Rapport Companen -Woningmarktonderzoek als bouwsteen voor de woonvisie gemeente Wijk bij Duurstede

Boven € 450.000 is er voldoende aanbod, al geldt hier wel dat het vaak om ruime rijwoningen gaat. Er is ook een vraag naar tweekappers of vrijstaande woningen. Hierin wordt minder voorzien. Plannen voorzien in voldoende mate in duurdere woningsegmenten, zeker appartementen boven € 250.000 en grondgebonden woningen boven € 450.000 zijn in voldoende mate in de plannen opgenomen. Toevoegingen zijn gewenst bij grondgebonden woningen tussen € 300.000 en € 450.000, al kan deze toevoeging door substitutie met hogere prijsklassen minder groot zijn dan uit de analyses volgt.

Kansen voor doorstroming? RIGO heeft voor de gemeente Wijk bij Duurstede in beeld gebracht wat de effecten zijn van doorstroming op het inspelen op de woningbehoefte. Het realiseren van nieuwbouw kan immers het aanbod voor specifieke groepen op de woningmarkt direct of indirect vergroten. Een grondgebonden woning van € 450.000 kan leiden tot het verhuizen van een gezin, die een goedkopere woning beschikbaar maakt voor een starter, doorstromer of vestiger. 1

Wij rekenen in het model met prijsklassen tot € 300.000. De gemeente werkt met prijsklassen tot € 310.000. In de markt is dit verschil beperkt.

352.101/G | Woningmarktonderzoek als bouwsteen voor de woonvisie

35

Figuur 4.10: Gemeente Wijk bij Duurstede. Doorstroompotentieel starters, vestigers en doorstromers

Bron: RIGO (2020).

Doorstroming ontstaat het meest bij de realisatie van grote koopwoningen (eengezinswoningen of appartementen). Echter, starters profiteren maar weinig van deze doorstroming omdat dit leidt tot doorstroming waarbij veel vestigers aan een woning komen. Dit sluit aan bij de vraag-aanbodanalyse waarin naar voren komt dat duurdere koopwoningen niet per se aansluiten bij de lokale behoefte. Starters zijn volgens deze analyse juist gebaat bij toevoeging van (kleine) grondgebonden huurwoningen en huurappartementen met een klein aantal kamers. Al leiden deze woningtypen maar tot heel weinig doorstroming. Figuur 4.11: Gemeente Wijk bij Duurstede. Doorstroompotentieel naar huishoudsamenstelling

Bron: RIGO (2020).

Gezinnen zijn gebaat bij nieuwbouw met een groter aantal kamers, zowel in de koop als in de huur. Stellen zonder kinderen zijn bij huur en koop gebaat bij grotere appartementen, terwijl alleenstaanden het meest profiteren van kleinere appartementen. 352.101/G | Woningmarktonderzoek als bouwsteen voor de woonvisie

36

4.3 Woningbehoefte per kern Hoe lager het schaalniveau, des te onzekerder de prognoses. De woningbehoefte werken we per kern dan ook indicatief uit tot 2030. De kwantitatieve vertaling maken we op basis van de achtergrondkenmerken van de kernen, zoals de huidige verdeling in de woningvoorraad en huishoudens, mate van vergrijzing en invloed van verhuizingen. Tabel 4.2: Gemeente Wijk bij Duurstede. Huishoudensontwikkeling per kern en totaal, 2020 - 2030

2020 7.620

2025 7.890

2030 8.285

Indicatie woningbehoefte 2020 - 2030 inclusief inlopen woningtekort +970

1.320 935 10.096

1.365 970

1.435 1.015

+175 +80

10.452

10.978

+1.225

Wijk bij Duurstede Cothen Langbroek Gemeente Bron: Primos 2019, bewerking Companen.

De grootste woningbehoefte zien we terug in de kern Wijk bij Duurstede. Daarnaast verwachten we voor Cothen en Langbroek een substantiële huishoudensgroei. Een deel van de regionale behoefte zal volgens marktkenners niet alleen in de kern Wijk bij Duurstede maar ook in de kleinere kernen van de gemeente terechtkomen. Dit geldt met name voor Cothen, gezien de gunstige ligging ten opzichte van de N229. De kwantitatieve behoefte en achtergronden zoals mate van vergrijzing, aantrekkelijkheid voor vestigers en de huidige woningvoorraad in de kernen, vormen de basis voor de inschatting van de kwalitatieve behoefte per kern. Tabel 4.3: Gemeente Wijk bij Duurstede. Adviesrichtingen op basis van de vraag tot 2030 per kern Wijk bij Duurstede Cothen

Langbroek

Sociale huur grondgebonden Sociale huur toegankelijk (waaronder appartementen) Huur grondgebonden vrije sector (midden) Vrije sector huur toegankelijk (midden) Koop (grondgebonden) < 3 ton Koop grondgebonden 3 - 4,5 ton Koop grondgebonden > 4,5 ton Koop appartement < 2,5 ton Koop appartement > 2,5 ton Kwantitatieve behoefte tot 2030 (ca. 1.225)

+970

+175

+80

(95-100 per jaar)

(15-20 per jaar)

(5-10 per jaar)

Bron: WoON2018, CBS-Microdata 2020, Primos 2019, bewerking Companen .

Figuur 4.3 toont het advies op basis van een marktverkenning naar de vraag. De verbeteropgave in de bestaande voorraad staat hier los van. Het gaat hier niet alleen om nieuwbouw maar ook om de transformatie en de verkoop van huurwoningen.

352.101/G | Woningmarktonderzoek als bouwsteen voor de woonvisie

37

•

•

•

In de kern Wijk bij Duurstede wonen in absolute zin veel jonge huishoudens. Zij zijn op zoek naar een woning tot € 300.000 in de koopsector en in de huursector richten zij zich op woningen in de sociale huur en de middenhuur. Daarnaast voorzien wij ook een vraag aan grondgebonden woningen tussen € 300.000 en € 450.000 voor gezinnen. De vraag naar toegankelijke woningen/appartementen tot € 250.000 en daarboven voorzien wij met name als vraag van ouderen. De vraag naar toegankelijke woningen concentreert zich rondom voorzieningen, waardoor we deze woningbehoefte vooral voorzien voor de kernen Wijk bij Duurstede en Cothen. In Cothen zien we een gemiddelde bevolkingssamenstelling van de gemeente. Vergrijzing van de bevolking speelt, maar er zijn tevens jonge huishoudens en gezinnen met een woningbehoefte. Naast behoefte aan koopwoningen in het goedkopere en middensegment is er in Cothen behoefte aan appartementen in alle marktsegmenten. In Langbroek voorzien we de laagste huishoudensgroei die vooral voortkomt uit autonome groei van de bevolking. Langbroek was in 2010 de meest vergrijsde kern van de gemeente en de vergrijzing heeft zich de afgelopen 10 jaar doorgezet, maar minder sterk dan de andere kernen in de gemeente. In Langbroek is er behoefte aan betaalbare koopwoningen voor met name jongere huishoudens en gezinnen.

Het voorzien in die behoefte is ook gunstig voor een evenwichtige bevolkingsopbouw. Daarnaast is er ook vraag naar appartementen in de sociale huur en koop, met name van ouderen.

352.101/G | Woningmarktonderzoek als bouwsteen voor de woonvisie

38

5 Wonen en zorg Atrivé heeft begin 2021 een analyse uitgevoerd naar de toekomstige vraag van zorgdoelgroepen en mensen met mobiliteitsbeperkingen in de gemeente Wijk bij Duurstede en hoe deze vraag zich verhoudt tot het huidige aanbod. In dit hoofdstuk staan de belangrijkste conclusies van Atrivé.

5.1 Verhouding tussen vraag en aanbod zorgdoelgroepen Sec een vergelijking per doelgroep tussen vraag en aanbod constateert tekorten en overschotten die er in de praktijk niet zijn. Het vastgoed wordt steeds meer flexibel ingezet voor meerdere doelgroepen, vooral binnen de eigen sector. Zo biedt intramuraal verblijf voor somatiek ook huisvesting aan mensen met een lichamelijke beperking en wellicht ook aan mensen met dementie. Daarnaast wordt steeds vaker flexibel omgegaan met de verhuursituatie (extramuraal of intramuraal), waardoor de strikte scheiding tussen deze beide financieringsvormen minder gaat worden. De opgaven voor huisvesting van zorgdoelgroepen zijn: • Uitbreiding van intramurale plaatsen ouderensector of goed alternatief bieden in thuissituatie middels VPT of MPT. Uitgaande van het huidige beleid rondom indicering is er in de ouderensector een tekort aan intramuraal verblijf voor mensen met psychogeriatrische aandoeningen. Op termijn ontstaat er ook een tekort voor de overige zorgprofielen in de ouderensector (somatiek, lichamelijke en verstandelijke beperking 65+). Per saldo is er een tekort van circa 40 plaatsen, oplopend naar 80 in de komende vijf jaar als gevolg van de vergrijzing.

Als de extramuralisering forser ingezet wordt en/of meer mensen kiezen voor een VPT, MPT of pgb zal het tekort aan intramurale plaatsen teruglopen, maar zal het zelfstandig thuis wonen met professionele zorg gefaciliteerd moeten worden. • Uitbreiding aanbod geclusterd extramuraal wonen (verzorgd wonen en collectief wonen). Er is momenteel geen sprake van een tekort aan extramurale geclusterde woonvormen in de ouderensector. Maar de behoefte neemt de komende jaren wel toe, waardoor er over vijf jaar een tekort kan ontstaan van 80. Hierbij wordt in de raming ook rekening gehouden dat een deel van de ouderen behoefte heeft aan collectieve woonvormen zoals Hofjeswonen en Knarrenhof. De vraag kan in de praktijk hoger komen te liggen als de behoefte aan intramuraal verblijf (zorg in natura) omgezet wordt naar een extramurale woonsituatie. • Uitbreiding aanbod voor Verstandelijk gehandicapten. De berekende behoefte van mensen met een verstandelijke beperking voor Geclusterd wonen met 24 uurs zorg is hoger dan het aanbod. Ook is er ruimte voor ‘gespikkeld wonen’. • Aanpassing uitbreiding aanbod voor psychische aandoening. Voor deze doelgroep is uitbreiding gewenst van extramuraal wonen met begeleiding.

352.101/G | Woningmarktonderzoek als bouwsteen voor de woonvisie

39

5.2 Vraag naar toegankelijke woningen De gemeente heeft, vanuit de Wmo, een wettelijke taak om ongeschikte woningen aan te passen als de zelfredzaamheid van inwoners als gevolg van een chronische beperking gevaar loopt. • In het kader van de Wmo blijkt het aantal beschikkingen voor huishoudelijke ondersteuning in Wijk bij Duurstede te zijn toegenomen van 212 in 2016 naar 314 in 2019. Een toename van 48% in drie jaar tijd. Ook het aantal beschikkingen voor woningaanpassingen is over dezelfde periode met een vergelijkbaar tempo toegenomen van 47 naar 70. • Er is dus een groeiende vraag naar toegankelijke woningen als gevolg van de vergrijzing. Daarbij kan de keuze worden gemaakt om volledig tegemoet te komen aan de groei van de vraag van alle huishoudens met een mobiliteitsbeperking of alleen aan die van de huishoudens met een matige en zware beperking. Bij de focus op de laatste twee groepen wordt vooral tegemoet gekomen aan de urgente behoefte. • Naast deze groei is het van belang om rekening te houden met het feit dat een deel van de toegankelijke woningvoorraad niet beschikbaar is voor de beoogde doelgroep, omdat deze woningen bewoond worden door mensen zonder een mobiliteitsbeperking (‘scheefheid’). Zij kunnen uiteraard - onbewust of bewust - alvast voorsorteren op de toekomst.

Als echter volledig aan de behoefte aan toegankelijke woningen tegemoet gekomen moet worden, zal vanwege deze ‘scheefheid’ deze voorraad groter moeten zijn dan het aantal huishoudens met een mobiliteitsbeperking. • Anderzijds is het algemeen bekend dat de verhuisgeneigdheid onder senioren (zeer) laag is. Vaak behelpt men zich totdat het echt niet meer gaat, ook als er een geschiktere woning beschikbaar zou zijn. Het vergt een behoorlijke inspanning om met goede informatie en communicatie senioren bewust te maken van de mogelijkheden om door te stromen naar een geschiktere woning of de woning aan te passen. • Het aanbod van toegankelijke woningen kan vergroot worden door een viertal maatregelen: o bij nieuwbouw levensloopbestendige woningen realiseren; o rekening houden met levensloopbestendig (ver)bouwen; o geschikte woningen gericht toewijzen aan mensen met een mobiliteitsbeperking; o doorstroming in de huursector naar een geschikte woning stimuleren (bijvoorbeeld verhuis coach, regeling huursprong); o bewoners bewust maken van de mogelijkheden om hun woning zelf aan te passen (opplussen/bewustwordingscampagne langer thuis wonen). • Toevoegen van toegankelijke woningen is een aanzienlijke investering voor de lange termijn, gericht op een doelgroep (urgente behoefte) die deels ook zorg nodig heeft.

Het is verstandig om dit in wijken of kernen te doen met ook in de toekomst een compleet voorzieningenpakket. Afstemming en (lange termijn)afspraken met gemeente, woningcorporaties en zorgpartijen zijn noodzakelijk. • De aanpassing van de bestaande voorraad is grotendeels een verantwoordelijkheid van eigenaarbewoners. In hoeverre is het voor hen lucratief om (preventief) te investeren in de levensloop bestendigheid van hun woning? Levert investeren in duurzaamheid niet meer op? Of is een geïntegreerde aanpak mogelijk? We spreken dan over dubbele duurzaamheid. • Ook voor corporaties zijn beide vormen van verduurzaming (geschikte woningen op een hoger niveau, woningen energiezuiniger) aan de orde, en de vraag welke inzet te plegen met begrensde middelen. In hoeverre betreffen beide opgaven dezelfde woningen en dezelfde buurten? In welke mate is synergie mogelijk? Bij beide opgaven speelt ook de vraag in hoeverre de investering van woningcorporaties (deels) kan worden terugverdiend met huurverhoging (zittende huurd er) of huurharmonisatie (nieuwe huurder).

352.101/G | Woningmarktonderzoek als bouwsteen voor de woonvisie

40

Afkortingen en begrippen • Intramurale woonzorg (24-uurszorg): Het wonen met 24-uurszorg in een instelling, zoals het verpleeghuis. • Extramuralisering: het streven om buiten de muren van een intramurale instell ing gelijkwaardige zorg te bieden, bijvoorbeeld in de eigen woning (thuiszorg). • MPT: Modulair Pakket Thuis. Een deelverstrekking waarbij losse zorgonderdelen aan huis geleverd worden. Deze ‘modules’ kunnen gecombineerd worden met een PGB. Modules beslaan de onderdelen verpleging, persoonlijke verzorging, begeleiding, behandeling, vervoer naar behandeling en/of begeleiding, verstrekken van eten en drinken, schoonhouden van de woonruimte en logeeropvang. • VPT: Volledig Pakket Thuis. Een complete verstrekking waarbij alle zorgonderdelen (naar behoefte) aan huis geleverd worden. Het gaat daarbij om verpleging, persoonlijke verzorging, begeleiding, behandeling, vervoer naar behandeling en/of begeleiding, verstrekken van eten en drinken, schoonhouden van de w oonruimte en logeeropvang. • PGB: Persoonsgebonden budget. Een verstrekkingsvorm in de Wet langdurige zorg en Wmo waarbij de cliënt of diens vertegenwoordiger het budget beheert. • Wmo: Wet maatschappelijke ondersteuning.

352.101/G | Woningmarktonderzoek als bouwsteen voor de woonvisie

41