Rapport Companen -Woningmarktonderzoek als bouwsteen voor de woonvisie gemeente Wijk bij Duurstede
Tekst van het document
Woningmarktonderzoek als bouwsteen voor de woonvisie Gemeente Wijk bij Duurstede
16 april 2021 Definitief
DATUM
16 april 2021
TITEL
Woningmarktonderzoek als bouwsteen voor de woonvisie
OPDRACHTGEVER
Gemeente Wijk bij Duurstede
AUTEUR(S)
Bram Klouwen Menno van Setten
PROJECTNUMMER
352.101/G
STATUS
Definitief
Inhoud 1
Inleiding
4
2
Inwoners van Wijk bij Duurstede 2.1 Wie wonen er in Wijk bij Duurstede? 2.2 Wie gingen in Wijk bij Duurstede wonen? 2.3 Welke huishoudensontwikkeling is er in de kernen?
6 6 10 12
3
Woningvoorraad Wijk bij Duurstede 3.1 Welke woningen staan in Wijk bij Duurstede? 3.2 Hoe ontwikkelt de marktdruk zich?
14 14 20
4
Woningbehoefte in de kernen 4.1 Wat is de toekomstige kwantitatieve woningbehoefte? 4.2 Wat is de toekomstige kwalitatieve woningbehoefte? 4.3 Woningbehoefte per kern
24 24 30 37
5
Wonen en zorg 5.1 Verhouding tussen vraag en aanbod zorgdoelgroepen 5.2 Vraag naar toegankelijke woningen
39 39 40
352.101/G | Woningmarktonderzoek als bouwsteen voor de woonvisie
3
1 Inleiding Aanleiding De gemeente Wijk bij Duurstede gaat aan de slag met haar nieuwe woonvisie. Zij wil als bouwsteen voor deze woonvisie een goed beeld hebben van de woningmarkt in Wijk bij Duurstede, Cothen en Langbroek. De ervaring van dit moment is dat de druk op de woningmarkt hoog is. Alles verhuurt of verkoopt wel. Toch liggen er kwalitatieve woningmarktopgaven; in de bestaande voorraad en voor nieuwbouw. Voor koopstarters is het moeilijk om een woning te kopen in de gemeente. De huursector is dan een alternatief, maar ook deze heeft te maken met oplopende druk. Bovendien komt niet iedereen (meer) in aanmerking voor een sociale huurwoning. Het regionale woningmarktonderzoek voor de U16 (en de woondeal) laat hiervan een globaal beeld zien. Voor de woonvisie wil de gemeente Wijk bij Duurstede een verdieping op het regionale onderzoek. Daartoe heeft ze dit onderzoek laten uitvoeren. Dit onderzoek gaat niet alleen over de gemeente als geheel, maar ook over de afzonderlijke drie kernen. Vragen die hierbij aan de orde komen: Welke groepen hebben welke (on)mogelijkheden op de woningmarkt in Wijk bij Duurstede en welke opgaven liggen er? Dit vraagt goed zicht op de woningbehoefte van verschillende groepen.
Waar voorziet aanbod dat vrijkomt door doorstroming in de woningvraag en waar is juist aanvullende woningbouw gewenst? Deze inzichten bieden de noodzakelijke bouwstenen voor het beleid van de gemeente.
Vraagstelling In dit onderzoek zijn de volgende vragen geformuleerd: • In hoeverre kan de bestaande woningvoorraad voorzien in de huidige en de toekomstige behoefte? • Waar en in welke kernen ontstaan eventuele tekorten? • Welke doelgroepen komen mogelijk in de knel? We splitsen de uitkomsten zover mogelijk uit naar de kernen: Wijk bij Duurstede, Cothen en Langbroek. We beschrijven op basis van gebiedsinformatie over bevolking, huishoudens en woningvoorraad hoe de opgaven zich spreiden over de kernen. In welke kernen zien we vraag van specifieke groepen op de woningmarkt? Wat betekent dat voor de tekorten aan woningen?
Werkwijze Op basis van het regionale woningmarktonderzoek is al veel onderzoeksinformatie bes chikbaar. Deze gegevens zijn gebruikt voor een verdieping van de analyses voor Wijk bij Duurstede. We brengen de huidige druk op de woningmarkt in beeld door een analyse van huidige verkopen van woningen, en verhuurcijfers van corporaties. Daarnaast kijken we ook naar het huidige woningtekort, vertaald naar de lokale situatie. Voor de toekomst maken we gebruik van de verwachte bevolkingsontwikkeling van Wijk bij Duurstede, volgens de Primosprognose (2020). Deze prognose geeft een redelijke richting aan van de ontwikkeling van de gemeente, passend bij de regionale ontwikkeling en trends uit het verleden. Naast de prognose baseren we de woningbehoefte op de woonvoorkeuren van inwoners uit Wijk bij Duurstede op basis van woonwensen uit het landelijke Woononderzoek 2018 (WoON 2018) en feitelijk verhuisgedrag volgens CBS-verhuisgegevens. Wanneer we ons alleen richten op de woonwensen dan overschatten we mogelijk de verhuiswensen van inwoners. Door dit te combineren met de daadwerkelijke verhuizingen krijgen we een beeld van de woonvoorkeuren van de inwoners. Naast de cijfermatige ontwikkelingen zijn er ook trends die minder zichtbaar zijn in deze verhuiscijfers. Te denken is aan trends als extramuralisering en de betekenis hiervan op de huisvesting van zorgdoelgroepen.
Hiervoor heeft de gemeente afzonderlijk onderzoek laten doen, wat we integreren in dit
352.101/G | Woningmarktonderzoek als bouwsteen voor de woonvisie
4
onderzoek. Een andere ontwikkeling die niet één-op-één aan woonwensen is te koppelen, betreft de toewijzing van sociale huurwoningen. Deze is sterk gekoppeld aan systeemgrenzen rond doelgroepen en passend toewijzen. De behoefte aan sociale huur bepalen we dan ook niet primair aan de hand van woonwensen, maar aan de hand van economische scenario’s en doelgroepontwikkeling. Door gebruik te maken van een mix van cijfers en trends ontstaat een genuanceerd beeld van de specifieke situatie op de lokale woningmarkt van Wijk bij Duurstede. Met behulp van de kennis van makelaars, ontwikkelaars en de corporaties Woningstichting Cothen en Viveste zijn de uitkomsten vanuit het woningmarktonderzoek in de lokale context geplaatst.
Leeswijzer • • •
•
In het volgende hoofdstuk beschrijven we de bevolking van de gemeente Wijk bij Duurstede. Hierbij is steeds expliciet aandacht voor de kernen. In hoofdstuk 3 geven we inzicht in de huidige samenstelling en druk op de woningvoorraad. In hoofdstuk 4 beschrijven we stapsgewijs de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte tot 2030 en blikken we vooruit richting 2040. o Hoe ontwikkelt de bevolking zich, welke groepen willen er verhuizen en wat zijn hun woonwensen? o Hoe verhuisden deze groepen in het verleden en wat zegt dat over de vertaling van wens naar daadwerkelijk verhuisgedrag? o Wat is de toekomstige behoefte aan sociale huur? o Wat is het huidige aanbod van woningen en welk deel komt er jaarlijks vrij? o Wat is het aanbod na realisatie van nieuwbouwplannen en wordt er gebouwd voor schaarste? o Welke groepen zijn gebaat bij doorstroming en welke groepen missen de boot? Hoofdstuk 5 gaat in op de toekomstige behoefte aan wonen met zorg.
352.101/G | Woningmarktonderzoek als bouwsteen voor de woonvisie
5
2 Inwoners van Wijk bij Duurstede In dit hoofdstuk beschrijven we de huidige bevolking en huishoudens en het aanbod en de dynamiek op de woningmarkt. Welke huishoudens wonen er in de gemeente Wijk bij Duurstede, welke groepen zijn in de gemeente gaan wonen en wie vertrokken er? Wat zijn de kenmerken van de woningvoorraad en hoe heeft de marktdruk zich ontwikkeld?
2.1 Wie wonen er in Wijk bij Duurstede? Op 1 januari 2020 had de gemeente Wijk bij Duurstede 23.914 inwoners die in totaal 10.096 huishoudens vormden. Gemiddeld wonen er 2,37 personen in een huishouden. Wijk bij Duurstede is de grootste kern met ongeveer driekwart van de inwoners en huishoudens. De kern Cothen heeft ruim 3.200 inwoners die ruim 1.300 huishoudens vormen. In Langbroek wonen ruim 2.300 inwoners die ruim 900 huishoudens vormen. In de kleinere kernen wonen er gemiddeld meer personen per huishouden. Tabel 2.1: Gemeente Wijk bij Duurstede. Bevolking en huishoudens per kern, 2020
Wijk bij Duurstede Cothen Langbroek Landelijk gebied Gemeente
Bevolking 17.690 3.270 2.375 570 23.915
74% 14% 10% 2% 100%
Huishoudens 7.620 1.320 935 210 10.095
75% 13% 9% 2% 100%
HH-grootte 2,32 2,48 2,54 2,71 2,37
Bron: CBS (2020), bewerking Companen.
Tussen 2010 en 2020 is de gemeente met bijna 1.000 inwoners gegroeid. Het aantal huishoudens nam toe met ruim 800. Dit betekent dat het aantal personen per huishouden de afgelopen 10 jaar is afgenomen van 2,50 in 2010 naar 2,37 in 2020.
24.000
12.000
23.000
11.500
22.000
11.000
21.000
10.500
20.000
10.000
19.000
9.500
18.000
9.000
17.000
8.500
16.000
Huishoudens
Bevolking
Figuur 2.1: Gemeente Wijk bij Duurstede. Bevolkings- en huishoudensontwikkeling, 2010 - 2020
8.000
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Bevolking
Huishoudens
Bron: CBS (2020), bewerking Companen.
Bevolkingsontwikkeling afgelopen jaren Het afgelopen decennium kende de gemeente een geboorteoverschot: er worden meer kinderen geboren dan er mensen overlijden. Dit is een vrij constante ontwikkeling. Tot 2014 werd deze groei gecompenseerd door verlies van inwoners door een vertrekoverschot (saldo vertrek minus vestiging). 352.101/G | Woningmarktonderzoek als bouwsteen voor de woonvisie
6
Vanaf 2014 zorgt per saldo vestiging van mensen voor een extra groei van de gemeente. Vanaf 2014 zijn er jaarlijks meer mensen gevestigd in de gemeente dan dat er vertrokken. Het gaat hierbij vooral om binnenlandse migratie. Figuur 2.2: Gemeente Wijk bij Duurstede. Bevolkingsontwikkeling gemeente, 2010 - 2020
200
150 100 50 0 -50
-100 -150
-200 2010
2011
2012
Geboorteoverschot
2013
2014
2015
2016
Binnenlands migratiesaldo
2017
2018
2019
Buitenlands migratiesaldo
Bron: CBS (2020), bewerking Companen.
Leeftijdsopbouw van de bevolking en huishoudens Tussen 2010 en 2020 is de bevolking verder vergrijsd: het aantal ouderen van 65 jaar en ouder nam toe van 12 procent naar 20 procent van de bevolking. Dit geldt voor alle kernen van de gemeente, maar vooral voor de kern Wijk bij Duurstede. In Langbroek was deze vergrijzing relatief beperkter: van 15 procent naar 20 procent. Mogelijk heeft nieuwbouw in deze kern hier effect op gehad, doordat mensen tussen 25 en 45 jaar zich hier vestigden. Deze groep neemt immers in Langbroek minder snel af dan in de andere kernen. Daarnaast valt op dat het aandeel 45- tot 65-jarigen tussen 2010 en 2020 is toegenomen in Cothen, terwijl het in de andere kernen stabiel was. Daarentegen is het aandeel 25- tot 45-jarigen juist in Cothen het sterkst gedaald. In de ander kernen is ook een afname, maar deze is minder scherp. Figuur 2.3: Gemeente Wijk bij Duurstede. Bevolkingsontwikkeling naar leeftijd, 2010 - 2020
35% 30% 25% 20% 15%
10% 5% 0% 2010
2020
<15 jaar
2010
2020
15-25 jaar Gemeente
2010
2020
2010
25-45 jaar
Wijk bij Duurstede
2020
45-65 jaar Cothen
2010
2020
65 jaar e.o.
Langbroek
Bron: CBS (2020), bewerking Companen.
352.101/G | Woningmarktonderzoek als bouwsteen voor de woonvisie
7
De huishoudens in de gemeente Wijk bij Duurstede bestaan voor ongeveer 40 procent uit (eenouder)gezinnen met kinderen en voor 60 procent uit alleenstaanden en stellen. Ouderen en jongeren wonen vaak alleen of samen. In afzonderlijke kernen komt hetzelfde beeld naar voren. In vergelijking met Nederland zijn er in alle leeftijdscategorieën relatief minder alleenstaanden, meer stellen (behalve tussen 25 en 45 jaar) en meer gezinnen (behalve vanaf 65 jaar). Figuur 2.4: Gemeente Wijk bij Duurstede. Huishoudsamenstelling naar leeftijd, 2020
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
6%
12%
38%
58%
51%
18%
29%
24%
21%
25-45 jaar
45-65 jaar
31%
55%
34% 58%
39%
<25 jaar
1 phh
2 phh
65+ jaar
28% totaal
gezinnen
Bron: CBS (2020), bewerking Companen.
Concentratie van ouderen Onderstaande kaart geeft een beeld in welke buurten relatief veel 65-plussers wonen. In de kern Wijk bij Duurstede is er met name in de ring rond het centrum een groot aandeel 65-plussers. In de nieuwe wijken wonen er juist relatief minder. Figuur 2.5: Gemeente Wijk bij Duurstede. Concentratie 65-plussers op CBS-buurtniveau, 2020
Bron: CBS (2020), bewerking Companen. 352.101/G | Woningmarktonderzoek als bouwsteen voor de woonvisie
8
In planmatige wijken zijn huishoudens in dezelfde levensfase komen wonen. Daardoor komt in die wijken ook de vergrijzing gezamenlijk. Over 20 jaar zal het plaatje er anders uitzien.
Inkomensverdeling De inkomensopbouw in de gemeente is vergelijkbaar met die van de regio en de provincie. In vergelijking met landelijke cijfers valt op dat er relatief veel hoge inkomens zijn. De huishoudens in Cothen en Langbroek hebben gemiddeld een hoger inkomen dan die in de kern Wijk bij Duurstede. Figuur 2.6: Gemeente Wijk bij Duurstede. Inkomensverdeling huishoudens per kern, 2020
100% 90%
19%
23%
24%
33%
31%
17%
17%
17%
17%
15%
15%
16%
9%
9%
11%
12%
12%
16%
Gemeente
Wijk bij Duurstede
Cothen
Langbroek
U16
Provincie
Nederland
< €17.900
€17.900 - €26.800
26%
25%
29%
30%
29%
27%
19%
19%
17%
16%
16%
9%
28%
80%
30%
70% 60%
28%
50% 40% 30% 20% 10% 0%
19%
€26.800 - €39.000
€39.000 - €56.600
18%
> €56.600
Bron: Lokale Monitor Wonen (2020), bewerking Companen.
Ongeveer 87 procent van de corporatiewoningen wordt bewoond door huishoudens die tot de doelgroep van corporaties behoren (Lokale Monitor Wonen, 2021, cijfers anno 2018). Dat komt neer op een goedkope scheefheid van 13 procent. Dit is vergelijkbaar met de regio. Landelijk is de goedkope scheefheid gemiddeld 12 procent. In Cothen is de goedkope scheefheid met 19 procent hoger dan in Wijk bij Duurstede (12 procent) en Langbroek (11 procent). Figuur 2.7: Gemeente Wijk bij Duurstede. Inkomensverdeling huishoudens gemeente naar eigendom, 2018
Koop
9%
Corporatiewoning
33%
28%
Particuliere huurwoning
10%
36%
38%
13%
0% < €17.900
19%
21%
20%
€17.900 - €26.800
20%
23%
30%
40%
50%
€26.800 - €39.000
12%
23%
60%
70%
€39.000 - €56.600
20%
80%
90%
100%
> €56.600
Bron: Lokale Monitor Wonen (2020), bewerking Companen.
Ongeveer 70 procent van de koopwoningen wordt bewoond door midden- en hoge inkomens. De huishoudens die met een lager inkomen in een koopwoning wonen zijn doorgaans ouderen die bijna of geheel 352.101/G | Woningmarktonderzoek als bouwsteen voor de woonvisie
9
hypotheekvrij wonen. Particuliere huur bevindt zich tussen corporatiehuur en koop: 45 procent van de particuliere huurwoningen wordt bewoond door midden- en hoge inkomens, maar ook voor een substantieel deel door de corporatiedoelgroep. Het particuliere aanbod is divers. Enerzijds gaat het om huurwoningen met een relatief lage huurprijs, zoals studio’s en oudere boven- en benedenwoningen. Anderzijds betreft het dure penthouses in de dure huur. Daarmee trekt de particuliere huur een brede doelgroep.
2.2 Wie gingen in Wijk bij Duurstede wonen? Meer dan de helft van de personen die in de gemeente een huis betrokken verhuist binnen de gemeente. Tussen 2011 en 2019 zijn ongeveer 8.900 personen binnen de gemeente verhuisd. Omgerekend verhuist 54 procent van de vestigers binnen de gemeente. Landelijk gaat het om 58 procent. In periode 2011 2019 vestigden zich 7.450 personen zich vanuit een andere gemeente en vertrokken er ongeveer 7.250 personen naar een andere gemeente. Figuur 2.8: Gemeente Wijk bij Duurstede. Verhuizingen naar type verhuizer, 2011 - 2019
1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 0 2011
2012
2013
2014
2015
Binnen gemeente
2016
2017
Vestiging
2018
2019
2018
2019
Vertrek
Bron: CBS (2020), bewerking Companen. Figuur 2.9: Gemeente Wijk bij Duurstede. Migratiesaldo naar leeftijd, 2010 - 2020
200 150 100 50
0 -50 -100 -150 -200 2010
2011
2012
2013
<25 jaar
2014
25-45 jaar
2015 45-65 jaar
2016
2017
65+ jaar
Bron: CBS (2020), bewerking Companen.
Vanaf 2014 vestigden zich meer mensen in de gemeente dan er vertrokken. Dit komt vooral doordat per saldo minder jongeren uit de gemeente vertrokken en meer personen van 25 tot 45 jaar zich vestigden. 352.101/G | Woningmarktonderzoek als bouwsteen voor de woonvisie
10
Bij deze laatste groep blijkt Wijk bij Duurstede sinds 2012 structureel in trek. Bij personen van 45 jaar tot 65 jaar en onder 65-plussers is dit beeld veel wisselender: soms is sprake van vestiging (2014) som s juist per saldo van vertrek (bijvoorbeeld 2016). Tabel 2.2: Gemeente Wijk bij Duurstede. Samenvatting verhuizingen naar herkomst en bestemming, 2011 - 2019 Vestigers Vertrekkers Vestigingssaldo % vestiging
% vertrek
Binnenverhuizers
8.858
8.858
0
54%
55%
Utrecht (gem.)
1.375
1.295
80
8%
8%
Utr. Heuvelrug
1.368
995
373
8%
6%
Zeist
517
422
95
3%
3%
Houten
344
240
104
2%
1%
Bunnik
282
214
68
2%
1%
Nieuwegein
212
150
62
1%
1%
Amersfoort
196
186
10
1%
1%
Stichtse Vecht
129
81
48
1%
1%
De Bilt
124
106
18
1%
1%
Overig provincie
482
606
-124
3%
4%
Totaal provincie
5.029
4.295
734
31%
27%
Gelderland
674
1.091
-417
4%
7%
Noord-Holland
490
543
-53
3%
3%
Zuid-Holland
485
503
-18
3%
3%
Overig NL
772
819
-47
5%
5%
Vestiging/vertrek
7.450
7.251
199
46%
45%
Totaal
16.308
16.109
199
100%
100%
Bron: CBS (2020), bewerking Companen.
De gemeente Wijk bij Duurstede kent een positief migratiesaldo met negen gemeenten uit de provincie Utrecht. Met de rest van de provincie en met de provincies Gelderland, Noord-Holland en Zuid-Holland is er een negatief migratiesaldo. Vooral met Gelderland gaat het om substantiële aantallen. Een logische verklaring voor deze beweging naar het oosten van Nederland is de beschikbaarheid van betaalbaardere woningen in Gelderland (en zeker in de Betuwe). Wijk bij Duurstede ligt in de periferie van de stad en kent meer sociale binding. In dat opzicht is de gemeente vergelijkbaar met Leersum en de westkant van de provincie Utrecht en minder met de oostkant. Voor een evenwichtige opbouw van de bevolking en de vitaliteit van de gemeenschap is huishoudensgroei door vestiging wenselijk.
Kenmerken binnenverhuizers, vestigers en vertrekkers Onder de vertrekkende huishoudens bevinden zich relatief veel stellen en alleenstaanden tot 30 jaar. Zij verlaten het ouderlijk huis om in een studentenstad op zichzelf te gaan wonen. Gezinnen en 1- en 2persoonshuishoudens tussen 30 en 65 jaar vestigden zich naar verhouding veel binnen de gemeente of verhuisden binnen de gemeente. Relatief veel vestigers zijn jonge gezinnen die afkomen op de lagere prijzen dan elders in de provincie Utrecht. Dit kan een kans voor de gemeente zijn om een evenwichtiger bevolkingsopbouw te realiseren.
352.101/G | Woningmarktonderzoek als bouwsteen voor de woonvisie
11
Figuur 2.10: Gemeente Wijk bij Duurstede. Profiel binnenverhuizers, vestigers en vertrekkers, 2010 - 2019
Binnenverhuizers
28%
18%
10% 6% 6%
1-2 phh 18 - 29 jaar
33%
1-2 phh 30 - 49 jaar Vestigers
31%
23%
12%
1-2 phh 50 - 64 jaar
25%
1-2 phh 65 - 74 jaar Vertrekkers
57%
16%
9%
12%
1-2 phh 75+ jaar
gezin 0%
10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Huur egz
Binnenverhuizers
20%
26%
39%
6%
Huur mgz
Koop rij Vestigers
27%
18%
36%
7% 8%
Koop 2-1 kap
Koop vrijstaand 0%
Binnenverhuizers
10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
20%
9%
9%
Koop mgz
61% <HT
Vestigers
28%
8% 7%
58%
HT - €34.229 €34.229 - €43.786
Vertrekkers
24% 0%
7% 7%
62%
> €43.786
10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Bron: CBS Microdata (2020), bewerking Companen.
Binnenverhuizers en vestigers van buiten de gemeente hebben een vergelijkbaar profiel wat betreft het type woning dat zij betrokken. Ongeveer 45 procent komt terecht in de huur. Binnenverhuizers betrokken vaker een huurappartement en relatief minder vaak een grondgebonden huurwoning.
2.3 Welke huishoudensontwikkeling is er in de kernen? Cothen en Wijk bij Duurstede ontwikkelden zich naar aantal huishoudens redelijk stabiel, aansluitend bij het gemeentelijke gemiddelde. In vergelijking met de andere kernen maakte Langbroek rond 2015 een relatief sterke groei door. Toen zijn er 72 woningen toegevoegd in Langbroek. Juist in kleinere kernen sorteert dit een relatief groot effect op de bevolkingsontwikkeling: een minder snelle vergrijzing (en was al meer vergrijsd) en een minder snelle ontgroening. Hierbij speelt vermoedelijk de nieuwbouwstroom een grote rol. De opgeleverde nieuwbouwwoningen trokken waarschijnlijk relatief jongere huishoudens uit de andere kernen en van buiten de gemeente.
352.101/G | Woningmarktonderzoek als bouwsteen voor de woonvisie
12
Figuur 2.11: Gemeente Wijk bij Duurstede. Huishoudensontwikkeling per kern, 2010 - 2020
125
120 115 110 105 100 95 90
85 80 2010
2011
2012
Gemeente
2013
2014
2015
Wijk bij Duurstede
2016
2017
Cothen
2018
2019
2020
Langbroek
Bron: CBS (2020), bewerking Companen. Indexcijfers met 2010 = 100.
352.101/G | Woningmarktonderzoek als bouwsteen voor de woonvisie
13
3 Woningvoorraad Wijk bij Duurstede 3.1 Welke woningen staan in Wijk bij Duurstede? Samenstelling woningvoorraad In de gemeente staan ongeveer 10.000 woningen. Ongeveer 70 procent is een koopwoning, 25 procent in bezit van een corporatie en 5 procent in bezit van een particuliere verhuurder. De meeste huurwoningen zijn dus corporatiebezit, waaronder naast sociale huurwoningen ook vrije sector huurwoningen. In verhouding zijn er in Langbroek meer koopwoningen en particuliere huurwoningen. Het aandeel corporatiehuur is relatief groter in Wijk bij Duurstede en Cothen. Echter is dit aandeel ten opzichte van de regio en Nederland beperkter. Figuur 3.1: Gemeente Wijk bij Duurstede. Eigendom woningen per kern (absolute aantallen), 2 018
Gemeente
70%
25%
5%
Wijk bij Duurstede
69%
26%
4%
Cothen
71%
24%
5%
Langbroek
74%
19%
7%
Provincie Utrecht
59%
28%
14%
Nederland
57%
29%
13%
0%
10%
20%
30%
40%
Koop
Corporatiehuur
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Particuliere huur
Bron: Lokale Monitor Wonen (2020), bewerking Companen.
Het aandeel koop en particulier is vergelijkbaar met de gemeente Houten. In de gemeente Utrechtse Heuvelrug is het aandeel koop lager en het aandeel particuliere huur ruim twee keer zo groot. Er is sprake van een koopaccent in vergelijking met de regio en met landelijke cijfers.
Woningwaarde koopwoningen De gemiddelde WOZ-waarde van koopwoningen is € 296.000. De WOZ-waarde geeft een indicatie van de hoogte en ontwikkeling van prijzen. De feitelijke verkoopwaarde wijkt hier van af. De gepresenteerde WOZ-waarde is gebaseerd op taxaties uit februari 2019. Ter vergelijking zijn de gerealiseerde verkoopprijzen van koopwoningen in 2019 en 2020 opgenomen. Deze prijzen liggen op respectievelijk € 329.000 en € 373.000. De gemiddelde verkoopprijs van verkochte woningen lag in 2019 ongeveer 10 procent hoger dan de gemiddelde WOZ-waarde en een jaar later is dit verschil toegenomen naar 20 procent.
352.101/G | Woningmarktonderzoek als bouwsteen voor de woonvisie
14
Figuur 3.2: Gemeente Wijk bij Duurstede. Gemiddelde WOZ-waarde (x 1.000) naar eigendom, per kern, 2020
€400
€350 €300 €250 €200 €150
€100 €50 €0
Koop
Gemeente
Wijk bij Duurstede
Corporatiewoning
Particuliere huurwoning
Cothen
Langbroek
Verkoopprijs 2019
Verkoopprijs 2020
Bron: Gemeente Wijk bij Duurstede (2020), woningmarktcijfers.nl (2020), bewerking Companen.
Particuliere huurwoningen hebben gemiddeld een WOZ-waarde van € 265.000, ongeveer 10 procent lager dan de WOZ-waarde van koopwoningen. Corporatiewoningen hebben logischerwijs gemiddeld de laagste WOZ-waarde. De WOZ-waarde van koopwoningen ligt in Cothen en Langbroek hoger dan in Wijk bij Duurstede. Dit heeft te maken met de samenstelling van de woningvoorraad in de kernen: meer ruime woningen en kavels. In de kernen Cothen en Langbroek staan verhoudingsgewijs meer koopwoningen met een WOZ-waarde vanaf € 310.000. Figuur 3.3: Gemeente Wijk bij Duurstede. WOZ-waarde koopwoningen per kern (x € 1.000), 2020
Gemeente
8%
Wijk bij Duurstede
9%
Cothen
6%
Langbroek
6%
0%
51%
41%
56%
35%
37%
56%
29%
10%
20%
65%
30%
40%
<225
225-310
50%
60%
70%
80%
90%
100%
>310
Bron: Gemeente Wijk bij Duurstede (2020), bewerking Companen.
Binnen de kern Wijk bij Duurstede is de sterkste concentratie van duurdere koopwoningen te vinden aan de randen van de kern. In Cothen en Langbroek is dit overal in de kern het geval. In het centrum van Wijk bij Duurstede is er een gemengde samenstelling van de koopwoningvoorraad.
352.101/G | Woningmarktonderzoek als bouwsteen voor de woonvisie
15
Figuur 3.4: Gemeente Wijk bij Duurstede. WOZ-waarde koopwoningen per buurt, 2020
Bron: Gemeente Wijk bij Duurstede (2020), bewerking Companen.
Verhuurprijzen sociale huurwoningen Van alle corporatiehuurwoningen in de gemeente Wijk bij Duurstede heeft de helft momenteel een huurprijs tot de onderste aftoppingsgrens en 17 procent een huurprijs tot de tweede aftoppingsgrens. In Cothen en Langbroek zijn er relatief veel corporatiewoningen met een huidige huurprijs tot de lage aftoppingsgrens. In vergelijking met de regio en met Nederland heeft de gemeente relatief weinig corporatiewoningen tot de aftoppingsgrenzen en relatief veel tussen de aftoppingsgrenzen en de liberalisatiegrens (Lokale Monitor Wonen, 2021). Figuur 3.5: Gemeente Wijk bij Duurstede. Huurprijs corporatiewoningen per kern, 2020
Gemeente
8%
42%
Wijk bij Duurstede
9%
38%
Cothen
7%
17% 17%
10%
20%
16%
12%
48% 0%
12%
24% 30%
40%
14%
20%
60%
Langbroek
19%
50%
60%
6%
20% 70%
80%
7% 90%
Kwaliteitskortingsgrens
Lage aftoppingsgrens
Hoge aftoppingsgrens
Liberalisatiegrens
Boven liberalisatiegrens
Onbekend
100%
Bron: Gegevens corporaties (2020), bewerking Companen.
Dit betreft feitelijke huren. Bij mutatie kunnen de prijzen aangepast worden. De prijsstelling van huurwoningen is van invloed op de doorstroming. Een lage prijs geeft minder stimulans om door te stromen 352.101/G | Woningmarktonderzoek als bouwsteen voor de woonvisie
16
naar een andere woning. Een huurprijs die past bij de kwaliteit biedt de mogelijkheid om te blijven investeren in kwaliteit. In de gemeente en in het bijzonder in Wijk bij Duurstede zijn er relatief veel corporatiewoningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens. Iets minder dan de helft van deze woningen valt onder niet-DAEB. De meeste huurders (ruim 60 procent) hebben een gereguleerd huurcontract. Ruim de helft van de corporatiewoningen met een huidige huurprijs boven de liberalisatiegrens en valt onder DAEB. Huurders in deze corporatiewoningen hebben een aanvangshuur onder de liberalisatiegrens. Door huur verhogingen is de huurprijs boven de liberalisatiegrens uitgekomen. Bij een huurderswissel wordt de aanvangshuur weer teruggebracht onder de liberalisatiegrens.
Indicaties voor kwaliteit van de bestaande voorraad Een groot deel van de woningvoorraad van 2030 staat nu al in de gemeente. De komende jaren zal ook in de bestaande voorraad geïnvesteerd moeten worden. Enerzijds ligt er een opgave om de woningvoorraad energiezuiniger te maken. Anderzijds is er de continue opgave om woningen aan te passen bij de veranderende voorkeuren van consumenten. Een aantal indicatoren geven een beeld van de mogelijke opgave in de bestaande woningvoorraad: • het bouwjaar waarin de woningen in de buurt zijn gebouwd: vanuit bouwstromen geredeneerd zijn buurten met veel woningen van voor 1970 potentieel kwetsbaarder (technisch gedateerd); • de energetische kwaliteit van de woningen, blijkend uit een laag energielabel. Van de koopwoningen zijn 70 procent en van de huurwoningen 60 procent in de gemeente gebouwd tussen 1970 en 2000. Er zijn relatief weinig woningen van voor 1970, waardoor de woningen relatief energiezuinig zijn. In Cothen en Langbroek zijn er wel relatief veel (koop)woningen van voor 1970. Figuur 3.6: Gemeente Wijk bij Duurstede. Bouwjaar koop- en huurwoningen per kern, 2020
Koop
69%
78%
21%
48%
25%
30%
13%
11%
62%
65%
20%
17%
38%
Huur
12%
15%
61%
20%
25%
17% 6% 10%
7%
Gemeente <1945
Wijk bij Duurstede
1945-1970
15%
25%
Cothen
Langbroek
1970-2000
>2000
18%
19%
7%
5%
Gemeente
Wijk bij Duurstede
<1945
1945-1970
9% 9%
20%
Cothen
Langbroek
1970-2000
>2000
Bron: Gemeente Wijk bij Duurstede (2020), bewerking Companen.
Er zijn veel jonge woningen in de kern Wijk bij Duurstede. Dit leidt tot gemiddeld gunstiger energiescores (veel A-B-C-labels). De corporatievoorraad kent een relatief goede energetische kwaliteit. Ongeveer driekwart van de corporatiewoningen heeft tenminste energielabel C. De grootste uitdagingen voor verduurzaming van de woningvoorraad zijn in de particuliere huur en in de koopsector van Cothen en Langbroek.
352.101/G | Woningmarktonderzoek als bouwsteen voor de woonvisie
17
Figuur 3.7: Gemeente Wijk bij Duurstede. Energielabel koop- en huurwoningen per kern, 2020
Energielabel corporatiehuur 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
7%
11% 7%
11% 8%
6%
11% 19%
48%
42%
41%
20% 15%
21%
23%
14%
12%
Gemeente
Wijk bij Duurstede
35% 20% Cothen
Energielabel particuliere huur 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
Langbroek
8% 6% 7%
45%
26%
10%
17%
19% 56%
12%
24%
20% 20%
17%
11%
10%
15%
15%
Gemeente
Wijk bij Duurstede
Cothen
Langbroek
B
E
18%
A
C
D
F
17% 21%
19%
24%
9% 7% 9% 8%
36% 28% 12%
10% 9%
15%
11%
Gemeente
Wijk bij Duurstede
Cothen
Langbroek
Alle marktsegmenten
14%
48%
36%
8%
11% 7% 8%
Energielabel koop 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
27%
32%
9%
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
G
7% 5% 7%
14%
24%
10% 51%
45%
14%
19%
10% 22%
24%
19%
20%
14%
12%
11%
17%
15%
Gemeente
Wijk bij Duurstede
Cothen
Langbroek
B
E
A
C
D
F
10%
G
Bron: Basisadministratie Gebouwen (2020), bewerking Companen.
Geschiktheid woningvoorraad Het huidige rijksbeleid is erop gericht dat ouderen en mensen met een beperking zo lang mogelijk (weer) zelfstandig thuis blijven wonen in hun eigen vertrouwde omgeving. Een goed toegankelijke woning is daarbij een voorwaarde. In het Bouwbesluit zijn diverse eisen vastgelegd ten aanzien van de toegankelijkheid van onder andere appartementencomplexen. Wooncomplexen met minstens 4 verdiepingen moeten bijvoorbeeld beschikken over een persoonslift en toegankelijke verkeersruimten met drempels van maximaal 2cm. Laagbouwcomplexen hoeven niet aan de eis van een personenlift te voldoen. Specifieke toegankelijkheidsvereisten ten aanzien van woningen zijn vastgelegd in Woonkeur. Gemeenten en projectontwikkelaars kunnen afspreken om nieuwbouwprojecten conform een Woonkeurmodule te realiseren. Deze vereisten zijn te raadplegen in de handboeken voor bestaande bouw en voor nieuwbouw. We hebben op basis van CBS Microdata in beeld gebracht welke woningen geschikt of potentieel geschikt zijn. Voor corporatiewoningen is hier de typering vanuit hun woningbestand bij gebruikt. Dit is gebaseerd op technische woningkenmerken (grootte, bouwjaar, type). Het is denkbaar dat mensen zelf de woning niet meer als geschikt ervaren, vanwege bijvoorbeeld het onderhoud aan de tuin of de afstand tot voorzieningen. Dit is in onze analyses niet meegewogen.
352.101/G | Woningmarktonderzoek als bouwsteen voor de woonvisie
18
Geschikte woning Alle primaire voorzieningen liggen gelijkvloers of zijn zonder traplopen bereikbaar. • Woning is aangemerkt als seniorenwoning of nultredenwoning • Appartementen/(galerij)flats (als deze over een lift beschikken) • (Semi)bungalows, woonboerderijen Drempelloos is van belang om een woning als geschikt aan te merken. Dit is niet meegenomen in de analyse. Potentieel geschikte woning Potentieel geschikte woningen zijn woningen die met relatief beperkte middelen geschikt te maken zijn (bijvoorbeeld traplift, verlagen drempels, oplaadpunten en stallingsruimte scootmobiel). • Eengezinswoning, is gebouwd na 1998 • Inhoud bij koopwoning is groter dan 350 m 3 en gebouwd na 1965 • Inhoud bij huurwoning is groter dan 300 m3 en gebouwd na 1980 • Geschakelde/vrijstaande woning Niet-geschikte woning De overige woningen zijn als niet-geschikt aangemerkt voor mensen met een mobiliteitsbeperking.
In de gemeente is 9 procent van de woningen geschikt om te bewonen met een fysieke beperking. Daarnaast is 48 procent geschikt te maken. Dit betekent dat 43 procent niet geschikt is om met een functiebeperking te wonen. Figuur 3.8: Gemeente Wijk bij Duurstede. Geschiktheid koop- en huurwoningen per kern, 2020
Koop
Gemeente
51%
Wijk bij Duurstede
42%
56%
Cothen
80%
20%
Langbroek
80%
20%
0%
Huur
47%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
Gemeente
25%
37%
38%
Wijk bij Duurstede
26%
37%
37%
Cothen
24%
34%
42%
Langbroek
22%
37%
41%
0%
10%
20%
Geschikt
30%
40%
Potentieel geschikt
50%
60%
70%
80%
90%
100%
90%
100%
Niet geschikt
Bron: CBS Microdata (2020) en VHE-gegevens woningcorporaties (2020), bewerking Companen.
Koopwoningen zijn gemiddeld het minst geschikt, maar door hun grootte wel vaker geschikt te maken . Slechts 2 procent van de koopwoningen is geschikt. 51 procent van de koopwoningen is met beperkte middelen geschikt te maken; vaker in Cothen en Langbroek dan in Wijk bij Duurstede. Woningen van de corporaties zijn vaker geschikt om met een functiebeperking te wonen. Dit komt doordat zij meer appartementen met lift of seniorenwoningen hebben dan er in de particuliere huur en de koopsector zijn. Van alle huurwoningen in de gemeente is 25 procent geschikt en 37 procent potentieel geschikt. 352.101/G | Woningmarktonderzoek als bouwsteen voor de woonvisie
19
3.2 Hoe ontwikkelt de marktdruk zich? De druk op zowel de koop- als op de huurmarkt is de afgelopen jaren toegenomen.
Verkoop van koopwoningen In 2015 werden woningen voor gemiddeld € 248.000 verkocht. Anno 2020 is dit gemiddelde gestegen naar € 373.000, een stijging met 50 procent. In 2010, voor het dieptepunt van de crisis op de woningmarkt, werden woningen verkocht voor gemiddeld € 291.000. In de afgelopen periode zijn de prijzen van alle woningtypen gestegen. Figuur 3.9: Gemeente Wijk bij Duurstede. Ontwikkeling gemiddelde verkoopprijs (x 1.000), 2010 - 2020
€700 €600 €500
Totaal
Tussenwoning
€400
Hoekwoning €300
2-1 kap Vrijstaand
€200
Appartement €100 €0
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020* Bron: woningmarktcijfers.nl (2020), bewerking Companen. *2020 gebaseerd op 3 kwartalen.
In de afgelopen 5 jaar stegen de verkoopprijzen van appartementen (+75%) en 2^1-kapwoningen (+58%) het sterkst en die van vrijstaande woningen het minst (+13%). Hoewel de trend naar hogere prijzen duidelijk is, moeten de cijfers met enige voorzichtigheid geïnterpreteerd worden. Het kan zijn dat in een jaar binnen een woningtype grotere en/of luxere woningen werden verkocht. Dit kan de resultaten enigszins vertekenen. Gemiddeld genomen nemen de verkoopprijs van koopwoningen toe. Figuur 3.10: Gemeente Wijk bij Duurstede. Ontwikkeling vraagprijs koopwoningen (x 1.000), 2010 - 2020
€ 600 € 500 € 400 € 300 € 200 € 100
Gemiddelde vraagprijs
jan-20
jun-20
aug-19
okt-18
mrt-19
mei-18
jul-17
dec-17
feb-17
apr-16
sep-16
nov-15
jan-15
jun-15
aug-14
okt-13
Gemiddelde verkoopprijs
mrt-14
mei-13
jul-12
dec-12
feb-12
apr-11
sep-11
nov-10
jan-10
jun-10
€0
Mediane vraagprijs
Bron: huizenzoeker.nl (2020), bewerking Companen. 352.101/G | Woningmarktonderzoek als bouwsteen voor de woonvisie
20
De gemiddelde vraagprijs ligt de hele periode 2010 - 2020 boven de mediane vraagprijs. De afgelopen jaren is het verschil tussen de vraagprijs en de gemiddelde verkoopprijs kleiner geworden. Ook dit is een aanwijzing voor de groeiende druk op de koopmarkt. Figuur 3.11: Gemeente Wijk bij Duurstede. Ontwikkeling aantal transacties, 2010 - 2020
400 350 300 Totaal
250
Tussenwoning
200
Hoekwoning
2-1 kap
150
Vrijstaand
100
Appartement
50 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020* Bron: woningmarktcijfers.nl (2020), bewerking Companen. *2020 gebaseerd op 3 kwartalen.
Het jaarlijks aantal transacties is tussen 2013 en 2020 ruim verdubbeld. Door de stijgende prijzen behoort een deel van deze woningen tot het midden- en dure koopsegment. Figuur 3.12: Gemeente Wijk bij Duurstede. Ontwikkeling theoretische verkooptijd in maanden en nieuwbouw naar woningtype, 2016 - 2020
30
100
24
80
18
60
12
40
Nieuwbouw
Verkooptijd
Nieuwbouw Tussenwoning
Hoekwoning 2-1 kap
Vrijstaand 6
20
0
Appartement
0 2016
2017
2018
2019
2020
Bron: woningmarktcijfers.nl (2020), gemeente Wijk bij Duurstede (2020), bewerking Companen.
Woningen worden sneller verkocht. Sinds 2016 is de theoretische verkooptijd voor alle woningtypen afgenomen: het gaat om het moment van publiceren tot het daadwerkelijke transport van de koopwoning. Nieuwbouw heeft hierop mogelijk enige invloed. Zo zijn in 2016 veel nieuwbouwwoningen opgeleverd en was de doorlooptijd bij verkoop ook wat langer. In 2019 zijn ook veel woningen
352.101/G | Woningmarktonderzoek als bouwsteen voor de woonvisie
21
gerealiseerd, maar zien we dit effect veel minder optreden; waarschijnlijk samenhangend met de inmiddels sterk gegroeide druk op de woningmarkt. Figuur 3.13: Gemeente Wijk bij Duurstede. Ontwikkeling theoretische verkooptijd in maanden en nieuwbouw naar prijsklasse, 2016 - 2020
30
100 90
25
80
60 15
50 40
10
5
Nieuwbouw
Verkooptijd
Nieuwbouw
70
20
< €100 €100 - €200
€200 - €300 €300 - €400
30
€400 - €500
20
> €500
10 0
0
2016
2017
2018
2019
2020
Bron: woningmarktcijfers.nl (2020), gemeente Wijk bij Duurstede (2020), bewerking Companen.
Tussen 2016 en 2020 is er sprake van enige nivellering van verkooptijden van goedkopere en duurdere woningen: vooral doordat duurdere woningen sneller worden verkocht. Anno 2020 is de gemiddelde tijd tussen het te koop zetten en de overdracht van de woning aan de koper 5 tot 7 maanden.
Verhuurresultaten van woningen Voor de sociale huursector hebben we verhuurscores van de corporaties gekregen over de door hen via Woningnet verhuurde woningen in de periode 2017 - 2019. We kijken hierbij zowel naar indicatoren die een inschatting geven van de populariteit van woningen als indicatoren die een beeld geven van de beschikbaarheid van woningen. In het eerste geval gaat het om reactiegraad (hoeveel mensen reageren op een woning) en weigeringsgraad (hoe vaak wordt een woning gemiddeld geweigerd alvorens een woningzoekende deze accepteert). De gedaalde weigeringsgraad enerzijds en de gestegen reactiegraad anderzijds wijzen erop dat de belangstelling voor sociale huurwoningen toeneemt. De gemiddelde ontwikkeling van de zoekduur (hoe lang reageert iemand actief op woningen alvorens hij er een toegewezen krijgt) en mutatiegraad (aandeel vrijkomende woningen per jaar) laten zien dat de beschikbaarheid van sociale huurwoningen voor woningzoekenden afneemt. Samen wijzen deze indicatoren op een groeiende druk op de sociale huurvoorraad door meer belangstelling en minder beschikbaarheid. Mutatiegraad: Het aandeel huurwoningen waar een huurderswissel plaatsvindt. Hoe lager de mutatiegraad, hoe hoger de druk. Reactiegraad: Het gemiddelde aantal reacties op een huurwoning. Hoe hoger het aantal reacties, hoe hoger de druk.
Weigeringsgraad: Het gemiddeld aantal huurders dat een aangeboden huurwoning weigert. Hoe lager de weigeringsgraad, hoe hoger de druk. Zoekduur: De gemiddelde tijd tussen eerste reactie op een vrijkomende woning en moment van het verkrijgen van een huurwoning. Hoe langer de zoekduur, hoe hoger de druk.
352.101/G | Woningmarktonderzoek als bouwsteen voor de woonvisie
22
Figuur 3.14: Gemeente Wijk bij Duurstede. Indicatoren druk sociale huurmarkt, 2017 - 2019
Mutatiegraad Kwaliteitskortingsgrens Lage aftoppingsgrens
2017 Hoge aftoppingsgrens
2018
Tot liberalisatiegrens
2019
Totaal
0,0%
1,0%
2,0%
3,0%
4,0%
5,0%
6,0%
7,0%
8,0%
9,0%
Gemiddeld aantal reacties Kwaliteitskortingsgrens Lage aftoppingsgrens 2017 Hoge aftoppingsgrens
2018
Tot liberalisatiegrens
2019
Totaal 0
20
40
60
80
100
120
Weigeringsgraad Kwaliteitskortingsgrens Lage aftoppingsgrens
2017 Hoge aftoppingsgrens
2018
Tot liberalisatiegrens
2019
Totaal 0,0
1,0
2,0
3,0
4,0
5,0
6,0
7,0
8,0
9,0
10,0
Zoekduur in jaren Kwaliteitskortingsgrens Lage aftoppingsgrens 2017
Hoge aftoppingsgrens
2018
Liberalisatiegrens
2019
Totaal 0,0
1,0
2,0
3,0
4,0
5,0
6,0
7,0
Bron: Gegevens corporaties (2020), bewerking Companen. Het gemiddeld aantal reacties in Cothen is volgens WS Cothen 150-200. Het gemiddelde is lager omdat directe bemiddeling ook is meegenomen in de cijfers. 352.101/G | Woningmarktonderzoek als bouwsteen voor de woonvisie
23
4 Woningbehoefte in de kernen In dit hoofdstuk brengen we de toekomstige woningbehoefte in beeld. De kwantitatieve woningbehoefte is gebaseerd op een prognose van de ontwikkeling van het aantal huishoudens. Dit zegt nog niet welke typen huishoudens behoefte hebben aan een woning en welke woning zij willen betrekken. De kwalitatieve woningbehoefte brengt in beeld aan welk type woning(en) behoefte is in de komende tien tot twintig jaar. We vergelijken deze behoefte met het vrijkomend aanbod door verhuizing en de huidige nieuwbouwplannen in de gemeente. Richten de plannen zich voldoende op de geconstateerde schaarste naar woningmarktsegmenten? Welke groepen dreigen in de knel te komen en met welke type woningen zijn zij het meest geholpen?
4.1 Wat is de toekomstige kwantitatieve woningbehoefte? Huishoudensontwikkeling Voor het bepalen van de woningbehoefte zijn diverse prognoses beschikbaar. De Primos-prognose is landelijk geaccepteerd en geeft een indicatie van de behoefte. Regionaal zijn de woningbouwafspraken in de Woondeal gebaseerd op de Primos-prognose. Daarmee gebruiken we deze nu ook voor Wijk bij Duurstede. Bovendien sluit de actuele Primos-prognose aan bij de bevolkingstrends in Wijk bij Duurstede (geboortesaldo en vestigingssaldo). Uitgangspunten Primos-prognose Voor de korte termijn neemt deze prognose de bij Primos bekende woningbouw plannen als belangrijk uitgangspunt. Dat vertekent het beeld. In de periode tot 2025 geeft Primos niet zozeer een beeld van de woningbehoefte, maar vooral van het effect van bouwplannen (self-fulfilling prophecy). Voor de periode na 2025 gaat deze prognose uit van het doortrekken van de migratietrend uit het recente verleden; los van bouwplannen. Dit kan geduid worden als de trendmatige woningbehoefte. Om ook voor de periode tot 2025 zicht te krijgen op de woningbehoefte hebben we gekeken in hoeverre de trendmatige prognose aansluit bij de prognose van P rimos. De uitgangspunten van Primos zijn in lijn met de trendmatige ontwikkelingen van de afgelopen 10 jaar. De prognose geeft daarom een realistisch beeld van de toekomstige kwantitatieve woningbehoefte.
Figuur 4.1: Gemeente Wijk bij Duurstede. Ontwikkeling aantal huishoudens, 2020 - 2040
12.000 11.500
11.000 10.500 10.000 9.500 9.000 8.500
8.000 2010
2015
2020
2025
Huishoudens (verleden)
2030
2035
2040
Huishoudens (prognose)
Bron: CBS (2020), Primos-prognose (2020), bewerking Companen. 352.101/G | Woningmarktonderzoek als bouwsteen voor de woonvisie
24
Vanaf 2020 tot 2030 komen er volgens de prognose per saldo ongeveer 920 huishoudens bij in de gemeente Wijk bij Duurstede: 390 tot het jaar 2025 en 530 tussen 2025 en 2030. Tussen 2030 en 2040 komen er nog eens 850 huishoudens bij. In 20 jaar groeit de gemeente met bijna 1.800 huishoudens. De CBS-prognose uit 2018 is tot 2030 vergelijkbaar met de Primos-prognose. Figuur 4.2: Gemeente Wijk bij Duurstede. Ontwikkeling aantal huishoudens naar samenstelling, 2020 - 2040
14.000
12.000 2.110
2.900
1.640
2.540
1.140
8.000
1.830
1.950
2.000
2.020
1.980
6.000
1.510
1.390
1.370
1.220
1.060
3.830
3.760
3.830
3.970
4.060
1.010 740
990 730
990 680
1.120 640
1.220 610
2020
2025
2030
2035
2040
11%
16%
19%
22%
24%
18%
18%
17%
12%
11%
9%
35%
34%
34%
10.000
1-2 phh 75+ jaar 1-2 phh 65-75 jaar
1-2 phh 55-65 jaar Gezin
1-2 phh 35-55 jaar 4.000
1-2 phh 18-35 jaar
2.000 0
100%
90% 80%
18%
70%
60%
15%
19%
13%
50% 40%
38%
30%
1-2 phh 75+ jaar
0%
1-2 phh 55-65 jaar Gezin
36%
20% 10%
1-2 phh 65-75 jaar
1-2 phh 35-55 jaar 1-2 phh 18-35 jaar
10%
7%
9% 7%
9% 6%
10% 6%
10% 5%
2020
2025
2030
2035
2040
Bron: Primos-prognose (2020), bewerking Companen.
Naast aantal huishoudens verandert ook de samenstelling van de huishoudens: • De groei van het aantal huishoudens is vrijwel volledig toe te schrijven aan de groei van het aantal 75-plushuishoudens: van 1.140 in 2020 naar 2.110 in 2030 en 2.900 in 2040. In vergelijking met Nederland is de verwachte huishoudensgroei relatief hoger. Het aandeel 75-plussers blijft tot 2040 hoger dan gemiddeld in Nederland. • Het aantal gezinnen met kinderen en huishoudens zonder kinderen in de leeftijd van 35 tot 55 jaar blijft tot 2030 ongeveer stabiel. Het aantal jonge huishoudens tot 35 jaar neemt langzaam af. Woningbouw zal vooral effect hebben op de ontwikkeling van deze gezinshuishoudens en huis houdens tot 55 jaar. Dat geldt zowel bij het bouwen van woningen voor ouderen als bij het bouwen van gezinswoningen. Als je niet bouwt ga je ook hier een gat creëren. Uit verhuisbewegingen blijkt dat gezinnen 352.101/G | Woningmarktonderzoek als bouwsteen voor de woonvisie
25
•
en huishoudens tot 55 jaar zich het meest vestigen in Wijk bij Duurstede. Minder nieuwbouw haalt minder huishoudens uit deze groep naar Wijk bij Duurstede. Met de bevolkingsveranderingen veranderen ook de huishoudens die in de gemeente wonen: meer kleine huishoudens bij een min of meer gelijk aantal gezinnen met kinderen. De gemiddelde woningbezetting daalt van 2,37 in 2020 naar 2,31 in 2030 en 2,29 in 2035.
352.101/G | Woningmarktonderzoek als bouwsteen voor de woonvisie
26
Figuur 4.3: Gemeente Wijk bij Duurstede. Ontwikkeling huishoudensopbouw 2020 - 2030 en 2030 - 2040
2020-2030
2030-2040
85 jaar en ouder
85 jaar en ouder
75-84 jaar
75-84 jaar
65-74 jaar
65-74 jaar
55-64 jaar
55-64 jaar
45-54 jaar
45-54 jaar
35-44 jaar
35-44 jaar
25-34 jaar
25-34 jaar
15-24 jaar
15-24 jaar
3.000 Aantal 2020
2.000
1.000
0
Toename/afname 2020-2025
1.000
2.000
3.000
Toename/afname 2025-2030
3.000 Aantal 2030
2.000
1.000
0
Toename/afname 2030-2035
1.000
2.000
3.000
Toename/afname 2035-2040
Bron: Primos-prognose (2020), bewerking Companen.
352.101/G | Woningmarktonderzoek als bouwsteen voor de woonvisie
0
Van huishoudens naar woningbehoefte De huishoudensontwikkeling bepaalt in belangrijke mate de woningbehoefte. Er zijn echter ook andere trends en ontwikkelingen van invloed op de woningbehoefte. Een belangrijke factor is dat er nu al huishoudens zijn die geen woning hebben en met spoed op zoek zijn naar een woning. Dan gaat het om het actuele woningtekort. Dit tekort is de afgelopen jaren opgelopen. Voor de regio Utrecht is het tekort geraamd op 5,4% van de woningvoorraad (bron: Ministerie BZK, 2019). Inloop naar een acceptabel tekort voor een goed werkende woningmarkt betekent dat in Wijk bij Duurstede nog eens 285 extra woningen nodig zijn tot 2030. Woningtekort: Dit tekort is berekend door een inventarisatie van huishoudens van 25 jaar en ouder die niet in een woning wonen (inwonend, op kamers of in een recreati ewoning). Voor de U16 is het actuele woningtekort berekend op 5,4% van de woningvoorraad. Het rijksbeleid is erop gericht om dit tekort in te lopen tot 1,5% tot 2%. Met dat tekort blijft er een gezonde spanning op de woningmarkt.
Daarnaast groeit de woningbehoefte ook door de extramuralisering, de komst van expats en EUmigranten. Deze ontwikkelingen zitten echter al (groten)deels in de Primos-prognose. In de volgende tabel zijn deze factoren bij elkaar opgeteld. Tabel 4.1: Gemeente Wijk bij Duurstede. Samenvatting woningbehoefte 2020 - 2040 2020 - 2025 2025 - 2030 Primos-prognose
+390
+530
Effect extramuralisering
+10
+10
Effect expats / EU-migranten
2030 - 2035
2035 - 2040
+540
+310
Onzeker, oplopend
Inloop woningtekort
+145
Totaal huishoudensontwikkeling
+545
+680
+540
+310
(105-110/jaar)
(135-140/jaar)
(105-110/jaar)
(60-65/jaar)
2020 - 2025
2025 - 2030
2030 - 2035
2035 - 2040
+230
+220
+150
0
Binnenlandse migratie
+70
+670
+790
+600
Buitenlandse migratie
+160
+100
+80
+70
Bevolkingsontwikkeling
+460
+990
+1.020
+670
Bevolkingsontwikkeling Natuurlijke aanwas
Omvang bevolking
+140
2020
2025
2030
2035
2040
Bevolking
23.914
24.380
25.370
26.390
27.060
Huishoudens
10.096
10.452
10.978
11.514
11.824
2,33
2,31
2,29
2,29
Huishoudensgrootte 2,37 Bron: Primos-prognose (2020), ABF 2020, bewerking Companen.
De vestiging vanuit de stad Utrecht ligt in lijn met de ligging van de gemeente Wijk bij Duurstede ten opzichte van de stad. Als de boeggolf vanuit de stad Utrecht verder toeneemt, dan komen er maximaal ongeveer 600 vestigers bij.
Woningbehoefte en woningbouwplanning De gemeente speelt met haar woningbouwplanning in op de woningbehoeftegroei. Voor de komende jaren zijn een kleine 200 woningen als harde woningbouwplannen getypeerd. Hier is een bestemmingsplan vastgesteld. Daarmee zijn er ruim onvoldoende plannen om in te spelen op de woningbehoefte. Wel zijn er de nodige zachte plannen: 670 woningen tot 2030. Daarmee zijn er nog onvoldoende plannen om in te spelen op de behoefte en zal het woningtekort min of meer gelijk blijven. Er ligt dan ook zowel een
352.101/G | Woningmarktonderzoek als bouwsteen voor de woonvisie
29
opgave in het toevoegen van meer realiseerbare (harde) plannen, als een toevoeging van het aantal bouwlocaties. Figuur 4.4: Gemeente Wijk bij Duurstede. Huishoudensontwikkeling en woningbouwprogramma, 2020 - 2040
800
800
700
700
600
600
500
500
400
400
300
300
200
200
100
100
0
0
2025
2030
Bouwplannen lopende afspraken)
2035 Bouwplannen (nieuwe afspraken)
2040 Huishoudensgroei
Aanname: de 1.000 woningen die in overleg met de regio/provincie worden gepland zijn als volgt verdeeld: 50 woningen tussen 2021 en 2025, 350 woningen tussen 2025 en 2030, 400 woningen tussen 2030 en 2035, 200 woningen tussen 2035 en 2040. Bron: Primos-prognose (2020), gemeente Wijk bij Duurstede (2020), bewerking Companen.
In afspraken met de regio is extra plancapaciteit voorzien van 1.000 woningen. Deze zullen grotendeels vanaf 2025 in ontwikkeling kunnen komen. Op dat moment sluit de planning redelijk aan bij de behoefte. Overigens is het ook zo dat niet alle plannen binnen de gestelde termijn gerealiseerd worden. Daarom wordt rekening gehouden met 30% planuitval. In dat geval zijn er in Wijk bij Duurstede ruim onvoldoende woningbouwlocaties. Je mist tot 2030 een 400-tal woningen: • Woningbehoefte tot 2030 (inclusief inloop woningtekort): 1.200 woningen • Benodigde planvoorraad rekening houdend met 30% uitval: 1.560 woningen • Plancapaciteit: 1.150 woningen
4.2 Wat is de toekomstige kwalitatieve woningbehoefte? In deze paragraaf werken we stapsgewijs de toekomstige kwalitatieve woningbehoefte uit: • Wat is de behoefte aan sociale huur? • Wat zijn de kwalitatieve wensen van verhuisgeneigden? • Welk deel van de woningen komt jaarlijks vrij? En wat zijn mogelijkheden voor doorstroming? • Aan welke woningen is aanvullend behoefte tot 2030?
Behoefte aan sociale huur De behoefte aan sociale huur wordt in belangrijke mate bepaald door de woonwensen van huishoudens, maar even zo belangrijk zijn de toewijzingseisen. Wettelijk is vastgelegd dat huishoudens met een inkomen tot € 40.024 (prijspeil 2021) tot de doelgroep van de woningcorporatie behoren. Zij kunnen een beroep doen op woningen tot de liberalisatiegrens van € 752,33 (prijspeil 2021).
352.101/G | Woningmarktonderzoek als bouwsteen voor de woonvisie
30
Verschillende (on)zekere ontwikkelingen geven richting aan de behoefteontwikkeling aan sociale huur; op basis van deze gegevens maken wij een inschatting van die behoefte. Wij richten ons hierbij op meet bare economische, demografische en maatschappelijke trends: • Effect van de huishoudensgroei. Dit is inclusief de toestroom van nieuwe groepen naar de sociale huur als gevolg van de extramuralisering van instellingszorg. • Effect van veranderende bevolkingssamenstelling en veranderende huur-kooporiëntatie (generatie-effect). Jonge generatie ouderen (babyboomers) wonen vaker in een koopwoning dan de voorgaande generatie ouderen. De babyboomers hebben ook meer pensioen opgebouwd, waardoor de behoefte aan sociale huurwoningen daalt. • Effect van de welvaartsgroei. De afgelopen jaren zien we een gestaag stijgende welvaartsgroei, waarbij het Centraal Planbureau (CPB) voor de komende jaren (voor Coronatijd) een verwachting uitspreekt van gemiddeld 0,4% koopkrachtontwikkeling per jaar. Gelet op de huidige Covid-pandemie is een lagere inschatting van de economische groei waarschijnlijk: met op de heel korte termijn zelfs een krimp van de economie. Gemiddeld gaan we voor de komende 10 jaar uit van 0% inkomensontwikkeling. Figuur 4.5: Gemeente Wijk bij Duurstede. Behoefte sociale huur gemeente Wijk bij Duurstede tot 2030
Bron: CPB, Primos-prognose (2020), bewerking Companen.
•
•
De verwachte toevoegingsopgave is +435 sociale huurwoningen tot 2030 bij een behoudende koopkrachtontwikkeling van 0%. Wanneer het economisch voorspoediger gaat, dan loopt de behoefte aan sociale huur terug tot +335 sociale huurwoningen tot 2030. De benodigde behoefte is afhankelijk van de doorstroommogelijkheden naar de koopmarkt. Wanneer woningzoekenden minder mogelijkheden hebben in de goedkope koop of de middenhuur, dan leidt dit tot meer mensen die blijven wonen in een sociale huurwoning; en daarmee extra behoefte.
352.101/G | Woningmarktonderzoek als bouwsteen voor de woonvisie
31
Wat zijn de wensen van verhuisgeneigden? Er is een aantal groepen actief op de woningmarkt van Wijk bij Duurstede. Dit wordt bepaald door de demografische ontwikkeling van huishoudens (vergrijzing, gezinsverdunning) en door hun verhuis geneigdheid. Zo groeit het aantal ouderen en daarmee de doorstroomvraag van ouderen. Maar doordat zij relatief wat minder verhuisgeneigd zijn, is hun aandeel op de totale woningvraag relatief wat kleiner. Figuur 4.6: Gemeente Wijk bij Duurstede. Verhuisgeneigdheid over vijf jaar naar huishoudsamenstelling
68%
33%
16%
19%
1-2 phh 18-34 jaar 1-2 phh 35-54 jaar 1-2 phh 54-65 jaar 1-2 phh 65-75 jaar
15%
1-2 phh 75+ jaar
21%
Gezin
Bron: WoON2018, CBS Microdata (2020), bewerking Companen.
Van deze groepen vatten we de woonvoorkeuren als volgt samen: • Starters/jonge huishoudens: Betaalbaarheid van de woning is primair van belang voor de woningkeuze van starters/jonge huishoudens. Zij zoeken een appartement of eengezinswoning in de sociale huursector of richten zich op koopappartementen tot € 250.000 of waar mogelijk grondgebonden woningen tot € 300.000. Zoals al eerder aangegeven bij de huidige woningvoorraad en de huidige marktdruk zijn deze woningen zeer beperkt aanwezig in de gemeente. Dit is een reden voor jongeren om zich te wenden tot een particuliere huurwoning. Zij hebben op basis van het inkomen geen toegang tot de corporatiesector en ook de toegang tot de koopsector is gezien de prijzen en de hypotheekeisen beperkt. Deze jongeren vallen tussen wal en schip. • Gezinnen: geven de voorkeur aan tweekappers of vrijstaande woningen tot € 450.000. Dit segment is door de gestegen woningprijzen in de regio en in Wijk bij Duurstede steeds minder aanwezig. Vooral de woningen tot € 300.000 waar jonge gezinnen met een middeninkomen een beroep op doen, zijn weinig voorhanden. Er zijn daarnaast ook gezinnen die juist een woning boven de € 450.000 zoeken en de omgeving van Wijk bij Duurstede een ideale groene omgeving vinden nabij de stad Utrecht. Dit aanbod is al ruimschoots aanwezig in de gemeente + goedkoper dan omgeving -> aantrekkelijker.
• Ouderen: Er is een verschil in woonvoorkeuren van verschillende leeftijdsgroepen (65 tot 80 jaar en 80+). Ouderen in de leeftijd tussen de 65 en de 80 jaar (de babyboomgeneratie) verhuist nog beperkt, maar wil bij verhuizen een toegankelijke woning. De babyboomgeneratie wil de ruime woning met grote tuin inruilen voor meer comfort (minder onderhoud). Zij richten zich veelal op koop appartementen boven de € 250.000. Er zijn ook doorstromers die verhuizen uit een grondgebonden koopwoning en die een appartement (toegankelijke woning) in de sociale huursector willen. Ouderen van 80 jaar of ouder verhuizen vrijwel alleen nog als zij acuut met fysieke of geestelijke belemmeringen te maken krijgen. Zij richten zich dan op de huursector in plaats van de koopsector, zowel sociale huur- als vrije sector huurwoningen (accent bij de middenhuur).
352.101/G | Woningmarktonderzoek als bouwsteen voor de woonvisie
32
Figuur 4.7: Gemeente Wijk bij Duurstede. Voorkeur woningtype naar huishoudtype
Starters Huur egz sociaal
1-2 phh 18-34 jaar
Huur mgz sociaal 1-2 phh 35-49 jaar
Huur egz vrije sector Huur mgz vrije sector
1-2 phh 50-65 jaar
koop ggb < 3 ton Koop ggb 3 - 4,5 ton
1-2 phh 65-75 jaar
Koop ggb > 4,5 ton Koop mgz < 2,5 ton
1-2phh 75+ jaar
Koop mgz > 2,5 ton Gezinnen 0%
20%
40%
60%
80%
100%
Bron: WoON2018, CBS-Microdata (2020), Primos-prognose (2020), bewerking Companen.
De demografische ontwikkeling in combinatie met verhuisgeneigdheid en woonwensen biedt zicht op de absolute vraag per woningtype. Daaruit blijkt dat de vraag naar huurappartementen in de sociale en vrije sector voor een groot deel komt van starters en jonge huishoudens. Grondgebonden huurwoningen zijn bij deze groepen eveneens in trek. Daarnaast komt de vraag naar grondgebonden huurwoningen in zowel de sociale als vrije sector voor een substantieel deel van gezinnen. Figuur 4.8: Gemeente Wijk bij Duurstede. Vragers per woningtype
Huur egz sociaal Huur mgz sociaal Starters
Huur egz vrije sector
1-2 phh 18-34 jaar
Huur mgz vrije sector
1-2 phh 35-54 jaar Koop ggb < 3 ton
1-2 phh 54-65 jaar
Koop ggb 3 - 4,5 ton
1-2 phh 65-75 jaar
Koop ggb > 4,5 ton
1-2 phh 75+ jaar Gezin
Koop mgz < 2,5 ton Koop mgz > 2,5 ton 0
200
400
600
800
1000
Bron: WoON2018, CBS-Microdata (2020), Primos 2020, bewerking Companen.
Goedkopere grondgebonden koopwoningen en koopappartementen worden ook veel gevraagd door starters en jonge huishoudens. Duurdere grondgebonden koopwoningen zijn vooral in trek bij gezinnen en duurdere koopappartementen bij 65-plushuishoudens en gezinnen. 352.101/G | Woningmarktonderzoek als bouwsteen voor de woonvisie
33
Door gebrek aan aanbod is er sprake van enige substitutie van appartementen naar grondgebonden woningen. Daarom zijn er feitelijk veel verhuizingen naar grondgebonden woningen. Appartementen zijn ook wel gewild, maar een deel van de huishoudens heeft uiteindelijk specifieke wensen zoals een tuin.
Doorstroming en nieuwbouwplannen tot 2030 Hiervoor hebben we de vraag in beeld gebracht: naar behoefte aan sociale huur en verschillende woningsegmenten in de huur- en koopsector. In de bestaande woningvoorraad komen jaarlijks door doorstroming en uitstroom woningen vrij. Bovendien is tot 2030 woningbouw gepland die voorziet in een deel van de woningbehoefte. In de volgende figuur is enerzijds de woningvraag (groen) in de periode 2020 tot 2030 weergegeven. Anderzijds is het aanbod (blauw) weergegeven; in de bestaande voorraad door doorstroming en inclusief harde en zachte woningbouwplannen. Figuur 4.9: Gemeente Wijk bij Duurstede. Vrijkomend woningaanbod bij doorstroming en realisatie bouwplannen tot 2030 1)
Huur egz sociaal Huur mgz sociaal
Huur egz vrije sector Huur mgz vrije sector
Koop ggb < 3 ton Koop ggb 3 - 4,5 ton
Koop ggb > 4,5 ton
Koop mgz < 2,5 ton Koop mgz > 2,5 ton 0 200 Potentiële vraag
400 600 Potentieel aanbod
800
1.000 1.200 1.400 1.600 Potentieel aanbod incl. bouwplannen
Van de 1.000 woningen die in samenspraak met de U10/U16 en provincie worden gepland, is wel de prijsklasse maar niet het woningtype bekend. Deze woningen zijn in de grafiek buiten beschouwing gelaten, omdat deze grote aantallen meteen een groot effect kunnen hebben op de vraag-aanbodbalans. Bron: WoON2018, CBS Microdata (2020), Primos-prognose (2020), gemeente Wijk bij Duurstede (2020), bewerking Companen. 1)
Ten aanzien van de woningbehoefte ten opzichte van het aanbod zien we de volgende ontwikkelingen: • Behoefte sociale huurappartementen/toegankelijke woningen: Op basis van de woningbehoefte zien we een veranderende kwaliteitsvraag in de huursector. Er is vraag naar appartementen vanuit het oogpunt van betaalbaarheid en snelle beschikbaarheid. De vraag naar grondgebonden huurwoningen is er wel (ook te zien aan de huidige reacties op de woningen), mits betaalbaar. De praktijk wijst dan ook uit dat er wel degelijk belangstelling is voor eengezinswoningen, ook al is dit niet in woonwensen opgegeven. Het onderzoek laat wel zien dat er een noodzakelijke omslag is van ruime 352.101/G | Woningmarktonderzoek als bouwsteen voor de woonvisie
34
•
•
•
traditionele rijwoningen naar meer toegankelijke betaalbare huurwoningen. Daarnaast is de vraag naar huurappartementen afkomstig van oudere huishoudens die op zoek zijn naar een toegankelijke woning (grondgebonden of appartementen met balkon/tuin) met meer comfort. De kleinere grondgebonden woningen van de corporatie zullen in trek blijven, maar de grotere eengezins woningen voorzien op termijn minder in de lokale behoefte. De bekende woningbouwplannen in de sociale huur zijn in totaliteit nog onvoldoende om te voorzien in de woningbehoefte. De gekozen richting van meer appartementen die bij de woningbouwplannen zichtbaar wordt, sluit goed aan bij de behoefteontwikkeling. Middenhuurvraag: De vraag naar middenhuurwoningen is in belangrijke mate afkomstig van de jonge huishoudens. Het gaat hierbij relatief vaak om appartementen voor enerzijds jonge huishoudens (starters) en anderzijds ouderen. Starters willen snelle beschikbaarheid. Ouderen zijn kritisch op prijs-kwaliteitverhouding. Daarmee is er een duidelijk onderscheid in kwaliteitsvraag. Ook bij de middenhuur is aanvullend woningbouwprogramma noodzakelijk. Er is vooral behoefte aan appartementen. Er zijn echter nauwelijks plannen die voorzien in deze behoefte. Appartementen tot € 250.000 / grondgebonden woningen tot € 300.000 1: Primair gaat het voor starters/jonge huishoudens op de markt om betaalbaar woningaanbod.
Het liefst willen jonge huishoudens en gezinnen met beperkte financiële mogelijkheden een grondgebonden woning. Op basis van WoON2018 blijkt dat ongeveer 30 procent van de vraag naar grondgebonden woningen tot € 300.000 een vraag naar woningen tot € 225.000 betreft. Het meeste aanbod in deze prijsklasse bevindt zich tussen € 250.000 en € 300.000. Een deel van de jonge huishoudens en gezinnen wijkt uit naar een appartement als zij daar de beschikking toe hebben. In de plannen zijn betaalbare koopappartementen opgenomen, in lijn met de behoefte. Grond gebonden woningen tot € 300.000 zijn nauwelijks onderdeel van de plannen, waarschijnlijk mede uit oogpunt van haalbaarheid. Dit betekent dat jonge starters alternatieven moeten zoeken in de middenhuur of bij koopappartementen. Ook bij die segmenten zijn er tekorten. Duurdere koopwoningen: Bij appartementen boven € 250.000 en bij grondgebonden woningen tussen € 300.000 en € 450.000 is de vraag groter dan het aanbod. In het segment er net boven ligt dit andersom. Door marktwerking (bijstelling van woonwensen naar duurder, en bijstelling van koopprijzen) zullen vraag en aanbod elkaar mogelijk meer vinden. Ook dan blijft er een tekort aan woningen tussen € 300.000 en € 450.000. De gemiddelde verkoopprijs is tussen 2019 en 2020 met ruim € 50.000 gestegen tot gemiddeld € 373.000.