Bijlage B Toelichting herontwikkeling Hoogstraat, De Heul en Langbroekseweg

5.2

Inleidende regels Begrippen In deze bepaling zijn omschrijvingen gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen. Deze worden opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Begripsbepalingen zijn alleen nodig voor begrippen die gebruikt worden in de regels en die tot verwarring kunnen leiden of voor meerdere uitleg vatbaar zijn. Wijze van meten Om op een eenduidige manier afstanden, oppervlakten en inhoud van gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde, te bepalen wordt in de wijze van meten uitleg gegeven wat onder de diverse begrippen wordt verstaan. Ten aanzien van de wijze van meten op de verbeelding geldt steeds dat het hart van een lijn moet worden aangehouden.

5.3

Bestemmingsregels

5.3.1

Opbouw bestemmingen Bestemmingsomschrijving Bevat de omschrijving van de doeleinden die met de bestemming aan de grond worden toegekend. Hierbij gaat het in beginsel om een beschrijving van de aan de grond toegekende functies zoals wonen, tuin, verkeer etc. De aard van de toegelaten inrich-

85

tingen van gronden (bouwwerken en werken, geen bouwwerken zijnde) vloeit dan voort uit de toegelaten functies. Bouwregels In de bouwregels worden voor alle hoofdgebouwen, bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, de van toepassing zijnde bouwregels gesteld. Waar en met welke maatvoering mag worden gebouwd, wordt hier vastgelegd. Indien mogelijk wordt verwezen naar bouwvlakken en aanduidingen op de verbeelding. Afwijken van de bouwregels In deze bepaling zijn afwijkingsbevoegdheden toegekend aan het bevoegd gezag ten aanzien van bepaalde bouwregels. Specifieke gebruiksregels In dit onderdeel kan worden aangegeven welke vormen van gebruik men in ieder geval strijdig acht met de bestemming. Het is niet de bedoeling alle mogelijke strijdig gebruiksvormen te noemen, maar alleen die, waarvan het niet op voorhand duidelijk is dat deze in strijd zijn met de bestemming. Het gaat hierbij in feite om een aanvulling op de doeleindenomschrijving. Afwijken van de gebruiksregels In deze bepaling zijn afwijkingsbevoegdheden toegekend aan het bevoegd gezag ten aanzien van bepaalde gebruiksregels. 5.3.2

Bestemmingen In deze paragraaf zijn de feitelijk in het plan voorkomende bestemmingen beschreven. Per bestemming is kort toegelicht welk gebruik van de gronden is toegestaan en welke bouwregels er gelden. Detailhandel Deze bestemming is opgenomen voor de uitbreiding van de Jumbo supermarkt aan de Langbroekseweg, alsmede voor het bestaande gedeelte van supermarkt, de Welkoop en het bijbehorende parkeerterrein. De voor ‘Detailhandel’ aangewezen gronden zijn bestemd voor detailhandel. Ter plaatse van de aanduiding ‘supermarkt’ zijn de gronden uitsluitend bestemd voor de realisatie van een supermarkt. Deze aanduiding is opgenomen voor de Jumbo aan de Langbroekseweg. Ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van detailhandel – 1’ zijn de gronden uitsluitend bestemd voor een detailhandelszaak in agrarische, dier- en tuinbouwgoederen en –benodigdheden. Deze aanduiding is opgenomen voor de Welkoop aan de Langbroekseweg. In aanvulling op het voorgaande zijn de gronden mede bestemd voor ondergeschikte horeca en bijbehorende groen-, parkeer en nutsvoorzieningen, erven en paden en waterpartijen. De bestemming ‘Detailhandel’ is in beginsel één-op-één (conserverend) overgenomen uit het geldende bestemmingsplan ‘Woongebieden Wijk bij Duurstede 2016’, om uiteindelijk te komen tot een consistente regeling voor wat betreft het aantal vierkante meters winkelvloeroppervlak.

Wel zijn er in dit bestemmingsplan enkele omissies hersteld. Zo is een regeling opgenomen voor de aanwezige bebouwing ten behoeve van de buitenverkoop bij de Welkoop. Ook is voor de supermarkt (inclusief de beoogde

86

uitbreiding) het winkelvloeroppervlak in de regels verankerd. Dit was in het geldende bestemmingsplan niet het geval. Daarbij is gewaarborgd dat de beoogde uitbreiding pas in gebruik kan worden genomen wanneer de supermarktactiviteiten op de locatie De Heul of de locatie Hoogstraat 14 zijn beëindigd. Een hoofdgebouw mag uitsluitend ter plaatse van een bouwvlak worden gebouwd. Voldaan moet worden aan de maximum bouwhoogte zoals deze is weergegeven op de verbeelding (ter plaatse van de aanduiding ‘maximum bouwhoogte (m)’). Groen De structurele groenvoorzieningen in het plandeel De Heul zijn voorzien van de bestemming ‘Groen’. De gronden met deze bestemming zijn bestemd voor groen- en speelvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, erven en paden, nutsvoorzieningen en noodontsluitingen. Ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van sport – voetbalkooi’ zijn de gronden mede bestemd voor een voetbalkooi. Binnen de bestemming ‘Groen’ mogen geen gebouwen worden gebouwd. Het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde is onder voorwaarden toegestaan. Gemengd - 1 Deze bestemming is opgenomen voor De Heul. De voor ‘Gemengd - 1’ aangewezen gronden zijn bestemd voor detailhandel, horeca behorende tot categorie 1A, 1B1, 2A en 2B van de 'Staat van Horeca-activiteiten', woningen en dienstverlening.

Een deel van het plandeel De Heul is bovendien voorzien van de aanduiding ‘supermarkt’. Alleen ter plaatse van deze aanduiding is een supermarkt toegestaan. Naast de voornoemde functies zijn de gronden mede bestemd voor groen- en speelvoorzieningen, tuinen, erven, paden, parkeer- en nutsvoorzieningen en waterpartijen. Een hoofdgebouw mag uitsluitend ter plaatse van een bouwvlak worden gebouwd. Voldaan moet worden aan de maximum bouwhoogte zoals deze is weergegeven op de verbeelding (ter plaatse van de aanduiding ‘maximum bouwhoogte (m)’). Voor de supermarkt, horeca en beoogde detailhandelsruimte is het winkelvloeroppervlak in de regels verankerd. Daarbij is bovendien gewaarborgd dat de beoogde supermarkt (Lidl) pas in gebruik kan worden genomen wanneer de supermarktactiviteiten op de locatie De Heul en de locatie Hoogstraat 14 zijn beëindigd en beëindigd blijven. Gemengd - 2 Deze bestemming is opgenomen voor de beoogde grondgebonden woningen of maatschappelijke voorziening op de locatie Hoogstraat 14. De voor ‘Gemengd – 2’ aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen (al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroep en/of bedrijf), maatschappelijke voorzieningen en bijbehorende groen-, speel-, parkeer- en nutsvoorzieningen, tuinen, erven en paden.

Hoofdgebouwen in de vorm van woningen of een maatschappelijke voorziening mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd, waarbij geldt dat woningen uitsluitend ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke bouwaanduiding – woningen’ mogen worden gebouwd. Hoofdgebouwen ten behoeve van maatschappelijke voorzieningen mogen uitsluitend ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke bouwaanduiding – maatschappelijke voorziening’ worden gebouwd. Het bouwvlak mag voor ten

87

hoogste 55% bebouwd worden. Voor het noordwestelijke deel van het bouwvlak geldt een maximum goot- en bouwhoogte van respectievelijk 6 en 9 meter. In de regels is aanvullend bepaald dat de bouwhoogte van woningen 10 meter mag bedragen. Voor het (zuid)oostelijke deel geldt een maximum hoogte van 4,5 meter (woningen zijn hier niet toegestaan). Er gelden specifieke gebruiksregels voor aan huis verbonden beroepen en/of bedrijven, waar onder voorwaarden van kan worden afgeweken. Verkeer - Verblijfsgebied Deze bestemming is opgenomen voor de Hoogstraat 14 en De Heul. De voor ‘Verkeer - Verblijfsgebied’ aangewezen gronden zijn onder andere bestemd voor wegen, straten, voet- en fietspaden, parkeervoorzieningen, groen- en speelvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, nutsvoorzieningen, geluidwerende voorzieningen evenementen, straatmeubilair en kunstwerken. Ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van detailhandel – winkelwagenstalling’ zijn de gronden mede bestemd voor winkelwagenstallingen. Op de gronden met de bestemming ‘Verkeer - Verblijfsgebied’ mogen uitsluitend gebouwen worden opgericht ten dienste van de zojuist genoemde bestemmingen (onder voorwaarden), waaronder geluidwerende voorzieningen tot een hoogte van 3 meter. Een deel van het plandeel De Heul is voorzien van een aantal specifieke bouwaanduidingen, te weten: 1.

‘specifieke bouwaanduiding - overkapping 2’; ter plaatse van deze aanduiding mogen overkappingen worden gebouwd – onder meer ten behoeve van winkelwagenstallingen en het opwekken van zonne-energie - met een maximum hoogte van 4,5 meter. 2. ‘specifieke bouwaanduiding - erfafscheiding’; ter plaatse van deze aanduiding mag een erfafscheiding met een hoogte van 3 meter worden gebouwd. Waarde - Archeologie - 2 De voor ‘Waarde - Archeologie - 2’ aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de in de grond aanwezige archeologische waarden. Met deze dubbelbestemming is onder andere geregeld dat archeologisch onderzoek noodzakelijk is bij 2 bodemingrepen met een oppervlakte die meer bedraagt dan 100 m en/of waarvan de bodemingrepen dieper rijken dan 50 centimeter onder het maaiveld. Waarde - Archeologie - 3 De voor ‘Waarde - Archeologie - 3’ aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de in de grond aanwezige archeologische waarden. Met deze dubbelbestemming is onder andere geregeld dat archeologisch onderzoek noodzakelijk is bij 2 bodemingrepen met een oppervlakte die meer bedraagt dan 500 m en/of waarvan de bodemingrepen dieper rijken dan 50 centimeter onder het maaiveld.

88

5.4

Algemene regels Anti-dubbeltelregel Deze regel is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld. Algemene bouwregels In de algemene bouwregels is een algemene regeling opgenomen voor bestaande bebouwing waarvan de maatvoering afwijkt van de maten zoals genoemd in de bestemmingsregels. Tevens is een regeling opgenomen voor ondergronds bouwen en het bouwen van nutsvoorzieningen. Algemene gebruiksregels In dit artikel is in algemene zin aangegeven wanneer sprake is van strijdig gebruik met de regels uit het bestemmingsplan. Overige regels In de overige regels is een regeling ten aanzien van parkeren opgenomen. Indien op grond van één van de in het voorliggende plan opgenomen bestemmingen wordt gebouwd, dient voorzien te worden in voldoende parkeergelegenheid. Daarbij wordt gebruik gemaakt van het geldende gemeentelijke parkeerbeleid. Indien de Nota Parkeernormen in de toekomst herzien wordt, dient getoetst te worden aan het meest recente gemeentelijke parkeerbeleid.

5.5

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Bouwwerken welke op het moment van inwerkingtreding van het bestemmingsplan bestaan (of waarvoor een bouwvergunning is aangevraagd) mogen blijven bestaan, ook al is er strijd met de bouwregels. De overgangsbepaling houdt niet in dat het bestaand, illegaal opgerichte, bouwwerk legaal wordt, noch brengt het met zich mee dat voor een dergelijk bouwwerk alsnog een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen kan worden verleend. Burgemeester en wethouders kunnen in beginsel dus nog gewoon gebruik maken van hun handhavingsbevoegdheid. Het gebruik van de grond en opstallen, dat afwijkt van de regels op het moment van inwerkingtreding van het plan, mag eveneens worden voortgezet. Slotregel Dit artikel geeft aan op welke manier de regels kunnen worden aangehaald.

89

6 6.1

Uitvoerbaarheid Economische uitvoerbaarheid Op basis van artikel 3.1.6, lid 1, sub f van het Besluit ruimtelijke ordening dient bij de voorbereiding van een bestemmingsplan onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. De ontwikkelingen die concreet mogelijk worden gemaakt door het bestemmingsplan moeten (economisch) uitvoerbaar zijn, omdat er anders sprake is van een oneigenlijke bestemming. Het voorliggende plan wordt gerealiseerd op initiatief van een ontwikkelaar. De gemeente en de initiatiefnemer hebben een anterieure overeenkomst gesloten waarin de rechten en plichten van zowel de ontwikkelaar als de gemeente zijn aangegeven, alsmede de definitieve regeling ten aanzien van het kostenverhaal. Met deze overeenkomst is het plan verzekerd van kostendekking, het opstellen van een exploitatieplan is daarom overeenkomstig artikel 6.12, lid 2 onder a. van de Wet ruimtelijke ordening niet nodig. Gesteld kan worden dat er geen verplichting is om tegelijkertijd met de ruimtelijke procedure een exploitatieplan op te stellen. De economische uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan is hiermee voldoende aangetoond.

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1

Wettelijk vooroverleg Op grond van ex artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening voert het college van burgemeester en wethouders, dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan, overleg met andere bestuursorganen van bijvoorbeeld buurgemeenten, het waterschap en de provincie. Het overleg tussen de bestuurlijke instanties dient in een redelijke verhouding te staan tot de aard en omvang van het bestemmingsplan. Het overleg dient dan ook beperkt te blijven tot die overheidsinstanties waarmee overleg werkelijk noodzakelijk is om te voorkomen dat de taak of verantwoordelijkheid van het andere overheidsorgaan ontoelaatbaar wordt beperkt, of dat het door dat orgaan te behartigen belang aantoonbaar wordt benadeeld. Provincie In het kader van het wettelijk vooroverleg heeft de provincie Utrecht een reactie gegeven op het planvoornemen. De beoogde inpassing aan de Hoogstraat wordt als voldoende passend beschouwd. Wel wordt gesteld dat nader moet worden ingegaan op de Interim Omgevingsverordening (instructieregel ruimtelijke bescherming grondwater en instructieregel detailhandel) en daarnaast op het aspect archeologie. Deze nadere onderbouwingen zijn opgenomen in voorliggend bestemmingsplan.

Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden Het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden heeft inhoudelijke vragen gesteld en adviezen gegeven over de waterparagraaf van deze toelichting. Naar aanleiding hiervan is de paragraaf aangepast c.q. aangevuld.

90

6.2.2

Zienswijzen Het ontwerp van het bestemmingsplan ‘Wijk bij Duurstede, herontwikkeling Hoogstraat, De Heul en Langbroekseweg’ heeft zes weken ter inzage gelegen. Eenieder is in de gelegenheid gesteld om in de periode van 16 december 2021 tot en met 26 januari 2021 zienswijzen in te dienen over het ontwerpbestemmingsplan. Gedurende de inzagetermijn zijn zeven zienswijzen naar voren gebracht. Deze zijn 32 vervat in een zienswijzennotitie , waarin ze zijn samengevat en van een reactie zijn voorzien. Enkele van de zienswijzen hebben aanleiding gegeven het bestemmingsplan aan te passen ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan. In de zienswijzennotitie zijn deze aanpassingen beschreven.

32

SAB (2022). Nota zienswijzen en ambtshalve wijzigingen. Wijk bij Duurstede, herontwikkeling Hoogstraat, De Heul en Langbroekseweg. Projectnummer: 190478.01 91