Bijlage B Toelichting herontwikkeling Hoogstraat, De Heul en Langbroekseweg

Bestemmingsplan | Toelichting

Wijk bij Duurstede, herontwikkeling Hoogstraat, De Heul en Langbroekseweg Gemeente Wijk bij Duurstede

Datum: 24 februari 2022 Projectnummer: 190478.01 IDN: NL.IMRO.0352.wbdhoogheullangb-bva1

INHOUD 1

Inleiding

3

1.1 1.2 1.3 1.4

Aanleiding Ligging plangebied Geldend bestemmingsplan Leeswijzer

3 4 7 12

2

Planbeschrijving

13

2.1 2.2

Historische context en huidige situatie Toekomstige situatie

13 16

3

Beleid en regelgeving

25

3.1 3.2 3.3

Rijksbeleid Provinciaal beleid Gemeentelijk beleid

25 29 35

4

Milieu- en omgevingsaspecten

41

4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11

Milieueffectrapportage Bodem Geluid (Wgh) Luchtkwaliteit Bedrijven en milieuzonering Externe veiligheid Water Natuur Archeologie Cultuurhistorie Verkeer en parkeren

41 42 44 46 49 58 62 73 76 78 80

5

Wijze van bestemmen

85

5.1 5.2 5.3 5.4 5.5

Algemeen Inleidende regels Bestemmingsregels Algemene regels Overgangs- en slotregels

85 85 85 89 89

6

Uitvoerbaarheid

90

6.1 6.2

Economische uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid

90 90

Bijlagen Bijlage 1: toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking Bijlage 2: beeldkwaliteitplan (Hoogstraat 14) Bijlage 3: vormvrije m.e.r.-beoordeling Bijlage 4: verkennend bodem- en asbestonderzoek (Hoogstraat 14) Bijlage 5: asfaltonderzoek en verkennend bodemonderzoek (De Heul) Bijlage 6: verkennend bodem- en asbestonderzoek (Jumbo Langbroekseweg) Bijlage 7: akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai en industrielawaai (De Heul) Bijlage 8: memo geluidberekening (Hoogstraat 14) Bijlage 9: quick scan luchtkwaliteit Bijlage 10: quick scan bedrijven en milieuzonering Bijlage 11: akoestisch onderzoek inrichtingslawaai (Hoogstraat 14) Bijlage 12: quick scan externe veiligheid Bijlage 13: resultaat digitale watertoets (Hoogstraat 14) Bijlage 14: resultaat digitale watertoets (De Heul) Bijlage 15: resultaat digitale watertoets (Jumbo Langbroekseweg) Bijlage 16: quick scan natuur Bijlage 17: wintercheck Bijlage 18: onderzoek stikstofdepositie Bijlage 19: verkeersgeneratie (Hoogstraat 14, maatschappelijke functie) Bijlage 20: verkeersgeneratie (Hoogstraat 14, woningbouw) Bijlage 21: parkeervraag (De Heul) Bijlage 22: verkeersstudie (De Heul) Bijlage 23: groenbalans (De Heul) Bijlage 24: Nota zienswijzen en ambtshalve wijzigingen

1

Inleiding

1.1

Aanleiding Voorliggend bestemmingsplan is opgesteld omdat het voornemen bestaat om in Wijk bij Duurstede een drietal locaties te (her)ontwikkelen. In de Structuurvisie Wijk bij Duurstede 2020 zijn de locaties Hoogstraat en De Heul al opgenomen als transformatiegebied. Beide te herstructureren gebieden zijn overgenomen in de Omgevingsvisie Stedelijk Gebied Wijk bij Duurstede. In de Structuurvisie Detailhandel spreekt de gemeente Wijk bij Duurstede de wens uit om terug te gaan van 5 naar 4 supermarkten. Hierdoor ontstaat er een betere balans binnen het supermarktlandschap en wordt de toekomstbestendigheid van de voorzieningen vergoot. Om deze ambitie te realiseren zijn 3 locaties aangewezen. Per locatie is hieronder beschreven wat de wijzigingen zijn. 

Plandeel Hoogstraat Aan de Hoogstraat 14 bevindt zich de huidige vestiging van de Lidl-supermarkt nabij het centrum van Wijk bij Duurstede. Het voornemen bestaat deze supermarkt te verplaatsen naar winkelcentrum De Heul. Het plan is op de vrijkomende locatie aan de Hoogstraat woningbouw en/of een maatschappelijke functie te realiseren. Na de sloop van de supermarkt zijn op de locatie 10 grondgebonden woningen of een maatschappelijke functie beoogd.



Plandeel winkelcentrum De Heul Winkelcentrum De Heul wordt herontwikkeld naar een meer toekomstbestendig winkelcentrum. De bestaande Lidl aan de Hoogstraat wordt verplaatst naar winkelcentrum De Heul. De bestaande Jumbo in winkelcentrum De Heul stopt. Deze supermarktmeters worden verdeeld over de Jumbo aan de Langbroekseweg en de nieuwe Lidl in winkelcentrum De Heul. Boven (en rondom) winkelcentrum De Heul vindt bovendien woningbouw plaats. Hier worden 96 appartementen en 8 studio’s gerealiseerd.



Plandeel Langbroekseweg Aan de Langbroekseweg is reeds een Jumbo gevestigd. Aangezien de Jumbo uit het winkelcentrum De Heul verdwijnt, mag de vestiging aan de Langbroekseweg 2 met 350 m winkelvloeroppervlak (wvo) uitbreiden. Het totale winkelvloeroppervlak 2 voor de Jumbo aan de Langbroekseweg wordt daarmee 1.890 m . De verschuiving in winkelvloeroppervlak wordt ook wel de ‘supermarktencarrousel’ genoemd.

De voornoemde ontwikkelingen zijn niet mogelijk binnen de kaders van de geldende bestemmingsplannen ‘Woongebieden Wijk bij Duurstede 2016’ en ‘Buitengebied 2015’, zoals in paragraaf 1.3 nader gemotiveerd. Om de beoogde ontwikkelingen alsnog mogelijk te maken moet er een nieuw bestemmingsplan worden opgesteld. Voorliggend document voorziet in één bestemmingsplan voor de drie genoemde locaties. Om te komen tot een consistente regeling voor de locatie Langbroekseweg (uitbreiding Jumbo) is ervoor gekozen de reeds aanwezige supermarkt, Welkoop en het bijbehorende parkeerterrein te betrekken in dit bestemmingsplan. De ter plaatse gelden-

3

de bestemming ‘Detailhandel’ wordt in de basis conserverend overgenomen, met dien verstande dat enkele kleine omissies in het geldende bestemmingsplan wordt hersteld. Voor de Welkoop wordt nadrukkelijk géén extra uitbreidingsruimte toegestaan.

1.2

Ligging plangebied Op de navolgende afbeeldingen zijn de globale ligging en begrenzing van de plandelen weergegeven. Voor de exacte begrenzing van het plangebied wordt verwezen naar de verbeelding van dit bestemmingsplan.

Ligging plandelen (Bron: Google Maps).

4

Plangebied

Globale begrenzing plandeel Hoogstraat 14 rood omkaderd (Bron: PDOK Viewer).

5

Plangebied

Globale begrenzing plandeel De Heul rood omkaderd (Bron: PDOK Viewer).

6

Plangebied

Globale begrenzing plandeel Jumbo Langbroekseweg rood omkaderd (Bron: PDOK Viewer).

1.3

Geldend bestemmingsplan Plandeel Hoogstraat 14 Ter plaatse van het voorliggend plangebied, wat betreft het plandeel Hoogstraat 14, geldt op dit moment het bestemmingsplan ‘Woongebieden Wijk bij Duurstede 2016’, vastgesteld op 28 juni 2016 door de gemeenteraad van Wijk bij Duurstede. Op grond van dit bestemmingsplan gelden voor het plangebied de bestemmingen:  Gemengd - 1;  Waarde - Archeologie -2;  Waarde - Archeologie -3; Gemengd - 1 De voor ‘Gemengd - 1’ aangewezen gronden zijn bestemd voor detailhandel (op de begane grond), bedrijven behorende tot categorie 1 en 2 van de 'Staat van bedrijfsactiviteiten' en dienstverlening. Naast de voornoemde functies zijn de gronden mede bestemd voor groenvoorzieningen, tuinen, erven, paden, parkeer- en nutsvoorzieningen en waterpartijen. Een hoofdgebouw mag uitsluitend ter plaatse van een bouwvlak worden gebouwd.

7

Plangebied

Uitsnede geldend bestemmingsplan ‘Woongebieden Wijk bij Duurstede 2016’ met daarop het plandeel Hoogstraat 14 globaal rood omkaderd (Bron: ruimtelijkeplannen.nl).

Waarde - Archeologie - 2 De voor ‘Waarde - Archeologie - 2’ aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de in de grond aanwezige archeologische waarden. Met deze dubbelbestemming is onder andere geregeld dat archeologisch onderzoek noodzakelijk is bij 2 bodemingrepen met een oppervlakte die meer bedraagt dan 100 m en/of waarvan de bodemingrepen dieper rijken dan 50 centimeter onder het bestaande maaiveld. Waarde - Archeologie - 3 De voor ‘Waarde - Archeologie - 3’ aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de in de grond aanwezige archeologische waarden. Met deze dubbelbestemming is onder andere geregeld dat archeologisch onderzoek noodzakelijk is bij 2 bodemingrepen met een oppervlakte die meer bedraagt dan 500 m en/of waarvan de bodemingrepen dieper rijken dan 50 centimeter onder het bestaande maaiveld. Plandeel De Heul Ter plaatse van het voorliggend plangebied, wat betreft het plandeel De Heul, geldt op dit moment het bestemmingsplan ‘Woongebieden Wijk bij Duurstede 2016’, vastgesteld op 28 juni 2016 door de gemeenteraad van Wijk bij Duurstede.

Op grond van dit bestemmingsplan gelden voor het plangebied de bestemmingen:  Gemengd - 1;  Verkeer - Verblijfsgebied;  Sport;  Maatschappelijk;  Waarde - Archeologie -2. 8

Uitsnede geldend bestemmingsplan ‘Woongebieden Wijk bij Duurstede 2016’ met daarop het plandeel De Heul globaal rood omkaderd (Bron: ruimtelijkeplannen.nl).

Gemengd - 1 De voor ‘Gemengd - 1’ aangewezen gronden zijn bestemd voor detailhandel (op de begane grond), bedrijven behorende tot categorie 1 en 2 van de 'Staat van bedrijfsactiviteiten' en dienstverlening. Een deel van het plandeel De Heul is bovendien voorzien van de aanduiding ‘horeca’. Op grond van deze aanduiding is tevens horeca, behorend tot categorie 1A, 1B1, 2A en 2B van de 'Staat van Horeca-activiteiten' toegestaan. Naast de voornoemde functies zijn de gronden mede bestemd voor groenvoorzieningen, tuinen, erven, paden, parkeer- en nutsvoorzieningen en waterpartijen. Een hoofdgebouw mag uitsluitend ter plaatse van een bouwvlak worden gebouwd. De maximum bouwhoogte is 10 meter.

9

Verkeer - Verblijfsgebied De voor ‘Verkeer - Verblijfsgebied’ aangewezen gronden zijn onder andere bestemd voor wegen, straten, voet- en fietspaden, parkeervoorzieningen, groen- en speelvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, nutsvoorzieningen, evenementen, straatmeubilair en kunstwerken. Op deze gronden mogen geen gebouwen worden opgericht. Er mogen enkel bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een maximale bouwhoogte van 9 meter. Sport De voor ‘Sport’ aangewezen gronden zijn bestemd voor sportzaal en sportschool, ondergeschikte horeca behorend tot categorie 1A van de 'Staat van Horeca-activiteiten', kleedkamers en toiletgebouwen, het houden van evenementen, kinderopvang en een zwembad. Een hoofdgebouw mag uitsluitend ter plaatse van een bouwvlak worden gebouwd. De maximum bouwhoogte is 12 meter. Maatschappelijk De voor ‘Maatschappelijk’ aangewezen gronden zijn bestemd voor maatschappelijke voorzieningen (waaronder in ieder geval begrepen een kerk, dorpshuis, school, museum, kinderopvang, huisartsenpraktijk, zorgcentrum en gemeentehuis). Ook daarbij behorende groen- en speelvoorzieningen, tuinen, erven en paden, parkeervoorzieningen en nutsvoorzieningen zijn toegestaan. Een hoofdgebouw mag uitsluitend ter plaatse van een bouwvlak worden gebouwd. De maximum bouwhoogte is 10 meter.

Waarde - Archeologie - 2 De voor ‘Waarde - Archeologie - 2’ aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de in de grond aanwezige archeologische waarden. Met deze dubbelbestemming is onder andere geregeld dat archeologisch onderzoek noodzakelijk is bij 2 bodemingrepen met een oppervlakte die meer bedraagt dan 100 m en/of waarvan de bodemingrepen dieper rijken dan 50 centimeter onder het bestaande maaiveld. Plandeel Langbroekseweg Ter plaatse van het voorliggend plangebied, wat betreft het plandeel Langbroekseweg, geldt op dit moment het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2015’, vastgesteld op 9 maart 2016 door de gemeenteraad van Wijk bij Duurstede. Direct aansluitend geldt hier het bestemmingsplan ‘Woongebieden Wijk bij Duurstede 2016’. De uitbreiding is echter uitsluitend beoogt binnen het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2015’. Op grond van deze bestemmingsplannen gelden voor het plangebied de bestemmingen:  Recreatie - Volkstuin;  Detailhandel;  Waarde - Archeologie -2;  Waarde - Archeologie -3;

10

Plangebied

Uitsnede geldend bestemmingsplan ‘Buitengebied 2015’ met daarop het plandeel Langbroekseweg globaal rood omkaderd (Bron: ruimtelijkeplannen.nl).

Plangebied

Uitsnede geldend bestemmingsplan ‘Woongebied Wijk bij Duurstede 2016’ met daarop het plandeel Langbroekseweg globaal rood omkaderd (Bron: ruimtelijkeplannen.nl).

11

Recreatie - Volkstuin De voor ‘Recreatie - Volkstuin’ aangewezen gronden zijn bestemd voor volkstuinen en groenvoorzieningen. Naast de voornoemde functies zijn de gronden mede bestemd voor wegen en paden, parkeervoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, (erf)beplanting en groenvoorzieningen en nutsvoorzieningen. Op deze gronden mogen gebouwen worden gebouwd met een gezamenlijke oppervlakte van gebouwen niet meer dan 10 m² per volkstuin. Detailhandel De voor ‘Detailhandel’ aangewezen gronden zijn bestemd voor detailhandel. Naast de voornoemde functie zijn de gronden mede bestemd voor groenvoorzieningen, erven en paden, parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen en waterpartijen. Een hoofdgebouw mag uitsluitend binnen een bouwvlak gerealiseerd worden. De bestaande Jumbo supermarkt kent daarbij de functieaanduiding ‘detailhandel’. Hier is een su2 permarkt met een vloeroppervlakte tot 2.010 m toegestaan. Waarde - Archeologie - 2 De voor ‘Waarde - Archeologie - 2’ aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de in de grond aanwezige archeologische waarden.

Met deze dubbelbestemming is onder andere geregeld dat archeologisch onderzoek noodzakelijk is bij 2 bodemingrepen met een oppervlakte die meer bedraagt dan 100 m en/of waarvan de bodemingrepen dieper rijken dan 50 centimeter onder het bestaande maaiveld. Waarde - Archeologie - 3 De voor ‘Waarde - Archeologie - 3’ aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de in de grond aanwezige archeologische waarden. Met deze dubbelbestemming is onder andere geregeld dat archeologisch onderzoek noodzakelijk is bij 2 bodemingrepen met een oppervlakte die meer bedraagt dan 500 m en/of waarvan de bodemingrepen dieper rijken dan 50 centimeter onder het bestaande maaiveld. Strijdigheid met het geldende bestemmingsplan De beoogde ontwikkelingen passen niet binnen de bouw- en gebruiksregels van de geldende bestemmingsplannen. Daarmee is de beoogde ontwikkeling zowel in ruimtelijk als functioneel opzicht strijdig met het geldende bestemmingsplan. Om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken, is het opstellen van een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk. Voorliggend document voorziet hierin.

1.4

Leeswijzer Dit bestemmingsplan is opgebouwd uit zes hoofdstukken. Na het inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de bestaande situatie en de toekomstige situatie. In hoofdstuk 3 wordt het beleidskader geschetst. Hoofdstuk 4 omvat de toetsing aan de planologische haalbaarheids- en milieuaspecten. De toelichting besluit met hoofdstukken over de opbouw van de planregels (Hoofdstuk 5) en de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid (Hoofdstuk 6).

12

2 2.1

Planbeschrijving Historische context en huidige situatie Historische en ruimtelijke context De huidige locatie van Wijk bij Duurstede is al in de Bronstijd en IJzertijd bewoond geweest. Sinds de Romeinse tijd is sprake van een ononderbroken bewoning. Tijdens de Romeinse tijd bevond zich aan de Rijn een Romeins Castellum, als onderdeel van de noordelijke grens (limes) van het Romeinse Rijk. Rond 700 ontstond de handelsnederzetting Dorestad, een stad van internationaal belang vanwege de gunstige ligging aan de Rijn en Lek. In 1300 kreeg Wijk bij Duurstede stadsrechten. Het verkrijgen van stadsrechten betekende ook het recht om te versterken, oftewel een omwalling. Pas in de tweede helft van de vorige eeuw hebben zich stedelijke ontwikkelingen buiten de omwalling voorgedaan. De oudste bebouwing buiten de vestingmuren van Wijk bij Duurstede is te vinden aan de uitlopers van de binnenstad. De bebouwing in het bebouwingslint van de Hoogstraat betreft de oudste bebouwing buiten de vestingsmuren. De overige bebouwing is ontstaan door planmatige uitbreidingen, verdeeld in een aantal wijken. De oudste uitbreidingswijk, De Engk, ligt direct ten zuidwesten van het plandeel Hoogstraat 14 en is na de Tweede Wereldoorlog ontwikkeld.

Langbroekseweg

De Heul

Hoogstraat

Kaart met daarop de bouwjaren van gebouwen in Wijk bij Duurstede (Bron: code.waag.org).

13

Huidige situatie plangebied Hoogstraat 14 Aan de Hoogstraat 14 bevindt zich een Lidl supermarkt. De supermarkt beschikt over een parkeerterrein met circa 40 parkeerplaatsen. Hierdoor is het perceel volledig verhard. Navolgende afbeelding geeft een impressie van de huidige situatie in het plangebied.

Impressie huidige situatie plangebied, bezien vanaf de Hoogstraat (Bron: Google Maps).

De Heul Centraal gelegen in Wijk bij Duurstede bevindt zich winkelcentrum De Heul. In dit buurtwinkelcentrum zijn op dit moment de volgende voorzieningen aanwezig: een Jumbo supermarkt, slijterij, Chinees restaurant, kapsalon, bakker, bloemist en een cafetaria. Het winkelcentrum is gerealiseerd in de jaren ’70 van de vorige eeuw en is thans verouderd. Er is sprake van een slechte ruimtelijke structuur met onlogische parkeervoorzieningen. Daarnaast zorgt een verkeerde balans in het winkelaanbod voor leegstand en is de huidige Jumbo supermarkt te klein, waardoor het niet goed kan voorzien in de behoeften van klanten. Al met al is sprake van een niettoekomstbestendig winkelcentrum midden in Wijk bij Duurstede. Ook de nabijgelegen sporthal en het zwembad behoren tot het plangebied. Ook deze gebouwen zijn verouderd en staan thans leeg. Er is inmiddels een nieuwe sporthal in gebruik genomen op sportpark Mariënhoeve en het zwembad nabij De Heul is gesloten door de vorige eigenaar. Verder is het plangebied momenteel voorzien van een ruim speelveld dat, in aanvulling op de parkeerplaatsen rond het winkelcentrum, tijdelijk deels is ingericht als parkeerterrein. Navolgende afbeeldingen geven een impressie van de huidige situatie in het plangebied.

14

Impressie huidige situatie plangebied (winkelcentrum), bezien vanaf de Karolingersweg (Bron: Google Maps).

Impressie huidige situatie plangebied (sporthal en zwembad), bezien vanaf de zuidzijde (Bron: Google Maps).

Locatie Langbroekseweg Aan de Langbroekseweg 3 – aan de noordzijde van Wijk bij Duurstede - bevindt zich eveneens een Jumbo supermarkt. De wens bestaat om de Jumbo uit te breiden op de naastgelegen volkstuinen. Hier bevindt zich thans Volkstuinvereniging Wijk bij Duurstede. Deze vereniging heeft de beschikking over vier complexen (A, B, C en D) met in totaal circa 350 volkstuinen. Voorliggend plangebied maakt onderdeel uit van volkstuincomplex A. Navolgende afbeelding geeft een impressie van de huidige situatie van het volkstuincomplex. Op de achtergrond is de bestaande Jumbo supermarkt te zien.

15

Impressie volkstuincomplex A met op de achtergrond de bestaande Jumbo supermarkt, bezien vanaf de Langbroekseweg (Bron: Google Maps).

2.2

Toekomstige situatie In de toekomstige situatie is over de 3 deelgebieden sprake van:  een transformatie van de locatie Hoogstraat naar woningen en/of een maatschappelijke functie;  een toekomstbestendig buurtwinkelcentrum met woningen in De Heul;  een uitbreiding van de supermarkt aan de Langbroeksweg. Een belangrijk onderdeel van de ontwikkelingen is de ‘supermarktcarrousel’, waarbij met vierkante meters winkelvoeroppervlak wordt geschoven om uiteindelijk tot het bovenstaande te komen. Op dit moment is in De Heul en Hoogstraat gezamenlijk 1.959 2 m winkelvloeroppervlak (wvo) ten behoeve van supermarkten aanwezig. Daarvan 2 2 wordt 1.500 m in De Heul gebruikt om de nieuwe supermarkt te realiseren en 350 m om de supermarkt aan de Langbroekseweg uit te breiden. Netto verdwijnt er in totaal 2 109 m wvo en gaat het aantal supermarkten in de kern van Wijk bij Duurstede van 5 naar 4 waardoor invulling wordt gegeven aan de Structuurvisie Detailhandel en er een betere balans ontstaat binnen het supermarktlandschap. Plandeel Hoogstraat 14 Met het vertrek van de Lidl-supermarkt aan de Hoogstraat 14 ontstaat de mogelijkheid deze locatie te herontwikkelen ten behoeve van woningbouw en/of een maatschappelijke functie.

Voordat de Lidl haar intrek neemt in het nieuwe pand in winkelcentrum De Heul, dienen de detailhandelsactiviteiten aan de Hoogstraat beëindigd te worden en beëindigd te blijven. De bestaande bebouwing zal worden gesloopt. In totaal worden hier maximaal 10 (twee-)aaneengebouwde en/of vrijstaande woningen teruggebouwd. Ook kunnen één of meerdere gebouwen voor een maatschappelijke functie gebouwd worden. Hiervoor wordt de komende tijd een stedenbouwkundig plan uitgewerkt. Navolgend is een mogelijke inrichting van het plangebied weergegeven. Duidelijk is al wel dat, in het geval van woningbouw, een deel van de beoogde woningen een gezicht krijgt naar de Hoogstraat. Het overige deel van de woningen wordt gesitueerd aan een nieuwe (langzaam verkeers)verbinding tussen de Hoogstraat en Krommerijn-

16

der, aan de noordzijde van het plangebied. Parkeren ten behoeve van de woningen vindt plaats op het eigen terrein en het achterterrein.

Concept-inrichtingstekening van het plangebied met woningbouw (Bron: Sum Architecten).

Indien er gekozen wordt voor de realisatie van een maatschappelijke voorziening in het plangebied, dient de bebouwing in ieder geval een gezicht c.q. voorkant naar de Hoogstraat te krijgen. Het voorliggende bestemmingsplan biedt de planologische mogelijkheid de bebouwing in een U-vorm te realiseren, waarbij de bebouwing aan de Hoogstraat en de nieuwe (langzaam verkeers-)verbinding tussen de Hoogstraat en Krommerijnder uit twee lagen met kap mag bestaan. Aan de zuidoostzijde van het plangebied is de goot- en bouwhoogte beperkt tot één bouwlaag (met flauwe kap), zoals gevisualiseerd in onderstaande massastudie.

17

Concept-inrichtingstekening en massastudie van het plangebied met maatschappelijke voorziening (Bron: Sum Architecten)

Het terrein van dit plandeel kent verschillende NAP hoogtes en wordt zodoende opgehoogd. Dit zorgt ervoor dat de maaiveldhoogte rondom het plangebied ten opzichte van het plangebied en daarmee de perceptie van bouwhoogte verschilt. Navolgende dwarsdoorsnedes geven dit weer voor zowel de optie maatschappelijke voorzieningen als woningen.

Plandeel De Heul Het voornemen bestaat de bestaande verouderde bebouwing van winkelcentrum De Heul en de bestaande sporthal en het zwembad te slopen. De locatie zal worden herontwikkeld. In het plangebied zullen twee bouwblokken worden gerealiseerd, blok A en blok B, zoals navolgend weergegeven. Daartussen ontstaat een aantrekkelijk verblijfsgebied. Onderdeel van de herontwikkeling van winkelcentrum De Heul is de ‘supermarktencarrousel’. Binnen de carrousel verplaatst de bestaande Lidl aan de Hoogstraat naar winkelcentrum De Heul. De bestaande Jumbo in winkelcentrum De Heul stopt. De 18

supermarktmeters van deze beide locaties worden (op 109 m² wvo na) verdeeld over de Jumbo aan de Langbroekseweg (+350 m² wvo) en de nieuwe Lidl in winkelcentrum De Heul (+465 m² wvo). Het totale winkelvloeroppervlak voor de Jumbo aan de Lang2 broekseweg wordt daarmee 1.890 m . Doordat de bestaande Jumbo in winkelcentrum De Heul uit de supermarktstructuur verdwijnt is er sprake van een afname van het aantal supermarktmeters in Wijk bij Duurstede (-109 m² wvo).

Blok A Blok B

19

Blok A

Blok B

Impressie bouwplan De Heul (Bron: Sum Architecten).

Bouwblok A bestaat uit een langvormig gebouw. Het beoogde gebouw bestaat in de basis uit vier bouwlagen, met aan de oostzijde een vijfde bouwlaag, waardoor een subtiel hoogteaccent ontstaat. Op de begane grond van het gebouw zal de Lidl su2 permarkt zich bevinden alsmede 8 studio’s, met een oppervlakte van circa 50 m per 2 wooneenheid. De supermarkt krijgt meer winkelvloeroppervlak (in totaal 1.500 m wvo) dan de bestaande Jumbo supermarkt in winkelcentrum De Heul, waardoor het een groter assortiment zal hebben en het een publiekstrekker vormt voor het winkelcentrum. Hierdoor zullen meer mensen hun boodschappen doen in het winkelcentrum en bestaat de kans dat zij eveneens gebruik maken van andere voorzieningen in het winkelcentrum, waardoor het een toekomstbestendig winkelcentrum wordt. Verdeeld over de bovenverdiepingen zullen nog eens 60 appartementen worden gerealiseerd, waardoor in bouwblok A in totaal 68 appartementen/studio’s zijn beoogd. Het plan voorziet in een divers woonprogramma, met kansen voor betaalbare woningen. Dit betekent huisvestigingsmogelijkheden voor starters, gezinnen en senioren. De appartementen kennen een grondoppervlak variërend van circa 70 tot maximaal 2 140 m . Te midden van de appartementen in Blok A bevindt zich een groene ruimte bestaande uit een daktuin (op het dak van de supermarkt).

20

Impressie bouwblok A (Bron: Sum Architecten).

In het tweede bouwblok (B) is ruimte voor de huidige winkeliers (met uitzondering van de Jumbo) van winkelcentrum De Heul met daarboven eveneens appartementen. Op de begane grond, in de plint, zijn de winkels beoogd. Het winkelvloeroppervlak (wvo) 2 van de winkels bedraagt 1.000 m . Daarboven zijn in totaal 36 woningen beoogd. Deze woningen kennen een kleiner grondoppervlak dan de woningen in blok A, variërend 2 van circa 70 tot 85 m . Winkels en woningen vormen daarmee samen een gebouw van in totaal drie tot vijf verdiepingen.

Impressie bouwblok B (Bron: Sum Architecten).

21

Het groene karakter van het gebied blijft gehandhaafd, bomen die gekapt moeten worden zullen vervangen worden voor nieuwe bomen. Ook zal de waterhuishouding van het gebied verbeterd worden. Bewoners en de winkeliers van het gebied hebben samen met de initiatiefnemers meegedacht over de inrichting van de openbare ruimte en de massa-opbouw en uitstraling van de twee gebouwen. Dit heeft geresulteerd in een zorgvuldige inpassing van de gebouwen op de locatie. De blokken kenmerken zich door hun eenvoudige hoofdvorm, met enkele hoogteaccenten daar waar een vijfde verdieping beoogd is (oostzijde). De bouwhoogte varieert daarmee van drie tot vijf bouwlagen boven het maaiveld. Bouwblok B krijgt een trapsgewijze massa-opbouw, die afloopt richting de bestaande rijwoningen aan de Karolingersweg. Aan de oostzijde heeft het gebouw vijf bouwlagen en aan de westzijde 3 bouwlagen. Het gebouw heeft een alzijdige uitstraling. Op de begane grond komen aan drie zijden winkels. Aan de zijde van de verlegde Karolingersweg komt de ontsluiting van de appartementen en het bergingencomplex. Op de verdiepingen worden de appartementen door galerijen ontsloten die rondom een gezamenlijke binnenplaats liggen. De buitenruimtes van deze appartementen bestaan uit uitkragende balkons. De architectuur bestaat een horizontale geleiding met betonnen banden.

De gelaagde opbouw van de gevel geeft het gebouw een minder hard volume en zorgt dat de overgang van het gebouw naar de omgeving zacht en vriendelijk is. De gevels worden uitgevoerd in verticale stroken plaatmateriaal bestaande uit warme kleuren. De bovenste bouwlaag bestaat uit een afwijkend materiaal waardoor het gebouw minder massaal oogt. Bouwblok A heeft dezelfde thematiek als het kleinere gebouw. In architectuur en kleur- en materiaalgebruik zijn ze verwant aan elkaar. Aangezien dit gebouw zeer lang is, wordt door middel van openingen een geleding in bouwmassa aangebracht zowel aan de oost- als aan de westgevel. Ook heeft dit gebouw een aflopende bouwmassa richting de bestaande rijwoningen aan de Karolingersweg. Aan de oostzijde heeft het gebouw vijf bouwlagen en aan de westzijde vier bouwlagen. Aan de oostzijde kan een hogere bouwmassa worden toegepast omdat het gebouw daar vrij ver van de bestaande woningen aan de Zandweg ligt en vanaf de Karolingersweg niet meer zichtbaar is. Zowel aan de oost- als de westzijde heeft de bovenste woonlaag een setback. Hier wordt (een deel) van de gevels ten opzichte van de onderliggende gevels teruggelegd waardoor het gebouw minder hoog oogt. Ook dit gebouw streeft naar een alzijdige uitstraling, op de verdiepingen wordt rondom een gezamenlijke binnentuin gewoond en kijken de woningen uit op de omliggende omgeving.

De appartementen worden met twee hoofdtrappenhuizen ontsloten. Rondom de binnentuin worden galerijen en loopbruggen aangebracht. De binnentuin krijgt een groene uitstraling en is zodanig ingericht dat de tuin door de bewoners gebruikt kan worden. De appartementen krijgen aan de buitenzijde rondom uitkragende en doorlopende balkons. Op de begane grond worden aan de westzijde van het gebouw woonstudio’s gemaakt die een deel van de Lidl supermarkt afzomen. Waar het niet lukt om een open en transparante gevel te maken op de begane grond, wordt de gevel voorzien van een groene wand. Het bevoorraden van de supermarkt wordt opgelost met een inpandig laad- en loshof. Aan het winkelplein manifesteert de Lidl supermarkt met een dubbelhoge glazen ge-

22

vel. Zo wordt met dit plan een bijdrage geleverd aan het realiseren van een aantrekkelijk en toekomstbestendig wijkwinkelcentrum De Heul. Programma Het beoogde programma voorziet in 96 twee- en drie- en vierkamer appartementen en 8 studio’s, waarvan circa 35% zich in de sociale huursector bevindt. Het woonopper2 vlak van de appartementen varieert van 70 tot maximaal 140 m . De studio’s hebben 2 een woonoppervlak van circa 50 m . Alle woningen zijn bereikbaar met een lift. Zo is sprake van een levensloopbestendig karakter en kan gesteld worden dat de woningen geschikt zijn voor de ouderendoelgroep. Gelet op de grootte van de woningen zullen ook de starters en andere huishoudensgroepen zich aangetrokken voelen tot de woningen. Ontsluiting en parkeren In totaal is ruimte voor 250 autoparkeerplaatsen en 96 openbare fietsparkeerplaatsen. Langs het plangebied, zowel ten zuiden van blok A als ten noorden van blok B, bevinden zich ontsluitingswegen. Het plangebied wordt ontsloten op zowel de Karolingersweg als de Zandweg. De ontsluiting op de Zandweg zal het meest gebruikt worden. Duurzaamheidsprincipes Bij de herontwikkeling van locatie De Heul is veel aandacht voor het aspect duurzaamheid. Zo is aandacht voor klimaatadaptatie door de toepassing van groene daken, groene gevels en worden zonnepanelen op de locatie De Heul aangebracht.

Een deel van die zonnepanelen kunnen worden geplaatst boven een deel van het parkeerterrein. 1

Ten behoeve van de ontwikkeling is een groenbalans opgesteld, waarin voor de locatie De Heul een overzicht is gegeven van het groen en de bomen in de huidige en toekomstige situatie. Het oppervlakte aan groen zal in de nieuwe situatie nagenoeg gelijk zijn aan het groen in de bestaande situatie. Daarnaast is het volume inzichtelijk gemaakt. De groenbalans is als bijlage bij de toelichting opgenomen. Plandeel Langbroekseweg 2 De Jumbo aan de Langbroekseweg mag 350 m winkelvloeroppervlak toevoegen. Deze vierkante meters worden gerealiseerd ten noorden van de bestaande supermarkt. Voor deze ontwikkeling zullen enkele volkstuinen worden verplaatst. Aan de noordzijde van de beoogde uitbreiding is ruimte voor de aanleg van extra parkeervoorzieningen, voorzieningen ten behoeve van de wateropgave en de gewenste landschappelijke inpassing van het plan. Op navolgende afbeelding is de locatie van de beoogde uitbreiding inzichtelijk gemaakt, alsmede de beoogde landschappelijke inpassing aan de noordzijde. Het inrichtingsplan voorziet in een groene omlijsting van de beoogde nieuwbouw met bosschages, alsmede enkele solitaire bomen in plantvakken. Daarbij wordt zoveel mogelijk gebruik gemaakt van inheemse beplanting.

1

SAB (2021). Groenbalans de Heul Wijk bij Duurstede. Projectnummer: 190478.01. 22 juni 2021. 23

Parkeervoorzieningen e.d.

Beoogde uitbreiding

Locatie beoogde uitbreiding (Bron: PDOK Viewer).

Beoogde landschappelijke inpassing (Bron: Lindeloof Tuin en Landschapsarchitecten BV).

24

3

Beleid en regelgeving

3.1

Rijksbeleid

3.1.1

De Nationale Omgevingsvisie De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de leefomgeving met ambities. In deze NOVI worden de nationale belangen in de fysieke leefomgeving en de daaruit voortkomende opgaven beschreven. Er worden vier prioriteiten voor Nederland geformuleerd:  ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;  duurzaam economisch groeipotentieel;  sterke en gezonde steden en regio's;  toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Om beleidskeuzes op een heldere en voorspelbare manier te maken, hanteert de NOVI drie afwegingsprincipes, die helpen bij het prioriteren en afwegen van de verschillende belangen en opgaven; 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: in het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Er wordt weer gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van ruimte. 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: er moet altijd gekeken worden naar de context van het gebied. Keuzes in verschillende gebieden kunnen daarom verschillen. 3. Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat onze leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van toekomstige generaties.

Toetsing Gelet op het feit dat er met voorliggend plan wordt voorzien in een duurzame en toekomstbestendige inrichting van de plandelen, is dit plan in lijn met het gedachtegoed van de NOVI. Zo wordt een binnenstedelijk gebied, met een deels leegstaand winkelcentrum, verouderde sporthal en zwembad, herontwikkeld naar een meer duurzame en toekomstbestendige invulling door middel van een grotere ‘full service’ supermarkt en woningen. Ook voorziet dit plan, wat betreft de Hoogstraat 14, in een meer passende functie (woningbouw en/of een maatschappelijke functie) nabij de binnenstad van Wijk bij Duurstede.

3.1.2

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) De NOVI bepaalt welke kaderstellende uitspraken van het kabinet bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken. Het gaat onder meer om nationale belangen als Rijksvaarwegen, Defensie, Ecologische Hoofdstructuur (thans NNN), Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, Hoofdwegen en hoofdspoorwegen, Elektriciteitsvoorziening, Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen en Primaire waterkeringen. 25

Slechts daar waar een directe doorwerking niet mogelijk is, bij de Ecologische Hoofdstructuur (thans NNN) en bij de Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, is gekozen voor indirecte doorwerking via provinciaal medebewind. Ten aanzien van de begrenzing van de EHS (thans NNN) is bepaald dat niet het rijk, maar de provincies die grenzen (nader) bepalen. Door de nationale belangen vooraf in bestemmingsplannen te borgen, wordt met het Barro bijgedragen aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen en vermindering van de bestuurlijke drukte. Toetsing Het voorgenomen plan raakt geen van de nationale belangen en is niet in strijd met het bepaalde in het Barro. 3.1.3

Ladder voor duurzame verstedelijking (Bro 3.1.6 tweede lid) Vanuit het Rijk wordt een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte bevorderd. Hiervoor is de Ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd en als procesvereiste opgenomen in artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het doel dat hiermee wordt beoogd is het stimuleren van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik en het bewerkstelligen van een goede ruimtelijke ordening, onder meer door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden, het bevorderen van vraaggerichte programmering en het voorkomen van overprogrammering. Met de Ladder wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke besluiten nagestreefd. Een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet daarom altijd worden afgewogen en gemotiveerd. Daarbij moet een beschrijving worden gegeven van de behoefte aan de betreffende ontwikkeling. Indien de ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied mogelijk wordt gemaakt, dient te worden gemotiveerd waarom de ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied wordt voorzien. Toetsing Wat onder stedelijke ontwikkeling wordt verstaan is in het Bro opgenomen.

Een stedelijke ontwikkeling is volgens het besluit ‘een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’. Uit jurisprudentie blijkt dat een woningbouwplan die voorziet in de realisatie van meer dan 11 woningen binnen een kern moet worden aangemerkt als woningbouwlocatie of een andere stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, van het Bro. Ook een supermarkt met 2 een oppervlakte van meer dan 500 m bvo kan worden beschouwd als een stedelijke ontwikkeling. Binnen dit plan wordt geschoven met supermarktmeters binnen het verzorgingsgebied van de grote supermarkten in Wijk bij Duurstede. De verschuiving leidt echter niet tot een toename (en dus uitbreiding) van het totaal aantal supermarktmeters. Per saldo is zelfs sprake van een afname. Bovendien past de ontwikkeling in het gemeentelijk beleid, dat juist voorziet in het terugbrengen van het aantal supermarkten (van 5 naar 4). Vanuit een oogpunt van zorgvuldigheid is een toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking uitgevoerd.

26

Naast de supermarktcarrousel worden de bestaande voorzieningen in winkelcentrum De Heul (detailhandel en horeca) verplaatst naar een nieuw onderkomen. Per saldo leidt dit echter niet of nauwelijks tot een toename van het brutovloeroppervlak aan detailhandel en/of horeca. Een laddertoets is derhalve niet benodigd. Naast voornoemde voorzieningen voorziet het beoogde bestemmingsplan ook in een toevoeging van 114 woningen (96 appartementen en 8 studio’s bij winkelcentrum De Heul en 10 grondgebonden woningen aan de Hoogstraat) en/of maatschappelijke voorzieningen. Hierdoor bestempelen we het totale bestemmingsplan als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Daarvan is in beginsel sprake als een nieuw bestemmingsplan meer bebouwing mogelijk maakt dan binnen het huidige planologische regime mogelijk is, of als er een functiewijziging van zodanige aard en omvang plaats vindt dat om die reden sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. In dit geval is sprake van beide. Ten aanzien van de 114 woningen en/of maatschappelijke voorzieningen is een toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking noodzakelijk. Ook is in het kader van de supermarktencarrousel een distributieplanologisch onderzoek (DPO) uitgevoerd. De 2 resultaten hiervan zijn in een afzonderlijke rapportage opgenomen.

De belangrijkste conclusies worden navolgend beschreven, de volledige rapportage is als bijlage bij de toelichting opgenomen. Toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking Behoefte maatschappelijke voorzieningen Uit de laddertoets blijkt dat er binnen de stad Wijk bij Duurstede vooral behoefte is aan kinderopvang. Op basis van de bevolkingsontwikkeling wordt geconcludeerd dat er in de stad Wijk bij Duurstede in 2030 vraag is naar zo’n 745 plekken in de kinderopvang. Hier staat een huidig aanbod van zo’n 580 plaatsen tegenover. Dit betekent dat er nog behoefte bestaat aan de toevoeging van zo’n 165 plaatsen in de kinderopvang. Uitgesplitst naar type gaat het om een behoefte aan circa 100 plaatsen in de kinderdagverblijven en zo’n 65 plaatsen bij de buitenschoolse opvang. Ook het huidige aantal tandartsen is onder gemiddeld. In Wijk bij Duurstede zijn momenteel zeven tandartsen werkzaam. Op basis van landelijke kengetallen bestaat er echter een vraag naar ruim 13 praktijken. Er bestaat dus behoefte aan de toevoeging van tandartspraktijken. Hetzelfde geldt voor apotheken. Op basis van de landelijke kengetallen blijkt er nog behoefte te zijn aan de toevoeging van één apotheek in Wijk bij Duurstede. Gelet op het voorgaande is er behoefte aan de voornoemde maatschappelijke voorzieningen.

Binnen de bestaande leegstand zijn er geen mogelijkheden voor de vestiging van maatschappelijke voorzieningen. Volgens de laddersystematiek moet echter niet alleen het aanbod in de vorm van leegstand, maar ook in de vorm van bestaande harde plancapaciteit afgewogen worden. Daarvoor hebben we de bestemmingsplannen van de gemeente Wijk bij Duurstede doorgenomen en de (vastgestelde) moge2

Stec Groep (2021). Laddertoets winkelcentrum De Heul. Projectnummer: 20.324. 21 oktober 2021. 27

lijkheden voor extra vierkante meters maatschappelijke voorzieningen bekeken. In de bestemmingsplannen van zowel het buitengebied als de kernen Cothen, Langbroek en Wijk bij Duurstede is geen onbenutte harde plancapaciteit voor maatschappelijke voorzieningen aanwezig. Alle bestemmingsplanmogelijkheden voor maatschappelijke voorzieningen zijn in gebruik. In Wijk bij Duurstede bestaat behoefte aan de toevoeging van een kinderopvangfaciliteit of een medisch cluster (tandarts/apotheek). De invulling van de achterblijvende Lidl locatie met deze functies voorziet daarmee in een behoefte van de inwoners van Wijk bij Duurstede. Er zullen daarom naar verwachting geen onaanvaardbare ruimtelijke effecten (=leegstand) elders optreden. Bovendien bestaan er binnen de bestaande voorraad geen mogelijkheden voor de realisatie van maatschappelijke voorzieningen. Behoefte woningen Op basis van de Primos prognose (2021) zal de woningvraag vanuit huishoudensgroei in Wijk bij Duurstede tot 2031 toenemen met circa 670 woningen. In Wijk bij Duurstede biedt de harde plancapaciteit ruimte voor circa 140 woningen. Confronteren we de woningvraag (670 woningen tot 2031) met de harde plancapaciteit (140 woningen), dan resteert een woningbehoefte van circa 530 woningen. De beoogde 114 woningen op locaties De Heul en Hoogstraat kunnen daarmee voorzien in een kwantitatieve behoefte.

Gelet op de positieve huishoudensontwikkeling binnen de gemeente Wijk bij Duurstede, de kwantitatieve woonopgave binnen de gemeente, de geringe harde plancapaciteit en de hoge druk op de woningmarkt in de regio Utrecht, wordt geconcludeerd dat het toevoegen van de beoogde woningen past binnen de woningbehoefte van het marktgebied. Ligging binnen bestaand stedelijk gebied Geconcludeerd wordt dat de voorliggende ontwikkeling voorziet in een ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied, waardoor sprake is van inbreiding. Daarmee is de ontwikkeling in overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening. Distributieplanologisch onderzoek (DPO) Voor het bepalen van de (indicatieve) marktruimte en actuele behoefte van de supermarkten is in de bijgevoegde rapportage een distributieplanologisch onderzoek (DPO) uitgevoerd. De supermarktencarrousel zorgt verder naar verwachting niet voor onaanvaardbare ruimtelijke effecten in het verzorgingsgebied. Door de supermarktencarrousel neemt het aantal supermarktmeters met zo’n 109 m² winkelvloer-oppervlak af. Dit brengt de marktsituatie voor supermarkten richting 2030 in balans, zoals berekend in bijgevoegde rapportage. Bovendien wordt er geen nieuwe formule toegevoegd en functioneren de supermarkten nu ook al naast en met elkaar.

Hierdoor blijven de bestaande verhouding hetzelfde en zal de concurrentiepositie tussen de supermarkten niet veranderen.

28

De spreiding van de supermarkten zorgt ervoor dat iedere supermarkt zijn eigen verzorgingsgebied bedient. Binnen het beoogde plan concentreert Jumbo zich met een marktconforme supermarkt op een goed bereikbare locatie met veel parkeergelegenheden. De nieuwe Jumbo richt zicht daarmee vooral op het noordelijke deel van Wijk bij Duurstede (wijken De Geer en Noorderwaard). De nieuwe Lidl zal primair een wijkverzorgende functie hebben voor de wijk De Heul. Daarnaast zal de Lidl ook een verzorgende functie hebben voor heel Wijk bij Duurstede. Ook de vestigingen van Albert Heijn hebben een wijkverzorgende functie. Zij richten zich voornamelijk op inwoners uit de wijken De Horden, De Engk en de Binnenstad. Door de goede spreiding van het supermarktaanbod heeft iedere supermarkt zijn eigen verzorgingsgebied. De supermarktcarrousel zorgt juist voor een versterking van de supermarktstructuur. Vanuit trends en ontwikkelingen zien we dat supermarkten schaalvergroting als belangrijkste toekomststrategie hebben. Binnen voorliggend plan realiseren zowel Jumbo als Lidl een markconforme en toekomstbestendige supermarkt. Op basis hiervan wordt geconcludeerd dat de supermarktencarrousel voldoet aan de uitgangspunten van de Ladder. Conclusie De nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet wat betreft de beoogde woningbouw in een actuele kwantitatieve en kwalitatieve behoefte.

Geconcludeerd wordt dat voorliggende woningbouwontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Het plan voldoet daarmee aan de Ladder voor duurzame verstedelijking en is niet in strijd met het Rijksbeleid. Ook de supermarktencarrousel voldoet aan de uitgangspunten van de Ladder.

3.2

Provinciaal beleid

3.2.1

Omgevingsvisie provincie Utrecht Op 10 maart 2021 heeft Provinciale Staten de Omgevingsvisie provincie Utrecht (OPU) vastgesteld. In de Omgevingsvisie legt de provincie het ruimtelijke beleid voor de periode tot 2050 vast. Het nieuwe ruimtelijke beleid heeft als hoofdvraag: ‘Hoe willen wij dat onze provincie er in 2050 er uitziet?’. In de omgevingsvisie komen de volgende aspecten aan de orde:  Woningbouw in principe binnen steden en dorpen en rondom knooppunten;  De beschikbare ruimte meervoudig gebruiken;  Het vergroten van de duurzaamheid;  Specifiek in spelen op wat gebieden nodig hebben. In de Omgevingsvisie liggen de integrale lange termijn ambities en beleidsdoelen voor de fysieke leefomgeving van de provincie Utrecht vast. Dat is inclusief sociale aspecten die fysiek neerslaan, zoals toegankelijkheid en inclusiviteit. De Omgevingsvisie vormt een samenhangend pakket met de instrumenten Programma’s en Omgevingsverordening. In de omgevingsvisie worden groen, water, energie, bebouwing, infrastructuur, cultuurhistorie en landelijk gebied in onderlinge samenhang bezien. Hiermee wordt ruimte geboden voor duurzaam gebruik en ontwikkeling, voor sociale

29

samenhang en wordt zorg gedragen voor behoud of verbetering van kwaliteit in de Utrechtse leefomgeving. In het omgevingsbeleid worden staan twee centrale uitgangspunten centraal:  kiezen gebiedsgericht voor integrale, toekomstgerichte oplossingen waarmee de Utrechtse kwaliteiten per saldo behouden of versterken, zo nodig met compenserende maatregelen.  concentreren en combineren van nieuwe ontwikkelingen, om zorgvuldig om te gaan met schaarse ruimte en kwaliteiten en door ontwerp en innovatie te stimuleren. Er blijft ook ruimte beschikbaar voor lokale opgaven. Toetsing Raadpleging van de digitale versie van de Omgevingsvisie wijst uit dat in het plangebied een aantal provinciale belangen spelen. Navolgend wordt hier op ingegaan. Duurzaam en robuust bodem- en watersysteem Een klein gedeelte van het plangebied op de locatie Langbroekseweg is aangewezen als Beschermingszone drinkwaterwinning. Drinkwaterbedrijven en overheden zijn samen verantwoordelijk voor het duurzaam veiligstellen van de openbare drinkwatervoorziening. Voor de bescherming van de bestaande drinkwaterwinningen in de provincie is een beschermingszone drinkwaterwinning vastgesteld. In paragraaf 3.2.2 is getoetst aan de beschermingszone drinkwaterwinning. Milieu en gezondheid Het plangebied is gelegen in de Groenblauwe structuur.

De groenblauwe structuur richt zich op een gezonde leefomgeving, klimaatbestendige leefomgeving, natuur/biodiversiteit en recreatie, en die passen bij het bodem- en watersysteem. Met voorliggend plan is aandacht voor de uitgangspunten zoals die bestaan voor de Groenblauwe structuur. Zo is bijvoorbeeld aandacht voor klimaatadaptatie door de toepassing van groene daken, groene gevels en worden zonnepanelen (locatie De Heul) aangebracht. Een deel van die zonnepanelen kunnen worden geplaatst boven een deel van het parkeerterrein. Vitale steden en dorpen Binnen het thema vitale steden en dorpen zijn de planlocaties gelegen in stedelijk gebied, op een klein stukje na van de locatie Langbroekseweg. De locaties Langbroekseweg en Hoogstraat en een gedeelte van De Heul zijn gelegen in bestaand winkelgebied. De woningbouwopgave Prognoses wijzen uit dat de provincie Utrecht de komende decennia nog fors gaat groeien en dat er extra ruimte nodig is om deze groei op te vangen. De provincie ziet de toekomstige ontwikkeling van woon- en werklocaties in samenhang met bereikbaarheid en in samenhang met de overige opgaven en kwaliteiten zoals in de visie verwoord. Daarom worden bij de locatiekeuze voor nieuwe verstedelijking de volgende basisprincipes gehanteerd:  zo veel mogelijk binnenstedelijk/binnendorps (binnen het stedelijk gebied) nabij knooppunten;  daarnaast in overig stedelijk gebied;

30

 eventuele nieuwe (grootschalige) uitleg koppelen aan hoogwaardig openbaar vervoer en aan (bestaande of nieuwe) knooppunten van de belangrijkste infrastructurele corridors. In aanvulling wordt in de Omgevingsvisie onder voorwaarden ruimte geboden aan kernen voor kleinschalige uitbreiding van het stedelijk gebied om de lokale vitaliteit of ruimtelijke kwaliteit te vergroten (lokaal maatwerk). Vanwege de spanning op de woningmarkt vindt de provincie het noodzakelijk om de woningbouwproductie te versnellen. De gemeente Wijk bij Duurstede maakt deel uit van de regio U16. Voor deze regio bestaat een gewenste netto toevoeging van 99.200-125.600 woningen in de periode 2020-2040 en een extra opgave van 27.600 tot 2050. Aangezien er nu al spanning bestaat op de woningmarkt, is het noodzakelijk om de woningbouwproductie te versnellen.

Woningbouwopgave in cijfers (Bron: Primos, 2020 en planmonitor provincie Utrecht december 2020)

Met voorliggend plan wordt een bijdrage geleverd aan de woningbouwopgave door het mogelijk maken van onder andere appartementen en grondgebonden woningen. Retail Door de opkomst van het internet neemt het aantal fysieke winkelmeters steeds verder af. De binnensteden en dorpscentra komen daardoor onder druk te staan met als gevolg leegstand, verpaupering en ondermijning. Een duurzame retailstructuur is een essentiële voorwaarde voor het behoud van de leefkwaliteit van de steden en dorpen. Het beleid is daarom er op gericht om de nieuwvestiging van retail te concentreren in het bestaand winkelgebied. Daarnaast wil de provincie zich met de gemeenten en ondernemingen inzetten voor een beleid gericht op versterking van de vitaliteit van de binnensteden en dorpen. Voor detailhandel in overwegend volumineuze goederen, waarvoor in de bestaande centra geen ruimte is, is in plannen die van kracht zijn nog voldoende planologische ruimte beschikbaar. Locatie De Heul ligt gedeeltelijk buiten bestaand winkelgebied. De provinciale verordening biedt de mogelijkheid om verplaatsing of uitbreiding van detailhandel toe te staan indien sprake is van de oprichting aansluitend aan het bestaande winkelgebied en sprake is van noodzaak met betrekking tot het economisch/maatschappelijk functioneren van het bestaande winkelgebied.

Met de zogenoemde ‘supermarktcarrousel’ binnen voorliggend plan wordt voorzien in een beter evenwicht in het supermarktlandschap. Aantrekkelijke landschappen Het gehele plangebied behoort tot het landschapstype Rivierenland en kent de volgende kernkwaliteiten:

31

   

schaalcontrast van zeer open naar besloten samenhangend stelsel van rivier - uiterwaard - oeverwal - kom samenhangend stelsel van hoge stuwwal - flank - kwelzone - oeverwal - rivier de Kromme Rijn als vesting en vestiging

De provincie vraagt gemeenten en initiatiefnemers om bij ontwikkelingen – waar mogelijk - gebruik te maken van deze kernkwaliteiten. Omdat het voorliggende plangebied is gelegen binnen de bebouwde kom van Wijk bij Duurstede is geen van de bovengenoemde kernkwaliteiten in het plangebied aanwezig. Kernrandzone De beoogde uitbreiding van de Jumbo supermarkt aan de Langbroekseweg ligt in een gebied dat in de Omgevingsvisie is aangewezen als kernrandzone. De kernrandzone is de zone in het landelijk gebied rondom een bebouwingskern. Het is het gedeelte van het landschap en het landelijk gebied dat direct aansluit aan het stedelijk gebied. Elke kern heeft een grotere of kleinere kernrandzone waar stadsrandactiviteiten/ ontwikkelingen plaatsvinden. Deze zone om de Utrechtse kernen is van grote waarde voor de leefbaarheid van de kern als uitloopgebied en door de hier aanwezige stedelijke functies. De bouw van extra functies in deze zone vraagt dan ook om een integrale visie op bebouwing en het landschap. Een belangrijk onderdeel bij de herinrichting van het plangebied is dat het plan moet bijdragen aan de landschappelijke kernwaarden. De kwaliteitsverbetering kan onder meer worden verkregen door uitplaatsing van hinderlijke functies.

In dit plan wordt de kwaliteitsverbetering verkregen door de uitplaatsing van de Lidl aan de Hoogstraat, waardoor het nieuw verkregen leefmilieu aan de Hoogstraat (met een aantrekkelijke woningbouwontwikkeling en/of maatschappelijke functies) de uitbreiding van de bestaande Jumbo aan de Langbroekseweg verantwoord. De beperkte uitbreiding van de Jumbo wordt bovendien op zorgvuldige wijze ingepast in het landschap, waarmee – meer dan nu het geval is - een zachte overgang met het aangrenzende landschap is beoogd. Kortheidshalve wordt hiervoor verwezen naar paragraaf 2.2. De aanleg en instandhouding van de landschappelijke inpassing wordt middels een voorwaardelijke verplichting in de regels opgenomen.

Gelet op het voorgaande voldoet de voorliggende ontwikkeling aan de voorwaarden voor ontwikkelingen in de ‘Kernrandzone’ zoals aangegeven in de Provinciale Ruimtelijke Verordening:  de verstedelijking gaat gepaard met versterking van de ruimtelijke kwaliteit die in een redelijke verhouding staat tot de aard en de omvang van de verstedelijking, tenzij de verstedelijking betrekking heeft op kernrandactiviteiten, en;  de verstedelijking is ruimtelijk en landschappelijk goed inpasbaar en wordt in aansluiting op stedelijk gebied gerealiseerd, of in samenhang met overige verstedelijkte structuur, en;  tijdige en duurzame realisatie van de verhoging van de ruimtelijke kwaliteit is geborgd, en;  omliggende functies worden niet onevenredig geschaad.

32

Toegankelijke cultuur en waardevol erfgoed Het gehele plangebied is gelegen in de archeologisch waardevolle zone. Het beleid voor deze zone richt zich op het bevorderen van duurzaam behoud en beheer van de archeologische resten in de bodem (‘in situ’). Als ruimtelijke ingrepen onvermijdelijk zijn, wordt er aandacht gevraagd voor het op goede wijze uitvoeren van archeologisch onderzoek. Ook richt de provincie Utrecht zich op het versterken van de zichtbaarheid en de beleefbaarheid van archeologisch erfgoed, ook als inspiratiebron voor ruimtelijke ontwikkeling. In paragraaf 4.9 wordt nader ingegaan op het aspect archeologie. Kortheidshalve wordt daarnaar verwezen. 3.2.2

Omgevingsverordening provincie Utrecht De interim omgevingsverordening (IOVPU) is op 10 maart 2021 vastgesteld. In de verordening zijn instructieregels opgenomen die in acht genomen moeten worden bij het maken van nieuwe ruimtelijke plannen. Op deze manier kan het provinciale ruimtelijke beleid ook daadwerkelijk gerealiseerd worden. Hieronder worden de meest belangrijke instructieregels behandeld. Toetsing Binnen de IOVPU geldt voor het plangebied dat het is aangewezen als stedelijk gebied, gedeeltelijk bestaand winkelgebied en een klein gedeelte kernrandzone binnen het landschapstype Rivierenland. Navolgend wordt ingegaan op de voor deze ontwikkelingen relevante regels uit de IOVPU. Artikel 3.7 Instructieregel ruimtelijke bescherming grondwater Gezien de ligging van een klein gedeelte van het plangebied in ‘Kwetsbare strategische grondwatervoorraad’ dient een bestemmingsplan een beschrijving van het te voeren beleid ter zake en de wijze waarop het waterwinbelang in acht is genomen te bevatten. De provincie Utrecht heeft de handreiking ‘Grond- en oppervlaktewaterbescherming bronnen voor drinkwater bij ruimtelijke plannen’ laten opstellen. In de handreiking is 3 een stroomschema opgenomen waarmee een ruimtelijk plan / initiatief beoordeeld kan worden. Uit het stroomschema blijkt dat de functiewijziging (van volkstuin naar detailhandel) is toegestaan.

Dit komt naar voren doordat de REFLECT score uit de RE4 FLET tabel van de huidige functie (volkstuinen = score 5) hoger is dan de nieuwe functie (terrein voor detailhandel en horeca = score 4,4). Artikel 7.7 Beschermen en benutten van de cultuurhistorische hoofdstructuur De cultuurhistorische hoofdstructuur bestaat uit vijf gebieden waaronder de archeologisch waardevolle zone. In de Cultuurhistorische hoofdstructuur dient rekening gehouden te worden met de waarden van de Cultuurhistorische hoofdstructuur en de bescherming en benutting van deze waarden. De ontwikkeling vormt geen bedreiging voor de cultuurhistorische waarde, zoals ook blijkt uit paragraaf 4.9 en 4.10.

3

Figuur 3.1 Handreiking (grond)waterbescherming. 26 januari 2015 (Geactualiseerd 1 okt 2018)

4

Bijlage 2 Handreiking (grond)waterbescherming. 26 januari 2015 (Geactualiseerd 1 okt 2018) 33

Artikel 7.9 Landschap Zoals eerder aangegeven maakt het plangebied onderdeel uit van het landschap van Rivierenland. In de IOVPU is vastgelegd dat de kernkwaliteiten van het landschap niet onevenredig mogen worden aangetast. In het landschappelijk inpassingsplan voor de locatie Langbroekseweg is rekening gehouden met de kernkwaliteiten van het landschap en is gekeken naar een zorgvuldige overgang tussen de bebouwing en het landschap. Artikel 9.15 Verstedelijking Het plangebied maakt onderdeel uit van het ‘stedelijk gebied’ van de provincie Utrecht. Verstedelijking wordt zo veel mogelijk binnen het stedelijk gebied voorzien en bij voorkeur, nabij knooppunten. De onderhavige verstedelijking vindt plaats binnen het stedelijk gebied. Artikel 9.18 Detailhandel In de regeling voor detailhandel wordt een onderscheid gemaakt in gebieden die zijn aangewezen als ‘Bestaand winkelgebied’ en ‘Detailhandel buiten bestaand winkelgebied’. Uitgangspunt is dat nieuwvestiging en uitbreiding van detailhandel, of het wijzigen van brancheringsregels voor detailhandel – zowel van reguliere als van volumineuze detailhandel – dient plaats te vinden op locaties binnen ‘Bestaand winkelgebied’. Alleen wanneer wordt voldaan aan één van de voorwaarden die zijn opgenomen in artikel 9.18 lid 2 onder a t/m e, zijn deze activiteiten ook mogelijk op locaties binnen ‘Detailhandel buiten bestaand winkelgebied’.

Met het behoud en versterken van bestaande winkelgebieden (‘Bestaand winkelgebied’) wordt niet beoogd om gevestigde belangen van detailhandelondernemers te beschermen – dan zou er immers sprake zijn van een economisch doel en van verboden marktordening – maar om de vitaliteit van bestaande detailhandelsvoorzieningen te optimaliseren. Deze gebieden zijn gelegen in het stedelijk gebied in de directe nabijheid van (grote) woonkernen waardoor grote aantallen mensen in de gelegenheid worden gesteld hun inkopen te doen op niet al te grote afstand van hun woning. Ook zijn deze bestaande winkelgebieden qua infrastructuur goed ontsloten en daarmee voor het winkelend publiek goed bereikbaar. Deze winkelgebieden leveren daarmee onmiskenbaar een belangrijke bijdrage aan de versterking van de kwaliteit van de leefomgeving. Uit een oogpunt van evenwichtige regulering van activiteiten moet het dan ook noodzakelijk worden geacht om het beleid te richten op behoud en versterking van de vitaliteit van deze bestaande winkelgebieden. Met dit bestemmingsplan wordt een beperkte toevoeging van winkeloppervlak (circa 2 350 m ) voorzien aan een reeds gevestigd bedrijf (waarbij deze bovendien van elders in Wijk afkomstig is). Omdat dit een bestaand bedrijf betreft wordt gesteld dat geen sprake is van strijdigheid met de provinciale verordening.

Daarnaast geldt dat de supermarktcarrousel juist zorgt voor een versterking van de supermarktstructuur, ondanks dat wordt gebouwd buiten bestaand winkelgebied, gelet op het samenvoegen van bestaande winkelgebieden in een en dezelfde kern. Vanuit trends en ontwikkelingen volgt dat supermarkten schaalvergroting als belangrijkste toekomststrategie hebben. Binnen voorliggend plan realiseren zowel Jumbo als Lidl een marktconforme en toekomstbestendige supermarkt.