Document · PDF

Bijlage 1 - Nota Zienswijzen OV Zandpad 1a 1b 605192

Raadsvergadering 30 januari 2024, gemeente Wijk bij DuurstedeBij agendapunt: Verklaring van geen bedenkingen Zandpad te Cothen12.725 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Nota zienswijzen en ambtshalve aanpassingen ‘Omgevingsvergunning Zandpad 1a/1b, Cothen’ 1.

Algemeen

Het ontwerpbesluit ‘Omgevingsvergunning Zandpad 1a/1b’, in afwijking van bestemmingsplan ex artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 3° Wabo, heeft met ingang van 16 februari 2023 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Op woensdag 15 februari 2023 is de ter inzage legging bekend gemaakt in het Gemeenteblad en het Wijks Nieuws. Het ontwerpbesluit was digitaal raadpleegbaar op de landelijke voorziening www.ruimtelijkeplannen.nl. Tijdens de periode van ter inzage legging kon iedereen een zienswijze indienen. Er zijn vijf zienswijzen ontvangen en één advies b innengekomen.

Wijze van behandeling

Onder 3 is een overzicht van de ingekomen zienswijzen opgenomen. Iedere indiener van een zienswijze heeft een nummer gekregen om de reactie te kunnen onderscheiden. In het overzicht is de beantwoording van gemeentewege op de ingebrachte zienswijze opgenomen. Per indiener zijn opgenomen: datum van indiening zienswijze; een samenvatting van de zienswijze; per zienswijze is de reactie van de gemeente opgenomen; in de conclusie is aangegeven of de reactie leidt tot een wijziging of aanvulling van het ontwerpbesluit ‘Omgevingsvergunning Zandpad 1a/1b’. Alle zienswijzen zijn ontvankelijk verklaard. Naar aanleiding van de ingebrachte zienswijzen kan er sprake zijn van door te voeren wijzigingen in de definitieve omgevingsvergunning. Voor zover dit het geval is, wordt dit vermeld onderaan de beantwoording van elke zienswijze. 3.

Overzicht indieners zienswijzen

Onderstaande tabel bevat een overzicht van de ingekomen zienswijzen. Naam Indiener 1, ontvangen onder poststuknummer 565658 (zaaknr. 381057)

Nr. 1

Indiener 2, ontvangen onder zaaknr. 381057

Indiener 3, ontvangen onder poststuknummer 568597 (zaaknr. 381057)

Indiener 4, ontvangen onder poststuknummer 572492 (zaaknr. 381057)

Indiener 5, ontvangen onder poststuknummer 572493 (zaaknr. 381057)

Naast de vijf zienswijzen is een advies binnengekomen van de Provincie Utrecht. Dit advies, met beantwoording door de gemeente, is opgenomen achter de beantwoording van de vijfde zienswijze.

Bijlagen bij beantwoording zienswijzen

Het in de beantwoording genoemde advies van Mooisticht en het gecombineerd welstand- en monumentenadvies is bijgesloten bij de ruimtelijke onderbouwing als bijlage 7. In deze bijlage staan achtereenvolgens (gebundeld): 1. Advies over principeverzoek Zandpad 1a/1b Cothen d.d. 27-08-2021 2. Gecombineerd welstand- en monumentenadvies nieuwbouw / verbouwing Zandpad 1A - 1B Cothen d.d. 04-04-2022 3. Gecombineerd welstand- en monumentenadvies verbouw woning en oprichten woning Zandpad 1A en 1B Cothen d.d. 08-09-2022 4. Gecombineerd welstand- en monumentenadvies verbouw woning en oprichten woning Zandpad 1A en 1B Cothen d.d. 15-11-2022 5.

Ingekomen zienswijzen en beantwoording

Hieronder worden de ingekomen zienswijzen in samenvatting weergegeven (links), daarnaast een reactie van de gemeente en onderaan een conclusie op basis van de zienswijzen. Indiener 1 Datum: 19 maart 2023 Zienswijze

Reactie gemeente

a. Hierbij maken wij onze zienswijze kenbaar met betrekking tot het hierboven genoemde ontwerpbesluit of de aanvraag voor vergunning. Na met initiatiefnemer een omgevingsdialoog te hebben gehad is onze conclusie na dit gesprek en de getoonde plannen dat er totaal geen rekening gehouden is met de omgeving zoals de dialoog ons deed vermoeden.

Op 14 september 2021 heeft het college van burgemeester en wethouders ingestemd met het aan de vergunningprocedure ten grondslag liggende besluit op principeverzoek. In de voorwaarden bij dat besluit staat het volgende ten aanzien van de omgevingsdialoog: “De aanvrager zal met de omgeving in gesprek moeten gaan. Hierbij wordt een open houding van de aanvrager verwacht. Wanneer aan de overige randvoorwaarden wordt voldaan wordt er geen doorslaggevende betekenis toegekend aan de uitkomst van het gesprek met de omwonenden.” Hierbij moet worden aangetekend dat de gemeente (nog) geen participatiebeleid met betrekking tot ruimtelijke ontwikkelingen heeft en dat het informeren van omwonenden vormvrij is. De gemeente vindt het goed informeren van omwonenden echter wel belangrijk, daarom heeft het college van B & W bij de initiatiefnemer aangedrongen op het voeren van een omgevingsdialoog. Aanvrager heeft hier ook uitvoering aan gegeven en met de bewoners van Zandpad 1, 3, 5, 7 en de bewoners van Dorpsstraat 10 gesproken. Voor voorliggende vergunningaanvraag heeft de initiatiefnemer vervolgens een ruimtelijke onderbouwing op laten stellen, waarin het bouwplan in het kader van de relevante wet- en regelgeving en het geldende beleid wordt onderbouwd.

De gemeente heeft deze onderbouwing getoetst en concludeert dat het bouwplan verder voldoet aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening en dat medewerking kan

worden verleend aan het afwijken van het bestemmingsplan. Met de “overige randvoorwaarden” waaraan moet worden voldaan (genoemd in het cursief gedrukte hierboven) wordt bedoeld de voorwaarden die gesteld zijn in bijlage bij het besluit op het principeverzoek. b. Wij wonen in de directe omgeving van het perceel B2320. In 2020 is er een grote brand geweest op het perceel B2320. Tot op de dag van vandaag is de schade, ook die bij ons ontstaan is, nog niet afgehandeld. Het is ons nu duidelijk waarom, er waren/zijn andere plannen dan herbouwen van het beschadigde.

Ten aanzien van de brandschade: in de afhandeling van de schade door de brand op het perceel van indiener is gemeente geen partij. Dit is een zaak tussen particulieren en hun verzekeraars.

c. In het verleden hebben wij een stuk grond aangekocht en zoals is te zien van bovenaf hebben wij toen al de grens schuin aan laten lopen naar Zandpad 7 (B1685). Dit is gedaan om de bewoner tegemoet te komen in zijn uitzicht en woongenot. Het perceel B2320 is 2047m2 groot en perceel B1685 is 191m2 groot.

Voor wat betreft het bouwen richting de buurpercelen, in dit geval Zandpad 7, het volgende:

Er zal veel te hoog op de erfgrens gebouwd gaan worden. Waarom wordt er met zoveel m2's grond zo dicht op de buren gebouwd? Met het wijzigen van bestemming is daar toestemming voor gegeven en wij snappen daar niets van. Volgens ons is het in deze zone wenselijk om groen en beschermd dorpsgezicht te waarborgen. Wij vinden het niet redelijk en billijk dat dit doorgang gaat vinden, het zal ons woongenot zeker gigantisch aantasten.

De oostgevel van de nieuwe woning c.q. het nieuwe hoofdgebouw komt relatief dicht tegen de perceelsgrens van perceel 1466, met de bestemming ‘Recreatie – Volkstuin’. Dit perceel kent zelf geen bouwmogelijkheden en mag enkel gebruikt worden als volkstuin. De gemeente heeft overwogen dat de nieuwbouw relatief dicht (minder dan 3 meter) van de erfgrens mag komen omdat er door het ontbreken van bouwmogelijkheden op perceel 1466 voldoende ruimte in de omgeving blijft, zonder dat hoofdgebouwen dicht tegen elkaar kunnen komen. De meest zuidoostelijk gelegen punt van de nieuwbouw tot aan een perceel met woonbestemming (perceel 1685) is meer dan 3 meter.

Als er toch overwogen wordt om de plannen doorgang te geven hebben wij wel een voorstel/voorwaarde, dan willen wij over de volle aangrenzende lengte van perceel zandpad 7 B1685 en perceel B2320 3 meter om minimaal de wettelijk omschreven vrijheid en daarbij behorende woongenot te kunnen genieten.

Afbeelding 1: kadastrale percelen

Voor wat betreft bijgebouwen is de situatie anders. In het geldende bestemmingsplan is in algemene zin het bouwen van bijgebouwen op de erfgrens toegestaan

of, zoniet exact daarop, op minimaal 1 meter daarvan af om te smalle restruimtes te voorkomen (de 0 of 1 meter-regel). In die zin is het bouwen op de erfgrens van een bijgebouw passend, ware het niet dat een deel van de plek waar het bijgebouw van 1b zal worden geplaatst in het bestemmingsplan aangemerkt is als zone ‘bijgebouwen uitgesloten’ (zie afbeelding 2: in de rode cirkel, en afbeelding 3 voor de zone). Door gemeente is overwogen of het bijgebouw op deze plek dan niet toch alsnog uitgesloten moet worden. De zone bijgebouwen uitgesloten heeft in de nieuwe opzet op de plek binnen de rode cirkel (afbeelding 2) echter geen functie meer, omdat de nieuwbouw daarvoor zal staan, vanaf de Kromme Rijn gezien. Nu voor het perceel een integraal plan voor een tweede woning gemaakt is dat stedenbouwkundig aanvaardbaar is geacht en waardoor een in het dorpsgezicht goed passend totaalbeeld wordt bereikt (op grond van een gecombineerd welstand- en monumentenadvies) is een logische plek om deze achter de hoofdbebouwing van Zandpad 1a en 1b te plaatsen. Er is elders op het perceel Zandpad 1a/1b geen plek om bijgebouwen te plaatsen omdat aan de zijde van de Kromme Rijn bijgebouwen niet wenselijk zijn.

Afbeelding 2: bouwplan met bestreden bijbebouwing rood omcirkeld

Afbeelding 3: zone ‘bijgebouwen uitgesloten’ in bestemmingsplan Cothen

d. Ook willen wij benoemen dat het uitzicht en daarmee de privacy en het woongenot van Zandpad 5 B1464 en B1684 en Zandpad 3 B1832 en B2321 ernstig worden verstoord, waar nu vrij uitzicht is zal straks een woonhuis en vrijstaande berging staan.

Naar het oordeel van de gemeente zal de nieuwe bebouwing niet onaanvaardbaar dicht naar de woning van indiener worden gebouwd (zie antwoord onder c).

e. Ook willen wij benoemen dat wij percelen huren van de Hervormde kerk voor het gebruik van groentetuin, de woning die aangrenzend gebouwd wenst te worden zal erg veel invloed hebben op het gebruik van deze recreatie in de groentetuin.

De gronden waarover indiener stelt dat deze nadelig zullen worden beïnvloed zijn bestemd als ‘Recreatie – Volkstuin’. Naar het oordeel van de gemeente wordt het gebruik als volkstuin echter niet negatief beïnvloed. Het gebruik als volkstuin kan nog steeds worden voortgezet. De grenzen van de geldende

Verder blijft, naar oordeel van de gemeente, het uitzicht vanuit de voorzijde van de woningen Zandpad 3, 5 en 7 met realisatie van het bouwplan ongewijzigd. Vast staat echter dat desondanks het uitzicht vanuit de achterzijde en dan alleen vanaf de bovenverdieping van de woning(en) van indiener enigszins zal veranderen. Indiener claimt in feite het recht op een blijvend ongewijzigd uitzicht vanuit de eigen woning. Er bestaat echter geen recht op een ongewijzigd of zelfs vrij uitzicht, ook al laat een geldend bestemmingsplan bijvoorbeeld geen bebouwing toe. In een bestaand stedelijk gebied moet men er rekening mee houden dat er in de toekomst gebouwd zou kunnen worden, waardoor een bepaald uitzicht (deels) verloren kan gaan. De gemeente is van mening dat bouwprojecten binnen de bebouwde kom mogelijk moeten blijven en is in voorliggend geval van mening dat de belangen van indiener zo min mogelijk geschaad worden maar het behoud van hetzelfde uitzicht is in Nederland geen recht. De gemeente acht het bouwplan daarom voldoende aanvaardbaar en ziet geen noodzaak aanpassingen aan het bouwplan af te dwingen.

bestemmingen wijzigen ook niet. De grens tussen de geldende woonbestemming waarop het bouwplan zich bevindt en de geldende recreatiebestemming blijven dezelfde. Mocht indiener van mening zijn dat de invloed van het nieuwbouwplan leidt tot schade in de vorm van waardevermindering, kan misschien leiden tot schadevergoeding. Planschade die valt onder het normaal maatschappelijk risico blijft echter voor rekening van indiener. De planschadeprocedure maakt echter geen deel uit van deze vergunningprocedure en is hier verder dus niet aan de orde. f. Ik verzoek u op grond van het bovenstaande om: De vergunning niet te verlenen om diverse redenen zoals u hierboven genoemd, zoals u kunt lezen in onze zienswijze is het van eigenbelang, ook financieel, van de eigenaren van perceel B2320 om hier nog een woning op te plaatsen.

Indiener geeft aan dat er sprake is van eigenbelang van de initiatiefnemer. De gemeente is niet in de positie om dit te bevestigen of te ontkennen maar benadrukt dat het belang van initiatiefnemer niet onredelijk is nu de gemeente het heeft afgewogen tegen de belangen van anderen.

Conclusie a. de zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassing van het ontwerpbesluit b. de zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassing van het ontwerpbesluit c. de zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassing van het ontwerpbesluit d. de zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassing van het ontwerpbesluit e. de zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassing van het ontwerpbesluit f. de zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassing van het ontwerpbesluit

Indiener 2 Datum: 21 maart 2023 Zienswijze

Reactie gemeente

a. Mijn zienswijze over het voorgenomen besluit richt zich tegen het verlenen van een omgevingsvergunning, omdat die in strijd is met de geldende voorschriften. Zoals we kunnen lezen in de toelichting maakt het perceel deel uit van het beschermde dorpsgezicht Cothen. Bovendien zijn de plannen in strijd met het bestaande bestemmingsplan.

Met een omgevingsvergunning (als bedoeld in artikel 2.12 lid 1 sub a onder 3 van de Wabo, de uitgebreide voorbereidingsprocedure) kan af worden geweken van de voorschriften van een bestemmingsplan om een ontwikkeling mogelijk te maken. De vergunningaanvraag moet dan vergezeld gaan van een ruimtelijke onderbouwing waarin de afwijking van het bestemmingsplan in het kader van de relevante wet- en regelgeving en het geldende beleid wordt onderbouwd. De gemeente heeft deze onderbouwing getoetst en concludeert dat het bouwplan voldoet aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening en dat medewerking kan worden verleend aan het afwijken van het bestemmingsplan. Aan het beschermde dorpsgezicht is in de bij de onderbouwing behorende stukken uitgebreid aandacht besteed. Dit wordt beschreven onder antwoord b.

b. Ik woon in Cothen sinds 2008, in een rijksmonument. Het bestaan van een beschermd dorpsgezicht was een van de overwegingen die destijds meespeelden om dit huis te kopen. Ik ging ervan uit dat deze bescherming iets voorstelde. Dat bleek al snel een illusie, want al binnen een jaar werd begonnen met de bouw van een zeer modern huis binnen de contouren van het beschermde dorpsgezicht. Ik heb me overigens laten vertellen dat destijds expliciet vergunning is afgegeven voor de bouw van één huis, niet van twee. Dat is blijkbaar nu geen argument meer, want als de plannen doorgaan zullen er straks niet één maar twee moderne huizen op deze plek komen te staan, die sterk contrasteren met de historische omgeving en het aanzicht van de Kromme Rijn op die locatie verder aantasten. Ik wijs erop dat dit een mogelijk precedent vormt voor anderen om zich niets aan te trekken van bestaande voorschriften, en de gemeente op die manier te dwingen om soortgelijke vergunningen te verlenen. Ik weet dat de gemeente aan anderen allerlei beperkingen oplegt om zich te voegen binnen de kaders van het beschermde dorpsgezicht. Zo zijn bijvoorbeeld de huizen aan dorpsstraat 1 en dorpsstraat 16 historiserend van ontwerp, op aandringen van de gemeente destijds. Daar is bij de bouw van Zandpad 1 in 2009 de hand mee gelicht.

Ik ben van mening dat die beperkingen ook zouden moeten gelden voor de voorliggende plannen. Dat kan om voor de hand liggende redenen niet meer, en dus ben ik van mening dat de plannen helemaal niet moeten doorgaan. In het ontwerpbesluit en de toelichting wordt over de bestaande beperkingen met geen woord gerept, ook niet door stichting Mooisticht, die zich in mijn ogen moet schamen dat de cultuurhistorische waarden van het beschermde dorpsgezicht Cothen niet mee worden gewogen in zijn advies over de aanvraag.

Voor Zandpad 1a/1b is reeds vergunning verleend in 2008. Aan deze vergunning ligt een partiële bestemmingsplanherziening ten grondslag, genaamd ‘Zandpad 1’, zoals vastgesteld op 19 februari 2008. Het bestemmingsplan Zandpad 1 is vervolgens opgenomen in de herziening van het bestemmingsplan Cothen, zoals vastgesteld op 1011-2011. Dit bestemmingsplan is heden van toepassing op het plangebied. In dat bestemmingsplan Cothen is al de keuze gemaakt om op betreffend perceel de bouw aanduiding ‘twee - aaneen of vrijstaand’ van toepassing te verklaren. Deze aanduiding betekent dat op het perceel sinds 2011 maximaal twee (aaneengebouwde of vrijstaande) woningen gebouwd zouden mogen worden. Dit is sindsdien een bestaand recht dat nu niet nog een keer hoeft te worden heroverwogen maar als uitgangspunt heeft gediend voor de beoordeling van het nieuwe plan van eigenaar, dat onderwerp is van voorliggende procedure. Voor wat betreft het in 2008 gebouwde pand op de locatie kan gesteld worden dat dat bouwplan, de locatie waarop wordt gebouwd en de omgeving waarin wordt gebouwd, destijds diverse keren onderwerp van overleg was met de Monumentencommissie van de gemeente Wijk bij Duurstede, die zitting houdt te Bunnik.

Mede ingegeven dat er een groot volume aan verstorende bedrijfsbebouwing op deze locatie verdween en de wijze waarop met respect afstand is gehouden van de Kromme Rijnoever, heeft deze commissie doen besluiten destijds een positief advies uit te brengen. Bij het verlenen van medewerking aan het ontwerpbesluit voor de nieuwbouw is zodoende, als uitgangspunt, meegewogen enerzijds het bestaande pand van 2008, en anderzijds dat op het bestaande bouwvlak op de planlocatie in het bestemmingsplan Cothen, de bouwaanduiding ‘specifieke bouwaanduiding - twee - aaneen of vrijstaand’ van toepassing is. Binnen het bouwvlak geeft dit de eigenaar van het perceel nog ruime bebouwingsmogelijkheden Het benutten van deze bebouwingsmogelijkheden binnen de regels van het bestemmingsplan Cothen zou juist een minder gewenst resultaat kunnen opleveren dan het nu voorliggende plan dat afwijkt van het bestemmingsplan Cothen en het daarin opgenomen bouwvlak. Door Mooisticht is daarom een advies (zie bijlage 1 bij de ruimtelijke onderbouwing) uitgebracht hoe een tweede woning op het perceel zo goed als mogelijk kan worden ingepast. De knik in de nieuwbouw verzacht naar het oordeel van

Mooisticht de impact op de omgeving en houdt het totaalbeeld relatief kleinschalig ten opzichte van het volledig volbouwen van het sinds 2011 geldende bouwvlak. Met het ontwerp voor de nieuwbouw wordt, conform het uitgebrachte advies van Mooisticht, aangesloten bij de architectuur van het al bestaande pand aan Zandpad 1a/1b. Dat betekent dat de nieuwbouw, net als het bestaande pand, een gedrukt horizontaal profiel krijgt, waarbij aan de kopse kanten de doorsnede laag is. Verder maakt de nieuwbouw, t.o.v. de achtergevellijn van 1a, een knik in zuidelijke richting, waarmee het nieuwe pand grotendeels aan het uitzicht vanuit de achterzijde van het kasteel Rhijnestein wordt onttrokken. Eigenaar/initiatiefnemer heeft het advies gevolgd en op 15 november 2022 is over het bouwplan een gecombineerd welstand- en monumentenadvies uitgebracht. Bij verwezenlijking zal een goed passend totaalbeeld worden bereikt. De gemeente benadrukt dat, voor zover er hinder vanuit architectonisch oogpunt ervaren zou worden, het onafhankelijk advies van MooiSticht is gevolgd. De uitgangspunten uit dit advies zijn overgenomen in het plan, dat vervolgens in het gecombineerde welstand- en monumentenadvies positief is beoordeeld. De gemeente stemt daarom in met zowel de ruimtelijke opzet als de architectuur.

De gemeente ondersteunt dan ook de visie dat het realiseren van de volwaardige levensloopbestendige woning geen afbreuk mag doen aan de waarde van het al bestaande, eigentijdse gebouw met schuur-achtige kenmerken, passend in dit van oorsprong open/landschappelijke deel van het dorpsgezicht. Zowel ruimtelijk als architectonisch is het wenselijk dat, ondanks de gedeeltelijke sloop en splitsing, de bestaande woning tezamen met de nieuwbouw visueel één geheel vormt. Dit draagt bij aan een rustig/landschappelijk karakter, een aanvulling ‘Anno Nu’ op de meer dorpse bebouwing in de kern Cothen. De gemeente acht het bouwplan dan ook voldoende aanvaardbaar.

c. Er zijn nog een paar zaken die ik bezwaarlijk vind, zoals het plaatsen van bijgebouwen en het bouwen tot veel dichter op de perceelsgrens dan de voorgeschreven 3 meter. Die noem ik hier wel, maar ik ga er niet verder op in omdat ze voor mij minder zwaar wegen en ik ervan uitgaan dat de naaste buren hier wel extra aandacht voor zullen vragen.

Voor het antwoord op dit deel van de zienswijze wordt verwezen naar het antwoord op zienswijze nummer 1, onder c.

Conclusie a. de zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassing van het ontwerpbesluit. b. de zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassing van het ontwerpbesluit. c. de zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassing van het ontwerpbesluit.

Indiener 3 Datum: 23 maart 2023 Zienswijze

Reactie gemeente

a. Indiener heeft kennis genomen van de inhoud van het ontwerpbesluit waarnaar in het Groentje wordt verwezen. Tot verbijstering van de indiener trof hij/zij hierin aan dat voor een deel van het plan de status van beschermd dorpsgezicht zal worden opgeheven.

Voor de bouw van de huidige vrijstaande woning Zandpad 1a bleek indertijd (2009?) de status van dit gebied van nul en generlei waarde. We hadden dit nooit voor mogelijk gehouden.

Voor Zandpad 1a/1b is reeds vergunning verleend in 2008. Aan deze vergunning ligt een partiële bestemmingsplanherziening ten grondslag, genaamd ‘Zandpad 1’, zoals vastgesteld op 19 februari 2008. Het bestemmingsplan Zandpad 1 is vervolgens opgenomen in de herziening van het bestemmingsplan Cothen, zoals vastgesteld op 1011-2011. De rechtmatigheid van de vergunning voor het bestaande pand Zandpad 1a/1b wordt door de gemeente niet in twijfel getrokken en is ook geen onderwerp om zienswijzen op in te dienen. Zienswijzen kunnen nu enkel gaan over de beoogde nieuwbouw, meer concreet het splitsen van Zandpad 1a en 1b en daarbij het uitbreiden/vernieuwen van 1b tot een zelfstandige levensloopbestendige woning. De gemeente erkent dat de bebouwing inderdaad, qua architectuur en langgerekte vorm, anders is dan omliggende bebouwing maar niet zodanig dat er sprake is van onevenredige aantasting van het beschermd dorpsgezicht. Door de knik in de bebouwing alsmede door het situeren van bijbebouwing achter Zandpad 1a/1b vanaf de oever gezien, wordt naar het oordeel van gemeente, op basis van het advies van Mooisticht, de totale bebouwing op het perceel relatief kleinschalig gehouden, blijft de openheid op de Kromme Rijnoever behouden en blijft de samenhang en eenheid qua architectuur op het perceel bewaard. b.

We hebben het toen geweten, slecht geïnformeerd als we waren; scheuren in het huis door heiwerkzaamheden en zwaar transport dat voor aan en afvoer van materialen pal voor ons huis de daar aanwezige knik in het pad volkomen aan gort heeft gereden en onder meer tot een gaslek

De stelling met betrekking tot de telefoontjes zonder resultaat ten tijde van de bouwwerkzaamheden van 2008 is niet te verifiëren. Voor wat betreft het al of niet uitvoeren van een nulmeting met betrekking tot uitvoering van het

aldaar leidde. Niets was er geregeld. Van een nulmeting nog nooit gehoord, Telefoontjes naar de gemeente zonder resultaat. Oké, dat was toen. Nu. Een diep gevoeld wantrouwen van ons beiden jegens het handhaven van wet en regelgeving nam iets af naarmate de gemeente vaker te kennen gaf gedoogbeleid niet meer te tolereren. Als de bouw van de extra woning doorgaat zal ons uitzicht vanuit de slaapkamer op een deel van het kasteelbos ons worden ontnomen, maar belangrijker nog is opnieuw het gevoel dat je als burger machteloos bent en dat er van recht en rechtvaardigheid geen sprake is als dit plan doorgaat. Verleen de vergunning niet.

nieuwbouwplan dat nu voorligt, is gemeente geen partij. Dit is een privaatrechtelijke aangelegenheid. Noch initiatiefnemer, noch indiener is hiertoe echter wettelijk verplicht. De gemeente geeft mee dat, in geval van vermeende bouwschade, de bewijslast dat sprake is van een causaal verband tussen enerzijds de werkzaamheden en anderzijds de schade, ligt bij de benadeelde partij (in casu: de indiener van de zienswijze). Tegen die achtergrond is het aan te bevelen om, in geval van vrees voor bouwschade, zelf een nulmeting uit te laten voeren. De stelling dat er sprake is van onrechtvaardigheid wordt verder bestreden. Uit de ruimtelijke onderbouwing bij de omgevingsvergunning en uit het gecombineerd welstand- en monumentenadvies inzake inpassing van nieuwbouw op het perceel blijkt dat het bouwplan voldoende aanvaardbaar is op alle relevante aspecten. Er zijn dan ook geen zwaarwegende redenen om de vergunning alsnog niet te verlenen en het bouwplan alsnog geheel af te wijzen. De gemeente benadrukt dat het belang van initiatiefnemer niet onredelijk is nu de gemeente het heeft afgewogen tegen de belangen van anderen.

Conclusie a. de zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassing van het ontwerpbesluit b. de zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassing van het ontwerpbesluit

Indiener 4 Datum: 29 maart 2023 pro forma, 12 april 2023 aangevuld. Zienswijze

Reactie gemeente

a. Wat betreft de procedure De bouwplannen kwamen ons als eigenaar van het direct aangrenzende buurperceel met kadastraal nummer 1466 en daarmee als direct belanghebbende na de terinzagelegging ‘per ongeluk’ ter ore. De Protestantse gemeente Cothen is als directe buur niet gekend in de voornemens van om tot vrijwel aan de perceelgrens nieuwbouw te realiseren met gevolgen voor de mogelijkheden en toekomstige bestemming van de percelen van de kerk. In de stukken wordt gesteld (Omgevingsdialoog p. 29) dat over de plannen afstemming heeft plaats gevonden met buren/belanghebbenden. Dit is echter geenszins het geval voor de PG Cothen. Ook met andere ons bekende buren of omwonenden heeft geen overleg of toetsing plaatsgevonden. Pas nadat het ontwerpbesluit omgevingsvergunning ter inzage was gelegd kwamen de plannen bij ons in beeld. Dit

ervoeren wij (wederom) als een gebrek aan openheid en een poging zaken weg te houden van mogelijke bezwaren. Inmiddels heeft Landgoed Rhijnestein in de beperkt verleende tijd een zienswijze laten opstellen door Kubiek Ruimtelijke Plannen uit Veenendaal. Hierin staan de argumenten verwoord waarbij de Protestantse Gemeente Cothen zich, naast de in deze zienswijze genoemde zaken, aansluit. Deze zienswijze en de zienswijze van Kubiek vormen, indien de gemeente niet zou komen tot een realistische en acceptabele heroverweging van de ingenomen standpunten ten aanzien van de vergunningverlening, de basisdocumentatie om in een mogelijke bestuursrechtelijke procedure in te brengen.

omwonenden echter wel belangrijk, daarom heeft het college van B & W bij de initiatiefnemer aangedrongen op het voeren van een omgevingsdialoog. Aanvrager heeft hier ook uitvoering aan gegeven en met de bewoners van Zandpad 1, 3, 5, 7 en de bewoners van Dorpsstraat 10 gesproken. Voor voorliggende vergunningaanvraag heeft de initiatiefnemer vervolgens een ruimtelijke onderbouwing op laten stellen, waarin het bouwplan in het kader van de relevante wet- en regelgeving en het geldende beleid wordt onderbouwd. De gemeente heeft deze onderbouwing getoetst en concludeert dat het bouwplan verder voldoet aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening en dat medewerking kan worden verleend aan het afwijken van het bestemmingsplan. Met de “overige randvoorwaarden” waaraan moet worden voldaan (genoemd in het cursief gedrukte hierboven) wordt bedoeld de voorwaarden die gesteld zijn in bijlage bij het besluit op het principeverzoek. Voor wat betreft de beperkt verleende tijd kan gesteld worden dat het ontwerpbesluit voor 6 weken ter inzage heeft gelegen. Dit is wettelijk zo geregeld.

b. Inhoudelijke zienswijze In het ontwerpbesluit omgevingsvergunning (p. 7) wordt aangegeven op grond van verscheidene Waboartikelen dat aan de bouwplannen geen medewerking verleend kan worden. De ruimtelijke onderbouwing om af te wijken is ons inziens dun en zeer eenzijdig en daarmee ontoereikend. Voor de argumentatie in het algemeen verwijs ik mede naar het rapport van Kubiek.

Voor voorliggende vergunningaanvraag heeft de initiatiefnemer een ruimtelijke onderbouwing op laten stellen, waarin het bouwplan in het kader van de relevante wet- en regelgeving en het geldende beleid wordt onderbouwd. De gemeente heeft deze onderbouwing getoetst en concludeert dat het bouwplan voldoet aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening en dat medewerking kan worden verleend aan het afwijken van het bestemmingsplan.

c. Opmerkingen bij de Ruimtelijke Onderbouwing:

p.13 “Levend landschap, erfgoed en cultuur” Het Rijksbeschermd dorpsgezicht is naar ons oordeel al ontluisterd door het huidige woonhuis (dat wellicht op een andere plek helemaal niet had misstaan) en wordt verdergaand aangetast door uitbreiding met de voorgenomen bouw tot vrijwel aan de perceelgrens met perceel 1466 van de PG Cothen. De plek en het gebouw zijn zichtbepalend voor het karakter van het Rijksbeschermd dorpsgezicht. Het gebouw, laat staan uitbreiding daarvan met een kloon, past in het geheel niet in het karakter van het historische dorpsgezicht. Het past ook door zijn

collosale voorkomen niet in een dorpsgezicht met beschermde status vanwege de lange historie met kleine en open percelen met bescheiden bebouwing. Door de ligging in de lengterichting van de rivier wordt het open karakter verder aangetast.

Het is verder belangrijk om te stellen dat het voorliggende voornemen tot nieuwbouw niet handelt om het bestaande pand Zandpad 1a/1b. Immers, dit gebouw bestaat al. Voor Zandpad 1a/1b is reeds vergunning verleend in 2008. De rechtmatigheid van de vergunning voor het bestaande pand Zandpad 1a/1b wordt door de gemeente niet in twijfel getrokken en is ook geen onderwerp om zienswijzen op in te dienen. Zienswijzen kunnen nu enkel gaan over de beoogde nieuwbouw, meer concreet het splitsen van Zandpad 1a en 1b en daarbij het uitbreiden/vernieuwen van 1b tot een zelfstandige levensloopbestendige woning. Met het ontwerp van Zandpad 1b wordt, conform het uitgebrachte advies van Mooisticht, aangesloten bij de architectuur van Zandpad 1a/1b. Dat betekent dat 1b, net als het bestaande pand, een gedrukt horizontaal profiel krijgt, waarbij aan de kopse kanten de doorsnede laag is. Verder maakt zandpad 1b, t.o.v. de achtergevellijn van 1a, een hoek in zuidelijke richting, waarmee 1b grotendeels aan het uitzicht vanuit de achterzijde van het kasteel wordt onttrokken.

Met het bovenstaande is de gemeente van mening dat de vermindering van uitzicht vanuit de achterzijde van huis Rhijnestein, niet dusdanig groot is dat deze onaanvaardbaar is, en daarmee de doelstellingen van het beoogde plan, waaronder realisatie van een levensloopbestendige woning, verduurzaming van het woningbestand en verbetering van de landschappelijke situatie van het perceel, in de weg zou mogen staan. Voor zover er hinder vanuit architectonisch oogpunt ervaren zou worden voert de gemeente aan dat, voor wat betreft de beoogde stijl waarin Zandpad 1b zal worden uitgebreid, het onafhankelijk advies van MooiSticht is gevolgd. De uitgangspunten uit dit advies zijn overgenomen in het plan, dat vervolgens in het gecombineerde welstand- en monumentenadvies positief is beoordeeld. De gemeente stemt daarom in met zowel de ruimtelijke opzet als de architectuur. De gemeente erkent overigens dat de bebouwing inderdaad, qua architectuur en langgerekte vorm, anders is dan omliggende bebouwing maar niet zodanig dat er sprake is van onevenredige aantasting van het beschermd dorpsgezicht. Dat is hiervoor beargumenteerd.

d. Opmerkingen bij de Ruimtelijke Onderbouwing:

Voor het antwoord wordt verwezen naar het antwoord onder c.

Omgevingsvisie Stedelijk Gebied

De voorgenomen nieuwbouw heeft in combinatie met het bestaande gebouw een verstorend en detonerend effect op het kleinschalig dorpse en historische karakter van het als Rijksbeschermd dorpsgezicht aangemerkte gebied. De vraag is ook wat de status van ‘rijksbeschermd’ naar de opvatting van de gemeente betekent en welk bestendig beleid de gemeente hanteert om hier invulling aan te geven. e. Opmerkingen bij de Ruimtelijke Onderbouwing: p.25 “Geconcludeerd kan worden dat eventuele aanwezige cultuurhistorische waarden met dit plan in acht worden genomen en derhalve niet worden aangetast.“ Hiermee wordt voorbij gegaan aan het feit dat het bestaande gebouw en de nieuwbouw zelf afbreuk doen aan de cultuurhistorische waarde van de omgeving. Uit het feit dat de beide gebouwen conform het ontwerp van “camouflage” met heggen worden voorzien die bouwwerk deels aan het zicht onttrekken, mag worden afgeleid dat de gebouwen ook naar het oordeel van de externe adviseurs inderdaad niet passen binnen het karakter van het Rijksbeschermd dorpsgezicht.

f. Bijlage 1. Advies Mooisticht Het huidige gebouw wordt in een gelikte (verkoop) brochure als iconisch aangeduid. Het heeft echter op geen enkel wijze gepast in de omgeving van de historische dorpskern / het Rijksbeschermd dorpsgezicht.

De stelling dat de bebouwing “ook naar het oordeel van externe adviseurs inderdaad niet passen (…)” is onjuist. De gemeente benadrukt dat het onafhankelijk advies van MooiSticht is gevolgd. De uitgangspunten uit dit advies zijn overgenomen in het plan, dat in het gecombineerd welstand- en monumentenadvies positief is beoordeeld. De gemeente stemt daarom in met zowel de ruimtelijke opzet als de architectuur. Zowel ruimtelijk als architectonisch is het wenselijk dat, ondanks de gedeeltelijke sloop en splitsing, de bestaande woning tezamen met de nieuwbouw visueel één geheel vormt. Dit draagt bij aan een rustig/landschappelijk karakter, een aanvulling ‘Anno Nu’ op de meer dorpse bebouwing in de kern Cothen. Voor motivering wordt verwezen naar het antwoord onder c en e. Tevens geldt hier het antwoord zoals gegeven op zienswijze nummer 5 onder g. Voor Zandpad 1a/1b is reeds vergunning verleend in 2008. Aan deze vergunning ligt een partiële bestemmingsplanherziening ten grondslag, genaamd ‘Zandpad 1’, zoals vastgesteld op 19 februari 2008. Het bestemmingsplan Zandpad 1 is vervolgens opgenomen in de herziening van het bestemmingsplan Cothen, zoals vastgesteld op 1011-2011. De rechtmatigheid van de vergunning voor het bestaande pand Zandpad 1a/1b wordt door de gemeente niet in twijfel getrokken en is ook geen onderwerp om zienswijzen op in te dienen.

Zienswijzen kunnen nu enkel gaan over de beoogde nieuwbouw, meer concreet het splitsen van Zandpad 1a en 1b en daarbij het uitbreiden/vernieuwen van 1b tot een zelfstandige levensloopbestendige woning. Over architectuur en het wel of niet mooi vinden of vinden passen kan getwist worden. De gemeente benadrukt dat het plan, op basis van zowel de ruimtelijke onderbouwing als het gecombineerd welstand- en monumentenadvies, voldoende aanvaardbaar is en geen aanpassingen behoeft.

g. Wij stellen ook vragen bij de consistentie van het beleid van de gemeente. In elk geval rijzen de volgende vragen: Waarom is destijds überhaupt een dergelijk pand - in vormgeving, kleur en volume geheel niet aansluitend bij het als Rijksbeschermd dorpsgezicht aangemerkte gebied - verrezen op deze plek? Is destijds een adequate vergunningprocedure doorlopen en zijn alle benodigde gremia on voldoende mate gekend in en betrokken bij de vergunningprocedure? Wij zullen dit (laten) uitzoeken.

Voor wat betreft het in 2008 gebouwde pand op de locatie kan gesteld worden dat dat bouwplan, de locatie waarop wordt gebouwd en de omgeving waarin wordt gebouwd, destijds diverse keren onderwerp van overleg was met de Monumentencommissie van de gemeente Wijk bij Duurstede, die zitting houdt te Bunnik. Mede ingegeven dat er een groot volume aan verstorende bedrijfsbebouwing op deze locatie verdween en de wijze waarop met respect afstand is gehouden van de Kromme Rijnoever, heeft deze commissie doen besluiten destijds een positief advies uit te brengen. Voor Zandpad 1a/1b is reeds vergunning verleend in 2008. Aan deze vergunning ligt een partiële bestemmingsplanherziening ten grondslag, genaamd ‘Zandpad 1’, zoals vastgesteld op 19 februari 2008. Het bestemmingsplan Zandpad 1 is vervolgens opgenomen in de herziening van het bestemmingsplan Cothen, zoals vastgesteld op 1011-2011. De rechtmatigheid van de vergunning voor het bestaande pand Zandpad 1a/1b wordt door de gemeente niet in twijfel getrokken en is ook geen onderwerp om zienswijzen op in te dienen.

h. Waarom mag buiten de grenzen van de vastgestelde bouwkavel tot vrijwel aan de perceelsgrens met de buren worden gebouwd? Welke argumenten heeft de gemeente om deze uitzondering toe te staan? Welke afweging is daarbij gemaakt? De kerk heeft m.n. tegen dit punt ernstige bezwaren, omdat dit direct aan de (bestemmings)mogelijkheden voor de kerk en aan de vermogensrechtelijke positie van de kerk raakt.

Voor het bouwen naar de perceelsgrenzen toe wordt verwezen naar het antwoord op zienswijze nummer 1 onder c.

i. Waarom is de kerk als buurman en tevens eigenaar van het belendende perceel niet gekend in het feit dat de bouwkavel wordt vergroot richting de perceelsgrens met perceel 1466. Een fatsoenlijke buur doet dit. En de gemeente is overigens al geruime tijd bekend met het feit dat de kerk ook plannen had en heeft voor door de gemeente ‘toegezegde’ (sociale) woningbouw voor starters en ouderen op de percelen 1466, 182 en 183. Deze zaak is onlangs nog door de kerk met de gemeente en Vitens besproken in het kader van het verlegde traject voor de toekomstige drinkwaterleiding. Hier dient zich de vraag aan of de gemeenten niet met twee maten meet of in elk geval geen eenduidig beleid voert.

Het voorliggende bouwplan vindt plaats op de eigen kavel van Zandpad 1a en 1b en niet daarbuiten. De gemeente wijst erop dat de publicatie op de gebruikelijke wijze, via de daarvoor bedoelde gremia, bekend gemaakt is.

j. Waarom wordt een verdienmodel van de huidige eigenaar door de gemeente gefaciliteerd, terwijl dat geen bijdrage levert aan de oplossing van maatschappelijke vraagstukken op het vlak van

Niet elk individueel bouwproject, bijvoorbeeld voor de bouw van één woning zoals hier het geval is, hoeft een bijdrage te leveren aan de oplossing van maatschappelijke vraagstukken.

Woningbouw op de percelen 1466, 182 en 183 is niet afhankelijk van dit bouwplan. Het voorliggend bouwplan is op zijn eigen merites beoordeeld en als 1) passend en 2) uitvoerbaar bevonden (zie hiervoor de voorgaande antwoorden).

wonen voor starters of appartementen ouderen? Het argument van ‘inbreiding’ krijgt hier een zeer afwijkende en bevoordelende lading ten faveure van één eigenaar.

k. In de afgelopen jaren deden zich conflicten over de erfafscheiding voor tussen kerk en pachter enerzijds en eigenaar van Zandpad 1a en 1b anderzijds. De bouw tot aan de perceelgrens is voer voor nieuwe conflictsituaties. Dat is maatschappelijk ongewenst. l. De PG Cothen dient zich als deel van het Rijksbeschermd historisch dorpsgezicht en als monument strikt te houden aan allerhande regels. Zij doet moeite en maakt kosten om die situatie in stand te houden. Waarom worden de normen hier voor het Zandpad opgerekt? Op welke gronden zou aan de kerk ‘iconische aanbouw’ aan bijvoorbeeld de pastorie en een extra huisnummer ter plaatse door de gemeente kunnen worden geweigerd zonder met twee maten te meten?

Als elk individueel bouwproject dat wèl moet doen is er geen enkele kleinschalige woningbouw voor individuele burgers meer mogelijk. De gemeentelijke Woonvisie, met daarin de eis dat 35% van projectmatige nieuwbouw in het sociale segment plaats moet vinden, ziet niet op de bouw van één enkele woning. De situatie ten aanzien van de erfgrenzen en de afstanden van het nieuwe hoofdgebouw en nieuwe bijgebouwen is beschreven in het antwoord op zienswijze 1 onder c.

De gemeente onderschrijft de stellingen over oprekken van de normen en het meten van twee maten niet. Voor motivering van het gemeentelijke standpunt wordt (onder meer) verwezen naar het antwoord onder a. in zienswijze 2 en dan met name naar het feit dat de gemeente voor het verlenen van medewerking aan het ontwerpbesluit dat nu voorligt af heeft gewogen dat het bestaande bouwvlak op de planlocatie in het bestemmingsplan Cothen nog ruime bebouwingsmogelijkheden biedt en dat het benutten van deze bebouwingsmogelijkheden binnen de regels van het bestemmingsplan juist een minder gewenst resultaat zou opleveren dan het nu voorliggende plan, dat afwijkt van het bestemmingsplan Cothen en het daarin opgenomen bouwvlak. In het door indiener gestelde hypothetische voorbeeld (aanbouw aan de pastorie), zou de gemeente ook eerst bepalen of de gewenste uitbreiding/aanbouw geoorloofd zou zijn binnen het bestaande bouwvlak en binnen de overige regels van het bestemmingsplan Cothen. Als er binnen het bestaande bouwvlak nog ruime bebouwingsmogelijkheden bestaan, die bij benutting zouden leiden tot een ruimtelijk ongewenste situatie (en er ook voldaan wordt aan de overige regels in het bestemmingsplan), is eenzelfde ruimtelijke afweging als gemaakt in het voorliggende plan denkbaar maar deze aanvraag is hier niet aan de orde.

i. de zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassing van het ontwerpbesluit j. de zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassing van het ontwerpbesluit k. de zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassing van het ontwerpbesluit l. de zienswijze geeft geen aanleiding tot aanpassing van het ontwerpbesluit

Indiener 5 Datum: 28 maart 2023 pro forma, 12 april 2023 aangevuld. Zienswijze

Reactie gemeente

a. In het ontwerpbesluit omgevingsvergunning (p. 7) wordt gesteld dat aan de bouwplannen geen medewerking verleend kan worden op grond van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 1 Wabo, onder 2 Wabo en onder 3 Wabo. Alleen op grond van de ruimtelijke onderbouwing zou medewerking verleend kunnen worden. Naar onze mening wordt in deze ruimtelijke onderbouwing een zeer eenzijdig beeld geschetst.

Voor het antwoord wordt verwezen naar het antwoord op zienswijze 4 onder b.

b. Opmerkingen bij de Ruimtelijke Onderbouwing:

Indiener geeft aan dat door Zandpad 1a/1b het zicht op de historische dorpskern wordt belemmerd. Het is belangrijk om te stellen dat het voorliggend bouwplan niet gaat over om het bestaande pand Zandpad 1a/1b. Immers, dit gebouw bestaat al. Voor Zandpad 1a/1b is reeds vergunning verleend in 2008. Aan deze vergunning ligt een partiële herziening ten grondslag, genaamd “Zandpad 1”, zoals vastgesteld op 19 februari 2008. Het bestemmingsplan Zandpad 1 is vervolgens opgenomen in de herziening van het bestemmingsplan Cothen, zoals vastgesteld op 10-112011. Dit bestemmingsplan is heden van toepassing op het plangebied.

p.13 punt 6. "Levend landschap, erfgoed en cultuur" De beschermde zichtas vanuit de achterzijde van het huis Rhijnestein kijkt uit op de Kromme Rijn en het aangrenzende Rijksbeschermd dorpsgezicht. Het zicht op deze historische dorpskern wordt belemmerd door het langgerekte zwarte gebouw op Zandpad 1a/lb. Door de bebouwing in dezelfde stijl uit te breiden kan men vanuit Rhijnestein niet naar buiten kijken zonder dit kolossale bouwwerk te moeten zien (afb. 2). Vanuit elk raam en vanaf elk balkon aan de zuidoostelijke zijde van Rhijnestein is dit gebouw bepalend. Dat past niet voor een dorpsgezicht met beschermde status vanwege de lange historie met kleine en open percelen met bescheiden bebouwing passend bij een historisch dorp (afb. 1). Anderzijds eisen de bewoners van Zandpad 1a het zicht op ons huis op voor zichzelf, waardoor voor andere bewoners aan het Zandpad het uitzicht op ons Rijksmonumentale pand en de rijksmonumentale tuinaanleg zo goed als onmogelijk is geworden.

Voor wat betreft het in 2008 gebouwde pand op de locatie kan voorts gesteld worden dat dat bouwplan, de locatie waarop wordt gebouwd en de omgeving waarin wordt gebouwd, destijds diverse keren onderwerp van overleg was met de Monumentencommissie van de gemeente Wijk bij Duurstede, die zitting houdt te Bunnik. Mede ingegeven dat er een groot volume aan verstorende bedrijfsbebouwing op deze locatie verdween en de wijze waarop met respect afstand is gehouden van de Kromme Rijnoever, heeft deze commissie doen besluiten destijds een positief advies uit te brengen. De huidige aanvraag heeft betrekking op het splitsen van Zandpad 1a en 1b en daarbij het uitbreiden/vernieuwen van 1b tot een zelfstandige levensloopbestendige woning. Met het bestaan van Zandpad 1a/1b, bestaat het door indiener gewenste uitzicht op zijn eigen pand, naar mening van de gemeente, niet. De rechtmatigheid van de vergunning

voor het bestaande pand Zandpad 1a/1b wordt door de gemeente niet in twijfel getrokken en is ook geen onderwerp om zienswijzen op in te dienen. Zienswijzen kunnen nu enkel gaan over de beoogde nieuwbouw, meer concreet het splitsen van Zandpad 1a en 1b en daarbij het uitbreiden/vernieuwen van 1b tot een zelfstandige levensloopbestendige woning. Voor wat betreft de beschermde zichtas wordt voorts verwezen naar het antwoord onder i. Wat beperking/hindering van uitzicht betreft gaat het bouwplan alleen om de uitbreiding van Zandpad 1b aan de oostzijde van het plangebied. Het uitzicht vanuit de achterzijde van het huis Rhijnestein op dat deel van het plangebied is niet op de historische dorpskern, maar deels op het achter Zandpad 1a/1b gelegen woonhuis Zandpad 7 en deels op kadastrale percelen 1466 en 182 met bestemming “Recreatie - Volkstuin”. Deze percelen zijn momenteel bebouwd met diverse kassen, tuinhuisjes en kweektunnels. De nieuwbouw wordt deels vormgegeven in de lijn van de achtergevel van Zandpad 1a en maakt al snel een knik naar het zuiden. Doordat de nieuwbouw naar het zuiden wordt “geknikt”, zal dat deel verdwijnen uit het directe zicht vanuit de serre , zoals gelegen aan de achterzijde van het kasteel, zoals hieronder verbeeld:

Afstand vanuit de serre van het kasteel tot het bouwplan:

Bovenstaande foto geeft ook weer dat het woonperceel, waar huis Rhijnestein op gelegen is, niet direct grenst aan het perceel van het plangebied. Tussen het plangebied en het huis Rhijnestein bevinden zich nog diverse andere kadastrale percelen. Tussen het woonperceel van kasteel Rhijnestein en het plangebied ligt een gracht, een openbaar vaarwater (de Kromme Rijn) en dus de bestaande woning Zandpad 1a/1b. Aan de zuidoostzijde van de serre van het kasteel staan bomen en struiken, die al deels het zicht op het plangebied wegnemen. De gemeente stelt zich daarmee op het standpunt dat het zicht vanuit de achterzijde van huis Rhijnestein op de uitbreiding van Zandpad 1b daarmee beperkt is en kan zich niet vinden in de zienswijze over het uitzicht, waarin opnieuw ook het reeds bestaande pand betrokken wordt. Met het ontwerp van Zandpad 1b wordt, conform het uitgebrachte advies van Mooisticht, aangesloten bij de architectuur van Zandpad 1a/1b. Dat betekent dat 1b, net als het bestaande pand, een gedrukt horizontaal profiel krijgt, waarbij aan de kopse kanten de doorsnede laag is. Verder maakt de nieuwbouw, t.o.v. de achtergevellijn van 1a, een knik in zuidelijke richting, waarmee het nieuwe pand grotendeels aan het uitzicht vanuit de achterzijde van het kasteel wordt onttrokken.

Met het bovenstaande is de gemeente van mening dat de vermindering van uitzicht vanuit de achterzijde van huis Rhijnestein, niet dusdanig groot is dat deze onaanvaardbaar is. Voor zover er hinder vanuit architectonisch oogpunt ervaren zou worden voert de gemeente aan dat, voor wat betreft de beoogde stijl waarin Zandpad 1b zal worden uitgebreid, het

onafhankelijk advies van MooiSticht is gevolgd. De uitgangspunten uit dit advies zijn overgenomen in het plan, dat vervolgens in het gecombineerde welstand- en monumentenadvies positief is beoordeeld. De gemeente stemt daarom in met zowel de ruimtelijke opzet als de architectuur. De gemeente ondersteunt dan ook de visie dat het realiseren van de volwaardige levensloopbestendige woning geen afbreuk mag doen aan de waarde van het al bestaande, eigentijdse gebouw met schuur-achtige kenmerken, passend in dit van oorsprong open/landschappelijke deel van het dorpsgezicht. Zowel ruimtelijk als architectonisch is het wenselijk dat, ondanks de gedeeltelijke sloop en splitsing, de bestaande woning tezamen met de nieuwbouw visueel één geheel vormt. Dit draagt bij aan een rustig/landschappelijk karakter, een aanvulling ‘Anno Nu’ op de meer dorpse bebouwing in de kern Cothen. c. Omgevingsvisie Stedelijk Gebied De geplande nieuwbouw in combinatie met het bestaande gebouw is ons inziens niet in overeenstemming met het kleinschalige dorpse karakter van het gebied. Het heeft eerder een verstorend effect.

De gemeente heeft voor de ontwerpomgevingsvergunning een positief gecombineerd welstand- en monumentenadvies ontvangen en dat gevolgd. Zie verder onder antwoord b.

d. p.14 Uitdagingen in de kern Cothen De toets gaat uitsluitend in op de inbreiding. Het dorpse karakter wordt bij de toets niet beargumenteerd.

Zie antwoord onder c en tevens het antwoord onder b.

e. p.25 "Geconcludeerd kan worden dat eventuele aanwezige cultuurhistorische waarden met dit plan in acht worden genomen en derhalve niet worden aangetast." Hiermee wordt voorbij gegaan aan het feit dat het bestaande gebouw en de nieuwbouw zelf afbreuk doen aan de cultuurhistorische waarde van de omgeving.

Zie antwoord onder c en tevens het antwoord onder b.

f. p.29 Omgevingsdialoog Met ons als direct betrokken overburen met uitzicht op het gehele perceel waar de nieuwbouw plaats zal vinden en dus op het gehele gebouw is geen enkel contact gezocht of overleg gevoerd. Wij werden bij toeval door een van de andere directe buren op de hoogte gebracht. Het kwam ons pas ter ore ruim nadat het ontwerpbesluit omgevingsvergunning ter inzage was gelegd.

Hierbij moet worden aangetekend dat de gemeente (nog) geen participatiebeleid met betrekking tot ruimtelijke ontwikkelingen heeft en dat het informeren van omwonenden vormvrij is. De gemeente vindt het goed informeren van omwonenden echter wel belangrijk, daarom heeft het college van B & W bij de initiatiefnemer aangedrongen op het voeren van een omgevingsdialoog. Aanvrager heeft hier ook uitvoering aan gegeven en met de bewoners van Zandpad 1, 3, 5, 7 en de bewoners van Dorpsstraat 10 gesproken. Voor voorliggende vergunningaanvraag heeft de initiatiefnemer vervolgens een ruimtelijke onderbouwing op laten stellen, waarin het bouwplan in het kader van de relevante wet- en regelgeving en het geldende beleid wordt onderbouwd. De gemeente heeft deze onderbouwing getoetst en concludeert dat het bouwplan verder voldoet aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening en dat medewerking kan worden verleend aan het afwijken van het bestemmingsplan. Met de “overige randvoorwaarden” waaraan moet worden voldaan (genoemd in het cursief gedrukte hierboven) wordt bedoeld de voorwaarden die gesteld zijn in bijlage bij het besluit op het principeverzoek. g. Bijlage 1. Advies Mooisticht Het als iconisch aangeduide gebouw heeft nooit gepast in de omgeving van de historische dorpskern. Dit advies is voor ons onbegrijpelijk.

Voor wat betreft het in 2008 gebouwde pand op de locatie kan gesteld worden dat dat bouwplan, de locatie waarop wordt gebouwd en de omgeving waarin wordt gebouwd, destijds diverse keren onderwerp van overleg was met de Monumentencommissie van de gemeente Wijk bij Duurstede, die zitting houdt te Bunnik. Mede ingegeven dat er een groot volume aan verstorende bedrijfsbebouwing op deze locatie verdween en de wijze waarop met respect afstand is gehouden van de Kromme Rijnoever, heeft deze commissie doen besluiten destijds een positief advies uit te brengen. Voor Zandpad 1a/1b is reeds vergunning verleend in 2008. Aan deze vergunning ligt een partiële bestemmingsplanherziening ten grondslag, genaamd ‘Zandpad 1’, zoals vastgesteld op 19 februari 2008. Het bestemmingsplan Zandpad 1 is vervolgens opgenomen in de herziening van het bestemmingsplan Cothen, zoals vastgesteld op 10-11-2011. De rechtmatigheid van de vergunning voor het bestaande pand Zandpad 1a/1b wordt door de gemeente niet in twijfel getrokken en is ook geen onderwerp om zienswijzen op in te dienen. Zienswijzen kunnen nu enkel gaan over de beoogde nieuwbouw, meer concreet het splitsen van Zandpad 1a en 1b en daarbij het uitbreiden/vernieuwen van 1b tot een zelfstandige levensloopbestendige woning.

h. Wij zijn van mening dat de omgevingsvergunning niet kan worden afgegeven voor de geplande

Zie antwoord onder b.

nieuwbouw, omdat deze ons inziens tegen het beleid van de gemeente ingaat. Onze bezwaren zijn vooral op cultuurhistorische gronden. Als eigenaar en bewoners van het tegenovergelegen rijksmonumentale huis Rhijnestein met rijksmonumentale tuinaanleg zijn wij goed op de hoogte hoe men met dergelijk erfgoed om moet gaan. Bij onze eigen plannen zijn wij aan strikte regels gebonden. Het is voor ons dan ook onbegrijpelijk dat voor de bouw van een gebouw dat niet past bij of bijdraagt aan de status van de historische dorpskern zelfs een afwijking van het gemeente beleid overwogen wordt en de nieuwbouw goedgekeurd dreigt te worden! De rijksmonumentale status van de dorpskern heeft blijkbaar een andere status dan de rijksmonumentale status van ons huis en de tuinaanleg. Zowel de gemeente als Mooisticht lijken hierbij verschillende maatstaven te hanteren. Hoe kan dat? i. Aanvullende notitie cultuurhistorie zienswijze Zandpad 1a-1b Monumentale waarden Eén van de beschermde zichtassen vanuit de achterzijde van het huis Rhijnestein kijkt uit op de Kromme Rijn en het aangrenzende Rijksbeschermddorpsgezicht. Het zicht op deze historische dorpskern wordt belemmerd door het langgerekte zwarte gebouw op Zandpad 1a1b. Door de bebouwing in dezelfde stijl uit te breiden kan men vanuit Rhijnestein niet naar buiten kijken zonder dit bouwwerk te zien.

Vanuit elk raam en vanaf elk balkon aan de zuidoostelijke zijde van Rhijnestein is dit gebouw beeldbepalend. De zichtlijn op het achterliggende landschap zorgt als de omgevingsvergunning wordt verleend voor een directe uitkijk op de nieuwe, moderne woningbouw en dit doet afbreuk aan de intrinsieke waarden van kasteel Rhijnestein en de belevingswaarde van het monumentale pand voor bewoners en bezoekers. Het is de bedoeling dat zowel de belevingswaarde als monumentale waardering zoals in voorgaande tekst is beschreven wordt behouden. De beoogde woningbouw aan de Zandpad 1a-1b dient aangepast te worden om te voldoen aan het behoud van de beschermde waarden vastgesteld door de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed.

Ten aanzien van “Eén van de beschermde zichtassen vanuit de achterzijde van het huis Rhijnestein kijkt uit op de Kromme Rijn en het aangrenzende Rijksbeschermd dorpsgezicht” het volgende: Indiener stelt dat de beschermde zichtas vanuit de achterzijde van het huis Rhijnestein uitkijkt op de Kromme Rijn en het aangrenzende Rijksbeschermd dorpsgezicht. Deze beschrijving en de fotografische weergaven van de huidige situatie door indiener komen niet overeen met de omschrijving zoals deze is opgenomen in het Rijksmonumentenregister. De historische park en tuinaanleg behorende bij de buitenplaats Rhijnestein is als afzonderlijk monument (Rijksmonument ID: 507444) in het register opgenomen. De zichtlijn in oostelijke richting, zoals hier bedoeld, wordt daarin als volgt omschreven: “De serre tegen de middeleeuwse toren biedt in oostelijke richting zicht op de rozentuin, boulevard en Kromme Rijn.” De foto’s uit 1910 en 1930, zoals indiener die heeft opgenomen, geven een beeld conform deze omschrijving van deze zichtas. Op deze historische foto’s wordt de zichtas getoond als blik in oostelijke richting met zicht op de rozentuin, de boulevard en de Kromme Rijn. Op de historische foto’s wordt geen blik gegeven op het perceel ten zuiden van de Kromme Rijn, omdat dit geen onderdeel uitmaakt van de bedoelde zichtlijn:

In de foto’s van de huidige situatie, zoals indiener die heeft opgenomen, is het camerastandpunt vanuit het terras en de serre, ten opzichte van de historische foto’s, ongeveer 30 graden gedraaid in zuidelijke richting:

Op afbeelding 2 is ter linkerzijde niet meer de boulevard, noch de Kromme Rijn te zien. Op de afbeelding rechts is noch de rozentuin, noch de boulevard te zien. Indiener schetst hiermee een beeld van de zichtas die geen recht doet aan de beschrijving en interpretatie zoals de Rijksdienst eraan geeft. Het in de foto’s van de huidige situatie getoonde gebied, met daarop woning Zandpad 1a/1b, is andermans perceel, behoort niet tot het landgoed Rhijnestein en maakt ook geen deel uit van de rijksbeschermde zichtlijn zoals beschreven door de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed. Verbeelding van de actuele situatie

Niet in het geding is de waardering, ook door gemeente, voor de buitenplaats Rhijnestein en de daarbij behorende functioneel-ruimtelijke relatie van de historische park- en tuinaanleg met de andere onderdelen van de buitenplaats. Met betrekking tot de relatie van de beschermde zichtas in oostelijke richting van het monument Rhijnestein met het aangevraagde, is de gemeente echter van mening dat de reikwijdte van de bedoelde zichtas vooral wordt begrensd door de zuidelijke contour (zijnde de Kromme Rijn) van de buitenplaats en zich daarmee niet uitstrekt tot het plangebied. De gemeente vindt het hiermee niet gerechtvaardigd om te stellen dat de beoogde ontwikkeling onevenredig afbreuk zou doen aan deze zichtas, of aan de intrinsieke waarden van kasteel Rhijnestein en de belevingswaarde van het monumentale pand voor bewoners en bezoekers. j. Aanvullende notitie cultuurhistorie zienswijze Zandpad 1a-1b Landschappelijke en cultuurhistorische waarden vanuit beleid: Rijksdienst voor cultureel erfgoed Het ontwerp van de huidige woning aan het Zandpad 1a-1b past niet bij de architectuur van de omliggende bebouwing. Het ontwerp van de geplande nieuwe woning in dezelfde stijl past daardoor ook niet in deze omgeving en verstoort het landelijke en cultuurhistorische karakter van het beschermd dorpsgezicht.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/13639220/1