298535 Bijlage - Woonvisie 2021-2030 Wonen in Wijk

Woonvisie 2021-2030

P a g i n a | 21

3.1.3

Woningtoewijzing

Huisvestingsverordening Teneinde de beschikbare sociale huurwoningen zo rechtvaardig mogelijk te verdelen, wordt binnen de U-16gemeenten gewerkt met een regionaal verdeelsysteem (WoningNet), waarin de sociale huurwoningen van alle corporaties gezamenlijk worden aangeboden. De toewijzing van woningen aan woningzoekenden (woonruimteverdeling) geschiedt op basis van een regionaal afgestemde huisvestingverordening met ruimte voor lokaal maatwerk. In 2019 is er in regionaal verband een huisvestingsverordening opgesteld die vervolgens door de gemeenteraad is vastgesteld. Eind 2021 worden er enkele wijzigingen in de verordening opgenomen, gebaseerd op een door een extern bureau uitgevoerde evaluatie. Op basis van de dan vigerende verordening wordt het lokaal maatwerk opgesteld, in overleg met de woningcorporaties.

3.2

Toevoegen, versnellen en aanpassen 3.2.1

Toevoegen en versnellen

Woningsplitsing en verkamering Van woningsplitsing is sprake wanneer een zelfstandige wooneenheid (één woning) wordt gesplitst in meerdere zelfstandige wooneenheden. Dit zijn dan vaak appartementen met een eigen voordeur, huisnummer en achter die voordeur voorzieningen voor eigen gebruik. Van kamerbewoning is sprake als één gebouw waarin wonen is toegestaan wordt omgezet in minstens 3 onzelfstandige wooneenheden of kamers. Een onzelfstandige wooneenheid heeft vaak de beschikking over een eigen woon-slaapkamer, maar overige voorzieningen worden gedeeld met de andere bewoners. Zowel woningsplitsen als verkameren kunnen bijdragen aan het versneld toevoegen van (on)zelfstandige woningen aan de totale woningvoorraad, met name geschikt voor de huisvesting van starters/jongeren (friendscontracten die al door Viveste worden toegepast). In gebieden met grote woningnood is regulering gewenst. Door het splitsen en verkameren van woningen kunnen mogelijk laagwaardige woningen ontstaan met als gevolg sociale problemen en druk op de leefbaarheid van het gebied. In het lokaal maatwerk op basis van de Huisvestingsverordening wordt dit nader uitgewerkt. Flexwonen De term ‘flexwonen’ gaat over flexibele woonoplossingen die relatief snel en goedkoop kunnen worden gerealiseerd.

Kenmerkend is het ‘tijdelijke karakter’ van de woning zelf, de bewoning of het gebruik van een locatie waarop de woning wordt geplaatst. Flexwoningen zijn in aanleg duurzaam en circulair. Zo kunnen bestaande gebouwen (zoals leegstaande kantoren) omgezet worden in woningen. Verder is conceptueel bouwen in een fabriek een meer gecontroleerd proces. Ook is er minder bouwafval en minder overlast voor de omgeving. Flexwonen kan bovendien een antwoord zijn op de vraag hoe bestaande woonwijken op korte termijn kunnen inspelen op de nieuwe woonbehoeften. Containerwoning Verschijningsvormen van flexwonen zijn containerwoningen of spaceboxen die snel neergezet kunnen worden om de hoge nood te ledigen. In de grote steden vormen studenten vaak de doelgroep maar andere starters op de woningmarkt, zoals statushouders, behoren ook tot de mogelijke bewoners. Voorts kan gedacht worden aan jongeren die uit de maatschappelijke opvang komen en vanuit (jeugd)zorg begeleid worden om op zichzelf te gaan wonen.

Woonvisie 2021-2030

P a g i n a | 22

Tiny House Een andere vorm die veelvuldig de aandacht krijgt vanwege de krapte op de woningmarkt en de toename van het aantal eenpersoons huishoudens is de Tiny House. Dit zijn kleine maar volwaardige woningen met een vloeroppervlak van maximaal 50 vierkante meter, met een zo klein mogelijke ecologische voetafdruk. In Tiny Houses wordt permanent gewoond en ze zijn dus niet bedoeld als recreatiewoning. Aangezien de binnenruimte beperkt is, is de buitenruimte van belang. Tiny Houses zijn dan ook grondgebonden (niet gestapelde) woningen die vrijstaand worden neergezet. Er is derhalve relatief veel kavelruimte nodig en de woondichtheid is relatief laag.

3.2.2

Aanpassen

Andere woonprogrammering Zoals onder ‘Vastgestelde uitgangspunten en kaders’ is aangegeven, is nu bepaald dat van de nieuw te bouwen extra woningen buiten de rode contour de volgende verdeling geldt: • 30% sociale huur- en koopwoning (met als inzet 20% huur en 10% koop); • 70% vrije sector huur- en koopwoning. Binnen de rode contour is de huidige Woonvisie nog van toepassing. Een eventuele aanpassing van deze programmering heeft effecten voor de wachtlijst voor sociale huurwoningen en de prijsontwikkeling van de vrije sector woningen. Daarnaast werkt een aanpassing door in de op te stellen grondexploitatie van een woningbouwontwikkeling. De te betalen grondprijs wordt bepaald aan de hand van de methode van de residuele grondwaarde. Hierbij worden de grondopbrengsten gebaseerd op de prijs die de projectontwikkelaar bereid is te betalen. Deze residuele grondwaarde is de vrij-op-naam prijs (VON-prijs of marktwaarde) minus de BTW, de stichtingskosten en de bedrijfswinst voor de ontwikkelaar. Eisen op het gebied van duurzaamheid, parkeren, welstand, etc. leiden tot hogere stichtingskosten voor de ontwikkelaar die niet altijd in de VON-prijs kunnen worden goedgemaakt. Dit zorgt voor een lagere (residueel bepaalde) grondprijs of vermindert de winst op de bouw.

Indien gekeken wordt naar typologie van woningen, zal een sociale (huur)woning een lagere waarde moeten hebben anders is deze niet betaalbaar voor de doelgroep. Met aftrek van BTW, stichtingskosten en redelijk winstbedrag voor betrokken ontwikkelaars, resteert dan een lagere grondprijs die kan worden verrekend. Effect op de grondexploitatie Indien extra sociale woningen aan een ontwikkeling worden toegevoegd, leidt dit tot vermindering van de opbrengstenkant binnen de grondexploitatie (de zogenoemde grex). Het risico dat hierdoor ontstaat is dat een ontwikkeling verlieslijdend zal worden en daardoor zonder extra middelen of aanpassing van eisen stagneert. Aan de andere kant is te zien dat onvoldoende (huur)woningen in de sociale sector leiden tot lange wachtlijsten en harde keuzes bij urgente gevallen alsmede noodgedwongen vertrek van inwoners bij gebrek aan voor hen geschikte woningen. Er zal dus een evenwicht gezocht moeten worden in de financiële haalbaarheid van woningbouwontwikkelingen en het aandeel sociale (huur)woningen. Doelgroepenverordening De Wet op de ruimtelijke ordening (Wro) maakt het mogelijk om via bestemmingsplannen te sturen op de gewenste woningbouwcategorieën. In het bestemmingsplan kunnen percentages sociale huurwoningen, middenhuurwoningen, sociale koopwoningen en particulier opdrachtgeverschap worden opgenomen.

In een doelgroepenverordening legt de gemeente vast wat hier precies onder wordt verstaan en voor welke doelgroepen (inkomensgroepen) deze woningen bestemd zijn. Door de koppeling aan het bestemmingsplan is een doelgroepenverordening alleen toepasbaar bij nieuwbouw.

Woonvisie 2021-2030

P a g i n a | 23

Adaptievermogen van een buurt Bij een ontwikkeling binnen een bestaande omgeving (de inbreidingslocaties) wordt nu met name gekeken naar de financiële haalbaarheid. Het adaptatievermogen van een buurt is echter ook van belang. Daar waar sprake is van een omgeving waarin relatief veel inwoners met een lagere sociaal-economische status (SES) gehuisvest zijn, is minder welvaart, kent men een lagere gezondheid en wonen er meer mensen met een psychische problemen. Door een lager inkomen (of uitkering) kan men zich alleen een sociale huurwoning veroorloven. Toevoeging van meer sociale woningen in een dergelijke buurt leidt tot meer concentratie van inwoners met dezelfde (lage) SESachtergrond. Het adaptief vermogen van een dergelijke wijk voor nog meer sociale woningen is dan vaak laag. Dit kan worden doorbroken door juist in dergelijke buurten koopwoningen toe te voegen waardoor er een beter gemengd woonmilieu ontstaat. Hierdoor ontstaat er een betere balans in de bevolkingsopbouw van de wijk en daardoor kan een betere sociale samenhang ontstaan. De bouw van sociale huurwoningen zal dan elders gecompenseerd/gerealiseerd moeten worden. Adaptievermogen van de gemeente Door ondernemers wordt vergrijzing en extramuralisering van de zorg gezien als een aantrekkelijk verdienmodel.

Hiervoor ontvangt de gemeente regelmatig verzoeken om medewerking te verlenen aan het ontwikkelen van geclusterde woonzorglocaties. Dit brengt hogere kosten met zich mee die ten laste komen van de Wmo en mogelijk ook kwetsbare bewoners van elders aantrekt waardoor de huidige inwoners van de gemeente wellicht langer moeten wachten op een passende huisvesting. Raadzaam is het dan ook om kaders op te stellen waar woon-zorginitiatieven aan getoetst kunnen worden en die passen bij de lokale zorgvraag. Hoogbouw Een relatief snelle methode om meer woningen toe voegen is door hoger te bouwen. Dit kan door het aanbrengen van één of meerdere nieuwe bouwlagen bovenop een bestaand gebouw (het optoppen). Het kan ook door bij nieuwe ontwikkelingen meer de hoogte in te gaan. Binnen onze gemeente is geen traditie van hoogbouw, het wordt over het algemeen als minder passend beschouwd. Daarnaast is er ook geen gedeeld beeld van hetgeen er onder hoogbouw verstaan moet worden. In recente besprekingen over inbreidingslocaties, werd een gebouw van 20 meter als hoogbouw gekwalificeerd, terwijl elders in Nederland andere maatstaven gelden. Verticale verdichting heeft een lagere impact op het ruimtegebruik waardoor er meer inwoners per vierkante meter kunnen worden gehuisvest en meer openbare ruimte resteert.

Toch kent het hoger bouwen ook wel een optimum: steeds hoger kan boven bepaalde hoogtes niet altijd tot hogere inwonerdichtheid leiden omdat er ook ruimte moet zijn voor de overige voorzieningen zoals groen en parkeerruimte waardoor de buitenruimte bij hoogbouw meer ruimte vraagt. Daarnaast zullen binnen het gebouw zelf meer voorzieningen nodig zijn, onder andere op het gebied van brandveiligheid (liftschachten, sprinklerinstallatie), die zorgen voor relatief veel extra kosten bij verdere ophoging van een gebouw. Inbreiding wordt door inwoners in de omliggende buurt veelal kritisch bekeken, bij hoogbouw komt dit in de regel nog sterker naar voren. Met name de ervaren parkeeroverlast, licht- & windhinder, inkijk en verlies van privacy zijn argumenten die worden ingebracht tegen het hoger bouwen. Een efficiënt gebruik van de beschikbare bouwgrond en het oplossen van de woningnood zijn argumenten om juist wel ‘de lucht in te gaan’. Overigens is het voor duurzaam bouwen van belang dat gekeken wordt naar de mogelijkheden voor de realisatie van NOM woningen. Transformatie Spelregelkaart Op 16 februari jl. heeft de raad de motie Spelregelkaart voor gebiedsontwikkelingen aangenomen. Hierin wordt het college opgeroepen om samen met raad en betrokken partners te onderzoeken hoe een Spelregelkaart kan helpen bij komende gebiedsontwikkelingen en woningbouw kan versnellen.

Het transformeren van een bebouwd gebied met versnipperd grondeigendom is een complexe opgave. Om te voorkomen dat iedere eigenaar

Woonvisie 2021-2030

P a g i n a | 24

alleen het eigen belang nastreeft en daarmee een integrale ontwikkeling in de weg staat, is passend instrumentarium nodig. De ‘Spelregelkaart’ kan hierbij als instrument een uitweg bieden. In Wijk bij Duurstede is daar enige ervaring opgedaan (een eenvoudiger vorm van de Spelregelkaart) bij de herontwikkeling van de Hoogstraat en De Heul. Een spelregelkaart bestaat uit een kaart van het gebied en een set spelregels of randvoorwaarden. Op de kaart staat hoe het gebied eruitziet en in de spelregels leg je vast welke randvoorwaarden gelden bij transformatie. Die bepaal je als gemeente samen met marktpartijen, eigenaren en omwonenden. Het instrument werkt het beste indien de gemeente een richtinggevende rol pakt bij de gebiedstransformatie. De spelregelkaart geeft dan de (stedenbouwkundige) principes en kaders op hoofdlijnen. Dit ontwikkelkader is gebaseerd op de (vastgestelde) leidende principes die gekozen zijn voor de betreffende ontwikkeling, gevoegd bij overeengekomen principes voor ontwikkelvelden. Door het niet helemaal ‘dicht te regelen’ kan er worden aangepast en geoptimaliseerd. Dat behoudt de mogelijkheid om gedurende de ontwikkelingsperiode bij te sturen. Vooraf weet je dus nooit voor 100% wat de uiteindelijke uitkomst zal zijn. In Nederland zijn er verschillende voorbeelden waar met een dergelijk instrument is gewerkt.

Dit zijn veelal gebieden met een werkfunctie die getransformeerd moeten worden naar wonen of gemengd wonen/werken. Daarnaast zijn het gebieden met meerdere grond-/pandeigenaren waar mee samengewerkt moet worden om tot een integrale gebiedsontwikkeling te komen. Om dit succesvol te laten gebeuren dient overeenstemming te zijn in het gezamenlijk stedenbouwkundig en financieel belang waarbij samenwerking de partijen meer oplevert dan wanneer ieder voor zich werkt. Het smeden van dit verband vergt meer tijd en moeite dan wanneer men op zichzelf blijft werken. Een Spelregelkaart moet ook niet worden ingezet om sneller tot enig resultaat te komen. Om het instrument binnen Wijk bij Duurstede in te zetten, zal eerst bepaald moeten worden of er ontwikkelingen zijn die als gebiedstransformatie gezien kunnen worden. Vooralsnog is dat niet het geval.

Woonvisie 2021-2030

P a g i n a | 25

4 Waar kiezen we voor? 4.1

De drie V’s: versnellen, verdichten en verruimen

Een blik op de prognoses leert dat de woningbouwopgave onverminderd groot blijft. De eerder vastgelegde doelstelling van 100 woningen per jaar moet naar boven toe bijgesteld worden om de vraag aan te kunnen. Voor de komende periode tot 2030 gaan we uit van een toename van 1.200 woningen (150 per jaar). Om dit te kunnen bewerkstelligen kiezen we in de Woonvisie voor drie thema’s, te weten: Versnellen

Er zal op korte termijn gewerkt moeten worden om de zowel de harde plancapaciteit (vanaf 2024), de zachte plancapaciteit en de ontbrekende harde plancapaciteit (vanaf 2027) met voldoende concrete bouwplannen op te hogen. Locaties binnen de bebouwde kom worden uiteindelijk wel bebouwd. Hierbij is het van belang dat het bestemmingsplan tijdig wordt vastgesteld.

Verdichten

Binnen de bestaande gebouwde omgeving zullen, voor zover nog niet opgenomen in de Omgevingsvisie, nieuwe locaties moeten worden aangewezen om de bouwbehoefte aan te kunnen. Maar daarmee zijn we er niet. Binnenstedelijk bouwen is ingewikkeld en verloopt daarmee minder snel dan gewenst.

Verruimen

Om tempo en vraag voor nu maar ook op de langere termijn te kunnen invullen, zal de knellende grens van de rode contour verruimd moeten worden. Het is simpelweg niet mogelijk om de opgave in aantallen en doelgroepen voldoende snel ingevuld te krijgen binnen het bestaande gebied. Naast fysieke verruiming wordt ook gekozen voor verruiming van inzet van instrumentarium teneinde gewenste ontwikkelingen te stimuleren en ongewenste tegen te gaan.

Om inhoud te geven aan deze drie thema’s worden hieronder de kaders geschetst waarbinnen de uitwerking ter hand kan worden genomen. Deze uitwerking behelst een drietal onderdelen, te weten uitbreiding woningvoorraad, huisvesten van doelgroepen en inzetten van instrumentarium.

4.2

Uitwerking 4.2.1

Uitbreiding woningvoorraad

Bij het realiseren van de gewenste plancapaciteit tot 2030 van 1.200 woningen worden de volgende uitgangspunten als leidraad gehanteerd: a.

Realisering van 1.200 woningen is niet mogelijk zonder een verdere verruiming van de mogelijkheden tot nieuwbouw buiten de rode contour. Dit betekent dat in overleg met de provincie deze uitbreiding als noodzakelijk wordt ingebracht.

b.

De provinciale toezegging van 530 woningen voor ontwikkeling in uitleggebied is onvoldoende. We kiezen ervoor om nu reeds (uitleg)gebieden voor woningbouw te gaan bestemmen waardoor onze opgaven ingevuld kunnen worden: voor de langere termijn vanuit demografische ontwikkelingen en voor de korte termijn vanuit de opgave van de verschillende doelgroepen die met urgentie om woonruimte

Woonvisie 2021-2030

P a g i n a | 26

vragen, al dan niet vanuit het Rijk met een taakstelling opgelegd worden (vergunninghouders). Als eerste wordt het gehele gebied De Geer III bestemd voor woningbouw. c.

Bij de invulling van nieuwe ontwikkelingen kiezen we voor de volgende uitgangspunten, waarop alleen gemotiveerd kan worden afgeweken: i. Een percentage van 30% sociale huur. Hiermee vervalt een voorgeschreven aandeel sociale koop omdat het realiseren van sociale koop woningen, ondanks een anti-speculatiebeding, een groot risico van speculatie met zich brengt. Daarnaast is er een groot contingent uit specifieke doelgroepen (zie paragraaf 2.2.2.) die alleen voor sociale huur in aanmerking komen. Voor hen is het aanbod nu structureel te laag, met lange wachtlijsten tot gevolg waardoor een inhaalslag nodig is; ii. Voor de woningen in de vrije sector ligt de aandacht op middeldure huurwoningen (tot € 1.050,- per maand), middeldure koopwoningen (tot € 400.000,-) en duurdere woningen. iii. Een minimaal BVO per woning waarbij we onderscheid zullen maken tussen de diverse woningtypen en prijsklassen; iv. Een anti-speculatiebeding en een zelfbewoningsplicht te verruimen van 5 naar 10 jaar.

d.

Per locatie wordt bepaald in hoeverre de verdeling sociaal-vrije sector kan worden behaald en wordt nagegaan in welke vorm de nieuwbouw wordt gerealiseerd (grondgebonden of gestapeld). Indien op een locatie minder woningen in de sociale sector worden gebouwd, zal dit op een andere locatie worden gecompenseerd. Om dit te bewerkstelligen worden er met ontwikkelaars afspraken gemaakt om de gewenste differentiatie te realiseren.

e.

Het merendeel van de woningen in de sociale huursector zal in Wijk bij Duurstede worden gebouwd. Daarbij het accent op die woningtypes die momenteel ondervertegenwoordigd zijn en waar vraag naar is. Dit geldt ook voor de sociale huurwoningen in Cothen en Langbroek.

f.

Halverwege de looptijd van de Woonvisie wordt nagegaan in hoeverre de keus voor de verdeling sociaalvrije sector moet worden aangepast. Elementen die daarbij een rol spelen zijn onder meer de effectiviteit en de financiële haalbaarheid van deze verdeling.

g.

Bij het realiseren van nieuwbouw is BTBV bouwen de basis; bij de nieuwbouw die bestemd is voor ouderen zowel in de sociale als vrije sector, is levensloop bestendig bouwen vertrekpunt.

h.

Locaties binnen de bestaande woonomgeving lenen zich beter voor het realiseren of transformeren naar meer gestapelde woningbouw. Dit geldt echter ook voor de uitbreidingslocaties omdat er dan vanaf het begin rekening kan worden gehouden met gestapelde bouw. Per locatie wordt de hoogte van de woningbouw vastgesteld waarbij op voorhand geen maximum hoogte wordt voorgeschreven maar ruimtelijke inpassing en de directe omgeving qua bebouwing en overige voorzieningen leidend is. In vervolg op deze Woonvisie en dit uitgangspunt dient ook een visie op de Wijkse vorm van hoogbouw te worden ontwikkeld. Dit moet handvatten bieden in de gesprekken met inwoners over de wenselijkheid en inpasbaarheid van deze vorm van verdichting.

i.

Bij het realiseren van sociale bouw in bestaande woonwijken wordt nadrukkelijk gekeken naar het absorptievermogen van de desbetreffende wijk. Mochten er in die wijk al veel sociale woningen staan (meer dan 40%) dan kan in dit kader gekozen worden voor minder nieuwbouw in het sociale segment.

Woonvisie 2021-2030

P a g i n a | 27

j.

Er zal actief in kaart gebracht worden welke (binnenstedelijke) locaties op de middellange en lange termijn geschikt zijn voor ontwikkeling ten behoeve van woningbouw op basis van de Omgevingsvisie. Daarnaast zoeken we naar locaties die op korte termijn mogelijkheden bieden in aanvulling op de reeds aanwezige harde plancapaciteit.

k.

In gesprekken met ontwikkelaars wordt aandacht gevraagd om de woningen met voorrang toe te wijzen/te verkopen aan inwoners van de gemeente. Hierdoor wordt doorstroming bevorderd, uiteraard binnen de wettelijke kaders.

l.

Bij het toevoegen van woningen rekening houden met de verhouding van het aandeel grondgebonden en gestapelde woningen in de gemeente.

m. Teneinde woningen betaalbaar te houden en woningbouwontwikkelingen mogelijk te maken, wordt kritisch gekeken naar stapeling van eisen, zoals die op duurzaamheid, hoeveelheid openbaar groen of parkeernormen. Zo nodig kan de woonprogrammering worden aangepast teneinde een ontwikkeling financieel van de grond te kunnen krijgen.

4.2.2

Huisvesten van doelgroepen

a.

Woningbouw in de sociale sector zal met name gericht zijn op de doelgroepen starters en inwoners met een zorgvraag. Voor deze laatste doelgroep worden in de komende jaren meerdere projecten gerealiseerd waarbij zelfstandig wonen met de mogelijkheid van zorg het uitgangspunt is. Bij grootschalige nieuwbouw wordt de huisvesting voor kwetsbare inwoners meegenomen in de opgave. Bij woningbouw is levensloopbestendig bouwen conform BTBV het uitgangspunt. Verhuizen vanuit een eengezinswoning in de sociale sector is ook een optie, hierdoor komen goedkope eengezinswoningen beschikbaar (van groot naar beter).

b.

Er wordt ruimte gemaakt voor de realisering van geclusterde woningbouw voor de realisering van groepswonen voor ouderen (bijv. Knarrenhof).

c.

Om tegemoet te komen aan de behoefte bij woonwagenbewoners wordt onderzocht of de bestaande locatie op termijn kan worden uitgebreid en wordt een zoektocht gestart naar twee nieuwe locaties. Beheer en exploitatie van woonwagenplaatsen geschiedt via de woningcorporatie, binnen de met de gemeente gemaakte prestatieafspraken.

d.

Aspirant-woonwagenbewoners dienen binnen redelijke termijn kans te maken op een standplaats. Deze ‘redelijke termijn’ wordt gelijk gesteld aan de gemiddelde wachttijd voor een sociale huurwoning binnen de woningmarktregio van onze gemeente. Deze ligt momenteel op 10 jaar. De huidig bekende aanvragen voor standplaatsen dienen binnen deze redelijke termijn te worden gehonoreerd. De hiervoor benodigde standplaatsen moeten worden meegenomen in de zoektocht naar nieuwe standplaatsen en de termijn waarop deze beschikbaar zullen komen. Het toewijzingsbeleid wordt vastgelegd in de Huisvestingsverordening in combinatie met het lokaal maatwerk, die beiden uiterlijk ultimo 2022 actueel zijn gemaakt.

e.

Voor de huisvesting van vergunninghouders is de taakstelling zoals die door de Rijksoverheid per half jaar wordt vastgesteld leidend. Primair is de huisvesting van deze doelgroep een taak van de woningcorporaties. In uitzonderingsgevallen kan de gemeente aanvullend hierop meewerken. Dit wordt in de prestatieafspraken vastgelegd.

Woonvisie 2021-2030

P a g i n a | 28

f.

De taakstelling uitstroom van cliënten uit de maatschappelijke opvang/beschermd wonen wordt door de gemeente gerespecteerd. Invulling hiervan door de woningcorporaties. In de prestatieafspraken wordt dit vastgelegd.

g.

Huisvesting van spoedzoekers is gebaseerd op de urgentiecriteria zoals opgenomen in de Huisvestingsverordening.

h.

Voor de huisvesting van seizoenarbeiders zijn de bepalingen uit het bestemmingsplan Buitengebied 2015 leidend alsmede de aanvulling daarop zoals opgenomen in het raadsbesluit van juni 2021 (zie paragraaf 2.2.2).

i.

In de prestatieafspraken met de woningcorporaties wordt ingegaan op zowel het duur als goedkoop scheef wonen met als doel dat beide situaties zo veel mogelijk worden voorkomen.

j.

Initiatieven voor een project waarbij sprake is van collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) worden positief ontvangen en zo mogelijk gerealiseerd, uiteraard onder de voorwaarden dat het project planologisch inpasbaar is en een marktconforme grondprijs kan worden gerealiseerd. Dergelijke projecten kunnen zowel binnenstedelijk als in uitleggebieden worden gerealiseerd. Aandachtspunt bij CPO is de extra begeleidingstijd die vanuit de gemeente gevergd zal worden.

k.

Voor het bieden van huisvesting in crisissituaties en bij overmatig bezorgen van overlast worden de mogelijkheden voor tijdelijke woonplekken nader bekeken.

4.2.3

Instrumenten

a.

Wijk bij Duurstede wil starten met gestapeld flexwonen. Hiermee kan op de zeer korte termijn woonbehoefte worden ingevuld voor vergunninghouders, spoedzoekers en andere urgenten op de sociale woningmarkt. Vanwege het te grote ruimtebeslag zal geen voorrang worden gegeven aan tiny houses (zie paragraaf 3.2.1.) maar wordt in eerste instantie gedacht aan containerwoningen, al dan niet gestapeld. De beschikbare bouwgrond voor flexwonen zal dichter bebouwd moeten worden. Bij de ontwikkeling van een uitleggebied worden de mogelijkheden voor flexwonen meegenomen. Als experiment of pilot is het wellicht mogelijk om op die locaties al eerder een vorm van tijdelijk flexwonen te realiseren.

b.

Bij het realiseren van koopwoningen in het goedkope segment kunnen de instrumenten starterslening en Koopgarant worden ingezet. Dit wordt per project met de ontwikkelaar afgestemd. In het verlengde hiervan worden per project afspraken gemaakt over het inzetten van aanvullende instrumenten zoals een anti-speculatiebeding en een zelfbewoningsplicht. Bij het realiseren van middeldure koopwoningen in een project maakt de gemeente met de ontwikkelaar afspraken over zelfbewoningsplicht. Doel van de afspraak is het tegengaan van speculatie. De eerste 10 jaar na eerste verkoop door de ontwikkelaar moet de woning in ieder geval worden bewoond door de eigenaar. Binnen deze 10-jaarsperiode is de woning vrij verhandelbaar, echter blijft de zelfbewoningsplicht gelden. Na 10 jaar is de eigenaar vrij om de woning te verhuren.

c.

Uitgifte van (nieuwe) grond in erfpacht wordt in Wijk bij Duurstede niet gehanteerd. Als gemeente kiezen we er niet voor om deze optie te hanteren omdat het de woningeigenaar te veel belet in zijn keuzevrijheid om de woning te verkopen op het moment dat het hem/haar het beste past, bijvoorbeeld bij een verhuizing als gevolg van medische redenen of een verandering van werkkring. Daarnaast zou een keuze voor erfpacht niet in lijn zijn met de Nota Grondbeleid die op 16 juni 2020 door de raad is vastgesteld.

Woonvisie 2021-2030

P a g i n a | 29

d.

Woningsplitsing / verkamering mag alleen na toetsing vooraf, waarbij leefbaarheid en (parkeer)overlast redenen kunnen zijn om dergelijke verzoeken af te wijzen. Dit instrument biedt wel kansen voor jongeren om zelfstandig te gaan wonen. Te overwegen valt om de leges hiervoor niet in rekening te brengen. Dit kan drempelverlagend werken en leidt tot meer aanbod van kleine woningen.

e.

De gemeentelijke huisvestingsverordening handelt binnen de ruimte van de regionale (U16) huisvestingsverordening en geeft binnen die set van regionale afspraken ruimte aan mensen die binding hebben met deze gemeente, dus ook jongvolwassenen die voor studie buiten de gemeente zijn gaan wonen maar nu willen terugkeren.

f.

De regeling “van groot naar beter” zoals opgenomen in de huisvestingsverordening zal in de gemeente worden toegepast. In de prestatieafspraken met de woningcorporaties wordt dit nader uitgewerkt (bijv. welke complexen komen daarvoor in aanmerking, zowel nieuwbouw als bestaande bouw).

g.

De Spelregelkaart wordt als nuttig gezien bij complexe gebiedstransformaties en is eerder op beperkte schaal toegepast. Nieuwe gebiedstransformaties zijn binnen Wijk bij Duurstede op termijn echter niet voorzien. Als er aanleiding toe is zou het weer kunnen worden toegepast. Elementen van dit instrument kunnen worden meegenomen in de wijze waarop de participatie is ingericht zoals deze rondom een ontwikkeling plaatsheeft of zou moeten plaatshebben.

h.

In samenwerking met de woningcorporaties wordt nagegaan op welke wijze doorstroming kan worden gestimuleerd. De inzet van een Wooncoach is hiervoor een interessante optie.

i.

De transformatie van kantoren of ander type vastgoed wordt onderzocht op mogelijkheden voor het realiseren van kleine woningen. Hetzelfde kan gelden bij de realisering van renovatieprojecten van grote woningen in een appartementencomplex.

4.3

Vervolg

In dit hoofdstuk zijn de beleidskaders, verwoord in keuzes, van de Woonvisie geformuleerd. Gelet op de looptijd van deze Woonvisie (tot 2030) wordt een tussentijdse evaluatie voorgesteld. Hierin kan worden bekeken in hoeverre de geformuleerde ambities binnen de beschikbare mogelijkheden en middelen ook daadwerkelijk zijn gerealiseerd en bijsturing of actualisatie nodig is voor de resterende looptijd van de Woonvisie. In de keuzes van het woonbeleid voor de komende jaren, is het niet alleen de gemeente die de uitvoering en realisering daarvan ter hand kan nemen. Samen met andere partners is goede afstemming en samenspel noodzakelijk. Daarbij gaat het zowel om de woningcorporaties als de particuliere ontwikkelaars (groot en klein) en de zorginstellingen die actief zijn in de gemeente. Deze laatste organisaties zullen een steeds belangrijker rol gaan spelen bij het realiseren van de doelstellingen omdat er een verdergaande vergrijzing van de bevolking zichtbaar zal worden. Na bespreking en vaststelling van de woonvisie in de gemeenteraad zullen de gemaakte keuzes nader worden uitgewerkt: waar nodig in separate raadsvoorstellen als ook door het opstellen van jaarplannen. Deze jaarplannen behelzen tevens de inzet van de gemeente waar het gaat om het maken van prestatieafspraken met de drie woningcorporaties actief in de gemeente Wijk bij Duurstede.

Op basis van de Woonvisie dienen zij namelijk een “bod” uit te brengen waarin wordt kenbaar gemaakt op welke wijze de afzonderlijke woningcorporaties een

Woonvisie 2021-2030

P a g i n a | 30

bijdrage willen en kunnen leveren aan hetgeen in de Woonvisie is verwoord. Het streven daarbij is om gezamenlijke prestatieafspraken te maken, indien gewenst aangevuld met afspraken per individuele woningcorporatie. Daarnaast bieden de gemaakte keuzes en de jaarplannen basis voor de gesprekken met ontwikkelaars en alle andere partijen die een bijdrage willen leveren aan het wonen in onze mooie gemeente.

Woonvisie 2021-2030

P a g i n a | 31

Bijlage 1 - Feiten en cijfers Soort woning en bouwjaar

Wijk bij Duurstede Koop / huur Koop Corporatiehuur Overig huur Een-/meergezins Eengezins (grondgebonden) Meergezins (niet grondgebonden) Bouwjaar < 1945 1945 – 1970 1971 – 1990 1991 - 2000 2001 – 2010 Bouwjaar > 2010

Nederland

70,4% 23,5% 6,1%

57,4% 29,2% 13,4%

81,9% 18,1%

64,0% 36,0%

9,0% 12,0% 50,4% 14,3% 5,3% 9,0%

18,5% 23,7% 29,7% 11,5% 9,3% 7,3%

Woning naar eigendom (2020), type (2021) en bouwjaar (2021) (bron: Waar staat je gemeente)

Ontwikkeling huishoudens 2016

2017

2018

2019

2020

2021

Inwonertal

23.384

23.502

23.678

23.762

23.914

23.927

Aantal huishoudens per type - eenpersoons - meerpersoons zonder kinderen - meerpersoons met kinderen

2.640 3.336 3.797

TOTAAL

9.773

Gemiddelde huishoudengrootte - Wijk bij Duurstede - Provincie Utrecht - Nederland

2,39

(Bronnen: Waar staat je gemeente en CBS Statline)

Woonvisie 2021-2030

2.813 3.460 3.823 9.934

9.979

9.968

10.096

2,37 2,2 2,1

10.273

P a g i n a | 32

Plancapaciteit tot 2030

Oktober ‘21 Wijk bij Duurstede De Opstap Postkantoor Bibliotheek / kantoor Viveste Wijkhuis De Heul / Hoogstraat Gemeentewerf Rabobank Walplantsoen Basisschoollocatie Zoeklocaties / uitbreiding Overig

Cothen De Kamp Bedrijventerrein WA-weg Dorpsstraat 32 Overig Langbroek Oranjehof Boomgaard II (zoeklocatie) Weidedreef - gymzaal Volkstuinen (zoeklocatie) Overig

Plancapaciteit

Woonvisie 2021-2030

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

Totaal

27 3

-

30 45 104 -

28 25 -

10 25 27 -

18 20 170 -

160 -

160 -

160 -

27 28 30 45 114 50 27 18 20 650 3

30

0

179

53

62

208

160

160

160

1.012

20 5 1 26

0

0

15 15

0

0

0

0

0

20 15 5 1 41

4 1 5

2 2

0

25 6 31

0

0

0

0

25 25

4 25 6 25 3 63

61

2

179

99

62

208

160

160

185

1.116