298535 Bijlage - Woonvisie 2021-2030 Wonen in Wijk

WONEN IN WIJK Woonvisie 2021-2030 Wijk bij Duurstede

Actualisatie woonvisie gemeente Wijk bij Duurstede 9 november 2021

P a g i n a |2

Inhoudsopgave VOORWOORD .................................................................................................................................................. 3 1

WAAR STAAN WE? ................................................................................................................................... 4 1.1 1.2

2

WAT WILLEN WE? ................................................................................................................................... 10 2.1 2.2

3

KWANTITATIEVE OPGAVE ............................................................................................................................. 10 KWALITATIEVE OPGAVE ............................................................................................................................... 13

WAT KUNNEN WE? ................................................................................................................................. 19 3.1 3.2

4

TERUGBLIK 2016-2021 ................................................................................................................................ 4 VASTGESTELDE UITGANGSPUNTEN EN KADERS .................................................................................................... 5

INSTRUMENTARIUM .................................................................................................................................... 19 TOEVOEGEN, VERSNELLEN EN AANPASSEN ....................................................................................................... 21

WAAR KIEZEN WE VOOR? ....................................................................................................................... 25 4.1 4.2 4.3

DE DRIE V’S: VERSNELLEN, VERDICHTEN EN VERRUIMEN ..................................................................................... 25 UITWERKING ............................................................................................................................................. 25 VERVOLG .................................................................................................................................................. 29

BIJLAGE 1 - FEITEN EN CIJFERS ........................................................................................................................ 31 SOORT WONING EN BOUWJAAR ................................................................................................................................ 31 ONTWIKKELING HUISHOUDENS ................................................................................................................................. 31 PLANCAPACITEIT TOT 2030...................................................................................................................................... 32

Woonvisie 2021-2030

P a g i n a |3

Voorwoord In 2016 werd de woonvisie ‘Samen aan de slag’ vastgesteld voor de periode 2016-2021. De woningmarkt was destijds nog herstellende van de financiële en economische crisis, die tot vraaguitval en stagnatie van de woningbouw had geleid. Woningcorporaties hadden, na de langverwachte herziening van de Woningwet in 2015, eindelijk weer duidelijkheid over hun positie en ontplooiden nieuwe activiteiten. De decentralisatie binnen het sociaal domein kreeg in deze periode vorm en binnen de langdurige zorg werd de afbouw van zorg met verblijf (de zgn. extramuralisering) voortgezet. Met het vastgestelde klimaatakkoord van Parijs kwam ook de doelstelling om minder CO2 uit te stoten door o.a. beperking van energiegebruik en opwekking van duurzame energie. De afgelopen vijf jaar is de woningmarkt drastisch veranderd. De prijzen van koopwoningen zijn hoger dan ooit en de wachttijden voor een sociale huurwoning lopen in onze regio op tot 10 jaar. Dit maakt dat starters op de woningmarkt nauwelijks een kans maken. Men woont noodgedwongen lange tijd te klein of te duur. Jongeren wonen langer thuis of op kamers omdat ze als starter nauwelijks kans hebben op een woning. Kwetsbare mensen met een zorgbehoefte blijven in een instelling wonen omdat er geen geschikte zelfstandige woningen beschikbaar komen. Voor huishoudens vanaf 75 jaar zijn eveneens onvoldoende geschikte woningen aanwezig.

Ook middeninkomens zitten klem: ze verdienen teveel om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning en te weinig om een woning in de vrije sector te kunnen betalen. Verscherping van de hypotheekregels en inkomenseisen hebben de situatie verzwaard. Al met al is het vinden van een passende woning met een goede prijs/kwaliteitverhouding steeds moeilijker geworden. De verduurzaming van de woningvoorraad is een opgave die nog maar net is begonnen. De opwekking van duurzame energie is – los van de maatschappelijke discussie – ook een kwestie van benodigde ruimte. Ruimte die schaars is en, bij een stijgende vraag, ook gebruikt zal moeten worden voor woningbouw. Waar de afgelopen jaren is ingezet op inbreiding op bestaande locaties, is zichtbaar dat deze inbreiding soms leidt tot bezwaar bij inwoners van omliggende buurten vanwege de mogelijk gevoelde overlast en afname van woongenot. Voor uitleglocaties buiten de zogenoemde rode contour is toestemming van de provincie nodig. Hoewel de woningbehoefte groot is, steekt de provincie slechts in beperkte mate de helpende hand toe. Daarnaast zijn we trots op grote delen van ons buitengebied en willen we die ook niet compleet volbouwen met uitleglocaties. Die schaarste in ruimte werkt wel prijsopdrijvend waardoor inclusiviteit en toegankelijkheid voor een betaalbare woning verder onder druk is komen te staan.

Al deze ontwikkelingen vragen om een herziening van de bestaande woonvisie. Een document dat aansluit bij onze omgevingsvisie. Een woonvisie die de gemeente voor de toekomst beter laat inspelen via woningbouwprogrammering en prestatieafspraken met woningcorporaties en huurdersorganisaties. Een visie die rekening houdt met een brede waaier van woonbehoefte: van sociale huur tot vrije sector, van wonen met zorgondersteuning tot standplaatsen voor woonwagenbewoners, want iedereen telt mee en is welkom. In Wijk bij Duurstede, Cothen en Langbroek is het goed wonen. Deze woonvisie levert een passende bijdrage om dit ook voor de toekomst te bestendigen door de kwantiteit en kwaliteit van dit ‘goede wonen’ voor de aankomende periode tot 2030 vorm en inhoud te geven, voor alle huidige en toekomstige inwoners in onze prachtige gemeente.

Hans Buijtelaar Wethouder Wonen

Woonvisie 2021-2030

P a g i n a |4

1 Waar staan we? De vorige woonvisie is in 2016 vastgesteld en kent een looptijd tot en met 2021. Wat wilden we in deze periode bereiken en in hoeverre is dat gelukt? En welke maatschappelijke ontwikkelingen hebben zich voorgedaan die onze lokale opgave hebben beïnvloed? Dit hoofdstuk geeft een terugblik over de afgelopen periode van vijf jaar en beschrijft de huidige stand van zaken, inclusief de genomen besluiten en vastgestelde kaders.

1.1

Terugblik 2016-2021

Woningvoorraad De ambitie was om gedurende 5 jaar in totaal 625 nieuwbouwwoningen te realiseren, gemiddeld 125 woningen per jaar. In werkelijkheid groeide de woningvoorraad in deze periode (netto) met 416 woningen. De vorige woonvisie ging uit van een verdeling in woonprogrammering van 35% sociale huur, 35% middeldure huur en koop en 30% dure huur en koop. Met het coalitieakkoord 2018-2022 is dit aangepast naar 30% sociale koop- en huurwoning (20% huur en 10% koop buiten de rode contour) en 70% vrije sector huur- en koopwoning. Deze verhouding komt meer overeen met de werkelijke ontwikkeling. Momenteel bestaat bijna 25% van de woningvoorraad uit sociale huurwoningen. In totaal bijna 30% huurwoningen (sociale en vrije sector huur) – zie ook bijlage. In de periode 2016-2021 heeft een verschuiving plaatsgevonden van particuliere huur naar koop, is het aandeel sociale huurwoningen constant gebleven en is de verhouding tussen grondgebonden woningen en appartementen niet veranderd, in beide segmenten zijn er evenredig woningen bijgekomen. Inwoners en huishoudens De toename van de woningvoorraad (+416) gaf slechts een beperkte groei van het aantal inwoners (+530). Hoewel er in onze gemeente nog relatief veel gezinnen wonen, is te zien geweest dat er gemiddeld steeds minder mensen in één huis wonen (de zogenoemde verdunning).

Beschikbaarheid en betaalbaarheid Beperkte voorraadontwikkeling, dalende mutatiegraad en een stijgende vraag hebben gezorgd voor een afname van beschikbare sociale huurwoningen. Goedkope scheefheid (waarbij de huur in verhouding tot het inkomen laag is) is in onze gemeente vergelijkbaar met het regionale en landelijke beeld, de dure scheefheid komt in onze gemeente relatief vaak voor. Middeninkomens vallen steeds meer tussen wal en schip: ze verdienen net teveel om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning en net te weinig om een woning in de vrije sector te kunnen betalen. Verscherping van hypotheekregels en verzwaring van inkomenseisen helpen daar niet in mee. Mensen met hogere inkomens kunnen wel een hypotheek krijgen maar het vinden van een passende woning met een goede prijs/kwaliteitverhouding wordt steeds moeilijker. Dit wordt verder bemoeilijkt door de nog hogere druk op de woningmarkten elders uit Utrecht (stad en regio) waardoor uitwijk naar onze gemeente leidt tot verdere prijsstijging. Ouderen en kwetsbare inwoners De verhuisbereidheid van ouderen is laag. Meerdere onderzoeken hebben aangetoond dat levensloopbestendig wonen vooral vraagt om aanpassing van bestaande woningen. De afbouw in capaciteit van verpleeg- en verzorgingshuizen leidt tot een groei van de zorgvraag, met name bij dementerenden.

Binnen de GGZ is sprake van afbouw van zorg met verblijf waardoor cliënten vaker zelfstandig blijven wonen en na opname ook sneller weer in de samenleving terugkeren. Voor een woning is men vrijwel altijd aangewezen op de sociale huursector. Bij uitstroom uit een zorginstelling krijgen zij vaak voorrang om stagnatie bij de zorginstellingen te voorkomen. Uiteraard zet dit een druk op wachtlijst voor sociale huurwoningen. Daarnaast zorgt een clustering van ‘mensen met een rugzakje’ in buurten met veel sociale huurwoningen dat er een clustering van sociale problematiek kan

Woonvisie 2021-2030

P a g i n a |5

ontstaan. Daarnaast zijn ook inwoners met een beperking op zoek naar woonruimte. Met enige regelmaat wordt de gemeente benaderd door partijen om “iets” met zorg te ontwikkelen. Duurzaamheid Vanuit het duurzaamheidsbeleid is gestart met de Gemeentelijke Verduurzamingsregeling (GVR) voor particuliere huiseigenaren. In de wijk Noorderwaard zijn hiervoor 17 bestaande woningen verduurzaamd. Binnen de prestatieafspraken met woningcorporaties en huurdersorganisaties is het thema duurzaamheid belegd. Een indicator voor de duurzaamheid van de woningvoorraad is het energielabel. Met relatief weinig oudere woningen, is de gemiddelde energiescore van de woningvoorraad in onze gemeente vrij gunstig te noemen. Binnen de sociale huursector heeft ongeveer driekwart van de corporatiewoningen tenminste energielabel C. De grootste opgaven voor verduurzaming zijn te vinden in de particuliere huursector, en in de koopsector van Cothen en Langbroek. De afgelopen 5 jaar zijn er circa 400 woningen aan de voorraad toegevoegd. Een deel daarvan is als nul-op-de-meter gebouwd. Aangezien dit uitgangspunt verdergaat dan het Bouwbesluit kunnen we dit niet afdwingen, maar alleen uitonderhandelen met ontwikkelaars. Tegenwoordig heeft elke nieuwbouwwoning tenminste energielabel A.

1.2

Vastgestelde uitgangspunten en kaders

1.2.1

Lokaal

We willen een vitale gemeente blijven, waarin jong en oud in evenwicht is en we kunnen voldoen aan de woonwensen van onze inwoners. Wijk bij Duurstede is een aantrekkelijke plek waarbij we het verzorgingsniveau van winkels, werkgelegenheid en voorzieningen op peil willen houden. Om te zorgen dat we een fijne, vitale gemeente blijven, is het voor de komende periode ook nodig dat mensen in onze gemeente hun (t)huis kunnen behouden, zo lang mogelijk gezond en veilig blijven wonen en (als woningzoekende) een woning kunnen vinden. De bouw van extra woningen is nodig om de vitaliteit van Wijk bij Duurstede te behouden en waar mogelijk te vergroten. Dit vertrekpunt is vastgelegd in verschillende documenten (zie hierna) die het uitgangspunt vormen en de kaders meegeven voor deze woonvisie. Voor de volledigheid zijn ook de uitgangspunten uit de vorige woonvisie genoemd. − − − − −

−

Woonvisie 2016-2021 Maatschappelijke agenda Coalitieakkoord 2018-2022 Motie Snel betaalbare woningen Anti-speculatiebeding / zelfbewoningsplicht: − Motie anti-speculatie beding bij doorverkoop sociale koopwoningen − Raadsvoorstel anti-speculatiebeding en zelfbewoningsplicht, uitgangspunten + amendement Omgevingsvisie Stedelijk Gebied / Kernenatlas omgevingsvisie

(13 december 2016) (20 februari 2018) (15 mei 2018) (26 maart 2019) (16 jul. 2019) (02 juni 2020) (6 juli 2021)

Woonvisie 2016-2021 −

In de woonvisie 2016-2021 is een woonprogrammering bij nieuwbouw aangehouden van 35% sociale huuren koopwoningen (20% huur en 15% koop), 35% middeldure huur- en koopwoningen en 30% vrije sector huur- en koopwoningen Deze verhouding is in het coalitieakkoord van 2018-2022 voor nieuw te bouwen

Woonvisie 2021-2030

P a g i n a |6

− − − −

extra woningen buiten de rode contour aangepast naar 30% sociale huur- en koopwoning (met als inzet 20% huur en 10% koop) en 70% vrije sector huur- en koopwoning (zie hieronder). Realisatie van 125 nieuwbouwwoningen per jaar (in de categorieën < 60 m², 60- 90 m², 90-120 m² en > 120 m²). In zes jaar in totaal 750 woningen. 100% nul-op-de-meter woningen en gemiddelde GPR 1 gebouwscore 7,5 (nieuwbouw) en inzet op energiebesparing in de bestaande woningvoorraad; 100% van de nieuwbouw woningen voldoen aan de basisprincipes van BTBV 2; Doorstroming bij sociale woningen verbeteren waardoor beschikbaarheid ontstaat voor jongeren, gezinnen met kinderen, vergunninghouders en kwetsbare inwoners en het scheefwonen vermindert.

Maatschappelijke agenda De Maatschappelijke agenda (MAG) is het integraal beleidskader voor het sociaal domein en bevat drie thema’s: meedoen, opgroeien en wonen. Uitgangspunt van de MAG is dat we ons als gemeente richten op inwoners die kwetsbaar zijn of dat dreigen te worden. Doelstelling van het thema wonen is dat inwoners zo lang mogelijk gezond en veilig thuis kunnen wonen. Preventie en samenwerking met partijen op wonen, zorg en welzijn zijn daarvoor sleutelwoorden. De maatregelen in de ‘preventie-agenda wonen’ (2020) richten zich daarom zowel op de ‘hardware’(voldoende geschikte woningen voor iedereen maar ook voor kwetsbare inwoners) als op de ’software’ (mantelzorgondersteuning, inclusieve wijken, preventie op- en ondersteuning voor mensen met GGZ-problematiek dementie, verstandelijke beperkingen of andere chronische beperkingen. Ook voorkomen van overlast hoort hierbij.

Coalitieakkoord 2018-2022 Binnen het huidige coalitieakkoord is een aantal uitspraken gedaan met betrekking tot de woningbouw, zowel in aantallen als in programmering. Voor de volledigheid zijn deze onderstaand genoemd. 1.000 woningen extra tot 2030 − Wijk bij Duurstede is volgens plan binnen vijf jaar volledig klaar met binnenstedelijk bouwen (nog 550 woningen). De komende 10 jaar (tot 2030) zijn naar verwachting in totaal 1.000 woningen extra nodig, deze woningen moeten buiten de rode contour gerealiseerd worden. Om dat te mogen doen, is toestemming nodig van de provincie. − De ambitie van 1.000 woningen extra buiten de rode contour wordt opgeknipt in fases waarmee kan worden bijgestuurd op demografische of regionale ontwikkelingen. Programmering − Van de nieuw te bouwen extra woningen buiten de rode contour is 30% sociale huur- en koopwoning (met als inzet 20% huur en 10% koop) en 70% vrije sector huur- en koopwoning. − Het huidige woningbestand kent veel eengezinswoningen, er is weinig aanbod voor kleine huishoudens. Door vraaggericht te bouwen moet de doorstroom bevorderd worden. Een variatie in woonvormen, waaronder tiny houses, moet leiden tot een aantrekkelijk woningaanbod voor een breed publiek. − Het bouwen in collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) krijgt de ruimte.

Deze vorm biedt groepen met bijzondere woonwensen, maar ook starters de mogelijkheid om woningen te realiseren waarin het reguliere aanbod niet voorziet. 1

GPR-gebouw is een instrument om de duurzaamheid van een gebouw in kaart te brengen door middel van rapportcijfers voor de thema's energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde. Hiermee wordt het begrip duurzaam bouwen meetbaar gemaakt. 2 Bereikbaar, Toegankelijk, Bruikbaar en Veilig. Een eigen gemeentelijk systeem voor toegankelijk bouwen in diverse stappen

Woonvisie 2021-2030

P a g i n a |7

− − −

Jaarlijks worden maximaal 10 woningen uit het reguliere aanbod van sociale huurwoningen toegewezen aan statushouders. Oriëntatie op innovatieve alternatieve huisvesting met inbegrip van gebruik van de woningen in de flexibele schil en woningtoewijzing in bijvoorbeeld regionaal verband bij gemeenten die daar open voor staan. De bereidheid om hoger te bouwen zodat er meer ruimte voor groen is.

Motie ‘Snel betaalbare woningen’ De motie ‘Snel betaalbare woningen’ is ingediend (en op 26 maart 2019 aangenomen) naar aanleiding van de werkconferentie ‘Snel betaalbaar bouwen’ van 8 maart 2019. In de motie wordt het college gevraagd om (samen met de woningcorporaties, particuliere grondeigenaren, particuliere stichtingen, kerken, makelaars en investeerders) te komen met een plan van aanpak voor het plaatsen van 10-15 tijdelijke woningen waarvan de bouwkosten lager zijn dan 165.000 euro (voor zowel koop als huur). Dit kan in verschillende gedaantes: tiny houses, tijdelijke flexwoningen, gestapelde modules of kleine appartementen. Daarnaast wordt het college verzocht om kansen te benutten voor splitsen van woningen/woongroepen en optoppen bij woningen van de woningcorporaties als van particuliere woningen.

Anti-speculatiebeding / zelfbewoningsplicht: motie en raadsvoorstel De motie antispeculatie beding bij doorverkoop sociale koopwoningen is op 16 juli 2019 ingediend en door de raad aangenomen. Doel van de motie is om te voorkomen dat sociale koopwoningen nog voor ze zijn opgeleverd worden doorverkocht waarbij de eerste koper aanzienlijke winst maakt. Er was wel sprake van een anti speculatiebeding maar deze bleek onvoldoende om dit te voorkomen. Met het aannemen van de motie heeft de raad het college gevraagd om een effectief anti speculatiebeding en een zelfbewoningsplicht op te stellen zodat dergelijke situaties in de toekomst worden voorkomen. Op 2 juni 2020 heeft de raad een voorstel aangenomen om ‘een anti-speculatiebeding en zelfbewoningsplicht in te stellen voor sociale koopwoningen’. Via een amendement zijn de hierbij eveneens vastgestelde uitgangspunten gewijzigd vastgesteld. Afgesproken is dat het antispeculatiebeding voor sociale koopwoningen wordt toegepast binnen vijf jaar na de eerste overdracht. De afdrachtstabel van winst door hogere waarde is via een amendement gewijzigd en loopt via een staffel van 100% in het eerste kalenderjaar naar 60% in het vijfde kalenderjaar. Hierna is er geen afdracht aan de gemeente. De zelfbewoningsplicht geldt voor tenminste vijf jaar na de eerste ingebruikname van de woning.

Bij handelen in strijd met deze zelfbewoningsplicht kan een boete worden opgelegd van € 1.000,- per maand met een maximum van € 50.000,- Voorts staat er een boete voor het niet doorgeven van het anti-speculatiebeding, de zelfbewoningsplicht en/of het kettingbeding met een bedrag van € 75.000,-

Omgevingsvisie In de omgevingsvisie wordt aangegeven dat er vooral voor de eigen bevolking gebouwd moet worden en dat de stad niet volgebouwd moet worden: het is van waarde dat ‘Wijk een groene stad blijft met genoeg ruimte om te spelen, sporten, wandelen of te genieten van de natuur om ons heen’. Er is nadrukkelijk aandacht geschonken aan het belang van gezond leven in onze gemeente. Gezond leven heeft baat bij een mooie en groene woonomgeving. Deze leidraad is in lijn met het amendement dat de raad op 16 februari 2021 bij de ontwerp omgevingsvisie heeft aangenomen: ‘gezonde kernen met gezonde inwoners in een gezonde leefomgeving’. De ruimte voor nieuwe woningen zal daarmee niet alleen binnenstedelijk maar ook buiten de stad (uitleg) gevonden moeten worden. Nieuwbouw in Cothen en Langbroek dient aan te sluiten bij de karakteristieken van het dorp.

Woonvisie 2021-2030

P a g i n a |8

In de omgevingsvisie zijn de opgaven voor wonen als volgt vermeld: Aantal − Periode tot 2025 : 600 woningen binnenstedelijk; − Periode 2026-2035 : 1.000 woningen uitleg. Programma − Inzet voor kleine huishoudens (ouderen en jongeren): o Aanpassingen in bestaande woningvoorraad om de woningen geschikt te maken o Transformatie leegstaande en/of vrijkomende gebouwen t.b.v. kleine huishoudens − Levensloopbestendig bouwen en nieuw woon-zorgconcepten t.b.v. vergrijzende bevolking; − Woningen (huur/koop) voor starters (jongeren); − Verdeling bij nieuwbouw: o 40% middeldure huur- en goedkope en middeldure koopsector (t.b.v. doorstroom); o 30% sociaal, waarvan 20% huur en 10% koop (t.b.v. betaalbaarheid); o 30% vrije sector (huur en koop). Locaties − Geer III of Zuidwijk; − bedrijventerrein Cothen (transformatie).

Uitbreidingslocaties in Wijk bij Duurstede, Langbroek en Cothen – gerealiseerd, in planning en zoekgebieden (bron: Omgevingsvisie)

1.2.2

Provincie

Uitgangspunten en kaders provincie: − Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) / Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) – herijking 2016 − (Ontwerp) Provinciaal Programma Wonen en Werken

Woonvisie 2021-2030

(12 december 2016) (25 mei 2021)

P a g i n a |9

Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) / Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) – herijking 2016 In de PRS/PRV wordt voor Wijk bij Duurstede een toename van het aantal te bouwen woningen toegezegd van 250 woningen (uitbreidingslocatie). Hiermee komt het aantal te bouwen woningen voor de periode t/m 2028 op 1.000 stuks.

Binnenstedelijke woningbouw Uitleg TOTAAL

PRS 2013 750 250 1.000

Herijking 2016 750 250 1.000

Programma woningbouw 2013 t/m 2028 (bron: PRS/PRV)

(Ontwerp) Provinciaal Programma Wonen en Werken (PPWW) Kwantitatief Uit het oogpunt van lokale vitaliteit heeft de gemeente nog eens 400 woningen extra gevraagd. Een dergelijke uitbreiding kan voor de provincie alleen worden ontwikkeld indien de mobiliteitseffecten, met name op de N229 beperkt blijven. Dit gemeentelijk verzoek van 400 woningen is deels gehonoreerd. In het PPWW wordt het aantal woningen op uitleglocaties verhoogd met 280. Hiermee komt het totaal aantal toegezegde ‘uitlegwoningen’ op 530 stuks. Deze zijn door de provincie momenteel toebedeeld aan Geer III en kunnen vanaf 2025 worden benut maar het is de gemeente die uiteindelijk de definitieve locatie hiervoor zal vaststellen. Samen met de binnenstedelijke woningen komt het aantal te bouwen huizen voor de periode t/m 2029 op 832 stuks. Voor de kortere termijn is sprake van concretere plannen (de ‘harde plancapaciteit’), naarmate de tijdshorizon verder ligt, zijn deze plannen minder zeker, de zachte plancapaciteit. Omdat er altijd sprake is van planuitval, is enige overplanning nodig. In lijn met het Ministerie van BZK wordt uitgegaan van 30% planuitval. Dat betekent dat er tot 2030 gewerkt wordt met 130% plancapaciteit – deze wordt gerelateerd aan de groei van de woningbehoefte. Vanaf 2030 zijn nog geen afspraken met de provincie vastgelegd.

Binnenstedelijke woningbouw Uitleg TOTAAL

2020-2024 265 0 265

2025-2029 37 530 567

Vanaf 2030 0 0 0

Totaal 302 530 832

Planning woningbouw binnenstedelijk en uitleg (bron: Ontwerp PPWW)

Kwalitatief De provincie heeft de ambitie om 50 % van het (provinciale) woningbouwprogramma te realiseren in het sociale en middeldure segment. Men zet primair in op binnenstedelijke ontwikkeling en ontwikkeling bij knooppuntlocaties en op efficiënt ruimtegebruik. Verder wil men een evenwichtige ontwikkeling van rood en groen, energieneutrale nieuwbouw, klimaatadaptatie, circulariteit, leefbaarheid en inclusiviteit. Men streeft naar een goede bereikbaarheid die past bij de aard en functie van de ontwikkeling. Wonen, werken en bereikbaarheid wordt in samenhang bezien en geldt als onderdeel van de integrale opgave van de regio.

Woonvisie 2021-2030

P a g i n a | 10

2 Wat willen we? Om voor de toekomst goed in beeld te krijgen waar de inzet op gepleegd moet worden, dient eerst de opgave helder in beeld gebracht te worden. Hierbij gaat het niet alleen over het aantal woningen, ook het soort woningen moet gedefinieerd worden zodat een goede aansluiting van behoefte en aanbod gemaakt kan worden. In dit hoofdstuk worden zowel de kwantitatieve als de kwalitatieve opgave beschreven.

2.1

Kwantitatieve opgave 2.1.1

Stand van zaken

Soort woningen Wijk bij Duurstede heeft bijna 24.000 inwoners en ruim 10.000 woningen, waarvan ongeveer 70% koop en 30% huur. Van alle woningen is 82% een eengezinswoning (grondgebonden) en 18% betreft meergezinswoningen (niet-grondgebonden). Ruim de helft van het aantal woningen is gebouwd in de jaren ’70 en ’80 (zie ook bijlage). Situatie sociale huurwoningen Ten behoeve van de evaluatie van de huisvestingsverordeningen binnen de U16 gemeenten, heeft bureau Rigo een analyse gemaakt van de situatie met betrekking tot sociale huurwoningen. Dit is gedaan op basis van data van WoningNet. Uit deze analyse blijkt dat de situatie voor mensen die op zoek zijn naar een sociale huurwoning de afgelopen jaren is verslechterd: het aantal woningzoekenden neemt toe, de slaagkans neemt sterk af en de wachttijd loopt verder op.

Aantal actief woningzoekenden Slaagkans Wachttijd (in jaren)

2014 2.247 5% 6,6

2015 2.322 5% 7,7

2016 2.600 4% 8,0

2017 3.088 4% 8,3

2018 2.891 4% 8,5

2019 5.122 2% 8,7

2020 3.979 2% 8,8

Overzicht situatie woningzoekenden sociale huurmarkt (bron: Rigo / WoningNet)

2.1.2

Prognoses

In september 2019 presenteerde het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) en het Centraal Bureau van de Statistiek (CBS) de belangrijkste uitkomsten van de Regionale bevolkings- en huishoudensprognose voor 2019– 2050. Tot 2035 werd een verdere groei van de Nederlandse bevolking geprognosticeerd tot 18,3 mln. inwoners. Voor Wijk bij Duurstede wordt een groei voorzien van 1860 inwoners tot 2040 (groei van 7,7%)

Ontwikkeling aantal inwoners Wijk bij Duurstede (bron: Primos 2021)

Woonvisie 2021-2030

P a g i n a | 11

Op 5 juli 2021 heeft de minister van Binnenlandse Zaken de Tweede Kamer geïnformeerd over de huidige jaarrapportage ‘Staat van de woningmarkt’. Hieruit blijkt dat de woningbehoefte onverminderd groot blijft. Enerzijds door de groei van het aantal inwoners, daarnaast wordt de verwachte toename van de woningbehoefte ook bepaald door de omvang van het gemiddeld aantal personen per huishouden. De CBS cijfers geven aan dat de gemiddelde bezetting landelijk is gedaald van 2,38 in 1995 naar 2,18 personen in 2019. De bezettingsgraad per woning ligt in Wijk iets hoger maar kent een dalende trend: van 2,37 in 2020 naar 2,31 in 2030 en 2,29 in 2035. Bevolkingsgroei en ‘verdunning’ leiden bij elkaar opgeteld tot een groei van het aantal huishoudens. Tot 2040 wordt een groei verwacht van 1.170 (11,5%).

Ontwikkeling aantal huishoudens Wijk bij Duurstede (bron: Primos 2021)

Woningbehoefte De totale kwantitatieve woningbehoefte bestaat uit twee componenten: − de opvang van de groei en − het inlopen van het bestaande woningtekort. Voor het opvangen van de groei wordt gekeken naar de groei van het aantal huishoudens. Jaarlijks actualiseert Primos deze cijfers. Hiervoor zijn tot ultimo 2030 in totaal 680 woningen nodig (10.830 huishoudens in 2030 versus 10.150 in 2021). Naast deze groei is er ook nog de opgave van het inlopen van het bestaande woningtekort. Uitgaande van de meest recente cijfers van ABF research3 ligt het woningtekort voor het woningmarktgebied U16, waaronder Wijk bij Duurstede valt, op in 2024 op 5-6% en in 2035 op 3-4% (gemiddeld 4,5%). In het algemeen wordt een woningtekort van 2% als een gezond percentage gezien (bijv. om leegstand te vermijden). Een woningtekort van 0% is dan ook ongewenst. Voor het verlagen van het woningtekort naar 2% dient de huidige voorraad met 2,5% (4,5% -/- 2%) te worden opgehoogd, dat zijn ca. 255 woningen. Gevoegd bij het aantal woningen dat nodig is om de groei op te vangen (680), zijn er tot en met 2030 afgerond 935 woningen nodig, per jaar circa 100 woningen.

Aanwezige plancapaciteit Teneinde de kwantitatieve opgave te bepalen, moet de geprognosticeerde woningbehoefte worden afgezet tegen het aantal woningen dat nu in de plannen aanwezig is en/of wordt voorzien. Deze zogenoemde plancapaciteit valt echter uiteen in harde en zachte plannen. Tot 2030 is 37% (416 woningen) van de plancapaciteit ‘hard’, het overige betreft zachte plancapaciteit waarvoor nog locaties moeten komen en/of plannen moeten worden gemaakt (zie staatje). Er moet rekening gehouden worden met plannen die worden uitgesteld, plannen waar uiteindelijk minder woningen worden gebouwd en plannen die misschien niet doorgaan.

3

Zie: Vooruitzichten bevolking, huishoudens en woningmarkt – Prognoses en scenario’s 2021-2035, ABF Research

Woonvisie 2021-2030

P a g i n a | 12

Rijk en provincie hanteren als uitgangspunt dat de benodigde plancapaciteit minimaal 130% van de berekende behoefte moet zijn. Met een woningbehoefte van ca. 935 woningen en een geraamde planuitval, is er tot 2030 behoefte aan een plancapaciteit van ruim 1.200 extra woningen. In onderstaand overzicht wordt inzicht gegeven in de plancapaciteit zoals die op dit moment (peil oktober 2021) bekend is. Het spreekt voor zich dat een dergelijk overzicht per definitie een momentopname is. peil oktober ‘21 Wijk bij Duurstede − Harde plancapaciteit

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

Totaal

30

-

179

53

62

38

-

-

-

362

− Zachte plancapaciteit Cothen

-

-

-

-

-

170

160

160

160

650

− Harde plancapaciteit

26

-

-

15

-

-

-

-

-

41

− Zachte plancapaciteit Langbroek

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

− Harde plancapaciteit

5

2

-

6

-

-

-

-

-

13

− Zachte plancapaciteit Gemeente − Harde plancapaciteit

-

-

-

25

-

-

-

-

25

50

61

2

179

74

62

38

-

-

-

416

-

-

-

25

-

170

160

160

185

700

61

2

179

99

62

208

160

160

185

1.116

− Zachte plancapaciteit TOTAAL (zie bijlage voor specificatie)

Uit het overzicht blijkt dat er tot het jaar 2030 wordt uitgegaan van een plancapaciteit van 1.116, dat ligt echter onder het benodigde niveau. Indien we op basis van bovenstaand overzicht kijken naar de fasering van de harde plancapaciteit, valt te zien dat in jaar 2023 een kleine inhaalslag wordt gemaakt voor de sterk achterblijvende productie van de jaren ervoor. Hierna is de harde plancapaciteit ontoereikend en is vanaf 2027 nihil geworden.

Fasering van de aanwezige harde plancapaciteit

Hiervoor dient de nu zachte plancapaciteit voor die tijd concreet gemaakt te worden zodat er geen stagnatie in realisatie optreedt. Reeds nu kan de conclusie worden getrokken dat harde en zachte plancapaciteit (1.143 woningen) niet toereikend is ten opzichte van de geprognosticeerde behoefte van 1.200 woningen. Er dient dus meer capaciteit te worden toegevoegd om de huidige opgave adequaat te kunnen in te vullen. Het eerdere uitgangspunt uit de vorige Woonvisie van 100 woningen per jaar (rode lijn in bovenstaande grafiek) is te laag en moet naar boven toe worden bijgesteld. Tot 2030 is een plancapaciteit van 1.200 woningen nodig. Voor de periode 2022-2030 gaat het dan om 150 woningen (paarse lijn in bovenstaande grafiek).

Woonvisie 2021-2030

P a g i n a | 13

2.2

Kwalitatieve opgave

Een goede aansluiting van vraag en aanbod beperkt zich uiteraard niet alleen tot het aantal. Ook het soort woningen bepaalt de match. Om deze te kunnen maken is inzicht op ontwikkelingen en trends van belang.

2.2.1

Ontwikkelingen

Demografische ontwikkelingen In de periode tot 2030 en verder zal het aantal oudere inwoners in Wijk bij Duurstede sterk toenemen. In vergelijking met andere gemeenten binnen de regio Zuid-Oost Utrecht en met Nederland is er een sterkere vergrijzing tussen 2020-2030. Hierna vlakt de prognose wat af en volgt Wijk bij Duurstede de regionale en landelijke trend.

65-jarigen en ouder Wijk bij Duurstede Regio Zuid Oost Utrecht Nederland 80-jarigen en ouder Wijk bij Duurstede Regio Zuid Oost Utrecht Nederland

Aantal 2020

2030

2040

Toename ’20-‘30

’30-‘40

4.564

6.013

898

1.656

Aandeel in totale bevolking 2020 2030 2040

6.302

+32% +16% +22%

+5% +5% +9%

21% 21% 20%

27% 24% 24%

28% 24% 26%

2.252

+84% +37% +50%

+36% +21% +30%

4% 5% 5%

7% 7% 7%

10% 8% 9%

Verwachte ontwikkeling 65-plussers en 80-plussers (bron: CBS)

Kijken we naar de ontwikkeling van het aantal huishoudens vanaf 75 jaar dan zal die tot 2.040 toenemen met ongeveer 2.000. Beperkte doorstroming In opdracht van de gemeente heeft bureau Atrivé eind 2020 onderzoek verricht naar de toekomstige zorgbehoefte binnen Wijk bij Duurstede. Dit onderzoek laat zien dat de capaciteit van de intramurale voorzieningen voor verpleging en verzorging onvoldoende is. Het Rijksbeleid is gericht op extramuralisering, mensen met een zorgbehoefte blijven langer thuis wonen. Doorstroom van ouderen is hierdoor beperkt hetgeen betekent dat – in combinatie met de demografische ontwikkelingen – er relatief weinig bestaande woningen vrij zullen komen voor (nieuwe) woningzoekenden als gevolg van verhuizing naar een verpleeghuis. In dit onderzoek blijkt verder dat er een tekort is aan “geclusterd wonen met een zorgvraag”, bijvoorbeeld in de vorm van een hofje. Tenslotte is er ook een tekort aan reguliere levensloopbestendige woningen. Duurzaamheid Nieuwbouw – BENG Sinds 1 januari 2021 ligt er de wettelijke verplichting om nieuwbouwwoningen bijna energieneutraal (BENG) 4 te bouwen. Dit betekent dat bij nieuwe woningen niet alleen rekening moet worden gehouden met een goede isolatie en energiezuinige installaties, maar ook met de toepassing van duurzame energie.

Een stap verder is helemaal energieneutraal (nul-op-de-meter / energielabel A+++) of zelfs energieleverende woningen (plus-opde-meter). Aangezien deze standaard verder gaat dan het Bouwbesluit, zal dit – indien gewenst - apart moeten worden afgesproken met de ontwikkelaar. Als er gekeken wordt naar onze bestaande woningvoorraad is te zien dat deze qua energiezuinigheid relatief goed scoort. De ambitie om alle nieuw te bouwen woningen 4

BENG = Bijna Energie Neutraal Gebouw

Woonvisie 2021-2030

P a g i n a | 14

energieneutraal (nul-op-de-meter) te krijgen, lijkt echter nog niet gerealiseerd te zijn. Hoewel de markt zich in snel tempo ontwikkelt en de eisen met betrekking tot energiegebruik overal in Nederland gebruikelijk zijn geworden, leiden deze extra eisen ook tot verhoging van de bouwkosten. Nieuwbouw en bestaande woningvoorraad - Aardgasvrij Vanuit het Rijk ligt er de opgave om voor 2050 van het aardgas af te zijn. Met het stoppen van het gebruik van deze fossiele brandstof, wordt de CO₂-uitstoot teruggedrongen om hiermee ernstige klimaatverandering tegen te gaan. Als een van de te nemen stappen is de aansluitplicht op het aardgasnet per 1 juli 2018 komen te vervallen. Nieuwe woningen worden dan zonder aansluiting op het gasnet gebouwd en op een andere manier verwarmd. Bijvoorbeeld met een (individuele) warmtepomp of met een (collectief) warmtenet. De opgave om van het gas af te gaan ligt niet alleen bij nieuwe woningen maar ook bij bestaande. De huidige woningvoorraad is nu nog aangesloten op het aardgas. De eerste stap naar duurzaam wonen is om te zorgen voor goede isolatie. Is de woning voldoende geïsoleerd dan kan het resterende energieverbruik (deels) worden gecompenseerd door zonnepanelen en eventueel een warmtepomp aan te schaffen. Het blijft in principe ook gewoon mogelijk om aangesloten te blijven op een energienet.

Met de gestelde klimaatdoelen voor 2050, dient de energietransitie derhalve in de komende 29 jaar ter hand te worden genomen. Op 6 juli 2021 heeft de raad het voorstel voor de Warmtevisie vastgesteld. Hierin is aangegeven op welke wijze we de energietransitie willen vormgeven. Dit kan per wijk, kern of gebied verschillend zijn. De opgave van de energietransitie wordt verder niet behandeld binnen de scope van de Woonvisie. Woonoppervlakte Om woningen betaalbaar te houden, moeten stijgende bouwkosten worden gecompenseerd. Ontwikkelaars kijken hiervoor al snel naar de grondprijzen die de gemeente hanteert en de aanvullende eisen die gesteld worden met betrekking tot duurzaamheid, parkeernormen, etc.. Overigens heeft de gemeente weining tot geen eigen bouwgrond beschikbaar. De hogere grondkosten en stapeling van eisen zal uit de lengte of breedte moeten komen. Betaalbaar wonen leidt dan – zeker met de huidige marktomstandigheden – tot steeds kleinere woningen. Voor gezinnen is betaalbare nieuwbouw al vrijwel niet meer haalbaar, maar ook voor kleine huishoudens komt de ondergrens van wat een acceptabel woonoppervlak is in zicht.

2.2.2

Specifieke doelgroepen

Ouderen Verhuisbereidheid en levensloopbestendige woningen De wil om te verhuizen bij oudere inwoners is laag. Indien er geen noodzaak is (door zorgbehoefte die niet thuis gegeven kan worden) blijft men het liefst in de vertrouwde omgeving wonen. Dit patroon kan doorbroken worden door gelijkvloerse, levensloopbestendige woningen en door gerichte inzet op communicatie en begeleiding van ouderen met een verhuiswens (wooncoach). Het Atrivé-onderzoek geeft aan dat de behoefte aan gelijkvloers wonen tot 2040 toeneemt met 380 woningen. Daarnaast is er behoefte aan woningen met brede ‘verkeersruimten’ voor een rollator. De totale prognose telt op tot 630 levensloopbestendige woningen5. Daarnaast is er behoefte aan rolstoeltoegankelijke woningen. Dit wordt veelal via maatwerk vanuit de WMO geregeld. Met relatief kleine aanpassingen in het ontwerp kunnen nieuwbouw woningen ook geschikt gemaakt worden voor inwoners met beperkingen. Om dit te stimuleren wordt het BTBV- beleid6 voortgezet. In sommige gevallen biedt het realiseren van een mantelzorgwoning een oplossing voor de woonsituatie van ouderen die enige zorg nodig hebben. 5

Attrivé rapport, p.24

6

BTBV = Bereikbaar, Toegankelijk, Bruikbaar en Veilig. Een eigen gemeentelijk systeem voor toegankelijk bouwen in diverse stappen.

Woonvisie 2021-2030

P a g i n a | 15

Kwetsbare inwoners Beschut / geclusterd wonen Ook met meer levensloopbestendige woningen en meer mogelijkheden om langdurige zorg thuis te ontvangen, zal er altijd een groep inwoners zijn voor wie volledig zelfstandig wonen niet langer verantwoord is. Dit geldt met name voor mensen met dementie en/of een verstandelijke beperking. Door de vergrijzing zal het aantal inwoners met dit dementie naar verwachting relatief sterk toenemen, van 320 inwoners in 2020 naar 550 in 20230 en 850 in 2040, volgens Alzheimer Nederland. Voor deze doelgroep is het lastig om zelfstandig te kunnen blijven wonen, verhuizing naar een beschutte omgeving kan een uitkomst zijn of is zelfs onvermijdelijk. Dit hoeft niet altijd een verpleeghuis te zijn. Er is een groeiende behoefte aan tussenvoorzieningen waar onder toezicht, met zorg en in een overzichtelijke omgeving zelfstandig gewoond kan worden. Deze woonvormen kunnen worden geïntegreerd in reguliere wooncomplexen en hebben als voordeel dat mensen naar elkaar kunnen omzien. Voor inwoners die andere vormen van (ouderen)zorg nodig hebben (somatische zorg, lichamelijk e/o verstandelijk beperkten) is momenteel voldoende aanbod van geclusterd wonen. De prognose is dat dit na 2025 door de toename in vergrijzing zal omslaan naar een tekort in het aanbod. In de komende vijf jaar wordt hiervoor een tekort van 80 woningen verwacht.

Naast ouderen zijn er meerdere kwetsbare inwoners die graag in Wijk bij Duurstede willen wonen. In dit kader gaat het om de uitstroom vanuit beschermde woonvormen, maatschappelijke opvang, Stichting Bed en inwoners die op zoek zijn naar tijdelijke woonruimte. Dit laatste kan door meerdere oorzaken het geval zijn. In dit kader past het thema van de inclusieve wijk waarbij hulp waarbij hulp en ondersteuning dichtbij de inwoner wordt georganiseerd. In dit verband moet worden opgemerkt dat het verlenen van urgentie voor dergelijke doelgroepen invloed heeft op de wachttijd voor reguliere woningzoekenden.

Asielzoekers / statushouders (vergunninghouders) Vluchtelingen van elders die in Nederland asiel aanvragen, verblijven tijdens deze aanvraagprocedure in een asielzoekerscentrum (AZC). Zodra deze vluchtelingen een verblijfsvergunning krijgen, worden ze statushouders (ook wel vergunninghouders genoemd) en komen ze in aanmerking voor een woning. Het Rijk heeft deze statushouders aangewezen als een groep met voorrang. Hierdoor wordt de inburgering van statushouders niet vertraagd en ontstaat capaciteit in het AZC voor opvang van nieuwe vluchtelingen. Om ervoor te zorgen dat gemeenten voorrang geven aan de huisvesting van statushouders, bepaalt het ministerie van Binnenlandse Zaken hoeveel statushouders iedere gemeente moet huisvesten. Dit staat in een ‘taakstelling’ die het ministerie ieder half jaar publiceert, waarbij het aantal is gebaseerd op het inwonertal van de betreffende gemeente. In 2021 moeten de Nederlandse gemeenten volgens de taakstelling in totaal 24.500 vergunninghouders huisvesten. 13.500 voor de eerste helft van 2021 en 11.000 voor de tweede helft van 2021. Dit is meer dan in 2020. Toen ging het om 12.000 vergunninghouders. Deze verhoging komt onder andere door het inlopen van de achterstand van behandeling van asielaanvragen door de IND. Huisvesting vergunninghouders

2020

2021

Beginstand Taakstelling Realisatie Nog te realiseren op peildatum

6 +17 -8 15

15 +34 -31 18

Overzicht huisvesting vergunninghouders, peildatum: 01-10-2021 (bron: Ministerie van BZK)

Woonvisie 2021-2030

P a g i n a | 16

De taakstelling7 voor 2020 lag voor Wijk bij Duurstede op 17, deze is in 2021 verdubbeld naar 34. Op 1 januari 2021 had de gemeente nog een in te vullen taakstelling van 15 woningen. Voor de eerste helft van 2021 zijn daar 19 personen bijgekomen en voor de 2e helft nog eens 15. De realisatie voor dit jaar bedraagt momenteel (peildatum 1 oktober) 31 waardoor er nog 18 personen moeten worden gehuisvest voor het eind van 2021. Zodra een asielzoeker een verblijfsvergunning krijgt, koppelt het COA binnen 2 weken de vergunninghouder aan een gemeente. Gemeenten hebben 10 weken de tijd om woonruimte te vinden. Als er een woning is gevonden, hebben vergunninghouders 2 weken de tijd om daadwerkelijk te verhuizen. De huisvesting die gemeenten mogen aanbieden kan een zelfstandige (huur)woning zijn of een met meer mensen gedeelde woning. Vaak doen gemeenten een beroep op sociale huurwoningen van woningcorporaties. Een vergunninghouder mag ook zelf naar woonruimte zoeken. Een gemeente bepaalt zelf of vergunninghouders recht hebben op voorrang bij een sociale huurwoning. Dit regelt de gemeente in een huisvestingsverordening. Lukt het gemeenten niet om de statushouders tijdig huisvesting aan te bieden, kan de provincie sancties opleggen. Met de huidige krapte op de woningmarkt duurt het voor statushouders langer voor ze een woning aangeboden krijgen.

Dat betekent dat men tot die tijd op het AZC gehuisvest moet blijven. De vluchtelingencrisis vanuit Syrië en recent vanuit Afghanistan zorgt voor een nieuwe instroom van mensen die hier asiel aanvragen, terwijl de beschikbare capaciteit (mede door onvoldoende uitstroom van statushouders) ontoereikend is. Hiermee raakt de asielketen verder verstopt. Op grond van de zogenoemde ‘Uitvoeringsnota flexibilisering asielketen’ 8 waar Rijk en VNG in 2020 mee hebben ingestemd, heeft het Rijk in november 2020 aan gemeenten gevraagd om met een plan te komen meer opvangplekken voor asielzoekers te realiseren. Hiervoor dient op korte termijn extra asielopvang te komen en voor de middellange termijn dienen regionale opvanglocaties te komen voor kansrijke asielzoekers met een flexibele schil voor andere doelgroepen en satellietlocaties voor minder kansrijke of uitgeprocedeerde asielzoekers. Daarnaast heeft men de taakstelling voor de huisvesting van statushouders in 2021 verdubbeld. In augustus van dit jaar heeft het Rijk in een brief aan de decentrale overheden aandacht gevraagd voor de nijpende situatie in de asielketen en de noodzaak voor extra opvang en huisvesting zodat met gezamenlijke inspanning de inzet van (crisis)noodopvang kan worden afgewend. In oktober dit jaar volgde een tweede brief van het Rijk aan de leden van het Veiligheidsberaad met een dwingend verzoek voor opvangplekken.

Deze oproepen en taakopgave verhogen de verdere druk op de woningmarkt. Spoedzoekers Spoedzoekers zijn woningzoekenden die door uitzonderlijke situaties per direct op zoek zijn naar onderdak. Bijvoorbeeld door huisuitzetting en/of gedwongen verkoop, mensen die om economische redenen dakloos raken, langgestraften die na detentie terugkeren in de samenleving en bij echtscheiding en andere verbroken relaties. Bij echtscheidingen verandert een meerpersoonshuishouden of gezinshuishouden plotseling naar meerdere huishoudens. Dat heeft – door de jaarlijkse omvang van het aantal echtscheidingen in Nederland – een belangrijk effect op woningmarkt, maar ook omdat een snelle oplossing gewenst is voor tenminste één van de vertrekkende partners. Seizoenarbeiders Het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2015’ biedt de mogelijkheid voor de huisvesting van eigen seizoenarbeiders op het erf met een maximum van 20 arbeidskrachten. Op 1 juni 2021 heeft de raad ingestemd met een voorstel om dit aantal op te hogen naar 100 seizoenarbeiders, per amendement is bepaald dat dit alleen mag gelden voor één bedrijf, zijnde de huidige aanvrager voor deze ophoging.

7

Zie: Overzicht huisvesting vergunninghouders, Ministerie van BZK

8

Zie ook Kamerbrief Voortgang Flexibilisering Asielketen, 17 december 2020

Woonvisie 2021-2030

P a g i n a | 17

In regionaal verband (U16) is dit thema in het najaar van 2021 besproken. Aanleiding daartoe was een regionale studie waarin is gebleken dat voor de economische ontwikkeling van de regio blijven een beroep moet worden gedaan op seizoenarbeiders. Hiervoor is een instrumentenkoffer ontwikkeld die gemeenten kunnen hanteren bij dit thema. In Wijk bij Duurstede is dit reeds in het genoemde bestemmingsplan mogelijk gemaakt waarmee op dit moment voldoende ruimte is gecreëerd voor de huisvesting van deze doelgroep. Woonwagenbewoners Woonwagenbewoners hebben een eigen culturele identiteit. De opvatting dat deze identiteit bescherming verdient, is in de laatste tien tot vijftien jaar ontwikkeld en bestendigd door verschillende internationaal- en Europeesrechtelijke verdragen, die de Nederlandse staat mede heeft ondertekend. De erkenning brengt de verplichting met zich mee om voor voldoende standplaatsen te zorgen, zodat woonwagenbewoners volgens hun tradities en culturele identiteit kunnen leven. Met het intrekken van de Woonwagenwet (1999) is het woonwagenbeleid gedecentraliseerd. In 2018 heeft de Rijksoverheid een beleidskader opgesteld, dat gemeenten moet ondersteunen bij het formuleren van hun woonwagenbeleid.

De visie die ten grondslag ligt aan dit beleidskader heeft als kern inzake huisvesting het beschermen van woonwagenbewoners tegen discriminatie, het waarborgen van hun mensenrechten en het bieden van rechtszekerheid en duidelijkheid. Het beleidskader biedt bouwstenen die gemeenten kunnen gebruiken om invulling te geven aan het eigen huisvestingsbeleid voor woonwagenbewoners. Uitgangspunt hierbij blijft dat huisvestingsbeleid een primaire verantwoordelijkheid van de gemeente is: hier worden de afwegingen gemaakt op basis van de lokale behoefte. De vorige woonvisie kende geen gemeentelijk beleid ten aanzien van woonwagenbewoners. In mei 2017 heeft de Nationale Ombudsman een rapport9 uitgebracht waarin hij stelde dat het Rijk en de gemeenten het recht van woonwagenbewoners om te leven volgens hun culturele identiteit onvoldoende erkennen en faciliteren. De beschikbaarheid van het beleidskader van het Rijk en de aanbevelingen van de Nationale Ombudsman zijn aanleiding om woonwagens nu wel als beleidsthema in de woonvisie op te nemen. Lokale situatie Momenteel is er in onze gemeente één woonwagenlocatie aan de Ossenwaard in Cothen. Deze locatie heeft drie standplaatsen, die momenteel allemaal bezet zijn, en wordt beheerd door Woningbouwstichting Cothen.

Daarnaast is er een woonwagenlocatie met twee standplaatsen aan de Langbroekseweg in Wijk bij Duurstede die eigendom is van Viveste. Deze locatie is in 2012 buiten gebruik gesteld en krijgt in elk geval de komende vijf jaar een andere invulling door het plaatsen van twee tiny houses. In 2019 hebben we een onderzoek laten uitvoeren naar de behoefte aan woonwagenstandplaatsen in onze gemeente. Dit is gedaan voor: • De bestaande locatie Ossenwaard; • Bij voormalig woonwagenbewoners die nu in een reguliere woning wonen (deels in onze gemeente), maar die terugverlangen naar het woonwagenleven. Na de uitvoering van het behoefteonderzoek hebben zich nieuwe belangstellenden gemeld die (nog) geen directe binding hebben met onze gemeente. Uit het onderzoek van 2019 blijkt dat op de bestaande locatie aan de Ossenwaard er behoefte is aan 2-5 extra standplaatsen. De behoefte bij voormalige woonwagenbewoners ligt op 6 standplaatsen. Deze behoefte kan op termijn groeien aangezien de in deze groep opgroeiende kinderen op termijn ook vraag naar een standplaats zullen krijgen. De groep van voormalige woonwagenbewoners wil als groep bij elkaar wonen op een afzonderlijke locatie, los van andere groepen woonwagenbewoners. De groep van de nieuwe belangstellenden bestaat vooralsnog uit 5 huishoudens, de samenstelling en toekomstige 9

Woonwagenbewoner zoekt standplaats, Nationale Ombudsman, 17 mei 2017

Woonvisie 2021-2030

P a g i n a | 18

woningbehoefte zijn nog niet in kaart gebracht. Ook deze laatste groep wil als collectief gehuisvest worden op een afzonderlijke locatie. Indien bovenstaande behoeften worden ingevuld, dient de bestaande locatie Ossenwaard te worden uitgebreid en zullen er twee nieuwe locaties moeten worden gevonden. Collectief particuliere opdrachtgevers Het Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) is een constructie waarbij toekomstige bewoners zich organiseren (in een stichting of vereniging) om voor eigen gebruik en zonder winstoogmerk koopwoningen door nieuwbouw of herstructurering te realiseren. Het CPO besluit zelf met welke partijen het project wordt uitgevoerd. In het geval van nieuwbouw heeft een CPO dus bouwgrond nodig. Anders dan een projectontwikkelaar is het voor de betrokkenen van een CPO vaak de eerste en enige keer dat zij woningen (willen gaan) realiseren. Dit betekent in de regel meer afstem- en overlegmomenten, onder andere met de gemeente die minder ervaring heeft met dergelijke constructies. Een CPO vergt al met al meer maatwerk waarbij de kans op slagen sterk beïnvloed wordt door de beschikbaarheid van (passende) bouwkavels en kost derhalve meer tijd. Scheefwoners In 2016 is een complex stelsel van wettelijke toewijzingsregels voor sociale huurwoningen ingevoerd, dat bekend staat als ‘passend toewijzen’.

Eenvoudig gezegd komt passend toewijzen erop neer dat de huurders met de laagste inkomens in de goedkoopste woningen moeten kunnen wonen. Op deze regel mag slechts bij 10% tot 20% van de nieuwe verhuringen een uitzondering worden gemaakt. Bij de huidige mutatiegraad gaat het dan om ongeveer 10 tot 20 woningen per jaar. In het verleden waren de toewijzingsregels voor sociale huurwoningen soepeler. Bovendien geldt een huurovereenkomst meestal voor onbepaalde tijd, wat betekent dat de huurder zelf kan bepalen hoelang hij of zij in de woning blijft wonen. Het kan dan voorkomen dat de huur na verloop van tijd niet meer passend is bij het inkomen. Goedkoop scheefwonen Als huurders met een te hoog inkomen in een sociale huurwoning blijven wonen, spreken we van goedkope scheefheid. Deze was in 2018 in onze gemeente 12,9%, vergelijkbaar met het regionale en landelijke beeld. Goedkope scheefheid beperkt de beschikbaarheid van sociale huurwoningen voor de primaire doelgroep, maar het huurrecht laat niet toe dat goedkope scheefwoners worden gedwongen om te verhuizen. Zij kunnen hier alleen toe worden verleid, met een aanbod van aantrekkelijke en betaalbare doorstroomwoningen. Overigens heeft goedkope scheefheid ook een voordeel: het zorgt voor een betere menging van inkomensgroepen c.q.

meer en minder zelfredzame huishoudens in buurten met veel corporatiebezit, en draagt daarmee bij aan de leefbaarheid en vitaliteit van deze buurten. Duur scheefwonen Dure scheefheid, waarbij de huur te hoog is in verhouding tot het inkomen van de huurder, komt in onze gemeente relatief vaak voor (18,8% tegen 14,6% in de provincie en 12,5% landelijk) 10. Het is in eerste instantie aan huurder en verhuurder om ervoor te zorgen dat de huurder hierdoor niet in financiële problemen komt. De verhuurder kan de huurprijs verlagen of de huurder begeleiden bij het vinden van een andere, passender woning. Indien nodig kunnen we hier met de woningcorporaties een prestatieafspraak over maken. In 2021 krijgen huurders die te duur wonen op grond van de “Wet eenmalige huurverlaging huurders met een lager inkomen” automatisch een huurverlaging.

10

Bron: www.waarstaatjegemeente.nl/lokale-monitor-wonen

Woonvisie 2021-2030

P a g i n a | 19

3 Wat kunnen we? Met het in kaart brengen van de huidige stand van zaken en de opgave die voor ons ligt, is het zinvol om in beeld te brengen wat onze opties zijn om woonopgaven in te kunnen vullen. In dit hoofdstuk wordt duidelijk gemaakt welk instrumentarium beschikbaar is om starters een betere kans te geven op de woningmarkt en op welke wijze meer woningen toegevoegd kunnen worden. Voorts wordt stilgestaan bij de mogelijkheden om de bouw te versnellen en meer flexibiliteit te creëren voor onze opgave.

3.1

Instrumentarium 3.1.1

Vergroting mogelijkheden starters / lagere inkomens

Starterslening Een starterslening overbrugt het verschil tussen de koopsom van de woning en het bedrag dat de koper maximaal kan financieren met een reguliere hypotheek. De lening kan worden ingezet bij alle woningen (zowel bestaand als nieuwbouw) met een koopsom tot aan de grens van de Nationale Hypotheekgarantie (NHG). Voor 2021 bedraagt deze NHG-grens € 325.000,- oplopend naar maximaal € 344.500,- als de koper energiebesparende maatregelen meefinanciert. De starterslening mag maximaal 20% van de koopsom van de woning bedragen. Startersleningen kunnen alleen worden toegekend aan huishoudens die voor het eerst een woning kopen. Binnen deze landelijke kaders kunnen de voorwaarden om in aanmerking te komen voor een starterslening per gemeente verschillen. Binnen Wijk bij Duurstede is bepaald dat: • De starterslening maximaal € 35.000,- bedraagt; • De totale koopsom van de woning maximaal € 325.000,- mag zijn; • De leeftijd van de starter (de oudste persoon in het huishouden) maximaal 35 jaar mag zijn; • De starter op het moment van aanvraag in de gemeente moet wonen, of in de gemeente geboren moet zijn, of de laatste 10 jaar minimaal 6 jaar in de gemeente gewoond moet hebben. Momenteel is er geen budget om dit instrument in te zetten. Koopgarant Woningen met Koopgarant worden gekocht met een korting op de marktwaarde.

Wanneer de eigenaar wil verhuizen, biedt deze de woning voor terug-verkoop aan bij de aanbieder van KoopGarant. Hierbij wordt de garantie gegeven dat de woning binnen 3 maanden wordt teruggekocht. Bij terugkoop bepaalt een onafhankelijke taxateur de actuele waarde van de woning. Zowel winst (bij stijging van de waarde) als verlies (bij daling) worden gedeeld. Het construct kan zowel bij bestaande corporatiewoningen als bij nieuwbouwwoningen worden ingezet en maakt koopwoningen bereikbaar voor starters en andere huishoudens met een (lager) middeninkomen. Vanuit het perspectief van ontwikkelaars en corporaties is Koopgarant een vorm van uitgestelde betaling. Voor bestaande koopwoningen van particuliere eigenaren is KoopGarant niet geschikt. Hier kan de starterslening worden ingezet om kopen voor meer mensen bereikbaar te maken. Erfpacht Erfpacht is het recht om een stuk grond en de woonruimte daarop te gebruiken. De grond met daarop de woning blijft eigendom van de erfverpachter, ofwel de eigenaar. De erfpachter betaalt voor het gebruik van de grond een vergoeding, de zogenoemde erfpachtcanon, deze ligt voor een bepaalde periode vast (de erfpachtperiode). Er kan sprake zijn van gemeentelijke erfpacht of particuliere erfpacht. Het kopen van een woning met erfpacht heeft voor- en nadelen. Bij het aflopen van de erfpachtperiode kan de eigenaar een nieuwe prijs vaststellen.

Op basis van de getaxeerde grondprijs werkt de waardestijging door in het nieuwe erfpachtcanon. Dit betekent dus een stijging van de woonlasten. Het profijt van de waardestijging van de grond ligt alleen bij de eigenaar, niet bij

Woonvisie 2021-2030

P a g i n a | 20

de koper van de woning. Het grote voordeel van een erfpacht is dat bij de aanschaf van een woning de koopsom aanzienlijk lager is aangezien de grondprijs niet betaald hoeft te worden. Dit betekent dat starters eerder een passende woning binnen handbereik zien komen. Daarnaast is erfpacht (afhankelijk van de vorm) fiscaal aftrekbaar van het belastbaar inkomen.

3.1.2

Beleggen of bewonen

Met de lage rente is sparen niet rendabel maar is het voor investeerders wel lucratief om te beleggen in de woningmarkt. Grote partijen kopen direct bij de ontwikkelaar ‘beleggerswoningen’ op waardoor deze een gegarandeerde omzet heeft. Vervolgens worden deze huizen verhuurd en na een zekere tijd ‘uitgepond’: het verkopen van de woning aan de huurder of nieuwe bewoners. De belegger verdient op deze wijze jaarlijks de huurpenningen en bij verkoop wordt de waardestijging van de woning verzilverd, waarmee nieuwe beleggingen kunnen worden gedaan. Met meer beschikbaar kapitaal worden particuliere kopers ‘uit de markt geprijsd’ bij aankoop van een woning en zijn gedwongen tot duurdere huur. Het doorverkopen van woningen die primair als sociale huur zijn ontwikkeld, leidt tot verkleining van het contingent huurwoningen. Dit raakt met name starters en (andere) mensen met een kleine beurs. Anti-speculatiebeding Om nieuw gebouwde woningen betaalbaar te houden voor de beoogde doelgroep, en daarmee woningzoekenden te helpen aan bijvoorbeeld sociale huurwoningen of goedkope koopwoningen, kan een anti-speculatiebeding in een contract worden opgenomen. Met een dergelijk beding is het niet toegestaan om een nieuwe woning binnen een bepaalde tijd te verkopen zonder toestemming van de gemeente. Verkoopt men het huis toch eerder, dient een deel van de winst te worden afgedragen aan de gemeente.

Het anti-speculatiebeding wordt in de regel toegepast op het moment dat de gemeente de grond van betaalbare woningen voor een lagere grondprijs heeft verkocht of een andere vorm van een bijdrage heeft geleverd aan de realisering van het project. Hiermee wordt voorkomen dat de gemeentelijke inbreng volledig ten gunste komt van de verkoper. Inzet van dit instrument zal met name aan de orde zijn bij de bouw van koopwoningen tot de NHG grens. Ontheffing van het anti-speculatiebeding kan worden verleend. Er zijn tenminste twee redenen te noemen voor een gemeente om een anti-speculatiebeding op te nemen. Eén daarvan is het voorkomen dat nieuwe woningen slechts worden gekocht met als doel om deze binnen korte tijd met winst te verkopen. Een tweede reden is dat er over het algemeen meer gegadigden dan kavels zijn. Om deze reden wordt vaak gebruik gemaakt van een lotingsysteem, zodat iedereen een gelijke kans heeft. Indien deze panden vervolgens snel kunnen worden doorverkocht (soms zelfs al voor oplevering) wordt een dergelijk systeem ondergraven. Zelfbewoningsplicht De zelfbewoningsplicht houdt in dat een huis alleen door de koper bewoond mag worden, waardoor verhuren dus niet mogelijk is. Uitzondering is verhuur aan familieleden en verhuur gedurende tijdelijk verblijf in het buitenland.

Een zelfbewoningsplicht kan niet van hoger hand worden opgelegd doch alleen contractueel overeengekomen worden. Indien een woningcorporatie een huurwoning verkoopt kan een zelfbewoningsplicht worden opgenomen in de koopovereenkomst en leveringsakte. Dat kan ook door gemeenten worden gedaan bij gronduitgifte voor nieuwbouwprojecten. In de akte staat dan dat de koper voor de overeengekomen periode de woning zelf moet bewonen of niet mag verkopen. Hiermee kan worden voorkomen dat beleggers woningen opkopen en vervolgens verhuren waarmee particulieren voor een koopwoning achter het net vissen.