Rapport Kansen voor Wijdemeren
Tekst van het document
Kansen voor Wijdemeren? Planologische toets motie ‘Bouwen, het kan!’
Kansen voor Wijdemeren? Planologische toets motie ‘Bouwen, het kan!’
In opdracht van
Gemeente Wijdemeren Postbus 190 1230 AD LOOSDRECHT
Contactpersoon
A. Bos
Status
Definitief
Datum
25 maart 2025
Projectnummer Opsteller(s)
31 Maaike Winkel Annemarie Hatzman Fenne Geelhuijzen
Paraaf Kwaliteitscontrole
Melina Schouten
Paraaf Miraf
Wegastraat 29-31 2516 AN Den Haag Postbus 177 2270 AD Voorburg info@miraf.nl www.miraf.nl
ii
iii
INHOUDSOPGAVE 1
2
Aanleiding .............................................................................................................................................. 1 1.1
Aanleiding ..................................................................................................................................... 1
1.2
Reikwijdte ...................................................................................................................................... 1
1.3
Algemene aandachtspunten ...................................................................................................... 2
1.4
Beoordeling en weging van aspecten ...................................................................................... 3
Beoordeling van de SCHETSPLANNEN .............................................................................................. 1 2.1
Locatie 1: Schetsplan voor De Fuik; Kortenhoef ..................................................................... 1
2.1.1
Toets aan gemeentelijk beleid ............................................................................................... 1
2.1.2
Toets aan omgevingsaspecten .............................................................................................. 2
2.1.3
Toets aan juridische regels .................................................................................................... 3
2.1.4
Financiële toets ........................................................................................................................ 4
2.1.5
Conclusie schetsplan voor locatie 1 ...................................................................................... 4
2.1.6
Beoordeling locatie 1 .............................................................................................................. 4
2.2
Locatie 2: Schetsplan voor de Gemeentewerf; Kortenhoef................................................... 5
2.2.1
Toets aan gemeentelijk beleid ............................................................................................... 5
2.2.2
Toets aan omgevingsaspecten .............................................................................................. 6
2.2.3
Toets aan juridische regels .................................................................................................... 7
2.2.4
Financiële toets ........................................................................................................................ 8
2.2.5
Conclusie schetsplan voor locatie 2 ...................................................................................... 8
2.2.6
Beoordeling locatie 2 .............................................................................................................. 8
2.3
Locatie 3: Schetsplan voor de scholen; Kortenhoef ............................................................... 9
2.3.1
Toets aan gemeentelijk beleid ............................................................................................... 9
2.3.2
Toets aan omgevingsaspecten .............................................................................................. 9
2.3.3
Toets aan juridische regels .................................................................................................. 10
2.3.4
Financiële toets ...................................................................................................................... 12
2.3.5
Conclusie schetsplan voor locatie 3 .................................................................................... 12
2.3.6
Beoordeling locatie 3 ............................................................................................................ 12
2.4
Locatie 4: Schetsontwerp De Blijk; Nederhorst Den Berg ................................................... 13
2.4.1
Toets aan gemeentelijk beleid ............................................................................................. 13
2.4.2
Toets aan omgevingsaspecten ............................................................................................ 14
2.4.3
Toets aan juridische regels .................................................................................................. 15
2.4.4
Financiële toets ...................................................................................................................... 16
2.4.5
Conclusie schetsplan voor locatie 4 .................................................................................... 16
iv
2.4.6 2.5
Locatie 5: Schetsplan de sportvelden; Ankeveen.................................................................. 17
2.5.1
Toets aan gemeentelijk beleid ............................................................................................. 17
2.5.2
Toets aan omgevingsaspecten ............................................................................................ 18
2.5.3
Toets aan juridische regels .................................................................................................. 19
2.5.4
Financiële toets ...................................................................................................................... 20
2.5.5
Conclusie schetsplan voor locatie 5 .................................................................................... 20
2.5.6
Beoordeling locatie 5 ............................................................................................................ 20
2.6
Locatie 6: Schetsplan De Tjalk; Loosdrecht ............................................................................ 21
2.6.1
Toets aan gemeentelijk beleid ............................................................................................. 21
2.6.2
Toets aan omgevingsaspecten ............................................................................................ 21
2.6.3
Toets aan juridische regels .................................................................................................. 22
2.6.4
Financiële toets ...................................................................................................................... 23
2.6.5
Conclusie schetsplan voor locatie 6 .................................................................................... 23
2.6.6
Beoordeling locatie 6 ............................................................................................................ 24
2.7
3
Beoordeling locatie 4 ............................................................................................................ 16
Locatie 7: Schetsplan Gemeentehuis; Loosdrecht ................................................................ 25
2.7.1
Toets aan gemeentelijk beleid ............................................................................................. 25
2.7.2
Toets aan omgevingsaspecten ............................................................................................ 25
2.7.3
Toets aan juridische regels .................................................................................................. 27
2.7.4
Financiële toets ...................................................................................................................... 28
2.7.5
Conclusie locatie 7 ................................................................................................................. 28
2.7.6
Beoordeling locatie 7 ............................................................................................................ 28
Conclusie .............................................................................................................................................. 29 3.1
Beoordeling kansrijkheid schetsontwerpen .......................................................................... 29
3.2
Kansrijkheid vergroten locaties ............................................................................................... 30
v
Kansen voor Wijdemeren? Planologische toets motie ‘Bouwen, het kan!’
1 AANLEIDING 1.1
Aanleiding
In de raadsvergadering van 9 november 2023 heeft de voltallige gemeenteraad de door het CDA ingediende motie ‘Bouwen, het kan!’ aangenomen. Onderdeel van de motie is een bijlage waarin voor zeven locaties in de gemeente schetsplannen zijn weergegeven voor (woningbouw) ontwikkelingen. Alle locaties betreffen gemeentelijke gronden met gebouwen waar voorzieningen zijn ondergebracht die minimaal behouden moeten worden na de herontwikkeling; op dezelfde locatie of elders. De gemeenteraad heeft, met het aannemen van de motie het college de opdracht gegeven om de haalbaarheid van de schetsplannen te onderzoeken. Deze rapportage bevat de onderzoeksresultaten met de kansrijkheid per schetsplan. Aanvullend op de opdracht van de gemeenteraad heeft het college ook onderzocht wat de kansrijkheid is van de betreffende locaties bij een andere of aangepaste ontwikkeling.
1.2
Reikwijdte
Het onderzoek heeft zich gericht op het beoordelen van de planologische uitvoerbaarheid. Daarbij zijn de schetsplannen op een viertal beoordelingsgronden geanalyseerd: het gemeentelijk beleid; juridische kaders: o omgevingsplan tijdelijk deel (voormalige bestemmingsplannen); o instructieregels Rijk; o instructieregels provincie; omgevingsaspecten (geluid, veiligheid, luchtkwaliteit, bodemkwaliteit, natuur, water, klimaatadaptatie etc); het financiële risicoprofiel. Per beoordelingsgrond is, op basis van de beschikbare informatie, de kansrijkheid van de schetsplannen per locatie bepaald: kansrijk (groen); kansrijk, mits: o inhoudelijke aanpassingen (geel); o politieke keuzes (oranje); niet kansrijk (rood). Omdat de bijlage bij de motie niet voldoende concreet is om alle aspecten gedetailleerd te kunnen beoordelen betreft dit onderzoek een gemotiveerde inschatting van de kansrijkheid van de ontwikkellocaties. Dat is met name bij de financiële analyse aan de orde. Dit betreft nadrukkelijk een kwalitatieve beoordeling. Essentiele informatie voor een kwantitatieve beoordeling ontbreekt, zoals het programma in m2 voor met name de voorzieningen (sporthal, theaterzalen, brandweer, scholen), de begrenzing en oppervlakte van het exploitatiegebied en de waarde van opstallen en boekwaarden.
Ook de kwaliteitseisen voor de voorzieningen zijn niet bekend, terwijl deze wel van invloed zijn op het bepalen van het financiële risicoprofiel van de schetsplannen. Bij de analyse is daarom voor het bepalen van het financiële risicoprofiel een inschatting van het bestaand aantal bvo’s gemaakt en een inschatting van de bvo’s in de
1
Kansen voor Wijdemeren? Planologische toets motie ‘Bouwen, het kan!’
schetsplannen. Dat geldt ook voor de sloopkosten, investeringen in openbare ruimte, bouw- en woonrijp maken en dergelijke. De aannames zijn gebaseerd op gemiddelden1 in Nederland. Aan de opbrengstenkant is in de basis uitgegaan van residuele grondwaardes. Maatschappelijke waarden zijn niet meegerekend en ook potentiële niet uit te geven kosten voor onder andere energielasten zijn niet meegenomen in de analyse (bijvoorbeeld omdat opbrengsten binnen de gemeentebegroting aan een ander doel wordt toegekend en dus aparte besluiten en procedures vraagt). Met bovengenoemden aannames is bekeken wat de kans zou kunnen zijn om te komen tot een financieel haalbaar plan. Het is gericht op de eerste check op een grondexploitatie en niet op een vastgoedexploitatie. De resultaten geven daarmee geen absolute zekerheid over de financiële haalbaarheid van de schetsplannen of locaties. Het geeft wel een indicatie van de kansrijkheid voor de ontwikkelingen afzonderlijk. Daarnaast zijn veel omgevingsaspecten pas goed te beoordelen op basis van een concreet plan. Aan de beoordeling van de schetsplannen zijn geen gebiedsonderzoeken voorafgegaan.
Dit zijn bijvoorbeeld een akoestisch onderzoek, een onderzoek naar stikstofdepositie, een bodemonderzoek of een verkeersonderzoek waarmee onderzocht wordt wat het effect van de ontwikkeling is op de omgeving óf andersom en het effect van de omgeving op de ontwikkeling. Het is goed denkbaar dat woningbouw naast een drukke weg leidt tot geluidhinder. Anderson kan een nieuwe school in een bestaande woonomgeving ook leiden tot geluidhinder. Deze onderzoeken kunnen beter worden uitgevoerd als een ontwikkeling meer concreet is en een verdere uitwerking aan de orde is. Een wijziging van het programma of een andere plaatsing van gebouwen kan immers al van invloed zijn op de resultaten. Een beoordeling op basis van expert judgement past bij het detailniveau van de motie. Op basis hiervan kan verder beoordeeld worden of het zinvol is schetsplan voor een locatie verder uit te werken en welke aspecten daarbij aandacht behoeven. Tot slot is de analyse gericht op de locaties afzonderlijk terwijl er een grote samenhang bestaat tussen een aantal locaties. Bijvoorbeeld omdat op de ene locatie voorzieningen worden weggehaald die op de andere locatie worden teruggebracht. Het algemene uitgangspunt is dat het aanbod aan voorzieningen ten minste gelijk moet zijn.
Dit betekent ook dat wanneer het schetsplan voor een locatie waar de voorziening terug moet komen niet kansrijk is, dat gevolgen heeft voor de kansrijkheid van het schetsontwerp op de locatie waar de voorziening nu gevestigd is. Dit blijkt niet direct uit de uitgevoerde analyse. Deze samenhang is met name aan de orde voor locaties 1, 2 (en in mindere mate 3) en de locaties 6 en 7. Op locatie 1 is in de huidige situatie een sporthal gevestigd die op locatie 2 wordt teruggebracht. Hetzelfde geldt voor de bibliotheek op locatie 6 die in het ontwikkelvoorstel op locatie 7 wordt teruggebracht.
1.3
Algemene aandachtspunten
Ondanks de enorme behoefte aan woningen is het niet eenvoudig nieuwe woningen te realiseren in Nederland. Enerzijds kan dat het gevolg zijn van de wettelijke beperkingen en de daarbij behorende onderzoeksverplichtingen, anderzijds spelen een aantal actuele thema’s een belangrijke rol. Ook bij ontwikkelingen in Wijdemeren. Energielevering Nieuwe woningen, maar ook andere voorzieningen als scholen, sporthallen en dergelijke hebben een aansluiting nodig op het energienet. Hiervoor gelden momenteel voor heel
1
Onder andere op basis van bouwkostenkompas
2
Kansen voor Wijdemeren? Planologische toets motie ‘Bouwen, het kan!’
Nederland beperkingen. Het elektriciteitsnet in Nederland is namelijk overbelast. De leveranciers hebben te kennen gegeven selectief te moeten zijn met nieuwe aansluitingen. De congestie op het elektriciteitsnet wordt landelijk opgepakt. Onduidelijk is echter wanneer er meer ruimte beschikbaar komt om aansluitingen toe te voegen. Ook de beheerders van het elektriciteitsnet in Wijdemeren hebben aangegeven keuzes te moeten maken. Dat betekent momenteel dat aanvragen voor een grote aansluiting worden geweigerd en dat voor het honoreren van kleine aansluitingen, voor onder andere woningen, lange beslistermijnen gelden. Drinkwaterlevering Daarnaast liggen er opgaven vanwege de veranderingen in het klimaat. Door langere perioden van droogte en meer intensievere buien is de verwachting dat er drinkwatertekorten zullen ontstaan. Het drinkwaterbedrijf heeft ook Wijdemeren daarvoor gewaarschuwd. Er zijn algemene maatregelen genoemd om de verwachte tekorten aan te vullen maar vooralsnog zijn er geen concrete oplossingen. Met het toevoegen van nieuwe woningen of voorzieningen neemt de vraag naar drinkwater toe. Het is niet zeker dat aan de toenemende vraag kan worden voldaan. Dat heeft direct gevolgen voor de leveringszekerheid van drinkwater in de regio en ook binnen de gemeente.
Klimaatadaptatie Tegelijkertijd leidt klimaatsverandering ertoe dat er meer behoefte is aan groen en oppervlaktewater om hittestress te voorkomen en wateroverlast voor te zijn (water bergen en voorkomen van verdroging). Gezien de algemeen beperkte beschikbare ruimte, blijft er door de grotere hoeveelheid groen en oppervlaktewater minder ruimte over voor bijvoorbeeld woningen en moeten keuzes gemaakt worden over de dichtheid van schetsplannen (bijvoorbeeld minder woningen per hectare) en de mate waarin de openbare ruimte wordt verhard. Omgevingsverordening Ten slotte valt een aantal locaties binnen een in de omgevingsverordening aangewezen (beperkingen)gebied, waardoor stedelijke ontwikkelingen niet mogelijk zijn. Bijvoorbeeld het ‘bijzonder provinciaal landschap’ of ‘erfgoederen van uitzonderlijk universele waarde’. De verordening biedt ruimte om de begrenzingen van deze aanwijzingen aan te laten passen, met een gewijzigd besluit door het provinciaal bestuur. Dit is een lange en lastige route zonder zekere uitkomst. In dit rapport is daarom in alle gevallen waar dit speelt uitgegaan van een ‘niet kansrijke’ beoordeling voor de gronden die binnen een dergelijke aanduiding liggen.
1.4
Beoordeling en weging van aspecten
Niet alle beoordeelde aspecten zijn even zwaar meegewogen in de conclusie per beoordeeld scheptsplan op de betreffende locatie. De instructieregels wegen in de beoordeling het zwaarst. Aangezien de toets aan de omgevingsaspecten veelal door de instructieregels wordt ingegeven wegen ook de omgevingsaspecten zwaar mee bij de uiteindelijke beoordeling. De conclusies ten aanzien van het financiële risicoprofiel zijn niet doorslaggevend om eerdergenoemde redenen. Het gemeentelijke beleid tot slot bindt alleen het bevoegd gezag en kent geen directe werking voor derden. Het bevoegd gezag kan bepalen af te wijken van het eigen beleid of het beleid aan te passen. Deze aspecten wegen dan ook minder zwaar. Hetzelfde geldt voor het bestemmingsplan. Het planologisch kader kan aangepast worden door de gemeenteraad als dat nodig en wenselijk is. De waardering van deze aspecten leidt in geen geval tot de eindconclusie dat een schetsplan niet kansrijk is.
3
Kansen voor Wijdemeren? Planologische toets motie ‘Bouwen, het kan!’
2 BEOORDELING VAN DE SCHETSPLANNEN 2.1
Locatie 1: Schetsplan voor De Fuik; Kortenhoef
2.1.1
Toets aan gemeentelijk beleid
Nota Nota Klimaatadaptatie Omgevingsvisie Wijdemeren 2040; groenblauwe parel in de metropoolregio
Beoordeling Kernopgave A
Kernopgave B Kernopgave C Gebiedsopgave kernen en linten
Woonvisie Wijdemeren
Economische agenda Mobiliteitsplan
Inhoudelijke ambities
Parkeernormen
Integraal beleidskader sociaal domein Integraal huisvestigingsplan Onderwijs 2024-2039
Energietransitie Welstandsnota
Motivering/voorwaarde Geen ruimte voor groen en water. Als aangetoond dat voldaan wordt aan de vereisten, kan deze verkleuren naar groen. Inbreidingslocatie. Geen ruimte voor groen (klimaatadaptief, gezond, duurzaam). Sporthal verplaatsen (komt verder van de inwoners te liggen), woningen sluiten niet aan bij de behoefte (appartementen in plaats van grondgebonden). Dorps karakter door woningen met voortuinen wordt hier niet gevolgd. Ruimte voor ontmoeten vervalt (voorheen op de parkeerplaats ruimte voor kleine evenementen en ambulante handel). Als meer ruimte voor groen ingepast kan worden of bij besluit tot afwijken of bijstellen van het gemeentelijk beleid, kan deze verkleuren naar groen. Geen ontwikkellocatie focussend op ondernemerschap, maar op wonen. Bereikbaarheid problematisch vanwege Smidsbrug. Als knelpunt Smidsbrug opgelost is, kan deze verkleuren naar groen. Groen in de leefomgeving ontbreekt in het schetsplan. Als meer ruimte voor groen ingepast kan worden of bij besluit tot afwijken of bijstellen van het gemeentelijk beleid, kan deze verkleuren naar groen. Nieuwbouw in plaats van transformatie huidige woningvoorraad. Grondgebonden woningen voorzien niet primair in lokale behoefte. Sporthal verdwijnt uit de kern terwijl scholen deze gebruiken. Ruimte voor ontmoeten vervalt. Geen groen en water, oftewel geen aandacht voor klimaat adaptief ontwikkelen.
Bij besluit tot afwijken of bijstellen van het gemeentelijk beleid, kan deze verkleuren naar groen. Aanbod voor starters en doorstromers, maar geen ruimte voor senioren. Schetsplan gaat uit van grondgebonden woningen terwijl appartementen nodig zijn. Onduidelijk hoe verdeling categorieën is (sociaal, midden, duur). Uitgegaan wordt van verdeling met minimaal 30% sociaal en 30% duur. Als aantoonbaar aangesloten wordt bij lokale behoefte, kan deze verkleuren naar groen. Schetsplan raakt de economische sector niet direct. De verkeersgeneratie kan in de omgeving opgevangen worden. Knelpunt is echter de Smitsbrug. Die kan geen extra verkeer aan. Als knelpunt Smitsbrug is opgelost, kan deze verkleuren naar groen. Bestaand parkeerterrein vervalt. Waar gaan die parkeerplaatsen heen? 54 eengezinswoningen x 1,6 = 86,4 parkeerplaatsen benodigd. Voor de ontwikkeling lijken voldoende parkeerplaatsen beschikbaar. Maar kan parkeerterrein ten behoeve van buurtfuncties gemist worden? Als aangetoond dat parkeerterrein alleen ten behoeve van sporthal was en geen buurtfunctie heeft, kan deze verkleuren naar groen. Ruimte voor ontmoeten neemt af. Onduidelijk of woningen voor sociale klasse worden gebouwd. Uitgegaan wordt van minimaal 30%. Bij besluit tot afwijken of bijstellen van het gemeentelijk beleid, kan deze verkleuren naar groen. Het schetsplan heeft geen directe betrekking op onderwijs.
Indirect wel doordat de afstand tussen de basisschool en daaraan gekoppelde sportfunctie toeneemt, vanwege verplaatsing van de sporthal naar De Kwakel (schetsplan voor locatie 2). Uitgangspunt beleid is korte afstand tussen school en bijbehorende sportvoorziening. Betreft vraag naar normale aansluitingen. Valt onder welstandsregiem: regulier regiem Land en gebiedsindeling Regulier regiem (behoud van samenhang binnen rijen en clusters. Hoofdgebouwen gericht op openbare ruimte. Bouwmassa’s zijn gevarieerd). Plannen voldoen aan de vereisten van de welstandsnota.
1
Kansen voor Wijdemeren? Planologische toets motie ‘Bouwen, het kan!’
2.1.2
Toets aan omgevingsaspecten
Aspect MER Verkeer en Vervoer
Geluid
Luchtkwaliteit Omgevingsveiligheid Bodem en ondergrond Water
Ecologie
Beoordeling
Vanwege wegen, spoorwegen, industrie Vanwege milieubelastende activiteiten Vanwege luchtvaart Externe veiligheid Veiligheid vanwege luchtvaart Bodemkwaliteit Grondwaterbescherming Regionale waterkeringen Vaarwegen Waterberging N2000 NNN Stiltegebieden Beschermde soorten
Cultuurhistorie en archeologie
Provinciale monumenten en Provinciaal beschermde structuur Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde Bijzonder provinciaal landschap Landelijk Gebied en MRA landelijk gebied Archeologie
Cultuurlandschappen Duurzaamheid en klimaatadaptatie
Motivering/voorwaarde Beperkte omvang, wel meer bebouwing/verharding. Effect verkeer en parkeren. De verkeersgeneratie kan in de omgeving opgevangen worden. Knelpunt is echter de Smitsbrug. Die kan geen extra verkeer aan. Als knelpunt Smitsbrug is opgelost, kan deze verkleuren naar groen. Bestaand parkeerterrein vervalt. Waar gaan die parkeerplaatsen heen? 54 eengezinswoningen x 1,6 = 86,4 parkeerplaatsen benodigd. Voor het schetsplan lijken voldoende parkeerplaatsen beschikbaar. Maar kan parkeerterrein ten behoeve van buurtfuncties gemist worden? Als aangetoond dat parkeerterrein alleen ten behoeve van sporthal was en geen buurtfunctie heeft, kan deze verkleuren naar groen. Geen spoorwegen en/of industrieterreinen in de omgeving. De omliggende wegen hebben een sterk lokaal karakter, waarvan geen geluidhinder te verwachten is. Geen milieubelastende activiteiten in de buurt. Het schetsplan bevat geen milieubelastende activiteiten. Ligt buiten de geluidzones. Ligt buiten de aandachtsgebieden voor luchtkwaliteit en het schetsplan heeft ook geen effect op de aandachtsgebieden. Geen risicovolle inrichtingen of transportassen met aandachtsgebieden. Wel nieuwe (beperkt) kwetsbare gebouwen en terreinen. Ligt buiten de veiligheidszones. Bodemkwaliteitsklasse Wonen. Ligt buiten het grondwaterbeschermingsgebied. Ligt buiten de regionale waterkeringen. Ligt buiten de vaarwegen.
Geen ruimte voor waterberging. Als aangetoond dat aan de voorwaarden voor waterberging is voldaan, kan deze verkleuren naar groen. Ligt buiten en grenst niet aan een N2000 gebied. Het schetsplan van beperkte omvang. Toets of dit leidt tot een toename van stikstofdepositie. Als aangetoond dat er geen sprake is van toename stikstofdepositie, kan deze verkleuren naar groen Ligt buiten NNN. Er is in principe geen sprake van externe werking. Ligt binnen de aanwijzing stiltegebied verordening NH2022. Als aangetoond dat geluidniveau niet meer bedraagt dan LAeq, 24h=35 dB(A), kan deze verkleuren naar groen. Veldonderzoek is nodig om aanwezigheid en geschiktheid beschermde soorten vast te stelen. De verwachting is dat dit niet tot een knelpunt leidt welke de ontwikkelingen tegen zal houden. Als met onderzoek is aangetoond dat beschermde soorten in stand gehouden worden, kan deze verkleuren naar groen Geen provinciaal monument of structuur. Ligt binnen de aanwijzing voor erfgoed met uitzonderlijk universele waarden. Het betreft een ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied. De kernkwaliteiten zullen naar verwachting niet aangetast worden. Als aangetoond dat geen sprake is van een aantasting van de kernwaarde kan deze verkleuren naar groen. Ligt buiten de aanwijzing voor Bijzonder provinciaal landschap. Ligt buiten de aanwijzing voor Landelijk Gebied/MRA.
Ligt binnen de aanwijzing Waarde – Archeologie 5 met een maximale verstoringsdiepte van 40 cm en een oppervlakte van 2.500 m2. Er geldt een onderzoeksplicht bij werkzaamheden op een grotere diepte of als de oppervlakte groter is, dus hier niet vereist. Ligt buiten de aanwijzing voor Bijzonder provinciaal landschap. Veel verstening en weinig ruimte voor water en groen. Door duurzame materialen te gebruiken en energieneutraal/positief te bouwen wordt tegemoetgekomen aan beperking CO2. Als aangetoond dat voldaan wordt aan de vereisten van waterberging en voorkomen hittestress (zie ook samenhang met lokaal beleid), kan deze verkleuren naar groen.
2
Kansen voor Wijdemeren? Planologische toets motie ‘Bouwen, het kan!’
Overig
2.1.3
Vliegveld Hilversum en hoogtebeperkingen Energietransitie
Ligt buiten de aanwijzing voor hoogtebeperking. Normale aansluitingen
Toets aan juridische regels
Regel Bestemmingsplan Ankeveen, Kortenhoef en Nieuw-Loosdrecht Instructieregels Rijk (Bkl)
Beoordeling
Externe veiligheid Waterbelangen Luchtkwaliteit Geluid activiteiten Geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen Trillingen Bodemkwaliteit Geur Ladder duurzame verstedelijking Cultureel erfgoed en werelderfgoed
Instructieregels provincie (omgevingsverordening NH2022)
Behoud ruimte voor toekomstige functies Gebruik van bouwwerken Stedelijke ontwikkelingen
Kleinschalige woningbouwlocaties Beschermd Landelijk Gebied (NNN) Bijzonder provinciaal Landschap Erfgoederen van uitzonderlijk universele waarde Stiltegebieden Ruimtelijke inpassing Landelijk gebied Klimaatadaptatie
Motivering/voorwaarde Bestemming Verkeer en Sport. Woningbouw niet toegestaan. Als de planologische mogelijkheden worden aangepast, kan deze verkleuren naar groen. Geen risicovolle inrichtingen en geen transportassen voor gevaarlijke stoffen. Daarom geen 10-5 dan wel 10-6 contouren en geen aandachtsgebieden. Geen primaire waterbelangen. De Waterschapsverordening moet worden betrokken bij verdere uitwerking van het plan. Als aangetoond dat de belangen van de waterbeheerder zijn zeker gesteld, kan deze verkleuren naar groen. Ligt buiten de aandachtsgebieden voor luchtkwaliteit en het schetsplan heeft ook geen effect op de aandachtsgebieden. Geen milieubelastende activiteiten in de buurt. Het schetsplan bevat geen milieubelastende activiteiten. Geluidaandachtsgebieden voor lokale wegen zijn nog niet inzichtelijk. De verwachting is dat de bestaande wegen geen onaanvaardbare geluidniveaus op de nieuwe woningen zullen veroorzaken. Beperkte toename van woningen dus geen indirecte geluideffecten door toename verkeer. Geen activiteiten in de omgeving die trillingen veroorzaken. Bodemfunctieklasse: wonen Geen activiteiten in de omgeving die geur veroorzaken. Binnenstedelijke ontwikkellocatie waarbij woningtypen niet aansluiten op de behoefte. Als aantoonbaar aangesloten wordt bij lokale behoefte, kan deze verkleuren naar groen.
Voor archeologie geldt geen onderzoeksplicht om eventuele waarden te beschermen. Locatie ligt binnen de aanwijzing voor erfgoed met uitzonderlijk universele waarden. Het betreft een ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied. De kernkwaliteiten zullen naar verwachting niet aangetast worden. Als aangetoond dat geen sprake is van een aantasting van de kernwaarde, kan dan verkleuren naar groen. Geen reserveringen voor toekomstig gebruik. Aangenomen wordt dat gebouwd wordt met ten minste 30% sociale woningbouw. Geen nieuwe stedelijke ontwikkeling (want binnenstedelijk).
Betreft een woningbouwlocatie in stedelijk gebied. Ligt buiten de aanwijzing NNN. De afstand tot NNN is voldoende, zodat het geen nadelige gevolgen heeft voor de wezenlijke kenmerken en waarden. Ligt buiten de aanwijzing Bijzonder Provinciaal Landschap. Ligt binnen de aanwijzing voor Erfgoed met uitzonderlijk universele waarden. Het betreft een ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied. De kernkwaliteiten zullen naar verwachting niet aangetast worden. Als aangetoond dat geen sprake is van een aantasting van de kernwaarde, kan deze verkleuren naar groen. Ligt binnen de aanwijzing stiltegebied verordening NH2022. Als aangetoond dat geluidniveau niet meer bedraagt dan LAeq, 24h=35 dB(A) kan deze verkleuren naar groen. Geen ontwikkeling in landelijk gebied. Veel verstening en weinig ruimte voor water en groen. Door duurzame materialen te gebruiken en energieneutraal/positief te bouwen wordt tegemoetgekomen aan beperking CO2. Als aangetoond dat voldaan wordt aan de vereisten van waterberging en voorkomen hittestress (zie ook samenhang met lokaal beleid), dan kan deze verkleuren naar groen.
3
Kansen voor Wijdemeren? Planologische toets motie ‘Bouwen, het kan!’
Regionale luchthaven (Hilversum) Regionale waterkering en beschermingszone
2.1.4
Ligt buiten de geluidzones, buiten de veiligheidszones en buiten de aanwijzing beperking bouwhoogte. Ligt buiten de aanwijzing regionale waterkering dan wel de beschermingszone.
Financiële toets
Dit schetsplan lijkt haalbaar te kunnen worden ontwikkeld. Er is bij deze beoordeling zo veel mogelijk aangesloten bij de beschikbare informatie of bij het beleid. Zo is de inbrengwaarde bepaald op basis van de boekwaarde. Er zijn weinig tot geen andere factoren die het schetsplan voor deze locatie tot een risico maakt vanuit financieel oogpunt. Voor het nieuwbouwprogramma is uitgegaan van een verhouding van 30% sociaal, 30% middelduur en 40% vrije sector. Op basis daarvan is een inschatting gemaakt van het aantal bvo’s en wat dat kan opbrengen. Verder is er gekeken naar de verhouding van uitgeefbaar, verhard oppervlakte en parkeerplaatsen etc. Er lijkt genoeg ruimte in de financiën om te kunnen sleutelen aan het ontwerp en met de beperkte risico’s die aanwezig lijken te zijn, is de review op de financiële toets positief.
2.1.5
Conclusie schetsplan voor locatie 1
Beoordelingsaspecten Beleid Omgevingsaspecten Juridisch kader
2.1.6
Beoordeling
Motivering/voorwaarde Strijdig met groot aantal van de gemeentelijke beleidsnota’s. Afwijken of aanpassen is politieke keuze. Aandacht voor sociaal domein, klimaatadaptatie en groen, verkeer en woningbouwbehoefte Let op: natuur, waterberging en energie kunnen showstopper zijn, waardoor deze toch rood kleurt. Moet aan instructieregels voldaan worden. Als aangetoond dat waterbelangen voldoende zijn behartigd, aangetoond dat de ontwikkeling voldoet aan de behoefte, aangetoond dat de kernwaarden van het erfgoed niet aangetast worden, voldaan wordt aan geluidniveau in de stiltegebieden en voldaan wordt aan de vereisten ten aanzien van klimaatadaptatie, kan deze verkleuren naar groen.
Beoordeling locatie 1
Het schetsontwerp voor deze locatie is, met een aantal aanpassingen, kansrijk te maken. Bij verdere uitwerking moet er aandacht zijn voor de instructieregels en de afwijkingen of wijziging van het gemeentelijk beleid. De locatie is van uit de planologische toets kansrijk voor herontwikkeling.
4
Kansen voor Wijdemeren? Planologische toets motie ‘Bouwen, het kan!’
2.2
Locatie 2: Schetsplan voor de Gemeentewerf; Kortenhoef
2.2.1
Toets aan gemeentelijk beleid
Nota Nota Klimaatadaptatie Omgevingsvisie Wijdemeren 2040; groenblauwe parel in de metropoolregio
Beoordeling Kernopgave A
Kernopgave B
Kernopgave C
Gebiedsopgave kernen en linten
Woonvisie Wijdemeren Economische agenda
Inhoudelijke ambities
Mobiliteitsplan
Parkeernormen
Integraal beleidskader sociaal domein Integraal huisvestigingsplan Onderwijs 2024-2039 Energietransitie Welstandsnota
Motivering/voorwaarde Er lijkt geen ruimte voor water en groen. Als aangetoond dat voldaan wordt aan de vereisten, kan deze verkleuren naar groen. Inbreidingsplan op een voormalige stortplaats vraagt om aandacht voor gezondheid. Kwaliteit dorpsrand. Versterking voorzieningen + aanvullend ten opzichte van bestaande voorraad. Complementair ontwikkelen. Afstand voorzieningen wordt groter. Er is geen ruimte voor groen. Als aangetoond dat stortplaats geen negatieve invloed heeft op de ontwikkeling en groen wordt opgenomen in het schetsplan, dan wel besloten wordt tot afwijken of wijzigen van het beleid, kan deze verkleuren naar groen. Versterkt recreatief netwerk door samenbrengen functies. Maakt cultuur beleefbaar. Bereikbaarheid en verkeersveiligheid zijn een zorg vanwege ontsluiting De Kwakel (smal, lage capaciteit, geen fietsstroken). Bestaand gebruik vervalt, is onderbrengen op andere locatie nodig? Aan de Kwakel zijn enkele woningen aanwezig. Let op woon- en leefklimaat. Geldt ook voor tijdelijke huisvesting Oekraïners. Als aangetoond dat woon- en leefklimaat gegarandeerd kan worden evenals knelpunt verkeersafwikkeling en locatie gemeentewerf, kan deze verkleuren naar groen. Relatie tussen leefomgeving en landschap wordt versterkt. Aandacht vereist voor aangrenzend landschap/natuur.
Als aangetoond is dat landschap en natuur niet negatief beïnvloed worden of bij besluit tot afwijken of bijstellen van het gemeentelijk beleid, kan deze verkleuren naar groen. Versterking maatschappelijke voorziening door combineren/samenvoegen. Aandacht vereist voor functie van voormalige stortplaats. Bouwhoogte aan de rand van waardevol landschap/natuur is knelpunt. Afstand voorzieningen tot bewoners relatief groot. Bereikbaarheid en veiligheid zijn knelpunten. Als aangetoond dat voldaan wordt aan de kwaliteitsnormen voor bouwen aan de rand van het waardevol landschap of bij besluit tot afwijken of bijstellen van het gemeentelijk beleid, kan deze verkleuren naar groen. Geen woningbouwontwikkeling. Huidig gebruik (gemeentewerf met op- en overslag stoffen/materiaal), verplaatsing nodig? Hier liggen geen duidelijke planologische opties (belangrijke vereiste). Bereikbaarheid is een zorg voor deze locatie. Als bereikbaarheid is opgelost en nieuwe locatie voor gemeentewerf bekend, kan deze verkleuren naar groen. Bereikbaarheid; de capaciteit van de Kwakel is beperkt. Aandacht voor verkeersveiligheid, met name voor kinderen die zelfstandig lopend of op de fiets naar de sporthal gaan. Er lijkt geen ruimte voor verbreding van de weg om dit knelpunt op te lossen. Als bereikbaarheid is opgelost, kan deze verkleuren naar groen.
Parkeeroplossing voor deze voorzieningen is niet in beeld gebracht. Er lijkt geen ruimte gereserveerd voor parkeren gemotoriseerde voertuigen, evenals voor fietsparkeren. Als aangetoond dat voldoende (fiets)parkeerplaatsen gerealiseerd worden, kan deze verkleuren naar groen. Afstand van de sporthallen en culturele voorzieningen tot het dorp/scholen neemt toe. Alleen te bereiken met fiets of auto. Het schetsplan heeft geen directe betrekking op onderwijs. Indirect wel doordat de afstand tussen de basisschool en daaraan gekoppelde sportfunctie toeneemt. Uitgangspunt beleid is korte afstand tussen school en bijbehorende sportvoorziening. Geen ruimte op het elektriciteitsnet voor grote aansluitingen. Als in de toekomst capaciteit beschikbaar blijkt, kan deze verkleuren naar groen, rekening houdend met de duurzaamheidsdoelstellingen. Valt onder welstandsregiem: regulier regiem Land en gebiedsindeling Regulier regiem (Behoud van samenhang binnen rijen en clusters. Hoofdgebouwen gericht op openbare ruimte. Bouwmassa’s zijn gevarieerd). Gebouw bestaat uit één grote massa en er is geen sprake van enige samenhang met de omgeving. Als aangetoond dat voldaan wordt aan de vereisen van het welstandbeleid of bij besluit tot afwijken of bijstellen van het gemeentelijk beleid, kan deze verkleuren naar groen.
5
Kansen voor Wijdemeren? Planologische toets motie ‘Bouwen, het kan!’
2.2.2
Toets aan omgevingsaspecten
Aspect MER
Beoordeling
Verkeer en Vervoer Geluid
Vanwege wegen, spoorwegen, industrie Vanwege milieubelastende activiteiten Vanwege luchtvaart
Luchtkwaliteit Omgevingsveiligheid
Externe veiligheid
Bodem en ondergrond
Veiligheid vanwege luchtvaart Bodemkwaliteit
Water
Grondwaterbescherming Regionale waterkeringen Vaarwegen Waterberging
Ecologie
N2000
NNN Stiltegebieden Beschermde soorten
Cultuurhistorie en archeologie
Provinciale monumenten en Provinciaal beschermde structuur Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde
Bijzonder provinciaal landschap Landelijk Gebied en MRA landelijk gebied
Motivering/voorwaarde Omvangrijke ontwikkeling aan rand van de kern op de grens met landelijk gebied. Op een voormalige stortplaats dus gezond en veilig woon- en leefklimaat onzeker. Bereikbaarheid en parkeren zijn knelpunten. Aangetoond moet worden dat deze aspecten niet leiden tot een mer-beoordeling. Dan kan deze verkleuren naar groen. Bereikbaarheid is een zorg. De toegangsweg is smal, dus verkeersveiligheid voor kinderen/fietsers onzeker. Er lijkt geen plek voor parkeren te zijn gereserveerd. Als aangetoond dat de knelpunten zijn opgelost, kan deze verkleuren naar groen. Geen geluidgevoelige functies en objecten. Er zijn bestaande woningen in de omgeving. De nieuwe functies kunnen negatief effect hebben. Noodzaak te toetsen aan geluideffecten als gevolg van de ontwikkeling zelf (sporthal, multifunctioneel centrum, horeca) en indirecte effecten als gevolg van toename verkeer. Als aangetoond is dat voldaan wordt aan de normen, kan deze verkleuren naar groen. Geen geluidgevoelige functies en objecten. Ligt buiten de aandachtsgebieden voor luchtkwaliteit. Het schetsplan heeft geen effect op de aandachtsgebieden. Geen (nieuwe) risicovolle inrichtingen of transportassen. In de omgeving zijn ook geen bestaande inrichtingen of bronnen. Wel nieuwe kwetsbare gebouwen en terreinen vanwege mogelijke personendichtheid. Ligt buiten de veiligheidszones.
Bodemfunctieklasse landbouw/natuur. Onderzoek noodzakelijk. Als aangetoond dat kwaliteit voldoet voor de beoogde functie, kan deze verkleuren naar groen. Rondom de Kwakel zijn een aantal voormalige stortplaatsen gelegen. Voor bouwactiviteiten op voormalige stortplaatsen gelden doorgaans beperkingen. Het kan ook leiden tot sanering. Als aangetoond dat de stortplaats geenbeperkingen oplevert, of de verplichte maatregelen getroffen kunnen worden (ook financieel), kan deze verkleuren naar groen. Ligt buiten het grondwaterbeschermingsgebied. Ligt buiten de regionale waterkeringen. Ligt buiten de vaarwegen. Geen ruimte voor waterberging. Let op: vergunning nodig bij toename verhard oppervlak van 5.000 m2 of meer. Als aangetoond dat aan de voorwaarden voor waterberging is voldaan, kan deze verkleuren naar groen. Grenst direct aan N2000. Aandacht nodig voor stikstofdepositie. Mogelijk ook verstoring door geluid. Als aangetoond dat geen sprake is van onevenredige verstoring én is aangetoond dat geen sprake is van toename stikstofdepositie, kan deze verkleuren naar groen. Ligt buiten NNN maar locatie ligt wel in de directe nabijheid. In principe geen sprake van externe werking. Als aangetoond dat er geen sprake is van externe werking, kan deze verkleuren naar groen. Ligt binnen de aanwijzing stiltegebied Verordening NH2022.
Als aangetoond dat geluidniveau niet meer bedraagt dan LAeq, 24h=35 dB(A), kan deze verkleuren naar groen. Veldonderzoek is nodig om aanwezigheid en geschiktheid beschermde soorten vast te stelen. Gezien de ligging is kans op beschermde soorten niet uitgesloten. Huidig gebruik (gemeentewerf) geeft geen gunstige habitatvoorwaarden. Als met onderzoek is aangetoond dat beschermde soorten in stand gehouden worden, kan deze verkleuren naar groen. Geen provinciaal monument of structuur. Ligt binnen de aanwijzing voor erfgoed met uitzonderlijk universele waarden. Het betreft een ontwikkeling in het landelijk gebied. De gronden zijn in de huidige situatie echter al in gebruik voor stedelijke functies (bedrijven, tijdelijk opvang en wonen). Het is echter niet zeker dat de kernkwaliteiten niet aangetast worden. Als aangetoond dat geen sprake is van een aantasting van de kernwaarde, kan deze verkleuren naar groen. Ligt binnen de aanwijzing Bijzonder provinciaal landschap. Geen stedelijke ontwikkelingen toegestaan. Ligt binnen de aanwijzing Landelijk gebied/MRA. Geen stedelijke ontwikkelingen toegestaan.
6
Kansen voor Wijdemeren? Planologische toets motie ‘Bouwen, het kan!’
Archeologie
Ligt binnen de aanwijzing Waarde – Archeologie 5 met een maximale verstoringsdiepte van 40 cm en een oppervlakte van 2.500 m2. Er geldt een onderzoeksplicht bij werkzaamheden op een grotere diepte of als de oppervlakte groter is. Als aangetoond dat archeologische waarden niet worden verstoord, kan deze verkleuren naar groen. Ligt binnen de aanwijzing Bijzonder provinciaal landschap. Geen stedelijke ontwikkelingen toegestaan. Veel verstening en weinig ruimte voor water en groen. Door duurzame materialen te gebruiken en energieneutraal/positief te bouwen wordt tegemoetgekomen aan beperking CO2. Als aangetoond dat voldaan wordt aan de vereisten van waterberging en voorkomen hittestress (zie ook samenhang met lokaal beleid), dan kan deze verkleuren naar groen. Ligt buiten de aanwijzing voor hoogtebeperking.
Cultuurlandschappen Duurzaamheid en klimaatadaptatie
Overig
2.2.3
Vliegveld Hilversum en hoogtebeperkingen Energietransitie
Afstemming met de betreffende netbeheerder is noodzakelijk in verband met grote aansluitingen. Als akkoord, kan deze verkleuren naar groen.
Toets aan juridische regels
Regel Bestemmingsplan Ankeveen, Kortenhoef en Nieuw-Loosdrecht Instructieregels Rijk (Bkl)
Beoordeling
Externe veiligheid Waterbelangen Luchtkwaliteit Geluid activiteiten
Geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen Trillingen Bodemkwaliteit Geur Ladder duurzame verstedelijking Cultureel erfgoed en werelderfgoed
Instructieregels provincie (omgevingsverordening NH2022)
Behoud ruimte voor toekomstige functies Gebruik van bouwwerken Stedelijke ontwikkelingen
Kleinschalige woningbouwlocaties
Motivering/voorwaarde Bestemming Bedrijf. Multifunctioneel centrum niet toegestaan. Nabij de locatie ligt een leiding (afvalwater). Zolang de ontwikkeling hierbuiten blijft, is er geen extra beperking en geen kosten voor verlegging. Als de planologische mogelijkheden worden aangepast, kan deze verkleuren naar groen. Geen risicovolle inrichtingen, en geen transportassen voor gevaarlijke stoffen. Daarom geen 10-5 dan wel 10-6 contouren en geen aandachtsgebieden. Geen primaire waterbelangen. De Waterschapsverordening moet worden betrokken bij verdere uitwerking van het plan. Als aangetoond wordt dat de belangen van de waterbeheerder zijn zeker gesteld, kan deze verkleuren naar groen. Ligt buiten de aandachtsgebieden voor luchtkwaliteit. Het schetsontwerp heeft geen effect op de aandachtsgebieden. Er zijn bestaande woningen in de omgeving. De nieuwe functies kunnen een negatief effect hebben. Toets vereist aan geluideffecten als gevolg van de ontwikkeling zelf (sporthal, multifunctioneel centrum, horeca) en indirecte effecten als gevolg van toename verkeer. Als aangetoond is dat voldaan is aan de standaardwaarden en anders de grenswaarden (onder voorwaarden), kan deze verkleuren naar groen. Geen geluidgevoelige gebouwen op deze locatie.
De ontwikkeling kan indirect wel gevolgen hebben voor de bestaande woningen als gevolg van de herinrichting van De Kwakel en de toename van het verkeer. Als aangetoond dat het geluidniveau voldoet, kan deze verkleuren naar groen Geen activiteiten in de omgeving die trillingen veroorzaken. De activiteiten uit deze ontwikkeling zullen ook geen trillingen veroorzaken op de bestaande woningen. Bodemfunctieklasse landbouw/natuur en aanwezigheid voormalige stortplaatsen. Mogelijke beperkingen voor bouwen en gebruiken, of saneringsplicht. Als aangetoond dat kwaliteit voldoet voor de beoogde functie verkleurt deze naar groen. Geen geurgevoelig gebouw. Het schetsplan veroorzaakt ook geen geur op omliggende geurgevoelige gebouwen. Stedelijke ontwikkeling in landelijk gebied, wel ter plaatse van bestaande stedelijke functie. Als gemotiveerd kan worden dat de ontwikkeling op deze locatie moet worden gerealiseerd, kan deze verkleuren naar groen. Voor archeologie geldt een onderzoeksplicht om eventuele waarden te beschermen. De locatie ligt binnen de aanwijzing voor erfgoed met uitzonderlijk universele waarden. Het betreft een ontwikkeling in het landelijk gebied. De gronden zijn in de huidige situatie echter al in gebruik voor stedelijke functies (bedrijven, tijdelijk opvang en wonen). Het is niet zeker dat de kernkwaliteiten niet aangetast worden.
Als aangetoond dat geen sprake is van een aantasting van de kernwaarde, kan deze verkleuren naar groen. Geen reserveringen voor toekomstig gebruik. Geen woningbouw Stedelijke ontwikkeling in aanwijzing landelijk gebied, wel ter plaatse van bestaande stedelijke functie.
Betreft geen woningbouwlocatie.
7
Kansen voor Wijdemeren? Planologische toets motie ‘Bouwen, het kan!’
Beschermd Landelijk Gebied (NNN)
Ligt buiten NNN maar ontwikkellocatie ligt wel in de directe nabijheid. In principe geen sprake van externe werking. Als aangetoond dat er geen sprake is van externe werking, kan deze verkleuren naar groen. Ligt binnen de aanwijzing Bijzonder provinciaal Landschap. Geen stedelijke ontwikkelingen toegestaan. Verordening geeft ruimte aan het provinciaal bestuur de grenzen aan te passen. Ligt binnen de aanwijzing voor erfgoed met uitzonderlijk universele waarden. Het betreft een ontwikkeling in het landelijk gebied. De gronden zijn in de huidige situatie echter al in gebruik voor stedelijke functies (bedrijven, tijdelijk opvang en wonen). Het is niet zeker dat de kernkwaliteiten niet aangetast worden. Als aangetoond dat geen sprake is van een aantasting van de kernwaarde, kan deze verkleuren naar groen. Verordening geeft ruimte aan het provinciaal bestuur de grenzen aan te passen. Ligt binnen aanwijzing stiltegebied verordening NH2022. Als aangetoond dat geluidniveau niet meer bedraagt dan LAeq, 24h=35 dB(A), kan deze verkleuren naar groen. Ligt in het landelijk gebied. Bij uitwerking van de plannen moet rekening gehouden worden met de vereisten ten aanzien van de ruimtelijke kwaliteitseisen. Als aangetoond is dat aan de voorwaarden wordt voldaan, kan deze verkleuren naar groen. Veel verstening en weinig ruimte voor water en groen.
Door duurzame materialen te gebruiken en energieneutraal/positief te bouwen wordt tegemoetgekomen aan beperking CO2. Als aangetoond dat voldaan wordt aan de vereisten van waterberging en voorkomen hittestress (zie ook samenhang met lokaal beleid), kan deze verkleuren naar groen. Ligt buiten de geluidzones, buiten de veiligheidszones en buiten de aanwijzing beperking bouwhoogte. Ligt buiten de aanwijzing regionale waterkering dan wel de beschermingszone.
Bijzonder provinciaal Landschap Erfgoederen van uitzonderlijk universele waarde
Stiltegebieden Ruimtelijke inpassing Landelijk gebied Klimaatadaptatie
Regionale luchthaven (Hilversum) Regionale waterkering en beschermingszone
2.2.4
Financiële toets
Het schetsontwerp voor deze locatie kent financiële risico’s. Het is een voormalige stortplaats en daarmee is het risico op hoge saneringskosten groot. Er is geen bodemonderzoek beschikbaar; zo’n type onderzoek kan inzicht geven in de risico’s en inschatting van kosten van de sanering. Dan is een betere risico-inschatting mogelijk. Op de locatie zijn weinig bestaande opstallen aanwezig. Er zijn daarom zeer beperkt sloopkosten voor bestaande opstallen. De boekwaarde is bekend. Tegelijk is deze locatie ook ingewikkeld omdat er nog meerdere aanpassingen moeten worden gedaan aan onder andere de infrastructuur in de omgeving. Het schetsplan gaat uit van een multifunctionele accommodatie. Het aantal te realiseren bvo’s en de contractvorming achter dit (maatschappelijk) vastgoed is onbekend. Er zijn weinig winstgevende onderdelen in een programma opgenomen. Tegelijk kan deze mogelijk met andere locaties worden vereffend. In basis zal deze exploitatie op zichzelf niet sluitend kunnen zijn.
2.2.5
Conclusie schetsplan voor locatie 2
Beoordelingsaspecten Beleid Omgevingsaspecten Juridisch kader
2.2.6
Beoordeling
Motivering/voorwaarde Strijdig met groot aantal van de gemeentelijke beleidsnota’s. Afwijken of aanpassen is politieke keuze. Aandacht voor verkeer, afstand woningen tot voorzieningen, klimaatadaptatie en welstand. Bodem, natuur, waterberging en energie kunnen showstoppers zijn waardoor deze toch rood kleurt. Er moet worden voldaan aan de instructieregels. Er zijn te veel aspecten met negatieve beoordeling.
Beoordeling locatie 2
De kansrijkheid van deze locatie is zeer klein. Op alle onderdelen scoort deze locatie negatief of overwegend negatief. Met name de instructieregels van de provincie en het rijk hebben invloed op de kansrijkheid. De ligging van de locatie ten opzichte van de omliggende natuur is hiervoor het meest bepalend. De locatie is van uit de planologische toets niet kansrijk voor herontwikkeling.
8
Kansen voor Wijdemeren? Planologische toets motie ‘Bouwen, het kan!’
2.3
Locatie 3: Schetsplan voor de scholen; Kortenhoef
2.3.1
Toets aan gemeentelijk beleid
Nota Nota Klimaatadaptatie Omgevingsvisie Wijdemeren 2040; groenblauwe parel in de metropoolregio
Beoordeling
Kernopgave A
Kernopgave B Kernopgave C Gebiedsopgave kernen en linten
Woonvisie Wijdemeren Economische agenda Mobiliteitsplan
Inhoudelijke ambities
Parkeernormen
Integraal beleidskader sociaal domein Integraal huisvestigingsplan Onderwijs 2024-2039
Energietransitie Welstandsnota
2.3.2
Motivering/voorwaarde Er is veel water in de omgeving. Bestaand groen tussen scholen wordt bebouwd. In het schetsplan lijkt geen ruimte voor water en groen, wel voor verstening. Als aangetoond dat voldaan wordt aan de vereisten, kan deze verkleuren naar groen. Inbreidingslocatie. Appartementen sluiten aan op behoefte. Vraag is of dichtheid past bij de kwaliteiten in de kern. Geen ruimte voor groen en water. Als aangetoond dat voldaan wordt aan de kwaliteitsnormen of bij besluit tot afwijken of bijstellen van het gemeentelijk beleid, kan deze verkleuren naar groen. Geen ontwikkellocatie focussend op ondernemerschap, maar op wonen en onderwijs. Bereikbaarheid is een zorg vanwege knelpunt Smidsbrug. Als knelpunt Smidsbrug opgelost is, kan deze verkleuren naar groen. Geen ontwikkeling in of naast natuur/landschap. Concentreren scholen geeft ruimte voor woningen, wat aansluit op de behoefte. Aandacht vereist voor verdichting, ruimte voor groen ruimte voor bewegen en oppervlakte schoolplein(en). Als meer ruimte voor groen ingepast kan worden of bij besluit tot afwijken of bijstellen van het gemeentelijk beleid, kan deze verkleuren naar groen. Ontwikkelingen van appartementen past bij behoefte. Aandacht voor verdeling categorieën (sociaal, midden, duur). Uitgegaan wordt van minimaal 30% sociaal en 30% duur. Het schetsplan raakt economische sector niet direct.
Rondom de school is veel fietsverkeer. Aandacht vereist voor verkeersveiligheid en het autoluwer maken van de omgeving. Snelheidsverlaging kan daarbij helpen. De capaciteit van de Smidsbrug is hier beperkend vanwege toename verkeer als gevolg van nieuwe woningen. Als aangetoond dat de situatie verkeersveilig is en dat knelpunt Smidsbrug is opgelost, kan deze verkleuren naar groen. Voor woningen zijn circa 83 parkeerplaatsen nodig. Voor de scholen is dat afhankelijk van het aantal lokalen. Het plan lijkt krap te voorzien in voldoende parkeren. Deels is dubbelgebruik van parkeerplaatsen mogelijk omdat de vraag voor parkeren bij woningen overdag kleiner is dan ‘s-avonds/’s-nachts. Voor de school is dat andersom. Aandacht vereist voor fietsparkeren. Als aangetoond dat voldoende parkeerplaatsen gerealiseerd worden, kan deze verkleuren naar groen. Scholen in de nabijheid van de woonomgeving van scholieren. Onduidelijk voor welke klasse er gebouwd wordt. Uitgangspunt is minimaal 30% sociaal en 30% duur. Voor beide scholen staat vernieuwbouw in IHP (2031 start bouw). Samengaan van scholen leidt tot kans op nieuwbouw en toepassen vereisten duurzaamheid en leidt tot kans op combineren met andere functies (kinderdagverblijf).
Voorziet het plan ook in flexibel gebruik van het gebouw? Is er voldoende ruimte voor schoolpleinen (2x)? Als gebouwen flexibel in te zetten zijn, of bij besluit tot afwijken of bijstellen van het gemeentelijk beleid, kan deze verkleuren naar groen. Geen nieuwe grote aansluitingen benodigd. Valt onder welstandsregiem: regulier regiem Land en gebiedsindeling Regulier regiem (behoud van samenhang binnen rijen en clusters, hoofdgebouwen gericht op openbare ruimte en bouwmassa’s zijn gevarieerd). Bij uitwerking van de plannen moet worden voldaan aan de vereisten van de welstandsnota.
Toets aan omgevingsaspecten
Aspect MER Verkeer en Vervoer
Beoordeling
Motivering/voorwaarde Beperkte omvang en binnenstedelijk. De bebouwing concentreert zich. Bepaalde functies blijven en woonfunctie komt erbij. Verdichting zal geen grote effecten meebrengen. De verkeersveiligheid in verband met fietsverkeer van en naar de scholen behoeft aandacht. Parkeren: behoefte circa 83 parkeerplaatsen voor de woningen + nog onbekend aantal voor de scholen. Onduidelijk of in de behoefte wordt voorzien. Bereikbaarheid: knelpunt Smidsbrug. Als aangetoond dat de knelpunten zijn opgelost, kan deze verkleuren naar groen.
9
Kansen voor Wijdemeren? Planologische toets motie ‘Bouwen, het kan!’
Geluid
Luchtkwaliteit Omgevingsveiligheid Bodem en ondergrond Water
Ecologie
Vanwege wegen, spoorwegen, industrie Vanwege milieubelastende activiteiten Vanwege luchtvaart
Geen spoorwegen of industrieterrein in de buurt. Omliggende wegen zijn of worden ingericht als 30 km/h (schoollocatie). De verwachting is dat er geen geluidhinder als gevolg van de omliggende wegen te verwachten is. Scholen in de nabijheid van nieuwe en bestaande woningen + indirecte effecten als gevolg van extra verkeer. Als aangetoond is dat wordt voldaan aan de geluidniveaus, verkleurd deze naar groen. Ligt buiten de geluidzones. Ligt buiten de aandachtsgebieden voor luchtkwaliteit en het schetsplan heeft ook geen effect op de aandachtsgebieden. Geen risicovolle inrichtingen of transportassen met aandachtsgebieden. Wel nieuwe (beperkt) kwetsbare gebouwen en terreinen. Ligt buiten de veiligheidszone. Bodemfunctieklasse Wonen. Ligt buiten grondwaterbeschermingsgebied. Ligt buiten regionale waterkering. Ligt buiten vaarweg. Geen ruimte voor waterberging. Als aangetoond dat aan de voorwaarden voor waterberging is voldaan, kan deze verkleuren naar groen. Ligt buiten en grenst niet aan N2000-gebied. Wel omvangrijke ontwikkeling. Toets of dit leidt tot een toename van stikstofdepositie. Als aangetoond dat er geen sprake is van toename stikstofdepositie, kan deze verkleuren naar groen. Ligt buiten de NNN. Er is geen sprake van externe werking. Ligt buiten de aanwijzing stiltegebied. Veldonderzoek is nodig om aanwezigheid en geschiktheid beschermde soorten vast te stelen.
Er wordt niet verwacht dat beschermde soorten hier tot een knelpunt zullen leiden. Als met onderzoek is aangetoond dat beschermde soorten in stand gehouden worden, kan deze verkleuren naar groen. Geen provinciaal monument of structuur.
Externe veiligheid Veiligheid vanwege luchtvaart Bodemkwaliteit Grondwaterbescherming Regionale waterkeringen Vaarwegen Waterberging N2000 NNN Stiltegebieden Beschermde soorten
Cultuurhistorie en archeologie
Provinciale monumenten en Provinciaal beschermde structuur Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde
Ligt binnen de aanwijzing Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde. Het betreft een ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied. De kernkwaliteiten zullen naar verwachting niet aangetast worden. Als aangetoond dat de kernkwaliteiten niet aangetast worden, kan deze verkleuren naar groen. Ligt buiten de aanwijzing voor Bijzonder provinciaal landschap. Ligt buiten de aanwijzing voor Landelijk Gebied/MRA.
Bijzonder provinciaal landschap Landelijk Gebied en MRA landelijk gebied Archeologie
Ligt binnen de aanwijzing Waarde – Archeologie 5 met een maximale verstoringsdiepte van 40 cm en een oppervlakte van 2.500 m2. Er geldt een onderzoeksplicht bij werkzaamheden op een grotere diepte of als de oppervlakte groter is. Als aangetoond is dat archeologische waarden niet worden verstoord, kan deze verkleuren naar groen. Ligt buiten de aanwijzing voor Bijzonder provinciaal landschap. Veel verstening en weinig ruimte voor water en groen. Door duurzame materialen te gebruiken en energieneutraal/positief te bouwen wordt tegemoetgekomen aan beperking CO2. Als aangetoond dat voldaan wordt aan de vereisten van waterberging en voorkomen hittestress (zie ook samenhang met lokaal beleid), kan deze verkleuren naar groen. Ligt buiten de aanwijzing voor hoogtebeperking.
Cultuurlandschappen Duurzaamheid en klimaatadaptatie
Overig
2.3.3
Vliegveld Hilversum en hoogtebeperkingen Energietransitie
Geen nieuw grote aansluitingen nodig.
Toets aan juridische regels
Regel Bestemmingsplan Ankeveen, Kortenhoef en Nieuw-Loosdrecht Instructieregels Rijk (Bkl)
Beoordeling
Externe veiligheid
Motivering/voorwaarde Bestemming is Maatschappelijk. Scholen samenvoegen kan. Nieuwe woningen zijn niet toegestaan. Als de planologische mogelijkheden worden aangepast, kan deze verkleuren naar groen. Geen risicovolle inrichtingen en geen transportassen voor gevaarlijke stoffen. Daarom geen 10-5 dan wel 10-6 contouren en geen aandachtsgebieden.
10
Kansen voor Wijdemeren? Planologische toets motie ‘Bouwen, het kan!’
Waterbelangen Luchtkwaliteit Geluid activiteiten
Geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen
Trillingen Bodemkwaliteit Geur Ladder duurzame verstedelijking Cultureel erfgoed en werelderfgoed
Instructieregels provincie (omgevingsverordening NH2022)
Behoud ruimte voor toekomstige functies Gebruik van bouwwerken Stedelijke ontwikkelingen
Kleinschalige woningbouwlocaties Beschermd Landelijk Gebied (NNN) Bijzonder provinciaal Landschap Erfgoederen van uitzonderlijk universele waarde Stiltegebieden Ruimtelijke inpassing Landelijk gebied Klimaatadaptatie
Regionale luchthaven (Hilversum) Regionale waterkering en beschermingszone
Geen primaire waterbelangen. De Waterschapsverordening moet worden betrokken bij verdere uitwerking van het plan. Als aangetoond wordt dat de belangen van de waterbeheerder zijn zeker gesteld, kan deze verkleuren naar groen. Ligt buiten de aandachtsgebieden voor luchtkwaliteit en het schetsplan heeft ook geen effect op de aandachtsgebieden Er zijn bestaande woningen in de omgeving. De samenvoeging van de scholen kan leiden tot andere geluidseffecten op die woningen. In het schetsplan is een korte afstand tussen de woningen en scholen. Als aangetoond is dat voldaan is aan de standaardwaarden en anders de grenswaarden (onder voorwaarden), kan deze verkleuren naar groen. Geluidaandachtsgebieden voor lokale wegen zijn nog niet inzichtelijk. De verwachting is dat de bestaande wegen geen onaanvaardbare geluidniveaus op de nieuwe woningen zullen veroorzaken. Wegen in de directe omgeving kennen ene snelheidsregiem van 30 km/h. De toename van woningen kan indirect geluideffecten veroorzaken door toename verkeer. Verwachting is echter dat het verkeer snel opgaat in het heersend verkeersbeeld en er geen sprake zal zijn van een toename van 1,5 dB(A). Geen sprake van activiteiten in de omgeving die trillingen veroorzaken. De activiteiten uit dit schetsplan zullen ook geen trillingen veroorzaken op de bestaande woningen. Bodemfunctieklasse Wonen.