Eindrapport Kansen voor Wijdemeren?
Tekst van het document
Kansen voor Wijdemeren? Planologische toets motie ‘Bouwen, het kan!’
:: miraf. stede/ik doe/pakken
:.
miraf. stedelijk doorpokken
Kansen voor Wijd emeren? Planologische toets motie ‘Bouwen, het kan!’
In opdracht van
Contactpersoon Status Datum Projectnummer Opsteller(s)
Gemeente Wijdemeren Postbus 190 1230AD LOOSDRECHT A. Bos Definitief 25 maart 2025 31 Maaike Winkel Annemarie Hatzman Fenne Geelhuijzen
Paraaf Kwaliteitscontrole
M’tfrïaScfouten
Paraaf Miraf
1 Wegastraat 29-31 2516AN Den Haag Postbus 177 2270 AD Voorburg info@miraf.nl www. mi raf. n 1
miraf. stedelhk doorpokken
t::.
rri 1 raf. stedelijk dooipoi ken
INHOUDSOPGAVE Aanleiding
1
1.1
Aanleiding
1
1.2
Reikwijdte
1
1.3
Algemene aandachtspunten
2
1.4
Beoordeling en weging van aspecten
3
2
Beoordeling van de SCHETSPLANNEN 2.1
Locatie 1: Schetsplan voor De Fuik; Kortenhoef
1 1
2.1.1
Toets aan gemeentelijk beleid
1
2.1.2
Toets aan omgevingsaspecten
2
2.1.3
Toets aan juridische regels
3
2.1.4
Financiele toets
4
2.1.5
Conclusie schetsplan voor locatie 1
4
2.1.6
Beoordeling locatie 1
4
2.2
Locatie 2: Schetspian voor de Gemeentewerf; Kortenhoef
5
2.2.1
Toets aan gemeentelijk beleid
5
2.2.2
Toets aan omgevingsaspecten
6
2.2.3
Toets aan juridische regels
7
2.2.4
Financiële toets
8
2.2.5
Conclusie schetsplan voor locatie 2
8
2.2.6
Beoordeling locatie 2
8
2.3
Locatie 3: Schetsplan voor de scholen; Kortenhoef
9
2.3.1
Toets aan gemeentelijk beleid
9
2.3.2
Toets aan omgevingsaspecten
9
2.3.3
Toets aan juridische regels
10
2.3.4
Financiële toets
12
2.3.5
Conclusie schetsplan voor locatie 3
12
2.3.6
Beoordeling locatie 3
12
2.4
Locatie 4: Schetsontwerp De Blijk; Nederhorst Den Berg
13
2.4.1
Toets aan gemeentelijk beleid
13
2.4.2
Toets aan omgevingsaspecten
14
2.4.3
Toets aan juridische regels
15
2.4.4
Financieletoets
16
2.4.5
Conclusie schetspian voor locatie 4
16
iv
rniraf. stede/ik drpokken
2.4.6 2.5
Locatie 5: Schetspian de sportvelden; Ankeveen
.16 17
2.5.1
Toets aan gemeentelijk beleid
17
2.5.2
Toets aan omgevingsaspecten
18
2.5.3
Toets aan Juridische regels
19
2.5.4
Financiëletoets
20
2.5.5
Conclusie schetsplan voor locatie 5
20
2.5.6
Beoordeling locatie 5
20
2.6
Locatie 6: Schetsplan De Tjalk; Loosdrecht
21
2.6.1
Toets aan gemeentelijk beleid
21
2.6.2
Toets aan omgevingsaspecten
21
2.6.3
Toets aan juridische regels
22
2.6.4
Financiële toets
23
2.6.5
Conclusie schetspian voor locatie 6
23
2.6.6
Beoordeling locatie 6
24
2.7
3
Beoordeling locatie 4
Locatie 7: Schetsplan Gemeentehuis; Loosdrecht
25
2.7.1
Toets aan gemeentelijk beleid
25
2.7.2
Toets aan omgevingsaspecten
25
2.7.3
Toets aan juridische regels
27
2.7.4
Financiëletoets
28
2.7.5
Conclusie locatie 7
28
2.7.6
Beoordeling locatie 7
28
Conclusie
29
3.1
Beoordeling kansrijkheid schetsontwerpen
29
3,2
Kansrijkheid vergroten locaties
30
v
Kansen voor Wijdemeren? Planologische toets motie ‘Bouwen, het kan!
1
AANLEIDING
1.1
Aanleiding
ru i raf.
stedhjkdoorpokken
In de raadsvergadering van 9 november 2023 heeft de voltallige gemeenteraad de door het CDA ingediende motie ‘Bouwen, het kan!’ aangenomen. Onderdeel van de motie is een bijlage waarin voor zeven locaties in de gemeente schetsplannen zijn weergegeven voor (woningbouw) ontwikkelingen. Alle locaties betreffen gemeentelijke gronden met gebouwen waar voorzieningen zijn ondergebracht die minimaal behouden moeten worden na de herontwikkeling; op dezelfde locatie of elders. De gemeenteraad heeft, met het aannemen van de motie het college de opdracht gegeven om de haalbaarheid van de schetsplannen te onderzoeken. Deze rapportage bevat de onderzoeksresultaten met de kansrijkheid per schetsplan. Aanvullend op de opdracht van de gemeenteraad heeft het college ook onderzocht wat de kansrijkheid is van de betreffende locaties bij een andere of aangepaste ontwikkeling.
1.2
Reikwijdte
Het onderzoek heeft zich gericht op het beoordelen van de planologische uitvoerbaarheid. Daarbij zijn de schetsplannen op een viertal beoordelingsgronden geanalyseerd: • het gemeentelijk beleid; • juridische kaders: omgevingsplan tijdelijk deel (voormalige bestemmingsplannen); o instructieregels Rijk; o instructieregels provincie; o • omgevingsaspecten (geluid, veiligheid, luchtkwaliteit, bodemkwaliteit, natuur, water, klimaatadaptatie etc); • het financiële risicoprofiel. Per beoordelingsgrond is, op basis van de beschikbare informatie, de kansrijkheid van de schetsplannen per locatie bepaald: • kansrijk (groen); • kansrijk, mits: inhoudelijke aanpassingen (geel); o politieke keuzes (oranje); o • niet kansrijk (rood). Omdat de bijlage bij de motie niet voldoende concreet is om alle aspecten gedetailleerd te kunnen beoordelen betreft dit onderzoek een gemotiveerde inschatting van de kansrijkheid van de ontwikkellocaties. Dat is met name bij de financiële analyse aan de orde. Dit betreft nadrukkelijk een kwalitatieve beoordeling. Essentiele informatie voor een kwantitatieve beoordeling ontbreekt, zoals het programma in m2 voor met name de voorzieningen (sporthal, theaterzalen, brandweer, scholen), de begrenzing en oppervlakte van het exploitatiegebied en de waarde van opstallen en boekwaarden.
Ook de kwaliteitseisen voor de voorzieningen zijn niet bekend, terwijl deze wel van invloed zijn op het bepalen van het financiële risicoprofiel van de schetsplannen. Bij de analyse is daarom voor het bepalen van het financiële risicoprofiel een inschatting van het bestaand aantal bvo’s gemaakt en een inschatting van de bvo’s in de
Kansen voor Wijdemeren? Planologische toets motie Bouwen, het kan!’
.
IT1 1 ra f. stede/’jkdoorpakken
schetspiannen. Dat geldt ook voor de sloopkosten, investeringen in openbare ruimte, bouw- en woonrijp maken en dergelijke. De aannames zijn gebaseerd op gemiddelden1 in Nederland. Aan de opbrengstenkant is in de basis uitgegaan van residuele grondwaardes. Maatschappelijke waarden zijn niet meegerekend en ook potentiële niet uit te geven kosten voor onder andere energielasten zijn niet meegenomen in de analyse (bijvoorbeeld omdat opbrengsten binnen de gemeentebegroting aan een ander doel wordt toegekend en dus aparte besluiten en procedures vraagt). Met bovengenoemden aannames is bekeken wat de kans zou kunnen zijn om te komen tot een financieel haalbaar plan. Het is gericht op de eerste check op een grondexploitatie en niet op een vastgoedexploitatie. De resultaten geven daarmee geen absolute zekerheid over de financiële haalbaarheid van de schetspiannen of locaties. Het geeft wel een indicatie van de kansrijkheid voor de ontwikkelingen afzonderlijk. Daarnaast zijn veel omgevingsaspecten pas goed te beoordelen op basis van een concreet plan. Aan de beoordeling van de schetsplannen zijn geen gebiedsonderzoeken voorafgegaan.
Dit zijn bijvoorbeeld een akoestisch onderzoek, een onderzoek naar stikstofdepositie, een bodemonderzoek of een verkeersonderzoek waarmee onderzocht wordt wat het effect van de ontwikkeling is op de omgeving 6f andersom en het effect van de omgeving op de ontwikkeling. Het is goed denkbaar dat woningbouw naast een drukke weg leidt tot geluidhinder. Anderson kan een nieuwe school in een bestaande woonomgeving ook leiden tot geluidhinder. Deze onderzoeken kunnen beter worden uitgevoerd als een ontwikkeling meer concreet is en een verdere uitwerking aan de orde is. Een wijziging van het programma of een andere plaatsing van gebouwen kan immers al van invloed zijn op de resultaten. Een beoordeling op basis van expert judgement past bij het detailniveau van de motie. Op basis hiervan kan verder beoordeeld worden of het zinvol is schetspian voor een locatie verder uit te werken en welke aspecten daarbij aandacht behoeven. Tot slot is de analyse gericht op de locaties afzonderlijk terwijl er een grote samenhang bestaat tussen een aantal locaties. Bijvoorbeeld omdat op de ene locatie voorzieningen worden weggehaald die op de andere locatie worden teruggebracht. Het algemene uitgangspunt is dat het aanbod aan voorzieningen ten minste gelijk moet zijn.
Dit betekent ook dat wanneer het schetsplan voor een locatie waar de voorziening terug moet komen niet kansrijk is, dat gevolgen heeft voor de kansrijkheid van het schetsontwerp op de locatie waar de voorziening nu gevestigd is. Dit blijkt niet direct uit de uitgevoerde analyse. Deze samenhang is met name aan de orde voor locaties 1, 2 (en in mindere mate 3) en de locaties 6 en 7. Op locatie 1 is in de huidige situatie een sporthal gevestigd die op locatie 2 wordt teruggebracht. Hetzelfde geldt voor de bibliotheek op locatie 6 die in het ontwikkelvoorstel op locatie 7 wordt teruggebracht.
1.3
Algemene aandachtspunten
Ondanks de enorme behoefte aan woningen is het niet eenvoudig nieuwe woningen te realiseren in Nederland. Enerzijds kan dat het gevolg zijn van de wettelijke beperkingen en de daarbij behorende onderzoeksverplichtingen, anderzijds spelen een aantal actuele thema’s een belangrijke rol. Ook bij ontwikkelingen in Wijdemeren. Energie levering Nieuwe woningen, maar ook andere voorzieningen als scholen, sporthallen en dergelijke hebben een aansluiting nodig op het energienet. Hiervoor gelden momenteel voor heel
1
Onder andere op basis van bouwkostenkompas
2
Kansen voor Wijdemeren? Planologische toets motie Bouwen, het kan!’
‘
.
fl1 1 ra f. stedebjkdojrooke
Nederland beperkingen. Het elektriciteitsnet in Nederland is namelijk overbelast. De leveranciers hebben te kennen gegeven selectief te moeten zijn met nieuwe aansluitingen. De congestie op het elektriciteitsnet wordt landelijk opgepakt. Onduidelijk is echter wanneer er meer ruimte beschikbaar komt om aansluitingen toe te voegen. Ook de beheerders van het elektriciteitsnet in Wijdemeren hebben aangegeven keuzes te moeten maken. Dat betekent momenteel dat aanvragen voor een grote aansluiting worden geweigerd en dat voor het honoreren van kleine aansluitingen, voor onder andere woningen, lange beslistermijnen gelden. Drinkwaterlevering Daarnaast liggen er opgaven vanwege de veranderingen in het klimaat. Door langere perioden van droogte en meer intensievere buien is de verwachting dat er drinkwatertekorten zullen ontstaan. Het drinkwaterbedrijf heeft ook Wijdemeren daarvoor gewaarschuwd. Er zijn algemene maatregelen genoemd om de verwachte tekorten aan te vullen maar vooralsnog zijn er geen concrete oplossingen. Met het toevoegen van nieuwe woningen of voorzieningen neemt de vraag naar drinkwater toe. Het is niet zeker dat aan de toenemende vraag kan worden voldaan. Dat heeft direct gevolgen voor de leveringszekerheid van drinkwater in de regio en ook binnen de gemeente.
Klimaatadaptatie Tegelijkertijd leidt klimaatsverandering ertoe dat er meer behoefte is aan groen en oppervlaktewater om hittestress te voorkomen en wateroverlast voor te zijn (water bergen en voorkomen van verdroging). Gezien de algemeen beperkte beschikbare ruimte, blijft er door de grotere hoeveelheid groen en oppervlaktewater minder ruimte over voor bijvoorbeeld woningen en moeten keuzes gemaakt worden over de dichtheid van schetspiannen (bijvoorbeeld minder woningen per hectare) en de mate waarin de openbare ruimte wordt verhard. Omgevingsverordening Ten slotte valt een aantal locaties binnen een in de omgevingsverordening aangewezen (beperkingen)gebied, waardoor stedelijke ontwikkelingen niet mogelijk zijn. Bijvoorbeeld het ‘bijzonder provinciaal landschap’ of ‘erfgoederen van uitzonderlijk universele waarde’. De verordening biedt ruimte om de begrenzingen van deze aanwijzingen aan te laten passen, met een gewijzigd besluit door het provinciaal bestuur. Dit is een lange en lastige route zonder zekere uitkomst. In dit rapport is daarom in alle gevallen waar dit speelt uitgegaan van een ‘niet kansrijke’ beoordeling voor de gronden die binnen een dergelijke aanduiding liggen.
1.4
Beoordeling en weging van aspecten
Niet alle beoordeelde aspecten zijn even zwaar meegewogen in de conclusie per beoordeeld scheptsplan op de betreffende locatie. De instructieregels wegen in de beoordeling het zwaarst. Aangezien de toets aan de omgevingsaspecten veelal door de instructieregels wordt ingegeven wegen ook de omgevingsaspecten zwaar mee bij de uiteindelijke beoordeling. De conclusies ten aanzien van het financiële risicoprofiel zijn niet doorslaggevend om eerdergenoemde redenen. Het gemeentelijke beleid tot slot bindt alleen het bevoegd gezag en kent geen directe werking voor derden. Het bevoegd gezag kan bepalen af te wijken van het eigen beleid of het beleid aan te passen. Deze aspecten wegen dan ook minder zwaar. Hetzelfde geldt voor het bestemmingsplan. Het planologisch kader kan aangepast worden door de gemeenteraad als dat nodig en wenselijk is. De waardering van deze aspecten leidt in geen geval tot de eindconclusie dat een schetspian niet kansrijk is.
3
Inhoudelijke ambities
Welstandsnota
Energietransitie
Integraal huisvestigingsplan Onderwijs 2024-2039
Integraal beleidskader sociaal domein
Parkeernormen
Economische agenda Mobiliteitsplan
Woonvisie Wijdemeren
Gebiedsopgave kernen en linten
Kernopgave C
Kernopgave B
Kernopgave A
Toets aan gemeentelijk beleid
Locatie 1: Schetspian voor De Fuik; Kortenhoef
BEOORDELING VAN DE SCHETSPLANNEN
Nota Nota Klimaatadaptatie Omgevingsvisie Wijdemeren 2040; groenblauwe parel in de metropoolregio
2.1.1
2.1
2
Kansen voor Wijdemeren? Planologische toets motie Bouwen, het kan”
—
..
Beoordeling
rriiraf.
Valt onder welstandsregiem: regulier regiem Land en gebiedsindeling Regulier regiem (behoud van samenhang binnen rijen en clusters. Hoofdgebouwen gericht op openbare ruimte. Bouwmassa’s zijn gevarieerd). Plannen voldoen aan de vereisten van de welstandsnota.
Motivering/voorwaarde Geen ruimte voor groen en water. Als aangetoond dat voldaan wordt aan de Vereisten. kan deze verkleuren naar groen. Inbreidingslocatie. Geen ruimte voor groen (klimaatadaptief, gezond, duurzaam). Sporthal verplaatsen (komt verder van de inwoners te liggen), woningen sluiten niet aan bij de behoefte (appartementen in plaats van grondgebonden). Dorps karakter door woningen met voortuinen wordt hier niet gevolgd. Ruimte voor ontmoeten vervalt (voorheen op de parkeerplaats ruimte voor kleine evenementen en ambulante handel). Als meer ruimte voor groen ingepast kan worden of bij besluit tot afwijken of bijstellen van het gemeentelijk beleid. kan deze verkleuren naar groen. Geen ontwikkellocatie focussend op ondernemerschap, maar op wonen. Bereikbaarheid problematisch vanwege Smidsbrug. Als knelpunt Smidsbrug opgelost is, kan deze verkleuren naar groen. Groen in de leefomgeving ontbreekt in het schetsplan. Als meer ruimte voor groen ingepast kan worden of bij besluit tot afwijken of bijstellen van het gemeentelijk beleid, kan deze verkleuren naar groen. Nieuwbouw in plaats van transformatie huidige woningvoorraad. Grondgebonden woningen voorzien niet primair in lokale behoefte. Sporthal verdwijnt uit de kern terwijl scholen deze gebruiken. Ruimte voor ontmoeten vervalt. Geen groen en water, oftewel geen aandacht voor klimaat adaptief ontwikkelen.
Bij besluit tot afwijken of bijstellen van het gemeentelijk beleid. kan deze verkleuren naar groen. Aanbod voor starters en doorstromers, maar geen ruimte voor senioren. Schetsplan gaat uit van grondgebonden woningen terwijl appartementen nodig zijn. Onduidelijk hoe verdeling categorieën is (sociaal, midden, duur). Uitgegaan wordt van verdeling met minimaal 30% sociaal en 30% duur. Als aantoonbaar aangesloten wordt bij lokale behoefte. kan deze verkleuren naar groen. Schetsplan raakt de economische sector niet direct. De verkeersgeneratie kan in de omgeving opgevangen worden. Knelpunt is echter de Smitsbrug. Die kan geen extra verkeer aan. Als knelpunt Smitsbrug is opgelost, kan deze verkleuren naar groen. Bestaand parkeerterrein vervalt. Waar gaan die parkeerplaatsen heen? 54 eengezinswoningen x 1,6 = 86.4 parkeerplaatsen benodigd. Voor de ontwikkeling lijken voldoende parkeerplaatsen beschikbaar. Maar kan parkeerterrein ten behoeve van buurtfuncties gemist worden? Als aangetoond dat parkeerterrein alleen ten behoeve van sporthal was en geen buurtfunctie heeft, kan deze verkleuren naar groen. Ruimte voor ontmoeten neemt af. Onduidelijk of woningen voor sociale klasse worden gebouwd. Uitgegaan wordt van minimaal 30%. Bij besluit tot afwijken of bijstellen van het gemeentelijk beleid, kan deze verkleuren naar groen. Het schetsplan heeft geen directe betrekking op onderwijs.
Indirect wel doordat de afstand tussen de basisschool en daaraan gekoppelde sportfunctie toeneemt, vanwege verplaatsing van de sporthal naar De Kwakel (schetsplan voor locatie 2). Uitgangspunt beleid is korte afstand tussen school en bijbehorende sportvoorziening. Betreft vraag naar normale aansluitingen.
j:
:1w
:
,
Bijzonder provinciaal landschap Landelijk Gebied en MRA landelijk gebied Archeologie
Provinciale monumenten en Provinciaal beschermde structuur Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde
Beschermde soorten
NNN Stiltegebieden
N2000
Waterberging
Vaarwegen
Externe veiligheid Veiligheid vanwege luchtvaart Bodemkwaliteit Grondwaterbescherming Regionale waterkeringen
Cultuurlandschappen Duurzaamheid en klimaatadaptatie
Cultuurhistorie en archeologie
Ecologie
Bodem en ondergrond Water
Luchtkwaliteit Omgevingsveiligheid
Geluid
Vanwege wegen, Spoorwegen, industrie Vanwege milieubelastende activiteiten Vanwege luchtvaart
Toets aan omgevingsaspecten
Aspect
2.1.2
Kansen voor Wijdemeren? Planologische toets motie ‘Boawen, het kan!
Beoordeling
‘
=
—
2
Ligt binnen de aanwijzing Waarde Archeologie S met een maximale verstoringsdiepte van 40 cm en een oppervlakte van 2.500 m2. Er geldt een onderzoeksplicht bij werkzaamheden op een grotere diepte of als de oppervlakte groter is, dus hier niet vereist. i “ buiten de aanwijzing voor Bijzonder provinciaal landschap. verstening en weinig ruimte voor water en groen. Door duurzame materialen te gebruiken en energieneutraal/positief te bouwen wordt tegemoetgekomen aan beperking C02. Als aangetoond dat voldaan wordt aan de vereisten van waterberging en voorkomen hittestress (zie ook samenhang met lokaal beleid), kan deze verkleuren naar groen.
gebied. De kernkwaliteiten zullen naar verwachting niet aangetast worden. Als aangetoond dat geen sprake is van een aantasting van de kernwaarde kan deze verkleuren naar groen. Ligt buiten de aanwijzing voor Bijzonder provinciaal landschap. Ligt buiten de aanwijzing voor Landelijk Gebied/MRA.
l LJt binnen de aanwijzing voor erfgoed met uitzonderlijk universele waarden. Het betreft een ontwikkeling in bestaand stedelijk
Ligt buiten de geluidzones. Ligt buiten de aandachtsgebieden voor luchtkwaliteit en het schetsplan heeft ook geen effect op de aandachtsgebieden. Geen risicovolle inrichtingen of transportassen met aandachtsgebieden. Wel nieuwe (beperkt) kwetsbare gebouwen en terreinen. Ligt buiten de veiligheidszones. Bodemkwaliteitsklasse Wonen. Ligt buiten het grondwaterbeschermingsgebied. Ligt buiten de regionale waterkeringen. Ligt buiten de vaarwegen. Geen ruimte voor waterberging. Als aangetoond dat aan de voorwaarden voor waterberging is voldaan. kan deze verkleuren naar groen. Ligt buiten en grenst niet aan een N2000 gebied. Het schetsplan van beperkte omvang. Toets of dit leidt tot een toename van stikstofdepositie. Als aangetoond dat er geen sprake is van toename stikstofdepositie, kan deze verkleuren naar groen Ligt buiten NNN. Er is in principe geen sprake van externe werking. Ligt binnen de aanwijzing stiltegebied verordening NH2022. Als aangetoond dat geluidniveau niet meer bedraagt dan LAeq, 24h=35 dB(A), kan deze verkleuren naar groen. Veldonderzoek is nodig om aanwezigheid en geschiktheid beschermde soorten vast te stelen. De verwachting is dat dit niet tot een knelpunt leidt welke de ontwikkelingen tegen zal houden. Als met onderzoek is aangetoond dat beschermde soorten in stand gehouden worden, kan deze verkleuren naar groen Geen provinciaal monument of structuur.
Motivering/voorwaarde Beperkte omvang. wel meer bebouwing/verharding. Effect verkeer en parkeren. De verkeersgeneratie kan in de omgeving opgevangen worden. Knelpunt is echter de Smitsbrug. Die kan geen extra verkeer aa:.Al: knelpunt Smitsbrug is opgelost, kan deze verkleuren naar groen Bestaand parkeerterrein vervalt. Waar gaan die parkeerplaatsen heen? 54 eengezinswoningen x 1,6 86,4 parkeerplaatsen be n Voor het schetsplan lijken voldoende parkeerplaatsen beschikbaar. Maar kan parkeerterrein ten behoeve van buurtfuncties gemist worden? Als aangetoond dat parkeerterrein alleen ten behoeve van sporthal was en geen buurtfunctie heeft, kan deze ! verkleuren naar groen. Geen spoorwegen en/of industrieterreinen in de omgeving. De omliggende wegen hebben een sterk lokaal karakter, waarvan geen geluidhinder te verwachten is. Geen milieubelastende activiteiten in de buurt. Het schetsplan bevat geen milieubelastende activiteiten.
rriraf.
01
E
0)
0.
0) -D 0)
0 0
-c
0 0 >
c
c
0) 03
c
fl3 0) 0)
D
c
(0 (0 0) (0
0) -D
E
-J
z
0
c
0)
c
0) 03 C0) >‘—
= ]
0)
‘0
0) >
03
0)
00)
0
c
>_c uj
31) 01 31) 31) L) 0
0
-D
c
(0 (0 0
2o
0) 0 =0
0)
0
Ç’l
Pinanciële toets
Regionale luchthaven (Hilversum) Regionale waterkering en bescherminoszone Ligt buiten de geluidzones, buiten de veiligheidszones en buiten de aanwijzing beperking bouwhoogte. Ligt buiten de aanwijzing regionale waterkering dan wel de beschermingszone.
;:j:;
rniraf.
Conclusie schetsplan voor locatie 1
Beoordeling locatie 1
.
“‘i’’:’
Beoordeling
Motivering/voorwaarde Strijdig met groot aantal van de gemeentelijke beleidsnota’s. Afwijken of aanpassen is politieke keuze. Aandacht voor sociaal domein, klimaatadaptatie en groen, verkeer en woningbouwbehoefte Let op: natuur, waterberging en energie kunnen showstopper zijn, waardoor deze toch rood kleurt. Moet aan instructieregels voldaan worden. Als aangetoond dat waterbelangen voldoende zijn behartigd, aangetoond dat de ontwikkeling voldoet aan de behoefte, aangetoond dat de kernwaarden van het erfgoed niet aangetast worden, voldaan wordt aan geluidniveau in de stiltegebieden en voldaan wordt aan de vereisten ten aanzien van klimaatadaptatie, kan deze verkleuren naar groen.
Het schetsontwerp voor deze locatie is, met een aantal aanpassingen, kansrijk te maken. Bij verdere uitwerking moet er aandacht zijn voor de instructieregels en de afwijkingen of wijziging van het gemeentelijk beleid. De locatie is van uit de planologische toets kansrijk voor herontwikkeling.
2.1.6
Omgevingsaspecten Juridisch kader
Beoordelingsaspecten Beleid
2.1.5
4
Dit schetsplan lijkt haalbaar te kunnen worden ontwikkeld. Er is bij deze beoordeling zo veel mogelijk aangesloten bij de beschikbare informatie of bij het beleid. Zo is de inbrengwaarde bepaald op basis van de boekwaarde. Er zijn weinig tot geen andere factoren die het schetsplan voor deze locatie tot een risico maakt vanuit financieel oogpunt. Voor het nieuwbouwprogramma is uitgegaan van een verhouding van 30% sociaal, 30% micidelduur en 40% Vrije sector, Op basis daarvan is een inschatting gemaakt van het aantal bvo’s en wat dat kan opbrengen. Verder is er gekeken naar de verhouding van uitgeefbaar, verhard oppervlakte en parkeerplaatsen ett. Er lijkt genoeg ruimte in de financiën om te kunnen sleutelen aan het ontwerp en met de beperkte risico’s die aanwezig lijken te zijn, is de review op de financiële toets positief.
2.1.4
1
Kansen voor Wijdemeren? Planologische toets motie Bouwen, het kanl’
4-
E
‘1)
0
c 4-. 1
0 ‘4L.
w G)
4-.
c
E w •0 1
0 0
0 0)
-D Q) 1) 0 ck)
4-,
0) 0)
-c
E
w
0) ‘0
0)
4-4
4.1 .0
0
0) 0
-J
CC
(-4 (-.1 1
—
E
c
> Gi
E
0
c
o,
cl) 0 1-
rt
F
t),
t),
-c
‘-t
D
c E t),
cl) 0
St
Financiële toets
.
1
Regionale luchthaven (Hilversum) Regionale waterkering en beschermingszone
Klimaatadaptatie
Ruimtelijke Inpassing Landelijk gebied
Stiltegebieden
Erfgoederen van uitzonderlijk universele waarde
Bijzonder provinciaal Landschap
Ligt buiten NNN maar ontwikkellocatie ligt wel in de directe nabijheid. In principe geen sprake van externe werking. Als aangetoond dat er geen sprake is van externe werking. kan deze verkleuren naar groen. Ligt binnen de aanwijzing Bijzonder provinciaal Landschap. Geen stedelijke ontwikkelingen toegestaan. Verordening geeft ruimte aan het provinciaal bestuurde grenzen aan te passen. Ligt binnen de aanwijzing voor erfgoed met uitzonderlijk universele waarden. Het betreft een ontwikkeling in het landelijk gebied. De gronden zijn in de huidige situatie echter al in gebruik voor stedelijke functies (bedrijven, tijdelijk opvang en wonen). Het is niet zeker dat de kernkwaljteiten niet aangetast worden. Als aangetoond dat geen sprake is van een aantasting van de kernwaarde, kan deze verkleuren naar groen. Verordening geeft ruimte aan het provinciaal bestuurde grenzen aan te passen. Ligt binnen aanwijzing stiltegebied verordening NH2022. Als aangetoond dat geluidniveau niet meer bedraagt dan LAeq. 24h=35 dB(A), kan deze verkleuren naar groen. Ligt in het landelijk gebied. Bij uitwerking van de plannen moet rekening gehouden worden met de vereisten ten aanzien van de ruimtelijke kwaliteitseisen. Als aangetoond is dat aan de voorwaarden wordt voldaan. kan deze verkleuren naar groen. Veel verstening en weinig ruimte voor water en groen.
Door duurzame materialen te gebruiken en energieneutraal/positief te bouwen wordt tegemoetgekomen aan beperking C02. Als aangetoond dat voldaan wordt aan de vereisten van waterberging en voorkomen hittestress (zie ook samenhang met lokaal beleid). kan deze verkleuren naar groen. Ligt buiten de geluidzones. buiten de veiligheidszones en buiten de aanwijzing beperking bouwhoogte. Ligt buiten de aanwijzing regionale waterkering dan wel de beschermingszone.
Conclusie schetsplan voor locatie 2
Beoordeling locatie 2
.
Beoordeling
Motivering/voorwaarde Strijdig met groot aantal van de gemeentelijke beleidsnota’s, Afwijken of aanpassen is politieke keuze. Aandacht voor verkeer, afstand woningen tot voorzieningen, klimaatadaptatie en welstand. Bodem, natuur, waterberging en energie kunnen showstoppers zijn waardoor deze toch rood kleurt. Er moet worden voldaan aan de instructieregels. Er zijn te veel aspecten met negatieve beoordeling.
De kansrijkheid van deze locatie is zeer klein. Op alle onderdelen scoort deze locatie negatief of overwegend negatief. Met name de instructieregels van de provincie en het rijk hebben invloed op de kansrijkheid. De ligging van de locatie ten opzichte van de omliggende natuur is hiervoor het meest bepalend. De locatie is van uit de planologische toets niet kansrijk voor herontwikkeling.
2.2.6
1 omgevingsaspecten Juridisch kader
oordelingsaspecten Beleid
2.2.5
Het schetsontwerp voor deze locatie kent financiele risico’s. Het is een voormalige stortplaats en daarmee is het risico op hoge saneringskosten groot. Er is geen bodemonderzoek beschikbaar; zon type onderzoek kan inzicht geven in de risico’s en inschatting van kosten van de sanering. Dan is een betere risico.inschatting mogelijk. Op de locatie zijn weinig bestaande opstallen aanwezig. Er zijn daarom zeer beperkt sloopkosten voor bestaande opstallen. De boekwaarde is bekend. Tegelijk is deze locatie ook ingewikkeld omdat er nog meerdere aanpassingen moeten worden gedaan aan onder andere de infrastructuur in de omgeving. Het schetsplan gaat uit van een multifunctionele accommodatie. Het aantal ce realiseren bvo’s en de contractvorming achter dit (maatschappelijk) vastgoed is onbekend. Er zijn weinig winstgevende onderdelen in een programma opgenomen. Tegelijk kan deze mogelijk met andere locaties worden vereffend. In basis zal deze exploitatie op zichzelf niet sluitend kunnen zijn.
2.2.4
r
Beschermd Landelijk Gebied (NNN)
Kansen voor Wijdemeren’ Planologische toets niotie Bouwen, het kanr
Inhoudelijke ambities
Kernopgave C Gebiedsopgave kernen en linten
Kernopgave B
Toets aan omgevingsaspecten
Verkeer en Vervoer
Aspect MER
2.3.2
Welstandsnota
Energietransitie
Integraal huisvestigingsplan Onderwijs 20242039
Integraal beleidskader sociaal domein
Parkeernormen
Economische agenda Mobiliteitsplan
Woonvisie Wijdemeren
Omgevingsvisie Wijdemeren 2040; groenblauwe parel in de metropoolregio
Kernopgave A
Toets aan gemeentelijk beleid
Locatie 3: Schetsplan voor de scholen; Kortenhoef
Nota Nota Klimaatadaptatie
2.3.1
2.3
Kansen voor Widemeres? Planologische toets motie ‘Bouwen, het kool’
Beoordeling
Beoordeling
rriiraf.
Motivering/voorwaarde Beperkte omvang en binnenstedelijk. De bebouwing concentreert zich. Bepaalde functies blijven en woonfunctie komt erbij. Verdichting zal geen grote effecten meebrengen. De verkeersveiligheid in verband met fietsverkeer van en naar de scholen behoeft aandacht. Parkeren: behoefte circa 83 parkeerplaatsen voor de woningen + nog onbekend aantal voor de scholen. Onduidelijk of in de behoefte wordt voorzien. Bereikbaarheid: knelpunt Smidsbrug. Als aangetoond dat de knelpunten zijn opgelost, kan deze verkleuren naar groen.
Valt onder welstandsregiem: regulier regiem Land en gebiedsindeling Regulier regiem (behoud van samenhang binnen rijen en clusters, hoofdgebouwen gericht op openbare ruimte en bouwmassa’s zijn gevarieerd). Bij uitwerking van de plannen moet worden voldaan aan de vereisten van de welstandsnota.
9
Motivering/voorwaarde Er is veel water in de omgeving. Bestaand groen tussen scholen wordt bebouwd. In het schetsplan lijkt geen ruimte voor water en groen, wel voor verstening. Als aangetoond dat voldaan wordt aan de vereisten, kan deze verkleuren naar groen. Inbreidingslocatie. Appartementen sluiten aan op behoefte. Vraag is of dichtheid past bij de kwaliteiten in de kern. Geen ruimte voor groen en water. Als aangetoond dat voldaan wordt aan de kwaliteitsnormen of bij besluit tot afwijken of bijstellen van het gemeentelijk beleid. kan deze verkleuren naar groen. Geen ontwikkellocatie focussend op ondernemerschap, maar op wonen en Onderwijs. Bereikbaarheid is een zorg vanwege knelpunt Smidsbrug. Als knelpunt Smidsbrug opgelost is, kan deze verkleuren naar groen. Geen ontwikkeling in of naast natuur/landschap. Concentreren scholen geeft ruimte voor woningen, wat aansluit op de behoefte. Aandacht vereist voor verdichting, ruimte voor groen ruimte voor bewegen en oppervlakte schoolplein(en). Als meer ruimte voor groen ingepast kan worden of bij besluit tot afwijken of bijstellen van het gemeentelijk beleid, kan deze verkleuren naar groen. Ontwikkelingen van appartementen past bij behoefte. Aandacht voor verdeling categorieen (sociaal, midden, duur). Uitgegaan wordt van minimaal 30% sociaal en 30% duur. Het schetsplan raakt economische sector niet direct.
Rondom de school is veel fietsverkeer. Aandacht vereist voor verkeersveiligheid en het autoluwer maken van de omgeving. Snelheidsverlaging kan daarbij helpen. De capaciteit van de Smidsbrug is hier beperkend vanwege toename verkeer als gevolg van nieuwe woningen. Als aangetoond dat de situatie verkeersveilig is en dat knelpunt Smidsbrug is opgelost, kan deze verkleuren naar groen. Voor woningen zijn circa 83 parkeerplaatsen nodig. Voor de scholen is dat afhankelijk van het aantal lokalen. Het plan lijkt krap te voorzien in voldoende parkeren. Deels is dubbelgebruik van parkeerplaatsen mogelijk omdat de vraag voor parkeren bij woningen overdag kleiner is dan ‘s-avondsj’s-nachts. Voor de school is dat andersom. Aandacht vereist voor fietsparkeren. Als aangetoond dat voldoende parkeerplaatsen gerealiseerd worden, kan deze verkleuren naar groen. Scholen in de nabijheid van de woonomgeving van scholieren. Onduidelijk voor welke klasse er gebouwd wordt. Uitgangspunt is minimaal 30% sociaal en 30% duur. Voor beide scholen staat vernieuwbouw in IHP (2031 start bouw). Samengaan van scholen leidt tot kans op nieuwbouw en toepassen vereisten duurzaamheid en leidt tot kans op combineren met andere functies (kinderdagverblijf).
Voorziet het plan ook in flexibel gebruik van het gebouw? Is er voldoende ruimte voor schoolpleinen (2x(? Als gebouwen flexibel in te zetten zijn, of bij besluit tot fwijken of bijstellen van het gemeentelijk beleid, kan deze verkleuren naar groen. Geen nieuwe grote aansluitingen benodigd.
::‘
(u
0
-c u t,,
-c
0 CC
Ot)
co
Financiële toets
fl1 ra f.
Conclusie schetsplan voor locatie 3
Beoordeling locatie 3
Beoordeling
Motivering/voorwaarde Strijdig met groot aantal van de gemeentelijke beleidsnota’s. Afwijken of aanpassen is politieke keuze. Aandacht voor verkeer, klimaatadaptatie en groen. Natuur, waterberging en energie kunnen showstoppers zijn, waardoor dit toch rood kleurt. Er moet aan de instructieregels worden voldaan. Als aangetoond dat waterbelangen voldoende zijn meegenomen. de geluidniveaus als gevolg van de scholen op de (nieuwe) omgeving aanvaardbaar zijn. de kernwaarden van het erfgoed niet worden aangetast en voldaan wordt aan de vereisten ten aanzien van klimaatadaptatie, kan deze verkleuren naar groen.
12
De ontwikkeling van deze locatie is kansrijk. Er moet echter wel aandacht zijn voor het programma in relatie tot de behoefte van de scholen en de financiële uitvoerbaarheid. Het doorschuiven van de herontwikkeling van deze locatie in de tijd draagt ook bij aan het verlagen van het financiële risico. Bij de uitwerking is aandacht vereist voor voor de instructieregels en de afwijkingen of wijziging van het gemeentelijk beleid. De locatie is van uit de planologische toets kansrijk voor herontwikkeling.
2.3.6
Omgevingsaspecten Juridisch kader
Beoordelingsaspecten Beleid
2.3.5
Voor het bepalen van het financiële risicoprofiel van dit schetsplan is gekeken naar de bouw van nieuwe scholen, maar ook zaken als de tijdelijke huisvesting van de scholen. De inbrengwaarde van de bestaande scholen is niet inzichtelijk. Wel is bekend dat de scholen technisch een update kunnen gebruiken, maar in basis voldoende ruimte hebben voor het aantal kinderen. De scholen zijn nog niet afgeschreven. Daarmee kan deze locatie op termijn (puur vanuit financieel oogpunt) interessant worden, met name wanneer de scholen bijna zijn afgeschreven, maar voor de korte termijn financieel een groter risicoprofiel kent. Bij de beoordeling is uitgegaan van eenzelfde schoolprogramma als op dit moment aanwezig. Voor het nieuwbouw-woningbouwprogramma is het uitgangspunt 30% sociaal en 20% middelduur en 50% vrije sector. Een verschuiving naar ander een programma met meer grondgebonden of dure appartementen zou het financieel haalbaarder kunnen maken. De lokale woningbehoefte geeft echter wel aan dat erjuist behoefte is aan betaalbare appartementen. Maatschappelijke baten zijn hierin niet beschouwd.
2.3.4
Kansen voor Wijderneren? PIanoiogsche toets motie ‘Bouwen, het kant’
“
Inhoudelijke ambities
Integraal huisvestigingsplan Onderwijs 2024-2039
Energietransitie
-
Gebiedsopgave kernen en linten
Kernopgave C
Kernopgave B
Integraal beleidskader sociaal domein
Parkeernormen
Mobiliteitsplan
Economische agenda
Woonvisie Wijdemeren
Omgevingsvisie Wijdemeren 2040; groenblauwe parel in de metropoolregio
Kernopgave A
Toets aan gemeentelijk beleid Beoordeling
Locatie 4: Schetsontwerp De Blijk; Nederhorst Den Berg
Nota Nota Klimaatadaptatie
2.4.1
2.4
KanscO voor Wijderneren? Planoiognche wets motie Bouwen, het kan’
.
13
Motivering/voorwaarde Veel water aanwezig in de directe omgeving. Het schetsplan lijkt geen ruimte te bieden aan groen en water. Als aangetoond is dat voldaan wordt aan de vereisten, kan deze verkleuren naar groen. Ontwikkeling op inbreidingsiocatie. Het programma is te intensief, er worden te massale bouwblokken ontworpen en uitgegaan van een te stedelijk karakter. De natuur in de directe omgeving wordt afgeschermd voor de omwonenden. Er is weinig groen en water. De ruimte voor ontmoeten en bewegen vervalt. Het combineren van functies vraagt om zorgvuldige afstemming in verband met een gezond woon- en leefklimaat (geluid, licht etc.). Als dichtheid om laag kan. er meer ruimte is voor groen, er doorzichten naar het landschap blijven en een gezond en veilige leefomgeving is verzekerd, of bij besluit tot afwijken of bijstellen van het gemeentelijk beleid. kan deze verkleuren naar groen. Het gaat hier om het concentreren van voorzieningen wat de bereikbaarheid van recreatieve mogelijkheden (sport, café, toneel) vergroot. Toegangsweg tot de locatie is echter een knelpunt. Als knelpunt opgelost is. kan deze verkleuren naar groen. Ontwikkeling naast natuur/landschap. Dit is nu zichtbaar voor omwonenden, maar wordt met het schetspian beperkt.
Bij meer doorzichten én als aangetoond dat natuur/landschap niet wordt aangetast, of bij besluit tot afwijken of bijstellen van het gemeentelijk beleid, kan deze verkleuren naar groen. Bestaand groen wordt versteend. Behoorlijke verdichting. Aandacht vereist voor afstemming tussen voorzieningen en wonen in relatie tot gezonde en veilige woon- en leefomgeving. Afronding van de kern, dus zorgvuldige stedenbouw gewenst. Hoogbouw kan, maar let : op landschap/natuur. Let op verkeersveiligheid. Combineren school en brandweer vraagt om extra aandacht verkeersveiligheid vanwege schoolgaand verkeer. Als aangetoond dat is het programma stedenbouwkundig aanvaardbaar, landschappelijk verantwoord en (verkeers)veilig is en er sprake is van een gezond en veilig woon- en leefklimaat, of bij besluit tot afwijken of bijstellen van het gemeentelijk beleid. kan deze verkleuren naar groen. Appartementen passen bij behoefte. Aandacht vereist voor verdeling categorieën (sociaal, midden, duur). Uitgegaan wordt van minimaal 30% sociaal en 30% duur. Bereikbaarheid is aandachtspunt. Toegangsweg is problematisch. Als bereikbaarheid is zeker opgelost. kan deze verkleuren naar groen. Toegangsweg tot de locatie is problematisch. Uitrukpost brandweer in combinatie met school vraagt om aandacht voor verkeersveiligheid. Aandacht vereist voor oversteekbaarheid Nieuw Overmeerseweg.
Als aangetoond dat de Situatie verkeersveilig is en de bereikbaarheid is opgelost. kan deze verkleuren naar groen. Het bestaande parkeerterrein vervalt. Waar komt die capaciteit terug? Vervult het terrein nu een functie in cle buurt en is die capaciteit dan in de toekomst ook nodig? Aanvullend parkeren nodig voor nieuwe woningen, Let op stallen van fietsen bij de school en sporthal. Snelle berekening parkeren is circa 90 extra parkeerplaatsen voor de woningen. Voor de andere functies nog geen beeld. Dat is afhankelijk van oppervlakte per functie. Deels dubbelgebruik mogelijk (‘s-avonds wonen en overdag voor de overige functies). Als aangetoond dat voldoende parkeerplaatsen gerealiseerd worden, kan deze verkleuren naar groen. Voorzieningen geclusterd in de kern. Afstand tot doelgroepen beperkt. Blijft KDV op de locatie? Dan doorstroommogelijkheden kinderdagverblijf en basisschool. Onduidelijk voor welke klasse er gebouwd wordt. Uitgangspunt is minimaal 30% sociaal en 30% duur. Als woningen ook voor Sociale klasse zijn. kan deze verkleuren naar groen. Combineren school met andere functies in het in hetzelfde gebouw of in de nabijheid. Het IHP gaat uit van samenvoeging Warinschool en Meester Kremerschool op één locatie (start 2027). Aandacht vereist voor tijdelijke huisvesting want daar lijkt het schetsplan niet in te voorzien. Als het om vernieuwbouw gaat van beide scholen.
kan deze verkleuren naar groen. Geen ruimte op het elektriciteitsnet. Als blijkt dat geen nieuwe grote aansluitingen benodigd zijn. kan deze verkleuren naar groen, rekening houdend met de duurzaamheidsdoelstellingen.
: miraf.
‘
Cultuurhistorie en archeologie
Ecologie
Provinciale monumenten en Provinciaal beschermde structuur
Beschermde soorten
Stiltegebieden
NNN
N2000
Bodem en ondergrond Water
Vanwege luchtvaart
Vanwege milieubelastende activiteiten
Externe veiligheid Veiligheid vanwege luchtvaart Bodemkwaliteit Grondwaterbescherming Regionale waterkeringen Vaarwegen Waterberging
Luchtkwaliteit Omgevingsveiligheid
Geluid
Verkeer en Vervoer
Vanwege wegen. spoorwegen, industrie
Toets aan omgevingsaspecten
Aspect MER
2.4.2
Welstandsnota
Kansen voor W,idemeren? Planologische toets motie Boumen, het kan’
1
w:
Beoordelin9
14
Motiveringivoorwaarde Omvangrijke ontwikkeling met grote impact op de omgeving. Het grenst aan een N2000 gebied. Het schetsplan zorgt voor toename bebouwing. De bereikbaarheid is een aandachtspunt. Aangetoond moet worden dat deze aspecten niet leiden tot een mer beoordeling. Dan kan deze verkleuren naar groen. Verkeersgeneratie circa 300 extra motorvoertuigen per etmaal (84 woningen a 2,5 verkeersbewegingen). Knelpunt verkeersveiligheid: school en brandweer naast elkaar. Knelpunt bereikbaarheid: toegangsweg is problematisch. Als aangetoond dat de knelpunten zijn opgelost. kan deze verkleuren naar groen. Geen spoorwegen of industrieterreinen in de buurt. Aangrenzende weg (Nieuw Overmeerseweg( heeft een verkeersfunctie. Uit de verkeerstellingen voor Wijdemeren is op te maken dat op de Dammerweg (ten noorden van de ontwikkellocatie) circa 4.000 mvt/etmaal rijden. Week en werkdagen maken daarbij geen groot verschil. Een dergelijke intensiteit én de afstand van de nieuwe woningen tot deze week (circa 80 meter) draagt bij aan de verwachting dat de geluidsnormen niet worden overschreden en anders is dit met maatregelen op te lossen. Vereist om bestaande woningen in de omgeving te toetsen aan geluidseffecten als gevolg van de ontwikkeling zelf (sporthal, 1 gezondheidscentrum, zalen, horeca) en indirecte effecten als gevolg van toename verkeer.
Let op effect brandweer en andere voorzieningen in combinatie wonen. In de omgeving mogelijkheid voor 2 kleine bedrijfsbestemmingen (passend in funttiemenging). : De afstand tot de bestemmingsvlakken is voldoende groot dus daar is geen beperking van te verwachten. Als aangetoond is dat voldaan wordt aan de normen en sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. kan deze verkleuren naar groen. Ligt buiten de geluidzones. Ligt buiten de aandachtsgebieden voor luchtkwaliteit. Het schetspian heeft geen effett op de aandachtsgebieden. Geen risicovolle inrichtingen of transportassen met aandachtsgebieden. Wel nieuwe (beperkt) kwetsbare gebouwen en terreinen. Ligt buiten de veiligheidszones. Bodemkwaliteitsklasse Wonen. Ligt buiten grondwaterbeschermingsgebied. Ligt buiten regionale waterkering. Ligt buiten vaarweg. Geen ruimte voor waterberging. Als aangetoond dat aan de voorwaarden voor waterberging is voldaan, kan deze verkleuren naar groen. Ligt buiten N2000.gebied. Er is wel sprake van toename van verkeer. met route langs N2000 gebied. Toets of dit leidt tot een toename van stikstofdepositie. Als aangetoond is dat er geen toename van stikstofdepositie plaatsvindt. kan deze verkleuren naar groen. Ligt buiten NNN maar locatie grenst er wel aan. In principe geen sprake van externe werking.
Als aangetoond dat er geen sprake is 1 , van externe werking, kan deze verkleuren naar groen. Ligt binnen de aanwijzing voor stiltegebied. Als aangetoond dat geluidniveau niet meer bedraagt dan LAeq. 24h=35 dB(A). kan deze verkleuren naar groen. Veldonderzoek is nodig om aanwezigheid en geschiktheid beschermde soorten vast te stelen. Gezien de ligging is kans op aanwezigheid beschermde soorten niet uitgesloten. Huidig gebruik (sporthal en parkeerterrein) geeft geen gunstige habitatvoorwaarden. Als met onderzoek is aangetoond dat beschermde Soorten in stand gehouden worden. kan deze verkleuren naar groen. Geen provinciaal monument of structuur.
Valt onder welstandsregiem: bijzonder regiem Land en gebiedsindeling; bijzonder regiem. (Aandacht voor zorgvuldige architectonische uitwerking en materialisering. Hoofdgebouwen moeten gericht zijn op de belangrijkste weg. Doorzichten moeten behouden blijven en waar mogelijk versterkt.). In het schetsplan is sprake van gevarieerde bouwmassa’s met in de basis een onderlaag en 2 daarop gelegen bouwlagen. De gebouwen zijn grote massa’s, met flinke hoogte en zonder doorzichten. Als aangetoond dat voldaan wordt aan de vereisen van het welstandbeleid of bij besluit tot afwijken of bijstellen van het gemeentelijk beleid, kan deze verkleuren naar groen.
mraf.
L1
(t
t,,
G) t’)
t’)
-c
t) t,,
:3 rO t,,
Q) ‘:3 1— rt t’1
Hnanciële toets
Ligt buiten de aanwijzing voor Bijzonder provinciaal landschap. Grenst er wel aan. Aandacht vereist voor kwalitatieve Inpassing. Ligt binnen aanwijzing Erfgoederen van uitzonderijk universele waarde. Het betreft een ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied maar wel aan de rand van het beschermd landschap. Naar verwachting zal niet kunnen worden aangetoond dat de kernkwaliteiten niet worden aangetast. Verordening geeft ruimte aan het provinciaal bestuurde grenzen aan ce passen. Ligt binnen de aanwijzing voor stiltegebied. Als aangetoond dat geluidniveau niet meer bedraagt dan LAeq. 24h=35 dB(A), kan e verkleuren naar groen. n ontwikkeling in landelijk gebied. Veel verstening en weinig ruimte voor water en groen. Door duurzame materialen te gebruiken en energieneutraal/positief te bouwen wordt tegemoetgekomen aan beperking C02. Als aangetoond dat voldaan wordt aan de vereisten van waterberging en voorkomen hittestress (zie ook samenhang met lokaal beleid), dan kan de locatie verkleuren naar groen. Ligt buiten de geluidzones, buiten de veiligheidszones en buiten de aanwijzing beperking bouwhoogte. Ligt buiten de aanwijzing regionale waterkering dan wel de beschermingszone.
miraf.
Conclusie schetsplan voor locatie 4
Beoordeling locatie 4
1
Beoordeling
Motivering/voorwaarde Strijdig met groot aantal van de gemeentelijke beleidsnota’s. Afwijken of aanpassen is politieke keuze. Aandacht voor verkeer, intensiviteit van het_schetsplan,_groen,_woon- en leefklimaat,_klimaatadapcatie,_sociaal domein en welstand. 1 Geluid, waterberging, natuur, cultuurlandschap en energie kunnen een showstopper zijn waardoor deze rood kleurt. Er moet worden voldaan aan de instructieregels. Stedelijke ontwikkeling in cultureel landschap is niet toegestaan. Eventueel kan provincie gevraagd worden de begrenzing aan te passen. Dan moet daarnaast nog aangetoond worden dat de waterbelangen voldoende zijn meegenomen, er wordt voldaan aan een aanvaardbaar geluidniveau bij de woningen en in het stiltegebied en er voldaan wordt aan de vereisten ten aanzien van klimaatadaptatie. Dan kan deze verkleuren naar groen.
16
De kansrijkheid van deze locatie is niet zo groot. Dit is met name veroorzaakt door de strijdigheid met de instructieregels. Dat wordt onder andere bepaald door de provinciale verordening die het aangrenzende gebied een beschermde status geeft, wat gevolgen heeft voor de ontwikkelmogelijkheden van deze locatie. Ook de strijdigheid van het gemeentelijk beleid is daar deels aan gerelateerd. Met het uitgangspunt om de bestaande voorzieningen te behouden, zal het financiële profiel in alle gevallen relatief groot blijven. De locatie is van uit de planologische toets beperkt kansrijk voor herontwikkeling.
2.4.6
Omgevingsaspecten Juridisch kader
Beoordelingsaspecten Beleid
2.4.5
Voor de beoordeling van het financiële risicoprofiel is met veel aannames gewerkt. De brandweerkazerne is in 2010 vernieuwd; toch is er wel om nieuwbouw gevraagd. De school heeft een normatieve overcapaciteit, maar het gebouw zelf is wel in slechte staat. Daarom is aangenomen dat de boekwaardes niet heel hoog meer zijn. Vanuit cultuurhistorie is dit een moeilijk te ontwikkelen locatie en daarmee kent het ook een financieel risico. Lagere bebouwing betekent waarschijnlijk een minder groot programma en daarmee lagere opbrengsten. Het schetsplan bevat daarentegen aan de kostenkant een behoorlijk deel (maatschappelijke) voorzieningen. Het schetsplan voor deze locatie kent een hoog risicoprofiel.
2.4.4
Regionale luchthaven (Hilversum) Regionale waterkering en beschermingszone
Ruimtelijke inpassing Landelijk gebied Klimaatadaptatie
Stiltegebieden
Bijzonder provinciaal Landschap Erfgoederen van uitzonderlijk universele waarde
Kansen voor Wijdemeren? Planologische toets motie Bouwen, het kanl’
w w
>
4I
0
0’.? 0
II
4.:
E
1) ci
ii)
vi
c iii
E
0
c vi
L)
0 CO
4
E
t1
‘ii
m
t, D
c vi
0
Financiële toets
Ligt binnen aanwijzing Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde. Het betreft een ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied, aan de rand van het beschermde landschap. Naar verwachting zal niet kunnen worden aangetoond dat de kernkwaliteiten niet worden aangetast. Verordening geeft ruimte aan het provinciaal bestuur de grenzen aan te passen. Ligt deels binnen de aanwijzing Stiltegebied. Als aangetoond dat geluidniveau niet meer bedraagt dan LAeq, 24h=35 dB(A), kan deze verkleuren naar groen. Geen ontwikkeling in landelijk gebied. Veel verstening en weinig ruimte voor water en groen. Door duurzame materialen te gebruiken en energieneutraal/positief te bouwen wordt tegemoetgekomen aan beperking C02. Als aangetoond dat voldaan wordt aan de vereisten van waterberging en ‘eStress(zie ook samenhang met lokaal beleid) kan de locatie verkleuren naar groen. leluidzones, buiten de veiligheidszones en buiten de aanwijzing benerkinct bctuwhooate. buiten i aanwijzing regionale waterkering dan wel de beschermingszone.
miraf.
Conclusie schetsplan voor locatie 5
Beoordeling locatie 5
.:Çjj
Beoordeling
Motivering/voorwaarde het schetsplan is in strijd met een deel van het gemeentelijk beleid. Kunstgrasvelden zijn ongunstig voor hittestress en mogelijk andere gezondheidsaspecten. Afwijken of aanpassen is politieke keuze. Aandacht voor verkeer, groen, woon- en leefklimaat, natuur- en landschap,_klimaatadaptatie._lokale behoefte, sociaal domein en nut en noodzaak van een nieuwe school. Geluid, waterberging, natuur, cultuurlandschap en energie kunnen een showstopper zijn waardoor deze rood kleurt. Er moet worden voldaan aan de instructieregels. Een stedelijke ontwikkeling in cultureel landschap is niet toegestaan. Dan moet daarnaast nog aangetoond worden dat de waterbelangen voldoende zijn meegenomen, er voldaan wordt aan een aanvaardbaar geluidniveau bij de woningen en in het stiltegebied en er voldaan wordt aan de behoefte/vereisten ten aanzien klimaatadaptatie. Dan kan deze verkleuren naar groen.
20
De kansrijkheid is voor deze locatie beperkt. Dit komt met name door de provinciale verordening waarin een beschermingsregiem is opgelegd om de kwaliteiten van het aangrenzende gebied zeker te stellen. Daarnaast zijn er omgevingsaspecten, zoals ecologie, water en verKeer die van invloed kunnen zijn op de uitvoerbaarheid van dit plan. De locatie is van uit de planologische toets zeer beperkt kansrijk voor herontwikkeling.
2.5.6
Omgevingsaspecten Juridisch kader
Beoordelingsaspecten Beleid
2.5.5
Het beter benutten van deze locatie in Ankeveen is vanuit financieel oogpunt positief. De huidige school is in redelijke staat, maar iets te klein en kent hoge exploitatiekosten. De voetbalvelden kunnen relatief eenvoudig geschikt gemaakt worden voor andere functies. Daarmee kent deze locatie financieel gezien, relatief overzichtelijke risico’s. In het schetsplan is een gevarieerd programma voorgesteld. Op basis van standaard aannames zou dit plan net aan financieel haalbaar gemaakt kunnen worden. Dit is afhankelijk van de bestaande opstallen, de exacte nieuwe invulling en de realisatiekosten voor de sportvelden. Zonder school is er wellicht meer ruimte voor woningen met daarmee minder financieel risico.
2.5.4
1
Regionale luchthaven (Hilversum) Regionale waterkering en beschermingszone
Klimaatadaptatie
1 Ruimtelijke inpassing Landelijk gebied
Stiltegebieden
universele waarde
1 Erfgoederen van uitzonderlijk
Kansen voor Wijdemeren? Planologische toets motie Bouwen, het kan1
Inhoudelijke ambities
Luchtkwaliteit
Geluid
Vanwege wegen, spoorwegen, industrie Vanwege milieubelastende activiteiten Vanwege luchtvaart
Toets aan omgevingsaspecten
Aspect MER Verkeer en Vervoer
2.6.2
Welstandsnota
Integraal huisvestigingsplan Onderwijs 2024-2039 Energietransitie
Integraal beleidskader sociaal domein
Parkeernormen
Economische agenda Mobiliteitsplan
Woonvisie Wijdemeren
Omgevingsvisie Wijdemeren 2040; groenblauwe parel in de metropoolregio
Kernopgave A
Toets aan gemeentelijk beleid
Locatie 6: Schetspan De Tjalk; Loosdrecht
Nota Nota Klimaatadaptatie
2.6.1
2.6
Kansen voor Wijdemeren? Planologische toets mose Bouwen, het kanl’
Lordeling
Beoordeling
Ligt buiten de geluidzones. Ligt buiten de aandachtsgebieden voor luchtkwaliteit. Het schetsplan heeft geen effect op de aandachtsgebieden.
21
Motivering/voorwaarde Schetsplan van beperkte omvang, wel met meer bebouwing/verharding. Verwachting is dat dit niet leidt tot MER (beoordelings)-plicht. Het schetsplan zal een verkeersgeneratie hebben van circa 90 motorvoertuigen/etmaal (30 woningen a 2,5 verkeersbewegingen). Bereikbaarheid is geen probleem maar omwonenden vinden het nu al druk. Er lijkt geen ruimte voor parkeren. Als aangetoond dat de knelpunten zijn opgelost, kan deze verkleuren naar groen. Geen spoorwegen of industrieterrein in de buurt. Omliggende wegen geven naar verwachting geen geluidhinder op de locatie. Tevens wordt de maximum snelheid op De Tjalk verlaagd naar 30 km/h. Het schetsplan bevat geen milieubelastende activiteiten. Ook in de nabijheid zijn er geen milieubelastende activiteiten.
Valt onder welstandsregiem: bijzonder regiem Land en gebiedsindeling: regulier regiem. Dit betekent: Aandacht vereist voor zorgvuldige architectonische uitwerking en materialisering. Hoofdgebouwen moeten gericht zijn op de belangrijkste weg. Doorzichten moeten behouden blijven en waar mogelijk versterkt. Gevarieerde bouwmassa’s met in de basis een onderlaag en 2 daarop gelegen bouwlagen. Bij uitwerking van de plannen moet worden voldaan aan de vereisten van de welstandsnota.
Motivering/voorwaarde Bestaand groen en speelveldje worden bebouwd. Geen ruimte gereserveerd voor groen en water. Als aangetoond dat voldaan wordt aan de vereisten, kan deze verkleuren naar groen. Bestaande bibliotheek vervalt. Het schetsplan gaat niet uit van een nieuwe locatie voor deze voorziening. Ruimte voor groen en bewegen vervalt. Woningtypologie sluit niet aan op de behoefte. Als ontwikkeling voorziet in een plan met behoud bibliotheek en ruimte voor bewegen en ontmoeten of bij besluit tot afwijken of bijstellen van het gemeentelijk beleid. kan deze verkleuren naar groen. Geen ontwikkellocatie focussend op ondernemerschap. Bereikbaarheid blijft gelijk. Geen ontwikkeling in of nabij natuur en landschap. Bestaand groen wordt versteend. Bibliotheek vervalt. Geen ruimte voor bewegen en ontmoeten. Bij besluit tot afwijken of bijstellen van het gemeentelijk beleid. kan deze verkleuren naar groen. Grondgebonden woningen passen niet bij de behoefte. Onduidelijk in welke categorieën gebouwd wordt. Uitgegaan wordt van minimaal 30% sociaal en 30% duur. Schetsplan raakt economische sector niet direct. De verkeersafwikkeling zorgt in principe niet voor problemen, maar omwonenden vinden het nu al te druk. Deze klachten zullen toenemen. De Tjalk krijgt een 30 km/h srtelheidsregiem. Hiermee kan een deel van de klachten worden opgevangen.
Er zijn circa 42 parkeerplaatsen voor de woningen nodig, Het schetsplan lijkt daar niet in te voorzien. Als aangetoond dat voldoende parkeerplaatsen gerealiseerd worden. kan deze verkleuren naar groen. Onduidelijk in welke klasse er gebouwd wordt. Bestaande bibliotheek vervalt (tevens samenkomplek voor diverse doelgroepen). Bij verplaatsing van de bibliotheek is aandacht vereist voor afstanden tot doelgroep. De bibliotheek moet ergens terugkomen (bibliotheekwet 2020). Als alternatief zijn op deze locatie appartementen boven een bibliotheek mogelijk. Als aangetoond dat voorzien wordt in woningbouwbehoefte en behoud bibliotheek of bij besluit tot afwijken of bijstellen van het gemeentelijk beleid, kan deze verkleuren naar groen. schetsplan ziet niet op onderwijs. Behoefte aan kleine aansluitingen.
‘miraf.
(-4
(-4
E
0,
c)
G) t-)
0 D
c t
o .0 =0
t-,
0
________________________________
Regionale waterkering en beschermingszone
Regionale luchthaven (Hilversum)
Kleinschalige woningbouwlocaties Beschermd Landelijk Gebied (NNN) Bijzonder provinciaal Landschap Erfgoederen van uitzonderlijk universele waarde Stiltegebieden Ruimtelijke inpassing Landelijk gebied Klimaatadaptatie
Ligt buiten de aanwijzing Stiltegebied. Geen ontwikkeling in landelijk gebied Veel verstening en weinig ruimte voor water en groen. Door duurzame materialen te gebruiken en energieneutraal/positief te bouwen wordt tegemoetgekomen aan beperking C02. Als aangetoond dat voldaan wordt aan de vereisten van waterberging en voorkomen hittestress (Zie ook samenhang met lokaal beleid), kan de locatie verkleuren naar groen. Ligt buiten de geluidzones, buiten de veiligheidszones en het schetsplan gaat uit van een lagere bouwhoogte dan met de aanwijzing beperking bouwhoogte is aangegeven. Ligt buiten de aanwijzing regionale waterkering dan wel de beschermingszone.
Betreft een woningbouwontwikkeling in stedelijk gebied Ligt buiten NNN. Externe werking wordt op deze locatie ook niet verwacht Ligt buiten de aanwijzing Bijzonder provinciaal Landschap Ligt buiten de aanwijzing Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde
Aangenomen wordt dat gebouwd wordt met ten minste 30% sociale woningbouw. Geen nieuwe stedelijke ontwikkeling (want binnenstedelijk)
Geen activiteiten in de omgeving die trillingen veroorzaken. De activiteiten uit het schetsplan zullen ook geen trillingen veroorzaken op de bestaande woningen Bodemfunctieklasse Wonen Geen activiteiten in de omgeving of in het schetsplan die geur veroorzaken Stedelijke ontwikkeling in stedelijk gebied. Grondgebonden woningen passen niet bij behoefte. Onduidelijk in welke categorieeri gebouwd wordt. Uitgegaan wordt van minimaal 30% sociaal en 30% duur. Als aantoonbaar aangesloten wordt bij lokale behoefte, kan deze verkleuren naar groen. Voor archeologie geldt een onderzoeksplicht om eventuele waarden te beschermen. Ligt buiten de aanwijzing Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde Geen reserveringen voor toekomstig gebruik
miraf.
Conclusie schetsplan voor locatie 6
omgevingsaspecten Juridisch kader
Beoordelingsaspecten Beleid
2.6.5 Beoordeling
23
Motivering/voorwaarde Schetsplan is in strijd met een deel van het gemeentelijk beleid. Afwijken of aanpassen is politieke keuze. Aandacht voor groen, klimaatadaptatie, lokale woningbouwbehoefte, het behoudt bibliotheek en parkeren. Parkeren, waterberging en energie kunnen een showstopper zijn, waardoor deze alsnog rood kleurt. Er moet worden voldaan aan de instructieregels. Als aangetoond is dat de belangen van de waterbeheerder voldoende zijn meegenomen. de ontwikkeling past bij de behoefte en voldaan wordt aan de vereisten ten aanzien van klimaatadaptatie. kan deze verkleuren naar groen.
Het schetsplan heeft een gunstig risicoprofiel. De boekwaarde van de huidige bibliotheek is relatief beperkt. Daarentegen bevat het schetsplan uitsluitend opbrengsten uit woningbouw. Het plan kent echter uitsluitend grondgebonden woningen. Dit is een woningtype waar weinig vraag naar is in de gemeente. Ook moet de bibliotheek ergens terugkomen in de buurt. Deze is nu buiten beschouwing gelaten omdat het geen onderdeel uitmaakt van het schetsplan. Ook de wensen van de architect zijn buiten beschouwing gebleven. Dit maakt wellicht dat een aanpassing van het schetsplan nodig is en dat heeft gevolgen voor het risicoprofiel.
Financiële toets
H2022)
2.6.4
N
Instructieregels provincie (omgevingsverordening
Behoud ruimte voor toekomstige functies Gebruik van bouwwerken Stedelijke ontwikkelingen
Cultureel erfgoed en werelderfgoed
Bodemkwaliteit Geur Ladder duurzame verstedelijking
Trillingen
Kansen voor Wijdemeren? Planologische toets motie Bouwen, het kanl’
___________________________
___________________________
£0?
1...:
c
s
•Ë
TMijII T’ 2
15
T’p Ii II Ii t’ 1
1 1 S
II
ii 1 m
1
11 Ip
I 11h ii an 11
*
tn r’J
E
u
w
0 0 -J
w a) w
E
C
G) t,
-D
j5
D
cIII
II
c t-)
G) 0 vi Di > vi Di
E
0 0 vi
vi
0
h
E
E t
CO
0
E
a) -c 0
D
c
0’-?
Q) 0 5
0
h r-J
Financiële toets
Ligt buiten de geluidzones, buiten de veiligheidszones en het schetsplan gaat uit van een lagere bouwhoogte dan met de aanwijzing beperking bouwhoogte is aangegeven. Ligt buiten de aanwijzing regionale waterkering dan wel de beschermingszone.
Conclusie locatie 7
Beoordeling locatie 7
Beoordeling
Motivering/voorwaarde
28
Schetsplan is in strijd met een deel van het gemeentelijk beleid. Afwijken of aanpassen is politieke keuze. Aandacht voor groen, klimaatadaptatie, behoud voorzieningen, lokale woningbehoefte, landschap en verkeer. Ontwikkeling binnen aanwijzing ‘Bijzonder Provinciaal Landschap’ niet mogelijk. Verder kunnen water, grondwaterbescherming en natuur showstopper zijn, waardoor deze alsnog rood kleurt. Er moet worden voldaan aan de instructieregels. Strijdigheid aanwezig met provinciale instructieregels voor stedelijke ontwikkeling n landelijk gebied. Eventueel kan provincie gevraagd worden de begrenzing aan te passen. Daarnaast moet aangetoond worden dat de waterbelangen voldoende zijn meegenomen, er voldaan wordt aan de behoefte, er geen negatieve effecten zijn op de NNN en het landschap en er wordt voldaan aan de vereisten ten aanzien van klimaatadaptatie. Dan kan deze verkleuren naar groen.