Bijlage informatiemap1 juli 2021
Tekst van het document
Informatiemap
Informatiemap d.d. 1 juli 2021
Inhoudsopgave Leeswijzer ........................................................................................................................................................ 4 A.
Contactinformatie SVn ............................................................................................................................ 5
B.
Producten ................................................................................................................................................ 6
B 1.0
Starterslening ................................................................................................................................. 6 1.1
Algemeen ..................................................................................................................................... 6
1.2
SVn biedt een financieringsinstrument: de Starterslening .......................................................... 6
1.3
Starterslening 2017 ...................................................................................................................... 7
1.3.1
Productspecificaties Starterslening 2017 ..................................................................................... 7
1.4
Aanvangsdraagkrachttoets en de draagkracht hertoets. ........................................................... 12
1.4.1
Definities .................................................................................................................................... 12
1.4.2
Vaststelling hoogte Aanvangsdraagkrachttoets voor de Starterslening .................................... 15
1.4.3
Berekening van de draagkracht bij hertoets voor de Starterslening ......................................... 16
1.5
Procedures en Gemeentelijke Uitvoeringsregels Starterslening ................................................ 17
1.6
Verordening Starterslening ........................................................................................................ 21
B 2.0
B 3.0
Duurzaamheidslening ................................................................................................................... 22 2.1
Algemeen ................................................................................................................................... 22
2.2
SVn biedt een financieringsinstrument: de Duurzaamheidslening ............................................ 22
2.3
Productspecificaties Duurzaamheidslening ............................................................................... 22
2.4
Procedures Duurzaamheidslening ............................................................................................. 24
2.5
Verordening en Uitvoeringsregels Duurzaamheidslening .......................................................... 24
2.5.1
Verordening................................................................................................................................ 25
2.5.2
Uitvoeringsregels........................................................................................................................ 25
Stimuleringslening ........................................................................................................................ 28 3.1
Algemeen ................................................................................................................................... 28
3.2
SVn biedt een financieringsinstrument ...................................................................................... 28
3.3
Productspecificaties Stimuleringsleningen ................................................................................ 29
3.4
Procedures ................................................................................................................................. 30
3.4.1
Algemeen ................................................................................................................................... 30
3.4.2
Aanvraagprocedure Eigenaren ................................................................................................... 30
3.5
Uitvoeringsregels Stimuleringslening ......................................................................................... 34
B 4.0 Maatwerklening ................................................................................................................................... 35 4.1
Algemeen ................................................................................................................................... 35
4.2
Rekening en risico, garantie/borgstelling ................................................................................... 35
4.3
SVn biedt een financieringsinstrument: de SVn Maatwerklening.............................................. 35
Informatiemap d.d. 1 juli 2021
Bladzijde 1
4.4
Productspecificaties SVn Maatwerklening ................................................................................. 36
4.5
Vaststelling hoogte Aanvangsdraagkrachttoets voor de SVn Maatwerklening ......................... 41
4.6
Berekening van de draagkracht bij hertoets voor de SVn Maatwerklening ............................... 42
4.8
Verordening SVn Maatwerklening ............................................................................................. 46
B 5.0 Blijverslening......................................................................................................................................... 47 5.1
Algemeen ................................................................................................................................... 47
5.2
SVn biedt een financieringsinstrument: de Blijverslening ......................................................... 47
5.3
Productspecificaties Blijverslening ............................................................................................. 47
5.4
Procedures Blijverslening ........................................................................................................... 49
5.5
Verordening en uitvoeringsregels Blijverslening ........................................................................ 52
B 6.0 Verzilverlening ...................................................................................................................................... 54
B 7.0
B 8.0
6.1
Algemeen ................................................................................................................................... 54
6.2
SVn biedt een financieringsinstrument: de Verzilverlening ....................................................... 54
6.3
Productspecificaties Verzilverlening .......................................................................................... 54
6.4
Procedures Verzilverlening ........................................................................................................ 57
6.5
Verordening Verzilverlening ....................................................................................................... 58
Bouwdepot, procedures en uitvoeringsregels ............................................................................... 60 7.1
Bouwdepot Algemeen ................................................................................................................ 60
7.2
Productspecificaties Bouwdepot ................................................................................................ 60
Beheer van de leningenportefeuille .............................................................................................. 62
C.
Klachtenprocedure SVn en Kifid ............................................................................................................ 64
D.
Fondsen en middelen ............................................................................................................................ 65
E.
D.1
Gemeentelijke rekeningen ......................................................................................................... 65
D.2
Provinciale Fondsen ................................................................................................................... 67
D.3
Afkoopmethodiek ....................................................................................................................... 68
Vervallen Producten .............................................................................................................................. 69 E 1.
SVn Pluslening ............................................................................................................................ 69
E 2.
Marktconforme annuïteitenlening ............................................................................................. 69
E 3.
VROM Starterslening .................................................................................................................. 69
E 4.
Duurzaamheidslening (vóór 1 januari 2013) .............................................................................. 69
E 5.
Vangnetlening ............................................................................................................................ 69
E 6.
Bouwfonds Combinatielening .................................................................................................... 69
E 7.
Aflossingsvrije lening .................................................................................................................. 69
E 8.
Starterslening (vóór 1-10-2016) ................................................................................................. 69
E 9.
Starterslening met Rijksbijdrage: Starterslening (A) .................................................................. 69
E 10.
Stimuleringslening met renteconversie ..................................................................................... 69
Informatiemap d.d. 1 juli 2021
Bladzijde 2
E 11.
Stimuleringslening met variabele aflossing ................................................................................ 69
E 12.
Maatwerklening (consumptief) .................................................................................................. 69
E 13.
Restschuldlening ........................................................................................................................ 69
F.
Formulieren, brochures en publicaties .................................................................................................. 70
G.
Normen voor de bepaling van de betaalcapaciteit ................................................................................ 71 Algemeen 71
H.
G.1
Gedragscode Consumptief Krediet (GCK) .................................................................................. 71
G.2
Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF) ..................................................................... 71
G.3
Tijdelijke regeling hypothecair krediet ....................................................................................... 71
G.4
Nationale Hypotheek Garantie (NHG) ........................................................................................ 71
Rentevaststelling per financieringsproduct (prijspeil per 07-10-2019) .................................................. 72
Informatiemap d.d. 1 juli 2021
Bladzijde 3
Leeswijzer Deze SVn Informatiemap vormt een onderdeel van de Deelnemingsovereenkomst welke is gesloten tussen een deelnemende gemeente of provincie en de Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn). Hoewel SVn zich inspant juiste, volledige en actuele informatie aan te bieden, betekent dit niet altijd dat de informatie in dit document juist, volledig of actueel is. De hierin opgenomen informatie is uitsluitend informatief en van algemene aard en kwalificeert niet als enige vorm van advies of aanbeveling. In de Deelnemingsovereenkomst is vastgelegd dat de productspecificaties van de Financieringsproducten die in het kader van de Deelnemingsovereenkomst door SVn worden verstrekt, staan vermeld in deze SVn Informatiemap. De SVn Informatiemap is een door SVn opgestelde informatiebundel die van tijd-tot-tijd kan worden aangepast en waarin onder meer de door SVn te verstrekken Financieringsproducten alsmede procedures worden omschreven en toegelicht. De SVn informatiemap bevat alle relevante informatie met betrekking tot de verschillende financieringsproducten en de werkwijze van SVn en kan dan ook als handleiding gebruikt worden bij de aanvraag van de leningen.
Daar waar in deze informatiemap wordt gesproken over ‘opslag’ in relatie tot een rentepercentage van een consumptief product, wordt bedoeld dat deze opslag bij SVn blijft en niet wordt uitbetaald aan de deelnemer. Attentie: Deze informatiemap met uitvoeringsregels en productspecificaties kan wijzigen als gevolg van bijvoorbeeld wet- en regelgeving. Het is dus niet mogelijk de uitvoeringsregels letterlijk te hechten aan een gemeentelijke verordening of toewijzingsregels maar in plaats daarvan dient te worden verwezen naar de financieringsproductvoorwaarden van SVn op de website. De informatiemap is als volgt ingedeeld: • Algemene informatie over SVn inclusief contactgegevens (Hoofdstuk A) • Informatie over de producten van SVn (Hoofdstuk B) • De klachtenprocedure binnen SVn (Hoofdstuk C) • Fondsen en middelen (Hoofdstuk D) • Een overzicht van de vervallen producten (Hoofdstuk E) • Formulieren, brochures en publicaties (Hoofdstuk F) • Normen voor de bepaling van de betaalcapaciteit (Hoofdstuk G) • Rentevaststelling per financieringsproduct (Hoofdstuk H) Veelgebruikte afkortingen: BKR: BRP: EVA: GCK: GHF: LTI: LTV: NHG: PEP: SFH: SVn: VFN: VIS: WEW:
Bureau Krediet Registratie Basisregistratie Personen Externe Verwijzings Applicatie Gedragscode Consumptief Krediet Gedragscode Hypothecaire Financieringen Loan to Income Loan to Value Nationale Hypotheek Garantie Politically Exposed Person Stichting Fraudebestrijding Hypotheken stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten Vereniging van Financieringsondernemingen in Nederland Verificatie Identificatie Systeem Waarborgfonds Eigen Woningen
Tot slot Mocht u naar aanleiding van de informatiemap nog vragen hebben of hierop een nadere toelichting wensen, dan kunt u uiteraard contact met ons opnemen. Informatiemap d.d. 1 juli 2021
Bladzijde 4
A.
Contactinformatie SVn
Wat is SVn? SVn, voluit stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten, is een onafhankelijke financiële partner van gemeenten en andere overheden en marktpartijen en heeft als doel een bijdrage te leveren aan de kwaliteitsverbetering van de volkshuisvesting en gebouwde omgeving in de meest brede zin. Voor haar deelnemers en partners beheert SVn fondsen, waaruit zij als geldgever laagrentende of zelfs renteloze leningen verstrekt ten behoeve van projecten in de stedelijke en landelijke vernieuwing aan verschillende doelgroepen. Deze fondsen zijn zogenaamde revolverende fondsen. Doordat rente en aflossingen op de leningen weer terugvloeien in het fonds, blijft langjarig geld beschikbaar voor nieuwe leningen. In Deelnemings- of Samenwerkingsovereenkomsten tussen deelnemers, partners en SVn is het uitgangspunt dat Financieringsproducten worden verstrekt door SVn voor rekening en risico van de betreffende deelnemer of samenwerkingspartner. SVn heeft een AFM-vergunning voor het aanbieden van consumptieve kredieten en hypothecaire kredieten. SVn is aangesloten bij het Klachteninstituut financiële dienstverlening (Kifid) en bij Vereniging van Financieringsondernemingen in Nederland (VFN) . Integriteit en deskundigheid De medewerkers van SVn zijn zich goed bewust van het publiek-/private speelveld en maatschappelijk doel van de deelnemers.
Alle medewerkers van SVn leggen een moreel-ethische verklaring (‘Bankierseed’) af in het kader van de Wet op het financieel toezicht (Wft). Onderdeel van de wervingsprocedure is een uitgebreide screening op integriteit in het algemeen en op de juistheid van de aangeleverde gegevens in het bijzonder. Eenmaal in dienst wordt continue gewerkt aan de ontplooiing van de medewerkers en het op peil houden van hun kennis en kunde. Onderdeel hiervan zijn vakgerichte opleidingen, waaronder de opleidingen die verplicht zijn gesteld ten einde te kunnen blijven voldoen aan de eisen die de AFM op dit punt stelt. Contactgegevens Bezoekadres: Computerweg 11-13 3821 AA Amersfoort Postadres: Postbus 40 3800 AA Amersfoort Telefoon E-mail Website
088 253 9400 info@svn.nl www.svn.nl
Openingstijden Ma-do: 8.30 - 17.30 uur Vr: 8.30 - 17.00 uur Bankgegevens KvK: 41.04.26.10 IBAN: NL32RABO0265866294 BIC: RABONL2U Directie Stella Vos
directeur
Organisatie Voor meer informatie over de organisatie en contactpersonen verwijzen we naar de website van SVn Informatiemap d.d. 1 juli 2021
Bladzijde 5
B. B 1.0
Producten Starterslening
1.1 Algemeen SVn heeft in nauwe samenwerking met haar deelnemers en WEW de Starterslening ontwikkeld. Starters zijn een belangrijke doelgroep van het woonbeleid van deelnemers en partners van SVn. Afhankelijk van de situatie op de (lokale) woningmarkt en financieringsmogelijkheden varieert de doelgroep voor wie het kopen van een huis tegen marktconforme voorwaarden wel of niet haalbaar is. In de ene regio hebben huishoudens met een inkomen in de primaire doelgroep nauwelijks toegang tot de koopmarkt, in de andere regio ligt deze grens bij anderhalf keer modaal, of zelfs hoger. Hierdoor kan lokaal sprake zijn van o.a. een stagnatie op de (koop)woningmarkt, een gebrekkige doorstroming vanuit de huursector, woningtekorten voor starters enzovoorts. De Starterslening biedt starters op de koopwoningmarkt een opstap om een eerste koopwoning te verwerven. De Starterslening overbrugt het verschil tussen de totale kostengrens (conform definitie productspecificaties Starterslening 2017) van de woning en het maximale bedrag dat een starter op basis van zijn/haar inkomen bij een gewone bank kan lenen volgens de normen van de NHG. De Starterslening wordt verstrekt uit een revolverend fonds van de gemeente bij SVn en kent de eerste drie jaar geen maandlasten.
Na afloop van deze drie jaar betaalt de starter in principe gewoon rente en aflossing tenzij het huishoudeninkomen daartoe op dat moment volgens de dan geldende normen ontoereikend is. Op verzoek van de starter vindt een hertoets plaats waarbij de hoogte van het verschuldigde maandbedrag voor een volgende periode wordt vastgesteld. Rekening en risico, garantie/borgstelling SVn verstrekt alleen financieringen voor rekening en risico van haar deelnemers en partners. Voor de Starterslening geldt een borgstelling door het WEW, de NHG. Per 1 januari 2014 zijn de NHG regels gewijzigd. Het Kabinet heeft besloten tot invoering van een eigen risico voor geldverstrekkers op verliezen van nieuwe NHG-hypotheken. Op iedere verliesdeclaratie wordt een korting van 10% op het verlies toegepast. Het SVn bestuur heeft de regeling om 10% eigen risico voor deelnemers/samenwerkingspartners bij verliesdeclaraties uit het eigen vermogen van SVn te dekken, voor twee jaar te continueren tot 1 januari 2023 en de niet door WEW gegarandeerde Combinatielening bij verliesdeclaraties eveneens uit het eigen vermogen van SVn te dekken voor een periode van twee jaar tot 1 januari 2023. 1.2 SVn biedt een financieringsinstrument: de Starterslening De Starterslening wordt verstrekt vanuit de door de deelnemer aangehouden middelen bij SVn.
De Starterslening beoogt om voor huishoudens met beperkte financiële mogelijkheden de ruimte te vergroten om een woning te kopen. De Starterslening kan ingezet worden bij nieuwbouw, bij verkoop van huurwoningen en op de reguliere markt voor bestaande koopwoningen: - De Startersregeling is dusdanig ontwikkeld dat er volop ruimte is voor het gemeentelijk woonbeleid. De gemeente stelt, op basis van de lokale marktomstandigheden, de doelgroep en het marktsegment vast. De Starterslening kan ook worden ingezet voor een concreet project; - De eerste drie jaar zijn er geen maandlasten; - De rente en de aflossing worden periodiek afgestemd op de financiële draagkracht van het huishouden; - Bij verkoop van de woning wordt de Starterslening afgelost. De nadelen van een antispeculatie beding zijn dus niet aanwezig; - De Starterslening wordt verstrekt als tweede hypotheek. De eerste hypotheek kan afgesloten worden bij een geldverstrekker naar keuze; - Zowel de eerste hypotheek als de Starterslening worden (verplicht) met NHG verstrekt waardoor het risico van niet-terugbetaling van de lening minimaal is. De Combinatielening valt niet onder NHG borgstelling, maar SVn zal het regresrecht van NHG volgen. Vanaf 1 oktober 2016 kent SVn één type Starterslening: De Starterslening 2017
Informatiemap d.d. 1 juli 2021
Bladzijde 6
1.3 Starterslening 2017 De productspecificaties Starterslening 2017 zoals in deze paragraaf worden genoemd, zijn van toepassing op bestaande verordeningen en leningaanvragen vanaf 1 oktober 2016. 1.3.1 Productspecificaties Starterslening 2017 Attentie: De productspecificaties kunnen wijzigen als gevolg van bijvoorbeeld wet- en regelgeving. Het is dus niet mogelijk de uitvoeringsregels letterlijk te hechten aan een gemeentelijke verordening of toewijzingsregels maar in plaats daarvan dient te worden verwezen naar de financieringsproductvoorwaarden van SVn op de website. Een Starterslening 2017 (lees hierna: Starterslening) wordt altijd aangeboden samen met een Combinatielening.
Starterslening (box 1)
Combinatielening (box 3)
Ingangsdatum
De ingangsdatum van de Starterslening is 1 oktober 2016.
Doelgroep
De starter is een verblijfsgerechtigd natuurlijk persoon die voor de eerste maal een eigen woning koopt of verkrijgt.
Voorwaarden gemeente/provincie
De gemeente/provincie/corporatie bepaalt: - Definitie van de doelgroep(en), sociaal-/economische bindingseisen; - Woningcategorie (bestaand, nieuwbouw of projectmatig); - Openstellen voor bezit van corporaties, beleggers/ontwikkelaars - Toestaan van meerwerk c.q. verbouwingskosten bij de bepaling van de hoogte van de Starterslening; - De maximale koopsom; - Het maximale bedrag Starterslening; - Dat stapeling met koopinstrumenten wel of niet is toegestaan; - Eventuele leeftijdsgrens; - (Jaar)budget.
Verstrekking
SVn beoordeelt en verstrekt de lening na toewijzing door de gemeente en/of provincie of op voordracht door een samenwerkingspartner (bv. corporatie, IBB) SVn geeft geen advies.
Kostengrens
Maximale koopsom of; Maximale koopsom + verbeterkosten of meerwerk en/of energiebesparende voorzieningen.
Wordt alleen verstrekt in combinatie met een Starterslening.
Maximale koopsom + verbeterkosten of meerwerk mogen niet meer dan samen € 325.000,00 bedragen. Maximale koopsom + verbeterkosten of meerwerk en/of energiebesparende voorzieningen mogen niet meer dan samen € 344.500,00 bedragen.
Informatiemap d.d. 1 juli 2021
Bladzijde 7
Starterslening (box 1)
Combinatielening (box 3)
Bedrag (hoofdsom) van de lening
De Starterslening is afhankelijk van de draagkracht van de aanvrager(s) en bedraagt nooit meer dan 20% van de kostengrens. Indien nodig wordt het bedrag van de Starterslening verlaagd en daarmee aangepast aan de hoogte van de eerste hypotheek, rekening houdend met de eventuele voorwaarden van de partij of instantie, die de Starterslening mogelijk maakt De Starterslening bedraagt minimaal € 2.500,-.
De oplopende schuld van de Combinatielening kan nooit hoger worden dan de oorspronkelijke hoofdsom van de Starterslening.
Looptijd
30 jaar (360 maanden).
30 jaar (360 maanden).
Rentepercentage
De rente wordt vastgesteld op het moment van aanvragen bij SVn en is gebaseerd op een door SVn vastgestelde gemiddelde marktrente voor 15 jaar vast met NHG. Rentedalingen en stijgingen hebben geen invloed op de aangeboden rente.
De rente is altijd gelijk aan het percentage van de gecombineerde Starterslening.
Rentevaste periode
-
De rentevaste periode is altijd gelijk aan de periode van de gecombineerde Starterslening
Informatiemap d.d. 1 juli 2021
Bij aanvang 15 jaar (180 maanden) Daarna verlenging voor (max.) 15 jaar (180 maanden)
Bladzijde 8
Soort lening
Starterslening (box 1)
Combinatielening (box 3)
De lening kwalificeert als een Eigen Woningschuld in de zin van artikel 3.119a van de Wet IB 2001. De lening betreft een aflopende Box 1 schuld. Aflossing op basis van maandannuïteit.
De lening kwalificeert niet als een Eigen Woningschuld. De lening betreft een oplopende Box 3 schuld. De eerste drie jaar en bij onvoldoende draagkracht in de jaren daarna neemt de schuld maandelijks toe met de aflossingscomponent behorende bij de maandannuïteit van de gecombineerde Starterslening. Zodra de lening wordt afgelost, gebeurt dit op basis van maandannuïteit.
Betaling van rente en aflossing
-
-
-
-
-
-
Vervroegde aflossing
De lening wordt op basis van maandannuïteiten afgelost in maandelijkse termijnen. De maandelijkse betalingen worden valutair per de eerste dag van iedere volgende maand met de restschuld verrekend. De eerste drie jaar wordt de rentecomponent door de deelnemer of samenwerkingspartner gecompenseerd. Afhankelijk van de draagkracht van de starter wordt de rentecomponent mogelijk langer door de deelnemer of samenwerkingspartner vergoed. De eerste drie jaar wordt de aflossingscomponent voldaan vanuit de Combinatielening. Afhankelijk van de draagkracht van de starter wordt de aflossingscomponent mogelijk langer voldaan vanuit de Combinatielening. Automatische incasso is verplicht.
-
-
-
-
-
De eerste drie jaar wordt de rentecomponent door de deelnemer of samenwerkingspartner gecompenseerd. Afhankelijk van de draagkracht van de starter wordt de rentecomponent mogelijk langer door de deelnemer of samenwerkingspartner gecompenseerd. De eerste drie jaar loopt de Combinatielening op doordat de aflossingscomponent voor de Starterslening voldaan wordt vanuit deze Combinatielening. Afhankelijk van de draagkracht van de starter loopt de schuld van de Combinatielening mogelijk langer op doordat de aflossingscomponent voor de Starterslening voldaan wordt. Automatische incasso is verplicht.
Vervroegde aflossing is te allen tijde boetevrij toegestaan.
Informatiemap d.d. 1 juli 2021
Bladzijde 9
Starterslening (box 1) Kosten
-
-
-
-
-
Afsluitkosten € 750,00, (deze kosten worden meegefinancierd, prijspeil 2021) en komen voor rekening van de klant. Dit bedrag wordt jaarlijks per 1 oktober door SVn opnieuw vastgesteld voor het opvolgende jaar en gepubliceerd op de SVn-website. Borgtochtprovisie NHG is voor rekening van de klant (worden door SVn afgedragen) Notariskosten zijn voor rekening van de klant. Taxatiekosten zijn voor rekening van de klant. Indien van toepassing komen de kosten van een advies door een erkend financieel adviseur voor rekening van de klant. Eventuele hertoetskosten zijn voor rekening van de klant (hertoetskosten worden periodiek geïndexeerd en worden gepubliceerd op de SVn- website).
Combinatielening (box 3) Geen
Akte
Van de lening wordt een hypotheekakte opgemaakt.
Zekerheden
Hypothecaire zekerheid met een recht van tweede hypotheek (bankhypotheek).
Valt onder de bestaande inschrijving (bankhypotheek).
Garanties
NHG garantie
Geen garantie, met dien verstande dat SVn zich volledig aansluit bij het regresbeleid van NHG: indien de NHGborg op de Starterslening met succes aangesproken wordt, wordt eventuele restant schuld op de Combinatielening kwijtgescholden door SVn.
Informatiemap d.d. 1 juli 2021
Bladzijde 10
Starterslening (box 1) Overige voorwaarden
-
-
-
Combinatielening (box 3)
De aan te kopen woning zal worden gebruikt voor eigen bewoning; De 1e hypotheek moet (net als de Starterslening) met NHG worden verstrekt. De rentevastheidsperiode voor de 1e hypotheek moet ten minste 10 jaar zijn. De totale financiering (1e hypotheek plus Starterslening) moet binnen de maximale hoogte van het hypothecair krediet ten opzichte van de waarde van de woning blijven. Indien nodig wordt het bedrag van de Starterslening verlaagd en daarmee aangepast aan de hoogte van de 1e hypotheek, rekening houdend met de eventuele voorwaarden van de deelnemer of samenwerkingspartner, die de Starterslening mogelijk maakt. De geldverstrekker van de 1e hypotheek moet in de hypotheekofferte en/of de hypotheekakte de volgende tekst op te nemen: ‘De geldverstrekker verplicht zich na het ingaan van de lening geen gelden meer onder verband van de eerste hypotheekstelling ter leen te verstrekken of een aanvullende ‘Combinatielening’ aan de schuldenaar te verstrekken. Voormelde verplichting rust op de geldverstrekker uitsluitend voor zolang als de door SVn aangegane Starterslening met Combinatielening niet volledig is afgelost.’ De transportakte en de hypotheekakte voor de 1 e hypotheek en de akte voor de 2e hypotheek (Starterslening) dienen in de gebruikelijke volgorde, maar beslist in één en dezelfde afspraak bij de notaris te passeren.
Indien eigendom of 1 e hypotheek eerder passeren kan de Starterslening geen doorgang vinden.
Uitbetaling van de lening
De (netto) lening wordt voor de aankoop ter beschikking gesteld aan de notaris of via een Bouwdepot verstrekt.
N.v.t.
Aanvangsdraagkrachttoets
Er vindt in alle gevallen een aanvangsdraagkrachttoets plaats. Onderdeel van de aanvangsdraagkrachttoets is het raadplegen van BKR, een VIS-toets, een EVA-toets, een SFH-toets en een toetsing van de PEP- en Sanctielijst. Op basis van de aanvangsdraagkrachttoets kan SVn de lening weigeren te verstrekken. Een lening kan worden geweigerd bij een negatieve BKR-codering, VIS-hit, EVA-hit of SFH-hit of indien de aanvrager voorkomt op de PEP- en Sanctielijst. Een lening wordt altijd geweigerd indien er conservatoir of executoriaal beslag ligt op de woning of als de aanvrager in surseance van betaling verkeert, failliet is of onder de Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen valt. Bij de aanvangsdraagkrachttoets wordt er gekeken naar de loan to income conform Gedragscode Hypothecaire Financieringen en de Tijdelijke regeling hypothecair krediet en de dan geldende normen NHG. De definitieve hoogte van de Starterslening wordt bepaald d.m.v. de door SVn opgestelde aanvangsdraagkrachttoets. De aanvangsdraagkrachttoets wordt uitgevoerd op basis van een 10 jaar vaste toetsrente. De toetsrente wordt vastgesteld op het moment van aanvragen bij SVn en is gebaseerd op een door SVn vastgestelde gemiddelde marktrente voor 10 jaar vast met NHG. De aanvangsdraagkrachttoets is vermogensafhankelijk; vermogen boven de geldende vrijstelling in Box 3, wordt gekort op de financieringsbehoefte.
Informatiemap d.d. 1 juli 2021
Bladzijde 11
Starterslening (box 1) Hertoets * Overige voorwaarden staan bij de definities draagkracht hertoets
1.4
Combinatielening (box 3)
Na het 3e, 6e, 10e en 15e jaar is het mogelijk een hertoetsing aan te vragen volgens de uitvoeringsregels van de Starterslening. Aan deze hertoets zijn kosten verbonden die periodiek geïndexeerd kunnen worden. Bij het ontstaan van draagkracht op een hertoetsmoment is aanvankelijk (een deel van de) rente over de Starterslening verschuldigd. De betaalcapaciteit wordt naar rato verdeeld tussen de Starterslening en de Combinatielening. De aflossingscomponent van de Starterslening zal bij onvoldoende draagkracht te allen tijde geheel worden voldaan vanuit de Combinatielening.
Bij het ontstaan van draagkracht op een hertoetsmoment is aanvankelijk (een deel van de) rente over de Combinatielening verschuldigd. De betaalcapaciteit wordt naar rato verdeeld tussen de Starterslening en de Combinatielening. De aflossingscomponent van de Starterslening zal bij onvoldoende draagkracht te allen tijde geheel worden voldaan vanuit de Combinatielening.
Pas als er voldoende draagkracht is om een volledige maandtermijn (d.w.z. rente en aflossing) voor beide leningen te voldoen worden de Starterslening en de Combinatielening annuïtair afgelost.
Pas als er voldoende draagkracht is om een volledige maandtermijn (d.w.z. rente en aflossing) voor beide leningen te voldoen worden de Starterslening en de Combinatielening annuïtair afgelost.
Aanvangsdraagkrachttoets en de draagkracht hertoets.
Attentie: De definities kunnen wijzigen als gevolg van bijvoorbeeld wet- en regelgeving of andere veranderingen in de regeling. Het is dus niet mogelijk de uitvoeringsregels letterlijk te hechten aan een gemeentelijke verordening of toewijzingsregels maar in plaats daarvan dient te worden verwezen naar de financieringsproductvoorwaarden van SVn op de website. 1.4.1 Definities Bij de aanvangsdraagkrachttoets en de draagkracht hertoets wordt gebruik gemaakt van de volgende definities bij de vaststelling van de hoogte van de Starterslening: Begrip 1.
Peildatum
2.
Aanvrager
Informatiemap d.d. 1 juli 2021
Definitie bij aanvangsdraagkrachttoets De datum waarop de aanvraag voor een Starterslening door SVn is ontvangen. De aanstaande eigenaar of eigenaren die de aanvraag voor de Starterslening doet of doen. Een starter bestaat uit maximaal twee aanvragers. Bij twee aanvragers dienen zij beide te voldoen aan de gestelde eis niet eerder een woning te hebben gekocht of verkregen.
Definitie bij draagkracht hertoets De dag die drie kalendermaanden voorafgaat aan de renteherzieningsdatum. De schuldenaar of schuldenaren, op wiens naam de Starterslening loopt en de persoon die volgens de definitie van het huishouden tot dit huishouden is gaan behoren.
Bladzijde 12
Begrip
Definitie bij aanvangsdraagkrachttoets De aanstaande eigenaar of eigenaren worden beschouwd als huishouden voor het bepalen van de draagkracht in de aanvangsdraagkrachttoets.
Definitie bij draagkracht hertoets De schuldenaar of schuldenaren, op wiens naam de Starterslening loopt. Als de Starterslening aan één persoon is verstrekt, dan behoort bij de draagkracht hertoets ook tot het huishouden zijn niet duurzaam gescheiden levende echtgenoot of geregistreerd partner, of degene die met hem voorafgaand aan de peildatum draagkracht hertoets tenminste zes maanden een gezamenlijke huishouding voert, niet zijnde kinderen of pleegkinderen. Er kunnen niet meer dan twee personen tot het aldus gedefinieerde huishouden behoren. Voor ieder lid van het huishouden wordt afzonderlijk het toetsinkomen vastgesteld. Voor de hoogte van het toetsinkomen hanteert SVn de op de peildatum geldende NHG-norm inkomen.
3.
Huishouden
4.
Individueel toetsinkomen
Voor ieder lid van het huishouden wordt afzonderlijk het toetsinkomen vastgesteld. Voor de hoogte van het toetsinkomen hanteert SVn de op de peildatum geldende NHG-norm inkomen.
5.
Toetsinkomen huishouden
Voor de berekening van toets inkomen hanteert SVn de normen van NHG. Voor de berekening van de hoogte van de Starterslening wordt met 95% van het totale inkomen en het financieringslastpercentage dat hoort bij 100% van het toets inkomen gerekend.
Voor de berekening van de betaalcapaciteit hanteert SVn de normen van NHG.
6.
Financieringslastpercentage
Het financieringslastpercentage conform de op de datum bindend aanbod geldende normen van NHG.
Het financieringslastpercentage conform de op de peildatum draagkracht hertoets geldende normen van NHG.
7.
Peiljaar voor de vermogenstoets
Indien de ontvangstdatum in de eerste helft van het kalenderjaar ligt: het kalenderjaar dat twee jaar voorafgaat aan het jaar waarin de ontvangstdatum ligt. Indien de ontvangstdatum in de tweede helft van het kalenderjaar ligt: het kalenderjaar dat voorafgaat aan het jaar waarin de ontvangstdatum ligt.
8.
Beschikbaar eigen geld uit vermogen
9.
Kostengrens
De Starterslening is vermogensafhankelijk; vermogen boven de geldende vrijstelling in Box 3 op het peiljaar voor de vermogenstoets, wordt gekort op de financieringsbehoefte. Voor de berekening van de hoogte Starterslening, rekent SVn met de maximale koopsom of;
Informatiemap d.d. 1 juli 2021
Bladzijde 13
Begrip
Definitie bij aanvangsdraagkrachttoets maximale koopsom + verbeterkosten of meerwerk en/of energiebesparende voorzieningen. De maximale koopsom kan per regeling verschillend zijn, maar mag nooit hoger zijn dan de maximale kostengrenzen zoals door WEW is vastgesteld.
Definitie bij draagkracht hertoets
10. Genormeerde last eerste hypotheek
De genormeerde bruto last van de eerste hypotheek berekend met het toetsinkomen huishouden op basis van maandannuïteiten, de rente van de Starterslening en een looptijd van 30 jaar.
De genormeerde bruto last van de eerste hypotheek, berekend op basis van maandannuïteiten, de werkelijke door de geldverstrekker in rekening gebrachte rente en de werkelijke looptijd bij aanvang van de lening, per leningsdeel.
11. Ingangsdatum lening
De ingangsdatum lening is de dag waarop de hypotheekakte wordt gepasseerd.
12. Looptijd
De looptijd van de starterslening bedraagt 30 jaar vanaf de eerste dag van de maand volgend op de dag waarop de hypotheekakte wordt gepasseerd.
13. Periode
Een aaneengesloten tijdvak waarin de maandelijkse som van rente en aflossing constant blijft. De starterslening kent 5 perioden: Periode 1: jaar 1 t/m jaar 3 Periode 2: jaar 4 t/m jaar 6 Periode 3: jaar 7 t/m jaar 10 Periode 4: jaar 11 t/m jaar 15 Periode 5: jaar 16 t/m jaar 30
14. Herzieningsdatum
De eerste dag van een periode met ingang van periode 2. Een herzieningsdatum valt altijd op de eerste dag van een kalendermaand.
15. Rente Starterslening
Het rentepercentage, dat door SVn wordt vastgesteld op basis van de op het moment van aanvraag van de Starterslening geldende rente voor 15 jaar vaste leningen bij SVn
Het voor de Starterslening geldende 15 jaar vaste rentetarief van SVn.
16. Toetsrente
Het rentepercentage, dat door SVn wordt vastgesteld op basis van de op moment van aanvraag van de Starterslening door geldverstrekkers op internet gepubliceerde 10-jaars rentetarieven voor hypothecaire geldleningen met NHG. SVn stelt de hoogte van deze toetsrente wekelijks vast en publiceert deze op haar website.
Het gewogen gemiddelde van de rentepercentages, die gelden voor uw Starterslening en uw lopende eerste hypotheek.
17. Hertoetsrente
Informatiemap d.d. 1 juli 2021
In de draagkracht hertoets voor de perioden 2, 3 en 4: de toetsrente Bladzijde 14
Begrip
Definitie bij aanvangsdraagkrachttoets
Definitie bij draagkracht hertoets draagkrachtaanvangstoets zoals vastgelegd in de offerte. In de draagkracht hertoets voor de periode 5: het rentepercentage van SVn bij 15 jaar rentevast zoals geldt op de peildatum draagkracht hertoets periode 5.
18. Tussentijdse hertoets
1.4.2
Als een persoon aan het huishouden is toegevoegd, er daarom voldoende betaalcapaciteit was en geen hertoets is aangevraagd, dan kan door de oorspronkelijke aanvrager van de Starterslening een tussentijdse hertoets worden aangevraagd, indien deze persoon het huishouden weer heeft verlaten. Deze aanvraag dient binnen een redelijke termijn na aangetoond vertrek van de toegevoegde persoon bij SVn te worden ingediend.
Vaststelling hoogte Aanvangsdraagkrachttoets voor de Starterslening
Uitgangspunten van de Aanvangsdraagkrachttoets Voor de aanvangsdraagkrachttoets wordt zoveel mogelijk aangesloten bij de NHG-toetsing, waarin bepaald wordt of een lening NHG mogelijk is met een bepaald inkomen. Uitzonderingen op de NHG-toetsingsregels zijn: 1. Voor het bepalen van de hoogte van de Starterslening wordt de Toetsrente (die door SVn is vastgesteld op basis van de door geldverstrekkers op internet gepubliceerde 10-jaars rentetarieven voor hypothecaire geldleningen met NHG) als uitgangspunt genomen. 2. Voor het toetsinkomen huishouden wordt gerekend met 95% van het toetsinkomen en een financieringslastpercentage dat hoort bij 100% van het inkomen. 3. De peildatum is de ontvangstdatum van de aanvraag en niet de offertedatum. 4. Persoonlijke verplichtingen worden buiten beschouwing gelaten, met uitzondering van partneralimentatie en leningen u.h.v. studiefinanciering (DUO). (De persoonlijke verplichtingen worden uiteraard wel meegenomen door de 1e geldverstrekker) Toetsinkomen - Het actuele toetsinkomen van de aanvragers wordt in beginsel vastgesteld aan de hand van de NHG normen. Dit blijkt uit het aanvraagformulier zelf, de bij het aanvraagformulier gevoegde werkgeversverklaring, een recente salarisstrook en/of andere bijlagen. Vermogen - Het belastbaar inkomen box 3 blijkt uit de door de aanvrager aangeleverde aangifte/aanslag Inkomstenbelasting.
- De Starterslening is vermogensafhankelijk; vermogen boven de geldende vrijstelling in Box 3 op het peiljaar voor de vermogenstoets, wordt gekort op de financieringsbehoefte. - Het beschikbaar eigen geld wordt per aanvrager vastgesteld. Kredietwaardigheid Voorafgaand aan het uitbrengen van een oordeel over de kredietwaardigheid van de aanvrager, wordt bij het Bureau Kredietregistratie (BKR) van elke aanvrager een opgave van de geregistreerde kredieten opgevraagd. Informatiemap d.d. 1 juli 2021
Bladzijde 15
Indien op de opgave registraties of codes voorkomen die, conform de NHG-normen, tot gevolg hebben dat geen NHG wordt verstrekt, wordt dit gemeld aan de aanvrager. Berekening hoogte Starterslening t.b.v. de aanvangsdraagkrachttoets voor de Starterslening De hoogte van de Starterslening wordt berekend zoals onderstaand aangegeven. SVn bepaalt binnen de kaders van gemeente de uiteindelijke hoogte van de Starterslening. Hoogte Starterslening= Totale koopsom -/- beschikbaar eigen geld -/- genormeerde marktconforme lening. De berekening van de genormeerde marktconforme lening is gebaseerd op een simulatie van de marktconforme lening die de aanvrager met NHG kan krijgen. De berekening van de genormeerde marktconforme lening verloopt als volgt: Normfinancieringslast = Toetsinkomen huishouden x financieringslastpercentage. Genormeerde marktconforme lening = de maximale marktconforme lening op basis van de geldende NHGnormen per peildatum aanvangsdraagkrachttoets. N.B. Bij de toets wordt er vanuit gegaan dat eventuele het belastbare vermogen in box 3 (dus boven de vrijstelling) wordt gebruikt als eigen geld ter financiering van de aankoop. 1.4.3
Berekening van de draagkracht bij hertoets voor de Starterslening
Kosten hertoets Wanneer SVn op de mogelijke hertoetsmomenten, op verzoek van de aanvrager, een draagkracht hertoets uitvoert, bedraagt het tarief hiervoor € 155,- (prijspeil 2021) en is voor rekening van de aanvrager. Dit bedrag wordt jaarlijks door SVn per 1 oktober opnieuw vastgesteld voor het opvolgende jaar en gepubliceerd op de SVnwebsite. Toetsinkomen Voor de draagkracht hertoets wordt zoveel mogelijk aangesloten bij de NHG-toetsing, waarin bepaald wordt of een lening NHG mogelijk is met een bepaald inkomen. Uitzondering op de NHG-toepassingsregels: 1. Voor de oorspronkelijke aanvragers geldt dat uitsluitend persoonlijke verplichtingen worden meegenomen, die reeds bestonden op de peildatum van de aanvraag van de Starterslening en op de peildatum van de hertoetsing nog bestaan, voor het bepalen van de betaalcapaciteit. 2. Voor aan het huishouden toegevoegde personen geldt dat alle lopende verplichtingen worden meegenomen voor het bepalen van de betaalcapaciteit. 3. De peildatum is bepalend voor het hanteren van de NHG normen. 4. De lasten van de 1e hypotheek worden berekend op basis van maandannuïteiten, de werkelijke door de geldverstrekker in rekening gebrachte rente en de werkelijke looptijd bij aanvang van de lening per leningsdeel.
Berekening Herziening rente en aflossing De normfinancieringslast op de peildatum draagkracht hertoets is de basis voor de herziening van de rente en aflossing voor de eerstvolgende periode. Normfinancieringslast = Toetsinkomen huishouden x financieringslastpercentage. Beschikbare financieringsruimte = Normfinancieringslast -/- financieringslast van de 1e hypotheek . Annuïteit Starterslening = de maandannuïteit van de Starterslening over de restantlooptijd bij de hertoetsrente.
Informatiemap d.d. 1 juli 2021
Bladzijde 16
Vervolgens wordt de rente en looptijd als volgt vastgesteld: a. Indien de beschikbare financieringsruimte groter is dan of gelijk is aan de marktconforme annuïteit Starterslening, geldt gedurende de restantlooptijd de genoemde annuïteit. De rente blijft vast t/m het einde van periode 4. Daarna gaat een nieuwe rentevastheidsperiode in van maximaal 15 jaar, met het rentepercentage van SVn bij 15 jaar rentevast, zoals geldt op de peildatum van periode 5. b. Indien de beschikbare financieringsruimte kleiner is dan de marktconforme annuïteit Starterslening, dan geldt gedurende de eerstvolgende periode dat de financieringslast voor de Starterslening gelijk is aan de beschikbare financieringsruimte. Ingeval de eerstvolgende periode, periode 5 is, dan is de financieringslast voor de Starterslening voor de resterende looptijd gelijk aan de beschikbare financieringsruimte. Het rentepercentage wordt daarbij als volgt berekend: Beschikbare financieringsruimte Hoogte Starterslening
X x 100%
Het rentepercentage wordt naar beneden afgerond op eentiende procent. Vervolg Gaat voor de betreffende periode een volledige annuïteit gelden, dan vindt er ten behoeve van de volgende perioden geen draagkracht hertoets meer plaats. Wordt alleen rente berekend dan wordt voorafgaand aan de volgende periode opnieuw de mogelijkheid tot een draagkracht hertoets aangeboden. Verhuur Als tijdens het proces hertoetsing blijkt dat er sprake is van (gedeeltelijke) verhuur van de woning dan wordt per herzieningsdatum de volledige annuïteit voor de Starterslening berekend. 1.5
Procedures en Gemeentelijke Uitvoeringsregels Starterslening
Procedures Starterslening Het proces van het verstrekken van de Starterslening door SVn, voor de gemeente valt uiteen in een vijftal stappen c.q. procedures. Deze procedures betreffen: 1. De vorming resp. bijstorting op de Gemeentelijk Startersfonds 2. De procedure: “Vaststellen van de gemeentelijke verordening met betrekking tot de Starterslening en de te stellen algemene en bijzondere voorwaarden”. 3. De procedure “Aanvraag, toetsing, bepaling van de hoogte en toewijzing van de Starterslening”. 4. De procedure “Verstrekking van de eerste hypothecaire lening en Starterslening”. 5. De procedure “Vaststelling maandtermijn en draagkrachthertoetsing”. De stappen en procedures worden hieronder nader omschreven en toegelicht Stap 1: De vorming resp. bijstorting op de Gemeentelijk Startersfonds De gemeente draagt er zorg voor dat voor aanvang van de Startersregeling resp. voor tijdstip van deelname aan de Startersregeling, het benodigde gemeentelijke (jaar)budget is overgemaakt naar het bij SVn aangehouden Gemeentelijk Startersfonds.
Stap 2: Procedure Vaststellen gemeentelijke verordening met betrekking tot de Starterslening De gemeente bepaalt algemene en bijzondere voorwaarden die van toepassing zijn en is zelf verantwoordelijk voor de toetsing aan deze voorwaarden. - De bijzondere voorwaarden hebben betrekking op individuele Startersleningen. - De algemene voorwaarden worden vastgelegd in een gemeentelijke verordening Startersleningen en schriftelijk ter kennis gebracht aan SVn. De algemene voorwaarden betreffen onder andere: − de doelgroep van de starters (in ieder geval mag aanvrager niet eerder een woning in zijn bezit hebben gehad); − het marktsegment van de woningobjecten: nieuwbouwprojecten en/of bestaande woningen; Informatiemap d.d. 1 juli 2021
Bladzijde 17
− de maximale koopsom wanneer deze lager is dan de gemiddelde koopsom die NHG jaarlijks vaststelt; − de maximale hoogte van de Starterslening is standaard maximaal 20% van de door SVn berekende kostengrens van de woning. De voorwaarden die gesteld worden met betrekking tot de eerste hypothecaire lening en de Starterslening in relatie tot de NHG. De gemeente stelt (per jaar) de prognose op van de verwachte aantallen Startersleningen. Nadere toelichting bij de procedure Vaststellen van de gemeentelijke verordening met betrekking tot de Starterslening en de van toepassing zijnde voorwaarden - De Gemeente maakt gebruik van de productspecificaties, uitvoeringsregels en procedures van de Starterslening zoals deze door de stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) zijn vastgesteld. - De gemeente besluit over de toekenning van de Startersleningen ten laste van het gemeentelijk fonds en – hieraan gerelateerd – ten laste van het gemeentelijk Startersfonds. - De Gemeentelijke uitvoeringsregels Starterslening mogen niet strijdig zijn met het besluit van WEW inzake NHG en Startersleningen, en met de bepalingen van de Subsidiebeschikking Startersleningen d.d. 12 december 2012 en het besluit van WEW inzake NHG voor de Starterlening i.c.m. een Combinatielening d.d. 27 juli 2016.
- Indien sprake is van een draagkracht hertoets, verzorgt SVn de uitvoering aan de hand van de Gemeentelijke uitvoeringsregels Starterslening. Stap 3: Procedure Aanvraag, toewijzing, toetsing en, bepaling van de hoogte van de Starterslening - De gemeente toetst of de aanvrager voldoet aan de eigen voorwaarden in de verordening voor een Starterslening. - Indien de aanvrager niet voldoet aan de voorwaarden wijst de gemeente de aanvraag af, indien de aanvrager wel voldoet reikt de gemeente de toewijzingsbrief uit aan aanvrager en verwijst de aanvrager naar de website van SVn voor het digitaal aanvragen van de Starterslening (op ‘Mijn SVn’ vindt u de voorbeeld toewijzingsbrieven en een bijbehorende invulinstructie). - De aanvrager doet een digitale aanvraag voor een Starterslening en maakt een ‘Mijn-omgeving’ aan. In de ‘Mijn omgeving’ worden de toewijzing en de benodigde bijlagen naar SVn. - De aanvrager dient de aanvraag voor de Starterslening zo spoedig mogelijk in, maar uiterlijk binnen de daarvoor gestelde termijn na datum afgifte toewijzing. De aanvrager heeft vervolgens nog maximaal drie maanden de tijd om de aanvraag te completeren. Indien er binnen de gestelde termijnen geen aanvraag bij SVn is gedaan en/of er binnen de gestelde termijnen geen Starterslening met SVn is gesloten vervalt de toewijzing van rechtswege en beëindigt SVn de aanvraag.
- SVn logt de de ontvangstdatum van de digitale aanvraag en stelt de rente voor de aanvraag vast op het op dat moment door SVn gehanteerde rentepercentage van 15 jaar vast. - SVn toetst de aanvraag en de bijlagen op volledigheid en vraagt zo nodig om aanvullende informatie. - SVn regelt de uitvoering van de autonome aanvangsdraagkrachttoets. Deze toets wordt gebaseerd op het rentepercentage dat door SVn wordt vastgesteld op het moment van ontvangst van de aanvraag van de Starterslening. Deze toetsrente is het gemiddelde van de door geldverstrekkers op internet gepubliceerde 10-jaars rentetarieven voor hypothecaire geldleningen met NHG. SVn stelt de hoogte van deze toetsrente wekelijks vast en publiceert deze op haar website. - SVn maakt de autonome aanvangsdraagkrachttoets en oordeelt over het wel of niet verstrekken van de Starterslening aan de aanvrager en stelt de definitieve hoogte van de Starterslening vast. Bij een positief oordeel: SVn maakt een offerte en vermeldt daarin de hoogte van de Starterslening, het overeengekomen marktconforme rentepercentage na drie jaar en het totale maandbedrag vanaf het 4e jaar en of er sprake is van een Bouwdepot. De offerte is digitaal beschikbaar in de ‘Mijn-omgeving’.
Bij een negatief oordeel wordt er een afwijzing met opgave van de redenen van het negatieve oordeel aan de aanvrager in de ‘Mijn-omgeving’ beschikbaar gemaakt, de gemeente wordt via Mijn SVn geïnformeerd zonder opgave van redenen. Nadere toelichting bij de Procedure Aanvraag, toewijzing, toetsing en bepaling van de hoogte van de Starterslening Informatiemap d.d. 1 juli 2021
Bladzijde 18
-
-
De maximale koopsom wordt door de gemeente vastgesteld met een maximum van de geldende NHG normen. De Starterslening past binnen de door SVn gehanteerde productspecificaties. De Starterslening wordt verstrekt door SVn. Het rentepercentage van de Starterslening en Combinatielening staat de eerste vijftien jaar vast. Gedurende de eerste drie jaar wordt de rente over de Starterslening en Combinatielening gecompenseerd en wordt de aflossing Starterslening verrekend met de Combinatielening. Ingaande het 4e jaar van de looptijd wordt de maandtermijn (rente en aflossing) aangepast. Het rentepercentage staat vast tot en met het vijftiende jaar, gerekend vanaf het moment van de ingangsdatum van de lening.
Stap 4: Procedure Verstrekking van de eerste hypothecaire lening en Starterslening - De aanvrager vraagt gelijktijdig met de Starterslening een renteaanbod bij de eerste geldverstrekker aan. - Bij een positieve uitkomst van de toetsing brengt SVn de offerte voor de Starterslening uit. De offerte is digitaal beschikbaar in de ‘Mijn-omgeving’. Bij een negatieve uitkomst van de toetsing ontvangt de aanvrager een bericht dat hij niet voor een offerte in aanmerking komt. SVn brengt de gemeente via Mijn SVn op de hoogte van de afwijzing. - Bij een positieve uitkomst vraagt de aanvrager vervolgens een eerste hypotheek aan voor het resterende bedrag waarvoor de bank een hypotheekofferte verstrekt aan de aanvrager. - De bank brengt een offerte uit aan de aanvrager met positieve NHG toetsing. - Aanvrager beoordeelt de SVn-offerte, geeft uitvoering aan de gestelde voorwaarden en bericht SVn inzake de acceptatie van de offerte door middel van terugzending van de voor akkoord getekende offerte. - De aanvrager uploadt de door hem/haar getekende offertes naar SVn. - Na ontvangst van de kopie van de getekende offerte toetst SVn: o of er aan de NHG normen wordt voldaan; o of er voldaan is aan de voorwaarden van de Starterslening; o of de toewijzingsbrief van de gemeente niet vervallen is. - SVn bericht de notaris en zendt deze de vereiste stukken toe.
- Aanvrager laat de eerste hypothecaire lening en de Starterslening tegelijkertijd bij de notaris passeren. - De notaris bericht SVn en de bank inzake het passeren van beide aktes. - De bank verstrekt de lening onder eerste hypotheek; SVn verstrekt de Starterslening onder tweede hypotheek waarbij het volgende van toepassing is: o Bij een nieuwbouwwoning wordt, indien de kosten en de eerste termijn kleiner zijn dan de hoofdsom van de Starterslening, de Starterslening in een te openen Bouwdepot bij SVn gestort. De kosten en de eerste termijnbetaling worden direct in mindering gebracht op de hoofdsom van de Starterslening. De volgende termijnen worden daarna gedeclareerd uit het Bouwdepot van de Starterslening en vervolgens uit het Bouwdepot van de eerste hypotheek. o Indien de hoofdsom van de Starterslening kleiner is dan de kosten en de eerste termijnbetaling, wordt de hoofdsom van de Starterslening ineens uitbetaald aan de notaris. o Bij een bestaande woning of nieuwbouwwoning met een verplichte verbouwing waarbij geen afbouwgarantie is (bijvoorbeeld bij CPO of bepaalde renovatieprojecten) wordt het bedrag aan Starterslening in een te openen Bouwdepot bij SVn gestort. De kosten worden direct in mindering gebracht op de hoofdsom van de Starterslening.
De verbeterkosten worden daarna gedeclareerd uit het Bouwdepot van de eerste hypotheek en als laatste uit het depot van de Starterslening. - De bank meldt de eigen lening onder NHG aan bij WEW en draagt de borgtochtprovisie af voor de eerste hypotheek. - SVn meldt de Starterslening aan bij WEW en draagt de borgtochtprovisie voor de NHG af aan WEW voor de eigen, tweede hypotheek. - De stichting WEW staat borg voor de lening conform de goedkeuring van WEW voor het product Starterslening. Informatiemap d.d. 1 juli 2021
Bladzijde 19
Nadere toelichting bij de Procedure Verstrekking van de eerste hypothecaire lening en de Starterslening - De eerste hypothecaire lening en de Starterslening worden met NHG verstrekt. De Combinatielening is niet geborgd door NHG. - De rentevastheidsperiode van de eerste hypothecaire lening moet tenminste 10 jaar bedragen. - De eerste hypothecaire lening mag niet hoger zijn dan een bedrag gelijk aan de kosten voor het verkrijgen in eigendom van de woning volgens de normen van de NHG, minus de hoogte van de Starterslening. - De bank verplicht zich na het ingaan van de lening geen gelden meer onder verband van de eerste hypotheekstelling ter leen te verstrekken of een aanvullende ‘Combinatielening’ aan de schuldenaar te verstrekken. Voormelde verplichting rust op de bank uitsluitend voor zolang als de door SVn aangegane Starterslening niet volledig is afgelost. - De bank meldt de eigen financiering onder NHG aan bij WEW. - De transportakte en de hypotheekakte voor de eerste hypotheek en de akte voor de tweede hypotheek (Starterslening) dienen in de gebruikelijke volgorde, maar beslist in één en dezelfde afspraak bij de notaris te passeren. Indien eigendom en eerste hypotheek eerder passeren kan de Starterslening geen doorgang vinden.
Stap 5: Procedure Vaststelling maandtermijn en draagkrachthertoetsing - SVn bericht aanvrager drie maanden voor aanvang van de tweede periode en indien van toepassing, drie maanden voor aanvang van de volgende periode(n) de marktconforme rente en de annuïtaire aflossing op maandbasis gedurende het restant van de looptijd en biedt de aanvrager de mogelijkheid om hertoetsing aan te vragen. - De aanvrager krijgt een inlogcode zodat er online zelf een berekening gemaakt kan worden en opgeslagen. - Desgewenst vraagt de klant uiterlijk twee maanden voor aanvang van de nieuwe periode online een hertoets aan. Het aanvraagformulier en aanvullende stukken kunnen binnen de genoemde termijn worden ge-upload. - Eventueel kan ook een papieren aanvraagformulier met checklist worden opgevraagd bij SVn. Startersleningen die zijn verstrekt vóór 1 januari 2007 kunnen (nog) niet online worden aangevraagd. - Vóór het in behandeling nemen van de hertoets dienen de kosten voor de hertoets te zijn voldaan. Dit kan bij het online aanvragen via iDEAL. - SVn toetst of alle vereiste gegevens verstrekt zijn en vraagt zo nodig aanvullende informatie op.
- Indien binnen de genoemde termijn geen complete aanvraag voor een hertoets is ontvangen of indien de kosten hertoetsing niet tijdig zijn overgemaakt, dan wordt vanaf de herzieningsdatum de genoemde marktconforme rente en een maandtermijn behorende bij de maandannuïteit van kracht. - Indien er sprake is van één schuldenaar wordt in het hertoetsproces expliciet gevraagd naar de samenstelling van het huishouden. De schuldenaar verklaart de aanvraag voor een hertoets naar waarheid ingevuld te hebben. Indien gewenst of bij twijfel heeft de gemeente de mogelijkheid om in de Basisregistratie personen te controleren of het opgegeven huishouden overeenkomt met de werkelijkheid. o Als de BRP niet overeenstemt met de aanvraag in die zin, dat er sprake is van een aan het huishouden toegevoegd persoon of de klant woont niet op het onderpandadres, gaat vanaf de herzieningsdatum de volledige rente en de maandelijkse annuïtaire aflossing gelden. Mocht dit leiden tot betalingsproblemen is het mogelijk om in overleg met de gemeente de geldnemer alsnog de gelegenheid te geven om tegen betaling een nieuwe hertoets uit te laten voeren. - SVn verzorgt de uitvoering van de draagkracht hertoets en stelt binnen de bij aanvang vastgestelde voorwaarden de hoogte van de rente en/of de aflossing vast en bericht dit aan de klant en aan de gemeente.
Nadere toelichting bij de Procedure Vaststelling maandtermijn en draagkracht hertoetsing - Twee maanden voor afloop van het 3e, 6e, 10e en 15e jaar kan de aanvrager een draagkracht hertoetsing aanvragen op basis van een brief of digitaal bericht die SVn circa drie maanden van tevoren toestuurt. Indien uit deze draagkracht hertoetsing blijkt dat de financiële draagkracht onvoldoende is om aan de marktconforme maandtermijn te voldoen, dan worden de rente en aflossing aangepast op basis van de gemeentelijke uitvoeringsregels. Informatiemap d.d. 1 juli 2021
Bladzijde 20
- Een aanvraag dient zo compleet mogelijk te worden ingediend. - Op het moment dat de marktconforme maandtermijn is bereikt, is hertoetsen niet meer mogelijk behoudens in de situatie als hierna omschreven: Als een persoon aan het huishouden is toegevoegd, er daarom voldoende betaalcapaciteit was en geen hertoets is aangevraagd, dan kan door de oorspronkelijke aanvrager van de Starterslening een tussentijdse hertoets worden aangevraagd, indien deze persoon het huishouden weer heeft verlaten. Deze aanvraag dient binnen redelijke termijn na aangetoond vertrek van de toegevoegde persoon bij SVn worden ingediend. - Indien na 15 jaar de marktconforme maandtermijn nog niet bereikt is, blijft de op dat moment vastgestelde maandbedrag voor de rest van de looptijd ongewijzigd. - De lening wordt afgelost via maandannuïteiten. 1.6