bijlage 2 Toelichting bestemmingsplan Jachthaven Kortenhoef II Moleneind 23-25

Jachthaven Kortenhoef II Moleneind 23-25

bestemmingsplan Jachthaven Kortenhoef II Moleneind 23-25

Inhoudsopgave

Toelichting

3

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding nieuw bestemmingsplan 1.2 Plangrenzen

4 4 4

Hoofdstuk 2 Huidige situatie 2.1 Geldend bestemmingsplan 2.2 Huidige feitelijke situatie jachthaven 2.3 Samenvatting

6 6 9 14

Hoofdstuk 3 Nieuwe situatie 3.1 Inleiding 3.2 Visie 3.3 Masterplan (2022) 3.4 Overige delen jachthaven

15 15 15 16 32

Hoofdstuk 4 Beleidskader 4.1 Rijksbeleid 4.2 Provinciaal beleid 4.3 Gemeentelijk beleid

33 33 33 35

Hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten 5.1 Bodem 5.2 Geluid 5.3 Ecologie 5.4 Waterhuishouding 5.5 Archeologie 5.6 Verkeer en parkeren 5.7 Luchtkwaliteit 5.8 Externe veiligheid 5.9 Bedrijven- en milieuzonering 5.10 Duurzaamheid

38 38 38 39 40 43 44 46 48 48 50

Hoofdstuk 6

51

Toelichting op de juridische regeling

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid 7.1 Inspraak/participatie 7.2 Zienswijzen 7.3 Financiële uitvoerbaarheid

2

52 52 52 52

Inhoudsopgave (vastgesteld)

bestemmingsplan Jachthaven Kortenhoef II Moleneind 23-25

Toelichting

Toelichting (vastgesteld)

3

bestemmingsplan Jachthaven Kortenhoef II Moleneind 23-25

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding nieuw bestemmingsplan

Jachthaven Kortenhoef II is één van de oudste havens aan de Kortenhoefseplassen/Wijde Blik. Er wordt gewerkt aan watersport in de breedste zin. Naast ligplaatsen voor de boten en verblijfsrecreatie worden er ook bedrijfsevenementen georganiseerd. Bovendien is er een winterstalling met onderhoud en verkoop van boten. Vele watersporters uit de omgeving hebben het hele jaar door hun boot gestald op de jachthaven. Er is een werkplaats voor bootreparaties, een winterstalling en er bevinden zich enkele huisjes op het terrein. Ook is er een botenkraan en een laad-en loskade voor boten. De haven ziet er over het algemeen goed en onderhouden uit. Maar de inrichting en sommige voorzieningen zijn niet meer van deze tijd en zijn niet geschikt voor de veranderende vraag van de gebruikers. De eigenaar wil graag de jachthaven vernieuwen om te kunnen voldoen aan de steeds sneller veranderende vraag van de klant. Daarbij is het voornemen een deel van de bestaande bebouwing (bedrijfsgebouwen, recreatiewoningen) te slopen en te vervangen door nieuwbouw, bestaande bebouwing te verduurzamen, een bestaand grasveld in te richten als natuurstrook en op een enkele plek het bestaande water te verbreden om de doorvaart te verbeteren. De ruimtelijke kwaliteit van de jachthaven en de uitstraling, maar ook het gebruiksgemak en de natuurbeleving kunnen met de voorgenomen ontwikkelingen worden verbeterd.

De in 2014 opgestelde visie is verder uitgewerkt in een Masterplan waarin de locatie en omvang van de gebouwen en de aanpassingen aan het water zijn bepaald. In een natuurinrichtingsplan is de ecologische inrichting van het huidige grasveld verder uitgewerkt. Dit alles vormt de basis voor het voorliggende bestemmingsplan.

1.2

Plangrenzen

Kadastrale grenzen Het terrein van de jachthaven waar dit bestemmingsplan betrekking op heeft, bestaat uit de volgende kadastrale percelen: GVL00 sectie B, nummer(s) 1817, 2470, 2472, 2840, 2841, 3098, 3146, 3332, 3333. De woningen aan het Moleneind 26, 27 (kadastrale perceel 1822) zijn niet in eigendom van de jachthaven. Ten noorden van de jachthaven is een kadastraal perceel (3416) ook in eigendom bij de jachthaven, daar worden geen ontwikkelingen voorzien en dat perceel maakt dan ook geen onderdeel uit van het voorliggende bestemmingsplan. Op de onderstaande afbeelding is de kadastrale begrenzing aangeduid.

Grens van het bestemmingsplan

4

Toelichting (vastgesteld)

bestemmingsplan Jachthaven Kortenhoef II Moleneind 23-25

De grens van voorliggend bestemmingsplan is afgestemd op de kadastrale grenzen in combinatie met de begrenzing van het geldende bestemmingsplan: oostzijde/voorzijde (zijde Moleneind): hier is de begrenzing van de bestaande bestemming "Jachthaven" (tevens grens kadastrale perceel) aangehouden; oostzijde/voorzijde (zijde Moleneind - achter woningen Moleneind 26-27-29): hier is de kadastrale grens aangehouden als plangrens; zuidzijde: hier is kadastrale grens van de percelen 3332 en 3146 aangehouden als grens van het bestemmingsplan. westzijde: hier is de kadastrale grens van de percelen 3146, 1817 en 2841 aangehouden als grens. Het aangrenzende perceel 1824 dat eigendom is van derden ligt volledig buiten de grenzen van dit bestemmingsplan; noordzijde: hier is de kadastrale grens van de percelen 2840 en 2841 aangehouden als grens.

Toelichting (vastgesteld)

5

bestemmingsplan Jachthaven Kortenhoef II Moleneind 23-25

Hoofdstuk 2

Huidige situatie

2.1

Geldend bestemmingsplan

2.1.1

Inleiding

Ter plaatse van de jachthaven geldt het bestemmingsplan "Het Wijde Blik 2004" dat is vastgesteld door de gemeenteraad op 3 februari 2005. Jachthaven Kortenhoef aan het Moleneind 23-25 is bestemd als "jachthaven" en een klein deel als "natuurgebied", zie onderstaande afbeelding.

Het terrein rond de jachthaven is bestemd als "Natuurgebied", zie onderstaande afbeelding. Dit heeft betrekking op het huidige grasveld, de bestaande recreatiewoning achterin de jachthaven en het bestaande grasveld met waterloop en overkapping voor de botenstalling aan de zijde van het Moleneind.

2.1.2

Geldend bestemmingsplan - bestemming Jachthaven

Toegelaten functies Op gronden met de bestemming "Jachthaven" van het geldende bestemmingsplan (2004) zijn de volgende functies toegestaan: a. b. c. d. e.

6

aanlegsteigers voor pleziervaartuigen verhuur van boten jachtmakerlaardij sanitaire voorzieningen reparatiewerkzaamheden behorende bij een jachthaven, ter plaatse van de aanduiding

Toelichting (vastgesteld)

bestemmingsplan Jachthaven Kortenhoef II Moleneind 23-25

f. g. h. i. j. k. l.

"milieucategorie 3" detailhandel in watersportartikelen botenopslagloods buitenopslag voor boten bedrijfswoningen water ligplaatsen voor woonschepen erven, toegangswegen, paden en groenvoorzieningen

met bijbehorende bebouwing. Op het perceel van Moleneind 23-25 gelden de volgende aanduidingen: "woning" (één burgerwoning) "recreatiewoning" (één recreatiewoning) "maximale milieucategorie 3": in de planregels is bepaald dat hiermee reparatiewerkzaamheden behorende bij de jachthaven zijn toegestaan. Ten aanzien van het parkeren geldt een norm van 6 parkeerplaatsen per 100 m2 bedrijfsvloeroppervlakte. Voor pleziervaartuigen geldt een norm van 0,4 parkeerplaats per ligplaats. Voor woonschepen is dit 1 parkeerplaats per woonschip. Op jachthaven Kortenhoef (Moleneind 23-25) zijn 2 woonschepen toegestaan. De plek van de woonschepen is niet vastgelegd, deze mogen ergens in de haven worden afgemeerd, binnen de grenzen van de bestemming Jachthaven. Bouwregels In de bouwregels van het geldende bestemmingsplan zijn bepalingen opgenomen over de omvang (oppervlakte en hoogte) van bedrijfsgebouwen, bedrijfswoningen en recreatiewoningen. bedrijfsgebouwen, bedrijfswoningen en bijgebouwen mogen alleen binnen het bouwvlak worden gebouwd, behoudens één botenloods van maximaal 120 m2 die buiten het bouwvlak is toegestaan; voor bedrijfsgebouwen geldt een maximum oppervlakte per gebouw van 650 m2, goothoogte 6 meter, dakhelling tussen de 15 en 35 graden; voor bedrijfswoningen geldt een maximum oppervlakte van 100 m2, maximum goothoogte van 3,5 meter en een dakhelling tussen de 25 een 55 graden.

Bij de bedrijfswoning is een bijgebouw toegestaan van maximaal 30 m2; voor recreatiewoningen geldt een maximum oppervlakte van 30 m2, een goothoogte van 2,5 meter en een dakhelling tussen de 25 en 55 graden; voor burgerwoningen geldt een maximum oppervlakte van 100 m2, een maximum goothoogte van 3,5 meter een dakhelling tussen de 25 en 55 graden. Vrijstaande bijgebouwen zijn niet toegestaan. bij ligplaatsen voor woonschepen zijn bijgebouwen toegestaan tot 10 m2 per ligplaats, maximale goothoogte van de bijgebouwen bedraagt 2,50 meter. 2.1.3

Geldend bestemmingsplan - bestemming Natuurgebied

Een deel van de gronden die in de huidige situatie in gebruik zijn als jachthaventerrein zijn in het geldende bestemmingsplan bestemd als "natuurgebied". Ook een deel van het grasperceel aan de zuidzijde van het jachthaventerrein en de gronden waar een permant bewoonde recreatiewoning op staat zijn bestemd als natuurgebied. Zie onderstaande afbeeldingen.

Toelichting (vastgesteld)

7

bestemmingsplan Jachthaven Kortenhoef II Moleneind 23-25

Toegestane functies Op grond van de planregels zijn gronden met de bestemming "natuurgebied" bestemd voor doeleinden van natuur en landschap, zijnde behoud, herstel en ontwikkeling van de natuur- en landschapswaarden van het gebied en de uitoefening van grondgebonden agrarische bedrijven met bijbehorende bouwwerken geen gebouwen zijnde met daaraan ondergeschikte extensieve natuurgerichte recreatie. De woning achterin de jachthaven ligt in de bestemming Natuurgebied en is voorzien van de aanduiding "recreatiewoning". Het grasperceel aan de zuidzijde ligt in de bestemming Natuurgebied en is niet voorzien van enige nadere aanduiding. Bestemmingsvlak achter Moleneind 27-29 Het bestemmingsvlak direct achter Moleneind 27-29 is in het geldende bestemmingsplan (2004) bestemd als "Natuurgebied". Feitelijk is dit deel altijd al in gebruik geweest als jachthaventerrein. Het terreindeel is geen onderdeel van het Natuurnetwerk Nederland (overeenkomstig de provinciale omgevingsverordening) noch onderdeel van Natura 2000 gebied.

Afbeelding: links de begrenzing Natuurnetwerk Nederland NNN (Omgevingsverordening NH2020) en rechts de ligging van de bestemming Natuurgebied (groen vlak) op de kaart van het geldende bestemmingsplan uit 2004 In het eerder geldende bestemmingsplan "Buitengebied I - Het Wijde Blik" (1983) was de jachthaven aan het Moleneind 23-25 inclusief deze gronden bestemd als "jachthaven", "jachtwerf" en "parkeerterrein". In het navolgende bestemmingsplan Het Wijde Blik (2004) is het gedeelte achter Moleneind 27-29 dat in het bestemmingsplan van 1983 nog bestemd was als "jachthaven", en "jachtwerf" voor een deel bestemd als "Natuurdoeleinden", waarmee de feitelijke situatie (naar mag worden aangenomen onbedoeld) is wegbestemd. In de plantoelichting is nergens aangegeven dat dit gebruik en bijbehorende bebouwing bewust is wegbestemd. Het betreffende deel is al sinds de jaren 60 van de vorige eeuw, ten tijde van het bestemmingsplan in 1983, ten tijde van het bestemmingsplan in 2004 en in de huidige situatie ingericht en in gebruik als jachthaven met bijbehorende parkeervoorzieningen, bedrijfserven, stalling van boten en auto's, een loods en diverse andere bijbehorende bouwwerken. Het terreindeel heeft, in tegenstelling tot wat de bestemming suggereert, geen enkele natuurwaarde.

8

Toelichting (vastgesteld)

bestemmingsplan Jachthaven Kortenhoef II Moleneind 23-25

Tegen deze onterechte wijziging van bestemming is in het kader van het ontwerpbestemmingsplan Het Wijde Blik (2004) een zienswijze ingediend door de jachthaven. In de beantwoording van de zienswijze is aangegeven dat het terrein zou worden bestemd als "jachthaven". Echter op de vastgestelde planverbeelding is dit niet gebeurd. Met dit nieuwe bestemmingsplan kan dit worden hersteld door dit deel van de jachthaven weer een passende bestemming te geven overeenkomstig de huidige situatie en de voorheen geldende planologische regeling (bestemmingsplan uit 1983).

2.2

Huidige feitelijke situatie jachthaven

2.2.1

Overzicht

Jachthaven te Kortenhoef II, aan Moleneind 23-25 is één van twee havens midden in het natuurgebied met diverse uitvaarmogelijkheden naar o.a. de Vecht, de Kortenhoefse- en Loosdrechtse Plassen. Het karakter van de huidige jachthaven is informeel en verschillende gebouwen zijn gedateerd, niet gebruikt en ernstig vervallen. Grofweg bestaat het terrein uit twee delen, een landdeel en een waterdeel. Op het landdeel zijn naast bedrijfsgebouwen en bedrijfserven ook 45 parkeerplaatsen gerealiseerd. Op het waterdeel zijn steigers, ligplaatsen, water en enkele gebouwen gebouwd. Zie onderstaande overzichtstekening.

2.2.2

Beschrijving huidige gebouwen jachthaven

In de onderstaande tekst zijn de verschillende gebouwen op de jachthaven beschreven, waarbij bovenliggende nummering is aangehouden. Van voor (zijde Moleneind) naar achteren betreft het de volgende gebouwen Ad. 10 en 11: Botenloods met showroom (11) en bedrijfswoning (10) Aan de zijde van het Moleneind staat een grote showroom met aangrenzende loods en werkplaats (circa 650 m2) die beeldbepalend zijn bij de entree van het gebied. Op onderstaande afbeeldingen is dit weergegeven.

Toelichting (vastgesteld)

9

bestemmingsplan Jachthaven Kortenhoef II Moleneind 23-25

Afbeelding: botenloods met showroom gezien vanaf het Moleneind

Afbeelding: botenloods met showroom gezien vanuit de jachthaven. Ad. 4

Vervallen loodsen, bedrijfsgebouwen

Vanaf de entree aan de linkerzijde staat een hele verzameling vervallen gebouwen, bestaande uit een oude loods, een hoge overkapping voor machines, twee schuren en een overdekte loods. Deze gebouwen zijn in een bouwkundig slechte staat.

10

Toelichting (vastgesteld)

bestemmingsplan Jachthaven Kortenhoef II Moleneind 23-25

Op dit terreindeel zijn de volgende gebouwen gerealiseerd, met een gezamenlijk oppervlakte van 378 m2. Uitgangspunt voor dit bestemmingsplan is dat al deze gebouwen worden gesloopt. Het betreft een carport (4a), fietsenberging (4b), een loods (4) met met een bouwhoogte van circa 6 meter met bijbehorende overkapping (4c) en een loods met bergingen (4d). Zie onderstaande afbeelding.

Ad. 6

Langgerekt botenhuis

In de watergang is een langgerekt botenhuis gerealiseerd waar pleziervaartuigen overdekt kunnen worden afgemeerd.

Ad. 3

Recreatiewoning (huisnummer 25b) met daarachter een woonark (huisnummer 23ws01)

Vanaf het landdeel kan via een ophaalbrug de haven met steigers en ligplaatsen worden bereikt. Vanaf de ophaalbrug gezien staat aan de linkerzijde een recreatiewoning met huisnummer 25b met bijbehorende tuin en bergingen. Achter de recreatiewoning ligt een woonark. Deze recreatiewoning is gedateerd en daarmee aan vervanging toe. Qua ruimtelijke uitstraling past deze recreatiewoning ook niet bij de ambities van de jachthaven.

Toelichting (vastgesteld)

11

bestemmingsplan Jachthaven Kortenhoef II Moleneind 23-25

Ad 5

Kleine botenloods

Aan de andere zijde van de brug staat een eenvoudige botenloods die ruimte biedt aan een aantal overdekte ligplaatsen. De botenloods heeft een oppervlak van circa 180 m2. Ook dit gebouw is beeldbepalend maar heeft weinig beeldkwaliteit en is aan vervanging toe.

Ad. 9

Grote botenloods

Verderop langs de steiger is een grote botenloods gebouwd waar pleziervaartuigen droog kunnen worden afgemeerd.

Ad 2

12

Burgerwoning (huisnummer 25)

Toelichting (vastgesteld)

bestemmingsplan Jachthaven Kortenhoef II Moleneind 23-25

Aan het eind van de steiger is een burgerwoning (huisnummer 25) gerealiseerd. Deze woning is smal en in vervallen staat en voldoet niet meer aan de eisen van deze tijd. De vervallen woning en de hoge betonnen beschoeiing doen afbreuk aan de sfeer en kwaliteit van het gebied.

Ad. 1 en 8

Recreatiewoning huisnummer 25A

Aan het eind van de jachthaven staat de recreatiewoning met huisnummer 25A. Deze recreatiewoning is gedateerd, te klein en aan vervanging toe.

Naast de recreatiewoning op nummer 25A staat een oude houten kapschuur (nummer 8 op de kaart), deze heeft waarde en wordt behouden.

Toelichting (vastgesteld)

13

bestemmingsplan Jachthaven Kortenhoef II Moleneind 23-25

2.2.3

Parkeren

In de huidige situatie zijn op eigen terrein ongeveer 45 parkeerplaatsen waarmee in de huidige parkeerbehoefte kan worden voorzien overeenkomstig de beleidsregels.

2.3

Samenvatting

Op grond van het geldende bestemmingsplan (2004) zijn op het terrein van de jachthaven meerdere bedrijfsgebouwen, 2 recreatiewoningen (één in de bestemming Jachthaven en één in de bestemming Natuur), één burgerwoning en één bedrijfswoning toegestaan. Daarnaast mogen er in de jachthaven (op een niet nader bepaalde plek) maximaal 2 woonschepen/woonarken worden afgemeerd. In de huidige situatie zijn op de plekken waar bedrijfsgebouwen zijn toegestaan ook bedrijfsgebouwen behorend bij de jachthaven gerealiseerd. Hetzelfde geldt voor de burgerwoning, bedrijfswoning en recreatiewoningen. Er ligt momenteel één woonschip/woonark in de jachthaven, dat aantal mag worden uitgebreid naar 2. In de natuurbestemming achter Moleneind 27-29 zijn bedrijfserven behorend bij de jachthaven en bedrijfsgebouwen gerealiseerd die krachtens een omgevingsvergunning en het voorgaande bestemmingsplan uit 1983 reeds waren toegestaan.

14

Toelichting (vastgesteld)

bestemmingsplan Jachthaven Kortenhoef II Moleneind 23-25

Hoofdstuk 3 3.1

Nieuwe situatie

Inleiding

Doel van het bestemmingsplan Doel van het nieuwe bestemmingsplan is om de jachthaven te revitaliseren. Zo zal de functie jachthaven behouden blijven, wordt de ruimtelijke kwaliteit vergroot, vindt er een behoorlijke verduurzamingsslag plaats en zal het bestemmingsplan een betere aansluiting vinden bij het gebiedsakkoord waar in verblijfsrecreatie en natuur een prominentere plek in gaan nemen. Dit alles komt ten goede aan de beleving, kwaliteit en duurzaamheid van het gebied. Met het voorliggende bestemmingsplan wordt tevens een bestaand deel van het jachthaventerrein (achter Moleneind 27-29) weer worden voorzien van een passende bestemming, zie paragraaf 2.1.3. Uitgangspunten Uitgangspunt voor het voorliggende nieuwe bestemmingsplan is het handhaven van de functie en de omvang van de jachthaven. In de huidige situatie wordt gewoond (zowel recreatiewoningen als burgerwoningen), is er ruimte voor stalling, is er verkoop/bemiddeling en vinden er onderhoud en reparatiewerkzaamheden aan (plezier)vaartuigen plaats. Op hoofdlijnen worden de volgende ingrepen gedaan om de jachthaven te revitaliseren: de recreatieve functie van de jachthaven wordt in beperkte mate uitgebreid door het toevoegen van per saldo 2 recreatiewoningen. Deze recreatiewoningen worden toegevoegd binnen de bestaande bouwvlekken. Er komt dus geen extra bebouwing op het terrein.

de ruimtelijke kwaliteit van de jachthaven wordt vergroot door het vervangen van verouderde gebouwen voor duurzame nieuwe gebouwen. Hierbij worden ruim 9 opstallen/gebouwen gesloopt en worden er 5 duurzame gebouwd teruggebouwd. Dit alles op ongeveer dezelfde plek als de bestaande bebouwing. een deel van de bestaande bebouwing wordt opgeknapt en verduurzaamd. Het gaat hier om 2 gebouwen die behouden blijven maar wel worden opgeknapt. het jachthaventerrein met parkeergelegenheid wordt heringericht en op het terrein extra groen wordt aangeplant voor een betere uitstraling, beleving en ecologie. Zo wordt er per saldo ruim 600 m2 water extra gecreëerd, wordt er ruim 2.250 m2 natuur aangelegd, en wordt de haven onderverdeeld in een watergebonden en landgebonden gebied. de natuurwaarden worden vergroot door het bestaande grasland in te richten als natuurzone met een kwalitatief hoogwaardige natuur. zichtlijnen richting het achterliggende havengebied worden waar mogelijk verbeterd. In de navolgende paragrafen zijn de beoogde ontwikkelingen beschreven.

3.2

Visie

Door Jachthaven Kortenhoef is in 2014 een visie aan de gemeente gepresenteerd. Naar aanleiding van deze visie is er een document opgesteld door een landschappelijk en stedenbouwkundig bureau over de jachthaven waarin is aangegeven waar in de huidige situatie de sterke en zwakke punten van de jachthaven zijn, welke opgave voor de komende jaren worden voorzien en welke trends worden waargenomen. Op basis daarvan is een aantal fysieke maatregelen opgesteld die middels dit bestemmingsplan juridisch planologisch geregeld gaan worden. Opgave Uit de inventarisatie van zwakke en sterke punten blijkt het volgende: De indeling van het jachthaventerrein is niet optimaal. De oude bootloods en de woningen met de bosschages verhinderen het zicht op het water en de haven. De routing in de haven kan worden verbeterd. Het is niet uitnodigend en niet overzichtelijk. Dit komt door de positie van de groenelementen, de huisjes, de arken en de kleine botenloods. Alle huizen zijn verhuurd en zeer gewild maar ze zijn ook gedateerd en, ondanks het goede onderhoud, niet meer optimaal in gebruik. Ze dienen op termijn vervangen te worden.

Toelichting (vastgesteld)

15

bestemmingsplan Jachthaven Kortenhoef II Moleneind 23-25 Het oude bedrijfspand met opstallen, de kleine botenloods en de overkapping voor boten zijn in een bedenkelijke bouwkundige staat en zijn op termijn niet meer optimaal te gebruiken voor werkzaamheden of botenstalling. De verschillende losse bebouwing maakt een rommelige indruk. De sfeer en beleving van de haven kan op verschillende manieren worden verbeterd. De authentieke elementen in de jachthaven zoals de kanoloods en de twee ophaalbruggen zijn beeldbepalend en sfeermakers. Ook de botenloods zal bij een opknapbeurt meewerken aan het versterken van het maritieme gevoel. De herontwikkeling van de jachthaven biedt kansen om duurzaamheidsmaatregelen te treffen zoals het duurzaam vernieuwen van bestaande gebouwen en het aanbrengen van voorzieningen ten behoeve van de opwekking van duurzame energie, zoals zonnepanelen. Trends Door de veranderende vragen van de markt en de veranderende wensen van de klanten is op sommige onderdelen de jachthaven niet meer actueel. Zo is de vraag naar hoogwaardige overdekte ligplaatsen in de Loosdrechteplassen groot, maar is het aanbod beperkt. Het aanbieden van overdekte ligplaatsen is een kwaliteit voor recreanten in het gebied. Er is groeiende behoefte naar verhuur van overnachtingsplekken dicht bij of ter plaatse van jachthavens.

De bootbezitters willen niet meer een dagje van het water genieten maar vaak meerdere dagen achter elkaar. De toeristen zijn vaak niet in het bezit van een eigen boot of kunnen niet op de boot overnachten. De combinatie van enkele recreatiewoningen nabij de boot en in de jachthaven is een antwoord op deze actuele vraag. Het realiseren van extra recreatiewoningen past tevens in het Gebiedsakkoord Oostelijke Vechtplassen (december 2017).

3.3

Masterplan (2022)

Als nadere uitwerking van de visie (2014) is in 2022 een Masterplan opgesteld. In de eerste paragraaf zijn de ontwikkelingen uit het Masterplan samengevat. In de navolgende paragrafen worden de ontwikkelingen per deelgebied nader toegelicht en onderbouwd. 3.3.1

Samenvatting

Zoals beschreven in de visie (2014) en het Masterplan (2022) is de centrale doelstelling van het plan om de functie jachthaven te behouden, maar de belevingswaarde en de landschappelijke en ecologische kwaliteit van de jachthaven te verhogen. De haven moet beter aansluiten bij de kwaliteit van de omliggende natuurgebieden die vanuit de jachthaven over het water ontsloten worden. Het aantal ligplaatsen in de jachthaven blijft ongewijzigd. Een deel van de bestaande bebouwing is verouderd en wordt gesloopt. Op onderstaande afbeelding is aangegeven welke gebouwen worden verwijderd. Nummer 3a betreft de bestaande woonark, die wordt verplaatst.

16

Toelichting (vastgesteld)

bestemmingsplan Jachthaven Kortenhoef II Moleneind 23-25

Dit wordt gedaan door de volgende ruimtelijke ingrepen: a. het realiseren van natuur ter plaatse van het huidige grasveld, op basis van het Natuurinrichtingsplan met natuurvriendelijke oevers, extra oppervlaktewater, riet, vochtig hooiland, nat schraal grasland, natuurtuin en extensieve natuurgerichte recreatie (wandelen, sauna). De bestaande watergang wordt verbreed en op het natuurperceel wordt extra water toegevoegd; b. het slopen van diverse bedrijfsgebouwen en schuren aan de voorzijde en het vervangen door één bedrijfsloods (bouwvlak D) met één recreatiewoning; c. het slopen van gedateerde recreatiewoningen en het bouwen van nieuwe woningen met een ruimtelijke en architectonische kwaliteit die passen bij de jachthaven: 1. sloopnieuwbouw recreatiewoning Moleneind 25b (bouwvlak C) - nieuwe functie burgerwoning 2. sloopnieuwbouw kleine botenloods tot nieuwe botenloods met één recreatiewoning erboven (bouwvlak E) 3. sloop bestaande burgerwoning Moleneind 25 en bouwen van een nieuwe burgerwoning (bouwvlak B). 4. sloop bestaande recreatiewoning Moleneind 25a en het bouwen van een nieuwe recreatiewoning (bouwvlak A) d. het behouden en opknappen van de bestaande grote botenloods op het midden van het terrein. e. het verplaatsen van de woonark van het bestaande terrein plus een woonark van de andere jachthaven (Moleneind 2a) naar een doodlopende watergang aan de voorzijde. f.

het vergroten van het aantal parkeerplaatsen van 45 naar 49 plekken, doordat er per saldo 2 recreatiewoningen worden toegevoegd, waarvoor een parkeernorm van 1 plek per recreatiewoning geldt. Hiermee wordt meer dan voldoende extra parkeerplek gecreëerd.

Toelichting (vastgesteld)

17

bestemmingsplan Jachthaven Kortenhoef II Moleneind 23-25

3.3.2

Knelpunten

Als nadere uitwerking van de visie (2014) is een Masterplan (2022) opgesteld waarin de revitalisering van de jachthaven verder is uitgewerkt. Hier zijn de knelpunten beschreven en zijn fysieke ontwikkelingen voorgesteld om de knelpunten op te lossen. De lage kwaliteit staat een goede en hoogwaardige exploitatie van het gebied in de weg. Ook het grote contrast tussen de prachtige natuur van het gebied en de lage landschappelijke waarde van de jachthaven zelf draagt niet bij aan de uitstraling die de jachthaven zijn/haar bezoekers wilt geven. De ambitie van Jachthaven Kortenhoef II richt zich op een hogere en rijkere belevingswaarde voor de bezoekers en recreanten. Daarnaast wijst marktonderzoek ook in die richting. Mensen willen kwaliteit met een hoge belevingswaarde en geen standaard huisje van hout met een verdieping en een dak. De seizoenen worden steeds langer. Om dat goed te kunnen faciliteren is een hogere ruimtelijke kwaliteit van de jachthaven van belang. Op dit moment is dat niet het geval. Met het nieuwe plan wordt het gebruik en de bedrijvigheid over een langere periode aantrekkelijk en ook daadwerkelijk mogelijk. 3.3.3

Deelgebieden

De Jachthaven zal worden getransformeerd om weer aan te sluiten bij de eisen van de tijd. Doel is de belevingswaarde te vergroten en de landschappelijke en ecologische kwaliteit te verhogen. De haven moet beter aansluiten bij de kwaliteit van de omliggende natuurgebieden die vanuit de jachthaven over het water ontsloten worden. Doel is de verblijfskwaliteit en belevingswaarde van het gebied te vergroten voor bezoekers, passanten en bewoners. Kortom, het gaat om het revitaliseren en herinrichten van Jachthaven Kortenhoef II middels het vergroten van de ruimtelijke kwaliteit, het toevoegen van enkele recreatiewoningen en het verbeteren van natuurwaarden. Dit wordt gedaan op de vier zogenaamde deelgebieden. In de onderstaande tekst wordt op meerdere plekken de bouwvlakken ook aangeduid aan de hand van de huisnummers. Dit betreft de huisnummer zoals die op moment van schrijven van toepassing zijn. Overzicht deelgebieden Er zijn vier deelgebieden (I, II, III, IV) om de ruimtelijke en landschappelijke kwaliteit te verbeteren. I. II.

18

Het grasveld wordt vervangen door een nieuw natuurgebied. Hiervoor is een natuurontwikkelingsplan opgesteld. Het entreegebied moet groener en meer landschappelijke kwaliteit krijgen. Alle vervallen gebouwen worden hier gesloopt om één hoogwaardig nieuw gebouw toe te kunnen voegen. Toelichting (vastgesteld)

bestemmingsplan Jachthaven Kortenhoef II Moleneind 23-25 III. Het gebied aan de andere zijde van de brug krijgt een waterrijk karakter door een deel af te graven. De bestaande gebouwen worden hier vervangen. Dit betreft de waterloods en de huidige recreatiewoning 25b. IV. Ook de bestaande recreatiewoning (nr. 25a) en de bestaande woning (nr. 25) worden vervangen, het waterrijke karakter wordt ook hier versterkt. De ligging van de deelgebieden is op onderstaande afbeelding weergegeven.

Op het terrein is een tweedeling aanwezig; (1) het landgebonden deel met een informele en bedrijvige en erfachtige sfeer en (2) het waterdeel met een open en waterrijk karakter. Op het landdeel zijn de meeste activiteiten van de jachthaven geclusterd en heeft de bebouwing een ‘loodsachtige’ uitstraling met wat zwaardere bouwmassa’s met licht industrieel karakter. Op het landdeel zijn de parkeervoorzieningen, vindt onderhoud aan boten plaats en is de entree van de jachthaven gesitueerd. De overgang naar het watergebonden deel wordt mooi vormgegeven door de markante ophaalbrug. Op watergebonden deel van de jachthaven is meer openheid, water, groen en "lichtere" bouwwerken in de vorm van een tweetal recreatiewoningen, een kanoloods en een botenloods. Dit karakter zal terugkomen in de architectuur van de te vervangen gebouwen op het waterdeel. 3.3.4

Uitwerking per deelgebied

3.3.4.1 Deelgebied I - grasland transformeren naar natuur Natuur Voor het langgerekte groen natuurperceel dat momenteel nat grasland is op Jachthaven Kortenhoef II is een natuurontwikkelingsplan (inclusief beheerplan) opgesteld, zie navolgende afbeelding. Het natuurontwikkelingsplan is opgenomen in de bijlagen, zie Bijlage 3 Natuurontwikkelingsplan jachthaven 05.07.2022

Toelichting (vastgesteld)

19

bestemmingsplan Jachthaven Kortenhoef II Moleneind 23-25

De inrichting richt zich op natuurontwikkeling met een extensief recreatief karakter en is gericht op het creëren van een mozaïek van nat schraalgrasland en/of vochtig hooiland met poelen, glooiende watergangen en meerjarig riet.

Boven een deel van de vegetatie wordt een vlonderpad aangelegd. De poel wordt gecreëerd voor extra stilstaand water om aan te sluiten aan de watergangen. De extra glooiende watergang wordt aangesloten op de oever/plas. Rondom deze watergangen zal een natuurvriendelijke oever met riet worden aangelegd. Dit zal het perceel een beschut karakter geven voor dieren.

20

Toelichting (vastgesteld)

bestemmingsplan Jachthaven Kortenhoef II Moleneind 23-25

Voor de ijsvogel zal een steilwandje worden aangelegd. IJsvogels nestelen in lage steilwandjes, onbegroeide oevers of tussen boomwortels van omgevallen bomen nabij water. De vogels graven hun nesttunnels in leemhoudend zandgrond. Ten westen van de poel zal een ijsvogelwand gecreëerd worden door een steilwandje te realiseren van 1 – 1.5 meter breed en minimaal 50 cm hoog. Takken geven beschutting, dus een struik of boom naast de locatie is gewenst. Water Het water achter de nieuwe bedrijfsloods wordt verbreed en in oppervlakte vergroot met circa 200 m2. Daarmee wordt de doorvaarbaarheid van dit water verbeterd en wordt het waterrijke karakter van de jachthaven verstrekt. Het extra water dient tevens als compensatie voor het dempen van een klein stuk water (circa 100 m2). De zuidelijke oever van het verbrede water (aan de kant van het huidige grasveld) en de oevers van de nieuwe watergang over het huidige grasperceel worden ingericht als natuurvriendelijke oever. Sauna op terrein jachthaven, grenzend aan natuur Op het jachthaventerrein, grenzend aan het natuurgebied (buiten het NNN gebied) wordt een sauna van beperkte omvang gerealiseerd, ongeveer 3 meter bij 2,50 meter (maximaal 8 m2). Gebruikers van de sauna kijken uit over het natuurgebied. De hoogte van de sauna is circa 2,50 meter (afgerond 3m).

3.3.4.2 Deelgebied II: bouwvlak D, parkeerterrein en woonarken Terreinontwerp Het terreinontwerp en groenplan op het voorterrein van de Jachthaven maakt een knipoog naar de omringende landschappelijke structuur door de langgerekte meanderende groenstroken waartussen looplijnen zijn ontworpen. Ook het groen bij de ingang van het terrein is zo ontworpen dat het doet denken aan de structuur van het omringende landschap. De langgerekte plantvakken worden gevuld met hoge (sier)grassen en kleurrijke vegetatie. Parkeerterrein Op het terrein wordt het huidige aantal parkeerplaatsen (45) uitgebreid naar 49 waarmee in de extra

Toelichting (vastgesteld)

21

bestemmingsplan Jachthaven Kortenhoef II Moleneind 23-25 parkeerbehoefte van de twee extra te realiseren recreatiewoningen kan worden voorzien, In de reeds bestaande botenloods is in de (drukke) zomermaanden ruimte om daar bovenop extra parkeercapaciteit te bieden in de vorm van circa 14 parkeerplaatsen als daar aanleiding voor is. Die ruimte is in de zomermaanden leeg omdat de pleziervaartuigen dan niet opgeslagen liggen maar worden gebruikt voor de recreatie. Te slopen gebouwen Alle gebouwen in dit deelgebied worden gesloopt. Zie onderstaande afbeelding. De te slopen gebouwen zijn hier aangeduid als nummers 4, 4a, 4b, 4c, 4d en 6 en hebben een gezamenlijk oppervlakte van circa 380 m2. De bestaande bebouwing 4a-b-c-d is gebouwd in één laag met een hoogte van circa 3 meter. De bestaande oude loods (4) heeft een bouwhoogte van circa 6m. De overkapping heeft een hoogte van ongeveer 2 meter vanaf het maaiveld.

Voor de nieuwe situatie is er één bouwvlak geprojecteerd (D) dat de mogelijkheid biedt om hier een hoogwaardig nieuw gebouw te realiseren. Op deze plek is de parkeerdruk weggehaald door een deel van de parkeerplaatsen te verplaatsen naar het haventje achter bouwvlak D waar ook de twee woonarken worden gelegd. Bouwvlak D - bedrijfsgebouw en één recreatiewoning Het bouwvlak D wordt gebouwd op de plek van de te slopen gebouwen, en wordt wat verder naar achteren (van het Moleneind af) richting het water gepositioneerd. Het nieuwe bedrijfsgebouw wordt qua footprint met 360 m2 iets kleiner dan het gezamenlijke oppervlakte van de bestaande bebouwing, maar wordt iets hoger (maximale bouwhoogte 7,5m) door het toevoegen van een verdieping met een recreatieappartement aan de zijde van het water. Gebouw D opent zich richting de haven en krijgt daar een uitnodigende uitstraling. Doel van dit gebouw is om de bestaande benodigde overdekte werk- en stallingsruimte voor de jachthaven te concentreren in één gebouw, zodat op het terrein rondom zoveel mogelijk ruimte overblijft om te kunnen manoevreren, te parkeren en jachthavenactiviteiten (onderhoud, schoonmaak van boten etc) te kunnen uitvoeren. Er is een bouwvlak van ongeveer 420 m2 bepaald waarbinnen een gebouw met een footprint van 360 m2 mag worden gebouw.

De exacte plek van de nieuwbouw binnen het bouwvlak ligt daarmee nog niet vast, waarmee wat ruimte binnen de verdere planuitwerking wordt geboden. Maatvoering bouwvlak D: Afmetingen bouwvlak: 30 x 14,1 meter (423 m2) Maximale footprint gebouw binnen dat bouwvlak: 360 m2 bouwhoogte: maximaal 7,5 meter functie: bedrijfsgebouw van de jachthaven met één recreatiewoning op de verdieping.

22

Toelichting (vastgesteld)

bestemmingsplan Jachthaven Kortenhoef II Moleneind 23-25

Woonarken Op grond van het geldende bestemmingsplan zijn in de jachthaven twee woonarken toegestaan. In de huidige situatie ligt in de jachthaven één woonark (huisnummer 23ws01), achter de bestaande recreatiewoning (huisnummer 25b). Deze woonark wordt verplaatst naar het water waar in de huidige situatie een overdekte stalling voor pleziervaartuigen is. In het water wordt een tweede woonark afgemeerd die wordt verplaatst van jachthaven Kortenhoef I (Moleneind 2a), deze 2e woonark zal huisnummer 23ws02 krijgen. De bestaande overdekte stalling boven het water wordt gesloopt. Voor de maatvoering van de woonarken wordt aangesloten bij wat het conform het woonschepenbeleid van de gemeente als maximale maatvoering aanhoudt: lengte maximaal 20 meter; de breedte maximaal 6 meter; de goothoogte maximaal 4 meter gemeten vanaf waterpeil; nokhoogte maximaal 4,50 meter gemeten vanaf waterpeil; inhoud maximaal 350 m3. Effect nieuwbouw, parkeren en woonschepen op bestaande woningen Een deel van de gronden waar de nieuwe bedrijfsloods wordt gebouwd, het parkeerterrein wordt gerealiseerd en woonarken worden afgemeerd is in het geldende bestemmingsplan als natuur bestemd, ook al is dit terreindeel al decennia in gebruik als jachtwerf/jachthaven, zie in dit verband paragraaf 2.1.3. De effecten van deze wijzigingen op de omgeving zijn in onderstaande tekst belicht.

Positionering nieuwbouw De huidige bedrijfsloods heeft een bouwhoogte van circa 6 meter. Deze wordt vervangen door een nieuwe bedrijfsloods met een hoogte van maximaal 7,5. Zoals te zien is op onderstaande afbeelding wordt de nieuwe loods verder van de bestaande woningen aan het Moleneind geprojecteerd dan de bestaande bedrijfsbebouwing van de jachthaven. De afstand tot de woning op nummer 29 is circa 17,5 meter (nu circa 7m), tot de woningen op nummer 26/27 bedraagt de afstand minimaal circa 27 meter. Door deze gewijzigde onderlinge afstand en de onderlinge oriëntatie is de beperkt grotere bouwhoogte inpasbaar en leidt dit niet tot een onevenredige afname van het uitzicht. Door de onderlinge afstand en oriëntatie leidt de nieuwbouw niet tot extra schaduw bij de bestaande woningen. De schaduw van het nieuwe gebouw valt op het terrein van de jachthaven.

Toelichting (vastgesteld)

23

bestemmingsplan Jachthaven Kortenhoef II Moleneind 23-25

Parkeerterrein Het terrein rondom gebouw D is in de huidige situatie ingericht als bedrijfserf bij de jachthaven waar boten en auto's worden gestald met bijbehorende bedrijfsmatige activiteiten. Het huidige gazon achter nummer 29 wordt in de huidige situatie gebruikt als botenstalling en daarnaast intensief gemaaid. In de nieuwe situatie worden rondom gebouw D parkeervoorzieningen en bedrijfserven gerealiseerd, vergelijkbaar dus met de bestaande situatie. Aan de zijde van de bestaande woningen aan het Moleneind worden de parkeervakken ingericht als groene vakken, deze zullen daarmee feitelijk alleen op drukke dagen worden benut. Achter de tuin van nummer 29 wordt daarnaast een groenstrook van circa 3-5m aangelegd. Zie onderstaande afbeelding.

Voor de aangrenzende bestaande woningen aan het Moleneind zal de situatie aan de achterzijde dus niet ingrijpend wijzigen behalve dat de bestaande rommelige bebouwing wordt vervangen door een nieuw duurzaam gebouw en het terrein netjes wordt ingericht met parkeerplaatsen en groen. Voor wat betreft de activiteiten die daar plaatsvinden is de situatie vergelijkbaar met de bestaande situatie: in beide gevallen gaat het om jachthaven gerelateerde bedrijfsactiviteiten. Woonarken De woonarken worden afgemeerd in een bestaand doodlopend stukje water van de jachthaven, zie onderstaande afbeelding. Daar is voldoende ruimte om twee woonarken achter elkaar af te meren. Door het op deze locatie afmeren van de woonarken kan het andere water in de jachthaven beschikbaar

24

Toelichting (vastgesteld)

bestemmingsplan Jachthaven Kortenhoef II Moleneind 23-25 blijven als doorvaarroute en ligplaats voor pleziervaartuigen. De positionering van de woonarken op deze locatie is wenselijk omdat voor woonarken een ligging nabij parkeergelegenheid en autobereikbaarheid wenselijk is, net als bij reguliere woningen. Daarnaast zijn de benodigde nutsvoorzieningen op deze locatie aanwezig.

Omdat er voor dit stukje jachthaven volgens het huidige bestemmingsplan sprake is van een natuurbestemming (zie in dat verband paragraaf 2.1.3) - de feitelijke situatie is al decennia jachthaven zijn de woonarken op dit stukje grond in planologisch opzicht een nieuwe functie. De functie woonark is echter in beginsel goed inpasbaar aan het Moleneind, dat wordt gekenmerkt door een menging van wonen en bedrijfsfuncties waaronder jachthavens waar op meerdere plekken woonarken zijn afgemeerd. In navolgende tekst zijn de effecten van de woonarken op de omliggende bestaande woningen belicht. De woonarken worden maximaal 4,50 meter hoog, gemeten vanaf het waterpeil. De afstand tussen het water waar de woonarken kunnen worden afgemeerd en de meest nabij gelegen bestaande woningen langs het Moleneind (huisnummers 29 en 30) bedraagt minimaal circa 19 meter. Vanuit de woning op Moleneind 29 is er zicht op de woonarken, maar door de bestaande erfafscheiding bij deze woning van circa 2m hoogte is er alleen zicht vanaf de verdieping. Vanaf de verdieping van de woning kijkt men door de beperkte hoogte van de woonarken over de woonarken heen, zodat er nauwelijks effect op het uitzicht is. Bovendien worden de woonarken haaks op het Moleneind achter elkaar afgemeerd, zodat de impact op het uitzicht sowieso klein is, ook al zou er geen sprake zijn van een erfafscheiding bij de bestaande woning.

Ook vanuit Moleneind 30 is er zicht op de woonarken, dat echter voor een belangrijk deel wordt weggenomen door de eigen uitbouw en bijgebouwen.

Het uitzicht wordt in beide gevallen door de onderlinge afstand, oriëntatie, de locatie van de woonarken

Toelichting (vastgesteld)

25

bestemmingsplan Jachthaven Kortenhoef II Moleneind 23-25 (haaks op het Moleneind, achter elkaar) en de beperkte hoogte van de woonarken (4,50m boven waterpeil) nauwelijks aangetast. Door de onderlinge afstand en oriëntatie is er evenmin sprake van een onevenredige aantasting van de privacy in de woningen. Effecten op bezonning zijn er evenmin door de onderlinge oriëntatie, afstand en hoogte van de arken. De (beperkte) schaduw van de woonarken valt door de ligging ten noordwesten van de bestande bebouwing volledig op eigen terrein van de jachthaven. Op basis van het voorgaande kan worden vastgesteld dat de woonarken op deze plek ruimtelijk inpasbaar zijn. 3.3.4.3 Deelgebied III - bouwvlakken C en E. Op deze plek staan momenteel een recreatiewoning (huisnummer 25b), botenloods, een woonark en wat kleine schuurtjes. Schuttingen, hagen en vervallen gebouwen blokkeren de doorzichten richting de haven. Landschappelijk gezien wordt hier het water teruggebracht zodat er meer ruimte en zicht ontstaat. De schuttingen worden opgeruimd. Op de plek van de bestaande gebouwen zijn twee bouwvlakken geprojecteerd. Op bouwvlak E wordt een nieuwe botenloods gebouwd met daarboven één recreatieappartement.

Bouwvlak C (Moleneind 25b) - recreatiewoning Op bouwvlak C wordt een nieuwe recreatiewoning gerealiseerd. Het bouwvlak is relatief groot (16 x 6 meter) om hier de mogelijkheid te bieden voor een lage patiowoning bijvoorbeeld met een groendak waar je gemakkelijk overheen kijkt. Deze woning ligt bij voorkeur verdiept zodat het doorzicht langs en over de woning wordt versterkt. Er kan hier ook een meer transparante woning ontworpen worden waar je doorheen kan kijken. Omdat het wenselijk is om nog enige flexibiliteit te hebben in de nadere uitwerking is voor gebouw C een bouwvlak van 170 m2 bepaald waarbinnen een woning met een footprint van 128 m2 mag worden gebouwd, die kleiner is dan de oppervlakte van het bouwvlak. Op deze manier kan de woning bij de verdere uitwerking nog in beperkte mate worden opgeschoven, binnen de kaders van het bouwvlak. Maatvoering bouwvlak C: Afmetingen bouwvlak: 17 x 10 meter (170 m2) Maximale footprint binnen dat bouwvlak: 16 x 8 meter (128 m2) Bouwhoogte: maximaal 6,5 meter; functie: recreatiewoning Op onderstaande afbeelding is een referentiebeeld weergegeven.

26

Toelichting (vastgesteld)

bestemmingsplan Jachthaven Kortenhoef II Moleneind 23-25

Bouwvlak E - waterloods en één recreatiewoning Bouwvlak E ligt op de plek van de huidige kleine botenloods en biedt ruimte voor een zelfde programma met één recreatieappartement op de verdieping. Dit gebouw opent zich ook richting de jachthaven met zicht op het natuurgebied. Het appartement krijgt een zeer open uitstaling met ruime binnenbuitenovergangen. In de uitwerking is het belangrijk enerzijds een uniek en attractief programma neer te zetten en tegelijkertijd de ruimtelijke kwaliteit van het havengebied met dit gebouw te versterken. Ook dit gebouw zal in uitwerking geen ‘zware bouwmassa’ mogen zijn, maar een transparant en luchtig bouwwerk met veel glas. Omdat het wenselijk is om nog enige flexibiliteit te hebben in de nadere uitwerking is voor gebouw E een bouwvlak (206 m2) bepaald waarbinnen het gebouw met een footprint van 180 m2 mag worden gebouwd, die kleiner is dan de oppervlakte van het bouwvlak. Op deze manier kan het gebouw bij de verdere uitwerking nog in beperkte mate worden opgeschoven, binnen de kaders van het bouwvlak. Maatvoering bouwvlak E Afmetingen bouwvlak: 18,4 x 11,2 meter (206 m2); Maximale footprint gebouw binnen dat bouwvlak: 18 x 10 meter (180 m2); Bouwhoogte: maximaal 7 meter; begane grond: waterloods met ligplaatsen voor pleziervaartuigen; verdieping: recreatiewoning met leefruimte.

Op onderstaande afbeelding is een referentiebeeld weergegeven.

Toelichting (vastgesteld)

27

bestemmingsplan Jachthaven Kortenhoef II Moleneind 23-25

3.3.4.4 Deelgebied IV - bouwvlakken A en B Deze plek bevindt zich aan het einde van de jachthaven. De bestaande burgerwoning op nummer 25 (bouwvlak B) wordt gesloopt, inclusief de betonnen schoeiingen die het schiereiland op zijn plek houden. Voorstel is dit ook af te graven en er binnen het geprojecteerde bouwlvak (B) een nieuwe burgerwoning te realiseren. De bestaande recreatiewoning nummer 25a (bouwvlak A) zal worden gesloopt, inclusief alle schuttingen en hagen. Voorstel is om hier binnen het geprojecteerde bouwvlak een nieuwe recreatiewoning te realiseren. Op onderstaande afbeelding is de ligging van de bouwvlakken aangeduid.

Bouwvlak A - recreatiewoning huisnummer 25A Bouwvlak A ligt op het meest westelijke deel van het havengebied direct aan het aangrenzende bosgebied en het nieuwe natuurgebied. Dit bouwvlak biedt de meeste ruimte om een opgetilde woning te realiseren die een relatie legt met het bosgebied, zicht op de omgeving en het landschap dat er onder door loopt. We denken hier aan een paalwoning, een opgetilde woning, relatief bescheiden van omvang. Dit bouwvlak biedt ruimte om tot een hoogte van negen meter te bouwen, maar wel onder voorwaarden dat het maaiveld zoveel mogelijk vrij blijft op deze plek en de afmetingen in het bestemmingsplan zijn vastgelegd. Omdat het wenselijk is om nog enige flexibiliteit te hebben in de nadere uitwerking is voor gebouw A een bouwvlak (100 m2) bepaald waarbinnen het gebouw met een footprint van maximaal 64 m2 (8x8 meter) mag worden gebouwd. Op deze manier kan het gebouw bij de verdere uitwerking nog in beperkte mate worden opgeschoven, binnen de kaders van het bouwvlak. Maatvoering bouwvlak A Afmetingen bouwvlak: 10 x 10 meter (100 m2) Maximale footprint woning binnen dat bouwvlak: 8 x 8 meter (64 m2) Bouwhoogte: 9 meter Begane grond is alleen toegang en technische ruimte

28

Toelichting (vastgesteld)

bestemmingsplan Jachthaven Kortenhoef II Moleneind 23-25 1e en 2e verdieping leefruimten functie: recreatiewoning Op onderstaande afbeelding is een referentiebeeld weergegeven.

Bouwvlak B - huidige burgerwoning huisnummer 25 - blijft burgerwoning Bouwvlak B betreft de bestaande burgerwoning met huisnummer 25 die vervangen wordt door een nieuwe burgerwoning. In het bouwvlak B is ruimte voor een smalle vertikale woning op vlonderpalen in het water met houten terrassen. Deze woning versterkt de waterwereld en is onderdeel van de houten vlonderstructuur.

Maatvoering bouwvlak B Afmetingen bouwvlak: 16 x 8 meter (128 m2); Maximale footprint woning binnen dat bouwvlak: 16 x 8 meter (128 m2); Bouwhoogte: maximaal 6,5 meter; Functie blijft burgerwoning. Op onderstaande afbeelding is een referentiebeeld weergegeven.

Toelichting (vastgesteld)

29

bestemmingsplan Jachthaven Kortenhoef II Moleneind 23-25

3.3.5

Zichtlijnen

Belangrijkste doelstelling van het bestemmingsplan is het verbeteren de ruimtelijke kwaliteit van de jachthaven door het vervangen van verouderde bebouwing, het realiseren van meer natuur en het functioneler inrichten van het landdeel van het jachthaventerrein, zodat de beperkte ruimte zo optimaal mogelijk kan worden benut. Vastgesteld moet worden dat de ruimte op de jachthaven beperkt is en dat in het Masterplan een goede balans is gezocht tussen de verschillende belangen: het realiseren van nieuwe bruikbare bebouwing voor de jachthaven (ter vervanging van bestaande bebouwing), het houden van voldoende afstand tot woningen aan het Moleneind, het bieden van voldoende parkeergelegenheid om parkeeroverlast in de omgeving te voorkomen en het bieden van stedenbouwkundige kwaliteit, onder meer door het versterken van zichtlijnen waar mogelijk. Met de positionering van de gebouwen is zoveel mogelijk rekening gehouden met deze belangen. Huidige zichtlijnen Aan de noordzijde van de jachthaven, bij het bruggetje, is een belangrijke zichtlijn die vanaf het Moleneind een mooie doorkijk geeft naar het achterliggende natuurgebied. Zie onderstaande foto.

Ter plaatse van de hoofdentree van de jachthaven is er in de huidige situatie enig zicht op het

30

Toelichting (vastgesteld)

bestemmingsplan Jachthaven Kortenhoef II Moleneind 23-25 achterliggende natuurgebied, al wordt het zicht in de huidige situatie door de bestaande bedrijfsbebouwing, geparkeerde boten en auto's en de bestaande woonbebouwing langs het Moleneind met bijbehorende schuren al voor een groot deel weggenomen, zie onderstaande foto.

Voor het overige zijn er in de huidige situatie ter hoogte van de jachthaven geen zichtlijnen vanaf het Moleneind naar het achterliggende natuurgebied. Dit komt doordat langs het Moleneind de laatste jaren woningen zijn gebouwd in het lint met bijbehorende tuinen en erfafscheidingen die het zicht belemmeren. Zichtlijnen nieuwe situatie De zichtlijn aan de noordzijde van de jachthaven, bij het bruggetje, blijft ongewijzigd. Daar wordt geen bebouwing of andere ontwikkeling voorzien die het doorzicht naar het achterliggende natuurgebied kan beïnvloeden. Deze belangrijke doorlopende zichtlijn blijft dus onaangetast. Ter plaatse van de hoofdentree van de jachthaven zal er ook enig zicht blijven op het natuurgebied, vrijwel gelijk aan de huidige situatie. Met de positionering van de nieuwe loods (bouwvlak D) is hiermee rekening gehouden. Vanaf het parkeerterrein van de jachthaven is door de positionering van de gebouwen weer een zichtlijn naar het achterliggende gebied over het karakteristieke bruggetje.

De zichtlijnen zijn op onderstaande afbeelding aangeduid.

Toelichting (vastgesteld)

31

bestemmingsplan Jachthaven Kortenhoef II Moleneind 23-25

3.4

Overige delen jachthaven

Botenloods met de bedrijfswoning De bestaande botenloods met showroom en de achterliggende bedrijfswoning (huisnummer 24) blijven behouden. De functie van de botenloods alsmede de bedrijfswoning blijven ongewijzigd. Grote botenloods De bestaande grote botenloods op het midden van het terrein biedt ruimte aan pleziervaartuigen om overdekt te kunnen afmeren. De omvang en de functie van de botenloods blijft daarbij ongewijzigd. Voor de botenloods wordt de bestaande bouwhoogte van 8 meter aangehouden. Enige ontwikkeling hier betreft het opknappen van de bestaande botenloods aan de buitenzijde door het aanbrengen van andere gevelbekleding.

Parkeren Ten opzichte van de huidige situatie worden per saldo 2 recreatiewoningen toegevoegd. Op grond van de gemeentelijke parkeernorm moet voor elke recreatiewoning één parkeerplaats op eigen terrein worden gerealiseerd. Het huidige aantal parkeerplaatsen (45) wordt met 4 vergroot tot 49 zodat ruimschoots wordt voorzien in de benodigde extra parkeercapaciteit.

32

Toelichting (vastgesteld)

bestemmingsplan Jachthaven Kortenhoef II Moleneind 23-25

Hoofdstuk 4 4.1

Beleidskader

Rijksbeleid

De Nationale Omgevingsvisie is vastgesteld op 11 september 2020. De NOVI komt voort uit de Omgevingswet, die naar verwachting op 1 januari 2023 in werking treedt. Het uitgangspunt van de nieuwe aanpak van deze wet is dat ingrepen in de leefomgeving in samenhang plaatsvinden. Zo kunnen bij (gebieds)ontwikkelingen betere en meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Het Rijk wil op nationale belangen sturing en richting geven. Eén van de prioriteiten is het streven naar "sterke en gezonde regio's". In de Omgevingsvisie is aangegeven dat in stedelijke regio's veel nieuwe locaties nodig zijn voor wonen en werken. De voorkeur is om deze locaties binnenstedelijk te realiseren, zodat de open ruimten tussen stedelijke regio's behouden blijven. Uitgangspunt voor Moleneind 23-25 is het behouden van de bestaande jachthaven met ligplaatsen, botenloodsen en enkele recreatiewoningen, waarbij op de jachthaven per saldo 2 recreatiewoningen worden toegevoegd, bestaande bebouwing gedeeltelijk wordt vernieuwd en natuur wordt toegevoegd. Er worden geen burgerwoningen toegevoegd of op andere wijze geintensiveerd.

4.2

Provinciaal beleid

4.2.1

Omgevingsvisie Noord-Holland NH2050

De Omgevingsvisie NH2050 is op 19 november 2018 door Provinciale Staten (PS) vastgesteld. Met de Omgevingsvisie richt de provincie zich op lange termijn ambities en -doelen, met oog voor kwaliteiten die de provincie langjarig willen koesteren en die probeert in te spelen op veranderingen en transities die tijd nodig hebben. In het Visiedeel zijn de ambities uitgewerkt in zogenaamde samenhangende bewegingen naar de toekomst. Uitgangspunt is dat wonen en werken zoveel mogelijk binnenstedelijk worden gerealiseerd en geconcentreerd. De provincie geeft in de Omgevingsvisie aan dat de metropool zich snel ontwikkelt. De vraag naar woningen en ruimte voor bedrijven houdt aan, evenals de ruimtevraag voor recreatie en andere functies. Tegelijkertijd wil de provincie de landschappen in de metropool sparen. De bebouwingsopgave moet dan ook zoveel mogelijk binnen de bestaande kernen plaatsvinden, met een voorkeur voor knooppunten van openbaar vervoer. Verdichting vraagt steeds meer inventiviteit en bestuurskracht. De bebouwde omgeving wordt steeds intensiever gebruikt, de plancapaciteit binnenstedelijk blijkt door een andere kijk op stad en stedelijkheid een stuk groter te zijn dan gedacht. En zowel bij bestaande bouw als nieuwbouw moeten wil de provincie inzetten op besparing van energie, een klimaatadaptieve ruimtelijke inrichting en bij nieuwbouw ook op circulair bouwen.

Dit alles moet samengaan met de verdere verbetering van de kwaliteit van de leefomgeving. Voor jachthaven Kortenhoef wordt uitgegaan van een duurzame herinrichting waarbij de ruimtelijke kwaliteit van het terrein wordt vergroot door het slopen van diverse rommelige bebouwing en het bouwen van nieuwe recreatiewoningen en bedrijfsgebouwen van hoge kwaliteit en het vervangen van een bestaand grasveld door een zone met natuur. Op het bestaande jachthaventerrein worden per saldo 2 recreatie/short stay woningen toegevoegd. Dit past binnen het streven om de recreatieve functie van het gebied te versterken. 4.2.2

Provinciaal Ruimtelijke Verordening en Omgevingsverordening NH2020

Op 16 november 2020 is de Omgevingsverordening NH2020 vastgesteld door de provincie Noord-Holland. Aangezien het ontwerpbestemmingsplan op 15 oktober 2020 ter inzage is gelegd, heeft de provincie Noord-Holland in haar zienswijze aangegeven dat op grond van artikel 12.2 van de Omgevingsverordening de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) nog van toepassing op dit bestemmingsplan is. Voorwaarde is wel dat het besluit (vaststelling bestemmingsplan) na 2 jaar is genomen. In de provinciaal ruimtelijke verordening (PRV) is een deel van het grasveld aangewezen als onderdeel van het Natuurnetwerk Nederland, zie onderstaande afbeelding. In de regels is bepaald dat een

Toelichting (vastgesteld)

33

bestemmingsplan Jachthaven Kortenhoef II Moleneind 23-25 bestemmingsplan trekt tot de bescherming, instandhouding en ontwikkeling van de wezenlijke kenmerken en waarden van de gebieden. In dit bestemmingsplan is het betreffende perceel bestemd als "Natuur" en voor dit gedeelte wordt natuurontwikkeling voorzien overeenkomstig het Natuurontwikkelingsplan jachthaven 05.07.2022. In het Natuurontwikkelingsplan zijn de kenmerkende waarden van het NNN gebied "Oostelijke Vechtplassen" (A13) als uitgangspunt genomen.

4.2.3

Gebiedsakkoord Oostelijke Vechtplassen (2017) en Uitvoeringsprogramma

In het Gebiedsakkoord Oostelijke Vechtplassen (2017) en het bijbehorende Uitvoeringsprogramma zijn ambities en maatregelen beschreven om zowel de recreatieve waarde als de natuurwaarde van de Oostelijke Vechtplassen te vergroten. Gebiedsakkoord Oostelijke Vechtplassen In het Gebiedsakkoord is een brede ambitie gepresenteerd voor de Oostelijke Vechtplassen. De ambitie bestaat onder andere uit het behouden en versterken van bestaande kwaliteiten die onder andere bestaan uit: een breed aanbod aan recreatiemogelijkheden, waaronder recreatieve routenetwerken en de relatie land – water, om volop te kunnen genieten van het bijzondere gebied en; de grote diversiteit in het gebied, zowel wat betreft natuur, landschap als recreatieve mogelijkheden. Het Gebiedsakkoord legt de basis voor een duurzame gebiedsontwikkeling met samenhangende investeringen, onderhoud en duurzame exploitatie, die leiden tot het vergroten en behouden van elk van deze kwaliteiten. Partijen die het akkoord ondertekend hebben onderkennen dat het versterken van de grote verscheidenheid aan kwaliteiten onmiskenbaar kansen biedt om tot een waardevermeerdering te komen, zowel op economisch, sociaal (o.a. leefbaarheid) als ecologisch gebied. Om tot realisatie van de ambitie te komen is een aantal doelstellingen geformuleerd, waaronder: 1.

Het ontwikkelen en versterken van de Oostelijke Vechtplassen als ‘vrijetijdslandschap’ zodat bewoners en bezoekers de unieke kwaliteiten (historisch landschap, natuur, cultuur, water) van het gebied volop kunnen beleven. Dit is vertaald in een aantal opgaven waaronder: a. Het creëren van een meer divers dagrecreatief aanbod, met nieuwe attractiepunten en routes voor het beleven van natuur, landschap en cultuurhistorie, ook voor minder validen. b. Het versterken en ontwikkelen van de unieke (landschappelijke, natuur, water, cultuurhistorische) kwaliteiten van het vrijetijdslandschap door legakkerherstel, maken doorzichten naar de plassen, benutten kwelwater en beleefbaar maken van de natuur. 2. Het versterken van de ecologische waarden van het gebied zodat een aaneengesloten robuust netwerk van natuurgebieden ontstaat met potenties voor de ontwikkeling van topnatuur; 3. Het in gang zetten van een transformatie van de recreatiesector waarbij de sector groeit naar een sterke economische sector die in staat is de diversiteit in het recreatief aanbod te vergroten, zodat het Vechtplassengebied 1. uitblinkt in de beleving van natuur en cultuurlandschap;

34

Toelichting (vastgesteld)

bestemmingsplan Jachthaven Kortenhoef II Moleneind 23-25 2. een bestemming is voor (inter)nationaal kortverblijf en regionaal langverblijf en regionale dagrecreatie; 3. wonen en recreëren gedifferentieerd samen laat gaan; 4. de nummer één positie in Nederland inneemt als instapgebied voor de waterrecreatie; 5. duurzaamheid hoog in het vaandel heeft staan. Het revitaliseren van een bestaande jachthaven waarbij het huidige aantal ligplaatsen behouden blijft, bestaande bebouwing en het terrein wordt opgeknapt, vergroend en verduurzaamd, een deel van de bebouwing wordt vervangen door nieuwe duurzame gebouwen, een deel van het jachthaventerrein wordt ingericht met hoogwaardige natuur en per saldo water wordt toegevoegd draagt bij aan het behalen van de doelstellingen. Uitvoeringsprogramma Oostelijke Vechtplassen Als nadere uitwerking van het Gebiedsakkoord is het uitvoeringsprogramma opgesteld. Voor de in het Gebiedsakkoord beschreven doelstellingen zijn verschillende concrete projecten benoemd om de doelstellingen te bereiken. De komende jaren wordt een transformatie van de recreatiesector in de Vechtplassen op gang gebracht, waarmee de economische vitaliteit van de sector wordt vergroot en een meer divers en passend recreatief aanbod ontstaat, zoals benoemd in het gebiedsakkoord.

Deze transformatie is vertaald in de ambitie om de komende tien jaar een aantal concrete resultaten te behalen. Eén van de doelstellingen is de "Cross over van havens met de verblijfsrecreatie, zodat 2% van het aanbod bestaat uit watergerichte verblijfsmogelijkheden in havens, in de vorm van arkjes, ecolodges, kampeervlotten, tiny houses etc, gericht op kort verblijf (200 eenheden)". In het uitvoeringsprogramma is het instellen van de gebiedsloods als een concreet project benoemd. De gebiedsloods ondersteunt recreatieondernemers met het vormgeven en verder brengen van plannen die bijdragen aan de transformatie van de recreatiesector zoals beschreven in het gebiedsakkoord. Oostelijke Vechtplassen is zowel een natuur- als een recreatiegebied. Met een goede balans tussen beide functies en een (zorgvuldige) integratie van beide functies is veel winst te behalen. Mooie natuurgebieden zijn aantrekkelijk voor recreatie en toerisme. Dit genereert draagvlak voor het behoud van natuur en landschap en inkomsten die deels weer ingezet kunnen worden voor het beheer. Versterking van de samenwerking tussen natuurorganisaties en ondernemers is belangrijk om een juiste balans te behouden, waarbij zowel natuur als recreatie profiteren. Op de jachthaven worden per saldo 2 recreatiewoningen toegevoegd en wordt een deel van de jachthaven ingericht als kwalitatief hoogwaardig natuurgebied.