Bijlage 2 Onderbouwing BOPA Nootweg 16-20 Loosdrecht
Tekst van het document
Onderbouwing BOPA Nootweg 16-20 Nieuw-Loosdrecht Gemeente Wijdemeren
Colofon Gegevens over het project: Plannaam:
Onderbouwing BOPA Nootweg 16-20
Status:
Definitief
Datum:
22 april 2026 (aangepast 4 juni 2026)
Projectnummer Buro SRO:
SR240125
Projectmedewerkers:
Dhr. T. Oostrom
Gegevens projectbetrokkenen: Opdrachtgever:
Nootweg Loosdrecht Ontwikkeling B.V.
Gegevens Buro SRO: Bezoekadres:
’t Goylaan 11 3525 AA Utrecht
Telefoon:
030-2679198
E-mail:
utrecht@buro-sro.nl
Internet:
www.burosro.nl
pagina 2 van 47
Inhoudsopgave
3
1
Inleiding
4
1.1
Aanleiding en ambitie
4
1.2
Aanduiding projectgebied
4
1.3
Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit
6
1.4
Leeswijzer
6
2
Maatschappelijke uitvoerbaarheid
7
2.1
Participatie
7
2.2
Bestuurlijk overleg
7
3
Huidige situatie
8
4
Projectbeschrijving
12
5
Toetsing aan omgevingsplan
15
5.1
Huidige bouw- en gebruiksmogelijkheden
15
5.2
Strijdigheden initiatief in relatie tot omgevingsplan
16
6
7
Beleid
17
6.1
Rijksbeleid
17
6.2
Provinciaal beleid
18
6.3
Regionaal beleid
22
6.4
Gemeentelijk beleid
23
Aspecten fysieke leefomgeving en milieu
26
7.1
Verkeer en parkeren
26
7.2
Duurzaamheid en gezondheid
29
7.3
Geluid
30
7.4
Activiteiten en milieuzonering
32
7.5
Luchtkwaliteit
34
7.6
Archeologie en cultuurhistorie
35
7.7
Bodem
36
7.8
Omgevingsveiligheid
37
7.9
Natuur
39
7.10
Water
41
7.11
M.e.r.-beoordeling
43
8
Financiële haalbaarheid
45
9
Conclusie
46
pagina 3 van 47
1
Inleiding
1.1
Aanleiding en ambitie
Initiatiefnemer is voornemens om op de locatie aan de Nootweg 16-20 in Nieuw-Loosdrecht een nieuw appartementencomplex te realiseren met commerciële ruimte in de plint. Het complex zal bestaan uit 4 bouwlagen. Op de begane grond komen de commerciële ruimte en enkele appartementen en vanaf de eerste verdieping enkel nog appartementen. In totaal worden er 26 appartementen in het gebouw opgenomen. In de huidige situatie worden de gronden gebruikt ten behoeve van grondgebonden vrijstaande woningen en detailhandel, die ten behoeve van de ontwikkeling worden verwijderd. Voor een oorspronkelijke ontwikkeling heeft de initiatiefnemer op 30 juli 2021 een principeverzoek ingediend bij de gemeente. Hierna hebben initiatiefnemer en gemeente een voorovereenkomst kostenverhaal afgesloten. Sinds dien hebben verschillende ontwerpen de revue gepasseerd welke hebben geresulteerd in het huidige ontwerp. Het oorspronkelijke initiatief is in grote lijnen hetzelfde gebleven maar in detail inmiddels gewijzigd. Dit heeft onder andere geleid tot een aanpassing van het programma. Daarbij zijn op de locatie reeds enkele (milieu)onderzoeken uitgevoerd. In het omgevingsplan van de gemeente Wijdemeren hebben de gronden de bestemmingen ‘Wonen’, ‘Verkeer Verblijfsgebied’ en ‘Detailhandel’.
Hierbij zijn de gronden deels voorzien van een bouwvlak, en ter plaatse van die bouwvlakken tevens van de aanduiding ‘karakteristiek’ en afwisselend de aanduiding ‘maximum goothoogte: 4’ en ‘maximum hoogte: 6’. Op het deel met de bestemming ‘Detailhandel’ geldt voor de bouwdelen aan de Nootweg een maximum bouwhoogte van 9 m, terwijl voor het zuidelijke bouwdeel een maximum bouwhoogte van 3 m geldt. Het realiseren van woningen en commerciële ruimte past niet (volledig) binnen de geldende bestemmingsregels. Woningen zijn ter plaatse van de als detailhandel en verkeersbestemming aangewezen gronden niet toegestaan. Ook is er voor de locatie geen aanduiding opgenomen die een gestapelde woonvorm toestaat, en overschrijdt het beoogde gebouw de maximum toegestane bouw- en goothoogte(n). Tevens worden delen van het nieuwe gebouw buiten het bestaande bouwvlak gebouwd. Derhalve dient met een omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) van het omgevingsplan afgeweken te worden. Voorliggend stuk voorziet in de benodigde onderbouwing voor de fysieke leefomgeving met daarin een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL).
1.2
Aanduiding projectgebied
De locatie bestaat uit drie naast elkaar gelegen kavels aan de Nootweg 16-20 in Nieuw-Loosdrecht, in de woonkern van het dorpsdeel Nieuw-Loosdrecht. Het projectgebied bestaat uit een gezamenlijke perceeloppervlakte van 2.337 m². De onderhavige percelen staan bekend onder de kadastrale gemeente Loosdrecht, sectie C, perceelnummers 3222, 3491, 6865 en 6866. Op de locatie zijn naast de drie hoofdgebouwen tevens enkele kleinere achterliggende bijgebouwen aanwezig. Op ca. 3,1 km afstand in westelijke richting zijn de Loosdrechtse Plassen gelegen en op ca. 450 m afstand in oostelijke richting het Goois Natuurreservaat Hoorneboegse Heide (Hilversum). Op de navolgende afbeeldingen zijn de globale ligging en globale begrenzing van het projectgebied weergegeven.
pagina 4 van 47
Globale ligging, planlocatie rood omcirkeld (bron: Google Earth).
Globale begrenzing, planlocatie rood omkaderd (bron: Google Earth).
pagina 5 van 47
1.3
Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit
Een buitenplanse omgevingsplanactiviteit is een activiteit die niet voldoet aan de regels van het omgevingsplan en niet vergunningvrij voor het bouwen is. Er zijn twee varianten: 1.
Een activiteit waarvoor het omgevingsplan bepaalt dat een vergunning nodig is, maar het volgens de beoordelingsregels niet mogelijk is de vergunning te verlenen.
2.
Een andere activiteit in strijd met het omgevingsplan.
Voor de buitenplanse omgevingsplanactiviteit gelden de beoordelingsregels uit het Besluit kwaliteit leefomgeving (hierna: Bkl). Dat betekent dat de vergunning alleen wordt verleend: a.
met het oog op een evenwichtige toedeling van functies (artikel 8.0a, tweede lid van het Bkl);
b.
als daarbij voldaan wordt aan de beoordelingsregels uit artikel 8.0b tot en met 8.0e van het Bkl. Die beoordelingsregels komen overeen met de regels die gelden voor het opstellen van een omgevingsplan. Dat betekent dat ook de instructieregels uit hoofdstuk 5 van het Bkl gelden.
1.4
Leeswijzer
Na dit inleidende hoofdstuk wordt ingegaan op de maatschappelijke uitvoerbaarheid (o.a. resultaten van de omgevingstafel, de participatie en het bestuurlijk overleg). Hoofdstuk 3 omvat een beschrijving van de huidige situatie waarbij zowel de ruimtelijke aspecten als functionele aspecten aan de orde komen. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de beoogde ontwikkeling. In hoofdstuk 5 wordt het voorgenomen plan getoetst aan het omgevingsplan van rechtswege en worden de strijdigheden in beeld gebracht. Aansluitend daarop wordt in hoofdstuk 6 het van toepassing zijnde beleidskader voor de locatie/het gebied verwoord. In hoofdstuk 7 wordt getoetst aan de aspecten met betrekking tot de fysieke leefomgeving, waarbij eveneens wordt ingegaan op de verschillende milieuaspecten. In hoofdstuk 8 komt de financiële haalbaarheid van het initiatief aan de orde. Tot slot wordt in hoofdstuk 9 een algehele conclusie getrokken.
pagina 6 van 47
2
Maatschappelijke uitvoerbaarheid
In beginsel is bij een buitenplanse omgevingsplanactiviteit conform artikel 16.62 Omgevingswet de reguliere procedure van titel 4.1 Algemene wet bestuursrecht van toepassing. De beslistermijn is acht weken, die met zes weken verlengd kan worden. In sommige gevallen kan het college echter wel bij buitenplanse omgevingsplanactiviteiten de uitgebreide procedure op basis van afdeling 3.4 van de Awb van toepassing verklaren. In geval van de regulier procedure staat deze open voor bezwaar. Bij de uitgebreide procedure bestaat de mogelijkheid zienswijzen op het ontwerpbesluit in te dienen.
2.1
Participatie
Onder de Omgevingswet is het belang van participatie toegenomen. Bij de aanvraag van een omgevingsvergunning wordt aangegeven of burgers, bedrijven, maatschappelijke organisaties en bestuursorganen bij de voorbereiding van de aanvraag zijn betrokken. Indien dit het geval is dan verstrekt de aanvrager gegevens over hoe deze belanghebbenden zijn betrokken en resultaten van de gevoerde participatie. In het kader van het oorspronkelijke initiatief hebben omwonenden in juni 2021 een brief ontvangen over de geplande herontwikkeling. Tevens is in juni 2021 voor het initiatief een website gelanceerd, waarop de initiatiefnemer informatie over het plan deelt en waarbij omwonenden reacties kunnen insturen. Voorts heeft in juli 2021 een eerste (online) bijeenkomst plaatsgevonden waarbij de initiatiefnemer de ambities voor de herontwikkeling kenbaar heeft gemaakt. Op 26 mei 2025 is een informatieavond georganiseerd om het huidige planvoornemen aan omwonenden te presenteren. Tijdens de plenaire opening waren ca. 70 bezoekers aanwezig. Er is een verslag van de avond gemaakt (Maatschap voor Communicatie, d.d. 26 mei 2025, zie bijlage 1). Hierin zijn de opzet en opbrengsten van de avond samengevat. Enkele bewoners maken zich zorgen over uitzicht, zonlicht in de tuin en het dorpse karakter van Nieuw-Loosdrecht.
Om aan deze zorg tegemoet te komen is ervoor gekozen het volume van 4 bouwlagen te voorzien, en niet van 5. Verder waren er tijdens de informatieavond ook mensen aanwezig die interesse hebben in een huur- of koopappartement. Op 7 april 2026 is er ook nog een informatieavond georganiseerd. Het doel van deze avond was om terug te koppelen wat er met de opgehaalde input is gedaan en om de aanwezigen te informeren over de actuele stand van zaken van het plan. De bijeenkomst had daarmee nadrukkelijk een informatief karakter. Het verslag van deze avond is als bijlage toegevoegd.
2.2
Bestuurlijk overleg
Eerder heeft de initiatiefnemer voor de ontwikkeling op 30 juli 2021 een principeverzoek ingediend bij de gemeente. Hierna hebben initiatiefnemer en gemeente een voorovereenkomst kostenverhaal afgesloten. Daarnaast zijn op de locatie reeds enkele (milieu)onderzoeken uitgevoerd. Het oorspronkelijke initiatief is in grote lijnen hetzelfde gebleven maar op details inmiddels gewijzigd. Dit gewijzigde ontwerp is opgenomen in voorliggend stuk.
pagina 7 van 47
3
Huidige situatie
De planlocatie is gelegen aan de Nootweg 16-20, in de kern Nieuw-Loosdrecht. Op de percelen zijn in de huidige situatie drie hoofdgebouwen aanwezig, te weten twee woningen en een (detailhandel)gebouw dat in het verleden geëxploiteerd is door een kringloopwinkel. De woningen dateren uit 1900 en 1960, terwijl het gebouw voor de detailhandel-functie stamt uit 1950. Ook zijn er bij de woningen enkele bijgebouwen aanwezig. De totale perceeloppervlakte bedraagt 2.337 m², terwijl de totale bebouwing inclusief de achterliggende bijgebouwen bestaat uit een gezamenlijke footprint van 942 m2. De hoofdgebouwen zijn kort op de straat gesitueerd. Verder bestaan de buitenruimten hoofdzakelijk uit (half)verharding waaronder opritten, grind en voetpaden. Het geheel maakt een verouderde indruk. De planlocatie is gelegen aan de Nootweg, een centrale weg in de dorpskern van Nieuw-Loosdrecht. Aan deze weg zijn voornamelijk woningen, detailhandelsfuncties en een supermarkt gelegen. Aan de overzijde van de Nootweg is een parkeerterrein aanwezig ten behoeve van de daarbij gelegen detailhandelsvoorzieningen. De navolgende afbeeldingen tonen impressies van de huidige situatie met achtereenvolgend de situatietekening, het straatbeeld van de Nootweg en de percelen van de Nootweg 16, 18 en 20.
Situatietekening huidige situatie (bron: Studio S3, 18 oktober 2024).
pagina 8 van 47
Straatbeeld huidige situatie (bron: Google Street View).
Impressie huidige situatie, woning Nootweg 16 (bron: Google Street View).
pagina 9 van 47
Impressie huidige situatie, woning Nootweg 18 (bron: Google Street View).
Impressie huidige situatie, detailhandel Nootweg 20 (bron: Google Street View).
Ontstaansgeschiedenis locatie ‘Visie Nootweg 16, 18 en 20’ In 2018 heeft Vollmer & Partners in opdracht van de gemeente Wijdemeren, nadat er een verzoek werd ingediend om de locaties aan de Nootweg 16, 18 en 20 in Nieuw-Loosdrecht als één geheel te herontwikkelen, een visie genaamd ‘Visie Nootweg 16, 18 en 20’ opgesteld voor deze locatie. Hierbij zijn analyses uitgevoerd over de ontstaansgeschiedenis en (een visie) over de kansen en mogelijkheden voor een (her)ontwikkeling op de locatie. Deze analyses worden hierna kort behandeld. Daarbij dient opgemerkt te worden dat deze eerder opgestelde visie als richtlijn kan worden gebruikt voor onderhavige ontwikkeling en niet als kaderstellend document.
pagina 10 van 47
Ontstaansgeschiedenis De analyse van de ontstaansgeschiedenis wijst uit dat de Nootweg zich de afgelopen jaren steeds meer heeft getransformeerd tot een kenmerkend winkellint. Oorspronkelijk was Loosdrecht een moerasgebied, en waarna dit werd ontwaterd en afgestoken dit gebied deels ontaarde in een plassengebied. Later, na 1900, ontwikkelde de Nootweg zich als een historische en belangrijke verbindingsweg, die oorspronkelijk werd gebruikt om gewassen over andermans land naar hun bestemming en naar Hilversum te vervoeren. Langs deze weg is kleinschalige lintbebouwing ontstaan, die in de afgelopen eeuw steeds dichter naar het centrum is gegroeid. Hierdoor is er ook ruimte ontstaan voor tweedelijns bebouwing, waardoor de Nootweg het centrum van Nieuw-Loosdrecht is geworden. Dit ging echter niet volgens een vooropgezet plan, maar aan de hand van individuele plannen. Hierdoor vormt het lint geen vaste eenheid en zijn de kavels en bebouwing variërend van maat. Zo is op de kaart van 1950 duidelijk zichtbaar dat het lint steeds verder bebouwd is geraakt, waarna in de tweede helft van de 20 e eeuw de uitbreidingswijk van Nieuw-Loosdrecht zijn gebouwd, aan weerszijden van de Nootweg. Op de kaart van 2000 is de differentiatie in het lint duidelijk zichtbaar.
Kansen en inpassingsmogelijkheden De visie op de ontwikkelmogelijkheden wijst uit dat de locatie kansen biedt om de drie percelen als geheel te ontwikkelen en samen te laten komen in het lint. Hierbij is een aantal uitgangspunten voor een ontwikkeling opgesteld:
▪
Recht doen aan de variantie in het lint;
▪
Relatie zoeken met de bebouwing van het winkelplein aan de overzijde (in bouwhoogte en architectuur);
▪
Zorgen voor een goede overgang naar de naast- en achtergelegen bebouwing;
▪
Bestaande en waardevolle bomen inpassen in het plan (aangetoond via een Bomen Effectanalyse);
▪
Parkeren volgens de parkeernormen en ondergronds of op het achterste gedeelte van het terrein;
▪
Voldoen aan de woonvisie.
Verder wordt benoemd dat op de begane grond ruimte is voor winkelvoorzieningen, er de mogelijkheid bestaat om de ontsluiting van het gebied langs de bebouwing naar de parkeervoorziening op het achtererf in te richten, en dat er variatie in bouwmassa en kapvorm kan worden aangebracht. Concept Visie centrumgebied Nieuw-Loosdrecht In opdracht van de gemeente Wijdemeren is er door Vollemer+partners een visie opgesteld vanuit een bredere context om nieuwe ontwikkelingen aan de gestelde ambities te kunnen toetsen. Het doel is om de kwaliteit en ruimtelijke samenhang van het centrumgebied te verbeteren. Het vertrekpunt daarbij is het behoud van diversiteit die eigen is in de oude lintstructuur langs de Nootweg. De percelen van nummer 16, 18 en 20 worden hierbij expliciet benoemd als ontwikkelpercelen. In de visie worden de stedenbouwkundige randvoorwaarden voor de nieuwbouw aan de Nootweg beschreven. Tevens bevat de Visie informatie over de beeldkwaliteit waaraan plannen getoetst kunnen worden. In de visie wordt onder andere beschreven dat er ruimte is voor hogere bebouwen (vier lagen) waarbij de vierde laag onderscheidend is vormgegeven en/of terugliggend is. Bewonersparkeren moet zoveel mogelijk buiten het zicht blijven en bezoekersparkeren kan, indien ruimtelijk acceptabel, aan de voorzijde plaatsvinden.
pagina 11 van 47
4
Projectbeschrijving
Onderhavig initiatief heeft betrekking op het verwijderen van de huidige bebouwing en het daarvoor in de plaats realiseren van een appartementengebouw van 4 bouwlagen met daarin 26 appartementen en een commerciële ruimte. De te verwijderen bebouwingsoppervlakte bedraagt ca. 950 m 2, terwijl het nieuwe gebouw een footprint krijgt van 650 m2. Het woonprogramma van de 26 appartementen bestaat uit 8 sociale huurwoningen, 9 middeldure koopwoningen en 9 vrije sector koopwoningen. Deze appartementen worden verdeeld over alle bouwlagen. Een gedeelte van de begane grond wordt tevens ingericht met een commerciële ruimte van ca. 63,5 tot 130 m² bvo. Verder wordt de buitenruimte heringericht, waarbij er op het binnenterrein aan de achterzijde van het gebouw parkeerplaatsen en bergingen bij de appartementen komen. De navolgende afbeeldingen tonen de beoogde indeling van de toekomstige situatie.
Impressie beoogde situatie begane grond en buitenruimte (bron: Studio S3)
pagina 12 van 47
Impressie indeling verdiepingen (bron: Studio S3)
Impressie vooraanzicht vanaf de Nootweg (bron: Studio S3)
Stedelijke ontwerp en functie In het ontwerp is gekozen voor een gebouw van 4 bouwlagen. De buitenzijde van het gebouw krijgt een stedelijk karakter door het gebruik van traditionele materialen en een strakke vormgeving. Hiermee sluit het ontwerp aan op de historische en architectonische context van Nieuw-Loosdrecht alsmede de concept ‘Visie centrumgebied Nootweg’. De buitenzijde van het gebouw is uitgevoerd in duurzame, robuuste materialen zoals baksteen en natuursteen, die een tijdloze uitstraling waarborgen. Deze afwisseling in steentypen en -kleuren, tezamen met de verschillende dakvormen, geeft het geheel een variërend uiterlijk. Een centraal uitgangspunt in het ontwerp is het stimuleren van ontmoetingen en gemeenschapszin. De commerciële ruimte in de plint zorgt niet alleen voor levendigheid en economische activiteit, maar fungeert ook als
pagina 13 van 47
ontmoetingsplek voor buurtbewoners. Daarnaast zijn er in het ontwerp verschillende elementen opgenomen om interactie te bevorderen, waaronder de uitnodigende entrees en ruime galerijen. Gebouwindeling en buitenruimte Het toekomstige gebouw zal bestaan uit 4 bouwlagen (begane grond plus 3 verdiepingen). In het gebouw zullen 26 appartementen komen, onderverdeeld in 8 sociale huurwoningen, 9 middeldure koopwoningen en 9 vrije sector koopwoningen. Op de begane grond komt in het westelijke gedeelte van het gebouw de commerciële ruimte met een vloeroppervlakte van ca. 63,5 tot 130 m² bvo. In het resterende gedeelte van de begane grond komen 2 sociale huurwoningen, 2 middeldure koopwoningen en 1 vrije sector koopwoning. Voorts komen op de eerste tot en met de derde verdieping afwisselend 6 sociale huurwoningen, 7 middeldure koopwoningen en 8 vrije sector koopwoningen. Vanaf de verdieping worden de appartementen, met uitzondering van de sociale huurwoningen, voorzien van buitenruimten in de vorm van terrassen en loggia’s. Daarnaast wordt een ruime galerij gerealiseerd. Verder worden in de buitenruimte achter het gebouw 27 parkeerplaatsen aangelegd en worden er tevens 26 bergingen gerealiseerd. Iedere woning en de commerciële ruimte gaat dan ook beschikken over één privéparkeerplaats en een berging. De parkeerplaatsen worden uitgevoerd met waterdoorlatende grasbetonstenen.
Verder is er in de buitenruimte ruimte voor groen. De ontsluiting van het projectgebied vindt plaats direct aan de Nootweg. Ten behoeve van deze ontsluiting en het parkeerterrein komt in het middengedeelte van het gebouw, op de begane grond, een onderdoorgang richting het achterterrein. Bij Verkeer en parkeren (7.1) wordt hier nader op ingegaan.
pagina 14 van 47
5
Toetsing aan omgevingsplan
5.1
Huidige bouw- en gebruiksmogelijkheden
Alle voorheen geldende bestemmingsplannen maken onderdeel uit van het omgevingsplan van de gemeente Wijdemeren. Voor de locatie gold het bestemmingsplan ‘Kernen Ankeveen, Kortenhoef en Nieuw-Loosdrecht’, vastgesteld op 27 september 2012. De navolgende afbeelding toont een uitsnede van dit bestemmingsplan.
Uitsnede bestemmingsplan, projectgebied (kadastraal) rood omkaderd (bron: ruimtelijkeplannen.nl).
In het bestemmingsplan ‘Kernen Ankeveen, Kortenhoef en Nieuw-Loosdrecht’ hebben de gronden in het projectgebied de enkelbestemmingen ‘Wonen’, ‘Detailhandel’ en ‘Verkeer - Verblijfsgebied’. De voor ‘Wonen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen, en tevens voor bed & breakfast, aan-huis-verbonden beroepen, kleinschalige
bedrijfsmatige
activiteiten,
en
bijbehorende
voorzieningen
zoals
erven,
tuinen
en
parkeervoorzieningen. Tevens zijn met de juiste aanduiding onder andere detailhandel, maatschappelijke voorzieningen, garages en kinderdagverblijven toegestaan. Deze aanduidingen zijn echter niet aanwezig in het projectgebied. Binnen deze woonbestemming mogen hoofdgebouwen uitsluitend gebouwd worden binnen een bouwvlak. Voor de gronden zijn twee bouwvlakken toegewezen, waarbij tevens de maatvoering ‘maximum goothoogte: 4 m’ en de bouwaanduiding ‘karakteristiek’ van toepassing zijn. De voor ‘Detailhandel’ aangewezen gronden zijn bestemd voor detailhandel en dienstverlening, en tevens voor bijbehorende voorzieningen zoals groen, water, parkeervoorzieningen en laad- en losvoorzieningen. Tevens zijn
pagina 15 van 47
met de juiste aanduiding onder andere bedrijfswoningen, horeca en wonen toegestaan. Deze aanduidingen zijn echter niet aanwezig in het projectgebied. Binnen deze bestemming mogen gebouwen uitsluitend gebouwd worden binnen een bouwvlak. Voor de gronden is één bouwvlak toegewezen, waarbij voor een gedeelte van het bouwvlak de bouwaanduiding ‘karakteristiek’ en de maatvoering ‘maximum goothoogte: 6 m’ van toepassing zijn, terwijl voor het andere gedeelte de maatvoering ‘maximum bouwhoogte: 3 m’ van toepassing is. Op het zuidelijke deel met de bestemming ‘Detailhandel’ geldt een maximum bouwhoogte van 3 meter, terwijl voor twee delen langs de Nootweg een bouwhoogte van 9 meter geldt.. De voor ‘Verkeer - Verblijfsgebied’ aangewezen gronden zijn bestemd voor verblijfsgebied ten behoeve van verkeer en gebruik van aangrenzende bestemmingen. Tevens zijn met de juiste aanduiding onder andere evenemententerreinen, opslag, parkeerterreinen en standplaatsen van detailhandel toegestaan. Deze aanduidingen zijn echter niet aanwezig in het projectgebied. Op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde, worden gebouwd. Wel zijn hier fietsenstallingen en overkappingen toegestaan.
Daarnaast zijn alle gronden van het projectgebied voorzien van de dubbelbestemming ‘Waarde - Archeologie - 5’, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden. Het aspect archeologie komt verder aan bod bij Archeologie en cultuurhistorie (Archeologie en cultuurhistorie). Het realiseren van woningen en commerciële ruimte past niet (volledig) binnen de geldende regels. Woningen zijn ter plaatse van de als detailhandel en verkeersbestemming aangewezen gronden niet toegestaan. Ook is er voor de locatie geen aanduiding opgenomen die een gestapelde woonvorm toestaat, en overschrijdt het beoogde gebouw de maximum toegestane goothoogten (respectievelijk 4 m en 6 m). Door middel van een omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) kan worden afgeweken van het (tijdelijke deel van het) omgevingsplan. Doordat het projectgebied zich bevindt in een gebied waarin veel woningen zijn gelegen is het initiatief echter wel goed in te passen in de omgeving.
5.2
Strijdigheden initiatief in relatie tot omgevingsplan
Het plan is op de volgende onderdelen strijdig met het tijdelijk deel van het omgevingsplan:
▪
▪
Bestemming ‘Detailhandel’, voor zover dit betrekking heeft op: o
Het bouwen en gebruiken van woningen.
o
Het bouwen buiten bouwvlak.
o
Het bouwen hoger dan de toegestane bouwhoogte.
Bestemming ‘Verkeer - Verblijfsgebied', voor zover dit betrekking heeft op: o
▪
▪
Het bouwen en gebruiken van woningen en commerciële functies.
Bestemming ‘Wonen’, voor zover dit betrekking heeft op: o
Het bouwen en gebruiken van een gestapelde woonvorm zonder aanduiding.
o
Het gebruiken van commerciële functies.
o
Het overschrijden van de toegestane goothoogten.
Beeldbepalende bebouwing (aanduiding ‘karakteristiek’): o
pagina 16 van 47
Het veranderen van de bouwmassa is niet toegestaan.
6
Beleid
6.1
Rijksbeleid
6.1.1 Nationale Omgevingsvisie Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) in werking getreden. Deze visie bevat de hoofdzaken van het strategisch rijksbeleid voor de fysieke leefomgeving. Dit is een combinatie van beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, en nieuw strategisch beleid. De grote en complexe opgaven, zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland gaan veranderen. De NOVI bevat een toekomstperspectief met de ambities van het Rijk. In de NOVI zijn 21 nationale belangen met bijbehorende opgaven geformuleerd. Deze nationale belangen komen samen in vier prioriteiten: 1.
ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
2.
duurzaam economisch groeipotentieel;
3.
sterke en gezonde steden en regio's;
4.
toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.
Voor de vier NOVI-prioriteiten geldt steeds dat zowel voor de lange als de korte termijn maatregelen nodig zijn. Deze maatregelen dienen in de praktijk voortdurend op elkaar in te spelen. Bij de afweging van de belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving centraal voor zowel de boven- als de ondergrond.
Projectspecifiek Het initiatief draagt bij aan een sterke en gezonde regio. Gezien de aard en omvang van het plan is de NOVI verder niet specifiek van belang.
6.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking De ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand. De instructieregel in artikel 5.129g Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) regelt dat bij een wijziging van het omgevingsplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling toepassing van de ladder is vereist. Artikel 8.0b Bkl regelt dat deze instructieregel ook geldt voor een omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit. In Artikel 5.129g wordt bepaald dat bij een plan dat voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling, met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand, rekening gehouden moet worden met: a.
de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling; en
b.
als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied: de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied in die behoefte te voorzien.
Projectspecifiek Artikel 5.129g Bkl geeft geen ondergrens aan voor wat gezien wordt als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Wel zijn in uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State hiervoor lijnen uitgezet. Bij woningbouw is vanaf 12 woningen sprake van een stedelijke ontwikkeling die ladderplichtig is. Bij nieuwbouw en uitbreiding van overige stedelijke functies ligt de ondergrens in beginsel bij een ruimtebeslag van 500 m². Met de beoogde ontwikkeling worden in totaal 26 woningen en 1 commerciële ruimte van ca. 63,5 m² tot 130 m² bvo
pagina 17 van 47
gerealiseerd. De uit jurisprudentie volgende drempels (voor wat betreft de woningen) worden daarmee overschreden, waardoor de ontwikkeling getoetst moet worden aan artikel 5.129g Bkl. Conform artikel 5.129g lid 2 dient daarbij rekening te worden gehouden met de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling en de ligging van de ontwikkeling in stedelijk of buitenstedelijk gebied. Dit komt navolgend aan bod. Behoefte In de paragrafen Regionaal Woonakkoord Gooi en Vechtstreek en Woonvisie Wijdemeren 2021-2024 wordt het plan getoetst aan het regionale en gemeentelijke (woon)beleid. Hieruit blijkt dat zowel regionaal als gemeentelijk behoefte is aan woningen. Uit het regionale woonakkoord van de regio Gooi en Vechtstreek volgt voor de periode tot 2040 een streven om 11.500 woningen toe te voegen. Onderhavig plan draagt met de toevoeging van 26 woningen bij aan deze behoefte/opgave. Uit de paragraaf Regionale Detailhandelsvisie blijkt dat versterking van het commerciële aanbod in centrumgebieden wenselijk is. Bestaand stedelijk gebied In het Bkl is een nadere omschrijving van het begrip ‘stedelijk gebied’ vastgelegd.
Als stedelijk gebied wordt aangemerkt: ‘op grond van een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit toegelaten stedenbouwkundig samenstel van bebouwing voor wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel en horeca, en de daarbij behorende openbare of sociaal-culturele voorzieningen en infrastructuur, met uitzondering van stedelijk groen aan de rand van die bebouwing en lintbebouwing langs wegen, waterwegen of waterkeringen’. De planlocatie bevindt zich in de woonkern van Nieuw-Loosdrecht en daarmee in bestaand stedelijk gebied. Conclusie Geconcludeerd wordt dat de voorgenomen ontwikkeling niet nader getoetst hoeft te worden aan de ladder voor duurzame verstedelijking.
6.2
Provinciaal beleid
6.2.1 Omgevingsvisie NH2050 De leidende hoofdambitie in de Omgevingsvisie NH2050 is de balans tussen economische groei en leefbaarheid. Een gezonde en veilige leefomgeving, die goed is voor mens, plant én dier, is een voorwaarde voor een goed economisch vestigingsklimaat. Tegelijkertijd is duurzame economische ontwikkeling een voorwaarde voor het kúnnen investeren in een prettige leefomgeving. Daarbij wordt er uitgegaan van het principe ‘lokaal wat kan, regionaal wat moet’. In de visie zijn 5 bewegingen met ontwikkelprincipes beschreven voor de ontwikkeling van de leefomgeving: a.
Dynamisch schiereiland. Hierin is het benutten van de unieke ligging van Noord-Holland, te midden van water, leidend.
b.
Metropool in ontwikkeling. Hierin wordt beschreven hoe de Metropoolregio Amsterdam steeds meer als één stad functioneert.
c.
Sterke kernen, sterke regio’s, gaat over de ontwikkeling van centrumgemeenten die de gehele regio waarin ze liggen vitaal houden.
d.
Nieuwe energie, benut de economische kansen van de energietransitie.
pagina 18 van 47
e.
Natuurlijk en vitaal landelijke omgeving, staan het ontwikkelen van natuurwaarden en een economisch duurzame agrarische sector centraal.
Projectspecifiek De voorgenomen ontwikkeling sluit aan bij het derde ontwikkelingsprincipe van de omgevingsvisie: ‘sterke kernen, sterke regio’s’. Deze beweging gaat over de ontwikkeling van centrumgemeenten die daarmee het voorzieningenniveau in de gehele regio waarin ze liggen vitaal houden en de kernen hun herkenbare identiteit behouden. Met de realisatie van de woningen wordt bijgedragen aan de vitaliteit van de kern. Met de herinrichting van het terrein is sprake van een kwalitatieve impuls in het centrumgebied. Er kan geconcludeerd worden dat het plan in lijn is met de ambities uit de Omgevingsvisie NH2050.
6.2.2 Omgevingsverordening NH2022 In de Omgevingsverordening NH2022 zijn gebieden benoemd waar uitgebreid omschreven staat welke activiteiten mogelijk zijn en onder welke voorwaarden. Enkele voorbeelden van deze zogeheten ‘werkingsgebieden’ zijn het Landelijk Gebied, het Natuurnetwerk Nederland (NNN) en Provinciale Wegen. Deze gebieden en de bijbehorende regels zijn opgenomen in een digitale kaart (Regels op de kaart). Zo is in een oogopslag duidelijk welke regels waar gelden in Noord-Holland. De omgevingsverordening heeft de volgende doelstellingen:
▪
het bereiken van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit ook vanwege de intrinsieke waarde van de natuur;
▪
het behoud en herstel van de biologische diversiteit; en
▪
het doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke behoeften.
Projectspecifiek Navolgend wordt het plan getoetst aan de relevante bepalingen van de omgevingsverordening. Artikel 4.100 Beperkingengebied Luchthaven Hilversum In dit artikel is opgenomen dat bij een omgevingsplan rekening gehouden moet worden met bepaalde geluidscontouren, veiligheidsgebieden en hoogtebeperkingen. Op de Hoogtebeperkingen kaart van de luchthaven valt het centrum van Nieuw-Loosdrecht in de hoogtebeperking van maximaal 45 meter. Het plan voorziet in een gebouw van maximaal vier bouwlagen (begane grond + 3 verdiepingen). Daarmee blijft het ver onder deze grens. Artikel 6.13 Nieuwe stedelijke ontwikkelingen Een omgevingsplan kan uitsluitend voorzien in een nieuwe stedelijke ontwikkeling, zoals vastgelegd in artikel 5.129g van het Bkl, als de ontwikkeling in overeenstemming is met de binnen de regio daarover gemaakte afspraken. In paragraaf 6.1.2 is de voorgenomen ontwikkeling aan de Ladder voor duurzame verstedelijking getoetst. Hieruit volgt dat het plan in lijn is met de Ladder.
pagina 19 van 47
Risico's van klimaatverandering In artikel 6.75 van de Omgevingsverordening is opgenomen dat bij een omgevingsplan rekening gehouden moet worden met de gevolgen van de risico’s van klimaatverandering. In de beschrijving wordt in ieder geval ingegaan op het risico op: a.
wateroverlast;
b.
overstroming;
c.
hitte;
d.
watertekort.
-
Wateroverlast
Uit de Klimaatatlas van het Waterschap Amstel, Gooi en Vecht (AGV) blijkt dat er ter plaatse van het projectgebied bij extreme neerslag enige wateroverlast kan ontstaan en er risico op water in panden bestaat. Met het planvoornemen vindt een herontwikkeling plaats waarbij de oppervlakte aan verharding enigszins toeneemt. Om wateroverlast te voorkomen worden de parkeerplaatsen uitgevoerd met waterdoorlatende grasbetontegels. De hemelwaterafvoeren van het hoofdgebouw en de bergingen wordt afgekoppeld van het rioolsysteem en worden aangesloten op een infiltratievoorziening (denk aan IT-kolkenleiding, IT-put, infiltratiekratten en/of zakputten). Daarnaast kunnen de daken van de bergingen voorzien worden van sedum. -
Overstroming
Uit raadpleging van de overstromingskaart van de Klimaatatlas van AGV blijkt dat er ter plaatse van het projectgebied een zeer kleine kans bestaat op overstroming door primaire of regionale waterkeringen. Tevens wordt er geen significante overstromingsdiepte verwacht bij overstromingen door regionale waterkeringen. Specifieke maatregelen met betrekking tot overstroming worden daarom niet noodzakelijk geacht. In de paragraaf Water wordt hier nader op ingegaan. -
Hitte
Ter plaatse van het projectgebied is het op dit moment gemiddeld voornamelijk koeler en voor een kleiner gedeelte warmer dan in de omgeving. Het koelere gedeelte betreft in de huidige situatie het gedeelte aan de achterzijde van de hoofdgebouwen. Om de verkoeling te behouden wordt er op het achterterrein groen teruggebracht. Daarnaast is er in en rondom het projectgebied voldoende groen en schaduw aanwezig dat kan dienen als verkoeling. -
Watertekort
In het projectgebied lijkt, op basis van de Klimaatatlas, droogte geen probleem te vormen. Wel zijn de gronden van de planlocatie onderdeel van een gebied waarvoor een kwaliteitsrisico geldt voor wat betreft de aanvoer van water. Gelet op de aard en omvang van onderhavige ontwikkeling zullen hier naar verwachting geen problemen voor optreden. Specifieke maatregelen met betrekking tot droogte worden dan ook niet nodig geacht. Conclusie Het voorliggende initiatief is in lijn met de Omgevingsverordening van de provincie Noord-Holland.
6.2.3 Woonagenda provincie Noord-Holland 2020-2025 De Woonagenda, vastgesteld door Gedeputeerde Staten op 31 maart 2020, is de uitvoeringsagenda van het woonbeleid van de provincie Noord-Holland in de periode tot 2025. De Woonagenda volgt uit en past binnen de
pagina 20 van 47
randvoorwaarden van het provinciaal ruimtelijk beleid, zoals beschreven in de provinciale Omgevingsvisie NH2050 en het coalitieakkoord ‘Duurzaam doorpakken’. Vanuit het provinciaal én regionaal belang dat de woningmarkt goed functioneert en het wonen optimaal bijdraagt aan het versterken van de kwaliteiten van Noord-Holland, maakt deze agenda de inzet en bijdrage van de provincie daaraan concreet. De provincie Noord-Holland wil dat er de komende jaren veel betaalbare en duurzame woningen beschikbaar komen. Zij gaat gemeenten met raad en daad helpen om de flinke ambitie op het gebied van wonen waar te maken. Meer flexibiliteit in de woningmarkt De provincie zet zich samen met gemeenten in Noord-Holland en het ministerie van Buitenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties in voor het realiseren van tijdelijke dan wel meer flexibel beschikbare woningen. Flexibele woonvormen bieden een oplossing om op korte termijn te voorzien in een woningvraag, zonder dat dit ten koste gaat van de bouw van permanente woningen. Er is een doorlopende vraag naar tijdelijke woonoplossingen. Flexwonen biedt een oplossing voor mensen die snel huisvesting nodig hebben, maar daar niet jaren op kunnen wachten.
Actieagenda Wonen en Versnellen Woningbouw 2024-2028 De Actieagenda Wonen en Versnellen Woningbouw 2024-2028 is een uitwerking van de Woonagenda 2020-2025 van de provincie Noord-Holland teneinde de woningbouw in de provincie te versnellen. In de provincie NoordHolland zijn te weinig woningen voor het aantal woningzoekenden en de beschikbare woningen zijn vaak te duur. Bovendien woont niet iedereen in een passende woning. Daarom heeft de provincie Noord-Holland met het Rijk en de gemeenten afgesproken om zich samen met de woningbouwpartners actief in te zetten om in Noord-Holland in de periode tot en met 2030 191.000 woningen te realiseren. Hiervan moet 30% sociale huur zijn en conform de Wet Versterking Regie op de Volkshuisvesting (Wvrv) en de afspraken in de woondeals in totaal twee derde betaalbare huur of koop. In de Actieagenda Wonen en Versnellen Woningbouw 2024-2028 beschrijft de provincie wat zij gaat doen om deze doelstellingen te bereiken en de vele woningzoekenden te helpen. De Actieagenda bestaat uit acht actiepunten, te weten: 1.
Het vastleggen van maatwerkafspraken in regionale woonakkoorden.
2.
Het bieden van kennis, meedenkkracht en hulp.
3.
Het versnellen van de woningbouwproductie.
4.
Samenwerking stimuleren.
5.
Gezond, duurzaam en toekomstbestendig wonen.
6.
Meer flexibiliteit in de woningmarkt.
7.
Stimuleren circulair bouwen.
8.
Leveren van informatie en monitoring.
Projectspecifiek Onderhavige ontwikkeling heeft onder meer betrekking op het realiseren van 26 appartementen. Hiervan worden 8 appartementen aangeboden als sociale huurwoning en 9 als middeldure koopwoningen. Daarmee wordt voorzien in minimale vereisten voor sociale huur uit de Actieagenda Wonen en Versnellen 2024-2028.
pagina 21 van 47
Ook sluit het plan aan bij twee actiepunten, te weten: actiepunten 3 (‘het versnellen van de woningbouwproductie’) en, gelet op het diverse woningaanbod in het nieuwe gebouw, 5 (‘gezond, duurzaam en toekomstbestendig wonen’). Daarmee is het voorliggende plan in lijn met de ambities van de Woonagenda provincie Noord-Holland.
6.3
Regionaal beleid
6.3.1 Regionaal Woonakkoord Gooi en Vechtstreek Op 12 mei 2021 hebben de zeven gemeenten uit de regio Gooi en Vechtstreek, de provincie Noord-Holland en woningcorporaties in het Regionaal Woonakkoord Gooi en Vechtstreek afspraken gemaakt over de woningbouw in de regio. Het woonakkoord is een nieuw beleidsinstrument van de provincie Noord-Holland met als hoofddoel om meer woningen te realiseren. Hierin staan maatwerkafspraken over woningbouw, programmering en fasering die de provincie maakt met regiogemeenten. De provincie wil ook stimuleren dat er wordt ingezet op het verduurzamen van de woningvoorraad en dat er rekening wordt houden met het veranderende klimaat. Het Regionaal Woonakkoord Gooi en Vechtstreek kan worden gezien als onderdeel van de Woonagenda provincie Noord-Holland 2020-2025 (zie ook Woonagenda provincie Noord-Holland 2020-2025), dat als kaderstellend document kan worden gezien van dit regionale akkoord. De regio Gooi en Vechtstreek ziet het Regionaal Woonakkoord als een goede kans om vorm en inhoud te geven aan de regionale wensen voor extra ambities ten aanzien van bouwen en betaalbaarheid. Mede om die reden is er in de regio Gooi en Vechtstreek voor gekozen een akkoord te sluiten tussen provincie, regiogemeenten én woningcorporaties.
De centrale vraag uit het Regionale Woonakkoord Gooi en Vechtstreek is: ‘Hoe kan de regio Gooi en Vechtstreek waarborgen dat zij vitaal en toegankelijk blijft’? Hierbij wordt ingezet op vier ambities: 1.
De vitale en toegankelijke regio: meer (betaalbare) woningen bouwen en de kloof tussen huur en koop dichten
2.
De juiste woning op de juiste plek: in relatie tot de integrale opgave (o.a. milieu, werkgelegenheid, leefbaarheid en landschap)
3.
Integraliteit en stapeling van opgaven: keuzes maken, consequenties afwegen & leren door experimenteren
4.
Waar maken: het regionale samenspel
Woondeal MRA De afspraken die de gemeenten, de provincie en de woningcorporaties in het Regionaal Woonakkoord Gooi en Vechtstreek hebben gemaakt, maken tevens onderdeel uit van de Woondeal Metropoolregio Amsterdam (‘Woondeal MRA’), waarvan de meest recente versie dateert van 15 maart 2023. De partners zijn daarbij overeengekomen om ca. 170.000 nieuwe woningen te bouwen in de periode tot 2030. Daarbij bestaat het streven om (in lijn met de Woonagenda Provincie Noord-Holland 2020-2025) twee derde aan te bieden in het betaalbare segment.
Projectspecifiek Onderhavige ontwikkeling heeft onder meer betrekking op het realiseren van 26 appartementen. Daarmee wordt bijgedragen aan de ambitie om 170.000 nieuwe woningen te bouwen in de periode tot 2030 (Woondeal MRA). Tegelijkertijd vindt er ook een bijdrage van 26 appartementen plaats aan de wens om binnen de regio Gooi en Vechtstreek tot en met 2040 11.500 woningen toe te voegen.
pagina 22 van 47
Daarbij voorziet het plan in onder meer 8 sociale huurwoningen en 9 middeldure koopwoningen, waarmee wordt voldaan aan het streven om twee derde aan te bieden in het betaalbare segment. Gesteld kan worden dat het plan in lijn is met de ambities van het Regionaal Woonakkoord Gooi en Vechtstreek.
6.3.2 Gooi en Vechtstreek Regionale Detailhandelsvisie (19 november 2019) Op 19 november 2019 is er een nieuwe detailhandelsvisie opgesteld voor de regio Gooi en Vechtstreek. Deze vervangt daarmee de detailhandelsvisie van 2012. Diverse ontwikkelingen liggen aan de grondslag van de nieuwe visie, waaronder de toename van online detailhandelbestedingen en de hoge mate van leegstand. Hierdoor staan de centrumgebieden onder druk. In de regionale visie ligt het accent op een sterke, meer hiërarchische hoofdstructuur. Voor de overige clusters, veelal ondersteunende wijk- en buurtcentra, geldt dat deze zich moeten focussen op de dagelijkse verzorging van de inwoners in de gemeenten. Samengevat kent het nieuwe regionale beleid de volgende lijn: 1.
Initiatieven dienen bij te dragen aan de versterking van de gewenste hoofdstructuur in de Gooi en Vechtstreek.
2.
Nieuwe clusters van detailhandel buiten de genoemde hoofdstructuur zijn niet gewenst.
3.
Initiatieven die voorzien in de realisering of uitbreiding van verspreid (of solitair) gevestigde detailhandel zijn niet mogelijk.
Projectspecifiek Onderhavige ontwikkeling ziet toe op het toevoegen van een appartementencomplex met daarin 26 woningen en commerciële ruimte in een gedeelte van de plint, in het centrum van Nieuw-Loosdrecht. In de regionale detailhandelsvisie, op de detailhandelsstructuurkaart, is de planlocatie onderdeel van een gebied dat is aangewezen als centrumgebied. Het opnemen van de commerciële functie in de plint sluit aan op de ambitie om de hoofdstructuur binnen de regio te versterken. Hiermee is het plan in lijn met de ambities van de Regionale Detailhandelsvisie.
6.4
Gemeentelijk beleid
6.4.1 Omgevingsvisie Wijdemeren 2040 Op 16 september 2021 is de omgevingsvisie van de gemeente Wijdemeren vastgesteld. De omgevingsvisie is de komende jaren de gids voor ruimtelijk-maatschappelijke vraagstukken en geeft ruimte aan initiatieven uit de samenleving of markt. Hierin staat hoe de gemeente samen met inwoners, ondernemers en anderen de komende jaren samen verder wil bouwen aan een mooie gemeente. In de omgevingsvisie geeft de gemeente aan waar ze op in wil zetten en hoe ze daar op hoofdlijnen uitvoering aan willen geven. De omgevingsvisie geeft richting aan toekomstige ontwikkelingen, initiatieven en beleid. Op basis van de visie op Wijdemeren in 2040 en de diverse trends en ontwikkelingen die op de gemeente afkomen zijn drie integrale kernopgaven geformuleerd. Drie verhaallijnen die ingaan op de uitdagingen die voorliggen en de bijbehorende ambities, dit zijn: 1.
Vitale en gezonde leefomgeving; behoud en versterking van de woon- en leefkwaliteit in de kernen en linten.
pagina 23 van 47
2.
Ruimte voor ondernemerschap en bereikbaarheid; het vergroten van het verdienvermogen door ruimte te bieden aan (nieuwe) economische activiteiten en te investeren in bereikbaarheid.
3.
Waardevol landschap: vormgeven van natuurbehoud, landschapsbeheer en vergroting van de biodiversiteit.
De gemeente streeft naar inzichtelijk en voorspelbaar beleid voor de woongebieden, werkgebieden en het buitengebied. Per gebied wordt stil gestaan bij de ambitiebepaling op het gebied van milieu, gezondheid en veiligheid. De gebiedsgerichte vertaling biedt de benodigde detaillering voor doorwerking in onder andere programma’s en het omgevingsplan en is essentieel voor de functionaliteit als afwegingskader.
Projectspecifiek Onderhavige ontwikkeling bestaat uit het toevoegen van een appartementencomplex met commerciële ruimte in de plint in de woonkern van (Nieuw-)Loosdrecht. Hiervoor wordt de verouderde bebouwing aan de Nootweg 16 t/m 20 verwijderd. De gemeente geeft aan voorkeur te hebben voor inbreiding boven uitbreiding. Derhalve sluit het plan aan op de kernopgaven ‘vitale en gezonde leefomgeving’ en ‘ruimte voor ondernemerschap en bereikbaarheid’. Het plan voorziet immers in een kwaliteitsverbetering van de locatie en wordt ingebreid in de woonkern. Daarnaast biedt de ontwikkeling ruimte aan economische activiteiten, waarmee het plan voortborduurt op de huidige detailhandelsfunctie. Gesteld kan worden dat het plan in lijn is met de ambities van de omgevingsvisie van de gemeente Wijdemeren.
6.4.2 Woonvisie Wijdemeren 2021-2024 De gemeenteraad van de gemeente Wijdemeren heeft in juni 2021 een nieuwe woonvisie vastgesteld, de 'Woonvisie Wijdemeren 2021-2024 (Kerngericht!)'. De woningnood in de regio en in de gemeente Wijdemeren is hoog. Het hoofddoel voor de Woonvisie Wijdemeren is gericht op het stimuleren van een divers samengestelde woningvoorraad, nu en in de toekomst, waarbij deze zo goed mogelijk is afgestemd op de samenstelling van de inwoners van Wijdemeren, met extra aandacht voor het behoud van (woon)mogelijkheden voor jongeren en jonge gezinnen. Dit leidt tot drie doelstellingen: 1.
Focus op nieuwbouw;
2.
Leefbare kernen met oog voor kwaliteit van leefbaarheid;
3.
Duurzame woningvoorraad.
De Woonvisie Wijdemeren 2021-2024 sluit aan op de beleidsstukken die zijn opgesteld met regionale partners (Gooi en Vechtstreek en Metropoolregio Amsterdam) en de provincie Noord-Holland (zie ook Provinciaal beleid en Regionaal beleid). Opgemerkt wordt dat er op 30 oktober 2025 een aangepaste woonvisie vastgesteld. Deze is echter niet van invloed voor dit project omdat de relevante afspraken met betrekking tot het woonprogramma voor deze datum zijn vastgesteld en in overeenstemming zijn met het destijds geldende beleid.
Projectspecifiek Het voorliggende plan sluit goed aan bij de doelstellingen van de gemeente. Het plan vindt aansluiting bij alle drie de doelstellingen van de woonvisie van de gemeente Wijdemeren. Er worden immers (slechts) 2 woningen
pagina 24 van 47
verwijderd en daarvoor in de plaats komen 26 nieuwe appartementen waarvan twee derde betaalbare woningen, waarmee wordt aangesloten bij zowel de opgaven ten aanzien van nieuwbouw alsook de duurzame woningvoorraad. De mix van functies in het nieuwe gebouw, en verwijderen van de verouderde losstaande gebouwen, sluit tevens aan bij de tweede opgave van de gemeente omtrent leefbare kernen en kwaliteit van de leefomgeving.
pagina 25 van 47
7
Aspecten fysieke leefomgeving en milieu
7.1
Verkeer en parkeren
7.1.1 Verkeer Voor het maken van een inschatting van de hoeveelheid autoverkeer die wordt gegenereerd bij ruimtelijke ontwikkelingen, zijn kencijfers verkeersgeneratie ontwikkeld. Onder verkeersgeneratie wordt hierbij verstaan de totale hoeveelheid gemotoriseerd verkeer (exclusief openbaar vervoer) die gedurende een gekozen tijdsperiode naar de beoogde ontwikkeling toe rijdt en hiervan wegrijdt. Het nationale kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte (CROW) geeft in publicatie 744 'Parkeerkencijfer - basis voor parkeernormering' kencijfers voor verkeersgeneratie. In de richtlijnen wordt onderscheid gemaakt op basis van de functie van de ontwikkeling (wonen, bedrijf, etc.) en op basis van de locatiekenmerken. Zodoende kan bij ruimtelijke ontwikkelingen voor vrijwel elke locatie een goed beeld worden verkregen wat de totale verkeersaantrekkende werking bedraagt. Bij ontwikkelingen van meer dan 25 woningen dient er een verkeerseffectrapportage te worden ingediend. Hiermee kan de gemeente toetsen of er knelpunten in het verkeer kunnen ontstaan als gevolg van de ruimtelijke ontwikkeling, zoals beschreven op pagina 38 in het vastgestelde mobiliteitsbeleid (https://www.wijdemeren.nl/nl/beleidsnotas/Mobiliteitsplan-Duurzaam-Veilig-amp-amp-Vooruit.pdf). In dit geval worden er 26 woningen mogelijk gemaakt, dus is dit nodig.
Projectspecifiek De verkeersgeneratie is te bepalen aan de hand van kencijfers van de CROW-publicatie 744 ‘parkeerkencijfers 2024, basis voor parkeernormering’. Daarbij zijn twee categorieën van belang voor de gemeente Wijdemeren, ‘Schil centrum, Weinig stedelijk’ voor de kernen binnen de gemeente en ‘Rest bebouwde kom, Niet stedelijk’ voor de gebieden daarbuiten. Hierbij is rekening gehouden met een locatie in ‘Schil Centrum, weinig stedelijk’. Op basis van de planopzet is de volgende inschatting van de totale verkeersgeneratie gemaakt. Woning type
Aantal
Totaal
8 appartementen
Verkeersgeneratie Schil Centrum, Weinig stedelijk 2,9
Koopappartement tot NHGbetaalbaarheidsgrens <75m2 1 Appartement, koop, <75m2 Appartement, 75-100 m2, koop
9 appartementen
5
45
2 appartementen
5,5
11
Appartement, > 100 m2, koop
7 appartementen
6,9
48,3
Buurtwinkel (detailhandel) Totaal
130 m²
7,6 per 100 m²
9,88 137,38
1
23,2
Uit een motie uit 2021 hebben de gemeentelijke parkeernorm van sociale huur gelijkgesteld is aan sociale koop. Deze hebben
in het gemeentelijke beleid de benaming ‘koopappartementen tot NHG-grens’.
pagina 26 van 47
Op basis van de bovenstaande berekening resulteert het aantal (extra) verkeersbewegingen per dag in de beoogde nieuwe situatie maximaal 138 verkeersbewegingen per etmaal. In de huidige situatie zijn er twee vrijstaande koopwoningen en een kringloopwinkel aanwezig waarbij conform de CROW een verkeersgeneratie geldt (voor ‘koop, huis, vrijstaand’ à 8,1x2=16,2 en ‘kringloopwinkel’ à 4,12x13,6=56) van gemiddeld 72,2 voertuigbewegingen per etmaal. Derhalve is in de toekomstige situatie sprake van een toename van gemiddeld (137,38 – 72,2) 65,18 voertuigbewegingen per etmaal. Gelet op de relatief beperkte toename van het aantal verkeersbewegingen als gevolg van de ontwikkeling tot de bestaande verkeersintensiteit op de Nootweg (en de maximale capaciteit van de weg) mag worden aangenomen dat dit niet tot problemen leidt met de verkeersafwikkeling in de omgeving van het plangebied.
7.1.2 Parkeren Het benodigde of gewenste aantal parkeerplaatsen bij ruimtelijke ontwikkelingen kan worden bepaald op basis van parkeerkencijfers of op basis van parkeernormen. Parkeerkencijfers zijn op de praktijk gebaseerde cijfers van de verwachte parkeerbehoefte. Parkeernormen staan voor het aantal vereiste parkeerplaatsen per type bestemming. Op basis van deze parkeernormen wordt parkeerbeleid veelal vormgegeven.
Projectspecifiek Het voornemen is om in het plangebied 26 appartementen te realiseren, waarvan 9 appartementen in de vrije sector, 9 betaalbare koopappartementen en 8 appartementen in de sociale huur. Daarnaast wordt er ruimte voor een buurtwinkel (detailhandel) van 130 m² gereserveerd. De gemeente Wijdemeren heeft de ‘Beleidsregel parkeernormen gemeente Wijdemeren’ vastgesteld. Deze is vanaf 20-12-2025 geldig. Met deze actualisatie worden de Beleidsregel parkeernormen 2015 en de daarin opgenomen parkeerkencijfers vervangen. Aanleiding is de publicatie van de CROW-richtlijn parkeerkencijfers 2024 (publicatie 744). Voor de bebouwde kom van Loosdrecht wordt uitgegaan van de stedelijkheidsgraad ‘weinig stedelijk’ en ‘schil centrum’. Het gemeentelijke uitgangspunt is dat parkeren op eigen terrein plaatsvindt en de minimale norm wordt aangehouden. In het parkeerbeleid gaat de gemeente nog uit van de parkeernormen conform CROW-publicatie 744.
Toets aan gemeentelijke parkeereis In de beoogde situatie worden de bestaande panden gesloopt ten behoeve van de realisatie van een appartementengebouw, bestaande uit 26 appartementen en 130 m² aan winkeloppervlakte. De bijbehorende parkeerbehoefte is in de navolgende tabel weergegeven:
pagina 27 van 47
Woning type Koopappartement tot NHG-betaalbaarheidsgrens <75m2 2 Appartement, koop, <75m2
Aantal 8 appartementen
Kencijfer parkeernorm 0,8 per appartement
Parkeerbehoefte 6,4
9 appartementen
1,05 per appartement
9,45
Appartement, 75-100 m2, koop
2 appartementen
1,05 per appartement
2,1
Appartement, > 100 m2, koop
7 appartementen
1,35 per appartement
9,45
Buurtwinkel (detailhandel) Totaal
130 m²
2,2 per 100 m²
2,86 30,26
Uit de bovenstaande tabel blijkt dat er voor de beoogde appartementen een parkeerbehoefte van 30,26 parkeerplaatsen is. Het voornemen is om 27 parkeerplaatsen op het achterterrein (privé) en 2 parkeerplaatsen aan de straatzijde (openbaar) te realiseren. Daarmee wordt in eerste instantie niet voldaan aan de parkeernorm. Echter kan ook rekening worden gehouden met dubbelgebruik, omdat er meerdere functies aanwezig zijn. Dubbelgebruik van parkeerplaatsen In het parkeerbeleid van de gemeente Wijdemeren is de mogelijkheid opgenomen voor het zogeheten ‘Dubbelgebruik’ van parkeerplekken. In het parkeerbeleid is opgenomen dat er gebruik gemaakt kan worden van dubbelgebruik indien er sprake is van een relatie tussen de functies en het multifunctionele gebruik mogelijk is en blijft. De beoogde appartementen en de detailhandel locatie zijn onderdeel van dezelfde ontwikkeling en worden ondergebracht in hetzelfde pand. Er is dus sprake van een ruimtelijke relatie tussen de gebruiken. Verder is het aannemelijk dat de appartementen en detailhandel hun functie behouden na de oplevering van het initiatief. Er kan dan ook dubbelgebruik worden toegepast. In het document ‘Beleidsregel parkeernormen gemeente Wijdemeren’ (hierna te noemen: de Beleidsregel) zijn de aanwezigheidspercentages opgenomen. Deze zijn hieronder weergeven. Functie
Werkda g ochten d 60%
Werkda g middag
Werkda g avond
Werkda g nacht
Koopavond
Vrijdag middag
Vrijdag avond
Zaterda g middag
Woning 60% 90% 100% 80% 70% 70% 75% en bewone rs Woning 40% 50% 75% 0% 70% 60% 100% 100% en bezoek ers Detailh 30% 60% 10% 0% 75% 60% 60% 100% andel Aanwezigheidspercentages zoals opgenomen in de parkeernota van de gemeente Wijdemeren
Zaterda g avond
Zondag middag
80%
75%
100%
90%
0%
60%
Conform afdeling 2 Beoordelingsregels van de Beleidsregel geldt dat er per woning in de kern voorzien moet worden in 0,15 parkeerplaats voor bezoekers. Voor de 26 woningen geldt dus dat er (0,15 x 26 =) 3,9 parkeerplaatsen voor bezoekers zijn toegekend. Van de hierboven berekende benodigde plaatsen zijn dus 2,86 plaatsen gereserveerd voor de detailhandel en 3,9 voor bezoekersparkeren van woningen. Dat betekent dat er 23,5
2
Uit een motie uit 2021 hebben de gemeentelijke parkeernorm van sociale huur gelijkgesteld is aan sociale koop. Deze hebben
in het gemeentelijke beleid de benaming ‘koopappartementen tot NHG-grens’.
pagina 28 van 47
toebedeeld zijn aan de bewoners. Deze berekening is relevant, omdat er bij de berekening voor dubbelgebruik op basis van de aanwezigheidspercentages een onderscheid is gemaakt tussen percentages voor de bewoners en de bezoekers. Dit terwijl de berekening van de parkeerbehoefte direct inclusief bezoekers parkeren is. Soort categorie Bewonersdeel
Aantal 23,50
Bezoekersdeel
3,9
Buurtwinkel (detailhandel)
2,86
Parkeerplaatsen per categorie
Met deze aanwezigheidspercentages is de parkeerbehoefte van het initiatief als volgt:
Functie Woning en bewone rs Woning en bezoek ers Detailh andel Totaal
Werkda g ochten d
Werkda g middag
Werkda g avond
Werkda g nacht
Koopavond
Vrijdag middag
Vrijdag avond
Zaterda g middag
Zaterda g avond
Zondag middag
14,1
14,1
21,2
23,5
18,8
16,5
16,5
17,6
18,8
17,6
1,6
2,0
2,9
0,0
2,7
2,3
3,9
3,9
3,9
3,5
0,9
1,7
0,3
0,0
2,1
1,7
1,7
2,9
0,0
1,7
20,5
22,1
24,4
22,7
22,9
16,5 17,8 24,4 23,5 23,7 Benodigde parkeerplaatsen rekening houdend met dubbelgebruik
Uit de tabel blijkt dat de zaterdagmiddag en werkdagavond maatgevend zijn. Op die momenten is de parkeerbehoefte 24,7 parkeerplekken. Het beoogde aanbod van 29 parkeerplaatsen voorziet hier ruimschoots in. Salderen met bestaande functies Bestaande openbare parkeerplaatsen kunnen alleen meetellen wanneer de bestaande functie hier al gebruik van maakte en de parkeerdruk in de nieuwe situatie niet toeneemt. Als er wel een grotere behoefte ontstaat, moet het verschil door de initiatiefnemer zelf worden opgelost. Het initiatief voorziet in het vervangen van een pand waarin voorheen een kringloopwinkel gevestigd was met een oppervlakte die vergelijkbaar is met de beoogde buurtwinkel/detailhandel. De winkel mag gebruik maken van de parkeervoorzieningen in de openbare ruimte, maar de beoogde appartementen niet. Omdat de bijdrage van de winkel aan de parkeerbehoefte tijdens de zaterdagmiddag 2,9 (= 3) parkeerplaatsen is, wordt het benodigde parkeeraanbod op eigen terrein (22,7-2,9=) 19,8 parkeerplaatsen. Het beoogde parkeeraanbod van 27 parkeerplaatsen op het eigen terrein is hiermee in lijn.
7.2
Duurzaamheid en gezondheid
De aspecten duurzaamheid en de gezondheid van mensen zijn steeds belangrijkere thema’s geworden. Om die reden zijn duurzaamheid en gezondheid in de Omgevingswet verankerd. In artikel 1.3 sub a van de Omgevingswet is het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit als een belangrijk maatschappelijk doel opgenomen. In een omgeving die gezond gedrag stimuleert, zijn de bewoners over het algemeen gezonder dan in een omgeving die daar niet op is ingericht. Toetsing aan de aspecten duurzaamheid en gezondheid is sterk afhankelijk van het gemeentelijk beleid op deze thema’s.
pagina 29 van 47
Het gemeentelijk beleid ten aanzien van duurzaamheid en/of gezondheid in het omgevingsplan, is vastgelegd in de vorm van omgevingswaarden. De Rijksoverheid stimuleert duurzaam bouwen vooral op het aspect energie. Sinds 1995 worden in het Bouwbesluit eisen gesteld ten aanzien van de energiezuinigheid van een gebouw, die nu zijn opgenomen in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Voor alle nieuwbouw, zowel woningbouw als utiliteitsbouw, geldt dat de vergunningaanvragen vanaf 1 januari 2021 moeten voldoen aan de eisen voor Bijna Energieneutrale Gebouwen (BENG). De eisen houden in dat nieuwe woningen (bijna) energieneutraal gebouwd moeten worden.
Projectspecifiek Het onderhavige initiatief heeft betrekking op het realiseren van een appartementengebouw. Hiertoe wordt de huidige verouderde bebouwing verwijderd. Het beoogde gebouw wordt gasloos en volgens de BENG-methode gebouwd en zal voldoen aan de nieuwbouweisen conform het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Daarnaast is voor het ontwerp gekozen voor materialen met een lange levensduur, wat tevens zorgt voor een lage onderhoudsbehoefte en een blijvende, hoogwaardige uitstraling van het gebouw. Tevens worden middels het ontwerp ontmoetingen en gemeenschapszin gestimuleerd, door onder meer het toepassen van commerciële ruimte en ruime galerijen. Verder is in paragraaf 6.2.2 al ingegaan op de risico's van klimaatverandering en wat voor gevolgen dit heeft voor de beoogde ontwikkeling. Uit het raadplegen van de klimaatatlas blijkt dat overstromingen en watertekort geen noemenswaardige rol spelen in het projectgebied. Wel zijn hitte en wateroverlast aandachtspunten. Zoals reeds beschreven in paragraaf 6.2.2 worden er maatregelen getroffen om hemelwater vast te houden en in de bodem te infiltreren. Verder is er in de omgeving van het projectgebied voldoende groen en schaduw aanwezig dat kan dienen als verkoeling.