Bijlage 1. BOPA-onderbouwing 29-08-2025

Gemeente Wijdemeren

Nieuw-Loosdrechtsedijk 8 Nieuw-Loosdrecht Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)

Augustus 2025

Kenmerk 1696-103-T04 Projectnummer 1696-103

Inhoudsopgave 1.

Inleiding 1.1. Aanleiding 1.2. Ligging projectgebied 1.3. Toetsing aan omgevingsplan 1.4. Leeswijzer

5 5 6 6 7

2.

Planbeschrijving 2.1. Bestaande situatie 2.2. Toekomstige situatie

8 8 9

3.

Beleidskader 3.1. Rijksbeleid 3.1.1. Nationale Omgevingsvisie (NOVI) 3.2. Provinciaal beleid 3.2.1. Omgevingsvisie Noord-Holland 2050 3.2.2. Omgevingsverordening NH2022 3.3. Regionaal beleid 3.3.1. Regionale Woonvisie Gooi & Vechtstreek 2016-2030 3.4. Gemeentelijk beleid 3.4.1. Omgevingsvisie Wijdemeren 2040 3.4.2. Woonvisie 2021-2024 3.4.3. Duurzaamheidsagenda 2018-2021 3.4.4. Nota Klimaatadaptatie 2020-2030 3.4.5. Welstandsnota Wijdemeren

12 12 12 13 13 14 15 15 16 16 17 18 18 19

4.

Aspecten fysieke leefomgeving en milieu 4.1. m.e.r.-beoordeling 4.2. Ladder voor duurzame verstedelijking 4.3. Duurzaamheid, klimaatadaptatie en gezondheid 4.4. Verkeersgeneratie, -afwikkeling & parkeren 4.4.1. Algemeen 4.4.2. Verkeer 4.4.3. Parkeren 4.5. Flora & Fauna 4.5.1. Algemeen 4.5.2. Gebiedsbescherming 4.5.3. Soortenbescherming 4.5.4. Conclusie 4.6. Luchtkwaliteit 4.7. Geluid 4.8. Geur

21 21 21 23 24 24 24 26 26 26 27 29 30 30 31 32

5.

4.9. Milieuzonering 4.10. Omgevingsveiligheid 4.11. Trilling 4.12. Welstand 4.13. Archeologie, cultuurhistorie en landschap 4.13.1. Algemeen 4.13.2. Archeologie 4.13.3. Cultuurhistorie 4.14. Bodem 4.15. Weging van het waterbelang

33 35 37 37 38 38 38 39 39 40

Uitvoerbaarheid 5.1. Maatschappelijke uitvoerbaarheid 5.1.1. Bestuurlijk vooroverleg 5.1.2. Participatie omgeving 5.2. Financiële haalbaarheid 5.3. Belangenafweging

42 42 42 42 42 42

5

1.

Inleiding

1.1.

Aanleiding Op het perceel Nieuw-Loosdrechtsedijk 8 in Nieuw-Loosdrecht in de gemeente Wijdemeren bevindt zich landgoed De Negen Linden. Het landhuis op het landgoed is ingericht als exclusieve woonplek voor ouderen die niet meer zelfstandig thuis kunnen wonen. Op het landgoed bevindt zich ook een voormalig stallencomplex. Het voornemen is om dit stallencomplex te transformeren naar nog een groepswoning voor ouderen met 20 onzelfstandige zorgeenheden vergelijkbaar met de bestaande villa (13 eenheden) en koetshuis (5 eenheden). De huidige locatie van het stallencomplex heeft in het Omgevingsplan gemeente Wijdemeren (bestemmingsplan Loosdrecht landelijk gebied noordoost – 2012) de bestemming "Gemengd2". Binnen die bestemming is een woon-zorgfunctie niet toegestaan. Burgemeester en wethouders van de gemeente Wijdemeren hebben aangegeven in principe medewerking te willen verlenen met het voornemen om de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken Afbeelding 1: Ligging projectgebied.

Daarvoor wordt gebruikgemaakt van een zogenaamde buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Een buitenplanse omgevingsplanactiviteit is een activiteit die niet voldoet aan de regels van het omgevingsplan en niet vergunningvrij voor het bouwen is. Voor de buitenplanse omgevingsplanactiviteit gelden de beoordelingsregels uit het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Dat betekent dat de vergunning alleen wordt verleend met het oog op een evenwichtige toedeling van functies en als daarbij wordt voldaan aan de beoordelingsregels uit artikel 8.0b tot en met 8.0e

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Wijdemeren - Nieuw-Loosdrechtsedijk 8, Nieuw-Loosdrecht

6

van het Bkl. Dat er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies wordt met dit document aangetoond.

1.2.

Ligging projectgebied Het projectgebied is onderdeel van het Landgoed De Negen Linden en wordt begrensd door het bouwvlak van het bestemmingsplan "Loosdrecht landelijk gebied noordoost – 2012". Dat bouwvlak bestaat uit delen van de kadastrale percelen sectie C nummer 5453, 6430 en 7264 in de kadastrale gemeente Loosdrecht. Afbeelding 2: Begrenzing landgoed De Negen Linden en projectgebied.

1.3.

Toetsing aan omgevingsplan Na de inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari 2024 vormen alle vigerende bestemmingsplannen van rechtswege het tijdelijk omgevingsplan. Voor het projectgebied betreft dit het bestemmingsplan "Loosdrecht landelijk gebied noordoost – 2012" dat door de gemeenteraad van de gemeente Wijdemeren op 2 februari 2017 is vastgesteld. De huidige locatie van het stallencomplex heeft in dit bestemmingsplan de bestemming "Gemengd-2" en de dubbelbestemming "Waarde – Archeologie 4". Verder is binnen het bouwvlak een maximale goot- en bouwhoogte toegestaan van 6 en 9 meter en zijn binnen de aanduiding 'specifieke vorm van gemengd - 2' gebouwen ten behoeve van agrarische bedrijfsvoering toegestaan. Tot slot zijn binnen de gebiedsaanduiding 'Overige zone - prostitutiebedrijf niet toegestaan' geen prostitutiebedrijven toegestaan. Binnen de bestemming "Gemengd-2" is een woon-zorgfunctie niet toegestaan. Op grond van de dubbelbestemming "Waarde – Archeologie 4" zijn de gronden mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden. Archeologisch onderzoek is verplicht voor bouwwerkzaamheden dieper dan 0,4 meter en die een oppervlakte hebben van >500 m². Omdat de bodemingrepen deze ondergrens overschrijden is archeologisch onderzoek noodzakelijk. Hierop wordt verder ingegaan in paragraaf 4.13.2.

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Wijdemeren - Nieuw-Loosdrechtsedijk 8, Nieuw-Loosdrecht

7

Afbeelding 3: Fragment vigerend bestemmingsplan

1.4.

Leeswijzer Dit document bestaat uit vijf hoofdstukken. Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 een planbeschrijving gegeven en wordt ingegaan op de huidige en toekomstige situatie. Hoofdstuk 3 gaat in op het beleid, waarna in hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de aspecten met betrekking tot de fysieke leefomgeving en milieu. In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op maatschappelijke en financiële uitvoerbaarheid en is een samenvatting gegeven waaruit blijkt dat sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Wijdemeren - Nieuw-Loosdrechtsedijk 8, Nieuw-Loosdrecht

8

2.

Planbeschrijving

2.1.

Bestaande situatie Op het perceel Nieuw-Loosdrechtsedijk 8 te Loosdrecht in de gemeente Wijdemeren bevindt zich landgoed De Negen Linden. Het besloten gelegen landgoed De Negen Linden valt binnen de Natuurschoonwet (NSW) en bestaat uit twaalf hectare bos, weilanden, water en een monumentale parktuin. Er is een schaapskooi met hooimijt, een historische schietmuur, twee wasplaatsen en een solarium, een tennisbaan en een hertenkamp. De historische 18e-eeuwse fontein in de vijver achter het landhuis geeft een beeld van historie en weelderigheid. Het is echter een landgoed dat in 2010 compleet nieuw is opgebouwd. De afgebrande villa is destijds vervangen door een statige vrijstaande villa in historiserende stijl, maar voorzien van alle eigentijdse gemakken. Na de herbouw is het jarenlang als woonhuis in privégebruik geweest. Het landhuis is sinds 2022 ingericht als exclusieve woonplek voor ouderen die niet meer zelfstandig thuis kunnen wonen. Het ensemble van villa en koetshuis voorziet in een groepswoning met 18 onzelfstandige zorgeenheden. Afbeelding 4: Bestaande situatie.

Op het landgoed bevindt zich ook een voormalig stallencomplex, dat bestaat uit diverse utilitaire gebouwen. In afbeelding 5 wordt een impressie gegeven van één van de te slopen opstallen

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Wijdemeren - Nieuw-Loosdrechtsedijk 8, Nieuw-Loosdrecht

9

van het stallencomplex. In het overzicht van de bestaande situatie en toekomstige situatie 1 is een overzichtstekening met foto's opgenomen van de huidige situatie. Afbeelding 5: Impressie bestaande bebouwing.

2.2.

Toekomstige situatie In de toekomstige situatie worden de mestopslag (vast en vloeibaar), het kippenhok de voersilo en de overkapping gesloopt/verwijderd. Voor een overzicht van de te slopen/verwijderen bebouwing en overzicht van de toekomstige situatie wordt verwezen naar afbeelding 6 en 7 en het overzicht van de bestaande situatie en toekomstige situatie (Harmonische architectuur, 10 juni 2025). Het stallencomplex zal worden herontwikkeld tot een dependance van het 'zorglandgoed'. Er wordt een groepswoning met 20 onzelfstandige zorgeenheden gerealiseerd. In het binnengebied wordt een nieuw bouwdeel gerealiseerd dat de bestaande te handhaven gebouwen onderling verbindt. Deze carrévormige nieuwbouw sluit aan op de zijgevels van de bestaande bebouwing. Hierdoor wordt de karakteristiek van het complex behouden omdat de kenmerkende kopgevels blijven bestaan. Om het volledige programma in het complex onder te brengen wordt de kap van de westelijke stal te vervangen door een steilere kap, zodat meer gebruiksoppervlak ontstaat. De oostelijke schuur wordt verlengd en gekoppeld aan een nieuw volume dat ten opzichte van die schuur iets verspringt. Onder de nieuwbouw komt een kelder, de overige delen worden niet onderkelderd.

1

Harmonische architectuur, Bestaand/Schetsontwerp Stallen De Negen Linden, Voorstonden, 10 juni 2025

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Wijdemeren - Nieuw-Loosdrechtsedijk 8, Nieuw-Loosdrecht

10

Deze zorgeenheden hebben eigen sanitair maar een gezamenlijke keuken en overige gezamenlijke verblijfsruimtes, zoals de gemeenschappelijke woonkamer, serre en eetzaal. Deze functies zullen in de nieuwe bebouwing worden geaccommodeerd. Enkele kleinere bestaande bijgebouwen, waaronder een schaapskooi, blijven in de huidige vorm behouden om recht te doen aan de historie van het landgoed. De mestopslag, een kleine stal en de kippenhokken worden gesloopt. Er moeten twee bomen worden gekapt. In plaats daarvan worden op de parkeerplaats als compensatie acht eiken aangeplant. Naast de drie gebouwen (huis, koetshuis en dependance) met de onzelfstandige zorgeenheden, wordt de recreatieve waarde van het landgoed versterkt. Op dit moment is het gebied niet geheel toegankelijk. Onderdeel van de planvorming is dat het landgoed in de hoedanigheid van 'zorglandgoed' gedeeltelijk toegankelijk wordt gemaakt, waarbij de historische padenstructuur wordt gereconstrueerd. Binnen dit publieke gedeelte liggen historische elementen die bezienswaardig zijn, zoals een historische schietmuur die gebruikt werd als doelwit bij schietoefeningen. Afbeelding 6: Impressie nieuwbouwplannen.

De initiatiefnemers streven ernaar om een vaarverbinding vanaf het landgoed naar de Loosdrechtse Plassen te realiseren. Deze vaarroute zou moeten beginnen binnen de huidige brede sloten en vanaf daar richting het westen naar de Drecht en daarmee de Loosdrechtse Plassen.

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Wijdemeren - Nieuw-Loosdrechtsedijk 8, Nieuw-Loosdrecht

11

Dit biedt kansen om het landgoed voor bewoners en bezoekers over het water te ontsluiten en maakt interactie mogelijk tussen 'de ster' van Loosdrecht en de Loosdrechtse Plassen over het water, iets dat op dit moment niet mogelijk is. De initiatiefnemers hebben de ambitie deze route op de langere termijn te realiseren. Afbeelding 7: 3D-impressies nieuwbouwplannen.

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Wijdemeren - Nieuw-Loosdrechtsedijk 8, Nieuw-Loosdrecht

12

3.

Beleidskader

3.1.

Rijksbeleid

3.1.1. Nationale Omgevingsvisie (NOVI) De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is op 11 september 2020 vastgesteld. De NOVI vervangt de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012). De NOVI is een instrument van de nieuwe Omgevingswet en loopt vooruit op de inwerkingtreding van die wet. Vanwege het uitstel van de inwerkingtreding van de Omgevingswet komt de NOVI als structuurvisie uit onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze structuurvisie gelden als de Nationale Omgevingsvisie, zoals in de nieuwe wet bedoeld. In de NOVI geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI bestaat uit een visie, toelichting en uitvoeringsagenda. De combinatie van deze drie documenten zorgt voor een toetsing die leidt tot nationale strategische keuzes en gebiedsgericht maatwerk. De NOVI geeft weer voor welke uitdagingen Nederland staat, wat daarbij de nationale belangen zijn, welke prioriteiten de Rijksoverheid stelt bij de inrichting van Nederland en hoe het Rijk keuzes maakt in de uitvoering daarvan. Keuzes die samenhangen met toekomstbeelden over de fysieke leefomgeving, maatschappelijke opgaven en bijbehorende economische perspectieven.

Steeds duidelijker wordt dat de opgaven alleen goed aangepakt kunnen worden als dat in samenhang gebeurt, het ontwikkelpotentieel van heel Nederland optimaal wordt benut en gezorgd wordt voor een duurzame verbinding van alle delen van Nederland en met de landen om ons heen. Het beleid in de leefomgeving is een gezamenlijke verantwoordelijkheid van de betrokken overheden. De NOVI geeft aan waar het Rijk zich op nationale schaal aan bindt, waar het Rijk regie voert richting medeoverheden of waar het juist aan de medeoverheden is om keuzes te maken. Provincies en (samenwerkende) gemeenten zullen in hun omgevingsvisies uiting geven aan hun eigen verantwoordelijkheid en keuzes in de fysieke leefomgeving. Met de NOVI wordt in beeld gebracht waar kansen liggen. Kansen om de kwaliteit van onze leefomgeving te verbeteren. Kansen om sociale samenhang, gezondheid en economisch herstel te bevorderen en kansen om schone, veilige en duurzame technieken, die bijdragen aan de beoogde transitie naar een circulaire samenleving – stevig te verankeren in onze manier van leven en werken. Daartoe zijn 21 nationale belangen in de fysieke leefomgeving en de daaruit voortkomende opgaven beschreven. Die opgaven zijn in feite het verschil tussen de ambitie en de huidige situatie en verwachte ontwikkelingen. Deze nationale belangen komen samen in vier prioriteiten: 1.

Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie 2. Een duurzaam en (circulair) economisch groeipotentieel 3. Sterke en gezonde steden en regio's 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Wijdemeren - Nieuw-Loosdrechtsedijk 8, Nieuw-Loosdrecht

13

Voor de vier NOVI-prioriteiten geldt steeds dat zowel voor de lange als de korte termijn maatregelen nodig zijn. Deze maatregelen dienen in de praktijk voortdurend op elkaar in te spelen. Bij de afweging van de belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving centraal voor zowel de boven- als de ondergrond. Ten behoeve van die afweging gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: ▪ combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte; ▪ kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; ▪ afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties. Conclusie De voorgenomen ontwikkeling is van een dusdanig kleine schaal dat deze geen belangen raakt uit de Nationale Omgevingsvisie. Het plan is om een groepswoning met 20 onzelfstandige zorgeenheden te realiseren.

Dit past binnen het vijfde nationale belang uit de NOVI, namelijk: Zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften. Doordat Nederland steeds verder vergrijst ontstaat er steeds meer behoefte aan woningen voor senioren die zorg nodig hebben. Dit plan voorziet in de toevoeging van een groepswoning met daarin 20 onzelfstandige zorgeenheden, voor ouderen met een zorgvraag die niet meer zelfstandig thuis kunnen wonen, aan de woningvoorraad. Dit levert een bijdrage aan het vijfde nationale belang. De planontwikkeling is verder niet in strijd met de uitgangspunten van de NOVI.

3.2.

Provinciaal beleid

3.2.1. Omgevingsvisie Noord-Holland 2050 Op 19 november 2018 hebben Provinciale Staten van Noord-Holland de Omgevingsvisie NH2050 vastgesteld. Hierin staat de visie op de fysieke leefomgeving beschreven. Ook werkt de provincie Noord-Holland aan de borging van de Omgevingsvisie in programma's voor de kortere termijn. De provincie wil balans tussen economische groei en leefbaarheid. Dit betekent dat in heel Noord-Holland een basiskwaliteit van de leefomgeving wordt gegarandeerd. Er zijn randvoorwaarden geformuleerd hoe om te gaan met klimaatverandering. De provincie ontwikkelt zoveel mogelijk 'natuurinclusief' en met behoud van (karakteristieke) landschappen, clustert ruimtelijk economische ontwikkelingen rond infrastructuur en houdt rekening met de ondergrond.

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Wijdemeren - Nieuw-Loosdrechtsedijk 8, Nieuw-Loosdrecht

14

In de visie zijn 5 bewegingen met ontwikkelprincipes beschreven voor de ontwikkeling van de leefomgeving. ▪ Dynamisch schiereiland. Hierin is het benutten van de unieke ligging van Noord-Holland, te midden van water, leidend. ▪ Metropool in ontwikkeling. Hierin wordt beschreven hoe de Metropoolregio Amsterdam steeds meer als één stad functioneert. ▪ Sterke kernen, sterke regio's, gaat over de ontwikkeling van centrumgemeenten die de gehele regio waarin ze liggen vitaal houden. ▪ Nieuwe energie, benut de economische kansen van de energietransitie. ▪ Natuurlijk en vitaal landelijke omgeving, staan het ontwikkelen van natuurwaarden en een economisch duurzame agrarische sector centraal. De provincie richt zich uitdrukkelijk op ruimtelijke vraagstukken die op regionale en bovenregionale schaal spelen en/of gevolgen hebben. Daarvan is in het onderhavige geval geen sprake. 3.2.2. Omgevingsverordening NH2022 Noord-Holland heeft al haar regels op het gebied van natuur, milieu, mobiliteit, erfgoed, ruimte en water in de Omgevingsverordening NH2022 opgenomen. De Omgevingsverordening NH2022 is, tegelijk met de Omgevingswet, op 1 januari 2024 in werking getreden. De laatste wijziging dateert van 1 juli 2025. In de Omgevingsverordening NH2022 zijn gebieden benoemd waar uitgebreid omschreven staat welke activiteiten mogelijk zijn en onder welke voorwaarden.

Enkele voorbeelden van deze zogeheten 'werkingsgebieden' zijn het Landelijk Gebied, het Natuurnetwerk Nederland (NNN) en Provinciale Wegen. Het projectgebied valt in het werkingsgebied 'Natura2000-bufferzone'. In dit werkingsgebied is in artikel 4.3 en 4.4 van de Omgevingsverordening NH2022 bepaald voor welke activiteiten een omgevingsvergunning voor een Natura 2000-activiteit is vereist. In de ecologische voortoets (zie paragraaf 4.5.2) wordt geconcludeerd dat de planontwikkeling geen Natura 2000-activiteit betreft. Voor de planontwikkeling heeft de aanduiding 'Natura2000-bufferzone' daarom geen gevolgen. Een deel van het projectgebied maakt onderdeel uit van het Natuurnetwerk Nederland. De provincie stelt in artikel 6.53 en 6.54 regels aan ontwikkelingen binnen dit gebied. In paragraaf 4.5 van deze BOPA-onderbouwing wordt uitvoerig ingegaan op dit onderdeel en is aangetoond dat de voorgenomen ontwikkeling niet leidt tot een significante aantasting van de wezenlijke kenmerken en waarden, of tot een vermindering van de oppervlakte van het Natuurnetwerk Nederland of de natuurverbindingen, of van de samenhang tussen die gebieden. Het projectgebied maakt onderdeel uit van het 'Beschermd landschap'. In artikel 6.59 en 6.59a van de omgevingsverordening worden regels gesteld aan ontwikkelingen binnen dit 'Beschermd landschap'.

Voor locaties binnen het 'Beschermd landschap' geldt dat de kernkwaliteiten in acht

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Wijdemeren - Nieuw-Loosdrechtsedijk 8, Nieuw-Loosdrecht

15

worden genomen bij het omgevingsplan. Daarnaast zijn woningbouwontwikkelingen groter dan 25 woningen en ontwikkeling van overige stedelijke functies met een bebouwd oppervlak van meer dan 500 m² binnen dit gebied uitgesloten. De voorgenomen ontwikkeling omvat 20 onzelfstandige zorgeenheden en past daarmee binnen die grens van 25 woningen. Daarnaast heeft het projectgebied de aanduiding 'Gebiedsakkoord Oostelijke Vechtplassen'. Artikel 6.59b van de Omgevingsverordening NH2022. Op basis van dit artikel zijn ook recreatieve voorzieningen groter dan 500 m² toegestaan mits de kernkwaliteiten van het gebied niet worden aangetast. In dit geval is echter geen sprake van een recreatieve voorziening. Conclusie Op basis van het bovenstaande valt te concluderen dat het voornemen in overeenstemming is met de Omgevingsverordening NH2022.

3.3.

Regionaal beleid

3.3.1. Regionale Woonvisie Gooi & Vechtstreek 2016-2030 In 2016 is de Regionale Woonvisie Gooi & Vechtstreek 2016-2030 opgesteld. Deze regionale woonvisie geeft de gezamenlijke ambitie van de zeven regiogemeenten van de Gooi & Vechtstreek op het gebied van wonen weer. Deze visie is opgesteld om te fungeren als 'parapluvisie' voor verdere uitwerking van lokaal woonbeleid. In de visie wordt beschreven dat de regiogemeenten drie ambities nastreven: ▪ beweging op de woningmarkt: door het wegnemen van belemmeringen en het stimuleren van doorstroming wordt gezorgd voor meer beweging op de regionale woningmarkt. Hierdoor ontstaan meer keuzes en meer kansen; ▪ identiteit en diversiteit: Gooi en Vechtstreek is een regio met een sterke eigen identiteit. Het doel is deze identiteit te behouden en te versterken. Dit wordt onder andere gepoogd door te zorgen voor meer diversiteit aan woningen en woonmilieus in de regio; ▪ samenwerking: Omdat men samen sterker staat, werken de gemeenten nauw samen met alle woonpartners in de regio om de missie te verwezenlijken. Via het voeren van een continue dialoog en via het monitoren en evalueren van de gezamenlijke inspanning. Om deze drie ambities na te streven worden in de woonvisie vijf thema's benoemd: ▪ de inclusieve regio: een woonregio voor iedereen.

Dit thema richt zich op de betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen voor minder kansrijke groepen op de woningmarkt. ▪ de bouwende regio: bouwopgave en transformatie. Dit thema geeft aan dat inbreiding van de woningvoorraad nodig blijft. De ambitie is om minimaal 20 procent van de woningtoevoegingen door middel van transformaties te laten plaatsvinden; ▪ de vernieuwende regio: vernieuwing van de bestaande woningvoorraad. Dit thema richt zich zowel op de fysieke als de sociale aspecten van de bestaande woningvoorraad. Het gaat hierbij om aspecten als onderhoud, verbetering en verduurzaming van de bestaande woningvoorraad;

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Wijdemeren - Nieuw-Loosdrechtsedijk 8, Nieuw-Loosdrecht

16

▪ de zorgzame regio: wonen met zorg. Dit thema richt zich op passende woonvormen met aandacht voor ondersteuning en begeleiding van mensen met fysieke, mentale of sociale beperkingen; ▪ de duurzame regio: naar een duurzame toekomst. Dit thema richt zich op het terugdringen van het energieverbruik in de bebouwde omgeving, onder andere door het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad en aandacht voor duurzaamheid bij nieuwbouw De voorgenomen ontwikkeling past bij meerdere thema's uit de regionale woonvisie. Vanzelfsprekend sluit het initiatief aan bij het thema 'de bouwende regio', gezien onderhavig plan bijdraagt aan de benodigde uitbreiding van de woningvoorraad in de regio. Verder sluit het voornemen aan op 'de zorgzame regio', omdat wordt voorzien in de behoefte naar een woonvorm met zorg voor senioren. Tevens wordt er bij de realisatie van de nieuwe zorgeenheden rekening gehouden met duurzaamheid. Hierop wordt verder ingegaan in paragraaf 3.4.3 en 4.3. Het plan past binnen de regionale woonvisie en gemaakte afspraken.

3.4.

Gemeentelijk beleid

3.4.1. Omgevingsvisie Wijdemeren 2040 De Omgevingsvisie Wijdemeren 2040 is op 16 september 2021 door de gemeenteraad van Wijdemeren vastgesteld. De omgevingsvisie is een beleidsdocument voor de gemeente, voortkomend uit de Omgevingswet. De kernen en het buitengebied van Wijdemeren krijgen de komende jaren te maken met tal van maatschappelijke en ruimtelijke opgaven. Denk aan verduurzaming en de energietransitie, de veranderende woonbehoefte, de toekomst van de voorzieningencentra en uiteraard de vele ontwikkelingen op gebied van natuurontwikkeling, recreatie en landbouw, zoals goed zichtbaar is in het buitengebied. Deze opgaven dagen de gemeente en samenleving uit om na te denken over de lange termijn toekomst en de visie op de inrichting, ontwikkeling en beheer van de leefomgeving. Op basis van de visie op Wijdemeren in 2040 en de diverse trends en ontwikkelingen die op de gemeente afkomen zijn drie integrale kernopgaven geformuleerd. Drie verhaallijnen die ingaan op de uitdagingen die voorliggen en de bijbehorende ambities.

De drie kernopgaven zijn: ▪ vitale en gezonde leefomgeving: behoud en versterking van de woon- en leefkwaliteit in de kernen en linten; ▪ ruimte voor ondernemerschap en bereikbaarheid: het vergroten van het verdienvermogen door ruimte te bieden voor (nieuwe) economische activiteiten en te investeren in bereikbaarheid; ▪ waardevol landschap: Vormgeven aan natuurbehoud, landschapsbeheer en vergroting van de biodiversiteit. Het aandeel ouderen (vergrijzing) binnen de gemeente neemt verder toe. Bij nieuwbouw ligt de nadruk op het toevoegen van woningen voor specifieke doelgroepen zoals ouderen. De voorgenomen ontwikkeling sluit aan op deze ambitie door zorgeenheden voor senioren te realiseren.

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Wijdemeren - Nieuw-Loosdrechtsedijk 8, Nieuw-Loosdrecht

17

De gemeente streeft naar een gezonde leefomgeving met voldoende mogelijkheden om te bewegen en elkaar te ontmoeten. Dat vraagt om verbetering van de kwaliteit en met name de gebruikswaarde van het groen, alsmede de fiets-, vaar- en wandelroutes binnen en tussen de kernen en met de regio. Het vraagt ook om een openbare ruimte met veel groen en ontmoetingsplekken. Verder liggen er in de gemeente kansen om de zichtbaarheid, beleefbaarheid en toegankelijkheid van het cultureel erfgoed te verbeteren. Dit kan door een verbinding te leggen tussen het cultuurlandschap en recreatieve paden. Met de voorgenomen ontwikkeling worden bestaande historische wandelpaden waar nodig verbeterd en deze worden op een deel van het landgoed opengesteld voor publiek. Daarmee wordt een nieuwe openbare ruimte met ontmoetingsplekken aan de gemeente toegevoegd en wordt cultuurhistorie beleefbaar en toegankelijk gemaakt. Conclusie De beoogde ontwikkeling sluit aan bij het doel om een vitale en gezonde leefomgeving te creeren en om vorm te geven aan natuurbehoud en landschapsbeheer in de gemeente Wijdemeren. De voorgenomen ontwikkeling past binnen de Omgevingsvisie Wijdemeren 2040. 3.4.2. Woonvisie 2021-2024 In juli 2021 is de woonvisie 'Wijdemeren 2021-2024' van de gemeente Wijdemeren vastgesteld. In deze woonvisie wordt het woonbeleid voor de gemeente uiteengezet.

Het centrale doel van de woonvisie wordt als volgt beschreven: “Hoofddoel voor de woonvisie Wijdemeren 2021-2024 is gericht op het stimuleren van een divers samengestelde woningvoorraad, nu en in de toekomst, waarbij deze zo goed mogelijk is afgestemd op de samenstelling van de inwoners van Wijdemeren, met extra aandacht voor het behoud van (woon)mogelijkheden voor jongeren en jonge gezinnen." Deze ambitie wordt in de woonvisie opgedeeld in drie doelstellingen: ▪ focus op nieuwbouw; ▪ leefbare kernen met oog voor kwaliteit van leefbaarheid; ▪ duurzame woningvoorraad. De voorgestelde ontwikkeling sluit aan bij de drie doelstellingen uit de gemeentelijke woonvisie. Zoals in de woonvisie wordt beschreven blijkt uit een prognose van de provincie Noord-Holland dat Wijdemeren tot 2030 een behoefte heeft aan circa 800 woningen. Het uitbreiden van de woningvoorraad van de gemeente Wijdemeren is dus gewenst. De woonvisie beschrijft dat hierbij ingezet wordt op nieuwbouw. De gemeente heeft tevens de ambitie om beter aan te sluiten op de bestaande woonvraag en meer kansen te creëren voor specifieke doelgroepen. Het initiatief creëert met nieuwbouw een nieuwe woonvorm voor een specifieke doelgroep, namelijk zorgbehoevende senioren. Tevens wordt er bij de realisatie van de nieuwe zorgeenheden rekening gehouden met duurzaamheid zoals verwoord in paragraaf 3.4.3 en 4.3.

Conclusie De voorgestelde ontwikkeling sluit aan bij de uitgangspunten van de gemeentelijke woonvisie.

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Wijdemeren - Nieuw-Loosdrechtsedijk 8, Nieuw-Loosdrecht

18

3.4.3. Duurzaamheidsagenda 2018-2021 In 2050 wil de gemeente Wijdemeren klimaatneutraal zijn. Twee andere doelen zijn om in 2030 vrij van aardgas uit Groningen te zijn en om in 2030 niet meer energie te gebruiken dan lokaal en duurzaam wordt opgewekt. De duurzaamheidsagenda is uitgewerkt aan de hand van verschillende thema's. Deze thema's zijn hieronder opgenomen. ▪ groen, water en klimaatadaptie: de ambitie is om het groene karakter van de gemeente zo veel mogelijk te behouden en te versterken en in te spelen op de gevolgen van klimaatverandering. Dit geldt voor zowel binnen als buiten de gebouwde omgeving. Bij wijk- en straatontwerpen zijn groen en klimaatadaptatie belangrijke elementen. De gemeente stimuleert inwoners om dit op eigen terrein te ondersteunen door soortenrijkdom in het goed en daarmee het insectenleven te vergroten; ▪ grondstoffen en circulariteit: de gemeente zet het VANG beleid (Van Afval Naar Grondstof) voort. Afval bestaat niet, maar is een nieuwe grondstof. De gemeente streeft ernaar om in 2020 regionaal 75% van het afval te scheiden. Inwoners produceren in 2020 maximaal 100 kg restafval per persoon per jaar; ▪ mobiliteit: de manier waarop mensen zich verplaatsen heeft gevolgen voor de leefbaarheid, voor de veiligheid en voor de milieubelasting. De gemeente streeft naar duurzame mobiliteit, zowel binnen de gemeente als voor de medewerkers.

De ontwikkeling betreft de realisatie van zorgeenheden. De zorgeenheden worden conform de norm Bijna Energie Neutrale Gebouwen (BENG) gerealiseerd. Wat betreft duurzaamheid en klimaatadaptatie wordt verder ingegaan in paragraaf 4.3. In paragraaf 4.15 wordt de invloed van de beoogde ontwikkeling getoetst aan de waterhuishouding. Hieruit volgt dat kan worden voldaan aan het streven om wateroverlast in de gemeente te verminderen. Het projectgebied betreft een voormalig stallencomplex op een landgoed. Behoud van de open structuur en het groen is van belang om de belevenis van het landgoed te optimaliseren. Het realiseren van de zorgeenheden heeft hier geen negatieve invloed op. Conclusie De ontwikkeling is in lijn met de Duurzaamheidsagenda van de gemeente Wijdemeren. 3.4.4. Nota Klimaatadaptatie 2020-2030 De Nota Klimaatadaptatie 2020-2030 is op 7 mei 2020 vastgesteld. Om - ook in de toekomst prettig te kunnen wonen, werken en recreëren, investeert de gemeente in een klimaatbestendige en waterrobuuste buitenruimte. Dit betekent concreet dat in 2050: ▪ 100 millimeter regen in 24 uur niet tot schade of wateroverlast leidt; ▪ bij hevige regen er geen vuilwater op straat, in tuinen of in de natuur terecht komt; ▪ tropische temperaturen en langdurige droogte de leefbaarheid beperkt negatief beïnvloeden.

In de Nota Klimaatadaptatie is opgenomen welke ambitie de gemeente heeft en op welke wijze de gemeente dit wil bereiken. De doelstelling is om het risico op wateroverlast in de bebouwde omgeving te verminderen. Dit hangt samen met het voorkomen van droogte, hittestress en bodemdaling.

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Wijdemeren - Nieuw-Loosdrechtsedijk 8, Nieuw-Loosdrecht

19

Toetsing Door de realisatie van het bouwplan neemt het bebouwd en verhard oppervlak met 396 m² af. Deze afname draagt bij aan de afname van hittestress en zorgt er tevens voor dat de infiltratiemogelijkheden toenemen, waardoor het risico op wateroverlast vermindert. Conclusie De planontwikkeling voldoet aan de doelstellingen van de Nota Klimaatadaptatie 2020-2030. 3.4.5. Welstandsnota Wijdemeren De welstandsnota is onderdeel van de Bruidsschat in het tijdelijk deel van het omgevingsplan van de gemeente Wijdemeren. In de welstandsnota (herziening januari 2013) staan de randvoorwaarden en uitgangspunten voor de ruimtelijke kwaliteit van een gebied. Alle bouwplannen moeten voldoen aan redelijke eisen van welstand. Met deze nota wordt helderheid gegeven ten aanzien van het uiterlijk van bouwwerken. Het hoofddoel van de nota is het verlenen van inzicht in het welstandsbeleid. Een welstandstoets is (wettelijk) verplicht bij aanvragen om vergunningen voor de activiteit bouwen en wordt verricht door een (welstands)commissie. In de welstandsnota staan de relevante randvoorwaarden en uitgangspunten voor het welstandsbeleid. Naast de zogenaamde 'sneltoetscriteria', voor onder andere aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen, dakkapellen, erfafscheidingen, steigers etc., kent de welstandsnota ook 'gebiedsgerichte criteria'.

Omdat het hier om de ontwikkeling van zorgeenheden gaat worden de 'sneltoetscriteria' verder buiten beschouwing gelaten. Hierna wordt verder ingegaan op de 'gebiedsgerichte criteria'. In de welstandsnota zijn vijf welstandsregiems benoemd: beschermd regiem (het door het Rijk aangewezen beschermde dorpsgezicht), het bijzondere regiem waar extra inspanning ten behoeve van de ruimtelijke kwaliteit gewenst is, het reguliere regiem waar de basiskwaliteit moet worden gehandhaafd, het beperkt regiem waarbij een beperkt aantal criteria van toepassing is en het welstandsvrije gebied. Het projectgebied ligt binnen het gebied waarvoor het 'beschermd regiem' van toepassing is. Voor het beschermd dorpsgezicht met de waardevolle dorpsbebouwing en buitenplaatsen geldt een beschermd welstandsregiem. Er zal onder meer worden beoordeeld op een zorgvuldige detaillering en passend materiaal- en kleurgebruik. Ligging ▪ het kleinschalige, afwisselende karakter van de dorpsbebouwing behouden en versterken; ▪ per perceel is er één hoofdgebouw; ▪ hoofdgebouwen zijn georiënteerd op de belangrijkste weg; ▪ hoofdgebouwen in buitengebieden hebben een dubbele oriëntatie;

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Wijdemeren - Nieuw-Loosdrechtsedijk 8, Nieuw-Loosdrecht

20

▪ doorzichten behouden in buitengebieden; ▪ bijbehorende bouwwerken achter de voorgevel van het hoofdgebouw. Massa ▪ de vorm van het hoofdgebouw moet duidelijk herkenbaar blijven; ▪ hoofdgebouwen zijn individueel en afwisselend; ▪ aan-, op- en uitbouwen zijn ondergeschikt vormgegeven; ▪ schaalvergroting door grote aanbouwen is ongewenst; ▪ erkers aan de voorkant zijn maximaal tweederde van de gevelbreedte; ▪ erfafscheidingen die zichtbaar zijn vanaf de openbare ruimte en geen deel uitmaken van een gesloten straatwand zijn maximaal één meter hoog en deels doorzichtig; ▪ erfafscheidingen die niet zichtbaar zijn vanaf de openbare ruimte zijn maximaal twee meter hoog. Architectonische uitwerking ▪ de horizontale scheiding tussen onderbouw en kap benadrukken; ▪ wijzigingen en toevoegingen in stijl, maat en schaal zorgvuldig afstemmen op het hoofdvolume; ▪ kozijnen liggen verdiept in het gevelvlak ; ▪ traditioneel Hollandse houten kozijnen vormen het uitgangspunt. In paragraaf 4.12 wordt ingegaan op de stand van zaken van de welstandsbeoordeling.

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Wijdemeren - Nieuw-Loosdrechtsedijk 8, Nieuw-Loosdrecht

21

4.

Aspecten fysieke leefomgeving en milieu

4.1.

m.e.r.-beoordeling Algemeen De wetgeving omtrent de milieueffectrapportage (m.e.r) is opgenomen in afdeling 16.4 van de Omgevingswet en in hoofdstuk 11 en bijlage V bij het Omgevingsbesluit. Het bevoegd gezag zal per specifiek geval na moeten gaan of er sprake is van een plan of programma in de zin van de Strategische milieubeoordeling-richtlijn. Onder een plan of programma wordt in ieder geval verstaan: een omgevingsvisie, een programma, een omgevingsplan en een voorkeursbeslissing. Er hoeft niet (meer) getoetst worden aan de limitatieve lijst van MER-plichtige plannen en programma's uit de Bijlage bij het Besluit MER. Er wordt onder de Omgevingswet geen onderscheid (meer) gemaakt tussen een formele en vormvrije MER-beoordeling op grond van aangewezen drempelwaarden. Er is dus nog maar één MER-beoordelingsprocedure. Toetsing Door de realisatie van het bouwplan neemt het bebouwd en verhard oppervlak met 396 m² af. Gelet op de afname van het ruimtebeslag wordt de planontwikkeling in dit geval niet gezien als een stedelijk ontwikkelingsproject. Daarbij is op grond van jurisprudentie (ABRvS 201901439/1/R1) van belang dat sprake is van bestaand bebouwd gebied en dat het ruimtebeslag van de voorziene bebouwing beperkt is.

Wellicht ten overvloede kan worden opgemerkt dat uit de samenvatting van de onderzoeken in dit hoofdstuk, volgt dat belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn uitgesloten. Conclusie Er is geen sprake van een stedelijk ontwikkelingsproject. Derhalve is geen m.e.r.-beoordeling noodzakelijk voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.2.

Ladder voor duurzame verstedelijking Algemeen Om de ruimte zorgvuldig te benutten en overprogrammering te voorkomen is de "Ladder voor duurzame verstedelijking" geïntroduceerd. De ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand. De instructieregel in artikel 5.129g Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) regelt dat bij een wijziging van het omgevingsplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling toepassing van de ladder is vereist. Artikel 8.0b Bkl regelt dat deze instructieregel ook geldt voor een omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Bij een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet de behoefte aan die ontwikkeling (trede 1) worden aangetoond. Indien die stedelijke ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt buiten het bestaand stedelijk gebied, moet worden gemotiveerd waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien (trede 2). Het begrip stedelijke ontwikkeling wordt daarbij als

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Wijdemeren - Nieuw-Loosdrechtsedijk 8, Nieuw-Loosdrecht

22

volgt gedefinieerd: "ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen". Toetsing Uit jurisprudentie blijkt dat de ontwikkeling van 11 woningen niet wordt aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling. Het planvoornemen omvat het realiseren van 20 zorgeenheden en kan daarom in het kader van de ladder voor duurzame ontwikkeling worden gezien als een stedelijke ontwikkeling. Daarom moet worden aangetoond dat de voorgenomen ontwikkeling in een behoefte voorziet. Voor ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied geldt een uitgebreide motiveringsplicht. De voorgenomen ontwikkeling bevindt zich buiten bestaand stedelijk gebied en dus geldt er een uitgebreide motiveringsplicht In 2012 is er een marktanalyse uitgevoerd van het particuliere woonzorg (verzorgd & verpleegd wonen) aanbod in de provincie Noord-Holland2. Uit deze analyse blijkt dat er als gevolg van de vergrijzing en verdubbeling in dementie niet voldoende particuliere woonzorglocaties zijn om aan de vraag te voldoen. De strengere zorgindicering voor verpleeghuiszorg zal ertoe leiden dat er langer thuis wordt gewoond.

Gezien de lange wachtlijsten bij reguliere verzorging en verpleeghuizen zal de groep die het zich kan veroorloven uitwijken naar particuliere woonzorglocaties, die vaak ook beter aansluiten bij de levensstijl, achtergrond en interesse. De provincie Noord-Holland bevat na Utrecht de meest vermogende mensen van Nederland. Binnen de provincie zijn veel landgoederen, hotels en/of restaurants, scholen en/of internaten die momenteel door een te lage bezettingsgraad niet rendabel zijn. De aanbeveling is om dergelijke locaties te herbestemmen tot woonzorglocaties. Landgoed De Negen Linden is zo'n locatie. Op basis van de uitgevoerde marktanalyse is voldoende aangetoond dat er sprake is van een behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling. De voorgenomen ontwikkeling sluit aan op de behoefte die bestaat aan particuliere zorglocaties. Uit de marktanalyse blijkt dat niet alleen het aantal senioren zal toenemen, maar dat ook de ouderen op een aantal punten verschillen van de huidige senioren. De nieuwe generatie ouderen zal zichtbaarder en vooral meer divers zijn dan voorgaande generaties. Meer nog dan nu zullen zij in opleiding, inkomen, gezondheid en leefstijl sterk van elkaar verschillen. Een groeiende groep mensen wil de oude dag doorbrengen op een manier die past bij hun huidige levensstijl.

Er zal dus ook een groep senioren bediend moeten worden uit hogere inkomensklasse die gewend is aan een bepaalde woonsituatie, met een zekere vorm van luxe met ruimte in een groene of landelijke omgeving. Die woonsituatie valt niet te creëren binnen het bestaand stedelijk gebied van Loosdrecht, omdat er simpelweg geen ruimte is voor een woongebouw in een groene omgeving en het stedelijk gebied geen landelijke omgeving is. Daarnaast is er geen locatie met de allure van landgoed De Negen Linden die aansluit op het exclusieve karakter en beleving die deze senioren wensen. Bovendien is het zo dat de voorgenomen ontwikkeling plaatsvindt binnen een bestaand stallencomplex op een bestaand landgoed. Het stallencomplex

2

Klinkenberg Zorgvastgoed, Zorgvraag onderzoek provincie Noord-Holland, Ede, 2012

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Wijdemeren - Nieuw-Loosdrechtsedijk 8, Nieuw-Loosdrecht

23

wordt deels gesloopt en op die plek vindt de nieuwbouw plaats. Het bestaande bouwvlak wordt niet verruimd en in die zin is er sprake van transformatie. Tot slot grenst het landgoed aan het gedeelte van het grondgebied van de gemeente Wijdemeren dat is aangemerkt als 'kern'. Het projectgebied sluit dus aan op de bestaande bebouwing van Loosdrecht. Op basis van bovenstaand is aangetoond dat de voorgenomen ontwikkeling niet kan worden voorzien binnen bestaand stedelijk gebied. Conclusie Gezien het voorgaande kan gesteld worden dat wordt voorzien in een behoefte waarin niet kan worden voorzien binnen het bestaand stedelijk gebied. Met bovenstaande motivering wordt voldaan aan de ladder voor duurzame verstedelijking

4.3.

Duurzaamheid, klimaatadaptatie en gezondheid De eisen met betrekking tot de milieuprestatie en energiezuinigheid van gebouwen zijn opgenomen in artikel 4.148-4.160 (Duurzaamheid) van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Hierin is onder meer aangegeven dat een bouwwerk bijna energie neutraal (BENG) dient te zijn. In BENG wordt de energieprestatie van een gebouw uitgedrukt met drie indicatoren: ▪ BENG 1 Energiebehoefte: de hoeveelheid energie die een gebouw nodig heeft voor verwarming en koeling uitgedrukt in kWh per m² gebruiksoppervlakte per jaar. Deze indicator gaat over het beperken van de energievraag van het gebouw zelf. Aandachtspunten: stedenbouwkundig ontwerp, oriëntatie, compact ontwerp, schilisolatie, luchtdichtheid, zomernachtventilatie, ventilatiesysteem en zonwering. ▪ BENG 2 Primair energiegebruik: de hoeveelheid fossiele brandstof in kWh per m² gebruiksoppervlakte per jaar die nodig is voor verwarming, koeling, warm water en installaties. Let op: voor netstroom wordt het rendement van elektriciteitsproductie verrekend. Aandachtspunten: efficiënte installaties, warmteafgifte op lage temperatuur, warmwater met korte leidingen en warmteterugwinning en toepassing van hernieuwbare energie (ook BENG 3). ▪ BENG 3 Aandeel hernieuwbare energie: het percentage (in procenten) hernieuwbare energie van het totale energiegebruik.

Aandachtspunten: toepassing van PV, zonneboiler, bodemenergie, omgevingswarmte, biomassa en externe warmtelevering (mits hernieuwbaar). Aan de BENG-eisen zal worden voldaan. De zorgeenheden worden gasloos en er worden PVpanelen geplaatst. Duurzaam bouwen gaat niet alleen over een laag energieverbruik, maar ook over: ▪ gebruik van duurzame materialen die rekening houden met het milieu en de gezondheid van bewoners en gebruikers; ▪ een gezond woonmilieu en een gezonde woonomgeving;

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Wijdemeren - Nieuw-Loosdrechtsedijk 8, Nieuw-Loosdrecht

24

▪ prettige en leefbare huizen, gebouwen, wijken en steden; ▪ duurzaam slopen, materialen die vrijkomen hergebruiken; ▪ verantwoord watergebruik. Hier wordt ook zoveel mogelijk rekening mee gehouden in de plannen. Duurzaam waterbeheer moet voorkomen dat er wateroverlast ontstaat en regenwater vervuilt. Door veel verharde oppervlakken loopt regenwater niet gemakkelijk in de grond. De nadruk ligt daarom op maatregelen die water vasthouden waardoor wateroverlast wordt voorkomen. Het hemelwater, dat op het woonzorgcomplex valt, wordt niet afgevoerd op het aanwezige gemengde rioolstelsel. Als uitgangspunt van het plan geldt dat al het regenwater wordt geïnfiltreerd of worden geloosd op de nabij gelegen sloten. Het vuilwater zal op de bestaande riolering worden afgevoerd. Ook de bevordering van gezondheid is een afwegingscriterium bij ruimtelijke ontwikkelingen. In dit hoofdstuk komt een aantal (milieu)aspecten, zoals geluidsoverlast, bodemverontreiniging, externe veiligheid, enzovoort, aan de orde waarbij de gezondheid van de toekomstige bewoners een rol speelt. Uit de uitgevoerde onderzoeken zijn geen belemmeringen naar voren gekomen ten aanzien van gezondheid. Daarnaast kan bij grotere planontwikkelingen ook gezondheidsbevordering gestimuleerd worden.

Zo heeft de fysieke leefomgeving positieve gezondheidseffecten als deze uitnodigt tot gezond gedrag en mensen stimuleert tot meer bewegen, gezonder eten en elkaar ontmoeten. Alhoewel het projectgebied niet zo groot is, ontstaan door de openstelling van een deel van het landgoed nieuwe wandelmogelijkheden. Hierdoor wordt een, weliswaar beperkte, bijdrage geleverd aan het bevorderen van de gezondheid van omwonenden. Conclusie Het aspect duurzaamheid, klimaatadaptatie en gezondheid levert geen belemmering op voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.4.

Verkeersgeneratie, -afwikkeling & parkeren

4.4.1. Algemeen Bij ruimtelijke plannen moet rekening worden gehouden met verkeersgeneratie en -afwikkeling en parkeerbehoefte die ontstaat door een nieuwe ontwikkeling. 4.4.2. Verkeer Toetsing Het landgoed beschikt reeds over drie in-/uitritten die alle uitkomen op de Nieuw-Loosdrechtsedijk. Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling, ter plaatse van het huidige stallencomplex, bevindt zich één van deze in-/uitritten met een laantje (zie afbeelding 8). Deze ligt evenals de andere in-/uitritten aan de Nieuw-Loosdrechtsedijk en loopt vanaf daar richting het stallencomplex. De nieuw te realiseren zorgeenheden worden hierdoor voorzien van een eigen in/uitrit.

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Wijdemeren - Nieuw-Loosdrechtsedijk 8, Nieuw-Loosdrecht

25

Verder zijn alle bestaande paden op het landgoed reeds met elkaar verbonden. Hulpdiensten kunnen de gebouwen dus via alle drie de in-/uitritten bereiken, de paden zijn daarvoor voldoende breed. In het geval dat zij ander verkeer treffen op deze paden, bestaan de bermen uit voldoende hard gras zonder obstakels, waarmee het andere verkeer kan uitwijken. Afbeelding 8: In-/uitrit naar het projectgebied.

Het aantal verkeersbewegingen is in te schatten met de kencijfers van het CROW. Er zijn echter geen kencijfers beschikbaar voor woonzorglocaties. Daarom is de verkeersgeneratie van de bestaande 18 onzelfstandige zorgeenheden, die zijn geregistreerd door de elektronische toegangspoort voor de 20 nieuw te realiseren onzelfstandige wooneenheden gebruikt. De bestaande eenheden genereren gemiddeld 2,33 motorvoertuigen per eenheid per etmaal. Met 20 zorgeenheden wordt een verkeersgeneratie van 46,6 verkeersbewegingen per etmaal verwacht (zie afbeelding 9). Het huidige stallencomplex genereert 68,9 verkeersbeweging per etmaal. Per saldo neemt het aantal verkeersbewegingen als gevolg van de planontwikkeling af. Het projectgebied is alleen vanaf de Nieuw-Loosdrechtsedijk toegankelijk. Voor de extra verkeersbewegingen wordt uitgegaan dat deze zich voor 33% in noordelijke richting, 33% in oostelijke richting en 33% in zuidelijke richting vanaf de Nieuw-Loosdrechtsedijk verplaatsen. De maximale toegestane snelheid op de Nieuw-Loosdrechtsedijk bedraagt 50 km/uur. Een personenauto bereikt bij een snelheid van 50 km/uur na 34,8 meter de maximumsnelheid en gaat dan op in het heersende verkeersbeeld.

Hiervan is sprake indien het aan-en afrijdende verkeer zich door zijn snelheid en rij- en stopgedrag nog niet dan wel niet meer onderscheidt van het overige verkeer dat zich op de betrokken weg kan bevinden. Op basis van het bovenstaande is er geen reden om aan te nemen dat de omliggende wegenstructuur deze toename aan verkeersbewegingen niet aan zou aankunnen.

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Wijdemeren - Nieuw-Loosdrechtsedijk 8, Nieuw-Loosdrecht

26

Afbeelding 9: Verkeersgeneratie.

Conclusie Vanuit verkeer zijn er geen belemmeringen voor wat betreft de voorgenomen ontwikkeling 4.4.3. Parkeren Het gemeentelijk parkeerbeleid van de gemeente Wijdemeren is vastgelegd in de "Beleidsregel parkeernormen van de gemeente Wijdemeren", zoals vastgesteld door burgemeester en wethouders op 31 maart 2015. Uitgangspunt van de beleidsregel is dat elke initiatiefnemer van een bouwplan zelf verantwoordelijk is voor het oplossen van zijn eigen parkeerbehoefte en dat die parkeerbehoefte zo veel mogelijk op eigen terrein moet worden opgelost. In de beleidsregel zijn parkeernormen opgenomen voor verschillende type woningen en wordt onderscheid gemaakt tussen de kern en het landelijk gebied. Toetsing De voorgenomen ontwikkeling is het beste aan te merken als de categorie 'verpleeg- en verzorgingstehuis' en ligt in landelijk gebied. Hier geldt een parkeernorm van 0,7 parkeerplaats per woning. Voor 20 zorgeenheden zouden er dus 14 parkeerplaatsen moeten worden aangelegd. Met de voorgenomen ontwikkeling is voldoende ruimte op het eigen terrein voor parkeren en het is niet wenselijk noch realistisch om voor parkeren een beroep te doen op de openbare ruimte. Er worden minimaal 14 parkeerplaatsen aangelegd ter plaatse van de huidige tennisbaan. Op eigen terrein is er overigens voldoende ruimte om incidentele piekmomenten te kunnen opvangen.

Conclusie Vanuit parkeren zijn er geen belemmeringen voor wat betreft de voorgenomen ontwikkeling.

4.5.

Flora & Fauna

4.5.1. Algemeen De natuur in Nederland wordt beschermd vanuit twee invalshoeken: bescherming van gebieden en bescherming van soorten. Per 1 januari 2024 is de Wet natuurbescherming (Wnb) opgegaan

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Wijdemeren - Nieuw-Loosdrechtsedijk 8, Nieuw-Loosdrecht

27

in de Omgevingswet: de Aanvullingswet natuur, het Aanvullingsbesluit natuur en de Aanvullingsregeling natuur. Ter bescherming van de natuur zijn in het Bkl diverse regels opgenomen. Het gaat hierbij in de eerste plaats om regels voor de gebiedsbescherming van aangewezen Natura 2000-gebieden, regels voor de soortenbescherming van te beschermen planten diersoorten (waaronder vogels) en regels ter bescherming van houtopstanden. Het gebieds- en soortenbeschermingsregime vloeit voor een belangrijk deel voort uit twee Europese richtlijnen, te weten de Vogelrichtlijn (79/409/EEG) en de Habitatrichtlijn(92/43/EEG). Het normenkader, de instrumenten en de bevoegdheidsverdeling voor het Natuurbeschermingsrecht is ongewijzigd ten opzichte van de Wnb. Voor alle beschermde soorten geldt een ontheffingsplicht. Het bevoegd gezag (de provincie) kan voor de soorten die zijn opgenomen in het 'beschermingsregime andere soorten' een vrijstellingsbesluit nemen en hierin onderscheid maken tussen meer en minder strikt beschermde soorten. Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is een ecologische quickscan3 en stikstofberekening voor de gebruiksfase en de bouwfase (AERIUS-berekening )4 en NNN-Toets5 uitgevoerd om in beeld te brengen welke effecten de ontwikkeling op de natuur heeft. 4.5.2.

Gebiedsbescherming Natura 2000 is een Europees netwerk van beschermde natuurgebieden en wordt in Nederland beschermd door middel van de Omgevingswet. Deze wet biedt een beschermingskader voor de aangewezen beschermde gebieden. Deze gebieden worden beschermd om de gunstige staat van instandhouding van vogelsoorten, habitattypen en andere planten- en diersoorten te behouden en waar nodig te herstellen. Naast de wettelijke bescherming van de Natura 2000-gebieden heeft Nederland de bescherming van andere gebieden planologisch vastgelegd. Onder de planologische bescherming vallen onder andere weidevogelgebieden en het Natuurnetwerk Nederland (NNN). De bescherming van het NNN vindt plaats door toetsing van omgevingsplannen en omgevingsvergunningen aan het NNN-beleid. Het Natuurnetwerk Nederland (NNN) is het Nederlandse netwerk van bestaande en nieuw aan te leggen natuur(gebieden). Door verbindingen tussen natuurgebieden te maken, kunnen planten en dieren zich makkelijker verspreiden over meer gebieden. De bescherming van het NNN bestaat hieruit (artikel 7.8, lid 2, Bkl): dat geen activiteiten worden mogelijk gemaakt die leiden tot een aantasting van de wezenlijke kenmerken en waarden, of tot

3

4

5

Blom ecologie, Quickscan Natuur Nieuw-Loosdrechtsedijk 8 te Nieuw-Loosdrecht Oriënterend onderzoek natuur in het kader van de Omgevingswet, 2025-0298 revisie C, Waardenburg, 13 augustus 2025 Walraven Advies, Stikstofdepositie-onderzoek (aanleg- en gebruiksfase) Project, Nieuw-Loosdrechtsedijk 8, Loosdrecht, Meteren, 13 mei 2025 Blom ecologie, NNN-Toets Nieuw-Loosdrechtsedijk 8 te Nieuw-Loosdrecht Onderzoek in het kader van het Natuurnetwerk Nederland in de provincie Noord-Holland, 2022-0596 Revisie C, Waardenburg, 13 augustus 2025

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Wijdemeren - Nieuw-Loosdrechtsedijk 8, Nieuw-Loosdrecht

28

een vermindering van de wezenlijke kenmerken en waarden, oppervlakte of samenhang van het NNN. Toetsing gebiedsbescherming Het projectgebied grenst aan het Natura 2000-gebied Oostelijke Vechtplassen. Ondanks dat deze buiten een Natura 2000-gebied uitgevoerd wordt, kunnen er nog steeds effecten optreden. Voor het naastliggende Natura 2000-gebied Oostelijke Vechtplassen geldt dat niet op voorhand uitgesloten kon worden dat er sprake is van externe effecten (trillingen, geluid, optische verstoring enzovoort). Derhalve is een ecologische voortoets 6 uitgevoerd, om de effecten op het naastliggende Natura 2000-gebied inzichtelijk te maken. Uit de voortoets blijkt dat er geen sprake is van significant negatieve effecten op instandhoudingsdoelstellingen van het Natura 2000gebied Oostelijke Vechtplassen. Hiermee is er geen sprake van een Natura 2000-activiteit zoals bedoeld in artikel, 5.1, lid 1, sub e van de Omgevingswet. Uit het stikstofonderzoek blijkt dat de activiteiten voor de aanlegfase leiden tot een stikstofdepositie van 0,01 mol per hectare per jaar op de omringende Natura 2000−gebieden. De gebruiksfase geeft geen andere of hogere stikstofdepositie op de omliggende Natura 2000-gebieden. Gelet op die toename is een beoordeling gemaakt of er sprake is van significant negatieve stikstofeffecten.

De Oostelijke Vechtplassen zijn een kwetsbaar Natura 2000-gebied met diverse stikstofgevoelige habitats. Toch kan een toename van 0,01 mol stikstof per hectare per jaar op een zeer klein oppervlak van 0,49 hectare als verwaarloosbaar worden beschouwd. Dit komt doordat: ▪ geringe absolute toename: de totale extra depositie bedraagt slechts 0,0049 mol stikstof per jaar, een zeer kleine hoeveelheid vergeleken met de bestaande belasting in het gebied; ▪ kleine ruimtelijke impact: deze toename betreft slechts een zeer klein deel van het Natura 2000-gebied, waardoor de totale impact op de natuur zeer beperkt blijft; ▪ tijdelijke karakter van de toename: de toename is beperkt tot de aanlegfase, die slechts één rekenjaar beslaat. In de gebruiksfase van het project is er geen sprake meer van een toename in stikstofdepositie, waardoor de langdurige belasting op het natuurgebied niet toeneemt; ▪ natuurlijke buffering: de Oostelijke Vechtplassen beschikken over natuurlijke processen zoals opname door vegetatie en afbraak in de bodem, die kleine fluctuaties kunnen opvangen. Gezien deze factoren is het zeer waarschijnlijk dat een dergelijke beperkte en tijdelijke toename van stikstofdepositie geen significante invloed zal hebben op de algemene ecologische kwaliteit van de Oostelijke Vechtplassen.

Zonder de referentiesituatie onderdeel te laten uitmaken van dit onderzoek zal deze ontwikkeling uiteindelijk zorgen voor een forse afname van stikstofdepo-

6

Blom ecologie, Ecologische Voortoets Nieuw-Loosdrechtsedijk 8 te Loosdrecht Aanvullend onderzoek gebiedsbescherming in het kader van de Omgevingswet, 2025-0298, Waardenburg, 13 augustus 2025

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Gemeente Wijdemeren - Nieuw-Loosdrechtsedijk 8, Nieuw-Loosdrecht

29

sitie op dit Natura 2000-gebied, omdat de stallen niet meer voor het houden van dieren worden gebruikt. Het projectgebied ligt daarnaast voor een deel in het NNN. Uit de NNN-toets blijkt dat door de realisatie van ruimtelijke ingreep een afname van het oppervlakte NNN met 8,6 m² ontstaat. De ontwikkeling is daardoor strijdig met artikel 6.54 van de Omgevingsverordening Noord-Holland 2022. Aangezien er geen sprake is van de aantasting van wezenlijke kenmerken en waarden is het compensatieplan enkel opgesteld om het netto verlies aan NNN oppervlakte te compenseren. Ter compensatie van het oppervlakteverlies wordt 16 m² aan het NNN toegevoegd en ingericht als park- of stinzenbos (N17.03). Dit doelnatuurtype sluit aan bij het beheertype van het direct aangrenzende NNN. Daarmee wordt voldaan aan de criteria onder artikel 6.54, lid 1, onder b. De inrichting van dit compensatiegebied zal resulteren in een bijdrage aan de kwaliteit en samenhang van het NNN. Derhalve is de ontwikkeling uitvoerbaar in het kader van het vigerende beleid. 4.5.3. Soortenbescherming Onder de Omgevingswet zijn veel dier- en plantsoorten beschermd. De bescherming richt zich op soorten van Europees belang, die onder de reikwijdte van de Vogel- en Habitatrichtlijn vallen, als om bepaalde soorten van nationaal belang. Soortenbescherming vindt plaats binnen en buiten het natuurnetwerk Nederland.

Het kan de vorm hebben van wet- en regelgeving, maar ook van fysieke maatregelen die bescherming, vestiging of uitbreiding van een soortenpopulatie stimuleren. Op grond van artikel 2.18, lid 1, sub f Omgevingswet zijn in beginsel de provincies hiervoor verantwoordelijk. Toetsing soortenbescherming Uit de quickscan blijkt dat er enkele algemene maatregelen noodzakelijk zijn ten aanzien van de algemene zorgplicht, foeragerende vleermuizen, rugstreeppadden en algemene broedvogels. Voorafgaand aan de werkzaamheden is aanvullend onderzoek 7 uitgevoerd om te bepalen of de te slopen bebouwing een relevante functie heeft voor vleermuizen. Tijdens dit onderzoek zijn geen verblijfplaatsen van vleermuizen vastgesteld. Het projectgebied maakt (in beperkte mate) onderdeel uit van het leefgebied, maar is er geen sprake van het wegnemen van essentiële onderdelen van het leefgebied. Uit de resultaten van de quickscan en de vervolgonderzoeken is gebleken dat er geen sprake is van negatieve effecten, mag geconcludeerd worden dat voldaan wordt aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. In het kader van de algemene zorgplicht moet tijdens de werkzaamheden voorzichtig worden gehandeld met alle voorkomende flora en fauna. Met betrekking tot de specifieke zorgplicht geldt dat: