Wijchen-West 2023_Toelichting

Bestemmingsplan

Wijchen-West 2023

Bestemmingsplan Wijchen-West 2023

Projectnummer 482170

Datum april 2025

datum vrijgave beschrijving revisie april 2025 vast te stellen

goedkeuring K. Keijzers

vrijgave R.H. Van der Velden

vastgesteld bestemmingsplan Wijchen-West 2023 Gemeente Wijchen Projectnummer 482170

Inhoudsopgave

blad 3 van 81

Hoofdstuk 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

Inleiding Aanleiding en doel bestemmingsplan Bestemmingsplan verbrede reikwijdte Ligging en begrenzing plangebied Voorgaande bestemmingsplannen Leeswijzer

5 5 5 5 6 7

Hoofdstuk 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5

Planbeschrijving Landschappelijke context Historische context Ruimtelijke en functionele structuur Ontwikkeling plangebied Opzet bestemmingsplan

9 9 9 11 13 15

Hoofdstuk 3 3.1 3.2 3.3 3.4

Beleidskader Rijksbeleid Provinciaal beleid Regionaal beleid Gemeentelijk beleid

17 17 21 24 26

Hoofdstuk 4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11 4.12

Milieuaspecten Natuur Archeologie Cultuurhistorie Bodem Water Bedrijven en milieuzonering Externe veiligheid Verkeer en parkeren Geluid Trillingen Luchtkwaliteit Vormvrije m.e.r.-beoordeling

31 31 36 38 39 42 50 51 57 59 62 64 66

Hoofdstuk 5 5.1 5.2 5.3 5.4

Juridische aspecten Plansystematiek Crisis- en herstelwet Opzet van de verbeelding en regels De bestemmingen

69 69 69 71 72

Hoofdstuk 6 6.1 6.2

Haalbaarheid Economische haalbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid

79 79 79

Ruimte - Antea Nederland B.V.

vastgesteld bestemmingsplan Wijchen-West 2023 Gemeente Wijchen Projectnummer 482170

blad 4 van 81

Ruimte - Antea Nederland B.V.

vastgesteld bestemmingsplan Wijchen-West 2023 Gemeente Wijchen Projectnummer 482170

Hoofdstuk 1

1.1

Inleiding

Aanleiding en doel bestemmingsplan Er is op dit moment sprake van een woningtekort in Nederland, zo ook in de regio Arnhem-Nijmegen en in de gemeente Wijchen. Het huidige woningbouwprogramma in de regio Arnhem-Nijmegen en in de gemeente Wijchen is onvoldoende om aan de woningvraag te kunnen voldoen. Om invulling te geven aan de woningvraag is daarom ook in de gemeente Wijchen gekeken hoe hier invulling aan gegeven kan worden. In 2009 is al een structuurvisie opgesteld waarin Wijchen-West als uitbreidingslocatie wordt benoemd. De gemeenteraad van Wijchen heeft op 25 juni 2020 besloten om de locatie Wijchen-West in ontwikkeling te nemen. Hiervoor is in mei 2021 een ontwikkelstrategie en gebiedsvisie vastgesteld door de gemeenteraad. De ontwikkeling van Wijchen-West is daarnaast vastgelegd in de Woondeal 2.0 Arnhem-Nijmegen. De ontwikkeling van Wijchen-West heeft betrekking op de bouw van circa 1.300 woningen en een basisschool met kinderdagverblijf. De huidige druk op de woningmarkt en de noodzaak om snel te kunnen ontwikkelen hebben ertoe geleid dat Wijchen-West is aangewezen als versnellingslocatie.

1.2

Bestemmingsplan verbrede reikwijdte Dit bestemmingsplan is opgesteld met gebruik van de Crisis- en herstelwet (Chw), meer specifiek met gebruik van artikel 7c van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet. Dit artikel biedt de mogelijkheid voor het opstellen van een zogenaamd bestemmingsplan met verbrede reikwijdte. In een bestemmingsplan met verbrede reikwijdte kan de gemeente als experiment onder de werking van de Chw vooruitlopen en anticiperen op de komst van de Omgevingswet.

1.3

Ligging en begrenzing plangebied De locatie Wijchen-West bevindt zich aan de westzijde van Wijchen. De ontwikkeling bestaat uit een nieuw woongebied. Het woongebied wordt aan de westelijke zijde begrensd door de provinciale weg N845 (Drutenseweg), aan de noordzijde door de Hernenseweg, aan de oostzijde door de Randweg Noord/Westerdreef en aan de zuidzijde door de Ravensteinseweg. Het plangebied voor de woningbouwopgave is opgedeeld in twee delen: -De Groene Geest (noordelijk deel) -De Vormers (zuidelijk deel) De twee gebieden worden gescheiden door de spoorverbinding tussen Nijmegen en Oss/'s-Hertogenbosch.

blad 5 van 81

Ruimte - Antea Nederland B.V.

vastgesteld bestemmingsplan Wijchen-West 2023 Gemeente Wijchen Projectnummer 482170

Figuur 1.1: Plangebied Het noordelijk deel is voor een groot gedeelte agrarisch in gebruik met uitzondering van een aantal woon- en bedrijfskavels aan de Groenestraat. In het zuidelijke deel ligt de Vormerse Plas, een voormalige zandwinningsplas met een diepte van maximaal 20 meter. Aan de Ravensteinseweg zijn enkele woningen gesitueerd. Meer naar het zuiden toe bevindt zich een woonwagencentrum met een gezamenlijke ontsluiting vanaf de Ravensteinseweg. Ten zuiden van de Ravensteinseweg ligt de historische hoeve De Vormer.

1.4

Voorgaande bestemmingsplannen Voor het plangebied is het bestemmingsplan 'Buitengebied herziening 2014' vastgesteld op 16 oktober 2014 vigerend. In het plangebied komen de enkelbestemmingen 'Agrarisch met waarden - 1', 'Agrarisch met waarden - 2', 'Bedrijf', 'Bos', 'Recreatie', 'Verkeer - railverkeer', 'Water', 'Wonen - 1' en 'Wonen - 3' voor.

blad 6 van 81

Ruimte - Antea Nederland B.V.

vastgesteld bestemmingsplan Wijchen-West 2023 Gemeente Wijchen Projectnummer 482170

Figuur 1.2: Uitsnede verbeelding bestemmingsplan 'Buitengebied herziening 2014'

1.5

Leeswijzer Het bestemmingsplan 'Wijchen-West 2023' bestaat uit drie delen: een verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding en regels vormen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. De toelichting bevat de motivatie en verantwoording van de keuzes die in het bestemmingsplan zijn gemaakt. Daarnaast zijn in de toelichting onder andere het vigerende beleid en diverse milieuaspecten beschreven. In hoofdstuk 2 wordt een beschrijving gegeven van de ruimtelijke en functionele structuur van het plangebied. In hoofdstuk 3 van deze toelichting wordt ingegaan op het relevante nationale, provinciale, regionale en gemeentelijke beleid. Hoofdstuk 4 bevat een toelichting op de relevante milieuhygiënische en planologische aspecten. In hoofdstuk 5 wordt de juridische regeling toegelicht. Hoofdstuk 6 heeft betrekking op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid.

blad 7 van 81

Ruimte - Antea Nederland B.V.

vastgesteld bestemmingsplan Wijchen-West 2023 Gemeente Wijchen Projectnummer 482170

blad 8 van 81

Ruimte - Antea Nederland B.V.

vastgesteld bestemmingsplan Wijchen-West 2023 Gemeente Wijchen Projectnummer 482170

Hoofdstuk 2

2.1

Planbeschrijving

Landschappelijke context Het Wijchense landschap kenmerkt zich door de invloed van de Maas met de oeverwallen, de rivierduinen en de open komgebieden. Wijchen is ontstaan op de hoger gelegen gronden van de rivierduinen. Het plangebied Wijchen-West ligt op de overgang van het oeverwallenlandschap en het komgebied van de Maas. Het oever-wallenlandschap heeft zich mede gevormd als gevolg van een oude rivierloop (het Wijchens Maasje) die zich afsplitste van de Maas. Het centrum van Wijchen ligt op een oude oeverwal. De bestaande woongebieden ten zuiden van het Wijchens Meer liggen op de stroomrug langs de huidige Maas. Het vertrekpunt voor de planvorming van Wijchen-West is het onderliggende landschap. Een visie vanuit het landschap geeft veel mogelijkheden voor differentiatie binnen het plangebied en kansen voor verbindingen met de omgeving. Het is ook de wens van de gemeente Wijchen om bij nieuwe stedelijke uitbreidingen de mogelijkheden naar het versterken van de relatie tussen deze uitbreidingen en landschap te versterken. In de landschappelijke onderlegger zijn de verschillende ingrediënten van het Wijchens rivierengebied aanwezig: De gronden van de hoger gelegen stroomrug van de Maas, grenzend aan boerderij De Vormer (buiten plangebied Wijchen-West). De gronden van het lager gelegen komgebied overwegend ten noorden van de spoorlijn.

De verschillende landschapstypen binnen en rond Wijchen-West vormen de basis voor de visie op het nieuwe woongebied en de inrichting van de twee deelgebieden: De Groene Geest ten noorden van de spoorlijn en De Vormers ten zuiden van de spoorlijn. In het stedenbouwkundig plan wordt dit verder uitgewerkt naar de karakteristieken per deelgebied en de verschillende thema's voor de inrichting van openbaar gebied en de woonsferen en woningtypen.

2.2

Historische context Op de verschillende topografische kaarten is de ontwikkeling van de westzijde van Wijchen afleesbaar. Hiermee wordt inzichtelijk welke ruimtelijke ingrepen invloed hebben gehad op de totstandkoming van het plangebied Wijchen-West. Rond 1900 was de omgeving van het plangebied nog volledig agrarisch in gebruik. Zichtbaar is de oude kavelstructuur van de gronden die zijn ontgonnen vanuit de Groenestraat aan de noordzijde van het plangebied. De kavels zijn in de loop van de tijd vergroot, maar de oorspronkelijke kavelrichting is nog steeds aanwezig. In het zuidelijk deel loopt de Niftrikse wetering die aan de oostzijde aansluit op het Wijchens Meer. Met de aanleg van de spoorlijn tussen Nijmegen en 's-Hertogenbosch, begin van de 20e eeuw, wordt het plangebied Wijchen-West in tweeën gedeeld. De andere grote ingreep is de aanleg van de Vormerse Plas als gevolg van de zandwinning in de jaren 70. Dit heeft binnen het plangebied geleid tot de verlegging van de Niftrikse wetering in noordelijke richting. De zone tussen de plas en de wetering is later ingericht. Als gevolg van de naoorlogse groei zijn in deze periode ook de A50 en de A326 aangelegd. Tevens nam het aantal woningen aan de westzijde van Wijchen aanzienlijk toe en is de interne wegenstructuur hierop aangepast. Daarmee heeft de westrand van Wijchen in de

blad 9 van 81

Ruimte - Antea Nederland B.V.

vastgesteld bestemmingsplan Wijchen-West 2023 Gemeente Wijchen Projectnummer 482170

jaren 80 een nieuwe begrenzing gekregen. Aan het einde van de jaren 90 is het laatste deel van de N845 aangelegd als ontbrekende schakel tussen de A326 in het noorden en de N324 in het zuidoosten. Hierdoor is het plangebied geïsoleerd geraakt van het landelijk gebied aan de westzijde. Het plangebied Wijchen-West is aan alle zijden door wegen omsloten. Centraal door het gebied loopt de spoorlijn en in het zuidelijk deel beslaat de Vormerse Plas een derde deel van de gronden. Vanuit de bestaande situatie zijn enkele belangrijke opgaven te formuleren voor het ontwerp van het nieuwe woongebied: Waar mogelijk relaties leggen met het omliggende landschap en de bestaande landschapselementen; Het optimaliseren van verbindingen met de omgeving voor de verschillende verkeersgebruikers.

Figuur 2.1: 1893

Figuur 2.2: 1917

blad 10 van 81

Ruimte - Antea Nederland B.V.

vastgesteld bestemmingsplan Wijchen-West 2023 Gemeente Wijchen Projectnummer 482170

Figuur 2.3: 1997

Figuur 2.4: 2020

2.3

Ruimtelijke en functionele structuur Bij een duurzame gebiedsontwikkeling staat het samenbrengen van de bestaande en de toekomstige kwaliteiten van Wijchen-West voorop. Daarbij wordt gebruik gemaakt van de bestaande landschapselementen binnen en buiten het plangebied. Door deze te verbinden met de groenstructuur van het nieuwe woongebied krijgen deze meer betekenis voor een groter deel van Wijchen. De groene omlijsting rond Wijchen-West schept de voorwaarden voor de landschappelijke relaties tussen het nieuwe woongebied en de omgeving. Aanvullend aan de bestaande ontsluitingen worden verbindingen gecreëerd met het buitengebied en de omliggende dorpen, met de bestaande wijken, het station en het centrum van Wijchen. Bij de inrichting van het nieuwe woongebied wordt ingezet op het creëren van korte en directe oost-west verbindingen met de omgeving. Aan de westzijde betreft dit: de Groenestraat ('rondje Leur'), de Beemd (doortraproute) en de Ravensteinseweg inclusief fietspad (Maasbanddijk en parallelweg N845). Aan de oostzijde betreft dit: de Kraaijenberg, de Stationslaan inclusief fietsroute, de Blauwe Hof en de padenstructuur langs het WijchensMeer. De deelgebieden van Wijchen-West aan weerszijden van het spoor worden met elkaar verbonden door twee nieuwe langzaam verkeersroutes. Langs de Randweg Noord - Westerdreef en de Ravensteinseweg liggen vrijliggende

blad 11 van 81

Ruimte - Antea Nederland B.V.

vastgesteld bestemmingsplan Wijchen-West 2023 Gemeente Wijchen Projectnummer 482170

fietspaden die verbonden zijn met een groter netwerk van fietsroutes. Ook aan de zuidzijde van de spoorlijn ligt een belangrijke fietsroute die in oostelijke richting aansluit op de hoogwaardige fietsroute tussen station Wijchen en Nijmegen.

Figuur 2.5: Verkeersstructuur voor langzaam verkeer Wijchen West Klimaatadaptatie en biodiversiteit In Wijchen-West komen verschillende doelgroepen van allerlei leeftijden te wonen. Er wordt een gemêleerde wijk gerealiseerd door woningen in verschillende categorieën te bouwen. De nieuwe bewoners wonen in een omgeving waar zij zelf verantwoordelijkheid kunnen nemen, en waar ze een sociaal netwerk kunnen opbouwen en inzetten. Initiatieven als bijvoorbeeld een gemeenschappelijke tuin kunnen hier een positieve bijdrage aan leveren. Een groene woonomgeving levert een belangrijke bijdrage aan het bevorderen van de sociale cohesie. Wanneer meer contact is met elkaar, is er ook meer (informele) sociale controle waardoor minder sprake is van verloedering, overlast en criminaliteit. Buurtcohesie maakt bewoners gelukkiger, weerbaarder en minder eenzaam. De groene blad 12 van 81

Ruimte - Antea Nederland B.V.

vastgesteld bestemmingsplan Wijchen-West 2023 Gemeente Wijchen Projectnummer 482170

buitenruimte stimuleert bewoners om meer te bewegen en ver- leidt kinderen om meer buiten te spelen. Daarnaast zijn beplanting en bomen goed voor CO2-reductie, het verbeteren van luchtkwaliteit en het wegvangen van fijnstof. Voor het creëren van een gezonde en duurzame leefomgeving is groen in de buitenruimte essentieel. Groen speelt een belangrijke rol bij de totstandkoming van een prettige woonomgeving, de aanpak van klimaatverandering en het verbeteren van de biodiversiteit. Belangrijke inrichtingsprincipes voor Wijchen-West zijn: Meer groen, minder wateroverlast. Een robuuste blauwgroene structuur waarbij water kan verspreiden in de bodem via groene buitenruimten, kan worden opgenomen door planten, kan verdampen of het grondwater aanvullen. Meer groen, minder hittestress. Een groene buurt geeft verkoeling in de zomer. Beplanting verdampt water, waardoor de temperatuur daalt. Bomen zorgen voor schaduw, waardoor de hitte minder sterk wordt ervaren. Meer groen, grotere biodiversiteit. Met een robuust landschappelijk raamwerk wordt een belangrijke bijdrage geleverd aan een grotere soortenrijkdom. Verschillende (inheemse) soorten groen zorgt voor meer insecten, vogels en andere dieren. Door gebruik te maken van de verschillen in de ondergrond kunnen woonmilieus worden gecreëerd waaraan verschillende duurzaamheidsprincipes worden verbonden.

Daarbij kan gedacht worden aan de ruimtelijke inpassing van technische innovaties als bijvoorbeeld warmte-koudeopslag en tijdelijke invullingen ten behoeve van toekomstige ruimteclaims. Daarnaast geven verschillende deellocaties binnen Wijchen-West aanleiding om andere accenten te leggen bij de invulling van duurzaam bouwen. Bij duurzaam bouwen ligt de nadruk op energiezuinig, circulair en natuur inclusief bouwen. Het gaat dan om het gebruik van hernieuwbare materialen en materialen met een lage milieu-impact en/of het voorzien van woningen van verblijfplaatsen en nestgelegenheid voor vogels en vleermuizen. Ook het toepassen van groene daken en groene erfafscheidingen dragen bij aan een duurzame woonomgeving

2.4

Ontwikkeling plangebied Voor de ontwikkeling van Wijchen West is een Voorlopig Ontwerp Stedenbouwkundig Plan (hierna VOSP) gemaakt, Bijlage 1. Het VOSP dient gezien te worden als een richtinggevend document voor de uitwerking van de verschillende deelgebieden. Het VOSP is door de gemeenteraad op 26 oktober 2023 vastgesteld. Vanuit het VOSP wordt voor elke fase toegewerkt naar een definitief ontwerp stedenbouwkundig plan inclusief de ontwerpen voor de woningen en de inrichting van het openbaar gebied. In deze uitwerking naar het definitief ontwerp stedenbouwkundig plan kunnen, in overleg met alle betrokken partijen, op onderdelen nog andere keuzes worden gemaakt. Voor de ontwikkeling van Wijchen West is een stedenbouwkundigplan opgsteld. De landschappelijke en ruimtelijke context vormen de basis voor de visie op Wijchen-West. De groene omlijsting zorgt voor een landschappelijk karakter en geeft het gebied een duidelijke begrenzing en identiteit. Historische lijnen en bestaande infrastructuur worden benut voor goede verbindingen en groene routes naar de omgeving. Een groenzone langs de Niftrikse wetering vormt de verbinding tussen Wijchens meer en de Vormerse plas, de wetering wordt voor een deel verlegd. Ter hoogte van Kraaijenberg maakt de locatie van de school een koppeling met de bestaande wijken.

Aan weerszijden van de spoorlijn liggen de twee deelgebieden van Wijchen-West: De Groene

blad 13 van 81

Ruimte - Antea Nederland B.V.

vastgesteld bestemmingsplan Wijchen-West 2023 Gemeente Wijchen Projectnummer 482170

Geest en De Vormers. Binnen beide deelgebieden ligt een robuuste hoofdstructuur met veel groen en water. In De Groene Geest is deze geïnspireerd op het komlandschap met lange rechte lijnen en kleinschalige erven langs de Groenestraat. De Vormerse plas met de bestaane beplanting en de Niftrikse wetering vormen de hoofdstructuur in het zuidelijke deelgebied De Vormers. Tussen de onderdelen van de hoofdstructuur liggen de verschillende woonvelden, hierin is ruimte voor een mix aan woningtypen voor diverse doelgroepen. De compacte woonvelden vormen de contramal van de robuuste hoofdstructuur. De omliggende hoofdstructuur 'kleurt' de woonvelden en creëert verschillende woonsferen. Met het stedenbouwkundigplan wordt een belangrijke basis gelegd voor het vastleggen van de ruimtelijke hoofdstructuur van het nieuwe woongebied Wijchen-West. De robuuste hoofdstructuur verankert de nieuwe woonwijk met het omliggende buitengebied aan de westzijde en de bestaande kern met alle voorzieningen aan de oostzijde. In het VOSP zijn de globale ligging van de groenstructuren, waterstructuren en woonvelden opgenomen. Het stedenbouwkundigplan is weergegeven in figuur 2.6.

Figuur 2.6: Stedenbouwkundigplan Wijchen West De totale opgave voor het woningbouwprogramma in Wijchen-West bedraagt circa 1.300 woningen. Daarvan zijn twee derde grondgebonden woningen en één derde appartementen. Het totale woningbouwprogramma (grondgebonden woningen en appartementen) bestaat blad 14 van 81

Ruimte - Antea Nederland B.V.

vastgesteld bestemmingsplan Wijchen-West 2023 Gemeente Wijchen Projectnummer 482170

uit een gedifferentieerd aanbod van huurwoningen (sociaal en middelduur) en koopwoningen (goedkoop, betaalbaar, bereikbaar, middelduur en duur). Van het totale programma worden circa 100 woningen gebouwd in een CPO-constructie. Behalve woningen komt er een school met kinderdagverblijf. Voor Wijchen-West gelden de afspraken over het betaalbarewoonprogramma uit de Woondeal 2.0 regio Arnhem-Nijmegen (maart 2020): minimaal 50% betaalbare woningen voor de eerste 655 woningen. minimaal 60% betaalbare woningen voor de tweede 645 woningen. Uitgangspunt is een gelijkwaardige verdeling van het woonprogramma over de twee deelgebieden: De Groene Geest (noordelijk deel) 764 woningen. De Vormers (zuidelijk deel) 536 woningen. De woongebouwen met appartementen zijn verspreid over de twee deelgebieden. Ook gelden voor deze woongebouwen verschillende bouwhoogten, variërend tot max. 8 bouwlagen (exclusief een half-verdiepte parkeerkelder). De hogere appartementengebouwen liggen in het westelijk deel van het nieuwe woongebied. De exacte verdeling van het woonprogramma en daarmee mede de exacte locatie van de hoogteaccenten/gestapelde bouw, zal nader bepaald worden in de verdere uitwerking.

2.5

Opzet bestemmingsplan De diverse gedachten achter het ontwerp in het VOSP zijn doorvertaald in het bestemmingsplan. Een belangrijk aspect achter de planregels betreft de flexibiliteit, dit is benodigd gezien de lange termijn waarop Wijchen West ontwikkeld gaat worden. Anderzijds dient zekerheid te worden geboden over bepaalde zaken. Het plan biedt dan ook de nodige flexbiliteit, maar borgt anderzijds ook specifieke zaken. Zo is voor het gehele plangebied een bouwhoogte van 18 meter opgenomen, waarop enerzijds voor de beoogde zichtlocaties een hogere bouwhoogte is vastgelegd en anderzijds voor de beoogde woningen nabij bestaande woningen een lagere bouwhoogte is geborgd. Deze aangepaste bouwhoogten zijn geborgd middels specifieke bouwaanduidingen. Voor de aspecten water en groen geldt dat dit deels is vastgelegd met een bestemming Water of een bestemming Groen en deels met een gebiedsaanduiding overige zone-groenblauwe structuur. Voor de Vormerse Plas is een waterbestemming opgenomen aangezien hier geen wijzigingen plaatsvinden. Voor het groen rondom de Vormerse Plas is een groenbestemming opgenomen aangezien ook hier geen wijzigingen plaatsvinden.

Met de gebiedsaanduiding overige zone - groenblauwe structuur is daarnaast vastgelegd waar het water en de groenvoorzieningen beoogd zijn, de gebiedsaanduiding is ruim opgenomen zodat de locatie kan schuiven, maar anderzijds de hoofdlijn van de structuur geborgd is. De ontsluitingspunten van Wijchen West zijn vastgelegd middels de functieaanduiding ontsluiting. Het vastleggen van de locaties waar Wijchen West ontsloten wordt biedt flexibiliteit in de inrichting van Wijchen West, maar zekerheid naar de omgeving toe. De ontsluiting is daarmee voorzien op de volgende drie locaties. Ten eerste is een ontsluiting voorzien op de Hernenseweg ter hoogte van de op- en afritten van de A326. Ten tweede is een ontsluiting voorzien op de Randweg Noord ter hoogte van de Kraaijenberg. Ten derde is een ontsluiting voorzien op de Ravensteinseweg ten oosten van de Vormerse Plas. Tevens is een

blad 15 van 81

Ruimte - Antea Nederland B.V.

vastgesteld bestemmingsplan Wijchen-West 2023 Gemeente Wijchen Projectnummer 482170

flexibiliteitsregeling opgenomen om ontsluiting van maximaal 30 woningen ook op andere locaties mogelijk te maken. Tevens is een koppeling gemaakt met het ruimtelijk functioneel kwaliteitskader, in het ruimtelijk functioneel kwaliteitskader is de basis voor de nadere uitwerking vastgelegd. Met het vastleggen van het ruimtelijk functioneel kwaliteitskader is de basis geborgd, maar blijft flexibiliteit voor de nadere uitwerking. De daadwerkelijke toetsing van de woningen vindt daarmee plaats bij vergunning verlening. Een van de mogelijkheden die de Chw biedt en in dit plan benut wordt, betreft het doorschuiven van de akoestische toetsing. De akoestische toetsing is daarmee in de regels van het bestemmingsplan geborgd. Zo stellen de regels dat een omgevingsvergunning voor bouwen van een woning enkel wordt verleend indien akoestisch onderzoek is verricht en eventueel benodigde akoestische maatregelen zijn gerealiseerd en in stand worden gehouden. Het vooruitschuiven van de toetsing is benodigd gezien de termijn van 10 a 20 jaar waarover de ontwikkeling van Wijchen West zich uitspreidt.

blad 16 van 81

Ruimte - Antea Nederland B.V.

vastgesteld bestemmingsplan Wijchen-West 2023 Gemeente Wijchen Projectnummer 482170

Hoofdstuk 3

Beleidskader

3.1

Rijksbeleid

3.1.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Nederland staat voor grote uitdagingen die van invloed zijn op onze fysieke leefomgeving. Complexe opgaven zoals verstedelijking, verduurzaming en klimaatadaptatie zijn nauw met elkaar verweven. Dat vraagt een nieuwe, integrale manier van werken waarmee keuzes voor de leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) zorgt voor een gezamenlijke aanpak die leidt tot een duurzaam perspectief voor de leefomgeving. Dit is nodig om de opgenomen doelen te halen en is een zaak van overheid en samenleving. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten. 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie: Nederland moet zich aanpassen aan de gevolgen van klimaatverandering. In 2050 is Nederland klimaatbestendig en water robuust. Dit vraagt om maatregelen in de leefomgeving, waarmee tegelijkertijd de leefomgevingskwaliteit verbeterd kan worden en kansen voor natuur geboden kunnen worden. In 2050 heeft Nederland daarnaast een duurzame energievoorziening. Dit vraagt echter om ruimte. Door deze ruimte zoveel mogelijk te clusteren, wordt versnippering van het landschap voorkomen en wordt de ruimte zo efficiënt mogelijk benut.

Het Rijk zet zich in door het maken van ruimtelijke reserveringen voor het hoofdenergiesysteem op nationale schaal. 2. Duurzaam economisch groeipotentieel: Nederland werkt toe naar een duurzame, circulaire, kennisintensieve en internationaal concurrerende economie in 2050. Daarmee kan ons land zijn positie handhaven in de top vijf van meest concurrerende landen ter wereld. Er wordt ingezet op een innovatief en sterk vestigingsklimaat met een goede quality of life. Belangrijk is wel dat onze economie toekomstbestendig wordt, oftewel concurrerend, duurzaam en circulair. 3. Sterke en gezonde steden en regio's: Er zijn vooral in steden en stedelijke regio's nieuwe locaties nodig voor wonen en werken. Het liefst binnen de bestaande stadsgrenzen, zodat de open ruimten tussen stedelijke regio's behouden blijven. Dit vraagt optimale afstemming op en investeringen in mobiliteit. Dit betekent dat voorafgaand aan de keuze van nieuwe verstedelijkingslocaties helder moet zijn welke randvoorwaarden de leefomgevingskwaliteit en -veiligheid daar stelt en welke extra maatregelen nodig zijn wanneer er voor deze locaties wordt gekozen. Zo blijft de gezondheid in steden en regio's geborgd. 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied: Er ontstaat een nieuw perspectief voor de Nederlandse landbouwsector als koploper in de duurzame kringlooplandbouw.

Een goed verdienpotentieel voor de bedrijven wordt gecombineerd met een minimaal effect op de omgevingskwaliteit van lucht, bodem en water. In alle gevallen zetten we in op ontwikkeling van de karakteristieke eigenschappen van het Nederlandse landschap. Dit vertegenwoordigt een belangrijke cultuurhistorische waarde. Verrommeling en versnippering, bijvoorbeeld door wildgroei van distributiecentra, is ongewenst en wordt tegengegaan.

blad 17 van 81

Ruimte - Antea Nederland B.V.

vastgesteld bestemmingsplan Wijchen-West 2023 Gemeente Wijchen Projectnummer 482170

Conclusie Het Rijksbeleid vormt geen belemmering voor uitvoering van voorliggend plan.

3.1.2

Barro / Rarro Op 30 december 2011 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) in werking getreden. Gemeenten moeten bij het vaststellen van bestemmingsplannen, wijzigingsplannen of uitwerkingsplannen rekening houden met het Barro. Doel van het Barro is bepaalde onderwerpen uit de Nationale Omgevingsvisie te verwezenlijken. In het Barro worden een aantal onderwerpen opgesomd die een groot Rijksbelang hebben. Per project worden regels gegeven, waaraan bestemmingsplannen moeten voldoen. De regels zijn een uitwerking van de onderwerpen uit de Nationale Omgevingsvisie. In het Barro zijn veertien onderwerpen met bijzonder rijksbelang beschreven: Rijksvaarwegen; Project mainportontwikkeling Rotterdam; Kustfundament; Grote rivieren; Waddenzee en waddengebied; Defensie; Hoofdvaarwegen en landelijke spoorwegen; Elektriciteitsvoorziening; Buisleidingen van nationaal belang voor het vervoer van gevaarlijke stoffen; Natuurnetwerk Nederland; Primaire waterkeringen buiten het kustfundament; IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte); Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarden; Ruimtereservering parallelle Kaagbaan.

In het Rarro zijn twaalf onderwerpen opgenomen: Militaire terreinen Onveilige gebieden buiten militair terrein Militaire luchtvaartterreinen Zend- en ontvangstinstallaties buiten militair luchtvaartterrein Radarstations Laagvliegroutes voor jacht- en transportvliegtuigen Munitieopslagplaatsen Civiele inrichtingen voor activiteiten met explosieven Reserveringsgebieden weg Nieuwe reserveringsgebieden weg en spoor Militaire terreinen geen EHS Voorkeurstracés buisleidingen Het plangebied is gelegen in het toetsingsgebied van radarstations. De beoogde bouwhoogte is echter niet in strijd met de hoogtes van het radarsysteem. Ten westen van het woongebied Wijchen-West is een voorkeurstracé buisleidingen vanuit het Rarro gelegen. Het voorkeurstracé buisleidingen kruist de gronden het voorkeurstracé buisleidingen ligt buiten het plangebied van dit bestemmingsplan, maar ligt wel op gronden waar natuurcompensatie wordt gerealiseerd. De natuurcompensatie is niet in strijd met het voorkeurstracé buisleidingen.

blad 18 van 81

Ruimte - Antea Nederland B.V.

vastgesteld bestemmingsplan Wijchen-West 2023 Gemeente Wijchen Projectnummer 482170

Conclusie Het initiatief valt niet onder een van de projecten uit het Barro. Wel zijn twee van de onderwerpen van het Rarro van toepassing. De beoogde natuurcompensatie is niet in strijd met het voorkeurstracé buisleidingen. De beoogde bouwhoogte is niet in strijd met de hoogtes van het radarsysteem. Er worden met de ontwikkeling van Wijchen-West geen nationale belangen geschaad.

3.1.3

Ladder voor duurzame verstedelijking Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is per juli 2017 op onderdelen gewijzigd. In artikel 3.1.6 van het Bro is de 'motivering duurzame verstedelijking' opgenomen. Deze ladder stelt eisen aan de onderbouwing in bestemmingsplannen die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maken. De motivering duurzame verstedelijking richt zich op substantiële veranderingen en bouwplannen, die qua aard en omvang zodanig zijn, dat voor mogelijke leegstand elders gevreesd zou kunnen worden. Het doel is om overbodige bouwplannen (kantoren, woningen) te voorkomen en hergebruik te stimuleren. Per 1 juli 2017 is een aantal wijzigingen op de eerdere ladder van kracht geworden. Op basis van deze gewijzigde tekst geldt in het geval dat het bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, dat de toelichting een beschrijving dient te bevatten van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling, de zogeheten laddertoets. Voor woningbouwplannen geldt dat voor woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die ladderplichtig is. De laddertoets moet alleen worden uitgevoerd indien deze stedelijke ontwikkeling ook 'nieuw' is. Het planvoornemen betreft een nieuwe stedelijke ontwikkeling van circa 1.300 woningen. Hiermee is de planontwikkeling officieel ladderplichtig volgens de ladder duurzame verstedelijking.

Daarom moet worden voldaan aan de hieronder genoemde voorwaarden: a. b.

c.

Er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte; Indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins; Indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Toets Ad a) Vanuit Woondeal 2.0 Regio Arnhem-Nijmegen en de Woonvisie gemeente Wijchen 2025 wordt invulling gegeven aan de wens voor nieuwbouw in de gemeente. Woondeal 2.0 geeft invulling aan de regionale behoefte die blijkt uit het Woningbehoefteonderzoek 2022 van de Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Op grond van afspraken met de provincie Gelderland en om de toenemende behoefte aan woningen in de regio Arnhem-Nijmegen het hoofd te bieden, zet de regio in op het toevoegen van 33.000 woningen in de periode 2022 tot en met 2030. De gemeente Wijchen draagt hieraan bij met een opgave van minimaal 2.060 woningen tot en met 2030. Uit het Woningbehoefteonderzoek blijkt een behoefte van 1.925 woningen tot en met 2030 in de gemeente Wijchen. Gemeente Wijchen heeft een harde plancapaciteit van 806 woningen. De blad 19 van 81

Ruimte - Antea Nederland B.V.

vastgesteld bestemmingsplan Wijchen-West 2023 Gemeente Wijchen Projectnummer 482170

circa 1.300 woningen van Wijchen West geven daarmee invulling aan de opgave en resterende behoefte aan woningen in gemeente Wijchen. Ook omdat er ca. 400 woningen voorzien zijn in de periode na 2030. De ontwikkeling van Wijchen West draagt substantieel bij aan het invullen van de gevraagde woningbouwopgave en behoefte, zowel in aantallen woningen als in de benodigde versnelling om het woningtekort aan te pakken. Met voorliggend initiatief wordt invulling gegeven aan deze opgave en behoefte. Het toevoegen van betaalbare woningen is ook in de gemeente Wijchen een belangrijke opgave. Het initiatief voorziet in het realiseren van 55% van de woningen in het betaalbare segment, waaronder sociale huur. Dit draagt bij aan het vergroten van de beschikbaarheid van woningen voor mensen met lage en middeninkomens. In de regio heeft de gemeente Wijchen een uniek woonmilieu. Dit kenmerkt zich door de combinatie tussen landelijk, groen en klein stedelijk. Uit regionaal onderzoek blijkt dat er behoefte bestaat aan woningen in dit type woonmilieu. Dat heeft een positieve aantrekkingskracht op nieuwe inwoners en zorgt ervoor dat onze huidige inwoners willen blijven. Voorliggend initiatief sluit hierop aan, het voorziet in de toevoeging van een mix van woningen. Zowel grondgebonden, als appartementen worden gerealiseerd.

Ook is er op vijf locaties ruimte voor het ontwikkelen van woningen in Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. Er is een toenemende behoefte aan woningen die aansluiten bij de wensen van ouderen. Door de vergrijzing zijn er in de toekomst meer ouderen. Door het toevoegen van levensloopgeschikte woningen, brengt dat de doorstroming in de gemeente Wijchen op gang. Hierdoor krijgen diverse doelgroepen, zoals starters, meer kans op de woningmarkt. Voorliggend initiatief voorziet in de ontwikkeling van levensloopgeschikte woningen. Dit sluit aan bij het regionale en gemeentelijke beleid, om ondersteuning te bieden aan de woonbehoeften van ouderen. Op basis van het bovenstaande wordt aangenomen dat Wijchen West voorziet in een actuele regionale behoefte, waarmee wordt voldaan aan de eerste trede van de ladder voor duurzame verstedelijking. Ad b) In het bestaand stedelijk gebied van Wijchen wordt op meerdere plekken woningbouw toegevoegd. Toch is de beschikbare ruimte binnenstedelijk op korte en middellange termijn te beperkt om aan de grote woningbouwopgave te kunnen voldoen. Om versneld grote aantallen woningen toe te voegen en de gewenste differentiatie in woningtypen en prijsklassen te realiseren, is een grootschalige bouwlocatie nodig. Binnen het bestaand stedelijk gebied van de gemeente Wijchen is een locatie van enige omvang niet voorhanden.

Voorliggend initiatief voorziet in de realisatie van circa 1.300 woningen. De voorgenomen locatie is de meest geschikte plek voor een planmatige uitbreiding van de kern Wijchen. Het plangebied waar de woningbouw is gepland, ligt aansluitend aan de bestaande woonwijken Kraaijenberg en Blauwe Hof. Daarnaast is in de Woondeal 2.0, het Strategisch Kompas en de Structuurvisie Wijchen de locatie Wijchen West aangewezen voor grootschalige stedelijke ontwikkeling.

blad 20 van 81

Ruimte - Antea Nederland B.V.

vastgesteld bestemmingsplan Wijchen-West 2023 Gemeente Wijchen Projectnummer 482170

Gezien het voorgaande kan worden gesteld dat wordt voldaan aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Ad c) Het vastleggen van de locaties waar Wijchen West wordt ontsloten, biedt flexibiliteit in de inrichting van Wijchen West, maar zekerheid naar de omgeving toe. De ontsluiting is voorzien op de volgende drie locaties. Ten eerste op de Hernenseweg, ter hoogte van de open afritten van de A326. Ten tweede is een ontsluiting voorzien op de Randweg Noord, ter hoogte van de Kraaijenberg. Ten derde is een ontsluiting voorzien op de Ravensteinseweg ten oosten van de Vormerse Plas. Aanvullend op de bestaande ontsluitingen is station Wijchen in de nabijheid van de voorgenomen ontwikkeling. Op basis van het bovenstaande wordt aangenomen dat het plangebied passend ontsloten zal worden, waarmee wordt voldaan aan de derde trede van de ladder voor duurzame verstedelijking. Conclusie Zoals blijkt uit bovenstaande paragraaf wordt aan de ladder voor duurzame verstedelijking voldaan.

3.2

Provinciaal beleid

3.2.1

Omgevingsvisie Gaaf Gelderland Op 19 december 2018 hebben de Provinciale Staten de omgevingsvisie van de provincie Gelderland vastgesteld. De omgevingsvisie is op 1 maart 2019 in werking getreden. De Omgevingsvisie Gaaf Gelderland is een structuurplan van de provincie Gelderland, met als doel een gaaf Gelderland te behouden en te ontwikkelen voor de toekomst. Daarbij staat een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland centraal. In de omgevingsvisie is een zevental ambities opgenomen. Deze omvatten, in grote lijnen, de volgende onderwerpen: • Energietransitie: van fossiel naar duurzaam • Klimaatadaptatie: omgaan met veranderend weer • Circulaire economie: sluiten van kringlopen • Biodiversiteit: werken met de natuur • Bereikbaarheid: duurzaam verbonden • Vestigingsklimaat: een krachtige, duurzame topregio • Woon- en leefomgeving: dynamisch, divers, duurzaam Op het gebied van Woon- en leefomgeving hanteert de Provincie Gelderland de volgende kernbegrippen: dynamisch, divers en duurzaam. Binnen het hoofdstuk Woon- en leefomgeving is opgenomen dat de Provincie streeft naar een duurzaam en divers woon- en leefklimaat dat weet te anticiperen op ontwikkelingen. Hieruit vloeit de ambitie voort binnen Gelderland een aanbod aan woningtypen en woonmilieus passend bij de diversiteit aan woningvraag te realiseren; voor ieder een passende, duurzame woning.

De voorgenomen ontwikkeling wordt gerealiseerd voor een brede doelgroep waarbij wordt ingezet op diverse woningtypen en woonmilieus. Hierdoor speelt het planvoornemen in op

blad 21 van 81

Ruimte - Antea Nederland B.V.

vastgesteld bestemmingsplan Wijchen-West 2023 Gemeente Wijchen Projectnummer 482170

de veranderende woningvraag in Gelderland door trends zoals starters, doorgroeiers en vergrijzing. De duurzame economische structuur van Wijchen en de kwaliteit en veiligheid van de leefomgeving zijn belangrijke aandachtspunten bij de uitwerking van de gebiedsontwikkeling. De Omgevingsvisie Gaaf Gelderland geeft aan dat het plangebied is gelegen op een plek waar grote zonneparken mogelijk zijn. Tevens is de watergang in het zuiden van het plangebied aangeduid als natte landnatuur en de zone rondom de watergang als locatie voor water als verbinder. Gelet op vorenstaande is het planvoornemen in lijn met de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland. Conclusie Het initiatief is in lijn met de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland.

3.2.2

Omgevingsverordening Gelderland De verordening voorziet ten opzichte van de Omgevingsvisie niet in nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal. De inzet van de verordening als juridisch instrument om de doorwerking van het provinciaal beleid af te dwingen is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen. De Omgevingsverordening Gelderland kent regels voor woonlocaties. 'Afdeling 2.1 Woonlocaties en recreatiewoning' van de Omgevingsverordening Gelderland stelt dat de woningbouwontwikkeling opgenomen moet zijn in de regionale woonagenda. De ontwikkeling van Wijchen West is reeds opgenomen in de Regionale Woonagenda, zie hiervoor paragraaf 3.3.1. Tevens kent de Omgevingsverordening Gelderland regels ten aanzien van groene ontwikkelingszones. 'Afdeling 2.6.5 Instructieregels bestemmingsplan Groene ontwikkelingszone' van de Omgevingsverordening Gelderland stelt dat een nieuwe activiteit enkel mogelijk is als de kernkwaliteiten of ontwikkelingsdoelen, genoemd in bijlage Kernkwaliteiten Gelders natuurnetwerk en Groene ontwikkelingszone, per saldo en naar rato van de ingreep worden versterkt en de samenhang niet verloren gaat. De Groene ontwikkelingszone is bedoeld om de kernkwaliteiten en samenhang tussen natuurgebieden te verbeteren.

In het kader van de ontwikkeling van Wijchen West is de duiding Groene ontwikkelingszone is gelegen op de Niftrikse Wetering. In de omgeving van het plangebied zijn gefragmenteerd delen van het Gelders Natuurnetwerk aanwezig, de Groene ontwikkelingszone is voornamelijk tussen deze delen van het Gelders Natuurnetwerk gelegen. Met het ontwikkelen van de gehele Groene ontwikkelingszone wordt dan ook de verbinding tussen de delen van het Gelders Natuurnetwerk verbonden. De beoogde groene verbinding (van zowel het Gelder Natuurnetwerk en de Groene ontwikkelingszone) loopt ten westen van het beoogde woongebied. In het plangebied zijn de gronden waar de Niftrikse Wetering is gelegen aangeduid als Groene ontwikkelingszone. De compensatie van de Groene ontwikkelingszone is voorzien ten westen van het woongebied. Het oostelijke deel van de Niftrikse Wetering in het plangebied is gelegen op de overgang tussen de agrarische percelen en het groen rondom de Vormerse Plas, dit deel van de Groene ontwikkelingszone vormt geen specifieke verbinding tussen delen van het Gelders Natuurnetwerk, maar verbindt de Wijchense Meer met de beoogde groene verbinding ten westen van het plangebied. Het oostelijke deel van de Niftrikse Wetering in het plangebied wordt in het kader van de ontwikkeling van Wijchen West verplaatst. De exacte ligging en inrichting van de Niftrikse Wetering zijn nog niet bekend.

Met de gebiedsaanduiding 'overige zone – groenblauwe structuur' en 'specifieke vorm van water - KRW-watergang' is de globale ligging van de Niftrikse Wetering geborgd. Het behoud en versterken van de kernkwaliteiten van de Niftrikse Wetering bij het verplaatsen van de Niftrikse Wetering is geborgd in een voorwaardelijke verplichting. Deze voorwaardelijke verplichting borgt de kernkwaliteiten en

blad 22 van 81

Ruimte - Antea Nederland B.V.

vastgesteld bestemmingsplan Wijchen-West 2023 Gemeente Wijchen Projectnummer 482170

de samenhang. De Niftrikse Wetering betreft tevens een A-watergang. Om een A-watergang te mogen verplaatsen is een Watervergunning benodigd. Een voorwaarden voor het verkrijgen van de Watervergunning is dat de kwaliteit van de watergang minimaal gelijk blijft. In de Omgevingsverordening Gelderland zijn regels opgenomen ten behoeve van de Groene ontwikkelingszone (GO). De GO betreft de zone tussen en rondom natuurgebieden. Voor het bouwen in de GO geldt dat dit kan mits de kernkwaliteiten, zijnde de natuur- en landschapselementen, voldoende versterkt worden. In de regels staat opgenomen hoe en waar deze versterking moet plaatsvinden. Aan de hand van de aantasting kan de versterkingsopgave worden bepaald. Vervolgens moet deze versterkingsopgave in een versterkingsplan worden uitgewerkt. Het versterken van natuur en landschap in de GO is gericht op de kernkwaliteiten van de natuur en de ontwikkelingsdoelen die er zijn voor de 184 verschillende deelgebieden in de GO. De berekening is opgenomen in Bijlage 2. Uit de berekening blijkt dat de beoogde kwaliteitsverbetering voldoende omvang heeft. Tevens is middels een voorwaardelijke verplichting de tijdige uitvoering en instandhouding van de GO geborgd. Gelet op vorenstaande is het planvoornemen in lijn met de Omgevingsverordening Gelderland. Conclusie Het initiatief is in lijn met de Omgevingsverordening Gelderland.

3.2.3

Woondeal 2.0 Regio Arnhem-Nijmegen In 2020 zijn gemeenten binnen de Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen, provincie Gelderland en Rijk een langjarig partnerschap aangegaan voor een beter werkende woningmarkt. Het partnerschap is vastgelegd in de woondeal uit 2020. Marktpartijen en woningcorporaties hebben hun ondersteuning hierbij uitgesproken. Met de geactualiseerde Woondeal 2.0, vastgesteld op 8 maart 2023, onderkennen partijen de bovengemiddeld grote woonopgave, continueren de samenwerking uit 2020 en geven het partnerschap verder vorm. De Woondeal 2.0 zet in op zeven werkafspraken: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Woningbouwopgave en versnelling Betaalbare woningen voor lage en middeninkomens Huisvesting aandachtsgroepen Klimaatadaptief, conceptueel en circulair bouwen Leefbaarheid en stadsvernieuwing Verstedelijking en gebiedsontwikkeling Overige thema's als vakantieparken, stikstof en elektriciteitsnetwerken

Op grond van afspraken met de provincie Gelderland en om de toenemende behoefte aan woningen in de regio Arnhem-Nijmegen het hoofd te bieden, zet de regio in op het toevoegen van 33.000 woningen in de periode 2022 tot en met 2030. De gemeente Wijchen draagt hieraan bij met een opgave van minimaal 2.060 woningen tot en met 2030. Uit het Woningbehoefteonderzoek blijkt een behoefte van 1.925 woningen tot en met 2030 in de gemeente Wijchen. Gemeente Wijchen heeft een harde plancapaciteit van 806 woningen. De circa 1.300 woningen van Wijchen West geven daarmee invulling aan de opgave en resterende behoefte aan woningen in gemeente Wijchen. Ook omdat er ca. 400 woningen voorzien zijn in de periode na 2030. In lijn met de nationale doelstelling om toe te groeien naar tweederde betaalbare nieuwbouwwoningen, wordt ingezet op een vergroting van de beschikbaarheid van blad 23 van 81

Ruimte - Antea Nederland B.V.

vastgesteld bestemmingsplan Wijchen-West 2023 Gemeente Wijchen Projectnummer 482170

woningen voor mensen met lage en middeninkomens, waaronder veel starters. Iedere gemeente zorgt vanaf 2025 binnen de gemeentebrede nieuwbouwopgave voor minimaal 30% sociale huur en minimaal 35% middenhuur en betaalbare koop (tot € 355.000, landelijke betaalbaarheidsgrens, prijspeil 2023). Op basis van het woningbehoefteonderzoek zet de regio zich ervoor in dat een deel van het middensegment bestaat uit betaalbare koopwoningen voor lagere inkomens, met een prijs van maximaal € 250.000 of middenhuur (woningen tussen € 808-€ 1.123, prijspeil 2023). Op basis van het woningbehoefteonderzoek is er ruimte voor uitwisseling tussen de betaalbare segmenten, met dien verstande dat er voldoende sociale huurwoningen en middenhuur/betaalbare koopwoningen voor lagere inkomens worden toegevoegd. Er wordt gezorgd voor voldoende betaalbare woningen voor aandachtsgroepen en een evenwichtige spreiding daarvan over de gemeenten. Specifieke aandacht is nodig voor de ondersteuning van de woonbehoeften van ouderen. Er is een toenemende behoefte aan woningen die aansluiten bij de wensen van ouderen. Woonagenda subregio Nijmegen e.o. 2020-2030 Voor plannen waar per 1 juli 2023 nog geen bestemmingsplan of overeenkomst is gesloten, gelden de uitgangspunten van de Woondeal 2.0 Regio Arnhem-Nijmegen.

Voorliggend initiatief is echter opgestart toen de Woondeal 2.0 nog niet van kracht was en gaat dus uit van de uitgangspunten van het regionale woonbeleid vóór de Woondeal 2.0; de Woonagenda subregio Nijmegen e.o. 2020-2030. In de Woonagenda wordt onder meer gesteld dat minimaal 50% van de nieuwbouwwoningen in het betaalbare segment moeten worden gerealiseerd. De Woondeal 2.0 stelt dat op regionaal niveau wordt toegewerkt naar tweederde deel betaalbare huur- en koopwoningen. Met 55% van de te realiseren woningen die in het betaalbare segment vallen, waarvan 25% sociale huur, sluit het initiatief aan op de uitgangspunten van de Woonagenda en werkt het toe naar de ambities van de huidige Woondeal 2.0. Daarnaast zet de Woonagenda in op ouderenhuisvesting. Dit is ook een thema in de huidige Woondeal 2.0. Ook hier sluit het plan aan omdat het initiatief voorziet in de realisatie van een deel levensloopbestendige woningen. Conclusie Voorliggend initiatief sluit hiermee aan op de uitgangspunten van zowel Woondeal 2.0 als Woonagenda.

3.3

Regionaal beleid

3.3.1

Regionale woonagenda Voor de gemeenten Berg en Dal, Beuningen, Druten, Heumen, Mook en Middelaar, Nijmegen en Wijchen is sinds 15 december 2020 de nieuwe gezamenlijk regionale 'Woonagenda Nijmegen e.o. 2020-2030' van kracht. De samenwerkende gemeenten in de subregio Nijmegen e.o. leggen een gezamenlijke koers vast om tegemoet te komen aan de woonopgaven voor de jaren 2020-2030. Het centrale doel is het zorgen voor een blijvend goed woon- en leefklimaat voor alle huidige en toekomstige inwoners van de subregio, met voldoende woningen, kwantitatief en kwalitatief voor iedereen die dat nodig heeft. De gemeenten proberen gezamenlijk de kracht van de subregio te versterken door verbeteringen te realiseren op de gebieden wonen en leefbaarheid, duurzaamheid, zorg en welzijn en werk, innovatie en onderwijs. De woonagenda richt zich op de volgende thema's:

blad 24 van 81

Ruimte - Antea Nederland B.V.

vastgesteld bestemmingsplan Wijchen-West 2023 Gemeente Wijchen Projectnummer 482170

1.

2.

3.

4.

Verantwoord versnellen: programmeren en afstemmen. Vanwege planuitstel en –uitval en om rekening te houden met onzekerheden, kansen en nieuwe ontwikkelingen, hanteert de subregio een plancapaciteit van 130% van de berekende behoefte voor elke gemeente. Er wordt gewerkt aan het versnellen van de realisatie van de plannen om het relatief hoge woningtekort aan te pakken. Daarnaast zet de subregio in op een woningbouwprogramma van minimaal 50% betaalbare woningen voor de hele subregio. Ook worden kansen benut om nieuwe woonmilieus en woonvormen te ontwikkelen. Daar hoort ook een flexibele woningvoorraad met tijdelijke woningen bij. Bestaande woningvoorraad en betaalbaarheid. Binnen de bestaande woningvoorraad wordt gewerkt aan vernieuwing, verduurzaming, levensloopbestendigheid en leefbaarheidsverbeteringen. Duurzaam en toekomstbestendig. De subregio streeft naar een energieneutrale gebouwde omgeving, gasloos wonen, een afvalloze samenleving in 2050 en een klimaatbestendige leefomgeving. Huisvesting specifieke doelgroepen. Dit thema is opgesplitst in twee onderwerpen: ouderenhuisvesting en wonen en zorg, en aandachtsgroepen. Voor ouderenhuisvesting en wonen en zorg moet rekening gehouden worden met het toevoegen van woonvormen specifiek voor ouderen (levensloopgeschikt, geclusterd en verpleeghuiscapaciteit).

Voor ouderen geldt dat zij niet erg verhuis geneigd zijn en over het algemeen graag in de eigen wijk en of gemeente willen blijven wonen. Daarmee zien de subregio-gemeenten de huisvesting van ouderen – met en zonder zorg – vooral als een lokale opgave, waarbij er voldoende woningen en woonruimten worden gerealiseerd of levensloopgeschikt gemaakt om aan de lokale behoefte te voldoen.

De woonagenda subregio Nijmegen e.o. 2020-2030 gaat voor de gemeente Wijchen uit van een woningbouwopgave van 1.430 woningen tot 2030. Eind 2021 heeft de gemeente Wijchen, na afstemming met de subregio Nijmegen e.o. en provincie afgesproken 870 woningen extra te bouwen tot 2030, op de versnellingslocaties Huurlingsedam en Wijchen West. Dit komt neer op een woningbouwopgave van 2.300 woningen tot 2030. Om planuitval en planuitstel op te kunnen vangen, maar ook om snel te kunnen anticiperen op veranderende omstandigheden in de markt, is afgesproken om tot 130% van de opgave aan plancapaciteit te reserveren. Voor Wijchen betekent dit dat er plannen worden gemaakt voor ca. 3.000 woningen tot 2030. Gemeente Wijchen en ontwikkelaars hebben een overeenstemming bereikt voor 1 juli 2023. Hierdoor zijn naast de afspraken van Woondeal 2.0 ook de afspraken van Woondeal 1.0 van toepassing. Gemeente Wijchen en ontwikkelaars hebben afspraken gemaakt over het woningbouwprogramma. Er zijn mogelijkheden om het programma bij te stellen als ontwikkelingen op de woningmarkt daar aanleiding toe geven. Partijen gaan in gesprek met elkaar om aan te blijven sluiten op de behoefte. Onderhavige ontwikkeling is in lijn met het regionale beleid. De beoogde uitbreiding voorziet in de toevoeging van circa 1.300 woningen, wat bijdraagt aan het inlopen van de relatief hoge woningtekort in de regio.

Daarnaast voorziet de ontwikkeling in realisatie van 55% van de woningen in het betaalbare segment, waaronder sociale huur en wordt een deel van de woningen levensloopgeschikt gerealiseerd. Hiermee wordt een groot deel van de opgave van gemeente Wijchen ingevuld. Conclusie Het initiatief is in lijn met de Regionale Woonagenda.

blad 25 van 81

Ruimte - Antea Nederland B.V.

vastgesteld bestemmingsplan Wijchen-West 2023 Gemeente Wijchen Projectnummer 482170

3.4

Gemeentelijk beleid

3.4.1

Structuurvisie Wijchen De Structuurvisie Wijchen, die door de gemeenteraad op 9 juli 2009 is vastgesteld, betreft een doorvertaling van de strategische opgaven die zijn geformuleerd in de strategische visie Wijchen 2025. Uitgegaan wordt van een compacte groei en het benutten van de potenties van bestaand stedelijk gebied zonder daarbij de bestaande kwaliteit aan te tasten, in combinatie met een vitaal platteland en sterke kleine kernen. De gemeente wil de komende 10 jaar onder meer: 1. 2. 3. 4. 5.

herstel hydrologie kwelgebieden in Oost Wijchen; ontwikkeling en versterking van de EVZ Heumen – Horssen; aanleg van landschapselementen en (erf)beplantingen, die passen bij het gebied; versterken van cultuurhistorische landschapselementen en patronen; nieuwe woningen in het buitengebied alleen in geval van functieverandering of landgoederen in het kader van de Natuurschoonwet; 6. kleinschalige bedrijvigheid in het kader van verbreding van de landbouw in het buitengebied; 7. ruimte voor versterking en ontwikkeling agrarische sector; 8. behoud en versterking bestaande recreatie terreinen; 9. extensieve recreatie in het landelijk gebied door een goede en aantrekkelijke ontsluiting; 10. behoud en versterking van een goede woon- en leefomgeving. Voor het aspect wonen worden met name het gebruik van bestaande bebouwing voor woonfuncties en het toevoegen van nieuwe landelijke woonmilieus onderscheiden. Een bebouwing met een grote landschappelijke meerwaarde is van belang voor het handhaven van sociale verbanden in het landelijk gebied. Voor de eigen bevolking is er gebrek aan passende woonruimte. Noodgedwongen verhuizen starters naar de omliggende dorpen of de verder weg gelegen steden. Hierdoor vergrijst de plattelandsbevolking, neemt de economische activiteit op het platteland af en gaat de leefbaarheid achteruit. Om deze ontwikkeling te keren worden meer woonfuncties toegestaan.

Door deze ontwikkeling met ruimtelijk beleid te begeleiden is er geen sprake van aantasting van ruimtelijke kwaliteit, maar veeleer van behoud en versterking van kwaliteiten. De ontwikkeling van Wijchen West is in de Structuurvisie benoemd als uitbreidingslocaties. Bij de vaststelling van een wijzigingsplan of projectbesluit dienen de uitgangspunten uit de structuurvisie in acht genomen te worden.

blad 26 van 81

Ruimte - Antea Nederland B.V.

vastgesteld bestemmingsplan Wijchen-West 2023 Gemeente Wijchen Projectnummer 482170

Figuur 3.1: Uitsnede Structuurvisie Wijchen Conclusie Het initiatief is in lijn met de Structuurvisie Wijchen.

3.4.2

Strategisch Kompas: Wijchen 2035 'De Kracht van Wijchen' Op 20 oktober 2022 heeft de raad van de gemeente Wijchen het Strategisch Kompas: Wijchen 2035 'De kracht van Wijchen' vastgesteld. Het Strategisch Kompas vormt het koersdocument van de gemeente tot 2035. Het document vormt een toetsingskader voor toekomstig beleid en formuleert de opgaven van de gemeente voor deze periode. De gemeente Wijchen voorziet tot 2035 een groei naar circa 45.000-50.000 inwoners. De gemeente werkt aan verdere groei om ervoor te zorgen dat de (dubbele) vergrijzing wordt tegengegaan en om jongeren een plek te kunnen geven in Wijchen. Daarnaast speelt er de regionale woningbouwopgave waaraan de gemeente een bijdrage levert. Wijchen blijft haar dorpse karakter behouden. Gemeente Wijchen wil een gemeente zijn waar gezamenlijk met inwoners, partners en ondernemers wordt gewerkt aan prettig wonen, werken en leven. Het Strategisch Kompas richt zich op zes speerpunten: 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Voldoende woningen voor inwoners in elke levensfase; Aantrekkelijke groene wijken en kernen, met goede voorzieningen en bereikbaarheid; Iedereen aan het werk. Bij het vestigen van bedrijven geldt kwaliteit boven kwantiteit; Een sterke, gezonde en sociale samenleving, met oog voor mentale en fysieke gezondheid, preventie, maatwerk en zorg dichtbij huis; Energieneutrale en fossielvrije toekomst; Krachtige samenwerking tussen gemeente(n), inwoners, ondernemers en partners.

In 2035 is het goed wonen in Wijchen, omdat de mogelijkheden aansluiten bij de wensen en behoeften van onze inwoners. Er zijn voldoende betaalbare en geschikte woningen voor alle inwoners, van jong tot oud. Inwoners hebben de mogelijkheid om hun eigen woning aan te passen of binnen de gemeente te verhuizen naar een woning die hen past. Daarnaast is er ruimte voor specifieke doelgroepen als ouderen en mensen met een beperking. Gemeente Wijchen groeit door naar een gemeente met ongeveer 45.000-50.000 inwoners en werkt aan blad 27 van 81

Ruimte - Antea Nederland B.V.

vastgesteld bestemmingsplan Wijchen-West 2023 Gemeente Wijchen Projectnummer 482170

verdere groei om ervoor te zorgen dat de vergrijzing wordt tegengegaan en jongeren een plek te kunnen geven in Wijchen. Daarnaast speelt er de regionale woningbouwopgave waaraan Wijchen een bijdrage levert. Dit betekent dat er de komende jaren ongeveer 4.000 woningen worden bijgebouwd. Er zijn dan genoeg passende woningen beschikbaar, voor zowel de toenemende groep eenpersoonshuishoudens als de toenemende groep ouderen en jongeren. Naast het tegengaan van vergrijzing en ontgroening is het versterken van de sociale cohesie ook een opgave, door onder andere nieuwe woonvormen te creëren. Doorstroming van generaties draagt bij aan passend wonen. Door een goede mix van woningen worden de wijken divers en inclusief. Dit betekent verschillende woningtypen, doelgroepen en prijsklassen naast elkaar, waardoor de wijk ook op lange termijn veerkrachtig en leefbaar blijft. Te weten: ook wordt gebouwd door middel van collectieve wooninitiatieven, zoals Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). Wijchen gaat actief aan de slag met flexibele woonvormen. De huidige samenleving vraagt om adaptief bouwen: om grote projecten gefaseerd te realiseren en telkens te kijken of de plannen bijgesteld moeten worden. Op deze manier wordt goed aangesloten op de behoeften van inwoners en bij de maatschappelijke (regionale) opgave.

Daarnaast is er ruimte voor hogere woongebouwen, vooral bij nieuwe wijkontwikkeling in en rond de kern Wijchen. Zo worden meer woningen gerealiseerd zonder dat het ten koste gaat van een groene woonomgeving. Er geldt hierbij geen harde (maximale) hoogtegrens. Op projectniveau wordt gekeken wat passend en mogelijk is om goede en gevarieerde wijken te realiseren. Een groene woonomgeving levert een belangrijke bijdrage aan het bevorderen van de sociale cohesie. Wanneer meer contact is met elkaar, is er ook meer (informele) sociale controle waardoor minder sprake is van verloedering, overlast en criminaliteit. Buurtcohesie maakt bewoners gelukkiger, weerbaarder en minder eenzaam. De groene buitenruimte stimuleert bewoners om meer te bewegen en ver- leidt kinderen om meer buiten te spelen. Daarnaast zijn beplanting en bomen goed voor CO2-reductie, het verbeteren van luchtkwaliteit en het wegvangen van fijnstof. Voor het creëren van een gezonde en duurzame leefomgeving is groen in de buitenruimte essentieel. Groen speelt een belangrijke rol bij de totstandkoming van een prettige woonomgeving, de aanpak van klimaatverandering en het verbeteren van de biodiversiteit. Conclusie Wijchen West is reeds als Nieuwbouwlocatie opgenomen, daarmee is het initiatief in lijn met de Strategische Kompas.

Het initiatief geeft ook invulling aan de behoefte aan diverse prijssegmenten en woontypen voor verschillende doelgroepen.

blad 28 van 81

Ruimte - Antea Nederland B.V.

vastgesteld bestemmingsplan Wijchen-West 2023 Gemeente Wijchen Projectnummer 482170