Wijchen locatiestudie extra supermarkt_BRO_20240228
Tekst van het document
29
6.3
Wijchen Centrum
Het centrum van Wijchen is een middelgroot, levendig en druk centrum. Er is een redelijk gevarieerd aanbod met zowel formules als lokaal ondernemerschap. Er is een grote Albert Heijn in de Marktpassage en supermarkt Lidl zit aan andere kant van centrum. Beide supermarkten vormen ankerpunten. Jumbo ligt wat afzijdig. De Marktpassage is wat gedateerd. Er is een redelijk groot niet-dagelijks winkelaanbod met o.a. formules als Open 32, Hunkemöller, Intertoys etc. Tijdens de schouw waren de parkeerterreinen goed gevuld. Tabel 7: Locatie-afwegingsmatrix centrum Wijchen
Hoofddoel
Variabele
Centrum Wijchen
Beoordeling
Economisch functioneren supermarkten (locatiebehoefte supermarkt)
Toekomstbestendigheid nieuwe supermarkt
+/-
Redelijk, mits goed inpasbaar nabij voornaamste parkeervoorziening (lijkt niet haalbaar).
Beschikbaarheid van panden/gronden
-
Geen direct beschikbare panden, of gronden (weinig grote leegstaande panden).
Complexiteit project
-
Groot, veel verschuiving van voorzieningen nodig om ruimte en praktische vorm te creëren. Versnipperd eigendom. Weinig kans voor herlocatie.
Verwervingskosten
-
Groot. Dure locaties en herlocatie voorzieningen.
+/-
Lijkt een opgave. Parkeerdruk is al redelijk hoog en neemt toe omdat het aantal parkeerplaatsen in de toekomst met 150 wordt verminderd. Daarbij: supermarkt moet in directe omgeving van parkeervoorziening gerealiseerd worden.
Verkeersafwikkeling
-
Laden en lossen is vooral de opgave. Tevens is een toename van autoverkeer in het centrum niet wenselijk.
Zichtbaarheid en zichtrelaties
+
Positief, vanwege de nabijheid van winkels met directe zichtrelatie, maar mits goed ruimtelijk inpasbaar.
Meerwaarde supermarkt op omgeving, vanuit leefbaarheid18
+/-
Een extra supermarkt heeft niet direct effect op een betere leefbaarheid. Het deelgebied heeft al een gevarieerd supermarktaanbod.
Afstand tot andere supermarkten
-
Negatief, de supermarkt zal moeten concurreren met het reeds bestaande en sterke aanbod in de nabijheid.
Supermarktdichtheid omgeving (m² per 1.000 inwoners)
-
Negatief, er zijn reeds veel supermarkten in het deelgebied Centrum Wijchen.
Meerwaarde supermarkt op voorzieningencentrum, vanuit uitgangssituatie centrum.
+/-
Beperkt/neutraal, centrum is al goed voorzien qua aantal en profiel van aanwezige supermarkten. Extra supermarkt kan zorgen voor (te) hoge parkeerdruk. Centrum Wijchen heeft daarbij een goede uitgangssituatie. Een extra supermarkt is niet noodzakelijk en draagt niet substantieel bij.
Combinatiebezoek andere voorzieningen
+
Positief. Centrum Wijchen heeft een ruim en gevarieerd aanbod. Optimaal combinatiebezoek is mogelijk mits goed ruimtelijk ingepast.
Ruimtelijke kwaliteit van inpassing supermarkt
+/-
Beperkt/neutraal. Dit is afhankelijk van de locatie. Laden lossen en looproute naar parkeervoorziening lijken knelpunten.
Omzeteffecten op andere centra
+/-
Beperkt/neutraal. Extra supermarkt in centrum Wijchen zal niet leiden tot wezenlijk ander boodschappengedrag in de wijken.
-
Zowel beperkt/neutraal als negatief scoren beiden 6 keer. De eindscore is echter negatief. Ruimtelijke inpassing van extra supermarkt lijkt ruimtelijk niet haalbaar en voegt relatief weinig toe. Centrum heeft al een compleet boodschappenaanbod.
Parkeren
Consumentenverzorging (ruimtelijke effecten)
Voorzieningenstructuur (ruimtelijke effecten)
17
Totaal oordeel
17 18
Hiervoor heeft onze planoloog een eerste inschatting gemaakt. Onze stedenbouwkundige is hierbij betrokken om een inschatting te maken voor wat betreft de ruimtelijke inpassing i.r.t. leefbaarheid.
Wijchen, locatiestudie extra supermarkt
30
6.4
Hart van Zuid
Hart van Zuid is een zogenaamd naar binnen gekeerd centrum. Aan de binnenzijde oogt het centrum goed verzorgt, maar aan de buitenzijde oogt het wat rommelig (blinde gevels). Het is een weinig overzichtelijk centrum, met drie in/en uitgangen. Dit is ook qua veiligheid niet wenselijk. Er is een groot parkeerterrein aan de achterzijde van het centrum, dat lijkt efficiënter te kunnen worden ingedeeld (meer plekken). Ook zijn er twee kleinere parkeerterreinen aan de voorzijde (zuidzijde).
Er is een verhoudingsgewijs groot dagelijks speciaalaanbod, maar ook een Terstal (kleding) en wat horeca. Er zijn drie woonlagen boven het centrum. Tijdens de schouw (rond lunchtijd) was het redelijk druk in het centrum. Het centrum ligt aan de doorgaande weg Zuiderdreef, waardoor het centrum ook vanuit andere wijken goed bereikbaar is. Er zijn diverse maatschappelijke voorzieningen ten westen van het centrum (basisschool, sporthal en wijkcentrum).
Tabel 8: Locatie-afwegingsmatrix Hart van Zuid
Hoofddoel
Variabele
Hart van Zuid
Beoordeling
Economisch functioneren supermarkten (locatiebehoefte supermarkt)
Toekomstbestendigheid nieuwe supermarkt
+
Sterk eigen consumentendraagvlak, zowel nu als in de toekomst.
Beschikbaarheid van panden/gronden
+/-
Een grotere gebiedsontwikkeling kan ruimte bieden voor een extra supermarkt. Dit is nog niet zeker. Het op te stellen masterplan zal hier verder op ingaan. Gemeente is eigenaar van grond (geen versnipperd eigendom).
Complexiteit project
+/-
Minder grote complexiteit dan in sommige andere gebieden. Wel mede afhankelijk van het supermarktscenario.
Verwervingskosten
+/-
Geen versnipperd eigendom, maar grond moet nog wel worden aangekocht van gemeente.
Parkeren19
+/-
Beperkt/neutraal. Parkeerdruk lijkt nu niet erg hoog, maar lijkt wel een opgave, ook vanwege wens om woningen toe te voegen.
Verkeersafwikkeling
+
Positief, centrum ligt goed ontsloten aan doorgaande Zuiderdreef en via fietsroute Diepvoorde richting centrum.
+/-
Neutraal. Centrum is goed zichtbaar vanaf Zuiderdreef. Voor goede zichtrelaties is potentie, mits dit in definitief plan ook goed wordt doorgevoerd.
+
Positief, extra supermarkt kan inspelen op specifieke doelgroepen. Vooral discounter gewenst. Extra supermarkt is een belangrijk onderdeel in de beoogde renovatie van het centrum.
Afstand tot andere supermarkten
+
Positief, andere supermarkten op enige afstand, enkel Jumbo in de nabijheid.
Supermarktdichtheid omgeving (m² per 1.000 inwoners)
+
Positief, deelgebied Wijchen Zuid heeft relatief weinig supermarktaanbod.
Meerwaarde supermarkt op voorzieningencentrum, vanuit uitgangspositie winkelcentrum
+
Groot aanbod andere winkels die kunnen profiteren van combinatiebezoek van extra supermarkt. Uitgangssituatie Hart van Zuid, is matig. Ruimtelijke upgrade is wenselijk.
Combinatiebezoek andere voorzieningen
+
Groot aanbod andere winkels (verszaken) die kunnen profiteren van combinatiebezoek van extra supermarkt.
Ruimtelijke kwaliteit van inpassing supermarkt
+/-
Neutraal. De ruimtelijke kwaliteit is in potentie groot, mits centrum ook volledig wordt ‘opengebroken’ en commercieel en maatschappelijk programma één geheel wordt.
Omzeteffecten op andere centra
+/-
In verhouding tot een supermarkt in een ander centrum is het effect op vooral Wijchen Centrum wat groter. Dat komt omdat het centrum een sprong zal maken in aantrekkelijkheid. De verwachting is echter dat deze effecten beperkt zijn en deels of volledig worden gecompenseerd door de groei van het inwonertal en consumentendraagvlak. De omvang van effect is echter afhankelijk van het supermarktscenario (zie ook paragraaf 2.4).
+
De inpassing van een supermarkt lijkt haalbaar, heeft meerwaarde voor de consumentenverzorging en voorzieningenstructuur, waarbij effecten op andere centra aanvaardbaar zijn. Daarbij geeft een sterker centrum met extra supermarkt een sociale impuls aan de buurt.
Zichtbaarheid en zichtrelaties Consumentenverzorging (ruimtelijke effecten)
Voorzieningenstructuur (ruimtelijke effecten)
Meerwaarde supermarkt op omgeving, vanuit leefbaarheid
Totaal oordeel 19 20
20
Hiervoor heeft onze planoloog een inschatting gemaakt. Onze stedenbouwkundige is hierbij betrokken om een inschatting te maken voor wat betreft de ruimtelijke inpassing i.r.t. leefbaarheid.
Wijchen, locatiestudie extra supermarkt
31
6.5
Hof van Achterlo
Dit is een modern supermarktcentrum met 2 supermarkten (Albert Heijn en Aldi). Daarboven zijn drie lagen woonbebouwing. Tijdens de schouw was het niet druk in tegenstelling tot het nabijgelegen winkelcentrum Noord. Het centrum heeft veel dichtgeplakte gevels. Het centrum lijkt wat te groot opgezet. Ook de supermarkten lijken ‘op de groei’ te zijn gebouwd, met ruimte entrees en kassapleinen. Het parkeerterrein aan de achterzijde was grotendeels leeg tijdens de schouw.
Tabel 9: Locatie-afwegingsmatrix Hof van Achterlo
Hoofddoel
Variabele
Hof van Achterlo
Beoordeling
Economisch functioneren supermarkten (locatiebehoefte supermarkt)
Toekomstbestendigheid nieuwe supermarkt
-
De supermarkt moet concurreren in een wijk met al veel supermarktaanbod, terwijl de toevloeiing vanuit andere wijken beperkt zal zijn.
Beschikbaarheid van panden/gronden
-
Geen leegstand/direct beschikbare panden. Enkel mogelijk bij verplaatsing sporthal.
Complexiteit project
-
Grote complexiteit, sloop/nieuwbouw sporthallocatie en relocatie van sporthal naar elders.
Verwervingskosten
+/-
Sporthal-locatie doorgaans niet zeer dure grond, wel is relocatie nodig en mogelijk moet daar ook grond/vastgoed worden verworven.
21
+
Ogenschijnlijk lage parkeerdruk. Parkeerterrein lijkt nog niet aan maximale capaciteit te zitten, dat biedt kans voor toevoegen van (supermarkt)programma.
Verkeersafwikkeling (auto)
+/-
Centrum ligt centraal in de wijk, maar daardoor niet direct aan Randweg Noord. Goed bereikbaar vanuit de eigen wijk maar matige autobereikbaarheid vanuit andere wijken.
Zichtbaarheid en zichtrelaties
+/-
Op de sporthal-locatie zijn er directe zichtrelaties met de andere supermarkten, maar centrum niet zichtbaar voor doorgaand verkeer (geen doorgaande weg).
Meerwaarde supermarkt op omgeving, vanuit leefbaarheid22
+/-
Inwoners Noord zijn met Plus, Albert Heijn en Aldi zowel in kwantitatief als kwalitatief oogpunt al goed voorzien. Extra supermarkt voegt relatief weinig toe voor de consument daar.
Afstand tot andere supermarkten/centra
-
Er zijn al 2 concurrerende supermarkten in het centrum, ook de Plus ligt redelijk dichtbij.
Supermarktdichtheid omgeving (m² per 1.000 inwoners)
-
Er is een hoge supermarktdichtheid (veel concurrentie).
Meerwaarde supermarkt op voorzieningencentrum, vanuit uitgangspositie winkelcentrum
-
Winkelcentrum lijkt met twee supermarkten al ‘te groot’. Weinig bezoekers tijdens schouw en veel lege parkeervakken. Derde supermarkt zou vooral concurreren met Albert Heijn en Aldi. Centrum is redelijk nieuw er is geen noodzaak tot vernieuwing.
Combinatiebezoek andere voorzieningen
+/-
Er zijn weinig andere voorzieningen. Er zal enkel wat combinatiebezoek zijn tussen de supermarkten onderling.
Ruimtelijke kwaliteit van inpassing supermarkt
+
Supermarkt zou direct tegenover ingangen andere supermarkten kunnen worden ingepast. Het pand van de sporthal zou daarmee meer betrokken kunnen worden richting de wijk.
Omzeteffecten op andere centra
-
Derde supermarkt zou matig functioneren en door matige bereikbaarheid niet zorgen voor grote verschuivingen in koopstromen tussen wijken. Wel bestaat kans dat een supermarkt sluit in Hof van Achterlo, waardoor centrum weer 2 supermarkten zou hebben of de Plus in Wijchen Noord onder druk zet en in mindere mate Wijchen centrum.
-
De inpassing van een reguliere supermarkt heeft weinig toekomstperspectief en zal sterk concurreren in dit deelgebied.
Parkeren
Consumentenverzorging (ruimtelijke effecten)
Voorzieningenstructuur (ruimtelijke effecten)
Totaal oordeel
21 22
Hiervoor heeft onze planoloog een inschatting gemaakt. Onze stedenbouwkundige is hierbij betrokken om een inschatting te maken voor wat betreft de ruimtelijke inpassing i.r.t. leefbaarheid.
Wijchen, locatiestudie extra supermarkt
32
6.6
Wijchen winkelcentrum Noord (Tunnelweg)
Winkelcentrum Noord is een winkelstrip met voorzieningen aan één zijde en parkeren aan beide zijden (dwarsparkeren). Het centrum heeft een redelijke uitstraling. Het was druk tijdens de schouw. De vershal is een bijzondere trekker, waar het druk was. Boven de strip wordt deels gewoond. Aan de noordzijde is nog een strip met wat dienstverleners. Parkeren lijkt redelijk op orde. Tabel 10: Locatie-afwegingsmatrix winkelcentrum Noord
Hoofddoel
Variabele
Wijchen Noord
Beoordeling
Economisch functioneren supermarkten (locatiebehoefte supermarkt)
Toekomstbestendigheid nieuwe supermarkt
-
Supermarkt zal matig functioneren vanwege reeds ruime supermarktaanbod in de wijk en matige bereikbaarheid vanuit andere wijken.
Beschikbaarheid van panden/gronden
-
Geen leegstand/panden direct beschikbaar. Mogelijk door plint aan noordzijde in zijn geheel in te zetten voor supermarkt. Centrum ligt niet aan Randweg. Toevloeiing vanuit andere wijken beperkt.
Complexiteit project
-
Complex door de verschillende gebruikers, verplaatsing van voorzieningen nodig.
Verwervingskosten
-
Complex door de verschillende gebruikers, verplaatsing van voorzieningen nodig.
Parkeren23
+/-
Bij vervanging van plint, zou de parkeerdruk niet wezenlijk toenemen. In dit scenario lijkt parkeren geen groot obstakel, maar te klein voor moderne supermarkt ca.
Verkeersafwikkeling
-
Laden en lossen zal problematisch zijn wegens gebrek aan ruimte.
Zichtbaarheid en zichtrelaties
+/-
Als de ‘plint aan noordzijde’ voor nieuwe supermarkt wordt ingezet, ontbreken zichtlijnen met andere voorzieningen. Ook zichtbaarheid van doorgaand verkeer beperkt.
Meerwaarde supermarkt op omgeving, vanuit leefbaarheid24
+/-
Inwoners Noord zijn met Plus en iets verderop Albert Heijn en Aldi zowel in kwantitatief als kwalitatief oogpunt al goed voorzien.
Afstand tot andere supermarkten
+/-
Inwoners Noord zijn met Plus, en iets verderop Albert Heijn en Aldi zowel in kwantitatief als kwalitatief oogpunt al goed voorzien.
Supermarktdichtheid omgeving (m² per 1.000 inwoners)
-
Negatief, er is een redelijk hoge supermarktdichtheid.
Meerwaarde supermarkt op voorzieningencentrum, vanuit uitgangspositie winkelcentrum
+/-
Enkel een kleinschalige supermarkt lijkt mogelijk. De meerwaarde daarvan zou beperkt zijn, wel combinatiebezoek met andere voorzieningen. Centrum heeft een prima uitgangspositie als buurtcentrum met de vershal als bijzondere trekker.
Combinatiebezoek andere voorzieningen
+
Vooral combinatiebezoek met andere supermarkt en met vershal. Enig combinatiebezoek met andere voorzieningen.
Ruimtelijke kwaliteit van inpassing supermarkt
+/-
Beperkt/neutraal. Als de ‘plint aan noordzijde’ voor nieuwe supermarkt wordt ingezet, ontbreken zichtlijnen met andere voorzieningen. Geen wezenlijke ruimtelijke herstructurering (plein etc.).
Omzeteffecten op andere centra
-
De nieuwe supermarkt zal niet optimaal functioneren, maar zal wel zorgen voor extra concurrentie met andere supermarkten in deelgebied Wijchen Noord. Vooral kans op leegstand in Hof van Achterlo, bij vertrek van supermarkt daar.
-
De inpassing van een reguliere supermarkt lijkt ruimtelijk niet realistisch, voegt weinig toe en zal sterk concurreren in dit deelgebied.
Consumentenverzorging (ruimtelijke effecten)
Voorzieningenstructuur (ruimtelijke effecten)
Totaal oordeel 23 24
Hiervoor heeft onze planoloog een inschatting gemaakt. Onze stedenbouwkundige is hierbij betrokken om een inschatting te maken voor wat betreft de ruimtelijke inpassing i.r.t. leefbaarheid.
Wijchen, locatiestudie extra supermarkt
33
6.7
Locatie Wijchen West
In het gebied ter hoogte van de Vormerse Plas wordt aan de noord- en zuidzijde een nieuwe woonwijk gerealiseerd met circa 1.300 woningen. Aan beide zijden van het spoor circa 650 woningen. Er komen circa 2.800 mensen te wonen27. Dat is te weinig consumentendraagvlak voor een ‘eigen’ reguliere supermarkt.
Tabel 11: Locatie-afwegingsmatrix locatie Wijchen West
Hoofddoel
Variabele
West
Beoordeling
Economisch functioneren supermarkten (locatiebehoefte supermarkt)
Toekomstbestendigheid nieuwe supermarkt
+/-
Beperkt/neutraal, te weinig eigen consumentendraagvlak in de nieuwe wijk. Er is toevloeiing van elders nodig. Eventueel mogelijk wanneer direct aan de rondweg gesitueerd.
Fysieke ruimte (kavelomvang)
+
Vermoedelijk ruimte beschikbaar (te maken). Kan wel knelpunt zijn bij woonbebouwing in hoge dichtheden.
Complexiteit project
+/-
Neutraal, minder complex dan enkele andere locaties. Er kan een modelwinkel worden gerealiseerd, mits het plan daarop wordt aangepast.
Verwervingskosten
+/-
Relatief eenvoudig, weinig verschillende eigenaren naar verwachting, maar grond moet wel worden aangekocht er is een hoge druk op ruimte in dit gebied.
25
+/-
In beginsel is er ruimte voor parkeren. Kan wel een knelpunt zijn bij woonbebouwing in hoge dichtheden.
Verkeersafwikkeling
+
Goed mits direct aan de Randweg Noord gesitueerd.
Zichtbaarheid en zichtrelaties
+/-
Zichtbaarheid is goed mits direct aan de Randweg Noord gesitueerd. Supermarkt is autonoom/solitair dus geen zichtrelaties met andere voorzieningen.
Meerwaarde supermarkt op omgeving, vanuit leefbaarheid26
+
Goed. Nu zijn er nog geen andere boodschappenvoorzieningen. Consumentenverzorging verbetert aanzienlijk voor nieuwe inwoners.
Afstand tot andere supermarkten
+/-
Redelijk eigen consumentendraagvlak, maar te weinig voor een eigen reguliere supermarkt, ook afstand tot Hof van Achterlo is klein. Veel besteding vanuit andere wijken nodig
Supermarktdichtheid omgeving (m² per 1.000 inwoners)
+/-
Redelijk eigen consumentendraagvlak, maar te weinig voor een eigen reguliere supermarkt, ook afstand tot Hof van Achterlo is klein. Veel besteding vanuit andere wijken nodig
Meerwaarde supermarkt op voorzieningencentrum, vanuit uitgangspositie winkelcentrum
+/-
Afhankelijk van de keuze of er een buurtcentrum wordt gerealiseerd, of dat er enkel een solitaire supermarkt komt.
Combinatiebezoek andere voorzieningen
-
Geen combinatiebezoek, ervan uitgaande dat er enkel een solitaire supermarkt komt.
Ruimtelijke kwaliteit van inpassing supermarkt
+/-
Aangezien het een nieuwbouwlocatie betreft kan een supermarkt voordelen of nadelen opleveren in relatie tot de directe omgeving en te bouwen wijk. Dit is sterk afhankelijk van het stedenbouwkundig ontwerp.
Omzeteffecten op andere centra
-
Negatief, vooral de relatie met Hof van Achterlo en Hart van Zuid is relevant. Het nieuwe centrum zal daarmee sterk concurreren.
+/-
Eindoordeel is neutraal, maar dat dit vertekent iets, omdat veel factoren nog onzeker zijn. Een supermarkt zou echter weinig eigen consumentendraagvlak hebben en sterk moeten concurreren met andere centra. Vanuit de consumentenverzorging is een nieuwe solitaire supermarkt op deze plek niet nodig. De inwoners moeten iets verder reizen voor een supermarkt maar dit is wel ruimtelijk aanvaardbaar.
Parkeren
Consumentenverzorging (ruimtelijke effecten)
Voorzieningenstructuur (ruimtelijke effecten)
Totaal oordeel
25 26 27
Hiervoor heeft onze planoloog een inschatting gemaakt. Onze stedenbouwkundige is hierbij betrokken om een inschatting te maken voor wat betreft de ruimtelijke inpassing i.r.t. leefbaarheid. Uitgaande van gemiddelde huishoudensgrootte in 2030 van 2,17.
Wijchen, locatiestudie extra supermarkt
34
6.8
Alverna
aanwezig. Een eigen voorzieningencentrum voor Alverna, is gelet op het beperkte consumentendraagvlak geen reële optie.
Alverna is een kleine kern binnen Wijchen. De kern met circa 1.600 inwoners had tot voor kort een buurtsupermarkt, in het centrumgebied maar deze is gesloten. De winkel werd jarenlang geëxploiteerd door Spar, maar was de laatste openingsjaren zelfstandig. Mede daarom verwacht BRO niet dat er opnieuw een gemakswinkel (kleine supermarkt) zich zal vestigen in Alverna. Ook een grotere reguliere supermarkt lijkt niet reëel. We gaan in onderstaande matrix uit van een scenario dat in Alverna-centrum opnieuw een supermarkt vestigt. Daar zijn immers reeds voorzieningen
Tabel 12: Locatie-afwegingsmatrix locatie Alverna
Hoofddoel
Variabele
Alverna
Beoordeling
Economisch functioneren supermarkten (locatiebehoefte supermarkt)
Toekomstbestendigheid nieuwe supermarkt
-
Te weinig eigen consumentendraagvlak in Alverna. Er is toevloeiing van elders nodig, maar de (nieuwe) inwoners van Huurlingsedam zijn meer op Hart van Zuid en Wijchen centrum georiënteerd.
Beschikbaarheid van panden/gronden
+/-
Enkele panden staan leeg (voormalige buurtsuper en het ‘witte huis’).
Complexiteit project
-
Grote complexiteit vanwege de nodige verschuivingen.
Verwervingskosten
-
Hoge verwervingskosten, versnipperd eigendom.
28
-
Parkeervoorziening Heumenseweg lijkt ontoereikend.
Verkeersafwikkeling
+
Locatie ligt gunstig aan de doorgaande Graafseweg,
+
Positief, locatie ligt zichtbaar aan de Graafseweg. Zichtrelaties met andere voorzieningen is afhankelijk van ruimtelijke inpassing en verschuiving voorzieningen.
+
Inwoners van Alverna moeten nu relatief veel reizen voor een supermarkt.
Afstand tot andere supermarkten
+/-
Redelijk eigen consumentendraagvlak, maar te weinig voor een eigen reguliere supermarkt. Veel besteding vanuit andere wijken nodig.
Supermarktdichtheid omgeving (m² per 1.000 inwoners)
+/-
Redelijk eigen consumentendraagvlak, maar te weinig voor een eigen reguliere supermarkt. Veel besteding vanuit andere wijken nodig.
Meerwaarde supermarkt op voorzieningencentrum
+/-
Beperkt, er zijn relatief weinig voorzieningen die sterk profiteren van de aanwezigheid van een supermarkt. Het centrum heeft geen boodschappenfunctie.
Combinatiebezoek andere voorzieningen
+/-
Er zijn relatief weinig voorzieningen die sterk profiteren van de aanwezigheid van een supermarkt (geen verszaken bijvoorbeeld).
Ruimtelijke kwaliteit van inpassing supermarkt
+/-
Dit is afhankelijk van het inpassingscenario.
Omzeteffecten op andere centra
-
De supermarkt zal weinig besteding uit andere deelgebieden trekken. Wel zijn er enige omzeteffecten te verwachten op Hart van Zuid en Wijchen Centrum.
+/-
Eindoordeel is neutraal, maar dat dit vertekent iets, omdat veel factoren nog onzeker zijn. Een supermarkt zou echter weinig eigen consumentendraagvlak hebben en sterk moeten concurreren met andere centra. Vanuit de consumentenverzorging is een nieuwe solitaire supermarkt op deze plek niet nodig. De inwoners moeten iets verder reizen voor een supermarkt maar dit is wel ruimtelijk aanvaardbaar.
Parkeren
Zichtbaarheid en zichtrelaties Consumentenverzorging (ruimtelijke effecten)
Voorzieningenstructuur (ruimtelijke effecten)
Meerwaarde supermarkt op omgeving, vanuit leefbaarheid
Totaal oordeel
28 29
29
Hiervoor heeft onze planoloog een inschatting gemaakt. Onze stedenbouwkundige is hierbij betrokken om een inschatting te maken voor wat betreft de ruimtelijke inpassing i.r.t. leefbaarheid.
Wijchen, locatiestudie extra supermarkt
35
6.9
Wijchen Zuidoost
Met Wijchen Zuidoost bedoelen we globaal het gebied aangeduid in figuur 1230. Het gebied bestaat uit de buurten ten zuidwesten van het Wijchens Meer en de Huurlingsedam die ten noordoosten daarvan ligt. In Wijchen Zuidoost wonen nu circa 5.500 inwoners. In Huurlingsedam komen circa 470 nieuwbouwwoningen33. In beginsel kan het totale gebied van 5.500 inwoners voldoende ‘eigen’ consumentendraagvlak vormen voor een reguliere supermarkt, mits de inwoners in dat
gebied overwegend daar de boodschappen doen. Dit lijkt echter onrealistisch. Het Wijchens Meer vormt een barrière tussen de zuidwestelijke buurten en de Huurlingsedam. De auto-reistijd is relatief groot waardoor inwoners in beide gebieden blijven uitwijken naar elders. Verder zal een nieuwe solitaire supermarkt tot effecten leiden op zowel Hart van Zuid als centrum Wijchen. Daar komen immers minder bezoekers als Wijchen Zuidoost een eigen supermarkt krijgt.
Tabel 13: Locatie-afwegingsmatrix locatie Wijchen Zuidoost
Hoofddoel
Variabele
Zuidoost
Beoordeling
Economisch functioneren supermarkten (locatiebehoefte supermarkt)
Toekomstbestendigheid nieuwe supermarkt
-
Te weinig eigen consumentendraagvlak in Wijchen Zuidoost vanwege de relatief grote onderlinge autoreistijd in het gebied.
Beschikbaarheid van panden/gronden
+/-
Neutraal, er zijn geen winkelgebieden met beschikbare panden. Wel zijn er in zowel de westelijke buurten als de Huurlingsedam enkele groene weiden, waar in principe een supermarkt inpasbaar is. Bijvoorbeeld aan de Diemewei of aan de Brink. Het is echter de vraag of deze vrije ruimte ‘opgegeven’ kan worden.
Complexiteit project
+/-
Neutraal, de complexiteit voor wat betreft aankoop van gronden e.d. is beperkt. Wel is de verkeersafwikkeling problematisch (zie verderop).
Verwervingskosten
+
De verwervingskosten lijken beperkt (vermoedelijk relatief weinig eigenaren van de weiden).
31
+
De parkeervoorziening lijkt op een weide eveneens inpasbaar.
Verkeersafwikkeling
-
Negatief. Wijchen Zuidoost heeft niet of nauwelijks doorgaande wegen om de verkeersaantrekkelijke werking van een supermarkt te faciliteren (zie ook figuur 13). Ook bevoorrading (vrachtverkeer) is problematisch.
Zichtbaarheid en zichtrelaties
-
Negatief. De locatie ligt niet aan een doorgaande weg en er zijn geen zichtrelaties met andere voorzieningen.
Meerwaarde supermarkt op omgeving, vanuit leefbaarheid32
+/-
Neutraal. Inwoners van Wijchen Zuidoost moeten nu relatief ver reizen voor een supermarkt, maar door de barrière van het Wijchens Meer zal dit voor veel inwoners niet veranderen, na vestiging van een supermarkt in Zuidoost.
Afstand tot andere supermarkten
+/-
Neutraal. De afstand is aanzienlijk, maar gelet op het voorgaande zal een supermarkt in Wijchen Zuidoost te weinig ‘eigen’ consumentendraagvlak hebben.
Supermarktdichtheid omgeving (m² per 1.000 inwoners)
+/-
Neutraal, ondanks afwezigheid van supermarkten in omgeving is het eigen consumentendraagvlak gelet op voorgaande beperkt. Daarom is er ook geen toekomstperspectief van een supermarkt.
Meerwaarde supermarkt op voorzieningencentrum
-
Negatief, er zal vermoedelijk geen boodschappencentrum worden gerealiseerd.
Combinatiebezoek andere voorzieningen
-
Negatief, er zijn geen andere voorzieningen beoogd.
Ruimtelijke kwaliteit van inpassing supermarkt
+/-
Neutraal, dit is afhankelijk van het inpassingscenario.
Omzeteffecten op andere centra
-
Negatief. De nieuwe supermarkt zal er voor zorgen dat er vanuit Wijchen Zuidoost minder bezoekers naar Hart van Zuid en Centrum Wijchen komen.
-
Zowel negatief als beperkt/neutraal scoren beiden 6 keer. Toch is het eindoordeel negatief. In beginsel kan het totale gebied van 5.500 inwoners voldoende ‘eigen’ consumentendraagvlak vormen voor een reguliere supermarkt, mits de inwoners in dat gebied overwegend daar de boodschappen doen. Dit lijkt echter onrealistisch. Het Wijchens Meer vormt een barrière tussen de zuidwestelijke buurten en de Huurlingsedam. Ook is de verkeersafwikkeling problematisch en zal het plan effect hebben op o.a. Hart van Zuid en Centrum Wijchen.
Parkeren
Consumentenverzorging (ruimtelijke effecten)
Voorzieningenstructuur (ruimtelijke effecten)
Totaal oordeel
30
De buurten: De Gamert, De Meren, De Flier, Diemewei, De Lingert en Huurlingsedam. Hiervoor heeft onze planoloog een inschatting gemaakt. Onze stedenbouwkundige is hierbij betrokken om een inschatting te maken voor wat betreft de ruimtelijke inpassing i.r.t. leefbaarheid. 33 In fase 3 worden 250 woningen gerealiseerd. Deze worden ten tijde van schrijven opgeleverd. In fase 4 komen er nog 220 woningen bij. (gemeente Wijchen.nl projecten Huurlingsedam. 31 32
Wijchen, locatiestudie extra supermarkt
36
Bijlage 1 - Nadere beschrijving Whize-segmenten
Wijchen, locatiestudie extra supermarkt
37
Leefstijlen geven inzicht in het type inwoners en hun voorkeuren voor verschillende voorzieningen. Whize heeft alle ruim 8 miljoen huishoudens in Nederland gesegmenteerd in 59 subsegmenten, die zijn samengevoegd in 11 segmenten. Het resultaat is een classificatie die een duidelijk beeld schetst van de Nederlandse consumenten voor wat betreft hun socio-demografie, levensstijl, cultuur en (koop)gedrag
34
Figuur 22: Whize doelgroepenomschrijving34
Whize is een databron die op postcode (4) niveau inzicht geeft in bepaalde doelgroepen. Per doelgroep is op basis van een landelijke database bekend wat het koopgedrag is, wat de voorkeuren zijn en welke typen winkels deze doelgroepen graag bezoeken.
Wijchen, locatiestudie extra supermarkt
38
Amsterdam Rhijnspoorplein 38 1018 TX Amsterdam +31 (0)20 506 19 99
Boxtel Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel +31 (0)411 850 400
Venlo Industriestraat 94 5931 PK Tegelen +31 (0)77 373 06 01 info@bro.nl www.bro.nl Wijchen, locatiestudie extra supermarkt
39