Wijchen locatiestudie extra supermarkt_BRO_20240228
Tekst van het document
Wijchen, locatiestudie extra supermarkt Definitief-concept
Wijchen, locatiestudie extra supermarkt
1
colofon
projectnaam Wijchen, locatiestudie extra supermarkt datum 28 februari 2024 projectnummer P06566 opdrachtgever Gemeente Wijchen BRO projectleider DGo projectteam KtB bron kaft BRO
Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel +31 (0)411 850 400 info@bro.nl www.bro.nl
Wijchen, locatiestudie extra supermarkt
2
Inhoudsopgave 1 2
3
Aanleiding Visie op de opgave (advies)
5
2.1 2.2 2.3 2.4
5 6 7 8
Balans in de boodschappenstructuur Conclusies van de analyse Conclusies locatie-onderzoek Advies en overwegingen
Vraag/aanbod-analyse
10
3.1 3.2 3.3 3.4 3.5
11 13 15 16
3.6
4
4
Trends in boodschappen doen Demografische ontwikkeling Dagelijks aanbod Wijchen Reistijd naar supermarkten Ontsluiting van Wijchen in relatie tot de dagelijkse boodschappenstructuur Ontwikkeling centrum Wijchen
6
Locatiestudie
28
6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6 6.7 6.8 6.9
29 29 30 31 32 33 34 35 36
Inleiding locatiestudie Toelichting op afwegingscriteria Wijchen Centrum Hart van Zuid Hof van Achterlo Wijchen winkelcentrum Noord (Tunnelweg) Locatie Wijchen West Alverna Wijchen Zuidoost
Bijlage 1 - Nadere beschrijving Whize-segmenten
17 18
Sociaaleconomische analyse
19
4.1 4.2 4.3 4.4 4.5
Spreiding inwoners naar leeftijd Ontwikkeling door de jaren Netto arbeidsparticipatie Inkomensniveau naar buurt Doelgroepenanalyse
20 21 22 23 24
Wijchen Noord
24
Wijchen Centrum
24
Wijchen Zuid
24
Alverna 24
5
DPO 5.1
26 DPO dagelijkse aanbod gemeente Wijchen
Wijchen, locatiestudie extra supermarkt
27
3
1
Aanleiding
Gemeente Wijchen is bezig met de integrale vernieuwing van het Voorzieningenhart ‘Hart van Zuid’ als onderdeel van een bredere wijkontwikkeling. Deze ontwikkeling duurt nog ruim 6 jaar. Voor deze ontwikkeling is in 2021 een gebiedsvisie vastgesteld. Als volgende stap wil gemeente een masterplan opstellen. Eén van de kaders van het masterplan is het passend oppervlak aan supermarkten dat in ‘zuid’ mogelijk is. Daarvoor heeft de gemeente bij de totstandkoming van de Detailhandelsstructuurvisie (hierna: DSV) enkele onderzoeken laten uitvoeren (zie blauw kader). In februari 2022 is door de gemeenteraad besloten dat er (vooralsnog) geen distributieve uitbreidingsruimte (marktruimte) was voor een extra supermarkt. Het bouwtempo van de woningen en de ontwikkeling van het online-aandeel waren redenen om nog geen besluit te nemen. Gezien de planstatus van de woningbouwplannen en de aanhoudende vraag naar woningen in Wijchen, is het aannemelijk dat de extra woningen op termijn gebouwd worden. De daarmee samenhangende groei van het inwonertal zorgt voor extra consumentendraagvlak. Daarmee komt er (op termijn) extra distributieve ruimte (marktruimte) voor supermarkten. Mogelijk kan er een supermarkt landen in Hart van Zuid, maar ook andere locaties behoren tot de mogelijkheden.
Omdat nu keuzes gemaakt moeten worden voor het voorzieningenhart in zuid, wil gemeente onderzoeken wat de meest geëigende plek is voor een extra supermarkt in Wijchen. De gemeente vraagt daarom om een advies en locatie-afwegingskader voor een extra supermarkt op basis van ruimtelijke en sociaaleconomische criteria (zie ook volgende hoofdstuk). Het doel is dat gemeente Wijchen een weloverwogen afweging maakt of en waar supermarktversterking nodig is. Voorliggend rapport voorziet hierin.
Meerwaarde van supermarkten Supermarkten voorzien in de eerste levensbehoeften en zijn relevante trekkers voor voorzieningencentra. Gezonde concurrentie tussen supermarkten is goed voor de marktnivellering en de innovatie. Te sterke concurrentie kan echter leiden tot omzeteffecten of zelfs verdringing van supermarkten én tot ruimtelijke effecten op consumentenverzorging en de voorzieningenstructuur. Een locatie-onderzoek voor een supermarkt is daarom per definitie breder dan enkel een dpo1. We geven dit weer in Figuur 2 (volgende pagina).
Achtergrond en kaders Het op te leveren onderzoek bouwt voort op de volgende chronologische stukken, waarvan de DSV het hoofddocument is: Wijchen, Distributief Onderzoek Supermarkten, december 2021, door BSP in opdracht van gemeente Wijchen uitgevoerd. De conclusie is dat er richting 2030 voldoende distributieve uitbreidingsruimte ontstaat voor een extra supermarkt in Wijchen. De globale locatiescan concludeert dat Hart van Zuid de beste plek is voor de nieuwe supermarkt. Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen, januari 2022, door DTNP. De conclusie is dat er eventueel en pas op termijn distributieve uitbreidingsruimte ontstaat voor een extra supermarkt. Voor Hart van Zuid volstaat één supermarkt. Effectenanalyse 2de supermarkt Hart van Zuid, januari 2022, door DTNP. Deze memo concludeert dat een tweede supermarkt meerwaarde heeft voor Hart van Zuid, maar dat het plan ook negatieve effecten zal hebben op de andere voorzieningencentra. De mate van effecten is o.a. afhankelijk van de snelheid van de woningbouw (extra consumentendraagvlak). Ook het te kiezen supermarktscenario speelt mee (verplaatsing bestaande supermarkt uit een bepaald centrum, of nieuwvestiger).
Leeswijzer In het volgende hoofdstuk staat het advies. Dat hoofdstuk geeft de visie van BRO op een goede boodschappenstructuur, de samenvatting van de analyse, de conclusie van de locatie-afweging en ons advies. De onderbouwing en de analyses staan in de hoofdstukken (3-6) die daarop volgen. Uitgangspunten en methodiek De aanbod- en leegstandscijfers zijn gebaseerd op Locatus gegevens met als downloaddatum januari 2023. Als uitgangspunt voor de contouren is de winkelgebiedsafbakening van Locatus gehanteerd. Het aantal inwoners is gebaseerd op CBS, Primos en data van gemeente Wijchen (2022). Bij aanvang van het onderzoek waren dit de meest recente bevolkingscijfers. De bevolkingsprognose is afkomstig van Companen 2023. BRO sluit aan bij het verzorgingsgebied uit het BSP-rapport 2021.
Figuur1: Verzorgingsgebied/gebiedsindeling voor dit onderzoek 1
Distributie Planologisch Onderzoek
Wijchen, locatiestudie extra supermarkt
4
2
Visie op de opgave (advies)
2.1
Balans in de boodschappenstructuur
Figuur 2 geeft de balans in de boodschappenstructuur weer. Dit is een beproefd schema. Bij dit schema zijn de drie samenhangende hoofddoelen van de structuur relevant, weergegeven in de bollen. Te veel nadruk op het ene doel, kan leiden tot een conflict met een ander doel. Uitgangspunt is het streven naar een goede balans tussen de hoofddoelen: 1. Consumentenverzorging: de behoefte van inwoners in en bezoekers van Wijchen staat centraal. Een goede spreiding en nabijheid van boodschappenaanbod leidt tot een goede leefbaarheid. Daarmee hangt ook kwaliteit samen, zoals keuzemogelijkheden, gemak en comfort. Je moet als consument iets te kiezen hebben. 2. Voorzieningenstructuur: dit bepaalt de keuzemogelijkheden, diversiteit, kwaliteit en compleetheid van het aanbod. Dit is idealiter aanwezig in winkelgebieden, zodat voorzieningen van elkaars aantrekkingskracht profiteren (combinatiebezoek). Versterking van het ene voorzieningencentrum kan leiden tot afzwakking van het andere centrum. 3. Economisch functioneren: ondernemers moeten economisch goed kunnen functioneren. Dat wordt mede bepaald door de omzet per m² wvo en hangt sterk samen met specifieke locatie-eisen. Relevant voor Wijchen is de afweging voor de meest optimale supermarktlocatie, i.r.t. de woningbouwfasering en bevolkingsgroei.
Dat verkleint eventuele kans op omzeteffecten of zelfs verdringingseffecten op andere supermarkten. Naast de hoofddoelen toont Figuur 2 nog drie andere dimensies (soms spanningsvelden) waar balans nodig is: Grofmazig versus fijnmazig: te veel versnippering van voorzieningen en voorzieningencentra (fijnmazigheid) kan leiden tot slecht functionerend aanbod. De supermarkten en de centra concurreren dan te sterk met elkaar. Te veel concentratie (grofmazigheid) kan leiden tot grote Figuur 2: Balans in de boodschappenstructuur
Wijchen, locatiestudie extra supermarkt
5
maar weinig voorzieningencentra. In dat geval moeten consumenten ver reizen (met de auto) wat de leefbaarheid aantast. Algemeen versus individueel belang: het is de taak van de overheid om de consumentenverzorging en de voorzieningenstructuur te borgen. Echter is ook het individueel belang relevant. Relevant voor Wijchen is dat de eventuele nieuwe supermarkt voldoende aantrekkingskracht heeft om te renderen (locatie-eisen). Huidige versus toekomstige situatie: bij de balans in de boodschappenstructuur is soms vernieuwing nodig om het evenwicht te herstellen en de structuur toekomstbestendig te maken.
2.2
Conclusies van de analyse
Navolgend geven een bondige samenvatting van het analysedeel (zie voor de onderbouwing hoofdstukken 3-5). Dit deel levert de input voor de locatie-afweging. Hierin houden we de hoofddoelen van figuur 2 aan als uitgangssituatie. Gemeentelijk beleid: de detailhandelsstructuurvisie (2022) concludeert dat er eventueel en pas op termijn distributieve uitbreidingsruimte ontstaat voor een extra supermarkt. Parallel is een adviesmemo2 opgesteld die aangeeft dat de distributieve uitbreidingsruimte voor een extra supermarkt in Wijchen mede afhankelijk is van de woningbouwprognose (zie blauw kader hoofdstuk 1). Woningbouwprognose: Inmiddels is het aannemelijk dat de extra woningen op termijn gebouwd gaan worden. Richting 2030 neemt het inwonertal van Wijchen toe van circa 41.500 nu naar circa 44.600 in 20303. Dat levert aanvullend consumentendraagvlak om het supermarktaanbod uit te breiden (zie ook par. 3.2). Een DPO-benadering4 is een modelmatige verrekening van vraag en aanbod voor de branche supermarkten. Uit de DPO-benadering van
2 3 4 5 6
de DSV blijkt dat er richting 2030 aanzienlijke distributieve uitbreidingsruimte is, uitgaande van de verwachte groei van het inwonertal. De uitbreidingsruimte is voldoende voor de inpassing van een nieuwe supermarkt, aldus de DSV. Dit biedt kans voor een gerichte versterking van het supermarktaanbod in Wijchen (zie ook hoofdstuk 5). Uit trends en ontwikkelingen blijkt dat supermarkten continu innoveren om aantrekkelijk te zijn. Een moderne maatvoering passend bij het concept en een goede parkeervoorziening zijn essentieel. De online verkoop neemt al jaren toe maar dit gaat tot heden niet ten koste van fysieke supermarkten. Supermarkten blijven een belangrijke rol spelen in winkelgebieden (zie ook par. 3.1). De vraag- en aanbodanalyse geeft inzicht in de consumentenverzorging en de voorzieningenstructuur: o Consumentenverzorging: de supermarkten liggen tamelijk verspreid over de kern. Wel heeft deelgebied Wijchen Zuid, enkel een Jumbo-supermarkt. In Wijchen Zuid is de supermarktdekking minder goed dan in andere delen van Wijchen. Inwoners van Zuid hebben minder keuze en moeten gemiddeld iets verder reizen. Toch kan het merendeel van de inwoners van Wijchen Zuid binnen 10 minuten fietsen een supermarkt bereiken. Vanuit de consumentenverzorging is het daarom niet ruimtelijk noodzakelijk om een supermarkt op een solitaire locatie mogelijk te maken (zie ook par. 3.3 en 3.4).
o Voorzieningenstructuur: het juiste supermarktplan op de juiste plek kan een centrum versterken. Tegelijkertijd kan daardoor een ander centrum verzwakken. Hoe groot eventuele omzeteffecten zijn is afhankelijk van de uitgangspositie en het profiel van de andere centra ten opzichte van het te versterken centrum. Het Centrum van Wijchen is het belangrijkste centrum van de gemeente
en heeft zowel een functie voor boodschappen als recreatief winkelen en verblijven. Het centrum van Wijchen trekt bezoekers uit heel de kern. Bij een eventuele supermarkontwikkeling elders in Wijchen kan dit leiden tot effecten. Het centrum van Wijchen heeft echter een redelijke uitgangspositie. Het winkelaanbod is in aantal zaken al jaren redelijk stabiel. De leegstand is eveneens stabiel en daarbij beperkt in vergelijking met soortgelijke centra5. Het centrum heeft daarbij relatief groot en een gevarieerd aantrekkelijk supermarktaanbod. De conclusie is dat een supermarktontwikkeling elders, het centrum van Wijchen niet of nauwelijks aantast (zie ook par. 3.5). Wel een aandachtspunt voor het centrum is dat er ‘her en der’ wat voorzieningen van matige kwaliteit verschijnen. Dit is echter een ontwikkeling die overal in Nederland speelt en staat los van de eventuele extra supermarkt in Wijchen. Sociaaleconomische analyse en Whize doelgroepen: supermarkten hebben sociaaleconomische meerwaarde. Zij voorzien in de eerste levensbehoeften, hebben een belangrijke ontmoetingsfunctie en creëren lokaal werkgelegenheid. Vanuit de sociaaleconomische situatie en de Whize-doelgroepanalyse (zie par. 4.5) hebben de buurten rondom Hart van Zuid de minst gunstige sociaaleconomische uitgangssituatie. Het gemiddeld inkomen is het laagst6.
Op basis van Whize-leefstijlen blijkt dat vooral in Wijchen Zuid en in mindere mate Wijchen Noord er behoefte is aan een discountsupermarkt (zie ook hoofdstuk 5).
Gemeente Wijchen. Effectenanalyse 2de supermarkt Hart van Zuid, januari 2022, door DTNP. Gemeente Wijchen. Ontwikkeling inwonertal Wijchen in de komende jaren concept, juni 2023 door Companen. DPO staat voor Distributie Planologisch Onderzoek. De Benadering is opgesteld door adviesbureau DTNP in de Detailhandelsstructuurvisie 2022). Centrale winkelgebieden van kernen met 30.000-50.000 inwoners. Ook de buurten in Wijchen Noord hebben een gemiddeld lager inkomen, maar hier wonen meer ouderen zonder inkomen.
Wijchen, locatiestudie extra supermarkt
6
2.3
Conclusies locatie-onderzoek
Richting 2030 ontstaat er distributieve uitbreidingsruimte voor supermarkten, als gevolg van de beoogde woningbouw en de groei van het inwonertal en consumentendraagvlak (zie voorgaande paragraaf). De gemeente Wijchen kan deze distributieve marktruimte gericht inzetten door versterking van een centrum of gebied met een extra supermarkt. Daarbij is balans in de boodschappenstructuur (figuur 2) het uitgangspunt. Een extra supermarkt moet economisch renderen. Voorwaarde hiervoor is dat alle locatie-eisen op orde zijn. Ook moet een supermarkt bijdragen aan de
consumentenverzorging (boodschappen op acceptabele afstand) en de voorzieningenstructuur. Een supermarkt moet meerwaarde bieden voor het winkelcentrum en tegelijkertijd andere winkelcentra niet wezenlijk aantasten. Tabel 1 is een indicatief locatie-afwegingskader. Dit schema combineert de locatie-behoeften (eisen) van de nieuwe supermarkt met de eventuele ruimtelijke effecten op de consumentenverzorging en voorzieningenstructuur. Een uitgewerkte versie van onderstaande afwegingsmatrix per centrum en de ruimtelijke criteria staat in hoofdstuk 6.
De afwegingsmatrix geeft een integraal beeld. De matrix beoordeelt concrete winkelcentra, maar ook twee zoekgebieden (West en Zuidoost). In de matrix zijn de verschillende planlocaties individueel, maar ook ten opzichte van elkaar getoetst op ruimtelijke criteria. Zie bijvoorbeeld het criterium ‘combinatiebezoek andere voorzieningen’. In principe leidt een supermarkt in ieder centrum tot meer combinatiebezoek, maar in het ene centrum is dit aanzienlijker dan in het andere. Daarbij zijn sommige criteria relevanter dan andere. Uitgangspunt is uiteraard dat het plan niet tot wezenlijke omzeteffecten of zelfs tot verdringingseffecten mag leiden. De
Tabel 1: Indicatieve locatie-afwegingsmatrix
Hoofddoel
Variabele
Centrum Wijchen
Hart van Zuid
Hof van Achterlo
Wijchen Noord
Wijchen West
Alverna
Zuidoost
Economisch functioneren supermarkten (locatiebehoefte supermarkt)
Toekomstbestendigheid nieuwe supermarkt
+/-
+
-
-
+/-
-
-
Beschikbaarheid van panden/gronden
-
+/-
-
-
+
+/-
+/-
Complexiteit project
-
+/-
-
-
+/-
-
+/-
Verwervingskosten
-
+/-
+/-
-
+/-
-
+
7
+/-
+/-
+
+/-
+/-
-
+
Verkeersafwikkeling
-
+
+/-
-
+
+
-
Zichtbaarheid en zichtrelaties
+
+/-
+/-
+/-
+/-
+
-
Meerwaarde supermarkt op omgeving, vanuit leefbaarheid8
+/-
+
+/-
+/-
+
+
+/-
Afstand tot andere supermarkten
-
+
-
+/-
+/-
+/-
+/-
Supermarktdichtheid omgeving (m² per 1.000 inwoners)
-
+
-
-
+/-
+/-
+/-
Meerwaarde supermarkt op voorzieningencentrum, vanuit uitgangspositie voorzieningencentrum
+/-
+
-
+/-
+/-
+/-
-
Combinatiebezoek andere voorzieningen
+
+
+/-
+
-
+/-
-
Ruimtelijke kwaliteit van inpassing supermarkt
+/-
+/-
+
+/-
+/-
+/-
+/-
Omzeteffecten op andere centra
+/-
+/-
-
-
-
-
-
-
+
-
-
+/-
+/-
-
Parkeren
Consumentenverzorging (ruimtelijke effecten)
Voorzieningenstructuur (ruimtelijke effecten)
Totaal oordeel 7 8
Hiervoor heeft onze planoloog een eerste inschatting gemaakt. Onze stedenbouwkundige is hierbij betrokken om een inschatting te maken voor wat betreft de ruimtelijke inpassing i.r.t. leefbaarheid.
Wijchen, locatiestudie extra supermarkt
7
matrix is nadrukkelijk indicatief en niet maatgevend. Omwille van overzichtelijkheid is gekozen voor de volgende eenvoudige beoordeling: Groen = positie, telt voor +1 in eindtotaal. Geel = beperkt/neutraal telt neutraal in eindtotaal. Rood = negatief, telt voor -1 in eindtotaal. Het eindtotaal is de meest voorkomende beoordeling9. Hart van Zuid meest reële optie voor extra supermarkt De conclusie van de matrix is dat Hart van Zuid de meest reële locatie is voor een extra supermarkt: Vanuit economisch functioneren en locatie-eisen heeft deze locatie perspectief. Hoewel er een complexe gebiedsontwikkeling nodig is, kan er wel een moderne reguliere supermarkt met parkeervoorziening worden gerealiseerd. Daarbij is er economisch perspectief voor de supermarkt, vanwege het beperkte supermarktaanbod in Wijchen Zuid. Er is een groot ‘eigen’ consumentendraagvlak, dat bovendien toeneemt door de woningbouwontwikkeling in Huurlingsedam en Hart van Zuid zelf. Vanuit de consumentenverzorging is daarom Wijchen Zuid en meer specifiek Hart van Zuid een logische plek voor een extra supermarkt. Dit biedt perspectief om het winkelcentrum en de directe omgeving integraal te vernieuwen. Vanuit leefbaarheid en ruimtelijke kwaliteit is dit nodig. De buurten rondom Hart van Zuid hebben een matige sociaaleconomische uitgangssituatie.
Door de renovatie van Hart van Zuid krijgt het wijkcentrum een impuls als ontmoetingscentrum. Vanuit de voorzieningenstructuur is een extra supermarkt eveneens reëel. Het wijkcentrum heeft een upgrade nodig en juist in Hart van Zuid draagt een extra supermarkt wezenlijk bij aan het perspectief als wijkcentrum. Er is namelijk een wezenlijk aantal verszaken. Dat
9 10
versterkt dit centrum als boodschappencluster en stimuleert het combinatiebezoek tussen de supermarkten en de andere winkels. Het centrum verstevigt zijn verzorgingsrol voor heel Wijchen Zuid. Andere centra of zoekgebieden zijn niet of minder geschikt voor een extra supermarkt De andere winkel- of zoekgebieden zijn niet of minder geschikt voor een extra supermarkt. Navolgend geven we per locatie de voornaamste argumenten: In het centrum van Wijchen is vooral de ruimtelijke inpassing van een extra supermarkt problematisch. Er zijn geen panden direct beschikbaar en daarbij moet de supermarkt als bronpunt dichtbij de parkeervoorziening liggen. De meerwaarde van een extra reguliere supermarkt voor het centrum is daarbij beperkt. Er zijn al drie reguliere en één speciale supermarkt. Centrum Wijchen heeft een redelijke tot goede uitgangspositie. Er is geen wezenlijke noodzaak voor versterking met een extra supermarkt. In het Hof van Achterlo voegt een extra supermarkt eveneens weinig toe, omdat het centrum in de huidige vorm met 2 reguliere supermarkten al te groot lijkt voor zijn verzorgingsfunctie. Deelgebied Wijchen Noord heeft relatief veel supermarktaanbod. De extra supermarkt in Hof van Achterlo zou sterk concurreren met de aanwezige supers en zal een deel van de besteding uit andere wijken moeten halen. Dat is problematisch vanwege de matige autobereikbaarheid.
Een extra supermarkt zal matig functioneren. Voor winkelgebied Wijchen Noord (Tunnelweg) geldt grotendeels hetzelfde als Hof van Achterlo. Een extra supermarkt zal moeten concurreren met aanwezige supermarkten in dit deelgebied van Wijchen en zou eveneens een deel van de besteding van buiten de wijk moeten halen. Dat lijkt niet realistisch vanwege de matige autobereikbaarheid.
2.4
Locatie West: in dit deelgebied komen in totaal circa 1.300 woningen, wat leidt tot circa 2.800 nieuwe bewoners10. Dat is te weinig consumentendraagvlak voor een ‘eigen’ reguliere supermarkt. De supermarkt zou dan veel besteding vanuit andere wijken moeten halen. Dat is mogelijk wanneer de supermarkt aan de doorgaande weg wordt gerealiseerd. In dit geval zijn echter ook de effecten op de omliggende centra groter omdat bestedingen verschuiven. Vooral nabijgelegen winkelcentra zoals Hof van Achterlo en Hart van Zuid kunnen hieronder leiden. Locatie Alverna: Alverna is een kleine kern. De kern met circa 1.600 inwoners had tot voor kort een buurtsupermarkt. Het gebied heeft te weinig consumentendraagvlak voor een eigen reguliere supermarkt. De supermarkt zal veel besteding uit andere deelgebieden moeten halen wat zorgt voor omzeteffecten op o.a. Hart van Zuid en Wijchen Centrum. Zuidoost: hiermee bedoelen de buurt Huurlingsedam en de buurten ten zuidwesten van het Wijchens Meer (zie ook figuur 12). In beginsel kan het totale gebied van 5.500 inwoners voldoende ‘eigen’ consumentendraagvlak vormen voor een reguliere supermarkt, mits de inwoners in dat gebied overwegend daar de boodschappen doen. Dit lijkt echter onrealistisch. Het Wijchens Meer vormt een barrière tussen de zuidwestelijke buurten en de Huurlingsedam.
Ook is de verkeersafwikkeling problematisch en zal het plan effect hebben op o.a. Hart van Zuid en Centrum Wijchen.
Advies en overwegingen
Ruimtelijke effecten beperkt bij supermarktversterking Uit de voorgaande paragraaf blijkt dat een extra supermarkt in Hart van Zuid de meest optimale locatie is qua ruimtelijke criteria. Dit winkelgebied neemt aanzienlijk toe in aantrekkelijkheid. Dat kan effecten hebben op an-
In het geval er sprake is van een gelijke score heeft BRO hier een waardeoordeel aan gekoppeld. Uitgaande van gemiddelde huishoudensgrootte in 2030 van 2,17.
Wijchen, locatiestudie extra supermarkt
8
dere centra. BRO verwacht echter niet dat deze versterking wezenlijk effect zal hebben op de supermarkten in de ondersteunende centra Wijchen Noord en Hof van Achterlo. Zij hebben primair een boodschappenfunctie voor de omliggende buurten en dat verandert niet bij versterking van Hart van Zuid. Het centrum van Wijchen trekt wel besteding vanuit heel Wijchen. Een versterking van Hart van Zuid kan daarom effect hebben op Wijchen centrum. BRO verwacht echter dat dit effect beperkt zal zijn. Mogelijk zal Hart van Zuid wat meer bestedingen en bezoekers ombuigen van centrum Wijchen naar Hart van Zuid. Dit effect zal echter beperkt zijn en deels of volledig gecompenseerd worden door het groeiende inwonertal. Dit is afhankelijk van het te ontwikkelen supermarktscenario. Het kan bijvoorbeeld een volledig nieuwe supermarkt zijn, of een verplaatsing van een bestaande supermarkt in Wijchen. We lichten een aantal scenario’s toe. Scenario 1: Nieuwe supermarktspeler in Hart van Zuid In dit scenario komt er een nieuwe supermarkt bij. Dit kan bijvoorbeeld een speler zijn die nog niet in Wijchen aanwezig is. Vanuit distributief oogpunt is scenario 1 te motiveren. Er ontstaat richting 2030 (en verder) voldoende consumentendraagvlak en distributieve uitbreidingsruimte voor de toevoeging van een nieuwe supermarkt in de kern Wijchen.
Een argumentatielijn is dat vanuit distributief oogpunt een wezenlijke versterking van het supermarktaanbod zelfs nodig is om een passend niveau van voorzieningen te houden in Wijchen. BRO verwacht mede vanwege de distributieve uitbreidingsruimte dat eventuele omzeteffecten of zelfs ruimtelijke effecten (verdringing) beperkt en aanvaardbaar zijn in zowel de kern als specifiek centrum Wijchen. Toch kunnen er altijd enige omzeteffecten optreden bij omliggende supermarkten. In dit scenario zijn de eventuele omzeteffecten op andere supermarkten verhoudingsgewijs wat groter dan bij de volgende scenario’s. Er komt immers een nieuwe supermarkt bij met een eigen omzetclaim en klantenkring. Voor de ontwikkelaar is dit doorgaans echter wel een relatief eenvoudig scenario. Er hoeft immers geen supermarkt te worden verplaatst, wat leidt tot meer complexiteit van het project.
Wijchen, locatiestudie extra supermarkt
Scenario 2: Verplaatsende supermarkt in Wijchen In dit scenario verplaatst een reguliere supermarkt naar Hart van Zuid. In dit scenario zijn de omzeteffecten op andere supermarkten beperkter dan bij scenario 1. Om de volgende ruimtelijke overwegingen komt enkel de Aldi in Hof van Achterlo hiervoor in aanmerking: Hof van Achterlo is het enige ondersteunende winkelcentrum waar twee reguliere supermarkten aanwezig zijn. Het deelgebied Wijchen Noord heeft relatief veel supermarktaanbod. Hierdoor functioneren de supermarkten naar verwachting redelijk maar mogelijk niet optimaal. Bij een verplaatsing komt er meer evenwicht in de structuur. De deelgebieden Wijchen Noord en Zuid krijgen beiden 2 reguliere supermarkten. Een verplaatsende supermarkt leidt tot kleinere omzeteffecten op andere supermarkten, dan een volledige nieuwe supermarkt. De supermarkt heeft immers al een bestaande klantenkring. In scenario 2 zijn de effecten op andere supermarkten in zowel de kern als centrum Wijchen daarom kleiner dan in scenario 1. De Jan Linders-supermarkt in Hof van Achterlo is vervangen door de door formule Albert Heijn, die ook eigenaar is van de locatie. Het is mede daarom logisch dat niet Albert Heijn maar Aldi verplaatst naar Hart van Zuid. Discounter Aldi sluit qua profiel ook goed aan bij de leefstijlen van de inwoners van Wijchen Zuid en is onderscheidend t.o.v.
de aanwezige Jumbo-supermarkt. In Hof van Achterlo kan Albert Heijn door de verplaatsing van Aldi een moderne supermarkt realiseren. Het is denkbaar dat de Albert Heijn iets groter wordt dan de voormalige Jan Linders, zodat Albert Heijn ook haar discountassortiment kan aanbieden. Ook zou een deel van de ruimte kunnen worden ingezet voor een dagwinkel zoals een bakker. Uitgangspunt is dat Hof van Achterlo voldoende aantrekkelijk blijft. Scenario 3: Geen ontwikkeling op dit moment In dit scenario vindt er geen ontwikkeling plaats. Dan zijn er sowieso geen omzeteffecten op supermarkten in de kern en centrum Wijchen.
Negatief is dat de nodige vernieuwing van Hart van Zuid op losse schroeven staat. De inwoners van Wijchen Zuid blijven dan weinig keuze hebben in supermarktaanbod en zullen verder moeten rijden voor aanvullend supermarktaanbod. Gelet op de matige uitgangspositie van Hart van Zuid en de omliggende buurten is het denkbaar dat Hart van Zuid op termijn verder verschraalt als boodschappencentrum. Bijvoorbeeld wanneer de bakker of slager sluiten en er andere voorzieningen zoals belwinkels voor terugkomen. In dat geval zouden steeds meer bezoekers uitwijken naar elders, waardoor het centrum in een neerwaartse spiraal komt. Advies BRO Met de groei van Wijchen is er distributieve ruimte voor de toevoeging van een extra supermarkt. Vanuit de locatiematrix blijkt dat Hart van Zuid de beste plek is. Dit kan zowel een nieuwe supermarkt (scenario 1) als een verplaatser zijn (scenario 2). Het advies van BRO is dat zowel scenario 1 als 2 (verplaatsing Aldi) te overwegen zijn. In beide scenario’s zijn de ruimtelijke effecten naar verwachting beperkt en aanvaardbaar, maar in scenario 2 is het risico op omzeteffecten kleiner dan in scenario 1. Het derde scenario (niets doen) is eigenlijk geen reële optie. Er ontstaat immers distributieve uitbreidingsruimte voor een gerichte versterking van het supermarktaanbod. Uit voorliggend onderzoek blijkt het belang voor een versterking van Hart van Zuid.
In de DSV staat dat één supermarkt voor Hart van Zuid in beginsel volstaat. Als gemeente Wijchen ervoor kiest om Hart van Zuid te versterken met een supermarkt, is dat wel in lijn met de algemene doelen van de DSV. Namelijk een goede en evenwichtige consumentenverzorging en vitale voorzieningencentra. Daarbij is ook oog voor de eventuele effecten en positie van centrum Wijchen en de andere centra. Uit voorliggend rapport blijkt namelijk dat een versterking van Hart van Zuid nodig is voor een gebalanceerde en toekomstbestendige winkelstructuur, passend bij het consumentendraagvlak. Dat zijn relevante beleidsdoelen en ambities uit de DSV. Verder onderbouwt voorliggend rapport ook waarom specifiek op Hart van Zuid een versterking nodig is en juist minder in de andere winkelgebieden en zoekgebieden. Adviesbureau BSP kwam eind 2021 tot dezelfde conclusie (zie hoofdstuk 1).
9
3
Vraag/aanbod-analyse
In dit hoofdstuk staan de belangrijkste trends en ontwikkelingen in de dagelijkse voorzieningensector. Daarmee samenhangend is inzicht gegeven in het huidig en toekomstig draagvlak (demografische ontwikkeling), het huidig winkelaanbod, de kwaliteit en spreiding van het winkelaanbod.
Wijchen, locatiestudie extra supermarkt
10
3.1
Trends in boodschappen doen
Figuur 3 toont belangrijke supermarkttrends. Aan de hand daarvan gaan we in op de voornaamste trends en ontwikkelingen. Behoefte fysieke supermarkten, ondanks online Ondank de groei van online blijft er behoefte aan fysieke supermarkten. Hoewel de groei van online doorzet gaat dit tot heden niet ten koste van de bestedingen in de fysieke winkels. De verwachting is dat in 2030 meer mensen online boodschappen doen. Met name drukke koopkrachtige huishoudens kopen steeds meer online vanwege gemak en efficiëntie. Flitsbezorgers, maaltijdaanbieders en online supermarkten spelen hier op in. Ook bestaande supermarktformules bieden online bezorging als ‘dienst’ aan. Het online verdienmodel is anno 2022 veelal onrendabel, maar dit kan mogelijk veranderen als één of enkele partijen een dominante marktpositie verwerven of de bezorgkosten worden doorberekend aan de klant. BRO verwacht niet dat meer online oriëntatie zal leiden tot minder behoefte aan winkelruimte, maar wel tot nieuwe concepten en andere ruimtebehoeften. We zien de trend dat bestaande supermarkten blijven moderniseren om relevant te blijven. Bovendien zullen ook online supermarkten, hybride concepten (online en offline) of andere specifieke concepten fysiek ruimte nodig hebben.
Figuur 3: Overzicht van de belangrijkste supermarkttrends.
Wijchen, locatiestudie extra supermarkt
11
Naast schaalvergroting ook schaalverkleining Supermarkten werden de laatste jaren steeds groter, passend bij het profiel van de winkel. Zo wordt meer service, gemak en keuzemogelijkheden voor de consument geboden. Supermarktformules verschillen qua profiel (zie Figuur 4). Het ideaalbeeld was een reguliere supermarkt, centraal in een groot verzorgingsgebied, goed bereikbaar en gratis parkeren, omringd met andere winkels en voorzieningen. De schaalvergroting van de laatste jaren is duidelijk zichtbaar in Wijchen. De gemiddelde omvang van een supermarkt is in Wijchen circa 1.100 m² wvo, terwijl dit landelijk rond de 1.000 m² wvo ligt. Wijchen heeft echter geen zeer grootschalige supermarkt. De XL supermarkten of foodmarkten (vanaf circa 2.500 m² wvo) zijn de laatste jaren in Nederland wel gegroeid, maar de verwachting is dat de rek er wel uit is. Er wordt vooral ingezet op modernisering van bestaande reguliere supermarkten. Hier zal ook in Wijchen de komende jaren de focus liggen. Naast schaalvergroting neemt ook het belang van diversificatie en schaalverkleining toe. Nieuwe concepten hebben kans van slagen als ze voldoende onderscheidend zijn, een specifiek verzorgingsgebied bedienen en/of specifieke doelgroepen aantrekken.
Denk aan kleinschalige supermarkten gericht op verantwoord, duurzaam en biologische producten, minisupers gericht op specifieke groepen zoals de Poolse of Turkse supermarkt of de campus-supermarkt of een kleinere gemakswinkel in de buurt (city-stores). Ook de reguliere supermarktformules realiseren zich dat steeds groter niet altijd nodig is. Inzet om meer kwaliteit en diversiteit is belangrijker dan puur meer kwantiteit. In sommige gevallen is echter een stukje schaalvergroting nodig om de kwaliteit te kunnen bieden.
Wijchen, locatiestudie extra supermarkt
Kwaliteit en toekomst van levensmiddelenspeciaalzaken Het toekomstperspectief van de levensmiddelenspeciaalzaken wisselt. Met name tijdens de coronajaren (2020, 2021) werd de bakker, groenteboer, slager en polier goed bezocht. Al jaren moeten deze zaken echter concurreren met de grotere supermarkten. Kwaliteit en keuzemogelijkheden van een specifieke productgroep, dat is waar de speciaalzaken zich in onderscheiden. Ze zitten idealiter dichtbij de supermarkt, omdat de consument graag combinatiebezoeken doet. Speciaalzaken kenmerken zich bovendien door lokaal ondernemerschap. Dit is enerzijds een kwaliteit, maar anderzijds een risico. Veel winkels met ondernemers op leeftijd hebben geen bedrijfsopvolging. Ook nemen de lasten fors toe (energie, personeel, grondstoffen, etc.). Hierdoor komen ondernemers soms in zwaar weer, met mogelijk sluiting en leegstand als gevolg. De behoefte van de consument aan kwalitatief hoogwaardig en duurzaam voedsel neemt wel toe. Hierdoor blijft er markt voor speciaalzaken.
Opgaven van middelgrote centra
In algemene zin hebben middelgrote centra een opgave. Zeker als er sprake is van te veel winkelaanbod met een te weinig onderscheidend karakter. De opgaven en het perspectief verschillen echter sterk per centrum. We zien goed draaiende middelgrote centra (zoals Wijchen) wanneer er een gevarieerd en kwalitatief onderscheidend aanbod is ten opzichte van andere centra en het internet. Ook een goede aanvulling van boodschappen en doelgerichte aankopen op recreatief aanbod is hierbij van belang. In de meeste centra is de opgave het winkelaanbod beter af te stemmen op de eigen inwoners. Zowel qua omvang als samenstelling. De juiste balans tussen het aanbod in het centrum en het aanbod in de overige centra is hierbij cruciaal.
Rol van supermarkt in winkelgebieden blijft groot
De supermarkten zijn momenteel de belangrijkste publiekstrekkers van buurt-, wijk-, dorps- en stadsdeelcentra. Dit zal in de toekomst zo blijven. Andere voorzieningen profiteren van de aantrekkingskracht via combinatiebezoek. Dit onderstreept het belang van behoud van concentratie van supermarkten in centrumgebieden.
De grotere supermarkten trekken bovendien steeds meer services naar zich toe. Denk aan het afhaalpunt voor pakketjes, een uitleenpunt of het faciliteren van ontmoetingen. Ook trekken supermarkten steeds meer non-food activiteiten naar zich toe. Reguliere supermarkten worden steeds meer warenhuizen. Dit hangt ook samen met de schaalvergroting. De sociaal-maatschappelijke waarde van de supermarkt wordt daardoor alleen maar belangrijker, evenals de rol en aantrekkingskracht van de supermarkt in een centrumgebied. Dit bepaalt uiteindelijk ook de leefbaarheid van een dorp, buurt of wijk.
Figuur 4: Segmentatie supermarktformules (o.b.v. meerdere bronnen)
12
3.2
Demografische ontwikkeling Tabel 2 geeft de bevolkingsprognose van de gemeente Wijchen weer voor 2030 en 2035. De berekening houdt rekening met zowel de natuurlijke bevolkingsgroei als de groei door woningbouwplannen. De gemeente Wijchen groeit qua inwonertal. Dit komt door een toestroom uit omliggende gemeenten, voornamelijk uit Nijmegen, en het buitenland. Figuur 5 toont de voornaamste woningbouwlocaties. Met name jonge en kleine huishoudens vestigen zich in de gemeente (figuur 8 volgende pagina). De meeste vestigers betrekken sociale huur (34%), maar ook het kopen van een grondgebonden woning in Wijchen (32%) is populair (figuur 9 volgende pagina). De gemeente heeft tot 2030 een planvoorraad van 2.275 woningen, waarvan 58% eengezinswoningen betreft en 42% appartementen. Tot 2035 neemt de planvoorraad toe tot 2.950 woningen. De verhouding eengezinswoningen/appartementen blijft gelijk.
Tabel 2: Bevolkingsprognose (Bron: Companen, juni 2023)
2030
2035
41.540
41.540
950
1.100
Extra door woningbouwplannen
2.150
3.100
Bevolkingsprognose
44.640
45.740
Huidig inwonertal Natuurlijke bevolkingsgroei
Figuur 5: Woningbouwlocaties in Wijchen11 11
Informatie vanuit gemeente Wijchen en onderzoek Companen 2023.
Wijchen, locatiestudie extra supermarkt
13
Figuur 6: Ontwikkeling woningvoorraad (Bron Companen, 2023)
Figuur 8: Profiel van vestigers in de gemeente naar huishoudtype, 2011-2021 (Bron: CBS Microdata, bewerking Companen)
Figuur 7: Migratiesaldo naar leeftijd (Bron, Companen, 2023)
Figuur 9: Betrokken woningen door vestigers in de gemeente, 2011-2021 (Bron: CBS Microdata, bewerking Companen)
Wijchen, locatiestudie extra supermarkt
14
3.3
Dagelijks aanbod Wijchen Figuur 10 toont de dagelijkse voorzieningen in Wijchen. Te weten: supermarkten (naar grootte), overige levensmiddelenzaken (zoals bakkers en slagers) en persoonlijke verzorging (zoals drogisterijen en parfumeriezaken). Wijchen telt sinds het sluiten van de buurtsuper in Alverna 8 supermarkten met een totale omvang van 8.823 m² wvo (zie tabel 3). Het totale dagelijks aanbod bestaat uit 42 verkooppunten met een totale omvang van 11.928 m² wvo. In het centrum bevindt zich de grootste concentratie overig dagelijks aanbod met 24 speciaalzaken. In de buurt-, wijkcentra zijn naast één of twee supermarkten vaak ook enkele speciaalzaken gevestigd. De grootste concentratie is te vinden in Zuiderpoort met 8 speciaalzaken. Er speelt een plan om vanaf 2025 in Bergharen (niet in figuur weergegeven) een kleine buurtwinkel met bakkerij en broeikas voor groente en fruit te realiseren. De winkel wordt gerund door mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt.
Tabel 3: Supermarkten in Wijchen (Locatus 2023) Naam
Straat
Winkelgebied
Albert Heijn
Europaplein
Centrum
1.600
Jumbo
Herenstraat
Centrum
1.375
Jumbo
Zuiderpoort
Zuiderpoort
1.326
AH(voorheen Jan Linders)
Homberg
Overig Wijchen
1.296
Lidl
Touwslagersbaan
Centrum
1.080
Plus
Tunnelweg
Tunnelweg
1.045
Aldi
Homberg
Overig Wijchen
920
Tayba Markt
Spoorstraat
Centrum
181
Totaal wvo
m² wvo
8.823
Figuur 10: Dagelijks aanbod in de kern Wijchen (Locatus, 2023)
Wijchen, locatiestudie extra supermarkt
15
3.4
Reistijd naar supermarkten
Figuren 11 en 12 tonen zowel de spreiding van de inwoners (groene vlakken) als de reistijd naar supermarkten. Figuur 11 toont de fietsafstand, figuur 12 de loopafstand. Uit de figuren blijkt het volgende: Het grootste deel van de inwoners in Wijchen heeft binnen redelijke12 reistijd (zowel met de lopend als per fiets) toegang tot een supermarkt. Wel zijn er gebieden waar de reistijd langer is dan gemiddeld en de keuzemogelijkheden in aantal en typen supermarkten beperkter is, zoals in Woezik Wijchen West, Alverna en Wijchen Zuidoost. Door de oogharen bezien is de consumentenverzorging in Wijchen Zuid relatief matig. Er is één supermarkt (Jumbo). Consumenten moeten wat langer reizen dan in Wijchen Centrum of Noord.
Wijchen West
Wijchen Zuidoost
Figuur 11: Draagvlak supermarkten Wijchen o.b.v. 5 & 10 minuten fietsen 12
Figuur 12: Draagvlak supermarkten Wijchen o.b.v. 5 & 10 minuten lopen
Hiervoor zijn geen uniforme richtlijnen en verschilt per locatie.
Wijchen, locatiestudie extra supermarkt
16
3.5
Ontsluiting van Wijchen in relatie tot de dagelijkse boodschappenstructuur Wijchen is door zijn locatie nabij Nijmegen goed bereikbaar via het wegennet. De kern is omgeven door de snelwegen A50 (westen), A326 (noorden) en de A73 (Oosten). Aan de Zuidwestelijke en Zuidoostelijke kant liggen ook nog N-wegen waardoor de kern van alle kanten goed ontsloten is (zie figuur 13). De blauwe lijnen in de bebouwde kom geven aan waar auto’s 50 km/h mogen rijden (hoofdwegen). Alleen de beide Jumbo’s zijn gevestigd aan een hoofdweg. De Lidl en Albert Heijn bevinden zich niet aan een hoofdweg, maar wel aan de rand van het centrum. Hierdoor worden combinatiebezoeken met de binnenstad gestimuleerd. De overige supermarkten bevinden zich centraler in de (woon)wijken en zijn daardoor meer gericht op buurtbewoners. Sinds de sluiting van de buurtsuper in Alverna moeten de inwoners van de kern hun boodschappen elders doen. Uit tabel 4 blijkt dat de Jumbo Zuiderpoort en Albert Heijn dichtstbijzijnde supermarkten zijn voor hen.
Wijchen West
Tabel 4: Afstandsmatrix Alverna naar supermarkten
Naam
Straat
Afstand In Km
Reistijd Auto
Jumbo
Zuiderpoort
3,2
6
Albert Heijn
Europaplein
3,2
6
Jumbo
Herenstraat
3,9
7
Lidl
Touwslagersbaan
3,8
7
Plus
Tunnelweg
3,8
8
Tayba Markt
Spoorstraat
4,0
8
Albert Heijn
Homberg
4,7
10
Aldi
Homberg
4,9
10
Wijchen Zuidoost
Figuur 13: Dagelijks aanbod in Wijchen in relatie tot spreiding inwoners en ontsluiting auto.
Wijchen, locatiestudie extra supermarkt
17
Ontwikkeling centrum Wijchen
Navolgend gaan we bondig in op de uitgangssituatie van centrum Wijchen, want een extra supermarkt kan effect hebben op centrum Wijchen. Figuur 14 laat de stabiele ontwikkeling van het centrum van Wijchen over de afgelopen 10 jaar zien. Hoewel het aantal verkooppunten nagenoeg gelijk is gebleven, zijn er wel verschillen per groep zichtbaar. Figuur 15 geeft de functiemix weer in het centrum van Wijchen. Het aanbod dagelijks, mode & luxe, in/om huis en diensten zijn allen licht afgenomen. Hiertegenover staat een toename in horeca. Ook het aanbod cultuur & ontspanning is toegenomen over de jaren. Bovendien is de leegstand ook afgenomen in het centrum. De verhouding tussen het aantal winkels in Wijchen centrum versus de ondersteunende boodschappencentra verschoof tussen 2013 en 2023 richting centrum Wijchen en bedraagt circa 82%. In referentiekernen13 bedraagt dit circa 73%. Conclusie is dat Wijchen relatief veel winkelaanbod in het centrum heeft. Ook heeft centrum Wijchen verhoudingsgewijs meer dagelijks aanbod (in wvo), dan referentiecentra. Dit is ook een indicatie dat de boodschappenfunctie van het centrum er goed voor staat.
Ontwikkeling Centrum Wijchen, naar groep (Locatus, 2023) In aantal verkooppunten
3.6
60 50 40 30 20 10 0
2013
2016
2019
2023
Figuur 14: Ontwikkeling Centrum Wijchen, naar groep (Locatus, 2023)
Functiemix centrum Wijchen
2023
2013
0%
Leegstand
10%
Dagelijks
20%
30%
Mode & Luxe
40%
Vrije Tijd
50%
In/Om Huis
60%
Detailh Overig
70%
80%
Cultuur & Ontspanning
90%
100%
Horeca
Diensten
Figuur 15: Functiemix Wijchen Centrum in % van vkp (Locatus 2023). 13
Kernen met circa 30.000 tot 50.000 inwoners Locatus Retailverkenner.
Wijchen, locatiestudie extra supermarkt
18
4
Sociaaleconomische analyse
Deze analyse gaat in op de sociaal-demografische en sociaaleconomische situatie van Wijchen en de buurten. We geven o.a. inzicht in leeftijd, arbeidsparticipatie, leeftijd, inkomen en leefstijl.
Wijchen, locatiestudie extra supermarkt
19
4.1
Spreiding inwoners naar leeftijd Figuur 16 geeft de verdeling van de inwoners van gemeente Wijchen over verschillende leeftijdsklassen. Daarnaast wordt een prognose gemaakt voor 2050. Hieruit blijkt dat met name het aandeel 75+ers in de toekomst toeneemt. Alle andere leeftijdsklassen nemen daardoor wat af. Figuur 17 toont de spreiding van inwoners over de kern Wijchen. De cirkeldiagrammen schetsen de leeftijdsverdeling over buurten. In en rond het centrum woont verhoudingsgewijs de grootste groep ouderen. Ook wonen in het noordwesten van Wijchen relatief veel ouderen. Bovendien wonen hier veel mensen tussen de 45-64 jaar. Naar verwachting zal een groot aandeel van de extra 75+ers straks in deze wijken woonachtig zijn. In Wijchen Zuidoost wonen relatief veel kinderen en is de gemiddelde leeftijd een stuk lager. Een vergelijkbare verhouding wordt verwacht in de nieuwbouwwijken Wijchen-West en Huurlingsedam. Uitgaande van nieuwbouwwijken met relatief veel eengezinswoningen. Wijchen West
Wijchen Zuidoost
Figuur 16: Prognose leeftijdsklassen t.o.v. 2022
Wijchen, locatiestudie extra supermarkt
Figuur 17: Leeftijd naar buurt (CBS 2021 (meest actueel)
20
4.2
Ontwikkeling door de jaren
Figuur 18 toont de ontwikkeling van sociaaleconomische status van Wijchen over de afgelopen jaren. De sociaaleconomische status in Wijchen is van 2015 tot 2019 licht afgenomen. Arbeidsverleden en financiële welvaart zijn hiervoor de verklarende factoren. In de gemeente Wijchen is het aantal banen in 2022 toegenomen met 3% ten opzichte van 2021. Deze groei is gelijk aan het landelijk gemiddelde. Het totaal aantal banen per 1.000 inwoners in Wijchen is wel 11% lager dan het landelijk gemiddelde. Een verklaring hiervoor is dat veel inwoners in Nijmegen werken. De netto arbeidsparticipatie in Wijchen is iets hoger dan het landelijk gemiddelde. Daartegenover staat een relatief laag aantal geregistreerde werkzoekenden per 1.000 inwoners. Het besteedbaar inkomen per huishouden groeit de afgelopen jaren mee met het landelijk gemiddelde, maar ligt wel iets hoger in Wijchen. Ook het aandeel huishoudens ‘met inkomen dat 4 jaar of langer tot lage inkomensgrens behoort is relatief beperkt in Wijchen. De conclusie is dat Wijchen een gemiddeld kapitaalkrachtigere bevolking heeft dan gemiddeld in Nederland. Figuur 18: Sociaaleconomische status gemeente Wijchen (druten-wijchen.incijfers.nl)
Wijchen, locatiestudie extra supermarkt
21
4.3
Netto arbeidsparticipatie
De netto arbeidsparticipatie is het aandeel van de werkzame beroepsbevolking in de bevolking. De gegevens worden gepresenteerd voor de bevolking van 15 tot 75 jaar. Figuur 19 toont de netto arbeidsparticipatie per buurt. In het centrum, Hart van zuid en nabij Hof van Achterlo is de netto arbeidsparticipatie naar verhouding het laagst. In het centrum van Wijchen komt dit door het grote aandeel ouderen. In Hof van Achterlo en Hart van Zuid heeft dit meer sociaaleconomische redenen. In Wijchen Zuidoost en in Woezik is de netto arbeidsparticipatie juist het hoogst. Dit zijn wijken met relatief veel gezinnen met tweeverdieners.
Wijchen West
Wijchen Zuidoost
Figuur 19: Netto arbeidsparticipatie (druten-wijchen.incijfers.nl)
Wijchen, locatiestudie extra supermarkt
22
4.4
Inkomensniveau naar buurt
Figuur 20 toont het gemiddelde inkomensniveau op buurtniveau. Het gemiddeld inkomensniveau voor de gehele gemeente is € 29.300. Alle groen gekleurde buurten hebben een bovengemiddeld inkomen. Alle gele en rode buurten zitten (net) onder het gemeentelijk gemiddelde. Wat opvalt is dat hoewel de netto participatie in het centrum relatief laag is, het gemiddeld inkomen in de buurt wel bovengemiddeld is. In en rondom Zuiderpoort is het gemiddeld inkomen per buurt het laagst ten opzichte van de rest van de kern. Ook de buurten Wijchen Noord, Homberg, Heilige Stoel en Oudelaan scoren relatief laag. Op een hoger schaalniveau (zie tabel 5) heeft Wijchen Centrum het hoogste gemiddeld inkomensniveau, gevolgd door Wijchen Zuid, Wijchen Noord en ten slotte Alverna. Dit toont aan dat vooral er in Zuid er grote verschillen tussen de buurten zijn. Tabel 5 geeft deze inkomensniveaus weer en de daarbij horende winkelomzet per hoofd van de bevolking aan dagelijkse artikelen. Dit cijfer wordt gewoonlijk naar de lokale situatie gecorrigeerd als het inkomensniveau in het verzorgingsgebied afwijkt van het landelijke gemiddelde, Uitgaande van een prijselasticiteit van 0,4.
Wijchen West
Tabel 5: Inkomensniveau naar wijk en besteedbaar inkomen dagelijks (Bron CBS 2021)14
wijk
Inkomensniveau
Winkelomzet per hoofd dagelijkse art.
Wijchen Noord
€ 26.689
€ 2.563
Wijchen Centrum
€ 28.765
€ 2.635
Wijchen Zuid
€ 28.253
€ 2.620
Alverna
€ 26.104
€ 2.541
Wijchen Zuidoost
Figuur 20: Inkomensniveau naar buurt (CBS 2021, meest actueel) 14
Wijchen Zuidoost behoort tot Wijchen Zuid.
Wijchen, locatiestudie extra supermarkt
23
4.5
Doelgroepenanalyse
Om inzicht te krijgen in het type consument is een Whize-doelgroepenanalyse gemaakt15 o.b.v. leefstijlen. Dit geeft inzicht in het type inwoners en hun voorkeuren voor verschillende voorzieningen zoals supermarkten (zie ook de toelichting op deze methodiek in bijlage 2. Figuur 21 toont per wijk de twee meest voorkomende doelgroepen/leefstijlen. De kwalitatieve behoefte wordt geanalyseerd door de kwalitatieve behoefte van de inwoners op wijkniveau af te zetten tegen het bestaande aanbod. Op basis hiervan is de match/mismatch geanalyseerd. Er zijn meerdere leefstijlen met een voorkeur voor Albert Heijn en Jumbo. Dat is logisch. Dit zijn ook de voornaamste spelers in supermarktland.
vooral behoefte aan een full-service supermarkt (zoals de huidige Jumbo). De conclusie is dat een complementair supermarktcentrum met beide segmenten kwalitatief gezien wenselijk is. Alverna In Alverna bevindt zich sinds de sluiting van de buurtsuper geen supermarkt meer. Er is behoefte aan een supermarkt, maar een duidelijke voorkeur op basis van de Whize data is er niet.
Wijchen Noord Gezien de grote verscheidenheid aan doelgroepen in Wijchen Noord is de combinatie full-servicesupermarkt en discounter passend. Het huidige aanbod voorziet in kwalitatieve zin. Wijchen Centrum Ook hier bevindt zich een grote verscheidenheid aan doelgroepen. Bovendien heeft het centrum een kernverzorgende functie en moet ook rekening gehouden worden met de overige wijken. Er is een ruim, complementair aanbod, met ook een Syrische supermarkt. Het aanbod voldoet in kwalitatieve zin, zowel op wijk- als kernniveau. Wijchen Zuid16 In de beide buurten in de directe omgeving van Hart van Zuid is leefstijl A dominant. Dat is uniek in Wijchen. Deze leefstijl heeft een uitgesproken voorkeur voor een discountsupermarkt. Daarbij is in een aantal westelijke buurten van dit deelgebied leefstijl J dominant. Zij hechten waarde aan een supermarkt met veel verszaken daaromheen (zoals Hart van Zuid heeft). Tegelijkertijd is er vanuit het oosten van het gebied (leefstijl I)
15 16
Het industriegebied en het gebied buiten de wijken worden niet meegenomen in de analyse omdat het aantal huishoudens te beperkt is. Hiertoe behoort Wijchen Zuidoost.
Wijchen, locatiestudie extra supermarkt
24
A. Voor Dromen en rondkomen is prijs een belangrijk criterium voor de keuze van een supermarkt. Daar komt bij dat acties/aanbiedingen ook sterk bepalend zijn voor de keuze voor een supermarkt. Lidl en Aldi zijn supermarkten die relatief vaak door deze groep worden bezocht.
B. Assortiment, locatie en duurzaamheid zijn voor de groep Jong en hoopvol belangrijke aspecten bij de keuze voor een supermarkt. Consumenten in de categorie Jong en hoopvol gaan doorgaans vaker naar de Albert Heijn voor de dagelijkse boodschappen.
C. Acties/aanbiedingen en de prijs zijn de twee belangrijkste aspecten voor de groep Volks en uitgesproken bij de keuze voor een supermarkt. Lidl is een supermarkt die goed past bij deze doelgroep en relatief vaak bezocht wordt.
D. Bescheiden ouderen hebben een minder duidelijke supermarktvoorkeur. Voor de groep Bescheiden ouderen zijn aspecten als vertrouwd, sfeer en het personeel een stuk belangrijker bij de keuze voor een supermarkt.
E. Deze groep doet zijn boodschappen meestal lopend. Zij houden van biologische producten en kiezen daardoor vaak voor Ekoplaza of Plus.
F. Assortiment en prijs zijn voor de groep Gewoon gemiddeld belangrijke aspecten bij de keuze van een supermarkt. Boodschappen worden doorgaans gedaan bij de bekendere landelijke ketens als Jumbo en Albert Heijn.
G. De groep Gezellige emptynesters heeft een sterke behoefte aan vertrouwde concepten. Onder deze groep zijn Jumbo en Albert Heijn passende formules.
H. Voor de groep Landelijke vrijheid is niet direct één aspect aan te wijzen wat de doorslag geeft bij de keuze voor een bezoek aan de supermarkt. Een supermarktconcept als Aldi spreekt wel wat meer dan gemiddeld aan.
I.
De supermarktvoorkeur van de groep Plannen en rennen wordt voornamelijk bepaald door het assortiment en het aspect of het concept van deze tijd is. De dagelijkse boodschappen worden doorgaans ook gedaan bij de Albert Heijn en Jumbo.
J. Deze groep heeft een wereld aan tijd en kiest daardoor relatief vaak voor de plaatselijke verswinkel. Supermarkten met veel omringende speciaalzaken hebben de voorkeur.
K. Deze groep is heeft het goed voor elkaar en gaat graag voor kwaliteit, ook in de supermarkt. Zie kiezen relatief vaak voor de Albert Heijn.
Figuur 21: Meest voorkomende en de op-1-na meest voorkomende doelgroepen per wijk o.b.v. Whize leefstijlen .
Wijchen, locatiestudie extra supermarkt
25
5
DPO
Een DPO-benadering is een modelmatige verrekening van vraag en aanbod. We gaan in op de DPObenadering uit de DSV.
Wijchen, locatiestudie extra supermarkt
26
5.1
DPO dagelijkse aanbod gemeente Wijchen
De DPO-benadering uit de DSV (zie tabel 6) geeft inzicht in de distributieve uitbreidingsruimte. BRO kan zich vinden in de uitkomsten van het DPO uit de DSV. De DSV stelt het volgende over de DPO-benadering: “Uit de som komt voor 2025 kwantitatief gezien enige uitbreidingsruimte naar voren (circa 1.000 m²). Voor de langere termijn hangt de marktruimte in belangrijke mate af van het realisatietempo van de huidige woningbouwambities. Groeit de gemeente Wijchen door tot bijna 45.500 inwoners in 2030, dan ontstaat er ruimte voor het toevoegen van 1.200 à 2.000 m² wvo (komt in omvang overeen met de toevoeging van een supermarkt), blijft het aantal inwoners stabiel tot 2030, dan daalt de marktruimte tot 100 à +600 m² wvo (geen ruimte voor een extra supermarkt). Onze inschatting is dat de lage kant van de bandbreedtes de meest reële aannames zijn.” “Specifiek voor de dagelijkse sector is er qua omvang momenteel een toekomstbestendige marktsituatie; in ieder geval tot 2030 is de huidige omvang ‘krap genoeg’ om de groei in online winkelen op te kunnen vangen zonder onder de landelijke gemiddelde vloerproductiviteit te hoeven functioneren. Als gevolg van een mogelijk substantiële toename van de bevolking ontstaat er mogelijk op termijn ruimte voor een extra supermarkt in Wijchen.
Het realisatietempo voor de plannen van de grote woningbouwlocaties die tot substantiële groei van het aantal inwoners zullen leiden, is echter nog onzeker. Gelet op deze onzekerheid, in combinatie met de onzekerheid omtrent ontwikkelingen in de winkelmarkt en de bouwsector, én het feit dat winkelontwikkelingen plaatsvinden voor een langere termijn (en niet een korte termijn), acht DTNP het onverstandig om (te) positief te rekenen. Voor de komende jaren adviseert DTNP uit te gaan van het ‘zekere’ scenario, waarbij sprake is van evenwicht tussen vraag en aanbod (-100 à +600 m² wvo). In het vervolg van deze detailhandelsvisie wordt er ook met dit scenario gewerkt. Daarbij merken we op dat ook voor dit ‘zekere’ scenario, woningbouw (+700 tot 2030) en dus inspanning nodig is.”
Wijchen, locatiestudie extra supermarkt
Tabel 6: Indicatieve marktruimteberekening van DSV (Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022)
27
6
Locatiestudie
In deze locatiestudie zijn de verschillende planlocaties individueel, maar ook in samenhang getoetst op ruimtelijke criteria.
Wijchen, locatiestudie extra supermarkt
28
6.1
Inleiding locatiestudie
In deze locatiestudie zijn de verschillende planlocaties individueel, maar ook in samenhang getoetst op ruimtelijke criteria. Zie bijvoorbeeld het criterium ‘combinatiebezoek andere voorzieningen’. In principe leidt een supermarkt in ieder centrum tot meer combinatiebezoek, maar in het ene centrum is dit aanzienlijker dan in het andere. Dit is uiteraard afhankelijk van het aantal en type aanwezige voorzieningen. De afwegingsmatrix is ingevuld o.b.v. het bureau-onderzoek, een schouw op woensdag 7 juni (tijdens zonnig weer circa 24 graden) en diverse eerder opgestelde studies. We gaan per winkelcentrum uit van een ruimtelijke inpassing van een supermarkt die ons het meest haalbaar lijkt. Uiteraard kunnen er ook andere supermarktscenario’s denkbaar zijn. De uitkomsten van de afwegingsmatrix zijn indicatief en vooral richtinggevend. Omwille van overzichtelijkheid is gekozen voor de volgende eenvoudige beoordeling: Groen = positief. Geel = beperkt/neutraal. Rood = negatief. Het meest voorkomende oordeel vormt het eindoordeel.
6.2
Toelichting op afwegingscriteria
Navolgend zijn de afwegingscriteria uit tabel 1 toegelicht. Toekomstbestendigheid nieuwe supermarkt: een nieuwe supermarkt moet kunnen renderen. Zowel de ruimtelijke als ruimtelijk-functionele locatie-eisen moeten op orde zijn. Denk aan voldoende omvang (m² wvo) in een praktische vorm (rechthoek), parkeren en verkeersafwikkeling op orde moet zijn, maar ook dat de supermarkt voldoende ‘eigen’ verzorgingsgebied en consumentendraagvlak heeft (concurrentiepositie). Beschikbaarheid van panden/gronden: een reguliere supermarkt van circa 1.000 m² wvo heeft circa 1.300 m² bvo nodig (exclusief parkeervoorziening). Dergelijke ruimtes zijn schaars in of nabij winkelgebieden en veelal enkel te realiseren door voorzieningen te verplaatsen. Denk aan winkels, maar bijvoorbeeld ook maatschappelijke voorzieningen zoals een bibliotheek of sporthal. We analyseren of er veel
Wijchen, locatiestudie extra supermarkt
leegstand in het winkelcentrum is of er ‘geschoven kan worden’ met voorzieningen? Ook relevant: zijn er vrije kavels/gronden in de directe omgeving waar een reguliere supermarkt kan landen. Complexiteit van project: hierbij gaat erom welke ruimtelijke ingrepen nodig zijn. Moeten er bijvoorbeeld voorzieningen worden verplaatst. Is er sprake van veel versnipperd eigendom etc.? Verwervingskosten: hier gaat het vooral om de te maken kosten. Versnipperd eigendom zorgt doorgaans vooral hogere kosten. Parkeren: is voor supermarkten essentieel. We letten op de huidige parkeerdruk en maken een inschatting of er veel extra vakken nodig zijn. Hierbij is relevant of de supermarkt wordt ‘ingewisseld’ met andere voorzieningen met parkeernorm. Ook kijken we naar de ligging van de supermarkt t.o.v. de parkeervoorziening. Idealiter ligt de ingang direct in het zicht van de parkeervoorziening en zijn loopafstanden klein (max. 75 meter). Verkeersafwikkeling: supermarkten moeten goed bereikbaar zijn met meerdere vervoersmiddelen, maar de auto is essentieel. Soms liggen supermarkten midden in de woonwijk en zijn niet goed via doorgaande wegen te bereiken. In dat geval is een supermarkt erg aantrekkelijk van mensen uit de ‘eigen’ wijk maar niet voor mensen uit andere wijken. Sommige wegen zijn daarbij niet geschikt voor veel extra ‘zoekverkeer’ dat een supermarkt oplevert.
Zichtbaarheid en zichtrelaties: bij zichtbaarheid gaat het vooral om de zichtbaarheid van de supermarkt vanaf doorgaande wegen. Zichtrelaties gaan over de relatie tussen de verschillende voorzieningen in een winkelcentrum. Idealiter ligt de supermarkt met de in- en uitgang richting de andere voorzieningen. Dit optimaliseert combinatiebezoek. Meerwaarde supermarkt op omgeving vanuit leefbaarheid: supermarkten voorzien in de eerste levensbehoeften. Een supermarkt is daarnaast een belangrijke ontmoetingsplaats voor de buurt. Een supermarkt creëert werkgelegenheid, een gemiddelde supermarkt levert al snel circa 150 tot 200 banen op (parttime en fulltime), vooral voor jongeren uit de omgeving. Daarbij is ook het profiel van de supermarkt
van belang. In de ene buurt past een discounter bijvoorbeeld beter dan in de andere buurt (zie hoofdstuk 4). Afstand tot andere supermarkten: hierbij gaat erom of een supermarkt een ‘eigen verzorgingsgebied heeft. Dat genereert immers het consumentendraagvlak. Supermarktdichtheid omgeving (m² per 1.000 inwoners): dit geeft een indicatie van zowel de concurrentiepositie van de supermarkt als de consumentenverzorging in het gebied. Liggen supermarkten op acceptabele afstand van de inwoners? Meerwaarde supermarkt op voorzieningencentrum vanuit uitgangspositie centrum: supermarkten zijn (belangrijke (soms de belangrijkste) trekkers van voorzieningencentra. De komst van een extra supermarkt geeft een impuls aan het combinatiebezoek en is veelal een financiële drager voor een algehele renovatie. De totale meerwaarde hangt per centrum af van o.a. de uitgangssituatie van het centrum, de ruimtelijke uitstraling, de mate van combinatiebezoek etc. Combinatiebezoek andere voorzieningen: de mate van combinatiebezoek is afhankelijk van het aantal en het type voorzieningen. Boodschappenwinkels en frequent-benodigde niet-dagelijkse winkels (zoals Action, Blokker, Hema) hebben een hoge mate van combinatiebezoek met supermarkten. Ruimtelijke kwaliteit van inpassing supermarkt: dit is afhankelijk van het planinitiatief. We gaan uit van het meest reële scenario van inpassing.
Omzeteffecten op andere centra: een versterking van het ene centrum kan leiden tot een verzwakking van het andere centrum. Dit verschilt echter per initiatief en is o.a. afhankelijk van de mate van verschuiving van koopstromen, de afstand tot andere centra en de uitgangspositie van de centra. We geven de kans op omzeteffecten aan, maar in de ruimtelijke ordening gaat het niet over omzeteffecten maar over de kans op verdringing. (Sluiting van zaken) en de aanvaardbaarheid daarvan.