Toelichting

Bestemmingsplan Hoeve het Vormer Toelichting

Klement Rentmeesters.

Vastgesteld

Liefde voor monumenten en landgoederen.

Bestemmingsplan Hoeve het Vormer Rijksweg 4

Toelichting

6271 AE Gulpen

NL.IMRO.0296.BGBHoevehetVormer-VG01

Landgoed Muyserick

Vastgesteld

Maurick 1 5261 NA Vught

Opdrachtgever

Opgesteld door

Datum

G. Huisman

ir. Giel Leunissen

26 februari 2025

Vormerseweg 12

Gecontroleerd door

6602 NC, Wijchen

ing. Ralf Buelens

043 – 32 33 511 info@klement-rentmeesters.nl www.klement-rentmeesters.nl

Inhoudsopgave 1

2

3

Inleiding ...........................................................................................................................1 1.1

Aanleiding ................................................................................................................1

1.2

Ligging plangebied ..................................................................................................1

1.3

Vigerende bestemmingsplannen ..........................................................................2

1.4

Procedure ................................................................................................................4

1.5

Leeswijzer ................................................................................................................4

Planbeschrijving .............................................................................................................5 2.1

Bestaande situatie ..................................................................................................5

2.1

Toekomstige situatie ..............................................................................................8

Beleid ............................................................................................................................ 13 3.1

Rijksbeleid ............................................................................................................. 13

3.1.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI) ................................................................ 13

3.1.2

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) ............................... 13

3.1.2

Besluit ruimtelijke ordening (Bro)................................................................ 14

3.2

Provinciaal beleid ................................................................................................. 15

3.2.1 3.3

4

Omgevingsvisie en verordening .................................................................. 15

Gemeentelijk beleid ............................................................................................. 18

3.3.1

Strategische Kompas Wijchen 2035 ............................................................ 18

3.3.2

Structuurvisie Wijchen .................................................................................. 19

3.3.3

Erfgoedverordening 2010 Gemeente Wijchen ........................................... 21

3.3.4

Economische en toeristische visie Wijchen ................................................ 21

Omgevingsaspecten .................................................................................................... 22 4.1

Archeologie en Cultuurhistorie........................................................................... 22

4.1.1 Archeologie ......................................................................................................... 22 4.1.2. Cultuurhistorie .................................................................................................. 23 4.2

Bedrijven en milieuzonering ............................................................................... 23

4.3

Bodem ................................................................................................................... 25

4.4

Natuur ................................................................................................................... 27

4.5

Externe veiligheid ................................................................................................. 29

4.6

Wegverkeerslawaai .............................................................................................. 31

4.7

Luchtkwaliteit ....................................................................................................... 32

4.8

Verkeer .................................................................................................................. 34

4.9

Water ..................................................................................................................... 37

5

6

JURIDISCHE PLANBESCHRIJVING ................................................................................ 45 5.1

Planbeschrijving ................................................................................................... 45

5.2

Regels .................................................................................................................... 45

UITVOERBAARHEID...................................................................................................... 48 6.1

Economische uitvoerbaarheid ............................................................................ 48

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid..................................................................... 48

BIJLAGE 1 BEREKENING VERSTERKING GROENE ONTWIKKELINGSZONE .................... 49 BIJLAGE 2 LANDSCHAPPELIJKE INPASSING ..................................................................... 50 BIJLAGE 3 VERKENNEND BODEMONDERZOEK 2018 ..................................................... 51 BIJLAGE 4 NADER BODEMONDERZOEK 2023 ................................................................. 52 BIJLAGE 5 VERKENNEND BODEMONDERZOEK 2024 ..................................................... 53 BIJLAGE 6 STIKSTOFDEPOSITIE ......................................................................................... 54 BIJLAGE 7 QUICKSCAN FLORA- EN FAUNA ...................................................................... 55 BIJLAGE 8 NADER ONDERZOEK FLORA- EN FAUNA ........................................................ 56 BIJLAGE 9 GESPREKSVERSLAG OMWONENDEN ............................................................. 57

1

Inleiding

1.1

Aanleiding

Hoeve het vormer is een rijksmonument. Aan de huidige agrarische bestemming wordt geen invulling meer gegeven. De agrarische bedrijvigheid is gestaakt. Om het rijksmonument in stand te houden wordt aan de gebouwen en het erf een nieuwe functie toegekend. Er worden vier Bed & Breakfast eenheden, een kookstudio, een stalling en multifunctionele ruimtes gerealiseerd binnen de bestaande bebouwing. Daarnaast wordt de bestaande bedrijfswoning uitgebreid en gewijzigd naar een reguliere woning. Een gedeelte van het erf wordt ingericht als pluktuin en de daarbij behorende voorzieningen. Het initiatief past niet binnen de kaders van het vigerend bestemmingsplan ‘Plattelandswoning Vormerseweg 12‘. Er is een principeverzoek (kenmerk Z/22/080550) aangevraagd. De gemeente Wijchen heeft een positief standpunt ingenomen. Door middel van een nieuw bestemmingsplan wordt het initiatief juridisch-planologisch mogelijk gemaakt. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin.

1.2

Ligging plangebied

Het plangebied ligt in het buitengebied, ten zuidwesten van het dorp Wijchen. Ten noorden ligt de Vormerseplas, ten zuiden de N854 en de Loonse Waard en ten westen van woningbouw Wijchen West. Op afbeelding 1.1 is een luchtfoto van Wijchen weergegeven. Met rode cirkel is het plangebied aangegeven.

1

Vormerseplas Wijchen Aalsburg en Blauwe Hof

Loonse waard

N854

Afbeelding 1.1: Ligging plangebied

1.3

Vigerende bestemmingsplannen

Bestemmingsplannen Voor het plangebied vigeren de volgende bestemmingsplannen: 1. Bestemmingsplan ‘Geconsolideerde versie Buitengebied en herziening 2014’ Buitengebied’ dit bestemmingsplan is vastgesteld door de gemeenteraad op 23 februari 2015; 2. Wijzigingsplan ‘Plattelandswoning Vormerseweg 12‘. Dit bestemmingsplan is op 15 maart 2016 door de gemeenteraad vastgesteld. 3. Bestemmingsplan ‘Parapluplan Cultuurhistorie Wijchen’. Dit bestemmingsplan is op 3 mei 2017 vastgesteld door de gemeenteraad. Op afbeelding 1.2 is een uitsnede van de verbeelding van de bestemmingsplannen weergegeven.

2

Afbeelding 1.2: Uitsnede vigerend bestemmingsplan

Bestemmingsplan Geconsolideerde versie Buitengebied en herziening 2014’ Buitengebied Dit bestemmingsplan geldt voor het noordelijke deel van het plangebied. Aan de gronden is de enkelbestemming ‘Agrarisch met waarden – 2’ toegekend. Deze gronden zijn bestemd voor bedrijfsmatig dan wel hobbymatig agrarisch grondgebruik. Daarnaast geldt er een dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 1, 2 en 3’ ten behoeve van het behoud en de bescherming van de archeologische waarden in de grond. Wijzigingsplan Plattelandswoning Vormerseweg 12 Dit bestemmingsplan geldt voor het zuidelijke deel van het plangebied. Aan de gronden is de enkelbestemming ‘Agrarisch met waarden – 2’ toegekend. Deze gronden zijn bestemd voor bedrijfsmatig dan wel hobbymatig agrarisch grondgebruik. Er is een bouwvlak opgenomen waarbinnen agrarische gebouwen zijn toegestaan. Tevens is binnen het bouwvlak één plattelandswoning toegestaan. Hiervoor is een aanduiding ‘plattelandswoning’ opgenomen. Er is een functieaanduiding ‘cultuurhistorische waarden’ opgenomen vanwege de cultuurhistorische waarden van de bebouwing en het erf (rijksmonument). Daarnaast geldt er een dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 2 en 3’ ten behoeve van het behoud en de bescherming van de archeologische waarden in de grond.

3

Bestemmingsplan Parapluplan Cultuurhistorie Wijchen Dit bestemmingsplan geldt voor het gehele plangebied. Aan de gronden is een dubbelbestemming ‘Waarde – Cultuurhistorisch waardevol gebied’ toegekend ten behoeve van de instandhouding en versterking van ter plaatse aanwezige cultuurhistorische waarden. Strijdigheid Het agrarisch bedrijf is niet meer aanwezig. Daarnaast passen de nieuwe functies zoals een bed & breakfast, een kookstudio en multifunctionele ruimte niet binnen de bestemming ‘Agrarisch met waarden - 2’.

1.4

Procedure

Voordat dit bestemmingsplan rechtskracht verkrijgt dient de procedure te zijn doorlopen, zoals vastgelegd in de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Het bestemmingsplan wordt op grond van artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) voor advies voorgelegd aan relevante overlegpartners zoals de provincie Gelderland, Waterschap Rivierenland en de Rijksdienst voor cultureel erfgoed. Het ontwerpbestemmingsplan wordt zes weken ter inzage gelegd. Tijdens de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan kan een ieder schriftelijk of mondeling een zienswijze kenbaar maken. De ingediende zienswijzen worden afgewogen bij de vaststelling van het bestemmingsplan. Het vastgestelde bestemmingsplan wordt ook ter inzage gelegd. Gedurende deze terinzagelegging kan beroep worden ingesteld bij de Raad van State.

1.5

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 staat de huidige en toekomstige situatie van het plangebied beschreven. Hoofdstuk 3 bevat een samenvatting van het actuele beleidskader dat relevant is voor het initiatief. Hierbij wordt ingegaan op Rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid. Vervolgens wordt het initiatief in hoofdstuk 4 getoetst aan relevante omgevingsaspecten. In hoofdstuk 5 staat de juridische planbeschrijving beschreven. Tot slot volgt in hoofdstuk 6 een beschrijving van de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid.

4

2

Planbeschrijving

2.1

Bestaande situatie

Hoeve de Vormer is onderdeel van twee hoeves als ensemble bij elkaar gelegen temidden van de bijbehorende grond. Ten zuidwesten van Wijchen. Het complex van de twee hoeves van De Vormer is door de Rijksdienst van het Cultureel Erfgoed (RCE) als rijksmonument opgenomen onder nummer 523594. Het cultuurhistorisch belang van het gehele erf wordt in de waardering van de Rijksdienst van het Cultureel Erfgoed als volgt geformuleerd: “Van stedenbouwkundige waarde als essentieel onderdeel van een agrarisch complex dat van belang is wegens de hoogwaardige kwaliteit en omvang van de bebouwing, de erfaanleg en de historisch- ruimtelijke relatie met groenvoorzieningen, wegen en bodemgesteldheid. Tot hoeve “Het Vormer” (Vomerseweg 12) behoren een T-boerderij (Woonhuis en stallen) met ten oosten daarvan een vrijstaand “bakhuis annex varkensstal” en ten westen een voormalige graanschuur. De oppervlakte van de gebouwen bedraagt 1.327 m2. De oppervlakte van de kas bedraagt 54 m2. Op afbeelding 2.1 is de bestaande situatie weergegeven. Met donkerblauw is het plangebied aangegeven.

5

Afbeelding 2.1: complex Hoeve de Vormeren, bestaande situatie met aanduiding functies gebouwen

Het bakhuis is het oudste gebouw van het complex en is gebouwd in de tweede helft van de 19 de eeuw. De boerderij en grote schuur zijn gebouwd in 1925 na een grote brand waarbij het oorspronkelijke complex verloren is gegaan. De agrarische functie wordt niet meer doorgezet. Hierdoor hebben de gebouwen en de gronden geen functie meer met uitzondering van de bedrijfswoning. Op afbeelding 2.2 zijn foto’s van de bestaande situatie weergegeven.

6

Zicht vanaf de Vormerseweg

T-Boerderij

Het Bakhuis annex Varkensstal

Stallen oostgevel

Afbeelding 2.2: Foto’s bestaande situatie

7

2.1

Toekomstige situatie

Visie De eigenaren van Hoeve Het Vormer willen graag een aantal activiteiten gaan ondernemen. De visie achter deze activiteiten is: •

het rijksmonument in stand houden/in ere herstellen om zo te behouden ook voor toekomstige generaties;

•

in harmonie met de natuur en een bijdrage leveren aan de toename van biodiversiteit;

•

inwoners van Wijchen de gelegenheid geven om ecologisch en lokaal te eten;

•

een sociale functie vervullen voor de inwoners van Wijchen en wandelaars/ fietsers die Wijchen aandoen.

Voor het instandhouden van het monument zijn de nodige financiële middelen nodig. De gebouwen hebben nu, na jaren leegstand en eeuwen verpacht te zijn geweest, onderhoud nodig. Dit noodzakelijke onderhoud is, gezien grootte en aantal gebouwen, structureel. De eigenaren van Hoeve Het Vormer denken met voorliggend initiatief de financiële middelen te kunnen genereren. Het initiatief is in lijn met bovengenoemde visie. Het initiatief De visie is vertaald naar een inrichtingsplan. Op afbeelding 2.3 is het plan weergegeven. Het initiatief is kleinschalig van aard dat passend is in het buitengebied. Daarnaast blijft het karakter van Hoeve Het Vormer op deze manier behouden.

8

Afbeelding 2.3: Het nieuwe inrichtingsplan van het erf met gebouwen met de daarbij horende functies Woning Het woonhuis blijft behouden. Deze wordt aan de achterzijde vergroot/uitgebreid binnen de bestaande bebouwing. In het vigerend bestemmingsplan is hier de aanduiding plattelandswoning aan toegekend. In de regels is opgenomen dat dit een bedrijfswoning betreft. Met voorliggend initiatief wordt de bedrijfswoning gewijzigd naar een reguliere woning. Bed & breakfast Er worden vier bed and breakfast eenheden gerealiseerd. Twee in de voormalige stal en twee in het bakhuis. De aanbouw van ca. 20m2 aan het bakhuis wordt gesloopt. Kookstudio Er wordt een kookstudio gerealiseerd in de voormalige stallen. In deze studio kunnen mensen een kookcursus volgen met producten uit de pluktuin. De kookstudio heeft een oppervlakte van ca. 110m2. Multifunctionele ruimtes In de voormalige stallen worden multifunctionele ruimtes gecreëerd. Een plezierige en rustige plek voor teams van organisaties of verenigingen uit de buurt. Deze ruimtes zijn geschikt voor

9

workshops, cursussen, vergaderingen, kleinschalige podiumkunsten/theater, expositieruimte en een galerie. De multifunctionele ruimte op de eerste verdieping wordt niet gelijktijdig in gebruik genomen met de overige functies. De ruimte op de eerste verdieping is bedoeld voor expositie en kleinschalige podiumkunsten/theater. Indien er een expositie of een bijeenkomst plaats vindt wordt er geen gebruik gemaakt van de kookstudio en worden de bed and breakfast eenheden niet verhuurd. De ruimtes op de begane grond kunnen gelijktijdig in gebruik worden genomen. Pluktuin/theetuin Ten oosten van de bestaande gebouwen wordt een pluktuin gerealiseerd. Hier wordt een variëteit aan groenten, fruit en kruiden ecologisch verbouwd. Wijchenaren kunnen een abonnement afsluiten en zo wekelijks gezond en gevarieerd eten. Inwoners kunnen meehelpen in de tuin en zo groenten ‘verdienen’, hierdoor zijn de groenten en het fruit ook toegankelijk voor mensen met weinig financiële middelen. Daarnaast kunnen geïnteresseerde mensen zien en leren hoe groenten en fruit worden verbouwd. De tuin draagt bij aan lokale productie van gezond voedsel. Ten behoeve van het kweken is een tunnelkas toegestaan met een maximale oppervlakte van 100 m2. De groenten, het fruit en de kruiden worden ook gebruikt in de kookstudio. In de pluktuin is ondergeschikte horeca toegestaan in de vorm van een theetuin.

Hier kunnen de bezoekers iets drinken en een kleinigheid eten. Te denken valt aan koffie, thee of frisdrank met daarbij een eigen gemaakt stuk taart. Mensen kunnen lekker in het gras liggen en genieten van de omgeving. Een mooie pleisterplaats. In de tuin wordt een bijgebouw gerealiseerd van maximaal 75m2 ten behoeve van opslag van materieel om de tuin te onderhouden. Daarnaast wordt in dit bijgebouw een verkooppunt gerealiseerd ten behoeve van ondersteunende detailhandel. Hierbij wordt gedacht aan producten die worden geteeld op eigen terrein zoals groenten, fruit en kruiden. De ondersteunde horeca en detailhandel is bedoeld voor de inwoners van de gemeente Wijchen en recreanten die gebruik maken van het gebied. Er mag maximaal 100 m2 verkoopvloeroppervlak voor ondersteunende detailhandelsactiviteit worden aangewend binnen de gehele bestemming ‘Wonen’. Daarnaast mag er inpandig 100 m2 aan ondersteunende horeca worden gerealiseerd binnen de bestemming ‘Wonen’. Opslag en stalling De schuur wordt in gebruik genomen als ondersteuning van de aanwezige activiteiten. Het dient voor opslag van materieel en stalling van bijvoorbeeld fietsen. De fietsen kunnen op deze manier uit het zicht worden geparkeerd. Kas Ten zuiden van de woning wordt een kas gerealiseerd. Deze wordt gebruikt voor het kweken van pootgoed voor in de pluktuin. De kas heeft een oppervlakte van maximaal 60m2.

Parkeren Mensen worden gestimuleerd om lopend of met de fiets te komen. Parkeren voor auto’s en fietsen wordt voorzien op eigen terrein. Er worden voor auto’s 19 parkeerplaasten gerealiseerd aan de zuidzijde van het plangebied. Indien extra parkeergelegenheid nodig is kan gebruik worden gemaakt 10

van het weiland aan de noordzijde van het plangebied. Hier zal ongeveer drie keer per jaar gebruik van worden gemaakt. Landschappelijke inpassing Voor het historische erf van de boerderij is een landschappelijke inpassing opgesteld. Deze is als bijlage 1 bij deze toelichting opgenomen. Het woonhuis van de hoeve Het Vormer heeft de ingang aan de noordzijde, waar ook de hoofdentree van beide Vormers ligt. Een andere entree bevindt zich aan de oostzijde. Dit gegeven is een leidraad voor de inrichting van het erf van Het Vormer. De woning en achterliggende schuur ligt als één gebouw onder een forse kap in de zuidwesthoek van zijn bijbehorende grond. Ten westzijde daarvan bevindt zich nog een grote schuur met een loggiaachtige ruimte aan de zuidzijde. Voorts staat er nog een bakhuis ten oosten van de woning. Deze gebouwen van Het Vormer vormen samen met de gebouwen van hoeve De Vormer een cluster. De functie die de initiatiefnemer aan haar verschillende gebouwen wil geven is bepalend voor de routing, situering van benodigde parkeerplekken en de verdere inrichting van de omliggende gronden. De westelijke schuur en het woongedeelte worden als privéruimtes gebruikt. Het is de wens de schuur achter de woning gedeeltelijk als een kookstudie en multifunctionele ruimte te gebruiken. In het meest zuidelijke gedeelte van de schuur worden twee bed and breakfast eenheden ondergebracht.

Dit is ook de toekomstige nieuwe functie van het bakhuis. De privétuin ligt aan de noordelijke toegangsweg en tussen het bakhuis en de Vormerseweg aan de oostgrens van het erf bevindt zich de moestuin annex boomgaard. De initiatiefnemer wil graag dat de Wijchense bevolking meedeelt in het agrarische leven dat hier eens was en dat door hen op een sociale manier wordt voortgezet. De boomgaard/moestuin wordt daarom een pluktuin voor de bevolking. Nu al wordt de opbrengst van deze tuin verkocht in de landwinkel Heerlijckheid Het Vormer. Door deze bestemmingen en gebruiksvormen zal de noordelijke toegangsweg gebruikt worden als privé-toegang en de oostelijke als de openbare. De cursusruimtes, vakantiehuizen en boomgaard/moestuin zijn van hieruit bereikbaar. De benodigde 19 parkeerplaatsen voor deze functies zullen in de strook van de laan ten zuiden van deze toegangsweg een plek krijgen. De woning wordt via de noordelijke weg ontsloten, waar net als al tijden gedaan wordt, de privéparkeerplekken ten noorden van de schuur naast de woning aanwezig blijven. Deze opzet leidt tot een privézone in een strook aan de westzijde van het erf en een openbare zone langs de zuidgrens. Bij de twee schuren annex woongedeelte komen deze zones bij elkaar. De initiatiefnemer wil graag de sfeer en het agrarisch karakter van het erf behouden.

De toegangswegen behouden hun informele karakter van zandweg, waarbij de oostelijke zelfs grotendeels met gras begroeid is waar twee kalere stroken zichtbaar zijn. Het toekomstige parkeren gebeurt ook op het aanwezige gras. Ook bij de visvijver blijft men over gras lopen. Rondom de gebouwen zal de huidige halfverharding in de vorm van grind grotendeels blijven. Misschien dat kleine functionele gedeeltes een bakstenen bestrating krijgen. Aan de noordzijde van de boomgaard wordt een klein houten gereedschapsschuurtje met een vriendelijk uiterlijk gepland. Het pad dat ten

11

noorden van het bakhuis naar dit schuurtje leidt, wordt ook een zandpad. Alle paden zullen kruidenrijke grasbermen behouden of verkrijgen. De privétuin tegenover het woongedeelte krijgt een omkadering van een lage haag en voorts wordt de ruimte tussen deze tuin en de Vormerseweg langs het noordelijke toegangspad met een subtiele afscheiding van palen en draad of planken geleed van de ongeveer vierkante grote ruimte in het noordoosten. Deze ruimte blijft gras dat ontwikkeld wordt naar kruidenrijk bloemrijk grasland waar ook plek is voor allerlei diertjes en insecten. Rondom de ruimtes die door de wegen omgeven zijn, is een gemengde haag aangeplant die als vlechthaag beheerd gaat worden en door zijn aard samen met de weide een lustoord voor fauna is. Het kippenschuurtje blijft, samen met de boom, om de ruimte te markeren en diepte te geven. Door deze ingrepen wordt de historische structuur en de functies die het erf had, behouden en op plekken weer versterkt. De mensen die gebruik maken van de kookstudie en de multifunctionele ruimte zullen ook gebruik maken van de openbare ontmoetingsruimte in deze schuur. Deuren leiden naar buiten aan de westen oostkant, waar zij ook naar buiten kunnen en daar enige ruimte krijgen om te verblijven, zonder dat dit tot verstoring van de doorgaande routes zal leiden of het agrarisch informele karakter van het erf aan zal tasten.

De bed and breakfast eenheden krijgen ieder een tuin die door paaltjes en draad begrensd zal worden. In die tuinruimte komt plek voor een zitje en veel groen in vorm van gras, bloemen om te plukken, kruiden voor het komen, enkele bomen en fruitstruiken. De vorm en rand van de mestplek wordt in het ontwerp van de tuinen van het bakhuis opgenomen, als verwijzing naar de vroegere functie en als symbool van het agrarisch verleden van deze plek. Het paadje van de staldeur richting mestplaats blijft ook behouden. Voorts zal er een privétuin in dezelfde sfeer als die bij de bed and breakfast eenheden gecreëerd worden tussen de westelijke schuur en de visvijver. Deze schuur bezit een loggia-achtige ruimte aan de zuidzijde. Deze gaat door de familie als al-fresco ruimte gebruikt worden en sluit aan op de tuin die tot de visvijver loopt. Op de plek waar ooit een gebouwtje stond, wenst de initiatiefnemer een kas te bouwen. Enerzijds om hun paradijs-sfeer te vervolmaken, anderzijds om het zicht op de minder fraaie machinerieën en opslag van de buurman-boer te verdoezelen. Tussen kas en loggia wordt de erfgrens door een houtwal-achtige beplanting van een mengeling van heesters en bomen gemarkeerd, waardoor tevens datzelfde zicht belemmerd wordt.

Aan de voorkant blijft de eeuwenlange situatie gehandhaafd van één ruimte voor beide Vormers, met als trots hoogtepunt de monumentale solitaire boom die de twee eigendommen subtiel aanduid en aaneensmeed. De oppervlakte van gebouwen in de bestaande situatie bedraagt 1.327 m2. In de toekomst bedraagt de oppervlakte van gebouwen 1.382 m2. In de regels is opgenomen dat de oppervlakte van gebouwen niet meer mag bedragen dan 1.400 m2. De oppervlakte van de tunnelkas bedraagt 100 m2. De oppervlakte van de kas mag niet meer dan 60 m2 bedragen.

12

3

Beleid

3.1

Rijksbeleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld als rijksstructuurvisie. De NOVI vervangt onder andere de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). De NOVI is de langetermijnvisie voor een duurzame fysieke leefomgeving in Nederland. Nederland staat voor een aantal urgente maatschappelijke opgaven, die zowel lokaal als regionaal, nationaal en internationaal spelen. Grote en complexe opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland flink veranderen. Nederland heeft een lange traditie van zich aanpassen. Deze opgaven worden benut om vooruit te komen en tegelijkertijd het mooie van Nederland te behouden voor de generaties na ons. De NOVI biedt een perspectief om deze grote opgaven aan te pakken, om samen Nederland mooier en sterker te maken en daarbij voort te bouwen op het bestaande landschap en de (historische) steden. Omgevingskwaliteit is het kernbegrip: dat wil zeggen ruimtelijke kwaliteit én milieukwaliteit. Met inachtneming van maatschappelijke waarden en inhoudelijke normen voor bijvoorbeeld gezondheid, veiligheid en milieu. In dat samenspel van normen, waarden en collectieve ambities, stuurt de NOVI op samenwerking tussen alle betrokken partijen. De NOVI heeft de maatschappelijke opgaven samengevat in 4 prioriteiten: 1.

Ruimte voor klimaatadaptie en energietransitie; 2. Duurzaam economisch groeipotentieel; 3. Sterke en gezonde steden en regio's; 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Onder deze prioriteiten hangen 21 nationale belangen die het lokale, regionale en provinciale niveau overstijgen. Deze belangen hebben onder andere betrekking op het realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit, zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op woonbehoeften, het beperken van klimaatverandering, et cetera. De verantwoordelijkheid van het omgevingsbeleid ligt voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen, waardoor inhoudelijke keuzes in veel gevallen ook het beste regionaal kunnen worden gemaakt. Met de NOVI wordt het proces in gang gezet waarmee de keuzes voor de leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. Beoordeling Voorliggend initiatief betreft een ontwikkeling van beperkte omvang binnen bestaande bebouwing. Het betreft een wijziging van functies. Het initiatief is niet strijdig met de rijks- belangen en past binnen de kaders van de NOVI.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) vormt een vertaling van de planologische rijksbelangen uit de SVIR in instructieregels voor provincies en gemeenten. Dat betekent dat het Barro

13

regels geeft over bestemmingen en het gebruik van gronden en bewerkstelligen dat nationale ruimtelijke belangen doorwerken tot op lokaal niveau. Daarnaast kan het Barro aan de gemeente opdragen om in de toelichting bij een bestemmingsplan bepaalde zaken uitdrukkelijk te motiveren. Op 30 december 2011 is de eerste tranche van het Barro in werking getreden. Deze eerste tranche van het Barro bevat een vertaling van het geldende planologische beleid dat bedoeld was om op lokaal niveau in bestemmingsplannen te worden verwerkt. De vastgestelde onderdelen van het Barro Ruimte hebben betrekking op ondermeer het kustfundament, de grote rivieren, de ecologische hoofdstructuur en het Project Mainportontwikkeling Rotterdam (PMR). Op 1 oktober 2012 is de tweede tranche van het Barro in werking getreden. Deze tranche vormt een vertaling van nieuw ruimtelijk beleid van het Rijk, dat eerder is vastgelegd in o.a. de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte en de MIRT-agenda's. Dit deel van het Barro bevat regels voor onder meer radarverstoringsgebieden, militaire terreinen, bescherming van de Nieuwe Hollandse Waterlinie, reserveringsgebieden voor nieuwe hoofdwegen en spoorlijnen en reserveringsgebieden voor uitbreiding van enkele bestaande hoofdwegen. Een aantal onderwerpen is geregeld in de bij het Barro behorende Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro).

Relevante regels Onderhavige ontwikkeling is niet gelegen in of nabij een gebied waarin het Rijk een ander nationaal belang heeft aangewezen. Derhalve heeft het Barro geen consequenties voor voorliggend initiatief.

3.1.2 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) bevat een uitwerking van bepalingen uit de Wet ruimtelijke ordening (Wro). In het Bro is onder meer het volgende opgenomen: •

de verplichting om ruimtelijke visies, plannen, besluiten, verordeningen of algemene maatregelen van bestuur digitaal ('electronisch') beschikbaar te stellen. Alle ruimtelijke plannen zijn te vinden op ruimtelijkeplannen.nl. Er is overgangsrecht opgenomen in het Bro;

•

de vormgeving en inrichting van ruimtelijke plannen en dergelijke;

•

gedetailleerde bepalingen over de inhoud van een bestemmingsplan;

•

overgangsrecht voor bestaande gebouwen, bouwwerken of bestaand gebruik;

•

de procedure voor het afhandelen van een planschadeverzoek;

•

bepalingen over het exploitatieplan en subsidieregelingen.

Relevante regels In het Bro is de Ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen (artikel 3.1.6 lid 2). De Ladder is een instrument voor efficiënt ruimtegebruik. Het doel van de ladder is een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Wanneer een ruimtelijk plan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt dient het initiatief te worden getoetst aan de ladder. De ladder heeft betrekking op ontwikkeling van woningbouw, kantoren, bedrijven, detailhandel en andere stedelijke voorzieningen. Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een

14

motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied. Beoordeling Voorliggend initiatief voorziet niet in het toevoegen van het aantal woningen. Het initiatief voorziet in het toevoegen van vier bed & breakfast eenheden, een kookstudio en multifunctionele ruimtes binnen de bestaande bebouwing. De bebouwingstoename is gering (ca. 55m2). De aanbouw aan het bakhuis wordt gesloopt. Daarnaast wordt er een bijgebouw in de pluktuin gerealiseerd voor opslag en verkoop van producten. Vanwege de aard van de functiewijziging en de omvang van de bebouwingstoename kan gesteld worden dat er geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De aard van de functiewijziging, naar recreatie is namelijk gebonden aan de locatie en gebonden aan het buitengebied. De functie kan niet in leegstaande bebouwing op een andere plek worden gerealiseerd. De bebouwingstoename is daarnaast gering. De ladder duurzame verstedelijking is dan ook op dit initiatief niet van toepassing. Omdat het initiatief niet wordt gezien als een nieuwe stedelijke ontwikkeling hoeft niet te worden getoetst aan de ladder.

3.2

Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie en verordening In de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland (december 2018) staan de hoofdlijnen van het provinciale ruimtelijk beleid. De Omgevingsvisie Gaaf Gelderland gaat in de breedte over het beleid van de provincie voor de fysieke leefomgeving. De visie integreert een vijftal beleidsterreinen: ruimte, natuur, water, milieu en verkeer en vervoer. Op 24 september 2014 is door Provinciale Staten van Gelderland de Omgevingsverordening Gelderland vastgesteld. Deze is op 19 december 2018 geactualiseerd op basis van de nieuwe omgevingsvisie. De Omgevingsverordening is een uitwerking van de Omgevingsvisie en stelt regels waaraan bestemmingsplannen moeten voldoen. Omgevingsvisie Gaaf Gelderland De provincie wil de focus leggen op een duurzaam, verbonden en een economisch krachtig Gelderland. Door daarin te investeren wil de provincie werken aan een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland centraal. Om dat te bereiken wordt de focus gelegd op zeven ambities op het gebied van energietransitie, klimaatadaptatie, circulaire economie, biodiversiteit, bereikbaarheid, vestigingsklimaat en woon- en leefomgeving. Deze ambities worden hieronder kort samengevat: •

Een versnelde energietransitie, gericht op forse vergroting van het aandeel duurzame energie en passend bij de Gelderse kwaliteiten;

•

Een op de toekomst toegerust beschermend klimaatbeleid;

•

Een voortvarend en innovatief circulair beleid;

•

Een stimulerend en beschermend beleid voor biodiversiteit;

•

Efficiënte, duurzame en innovatieve bereikbaarheid, toegesneden op de veranderende vraag;

•

Een duurzaam, dynamisch en toegankelijk economisch vestigingsklimaat, waar voor ondernemers en inwoners een sterke aantrekkingskracht vanuit gaat; 15

•

Een duurzaam en divers woon- en leefklimaat, dat steeds weet te anticiperen op ontwikkelingen.

Naast deze zeven ambities blijft het beleid uit de Omgevingsvisie uit 2014 gelden. Het gaat om de aanwijzing van functies van regionale oppervlaktewateren, van gebieden waar milieukwaliteit bijzondere bescherming behoeft, van Natura 2000-gebieden en van bijzondere natuurgebieden. Omgevingsverordening Gelderland De verordening voorziet ten opzichte van de Omgevingsvisie niet in nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal. De inzet van de verordening als juridisch instrument om de doorwerking van het provinciaal beleid af te dwingen is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen. Beoordeling Natuur- en landschap Het plangebied is aangeduid als ‘Groene ontwikkelingszone’ en ‘Ecologische verbindingszone’ toegekend gekregen. Op afbeelding 3.1 is een uitsnede van de themakaart Natuur- en landschap weergegeven. Met rood is de locatie van het plangebied aangegeven.

Afbeelding 3.1: Uitsnede themakaart Natuur- en landschap

De Groene ontwikkelingszone is het gebied dat tussen en rondom natuurgebieden ligt. Hierin liggen onder andere de ecologische verbindingszones, de verbindende schakels tussen de natuurgebieden.

16

Als een initiatiefnemer iets wil bouwen in deze Groene ontwikkelingszone, moet hij tegelijk de kernkwaliteiten versterken door natuur- en landschapselementen aan te leggen. De nieuwe regels helpen bij het bepalen hoe en waar die versterking moet gebeuren. De Groene Ontwikkelingszone bestaat uit terreinen met een andere bestemming dan natuur die ruimtelijk vervlochten is met het Gelders Natuurnetwerk. Het gaat vooral om landbouwgrond, maar ook om terreinen voor verblijfs- en dagrecreatie, infrastructuur, woningen en bedrijven. Voorliggend initiatief bestaat uit het toekennen van andere functies aan de gebouwen, het plaatsen van een bijgebouw van maximaal 75m2 ten behoeve van de pluktuin en een kas van maximaal 60m2 voor het kweken van groente en fruit. Voor het initiatief is een landschappelijk inpassing opgesteld. Deze is als bijlage 1 bij deze toelichting opgenomen. Hierin staat verbeeld hoe met de kernkwaliteiten van het gebied wordt omgegaan en hoe de natuur- en landschapselementen worden versterkt. Waterbeleid Het plangebied heeft op de themakaart Water de aanduiding ‘Water als verbinder’ toegekend gekregen. Op afbeelding 3.2 is een uitsnede van deze kaart weergegeven. Met rood is de locatie van het plangebied aangegeven.

Afbeelding 3.2: Uitsnede themakaart Waterbeleid

Het plangebied ligt in een gebied dat is aangewezen als 'Water als verbinder'. De provincie en partners streven er samen naar om een netwerk van onderling verbonden natuurgebieden te realiseren. De aanleg van natte ecologische verbindingszones draagt daaraan bij. De provincie wil als onderdeel van de natte ecologische verbindingszones ook de realisatie van een veerkrachtig duurzaam watersysteem bevorderen. Beide opgaven laten zich goed verenigen door met een innovatieve invulling van natte ecologische verbindingszones een aantal beken in te richten als 17

landschappelijke corridors, die natuurgebieden met elkaar verbinden en die tevens fungeren als een robuust watersysteem dat ruimte biedt om grote fluctuaties in de waterafvoer te faciliteren. Voorliggend bestemmingsplan maakt geen verruimingen mogelijk waarin het mogelijk is om waterkundige ingrepen te doen. Wijzigingen van deze functies is daarom niet noodzakelijk. Op de waterhuishouding van het plangebied wordt nader ingegaan in paragraaf 4.9. Recreatie Ten aanzien van recreatie worden in de verordening enkele voorwaarden gesteld aan het toestaan van recreatiewoningen. Met voorliggend initiatief worden geen recreatiewoningen toegevoegd. Er wordt voorzien in bed & breakfast eenheden, een kookstudio en een pluktuin/theetuin. Dit zorgt voor een economische drager in het gebied. Met het aantrekken van recreanten zal ook de kwaliteit van de leefomgeving toenemen, omdat daarmee door meer mensen gebruik wordt gemaakt van de aanwezige voorzieningen. Rekentool GO Voor de voorgenomen plannen is de “rekentool GO” ingevuld. Omdat ter plaatse van de toekomstige bed & breakfast de agrarische bestemming verdwijnt is hiervoor een negatieve impactfactor meegenomen. Hiervoor wordt de functie “bedrijventerrein van milieucategorie 1 en 2” aangehouden, aangezien dit qua impact op de omgeving het meest vergelijkbaar is.

Vervolgens is de impact van de nieuwe bed & breakfast in de berekening meegenomen. Dit wordt weergegeven als twee wooneenheden met het bijbehorende woonoppervlak. Dit komt samen uit op een negatieve impactfactor, wat wil zeggen dat de plannen op zichzelf al per saldo en naar rato een versterking van de kernkwaliteiten en ontwikkelingsdoelen van de GO teweegbrengen. Een versterkingsplan is daarom niet aan de orde en is voldoende onderbouwd dat aan de regels voor activiteiten in de GO wordt voldaan. De berekening is als bijlage 2 bij deze toelichting opgenomen.

3.3

Gemeentelijk beleid

3.3.1 Strategische Kompas Wijchen 2035 In november 2022 is de Visie strategisch Kompas Wijchen 2035; De kracht van Wijchen vastgesteld. In deze visie wordt een doorkijk gegeven naar de gewenste ontwikkeling van de gemeente Wijchen tot het jaar 2035. De visie richt zich op een zestal leidende speerpunten, te weten; 1. Voldoende woningen, 2. Aantrekkelijke wijken en kernen, 3. Iedereen aan het werk, 4. Sterke en sociale samenleving, 5. Energieneutraal en fossielvrij, 6. Krachtige samenwerking. Duurzaam en aantrekkelijk groen zijn de sleutelwoorden voor de ontwikkeling van het buitengebied en de kleine kernen. De grote rijkdom aan natuur- en landschapswaarden vormt het uitgangspunt voor verdere ontwikkeling. Wijchen zet in op een beheerste groei van recreatie, verbrede landbouw, ontwikkeling van groene en blauwe diensten en vitale kernen. Er wordt een groene relatie tussen het 18

stedelijk gebied met het buitengebied nagestreefd met zo weinig mogelijk barrières. De groenblauwe relatie tussen de kern Wijchen en het omringende buitengebied wordt verbeterd teneinde groen en water tot in de kern te laten doorlopen. In de visie Strategisch Kompas Wijchen 2035 zijn de belangrijkste ‘groene’ ambities als volgt verwoord: •

verdere ontwikkeling alleen met respect voor landschap, cultuurhistorie en natuur;

•

meer ruimte voor water;

•

duurzame inrichting;

•

nieuwe ontwikkelingen worden getoetst aan hun bijdrage aan het verhogen van de ruimtelijke kwaliteit.

•

cultuurhistorische waarden dienen als basis voor toekomstige ontwikkelingen

Beoordeling Om bij te dragen aan deze meerledige doelstellingen worden er met voorliggend initiatief de volgende doelen gerealiseerd: 1. een zorgvuldige landschappelijke inpassing. Er is een landschappelijke inpassing opgesteld. Deze is als bijlage 1 bij deze toelichting opgenomen; 2. het instandhouding en versterken van de cultuurhistorische waarden van de gebrouwen en het erf; 3. de landelijke sfeer blijft behouden; 4. het aantrekken van toerisme zorgt voor een grotere afzetmarkt van de bestaande voorzieningen in de nabije omgeving en in de kern Wijchen. 5. het unieke karakter behouden van Wijchen

3.3.2 Structuurvisie Wijchen Op 29 mei 2009 is de Structuurvisie Wijchen 2009 vastgesteld. In deze visie wordt een doorkijk gegeven naar de gewenste ontwikkeling van Wijchen. In deze structuurvisie worden de aspecten bodem en water, natuur, landschap, cultuurhistorie en archeologie, wonen, bedrijvigheid, landbouw, recreatie, verkeer en milieu behandeld. Deze structuurvisie geeft een overzicht van de verwachte ontwikkelingen binnen de gemeente Wijchen voor een periode van tien jaar. De gemeente gaat uit van een compacte groei en het benutten van potenties van bestaand stedelijk gebied zonder daarbij de bestaande kwaliteit aan te tasten, in combinatie met een vitaal platteland en sterke kleine kernen. Relevant beleid Aan het plangebied is in de structuurvisie de aanduiding ‘Ontwikkelen Ecologische Verbindingszone’ toegekend. Op afbeelding 3.3 is een uitsnede van de visiekaart weergeven. Met rode cirkel is de locatie van het plangebied aangegeven.

19

Afbeelding 3.3 Uitsnede structuurvisiekaart

Natuur De agrarisch activiteit wordt gestaakt. Er zijn geen natuurwaarden op het perceel aanwezig. Het initiatief wordt landschappelijk ingepast. De landschappelijke inpassing is als bijlage 1 bij deze toelichting opgenomen. Hierin staat verbeeld hoe met de kernkwaliteiten van het gebied wordt omgegaan en hoe de natuur- en landschapselementen worden versterkt. Landschap, cultuurhistorie en archeologie Bij de planvorming is er een landschap en erf historisch onderzoek gedaan naar de landschapselementen en patronen. Zo worden de aanwezige historische elementen in het landschap met de daarbij horende bebouwing behouden. Ook worden de nieuwe ingrepen die in het landschap worden gedaan op een streekeigen manier gedaan. Door de gedeeltelijke openstelling van het erf zoals het toevoegen van de pluk- en theetuin wordt het cultuurhistorische erf toegankelijker en beleefbaar voor een breder publiek. Dit sluit aan op het uitgangspunten/kansen dat de cultuurhistorische waarden, de landschapselementen en de patronen dienen te blijven behouden en dat cultuurhistorische objecten worden opengesteld. Landbouw en recreatie Voorliggend initiatief sluit aan bij de kansen die in de structuurvisie zijn geformuleerd.

Zo worden de leegstaande agrarische gebouwen met bijbehorende erf getransformeerd naar een recreatieve functie zoals een bed & breakfast, kookstudio en een pluktuin, worden er streekeigen producten verkocht en wordt er aangesloten op het recreatief fietsnetwerk. 20

3.3.3 Erfgoedverordening 2010 Gemeente Wijchen Om cultuurhistorische bouwwerken op haar grondgebied te beschermen heeft de gemeente Wijchen monumentenbeleid opgesteld. Dit beleid is vastgelegd in de Erfgoedverordening 2010. In dit beleid worden vier categorieën monumenten onderscheiden:

• • • •

rijksmonumenten; gemeentelijke monumenten; beschermd stadsgezicht, en beschermde dorpsgezichten.

Monumenten vormen een apart onderdeel van het erfgoed, omdat deze juridisch beschermd zijn. Aanpassingen aan of bij monumenten zijn dan ook niet welstandsvrij en worden – naast de monumentencommissie - beoordeeld door de dorpsbouwmeester. Beoordeling De gebouwen met bijbehorend erf zijn Rijks monumentaal. Het monumentenbeleid is hierbij van toepassing. Bij de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het verbouwen van de gebouwen wordt door de commissie welstand en monumenten getoetst aan het beleid.

3.3.4 Economische en toeristische visie Wijchen In de economische en toeristische visie staat hoe Wijchen zich tot 2030 gaat ontwikkelen op het gebied van economie en toerisme. De gemeente kan het niet alleen! Om Wijchen zich te laten ontwikkelen en op de kaart te zetten, zijn verschillende partijen aan zet. In de visies staan uitvoeringsprogramma’s met heldere actiepunten en kaders die richting geven aan de uitvoering. Beoordeling De gemeente streeft naar meer bedden voor toeristen. Hierbij gaat kwaliteit boven kwantiteit. Er wordt egstreeft naar onderscheidende verblijfsaccommodaties complementair aan het bestaande aanbod. Verblijfsaccommodaties in een cultuurhistorisch pand past goed in die visie. Bovendien draagt toerisme zo bij aan instandhouding van het monument, wat aansluit bij onze visie dat toerisme een middel is en geen doel. Het recreatief wandelroutenetwerk komt langs het plangebied. Doordat er een openbaar toegankelijk rustpunt wordt gecreëerd (de pluk- en theetuin) wordt er een mooie verbinding gemaakt met deze route. Gelet hierop past het initiatief binnen de uitgangspunten van de visie.

21

4

Omgevingsaspecten

4.1

Archeologie en Cultuurhistorie

4.1.1 Archeologie Beleid, wet- en regelgeving De gemeente Wijchen heeft een archeologische beleidsadvieskaart vastgesteld voor het gehele gemeentelijk grondgebied. Op deze kaart is te zien aan welke gebieden archeologische waarden en archeologische verwachtingswaarden (hoog, middelhoog en laag) zijn toegekend. Situatie Aan het plangebied is een hoge en middelmatige archeologisch verwachting toegekend. Op afbeelding 4.1 is een uitsnede van de archeologische beleidskaart weergegeven.

Afbeelding 4.1: Uitsnede archeologische verwachtingskaart

De archeologische verwachtingswaarde heeft geleid tot het opnemen van de dubbelbestemmingen ‘Waarde – Archeologie 2 en 3’ in het vigerend bestemmingsplan. Deze dubbelbestemmingen worden overgenomen op de verbeelding en in de regels van voorliggend bestemmingsplan, waardoor de (mogelijk aanwezige) archeologische waarden binnen het plangebied bij toekomstige werkzaamheden worden beschermd. Conclusie Uit bovenstaande blijkt dat het aspect archeologie de uitvoerbaarheid van het initiatief niet in de weg staat.

22

4.1.2. Cultuurhistorie Beleid, wet- en regelgeving In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is vastgelegd dat de ruimtelijke ordening een samenhangende afweging van alle belangen behelst. Tot die belangen wordt ook het cultureel erfgoed gerekend. In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is daarom de verplichting vastgelegd om in de ruimtelijke ordening “rekening te houden met aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten”. Cultuurhistorische waarden kunnen betrekking hebben op bebouwde cultuurhistorie (monumenten), cultuurhistorische landschappen en archeologische waarden van een gebied. Situatie Het complex van de twee hoeves van De Vormer is door de Rijksdienst van het Cultureel Erfgoed (RCE) als rijksmonument opgenomen onder nummer 523594. Het cultuurhistorisch belang van het gehele erf wordt in de waardering van de Rijksdienst van het Cultureel Erfgoed als volgt geformuleerd: “Van stedenbouwkundige waarde als essentieel onderdeel van een agrarisch complex dat van belang is wegens de hoogwaardige kwaliteit en omvang van de bebouwing, de erfaanleg en de historischruimtelijke relatie met groenvoorzieningen, wegen en bodemgesteldheid.” De drie gebouwen op het perceel zijn rijksmonument, het betreft de T-boerderij het bakhuis en de Grote graanschuur.

De gemeente Wijchen heeft het gebied waarin de beide Vormers liggen als een gebied met een hoge cultuurlandschappelijke waarde aangemerkt. Hiervoor geldt dat de ingrepen tenminste de huidige waarden moeten onderbouwen of versterken. Er is historisch onderzoek uitgevoerd naar het erf en de gebouwen. Deze onderzoeken zijn als leidraad gebruikt voor de planvorming van het nieuwe initiatief. Het initiatief tast de cultuurhistorische waarden niet aan. Tijdens het principeverzoek is er overleg gevoerd met de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed, dorpsbouwmeester en Gelderse genootschap. Er is een positief advies afgegeven op voorliggend initiatief. Conclusie Gelet op bovenstaande draagt het initiatief bij aan het behoud van de cultuurhistorische waarden van het gebied.

4.2

Bedrijven en milieuzonering

Beleid, wet- en regelgeving In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient te worden beoordeeld of er voldoende afstand wordt gehouden tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en gevoelige functies (zoals woningen).

23

De Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) heeft een Handreiking Bedrijven en milieuzonering opgesteld. In deze handreiking wordt aangegeven hoe door middel van milieuzonering de afstand tussen bedrijfsactiviteiten en milieugevoelige functies voldoende blijft. Per milieucategorie geldt een minimaal gewenste afstand, de richtafstand. Deze richtafstand geldt tussen enerzijds de grens van de bestemming die bedrijven (of andere milieubelastende functies) toelaat en anderzijds als uiterste situering van de gevel van een woning die volgens het bestemmingsplan of via vergunning vrij bouwen mogelijk is. De in de handreiking opgenomen afstanden zijn indicatief en kunnen per gebiedstype, waarin de ontwikkeling zal plaatsvinden, verschillen. Hierbij is het uitgangspunt dat deze afstanden gemotiveerd worden toegepast. Tabel richtafstanden per milieucategorie. Milieucategorie

Richtafstanden in 'rustige woonwijk'

Richtafstanden in 'gemengd gebied'

1

10 meter

0 meter

2

30 meter

10 meter

3.1

50 meter

30 meter

3.2

100 meter

50 meter

4.1

200 meter

100 meter

4.2

300 meter

200 meter

Situatie Mogelijke hinder als gevolg van de ontwikkeling Het initiatief voorziet in het toevoegen van vier bed & breakfast eenheden, een kookstudio, multifunctionele ruimtes en een pluktuin. Daarnaast wordt de bestaande bedrijfswoning uitgebreid en gewijzigd naar een reguliere woning. Op basis van de Handreiking Bedrijven en milieuzonering geldt voor een bed & breakfast een milieucategorie 1. Activiteiten met een milieucategorie 1 hebben, in een rustige woonwijk, een richtafstand van 10 meter tot aan een gevoelige functie zoals wonen. De bed & breakfast wordt op ca. 55 meter van de bedrijfswoning aan de Vormerseweg 10 en op ca. 110 meter van de woning aan de Vormerseweg 11 gerealiseerd. Er wordt voldaan aan de richtafstand. Op basis van de Handreiking Bedrijven en milieuzonering geldt voor een multifunctionele ruimte een milieucategorie 2. Activiteiten met een milieucategorie 2 hebben, in een rustige woonwijk, een richtafstand van 30 meter tot aan een gevoelige functie zoals wonen. De multifunctionele ruimte wordt op ca. 40 meter van de bedrijfswoning aan de Vormerseweg 10 en op ca. 130 meter van de woning aan de Vormerseweg 11 gerealiseerd. Er wordt voldaan aan de richtafstand. Wat betreft de ondergeschikte horecavoorziening kan qua richtafstand aangesloten worden bij café’s en bars en restaurants.

Hiervoor geldt een richtafstand van 30 meter tot aan een gevoelige functie zoals wonen. Ondergeschikte horeca wordt op een afstand van minimaal 40 meter van bedrijfswoning aan de Vormerseweg 10 en op ca. 80 meter van de woning aan de Vormerseweg 11 gerealiseerd. Aan de richtafstand wordt voldaan.

24

Voor het sluiten van de autoportieren wordt een piekniveau gehanteerd van 100 dB(A). Ter plaatse van de gevels van de omliggende woningen geldt in 1e instantie een richtwaarde van 65 dB(A) etmaalwaarde voor de piekniveaus conform stap 2 van de VNG-publicatie. De parkeerplaats en de overloopparkeerplaats wordt op meer dan 100 m van de woning aan de Vormerseweg 11 gerealiseerd. De parkeerplaats wordt ook op meer dan 100 meter van de woning aan de Vormerseweg 10 gerealiseerd. De overloopparkeerplaats wordt op ca. 50 meter van deze woning gerealiseerd. De dichtstbijzijnde (overloop)parkeerplaats bedraagt ca. 50 meter. Op basis van de afstandsverzwakking neemt de geluidbelasting af met 10 log(4πR2) = 45 dB. Ter plaatse van de woning kan dus aan de richtwaarde van 65 dB(A) etmaalwaarde conform stap 2 worden voldaan. Mogelijke hinder vanuit de omgeving op de ontwikkeling Op naastgelegen perceel (Vormerseweg 10) heeft een agrarisch bedrijf (akkerbouw) gezeten. De agrarische activiteiten zijn gestaakt. De opstallen staan leeg en er vinden geen activiteiten meer plaats. Voor het perceel wordt een nieuwe functie gezocht. Op basis van het vigerend bestemmingsplan is een agrarisch bedrijf toegestaan. Op basis van de Handreiking Bedrijven en milieuzonering geldt voor een agrarisch bedrijf, in een rustige woonwijk, een richtafstand van 100 meter tot aan een gevoelige functie zoals wonen.

Op dit moment is er al een bedrijfswoning (plattelandswoning) aanwezig in het plangebied. Deze woning is aanvaardbaar en maatgevend. De afstand wordt in de nieuwe situatie niet verkleind. Uitsluitend de woning is een gevoelig functie. Een bed & breakfast wordt niet gezien als een geluidgevoelige functie of een geurgevoelig object. Gelet hierop wordt het naastgelegen perceel (Vormerseweg 10) niet belemmerd. Agrarische (veehouderij)bedrijven zijn gelegen op meer dan 1 km afstand. Het gezoneerde bedrijventerrein Loonse Waard bevindt zich op meer dan 500 meter afstand. Conclusie Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het initiatief.

4.3

Bodem

Beleid, wet- en regelgeving Artikel 3.1.6 van het Besluit Ruimtelijke Ordening geeft aan dat in het kader van de uitvoerbaarheid van een ruimtelijk plan onderzoek verricht dient te worden naar de (te verwachten) bodemkwaliteit in het plangebied door het raadplegen van beschikbare bodemgegevens. Een nieuwe functie mag pas worden toegekend als is aangetoond dat de bodem geschikt is (of geschikt te maken is) voor de nieuwe functie. Bij bouwactiviteiten is ook in het kader van de omgevingsvergunning onderzoek naar de kwaliteit van de bodem nodig. Bouw kan pas plaatsvinden als de bodem geschikt is (of geschikt is gemaakt) voor het beoogde doel. Daarom dient bij iedere nieuwe bouwactiviteit de bodemkwaliteit door middel van

25

onderzoek in beeld te worden gebracht. Wanneer uit het onderzoek blijkt dat de bodem niet geschikt is voor het beoogde doel, dient vóór aanvang van de bouwwerkzaamheden een bodemsanering te worden uitgevoerd om de bodem geschikt te maken. Situatie Bij een ruimtelijke ontwikkeling dient te zijn aangetoond dat de bodem geschikt is voor de beoogde functie. Er is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is als bijlage 3 bij deze toelichting opgenomen. Hieruit blijkt het volgende: De zwak puin (en houtskool) houdende bovengrond ter plaatse van de bebouwing en het erf is tot boven de interventiewaarde verontreinigd met lood en zink en tot boven de achtergrondwaarde verontreinigd met cadmium en kobalt. De verhoogde gehaltes kunnen mogelijk gerelateerd worden aan het aangetroffen puin en houtskool in de vaste bodem ter plaatse. De aangetoonde sterk verhoogde gehaltes aan lood en zink vormen aanleiding om aanvullend onderzoek te verrichten. Er zijn deelmonsters separaat geanalyseerd. Uit de resultaten van de separate analyses blijkt dat de bovengrond ter plaatse van boring 14 (grondlaag 0,0 tot 0,5 meter -mv) sterk verontreinigd is met lood en zink. De sterk verhoogde gehaltes aan lood en zink vormen, conform de NEN 5740, aanleiding om aanvullend onderzoek te verrichten teneinde de ernst en omvang van de verontreiniging nader vast te stellen.

De rest van het onderzochte gebied is tot maximaal boven de achtergrondwaarde verontreinigd met de onderzochte parameters. De aangetoonde gehaltes hangen waarschijnlijk (deels) samen met de aangetroffen bijmengingen in de bodem en met het dagelijkse gebruik van het terrein als boerderij. Het grondwater is niet noemenswaardig verontreinigd met de onderzochte parameters. Aanbevolen wordt om ter plaatse van boring 14 een aanvullend bodemonderzoek te verrichten teneinde de herkomst, ernst en omvang van de sterk verhoogde gehalten met lood en zink nader vast te stellen. Gezien de aangetroffen bijmengingen in de bodem wordt tevens aanbevolen om ter plaatse een verkennend asbestonderzoek te verrichten conform de NEN 5707 teneinde een verontreiniging met asbest uit te kunnen sluiten. Naar aanleiding van het verkennend bodemonderzoek is een nader onderzoek uitgevoerd. Dit nader onderzoek is als bijlage 4 bij deze toelichting opgenomen. De sterke lood- en zinkverontreiniging bij boring 14 is in kaart gebracht. Het oppervlak van de verontreiniging bedraagt circa 25 m². De sterke verontreiniging is afgeperkt op een diepte van 0,3 m-mv, waardoor de omvang circa 7 m³ bedraagt. Er is geen sprake van een ‘geval van ernstige bodemverontreiniging’. De gestelde hypothese dat de bovengrond rondom boring 14 verdacht is op het voorkomen van asbest, is niet bevestigd.

In de bovengrond is zowel visueel als analytisch geen asbest aangetroffen. Aangezien er geen sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging, geldt geen saneringsplicht. Omgevingsdienst Regio Nijmegen heeft beide bodemonderzoeken beoordeeld. Zij hebben het advies gegeven om de onderzoekslocatie uit te breiden en het onderzoek aan te vullen met een verkennend asbestonderzoek conform NEN 5707. Naar aanleiding van het advies is een onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is als bijlage 5 bij deze toelichting opgenomen. Uit het onderzoek blijkt dat de gestelde

26

hypothese dat ter plaatse van de onderzoekslocatie door het langdurig gebruik verhogingen aan zware metalen, PAK en/of bestrijdingsmiddelen kunnen worden verwacht, is bevestigd. Er zijn verhogingen aan zware metalen en bestrijdingsmiddelen aangetoond. De bovengrond met bijmenging is beoordeeld als kwaliteitsklasse industrie. De overige mengmonsters van de boven- en ondergrond zijn beoordeeld als kwaliteitsklasse landbouw/natuur. In het grondwater is geen overschrijding van de signaleringsparameter gemeten. De gestelde hypothese dat de puinhoudende bovengrond ter plaatse van de opstallen verdacht is op het voorkomen van asbest, is niet bevestigd. In de bovengrond is zowel visueel als analytisch geen asbest aangetroffen. Op de onderzoekslocatie van het verkennend onderzoek zijn geen waarnemingen gedaan die kunnen duiden op de aanwezigheid van een verontreiniging met asbest. De onderzoeksresultaten vormen geen aanleiding tot nader onderzoek en geen belemmeringen voor het beoogde recreatieve gebruik. Conclusie Het aspect bodem staat de uitvoerbaarheid van het initiatief niet in de weg.

4.4

Natuur

Beleid, wet- en regelgeving Per 1 januari 2017 is de nieuwe Wet natuurbescherming (WNB) in werking getreden. Deze wet heeft de Natuurbeschermingswet 1998, de Boswet en de Flora- en faunawet vervangen. Bij een ruimtelijke ingreep is het volgens de Wet natuurbescherming verplicht om vooraf te toetsen of er negatieve effecten kunnen optreden op beschermde natuurgebieden en beschermde planten- en diersoorten. Situatie Natura 2000 Het plangebied ligt op 8,5 kilometer afstand van het Natura2000 gebied Rijntakken. Door menselijke invloeden in het tussenliggende gebied zoals drukke verbindingswegen, bebouwing, (intensieve) landbouwgronden en door de aard van de ingreep, zijn negatieve effecten door geluidsverstoring of visuele verstoring als gevolg van de ingreep op deze Natura2000 gebieden uitgesloten. Het is niet uit te sluiten dat de ingreep bijdraagt aan de stikstofdepositie op deze gebieden. Om dit te beoordelen is een berekening naar stikstofdepositie uitgevoerd. Dit onderzoek is als bijlage 6 bij deze toelichting opgenomen. Uit de rekenresultaten blijkt dat het initiatief niet leidt tot nadelige effecten van stikstofdepositie op Natura-2000 gebieden.