Spoorstraat-Herenstraat_Toelichting

Bestemmingsplan - Toelichting -

Spoorstraat-Herenstraat Gemeente Wijchen

BESTEMMINGSPLAN - Toelichting -

Spoorstraat-Herenstraat Gemeente Wijchen

IDN-nummer:

NL.IMRO.0296.CTRSpoorstraatHere-DFBP

Status:

vastgesteld

Datum:

13 mei 2025

Locatie Nijmegen Wijchenseweg 102 6538 SX Nijmegen 024 - 322 45 79 info@pouderoyentonnaer.nl www.pouderoyentonnaer.nl

Locatie Rosmalen Berlicumseweg 6D 5248 NT Rosmalen

Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 Inleiding

5

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

5 6 8 8 9

Aanleiding en doelstelling Ligging en begrenzing plangebied Aanpak Geldend bestemmingsplan Leeswijzer

Hoofdstuk 2 Plangebied

11

2.1 2.2

Omgeving van het plangebied Huidige situatie

11 12

Hoofdstuk 3 Planvoornemen

15

3.1 3.2 3.3 3.4

Herontwikkeling Voorlopig ontwerp bouwplan Doelgroep Parkeervoorzieningen

15 15 15 16

3.5

Afwijking geldend bestemmingsplan

17

Hoofdstuk 4 Beleidskader

19

4.1 4.2 4.3 4.4

19 21 22 24

Rijksbeleid Provinciaal beleid Regionaal beleid Gemeentelijk beleid

Hoofdstuk 5 Milieuaspecten- en omgevingsaspecten

31

5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 5.10 5.11 5.12 5.13 5.14 5.15

31 31 33 40 41 42 45 55 63 69 72 77 78 78 85

Bedrijven- en milieuzonering Geluid Externe veiligheid Bodem Geur Luchtkwaliteit Natuur Verkeer en parkeren Archeologie Cultuurhistorie Molenbiotoop Trillingshinder Leidingen Water MER beoordeling

bestemmingsplan Spoorstraat-Herenstraat

3

Hoofdstuk 6 Juridische aspecten

87

6.1 6.2 6.3

87 87 87

Algemeen Verbeelding Planregels

Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid

89

Hoofdstuk 8 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

91

Toelichting

4

bestemmingsplan Spoorstraat-Herenstraat

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding en doelstelling

Op de hoek Herenstraat / Spoorstraat in het centrum van Wijchen is in de huidige situatie een bedrijfspand van de Bristol aanwezig. Het bedrijfspand wordt omgeven door enkele verouderde grondgebonden woningen en bedrijvigheid. De initiatiefnemers streven naar een passende herontwikkeling voor de Bristol-locatie in het centrum van Wijchen. Aanleiding voor het opstellen van voorliggend bestemmingsplan is het voornemen om een nieuw appartementencomplex te realiseren op de hoek van de Herenstraat en de Spoorstraat in het centrum van Wijchen. Het planvoornemen voorziet in de sloop van het oude bedrijfspand van de Bristol én de verouderde grondgebonden woningen aan de Spoorstraat en de Herenstraat om de herontwikkeling naar een appartementencomplex mogelijk te maken. Concreet voorziet de ontwikkeling in de realisatie van een vijflaags appartementencomplex bestaande uit 51 appartementen. Om te voorzien in de parkeervraag, wordt onder het appartementencomplex een parkeerkelder aangelegd. De 51 appartementen bestaan uit 26 koopwoningen (duurkoop), 17 middenhuurwoningen en 8 huurwoningen in de vrije sector. Door de variatie in koop-, middenhuur en vrije sector huurwoningen van verschillende grootte wordt met het planvoornemen een brede doelgroep aangesproken. Op basis van een groot aantal levensloopbestendige woningen zijn de appartementen tevens geschikt voor ouderen.

Om de voorgenomen ontwikkeling planologisch-juridisch mogelijk te maken is voorliggend bestemmingsplan opgesteld. Met het planvoornemen wordt de huidige centrumbestemming binnen het plangebied vervangen door een woonbestemming waarbinnen maximaal 51 woningen en een ondergrondse parkeergarage gerealiseerd mogen worden. De ondergrondse parkeergarage wordt aan de zijde van de Spoorstraat deels buiten de contouren van de toekomstige bebouwing gerealiseerd. Deze contour is nagenoeg gelijk aan de bestaande verkeersbestemming. De verkeersbestemming zal hier worden uitgebreid om het realiseren van een ondergrondse parkeergarage mogelijk te maken. Bovengronds zal het openbare karakter behouden blijven. Hieronder is ter illustratie een schetsplattegrond opgenomen van het ontwerp. De hier opgenomen begrenzing is niet exact en wordt op details anders uitgevoerd zodat het bouwplan binnen de eigen perceelsgrens blijft.

bestemmingsplan Spoorstraat-Herenstraat

5

Figuur: Plattegrond ontwerp wooncomplex (indicatief)

1.2

Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied ligt in het centrum van Wijchen op het knooppunt van de Spoorstraat en de Herenstraat Het plangebied is kadastraal bekend als gemeente Wijchen, sectie H, nummers 2180, 3011, 4561, 4659, 4660, 5088, 5365, 5366, 5367 met een gezamenlijk oppervlak van circa 2.230 m².

6

bestemmingsplan Spoorstraat-Herenstraat

Figuur: Globale ligging plangebied rood omcirkeld (bron: kadviewer.map5.nl)

Hieronder is een luchtfoto opgenomen met de begrenzing van het plangebied.

Figuur: Luchtfoto met begrenzing plangebied rood omkaderd (Bron: ruimtelijkeplannen.nl)

bestemmingsplan Spoorstraat-Herenstraat

7

1.3

Aanpak

De voorgenomen locatieontwikkeling wordt mogelijk gemaakt met een herziening van het bestemmingsplan. De voorliggende toelichting maakt onderdeel uit van het bestemmingsplan 'Spoorstraat/ Herenstraat, Wijchen' en vormt de onderbouwing van het initiatief.

1.4

Geldend bestemmingsplan

De planologische situatie van het plangebied is vastgelegd in het bestemmingsplan 'Centrum Wijchen 2013' (vastgesteld, 26 maart 2015). In dit bestemmingsplan kent het plangebied de enkelbestemmingen 'Centrum', 'Wonen' en 'Verkeer'. Naast de enkelbestemmingen zijn binnen het plangebied de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 1', 'Waarde - Archeologie 2' en 'Waarde - Beschermd dorpsgezicht' opgenomen. Voor het perceel met de enkelbestemming 'Wonen' binnen het plangebied is een bouwvlak opgenomen, met de bouwaanduiding 'vrijstaand'. Die bouwvlak heeft een maatvoering, waarmee de maximum bouwhoogte van 10 meter en een maximum goothoogte van 6 meter zijn vastgelegd. Voor de percelen met de enkelbestemming 'Centrum' is een bouwvlak opgenomen. Binnen dit bouwlak geldt deels een maximum goot- en bouwhoogte van respectievelijk 4,5 en 5,5 meter. Tevens is op de bebouwing aan de straat een maximum bouwhoogte van 8 meter van toepassing. Een perceel aan de Herenstraat heeft de functieaanduiding 'specifieke vorm van centrum - detailhandel op de verdieping'. Op het plangebied is aanvullend op het bovenstaande tevens de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone molenbiotoop' van toepassing. Hieraan wordt in paragraaf 5.11 getoetst.

Naast de bestemmingen binnen het bestemmingsplan 'Centrum Wijchen 2013' is in het Parapluplan Cultuurhistorie Wijchen voor het gehele gebied de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorisch waardevol gebied' opgenomen.

Figuur: Fragment verbeelding 'Centrum Wijchen 2013'

8

bestemmingsplan Spoorstraat-Herenstraat

1.5

Leeswijzer

Voorliggend bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en deze toelichting. De regels en de verbeelding vormen de juridisch bindende elementen van het bestemmingsplan. De toelichting vormt de ruimtelijke onderbouwing van het initiatief en is als volgt opgebouwd: in Hoofdstuk 2 wordt de bestaande situatie in het plangebied beschreven; in Hoofdstuk 3 wordt het voorgenomen plan beschreven; in Hoofdstuk 4 volgt een beschrijving van het ruimtelijke beleidskader dat van toepassing is op het bestemmingsplan; in Hoofdstuk 5 komen de relevante milieu- en omgevingsaspecten aan bod; in Hoofdstuk 6 komen de juridische aspecten aan bod; in Hoofdstuk 7 komt de economische uitvoerbaarheid aan bod; in Hoofdstuk 8 worden de resultaten uit overleg en inspraak besproken en behandeld.

bestemmingsplan Spoorstraat-Herenstraat

9

10

bestemmingsplan Spoorstraat-Herenstraat

Hoofdstuk 2 2.1

Plangebied

Omgeving van het plangebied

Het plangebied bevindt zich in het centrum van Wijchen. Het centrum van van Wijchen bevindt zich grofweg tussen de spoorlijn Nijmegen - 's-Hertogenbosch, de Hogeweg, de Meerdreeg en het Kasteelpark Wijchen. Wijchen is van oorsprong een landbouwdorp, waar bewoning ontstond in de steentijd. Later ontstonden er woonplaatsen van met name Romeinen. De huidige kern en ook de naam Wijchen stammen echter uit de middeleeuwen. Kenmerkend voor het centrum van Wijchen zijn het Kasteel Wijchen, bijbehorend Kasteelpark en de Wijchense molen. Het historische karakter van de bebouwing in de directe omgeving van het plangebied heeft de overhand in het straatbeeld. De gedetailleerde gevels van de omliggende bebouwing verzorgen in het straatbeeld een pittoresk en rijk karakter, waarbij de verspringen van geveldelen en aanbouwen als erkers, bakgoten, luiken en dakkapellen een extra dimensie aan het straatbeeld geven. Kenmerkend in de directe omgeving van het plangebied is het open karakter van het straatbeeld, met veel vrijstaande panden (ook wel omschreven als "stadsvilla's"), grote lanen en een groen karakter. In het straatbeeld zijn veel verspringende voorgevelrooilijnen zichtbaar en komen veel subtiele hoogteverschillende tussen naastliggende bebouwing voor.

In de oriënterende fase van voorliggend plan is er een analyse van het plangebied uitgevoerd, waarna een stedenbouwkundig concept is opgesteld. In de analyse wordt uitgebreid ingegaan op de kenmerken van het plangebied en de nabije omgeving. Deze analyse is toegevoegd als Bijlage 3 bij deze toelichting. Verkeerskundig wordt verkeer afgewikkeld via zowel de Spoorstraat als ook de Herenstraat naar de Stationslaan, die een verkeersader van oost naar west vormt door het stedelijk gebied van Wijchen. Deze doorgaande oost-west route ontsluit het plangebied in de richting van de A50 in het westen en de A73 en Nijmegen in het oosten.

bestemmingsplan Spoorstraat-Herenstraat

11

Figuur: Globale ligging van het plangebied binnen het stedelijk gebied van Wijchen (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

2.2

Huidige situatie

Momenteel staat er binnen het plangebied een zogenoemde "stadsvilla", waarvan er binnen (en buiten) het beschermd dorpsgezicht van Wijchen een groot aantal gerealiseerd zijn. Zij hebben in de ontwikkeling van de kern Wijchen een belangrijke rol gespeeld in het bepalen van de stedenbouwkundige structuur. Naast deze stadsvilla is moderne bebouwing opgetrokken waarin momenteel winkels zijn ondergebracht. De bedrijfspanden en woningen die zich aan kruising van Spoorstraat en de Herenstraat bevinden, worden aan de achterzijde verbonden met een binnenplein en tuinen. Concreet bestaat de bebouwing in het plangebied in de huidige situatie uit: 3 bedrijfspanden en één twee-onder-één-kapwonig aan de Spoorstraat ; 2 bedrijfspanden en één vrijstaande woning aan de Herenstraat.

12

bestemmingsplan Spoorstraat-Herenstraat

Figuur: aanblik van plangebied gezien vanuit het Kasteelpark Wijchen (bron: analyse ontwikkellocatie)

bestemmingsplan Spoorstraat-Herenstraat

13

14

bestemmingsplan Spoorstraat-Herenstraat

Hoofdstuk 3 3.1

Planvoornemen

Herontwikkeling

Het planvoornemen bestaat uit de realisatie van een appartementengebouw van 51 appartementen met ondergrondse parkeergarage voor een gemengde doelgroep op het knooppunt van de Spoorstraat en de Herenstraat aan het Kasteelpark in Wijchen. Voor de realisatie van het gebouw worden drie verouderde bedrijfspanden, een twee-onder-één-kapwonig en een vrijstaande woning gesloopt. De realisatie van deze appartementen past binnen de vernieuwing van het centrum van Wijchen, zoals met onder andere door het project 'Tussen Kasteel & Wijchens Meer'. Doel van onder andere het genoemde project is het compact houden van het winkelbestand in de kern om de bestaande winkels bezet te houden. De ontwikkeling van een appartementencomplex op de locatie Spoorstraat/ Herenstraat sluit aan op de vraag naar meer woningen in het centrum.

3.2

Voorlopig ontwerp bouwplan

De positionering van de bestaande bebouwing binnen het plangebied en de ligging van het plangebied an sich vormen een bijzondere relatie met het kasteel en haar tuinen. Voor een toekomstige ontwikkeling is het daarom van belang dat deze waarden erkent worden en in de vernieuwde architectuurstijl terug komen. Doordat de locatie op het knooppunt van twee taps toelopende straten gepositioneerd is en aansluit op verschillende uitvalswegen, ontstaat er een bijzondere potentie voor accenten in de architectuur. Deze accenten kunnen de zichtlijnen benadrukken naar zowel de uitvalswegen als het kasteel en haar rijkelijk groene tuinen. Tegelijkertijd biedt een gevarieerd bebouwingsvolume van de toekomstige bebouwing met slim gepositioneerde accenten een verrijking voor de omgeving. De zichtlijnen en accentpotenties voor het ontwerp zijn in de analyse van de ontwikkellocatie uitvoering omschreven. Deze analyse is toegevoegd als Bijlage 3 bij deze toelichting. Het dichtstbijzijnde woonhuis met tuin is gelegen aan de Spoorstraat 61. Door de bouwhoogte van het nieuwe plan zouden inkijk in de tuin en verminderde privacy een rol kunnen spelen. Aangezien dit perceel ten noorden van het plangebied is gelegen, zou ook schaduwwerking kunnen optreden. Om de zorgen van de bewoners weg te nemen, zijn een bezonningsstudie en een zichtlijnenstudie uitgevoerd.

Deze zijn toegevoegd als Bijlage 1 Bezonningsstudie en Bijlage 2 Zichtlijnenstudie aan deze toelichting. Uit de zichtlijnenstudie blijkt dat er geen sprake is van aantasting van de privacy, aangezien er geen direct zicht is op de tuin. Door de bestaande hoge haag en de daarachter geplaatste leibomen beschikt het perceel aan de Spoorstraat 61 reeds over een effectieve zichtbescherming, die de privacy waarborgt. De bezonningsstudie toont aan dat het beoogde bouwplan geen nadelig effect heeft op de bezonning van het perceel. Met de bezonnings- en zichtlijnenstudie willen de initiatiefnemers duidelijk maken dat de zorgen over privacy, uitzicht en schaduw serieus zijn genomen.

3.3

Doelgroep

Conform het collegebesluit, waarin principemedewerking aan voorliggend plan is verleend, richt het voornemen zich op de realisatie van 51 levensloopbestendige appartementen. De 51 appartementen bestaan uit 26 koopwoningen, 17 huurwoningen in de middenhuur sector en 8 huurwoningen in de vrije huursector. De appartementen en de bijbehorende parkeergarage worden voorzien van een lift. Bij het ontwerp is rekening gehouden met draaicirkels van rolstoelen en rollators. De woningen worden drempelloos gerealiseerd: niet alleen bij de voordeur, maar ook de deur naar het balkon wordt drempelloos gerealiseerd. Ook de bergingen

bestemmingsplan Spoorstraat-Herenstraat

15

worden zodanig uitgevoerd dat ze toegankelijk zijn voor rollators en scootmobielen. Daarnaast worden de appartementen voorzien van automatische deuropenemers, zodat de toegangsdeuren van het gebouw en de gangen niet tot belemmeringen leiden. De definitie van een levensloopgeschikte woning is hieronder weergegegeven. Deze defintie is pgenomen in de regels van het onderliggende plan. "Een woning die geschikt is voor bewoning in alle levensfasen. De woning is rollator toe- en doorgankelijk voor mensen met een lichamelijke beperking. Alle primaire leefruimten (woonkamer, keuken, slaapkamer, badkamer, toilet) bevinden zich op dezelfde verdieping. De leefruimten zijn zowel inpandig als vanuit het aansluitende terrein zo veel mogelijk drempelloos toegankelijk. Daarnaast zijn woongebouwen voorzien van automatische deuropeners op de deuren naar verkeersruimten. Er is voldoende bereikbare stallingsruimte voor zowel fietsen met een hulpmotor als scootmobielen." Hiermee worden de woningen levenloopbestendig ingericht en geschikt gemaakt voor bewoners in alle doelgroepen. Door de verschillende segmenten waarin de appartementen worden aangeboden, wordt bovendien met het planvoornemen een groot aantal potentiële huurders aangesproken.

3.4

Parkeervoorzieningen

Met het planvoornemen wordt een (deels) vijflaags appartementencomplex gerealiseerd, bestaande uit 51 appartementen. Onder het appartementencomplex wordt een parkeerkelder aangelegd. Aan de noordzijde is de parkeerkelder via een inrit aan de Herenstraat ontsloten. De parkeerkelder biedt plaats aan 68 parkeerplaatsen. Daarnaast worden de bergingen voor de bewoners ook in de parkeerkelder gevestigd. In totaal worden er voor het planvoornemen 68 parkeerplaatsen voorzien. Deze kunnen als volgt worden uitgesplitst: 52 parkeerplaatsen voor bewoners in de parkeergarage; 4 bezoekersparkeerplaatsen in de parkeergarage; 9 parkeerplaatsen bovenop de norm. (12 parkeerplaatsen voor bezoekersparkeren in de openbare ruimte).

In paragraaf 5.8 wordt uitvoerig ingegaan op het aspect verkeer en parkeren. Op onderstaand figuur wordt de situering en indeling van de parkeergarage gevisualiseerd.

16

bestemmingsplan Spoorstraat-Herenstraat

Figuur: Parkeergarage

3.5

Afwijking geldend bestemmingsplan

De ontwikkeling past (zoals reeds omschreven in paragraaf 1.4) qua functie, maatvoering en aantal wooneenheden niet rechtstreeks binnen het geldende bestemmingsplan. Om de beoogde ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk te maken is een bestemmingsplanwijziging ex. artikel 3.1 Wro noodzakelijk. Met deze herziening van het bestemmingsplan dient aan de hand van deze toelichting aangetoond te worden dat de ontwikkeling voldoet aan de eis van een goede ruimtelijke ordening.

bestemmingsplan Spoorstraat-Herenstraat

17

18

bestemmingsplan Spoorstraat-Herenstraat

Hoofdstuk 4 4.1

Beleidskader

Rijksbeleid

4.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is op 11 september 2020 vastgesteld. Deze visie is door het Rijk opgesteld in het kader van de nieuwe Omgevingswet, die op 1 januari 2024 in werking treedt. Aan de hand van een toekomstperspectief is hierin de lange termijnvisie in beeld gebracht. Op nationale belangen wil het Rijk (net als nu) sturen en richting geven. Hiervoor worden de volgende vier prioriteiten onderscheiden: 1. 2. 3. 4.

Ruimte voor klimaat adaptatie. Duurzaam economisch groeipotentieel. Sterke en gezonde steden en regio's. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Om invulling te kunnen geven aan deze vier prioriteiten hanteert het Rijk de volgende drie afwegingsprincipes: 1. 2. 3.

Combinaties van functies gaat voor enkelvoudige functies. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. Afwentelen wordt voorkomen.

Met de NOVI wordt gebouwd aan sterke, aantrekkelijke en gezonde steden, waarbij wordt gestreefd naar de verdere ontwikkeling van het Stedelijk Netwerk Nederland. De wens is om daar naar toe te groeien en een goed bereikbaar netwerk van steden en regio's te realiseren. De grote actuele woningbehoefte vraagt tegelijkertijd om oplossingen op korte termijn. Het voormalig kabinet heeft voor de korte termijn daarom een pakket aan maatregelen voorgesteld om de woningbouw een nieuwe, stevige impuls te geven. Het planvoornemen vindt plaats in lijn met de ambities van de integrale verstedelijkingsstrategie door binnen bestaand stedelijk gebied woningen te realiseren. Een belangrijk aspect van de NOVI betreft het creëren van prettige woonmilieu's (prioriteit 'Sterke en gezonde steden en regio's). Hierbij wordt vooral gestuurd op inbreiding in plaats van uitbreiding. Het planvoornemen past binnen dit beleid aangezien de ontwikkeling plaatsvindt binnen de bebouwde kom in een bebouwde omgeving. Het betreft de herontwikkeling van verouderde grondgebonden woningen en bedrijfspanden naar een vijflaags appartementencomplex bestaande uit 51 appartementen. Hiermee wordt op termijn afwenteling op locatie voorkomen. Het plangebied is in de huidige situatie volledig verhard.

Met het planvoornemen wordt met de aanleg van onverharde zones bijgedragen aan het klimaatadaptatief inrichten van het plangebied. Gelet op bovenstaande is het planvoornemen in lijn met de NOVI. 4.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), ook wel bekend als de AMvB Ruimte, zijn 13 nationale belangen opgenomen die juridische borging vereisen met het oog op een goede ruimtelijke ordening. Het Barro is op 30 december 2011 deels in werking getreden en met enkele onderwerpen aangevuld per 1 oktober 2012. Het besluit is gericht op doorwerking van de nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Dit betreft onder meer het Nationale Natuurnetwerk (voorheen de Ecologische Hoofdstructuur) en Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde. Deze ontwikkeling is niet gelegen in of nabij een gebied waarin het Rijk een nationaal belang heeft

bestemmingsplan Spoorstraat-Herenstraat

19

aangewezen. Het Barro heeft daarom geen consequenties voor het planvoornemen. 4.1.3 Besluit ruimtelijke ordening; ladder voor duurzame verstedelijking In artikel 3.1.6 van het Bro is de 'motivering duurzame verstedelijking' opgenomen. Dit stelt eisen aan de onderbouwing in bestemmingsplannen die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maken. De motivering duurzame verstedelijking richt zich op substantiële veranderingen en bouwplannen, die qua aard en omvang zodanig zijn, dat voor mogelijke leegstand elders gevreesd zou kunnen worden. Het doel is om overbodige bouwplannen (kantoren, woningen) te voorkomen en hergebruik te stimuleren. In het geval dat een bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, dient de toelichting een beschrijving te bevatten van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien de nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient de toelichting, aanvullend op de beschrijving van de behoefte tevens een motivering te bevatten waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien. Daarbij kunnen de beschikbaarheid en geschiktheid van de ontwikkelingsmogelijkheden in bestaand stedelijk gebied een rol spelen.

Voor woningbouwplannen geldt dat voor woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is. De Laddertoets moet alleen worden uitgevoerd indien deze stedelijke ontwikkeling ook 'nieuw' is. Het planvoornemen betreft een nieuwe stedelijke ontwikkeling van 51 appartementen. Netto vindt er een toename van 48 wooneenheden plaats binnen het plangebied. Hiermee is de planontwikkeling officieel Ladderplichtig volgens de ladder duurzame verstedelijking. Behoefte Vanuit de Woonagenda Subregio Nijmegen en de Woonvisie Gemeente Wijchen 2025 wordt invulling gegeven aan de wens voor kleinschalige nieuwbouw in de kernen van de gemeente. Uit afspraken met de provincie Gelderland omtrent de Primos-prognose kan de gemeente Wijchen 800 nieuwe woningen bouwen. Lokale behoefte is hierin leidend. Plannen moeten in aantallen én programmering aansluiten bij de behoefte. De lokale behoefte en vraag gaat vooral om kwalitatieve en betaalbare woningen voor jongeren, (vitale) senioren, middeninkomens en mensen met een zorgvraag. Eén- en tweepersoonshuishoudens maken een groot deel uit van deze groepen. Dat vertaalt zich in een behoefte aan meer kleine en betaalbare woningen, zowel in de huursector (sociale en vrije sector) als in de koopsector.

De met het planvoornemen te realiseren levensloopbestendige appartementen maken het tevens mogelijk dat ouderen in de buurt kunnen blijven wonen. Daarnaast voorziet het planvoornemen in de behoefte aan kleinere woningen op een aantrekkelijke locatie. Zulke woningen zijn gewild bij zowel jongeren als ouderen. Met het oog op de toenemende vergrijzing, de toename van eenpersoonshuishoudens en de toename van alleenstaande ouderen kan nieuw aanbod van een- en tweepersoonsappartementen mogelijkheden bieden voor de doorstroming op de woningmarkt. Met het planvoornemen worden woningen toegevoegd aan de woningmarkt die de mogelijkheid geven (aan ouderen) om kleiner te gaan wonen. Het ruimtelijk verzorgingsgebied van het woningbouwproject is gering. Het project faciliteert voornamelijk voor inwoners uit het dorp Wijchen en de directe omgeving. Op basis van de Woonvisie Gemeente Wijchen 2025 en de trend van vergrijzing in het gebied en vertrekkende starters en jongeren naar buiten het gebied, kan er gesteld worden dat er behoefte is aan de voorgenomen ontwikkeling. Binnen of buiten stedelijk gebied Voor ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied dient gemotiveerd te worden of deze behoefte niet in stedelijk gebied kan worden gerealiseerd. Daarom is het van belang om te weten of het plangebied binnen of buiten stedelijk gebied is gelegen.

In artikel 1.1.1 Bro wordt het stedelijk gebied als volgt gedefinieerd: 'Bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'.

20

bestemmingsplan Spoorstraat-Herenstraat

Het plangebied is gelegen binnen de bebouwde kom van de kern Wijchen. Dit is aan te merken als bestaand stedelijk gebied. Aangezien de ontwikkeling plaatsvindt binnen bestaand stedelijk gebied dient er geen aanvullende motivering opgesteld te worden ten behoeve van de ligging van de ontwikkeling. Het planvoornemen is in lijn met de Ladder voor duurzame verstedelijking.

4.2

Provinciaal beleid

4.2.1 Omgevingsvisie Gaaf Gelderland Op 19 december 2018 hebben de Provinciale Staten de omgevingsvisie van de provincie Gelderland vastgesteld. De omgevingsvisie is op 1 maart 2019 in werking getreden. De Omgevingsvisie Gaaf Gelderland is een structuurplan van de provincie Gelderland, met als doel een gaaf Gelderland te behouden en te ontwikkelen voor de toekomst. Daarbij staat een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland centraal. In de omgevingsvisie is een zevental ambities opgenomen. Deze omvatten, in grote lijnen, de volgende onderwerpen: Energietransitie: van fossiel naar duurzaam Klimaatadaptatie: omgaan met veranderend weer Circulaire economie: sluiten van kringlopen Biodiversiteit: werken met de natuur Bereikbaarheid: duurzaam verbonden Vestigingsklimaat: een krachtige, duurzame topregio Woon- en leefomgeving: dynamisch, divers, duurzaam

Figuur: Omgevinsvisie Gaaf Gelderland: Woon- en leefomgeving Op het gebied van Woon- en leefomgeving hanteert de Provincie Gelderland de volgende kernbegrippen: dynamisch, divers en duurzaam. Binnen het hoofdstuk Woon- en leefomgeving is opgenomen dat de Provincie streeft naar een duurzaam en divers woon- en leefklimaat dat weet te anticiperen op ontwikkelingen. Hieruit vloeit de ambitie voort binnen Gelderland een aanbod aan woningtypen en woonmilieus passend bij de diversiteit aan woningvraag te realiseren; voor ieder een passende, duurzame woning. Die 51 wooneenheden worden grotendeels levensloopbestendig gerealiseerd. Het appartementencomplex

bestemmingsplan Spoorstraat-Herenstraat

21

voorziet in een divers aanbod in het dynamische centrum van Wijchen waarmee een duurzaam woningaanbod voor de toekomst van Wijchen gegarandeerd wordt. Doel is het om in de behoefte van verschillende leeftijdscategorieën te kunnen voorzien. Dit betreft het toevoegen van levensloopbestendige woningen voor ouderen en een gevarieerd woningaanbod voor jongeren én ouderen. Met het planvoornemen worden de doorstromingsmogelijkheden op de woningmarkt vergroot. Gelet op vorenstaande is het planvoornemen in lijn met de woonvisie zoals vastgesteld in de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland. 4.2.2 Omgevingsverordening Gelderland De Omgevingsverordening Gelderland is vastgesteld door Provinciale Staten op 24 september 2014 en in werking getreden op 18 oktober 2014. De Omgevingsverordening is voor het laatst geactualiseerd op 21 december 2022. Voorliggende ontwikkeling zal moeten voldoen aan de regels in de Omgevingsverordening. De Omgevingsverordening richt zich op de fysieke leefomgeving in de Provincie Gelderland. Het gaat hierbij om regels op het gebied van ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en bodem. De verordening voorziet ten opzichte van de Omgevingsvisie niet in nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal.

De voorliggende ontwikkeling ligt niet binnen een Nationaal Landschap, de Romeinse Limes, de Groene Ontwikkelingszone (GO), het Gelders Natuurnetwerk (GNN) en de Hollandse Waterlinie. De locatie maakt ook geen deel uit van een ganzenfoerageergebied of beschermingsgebied natte landnatuur. Wonen Voor het plangebied zijn de sectorale bepaling met betrekking tot nieuwe woonlocaties (artikel 2.2.1) van belang. Nieuwe woonlocaties kunnen slechts worden toegestaan wanneer dit past in het vigerende door Gedeputeerde Staten vastgestelde Kwalitatief Woonprogramma successievelijk de door Gedeputeerde Staten vastgestelde kwantitatieve opgave wonen voor de betreffende regio. Omdat op de planlocatie deels al woningen zijn toegestaan, is de realisatie van woningen (van een ander type) reeds mogelijk gemaakt. Daarnaast is de locatie in het regionale beleid aangewezen voor woningen. Het vastgestelde woonbeleid voor de regio waarin de planlocatie is gelegen betreft de Woonagenda Regio Nijmegen 2018-2027. In paragraaf 4.3.2 is toegelicht hoe het voornemen binnen deze woonagenda past. Het plangebied is conform de Omgevingsverordening Gelderland gelegen binnen een molenbiotoop. Deze zonering is doorvertaald in het geldende bestemmingsplan op locatie. Toetsing hieraan heeft in paragraaf 1.4 reeds plaatsgevonden.

Gelet op het bovenstaande kan worden gesteld dat het ruimtelijk voornemen past binnen de provinciale kaders die worden gesteld in de Omgevingsverordening Gelderland.

4.3

Regionaal beleid

4.3.1 Woondeal 2.0 Regio Arnhem-Nijmegen In 2020 zijn gemeenten binnen de Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen, provincie Gelderland en Rijk een langjarig partnerschap aangegaan voor een beter werkende woningmarkt. Het partnerschap is vastgelegd in de woondeal uit 2020. Marktpartijen en woningcorporaties hebben hun ondersteuning hierbij uitgesproken. Met de geactualiseerde Woondeal 2.0, vastgesteld op 8 maart 2023, onderkennen partijen de bovengemiddeld grote woonopgave, continueren de samenwerking uit 2020 en geven het partnerschap verder vorm. De Woondeal 2.0 zet in op zeven werkafspraken: 1. 2.

22

Woningbouwopgave en versnelling Betaalbare woningen voor lage en middeninkomens

bestemmingsplan Spoorstraat-Herenstraat

3. 4. 5. 6. 7.

Huisvesting aandachtsgroepen Klimaatadaptief, conceptueel en circulair bouwen Leefbaarheid en stadsvernieuwing Verstedelijking en gebiedsontwikkeling Overige thema's als vakantieparken, stikstof en elektriciteitsnetwerken

Partijen streven naar de bouw van 33.000 woningen tot en met 2030 in de Groene Metropoolregio. En richting 2040 zo'n 55.000 woningen. De woningbouwopgave voor gemeente Wijchen is 2.060 woningen tot en met 2030. Op dit moment is er tot en met 2030 voldoende plancapaciteit om de opgave in te vullen. Deze capaciteit ligt geleidelijk boven 130% van de geambieerde nieuwbouw. Daarmee is in theorie voldoende plancapaciteit. Voorliggend plan met 51 woningen wordt opgenomen in de plancapaciteit en draagt dus bij om de gestelde kwantitatieve woningbouwopgave te behalen. In lijn met de nationale doelstelling om toe te groeien naar 2/3e betaalbare nieuwbouwwoningen, wordt ingezet op een vergroting van de beschikbaarheid van woningen voor mensen met lage en middeninkomens, waaronder veel starters. Iedere gemeente zorgt vanaf 2025 binnen de gemeentebrede nieuwbouwopgave voor minimaal 30% sociale huur en minimaal 35% middenhuur en betaalbare koop (tot € 390.000, landelijke betaalbaarheidsgrens, prijspeil 2024). Op basis van het woningbehoefteonderzoek zet de regio zich ervoor in dat een deel van het middensegment bestaat uit betaalbare koopwoningen voor lagere inkomens, met een prijs van maximaal € 250.000 of middenhuur (woningen tussen € 879,66-€ 1.157,95 prijspeil 2024).

Op basis van het woningbehoefteonderzoek is er ruimte voor uitwisseling tussen de betaalbare segmenten, met dien verstande dat er voldoende sociale huurwoningen en middenhuur/betaalbare koopwoningen voor lagere inkomens worden toegevoegd. Er wordt gezorgd voor voldoende betaalbare woningen voor aandachtsgroepen en een evenwichtige spreiding daarvan over de gemeenten. Specifieke aandacht is nodig voor de ondersteuning van de woonbehoeften van ouderen. Er is een toenemende behoefte aan woningen die aansluiten bij de wensen van ouderen. Voorliggend initiatief sluit hiermee aan op de uitgangspunten van de Woondeal 2.0. 4.3.2 Woonagenda Subregio Nijmegen Voor plannen waar per 1 juli 2023 nog geen bestemmingsplan of overeenkomst is gesloten, gelden de uitgangspunten van de Woondeal 2.0 Regio Arnhem-Nijmegen. Voorliggend initiatief is echter opgestart toen de Woondeal 2.0 nog niet van kracht was en gaat dus uit van de uitgangspunten in het regionale woonbeleid door de Woondeal 2.0; de Woonagenda subregio Nijmegen e.o. 2020-2030. In de woonagenda wordt onder meer gesteld dat minimaal 50% van de nieuwbouwwoningen in het betaalbare segment moeten worden gerealiseerd. De Woondeal 2.0 stelt dat op regionaal niveau wordt toegewerkt naar twee derde deel betaalbare huur- en koopwoningen.

Met 33% van de te realiseren woningen die in het betaalbare segment vallen, sluit het initiatief aan op de uitgangspunten van de Woonagenda en werkt het toe naar de ambities van de huidige Woondeal 2.0. Daarnaast zet de Woonagenda in op ouderenhuisvesting. Dit is ook een thema in de huidige Woondeal 2.0. Ook hier sluit het plan aan omdat het initiatief voorziet in de realisatie van een deel levensloopbestendige woningen. Tenslotte voorziet het initiatief in transformatie door vervangende nieuwbouw. Voorliggend initiatief sluit hiermee aan op de uitgangspunten van de Woonagenda Subregio Nijmegen.

bestemmingsplan Spoorstraat-Herenstraat

23

4.4

Gemeentelijk beleid

4.4.1 Stragisch kompas: Wijchen 2035 'De kracht van Wijchen' Op 20 oktober 2022 heeft de gemeenteraad van de gemeente Wijchen vastgesteld. Het Strategisch kompas vormt het koersdocument van de gemeente tot het jaar 2035. Het document vormt een toetsingskader voor toekomstig beleid en formuleert de opgaven van de gemeente voor deze periode. De gemeente Wijchen voorziet tot 2035 een groei naar circa 45.000 - 50.000 inwoners. De vergrijzing van de gemeente leidt tot opgaven, bijvoorbeeld door het trekken van meer jongeren. Brede welvaart en duurzaamheid zijn aspecten waar aandacht aan besteed wordt. De gemeente wil zich daarnaast nog meer richten op de verbindende rol die het heeft: inwoners, partners en ondernemers werken aan prettig wonen, werken en leven. Speerpunten uit het Strategisch Kompas zijn: 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Voldoende woningen voor inwoners in elke levensfase; Aantrekkelijke groene wijken en kernen, met goede voorzieningen en bereikbaarheid; Iedereen aan het werk. Bij het vestigen van bedrijven geldt kwaliteit boven kwantiteit; Een sterke, gezonde en sociale samenleving, met oog voor mentale en fysieke gezondheid, preventie, maatwerk en zorg dichtbij huis; Energieneutrale en fossielvrije toekomst; Krachtige samenwerking tussen gemeente(n), inwoners, ondernemers en partners.

Wat betreft het eerste speerpunt is het in 2035 goed wonen in Wijchen, omdat de mogelijkheden aansluiten bij de wensen en behoeften van onze inwoners. Er zijn voldoende betaalbare en geschikte woningen voor alle inwoners, van jong tot oud. Inwoners hebben de mogelijkheid om hun eigen woning aan te passen of binnen de gemeente te verhuizen naar een woning die hen past. Daarnaast is er ruimte voor specifieke doelgroepen als ouderen en mensen met een beperking. We groeien door naar een gemeente met ongeveer 45.000-50.000 inwoners en werken aan verdere groei om ervoor te zorgen dat we de vergrijzing tegengaan en jongeren een plek kunnen geven in Wijchen. Daarnaast speelt er de regionale woningbouwopgave waaraan we graag een bijdrage leveren. Dit betekent dat er de komende jaren ongeveer 4.000 woningen worden bijgebouwd. Er zijn dan genoeg passende woningen beschikbaar, voor zowel de toenemende groep eenpersoonshuishoudens als de toenemende groep ouderen en jongeren. Naast het tegengaan van vergrijzing en ontgroening zien we ook een opgave in het versterken van de sociale cohesie, door onder andere nieuwe woonvormen te creëren. Doorstroming van generaties draagt bij aan passend wonen. Door een goede mix van woningen worden de wijken divers en inclusief.

Dit betekent verschillende woningtypen, doelgroepen en prijsklassen naast elkaar, waardoor de wijk ook op lange termijn veerkrachtig en leefbaar blijft. Het is belangrijk dat het dorpse karakter van Wijchen behouden blijft. Daarom vindt de uitbreiding van woningen vooral in de kern van Wijchen plaats. Beoordeling Het planvoornemen draagt bij aan het realiseren van verschillende ambities uit het Strategisch Kompas Wijchen 2035. Zo wordt er met het planvoornemen door de realisatie van 26 koopwoningen, 17 huurwoningen in het middensegment en 8 huurwoningen in de vrije sector bijgedragen aan de realisatie van een gedifferentieerd woningaanbod voor jongeren en ouderen in het centrum van Wijchen. Voornamelijk de centrale ligging in de nabijheid van de voorzieningen en de levenloopbestindige realisatie, zorgen ervoor dat het plan in lijn is met de speerpunten van de Strategisch Kompas Wijchen 2035. Het plan draagt bij aan de volgende drie punten: Voldoende woningen voor inwoners in elke levensfase; Aantrekkelijke groene wijken en kernen, met goede voorzieningen en bereikbaarheid; Een sterke, gezonde en sociale samenleving, met oog voor mentale en fysieke gezondheid, preventie,

24

bestemmingsplan Spoorstraat-Herenstraat

maatwerk en zorg dichtbij huis. Conclusie Het planvoornemen is hiermee in lijn met het Strategisch kompas Wijchen 2035 'De kracht van Wijchen'. 4.4.2 Structuurvisie Wijchen Op 29 mei 2009 is de Structuurvisie Wijchen 2009 vastgesteld. In deze visie wordt een doorkijk gegeven naar de gewenste ontwikkeling van Wijchen. In deze structuurvisie worden de aspecten bodem en water, natuur, landschap, cultuurhistorie en archeologie, wonen, bedrijvigheid, landbouw, recreatie, verkeer en milieu behandeld. Deze structuurvisie geeft een overzicht van de verwachte ontwikkelingen binnen de gemeente Wijchen voor een periode van tien jaar. De gemeente gaat uit van een compacte groei en het benutten van potenties van bestaand stedelijk gebied zonder daarbij de bestaande kwaliteit aan te tasten, in combinatie met een vitaal platteland en sterke kleine kernen. De planlocatie maakt deel uit van de zone 'bestaand stedelijk gebied'. De Structuurvisie staat alleen nieuwe woningbouwlocaties toe, als er sprake is van kwaliteitsverbetering of transformatie. Dit geldt zowel voor Wijchen als voor de kleinere kernen. Ten aanzien van nieuwe woningbouwprojecten in het stedelijk gebied zal een zeer zorgvuldige afweging plaats moeten vinden. Bestaande kwaliteiten (zoals de groenstructuur en de essentiële open ruimtes rondom de woonkernen) mogen niet zomaar opgeofferd worden ten behoeve van woningbouw.

Indien er sprake is van transformatie of herstructurering van bestaande locaties dan liggen er kansen voor nieuwe woningbouwprojecten. Binnen de Structuurvisie Wijchen wordt er tevens gesproken over een structurele aanpak van het tekort aan huisvesting voor jongeren, starters en ouderen op korte termijn door deze groepen voorrang te geven in de verschillende woningbouwprogramma's.

Figuur: Kaart Structuurvisie Wijchen

bestemmingsplan Spoorstraat-Herenstraat

25

Beoordeling Op de kaart is het plangebied gekenmerkt als 'Kwaliteitsimpuls centrum', waarbij het Kasteel Wijchen omschreven is als 'Recreatieve ontwikkeling cultuurhistorisch object'. Dit bestemmingsplan geeft een maatwerkinvulling binnen het gebied waar transformatie of herstructurering kan worden toegepast voor het realiseren van nieuwe woningen. Daarbij wordt de groenstructuur gespaard als bestaande waarde en zorgt een transformatie voor nieuwe woningaanbod en een kwaliteitsverbetering van het centrum. Een verdere toevoeging waarom het initiatief kwalitatief passend is in de Structuurvisie is het levensloopbestendig inrichting van het complex. Definitie De definitie van een levensloopgeschikte woning is hieronder weergegegeven. Deze defintie zal opgenomen worden in de regels van het onderliggende plan. "Een woning die geschikt is voor bewoning in alle levensfasen. De woning is rollator toe- en doorgankelijk voor mensen met een lichamelijke beperking. Alle primaire leefruimten (woonkamer, keuken, slaapkamer, badkamer, toilet) bevinden zich op dezelfde verdieping. De leefruimten zijn zowel inpandig als vanuit het aansluitende terrein zo veel mogelijk drempelloos toegankelijk. Daarnaast zijn woongebouwen voorzien van automatische deuropeners op de deuren naar verkeersruimten.

Er is voldoende bereikbare stallingsruimte voor zowel fietsen met een hulpmotor als scootmobielen." Conclusie Het initiatief past daarmee binnen de Structuurvisie Wijchen. 4.4.3 Woonvisie Gemeente Wijchen 2025 De Woonvisie Gemeente Wijchen 2025 is opgesteld in februari 2017 als kader dat richting geeft aan ontwikkelingen die Wijchen raken op het gebied van woonmilieu. In deze visie wordt omschreven waar de gemeente moet bijsturen, afremmen of juist versnellen om haar doelen op het gebied van wonen te bereiken. Op het gebied van het gemeentelijk woonmilieu zijn doelen geformuleerd voor een woningaanbod in balans. Zo wil de gemeente Wijchen voor starters, jonge gezinnen, (vitale) senioren en mensen met een zorgvraag meer mogelijkheden op de woningmarkt. Dit vraagt om speciale aandacht voor de woonwensen van deze groepen, maar ook om het aanpassen van het huidige aanbod op deze wensen. De gemeente vindt het belangrijk dat er aandacht is voor innovatie en vernieuwing in haar visie op wonen om in te spelen op de veranderende woningvraag in de komende jaren. Hierbij ziet de gemeente dat het aantal een- en tweepersoonshuishoudens de komende tijd toeneemt door trends zoals vergrijzing en de toename van alleenstaanden. Meer één- en tweepersoons huishoudens betekent een grotere vraag naar kleinere woningen, iets wat vooralsnog veel ontbreekt in de gemeente.

De realisatie van 51 appartementen voorziet in deze transitie naar een woningmarkt met kleinere woningen, bedoeld voor verschillende doelgroepen. Ook voorziet het plan in de woonbehoefte ouderen door het levensloopbestendige karakter. Hiermee past het planvoornemen binnen de Woonvisie Gemeente Wijchen 2025.

26

bestemmingsplan Spoorstraat-Herenstraat

4.4.4 Woonzorgvisie Wijchen 2021-2025 De gemeente Wijchen heeft een Woonzorgvisie opgesteld voor de periode 2021-2025. Deze visie is opgesteld omdat nieuwbouw- of herontwikkelingsplannen voor woon/zorg locaties niet of moeilijk van de grond kwamen. Ook bleek er behoefte aan een duidelijk beleidskader en afwegingskader om richting te geven aan de opgave. Juist vanwege de grote urgentie om tot een passend aanbod te komen. In opdracht van de gemeente is RuimteVisie met alle partijen aan de slag gegaan om een vervolgstap te zetten. Dat heeft geleid tot de Woonzorgvisie. Hiermee is de gemeente beter in staat om de grote opgave samen met de maatschappij aan te pakken. De vraag van inwoners naar geschikte woonruimte en goede zorg groeit de komende jaren sterk. Dit wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door de sterke vergrijzing. In absolute zin is de opgave voor ouderen dan ook veruit het grootst. De zorgvraag neemt door het groeiende aantal ouderen toe, terwijl er steeds minder mantelzorgers per oudere beschikbaar zijn en de zwaarte van de mantelzorg toeneemt. Ook is er een toenemend tekort aan personeel in de zorg. Daarnaast voldoet het merendeel van het bestaande woonzorgvastgoed niet langer aan de eisen om goede zorg te leveren. Ook past dit vastgoed niet langer bij de woonwensen van de inwoners. Deze trends leiden tot een groeiende zorgvraag.

Voor de oudere inwoners en voor de zorgaanbieders is het cruciaal dat ouderen in Wijchen zo lang mogelijk zelfstandig thuis kunnen blijven wonen. Dit vraagt om meer zorggeschikte woningen, beschutte woonvormen (met name appartementen), in de nabijheid van geschikte voorzieningen zijn (ontmoeting, dagbesteding, behandeling, etc.). Daarnaast is er urgentie in de vervangende nieuwbouw van de verpleeghuizen. De verpleeghuizen uit het verleden voldoen niet meer aan de woonwensen, en wat nodig is om kwalitatief goede zorg te leveren. De urgentie voor nieuwbouw neemt dus toe. In de woonzorgvisie zijn negen uitgangspunten opgenomen. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

Vraaggericht aanbod Samenwerking is de basis Langer zelfstandig thuis wonen Ontwikkelen passende woonzorg locaties Spreiding, menselijke maat en verbinding met de buurt Keuzemogelijkheid Passende en goede zorg Inwoners zelf ook aan zet Fysieke leefomgeving en sociale veiligheid

Voorliggend initiatief sluit vooral aan op uitgangspunt 3 'Langer zelfstandig thuis wonen' en uitgangspunt 5 'Spreiding, menselijke maat en verbinding met de buurt'. Langer zelfstandig thuis wonen De bestaande woningvoorraad (zowel van de corporaties als particulier) moet een bijdrage leveren aan het langer zelfstandig thuis wonen. Gemeente en corporaties maken afspraken over aanpassingen van corporatiewoningen en de gemeente stimuleert dat woningeigenaren tijdig zelf hun woning aanpassen. In het woningbouwprogramma moeten voldoende nieuwe levensloopbestendige woningen ontwikkeld worden op locaties nabij voorzieningen. Tevens moeten meer beschutte woonvormen voor ouderen (wonen met een plus/tussenvorm) ontwikkeld worden. Het gaat hier zowel om het gebouwconcept als de bijbehorende infrastructuur van zorg- en dienstverlening. Spreiding, menselijke maat en verbinding met de buurt We vermijden concentratie van woonzorgvastgoed en zetten in op spreiding binnen de gemeente. Woonzorgvoorzieningen mogen niet te veel druk leggen op één wijk of dorp. Hiermee bevorderen we de inclusieve samenleving: gemengde dorpen en wijken met een gezonde mix aan inwoners.

bestemmingsplan Spoorstraat-Herenstraat

27

Uitzondering op bovenstaande vormen de woonservice gebieden, zoals Hof van De Elst en het woonservicegebied van LuciVer in Alverna. Daarnaast zien we kansen voor een woonservicegebied in Hart van Zuid. We sturen zoveel mogelijk op woonzorg locaties nabij voorzieningen. Dit gaat zowel om beschermd en beschut wonen, maar ook om ouderen die in reguliere woningen wonen. Woonzorgvastgoed met intensieve zorg houdt een menselijke maat. Zowel in de persoonlijke benadering van de inwoners als door de omvang van de woonzorgcomplexen. Inzet is kleinschaligheid, rekening houdend met een toekomstbestendige bedrijfsvoering van de woonzorgorganisaties. Locaties voor wonen en zorg houden zoveel mogelijk verbinding met de buurt, en kunnen rekenen op draagvlak uit de buurt. Er wordt zo veel als mogelijk gezocht naar kansen om bewoners te laten meedoen in de samenleving. Voorliggend initiatief voor het realiseren van 51 appartementen met grotendeels levensloopbestendige appartementen sluit aan bij het bovenstaande. Met dit plan worden nieuwe levensloopbestendige woningen ontwikkeld nabij de lokale voorzieningen binnen het centrum van Wijchen. Het project bevorderd bovendien door de realisatie van 51 appartementen voor een brede doelgroep de inclusieve samenleving. Hierbij is er sprake van een gemengd Wijchen met een gezonde mix aan inwoners.

Conclusie Gelet op bovenstaande is het planvoornemen in lijn met de Woonvisie Gemeente Wijchen 2025. 4.4.5 MobiliteitsvisieDruten Wijchen, duurzaam onderweg tussen Maas en Waal' en Parkeerbeleidsplan gemeente Wijchen 2016 De gemeentelijke Beleidsvisie is vastgesteld op 28 januari 2021 en schetst de hoofdlijnen van het verkeers- en vervoersbeleid voor een periode van tien jaar. Daarnaast wordt sinds 25 oktober 2016 het Parkeerbeleidsplan gemeente Wijchen gehanteerd. Het parkeerbeleidsplan is op 10 mei 2016 vastgesteld en aangevuld en opnieuw vastgesteld in 2020. Een belangrijk aandachtsveld is het parkeren. In de parkeerbehoefte wordt voorzien door een passend aanbod van parkeerruimte. Gezien de ligging van onderhavige locatie, de goede bereikbaarheid van voorzieningen en openbaar vervoeren de doelgroepen waarvoor gebouwd wordt, wordt er binnen het plangebied voorzien in een parkeerhoefte ter hoogte 76 parkeerplaatsen. Dit aantal wordt deels mogelijk gemaakt door de beschikbaarheid van deelauto's. In paragraaf 5.8 wordt verder ingegaan op het bovenstaande. 4.4.6 Beleidsplan Natuur & Biodiversiteit Wijchen Biodiversiteit als integraal duurzaamheidsthema Biodiversiteit en natuur zijn onlosmakelijk verbonden aan duurzame gebiedsontwikkelingen.

Gelukkig heeft biodiversiteit veel koppelkansen met andere duurzaamheidsthema’s als klimaatadaptatie, gezonde leefomgeving, energietransitie en circulariteit. In ieder project en elke handeling zijn mogelijkheden om biodiversiteit (op termijn) te versterken. Hiervoor is het belangrijk biodiversiteit integraal op te nemen in plannen, projecten en besluitvorming. Biodiversiteit als integraal duurzaamheidsthema staat voor een natuurinclusieve aanpak. Natuurinclusief wil zeggen dat gezorgd wordt dat plannen, projecten en handelingen een bijdrage leveren aan de lokale biodiversiteit en natuurwaarden. Tegelijk draagt dit bij aan een gezonde, evenwichtige leefomgeving én voorkomt het vertraging in het proces en onverwachtse verrassingen vanuit de wet- en regelgeving.

28

bestemmingsplan Spoorstraat-Herenstraat

Huidige stand van zaken In de meeste gevallen wordt in voldoende mate rekening gehouden met de wet- en regelgeving. Bovenwettelijke maatregelen en kansen voor biodiversiteit worden echter niet opgenomen als criteria bij uitvragen vanuit de gemeente. Bij beheer en onderhoud wordt in specifieke gevallen rekening gehouden met natuurwaarden. De laatste jaren wordt biodiversiteit steeds meer meegenomen bij ontwikkelingen om een meerwaarde te creëren. Voorbeelden hiervan zijn natuurinclusief bouwen bij renovaties van huurwoningen en de komende herinrichting van het gebied tussen het kasteel en het Wijchens meer. De gemeente Wijchen gaat stappen zetten om biodiversiteit als volwaardig duurzaamheidsthema te integreren in de organisatie. De gemeente gaat zich inzetten om natuurinclusief bouwen en handelen de norm te laten worden. Door het te stimuleren en zelf het goede voorbeeld te geven. Overal waar gebouwd, verbouwd, heringericht en vergroend wordt liggen kansen voor biodiversiteit. Alleen door biodiversiteit standaard aan de voorzijde van het proces mee te nemen, kunnen deze kansen herkend en verzilverd worden. Dit speerpunt vergt een integrale aanpak waarbij biodiversiteit als thema beter opgenomen wordt in de besluitvorming. Zowel bij gemeentelijke projecten, uitvragen, toetsing van projecten en inrichtingen als bij beheer en onderhoud.

Planspecifiekebeoordeling op basis natuurinclusiviteit We kunnen geen aansluiting vinden bij nabijgelegen ecologische structuren, vanwege de centrumdorpse ligging. Wel zal er een groen dak worden gerealiseerd dat naast de bufferwerking van hemelwater, ook een bijdrage lever aan het ecologische system. Naast de waterbufing in de vorm van een groen dak, wordt een meer duurzaam gescheiden watersysteem aangelegd, waardoor de nu bestaande afvoer van schoon water naar riool wordt beeindigd. Ook worden in het gebied de buitenruimten en gevels van adaptieve maatregelen die aantrekkelijk zijn voor bijvoorbeeld de huismus, zwaluw of vleermuis. Vanuit het ecologisch bureau Buiting Advies is er gereagereerd op het aspect natuurinclusief bouwen. Buiting Advies wordt in een groot aantal projecten betrokken om het advies over natuurinclusief bouwen te verzorgen. Ook binnen dit project zien wij veel kansen voor het opnemen van nestvoorzieningen voor vogels, insecten of vleermuizen. Buiting Advies is bekend met mogelijke natuurinclusieve maatregelen die genomen kunnen worden. Hiervoor moet vooral gekeken te worden naar de betreffende ontwikkelingen (met tekeningen) en de manier waarop voorzieningen in het plan ingebracht kunnen worden. Deze voorzieningen kunnen voor de aanvraag van de omgevingsvergunning in een Plan van Aanpak worden voorgesteld en ingetekend.

Daarnaast kan nog advies gegeven worden over in te brengen groenelementen ten behoeve van verschillende soorten (waaronder de huismus). Deze natuurinclusieve aanpak sluit aan de bij de conclusies voor het aspect soortenbescherming in paragraaf 5.7.3. Conclusie Bij de aanvraag omgevingsvergunning in een volgende fase, zal door middel van een Plan van Aanpak gekeken worden naar de exacte adaptieve maatregelen voor bijvoorbeeld nestgelegenheid voor vogels en insecten en andere duurzaamheidsmaatregelen. Adaptieve maatregelen ten behoeve van een natuurinclusieve maatregelen, worden verder uitgewerkt in het PvA in het kader van de ontheffing Wnb. De aspecten soortenbescherming, ontheffing en het Plan van Aanpak, worden verder omschreven in paragraaf 5.7.3.6.

bestemmingsplan Spoorstraat-Herenstraat

29

30

bestemmingsplan Spoorstraat-Herenstraat

Hoofdstuk 5 Milieuaspecten- en omgevingsaspecten 5.1

Bedrijven- en milieuzonering

Vanuit het aspect 'goede ruimtelijke ordening' dient er voldoende ruimtelijke scheiding te zijn tussen hinderveroorzakende (o.a. bedrijven) en hindergevoelige functies (waaronder woningen). Voorgaande moet op twee manieren getoetst worden. Enerzijds wordt er gekeken of het perceel zelf veroorzaker is van hinder en anderzijds wordt bekeken of het perceel kwetsbaar is voor hinder. Voor het toetsen van deze ruimtelijke scheiding is de VNG-publicatie 'Handreiking Bedrijven- en milieuzonering' leidend. In deze publicatie zijn voor verschillende soorten bedrijven richtafstanden opgenomen betreffende geluid, geur, gevaar en stof. De indicatieve richtafstanden uit de VNG-brochure gaan uit van de afstand die dient te worden gehouden van het gebiedstype 'rustige woonwijk'. Indien sprake is van een 'gemengd gebied' mogen de richtafstanden met één afstandsstap worden verkleind (uitzondering is de richtafstand voor gevaar). Een gemengd gebied is een gebied met matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen, behoren eveneens tot het omgevingstype gemengd gebied. In onderhavig geval is het plangebied door de ligging aan gebiedsontsluitingsweg de Herenstraat en de ligging nabij gemengde en centrumbestemmingen aan te merken als gemengd gebied.

Hierdoor mogen de richtafstanden binnen het plangebied met één afstandsstap verkleind worden. Het plan bestaat uit de oprichting van 51 wooneenheden. Er is sprake van reguliere woningen. Een woning is aan te merken als gevoelig object. Daarom dient ter plekke van de te realiseren woning een goed woon- en leefklimaat gegarandeerd te worden. Bovendien mag het planvoornemen niet leiden tot een belemmering in de bedrijfsvoering voor omliggende bedrijven. Op basis van het vigerende bestemmingsplan voor de locatie, zijn in de directe omgeving van het plangebied de bestemmingen 'Wonen', 'Gemengd' en 'Centrum' gesitueerd. Binnen deze bestemmingen zijn woningen, kantoren, horeca, detailhandel en dergelijke toegestaan. Deze activiteiten zijn in te delen in maximaal milieucategorie 1. Door de ligging binnen gemengd gebied geldt hiervoor een richtafstand van 0 meter. Het planvoornemen wordt van buitenaf niet gehinderd door bedrijven die afbreuk doen aan een goed woon- en leefklimaat binnen het plangebied. Omgekeerd vormt de realisatie van de 51 appartementen geen beperking in de bedrijfsvoering van omliggende bedrijven. Een appartement vormt geen hinderveroorzakend object. Hiermee wordt voldaan aan de omgekeerde werking. Conclusie Dit betekent dat er, vanuit het aspect bedrijven en milieuzonering, geen belemmeringen bestaan voor de realisatie van het project.

5.2

Geluid

Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient op basis van de Wet geluidhinder (Wgh) te worden onderzocht of sprake is van geluidsoverlast, in het bijzonder in verband met verkeer, spoor of bedrijven. In de Wet geluidhinder is bepaald dat ten aanzien van zogenaamde 'geluidsgevoelige objecten' wettelijke eisen gelden ten aanzien van de maximale belasting. De locatie is gelegen in de wettelijke zone (akoestisch aandachtsgebied) van de Stationslaan en van de spoorlijn tussen Nijmegen en ’s Hertogenbosch. De locatie ondervindt ook mogelijk een geluidbelasting van de niet geluidgezoneerde Herenstraat. Dit is een 30 kilometer per uur weg waarvan de geluidbelasting in het

bestemmingsplan Spoorstraat-Herenstraat

31

kader van een goede ruimtelijke ordening is beschouwd. De nabij gelegen Spoorstraat (buiten het winkelgebied) is geen doorgaande weg, en heeft volgens opgave een verkeersintensiteit van circa 260 motorvoertuigen per etmaal (zie bijlage akoetisch onderzoek). De weg heeft zodoende een te verwaarlozen geluidemissie ten opzichte van de Herenstraat (1760 voertuigen per etmaal) en is verder niet in dit onderzoek betrokken. 5.2.1 Akoestiek onderzoek weg- en railverkeerslawaai Door Nipa milieutechniek b.v. is er een akoestisch onderzoek weg- en railverkeerslawaai uitgevoerd (rapprtnummer N222451.001/LHO, d.d. 28 november 2023, Bijlage 4). De resulaten van het onderzoek zijn hieronder weergegeven. Wegverkeerslawaai gezoneerde wegen Uit de berekeningsresultaten blijkt dat op de gevels van de nieuwe woonfunctie een geluidbelasting van ten hoogste 46 dB inclusief aftrek ex. artikel 110g Wgh vanwege het wegverkeer op de Stationslaan. Er wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Een aanvraag om een hogere waarde voor wegverkeerslawaai is niet aan de orde. Wegverkeerslawaai niet gezoneerde 30 kilometer per uur wegen Uit de berekeningsresultaten blijkt dat op de gevels van de nieuwe woonfunctie een geluidbelasting van ten hoogste 60 dB vanwege het wegverkeer op de Herenstraat. De richtwaarde voor het woon- en leefklimaat wordt met ten hoogste 7 dB overschreden.

Aanvullend onderzoek naar de geluidwering van de gevel is noodzakelijk.

Figuur: Waarneempunten met geluidbelasting Lden van de gevel in dB, t.g.v. wegverkeer niet gezoneerde weg (Herenstraat) Railverkeerslawaai Uit de berekeningsresultaten blijkt dat op de gevels van de nieuwe woonfunctie de geluidbelasting ten hoogste 65 dB bedraagt. De overschrijding van de voorkeursgrenswaarde bedraagt ten hoogste 10 dB in waarneempunt 01/4 en 1/5 op 13,5 meter hoogte. Aan de maximale ontheffingswaarde wordt voldaan. Een aanvraag om een ‘hogere waarde’ is noodzakelijk. Voor de geluidbelastingen en de motivatie wordt verwezen naar het voorgaande hoofdstuk. Gemeentelijk geluidbeleid Niet alle appartementen kunnen gerealiseerd worden binnen de voorwaarden van het gemeentelijk

32

bestemmingsplan Spoorstraat-Herenstraat

geluidbeleid. De buitenruimten (balkons) aan de zijde van de Herenstraat (noord en oostgevel) zijn geluidbelast (hoger dan de richtwaarde) en moeten middels een voorziening de mogelijkheid hebben om tot geluidluwe buitenruimte te worden getransformeerd. Dit kan bijvoorbeeld door het balkon uit te voeren met een serreachtige constructie en/of als een afsluitbare loggia die naar wens open en dicht kan worden gezet. De geluidwering van een dergelijke voorziening is in gesloten toestand circa 15 tot 20 dB. Woon- en leefklimaat Er van uitgaand dat er wordt voldaan aan de minimale eis op grond van het Bouwbesluit voor de geluidwering van de woning van 20 dB mag de (gecumuleerde) geluidbelasting niet hoger zijn dan 53 dB om aan de richtwaarde van het binnengeluidniveau van 33 dB te voldoen. Met de berekende geluidbelastingen tot ten hoogste 66 dB is het woon- en leefklimaat in een aantal woningen zonder nadere maatregelen gewaarborgd. Bij de berekende geluidbelasting is een geluidwering van maximaal 33 dB vereist voor de gevels van de appartementen aan de zijde van de Herenstraat. Een onderzoek naar de geluidwering van de gevel moet dit aantonen. In het kader van het Bouwbesluit moet ook worden aangetoond dat er wordt voldaan aan de eis aan de karakteristieke geluidwering.

5.2.2 Conclusie Om aan te tonen dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat dient een aanvullend onderzoek naar de geluidwering van de gevels worden uitgevoerd. In het kader van het Bouwbesluit moet ook worden aangetoond dat er wordt voldaan aan de eis aan de karakteristieke geluidwering. Voor het aspect railverkeerslawaai is bovendien een aanvraag om een ‘hogere waarde’ noodzakelijk. De nabij gelegen Spoorstraat (buiten het winkelgebied) is geen doorgaande weg, en heeft volgens opgave een verkeersintensiteit van circa 260 motorvoertuigen per etmaal (zie bijlage akoetisch onderzoek). De weg heeft zodoende een te verwaarlozen geluidemissie ten opzichte van de Herenstraat (1760 voertuigen per etmaal). Wanneer voldaan aan de bovenstaande eisen met betrekking tot de gevelwering en railverkeerslawaai, vormt het aspect geluid geen belemmering voor het planvoornemen. Een nader onderzoek naar de gevelwering zal worden uitgevoerd bij de omgevingsvergunning bouwen.