DSV gemeente Wijchen en toekomstvisie centrum Wijchen def 200122
Tekst van het document
Foto: Dick Vogelzang
Detailhandelsstructuurvisie Gemeente Wijchen en toekomstvisie centrum Wijchen
Foto: Dick Vogelzang
Adviseurs voor Ruimte en Strategie Graafseweg 109 6512 BS Nijmegen T 024 - 379 20 83 E info@dtnp.nl W www.dtnp.nl
Opdrachtgever: Contactpersoon:
Gemeente Wijchen Mevrouw S. Langens
Projectteam DTNP:
De heer W. Frielink De heer P. Bos
Fotograaf: Projectnummer: Datum:
Dick Vogelzang 2198.1120 20 januari 2022
Detailhandelsstructuurvisie Gemeente Wijchen en toekomstvisie centrum Wijchen
Voorwoord 0
Managementsamenvatting
1
3
Visie detailhandelsstructuur
20
3.1
Ambities en uitgangspunten
21
3.2
Visie winkelstructuur
22
3.3
Aanbevelingen
25
3.4
Beleidsregels
27
1
Context en Analyse
3
1.1
Inleiding
4
1.2
Ligging en positie
5
4
Toekomstvisie centrum Wijchen
30
1.3
Huidig voorzieningenaanbod
8
4.1
Analyse Wijchen-Centrum
32
1.4
Landelijke trends
10
4.2
Visie centrum Wijchen
38
4.3
Aanbevelingen centrum
41
2
Toekomstig haalbaar programma
14
2.1
Impact landelijke trends in Wijchen
15
Bijlagen
44
2.2
Marktruimteberekening
16
Bijlage 1: Ondernemersenquête
45
2.3
Conclusie marktruimte
19
Bijlage 2: Middelgrote centra onderzoek
55
Inhoudsopgave
Wijchen=Samen Ondernemen Eind 2020 hebben wij de Economische Visie 2020-2030 aan u gepresenteerd met ook de titel Wijchen=Samen Ondernemen. Deze titel is veelzeggend voor hoe wij door Samen te Ondernemen ook Samen Ontdekken en ook Samen Genieten. De drie slogans die Wijchen typeren. Door COVID-19 is daar Wijchen=Samen Sterk aan toegevoegd.
Samen doen Ook de Detailhandelstructuurvisie en Toekomstvisie Centrum Wijchen is samen met winkeliers, pandeigenaren, horeca en direct betrokkenen gemaakt. Wij als gemeente kunnen het niet alleen. We willen het ook niet alleen. Door COVID-19 is de afgelopen periode voor iedereen zeer zwaar. De detailhandel en horeca worden naast verschillende andere ondernemers zwaar getroffen.
Een vernieuwde blik De huidige detailhandelsvisie dateerde uit 2015. Tijd voor een nieuwe visie, want afgelopen jaren is er veel veranderd in de winkelcentra en dit zet de komende jaren door. Denk aan de invloed van online winkelen. Maar ook aan mooie ontwikkelingen zoals Tussen Kasteel en Wijchens Meer, de transformatie van Hart van Zuid en de woningbouwopgave van 2.700 woningen tot 2030. Vandaar dat we als gemeente samen met betrokken partijen hebben gekeken hoe we Wijchen samen sterker kunnen maken. In deze visie kijken we graag samen naar de toekomst. De winkelcentra in Wijchen zijn nog steeds goed gevuld met winkels en horeca. Er wordt steeds meer samen gewerkt tussen de winkelcentra onderling. Het centrummanagement is zeer actief en de pandeigenaren in het centrum hebben zich verenigd door een Bedrijven Investeringszone (BIZ). Een belangrijke basis om samen klaar te zijn voor een mooie toekomst!
Nick Derks Wethouder Economie
Aanleiding en proces
Hoe staat Wijchen ervoor?
groot centrum: de boodschappenfunctie is
Winkels, horeca, cultuur en andere publieke
De detailhandelsstructuur staat er op dit
belangrijk, maar er is ook nog een relatief
functies zijn een voorwaarde voor attractieve
moment relatief goed voor in vergelijking met
uitgebreid niet-dagelijks aanbod. Juist doordat
centra en vormen het hart van leefbare dorpen
andere centra en gemeenten. Dit uit zich onder
het zich op dit kantelpunt bevindt, is het de
en wijken. Om sterker uit de coronacrisis te
andere in relatief beperkte leegstand.
afgelopen jaren relatief goed gegaan in het
komen en weer over actueel beleid te beschik-
Tegelijkertijd zijn er ook, met name aan de
centrum. Dit is echter geen vanzelfsprekend-
ken, heeft de gemeente Wijchen aan DTNP
randen van het centrum, transformaties zicht-
heid. De nog steeds voortdurende coronacrisis
opdracht gegeven de detailhandelsstructuurvi-
baar van publiekgerichte functies (zoals winkels)
heeft reeds in gang gezette ontwikkelingen
sie te actualiseren en een reëel haalbare visie
naar minder of niet-publieksgerichte functies
versterkt (bijvoorbeeld online boodschappen
op het centrum van Wijchen te ontwikkelen.
(zoals wonen en kantoren). Dit is een signaal
doen), waardoor ook het centurm van Wijchen
dat in Wijchen, net als in de rest van Nederland,
geconfronteerd wordt en zal worden met
sprake is van een afnemende winkelmarkt.
nieuwe uitdagingen. Het niet-dagelijkse winkel-
Proces Om te komen tot voorliggende detailhandels- en toekomstvisie is een zorgvuldig proces doorlo-
aanbod zal verder afnemen.
pen, waarbij een zo breed mogelijke groep
Welke trends en ontwikkeling zijn relevant voor Wijchen?
Diezelfde trends en ontwikkelingen leiden er
belanghebbenden is betrokken. Verdeeld over
De winkelmarkt verandert snel. Veranderend
ook toe dat de wijkwinkelstructuur van Wijchen
twee klankbordgroepen (één voor de detailhan-
ruimtelijk koopgedrag van consumenten (meer
een relatief goede uitgangspositie heeft, met in
delsstructuurvisie en één voor de toekomstvisie
online, meer in grote steden winkelen en minder
iedere wijk (ten minste) een supermarkt als
voor het centrum) is in gesprek gegaan over het
in lokale dorpscentra) leidde er toe dat met
belangrijkste trekker. Voor Zuiderpoort, en in
op te stellen beleid. Onder alle ondernemers uit
name middelgrote centra sterk onder stuk
beperktere mate voor Wijchen-Noord, ligt er
de gemeente Wijchen is een ondernemersen-
kwamen te staan. Buurt-/wijkcentra en dorps-
een modernisatie-opgave.
quête gehouden, waarin zij hun winkelgebied en
centra (voor boodschappen en eenvoudige
hun eigen bedrijfslocatie konden beoordelen en
niet-dagelijkse aankopen) en grote binnenste-
Wat speelt er in Wijchen?
gewenste acties konden beschrijven. Onder
den (een dagje stad) bleven het juist nog goed
In de gemeente Wijchen zijn meerdere woning-
bezoekers van het centrum van Wijchen is een
doen. Wijchen-Centrum zit op het kantelpunt
bouwontwikkelingen. De gemeente gaat er op
bezoekersonderzoek uitgevoerd.
tussen een groot dorpscentrum en een middel-
dit moment van uit dat tot 2030 er 2.700 extra
0 Managementsamenvatting
woningen worden bijgebouwd, wat, in combina-
lijkse winkelsector (supermarkten, versspeciaal-
de marktruimte, wordt voor de toekomst de
tie met het kleiner worden van de gemiddelde
zaken en drogisten). In de detailhandelsstruc-
volgende detailhandelsstructuur geadviseerd:
huishoudensgrootte, zou leiden tot 45.435
tuurvisie wordt er met dit scenario gewerkt.
•
inwoners in 2030. Het is op dit moment echter onduidelijk in hoeverre alle woningbouwplannen in dit tempo worden gerealiseerd. Doordat het tempo van realisatie van deze woningbouwopgave grote invloed heeft op het draagvlak voor voorzieningen, is in het rapport gerekend met twee scenario’s: een ‘zeker’ scenario dat uitgaat van een stabilisatie van het aantal inwoners tot 2030 (waarvoor met de verwachte huishoudensverdunning ook al ca. 700 woningen bijgebouwd
Pas op termijn mogelijke discussie over nieuwe supermarkt Op het moment dat er meer zicht ontstaat in het realisatietempo van de woningbouwplannen en over de ontwikkelingen in de dagelijkse winkelsector, en substantiële woningbouw is gerealiseerd, kan heroverwogen worden of er dan aanleiding is voor het toevoegen van een extra supermarkt in Wijchen. Op dat moment zal opnieuw de marktruimte voor supermarkten moeten worden onderzocht, op basis van de dan beschikbare data en kennis, en een locatie-afweging gemaakt moeten worden (i.r.t. spreiding supermarkten, gewenste totale detailhandelsstructuur én woningbouwlocaties).
moeten worden tot die tijd) en een meer onzeker
Wijchen-Centrum als hoofdcentrum van de gemeente met het grootste en meest diverse aanbod aan winkels. Ook voor sectoren als horeca, cultuur en dienstverlening is het centrum de belangrijkste locatie;
•
Drie gelijkwaardige buurtcentra die primair gericht zijn op dagelijkse winkelaankopen: Zuiderpoort/Hart van Zuid, Wijchen-Noord en Hof van Achterlo;
•
Steunpunt Alverna met een supermarktvoorziening die gericht is op dit dorp;
•
Twee thematisch geclusterde PDV-locaties: de
scenario waarin de gemeente doorgroeit tot
Welke kernopgaven zijn leidend?
woonboulevard aan de Graafseweg-zone en
45.435 inwoners in 2030.
Eind 2020 heeft de gemeenteraad van Wijchen
doe-het zelf rondom de rotonde Nieuweweg.
de ‘Economische visie Wijchen 2020-2030’
Welke marktruimte voor uitbreiding van het winkelaanbod is er?
vastgesteld. Daarin zijn drie kernopgaven
Wat betekent dit voor nieuwe ontwikkelingen?
opgenomen die relevant zijn voor de detailhan-
Aan nieuwe ontwikkelingen die passen binnen
Gelet op de onzekerheid over het realisatietem-
delsstructuurvisie en waarbij wordt aangesloten.
de genoemde detailhandelsstructuur (maar die
po van de woningbouwplannen, in combinatie
1. Een krachtig centrum Wijchen met goede
niet passen binnen het bestemmingsplan) kan
met de onzekerheid omtrent ontwikkelingen in de winkelmarkt en de bouwsector, én gezien het feit dat winkelontwikkelingen plaatsvinden voor een langere termijn (en niet voor een korte termijn) acht DTNP het onverstandig om (te)
voorzieningen; 2. Het toekomstbestendig houden van winkelgebieden; 3. Mensen verleiden om Wijchen vaker en langer te bezoeken.
positief te rekenen. Voor de komende jaren
op basis van dit document medewerking worden verleend. Initiatieven buiten deze detailhandelsstructuur, of initiatieven in een winkelgebied maar die er toe leiden dat de beschreven functie en positie van dat winkelgebied worden overschreven, passen in principe niet binnen de
adviseert DTNP uit te gaan van een ‘zeker’
Welke detailhandelsstructuur wordt geadviseerd?
beoogde structuur. Geadviseerd wordt daar geen
scenario (zie p. 16-19), waarbij sprake is van
Op basis van de kernopgaven, de huidige
medewerking aan te verlenen.
evenwicht tussen vraag en aanbod in de dage-
situatie, relevante trends en ontwikkelingen en
2 van 62
2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022
Foto: Dick Vogelzang
1 Context en Analyse
1.1
Inleiding
Doel
Proces
Doel is te komen tot een samenhangende visie op
Om te komen tot voorliggende detailhandels- en
Aanleiding
de winkelstructuur van gemeente Wijchen die:
toekomstvisie is een zorgvuldig proces doorlo-
Winkels, horeca, cultuur en andere publieke
•
Inspeelt op veranderende consumentenvoor-
pen, waarbij een zo breed mogelijke groep
functies zijn een voorwaarde voor attractieve
keuren en -gedrag en voorziet in een toekomst-
belanghebbenden is betrokken. Verdeeld over
centra en vormen het hart van leefbare dorpen
bestendige detailhandelsstructuur;
twee klankbordgroepen (één voor de detailhan-
Aan de gemeente kaders biedt voor het te
delsstructuurvisie en één voor de toekomstvisie
komen en weer over actueel beleid te beschik-
voeren beleid, het creëren van randvoorwaar-
voor het centrum) is in gesprek gegaan over het
ken, heeft de gemeente Wijchen aan DTNP
den en het toetsen van marktinitiatieven;
op te stellen beleid. Daarnaast is onder alle
Voor het centrum van Wijchen een ruimtelijk-
ondernemers uit de gemeente Wijchen een
te actualiseren en een reëel haalbare visie op
functioneel ontwikkelingskader geeft en uitdaagt
ondernemersenquête gehouden waarin zij hun
het centrum van Wijchen te ontwikkelen. Het
tot nieuwe investeringen op de juiste locatie;
winkelgebied en hun eigen bedrijfslocatie
Kansen en aanbevelingen voor alle winkelgebie-
konden beoordelen en gewenste acties konden
maakt door de subsidieregeling ‘Steengoed
den in Wijchen formuleert voor de diverse
beschrijven. Onder bezoekers van het centrum
Benutten’ vanuit de Provincie Gelderland.
stakeholders (ondernemers, eigenaren, cen-
van Wijchen is een bezoekersonderzoek
trummanagement, gemeente etc.).
uitgevoerd (zie bijlage).
en wijken*. Om sterker uit de coronacrisis te
opdracht gegeven de detailhandelsstructuurvisie
opstellen van deze visie is mede mogelijk ge-
•
•
•
De huidige detailhandelsvisie van de gemeente Wijchen dateert uit 2015. Voor het centrum van
Leeswijzer
Wijchen is in 2012 een centrumvisie opgesteld
Dit rapport vertrekt in hoofdstuk 1 vanuit een
en in 2016 een gebiedsperspectief 2030. In het
duiding van de lokale context en een ruimtelijk-eco-
centrum van Wijchen en in de detailhandelssec-
nomische analyse van de huidige detailhandels-
tor als geheel is sindsdien veel veranderd.
structuur van de gemeente. In hoofdstuk 2 wordt
Bovendien heeft de coronacrisis een aanzienlijke
bekeken wat het toekomstig haalbaar (winkel)
impact op ondernemingen en op het aankoopge-
programma is voor Wijchen. Op basis van de
drag van consumenten.
uitgangspunten uit de analyse volgt in hoofdstuk 3 de beschrijving van de gewenste detailhandelsstructuur op gemeenteniveau. In hoofdstuk 4 wordt specifiek voor het centrum van Wijchen een con-
*
Meer hierover is de lezen in ‘Dynamiek door Beleid - Hoe de overheid de winkelstructuur vitaal houdt’.
4 van 62
crete toekomstvisie geschetst en worden aanbevelingen voor uitvoeringsprojecten gedaan.
Wijchenaren ontmoeten elkaar in het centrum Foto: Dick Vogelzang
2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022
1.2
Ligging en positie
Winkelgebieden in de regio, geschaald naar m² winkelvloeroppervlak (wvo)
Ligging in de regio De gemeente Wijchen (ca. 41.100 inwoners) ligt in de provincie Gelderland op het snijvlak van het Land van Maas en Waal (ten westen) en het Rijk van Nijmegen (ten oosten). Ten zuiden grenst de gemeente aan de provincie NoordBrabant. Wijchen is via de A50 en A73 goed bereikbaar per auto en beschikt dankzij het treinstation over een snelle OV-verbinding met Nijmegen en Oss. Aan de oostgrens van de gemeente ligt recreatiegebied de Berendonck, met daarbij Thermen Berendonck, en er liggen plannen voor de ontwikkeling van recreatiepark Wighenerhorst tot een vakantieresort.
Kernen binnen de gemeente Binnen de gemeente is het dorp Wijchen (ca. 33.600 inwoners) in alle opzichten de grootste kern, zo ook wat betreft het voorzieningenaanbod in (en buiten) het centrum. Berg haren (ca. 1.800 inw.) en Alverna* (ca. 2.600 inw.) zijn na het dorp Wijchen de grootste inwonerconcentraties. De kleinere dorpen Hernen, Balgoij, Batenburg, Niftrik en Leur en het buitengebied tellen samen circa 3.150 inwoners. Al deze kleinere kernen zijn sterk op Wijchen georiënteerd. *
In formele zin onderdeel van de kern Wijchen.
2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022
5 van 62
Regionaal winkelaanbod
Woningbouw- en bevolkingsontwikkeling
Wijchen is met 106 winkels in het centrum het
In Wijchen vinden diverse woningbouwprojecten
grootste dorpscentrum van de regio, met een
plaats. In Huurlingsedam zullen in fase 3 op korte
sterke maar lokale aantrekkingskracht op met
termijn naar verwachting 250 woningen worden
name inwoners uit de eigen gemeente. De
bijgebouwd. Wijchen-West, bij de Vormerse Plas,
woonboulevard van Wijchen heeft, meer dan
is de grootste woningbouwlocatie met 650 nieuwe
het centrum, een regionaal-verzorgende func-
woningen in de eerste fase. Daarnaast heeft de
tie.
provincie Gelderland een verzoek van de gemeente Wijchen om bovenop de bestaande regionale
Nijmegen oefent als grote stad ook een sterke
afspraken nog eens 870 extra woningen mogen
aantrekkingskracht uit op inwoners van
toevoegen aan Wijchen-West en Huurlingsedam
Wijchen. Naast het grote centrum van Nijmegen
ingewilligd. In totaal heeft de gemeente Wijchen
(ca. 389 winkels) liggen de (winkel)centra
nu de opgave tot 2030 circa 2.700 woningen
Dukenburg, Druten, Beuningen, Malden en Grave in de directe omgeving van de gemeente.
Het kasteel als ‘eye-catcher’ van de gemeente Foto: Dick Vogelzang
worden bij te bouwen. Dit is inclusief de kleinere woningbouwprojecten Kraanvogel, Tussen Kasteel
Een aantal van deze centra hebben een beperkte aantrekkingskracht op inwoners van Wijchen: •
Dukenburg (ca. 56 winkels) is overdekt en beschikt met een recent vernieuwde Albert Heijn XL en Amazing Oriëntal over een onderscheidend supermarktaanbod;
•
Beuningen-Centrum (66 winkels) heeft met vier supermarkten een zeer compleet boodschappenaanbod;
•
Grave beschikt met vier supermarkten ook over een zeer compleet boodschappenaanbod, waaronder een Nettorama. Wijchen is het grootste dorpscentrum in de regio Foto: Dick Vogelzang
6 van 62
Woonboulevard met regionale functie Foto: Dick Vogelzang
2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022
en Wijchens Meer, en Hart van Zuid die binnen
Verdeling inwoners over de gemeente Wijchen
de bestaande bebouwde kom van Wijchen plaatsvinden. Deze projecten variëren in omvang 155 tot 200 woningen. Ook in de kleinere kernen van de gemeente Wijchen worden nog enkele woningen gebouwd. De bevolkingsprogsnose van de gemeente Wijchen is nog niet aangepast op de actuele versnelling van woningbouwplannen. De bevolkingsprognose voorspelt nog een lichte bevolkingsdaling voor de gemeente Wijchen tot circa 40.300 inwoners in 2030 en 39.900 in 2040.* Die krimp kan verklaard worden door de toenemende vergrijzing en huishoudensverdunning. Indien álle actuele woningbouwplannen (+2.700 woningen) tot 2030 worden gerealiseerd, dan gaat de gemeente Wijchen uit van een 45.435 inwoners in de gemeente in 2030. Daarbij is rekening gehouden met huishoudensverdunning tot gemiddeld 2,175 in 2030.
*
Primos prognose op Druten-Wijchen in Cijfers (2021), Bevolking.
2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022
7 van 62
1.3
Huidig voorzieningenaanbod
Aanbod publieke functies woonplaats Wijchen in m² winkelvloeroppervlak (wvo)
Publieksfuncties in de gemeente Wijchen concentreren zich grotendeels binnen de gelijknamige woonplaats. In het centrum van Wijchen is verreweg het meest diverse voorzieningenaanbod te vinden, met daarin ook nagenoeg al het modeaanbod in de gemeente. Hier zijn met de Albert Heijn (1.600 m² winkelvloeroppervlak (wvo)), Jumbo (1.400 m² wvo) en Lidl (1.100 m² wvo) drie reguliere supermarkten en één kleinere specialistische supermarkt (Tayba, 180 m² wvo) gevestigd. Verder bevinden zich in het centrum 21 overige dagelijkse winkels, 47 modezaken en 34 overige niet-dagelijkse winkels, waaronder de Hema en de Action. Behalve het winkelaanbod zijn er in het centrum van Wijchen 31 horecazaken en 32 dienstverleners te vinden (zie verder hoofdstuk 4). Buiten het centrum is het dagelijkse winkelaanbod met name geclusterd in drie kleinere winkelcentra. •
In Zuiderpoort bevindt zich één supermarkt (Jumbo, 1.300 m² wvo) en daarnaast een compleet overig dagelijks aanbod, zoals een bakker, slagerij, kaasboer, groentewinkel en een drogist. Ook zit hier modezaak terStal en is er enige horeca (pizzeria en cafetaria).
•
Hof van Achterlo beschikt met Aldi (900 m² wvo) en Jan Linders (1.300 m² wvo) over twee
8 van 62
2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022
supermarkten. Een kapper en snackbar
Winkelaanbod binnen woonplaats Wijchen, geschaald naar m² winkelvloeroppervlak
completeren dit winkelcentrum. •
In Wijchen-Noord is één supermarkt (Coop van 1.000 m²) aanwezig. Evenals in Zuiderpoort zijn ook hier een aantal overigdagelijkse winkels te vinden, zoals een drogisterij, vershal ‘Boontjes’ en bakkerij Holland. Daarnaast zijn hier o.a. een copyshop, twee kappers, een snackbar en een Chinees restaurant gevestigd.
•
Op de bedrijventerreinen zijn met name grootschalige winkels gevestigd uit de branches wonen, doe-het-zelf en tuincentra. Aan de Woonboulevard Wijchen zijn, met o.a. Eltink, Tilders en Zen Lifestyle, meubelzaken van aanzienlijke omvang te vinden. Langs de Nieuweweg bevinden zich o.a. de Praxis en Stella, en op bedrijventerrein Zesweg heeft o.a. Tuinwereld (6.200 m² wvo) een vestiging. Verder bevinden zich aan de Kraanvogel straat nog enkele winkels, waaronder fietsenzaak Smulders en Boerenbond.
Buiten de kern Wijchen is het aantal publieke functies zeer beperkt; in Bergharen is, met vier winkels, drie horecazaken en twee dienstverleners, nog het meest diverse aanbod aanwezig. Niftrik beschikt met De Haar Keukens over een niet-dagelijkse winkel van 1.500 m² wvo.
2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022
9 van 62
1.4 Landelijke trends In deze paragraaf wordt beschreven welke
circa 5%. Deze toegenomen oriëntatie van de
ook lange tijd groeien, maar de laatste jaren
consument op webwinkels leidt tot een vermin-
bleek de rek eruit en vlakte de groei af. Hoewel
derde behoefte aan fysieke winkels.
het horeca-aanbod de laatste tien jaar in totaliteit dus is toegenomen, waren er wel
landelijke trends er spelen in de detailhandelsen horecasector. In hoofdstuk 2 wordt vanuit
Op de ‘faillissementstijdlijn’ (zie figuur onderaan
verschillen te zien tussen verschillende secto-
deze landelijke trends de vertaalslag gemaakt
de pagina) valt dan ook te zien dat er de laatste
ren binnen de horeca:
naar de lokale situatie in Wijchen.
jaren diverse grote winkelketens zijn omgeval-
•
len, met name uit het middensegment.
Het aantal restaurants, lunchrooms en hotels zat in de lift. De consument van vandaag heeft meer dan vroeger behoefte
Consument winkelt steeds meer online Het afgelopen decennium is het aandeel
Piek in horeca-aanbod was al bereikt
aan horeca die gedurende de hele dag te
aankopen dat online wordt gedaan sterk geste-
Om binnen centra de overgang te maken van
bezoeken is en waar zowel gegeten als
gen. In 2011 werd nog circa 11% van de beste-
‘place to buy’ naar ‘place to be’ waren horeca-
gedronken kan worden.
dingen in de niet-dagelijkse sector online
vestigingen een geliefde nieuwe invulling voor
gedaan. Inmiddels is dit aandeel al opgelopen
vrijkomende winkelruimte. Bovendien was er,
consument neemt de drankensector (o.a.
tot ongeveer 25%. In de dagelijkse (boodschap-
mede door de gunstige economische situatie
cafés) al jarenlang in omvang af.
pen)sector is het aandeel online-bestedingen
voor de coronacrisis, vanuit de consument
vooral de laatste paar jaar snel toegenomen
lange tijd een groeiende behoefte aan horeca-
(afgelopen twee jaar ongeveer verdubbeld) tot
bezoek. Het aantal horecavestigingen bleef dan
Aantal fysieke winkels per 1.000 inwoners
10 van 62
•
Door deze veranderende behoefte van de
Faillissementen winkelketens in Nederland
2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022
Middelgrote centra tussen tafellaken en servet
diverse andere voorzieningen en horeca te
Combinatiebezoek supermarkten
De impact van de hiervoor beschreven trends
vinden zijn.
Supermarkten zijn voor dorps- en wijkcentra
Veel middelgrote centra bieden niet het
veruit de belangrijkste functie. Ook in Wijchen is
Voor boodschappen en andere frequente
bezoekgemak en de nabijheid van het
het doen van boodschappen of een andere
benodigdheden brengt de consument nog
dorps-/wijkcentrum en hebben niet het
doelgerichte aankoop het meest voorkomende
altijd graag een bezoek aan het dorps- of
bijzondere, recreatieve aanbod van de grote
bezoekmotief (zie bijlage Middelgrote Centra
wijkcentrum, zolang dit voldoet aan de eisen
stad. Deze centra vallen veelal tussen
Onderzoek). Supermarkten trekken duizenden
van een aantrekkelijk aanbod en bezoekge-
tafellaken en servet en hebben bovenge-
bezoekers per week, meer dan elke andere
mak.
middeld te kampen met toenemende
centrumfunctie. Overige voorzieningen kunnen
Voor de totaalbeleving van een recreatief
leegstand, verminderde levendigheid en
profiteren van de grote bezoekersaantallen van
‘dagje stad’ bezoekt de consument graag de
lagere investeringsbereidheid.
supermarkten, mits de supermarkt goed gelegen
verschilt sterk per type centrumgebied. •
•
•
grote centra waar het bijzondere aanbod te vinden is en waar er naast winkels ook
is. In Wijchen is het aantal bezochte voorzienin-
Consumentengedrag in periode 2010-2021
gen per bezoek aan het centrum de laatste jaren afgenomen (zie bijlage), net als in veel andere centra. Uit door DTNP uitgevoerd onderzoek (zie figuur volgende pagina) onder circa 3.700 respondenten in 25 dorps- en wijkcentra in Nederland blijkt dat circa 50% van de consumenten het super marktbezoek combineert met een of meer andere dagelijkse en niet-dagelijkse winkels in hetzelfde winkelgebied. Dit geldt zowel voor service- als voor discountsupermarkten. Het onderzoek toont aan dat het aandeel supermarktbezoekers dat ook andere winkels bezoekt, toeneemt naarmate meer winkels dicht bij de supermarkt liggen. Daarnaast blijkt dat het combinatiebezoek toeneemt naarmate er meer winkels in het zicht van de ingang van de supermarkt liggen.
2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022
11 van 62
Coronacrisis versnelt ontwikkelingen
aanzienlijk zwaarder door de coronamaatre-
In het algemeen kan gesteld worden dat de
gelen.
hiervoor beschreven ontwikkelingen door de coronacrisis nog eens in een versnelling zijn
Naast de verschillen per branche is het effect
geraakt. Per branche of sector zijn er echter wel
van de coronacrisis ook verschillend per type
sterke verschillen.
winkelgebied.
•
•
•
In de detailhandelssector profiteren webwin-
Wijk- en buurtcentra zijn (nog) beter gaan
kels, doe-het-zelfzaken en supermarkten
functioneren doordat de boodschappen-
het meest van de coronacrisis. Modewinkels
functie hier vaak dominant aanwezig is.
krijgen de grootste klappen.
Juist tijdens de coronacrisis zijn consumen-
Binnen de horecasector is de fastservice-
ten vaker en dichter bij huis boodschappen
sector er redelijk in geslaagd de schade te
gaan doen.
AH vervult trekkersfunctie bij Marktpromenade
beperken. Restaurants en cafés hebben het
12 van 62
2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022
•
Grote steden met een ruim recreatief
Index ontwikkeling omzet detailhandel per branche 2015-2020
voorzieningenaanbod hebben een grote klap gekregen. Verwacht wordt echter dat juist deze centra ook het meest veerkrachtig zullen zijn ná de coronacrisis, wanneer o.a. de horeca en cultuursector weer bezocht kunnen worden. •
De middelgrote centra zullen de meeste negatieve gevolgen ervaren. Consumenten hebben tijdens de coronacrisis, waarschijnlijk voor een groot deel blijvend, nog beter hun weg weten te vinden naar online-winkelen. De fysieke niet-dagelijkse winkels ondervinden hier de meeste hinder van. Juist de middelgrote centra hebben vaak een oververtegenwoordiging van dit nietdagelijkse winkelaanbod, zonder daarbij over het zeer grote modeaanbod te beschik-
Index ontwikkeling omzet horeca per branche 2015-2020
ken dat de grote steden zo veerkrachtig maakt. Wijchen-Centrum bevindt zich op het snijvlak tussen grotere dorpscentra en kleinere middelgrote centra. Het centrum heeft zich, in tegenstelling tot veel middelgrote centra, tot nu toe goed staande weten te houden. Dit is echter geen vanzelfsprekendheid.
2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022
13 van 62
Foto: Dick Vogelzang
2 Toekomstig haalbaar programma
2.1
Impact landelijke trends in Wijchen
Aanbodontwikkeling kern Wijchen in aantal verkooppunten
De in hoofdstuk 1 beschreven landelijke trends zijn op lokale schaal ook zichtbaar in de gemeente Wijchen. De ontwikkeling van het voorzieningenaanbod in de kern Wijchen laat zien dat het totale aantal verkooppunten de laatste jaren terugloopt en dat dit komt door een afname van het aantal winkels in de mode- en overige nietdagelijkse branches. Het aanbod aan dagelijkse winkels, horecazaken en dienstverlening is stabiel. Het feit dat de leegstand niet is toegenomen toont aan dat er transformatie plaatsvindt van commercieel vastgoed naar niet-commerciële functies. Een voorbeeld hiervan is het pand van de voormalige Bristol op de hoek van de
Aanbodontwikkeling kern Wijchen in m² winkelvloeroppervlak
Spoorstraat en transformatie van het Aldi-pand naar kantoorpand voor ALEX advocaten. In tegenstelling tot de ontwikkeling in aantal verkooppunten is het voorzieningenaanbod in m² wvo wel toegenomen, met name door een toename van het volumineuze aanbod (wonen, DHZ en tuincentra). De krimp in het mode-aanbod is ook in m² wvo zichtbaar. Tot slot is het supermarktaanbod tussen 2019 en 2020 toegenomen door de komst van de Lidl. Wel is in dezelfde periode de Coop in Woezik gesloten.
2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022
15 van 62
2.2 Marktruimteberekening
tot 2030. Het is op dit moment echter
(2016 en 2018) en recente versnellingen
onduidelijk in hoeverre alle woningbouw-
door corona. Gezien de onzekerheid voor
Bovenstaande aanbodontwikkeling toont aan dat
plannen in dit tempo worden gerealiseerd*.
de ontwikkeling van het online boodschap-
het voorzieningenaanbod in de gemeente
Doordat het tempo van realisatie van deze
pen doen op de lange termijn is een band-
Wijchen in vergelijking met de landelijke (neer-
ambities grote invloed heeft op het draag-
breedte aangehouden van 10-15% online
waartse) trends relatief goed op peil bleef en dat
vlak voor voorzieningen, is in het rapport
aandeel voor 2030. Gelet op de snelle
de leegstand laag is. Om een kwantitatieve
gerekend met twee scenario’s: een ‘zeker’
ontwikkelingen voor de coronacrisis (elke
inschatting te maken van de mate waarin deze
scenario dat uitgaat van een stabilisatie van
twee jaar een verdubbeling van het markt-
transformatie ook in de toekomst nodig blijft, is
het aantal inwoners (waarvoor met de
aandeel) en de versnelling als gevolg van
een marktruimteberekening gemaakt. Met een
verwachte huishoudensverdunning ook al
de coronacrisis, achten wij 15% waarschijn-
dergelijke berekening kan ook bekeken worden of
ca. 700 woningen bijgebouwd moeten
lijker dan 10%. Deze online aankopen zijn in
er behoefte is aan nieuwe marktinitiatieven. Uit
worden tot die tijd) en een meer onzeker
de som verwerkt door een (tweede) correc-
dit zogenaamde ‘Distributie-Planologisch
scenario waarin de gemeente doorgroeit tot
tie uit te voeren op de winkelomzet per
Onderzoek’ wordt (voor de dagelijkse sector)
45.435 inwoners in 2030.
hoofd.
duidelijk wat het toekomstig haalbare winkelpro-
•
gramma zal zijn voor de gemeente Wijchen.
Inkomenscorrectie: het gemiddeld inkomen per inwoner in Wijchen is met € 25.900 nagenoeg gelijk aan het landelijk gemid-
Marktruimte dagelijkse winkelsector
delde van € 26.000. Dit minimale verschil is
Voor de dagelijkse winkelsector is de meest
doorberekend in de bestedingen per hoofd.
betrouwbare indicatie van de marktruimte te
•
geven.
Aandeel online: het aandeel online lag in de dagelijkse sector in Wijchen in 2016 rond de 1%**, wat destijds normaal was in Nederland.
Uitgangspunten
Voor 2025 is het aandeel online op 7,5%
•
De Primos-bevolkingsprognose voor de
geschat, mede op basis van vergelijkkaar
gemeente Wijchen op ‘Druten-Wijchen in
koopstromenonderzoek in de Randstad
Cijfers’ is achterhaald: er wordt daarin geen rekening gehouden met de woningbouwversnellingsambitie. De gemeente Wijchen gaat uit van 45.435 inwoners in 2030 bij realisatie van álle huidige woningbouwplannen (+2.700)
16 van 62
*
Gelet op onder andere doorlooptijden planontwikkeling, bouwcapaciteit aannemers, beschikbaarheid grondstoffen, oplopende bouwkosten, bezwaarprocedures en ervaringen bij andere grootschalige woningbouwontwikkelingen. ** I&O Research/Ecorys (2016), Kopen@Regio Arnhem-Nijmegen.
Aandeel online neemt toe in dagelijkse sector Foto: Dick Vogelzang
2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022
Koopkrachtbinding: de koopkrachtbinding staat
spelen in o.a. Grave, het nabije aanbod in
(o.a. bezoekgemak), maar een toevloeiing van
voor de mate waarin de dagelijkse winkels er in
Dukenburg (AH XL) en de komst van de nieuwe
boven de 10% lijkt gezien de ontwikkelingen in
slagen de inwoners uit het verzorgingsgebied
Plus-supermarkt in Overasselt is 90% binding in
en om Wijchen niet reëel.
aan zich te binden. In 2016 is het Koopstromen
de toekomst naar verwachting het maximaal
onderzoek regio Arnhem-Nijmegen uitgevoerd*.
haalbare.
Vloerproductiviteit: In Nederland bedragen de
Hier is voor de hele gemeente Wijchen een
gemiddelde bestedingen per m² in de dagelijkse
koopkrachtbinding gemeten van 89% voor de
Koopkrachttoevloeiing: De toevloeiing is het
winkelsector € 7.577 **. Ook in Wijchen moet
bestedingen in fysieke dagelijkse winkels. Voor
aandeel van de omzet dat verdiend wordt met
deze landelijk gemiddelde vloerproductiviteit als
de som is deze binding vanaf 2020 licht naar
bestedingen van consumenten van buiten de
ondergrens worden gezien, om consumenten
boven bijgesteld op 90% vanwege de komst van
gemeente Wijchen. Uit het in 2016 uitgevoerde
een kwalitatief goed aanbod en serviceniveau
de nieuwe Lidl die de variëteit in het super
Koopstromenonderzoek Arnhem-Nijmegen
te kunnen bieden.
marktaanbod van Wijchen heeft vergroot.
bleek deze toevloeiing ongeveer 10% te zijn*.
Gezien de supermarktontwikkelingen die er
Sindsdien heeft Wijchen haar functie als aan-
*
trekkelijke boodschappenlocatie behouden
I&O Research/Ecorys (2016), Kopen@Regio Arnhem-Nijmegen.
** Retail Insiders (2021), Omzetkengetallen 2020
Indicatieve marktruimteberekening voor de dagelijkse winkelsector in de gemeente Wijchen* 2025 2030 (stabiel aantal inwoners)
2030 (snelle groei inwonertal)
a Aantal inwoners in gemeente Wijchen
41.150
41.150
45.435
b Winkelomzet per hoofd (excl. btw en internet), gecorrigeerd
€ 2.466
€ 2.266 à € 2.399
€ 2.266 à € 2.399
(met 7,5% online) Effect internet (met 10 à 15% online)
(met 10 à 15% online)
voor gemiddeld inkomen in Wijchen
c Koopkrachtbinding d Verwachte winkelomzet verzorgingsgebied (excl. btw) a * b * c e Aandeel vreemde koopkracht/koopkrachttoevloeiing f Totale winkelomzet (excl. btw)
d / (1 - e)
g Gemiddelde winkelomzet per m² wvo (excl. btw) h Potentieel winkelaanbod
90%
90%
€ 91,3 mln
€ 83,9 à € 88,9 mln
€ 92,7 à € 98,1 mln
10%
10%
10%
€ 101,5 mln
€ 93,2 à 98,7 mln
€ 103,0 à 109,0 mln
€ 7.577
€ 7.577
€ 7.577
ca. 12.300 à 13.000 m² wvo
ca. 13.600 à 14.400 m² wvo
ca. 12.400 m² wvo
ca. 12.400 m² wvo
ca. 12.400 m² wvo
ca. 1.000 m² wvo
ca. -100 à +600 m² wvo
ca. 1.200 à 2.000 m² wvo
f / g ca. 13.400 m² wvo
i Huidig winkelaanbod j Indicatie uitbreidingsruimte
90%
h-i
* Voor een toelichting op de achtergronden van deze berekening verwijzen we naar de publicatie van Retail Insiders (2021), ‘Omzetkengetallen 2020 ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek’.
Vetgedrukt: de meest waarschijnlijke kant van de bandbreedte, gelet op de recente (ver)snel(de) ontwikkelingen online.
2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022
17 van 62
Schematische weergave koopkrachtbinding en - toevloeiing
Resultaat: Uit de som komt voor 2025 kwantitatief gezien enige uitbreidingsruimte naar voren (circa 1.000 m²). Voor de langere termijn hangt de marktruimte in belangrijke mate af van het realisatietempo van de huidige woningbouwambities. Groeit de gemeente Wijchen door tot bijna 45.500 inwoners in 2030, dan ontstaat er ruimte voor het toevoegen van 1.200 à 2.000 m² wvo (komt in omvang overeen met de toevoeging van een supermarkt), blijft het aantal inwoners stabiel tot 2030, dan daalt de marktruimte tot -100 à +600 m² wvo (geen ruimte voor een extra supermarkt). Onze inschatting is dat de lage kant van de bandbreedtes de meest reële aannames zijn.
Niet-dagelijkse winkelsector In het koopstromenonderzoek dat in 2016 is uitgevoerd in de regio Arnhem-Nijmegen is ook gekeken naar de koopstromen in de niet-dagelijkse sector. •
Hieruit bleek dat de gemeente Wijchen een relatief sterke koopkrachtbinding van 59% heeft binnen deze sector. Na de grote steden Arnhem en Nijmegen is dit de hoogste binding binnen de onderzochte regio. De aanwezigheid van de woonboulevard in Wijchen levert een belangrijke bijdrage aan deze hoge binding. Daarnaast zijn de omvang en de diversiteit van het niet-dagelijkse aanbod in het centrum van Wijchen voor Wijchenaren
18 van 62
Dagelijks aanbod in het centrum van Wijchen
Divers niet-dagelijks aanbod in Wijchen-Centrum Foto: Dick Vogelzang
2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022
voldoende aantrekkelijk om niet altijd naar de
2.3
Conclusie marktruimte
grote stad uit te wijken. •
echter nog onzeker. Gelet op deze onzekerheid,
De koopkrachttoevloeiing van de niet-dage-
De gemeente Wijchen kent momenteel weinig
in combinatie met de onzekerheid omtrent
lijkse winkelsector in de gemeente Wijchen
leegstand, mede doordat vrijgekomen winkel-
ontwikkelingen in de winkelmarkt en de bouw-
bedraagt 25%. Dit is voor een dorp als
panden in het verleden al zijn getransformeerd
sector, én het feit dat winkelontwikkelingen
Wijchen een ‘normaal’ aandeel. Het centrum
naar niet-commerciële functies. De hoofdcon-
plaatsvinden voor een langere termijn (en niet
van Wijchen is overwegend lokaalverzor-
clusie daarmee is dat Wijchen over een goede
een korte termijn), acht DTNP het onverstandig
gend, de woonboulevard oefent echter wel
uitgangssituatie beschikt voor een vitale
om (te) positief te rekenen. Voor de komende
een regionale aantrekkingskracht uit op
detailhandelsstructuur in de toekomst.
jaren adviseert DTNP uit te gaan van het
bijvoorbeeld inwoners van Nijmegen. •
groei van het aantal inwoners zullen leiden, is
‘zekere’ scenario, waarbij sprake is van even-
Voor de niet-dagelijkse sector is een kwanti-
Specifiek voor de dagelijkse sector is er qua
wicht tussen vraag en aanbod (-100 à +600 m²
tatieve marktruimteberekening minder een-
omvang momenteel een toekomstbestendige
wvo). In het vervolg van deze detailhandelsvisie
duidig te maken dan voor de dagelijkse
marktsituatie; in ieder geval tot 2030 is de
wordt er ook met dit scenario gewerkt. Daarbij
sector. De verschillen tussen de verdienmo-
huidige omvang ‘krap genoeg’ om de groei in
merken we op dat ook voor dit ‘zekere’ scena-
dellen van de verschillende branches binnen
online winkelen op te kunnen vangen zonder
rio, woningbouw (+700 tot 2030) en dus inspan-
niet-dagelijkse sector zijn dusdanig groot dat
onder de landelijke gemiddelde vloerproducti-
ning nodig is.
er al snel een vertekend beeld ontstaat. Voor
viteit te hoeven functioneren. Als gevolg van
deze sector is het daarom relevanter om naar
een mogelijk substantiële toename van de
Binnen de niet-dagelijkse sector valt gezien de
de landelijke en lokale ontwikkelingen te
bevolking ontstaat er mogelijk op termijn
trends en ontwikkelingen wél enige krimp te
kijken. Deze trends tonen duidelijk aan dat de
ruimte voor een extra supermarkt in Wijchen.
verwachten, met name in het mode-aanbod.
behoefte aan fysieke niet-dagelijkse winkels
Het realisatietempo voor de plannen van de
in Wijchen de laatste jaren is afgenomen en
grote woningbouwlocaties die tot substantiële
dat deze ontwikkeling ook in de toekomst door zal zetten. Binnen de niet-dagelijkse sector staat met name het modisch aanbod onder druk. Het is dan ook evident dat er in de gemeente Wijchen in de toekomst nog een aantal winkels uit dit segment zullen gaan verdwijnen. Hoeveel dit er precies zullen zijn, is echter lastig te voorspellen.
Indien toch een berekening wordt gemaakt voor de niet-dagelijkse sector in het centrum van Wijchen, dan berekenen we een toekomstig overaanbod van circa 1.000 m² wvo. Deze berekening gaat met veel onzekerheden gepaard en is derhalve niet in dit rapport opgenomen. De resultaten bevestigen de verwachtingen die voortkomen uit de landelijke trends en ontwikkelingen.
2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022
Pas op termijn mogelijke discussie over nieuwe supermarkt Op het moment dat er meer zicht ontstaat in het realisatietempo van de woningbouwplannen en over de ontwikkelingen in de dagelijkse winkelsector, en substantiële woningbouw is gerealiseerd, kan heroverwogen worden of er dan aanleiding is voor het toevoegen van een extra supermarkt in Wijchen. Op dat moment zal opnieuw de marktruimte voor supermarkten moeten worden onderzocht, op basis van de dan beschikbare data en kennis, en een locatie-afweging gemaakt moeten worden (i.r.t. spreiding supermarkten, gewenste totale detailhandelsstructuur én woningbouwlocaties).
19 van 62
Foto: Dick Vogelzang
3 Visie detailhandelsstructuur
3.1
Ambities en uitgangspunten
Uitgangspunten Uit hoofdstuk 1 (analyse) en hoofdstuk 2 (toekomstig
Voorgaand beleid
Ambities
haalbaar programma) volgen de volgende uitgangs-
De beleidsnotitie Detailhandel uit 2015 is het
Eind 2020 heeft de gemeenteraad van Wijchen
punten:
meest actuele beleidsstuk waarin ruimtelijk-
de ‘Economische visie Wijchen 2020-2030’
•
Wijchen kent momenteel relatief weinig leeg-
economische keuzes zijn gemaakt over het
vastgesteld. Daarin is de volgende ambitie
stand en heeft daarmee een gunstige uitgangs-
te voeren detailhandelsbeleid en de te
uitgesproken voor Wijchen in 2030:
positie. Het is dan ook de ambitie dit zo te
versterken detailhandelsstructuur op ge-
houden;
meente niveau.
Winkels horen in (de bestaande) winkelgebie-
Deze beoogde detailhandelsstructuur be-
den. Daarbuiten wordt zeer restrictief omge-
stond destijds uit:
sprongen met nieuwe vestigingen of uitbreidin-
•
“Een levendige, innovatieve en duurzame economie waar door gezamenlijk investeren in een excellent ondernemers- en vestigingsklimaat, samenwerking én duurzaam ondernemerschap een bijdrage wordt geleverd aan het prettig ondernemen, werken, wonen, recreëren voor ondernemers, inwoners van gemeente Wijchen en bezoekers”.
•
•
die relevant zijn voor de detailhandelsstructuur-
gen van winkels.
(dagelijkse en niet-dagelijkse detailhan-
In de dagelijkse winkelsector wordt vooralsnog
del en buurtoverstijgende voorzieningen);
uitgegaan van een balans tussen het huidige
In de visie zijn drie kernopgaven opgenomen •
van substantiële woningbouw tot die tijd ontstaat
Wijchen-Noord (Tunnelweg) en Hof van
mogelijk op termijn marktruimte voor uitbreiding.
Achterlo;
Op dit moment zijn er daar nog te veel onzeker-
•
Buurtsteunpunten Woezik en Alverna;
heden voor en wordt uitgegaan van géén grote
•
Bestaande perifere locaties voor groot-
toevoegingen aan het aanbod;
schalig aanbod in de branches woningin-
Van het voorzieningenaanbod zal het niet-dage-
richting, doe-het-zelf en/of tuin.
zijn bij de detailhandelsstructuurvisie. Zo sluiten
zowel door de tijdelijke effecten van de corona-
beide beleidsstukken goed op elkaar aan.
crisis als door de structurele trends in de detail-
1. Een krachtig centrum Wijchen met goede
handel;
2. Het toekomstbestendig houden van winkelgebieden; 3. Mensen verleiden om Wijchen vaker en langer te bezoeken.
Drie buurtcentra met een nadruk op dagelijkse voorzieningen: Zuiderpoort,
lijkse winkelaanbod de grootste klappen krijgen,
•
•
aanbod en de vraag in 2030. Alleen bij realisatie
visie. Deze kernopgaven laten we ook leidend
voorzieningen;
Hoofdwinkelgebied Wijchen-Centrum
Ook andere sectoren, zoals de horeca en cultuur, ondervonden (en ondervinden) ernstige hinder van de coronacrisis. Het aantal faillissementen lijkt landelijk gezien tot dusver mee te vallen.
2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022
21 van 62
3.2 Visie winkelstructuur
Visie detailhandelsstructuur gemeente Wijchen
Gebaseerd op deze ambities en uitgangspunten wordt voor de toekomst ingezet op de volgende detailhandelsstructuur: •
Wijchen-Centrum als hoofdcentrum van de gemeente met het grootste en meest diverse aanbod aan winkels. Hier kan de Wijchenaar alles krijgen, van boodschappen tot mode, en van parfum tot leuke woonaccessoires. Ook voor de sectoren als horeca en dienstverlening is het centrum de belangrijkste locatie;
•
Drie gelijkwaardige buurtcentra die primair gericht zijn op dagelijkse winkelaankopen: Zuiderpoort/Hart van Zuid, Wijchen-Noord en Hof van Achterlo;
•
Steunpunt Alverna met een supermarktvoorziening die gericht is op dit dorp;
•
Twee thematisch geclusterde PDV-locaties: de woonboulevard aan de Graafseweg-zone en doe-het zelf rondom de rotonde Nieuweweg.
Primaat bij het centrum van Wijchen Binnen de gewenste detailhandelsstructuur func tioneert het centrum van Wijchen nadrukkelijk als hét hoofdcentrum van de gemeente. Daar is een compleet aanbod te vinden en moet ook in de toekomst alles te krijgen zijn. Dankzij het ruime en diverse winkelaanbod, de aanwezige horeca en de culturele trekpleisters is het centrum ook dé
22 van 62
2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022
ontmoetingsplek bij uitstek. Het centrum van
Wijchen-Noord: buurtboodschappen
Wijchen is centraal gelegen in de compacte
Wijchen-Noord vervult ook in de toekomstig ge-
kern; met de fiets is iedere inwoner van het dorp
wenste detailhandelsstructuur haar functie als
binnen 10 minuten in het centrum en met de
boodschappenlocatie voor het noordoosten van
auto zelfs binnen 6 à 7 minuten. De overige
Wijchen. De supermarkt zorgt er, samen met
winkelcentra in de kern vooral moeten voorzien
enkele aanvullende functies, voor dat inwoners van
in de ‘dagelijkse boodschap’ voor de omliggen-
de omliggende buurten binnen loopafstand een
de buurt en het hoofdcentrum dienen te onder-
dagelijks voorzieningenaanbod hebben. Het deel
steunen. In hoofdstuk 4 wordt verder op het
aan de Lepelaarstraat krijgt op korte termijn de
centrum van Wijchen ingezoomd.
benodigde opknapbeurt. Een kleine uitbreiding van de bestaande Coop (indiciatie: +200 m² wvo) kan
Zuiderpoort: een compleet winkelcentrum
deze winkellocatie toekomstbestendiger maken en
In winkelcentrum Zuiderpoort/Hart van Zuid is
zo het behoud van de spreiding bewaken.
Zuiderpoort als compleet buurtwinkelcentrum Foto: Dick Vogelzang
een compleet winkelaanbod aanwezig met een supermarkt, een totaalpakket verszaken, een
Hof van Achterlo: buurtboodschappen
drogisterij en fastservicehoreca. Dit aanbod
Hof van Achterlo vervult in de toekomst haar
past bij de wijkfunctie die Zuiderpoort vervult
functie als boodschappenlocatie voor het noord-
voor veel van de buurten ten zuiden van het
westen van Wijchen. Eén supermarkt is voldoende
meer. Het sluit ook goed aan op andere wijk-
om deze rol te vervullen (er zijn er nu twee). Het
voorzieningen rondom het winkelcentrum (o.a.
draagvlak neemt door de woningbouwplannen bij
sporthal, wijkcentrum, basisscholen). De inzet is
de Vormerse Plas (minimaal +650 woningen) wel
om dit diverse aanbod in de toekomst te behou-
toe, maar ook hier geldt: door de centrale ligging
den; een modernisatieslag van het vastgoed is
van het centrum van Wijchen is een tweede super
wel gewenst. Vanwege de ondersteunende
markt bij Hof van Achterlo beleidsmatig geen doel.
Gevel Lepelaarstraat binnenkort opgeknapt Foto: Dick Vogelzang
functie die het winkelcentrum vervult én vanwege de nabijheid van dit hoofdcentrum is één
Buurtsteunpunt Alverna (en andere kleine kernen)
supermarkt van moderne maatvoering (ca.
Alverna kent een hechte lokale gemeenschap. De
1.500 m² wvo, dus een beperkte uitbreiding) op
aanwezige buurtsupermarkt is van duidelijke
deze locatie voldoende.
toegevoegde waarde voor de leefbaarheid van dit dorp. Het is dan ook de ambitie om dit steunpunt in
2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022
Buurtwinkelcentrum Hof van Achterlo
23 van 62
de benen te houden. Gezien het beperkte
•
In de zichtzone langs de Graafseweg wordt
•
Ook in het Kraanvogelgebied ligt een
verzorgingsgebied is dit echter niet vanzelfspre-
ingezet op het thema wonen. Hier bevindt
cluster met detailhandel. Momenteel wordt
kend. De revitalisering van Wighenerhorst kan
zich al op meerdere locaties Woonboulevard
herontwikkeling van dit gebied tot woonge-
hier wel positief aan bijdragen.
Wijchen met diverse woon- en meubelzaken.
bied onderzocht.
Met het aanwijzen van deze zichtzone als In de andere kleine kernen van de gemeente zijn
concentratiegebied voor winkels in het thema
Winkels buiten de gewenste structuur
geen kleine buurtsupers (meer) gevestigd. In de
wonen wordt de ambitie uitgesproken deze
Buiten de hierboven beschreven gewenste
meeste kernen is het draagvlak ook te klein.
‘losse’ locaties meer één geheel te laten zijn.
detailhandelsstructuur zijn nieuwe detailhan-
Rondom de rotonde Nieuweweg-Buys
delsvestigingen waarvoor een bestemmings-
Bergharen, dan kan daar in het kader van de
Ballotstraat-Kamerlingh Onnesstraat wordt
planwijziging nodig is ongewenst. Bestaande
leefbaarheid aan meegewerkt worden. Het dient
ingezet op het thema doe-het-zelf. Het profiel
rechten van verspreid gevestigde winkels
daarbij wel om een klein initiatief te gaan (en dus
dat autonoom daar aan het ontstaan is*,
worden gerespecteerd en beperkte uitbreiding
niet om een grote supermarkt).
wordt zo versterkt.
van deze winkels kan worden ondersteund,
Indien zich een initiatief voordoet, bijvoorbeeld in
•
indien dit noodzakelijk is om te kunnen vernieu-
Thematische clustering op bedrijventerrein Op het bedrijventerrein van Wijchen worden twee
*
O.a. bouwmarkten, de recente opening van Toolstation en bedrijven in (grove) bouwmaterialen.
wen/verduurzamen.
uitzonderingslocaties aangewezen voor detailhandel die vanwege de aard van de verkochte producten en de omvang van de winkels niet kan ‘landen’ in de overige winkelcentra. Het gaat hier om winkels die actief zijn in de volumineuze branches wonen, doe-het-zelf en tuin. Voor de toekomstige structuur is ervoor gekozen deze winkels thematisch te clusteren op twee locaties, zodat de aanwezige winkels elkaar ook kunnen versterken en er voor de consument meer samenhangende gebieden kunnen ontstaan om te bezoeken. De ambitie is nieuwvestigers in deze gebieden te stimuleren en terughoudend om te gaan met nieuwe vestigingen daarbuiten.
24 van 62
Kraanvogelgebied krijgt mogelijk andere invulling
Foto: Dick Vogelzang
2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022
3.3
Aanbevelingen
Met afgevaardigden van elk van de centra uit de
Voor het bestendigen van deze functie liggen er
voor een samenhangende uitstraling en
een aantal kansen:
collectieve promotie van het winkelgebied.
1. Het vastgoed aan de Lepelaarstraat ver-
3. Wijchen-Noord ondervindt enige overlast
gewenste detailhandelsstructuur is gesproken
dient een opwaardering, zodat hier weer
van hangjeugd. Deze overlast dient bij de
over kansen die specifiek voor hun winkelge-
een aantrekkelijk winkelfront ontstaat. De
gemeente gemeld te worden, die vervol-
bied gepakt kunnen worden. Voor het centrum
vastgoedeigenaar heeft dit inmiddels ook
gens overlastbeperkend kan handelen
van Wijchen zijn veel (nieuwe) kansen genoemd
gerealiseerd.
(preventie, alternatieve locaties, begrip).
(zie hoofdstuk 4). Voor de overige centra gaat
2. Voor de ontwikkeling van Wijchen-Noord als
4. Wijchen-Noord heeft met name op drukke
geheel is het van belang de vastgoedeige-
momenten te maken met logistieke/ver-
naren hier meer bij te betrekken en de
keerskundige opgaven. Dit komt vooral
Zuiderpoort
samenwerking tussen ondernemers en
voort uit de parkeersituatie (haaksparkeer-
Voor Zuiderpoort is het doel dit winkelcentrum
eigenaren te versterken. Ondernemers en
plaatsen). Nader onderzoek naar mogelijke
te ontwikkelen tot een aantrekkelijk ‘Hart van
eigenaren kunnen ook samen optrekken
oplossingen hiervoor is gewenst.
het om de volgende kansen:
Zuid’. Aan de hand van de gebiedsvisie kan hier een grondige herontwikkeling van de grond komen. Hierbij wordt het vernieuwde winkelcentrum gecombineerd met onder andere het wijkcentrum, een sporthal, zorgvoorzieningen en een basisschool. Bij de ontwikkeling van het nieuwe Hart van Zuid is het zaak rekening te houden met de beperkte beschikbare marktruimte en spreiding van winkels op schaal van de gemeente, en in het bijzonder van de supermarkten (zie ook paragraaf 3.2).
Wijchen-Noord Wijchen-Noord blijft in de toekomst haar rol vervullen als (dagelijks) buurtboodschappencentrum voor het noordoosten van Wijchen.
Werk toe naar een collectieve promotie van winkelcentrum Wijchen-Noord Foto: Dick Vogelzang
2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022
25 van 62
Hof van Achterlo
Woonboulevard
Ook Hof van Achterlo functioneert in de toe-
Op het bedrijventerrein wordt toegewerkt naar
komstig gewenste structuur als buurtbood-
een thematische clustering van functies, waarbij
schappencentrum. Voor dit winkelcentrum
de woonboulevard één van deze clusters wordt.
liggen er de volgende twee kansen:
Er liggen de volgende kansen om dit te realise-
1. Meer complementair gebruik van stand-
ren:
plaatsen. Standplaatsen zouden het aanbod
1. Voor een duidelijk herkenbare woonboule-
van de supermarkten verder kunnen verrij-
vard is het van belang toe te werken naar
ken door de standplaatsmogelijkheden bij
een meer aaneengesloten boulevard langs
Hof van Achterlo breder onder de aandacht
de Graafseweg. Nieuwe woonwinkels die
te brengen. De bestaande kraampjes zijn al
zich melden bij de gemeente (bijvoorbeeld
populair.
voor een omgevingsvergunning) of eigena-
2. Doordat nagenoeg alle winkelmeters bij Hof
ren worden door de gemeente gewezen op
van Achterlo worden ingevuld door de twee
haar ambities tot concentratie aan de
supermarkten oogt de plint momenteel erg
woonboulevard. Zij worden ook in contact
gesloten. Met name bij de parkeerplaatsen
gebracht met de eigenaar van de woonbou-
kan worden gewerkt aan een aantrekkelijker
levard. Op deze manier worden de huidige
en meer open gebruik van de glazen pui.
onderbrekingen in de boulevard zoveel
Verfraaien gesloten plint Hof van Achterlo Foto: Dick Vogelzang
mogelijk opgevuld. 2. De uitstraling van de woonboulevard kan worden verbeterd door te investeren in de plekken waar het vastgoed momenteel een laagwaardige uitstraling heeft. 3. De samenwerking met het centrum van Wijchen kan worden versterkt. Bezoekers van de woonboulevard kunnen actief worden doorverwezen naar het centrum en er kunnen gezamenlijke promotieacties worden opgezet.
Werk toe naar aaneengesloten Woonboulevard Foto: Dick Vogelzang
26 van 62
2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022
3.4 Beleidsregels
toegestaan. Winkels horen per slot van reke-
venterreinen. Op de aangewezen locaties op
ning thuis in winkelgebieden. In sommige
het bedrijventerrein van Wijchen is dit wel goed
Vertaling naar bestemmingsplan/omgevingsplan
gevallen kan echter afgeweken worden van
inpasbaar (reeds ingericht op en in gebruik door
Met het ruimtelijk detailhandelsbeleid uit para-
deze basislijn. Hieronder gaan we in op de
winkels).
graaf 3.2 geeft de gemeente duidelijkheid voor
specifieke uitzonderingen voor de gemeente
marktpartijen over waar investeringen wel en
Wijchen.
niet zijn gewenst. Om succesvol ruimtelijk
De genoemde branches zijn in principe ook in centra inpasbaar. Om in aanmerking te komen
detailhandelsbeleid te kunnen voeren, is het
Perifere locaties: aard en omvang van goederen
voor vestiging op het bedrijventerrein moeten ze
van belang dat de visie wordt vertaald in be-
De aard of omvang van goederen die winkels
daarom voldoen aan de volgende criteria:
stemmings-/omgevingsplannen. Dit gebeurt in
verkopen is ruimtelijk relevant wanneer het gaat
•
principe bij de eerstvolgende herziening van
om volumineuze goederen. De uitstalling van
een bestemmingsplan of bij het opstellen van
volumineuze artikelen is vaak moeilijk inpasbaar
het nieuwe omgevingsplan (na vaststelling van
in reguliere centrumgebieden. Onder andere
aanbod verkopen en dit aanbod moet
de omgevingswet).
winkels binnen de volgende branches hebben
passen bij het hoofdassortiment. Het
daar mee te maken:
nevenassortimentsdeel neemt niet meer
•
detailhandel in volumineuze ‘woninginrich-
ruimte in beslag dan 250 m² wvo of 10%
meest krachtige instrument dat de gemeente tot
tingsartikelen’ zoals keukens, badkamers,
van het netto winkelvloeroppervlak.
haar beschikking heeft om ruimtelijk beleid te
sanitair, vloeren, zonwering, meubels en
Bovendien mag één afzonderlijke hoofd-
voeren. Hierin wordt door middel van bestem-
jacuzzi’s;
branche niet meer dan 50 m² wvo bedra-
bouwmarkten en andere allround doe-het-
gen. De reden hiervoor is dat een oppervlak
zelfzaken;
van 250 m² wvo alsnog zelfstandige aan-
Het bestemmingsplan (omgevingsplan) is het
mingen en voorschriften structureel bepaald
•
waar wel en waar geen detailhandel is toege-
van een grote omvang zijn (> 1.000 m² winkelvloeroppervlak);
•
niet dan wel beperkt branchevreemd
staan. In het bestemmings- (of omgevings)plan
•
tuincentra;
trekkingskracht uitoefent en dat is niet in lijn
kan de gemeente gebieden aanwijzen waar
•
andere detailhandel in uitsluitend zeer
met de basisprincipes van het gemeentelijk
detailhandel mag plaatsvinden. Hoofdstuk 3 en
volumineuze artikelen (> 1 m³), zoals
detailhandelsbeleid. Ongebreidelde verkoop
(voor het centrum) 4 geven daar handvatten
speeltoestellen;
van branchevreemde artikelen op perifere
detailhandel in grove bouwmaterialen.
locaties buiten de centra dient te worden
voor.
•
voorkomen.
Winkels in winkelgebieden
Het is niet wenselijk zomaar overal dit type
Buiten de aangewezen winkelgebieden wordt in
winkels toe te staan. Veiligheid is bijvoorbeeld
Winkels in de branches wonen en doe-het-zelf
principe geen (uitbreiding van) detailhandel
een zorg met consumentenverkeer op bedrij-
kunnen zich vestigen op de twee aangewezen
2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022
27 van 62
concentratiegebieden. Voor tuincentra en
inkomstenbron en is aantrekkelijk voor recrean-
Belangrijk is dat deze detailhandel de verkoop
andere winkels in zeer volumineuze goederen
ten in het buitengebied. Daarom is hier wel een
betreft van door het bedrijf/op het perceel zelf
kan naar solitaire perifere locaties worden
uitstraling als verkooppunt toegestaan. Voor
geproduceerde of bewerkte producten. Een
gekeken als de behoefte daarvoor is aange-
beelden hiervan zijn Kaas- en Zuivelboerderij
voorbeeld hiervan is het laten maken van een
toond (regionale afstemming). Hiervoor dient
De Diervoort en fruitbedrijf De Elshof.
kentekenplaat bij een autogarage. Er is geen
een maatwerkafweging te worden gemaakt.
uitstraling als winkel of vergelijkbare verkeersDe gemiddelde omvang van dagelijkse winkels,
aantrekkende functie. De fysieke uitstalruimte is
Detailhandel als ondergeschikte nevenactiviteit
exclusief supermarkten, in de gemeente
maximaal 20% van het bedrijfsvloeroppervlak,
Van oudsher vindt detailhandel plaats als
Wijchen is 86 m² wvo. Om de balans met de
en niet meer dan 50 m2 wvo.
ondergeschikte nevenactiviteit bij andere
hoofdambitie vanuit de detailhandel te bewaken,
bedrijfsactiviteiten. De vraag die zich daarbij
zijn er concrete richtlijnen opgenomen voor
Internetverkoop
vaak voordoet is in hoeverre de detailhandels-
detailhandelsactiviteiten bij boerderijen:
Detailhandel betreft het bedrijfsmatig te koop
activiteit ondergeschikt is en/of deze noodzake-
•
de fysieke uitstalruimte die gericht is op en/
aanbieden (en tonen), verkopen en/of leveren
lijk en/of gebruikelijk is voor de hoofdactiviteit.
of toegankelijk is voor consumenten beperkt
van goederen aan particuliere consumenten. Er
Voor de planologische vertaling in bestem-
zich tot maximaal 75 m² wvo;
ontstaan nieuwe vormen van detailhandel;
de verkochte artikelen zijn primair lokaal
naast de traditionele winkel zijn er allerlei
vervaardigd.
vormen van internetverkoop en afhaalpunten.
mingsplannen zijn vooral de ruimtelijke effecten (beoogde detailhandelsstructuur, aantrekkende
•
werking consumentenverkeer) en verschijnings-
Voor het ruimtelijk detailhandelsbeleid en de
vorm (ruimtegebruik, uitstraling, reclame)
Trafficlocaties
planologische vertaling in bestemmingsplannen
relevant. Hiervan is vooral sprake indien ver-
Op trafficlocaties (bijvoorbeeld een tankstation,
zijn vooral de ruimtelijke effecten (beoogde
koop plaatsvindt in een fysieke uitstalruimte die
treinstation) waar ondergeschikte detailhandel
detailhandelsstructuur, verkeer) en de verschij-
gericht is op en/of toegankelijk is voor consu-
plaatsvindt, dient het assortiment gericht te zijn
ningsvorm (ruimtegebruik, uitstraling) relevant.
menten (winkelruimte).
op de behoefte van de reiziger (bijvoorbeeld
Agrarische bedrijven
motorolie, flesje drinken en belegd broodje voor
De betaling ter plaatse (voorheen een belangrijk
onderweg).
onderscheidend criterium tussen een ‘toonzaal’
Vanuit de ambities voor een levendig, econo-
en een ‘winkel’) is, met de toenemende moge-
misch gezond en toeristisch aantrekkelijk
Non-food-productiebedrijf
lijkheden voor betaling op een andere (virtuele)
buitengebied is in beperkte mate verkoop
Bij een productiebedrijf wordt in beperkte mate
locatie, niet meer relevant in het ruimtelijk