Bijlage 2: Synarchis Definitieve Rapport Toekomstperspectief 't Mozaiek_1

Dat ’t Mozaïek fungeert als theater is evident De maatschappelijke functie van ’t Mozaïek

ties door het vertrek van een aantal huurders. Om welke huurders het exact gaat is afhan-

is eveneens duidelijk. Eigenlijk alle functies binnen het geheel zijn als maatschappelijk aan

kelijk van de te maken keuzes. In paragraaf 5.3.2 heeft hier een beschouwing op plaats

te merken: zij positioneren zichzelf binnen het maatschappelijke en gezondheids20

gerelateerde domein. Ook organiseert de stichting maatschappelijke activiteiten (zoals cul-

Beantwoording vraag b:

tuureducatie) en is sprake van maatschappelijke projecten. Deze activiteiten en projecten

’t Mozaïek is gebaat bij een zo hoog mogelijke bezetting van de ruimten. Zoals eerder aan-

zijn op dit moment voor een belangrijk deel gerelateerd aan het theater. Daarbij hebben

gegeven betreft het vooral ruimten die permanent worden verhuurd. Met uitzondering van

juist deze activiteiten en projecten de afgelopen jaren als gevolg van de beperkende maat-

de bibliotheek betalen organisaties een hoger dan kostendekkend tarief. Deze verhuur le-

regelen ter voorkoming van de verspreiding van het Coronavirus onder druk gestaan. De

vert derhalve een positieve bijdrage in het exploitatieresultaat van ’t Mozaïek. Belangrijke

Stichting geeft aan dat hier de komende periode nog veel resultaten te bereiken zijn, Ook

reden hiervoor is uiteraard ook dat de gemeente Wijchen aan de lat staat voor het eige-

de maatschappelijk organisaties die ruimte huren in ’t Mozaïek onderschrijven dit.

naarsonderhoud.

Dragen alle huurders nu evenveel bij aan de door de raad vastgestelde visie en de (hieraan

Beantwoording vraag c:

verbonden) missie en doelstellingen van ‘t Mozaïek? Daar kun je uiteraard van gedachten

Bij scenario 3 wordt gebouwdeel A geamoveerd. Dit betekent voor de exploitatie van ’t

over verschillen. Feit is echter wel dat de grote gebruikers, zoals genoemd in paragraaf 1.3,

Mozaïek een inkomstenderving. Uiteraard bespaart dit ook kosten zoals energiekosten,

elkaar goed weten te vinden waardoor sprake is van synergie en (maatschappelijke) meer-

schoonmaak van algemene ruimten, belastingen en verzekeringen en kosten voor het da-

waarde als gevolg van het feit dat zij onder één dak gehuisvest zijn. Bij een aantal kleinere

gelijks onderhoud. De gevolgen van het vervallen van gebouwdeel A zijn weergegeven in

huurders zal dit minder het geval zijn en zou het mogelijk minder “pijn doen” voor het to-

paragraaf 5.3.3, 5.4 en paragraaf 6.2.

taalconcept van ’t Mozaïek indien deze elders zouden worden gehuisvest. Wel dient hier bij te worden opgemerkt dat ook bij de kleinere huurders enerzijds zonder uitzondering sprake is van organisaties of bedrijfjes die zich bewegen binnen het maatschappelijke werkveld en anderzijds sprake is van een bijdrage die zij leveren aan de financiële exploitatie van ’t Mozaïek. Het vertrek van deze huurders zou dan mogelijk leiden tot lagere renovatiekosten maar tot een hoger exploitatietekort van de stichting en hieruit volgend een hogere bijdrage van de gemeente aan de stichting om de huidige maatschappelijke prestatie te kunnen blijven verrichten, Beantwoording vraag a: Het effect op de bedrijfsvoering zou bij vertrek van een aantal partijen beperkt zijn. Huurders komen en huurders gaan en dat is niet direct van invloed op de positionering van ’t Mozaïek en de activiteiten die daar plaats vinden. Indien grote huurders zouden vertrekken is dit wel het geval. Bepaalde projecten en activiteiten komen te vervallen en dit gaat ten kosten van de meerwaarde van het totaalconcept en de bedrijfsvoering van de stichting. Uit de gesprekken blijkt dat het vertrek van (grotere) huurders wellicht nog meer effect zou hebben op de kwaliteit van de dienstverlening van deze (grotere) huurders dan op de bedrijfsvoering van ’t Mozaïek.

Zij werken veel samen, onder meer op het gebeid van doorverwijzing van hun cliënten.

21

6. Ten slotte

Indien er toch voor wordt gekozen om de accommodatie te verkleinen dan zien wij feitelijk maar één realistisch scenario dat een substantiële besparing op de investeringskosten in

6.1 Samenvattende bevindingen ’t Mozaïek is een maatschappelijke voorziening waarvan het geheel meer is dan de som der delen. Zowel de exploiterende stichting als de grotere huurders bevestigen dit beeld en geven aan dat het uitplaatsen van functies geweld doet aan het totaalconcept. Vanuit de

de accommodatie oplevert: •

Het amoveren van gebouwdeel A (scenario 3).

In onderstaande tabel zijn de belangrijkste financiële consequenties van de hiervoor genoemde scenario’s naast elkaar gezet.

ervaring van Synarchis onderschrijven wij deze constatering. Bij een aantal huurders kunnen wellicht vraagtekens worden gezet bij de directe daadwerkelijke meerwaarde, maar het

Vergelijking scenario's Scenario 1A

Scenario 1B

Scenario 2

Scenario 3

Structureel/financieel (incl. Btw) Kapitaallasten (jaar 1) Besparing op energie Besparing op onderhoud Besparing overig Extra huurinkomsten Inkomstenderving stichting structureel Kapitaallasten herindeling ruimten Verhogend effect op jaarlast (jaar 1)

€ 320.000 -€ 49.000 -€ 28.000 €0 nihil €0 €0 € 243.000

€ 246.000 -€ 42.000 -€ 24.000 €0 nihil €0 €0 € 180.000

€ 386.000 -€ 54.000 -€ 36.000 €0 nihil €0 €0 € 296.000

€ 105.000 -€ 61.000 -€ 48.000 -€ 10.000 €0 € 125.000 € 20.000 € 131.000

hiervoor aangegeven een grote maatschappelijke waarde en alternatieve huisvesting ligt in

Eenmalig/financieel (incl. Btw) Investeringskosten Investeringskosten herindeling ruimten Kosten beëindingen overeenkomsten Kosten tijdelijke huivesting Inkomstenderving eenmalig

€ 4.929.000 €0 €0 € 250.000 € 93.000

€ 3.780.000 €0 €0 € 250.000 € 93.000

€ 8.585.000 €0 €0 € 450.000 € 185.000

€ 2.099.000 € 300.000 PM €0 €0

Wijchen allerminst voor het oprapen. Voor de meeste functies die gehuisvest zijn in t Mo-

Duuraamheid/circulariteit

betreffen allemaal functies die een relatie hebben met het sociale domein en/of gezondheidszorg. Daarnaast leveren ze een financiële bijdrage aan de exploitatie van ’t Mozaïek Door deze bijdrage is ’t Mozaïek in staat om met een beperkte gemeentelijke bijdrage onder meer een podiumfunctie met onder meer een professionele theaterprogrammering te verzorgen alsmede diverse maatschappelijke activiteiten. Investeren in een langjarige instandhouding van de accommodatie en verduurzaming loopt echter fors in de papieren zoals wordt aangetoond in de rapportage van Bouwnext. Toch achten wij het zeker verdedigbaar om een forse investering te doen. ’t Mozaïek heeft zoals

zaïek geldt dat de gemeente Wijchen weliswaar geen (wettelijke) verplichting heeft om zorg

Voor bes ta a nde bouw ma xi ma a l duurza a m

Voor bes ta a nde bouw zeer duurza a m

Door behoud bes ta a nde Door behoud bes ta a nde bouw ci rcul a i r opti ma a l bouw ci rcul a i r opti ma a l

te dragen voor huisvesting maar het wel van belang acht dat deze functies binnen de gemeentegrenzen aanwezig zijn.

Voor ni euwbouw opti ma a l duurza a m

Voor bes ta a nde bouw zeer duurza a m

Voor bes ta a nde bouw zeer duurza a m

Duurza mer door kl ei ner gebouw ma a r wel energi everrbui k bi j ni euwe hui s ves ti ng.

Door s l oop bouwdeel ci rcul a i r ni et opti ma a l

Door s l oop bouwdeel ci rcul a i r ni et opti ma a l

Toch is het uiteraard zinvol om te onderzoeken of niet met minder kosten kan worden volstaan om ’t Mozaïek weer een toekomstbestendig karakter te geven. Met behoud van de

Maatschappelijke waarde

Ma a ts cha ppel i jke wa a rde onvera nderd

huidige functionaliteit is het mogelijk om: •

Het advies van Bouwnext inzake renovatie en verduurzaming onveranderd over te ne-

Ma a ts cha ppel i jke wa a rde onvera nderd

Ma a ts cha ppel i jke wa a rde onvera nderd

La gere ma a ts cha ppel i jke wa a rde door ui tpl a a ts i ng functi es

Tabel 4: Samenvatting consequenties scenario’s

men (scenario 1A). • •

Een minder omvangrijke renovatie en verduurzaming dan voorgesteld door Bouwnext

Scenario 3 is derhalve het goedkoopst maar heeft negatieve maatschappelijke consequen-

door te voeren (scenario 1B).

ties door het vertrek van een aantal huurders. Om welke huurders het exact gaat is afhan-

Het bestaande bouwdeel A te amoveren en te vervangen door nieuwbouw van drie

kelijk van de te maken keuzes. In de rapportage heeft hier een beschouwing op plaats

lagen tegen het bestaande gebouwdeel C (scenario 2).

gevonden. Qua duurzaamheid scoort scenario 3 het hoogst omdat het gebruiksoppervlak

22

sterk wordt beperkt waarbij dient te worden opgemerkt dat deze functies op een andere

bestendig karakter te geven. Geconcludeerd kan worden dat binnen ’t Mozaïek een zeer

plek weer energie zullen gaan verbruiken. De andere drie scenario’s hebben alle 3 een

groot aantal functies onder één dak is gehuisvest die zonder uitzondering opereren binnen

hoog duurzaamheidsniveau waarbij scenario 2 het duurzaamst is, gevolgd door eerst sce-

het brede maatschappelijke en zorg-gerelateerde spectrum. Uit de gevoerde gesprekken

nario 1A en dan scenario 1B. Voor wat betreft circulariteit scoren scenario 1A en 1B het

maar ook op basis van een geobjectiveerde beschouwing kan worden geconcludeerd dat

hoogst omdat het bestaande (karakteristieke) gebouwdeel A in stand blijft en er derhalve

het geheel van de voorziening veel meer is dan de som der delen. De “bewoners” van ’t

geen sprake is van sloop.

Mozaïek weten elkaar te vinden wat resulteert in meerwaarde voor de gebruikers van de voorzieningen en in gezamenlijke activiteiten en projecten. Het uitplaatsen van functies zal

6.2 Beantwoording onderzoeksvraag 3 De beantwoording van de eerste twee onderzoeksvragen uit paragraaf 1.2 blijkt dat er voldoende aanleiding is om ’t Mozaïek in de huidige vorm in stand te houden. Of de investering

dan ook ten koste gaan van het totaalconcept. De mate waarin dit het geval is verschilt uiteraard per functie. De functies die mogelijk wat minder bijdragen aan het totaalconcept leveren wel een financiële bijdrage aan de exploitatie van ’t Mozaïek. Indien deze bijdrage

zoals genoemd in het rapport van bureau Bouwnext volledig uitgevoerd moet worden hangt

zou wegvallen zal Stichting ’t Mozaïek een hogere gemeentelijk bijdrage nodig hebben om

af van de ambities van de gemeente Wijchen.

haar maatschappelijke taak, waaronder de podiumexploitatie en maatschappelijke activiteiten, te kunnen blijven vervullen. Tenslotte is geconstateerd dat er binnen de gemeente-

De derde en laatste onderzoeksvraag uit paragraaf 2.2 is wat het effect is van de scenario’s

grenzen van Wijchen weinig alternatieve ruimte beschikbaar is om organisaties die

op het plan tot verduurzaming van het gebouw van bureau Bouwnext van september 2021.

momenteel gebruik maken van ruimten in ’t Mozaïek te herhuisvesten.

Zijn er reële varianten te benoemen om op het gebouw in te grijpen en wat zijn de consequenties voor kwaliteitseisen en investeringskosten.

Met inachtneming van het voorafgaande dient de gemeente Wijchen te bepalen of budget voor de voorziene investering in renovatie en verduurzaming van de accommodatie be-

Bouwnext is uitgegaan van een ‘maximale verduurzaming’ van de bestaande bouwdelen.

schikbaar wordt gesteld. In eerste instantie gaat het dan om het voorstel in het rapport van

In scenario 1B is een scenario omschreven wat een evenwicht heeft gezocht in het ver-

bureau Bouwnext dat aanleiding is geweest voor de uitvoering van het onderzoek waarop

duurzamen van het gebouw en zorgen voor een aangenaam binnenklimaat vs. de investe-

voorliggend rapport betrekking heeft. Wij hebben echter ook een lichtere variant van het

ringskosten. Dit scenario heeft een minder duurzaam karakter maar de benodigde

voorstel van Bouwnext gepresenteerd met een wat lagere duurzaamheidsambitie maar met

investeringskosten zijn ook lager.

lagere kosten en resulterend in een situatie waarbij het gebruiksgenot voor de huurders vergelijkbaar is. Ook is een scenario uitgewerkt waarbij bouwdeel A nieuw wordt gebouwd

Bij de scenario’s 2 en 3 wordt een afgeslankte variant van het rapport van Bouwnext uitge-

en een scenario waarbij gebouwdeel A wordt geamoveerd.

voerd. Immers komt gebouwdeel A te vervallen en worden alleen nog de voorzieningen in gebouwdelen B, C en D meegenomen. Dit is verwerkt in de doorrekening van deze twee

Alles overwegende adviseren wij te kiezen voor scenario 1 A of 1B (de lichtere versie van

scenario’s.

de renovatie- en verduurzamingsvariant), afhankelijk van de duurzaamheidsambities van de gemeente Wijchen en de hiervoor beschikbare middelen. Wij zien weinig voordelen in

6.3 Conclusies en aanbevelingen In deze rapportage wordt de maatschappelijke waarde van ’t Mozaïek gerelateerd aan de kosten die de gemeente moet gaan maken om de accommodatie weer een toekomst-

nieuwbouw van gebouwdeel A. De ruimte die ontstaat voor herontwikkeling van een vrijkomende locatie zijn beperkt en de bestaande ruimten zijn na renovatie weer uitstekend geschikt voor het voorziene gebruik. Het amoveren van gebouwdeel A is financieel het aantrekkelijkst maar resulteert in een situatie waarin aanzienlijke concessies worden

23

gedaan aan de maatschappelijke meerwaarde van ’t Mozaïek. Op basis van deze rapportage dient het voor de gemeente Wijchen mogelijk te zijn om een afweging te maken tussen de financiële consequenties van het in stand houden van ’t Mozaïek in de huidige constellatie en de consequenties op het gebied van maatschappelijke meerwaarde en duurzaamheid als hier concessies aan worden gedaan.

24

25