Bijlage 2: Synarchis Definitieve Rapport Toekomstperspectief 't Mozaiek_1

Onderzoek

Toekomstperspectief ‘t Mozaïek Gemeente Wijchen Definitieve rapportage

14 april 2022

Inhoudsopgave 1.

Inleiding

5.3.1

Consequenties ruimtelijk en bouwkundig

18

5.3.2

Consequenties gebruik en exploitatie

18

3

5.3.3

Consequenties financieel

19

Consequentie duurzaamheid

19

1.1

Aanleiding

3

5.3.4

1.2

Het onderzoek

3

5.4

Samenvatting consequenties per scenario

19

Beantwoording tweede onderzoeksvraag

20

1.3

Aanpak en opbouw rapportage

4

5.5

2.

De huidige situatie

5

6.

Ten slotte

22

Samenvattende bevindingen

22

2.1

Huidige aanbod en beschikbaarheid van ruimten

5

6.1

2.1.1

Op andere locaties binnen de gemeente

5

6.2

Beantwoording onderzoeksvraag 3

23

6.3

Conclusies en aanbevelingen

23

2.1.2

In ’t Mozaïek

5

2.2

De huidige situatie in ‘t Mozaïek

7

2.2.1

Missie en toekomstvisie van de Stichting

7

2.2.2

De exploitatie

7

2.2.3

Het gebruik en de gebruikers

8

3.

Ambitie en ontwikkelingen

10

3.1

Gemeentelijke ambitie en doelstellingen

10

3.2

Relevante lokale en landelijke ontwikkelingen

10

4.

De toekomstscenario’s

12

4.1

Synthese en integrale diagnose

12

4.2

Beantwoording eerste onderzoeksvraag

13

4.3

De scenario’s

14

5.

Uitwerking scenario’s

15

5.1

Scenario 1A en 1B: Bouwnext integraal of “light”

15

5.1.1

Consequenties ruimtelijk en bouwkundig

15

5.1.2

Consequenties gebruik en exploitatie

16

5.1.3

Consequenties financieel

16

5.1.4

Consequentie duurzaamheid

17

5.2

Scenario 2: Sloop en nieuwbouw gebouwdeel A

17

5.2.1

Consequenties ruimtelijk en bouwkundig

17

5.2.2

Consequenties gebruik en exploitatie

17

5.2.3

Consequenties financieel

17

5.2.4

Consequentie duurzaamheid

18

5.3

Scenario 3: Sloop gebouwdeel A

18

1. Inleiding

1.2 Het onderzoek De gemeente Wijchen heeft opdracht verstrekt aan Synarchis om onderzoek naar het toe-

1.1 Aanleiding De gemeente Wijchen beschikt met ’t Mozaïek over een Theater en een Cultureel en Educatief Centrum dat kan worden beschouwd als het bruisend maatschappelijk hart van de

komstperspectief voor ’t Mozaïek uit te voeren. De gemeente heeft voor dit onderzoek de volgende onderzoeksvragen geformuleerd: 1.

investering zoals voorgesteld door het bureau Bouwnext in september 2021?

gemeente. Het centrum wordt ook wel “De Huiskamer van Wijchen” genoemd. ’t Mozaïek

a.

levert namelijk een belangrijke bijdrage aan een rijk sociaal en cultureel leven in de ge-

b.

sociaal-culturele activiteiten plaats en er is sprake van een groot aantal ruimten die, per-

c. 2.

De kadernota gemeentelijk vastgoed is in 2020 door de raad vastgesteld tegelijk met het

noodzakelijke bouwkundige- en installatietechnische aanpassingen voor de verschillende gebouwdelen en mogelijkheden voor verduurzaming van de accommodatie. Het gebouw presteert namelijk energetisch relatief slecht ten opzichte van ander gemeentelijk vastgoed. Hier zijn ook financiële ramingen aan verbonden. Aan een integrale verduurzaming van ’t Mozaïek en het uitvoeren van uitgesteld onderhoud zijn hoge kosten verbonden. Alvorens hierover een besluit te vragen van de gemeenteraad wenst het college meer inzicht in de maatschappelijke meerwaarde van ’t Mozaïek en (het

a.

Wat is het effect op de huidige bedrijfsvoering van ’t Mozaïek.

b.

Wat zijn de (financiële) gevolgen indien bestaande huurcontracten worden

c.

die de gemeente (her-)ontwikkelt en verduurzaamt. Het portefeuilleplan wordt jaarlijks her-

neel Programma van Eisen en een Haalbaarheidsanalyse opgeleverd met betrekking tot

Blijkt uit het onderzoek dat bepaalde (verhuur-)activiteiten veel of juist weinig toevoe-

beëindigd?

portefeuilleplan vastgoed. In het portefeuilleplan staan de accommodaties en de projecten

In september 2021 heeft het bureau Bouwnext als eerste opdracht in dit kader een functio-

Kunnen we de huidige huurders intern en/of extern herhuisvesten?

gen aan de door de raad in 2019 vastgestelde visie? Indien dit het geval is:

ploitatie

zien en aan de raad aangeboden. ’t Mozaïek is in dit plan één van de beoogde projecten.

In hoeverre dragen alle huidige doelgroepen en (verhuur-)activiteiten aan die meerwaarde bij?

manent of multifunctioneel, worden verhuurd. Er is sprake van een intensief gebruik en een Mozaïek (verder te noemen: “de Stichting “of “’t Mozaïek”) verzorgt het beheer en de ex-

Passen alle doelgroepen en (verhuur-)activiteiten binnen onze visie en de missie van ’t Mozaïek?

meente en is bereikbaar voor zoveel mogelijk mensen. Er zijn voorstellingen, er vinden

hoge bezettingsgraad. De gemeente Wijchen is eigenaar van het gebouw. De Stichting ’t

Rechtvaardigt de maatschappelijke meerwaarde van het gebouw én haar functies een

Wat zijn de (financiële) gevolgen als delen van het gebouw komen te vervallen?

3.

Wat is het effect van het antwoorden op vraag 1 en vraag 2 op het plan tot verduurzaming van het gebouw van bureau Bouwnext van september 2021. Zijn er reële varianten te benoemen om op het gebouw in te grijpen en wat zijn de consequenties voor kwaliteitseisen en investeringskosten.

Het beoogde resultaat van het vervolgonderzoek is de beantwoording van de vraag welke ingrepen nodig zijn om ’t Mozaïek toekomstbestendig te maken in de breedste zin van het woord. Dus zowel financieel, qua energieverbruik, exploitatie maar ook qua maatschappelijke meerwaarde van de “Huiskamer van Wijchen”. Het is hierbij van belang dat diverse stakeholders bij het project worden betrokken.

behoud van) de functies in met name gebouwdeel A en hoe zich dit verhoudt tot de kosten voor verduurzaming en onderhoud.

3

Erna van der Toorn (Driestroom)

1.3 Aanpak en opbouw rapportage Voor de duur van het onderzoek is een projectgroep actief geweest die bestond uit verte-

Koen Logtens (Theaterschool Hakoena).

genwoordigers van de gemeente Wijchen en van ’t Mozaïek. Ook zijn gesprekken gevoerd

Annette Nijhuis (MeerVoormekaar)

met de andere belangrijke stakeholders: de grotere permanente huurders van ruimten in

Ilse Oosterlaar (Sociaal Wijkteam). Raph Miessen (Huisartsenpraktijk De Campus).

het Cultureel en Educatief Centrum. •

Anja Kaashoek (Bibliotheek).

Om de hiervoor beschreven onderzoeksvragen te kunnen beantwoorden heeft Synarchis

De opzet van de rapportage volgt de in figuur 1 weergegeven aanpak. In hoofdstuk 2 wordt

gekozen voor een gestructureerde aanpak van het onderzoek. Deze aanpak is in de vol-

het aanbod van verhuurbare ruimten geïnventariseerd binnen de gemeentegrenzen van

gende figuur schematisch weergegeven.

Wijchen. Daarnaast wordt een analyse uitgevoerd naar de functies en het gebruik van de ruimten in ’t Mozaïek alsmede de exploitatie gedurende de afgelopen jaren.

1. Inventarisatie beschikbare aanbod verhuurbare ruimten in Wijchen

2. Inventarisatie huidige situatie ‘t Mozaïek (functies, gebruik, aanbod, exploitatie)

3. Inventarisatie gemeentelijke ambitie en doelstellingen met betrekking tot ‘t Mozaïek

5. Synthese en integrale diagnose

4. Inventarisatie en analyse relevante lokale en landelijke trends en ontwikkelingen

In hoofdstuk 3 wordt beschreven wat de gemeentelijke ambitie is met betrekking tot ’t Mozaïek en welke doelstellingen hieraan verbonden kunnen worden. Ook wordt aandacht besteed aan de relevante lokale en landelijke ontwikkelingen die invloed kunnen hebben op de keuzes die worden gemaakt met betrekking tot de toekomst van de voorziening. Op de bevindingen uit de hiervoor beschreven werkzaamheden wordt in hoofdstuk 4 een

6. Definiëring en korte beschrijving toekomstvarianten (maximaal 3)

synthese uitgevoerd die het mogelijk maakt onderzoeksvraag 1 te beantwoorden alsmede drie toekomstscenario’s beschreven voor ’t Mozaïek. Deze toekomstscenario’s worden ver-

7. Consequenties gebruik en exploitatie

8. Consequenties ruimtelijk en bouwkundig

9. Consequenties financieel

volgens in hoofdstuk 5 uitgewerkt op de onderdelen gebruik en exploitatie, ruimtelijk/bouwkundig en financieel.

10. Beantwoording onderzoeksvragen en levering beoogd eindresultaat

Figuur 1: onderzoeksopzet

Tenslotte wordt in hoofdstuk 6 van deze rapportage ook de in paragraaf 1.2 geformuleerde onderzoeksvraag 2 beantwoord en wordt het beoogde eindresultaat geleverd: inzicht in welke ingrepen nodig zijn om ’t Mozaïek toekomstbestendig te maken in de breedste zin van het woord. Dit inzicht vormt input voor het overleg met Bouwnext om te bepalen welke

In het kader van het onderzoek zijn gesprekken gevoerd met diverse stakeholders waaron-

invloed deze ingrepen mogelijk hebben op hun bevindingen bij het door hen uitgevoerde

der Stichting ’t Mozaïek, de gemeente Wijchen en een aantal hoofdgebruikers. Met de vol-

haalbaarheidsonderzoek.

gende personen is een gesprek gevoerd: Henriette Mooren – van den Boomen en Boudewijn Schemkes (Stichting ’t Mozaïek). Paul Loermans, Nick Derks en Geert Gerrits (wethouders gemeente Wijchen). Frans Duijnstee, Leon Daemen en Rob Ribbink (ambtelijk vertegenwoordigers gemeente Wijchen).

4

2. De huidige situatie

Feitelijk is er maar een beperkt aantal gebruikers waar de gemeente een directe verplichting heeft om zorg te dragen voor de huisvesting. Het betreft feitelijk de gesubsidieerde

2.1 Huidige aanbod en beschikbaarheid van ruimten

functies zoals het theater, de bibliotheek, de Historische Vereniging, het Sociaal Wijkteam, BWW en de EHBO-vereniging. Een veel groter aantal organisaties is toe te rekenen aan categorie 2. Er is geen rechtstreekse verplichting om zorg te dragen maar de gemeente

2.1.1 Op andere locaties binnen de gemeente

hecht er wel waarde aan dat:

In een gesprek met een aantal vertegenwoordigers uit de ambtelijke organisatie van de

De voorzieningen/functie aangeboden wordt in de gemeente Wijchen.

gemeente Wijchen is gezocht naar beschikbare locaties binnen de gemeente Wijchen waar

De voorziening/functie meerwaarde heeft voor het totaalconcept van ’t Mozaïek.

mogelijk gebruikers van ’t Mozaïek in de toekomst kunnen worden ondergebracht. De zoektocht bood weinig concrete aanknopingspunten.

Omdat er, zoals hiervoor is geconstateerd, nauwelijks alternatieve huisvesting beschikbaar is binnen de gemeentegrenzen van Wijchen, is het in beide gevallen eigenlijk wenselijk om

In ’t Mozaïek is voor verreweg het grootste deel sprake van permanente verhuur. Alterna-

de functies in ’t Mozaïek te behouden. Het betreft dan bijvoorbeeld functies als de huisart-

tieve huisvesting zou dan ook permanent beschikbaar moeten zijn. In het gesprek worden

senpost, MeerVoormekaar, Driestroom en Theaterschool Hakoena.

de volgende mogelijkheden genoemd, geen van allen is erg concreet: Het gebouw waar momenteel de GGD zit (Havenweg).

Er is ook een aantal functies waar de gemeente geen enkele verplichting heeft of voelt om

Herontwikkeling bij een aantal scholen wellicht “on hold” zetten.

zorg te dragen voor huisvesting. Dit betreft dan de kleine bedrijfjes die ruimten huren, al

Schoolgebouw aan de Leemweg.

dient hierbij te worden opgemerkt dat dit ook vrijwel zonder uitzondering bedrijfjes betreft

Nieuwbouw binnen centrumontwikkeling Hart van Zuid.

op het gebied van maatschappelijke of medische dienstverlening. Ook genereren deze partijen veelal inkomsten die een bijdrage leveren aan het beperken van het (door de ge-

Geconcludeerd wordt dat herhuisvesting van vaste gebruikers van ’t Mozaïek in een be-

meente aan te vullen) exploitatietekort van ’t Mozaïek.

staand gebouw een lastige zaak wordt. Tevens wordt echter geconstateerd dat het in veel gevallen ook geen rechtstreekse verantwoordelijkheid is van de gemeente om zorg te dragen voor huisvesting. Onderscheid wordt gemaakt tussen de volgende gebruikers: Gebruikers waarvoor de gemeente Wijchen een directe verplichting heeft zorg te dragen voor (her)huisvesting. Gebruikers waarvoor de gemeente Wijchen een indirecte of morele verplichting heeft om zorg te dragen voor (her)huisvesting. Gebruikers waarvoor de gemeente geen enkele verplichting heeft of voelt om zorg te dragen voor (her)huisvesting.

2.1.2 In ’t Mozaïek In het vervolg van dit hoofdstuk wordt de huidige verhuur (het gebruik) van de ruimten van ’t Mozaïek weergegeven. De accommodatie bestaat uit de volgende gebouwdelen: Gebouwdeel A: laagbouw (1531 m². A1 613 m², A2 918 m²1). Gebouwdeel B: vleugel met twee verdieping (1183 m²). Gebouwdeel C: centrale zone met horeca en verdieping (926 m²). Gebouwdeel D: oude omroepstudio (271 m²). Gebouwdeel E: theater met souterrain (857 m²). Gebouwdeel G: bibliotheek (1430 m²)..

1

A1 betreft het gedeelte van gebouwdeel A waar met name de huisartsenpraktijk, de danszaal, de ruimten van Theaterschool Hakoena en Graffiti Moris en enkele verhuurbare ruimten zijn gesitueerd.

Gebouwdeel A2 betreft met name de ruimten die momenteel door De Driestroom en het Sociaal Wijkteam worden gebruikt.

5

Figuur 2: Plattegrond ‘t Mozaïek

Door Bouwnext is onderzoek uitgevoerd naar de staat van de accommodatie. Hierbij lag

Gebruiker Actiefzorg Eindhoven Alberts/Veenhuis psychologenpraktijk Bibliotheek BWW EHBO vereniging Wijchen GROW coaching en training Historische vereniging Tweestromenland* Huisartsenpraktijk de Campus Joyce Hofmans Ontwikkeltrakjecten Kindertheater Bombarie Kleedkamer/technische ruimte Krebbers logopedie en dyslexie Logopedisch Centrum Zuid Nederland MeerVoormekaar Moris Graffiti Mozaiek eigen gebruik PsyPhysio Fysiotherapie Praktijk v Jungiaanse Analytische en filosofische therapie Remind Consulting Tineke v. Rijswijk ROC Roeterdink Coaching s'Heerenloo zorggroep Sociaal Wijkteam Stg. de Driestroom Theaterschool Hakoena Vincent B.V. Vluchtelingenwerk Oost Nederland Wijchens amateur toneel Incidenteel/Multifunctioneel (inclusief theater/podium) Leegstand of leeg te maken

Gehuurd oppervlak (m2) 103,5 33 1430 46,8 32,6 33,3 257,9 180,9 33,3 12,5 92,9 82,3 33 419,9 35,8 289,9 33 16,5 35,5 77,4 19,2 16,5 660 394 160,4 27,6 89,5 38,8 1035,3 428,6

Tabel 1: Overzicht gebruikers ‘t Mozaïek

het accent op de gebouwdelen A en B. Ook zijn gebouwdelen C en D bij de beschouwingen betrokken. De grootste investeringen zijn met afstand voorzien in de gebouwdelen A en B.

Bij het Sociaal Wijkteam bevindt zich ongeveer 400 m² in de laagbouw (gebouwdeel A) en

Een groot gedeelte van de ruimten wordt permanent verhuurd. Het aantal multifunctionele

ongeveer 260 m² op de begane grond van gebouwdeel B. Voor de leegstaande ruimte geldt

ruimten is beperkt. Het betreft, naast de theaterzaal en de bibliotheek, feitelijk uitsluitend

dat er momenteel gesprekken worden gevoerd met potentiële nieuwe huurders over ruim-

enkele vergaderruimten in gebouwdeel A en B en de danszaal in gebouwdeel A. Er is

ten met een totaaloppervlak van ongeveer 130 m² en andere leegstaande ruimten moeilijk

sprake van leegstand (of tijdelijk gebruik) van de volgende ruimten:

verhuurbaar zijn. Dit laatste is ook het geval omdat er sprake van is dat de JGZ (consulta-

•

De voormalige omroepstudio (gebouwdeel D).

•

tiebureau) zal worden gehuisvest in gebouwdeel D (de voormalige omroepstudio). Uit de

Een gedeelte van de tweede verdieping van gebouwdeel B.

interviews met de belangrijkste gebruikers blijkt dat zij in alle gevallen tevreden zijn met de hoeveelheid ruimte die zij beschikbaar hebben op dit moment. Zij zien geen aanleiding om

In de volgende tabel wordt het verhuurde oppervlak per gebruiker of functie weergegeven

in de toekomst meer of minder ruimte te gaan huren. Ruimte zou derhalve uitsluitend be-

alsmede de oppervlakte multifunctioneel en leegstand.

schikbaar komen indien huurders elders huisvesting zouden vinden.

6

2.2 De huidige situatie in ‘t Mozaïek

ook in de toekomst te kunnen vervullen. Bij afwegingen over het herhuisvesten van bepaalde functies buiten de muren van ’t Mozaïek moet dan volgens ’t Mozaïek ook niet alleen

2.2.1 Missie en toekomstvisie van de Stichting

het maatschappelijke maar ook het financiële aspect betrokken worden.

De missie van de Stichting is als volgt geformuleerd: ’t Mozaïek is er om inwoners en 2.2.2 De exploitatie

maatschappelijke organisaties uit de regio Wijchen te versterken.

Stichting ’t Mozaïek heeft drie belangrijke inkomstenbronnen: ’t Mozaïek wil dit doen door het verbinden, motiveren en verrijken van mensen en organi-

•

De verhuur van ruimten (huurbedrag en servicekosten).

saties. Hiertoe luisteren zij naar hen, signaleren maatschappelijke behoeften en spelen

•

De omzet vanuit het theater en evenementen (inclusief horeca)

daarop in. Het resultaat van deze inspanning is:

•

De omzet vanuit het lunchcafé.

•

Het verhuren en faciliteren van passende en toegankelijke ruimten.

•

Het initiëren, ondersteunen en organiseren van sociale, culturele en educatieve pro-

Daarnaast is sprake van sponsorinkomsten. Aan de kostenkant is vooral sprake van aan

jecten en evenementen.

de omzet verbonden kosten (met name aan voorstellingen en horeca), personeelskosten

Het bieden van ontspanning en verrijking door het programmeren van inspirerende,

en huisvestingskosten (waaronder energie, schoonmaak, huur en onderhoud). De bedra-

uitdagende en prikkelende theatervoorstellingen en activiteiten.

gen zijn afkomstig uit de jaarrekeningen van Stichting ’t Mozaïek.

• •

Het bieden van ruimte voor ontmoeting en versterking van de innerlijke mens in de

dat de voorziening wordt gezien als een totaalconcept. Feitelijk leveren in hun optiek (vrij-

Jaarrekeningen omzet verhuur omzet servicekosten omzet theater & evenementen omzet lunchcafé omzet horeca budgetsubsidie investeringssubsidie overige subsidie sponsorbijdrage overige opbrengsten

wel) alle huurders hier een bijdrage aan. Het geheel is derhalve meer dan de som der delen.

Totale opbrengsten

€

867.959

€

962.932

€ 1.103.616

€

987.705

€

951.028

kostprijs van de omzet personeelskosten afschrijvingen huisvestingskosten verkoopkosten algemene kosten overige lasten

€ € € € € € €

172.136 466.783 10.568 189.895 16.874 67.230 3.895

€ € € € € € €

184.554 519.013 14.599 190.343 21.774 73.190 1.553

€ € € € € € €

206.395 523.885 36.691 228.298 22.935 69.112 2.873

€ € € € € € €

105.596 537.968 39.181 178.438 12.384 94.809 27.537

€ € € € € € €

85.476 541.007 44.008 144.290 13.995 91.227 4.350

Totale kosten

€

927.381

€ 1.005.026

€ 1.090.189

€

995.913

€

924.353

bracht. In andere gevallen is sprake van een marktconforme huur. Op deze huurtarieven

Resultaat voor financïele baten en lasten

€

-59.422

€

€

€

-8.208

€

26.675

(per vierkante meter) wordt verder ingegaan in paragraaf 2.2.2. De huurinkomsten heeft ’t

Tabel 2: Winst- en verliesrekeningen Stichting ‘t Mozaïek

huiskamer en in het cultureel lunch café. Vanuit het voorgaande zijn de vier productgroepen van ’t Mozaïek af te leiden: Verhuur, Projecten/Evenementen, Theater en Cultureel Lunchcafé/Horeca. In het gesprek met de directeur en de faciliteit manager van ’t Mozaïek wordt aangegeven

Gebruikers weten elkaar beter te vinden door de directe fysieke verbinding. Winst is nog te behalen in het in gezamenlijkheid uitvoeren van een groter aantal projecten en organiseren van activiteiten of evenementen. Momenteel vinden reeds diverse activiteiten plaats maar door Corona is de afgelopen twee jaar in dit opzicht niet alles mogelijk geweest. Opgemerkt wordt verder dat er een groot verschil is in de financiële bijdrage die huurders leveren aan de exploitatie van ’t Mozaïek. In bepaalde gevallen, zoals bij de bibliotheek, zijn er afspraken gemaakt over de maximale (maatschappelijke) huur die in rekening kan worden ge-

€ € €

2017 359.313 137.054 209.458

€

154.635

€ € € €

2018 421.535 140.020 313.620 28.142

€

7.500

€ € €

€ € € €

2019 424.497 141.428 306.105 36.512

€ € € €

2020 395.809 145.826 123.215 15.880

€ € € €

2021 383.005 136.537 96.369 12.107

50.000 1.068 8.547

€ € € € €

140.000 17.893 10.000 25.440 1.741

€ € € € €

140.000 17.893 20.868 27.828 100.386

€ € € € €

140.000 19.252 43.440 24.133 96.185

-42.094

13.427

Mozaïek wel nodig om haar maatschappelijke functie (inclusief de theaterprogrammering) 7

Korte toelichting op de tabel:

•

De danszaal.

•

’t Mozaïek ontvang vanaf 2018 een budgetsubsidie van de gemeente Wijchen die spe-

•

De theaterzaal (inclusief podium).

cifiek bestemd is voor de theaterprogrammering..

•

Een vijftal vergaderruimten.

In het coronajaar 2020 heeft de vaste verhuur voor een belangrijk deel doorgang ge-

•

Het cultureel lunch café.

•

vonden, de omzet uit incidentele verhuur is gedaald. Uit het gesprek met ’t Mozaïek

•

bleek dat in 2021 ook enkele vaste huurders zijn afgehaakt (als gevolg van Corona).

De leegstand van ruimten die bestemd zijn voor permanente verhuur is beperkt en wordt

Momenteel is er weer een aantal nieuwe huurders gecontracteerd en zijn gesprekken

steeds beperkter2. Het betreft met name de volgende ruimten (totaal ongeveer 428 m²):

gaande met andere organisaties.

•

De omzet uit theater en evenementen is in 2020 drastisch gedaald als gevolg van de

Gebouwdeel D (de oude omroepstudio). Hier is deels sprake van leegstand en deels sprake van tijdelijke verhuur (ongeveer 240 m² verhuurbare ruimte).

sluitingsperiode vanwege de Corona-maatregelen.

•

Enkele ruimten op de eerste en met name de tweede verdieping van gebouwdeel B.

•

Vanaf 2018 wordt de horecaomzet toegerekend aan activiteiten.

•

Ruimte A.0.28 (tijdelijk opslag Mozaïek, 57,5 m²).

•

De overige opbrengsten in 2020 zijn met name toe te schrijven aan de NOW-regelin-

• • •

•

gen vanwege Corona en het Kickfonds Cultuur.

Met de grote gebruikers is, zoals weergegeven in paragraaf 1.3, een gesprek gevoerd. Het

De kosten zijn over de volle breedte toegenomen in de periode 2017 tot en met 2019

betreft de bibliotheek, theaterschool Hakoena, MeerVoormekaar, Huisartsenpraktijk De

(net als de omzet) en afgenomen in 2020 als gevolg van de sluitingsperioden.

Campus, het Sociaal Wijkteam en Driestroom. Daarnaast is sprake van diverse kleine ge-

De verbruikskosten (energie) bedragen in een regulier jaar een kleine € 100.000,-. De

bruikers die gepositioneerd kunnen worden binnen het medische en/of het maatschappe-

huur van het pand bedraagt in een reguliere situatie ongeveer € 20.000,-.

lijke werkveld.

Huurders betalen een huurprijs en servicekosten pet vierkante meter. De servicekosten dekken alle overige kosten (dus ook water en energie) met uitzondering het gebruik

Zonder uitzondering geven de grote vaste gebruikers aan dat zij zeer veel meerwaarde zien

van internet/wifi en de schoonmaakkosten van de eigen ruimte.

in de combinatie van functies zoals die momenteel zijn gehuisvest binnen ’t Mozaïek. Zo is

Met name de bibliotheek, de historische vereniging, de huisartsenpraktijk, MeerVoor-

er sprake van kruisbestuiving tussen het theater en de bibliotheek, loopt de huisarts regel-

mekaar, het Sociaal Wijkteam en De Driestroom grote huurders. Voor de bibliotheek

matig binnen bij het Sociaal Wijkteam en MeerVoormekaar en kunnen de cliënten (assistent

is de afspraak dat een zeer lage vierkante meterprijs wordt gehanteerd. Ook voor en-

medewerkers) van Driestroom werkervaring opdoen binnen de bedrijfsvoering van ’t Moza-

kele andere huurders is sprake van een gereduceerd tarief of een percentage korting

iek (bijvoorbeeld op het gebied van kinderopvang ion de bibliotheek, conciërgetaken, ho-

op het reguliere huurtarief van € 10,10 per vierkante meter en servicekosten van € 2,94

reca en mogelijk in de toekomst de speel-o-theek). Organisaties als het Sociaal Wijkteam

per vierkante meter.

en MeerVoormekaar geven daarnaast aan dat het feit dat zij onderdeel uitmaken van een groter geheel ook een voordeel heeft voor de laagdrempeligheid. Het is voor hun cliënten

2.2.3 Het gebruik en de gebruikers Zoals eerder aangegeven is een groot deel van de accommodatie permanent verhuurd. Er

gemakkelijker om ’t Mozaïek binnen te lopen dan het geval zou zijn indien zij zouden zijn gehuisvest in een solitaire accommodatie.

zijn slechts enkele ruimten die incidenteel worden verhuurd. Het gaat dan specifiek om:

2

Op het moment van schrijven van deze rapportage vindt nog een aantal gesprekken plaats met mogelijke nieuwe huurders.

8

Evenals Stichting ’t Mozaïek ziet ook een aantal grotere gebruikers nog kansen om projectmatig samen te werken. Op deze wijze kunnen producten en arrangementen tot stand worden gebracht die niet door de afzonderlijke gebruikers kunnen worden gerealiseerd. Ook is het op deze wijze beter mogelijk gebruik te maken van elkaars competenties en menskracht. Door de verschillende gebruikers worden de knelpunten zoals vermeld in de rapportages van Bouwnext volmondig bevestigd. Er zijn met name in gebouwdeel A en B, maar ook in de ruimte van MeerVoormekaar in gebouwdeel C, grote problemen met betrekking tot de klimaatbeheersing. Dit resulteert met name in hele hoge temperaturen in de zomer en te lage temperaturen in de winter. Ook wordt in een aantal gevallen aangegeven dat de accommodatie inmiddels wel wat oud is en er sprake is van achterstallig onderhoud. Dit is bijvoorbeeld het geval bij de vloeren van Driestroom. MeerVoormekaar en de huisartsenpraktijk hebben zelf geïnvesteerd in de accommodatie waardoor hier sprake is van een modernere uitstraling. In alle gevallen zijn de grote huurders tevreden over de hoeveelheid ruimte waarover zij beschikken en over het algemeen ook over de indeling van hun ruimten.

9

3. Ambitie en ontwikkelingen

indien mogelijk, het aanbieden van deze functies in ’t Mozaïek ook in de toekomst te faciliteren.

3.1 Gemeentelijke ambitie en doelstellingen De gemeente Wijchen heeft geen beleid geformuleerd met betrekking tot de wijze waarop

3.2 Relevante lokale en landelijke ontwikkelingen

wordt omgegaan met de maatschappelijke voorzieningen binnen de gemeente 3. De ge-

Bij het opstellen van een toekomstperspectief voor een maatschappelijke voorziening is het

meenteraad van Wijchen heeft in 2019 wel een visie vastgesteld op ’t Mozaïek. Hierbij

ook van belang om kennis te nemen van de meest relevante ontwikkelingen die zich de

wordt ingezet op het inhoudelijk voorzetten van de bestaande situatie waarbij ’t Mozaïek

komende jaren voor zullen doen en die invloed hebben op het gebruik en de exploitatie van

wordt gepositioneerd met theater en een maatschappelijke functie. Dit scenario betekent in

de voorziening.

feite het inhoudelijk voortzetten van de huidige visie. De stichting blijft maatschappelijke activiteiten in de accommodatie organiseren en er is sprake van cultuureducatie, amateurkunst en maatschappelijke projecten. De professionele theaterprogrammering blijft gehandhaafd binnen t Mozaïek.

Een belangrijk aspect voor het gebruik van iedere maatschappelijke voorziening is het aantal inwoners in het verzorgingsgebied en de bevolkingssamenstelling. Uiteraard gaat het daarbij om de bestaande situatie maar ook de verwachte ontwikkelingen hierin zijn van belang.

In een gesprek met de drie bij ’t Mozaïek betrokken wethouders blijft deze visie overeind. Het in stand houden van de theaterfunctie waarbij sprake is van een zo breed mogelijke positionering (dus niet uitsluitende professionele voorstellingen) staat niet ter discussie. Meer discussie vindt plaats over de permanente verhuur van ruimten. Er bestaat twijfel of alle functies die een plek hebben binnen ’t Mozaïek ook daadwerkelijk een bijdrage leveren aan het concept en of er sprake is van een voldoende mate van kruisbestuiving. Ook wordt doorgesproken over de begrippen “De Huiskamer van Wijchen” en “Het Kleurrijk Huis van Wijchen”. Indien die als criterium wordt gebruikt bij de beoordeling of gebruikers hier een bijdrage aan leveren zal dit in de meeste gevallen niet het geval zijn. ’t Mozaïek is geen voorziening waar mensen in grote getalen binnenlopen voor een kop koffie. De toegevoegde waarde zit hem veel meer in het feit dat er diverse maatschappelijke en gezondheid-gerelateerde voorzieningen worden aangeboden waarbij tussen aanbieders sprake is van een onderlinge versterking. Indien in voldoende mate wordt aangetoond dat met de huidige verhuur sprake is van deze toegevoegde waarde dan levert dit een bijdrage aan de ambities en doelstellingen van de gemeente en acht de gemeente het van belang om,

De bevolkingsprognose van de gemeente Wijchen is nog niet aangepast aan de actuele versnelling van de woningbouwplannen. De bevolkingsprognose voorspelt nog een lichte bevolkingsdaling door de gemeente Wijchen van circa 41.000 in de huidige situatie tot circa 39.300 in 2040 (bron: detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen, januari 2022). Deze krimp kan verklaard worden door de toenemende vergrijzing en huishoudensverdunning. Het is op dit moment onduidelijk in hoeverre alle woningbouwplannen in snel tempo kunnen worden gerealiseerd. Er wordt daarom in de detailhandelsstructuurvisie gerekend met 2 scenario’s: een “zeker” scenario dat uitgaat van een stabilisatie van het aantal inwoners tot 2030 en een meer onzeker scenario waar de gemeente doorgroeit tot ruim 45.000 inwoners in 2030. Met betrekking tot het toekomstperspectief van ’t Mozaïek wordt uitgegaan van een stabilisatie of een lichte groei van het aantal inwoners. De verschuivingen in de samenstelling van de verschillende leeftijdsklassen is aanzienlijker en kan zorgen voor een verandering in de behoefte aan maatschappelijke voorzieningen. Vooral de behoefte aan (para)medische voorzieningen en welzijnsvoorzieningen zal toenemen. In ’t Mozaïek worden diverse

3

Er zijn wel twee vastgestelde gemeentelijke notities die raken aan maatschappelijke voorzieningen. Het betreft de Kadernota Gemeentelijk Vastgoed nummer 26588 (update naar Portefeuilleplan

Gemeente Vastgoed 2021 nummer 5915 en de Notitie Beheer & Exploitatie Maatschappelijk Vastgoed 2021 nummer Z/20/053294.

10

voorzieningen op dit terrein aangeboden waarmee de verwachting gerechtvaardigd is dat dit in een toenemend bezoek zal resulteren. Landelijk zien wij een belangrijke trend naar multifunctionele voorzieningen waarbij een balans wordt gezocht tussen maatschappelijke functies en meer commerciële, liefst aan de maatschappelijke functie gerelateerde, kostendragers. Met name solitaire theaters worden nog zelden gerealiseerd. Van de combinatie van een podiumvoorziening met bijvoorbeeld kunsteducatie, amateurkunst, bibliotheek, sociaal-culturele activiteiten, maatschappelijke voorzieningen en horeca/ontmoeting zijn inmiddels een groot aantal goede voorbeelden bekend.

11

4. De toekomstscenario’s

knelpunten die zij momenteel ervaren met betrekking tot de huisvesting corresponderen met de bevindingen uit het onderzoek van Bouwnext.

4.1 Synthese en integrale diagnose

•

Een eventuele besparing op verbruikskosten zal dit negatieve effect op het exploitatie-

De belangrijkste constateringen uit de hoofdstukken 2 en 3 resulteren in de volgende synthese: • •

resultaat niet compenseren. •

Er is op dit moment geen vervangende huisvesting beschikbaar voor bestaande huurders die niet meer in ’t Mozaïek terecht zouden kunnen. In ’t Mozaïek is momenteel vooral sprake van leegstand in de voormalige omroepstudio (gebouwdeel D) en in beperkte mate op de eerste en tweede verdieping van gebouw-

Indien gebruikers zouden verdwijnen slaat dit een gat in de begroting van de Stichting.

Demografische ontwikkelingen zullen naar verwachting resulteren in een toenemende behoefte aan (para)medische voorzieningen.

•

Er is een landelijke trend naar een combinatie van podiumfuncties, andere (sociaal-) culturele activiteiten, maatschappelijke voorzieningen en een ondersteunende horeca die ook een bijdrage levert aan de ontmoeting en participatie.

deel B. Met betrekking tot gebouwdeel D is de vide eigenlijk niet apart te verhuren en is er sprake van dat het consultatiebureau van de JGZ hier zal worden gehuisvest.

Op basis van de hiervoor beschreven synthese stellen wij de volgende integrale diagnose:

Gebouwdeel B vult zich op het moment van schrijven van deze rapportage. Voor de verhuur van de laatste ruimten zijn momenteel gesprekken gaande. •

De verwachting is niet dat de huidige gebruikers de komende jaren substantieel meer of minder ruimte nodig zullen hebben.

•

Vanuit ’t Mozaïek wordt aangegeven dat het vertrek van (bijna) iedere huurder een negatief effect zal hebben op het huidige concept waar sprake is van synergie en hierdoor meerwaarde voor huurder en hun cliënten.

•

•

De productgroepen van ’t Mozaïek zijn: o

Verhuur.

o

Projecten en evenementen.

o

Theater.

o

Cultureel lunchcafé.

Vanuit de gemeente wordt het belang van ’t Mozaïek onderschreven wat geleid heeft tot de visie die de gemeenteraad heeft vastgesteld. Minder overtuiging is er dat iedere functie ook meerwaarde heeft voor het concept. Met name indien aan dit concept het predicaat “De Huiskamer van Wijchen” wordt verbonden. De gemeente wil meer zicht hebben op deze meerwaarde (dit is de aanleiding voor het verstrekken van de opdracht

’t Mozaïek is een multifunctionele voorziening met een podiumvoorziening en voornamelijk vaste huurders. In relatief beperkte mate is sprake van incidentele verhuur. De exploiterende Stichting, maar ook de grote gebruikers, geven zonder uitzondering aan dat zij veel tot zeer veel meerwaarde zien in de combinatie van functies/voorzieningen onder één dak. De organisaties, die met name een maatschappelijke en zorg-gerelateerd karakter hebben, komen elkaar letterlijk tegen waarbij inhoudelijke afstemming plaats vindt wat uiteindelijk voor henzelf maar met name ook voor hun cliënten meerwaarde heeft. Ook weten huurders elkaar in toenemende mate te vinden bij het invulling geven aan arrangementen, projecten en activiteiten, al heeft Corona in dit opzicht sporen nagelaten. Veel beperkter is binnen de accommodatie sprake van een inloopfunctie, met uitzondering van de bibliotheek. Spontane ontmoeting vindt dan ook niet veel plaats. Uiteraard is dit wel het geval tijdens, voorafgaand aan of aansluitend op de activiteiten en sessies die door (de gebruikers) van ’t Mozaïek worden georganiseerd. Hoewel het predicaat “de Huiskamer van Wijchen” in onze optiek de lading dan ook niet volledig dekt heeft het totale concept zeker een aanzienlijke meerwaarde ten opzichte van de situatie dat voor huurders sprake zou zijn van een solitaire voorziening.

voor het onderzoek waar deze rapportage betrekking op heeft). •

De gebruikers zijn zonder uitzondering zeer te spreken over de combinatie van functies binnen ’t Mozaïek en willen graag in de accommodatie gehuisvest blijven. De

Uiteraard kunnen er toch argumenten zijn om ingrepen te doen in het oppervlak van de accommodatie om renovatie- en verduurzamingskosten te besparen. Het is slechts in zeer beperkte mate mogelijk om huurders elders binnen ’t Mozaïek te huisvesten. De leegstand

12

is namelijk zeer beperkt, zeker indien gebouwdeel D wordt gereserveerd voor huisvesting

Beantwoording vraag b:

van het consultatiebureau van de JGZ, In de meeste gevallen betekent dit derhalve dat

Uiteraard zijn er verschillen in de mate waarin huurders bijdragen aan de meerwaarde van

bepaalde huurders in dat geval elders huisvesting moeten gaan zoeken. Dit zal in meer of

het concept van ’t Mozaïek (synergie, kruisbestuiving). Toch kan worden gesteld dat vrijwel

mindere mate afbreuk doen aan het huidige concept van ’t Mozaïek maar zal ook resulteren

alle huurders opereren binnen een maatschappelijke en (para)medische context en hier-

in inkomstenderving voor de Stichting en een toename van het exploitatietekort (exclusief

mee elkaar kunnen versterken. Alle huurders hebben meerwaarde als het gaat om het bij-

subsidie). Daarnaast ligt alternatieve huisvesting binnen Wijchen niet voor het oprapen.

dragen in de exploitatie van de Stichting. Verder vindt met name versterking plaats tussen

Hoewel de gemeente voor de meeste voorzieningen binnen ‘t Mozaïek formeel geen ver-

het theater, Driestroom, MeerVoormekaar, Vluchtelingenwerk, Sociaal Wijkteam en de bi-

antwoordelijkheid heeft om voor huisvesting zorg te dragen betreft het wel voorzieningen

bliotheek.

waarvan de gemeente het van belang acht dat deze binnen de gemeente Wijchen worden aangeboden.

Beantwoording vraag c: Op basis van een verkenning met een aantal medewerkers van de gemeente Wijchen is

4.2 Beantwoording eerste onderzoeksvraag

geconstateerd dat alternatieve externe herhuisvesting niet of slechts in beperkte mate mo-

De eerste hoofdvraag voor het onderzoek is, zoals aangegeven in paragraaf 1.2, als volgt

gelijk is. Interne herhuisvesting is in zeer beperkte mate mogelijk. Indien een deel van de

geformuleerd:

accommodatie echter zou worden geamoveerd zal er voor bepaalde functies geen ruimte meer beschikbaar zijn,

Rechtvaardigt de maatschappelijke meerwaarde van het gebouw én haar functies een investering zoals voorgesteld door het bureau Bouwnext in september 2021?

Beantwoording hoofdvraag 1:

a.

Passen alle doelgroepen en (verhuur-)activiteiten binnen onze visie en de missie van

Alles overwegende zijn wij van mening dat een investering gerechtvaardigd wordt door de

’t Mozaïek?

maatschappelijke meerwaarde van het gebouw en haar functies. Of de omvang van deze

In hoeverre dragen alle huidige doelgroepen en (verhuur-)activiteiten aan die meer-

investering in verhouding staat tot de maatschappelijke meerwaarde is een politieke afwe-

waarde bij?

ging. Hierbij dient ook het effect op het voorzieningenaanbod te worden betrokken indien

b. c.

Kunnen we de huidige huurders intern en/of extern herhuisvesten?

functies niet meer binnen ‘t Mozaïek zouden worden aangeboden en ook niet elders binnen de gemeente Wijchen kunnen worden gehuisvest. Toch is het zaak kritisch te kijken of de

Beantwoording vraag a:

investeringen door “slimme oplossingen” mogelijk kunnen worden gereduceerd. Hiertoe

Vanuit de missie van de Stichting kan deze vraag volmondig met ja worden beantwoord.

worden bij de scenario’s in paragraaf 4.3 de mogelijkheden geschetst. Een second opinion

Vanuit gemeentelijk perspectief is dit minder duidelijk. Toch betreft het vrijwel allemaal voor-

op de bevindingen en calculaties van Bouwnext behoort niet tot het onderzoek waarop deze

zieningen/functies waarvan de gemeente het van belang acht dat deze binnen de gemeen-

rapportage betrekking heeft.

tegrenzen worden aangeboden. Door het ontbreken van alternatieve huisvesting bestaat het risico dat deze functies uit Wijchen verdwijnen indien huisvesting binnen ’t Mozaïek niet meer mogelijk zou zijn.

13

4.3 De scenario’s

verschillende “bewoners”. Er ontstaat ruimte tussen het nieuwe gebouwdeel A van ’t Mo-

Alles overwegende is in overleg met de projectgroep besloten om de volgende scenario’s

zaïek en de bestaande sportschool waar mogelijke invulling aan gegeven kan worden door

verder uitgewerkt in hoofdstuk 5:

middel van andere voorzieningen. Bouwdeel B, C en D worden gerenoveerd.

1. Scenario rapportage Bouwnext (1A) of “Bouwnext Light” (1B); 2. Slopen gebouwdeel A en nieuwbouw in 3 lagen (er ontstaat ruimte tussen nieuwbouw

Ad 3. Slopen gebouwdeel A

en sportschool) en renoveren bouwdeel B, C en D;

Het slopen van een gedeelte van gebouwdeel A is in onze optiek geen realistische optie.

3. Slopen gebouwdeel A en renoveren bouwdeel B, C en D.

Samen met de renovatie van het resterende deel van A zouden dan diverse bouwkundige maatregelen moeten worden genomen die verder kostenverhogend zullen werken. Dit be-

Scenario 3 staat inhoudelijk wat verder af van de integrale diagnose zoals gepresenteerd

tekent dat bij dit scenario alle huidige gebruikers van gebouwdeel A hetzij intern moeten

in de vorige paragraaf. Het amoveren van een substantieel deel van de accommodatie zal

worden geherhuisvest, hetzij huisvesting buiten ’t Mozaïek moeten gaan zoeken.

betekenen dat gebruikers “buiten de boot” zullen vallen en elders huisvesting moeten vin-

Bouwdeel B, C en D worden verduurzaamd.

den. Dit zal in de meeste gevallen geweld doen aan de maatschappelijke meerwaarde van het concept van ’t Mozaïek. Toch kunnen er argumenten zijn om toch te kiezen voor een beperking van de omvang van de accommodatie, bijvoorbeeld vanuit financieel perspectief. Om deze reden is het goed ook hier serieus aandacht aan te besteden. Ad 1, Rapportage Bouwnext volgen of aanpassingen Een mogelijkheid is om de rapportage van Bouwnext integraal te volgen. Dit betekent dat de accommodatie in de huidige vorm in stand blijft en wordt verduurzaamd. Voor het gebruik heeft dit, behoudens de tijdelijke situatie tijdens de renovatie, geen consequenties. De volledige door Bouwnext voorgestelde investering wordt gedaan. Wij zien een alternatief voor de voorgestelde investeringen van Bouwnext. Het betreft een vereenvoudigde versie van renovatie en verduurzaming die minder investeringskosten met zich meebrengt. Op de inhoudelijk kant van dit alternatief wordt in hoofdstuk 5 verder ingegaan. Ad 2. Slopen gebouwdeel A en nieuwbouw in drie lagen Bij dit scenario wordt gebouwdeel A volledig geamoveerd waarbij de huidige gebruikers tijdelijk elders dienen te worden gehuisvest. Er wordt een vergelijkbaar oppervlakte teruggebouwd in 3 lagen grenzend aan gebouwdeel C waar de bestaande gebruikers weer kunnen worden gehuisvest.

Het bouwen in 3 lagen maakt het gebouw compacter met meer mogelijkheden tot bijvoorbeeld de realisatie van een atrium en directe verbinding tussen de 14

5. Uitwerking scenario’s

Het aanbrengen van koelbatterijen en warmtewielen in bestaande luchtbehandelingskasten zodat ruimten ook gekoeld kunnen worden.

In dit hoofdstuk worden de scenario’s zoals gepresenteerd in paragraaf 4.3 verder uitge-

Het aanbrengen van klimaatplafonds in bouwdeel B.

werkt. Daarnaast wordt de tweede onderzoeksvraag beantwoord. Deze voorstellen zijn gebaseerd op het ‘optimaal’ isoleren en verduurzamen van Het Mozaïek waarbij de gebruikers zo min mogelijk last hebben van de verbouwing en in principe in haar ruimten kunnen blijven. De kosten zijn erg hoog in verhouding tot de mogelijke besparing op energielasten en onderhoudskosten. We hebben daarom gekeken of het mogelijk is om de voorgestelde verduurzaming van Bouwnext wat ‘eenvoudiger’ uit te voeren (scenario 1B). Grote veranderingen ten opzichte van de rapportage van Bouwnext (scenario 1A) zijn: Het vervangen van de gevels binnen de constructie. Toepassen van dubbel HR++ glas. Het vervangen van de isolatie en de dakbedekking en het aanbrengen van mos-sedum waar mogelijk. Het niet toepassen van zomernachtluiken maar het regelen van ‘nachtventilatie’ middels de luchtbehandeling. Het zoveel mogelijk gebruik maken van bestaande luchtbehandelingskasten en deze uit te breiden met warmtewielen en koelbatterijen. Het niet isoleren van de begane grondvloer maar wel aanbrengen van vloerverwarming. Hierdoor is het mogelijk om de warmtepomp als hoofdverwarming (en koeling) te laten

5.1 Scenario 1A en 1B: Bouwnext integraal of “light”

draaien en is gebouwdeel A all-electric te maken

5.1.1 Consequenties ruimtelijk en bouwkundig Bouwnext is in haar rapport van 2 september 2021 onder andere uitgegaan van: Het vervangen van de complete gevels van bouwdeel B (Noordgevel) en bouwdeel A. Het toepassen van triple glas. Het toepassen van zonwering en zomernachtluiken. Het zoveel mogelijk gebruik maken van bestaande warmtepompen en het aanbrengen van een nieuwe water warmtepomp voor bouwdeel A. Gebouwdeel A

15

Bij deze maatregelen is het niet mogelijk om de bestaande gebruikers in het gebouw te

5.1.2 Consequenties gebruik en exploitatie

laten. Deze zullen tijdelijk elders gehuisvest moeten worden. Voor deze tijdelijke huisves-

De scenario’s 1A en 1B leiden er toe dat de ruimtelijk indeling feitelijk onveranderd blijft. Dit

ting is een post opgenomen in de begroting.

betekent dat de gebruikers na de renovatie weer in hun eigen ruimte zullen komen. Voor de exploitatie zal het effect daarom beperkt zijn, met uitzondering van het financiële effect

Bij gebouwdeel A stellen wij voor om de bestaande betonnen portaalconstructie te hand-

(zie paragraaf 5.1.3).

haven, de puien te vervangen en de kolommen aan de binnenzijde te isoleren. De delen met metselwerk blijven gehandhaafd en we stellen voor om daar een geïsoleerde voorzetwand aan de binnenzijde te plaatsen. Zo blijft de karakteristieke ‘jaren 70’ stijl van bouwdeel A geheel intact. Bij bouwdeel B, C en D stellen we voor om de bestaande gevels te vervangen door nieuwe gevels met instandhouding van de constructie. In de Westgevel van bouwdeel B vervangen we alleen de kozijnen. Achter deze gevel liggen toiletgroepen en een trappenhuis. Het warmteverlies is daar beperkt. Voor de installaties is het voorstel om naar een lucht-water warmtepomp te gaan met een koelfunctie. Uitgangspunt is dat er vloerverwarming wordt in gefreesd in de dekvloeren en dat de vloerafwerking totaal wordt vervangen. We kiezen dan ook niet voor volledige koeling maar voor topkoeling in de luchtbehandeling die tevens geschikt is voor nachtventilatie. Door deze warmtepompen is het mogelijk om dit gebouwdeel all- electric te maken.

5.1.3 Consequenties financieel De totale investeringskosten bedragen voor Scenario 1A in totaal €4.929.000,- inclusief BTW (Bron: Bouwnext). De kapitaallasten van deze investeringen (lineair, 20 jaar, 1,5%) bedragen: € 320.000,- in jaar 1. De kapitaallasten van de renovatie zouden idealiter gedekt moeten worden binnen de exploitatie van ’t Mozaïek door de besparing op de energie- en onderhoudskosten. De besparing op verbruikskosten als gevolg van de verduurzaming bedragen naar verwachting: € 49.000,- per jaar (inclusief Btw). De besparing op de onderhoudskosten bedraagt jaarlijks gemiddeld € 28.000,- inclusief BTW (bouwkundig 30 jaar en installaties 20 jaar). De totale investeringskosten bedragen voor Scenario 1B in totaal € 3.780.000 inclusief BTW. De kapitaallasten van deze investeringen (lineair, 20 jaar, 1,5%) bedragen: € 246.000,- in jaar 1. De besparing op verbruikskosten als gevolg van de verduurzaming bedragen naar verwachting: € 42.000,- per jaar (inclusief Btw). De besparing op de onderhoudskosten bedraagt jaarlijks gemiddeld € 24.000.- inclusief BTW (bouwkundig 30 jaar en installaties 20 jaar). Duidelijk is dat de kapitaallasten voor zowel scenario 1A als scenario 1B hoger zijn dan de besparing op energie- en onderhoudskosten.

Nader dient te worden bepaald of het mogelijk is om de huren te verhogen vanwege het feit dat het kwaliteitsniveau van de gehuurde ruimten zal toenemen. Uit de karakteristieken van de huurders (voor het grootste deel maatschappelijk ondernemers) en de resultaten van de interviews ontstaat een beeld dat de meeste huurders niet in staat zullen zijn om een verhoging van de huur voor hun rekening

Bouwdeel D

te nemen.

Bouwdeel B

16

Tenslotte dient rekening te worden gehouden met kosten voor een half jaar tijdelijke huis-

Bij dit scenario wordt het bestaande bouwdeel A gesloopt en vervangen door nieuwbouw

vesting en tijdelijke inkomstenderving voor ’t Mozaïek. De eerste post wordt voor dit mo-

in drie lagen. Het wit gemarkeerde gebied kan worden herontwikkeld. Een voordeel is dat

ment op PM gesteld. De tweede post ligt in de ordegrootte van € 185.000,- eenmalig (de

het totale gebouw compacter wordt. Daarnaast wordt er meer bruikbaar oppervlak toege-

verwachting is dat de renovatie/verduurzaming een jaar duurt).

voegd door het toevoegen van een atrium tussen de bouwdelen A en B. Een bijkomend voordeel is dat de te vervangen gevel van bouwdeel B wat eenvoudiger uitgevoerd kan

5.1.4 Consequentie duurzaamheid

worden. In dit scenario proberen we het trafostation op de begane grond van bouwdeel A

Op het gebied van duurzaamheid wordt er veel energie bespaart. Bij scenario 1A doen we

te behouden en te integreren in de nieuwbouw. Een nadeel van dit scenario is dat de be-

het maximale wat je bij een bestaand gebouw zou kunnen doen. Bij scenario 1B (de light

staande gebruikers van bouwdeel A voor een langere periode elders opgevangen moeten

variant) kijken we wat minimaal noodzakelijk is om een aangenaam en duurzaam gebouw

worden (ruim 1 jaar). De kosten voor een dergelijke tijdelijke opvang zijn hoog. Naast de

te krijgen. De besparing op energie is lager bij scenario 1B, maar de investering ook. Op

nieuwbouw van bouwdeel A moet in dit scenario de bouwdelen B, C en D nog steeds wor-

het gebied van circulariteit is het goed om gebouwdeel A te behouden. Dit deel heeft geen

den verduurzaamd.

monumentenstatus maar is wel een typisch jaren 70 gebouw waarvan het zonde zou zijn om die te slopen. Met het behouden en verduurzamen hiervan kan het weer decennia lang behouden blijven.

5.2.2 Consequenties gebruik en exploitatie Op basis van de resultaten van de interviews is de verwachting dat de gebruikers van het oorspronkelijke gebouwdeel A in de nieuwe situatie vergelijkbare ruimten beschikbaar zul-

5.2 Scenario 2: Sloop en nieuwbouw gebouwdeel A

len krijgen. Net als bij scenario 1 verandert er dan ook weinig in de exploitatie, met uitzondering van het financiële effect (zie paragraaf 5.2.3).

5.2.1 Consequenties ruimtelijk en bouwkundig 5.2.3 Consequenties financieel De totale investeringskosten bedragen voor Scenario 2 in totaal € 8.585.000,- inclusief BTW. Dit is exclusief de tijdelijke huisvesting. De kapitaallasten van deze investeringen (lineair, 80% in 40 jaar, 20% in 20 jaar 1,5%) bedragen: € 386.000,- in jaar 1. De kapitaallasten van de renovatie zouden idealiter gedekt moeten worden binnen de exploitatie van ’t Mozaïek door de besparing op de energie- en onderhoudskosten. De besparing op verbruikskosten als gevolg van de verduurzaming bedragen naar verwachting: € 54.000,- per jaar (inclusief Btw). De besparing op de onderhoudskosten bedraagt jaarlijks gemiddeld € 36.000,- inclusief BTW (bouwkundig 30 jaar en installaties 20 jaar). Voor de kosten van de renovatie van bouwdelen B, C en D zijn we uitgegaan van de uitgangspunten die van toepassing zijn bij scenario 1B. Duidelijk is dat de kapitaallasten hoger zijn dan de besparing op energie- en onderhoudskosten. Nader dient te worden bepaald of het mogelijk is om de huren te verhogen vanwege het feit dat het kwaliteitsniveau van de gehuurde

17

ruimten zal toenemen Uit het karakter van de huurders (voor het grootste deel maatschap-

In dit scenario wordt bouwdeel A geheel gesloopt. De bouwdelen B, C en D worden gere-

pelijk ondernemers) en de resultaten van de interviews ontstaat een beeld dat de meeste

noveerd. Het wit gemarkeerde gebied kan worden herontwikkeld.

huurders niet in staat zullen zijn om een verhoging van de huur voor hun rekening te nemen. Tenslotte dient rekening te worden gehouden met kosten voor een jaar tijdelijke huisvesting

5.3.2 Consequenties gebruik en exploitatie

en tijdelijke inkomstenderving voor ’t Mozaïek. De eerste post wordt voor dit moment op

Door het amoveren van gebouwdeel A vervallen de volgende ruimten:

PM gesteld. De tweede post ligt in de ordegrootte van € 185.000,- per jaar.

•

Huisarts (heeft 7 jaar geleden € 150.000,- geïnvesteerd in gehuurde ruimten): 180 m².

•

Danszaal: 140 m².

•

Moris Graffiti: 36 m².

Op het gebied van duurzaamheid is dit het beste scenario. Het huidige gebouwdeel A is

•

Theaterschool Hakoena:160 m².

energetisch gezien zeer negatief door het grote geveloppervlak en dakoppervlak (veel ge-

•

Sociaal Wijkteam (60% van het totale verhuurde oppervlak): 350 m².

bouw schil). In scenario 2 wordt een compact gebouw teruggebouwd wat volledig duurzaam

•

Driestroom: 395 m².

gerealiseerd zou kunnen worden (BENG of zelfs ENG). Een bijkomend voordeel van dit

•

Talis woningcorporatie: 50 m².

scenario is dat er tussen het nieuwe gebouwdeel A en gebouwdeel B een ruimte ontstaat

•

Diverse ruimten Mozaïek (vergader-, opslag- en kantoorruimte).

5.2.4 Consequentie duurzaamheid

die als atrium ingericht kan worden. Naast de extra ruimte die dit biedt kan deze ruimte ook worden gebuikt om lucht op een natuurlijke manier ‘voor te verwarmen’. Op het gebied van

Tevens vervallen twee hoogspanningsruimten. Tenslotte kan ook de geplande toevoeging

circulariteit is dit een minder goed scenario door het slopen van gebouwdeel A.

van de Speel-O-Theek in gebouwdeel A niet plaatsvinden.

5.3 Scenario 3: Sloop gebouwdeel A

Voor Talis woningcorporatie en de ruimten van ’t Mozaïek zou nog wel een ruimte in gebouwdeel B kunnen worden gevonden. Voor de andere functies is dit uitsluitend mogelijk

5.3.1 Consequenties ruimtelijk en bouwkundig

indien dit ten kosten gaat van bestaande huurders in de andere gebouwdelen. Uitgangspunt is dat gebouwdeel D (270 m²) en het souterrain van gebouwdeel; E (330 m²) kunnen worden vrijgespeeld. Dat betekent dus dat een mogelijke komst van het consultatiebureau van de JGZ van de baan is. Verder kan gebouwdeel D vanwege logistiek en vides eigenlijk uitsluitend aan één organisatie worden verhuurd of aan een cluster van gerelateerde voorzieningen. De volgende bewegingen (denkrichtingen) zouden mogelijk zijn: •

Huisarts en enkele gerelateerde functies (psycholoog, logopedist) naar gebouwdeel D.

•

Sociaal Wijkteam naar gebouwdeel D en souterrain E. De begane grond van gebouwdeel B valt deels vrij en kan worden opgevuld met Driestroom die ook enkele ruimten op andere verdieping(en) van gebouwdeel B toegewezen krijgt. Dit laatste kan ook als besloten zou worden het Sociaal Wijkteam volledig uit te plaatsen uit het Mozaïek. De historische vereniging Tweestromenland vertrekt.

•

Sociaal Wijkteam naar 1ste of 2de verdieping van gebouwdeel B en die gebruikers wellicht naar D en/of E. 18

• •

Hakoena en Moris Graffiti en Danszaal naar gebouwdeel D dat het karakter krijgt van

5.3.4 Consequentie duurzaamheid

een cultureel cluster.

Op het gebied van duurzaamheid worden de gebouwdelen B, C en D aangepakt en ver-

MeerVoormekaar naar gebouwdeel D en/of E. Driestroom verhuist naar huidige ruimte

duurzaamd zodat er bespaard kan worden op energie. Op het gebied van circulariteit is dit

MeerVoormekaar (rekening houden met eigen investeringen MeerVoormekaar). De

een minder goed scenario door het slopen van gebouwdeel A.

historische vereniging Tweestromenland vertrekt. In alle gevallen geldt dat er gebruikers zullen moeten verdwijnen uit ’t Mozaïek. In de verdere beschouwing gaan wij uit van het volgende scenario: •

Hakoena en Moris Graffiti en danszaal naar gebouwdeel D.

•

Sociaal Wijkteam (deel gebouwdeel A) naar souterrain gebouwdeel E of naar 1ste of

5.4 Samenvatting consequenties per scenario In de volgende tabel zijn de financiële consequenties van alle scenario’s samengevat weergegeven. Vergelijking scenario's financieel Scenario 1A

Scenario 1B

Scenario 2

Scenario 3

Structureel/financieel (incl. Btw) Kapitaallasten (jaar 1) Besparing op energie Besparing op onderhoud Besparing overig Extra huurinkomsten Inkomstenderving stichting structureel Kapitaallasten herindeling ruimten Verhogend effect op jaarlast (jaar 1)

€ 320.000 -€ 49.000 -€ 28.000 €0 nihil €0 €0 € 243.000

€ 246.000 -€ 42.000 -€ 24.000 €0 nihil €0 €0 € 180.000

€ 386.000 -€ 54.000 -€ 36.000 €0 nihil €0 €0 € 296.000

€ 105.000 -€ 61.000 -€ 48.000 -€ 10.000 €0 € 125.000 € 20.000 € 131.000

105.000,-. De besparing op verbruikskosten als gevolg van de sloop van gebouwdeel A en

Eenmalig/financieel (incl. Btw) Investeringskosten Investeringskosten herindeling ruimten Kosten beëindingen overeenkomsten Kosten tijdelijke huivesting Inkomstenderving eenmalig

€ 4.929.000 €0 €0 € 250.000 € 93.000

€ 3.780.000 €0 €0 € 250.000 € 93.000

€ 8.585.000 €0 €0 € 450.000 € 185.000

€ 2.099.000 € 300.000 PM €0 €0

de verduurzaming aan andere gebouwdelen bedragen naar verwachting: € 61.000,- per

Tabel 3: Samenvatting financiële consequenties scenario’s

2de verdieping gebouwdeel B (en een aantal van de gebruikers van B naar E). •

Huisarts vertrekt, geen JGZ in de toekomst in gebouwdeel D.

•

Driestroom vertrekt of verhuist naar ruimte MeerVorrmekaar. In het laatste gevallen vertrekt MeerVoormekaar.

•

Historisch vereniging Tweestromenland vertrekt.

5.3.3 Consequenties financieel De totale investeringskosten bedragen voor Scenario 3 in totaal € 2.099.000,- inclusief BTW. De kapitaallasten van deze investeringen (lineair, 20 jaar, 1,5%) bedragen: €

jaar (inclusief Btw). De besparing op de onderhoudskosten bedraagt jaarlijks gemiddeld € 48.000,- exclusief BTW (bouwkundig 30 jaar en installaties 20 jaar). Voor de kosten van de

Toelichting op de tabel:

renovatie van bouwdelen B, C en D zijn we uitgegaan van de uitgangspunten zoals van

•

Alle kosten zijn inclusief Btw en prijspeil 2022.

toepassing bij scenario 1B. De jaarlijkse inkomstenderving voor het Mozaïek als gevolg van

•

De kapitaallasten zijn op basis van het activeringbeleid op basis van een lineaire af-

het vertrek van huisarts, historische vereniging en Driestroom (of MeerVoormekaar) ramen

schrijvingsmethodiek bepaald (deze nemen dus jaarlijks af). De rente is gesteld op

wij op € 125.000,-. De investeringskosten voor de herindeling van ruimten zijn voorlopig

1,5%. De investering voor de scenario’s 1A, 1B en 3 is afgeschreven in 20 jaar (reno-

gesteld op PM.

vatie, amoveren) en scenario 2 ongeveer 80% in 40 jaar en 20% in 20 jaar. •

De besparingen op onderhoud en energie zijn voor scenario 1A overgenomen uit de rapportage van Bouwnext. Voor de overige scenario’s zijn deze door Synarchis geraamd op basis van ervaringen en kengetallen.

19

•

•

•

Voor scenario 3 is een stelpost opgenomen door een kostenbesparing op bijvoorbeeld

gevonden. Qua duurzaamheid scoort scenario 3 het hoogst omdat het gebruiksoppervlak

de schoonmaak van algemene ruimten en belastingen en verzekeringen als gevolg

sterk wordt beperkt. Hierbij dient te worden opgemerkt dat deze functies op een andere

van de verkleining van de accommodatie.

plek weer energie zullen gaan verbruiken. De andere drie scenario’s hebben allemaal een

De structurele inkomstenderving bij scenario 3 is het gevolg van het vertrek van de

hoog duurzaamheidsniveau waarbij scenario 2 het duurzaamst is, gevolgd door eerst sce-

huisartsenpost, de historische vereniging en Driestroom. Indien in plaats van Drie-

nario 1A en vervolgens scenario 1B. Voor wat betreft circulariteit scoren scenario 1A en 1B

stroom MeerVoormekaar zou vetrekken zijn de gederfde inkomsten nog € 10.000,-

het hoogst omdat het bestaande (karakteristieke) gebouwdeel A in stand blijft en er der-

hoger.

halve geen sprake is van sloop.

In dat laatste geval dient er bij scenario 3 wel rekening mee te worden gehouden dat MeerVoormekaar heeft geïnvesteerd in de eigen ruimten. Dat geldt ook voor de huis-

In paragraaf 6.1 is een tabel opgenomen waarin de financiële, maatschappelijke- en duur-

arts. De omvang van de vergoeding voor deze gemaakte kosten is het resultaat van

zaamheidsconsequenties van de verschillende scenario’s integraal worden gepresenteerd.

onderhandeling. Ook kan het kosten met zich meebrengen om doorlopende huurovereenkomsten te beëindigen. Deze kosten zijn op dit moment als PM opgenomen. •

5.5 Beantwoording tweede onderzoeksvraag

Ook in de ruimten van het Sociaal Wijkteam in gebouwdeel A is een forse investering

De tweede hoofdvraag voor het onderzoek is, zoals aangegeven in paragraaf 1.2, als volgt

gedaan door de gemeente Wijchen. De gemeente zal deze kosten eenmalig af moeten

geformuleerd:

schrijven bij scenario 3. Deze kosten zijn niet in de tabel opgenomen omdat hier nadere besluitvorming over plaats dient te vinden. •

Blijkt uit het onderzoek dat bepaalde (verhuur-)activiteiten veel of juist weinig toevoegen

De investeringskosten zijn (waar van toepassing) inclusief sloopkosten.

•

aan de door de raad in 2019 vastgestelde visie? Indien dit het geval is:

Indien uit wordt gegaan van het scenario zoals beschreven in paragraaf 5.3.2 dienen

a.

Wat is het effect op de huidige bedrijfsvoering van ’t Mozaïek.

de gebouwdelen D en E (en wellicht ook B en C) geschikt moeten worden gemaakt

b.

Wat zijn de (financiële) gevolgen indien bestaande huurcontracten worden beëindigd?

voor nieuw gebruik. Om de kosten hiervan te kunnen bepalen is nader onderzoek no-

c.

Wat zijn de (financiële) gevolgen als delen van het gebouw komen te vervallen?

dig naar de exacte verplaatsingen en de wensen en wensen van de respectievelijke gebruikers. Wij gaan op dit moment uit van een investeringen van ongeveer € 300.000,- en hieruit voortkomende jaarlasten van ongeveer € 20.000,-. •

•

Beantwoording hoofdvraag 2: De gemeenteraad van de gemeente Wijchen zet in op het inhoudelijk voorzetten van de

De kosten voor tijdelijke huisvesting zijn indicatief geraamd en zijn gerelateerd aan de

bestaande situatie waarbij ’t Mozaïek wordt gepositioneerd met theater en een maatschap-

periode dat sprake is van tijdelijke huisvesting (een half jaar voor scenario 1A en 1B

pelijke functie. Dit scenario betekent in feite het inhoudelijk voortzetten van de huidige visie.

en een jaar voor scenario 2).

De stichting blijft maatschappelijke activiteiten in de accommodatie organiseren en er is

Bij scenario’s 1A, 1B en 2 is sprake van een eenmalige inkomstenderving omdat de

sprake van cultuureducatie, amateurkunst en maatschappelijke projecten. De professio-

huurders van gebouwdeel A gemiddeld een half jaar (scenario 1 A en 1B) en een jaar

nele theaterprogrammering blijft gehandhaafd binnen t Mozaïek. Gesproken wordt door de

(scenario 2) geen gebruik kunnen maken van hun ruimten.

raad over het “kleurrijk huis van Wijchen”.

Scenario 3 is derhalve het goedkoopst maar heeft negatieve maatschappelijke consequen-