Bijlage 1 TAM-omgevingsplan Hoeveweg 40 Balgoij

RUIMTELIJKE MOTIVERING HOEVEWEG 40 TE BALGOIJ NL.IMRO.0296.TAMBGYHOEVEWEG40-VG01

Opsteller:

VIAO – Vastgoed, Infrastructuur, Advies & Ontwikkeling M. Peters – info@viao.nl – www.viao.nl

Imro codering:

NL.IMRO.0296.TAMBGYHoeveweg40-VG01

Status:

Vastgesteld

Datum:

10 februari 2026

RUIMTELIJKE MOTIVERING HOEVEWEG 40 BALGOIJ

1

INHOUDSOPGAVE 1 Inleiding ........................................................................................................................................................... 4 1.1 Aanleiding en doel ..................................................................................................................................... 4 1.2 Plangebied ................................................................................................................................................ 4 1.3 Huidige planologische situatie ................................................................................................................... 5 1.4 Wat is een TAM-Omgevingsplan? .............................................................................................................. 5 1.5 Leeswijzer ................................................................................................................................................. 6 2 Gebiedsvisie ..................................................................................................................................................... 7 2.1 Bestaande situatie .....................................................................................................................................

7 2.2 Toekomstige situatie ................................................................................................................................. 8 2.3 Een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL) ................................................................. 11 3 Beleidskader .................................................................................................................................................. 12 3.1 Nationaal beleid ...................................................................................................................................... 12 3.2 Provinciaal beleid .................................................................................................................................... 14 3.3 Regionaal beleid ...................................................................................................................................... 18 3.4 Waterschap ............................................................................................................................................. 19 3.5 Gemeentelijk beleid ................................................................................................................................ 21 Hoofdstuk 4 Aspecten van de fysieke leefomgeving ..........................................................................................

26 4.1 Algemeen ................................................................................................................................................ 26 4.2 Verkeer & parkeren ................................................................................................................................. 26 4.3 Bodem ..................................................................................................................................................... 27 4.4 Geluid...................................................................................................................................................... 28 4.5 Bedrijven en milieuzonering .................................................................................................................... 28 4.6 Luchtkwaliteit .......................................................................................................................................... 29 4.7 Geur ........................................................................................................................................................ 31 4.8 Omgevingsveiligheid (Externe veiligheid) ................................................................................................

32 4.9 Water ...................................................................................................................................................... 34 4.10 Ecologie ................................................................................................................................................. 36 4.11 Archeologie & cultuurhistorie ................................................................................................................ 38 4.12 Leidingen ............................................................................................................................................... 39 4.13 Duurzaamheid en klimaat ...................................................................................................................... 39 4.14 MER-beoordeling .................................................................................................................................. 40 4.15 Beschermen van de gezondheid ............................................................................................................ 42 5 Juridische bestuurlijke aspecten .....................................................................................................................

43 5.1 Inleiding .................................................................................................................................................. 43 5.2 Juridische systematiek ............................................................................................................................. 43

RUIMTELIJKE MOTIVERING HOEVEWEG 40 BALGOIJ

2

5.3 Werkingsbereik/ toepassingsbereik TAM-Omgevingsplan ....................................................................... 44 5.4 Beschrijving per functie/aanduiding ........................................................................................................ 45 6 Economische uitvoerbaarheid ........................................................................................................................ 46 7 Participatie ..................................................................................................................................................... 46

BIJLAGEN: 1.

Landschappelijke inpassing

RUIMTELIJKE MOTIVERING HOEVEWEG 40 BALGOIJ

3

1 INLEIDING

1.1 AANLEIDING EN DOEL Namens de initiatiefnemers is voorliggende ruimtelijke motivering opgesteld voor de bouw van één levensloopbestendige woning (appartement op de begane grond bijgebouw) aan de Hoeveweg 40 te Balgoij. Om de realisatie mogelijk te maken, dient het omgevingsvingsplan van de gemeente Wijchen voor de projectlocatie te worden gewijzigd.

1.2 PLANGEBIED De te realiseren levensloopbestendige woning is gelegen aan de Hoeveweg 40. Op deze locatie is in het bijgebouw het bedrijf HW makelaardij gevestigd op de begane grond met daarboven drie appartementen. Ter plaatse van de kantoorruimte van HW Makelaardij is een nieuw appartement beoogd. Kadastraal is het totale perceel van ca. 14.000 m2 bekend onder de nummers BGY00-B-532 en BGY00-B-533. Onderstaand is de locatie met een blauwe ster weergegeven.

RUIMTELIJKE MOTIVERING HOEVEWEG 40 BALGOIJ

4

1.3 HUIDIGE PLANOLOGISCHE SITUATIE Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. Met de inwerkingtreding van deze wet heeft elke gemeente direct een omgevingsplan van rechtswege dat regels geeft over de fysieke leefomgeving voor het gehele grondgebied van de gemeente. Dat omgevingsplan bestaat voor nu uit een tijdelijk deel, waarin onder meer alle bestemmingsplannen zijn opgenomen die vóór 1 januari 2024 golden. Op het perceel betreffende perceel, was vóór 1 januari 2024 het bestemmingsplan ‘Buitengebied Wijchen van kracht. Dit bestemmingsplan maakt onderdeel uit van het tijdelijk deel van het omgevingsplan van de gemeente Wijchen. Onderstaande de uitsneden van het bestemmingsplannen. Op onderstaande afbeeldingen is de huidige bestemming van het plangebied weergegeven. Ter plaatse van de schuur waar de levensloopbestendige woning in beoogd is, is de bestemming wonen.

Bron ruimtelijkeplannen.nl – Bestemmingsplan buitengebied herziening 2014 (geel is bestemming wonen – daarbuiten is het agrarisch met waarden - 1) 1.4 WAT IS EEN TAM -OMGEVINGSPLAN? TAM' staat voor Tijdelijke Alternatieve Maatregel. Met een TAM-Omgevingsplan is het mogelijk om met de IMRO-standaard voor bestemmingsplannen en bijbehorende software het Omgevingsplan te wijzigen. Bij inwerkingtreding van de Omgevingswet is onderkend dat de planapplicaties voor het maken en publiceren van het Omgevingsplan in combinatie met het DSO (Digitaal Stelsel Omgevingswet) vaak nog onvoldoende functioneren. Daarom is het TAM-Omgevingsplan mogelijk gemaakt. Dit TAM-Omgevingsplan is dus opgesteld op basis van de IMRO-standaard voor bestemmingsplannen. Juridisch is het een wijziging van het Omgevingsplan. Dit TAM-Omgevingsplan wordt een apart hoofdstuk van het tijdelijke omgevingsplan. De gemeente Wijchen verwerkt het TAM-omgevingsplan op een later moment in het definitieve Omgevingsplan.

RUIMTELIJKE MOTIVERING HOEVEWEG 40 BALGOIJ

5

1.5 LEESWIJZER Na dit inleidende hoofdstuk is de opbouw van de voorliggende ruimtelijke motivering als volgt: • • •

• • •

In Hoofdstuk 2 wordt het planvoornemen omschreven waarbij wordt ingegaan op de vergelijking van de huidige situatie met het planvoornemen. In Hoofdstuk 3 staat het beleidskader centraal. In Hoofdstuk 4 worden de aspecten van de fysieke leefomgeving beschreven met onder andere verkeer & parkeren, bodemkwaliteit, bedrijven en milieuzonering, luchtkwaliteit, geur, omgevingsveiligheid, water, ecologie, archeologie & cultuurhistorie, duurzaamheid & klimaat, gezondheid en de m.e.r.-beoordeling. In Hoofdstuk 5 worden de juridisch bestuurlijke aspecten toegelicht. In Hoofdstuk 6 wordt de economische aanvaardbaarheid van het plan besproken. In Hoofdstuk 7 de maatschappelijke aanvaardbaarheid aan de hand van participatie omschreven.

RUIMTELIJKE MOTIVERING HOEVEWEG 40 BALGOIJ

6

2 GEBIEDSVISIE

2.1 BESTAANDE SITUATIE Het projectgebied is gelegen aan de Hoeveweg in het buitengebied van Balgoij. Onderstaand enkele foto’s van de huidige situatie.

Plangebied vanuit de Hoeveweg met vooraan het bijgebouw waar op de begane grond de levensloopbestendige woning gerealiseerd gaat worden.

RUIMTELIJKE MOTIVERING HOEVEWEG 40 BALGOIJ

7

In de voormalige schuur is het bedrijf HW Makelaardij gevestigd en zijn tevens drie appartementen voor starters op de woningmarkt aanwezig. De groene omgeving rondom de bebouwing is in gebruik als tuin en paardenweide.

2.2 TOEKOMSTIGE SITUATIE Op de locatie van het bestaande makelaarskantoor wordt de levensloopbestendige woning gerealiseerd. Onderstaand oranje omlijnd de locatie van de beoogde levensloopbestendige woning op de begane grond van het huidige bijgebouw.

RUIMTELIJKE MOTIVERING HOEVEWEG 40 BALGOIJ

8

2.2.1 LANDSCHAPPELIJKE INPASSING De Hoeveweg 40 ligt aan een doorgaande weg buiten de bebouwde kom van Balgoij vlak nabij de Maasbandijk. Doordat er van bestaande bebouwing gebruik word gemaakt heeft de ontwikkeling weinig invloed op de landelijke uitstraling van het gebied. Onderstaand paars gearceerd de locatie van de schuur die omgebouwd gaat worden. Ook zijn de parkeerplaatsen van het makelaarskantoor aangegeven welke overgaan naar de levensloopbestendige woning.

Bestaande parkeerplaatsen makelaarskantoor welke ten goede komen van de beoogde levensloopbestendige woning.

RUIMTELIJKE MOTIVERING HOEVEWEG 40 BALGOIJ

9

2.2.2 LEVENSLOOPBESTENDIGE WONINGEN De nieuwe woning wordt volledige op de begane grond gerealiseerd en is daarmee levensloopbestendig. Ook word de woning gebouwd zonder dorpels/drempels zodat zij rolstoelvriendelijk is. Onderstaand de beoogde indeling.

Indeling bestaande bebouwing Hoeveweg 40

RUIMTELIJKE MOTIVERING HOEVEWEG 40 BALGOIJ

10

2.3 EEN EVENWICHTIGE TOEDELING VAN FUNCTIES AAN LOCATIES (ETFAL) Met inachtneming van hetgeen omschreven in Hoofdstuk 3 Beleidskader en Hoofdstuk 4 Aspecten van de fysieke leefomgeving is er met uitvoering van voorliggend ruimtelijk plan sprake van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving, en daarmee sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

RUIMTELIJKE MOTIVERING HOEVEWEG 40 BALGOIJ

11

3 BELEIDSKADER

3.1 NATIONAAL BELEID

3.1.1 NOVI De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is de opvolger van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR), waarin het Rijk een lange termijnvisie geeft op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI geeft richting en helpt keuzes te maken. Bij de afweging van keuzes wordt bij voorkeur gekozen voor slimme combinaties van functies, wordt uitgegaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden en worden beslissingen niet uitgesteld of doorgeschoven. De nationale belangen en opgaven waarop het Rijk wil sturen en richting wil geven, komen samen in de volgende vier prioriteiten: • • • •

Ruimte maken voor klimaatadaptatie en energietransitie; De economie van Nederland verduurzamen en ons groeipotentieel behouden; Steden en regio's sterker en leefbaarder maken; Het landelijk gebied toekomstbestendig ontwikkelen.

Bij het toestaan van één levensloopbestendige woningen is sprake van een dermate kleinschalige en lokale ontwikkeling dat geen nationale belangen in het spel zijn. De beoogde ontwikkeling is dan ook niet in strijd met de nationale belangen zoals verwoord in de Nationale Omgevingsvisie. 3.1.2 INSTRUCTIEREGELS RIJKS (AMVB'S) De Omgevingswet werkt door in vier algemene maatregelen van bestuur (AMvB's): het Omgevingsbesluit, het Besluit kwaliteit leefomgeving, het Besluit activiteiten leefomgeving en het Besluit bouwwerken leefomgeving. In deze AMvB's staan regels voor het praktisch uitvoeren van de wet. Omgevingsbesluit - Het Omgevingsbesluit richt zich tot alle partijen die in de fysieke leefomgeving actief zijn: burgers, bedrijven en de overheid. Het Omgevingsbesluit regelt in aanvulling op de wet onder meer welk bestuursorgaan het bevoegd gezag is om een omgevingsvergunning te verlenen en welke procedures gelden. Ook regelt dit besluit wat de betrokkenheid is van andere bestuursorganen bij de besluitvorming en een aantal op zichzelf staande onderwerpen, zoals de milieueffectrapportage en financiële bepalingen.

Besluit activiteiten leefomgeving - Het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) bevat, samen met het Besluit bouwwerken leefomgeving, de algemene regels waaraan burgers, bedrijven en overheden zich moeten houden als ze bepaalde activiteiten uitvoeren in de fysieke leefomgeving. Ook bepaalt het besluit voor welke van deze activiteiten een omgevingsvergunning nodig is. Dit besluit bevat regels om het milieu, waterstaatwerken, wegen en spoorwegen, zwemmers en cultureel erfgoed te beschermen. De regels ter bescherming van het spoor en de zwemmers worden met het Invoeringsbesluit Omgevingswet ingevoegd. Besluit bouwwerken leefomgeving - Het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) bevat, samen met het Besluit activiteiten leefomgeving, de algemene regels waaraan burgers en bedrijven zich moeten houden als ze bepaalde activiteiten uitvoeren in de fysieke leefomgeving. Dit besluit bevat regels over veiligheid, gezondheid, duurzaamheid en bruikbaarheid bij het (ver)bouwen van een bouwwerk, de staat van het bouwwerk, het gebruik van het bouwwerk en het uitvoeren van bouw- en sloopwerkzaamheden.

RUIMTELIJKE MOTIVERING HOEVEWEG 40 BALGOIJ

12

Besluit kwaliteit leefomgeving - Het Besluit kwaliteit leefomgeving bevat regels ter bescherming van de nationale belangen instructieregels, waaronder: • • • • • •

waarborgen van veiligheid (paragraaf 5.1.2) beschermen van waterbelangen (paragraaf 5.1.3) beschermen van gezondheid en milieu (paragraaf 5.1.4), waaronder instructieregels voor de kwaliteit van de buitenlucht, trillingen, geluid en geur en bodemkwaliteit; beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed (paragraaf 5.1.5), waaronder de ladder voor duurzame verstedelijking; het behoud van ruimte voor toekomstige functies (paragraaf 5.1.6) voor autowegen, buisleidingen, natuur- en recreatiegebieden; het behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten (paragraaf 5.1.7), waaronder landsverdediging en nationale veiligheid, elektriciteitsvoorziening, rijksvaarwegen en luchtvaart, fiets- en wandelroutes, aanwijzing van woningbouwcategorieën;

TOEPASSING Voor onderhavige afwijking van het Omgevingsplan zijn de onderstaande categorieën van toepassing: Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) - Voor het Besluit activiteiten leefomgeving (Bkl) betreft dit: •

Doordat er sprake is van een functiewijziging en een verandering in het gebruik dient er rekening te worden gehouden met het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal).

Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) - Voor het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) betreft dit: •

Naast de functiewijziging is er ook sprake van de activiteit bouwen. Met het project wordt een bestaand bouwwerk aangepast. Deze aanpassing dient te worden getoetst aan het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl).

Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) - Voor het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) betreft dit: •

Doordat er sprake is van de toevoeging van nieuwe kwetsbare objecten in de vorm van acht woningen dient er ook getoetst te worden aan het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl).

In hoofdstuk 4 van deze motivering worden de aspecten van de fysieke leefomgeving behandeld. Aan de hand van de aspecten van de fysieke leefomgeving wordt aangetoond dat er wordt voldaan aan de sectorale aspecten die voortvloeien uit het Omgevingsbesluit, het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal), het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) en het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Voor zover de instructieregels relevant zijn voor de voorliggende ontwikkeling, worden deze regels in hoofdstuk 4 bij het betreffende aspect behandeld. Uit deze toets blijkt dat de ontwikkeling past binnen de kaders uit deze AMvB's.

RUIMTELIJKE MOTIVERING HOEVEWEG 40 BALGOIJ

13

3.1.3 LADDER VOOR DUURZAME VERSTEDELIJKING De Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen in artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). De Ladder voor duurzame stedelijk ontwikkeling is opgenomen als een instructieregel voor het Omgevingsplan, specifiek gericht op het beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed. De ladder voor duurzame stedelijke ontwikkeling is van toepassing op een stedelijke ontwikkeling die bestaat uit de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, van kantoren, een detailhandelvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is. Voor zover een Omgevingsplan voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand in het Omgevingsplan rekening gehouden met: • •

de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling; en als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied, de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied in die behoefte te voorzien.

Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van die ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Bij het bepalen of er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet beoordeeld worden in hoeverre er sprake is van een nieuw of groter planologisch ruimtebeslag en/of een functiewijziging. Het beoogde en huidige planologische regime moeten daarbij met elkaar vergeleken worden. De kwantitatieve én kwalitatieve behoefte van de ontwikkeling moet worden bepaald op het niveau van het verzorgingsgebied van de ontwikkeling. Artikel 5.129g Bkl geeft geen ondergrens aan. In uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State zijn hiervoor lijnen uitgezet. Bij woningbouw is vanaf 12 woningen sprake van een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is. De Laddertoets moet alleen worden uitgevoerd wanneer de stedelijke ontwikkeling 'nieuw' is. In voorliggend plan is er sprake van de realisatie van één nieuwe woning. Een nadere toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is daarom niet noodzakelijk.

3.2 PROVINCIAAL BELEID

3.2.1 OMGEVINGSVISIE PROVINCIE GELDERLAND De komende decennia komt er veel op Gelderland af: het energievraagstuk, klimaatverandering, uitputting van grondstoffen, kwetsbare biodiversiteit, digitalisering en internationalisering. Deze zaken vragen stevige antwoorden en oplossingen als investering in de toekomst. Met de schaarse ruimte en de vele uiteenlopende belangen en inzichten gaat dit niet vanzelf. De provincie zet in de Omgevingsvisie een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland centraal. •

Gezond en veilig; dat is een gezonde leefomgeving, schone en frisse lucht, een schoon milieu, een niet vervuilde bodem, voldoende schoon en veilig (drink)water, bescherming van onze flora en fauna. Dat is ook voorbereid zijn op klimaatverandering, zoals hitte, droogte, bosbranden en overstromingen. En dat is ook aandacht hebben voor verkeersveiligheid en veilige bedrijvigheid.

RUIMTELIJKE MOTIVERING HOEVEWEG 40 BALGOIJ

14

•

Schoon en welvarend; dat is een dynamisch, duurzaam en aantrekkelijk woon-, werk- en ondernemersklimaat, goed bereikbaar en met een goed functionerende arbeidsmarkt en dito kennisen onderwijsinstellingen. Maar dat is ook het tegengaan van schadelijke uitstoot, afval en uitputting van grondstoffen, alsmede het investeren in nieuwe, alternatieve vormen van energie.

Om Gelderland voor mensen en bedrijven aantrekkelijk te houden, is de kwaliteit van de leefomgeving van groot belang, zoals goed bereikbare voorzieningen, aansprekende evenementen, unieke cultuurhistorie, inspirerende culturele voorzieningen en een mooie natuur. Ook goed wonen hoort daarbij. Gelderland heeft op woongebied een bijzondere positie met uiteenlopende stedelijke en landelijke woonkwaliteiten. Om het landschap open, groen en het voorzieningenniveau op peil te houden en leegstand te voorkomen, is bouwen binnen bestaand verstedelijkt gebied het vertrekpunt. De provincie geeft de voorkeur aan het benutten van bestaande gebouwen en het concentreren van bebouwing. Pas als er geen andere goede mogelijkheden zijn, kan er aan de randen van steden of dorpen uitgebreid worden. De dynamiek op de woningmarkt is groot. Mensen worden ouder, wonen steeds langer alleen en zelfstandig, worden steeds meer energiebewust en zijn mobieler dan vroeger, waardoor ze ook meer en makkelijker verhuizen. Het grootste deel van de woningen die in 2050 in Gelderland nodig zijn, staat er al. Maar deze woningen zijn niet klaar voor de toekomst en moeten aangepast of vervangen worden. Voor de provincie staat een goede balans tussen de vraag en aanbod van woningen in verschillende prijscategorieën voorop, ook voor specifieke doelgroepen.

De meeste woningen zijn verre van energieneutraal en klimaatbestendig. De provincie stimuleert innovaties op dit terrein, zoals het aardgasloos maken van bestaande woningen en het verduurzamen van woonwijken. Daarnaast is de provincie met haar partners in gesprek over hoe het vraagstuk van klimaatadaptatie en wonen slimmer aangepakt kan worden. Voldoende groene ruimte, koele plekken, opvang van water in het licht van de klimaatverandering is immers van belang, zeker met het oog op de gezondheid van de Gelderlanders. In voorliggend plan is er sprake van het toestaan van één levensloopbestendige woning binnen bestaande bebouwing. Hiermee is het plan in lijn met de omgevingsvisie. 3.2.2 OMGEVINGSVERORDENING PROVINCIE GELDERLAND Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet is de Omgevingsverordening gewijzigd. De nieuwe Omgevingsverordening is in werking sinds 2 januari 2024. De Omgevingsverordening vormt de juridische doorwerking in regels van het beleid uit de Omgevingsvisie. De verordening voorziet ten opzichte van de Omgevingsvisie niet in nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal.

De inzet van de verordening als juridisch instrument om de doorwerking van het provinciaal beleid af te dwingen is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen. De Omgevingsverordening richt zich net zo breed als de Omgevingsvisie op de fysieke leefomgeving in de Provincie Gelderland. Dit betekent dat vrijwel alle regels die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving opgenomen zijn in de Omgevingsverordening. GELDENDE INSTRUCTIEREGELS In relatie tot de beoogde ontwikkeling op de planlocatie is Hoofdstuk 5 'Instructieregels Omgevingsplan' uit de Omgevingsverordening relevant. In dit hoofdstuk zijn de provinciale instructieregels opgenomen die gelden bij nieuwe ontwikkelingen. Alle instructieregels die voortvloeien uit de Omgevingsverordening Provincie Gelderland komen hieronder aan bod.

RUIMTELIJKE MOTIVERING HOEVEWEG 40 BALGOIJ

15

INSTRUCTIEREGELS WONEN Doordat sprake is van de ontwikkeling van een woning zijn de instructieregels van wonen het zwaarstwegend. Artikel 5.62 - Oogmerk instructieregels over woonlocaties en recreatiewoningen Het in onderdeel a genoemde oogmerk komt voort uit de ambitie om de Gelderlanders nu en in de toekomst te voorzien in een goede woonplek. Die ambitie uit de omgevingsvisie krijgt vorm in het Actieplan Wonen. De woonbehoefte en de balans tussen vraag en aanbod van voor de verschillende doelgroepen beschikbare woonruimte varieert per regio. Deze paragraaf regelt dat in elke regio een regionale woonagenda wordt opgesteld en geactualiseerd en dat de daarin gemaakte afspraken doorwerken in de gemeentelijke Omgevingsplannen. Zo wordt in onderlinge afstemming en samenwerking gewerkt aan de ambitie en opgave van een evenwichtige en toekomstbestendige Gelderse woonvoorraad. Artikel 5.64 - Doorwerking regionale woonagenda Lid 1: Een nieuwe woonlocatie kan in het Omgevingsplan alleen mogelijk worden gemaakt voor zover deze ontwikkeling past binnen de hierover gemaakte afspraken in de regionale woonagenda. De regionale afspraken spelen een belangrijke rol bij de motivering van een nieuwe locatie, naast de Ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 5.129 g van het Besluit kwaliteit leefomgeving).

Uiteraard kan de ontwikkeling van een zodanige schaal zijn, dat de bovenlokale impact ook nog buiten de eigen regio getoetst moet worden, bijvoorbeeld als die impact de provincie- of regiogrens overschrijdt. Lid 2: Ten behoeve van de flexibiliteit is het in uitzonderlijke gevallen mogelijk om van een regionale woonagenda af te wijken. In dat geval moet onder andere aantoonbaar sprake zijn van afstemming met de gemeenten in de regio, omdat de ontwikkeling vooruitlopend op de actualisatie van het afsprakenkader mogelijk wordt gemaakt. Artikel 5.64 vindt doorwerking in de regionale woonagenda. Per regio stellen de gemeentebesturen samen met Gedeputeerde Staten een regionale woonagenda op. Een Omgevingsplan laat nieuwe woningen alleen toe als die ontwikkeling past binnen de regionale woonagenda. Als een ontwikkeling niet past binnen de regionale woonagenda, kan een Omgevingsplan vooruitlopend op de eerstvolgende actualisatie van de regionale woonagenda die ontwikkeling toch toelaten als: • •

de gemeentebesturen in de regio in de gelegenheid zijn gesteld een zienswijze daarover naar voren te brengen; gedeputeerde Staten met deze ontwikkeling instemmen.

Toetsing - Voorliggend initiatief voorziet in de realisatie van één extra levensloopgeschikte woningen binnen het contingent dat beschikbaar is voor 'Kleine woningbouwinitiatieven' en past daarmee binnen het provinciale beleidskader. Doordat de woning levensloopgeschikt is en het mogelijk is slaapkamers op de eerste verdieping te realiseren zijn de woningen flexibel inzetbaar voor diverse doelgroepen bewoners. Hiermee sluit de bouw van deze woningen aan op de aandachtsgroepen ouderen, starters en leefbaarheid.

RUIMTELIJKE MOTIVERING HOEVEWEG 40 BALGOIJ

16

GELDERSE STREEK - LAND VAN MAAS EN WAAL In afdeling 5.3 'Instructieregels Omgevingsplan: landschap' zijn onder artikel 5.39 de instructieregels voor het beschermen van het landschap van 'Land van Maas en Waal' opgenomen. Artikel 5.39 (beschermen landschap Gelderse streken: Land van Maas en Waal) Voor zover een Omgevingsplan van toepassing is op locaties binnen de Gelderse streek Land van Maas en Waal bij een nieuwe activiteit of ontwikkeling rekening gehouden met de voor die streek vastgestelde kernkwaliteiten en ontwikkeldoelen van het landschap als bedoeld in bijlage Kernkwaliteiten en ontwikkeldoelen landschap Gelderse streek Land van Maas en Waal. Toetsing - De nieuwe woning komt in bestaande bebouwing waardoor er geen ruimtelijke nadelige invloeden zijn. FAUNABEHEER In hoofdstuk 2 van de omgevingsverordening 'Toedeling van beheer en onder', wordt onder afdeling 2.1 'Faunabeheer', de faunabeereenheid benoemd. Afdeling 2.1 Faunabeheer Artikel 2.1 (faunabeheereenheid) • • • • •

Lid 1: Binnen de provincie Gelderland is er één faunabeheereenheid. Lid 2: Het werkgebied van Faunabeheereenheid Gelderland omvat het hele grondgebied van de provincie Gelderland, met uitzondering van Kroondomein Het Loo. Lid 3: De faunabeheereenheid heeft tot taak: a. het coördineren van de uitvoering van het faunabeheerplan; en b. het adviseren van Gedeputeerde Staten over faunabeleid.

Toetsing - De faunabeheereenheid betreft een gegeven. Hieruit volgen geen acties voor het voornemen.

PLANVOORNEMEN IN RELATIE TOT OMGEVINGSVERORDENING PROVINCIE GELDERLAND De voorliggende ontwikkeling ligt niet binnen een Nationaal Landschap, de Romeinse Limes, de Groene Ontwikkelingszone (GO), het Gelders Natuurnetwerk (GNN) en de Hollandse Waterlinie. De locatie maakt ook geen deel uit van een ganzenrustgebied of beschermingsgebied natte landnatuur. Doordat van bestaande bebouwing gebruikt wordt gemaakt ontstaan geen ruimtelijke nadelige invloeden. De toevoeging van een woning past dan ook binnen de omgevingsverordening. 3.2.3 CONCLUSIE PROVINCIAAL BELEID Gelet op het bovenstaande kan worden gesteld dat het ruimtelijk voornemen past binnen de provinciale kaders die worden gesteld in de Omgevingsvisie Provincie Gelderland en de Omgevingsverordening Gelderland. Het planvoornemen leidt tot een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. De voorliggende motivering maakt inzichtelijk dat er wordt voldaan aan de instructieregels die voortvloeien uit de omgevingsverordening.

RUIMTELIJKE MOTIVERING HOEVEWEG 40 BALGOIJ

17

3.3 REGIONAAL BELEID 3.3.1 WOONDEAL 2.0 GROENE METROPOOLREGIO ARNHEM -NIJMEGEN In 2020 zijn gemeenten binnen de Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen, provincie Gelderland en Rijk een langjarig partnerschap aangegaan voor een beter werkende woningmarkt. Het partnerschap is vastgelegd in de woondeal uit 2020. Marktpartijen en woningcorporaties hebben hun ondersteuning hierbij uitgesproken. Met de geactualiseerde Woondeal 2.0, vastgesteld op 8 maart 2023, onderkennen partijen de bovengemiddeld grote woonopgave, continueren de samenwerking uit 2020 en geven het partnerschap verder vorm. De Woondeal 2.0 zet in op zeven werkafspraken: • • • • • • •

Woningbouwopgave en versnelling Betaalbare woningen voor lage en middeninkomens Huisvesting aandachtsgroepen Klimaatadaptief, conceptueel en circulair bouwen Leefbaarheid en stadsvernieuwing Verstedelijking en gebiedsontwikkeling Overige thema's als vakantieparken, stikstof en elektriciteitsnetwerken

Partijen streven naar de bouw van 33.000 woningen tot en met 2030 in de Groene Metropoolregio. En richting 2040 zo'n 55.000 woningen. De woningbouwopgave voor gemeente Wijchen is 2.060 woningen tot en met 2030. Op dit moment is er tot en met 2030 voldoende plancapaciteit om de opgave in te vullen. Deze capaciteit ligt geleidelijk boven 130% van de geambieerde nieuwbouw. Daarmee is in theorie voldoende plancapaciteit. Voorliggend plan met 8 woningen wordt opgenomen in de plancapaciteit en draagt dus bij om de gestelde kwantitatieve woningbouwopgave te behalen. In lijn met de nationale doelstelling om toe te groeien naar 2/3e betaalbare nieuwbouwwoningen, wordt ingezet op een vergroting van de beschikbaarheid van woningen voor mensen met lage en middeninkomens, waaronder veel starters. Iedere gemeente zorgt vanaf 2025 binnen de gemeentebrede nieuwbouwopgave voor minimaal 30% sociale huur en minimaal 35% middenhuur en betaalbare koop (tot € 405.000, landelijke betaalbaarheidsgrens, prijspeil 2025). Op basis van het woningbehoefteonderzoek zet de regio zich ervoor in dat een deel van het middensegment bestaat uit betaalbare koopwoningen voor lagere inkomens, met een prijs van maximaal € 250.000 of middenhuur (woningen tussen € 900-€ 1.185, prijspeil 2025).

Op basis van het woningbehoefteonderzoek is er ruimte voor uitwisseling tussen de betaalbare segmenten, met dien verstande dat er voldoende sociale huurwoningen en middenhuur/betaalbare koopwoningen voor lagere inkomens worden toegevoegd.

Toetsing - Met dit specifieke plan wordt 1 woning toegevoegd. De beoogde toevoeging van één levensloopgeschikte woning met een verwachte marktwaarde onder de € 405.000 valt onder het betaalbare segment. Op deze manier levert het initiatief een bijdrage aan het behalen van de doelen uit de Woondeal 2.0.

RUIMTELIJKE MOTIVERING HOEVEWEG 40 BALGOIJ

18

3.3.2 VERSTEDELIJKINGSSTRATEGIE GROENE METROPOOLREGIO ARNHEM -NIJMEGEN De gemeenteraad van Wijchen heeft op 8 december 2022 de Verstedelijkingsstrategie Arnhem Nijmegen Foodvalley vastgesteld. De verstedelijkingsstrategie is een plan van de regio Foodvalley, de Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen, de provincies Gelderland en Utrecht, drie waterschappen en 26 regiogemeenten om het landschap, de bereikbaarheid, de werkgelegenheid en het wonen in deze regio's te verbeteren. Het eerste deel van de strategie bevat de uitgangspunten. Het tweede deel bevat per deelgebied de onderzoeksagenda's en de beschrijving van het vervolgproces. De Verstedelijkingsstrategie Arnhem Nijmegen Foodvalley beschrijft - met als leidend motto 'Meer landschap, meer stad' - welke voorwaarden en principes nodig zijn om de groei te accommoderen en tegelijkertijd de groene leefkwaliteit te versterken. Het werken met de op hoofdlijnen geformuleerde strategie vraagt om inzoomen. Dit concretiseren vindt plaats in zogenoemde gebiedsuitwerkingen in acht verschillende deelgebieden. De gemeente werkt deze gebiedsuitwerkingen die betrekking hebben op Wijchen, samen met de provincies Gelderland en Utrecht, uit in programmatische keuzes en investeringen. Dit zorgt voor een goede basis voor het zogenoemde 'ruimtelijke arrangement' dat Gelderland en Utrecht aan het Rijk moeten aanbieden.

Een van de doelen van de verstedelijkingsstrategie is om aan te geven waar op de korte (2025), middellange (2030) en lange termijn (2040) de extra woon- en werklocaties in dit gebied gaan komen, gekoppeld aan de andere opgaven die van belang zijn, namelijk verduurzaming van de economie, de bereikbaarheid, versterking van het landschap/de natuur en kwaliteit van de leefomgeving. Toetsing - Het Rijk van Nijmegen, waarbinnen Wijchen valt, kenmerkt zich door een woningmarkt die in grote lijnen aanvullend is op stedelijk wonen in de stad Nijmegen. De leefbaarheid in de bestaande kernen staat onder druk, voorzieningen verdwijnen en ook het verenigingsleven heeft het lastig. Woningbouw biedt kansen om de kernen vitaal te houden en de leefbaarheid op peil te houden. Verdichten, transformatie, en mogelijk gestapelde bouw kunnen daarbij helpen mits het behoud van identiteit daarbij geborgd wordt. In voorliggend initiatief wordt in bestaande bebouwing een levensloopbestendige woning toegevoegd. Hiermee wordt aangesloten op de verstedelijkingsstrategie. 3.3.3 CONCLUSIE REGIONAAL BELEID Het voornemen voldoet aan het regionaal beleid. 3.4 WATERSCHAP 3.4.1 WATERSCHAPSVERORDENING WATERSCHAP RIVIERENLAND De waterschapsverordening bevat alle regels over de fysieke leefomgeving die het waterschap stelt binnen zijn beheergebied. Per waterschap is er een aparte waterschapsverordening.

Waterschappen krijgen een overgangstermijn voor het vaststellen van deze waterschapsverordening. Uiterlijk op 1 januari 2026 moeten alle waterschappen hun waterschapsverordening hebben vastgesteld. De gemeente Wijchen ligt in het beheersgebied van Waterschap Rivierenland. Het waterschap Rivierenland heeft op 30 juli 2024 de wijzigingen in de waterschapsverordening, de legger wateren en de legger waterkeringen vastgesteld.

RUIMTELIJKE MOTIVERING HOEVEWEG 40 BALGOIJ

19

In de waterschapsverordening staan alle regels die bepalen welke activiteiten waar in het werkgebied mogen plaatsvinden en onder welke voorwaarden. De kaart met de werkingsgebieden geeft aan waar welke regels van de waterschapsverordening gelden. De regels in deze waterschapsverordening zijn gericht op de volgende algemene doelen: • • • • • •

het voorkomen en waar nodig beperken van overstromingen, wateroverlast en waterschaarste en de gevolgen daarvan; het beschermen en verbeteren van de chemische en ecologische kwaliteit van het watersysteem; het vervullen van maatschappelijke functies door het watersysteem; het beschermen en verbeteren van de doelmatige werking van een zuiveringtechnisch werk; het voorkomen of beperken van verontreiniging van het grondwater of een oppervlaktewaterlichaam; het beschermen van de staat en werking van een weg voor nadelige gevolgen van activiteiten op of rond die weg. Hieronder valt ook het verruimen of veranderen van die weg.

3.4.2 WATERBERGING Regenwater dat op een onverharde bodem valt, dringt voor een belangrijk deel in de bodem. Ter plaatse van verhard oppervlak zoals bebouwing en terreinverharding zal het regenwater nauwelijks in de bodem dringen: vrijwel al het water stroomt direct af naar het slotenstelsel. Dit betekent dat het waterpeil bij een flinke regenbui snel kan stijgen. Om te voorkomen dat wateroverlast ontstaat, is de aanleg van extra waterberging van belang. In feite is waterberging extra ruimte in sloten. Hiermee kan (regen)water uit de omgeving worden opgevangen. Technisch gezien is waterberging de ruimte tussen het zomerwaterpeil in de sloot en de bovenzijde van de oever. Het waterschap bepaalt aan de hand van normbuien hoeveel waterberging nodig is. Er zijn door het Waterschap Rivierenland vuistregels aan de hand van normbuien vastgesteld voor de benodigde waterberging in ruimtelijke plannen. Normbuien - Bij een bui T=10+10% mag het waterpeil in de sloot in principe 0,30 meter stijgen. Dit is een regenbui die, volgens de statistieken, eenmaal per 10 jaar optreedt met 10% opslag vanwege klimaatsverandering. Bij een regenbui (T100+10%) die op basis van de statistieken eenmaal per 100 jaar voorkomt, mag het waterpeil stijgen tot de laagste putdekselhoogte op wijkniveau.

Voor berekening van de benodigde waterberging voor ruimtelijke ontwikkelingen is in principe de bui T=10+10% maatgevend. Daarbij geldt als vuistregel dat er 436 m3 waterberging nodig is per hectare verharding. Deze vuistregel geldt alleen bij waterberging in open water. Voor watercompensatie in kunstmatige voorzieningen, zoals bijvoorbeeld wadi’s of kratten, geldt als vuistregel dat er 664 m3 waterberging nodig is per hectare verharding. Waterberging wordt bij voorkeur gerealiseerd in een water met een B-status. Voor de locatie geldt als voorkeursvolgorde: • • •

Waterberging binnen het plangebied Waterberging in de sloot die regenwater uit het plangebied afvoert Waterberging binnen hetzelfde peilgebied

Toetsing - Bij voorliggend project is er sprake van woningbouw in bestaande bebouwing waarbij geen toename in verhard oppervlakte ontstaat. Er zijn dus geen waterbergende voorzieningen benodigd.

RUIMTELIJKE MOTIVERING HOEVEWEG 40 BALGOIJ

20

3.5 GEMEENTELIJK BELEID

3.5.1 WOONVISIE GEMEENTE WIJCHEN 2024 -2028 In de woonvisie wordt omschreven hoe we ons de komende jaren inzetten om prettig wonen voor iedereen mogelijk te maken. De visie richt zich op vijf ambities: 1. Een toekomstbestendige woningvoorraad. Er wordt gewerkt aan de volgende deelambities: • Inzetten op verduurzaming van woningen. • Investeren in de kwaliteit van de bestaande woningen en woonomgeving. • Mogelijkheden creëren voor woningaanpassingen. Inwoners krijgen de mogelijkheid om zo lang mogelijk comfortabel te wonen op de plek die zij willen, ook als zij een zorgvraag krijgen. • Nieuwe woningen toevoegen in de bestaande voorraad. Er wordt gezocht naar meer mogelijkheden om woningen toe te voegen binnen de bestaande voorraad, bijvoorbeeld woningsplitsing, woningdelen en transformatie van ander vastgoed naar wonen. 2.

Nieuwe woningen, passend bij de behoefte. Er wordt ingezet op de volgende deelambities: • Toevoegen van een divers woningaanbod: in ieder geval 2.060 woningen tot en met 2030. Dat is in lijn met de Woondeal 2.0. Met een ruime planvoorraad van 130% wordt geanticipeerd op eventuele planuitval. Er wordt ingezet op een divers aanbod. De vraag naar compactere, levensloopgeschikte en gezamenlijke woonconcepten groeit. Ook wordt ingezet op doorstroming. • Sturen op een betaalbaar programma. Er wordt ingezet op het realiseren van betaalbare woningen, zowel koop- als huurwoningen. In lijn met de Woondeal 2.0 wordt twee derde van de nieuwbouwwoningen betaalbaar. Binnen de huursector wordt ingezet op sociale- en middenhuur. In de koopsector wordt de ontwikkeling van goedkope koopwoningen rond de € 200.000. Het grootste deel van de opgave landt in de kern Wijchen. Ook in de andere kernen wordt naar mogelijkheden gezocht, passend bij de schaal van de kern. • Bouwen aan kwaliteit. Er wordt ingezet op nieuwe woningen met een hoge kwaliteit: woningen die duurzaam en klimaatbestendig zijn, die zoveel mogelijk circulair en natuurinclusief gebouwd worden. • Behouden betaalbaar aanbod. • Inspelen op een veranderende behoefte. Er wordt gezorgd voor voldoende plannen, en er wordt flexibiliteit geboden binnen de omgevingsplannen.

3.

Versnellen door slim samenwerken en prioriteren. Er wordt gewerkt via de volgende sporen: • Inzetten op 260 woningen per jaar. Er wordt met name ingezet op Wijchen-West en Huurlingsedam. Ook worden mogelijkheden geboden aan andere locaties, ook in de kleinere kernen, van verschillende omvang. CPO-projecten vallen hier ook onder. • Samenwerken met ontwikkelende partijen en de regio. • Flexwoningen toevoegen. Vooralsnog wordt ingezet op het realiseren van 150 flexwoningen voor de periode 2022 tot en met 2030.

4.

Woonaanbod voor alle inwoners. Er wordt ingezet op de volgende deelambities: • Passende woonmogelijkheden bieden voor alle doelgroepen. Er wordt geïnvesteerd in voldoende (nieuwe) woonruimte voor verschillende aandachtsgroepen. Op gemeenteniveau is het streven dat de helft van de nieuwbouwwoningen levensloopgeschikt is.

RUIMTELIJKE MOTIVERING HOEVEWEG 40 BALGOIJ

21

•

• 5.

Slim faciliteren van wonen en zorg/ondersteuning. Er wordt gezocht naar woonmogelijkheden die aansluiten op de zorg- of ondersteuningsvraag van mensen. Inwonersinitiatieven voor woonzorgconcepten worden gestimuleerd en met de ‘Zorg-voor-elkaar’ woningen wordt er ruimte geboden om bijgebouwen te gebruiken voor het ontvangen of verlenen van zorg. Daarnaast wordt met nieuwbouw ingezet op het toevoegen van levensloopgeschikte woningen en eventueel geclusterde, beschermde of beschutte woonvormen. Inzet op gemengde en gevarieerde buurten.

Leefbare kernen en buurten. Er wordt ingezet op de volgende deelambities: • Behouden en versterken van het groene, dorpse karakter. Waar mogelijk wordt gekozen voor inbreiding boven uitbreiding. Er wordt bijvoorbeeld gekeken naar vrijkomend (maatschappelijk) vastgoed om woning te realiseren. Inbreiding betekent desalniettemin dat op sommige plekken compacter of hoger moet worden gebouwd. Vooral bij ontwikkelingen in de kern Wijchen wordt meer ruimte gegeven aan hogere woongebouwen. Uitgangspunt is dat de woningbouw bijdraagt aan het gemengder maken van kernen en buurten, en de ruimtelijke kwaliteit versterkt. • Versterken van sociale cohesie. Er wordt ondersteuning geboden aan CPO-projecten. • Inzetten op toegankelijke kernen en buurten. • Woonomgeving aanpassen aan het klimaat van morgen. Er wordt waterrobuust en klimaatbestendig ontwikkeld.

PLANVOORNEMEN IN RELATIE TOT WOONVISIE Het planvoornemen valt binnen het contingent voor kleinschalige woningbouwinitiatieven. De beoogde toevoeging van één levensloopgeschikte woning is aansluitend op de gewenste concentratie van woningbouw ter plaatse en past daarmee in de woonvisie. Bovendien is voor de woningen een passende landschappelijk inpassing opgesteld en word deze binnen bestaande bebouwing gerealiseerd. Daarnaast worden de woning gasloos en zelfvoorzienend in haar energiebehoefte gebouwd (energieneutraal). 3.5.2 STRATEGISCH KOMPAS: WIJCHEN 2035 ‘DE KRACHT VAN WIJCHEN’ In de Omgevingsvisie voor Wijchen (mei 2025) legt de gemeente vast hoe zij ervoor wil zorgen dat Wijchen ook in 2035 een fijne plek is om te wonen, werken, recreëren, leven en genieten. De omgevingsvisie gaat over de fysieke leefomgeving en de leefbaarheid van de gemeente, maar ook over nieuwe ontwikkelingen zoals woningbouw, bereikbaarheid, een gezonde omgeving, ruimte om te ontmoeten en duurzame energie. De omgevingsvisie heeft ook raakvlakken met het sociale domein. De inrichting van de fysieke omgeving heeft namelijk invloed op hoe gezond inwoners zich voelen (fysiek en mentaal) en welke mogelijkheden er zijn om te ontmoeten, bewegen en recreëren.

Omdat al deze aspecten raakvlak hebben met de fysieke leefomgeving, en dus elkaar ook kunnen beïnvloeden, is het belangrijk om deze integraal uit te werken in een omgevingsvisie. In de omgevingsvisie worden deze onderwerpen bekeken in samenhang met elkaar en beschrijven de belangrijkste punten van het beleid voor een langere periode. Het strategisch kompas vormt een toetsingskader voor toekomstig beleid en formuleert de opgaven van de gemeente voor deze periode. De gemeente Wijchen voorziet tot 2035 een groei naar circa 45.000 - 50.000 inwoners. De vergrijzing van de gemeente leidt tot opgaven, bijvoorbeeld door het trekken van meer jongeren. Brede welvaart en duurzaamheid zijn aspecten waar aandacht aan besteed wordt. De gemeente wil zich daarnaast nog meer richten op de verbindende rol die het heeft: inwoners, partners en ondernemers werken aan prettig wonen, werken en leven.

RUIMTELIJKE MOTIVERING HOEVEWEG 40 BALGOIJ

22

Het strategisch kompas heeft tot de volgende zes speerpunten geleid: 1. Voldoende woningen voor inwoners in elke levensfase; 2. Aantrekkelijke groene wijken en kernen, met goede voorzieningen en bereikbaarheid; 3. Iedereen aan het werk. Bij het vestigen van bedrijven geldt kwaliteit boven kwantiteit; 4. Een sterke, gezonde en sociale samenleving, met oog voor mentale en fysieke gezondheid, preventie, maatwerk en zorg dichtbij huis; 5. Energieneutrale en fossielvrije toekomst; 6. Krachtige samenwerking tussen gemeente(n), inwoners, ondernemers en partners.

In 2035 is het goed wonen in Wijchen, omdat de mogelijkheden aansluiten bij de wensen en behoeften van de inwoners van gemeente Wijchen. Er zijn voldoende betaalbare en geschikte woningen voor alle inwoners, van jong tot oud. Inwoners hebben de mogelijkheid om hun eigen woning aan te passen of binnen de gemeente te verhuizen naar een woning die hen past. Daarnaast is er ruimte voor specifieke doelgroepen als ouderen en mensen met een beperking. De gemeente groeit door naar een gemeente met ongeveer 45.000-50.000 inwoners en er wordt gewerkt aan verdere groei om ervoor te zorgen dat de vergrijzing wordt tegen gegaan en jongeren een plek kunnen krijgen in Wijchen. Daarnaast speelt er de regionale woningbouwopgave waaraan de gemeente een bijdrage aan levert. Dit betekent dat er de komende jaren ongeveer 4.000 woningen worden bijgebouwd. Er zijn dan genoeg passende woningen beschikbaar, voor zowel de toenemende groep eenpersoonshuishoudens als de toenemende groep ouderen en jongeren. Naast het tegengaan van vergrijzing en ontgroening is er ook een opgave in het versterken van de sociale cohesie, door onder andere nieuwe woonvormen te creëren. Doorstroming van generaties draagt bij aan passend wonen. Door een goede mix van woningen worden de wijken divers en inclusief.

Dit betekent verschillende woningtypen, doelgroepen en prijsklassen naast elkaar, waardoor de wijk ook op lange termijn veerkrachtig en leefbaar blijft. Het is belangrijk dat het dorpse karakter van Wijchen behouden blijft. Daarom vindt de uitbreiding van woningen vooral in de kern van Wijchen plaats. De gemeente gaat actief aan de slag met flexibele woonvormen. De huidige samenleving vraagt om adaptief bouwen, om grote projecten gefaseerd te realiseren en telkens te kijken of plannen bijgesteld moeten worden. Op deze manier blijft er goede aansluiting op de behoeften van inwoners en bij de maatschappelijke (regionale) opgave. Om groene wijken te realiseren, wordt gewerkt met het groen-blauwraamwerk. Er is ruimte voor hogere woongebouwen, vooral bij nieuwe wijkontwikkeling in en rond de kern Wijchen. Zo kunnen er meer woningen worden gerealiseerd, zonder dat het ten koste gaat van een groene woonomgeving. Er geldt geen harde (maximale) hoogtegrens. Op projectniveau wordt gekeken wat passend en mogelijk is om goed een gevarieerde wijken te realiseren. Waar mogelijk wordt gekozen voor inbreiding boven uitbreiding. PLANVOORNEMEN IN RELATIE TOT STRATEGISCH KOMPAS Het planvoornemen draagt door de levensloopgeschikte bouw bij aan speerpunt 1: voldoende woningen voor inwoners in elke levensfase. Hiermee sluit het aan op het strategisch kompas.

RUIMTELIJKE MOTIVERING HOEVEWEG 40 BALGOIJ

23

3.5.3 OMGEVINGSVISIE WIJCHEN

ALGEMEEN KADER De Omgevingsvisie Wijchen 2024 is een strategisch beleidsdocument dat richting geeft aan de fysieke leefomgeving tot 2035. Het is gebaseerd op het Strategisch Kompas: Wijchen 2035 'De kracht van Wijchen’ en sluit aan bij de uitgangspunten van de Omgevingswet. De visie is integraal en behandelt thema’s als wonen, werken, mobiliteit, duurzaamheid, gezondheid en sociale cohesie. HOOFDDOELEN •

Voldoende woningen: Groei naar 45.000–50.000 inwoners. Realisatie van 2.060 woningen in de periode 2022-2030, met focus op betaalbare huur/koop (67%, waarvan min. 30% sociale huur). Verder zetten we in op flexibele woonvormen. Inbreiding gaat boven uitbreiding, maar met behoud van dorps karakter.

•

Aantrekkelijke wijken en kernen: Investeren in groene, klimaatbestendige wijken. Versterking van sociale cohesie, multifunctionele voorzieningen en behoud van cultuurhistorie en biodiversiteit.

•

Iedereen aan het werk: Aantrekkelijk vestigingsklimaat, revitalisering bedrijventerreinen, stimulering MKB, circulaire economie en huisvesting internationale werknemers.

•

Sterke en sociale samenleving: Preventie boven zorg, inclusieve wijken, spreiding woonzorgvastgoed, aandacht voor kwetsbare groepen en een veilige leefomgeving.

•

Energieneutraal en fossielvrij: Versnelling energietransitie, zonnepanelen op daken, windenergie op geschikte locaties, verduurzaming woningvoorraad, lokale energiestrategie (RES 2.0) en waterbewuste inrichting.

RUIMTELIJKE UITGANGSPUNTEN •

Ruimtegebruik: Slimme, meervoudige benutting van ruimte. Inbreiding waar mogelijk, uitbreiding onder voorwaarden.

•

Groenblauw raamwerk: Sturend voor ruimtelijke ontwikkeling. Versterking ecologische en recreatieve netwerken.

•

Mobiliteit: Duurzame en slimme mobiliteit, snelfietsroutes, deelmobiliteit, verbetering OVverbindingen.

•

Buitengebied: Visie in ontwikkeling. Focus op duurzame landbouw, natuurbeheer, recreatie en energie.

SPECIFIEK: WONINGBOUW De gemeente Wijchen streeft naar een gevarieerd woningaanbod dat aansluit bij de behoeften van inwoners in alle levensfasen, met specifieke aandacht voor één- en tweepersoonshuishoudens, jongeren, ouderen en mensen met een beperking. Om de woonopgave betaalbaar te houden, is het uitgangspunt dat minimaal 67% van de nieuwbouwwoningen binnen het betaalbare segment valt, waarvan ten minste 30% bestaat uit sociale huur. Tegelijkertijd wordt ruimte geboden aan innovatieve woonvormen zoals tiny houses, hofjeswoningen, meergeneratiewoningen, woningsplitsing en woonzorgcombinaties. De voorkeur gaat uit naar woningbouw binnen bestaande kernen, waarbij het dorpse karakter behouden blijft. Uitbreiding buiten het bestaand stedelijk RUIMTELIJKE MOTIVERING HOEVEWEG 40 BALGOIJ

24

gebied is mogelijk, mits dit zorgvuldig gebeurt en voldoet aan ruimtelijke en ecologische randvoorwaarden. Nieuwe woningen moeten klimaatbestendig zijn. Hierbij zijn groene wijken en circulair bouwen belangrijk. Er is een minimum van van 25% circulariteit in 2025 en 50% vanaf 2030. Woonzorgvoorzieningen worden geïntegreerd in de wijk. Er is aandacht voor spreiding van woonzorgvastgoed, levensloopbestendige woningen en beschut wonen, zodat een inclusieve en toegankelijke woonomgeving ontstaat voor iedereen. PLANVOORNEMEN IN RELATIE TOT OMGEVINGSVISIE Voorliggend plan betreft de realisatie van één woning die levensloopgeschikt wordt. Hiermee levert voorliggende ontwikkeling de kans voor senioren een passende woning te vinden. Daarnaast val de woningen binnen het betaalbare segment en wordt deze gerealiseerd binnen bestaande bebouwing waardoor deze geen nadelige ruimtelijke invloed heeft. Hiermee sluit het aan op de omgevingsvisie. 3.5.4 CONCLUSIE REGIONAAL BELEID Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat wordt voldaan aan het gemeentelijk beleid.

RUIMTELIJKE MOTIVERING HOEVEWEG 40 BALGOIJ

25

HOOFDSTUK 4 ASPECTEN VAN DE FYSIEKE LEEFOMGEVING

4.1 ALGEMEEN 4.1.1 EVENWICHTIGE TOEDELING VAN FUNCTIES AAN LOCATIES (ETFAL) Gemeenten moeten ervoor zorgen dat de regels in het Omgevingsplan leiden tot een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL). Bij ‘een evenwichtige toedeling van functies aan locatie’ gaat het om het vinden van een balans tussen ‘beschermen en benutten’. Onder ‘functie’ kan worden verstaan het gebruiksdoel of de status (bijzondere eigenschap) die een onderdeel van de fysieke leefomgeving op een bepaalde locatie heeft. Het gaat in het Omgevingsplan immers niet meer uitsluitend over een goede ruimtelijke ordening, maar over een veilige en gezonde fysieke leefomgeving. Dit brengt een bredere kijk op de leefomgeving met zich mee, onder meer vanuit het oogpunt van milieu, duurzaamheid en gezondheid. De ruimtelijke onderbouwing wordt zodoende opgevolgd door een “onderbouwing van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties”. Vaak wordt de term Goede Onderbouwing Fysieke Leefomgeving (GOFLO) hiervoor gebruikt. In de GOFLO kunnen de volgende onderwerpen aan de orde komen: • • • • • • • • • • • • • •

Ladder voor duurzame verstedelijking Duurzaamheid & gezondheid Verkeersgeneratie, -afwikkeling & parkeren Flora & Fauna Luchtkwaliteit Geluid Geur Omgevingsveiligheid Trilling Welstand Archeologie, cultuurhistorie en landschap Bodem Spuit- en milieuzones Weging van het waterbelang

De relevante onderwerpen komen hieronder aan bod, om aan te tonen dat er sprake is van een goede onderbouwing van de fysieke leefomgeving. In dit hoofdstuk zal elk aspect in een paragraaf beschreven en onderbouwd worden. 4.2 VERKEER & PARKEREN Primair is verkeersveiligheid geregeld in de weg- en verkeerswetgeving (o.a. Wegenverkeerswet). Deze regelgeving maakt geen deel uit van de Omgevingswet. Ook de bekende richtlijnen vanuit het CROW blijven bestaan. De omgevingsvisie van de gemeente moet een visie op verkeer en vervoer op gemeentelijk niveau bevatten. Het initiatief dient hieraan getoetst te worden. Met betrekking tot de typologie en ligging is uitgegaan van een appartement duur in een gebied dat wordt geduid als 'weinig stedelijk'.

RUIMTELIJKE MOTIVERING HOEVEWEG 40 BALGOIJ

26

PLANVOORNEMEN IN RELATIE TOT VERKEER EN PARKEREN De ontwikkeling brengt de volgende verkeersaantrekkende werking en parkeeropgave met zich mee. Verkeersaantrekkende werking - De verkeersaantrekkende werking neemt met voorliggend plan (planologisch) beperkt toe, namelijk met maximaal 8,6 verkeersbewegingen per etmaal (8,6 bewegingen per etmaal voor vrijstaande woningen in een weinig stedelijk gebied). Dergelijke toename kan worden opgevangen door de bestaande infrastructuur. Parkeren - Het initiatief is gelegen in een “weinig stedelijk gebied”. Hier geldt voor een appartement duur een parkeernorm van 1,9 parkeerplaatsen volgens het Beleidsplan Parkeernormen Wijchen 2024 → afgerond 2 parkeerplaatsen. Binnen het plangebied is voldoende ruimte aanwezig om aan deze behoefte te voldoen (zie de landschappelijke inpassing in paragraaf 2.2.1 en in bijlage 1). De 5 parkeerplaatsen welke nu in gebruik zijn voor het makelaarskantoor (welke vervangen wordt door de nieuw woning) worden ingezet om aan de parkeervraag te voldoen. Ontsluiting – De nieuwe woning maakt gebruik van de reeds gerealiseerde ontsluitingen. Er hoeven geen nieuwe inritten en voorzieningen aangelegd te worden. 4.3 BODEM Het aspect bodem(kwaliteit) maakt integraal onderdeel uit van de fysieke leefomgeving.

Steeds dient te worden gezocht naar de juiste balans tussen enerzijds het beschermen van de gezondheid en het milieu en anderzijds het benutten van de bodem ten behoeve van maatschappelijke activiteiten. Bij het wijzigen van het Omgevingsplan dient te worden aangetoond dat sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (artikel 4.2, eerste lid, Omgevingswet) en uitvoering is gegeven aan de instructieregels vanuit het Rijk (paragraaf 5.1.4.5 Bkl) en de provincie. Als uitgangspunt geldt dat onaanvaardbare risico's voor de gezondheid van de mens vanwege het gebruik van de bodem dienen te worden voorkomen (artikel 2.28, lid 1 Omgevingswet). In dit kader is het van belang om na te gaan wat de kwaliteit van de bodem binnen het plangebied is en of dit aanvaardbaar c.q. toelaatbaar wordt geacht in relatie tot de gewenste functie. Bij het bouwen van een bodemgevoelig gebouw op een bodemgevoelige locatie moet de kwaliteit van de bodem ten minste voldoen aan daarvoor gestelde interventiewaarden (bijlage IIA Bal). De gemeente kan echter in haar Omgevingsplan ook afwijkende lokale waarden vastleggen, voor zover de maximale grenswaarden als bedoeld in artikel 5.89j, tweede lid, van het Bkl niet worden overschreden. Hierna wordt beschreven welke waarden binnen onderhavig plangebied gelden en of de aanwezige bodemkwaliteit hieraan voldoet.

PLANVOORNEMEN IN RELATIE TOT BODEMKWALITEIT In 2019 is bij de bestemmingsplan procedure voor de drie appartementen boven het huidige makelaarskantoor aan de Hoeveweg 40 een bodemonderzoek uitgevoerd. Op basis van dit onderzoek is de locatie geschikt voor het toevoegen van een woning en zijn er geen beperkingen vanuit het aspect bodem en is er sprake van een evenwichtige toedeling van functies.

RUIMTELIJKE MOTIVERING HOEVEWEG 40 BALGOIJ

27

4.4 GELUID Als gevolg van de inwerkingtreding van de Omgevingswet zijn de regels over geluid uit de Wet geluidhinder komen te vervallen. Deze regels zijn verhuisd naar het tijdelijke deel van het Omgevingsplan van de gemeente ('de bruidsschat'). De bruidsschat en voorliggend wijzigingsbesluit vormen (na vaststelling) samen de regels van het Omgevingsplan. Gemeenten zijn aan zet om gedurende de overgangsperiode (tot 1 januari 2032) eigen regels over geluid op te nemen in het Omgevingsplan, mits daarbij wordt voldaan aan de bepalingen uit het Bkl. Voor niet-lokale infrastructuur stelt het Rijk of de provincie regels in een projectbesluit. Bij het toelaten van een activiteit, (spoor)weg, industrieterrein of geluidgevoelig gebouw moet het bevoegd gezag het geluid op geluidgevoelige gebouwen beoordelen. Ieder bevoegd gezag heeft de algemene taak ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’ (artikel 4.2, Omgevingswet) bij de belangenafweging over beschermen en benutten te beoordelen. PLANVOORNEMEN IN RELATIE TOT GELUID Het plangebied ligt aan de Hoeveweg. Op deze weg is een maximale snelheid van 30 km per uur toegestaan. De Wet geluidhinder bepaalt dat deze wegen geen geluidzone hebben en daarmee niet onderzoeksplichtig zijn. Daarnaast rijdt er voornamelijk bestemmingsverkeer over deze weg en is het daarom een rustige weg.