Bijlage 1: regels en motivering

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22j, Valendrieseweg 301 Wijchen Wijziging omgevingsplan - gemeente Wijchen

COLOFON Gegevens over het plan: Plannaam:

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22j, Valendrieseweg 301 Wijchen

Datum:

3 februari 2026

Projectnummer Buro SRO:

56.90.54

Opdrachtgever:

Buro Ariëns

Gegevens Buro SRO: Projectleider Buro SRO:

Dhr. L. Arends

Bezoekadres vestiging Arnhem: Sweerts de Landasstraat 50, 6814 DG te Arnhem Telefoon:

026 - 35 23 125

E-mail:

arnhem@buro-sro.nl

Internet:

www.buro-sro.nl

2

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22j Valendrieseweg 301 Wijchen

Inhoudsopgave Vaststellingsbesluit

5

Motivering

7

Hoofdstuk 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 Hoofdstuk 2 2.1 2.2 2.3 Hoofdstuk 3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 Hoofdstuk 4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11 4.12 4.13 4.14 4.15 4.16 Hoofdstuk 5 5.1 5.2 5.3 5.4 Hoofdstuk 6 Hoofdstuk 7 7.1 7.2 7.3

Inleiding Aanleiding Ligging plangebied Huidige planologische situatie Wat is een TAM-Omgevingsplan? Leeswijzer Gebiedsvisie Bestaande situatie Toekomstige situatie ETFAL Beleidskader Nationaal beleid Provinciaal beleid Regionaal beleid Waterschap Gemeentelijk beleid Milieu- & omgevingsaspecten Verkeer & parkeren Bodem Geluid Bedrijven en milieuzonering Luchtkwaliteit Geur Externe veiligheid Trillingen Waterparagraaf Ecologie Archeologie, cultuurhistorie en landschap Leidingen Duurzaamheid en klimaatadaptatie Gezondheid Vormvrije MER-beoordeling Conclusie Juridisch bestuurlijke aspecten Inleiding Juridische systematiek Werkingsbereik/toepassingsbereik TAM-Omgevingsplan Beschrijving per functie Economische uitvoerbaarheid Participatie Participatie Vooroverleg Zienswijzen

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22j Valendrieseweg 301 Wijchen

9 9 9 10 11 11 12 12 13 14 15 15 16 17 19 20 24 24 25 25 26 28 29 30 32 33 34 35 37 37 37 38 38 40 40 40 40 40 41 42 42 42 42

3

Bijlagen bij de motivering

43

Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3

45 47 49

Parkeersituatie Quickscan vooronderzoek bodem Digitale watertoets

Regels Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2 Artikel 3 Hoofdstuk 2 Artikel 4 Artikel 5 Hoofdstuk 3 Artikel 6 Artikel 7 Artikel 8 Artikel 9 Hoofdstuk 4 Artikel 10 Artikel 11 Artikel 12 Hoofdstuk 5 Artikel 13

51 Inleidende bepalingen Toepassingsbereik Begripsbepalingen Meet- en rekenbepalingen Specifieke regels over functies Wonen Gemengd Algemene regels over functies Parkeren Aanvraagvereisten Anti-dubbeltelregel Toepassingsbereik Regels ter bescherming van waarden en objecten Waarde - Archeologie 2 Waarde - Cultuurhistorisch waardevol gebied Algemene aanduidingsregels Overgangsregels Overgangsrecht

53 53 53 57 58 58 61 63 63 63 64 64 65 65 67 68 69 69

Bijlagen bij de regels

71

Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3

73 75 77

4

Staat van bedrijfsactiviteiten Cultuurhistorische waarderingskaart Beleidsnota cultuurhistorie met bijlagen

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22j Valendrieseweg 301 Wijchen

Vaststellingsbesluit

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22j Valendrieseweg 301 Wijchen

5

6

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22j Valendrieseweg 301 Wijchen

Motivering

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22j Valendrieseweg 301 Wijchen

7

8

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22j Valendrieseweg 301 Wijchen

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Initiatiefnemer is voornemens om het perceel aan de Valendrieseweg 301/301A in Wijchen (Alverna) de bestaande bedrijfswoning om te zetten naar een reguliere woning met bedrijf aan huis en de mogelijkheden ter plaatse van de bestaande pianohandel te verruimen ten behoeve van diverse bedrijfsfuncties. In februari 2025 heeft de gemeente Wijchen in principe besloten medewerking te verlenen aan dit initiatief. Omdat deze ontwikkeling niet past in het omgevingsplan van de gemeente Wijchen dat sinds de invoering van de Omgevingswet per 01-01-2024 van kracht is (voorheen: het bestemmingsplan), maar dit initiatief wel wenselijk is, wordt middels voorliggende wijziging omgevingsplan (middels TAM-IMRO) medewerking verleend aan de voorgenomen activiteit. In dit document wordt toegelicht waarom er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties conform de Omgevingswet.

1.2

Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen aan de Valendrieseweg 301/301A in Alverna, gemeente Wijchen. De bijgevoegde afbeelding geeft een globale indruk van de ligging van het plangebied.

Ligging plangebied ten opzichte van de omgeving (bron: openstreetmap.org)

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22j Valendrieseweg 301 Wijchen

9

1.3

Huidige planologische situatie

Huidige bouw- en gebruiksmogelijkheden Het tijdelijk deel van het omgevingsplan bestaat uit de geldende bestemmingsplannen, de verordeningen tijdelijk deel omgevingsplan (archeologieverordening (artikel 38, Monumentenwet 1988), geurverordening (artikel 6, Wet geurhinder en veehouderij), verordening afvoer regen- en grondwater (artikel 10.32a, Wet milieubeheer), hogere waarde besluiten (artikel 110a, Wet geluidhinder), vastgestelde veiligheidscontouren (artikel 14, Besluit externe veiligheid inrichtingen) en de bruidsschat. Hierna wordt per aspect de ontwikkeling getoetst op strijdigheden. Om te bepalen of het initiatief past binnen het omgevingsplan, wordt getoetst aan het voorheen geldende bestemmingsplan dat één op één is overgenomen in het tijdelijk deel van het omgevingsplan. Op grond van het tijdelijk deel van het omgevingsplan, meer specifiek het voorheen geldende bestemmingsplan 'Stedelijk Gebied Wijchen' (vastgesteld op 30 januari 2025), heeft het plangebied de bestemmingen 'Bedrijf' en 'Maatschappelijk'. Binnen de bedrijfsbestemming zijn 2 bouwvlakken opgenomen. Ter plaatse van de gehele bestemming geldt de functieaanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - muziekhandel'. Daarnaast zijn verschillende maatvoeringen opgenomen ten aanzien van de maximum bouw- en goothoogte.

Verder zijn de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 2' en 'Waarde - Cultuurhistorisch waardevol gebied' voor het gehele plangebied van toepassing. Ook ligt het gehele plangebied in een zone aangeduid als 'vrijwaringszone - molenbiotoop'. Aan de noordwestzijde van het plangebied ligt een gedeelte in een zone aangeduid als 'veiligheidszone - nutsvoorziening'.

Uitsnede vigerende planologische situatie (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

10

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22j Valendrieseweg 301 Wijchen

1.4

Wat is een TAM-Omgevingsplan?

'TAM' staat voor Tijdelijke Alternatieve Maatregel. Met een TAM-omgevingsplan is het mogelijk om met de IMRO-standaard voor bestemmingsplannen en bijbehorende software het omgevingsplan te wijzigen. Bij inwerkingtreding van de Omgevingswet is onderkend dat de planapplicaties voor het maken en publiceren van het omgevingsplan in combinatie met het DSO (Digitaal Stelsel Omgevingswet) vaak nog onvoldoende functioneren. Daarom is het TAM-omgevingsplan mogelijk gemaakt. Dit TAM-omgevingsplan is dus opgesteld op basis van de IMRO-standaard voor bestemmingsplannen. Juridisch is het een wijziging van het omgevingsplan. Dit TAM-omgevingsplan wordt een apart hoofdstuk van het tijdelijke omgevingsplan. Uiteindelijk zal het verwerkt worden in het definitieve omgevingsplan.

1.5

Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk is in hoofdstuk 2 het initiatief beschreven. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op het relevante Rijks-, provinciale-, en gemeentelijke beleid. In hoofdstuk 4 is het project inhoudelijk getoetst op grond van het geldende beleid en (milieu)wetgeving. Hoofdstuk 5 gaat in op de juridische planbeschrijving en in hoofdstuk 6 wordt de economische haalbaarheid van het initiatief behandeld. Tot slot gaat hoofdstuk 7 in op het onderdeel participatie.

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22j Valendrieseweg 301 Wijchen

11

Hoofdstuk 2 2.1

Gebiedsvisie

Bestaande situatie

Het plangebied is gelegen aan de Valendrieseweg 301/301A in Alverna, in het buitengebied van de gemeente Wijchen. De Valendrieseweg is een straat met een gemengd gebruik van wonen en (kleinschalige) bedrijvigheid. Deze sluit aan op de Graafseweg: een belangrijke ontsluitingsroute tussen Nijmegen en Grave. De parallelweg van de Graafseweg ontsluit het plangebied middels een inrit. In de huidige situatie bestaat het plangebied uit een perceel met een bedrijfswoning (301) en een bedrijfsruimte van een pianohandel met molen (301A). De bedrijfsruimte bevindt zich onder de molen. Deze molen is aangemerkt als rijksmonument. Het terrein is grotendeels verhard en bevat diverse opstallen, parkeervoorzieningen en beplanting. De bedrijfswoning ligt aan de straatzijde, terwijl de bedrijfsruimte en molen dieper op het perceel zijn gelegen. Navolgende afbeelding geeft het plangebied weer middels een luchtfoto:

Luchtfoto plangebied (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

12

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22j Valendrieseweg 301 Wijchen

Aanzicht plangebied vanaf Graafsweg (bron: Google Maps)

2.2

Toekomstige situatie

Het initiatief voorziet in het omzetten van de bestaande bedrijfswoning aan de Valendrieseweg 301 in Alverna naar een burgerwoning met de mogelijkheid tot het uitoefenen van een bedrijf aan huis. Daarnaast vertrekt de pianohandel uit het bedrijfspand. Omdat het voor het behoud van de molen van belang is dat er een bedrijf aanwezig blijft, wordt de mogelijkheid om een bedrijf te voeren voor het overige deel van het perceel (301A) verruimd. Het mogelijk gemaakt om lichte bedrijfsmatige, maatschappelijke of dienstverlenende activiteiten in het bedrijfsgebouw uit te oefenem. Planologisch wordt het toegestane gebruik van het bedrijfspand afgestemd op de omgeving. Bij de woning blijft een bedrijf aan huis mogelijk. De bestaande bebouwing blijft gehandhaafd; er worden geen nieuwe gebouwen gerealiseerd. Ook het groen en de buitenruimte blijft gelijk. De monumentale molen op het terrein blijft behouden en vormt een belangrijk cultuurhistorisch element binnen het plan. Door de bedrijfsmogelijkheden te verruimen in het pand onder de molen, wordt de kans vergroot dat er een bedrijf in het pand gevestigd blijft dat ook het onderhoud van de molen verzorgt. Het bedrijfsperceel blijft ontsloten via de parallelweg van de Graafseweg. Op eigen terrein is voldoende parkeergelegenheid beschikbaar voor de voorziene functies (zie bijlage 1).

Het plan draagt bij aan het behoud en toekomstbestendig gebruik van de locatie binnen de gemengd stedelijke setting van Alverna. Navolgende afbeelding geeft een impressie van de toekomstige situatie.

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22j Valendrieseweg 301 Wijchen

13

Impressie toekomstige situatie (ontwerp: Buro Ariëns)

2.3

ETFAL

Met het initiatief worden functies mogelijk gemaakt die niet reeds op de locatie toegestaan zijn. Het initiatief is hiermee in strijd met het omgevingsplan (activiteit gebruik). De voorgenomen ontwikkeling wordt daarom mogelijk gemaakt door middel van onderhavige wijziging omgevingsplan (middels TAM-IMRO). In dit document wordt gemotiveerd dat met de ontwikkeling sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

14

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22j Valendrieseweg 301 Wijchen

Hoofdstuk 3

Beleidskader

In dit hoofdstuk wordt het beleidskader dat relevant is voor de activiteit toegelicht en wordt de activiteit hieraan getoetst.

3.1

Nationaal beleid

3.1.1 NOVI De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is de opvolger van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR), waarin het Rijk een lange termijn visie geeft op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI geeft richting en helpt keuzes te maken. Bij de afweging van keuzes wordt bij voorkeur gekozen voor slimme combinaties van functies, wordt uitgegaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden en worden beslissingen niet uitgesteld of doorgeschoven. De nationale belangen en opgaven waarop het Rijk wil sturen en richting wil geven, komen samen in de volgende vier prioriteiten:  Ruimte maken voor klimaatadaptatie en energietransitie;  De economie van Nederland verduurzamen en ons groeipotentieel behouden;  Steden en regio's sterker en leefbaarder maken;  Het landelijk gebied toekomstbestendig ontwikkelen. Planspecifiek Het plangebied ligt niet in één van de aangewezen beschermde gebieden uit de NOVI. Het initiatief heeft daarmee op voorhand gene effect op één of meerdere aspecten met een nationaal ruimtelijk belang. 3.1.2 Instructieregels rijk (AMvBs) De Omgevingswet werkt door in vier algemene maatregelen van bestuur (AMvB's): 1. het Omgevingsbesluit (Ob); 2. het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl); 3. het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal); 4. het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl).

In deze AMvB's staan regels voor het praktisch uitvoeren van de wet. Voor de volgende onderwerpen gelden er op grond van het Besluit kwaliteit leefomgeving instructieregels voor het vaststellen van een (wijziging van het) omgevingsplan:  De dienstenrichtlijn (art 5.1a Bkl);  Waarborgen van veiligheid (§ 5.1.2 Bkl);  Beschermen van waterbelangen (§ 5.1.3 Bkl);  Beschermen van gezondheid en milieu, waaronder instructieregels voor de kwaliteit van de buitenlucht, trillingen, geluid en geur en bodemkwaliteit (§ 5.1.4 Bkl);  Beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed, waaronder de ladder voor duurzame verstedelijking (§ 5.1.5 Bkl);  Het behoud van ruimte voor toekomstige functies voor autowegen, buisleidingen, natuur- en recreatiegebieden (§ 5.1.6 Bkl);  Het behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten, waaronder landsverdediging en nationale veiligheid, elektriciteitsvoorziening, rijksvaarwegen en luchtvaart, fiets- en wandelroutes, aanwijzing van woningbouwcategorieën (§ 5.1.7 Bkl);  Het bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen (§ 5.1.8 Bkl).

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22j Valendrieseweg 301 Wijchen

15

Planspecifiek De toetsing aan de eventueel van toepassing zijnde omgevingswaarden vindt plaats in hoofdstuk 4. Met onderhavig initiatief is geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de zin van de Ladder. Een nadere onderbouwing van de Ladder voor duurzame verstedelijking is niet aan de orde. 3.1.3 Conclusie nationaal beleid Het initiatief is passend binnen het nationale beleid.

3.2

Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Provincie Gelderland De komende decennia komt er veel op Gelderland af: het energievraagstuk, klimaatverandering, uitputting van grondstoffen, kwetsbare biodiversiteit, digitalisering, internationalisering. Deze zaken vragen stevige antwoorden en oplossingen als investering in de toekomst. Met de schaarse ruimte en de vele uiteenlopende belangen en inzichten gaat dit niet vanzelf. De provincie zet in de Omgevingsvisie een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland centraal.  Gezond en veilig; dat is een gezonde leefomgeving, schone en frisse lucht, een schoon milieu, een niet vervuilde bodem, voldoende schoon en veilig (drink)water, bescherming van onze flora en fauna. Dat is ook voorbereid zijn op klimaatverandering, verkeersveiligheid en veilige bedrijvigheid.  Schoon en welvarend; dat is een dynamisch, duurzaam en aantrekkelijk woon-, werk- en ondernemersklimaat, goed bereikbaar en met een goed functionerende arbeidsmarkt en dito kennis- en onderwijsinstellingen. Maar dat is ook het tegengaan van schadelijke uitstoot, afval en uitputting van grondstoffen, alsmede het investeren in nieuwe, alternatieve vormen van energie.

Om Gelderland voor mensen en bedrijven aantrekkelijk te houden, is de kwaliteit van de leefomgeving van groot belang, zoals goed bereikbare voorzieningen, aansprekende evenementen, unieke cultuurhistorie, inspirerende culturele voorzieningen en een mooie natuur. Ook goed wonen hoort daarbij. Gelderland heeft op woongebied een bijzondere positie met uiteenlopende stedelijke en landelijke woonkwaliteiten. Om het landschap open, groen en het voorzieningenniveau op peil te houden en leegstand te voorkomen, is bouwen binnen bestaand verstedelijkt gebied het vertrekpunt. Pas als er geen andere goede mogelijkheden zijn, kan er aan de randen van steden of dorpen uitgebreid worden. Voor de provincie staat een goede balans tussen de vraag en aanbod van woningen in verschillende prijscategorieën voorop, ook voor specifieke doelgroepen. De meeste woningen zijn verre van energieneutraal en klimaatbestendig. De provincie stimuleert innovaties op dit terrein, zoals het aardgasloos maken van bestaande woningen en het verduurzamen van woonwijken. Daarnaast is de provincie met haar partners in gesprek over hoe het vraagstuk van klimaatadaptatie en wonen slimmer aangepakt kan worden. Voldoende groene ruimte, koele plekken, opvang van water in het licht van de klimaatverandering is immers van belang, zeker met het oog op de gezondheid van de Gelderlanders.

Planspecifiek Met onderhavig initiatief wordt ingezet op hergebruik van bestaande bebouwing, waarbij ruimte wordt geboden aan lichte bedrijvigheid en wonen binnen een gemengd stedelijk gebied. Het plan draagt bij aan een aantrekkelijk en economisch vitaal vestigingsklimaat, behoudt cultuurhistorische waarden zoals de molen, en voorkomt onnodige uitbreiding van bebouwing. Daarmee past het binnen de ambities van een duurzaam, verbonden en economisch krachtig Gelderland. Het initiatief is passend binnen de Omgevingsvisie.

16

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22j Valendrieseweg 301 Wijchen

3.2.2 Omgevingsverordening Provincie Gelderland De Omgevingsverordening vormt de juridische doorwerking in regels van het beleid uit de Omgevingsvisie. De verordening voorziet ten opzichte van de Omgevingsvisie niet in nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal. De inzet van de verordening als juridisch instrument om de doorwerking van het provinciaal beleid af te dwingen is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen. De Omgevingsverordening richt zich net zo breed als de Omgevingsvisie op de fysieke leefomgeving in de Provincie Gelderland. Dit betekent dat vrijwel alle regels die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving opgenomen zijn in de Omgevingsverordening. Planspecifiek Navolgend worden de relevante thema's uit de provinciale verordening toegelicht: Gelderse streek 'Land van Maas en Waal' Het plangebied is gelegen binnen de Gelderse streek 'Land van Maas en Waal'. Omdat met het initiatief enkel sprake is van functiewijzigingen en geen bebouwing wordt toegevoegd, kan worden uitgesloten dat het initiatief een negatieve impact heeft op de kernkwaliteiten en ontwikkelingsdoelen van deze streek. Molenbiotoop Het plangebied is gelegen binnen de molenbiotoop van de molen in het plangebied.

Er worden geen ontwikkelingen mogelijk gemaakt die een negatieve impact hebben op de windvang. Conclusie Het initiatief is passend binnen de provinciale omgevingsverordening. 3.2.3 Conclusie provinciaal beleid Het initiatief is passend binnen het provinciale beleid.

3.3

Regionaal beleid

3.3.1 Woondeal 2.0 groene metropoolregio Arnhem-Nijmegen In 2020 zijn gemeenten binnen de Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen, provincie Gelderland en Rijk een langjarig partnerschap aangegaan voor een beter werkende woningmarkt. Het partnerschap is vastgelegd in de woondeal uit 2020. Marktpartijen en woningcorporaties hebben hun ondersteuning hierbij uitgesproken. Met de geactualiseerde Woondeal 2.0, vastgesteld op 8 maart 2023, onderkennen partijen de bovengemiddeld grote woonopgave, continueren de samenwerking uit 2020 en geven het partnerschap verder vorm. De Woondeal 2.0 zet in op zeven werkafspraken: 1. Woningbouwopgave en versnelling 2. Betaalbare woningen voor lage en middeninkomens 3. Huisvesting aandachtsgroepen 4. Klimaatadaptief, conceptueel en circulair bouwen 5. Leefbaarheid en stadsvernieuwing 6. Verstedelijking en gebiedsontwikkeling 7. Overige thema's als vakantieparken, stikstof en elektriciteitsnetwerken Partijen streven naar de bouw van 33.000 woningen tot en met 2030 in de Groene Metropoolregio. En richting 2040 zo'n 55.000 woningen. De woningbouwopgave voor gemeente Wijchen bedraagt 2.060 tot en met 2030. In lijn met de nationale doelstelling om toe te groeien naar 2/3e betaalbare nieuwbouwwoningen, wordt ingezet op een vergroting van de beschikbaarheid van woningen voor mensen met lage en middeninkomens, waaronder veel starters.

Iedere gemeente zorgt vanaf 2025 binnen de gemeentebrede nieuwbouwopgave

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22j Valendrieseweg 301 Wijchen

17

voor minimaal 30% sociale huur en minimaal 35% middenhuur en betaalbare koop (tot € 405.000, landelijke betaalbaarheidsgrens, prijspeil 2025). Op basis van het woningbehoefteonderzoek zet de regio zich ervoor in dat een deel van het middensegment bestaat uit betaalbare koopwoningen voor lagere inkomens, met een prijs van maximaal € 250.000 of middenhuur (woningen tussen € 900-€ 1.185, prijspeil 2025). Op basis van het woningbehoefteonderzoek is er ruimte voor uitwisseling tussen de betaalbare segmenten, met dien verstande dat er voldoende sociale huurwoningen en middenhuur/betaalbare koopwoningen voor lagere inkomens worden toegevoegd. Aanvullend op het bouwprogramma wordt ingezet op extra kansen door betere benutting van de bestaande woningvoorraad, herstructurering of transformatie van bestaand vastgoed. Transformatie van zelfstandige woningen naar woonruimten voor meerdere kleine huishoudens met gemeenschappelijke voorzieningen biedt kansen. Ook flexibele en tijdelijke woningen en vernieuwende bouwconcepten bieden kansen, waardoor op een snelle manier voorzien kan worden in de woningbehoefte. Daarnaast spant de regio zich in om sterke, toekomstbestendige en gedifferentieerde wijken te realiseren. Er wordt gezorgd voor voldoende betaalbare woningen voor aandachtsgroepen en een evenwichtige spreiding daarvan over de gemeenten.

Specifieke aandacht is nodig voor de ondersteuning van de woonbehoeften van ouderen. Er is een toenemende behoefte aan woningen die aansluiten bij de wensen van ouderen. Partijen werken samen aan een regionaal programma circulair en conceptueel bouwen. De regio spant zich in om in 2025 minimaal 25% en in 2030 minimaal 50% van het aantal woningen industrieel te laten bouwen. En om in 2025 minimaal 25% en in 2030 minimaal 50% minder primaire grondstoffen in projecten te gebruiken. Ook wordt klimaatbestendigheid meegenomen in het ontwerp van gebouwen en buitenruimte. Planspecifiek Binnen de Woondeal 2.0 heeft de gemeente Wijchen zich gecommitteerd aan de bouw van 2.080 woningen tot en met 2030. Het initiatief aan de Valendrieseweg 301/301A draagt hieraan bij door een bestaande bedrijfswoning om te zetten naar een burgerwoning, waarmee het aansluit bij de regionale inzet op het beter benutten van de bestaande voorraad en het toevoegen van passende woonvormen in de regio. Het initiatief ondersteunt hiermee de doelstellingen van de Woondeal en past binnen de afgesproken lokale bijdrage aan de woningbouwopgave in de regio Arnhem-Nijmegen. 3.3.2 Verstedelijkingsstrategie De regio's Arnhem-Nijmegen en Foodvalley spraken in het najaar van 2019 hun ambitie uit om samen door te ontwikkelen tot een Groene Metropool van internationale betekenis.

Eind 2021 stelden de gemeenteraden binnen de twee regio's en de Provinciale Staten van Utrecht en Gelderland het Verstedelijkingsconcept vast. Dit concept vormt het eerste deel van de Verstedelijkingstrategie Arnhem Nijmegen Foodvalley. Het tweede deel bevat de onderzoeksagenda voor de zeven deelgebieden binnen de verstedelijkingsstrategie. Dit deel is eind 2022 door alle raden en staten vastgesteld. De verstedelijkingsstrategie is een uitwerking van de NOVI en beschrijft welke voorwaarden en principes er zijn om te komen tot nieuwe locaties voor wonen en werken. Er wordt globaal een beeld geschetst waar op de middellange (2030) en lange termijn (2040) de extra woon-en werklocaties voor de komende jaren een plek kunnen krijgen. De strategie reikt ontwerpprincipes en levert handvatten voor verder uitwerking en samenwerking. De verstedelijkingsstrategie is opgebouwd vanuit vier bouwstenen:  Leefomgeving;  Mobiliteit;  Economie; en  Wonen.

18

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22j Valendrieseweg 301 Wijchen

Planspecifiek Door de functiewijzigingen wordt invulling gegeven aan een ruimer ruimtegebruik van bestaande bebouwing. Daarmee sluit het plan aan bij de strategische ambitie om verstedelijking primair te richten op inbreiding en functiemenging, met behoud van landschap. Het initiatief is daarmee passend binnen de Verstedelijkingsstrategie. 3.3.3 Conclusie regionaal beleid Het initiatief is passend binnen het regionale beleid.

3.4

Waterschap

Het Waterbeheerprogramma 2022-2027 'Versterken, verbinden, vergroenen' beschrijft wat Waterschap Rivierenland in de planperiode 2022-2027 wil bereiken: met wie, hoe men dat wil gaan doen en waarom. In het waterbeheerprogramma zijn voor het waterbeheer de kaders gegeven en de opgaven gedefinieerd. De visie van Waterschap Rivierenland is vertaald in 8 hoofdthema's: beschermen tegen overstromingen; water eerlijk verdelen; voorbereiden op extreem weer; streven naar schoon water van een goede biologische kwaliteit; bijdragen aan een fijne leefomgeving voor mens en natuur; kwaliteitsverbetering zwemwater; toewerken naar klimaat- en energieneutraliteit; toewerken naar circulariteit. Daarnaast beschikt het Waterschap Rivierenland over een Waterschapsverordening. Hierin staan de geboden en verboden die betrekking hebben op watergangen en waterkeringen. Voor het uitvoeren van werkzaamheden kan een vergunning nodig zijn. De werkzaamheden in of nabij de watergangen en waterkeringen worden getoetst aan de beleidsregels. Het Waterschap Rivierenland hanteert de beleidsregel 'Nieuwe lozingen vanaf verhard oppervlak'. Deze heeft als doel de versnelde afvoer van hemelwater als gevolg van de uitbreiding van het verhard oppervlak te beperken tot de maatgevende afvoer van het landelijk gebied.

Een uitbreiding van het verhard oppervlak moet vanuit waterhuishoudkundig opzicht dus waterbalans-neutraal plaatsvinden. Om te voorkomen dat individuele bewoners voor kleine voorzieningen zoals serres, tuinschuurtjes, enkele woning, etc., moeten compenseren geldt er een eenmalige vrijstelling van de compensatieplicht van 500 m² voor stedelijk gebied en 1.500 m² voor landelijk gebied. Deze vrijstelling geldt alleen voor particulieren. Er moet voldoende berging zijn bij extremere omstandigheden. Voor ontwikkeling met een toename van verhard oppervlak tot 5.000 m² kan een standaardberekening worden toegepast, waarbij wordt uitgegaan van een maatgevende bui die eenmaal in de 10 jaar voorkomt. Vuistregel daarbij is dat 436 m³ waterberging per hectare verhard oppervlak nodig is*. Uit deze vuistregel volgt de volgende berekening: Benodigde compensatie = Toename verhard opp (in m²) * 0,0436 * De aangegeven bergingsnorm is alleen van toepassing ingeval van lozing op het oppervlaktewater. Als op/in de bodem geloosd wordt binnen 100 m uit het oppervlaktewater, geldt een andere bergingsnorm (664 m3 per ha verhard oppervlak).

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22j Valendrieseweg 301 Wijchen

19

3.4.1 Conclusie waterschapsbeleid In paragraaf 4.9 wordt het initiatief getoetst aan het waterschapsbeleid. Hieruit komen geen belemmeringen ten aanzien van het initiatief naar voren.

3.5

Gemeentelijk beleid

3.5.1 Strategisch Kompas: Wijchen 2035 'De kracht van Wijchen' In de Omgevingsvisie voor Wijchen (mei 2025) legt de gemeente vast hoe zij ervoor wil zorgen dat Wijchen ook in 2035 een fijne plek is om te wonen, werken, recreëren, leven en genieten. De omgevingsvisie gaat over de fysieke leefomgeving en de leefbaarheid van de gemeente, maar ook over nieuwe ontwikkelingen zoals woningbouw, bereikbaarheid, een gezonde omgeving, ruimte om te ontmoeten en duurzame energie. De omgevingsvisie heeft ook raakvlakken met het sociale domein. De inrichting van de fysieke omgeving heeft namelijk invloed op hoe gezond inwoners zich voelen (fysiek en mentaal) en welke mogelijkheden er zijn om te ontmoeten, bewegen en recreëren. Omdat al deze aspecten raakvlak hebben met de fysieke leefomgeving, en dus elkaar ook kunnen beïnvloeden, is het belangrijk om deze integraal uit te werken in een omgevingsvisie. In de omgevingsvisie worden deze onderwerpen bekeken in samenhang met elkaar en beschrijven de belangrijkste punten van het beleid voor een langere periode. Het strategisch kompas vormt een toetsingskader voor toekomstig beleid en formuleert de opgaven van de gemeente voor deze periode. De gemeente Wijchen voorziet tot 2035 een groei naar circa 45.000 - 50.000 inwoners. De vergrijzing van de gemeente leidt tot opgaven, bijvoorbeeld door het trekken van meer jongeren.

Brede welvaart en duurzaamheid zijn aspecten waar aandacht aan besteed wordt. De gemeente wil zich daarnaast nog meer richten op de verbindende rol die het heeft: inwoners, partners en ondernemers werken aan prettig wonen, werken en leven. Het strategisch kompas heeft tot de volgende zes speerpunten geleid: 1. 1. Voldoende woningen voor inwoners in elke levensfase; 2. Aantrekkelijke groene wijken en kernen, met goede voorzieningen en bereikbaarheid; 3. Iedereen aan het werk. Bij het vestigen van bedrijven geldt kwaliteit boven kwantiteit; 4. Een sterke, gezonde en sociale samenleving, met oog voor mentale en fysieke gezondheid, preventie, maatwerk en zorg dichtbij huis; 5. Energieneutrale en fossielvrije toekomst; 6. Krachtige samenwerking tussen gemeente(n), inwoners, ondernemers en partners. In 2035 is het goed wonen in Wijchen, omdat de mogelijkheden aansluiten bij de wensen en behoeften van de inwoners van gemeente Wijchen. Er zijn voldoende betaalbare en geschikte woningen voor alle inwoners, van jong tot oud. Inwoners hebben de mogelijkheid om hun eigen woning aan te passen of binnen de gemeente te verhuizen naar een woning die hen past. Daarnaast is er ruimte voor specifieke doelgroepen als ouderen en mensen met een beperking.

De gemeente groeit door naar een gemeente met ongeveer 45.000-50.000 inwoners en er wordt gewerkt aan verdere groei om ervoor te zorgen dat de vergrijzing wordt tegen gegaan en jongeren een plek kunnen krijgen in Wijchen. Daarnaast speelt er de regionale woningbouwopgave waaraan de gemeente een bijdrage aan levert. Dit betekent dat er de komende jaren ongeveer 4.000 woningen worden bijgebouwd. Er zijn dan genoeg passende woningen beschikbaar, voor zowel de toenemende groep eenpersoonshuishoudens als de toenemende groep ouderen en jongeren.

20

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22j Valendrieseweg 301 Wijchen

Naast het tegengaan van vergrijzing en ontgroening is er ook een opgave in het versterken van de sociale cohesie, door onder andere nieuwe woonvormen te creëren. Doorstroming van generaties draagt bij aan passend wonen. Door een goede mix van woningen worden de wijken divers en inclusief. Dit betekent verschillende woningtypen, doelgroepen en prijsklassen naast elkaar, waardoor de wijk ook op lange termijn veerkrachtig en leefbaar blijft. Het is belangrijk dat het dorpse karakter van Wijchen behouden blijft. Daarom vindt de uitbreiding van woningen vooral in de kern van Wijchen plaats. De gemeente gaat actief aan de slag met flexibele woonvormen. De huidige samenleving vraagt om adaptief bouwen, om grote projecten gefaseerd te realiseren en telkens te kijken of plannen bijgesteld moeten worden. Op deze manier blijft er goede aansluiting op de behoeften van inwoners en bij de maatschappelijke (regionale) opgave. Om groene wijken te realiseren, wordt gewerkt met het groen-blauwraamwerk. Er is ruimte voor hogere woongebouwen, vooral bij nieuwe wijkontwikkeling in en rond de kern Wijchen. Zo kunnen er meer woningen worden gerealiseerd, zonder dat het ten koste gaat van een groene woonomgeving. Er geldt geen harde (maximale) hoogtegrens. Op projectniveau wordt gekeken wat passend en mogelijk is om goed een gevarieerde wijken te realiseren.

Waar mogelijk wordt gekozen voor inbreiding boven uitbreiding. Planspecifiek Binnen het Strategisch Kompas wordt gestreefd naar ‘Aantrekkelijke groene wijken en kernen’ en ‘Iedereen aan het werk’. Door de bestaande bebouwing beter te benutten en de functie van het perceel flexibel in te richten, wordt aangesloten bij de ambities voor ruimtelijke kwaliteit, functiemenging en toekomstbestendig ruimtegebruik, zonder uitbreiding in het buitengebied. Daarmee past het initiatief binnen het Strategisch Kompas. 3.5.2 Omgevingsvisie Wijchen De Omgevingsvisie Wijchen is de strategische visie voor de fysieke leefomgeving richting 2035. De gemeente wil zich ontwikkelen als een aantrekkelijke woongemeente waar voldoende passende woningen beschikbaar zijn en waar het dorpse karakter behouden blijft. Daarnaast wordt ingezet op leefbare en groene wijken, goede voorzieningen en een gezonde, klimaatbestendige leefomgeving. De visie benadrukt dat groei hand in hand gaat met kwaliteit, duurzaamheid en behoud van cultuurhistorische waarden. De visie is opgebouwd rond zes speerpunten: (1) voldoende woningen voor alle levensfasen, (2) aantrekkelijke wijken en kernen, (3) iedereen aan het werk, (4) een sterke en sociale samenleving, (5) energieneutraal en fossielvrij, en (6) krachtige samenwerking met inwoners en partners.

Deze speerpunten zijn leidend voor toekomstige ontwikkelingen en vormen het toetsingskader voor ruimtelijke initiatieven. Planspecifiek De functiewijziging naar burgerwoning met bedrijf aan huis en de verruiming van de bedrijfsbestemming zorgen voor een passend gebruik binnen de bestaande structuren. Door functies te combineren (wonen en werken) blijft de locatie toekomstbestendig en wordt aangesloten bij de speerpunten voor aantrekkelijke wijken, ruimte voor werk, een sterke samenleving en behoud van identiteit. Daarmee is het initiatief passend binnen de Omgevingsvisie. 3.5.3 Woonvisie In de woonvisie wordt omschreven hoe we ons de komende jaren inzetten om prettig wonen voor iedereen mogelijk te maken. De visie richt zich op vijf ambities: 1. Een toekomstbestendige woningvoorraad. Er wordt gewerkt aan de volgende deelambities:

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22j Valendrieseweg 301 Wijchen

21

   

Inzetten op verduurzaming van woningen. Investeren in de kwaliteit van de bestaande woningen en woonomgeving. Mogelijkheden creëren voor woningaanpassingen. Inwoners krijgen de mogelijkheid om zo lang mogelijk comfortabel te wonen op de plek die zij willen, ook als zij een zorgvraag krijgen. Nieuwe woningen toevoegen in de bestaande voorraad. Er wordt gezocht naar meer mogelijkheden om woningen toe te voegen binnen de bestaande voorraad, bijvoorbeeld woningsplitsing, woningdelen en transformatie van ander vastgoed naar wonen.

2. Nieuwe woningen, passend bij de behoefte. Er wordt ingezet op de volgende deelambities:  Toevoegen van een divers woningaanbod: in ieder geval 2.060 woningen tot en met 2030. Dat is in lijn met de Woondeal 2.0. Met een ruime planvoorraad van 130% wordt geanticipeerd op eventuele planuitval. Er wordt ingezet op een divers aanbod. De vraag naar compactere, levensloopgeschikte en gezamenlijke woonconcepten groeit. Ook wordt ingezet op doorstroming.  Sturen op een betaalbaar programma. Er wordt ingezet op het realiseren van betaalbare woningen, zowel koop- als huurwoningen. In lijn met de Woondeal 2.0 wordt twee derde van de nieuwbouwwoningen betaalbaar. Binnen de huursector wordt ingezet op sociale- en middenhuur. In de koopsector wordt de ontwikkeling van goedkope koopwoningen rond de € 200.000. Het grootste deel van de opgave landt in de kern Wijchen. Ook in de andere kernen wordt naar mogelijkheden gezocht, passend bij de schaal van de kern.  Bouwen aan kwaliteit. Er wordt ingezet op nieuwe woningen met een hoge kwaliteit: woningen die duurzaam en klimaatbestendig zijn, die zoveel mogelijk circulair en natuurinclusief gebouwd worden.  Behouden betaalbaar aanbod.  Inspelen op een veranderende behoefte. Er wordt gezorgd voor voldoende plannen, en er wordt flexibiliteit geboden binnen de omgevingsplannen. 3. Versnellen door slim samenwerken en prioriteren.

Er wordt gewerkt via de volgende sporen:  Inzetten op 260 woningen per jaar. Er wordt met name ingezet op Wijchen-West en Huurlingsedam. Ook worden mogelijkheden geboden aan andere locaties, ook in de kleinere kernen, van verschillende omvang. CPO-projecten vallen hier ook onder.  Samenwerken met ontwikkelende partijen en de regio.  Flexwoningen toevoegen. Vooralsnog wordt ingezet op het realiseren van 150 flexwoningen voor de periode 2022 tot en met 2030. 4. Woonaanbod voor alle inwoners. Er wordt ingezet op de volgende deelambities:  Passende woonmogelijkheden bieden voor alle doelgroepen. Er wordt geïnvesteerd in voldoende (nieuwe) woonruimte voor verschillende  nieuwbouwwoningen levensloopgeschikt is.  Slim faciliteren van wonen en zorg/ondersteuning. Er wordt gezocht naar woonmogelijkheden die aansluiten op de zorg- of ondersteuningsvraag van mensen. Inwonersinitiatieven voor woonzorgconcepten worden gestimuleerd en met de 'Zorg-voor-elkaar' woningen wordt er ruimte geboden om bijgebouwen te gebruiken voor het ontvangen of verlenen van zorg. Daarnaast wordt met nieuwbouw ingezet op het toevoegen van levensloopgeschikte woningen en eventueel geclusterde, beschermde of beschutte woonvormen.  Inzet op gemengde en gevarieerde buurten. 5, Leefbare kernen en buurten. Er wordt ingezet op de volgende deelambities:  Behouden en versterken van het groene, dorpse karakter.

Waar mogelijk wordt gekozen voor inbreiding boven uitbreiding. Er wordt bijvoorbeeld gekeken naar vrijkomend (maatschappelijk) vastgoed om woning te realiseren. Inbreiding betekent desalniettemin dat op sommige plekken compacter of hoger moet

22

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22j Valendrieseweg 301 Wijchen

  

worden gebouwd. Vooral bij ontwikkelingen in de kern Wijchen wordt meer ruimte gegeven aan hogere woongebouwen. Uitgangspunt is dat de woningbouw bijdraagt aan het gemengder maken van kernen en buurten, en de ruimtelijke kwaliteit versterkt. Versterken van sociale cohesie. Er wordt ondersteuning geboden aan CPO-projecten. Inzetten op toegankelijke kernen en buurten. Woonomgeving aanpassen aan het klimaat van morgen. Er wordt waterrobuust en klimaatbestendig ontwikkeld.

Planspecifiek Door de bedrijfswoning om te zetten naar een reguliere woning, wordt ingezet op het beter benutten van de bestaande voorraad zonder extra ruimtebeslag. Dit heeft raakvlakken met de ambitie om woningen toe te voegen binnen de bestaande voorraad via transformatie. Het initiatief is hiermee passend binnen de Woonvisie. 3.5.4 Waterbeleid gemeente Wijchen Beleidsplan water en riolering Wijchen 2023-2027 De gemeente Wijchen heeft, als opvolger van het Gemeentelijk Rioleringsplan, het Beleidsplan water en riolering Wijchen 2023-2027 vastgesteld. Het Beleidsplan heeft tot doel de volkgsgezondheid en het milieu te beschermen, dit tegen maatschappelijk aanvaardbare kosten:  Het voorkomen van verontreiniging van bodem, grond- en oppervlaktewater;  Voorkomen van letsel en schade door wateroverlast Met het Beleidsplan geeft de gemeente Wijchen invulling aan de zorgplichten en wordt een financiële onderbouwing van de rioolheffing gegeven. Het Beleidsplan vormt hiermee de input voor de Omgevingsvisie, Omgevingsplan en Omgevingsprogramma's. Strategische waternota 2019-2028 Met de Waternota anticipeert de gemeente Wijchen op het verwerken van het waterbeleid in een Omgevingsvisie. In de waternota wordt onder meer het streefbeeld voor de periode tot 2028 op het gebied van water geschetst.

Daarnaast omvat de Waternota per hoofdthema de ambities voor het waterbeleid, als ook een uitvoeringsstrategie, monitoring en financiën. Planspecifiek In paragraaf 4.9 wordt het initiatief getoetst aan het waterschapsbeleid. Hieruit komen geen belemmeringen ten aanzien van het initiatief naar voren. 3.5.5 Conclusie gemeentelijk beleid Gelet op het voorgaande kan gesteld worden dat het initiatief passend is binnen de doelstellingen en het beleid van de gemeente Wijchen. De activiteit is echter in strijd met de regels van het (tijdelijke) omgevingsplan (zie paragraaf 2.3). Daarom wordt een omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit aangevraagd waarvoor onderhavige motivering is opgesteld.

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22j Valendrieseweg 301 Wijchen

23

Hoofdstuk 4 4.1

Milieu- & omgevingsaspecten

Verkeer & parkeren

De omgevingsvisie van de gemeente moet een visie op verkeer en vervoer op gemeentelijk niveau bevatten. Het initiatief dient hieraan getoetst te worden. Daarnaast blijven de bekende richtlijnen vanuit het CROW bestaan. Een toename aan functies zorgt voor extra verkeer. Bij het toelaten van een nieuwe functie moet daarom worden aangetoond wat het effect is op de bereikbaarheid en verkeersafwikkeling. Daarbij dient in beeld te worden gebracht of er sprake is van een (extra) parkeerbehoefte voor auto's (en evt. ook fietsen en/of scooters). Er mag geen onaanvaardbaar effect zijn. De gemeente stelt parkeerbeleid op met daarin parkeernormen waaraan nieuwe ontwikkelingen moeten voldoen. De activiteit dient dus aan het gemeentelijk beleid getoetst te worden. Planspecifiek Verkeersgeneratie en ontsluiting Het omzetten van de woning leidt niet tot een toename van de verkeersgeneratie ten opzichte van de bestaande situatie, aangezien geen nieuwe woningen worden toegevoegd. De uitbreiding van bedrijfsmogelijkheden leidt mogelijk tot een verandering van de verkeersgeneratie. In de planvorming heeft afstemming plaatsgevonden over de mogelijke bedrijvigheid op de locatie. Hier is rekening gehouden met de verkeersstructuur en de mate van verkeer die de toegestane functies genereren.

Deze zijn qua aard en intensiteit niet significant verschillend van de bestaande bedrijvigheid en tevens wordt de omvang van het bedrijf niet groter. Gelet op de beperkte omvang van het bedrijf, alsmede de aard van de mogelijke functies, kan op basis van het CROW worden geconcludeerd dat bij maximale invulling (commerciële dienstverlening) sprake is van circa 17,7 verkeersbewegingen als gevolg van de bedrijvigheid. De verkeersgeneratie is daarmee beperkt. Het perceel blijft ontsloten via de bestaande inrit aan de Graafseweg, die voldoende capaciteit heeft om de eventuele extra verkeersbewegingen af te wikkelen. Parkeren Om de parkeerbehoefte voor het plan te bepalen, zijn de 'Beleidsregels Parkeernormen Wijchen' geraadpleegd. Uit deze beleidsregels komt naar voren dat voor de vrijstaande woning 2,1 parkeerplaatsen benodigd zijn. Het plan voorziet in 4 parkeerplaatsen op dit perceel, waarmee tevens voorzien kan worden in de parkeerbehoefte van het bedrijf aan huis. Op het andere perceel voorziet het plan in circa 12 parkeerplaatsen. Hiermee is op eigen terrein voldoende ruimte om te voorzien in de benodigde parkeerbehoefte. In dit plan is geregeld dat de mogelijke bedrijvigheid enkel mogelijk is als op eigen terrein voorzien kan worden in voldoende parkeergelegenheid. Hiermee wordt voorkomen dat parkeren afgewenteld wordt op de omgeving.

Hiermee bestaat er voldoende inzicht in dit aspect dat wordt meegewogen in paragraaf 4.16.

24

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22j Valendrieseweg 301 Wijchen

4.2

Bodem

Wettelijk kader Op basis van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) en het lokale Omgevingsplan is het noodzakelijk om rekening te houden met de bodemgesteldheid bij de uitvoering van een project om de uitvoerbaarheid ervan te waarborgen. Bij de bouw van een bodemgevoelig gebouw op een bodemgevoelige locatie moet de bodemkwaliteit voldoen aan de beoogde functie, en moet worden vastgesteld of er een noodzaak tot sanering bestaat. Volgens het Besluit kwaliteit leefomgeving dient, indien de betreffende bodemkwaliteit niet aan de norm voor de beoogde functie voldoet, de grond zodanig gesaneerd of anderzijds beschermende maatregelen genomen te worden dat deze geschikt is voor de beoogde functie. Zowel op basis van het Besluit kwaliteit leefomgeving als de Bouwverordening moet voor elke individuele bouwlocatie worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor de beoogde bebouwing voordat een vergunning kan worden verleend. Bij nieuwe ontwikkelingen moet worden beoordeeld of de bodemkwaliteit een belemmering kan vormen voor de realisatie ervan. In de meeste gevallen is het mogelijk om de bodem geschikt te maken voor het beoogde gebruik. Echter, er bestaat een risico dat een plan financieel onuitvoerbaar wordt, bijvoorbeeld vanwege te hoge saneringskosten.

Bij een wijziging van de bestemming of functie wordt een bodemonderzoek alleen noodzakelijk geacht als deze wijziging tevens een meer gevoelige vorm van bodemgebruik inhoudt. Planspecifiek Ten aanzien van de ontwikkeling is een formulier Quickscan vooronderzoek ingevuld (zie bijlage 2). De gegevens van het plan bieden geen aanleiding tot het verrichten van bodemonderzoek. Hiermee bestaat er voldoende inzicht in dit aspect dat wordt meegewogen in paragraaf 4.16.

4.3

Geluid

Veel functies in de fysieke leefomgeving hebben te maken met geluid. Ze maken geluid of ze worden eraan blootgesteld. De regels over geluid gaan over het beheersen van geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen en de bescherming van geluidgevoelige functies. In het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) zijn instructieregels opgenomen hoe om te gaan met geluid m.b.t. geluidgevoelige functies en stiltegebieden. Bij geluidgevoelige functies gaat het om gebouwen ten behoeve van functies zoals wonen, onderwijs of zorg. Voor andere gebouwen (functies) of locaties bepaalt de gemeente zelf de mate van bescherming tegen geluid. Dat doet de gemeente vanuit haar taak 'evenwichtige toedeling van functies aan locaties'. In de bruidsschat is het onderdeel geluid geregeld in paragraaf 22.3.4. Daarin staan regels over geluid door een activiteit op of in een geluidgevoelig functie die op een locatie is toegelaten op grond van een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit. In de bruidsschat zijn waarden bepaald (zie artikel 22.57 Bruidsschat waar waarden gelden). Het Bkl bevat standaardwaarden en grenswaarden voor geluid en staan in de volgende tabel. Geluidbronsoort Standaardwaarde, in dB. Grenswaarde, in dB. Rijks- en provinciale wegen. In Lden 50 60 Gemeente- en waterschapswegen. In Lden 53 70 Hoofd- en lokale spoorwegen.

In Lden 55 65 Industrieterrein Lden 50 55 Lnight 40 45 Standaardwaarde en grenswaarde op de gevel van een geluidgevoelig gebouw bij toelaten geluidbron, Tabel 3.34 en .3.35 Bkl

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22j Valendrieseweg 301 Wijchen

25

Het bevoegd gezag moet voorzien in een aanvaardbaar geluid door een lokale (spoor)weg op een geluidgevoelig gebouw (artikel 5.78l, lid 2 Bkl). De kans op gezondheidsschade is klein als het geluid voldoet aan de standaardwaarde. Minder geluid dan de standaardwaarde of het geluid op het tijdstip van de wijziging van het omgevingsplan, is aanvaardbaar (artikel 5.78m, lid 1 en lid 2 Bkl). Het bevoegd gezag mag meer geluid dan de standaardwaarde als aanvaardbaar beoordelen. Het besluit moet dan voldoen aan de eisen uit de instructieregels (artikelen 5.78m tot en met 5.78q Bkl). Op grond van artikel 5.78, lid 3 Bkl bepaalt het omgevingsplan dat de waarden gelden:  op een aangewezen geluidgevoelig gebouw: 1. op de gevel, als het gaat om een aanwezig geluidgevoelig gebouw 2. op de locatie waar een gevel mag komen, als het gaat om een nieuw te bouwen geluidgevoelig gebouw  op de begrenzing van de locatie voor het plaatsen van een woonschip of woonwagen en in geval van een binnenwaarde, in een geluidgevoelige ruimte Het bevoegd gezag kan alleen geluid tot en met de grenswaarde op de gevel van een geluidgevoelig gebouw toestaan als ze: 1. geen geluidbeperkende maatregelen kan treffen om aan de standaardwaarde te voldoen (artikel 5.78n, lid 1, onder a Bkl); 2.

de overschrijding van de standaardwaarde zoveel mogelijk heeft beperkt door het treffen van geluidbeperkende maatregelen (artikel 5.78n, lid 1b Bkl); 3. bij voorwaarde 1 en 2 geluidbeperkende maatregelen overweegt die financieel doelmatig zijn en tegen het treffen geen overwegende bezwaren van stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, landschappelijke of technische aard bestaan (artikel 5.78n, lid 2 Bkl); 4. besluit tot geluidwerende maatregelen als het geluid in een geluidgevoelige ruimte hoger is dan de grenswaarde in geluidgevoelig ruimte (binnenwaarde) (artikel 3.52 Bkl). De karakteristieke geluidwering van deze ruimte is minstens 3 dB groter dan het verschil tussen het gezamenlijk geluid en de grenswaarde. Deze grenswaarde in geluidgevoelig ruimte is meestal 36 dB. In een beperkt aantal bestaande situaties is de grenswaarde 41 dB (artikel 3.52, lid 1, onder a sub 1 Bkl); 5. het gecumuleerd geluid beoordeelt (artikel 5.78p Bkl); 6. het gezamenlijk geluid bepaalt (artikel 5.78q Bkl). In lijn met het Bkl dient bij het realiseren van geluidgevoelige functies gekeken te worden naar het aandachtsgebied. Dit omvang van dit aandachtsgebied is afhankelijk van de verkeerdrukte, rijsnelheid, afstand van het project tot de weg en eventuele afschermende bebouwing.

Wegen met een verkeersintensiteit van in elk geval minder dan 1.000 motorvoertuigen per etmaal als kalenderjaargemiddelde hebben geen aandachtsgebied. Planspecifiek Voorliggend plan voorziet niet in de realisatie van nieuwe geluidgevoelige bebouwing. Het uitvoeren van akoestisch onderzoek is niet nodig. Belemmeringen ten aanzien van geluidbelasting kunnen worden uitgesloten. Hiermee bestaat er voldoende inzicht in dit aspect dat wordt meegewogen in paragraaf 4.16.

4.4

Bedrijven en milieuzonering

Bedrijven (die activiteiten uitvoeren/ ondernemen) kunnen niet zomaar naast een gevoelige functie, zoals een woning, gerealiseerd worden. Ook andersom moet er zorgvuldig gemotiveerd worden dat een nieuwe woning bij bestaande bedrijven gerealiseerd kan worden.

26

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22j Valendrieseweg 301 Wijchen

Milieuzonering is het aanbrengen van een noodzakelijke ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende en milieugevoelige functies ter bescherming of vergroting van de leefkwaliteit. Ook zorgt dit ervoor dat (bestaande) bedrijven niet onevenredig in hun belangen worden geschaad. De publicatie “Bedrijven Milieuzonering” van de VNG is, zeker ook gezien jurisprudentie, een goed houvast hierbij. De in deze publicatie genoemde richtafstanden gelden voor gemiddelde situaties. Er kunnen omstandigheden zijn waarom er toch van een andere afstanden uitgegaan kan of moet worden. Op weg naar de inwerkingtreding van de Omgevingswet is door de VNG een nieuwe publicatie uitgegeven: Activiteiten en milieuzonering Omgevingswet 2023. Kern van deze publicatie is om de toelating van bedrijven te reguleren op basis van een beschikbaar gestelde milieuruimte per bedrijf, aan de hand van concrete milieunormen. In de nieuwe systematiek wordt de toelating van activiteiten niet meer gekoppeld aan een bij de regels behorende Staat van bedrijfsactiviteiten met milieucategorieën. Dit maakt het ook niet mogelijk de ontwikkeling van nieuwe gevoeligere objecten te toetsen aan bestaande bedrijven. Om die reden wordt voor de beoordeling van de omliggende activiteiten/ functies nog aangesloten bij de richtafstanden uit de publicatie 'Bedrijven en milieuzonering'.

Planspecifiek Algemeen Met het initiatief worden de bedrijfsmogelijkheden ter plaatse van het plangebied uitgebreid. De effecten hiervan dienen in het kader van milieuzonering te worden beoordeeld. Daarnaast functioneert de woning in de toekomstige situatie niet langer als bedrijfswoning. Daardoor is de om te zetten woning in de nieuwe situatie voor de bedrijfsactiviteiten van Valendrieseweg 301A een woning van derden en zullen de effecten van de bedrijfsactiviteiten op het woon- en leefklimaat van de woning beoordeeld moeten worden. Gemengd gebied De directe omgeving van het plangebied aan de Valendrieseweg kent reeds een afwisseling van functies, waaronder woningen, kleinschalige bedrijven, maatschappelijke voorzieningen en een rijksmonumentale molen met bedrijfsfunctie. Deze diversiteit aan functies, het ontbreken van strikte functionele scheidingen en de ligging aan een drukke, doorgaande weg, maken dat er sprake is van een gemengd gebied in de zin van de VNG-brochure ‘Bedrijven en milieuzonering’. In een dergelijk gebied gelden verkorte richtafstanden voor milieuzonering. Deze worden teruggebracht met 1 afstandsstap. Uitbreiding bedrijfsmogelijkheden Het plan voorziet enkel in het mogelijk maken van lichte bedrijvigheid op het perceel, waarbij uitsluitend functies zijn toegestaan die vallen binnen milieucategorie 1 en 2.

Uit de lijst met toegestane bedrijfsactiviteiten (bijlage 1 bij de regels) blijkt dat het uitsluitend gaat om functies die passen bij een woonomgeving, zoals kleinschalige dienstverlening, ambachtelijke bedrijvigheid en detailhandel met beperkte milieubelasting. Hierbij geldt, vanwege de ligging in gemengd gebied, een maximaal te hanteren richtafstand van 10 m. Buiten het plangebied om bevinden zich geen woningen in een straal van 10 m om de bedrijvigheid. In woningen rondom het plangebied zal daarmee sprake blijven van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Omzetting bedrijfswoning De bedrijfsbebouwing van Valendrieseweg 301A ligt op een afstand van 12 meter van de aanbouw van de woning (waar het bedrijf aan huis wordt gevoerd), waarmee aan de richtafstand voor gemengd gebied wordt voldaan. De buitenruimte ligt wel binnen 10 meter. Deze buitenruimte zal gezien de beperkte ruimte voornamelijk voor parkeren gebruikt gaan worden. Het geluid van parkeren zal grotendeels opgaan in het geluid van de Graafseweg. Daarmee kan gezien de aard van de toegestane bedrijfsactiviteiten (categorie 1 en 2) en de ligging in een gemengd gebied, voor de woning gesproken worden van een aanvaardbare situatie.

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22j Valendrieseweg 301 Wijchen

27

Het bedrijf dat zich gaat vestigen zal zich bovendien moeten houden aan het Besluit acitiviteiten leefomgeving (Bal), waarmee de woning beschermd is. De bedrijfswoning was al gevoelig voor bedrijfsactiviteiten buiten het plangebied. Aan deze situatie verandert niets als gevolg van het plan. Hiermee is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat voor de woning. Hiermee bestaat er voldoende inzicht in dit aspect dat wordt meegewogen in paragraaf 4.16.

4.5

Luchtkwaliteit

De hoofdlijnen voor regelgeving rondom luchtkwaliteitseisen staan beschreven in de instructieregels opgenomen in het Bkl. Ter bescherming van de gezondheid zijn voor het aspect luchtkwaliteit instructieregels opgenomen in paragraaf 5.1.4.1 Bkl en zijn de 'omgevingswaarden richtlijn luchtkwaliteit' opgenomen in paragraaf 2.2.1.1 Bkl. Volgens deze regels gelden zogeheten omgevingswaarden voor onder andere de in de buitenlucht voorkomende stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (PM10). Een activiteit is toelaatbaar als aan één van de volgende voorwaarden wordt voldaan:  er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een resultaatverplichting;  het project leidt per saldo niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;  het project draagt alleen niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging. Mede door het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) is in de afgelopen jaren in Nederland de luchtkwaliteit aanzienlijk verbeterd. Vanwege deze verbetering komt het NSL na de inwerkingtreding van de Omgevingswet dan ook te vervallen. Niet in betekende mate (NIBM) Voor een activiteit die niet in betekende mate (NIBM) bijdraagt aan de luchtverontreiniging, is geen toetsing aan de rijksomgevingswaarden voor stikstofdioxide en fijnstof nodig.

Uit artikel 5.53 en 5.54 Bkl volgt dat een project niet in betekende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit als de toename van de concentratie NO2 en PM10 niet hoger is dan 1,2 ug/m3. Dat is 3% van de omgevingswaarde voor de jaargemiddelde concentraties. Er zijn twee mogelijkheden om aannemelijk te maken dat een project binnen de NIBM-grens blijft: 1. Motiveren dat het project binnen de getalsmatige grenzen van een aangewezen categorie blijft. Onder deze 'standaardgevallen NIBM' vallen kantoren, woonwijken en het telen van gewassen. Dit moet wel onder een bepaalde omvang blijven conform artikel 5.54 Bkl. Valt een project binnen de genoemde categorie, maar niet binnen de gestelde grenzen? Het is dan mogelijk om alsnog via detailberekeningen aannemelijk te maken dat de 3%-grens niet wordt overschreden. 2. Op een andere manier aannemelijk maken dat een project de 3%-grens niet overschrijdt. Soms kan een kwalitatieve berekening voldoende zijn. Veel mensen bepalen met de NIBM-tool op een eenvoudige en snelle manier of een project in betekende mate bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Soms zijn detailberekeningen nodig als aanvulling op de NIBM-tool. Aandachtsgebieden Aandachtsgebieden zijn locaties met hogere concentraties stikstofdioxide (NO2) en/of fijnstof (PM10).

De aandachtsgebieden staan in artikel 5.51 lid 2 (aandachtsgebieden voor zowel stikstofdioxide als fijnstof) en lid 3 (aandachtsgebieden voor fijnstof) Bkl. Gemeenten die onder agglomeraties vallen staan in artikel 2.38 (aanwijzing agglomeraties richtlijn luchtkwaliteit en richtlijn gevaarlijke stoffen in de lucht) Omgevingsregeling. In enkele situaties moet de luchtkwaliteit altijd worden beoordeeld:  bij een omgevingsvergunning voor een milieubelastende activiteit  bij de aanleg van een tunnel langer dan 100 meter, of als een tunnel wijzigt en daarbij minimaal 100 meter toeneemt;  bij de aanleg van een autoweg of een autosnelweg.

28

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22j Valendrieseweg 301 Wijchen

Planspecifiek Het dichtstbijzijnde toetspunt voor luchtkwaliteit bij het projectgebied is de receptor wegverkeer 51468751_15577034 aan de Graafseweg. In de tabel hieronder zijn de totale concentraties van stikstofdioxide, fijnstof en de fijnere fractie van fijnstof weergeven. Hieruit blijkt dat de totale concentraties ruim onder de gestelde grenswaarden liggen. Met betrekking tot de luchtkwaliteit zijn er geen belemmeringen voor onderhavig initiatief. NO2 PM10 PM2,5 (fijnere (stikstofdioxide) (fijnstof) fractie van fijnstof) 3 3 Gemeten totale concentratie 11,9 µg/m 15,3 µg/m 8,6 µg/m3 jaargemiddelde 2018 (µg/m3) Resultaatverplichting 40 µg/m3 40 µg/m3 25 µg/m3 concentratie (µg/m3) kalenderjaargemiddelde De gemeten concentraties stikstofdioxide en fijn stof liggen ruim onder de gestelde grenswaarden. Met betrekking tot de luchtkwaliteit zijn geen belemmeringen voor onderhavig initiatief. Bijdrage van het initiatief Ten aanzien van de bijdrage aan luchtkwaliteit is het initiatief van geringe omvang ten opzichte van de benoemde grenswaarde (3%, vergelijkbaar met 1.500 woningen). Op basis van de te verwachten toename aan verkeersbewegingen ten gevolge van het project is te concluderen dat dit project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit.

Een nadere toetsing aan de rijksomgevingswaarden voor stikstofdioxide en fijnstof kan daarom achterwege blijven. Tevens ligt het projectgebied niet binnen de genoemde aandachtsgebieden (artikel 5.51 luchtkwaliteit in aandachtsgebieden) voor stikstofdioxide en/of fijnstof. Hiermee bestaat er voldoende inzicht in dit aspect dat wordt meegewogen in paragraaf 4.16.

4.6

Geur

In de regelgeving is bepaald dat een omgevingsplan erin voorziet dat de geur van een activiteit op een geurgevoelig gebouw (artikel 5.91 Bkl) aanvaardbaar moet zijn (artikel 5.92, tweede lid, Bkl). In artikel 5.91 van het Bkl is de definitie van een geurgevoelig gebouw opgenomen. Het gaat dan in ieder geval om woningen, onderwijsinstellingen, gebouwen met gezondheidszorgfuncties en kinderopvang met bedgebied (wat inhoudt dat er slaapgelegenheid is). Dit betekent dat de gemeente moet beoordelen of waarden, afstanden of gebruiksregels leiden tot een aanvaardbaar hinderniveau. De gemeente moet onder de Omgevingswet rekening houden met mogelijke cumulatie van geur door meerdere activiteiten. De activiteiten dienen te voldoen aan de regels die in het tijdelijk omgevingsplan staan. Indien er nog geen aanpassing heeft plaatsgevonden van het tijdelijk omgevingsplan en sprake is van een activiteit/inrichting die/dat voorheen onder het Activiteitenbesluit milieubeheer viel, dan gelden de regels uit de Bruidsschat. De Bruidsschat bevat regels over:  Geur door het houden van landbouwhuisdieren en paarden en pony's voor het berijden in een dierenverblijf (par. 22.3.6.2 BS);  Geur door het houden van fokteven van nertsen (par. 22.3.6.3 BS);  Geur door andere agrarische activiteiten, zoals o.a.