Bijlage 1: Motivering TAM-omgevingsplan Eindsestraat 32

1

TA M-OMGEVIN GSP LAN Ho o fdstuk 22g Eindsestraat 32 Balgo ij

Identificatiecode: NL.IMRO.0296.BGYEindsestraat32-VG01 Status: vastgesteld Datum: 5 maart 2026

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22g Eindsestraat 32 Balgoij - motivering

2

Projectnummer: 61 - 002

Van Kempen RO Peelkant 33 5845 EG Sint Anthonis T 06 183 363 42 E info@vankempenro.nl I www.vankempenro.nl

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22g Eindsestraat 32 Balgoij - motivering

3

INHOUD 1

2

3

Inleiding ........................................................................................ 5 1.1

Aanleiding ................................................................................................... 5

1.2

Ligging projectgebied ................................................................................. 6

1.3

Huidige planologische situatie .................................................................... 7

1.4

Wat is een TAM-omgevingsplan ................................................................. 8

1.5

Leeswijzer ................................................................................................... 8

Gebiedsvisie ................................................................................... 9 2.1

Bestaande situatie ...................................................................................... 9

2.2

Toekomstige situatie ................................................................................ 12

2.3

Evenwichtige toedeling van functies aan locaties .................................... 16

Beleidskader ..................................................................................17 3.1 3.1.1

Nationale Omgevingsvisie..................................................................... 17

3.1.2

Instructieregels rijk (AMvB’s) ................................................................ 18

3.1.3

Conclusie .............................................................................................. 19

3.2

Provinciaal beleid...................................................................................... 19

3.2.1

Omgevingsvisie Provincie Gelderland................................................... 19

3.2.2

Omgevingsverordening Gelderland ...................................................... 20

3.2.1

Conclusie .............................................................................................. 21

3.3

4

Rijksbeleid................................................................................................. 17

Regionaal beleid ....................................................................................... 22

3.3.1

Woondeal 2.0 groene metropoolregio Arnhem-Nijmegen .................. 22

3.3.2

Conclusie .............................................................................................. 23

3.4

Waterschap............................................................................................... 23

3.5

Gemeentelijk beleid.................................................................................. 24

3.5.1

Structuurvisie Wijchen.......................................................................... 24

3.5.2

Omgevingsvisie ..................................................................................... 24

3.5.3

Woonvisie gemeente Wijchen 2024-2028 ........................................... 26

3.5.4

Nota ruimtelijke kwaliteit ..................................................................... 28

3.5.5

Conclusie .............................................................................................. 28

Milieu en omgevingsaspecten ............................................................29 4.1

Verkeer en parkeren................................................................................. 29

4.2

Bodem ...................................................................................................... 29

4.3

Geluid ....................................................................................................... 31

4.4

Bedrijven en milieuzonering ..................................................................... 32

4.5

Luchtkwaliteit ........................................................................................... 34

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22g Eindsestraat 32 Balgoij - motivering

4

5

6

7

4.6

Geur .......................................................................................................... 35

4.7

Externe veiligheid ..................................................................................... 36

4.8

Waterparagraaf ........................................................................................ 39

4.9

Ecologie .................................................................................................... 41

4.10

Landschap ................................................................................................. 44

4.11

Archeologie & cultuurhistorie................................................................... 46

4.12

Leidingen .................................................................................................. 47

4.13

Duurzaamheid .......................................................................................... 48

4.14

Gezondheid............................................................................................... 48

4.15

Mer(beoordelings)plicht ........................................................................... 53

Juridische bestuurlijke aspecten .........................................................54 5.1

Inleiding .................................................................................................... 54

5.2

Juridische systematiek.............................................................................. 54

5.3

Werkingsbereik/toepassingsbereik TAM-Omgevingsplan ........................ 55

5.4

Beschrijving per functie ............................................................................ 55

5.5

Aanvragen omgevingsvergunning na gewijzigd omgevingsplan ............... 56

Economische uitvoerbaarheid ............................................................57 6.1

Kostenverhaal ........................................................................................... 57

6.2

Nadeelcompensatie.................................................................................. 57

6.3

Conclusie .................................................................................................. 57

Participatie....................................................................................58 7.1

Participatie................................................................................................ 58

7.2

Vooroverleg .............................................................................................. 58

7.3

Zienswijze ................................................................................................. 58

Bijlagen 1 Landschappelijke inpassing 2 Waterparagraaf 3 Digitaal wateradvies 4 Projectberekening stikstofdepositie 5 Quickscan flora en fauna 6 Notitie gezondheidsrisico blootstelling aan gewasbeschermingsmiddelen 7 Geuronderzoek 8 Verkennend bodem- en asbestonderzoek 9 Memo geluid mengvoederfabriek

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22g Eindsestraat 32 Balgoij - motivering

5

1

INLEIDING

1.1

Aanleiding

Op het perceel Eindsestraat 32 in Balgoij is een voormalig agrarisch bedrijf met bedrijfswoning gelegen. Voorheen was hier een tuinbouwbedrijf gevestigd, met circa 1260 m² aan kassen. Deze zijn echter niet meer als zodanig in gebruik, evenals de om de kassen en bedrijfswoning gelegen gronden. De bedrijfswoning wordt nog wel bewoond door de voormalige bedrijfsvoerders van het tuinbouwbedrijf. Initiatiefnemers zijn voornemens de agrarische bestemming om te zetten in de woonbestemming. De bedrijfswoning blijft daarbij behouden, maar wordt omgezet naar een burgerwoning. De kassen worden gesloopt. Om een en ander mogelijk te maken, voorziet het voornemen ook in de bouw van twee halfvrijstaande seniorenwoningen (twee-onder-één-kap) op het perceelsgedeelte met de kassen. Per saldo is daarmee sprake van de toevoeging van twee nieuwe woningen. Om de gewenste ontwikkeling te kunnen realiseren is een bestemmingswijziging noodzakelijk. De huidige agrarische bestemming staat het gebruik voor burgerwoningen niet toe. De bestemmingswijziging voorziet in omzetting van de agrarische bestemming in de woonbestemming aan de zijde van de Eindsestraat. Binnen deze woonbestemming worden de omzetting van de bedrijfswoning in een burgerwoning en de realisering van twee nieuwe halfvrijstaande seniorenwoningen mogelijk gemaakt.

Het achterliggende deel van het perceel behoudt de agrarische bestemming, maar het hierop liggende bouwvlak komt te vervallen. Het oprichten van nieuwe agrarische bedrijfsbebouwing is dan niet langer mogelijk. In voorliggende motivering wordt onderbouwd dat het planvoornemen ter plaatse aanvaardbaar en uitvoerbaar is.

Bestaande woning Eindsestraat 32

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22g Eindsestraat 32 Balgoij - motivering

6

1.2

Ligging projectgebied

Het agrarische bedrijfsperceel is gesitueerd nabij Balgoij, aan de Eindsestraat, zijnde één van de uitlopers uit de kern in het buitengebied. De locatie van het initiatief is onderdeel van de lintbebouwing, die aan deze uitloper is gelegen. Het projectgebied wordt aan de zuidzijde begrensd door de Eindsestraat. Aan de oost- en westzijde wordt het projectgebied begrensd door de woonpercelen Eindsestraat 30 en 34. Aan de noordzijde grenst het projectgebied aan onbebouwde, in het buitengebied gelegen agrarische percelen. Het projectgebied betreft de percelen kadastraal bekend gemeente Wijchen, sectie P, nummers 285 en 286.

Kaart grootschalige topografie en kadastrale kaart omgeving projectgebied (bron: Omgevingsloket, Regels op de kaart, 2024)

Luchtfoto omgeving projectgebied (bron: Omgevingsloket, Regels op de kaart, 2024)

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22g Eindsestraat 32 Balgoij - motivering

7

1.3

Huidige planologische situatie

Voor het projectgebied geldt het Omgevingsplan gemeente Wijchen, bestaande uit de onderdelen ‘Bruidsschat’ en ‘bestemmingsplannen’. Concreet betreft dit de bestemmingsplannen: ✓ “Buitengebied Wijchen”, vastgesteld op 31 januari 2013 ✓ “Buitengebied herziening 2014”, vastgesteld op 16 oktober 2014 ✓ “Parapluplan Cultuurhistorie Wijchen”, vastgesteld op 3 mei 2017 Op basis van deze bestemmingsplannen gelden voor het projectgebied: ✓ de bestemming ‘Agrarisch met waarden - 1’ ✓ de dubbelbestemmingen ‘Waarde – Archeologie 2’, ‘Waarde – Archeologie 3’, ‘Waarde – Cultuurhistorisch waardevol gebied’ en ‘Leiding - Gas’ ✓ de functieaanduiding ‘glastuinbouw’ Op basis van de bepaling in de regels dat de gronden bestemd zijn voor de uitoefening van het agrarisch bedrijf zijn de voorgenomen omzetting van bedrijfswoning naar burgerwoning en realisering van twee nieuwe burgerwoningen niet toegestaan. In de regels zijn wel wijzigingsregels opgenomen om de agrarische bestemming om te zetten in de bestemming ‘Wonen’, echter is daarbij de realisering van twee extra halfvrijstaande woningen niet toegestaan. Wijziging van het omgevingsplan is noodzakelijk.

Uitsnede geldende bestemmingsregeling (bron: Omgevingsloket, 2024)

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22g Eindsestraat 32 Balgoij - motivering

8

1.4

Wat is een TAM -omgevingsplan

‘TAM’ staat voor Tijdelijke Alternatieve Maatregel. Met een TAM-omgevingsplan is het mogelijk om met de IMRO-standaard voor bestemmingsplannen en bijbehorende software het omgevingsplan te wijzigen. Bij inwerkingtreding van de Omgevingswet is onderkend dat de planapplicaties voor het maken en publiceren van het omgevingsplan in combinatie met het DSO (Digitaal Stelsel Omgevingswet) vaak nog onvoldoende functioneren. Daarom is het TAM-omgevingsplan mogelijk gemaakt. Dit TAM-omgevingsplan is dus opgesteld op basis van de IMRO-standaard voor bestemmingsplannen. Juridisch is het een wijziging van het omgevingsplan. Dit TAM omgevingsplan wordt een apart hoofdstuk van het tijdelijke omgevingsplan. Uiteindelijk zal het verwerkt worden in het definitieve omgevingsplan.

1.5

Leeswijzer

In deze motivering worden in hoofdstuk 2 Gebiedsvisie achtereenvolgens kort beschreven de bestaande situatie, de toekomstige situatie en de wijze waarop het plan bijdraagt aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties en een veilige en gezonde fysieke leefomgeving. Op de inpassing van het planvoornemen binnen de beleidskaders van rijk, provincie en gemeente wordt in gegaan in hoofdstuk 3 Beleidskader. De effecten van het planvoornemen voor diverse milieu- en omgevingsaspecten worden in hoofdstuk 4 Milieu- en omgevingsaspecten nader beschreven. In dit hoofdstuk wordt de uitvoerbaarheid van het planvoornemen aangetoond. In hoofdstuk 5 Juridisch bestuurlijke aspecten wordt de juridische regeling kort toegelicht. De motivering wordt gecompleteerd door Hoofdstuk 6, waarin de Economische uitvoerbaarheid wordt beschreven, en Hoofdstuk 7 waarin de Participatie, het vooroverleg en eventueel ingediende zienswijzen worden beschreven.

Locatie realisering twee nieuwe halfvrijstaande seniorenwoningen

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22g Eindsestraat 32 Balgoij - motivering

9

2

GEBIEDSVISIE

2.1

Bestaande situatie

Ruimtelijke structuur De Eindsestraat vormt van oudsher één van de uitlopers van de kern Balgoij. De straat verbond Balgoij in oostelijke richting met Nederasselt en Overasselt. Nabij Nederasselt kruiste de straat de verbindingsweg tussen Nijmegen en Grave. Al in het midden van de 19e eeuw is verspreide lintbebouwing aanwezig rond de Eindsestraat. Dit is ook het geval in de omgeving van het projectgebied. In deze situatie verandert gedurende 20e en 21e eeuw weinig. Er blijft sprake van de aanwezigheid van verspreide lintbebouwing. Wel wordt deze plaatselijk verdicht, maar tot een aaneen gesloten bebouwingslint leidt dit niet. De huidige bebouwing in het projectgebied ontstaat in de jaren vijftig van de vorige eeuw. Dan wordt binnen het projectgebied een woning aan de straat gebouwd. Eind jaren zeventig volgen dan een loods en kassen, gesitueerd in de zone achter de woning. Dit is de bebouwingssituatie, zoals die ook nu nog aanwezig is. Situatie rond 1960 (bron Topotijdreis, 2024), met woning Eindsestraat 32

Situatie rond 2000 (bron Topotijdreis, 2024) met woning en kassen

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22g Eindsestraat 32 Balgoij - motivering

10

Binnen het projectgebied is de huidige woning direct aan de Eindsestraat gelegen. Recht daarachter ligt een bedrijfsgebouw (schuur). Daarnaast is een klein kassencomplex gelegen, met een oppervlakte van circa 1.260 m². Naast de woning en voor de kassen ligt een grasveld. De gronden achter de schuur en de kassen bestaan uit weiland. De woning en het bijbehorende perceel zijn georiënteerd op de Eindsestraat. Doordat de overzijde van de straat onbebouwd is, ziet de woning, over de hier gelegen akker, uit op de dijk langs de Maas. De bestaande woning bestaat uit één bouwlaag, afgedekt met een kap. De woning is gebouwd met een roodbruine baksteen en afgedekt met donkere grijze pannen. De kozijnen zijn wit uitgevoerd. De achterliggende schuur bestaat uit één bouwlaag en is afgedekt met een lage kap. De schuur is eveneens gebouwd met een roodbruine baksteen, maar afgedekt met grijze golfplaten, waarop zonnepanelen zijn aangebracht. Tegen de achterzijde van de schuur is met metalen golfplaten een afhang gebouwd. De kassen bestaan uit een aluminium frame, ingevuld met glas.

Woning Eindsestraat 32 met achterliggende schuur

Bestaande kassen bij Eindsestraat 32

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22g Eindsestraat 32 Balgoij - motivering

11

Functionele structuur In de directe omgeving van het projectgebied zijn overwegend burgerwoningen gelegen, alsmede enkele niet-agrarische bedrijven. Op korte afstand is verder een klein voetbalcomplex gelegen. De omliggende gronden zijn verder agrarisch in gebruik als weiland en akker. De Eindsestraat is onderdeel van de verbindingsweg tussen Balgoij en Nederasselt. Bij Nederasselt sluit deze aan op de N324, de verbindingsweg tussen Nijmegen en Grave. Ten zuiden van het projectgebied stroomt de Maas, die deel uitmaakt van de hoofdvaarwegenstructuur. Het projectgebied zelf heeft een agrarische bedrijfsbestemming, waarop glastuinbouw is toegestaan. Van een agrarische bedrijfsvoering is echter geen sprake meer. Het projectgebied heeft nu een woonfunctie met een enkele vrijstaande woning. De achterliggende schuur is in gebruik als bijbehorend bouwwerk bij die woning. De kassen zijn niet meer bedrijfsmatig in gebruik. In de kassen vindt alleen nog opslag van goederen van de bewoners van de woning plaats. Het bijbehorende woonperceel is geheel als tuin en erf in gebruik. Onderdeel daarvan is een groot omheind grasveld, dat als ‘hondewei’ fungeert. De ontsluiting van het projectgebied vindt in de huidige situatie plaats via een inrit vanaf de Eindsestraat. Op eigen terrein is meer dan voldoende ruimte aanwezig om te parkeren.

Eindsestraat in westelijke richting met rechts de woning Eindsestraat 32

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22g Eindsestraat 32 Balgoij - motivering

12

2.2

Toekomstige situatie

Het initiatief betreft het omzetten van de bestemming van het agrarisch bouwblok Eindsestraat 32 van ‘Agrarisch met waarden’ naar ‘Wonen’. De initiatiefnemers willen de agrarische bedrijfsactiviteiten aan de locatie Eindsestraat 32 te Balgoij definitief beëindigen. Gelet op de ligging van het bedrijf (namelijk in de kernrand van Balgoij, te midden van diverse burgerwoningen) is niet aannemelijk dat voortzetting van het agrarisch bedrijf door een derde zal gaan plaatsvinden. Om de sanering van het agrarische bedrijf te kunnen realiseren omvat het initiatief ook een kleinschalig woningbouwinitiatief. Dit voorziet in de bouw van 2 geschakelde seniorenwoningen (halfvrijstaande woningen) tussen de huidige woningen met huisnummer Eindsestraat 30 en 32 in. Daarvoor zal de huidige kas van circa 1.260 m2 gesloopt worden. De huidige bedrijfswoning blijft behouden maar wordt omgezet van een agrarisch bedrijfswoning naar een burgerwoning. De hier achterliggende schuur blijft behouden als bijbehorend bouwwerk bij die woning. Per saldo is sprake van 2 nieuwe seniorenwoningen. De derde woning wordt alleen omgezet van bedrijfswoning naar burgerwoning. De nieuw te bouwen seniorenwoningen worden half vrijstaand gebouwd en voorzien van een eigen tuin aan de voor- en achterzijde, met voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein, te bereiken via een eigen inrit.

Alle primaire ruimten zullen op de begane grond zijn gelegen: woonkamer, keuken, slaapkamer en badkamer. Daarnaast krijgen de seniorenwoningen ook een verdieping ten behoeve van een logeerkamer, kleine badkamer en bergruimte. De inhoud van de hoofdmassa van de seniorenwoningen zal dan naar inschatting maximaal 450 m 3 per woning bedragen. Qua architectuur zal voor de woningen aansluiting worden gezocht bij de architectuur van recent gerealiseerde woningbouw in Balgoij. De woning zullen ingepast worden in het landschap. Daarbij worden de perceelsgrenzen vormgegeven door de aanleg van hagen. Ook zal er een wadi/ infiltratiesloot worden aangelegd, voor de opvang van het hemelwater van de te bouwen woningen. Een en ander is vastgelegd in een beplantingsplan/ inpassingsplan. Situering woningen en woonpercelen Eindsestraat 32

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22g Eindsestraat 32 Balgoij - motivering

13

Ruimtelijke structuur De bestaande ruimtelijke structuur wijzigt door het planvoornemen. De aanwezige kassen worden gesloopt en vervangen door twee halfvrijstaande woningen. De bestaande woning en de daarachter gelegen schuur blijven behouden. De beide halfvrijstaande woningen worden op ongeveer 13,5 m uit de naar de weg gekeerde perceelsgrens gesitueerd. Daarmee liggen deze min of meer in de lijn tussen de woningen Eindsestraat 32 (op 4 m uit de erfgrens) en de woning Eindsestraat 30 (op 22 m uit de erfgrens). De nieuwe woningen worden niet centraal op het perceelsgedeelte waarop nu nog de kassen staan gesitueerd, maar enigszins verschoven in de richting van de bestaande bedrijfswoning. Daardoor ontstaat meer afstand tot de aangrenzende burgerwoning Eindsestraat 30. De verschoven situering heeft tot gevolg dat twee woonpercelen met afwijkende oppervlakken ontstaan. Het westelijke woonperceel heeft een oppervlak van circa 826 m² (16,4 m breed en 50 m diep). Het oppervlak van het oostelijke woonperceel bedraagt circa 1.298 m² (28,2 m breed aan de straatzijde, 23,6 m aan de achterzijde en 50 m diep).

Nieuwe situatie met terreininrichting en landschappelijke inpassing

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22g Eindsestraat 32 Balgoij - motivering

14

De gronden voor de nieuwe woningen worden ingericht als voortuin. Door deze voortuinen lopen de inritten naar de parkeerplaatsen naast de woningen. Eventueel kunnen in het verlengde hiervan bijbehorende bouwwerken (garages/ bergingen) bij de woningen worden gerealiseerd. De gronden achter de woningen worden ingericht als achtertuin. Rond de bestaande woning en de daarbij behorende bijbehorende bouwwerken blijft de terreininrichting ongewijzigd. De beide nieuwe woningen (hoofdgebouwen) krijgen een inhoud van maximaal 450 m3. De bouwhoogte zal maximaal 7,5 m en de goothoogte maximaal 4,5 m bedragen. Alle primaire ruimten zullen op de begane grond zijn gelegen: woonkamer, keuken, slaapkamer en badkamer. Daarnaast krijgen de woningen ook een verdieping ten behoeve van een logeerkamer, kleine badkamer en bergruimte. De woningen zijn daarmee aan te merken als seniorenwoningen/ levensloopbestendige grondgebonden woningen. Het oppervlak van eventuele bijbehorende bouwwerken zal niet meer bedragen dan 120 m². Van de bijbehorende bouwwerken zal de bouwhoogte maximaal 6,0 m en de goothoogte maximaal 3,0 m bedragen. De nieuwe woningen krijgen een landelijke uitstraling door toepassing van de in Balgoij bij recent gerealiseerde woningbouw gangbare architectuur en materiaalkeuze.

Dit zal vooraf zo nodig met de dorpsbouwmeester en/of de adviseur cultuurhistorie van de gemeente worden afgestemd. De woningen zijn/ worden daarmee passend in de kernrandzone, op de overgang naar het agrarische buitengebied. Functionele structuur Door het planvoornemen wordt ter plaatse de woonfunctie van kracht. Deze zal bestaan uit de voormalige agrarische bedrijfswoning, die verder als vrijstaande burgerwoning zal fungeren, en de nieuwe halfvrijstaande seniorenwoningen. Door het bouwen van beide seniorenwoningen, kunnen de initiatiefnemers voor altijd op hún plek blijven. Zij zullen de eerste seniorenwoning betrekken. De tweede seniorenwoning zal worden ingevuld (naar alle waarschijnlijkheid) door de dochter van de initiatiefnemers. De zoon van de initiatiefnemers zal de bestaande woning betrekken. Dit geeft mogelijkheden voor mantelzorg in de toekomst (indien noodzakelijk). De om de woningen liggende gronden mogen gebruikt worden als tuin en erf. Per woning worden op dit erf 3 parkeerplaatsen gerealiseerd, om te voldoen aan de gemeentelijke parkeernorm voor halfvrijstaande woningen in Balgoij (‘buitengebied’, ‘niet stedelijk gebied’) van 2,6 parkeerplaatsen per woning. Binnen het planvoornemen is per woning voorzien in 3 parkeerplaatsen per woning. Bij de bestaande woning zijn al 3 parkeerplaatsen beschikbaar.

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22g Eindsestraat 32 Balgoij - motivering

15

Duurzaam en innovatief Installatie De nieuw te bouwen seniorenwoningen zullen qua bouw en ook qua gebruik duurzaam worden uitgevoerd, er zal worden voldaan aan de eisen voor een nul -op-demeter woning (NOM). De woning wekt evenveel (of meer) energie op dan dat deze verbruikt. Overeenkomstig de eisen worden de woningen ook beter geïsoleerd en beter luchtdicht gebouwd. Door het toepassen van hogere isolatiewaarden (hoger dan Bouwbesluit-eis, zoals door toepassen van triple-glas ), wordt de warmtevraag beperkt en het comfort verhoogd. Hierdoor wordt het realiseren van een gezond binnenklimaat meer afhankelijk van de voorzieningen voor de luchtverversing in de woningen. Daarvoor zal gebruik gemaakt worden van een duurzame totaaloplossing voor verwarmen, verkoelen, ventileren en warm water. Dit innovatieve concept stelt energiebesparing centraal. Deze totaaloplossing zorgt niet alleen voor uitstekende besparing van energie, de warmtepomp realiseert een binnenhuisklimaat dat zeer natuurlijk en daarmee zeer gezond is. Met de toepassing van een warmtepomp worden de woningen op milieuvriendelijke wijze verwarmd en van warm water voorzien. Hiermee zorgt de warmtepomp er ten opzichte van andere oplossingen voor dat de CO 2-uitstoot sterk wordt gereduceerd. Energie Door het toepassen van zonnepanelen wordt voorzien in de elektrische energiebehoefte.

Om optimaal te renderen, is een correcte oriëntatie ten opzichte van de zon erg belangrijk: in het ontwerp zal hier rekening mee worden gehouden. Materialen Er zal gewerkt worden met duurzame materialen, zoals baksteen, keramische pannen, keramische blokken en duurzaam hout. Baksteen is een natuurlijk, kwalitatief, gebruiks- en onderhoudsvriendelijk product, dat duurzaam is in alle fasen van zijn levenscyclus. In de constructiefase van grondstofgebruik, productieproces tot verpakking. Tijdens de gebruiksfase door comfort, onderhoud, flexibiliteit en veiligheid. Bij sloop door hergebruik en recycling van bakstenen. De poreuze structuur van bakstenen biedt een groot voordeel, namelijk het vermogen om warmte op te nemen. Op winterse zonnige dagen slaan bakstenen de warmte van de zon op en stralen ze die energie weer uit wanneer dat nodig is. In de zomer bufferen de bakstenen de warmte: zo voorkomen ze dat het binnen te heet wordt. Bakstenen vragen geen onderhoud. Gevelmetselwerk wordt zelfs mooier na verloop van tijd. Het geeft een woning charme. Doordat er geen onderhoud nodig is, is ook de impact van het gebouw op de omgeving veel kleiner. Gebouwen van baksteen zijn zeer flexibel. Tijdens het bouwproces en de hele levensduur kan de indeling van het gebouw aangepast worden.

Het gebeurt maar zelden dat besloten wordt om een gebouw te slopen vanwege de conditie van de bakstenen gevel. Zelfs niet als die zo’ n honderd jaar oud is. Vaak voldoet de oude constructie niet meer aan de actuele eisen en wordt daarom gekozen voor renovatie. Bakstenen kunnen na afbraak worden bijgewerkt, hergebruikt of gerecycled. Omdat bakstenen volledig bestaan uit natuurlijke grondstoffen hebben ze geen schadelijke effecten bij contact met het grond- of oppervlaktewater.

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22g Eindsestraat 32 Balgoij - motivering

16

Keramische dakpannen zijn duurzaam, blijvend mooi, onderhouds- vriendelijk, vormvast, brandveilig en vorstbestendig. Keramische dakpannen hebben een lange levensduur, soms tot wel honderd jaren. De technische en esthetische kwaliteiten blijven. De thermische warmteopslag capaciteit van keramische binnen- muurstenen zorgt voor meer comfort in zomer en winter. De inzet van isolerende keramische binnenmuurstenen vermindert het energiegebruik. Daarnaast zorgen ze voor een gezond en ademend binnenklimaat. Duurzaam geproduceerd hout is afkomstig uit duurzaam beheerde bossen. Dat betekent dat hout op een duurzame manier geoogst wordt zodat alle bosfuncties behouden blijven, de bosarbeiders onder veilige omstandigheden en tegen een redelijk loon hun werk kunnen doen en de rechten van de inheemse bevolking worden gerespecteerd. Beide seniorenwoningen hebben in de nieuwe situatie een levensloopbestendige indeling, met een badkamer en slaapkamer op de begane grond. Natuurinclusief bouwen Initiatiefnemers willen de erfafscheidingen graag realiseren door middel van diverse (gemengde) hagen en (gemengde) struweelhagen rondom perceel/ tuinafscheiding en dus geen houten schuttingen. Tevens zullen er ook minimaal 2 huismuskasten (per nieuwbouwwoning) in het metselwerk gerealiseerd worden in de garages/ aanbouw.

Het betreft duurzame voorzieningen die gedurende de levensloop van de woningen in stand blijven. Verder worden de mogelijkheden bekeken om de daken van de garage/ aanbouw als groen dak uit te voeren.

2.3 Evenwichtige toedeling van functies aan locaties De beoogde ruimtelijke ingreep is mogelijk met het oog op een ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’. De nieuwe woonfunctie sluit beter aan bij de diverse omliggende woonfuncties in de kernrandzone om Balgoij, dan de voorheen uitgeoefende agrarische bedrijfsfunctie. Uit de beschrijving van de milieu- en omgevingsaspecten in hoofdstuk 4 blijkt dat de twee nieuwe seniorenwoningen, zoals dat ook voor de bestaande woning al het geval is, een veilige en gezonde fysieke leefomgeving kennen.

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22g Eindsestraat 32 Balgoij - motivering

17

3

BELEIDSKADER

3.1

Rijksbeleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is de opvolger van de Structuurvisie Inf rastructuur en Ruimte (SVIR), waarin het Rijk een lange termijn visie geef t op de toekomstige ontwikkeling van de leef omgeving in Nederland. De NOVI geef t richting en helpt keuzes te maken. Bij de af weging van keuzes wordt bij voorkeur gekozen voor slimme combinaties van f uncties, wordt uitgegaan van de specif ieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden en worden beslissingen niet uitgesteld of doorgeschoven. De nationale belangen en opgaven waarop het Rijk wil sturen en richting wil geven, komen samen in de volgende vier prioriteiten:

✓ ✓ ✓ ✓

Ruimte maken voor klimaatadaptatie en energietransitie; De economie van Nederland verduurzamen en ons groeipotentieel behouden; Steden en regio's sterker en leefbaarder maken; Het landelijk gebied toekomstbestendig ontwikkelen.

Met het oog op het planvoornemen zijn de volgende keuzes van belang: ✓ Duurzame energie inpassen met oog voor omgevingskwaliteit: de komende jaren krijgt iedereen te maken met de overstap naar duurzame energie. Om de schaarse ruimte goed te benutten, wordt ervoor gekozen zonnepanelen in eerste instantie op daken en aan gevels te plaatsen en pas daarna in landelijk gebied ✓ Ruimte voor overgang naar een circulaire economie: de economie verandert en staat voor een overgang naar een circulaire en CO2-neutrale energievoorziening. Hergebruiken van grondstoffen en materialen en benutten van duurzame energiebronnen wordt steeds belangrijker. De inrichting van de leefomgeving moet een aantrekkelijk vestigingsklimaat zoveel mogelijk bevorderen. Een aantrekkelijke leef- en woonomgeving voor de werknemers geeft Nederland een goede positie in de internationale concurrentie ✓ Woningbouw in een stedelijk netwerk van gezonde en groene steden: er wordt zoveel mogelijk gebouwd binnen bestaand stedelijk gebied, zodat open ruimtes en groen tussen steden behouden blijft. De nieuwe woningen moeten betaalbaar en goed bereikbaar zijn. Bewoners moeten tevens een prettige, gezonde en veilige leefomgeving ervaren ✓ Landgebruik meer in balans met natuurlijke systemen: het landschap van Nederland is deel van de identiteit.

Om te kunnen blijven genieten van het mooie landschap moet behoud van de kwaliteit van het landschap sterker meewegen in de keuzes die worden gemaakt Planvoornemen in relatie tot omgevingsvisie De beoogde ruimtelijke ingreep voorziet in de realisering van 2 extra woningen op de plaats waar nu nog kassen zijn gelegen. Ook komt het grote agrarische bouwperceel te vervallen. Door de ingreep wordt het ruimtebeslag in het buitengebied verkleind. Daarbij wordt zoveel mogelijk gebruik gemaakt van duurzame materialen en duurzame energiebronnen. Bij de woningen worden zonnepanelen geplaats. Het planvoornemen volgt daarmee de NOVI.

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22g Eindsestraat 32 Balgoij - motivering

18

3.1.2 Instructieregels rijk (AMvB’s) De Omgevingswet werkt door in vier Algemene Maatregelen van Bestuur (AMvB’s): 1. het Omgevingsbesluit (Ob); 2. het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl); 3. het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal); 4. het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). In deze AMvB's staan regels voor het praktisch uitvoeren van de wet. Voor de volgende onderwerpen gelden er op grond van het Besluit kwaliteit leefomgeving instructieregels voor het vaststellen van een (wijziging van het) omgevingsplan: • De dienstenrichtlijn (art 5.1a Bkl); • Waarborgen van veiligheid (§ 5.1.2 Bkl); • Beschermen van waterbelangen (§ 5.1.3 Bkl); • Beschermen van gezondheid en milieu, waaronder instructieregels voor de kwaliteit van de buitenlucht, trillingen, geluid en geur en bodemkwaliteit (§ 5.1.4 Bkl); • Beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed, waaronder de ladder voor duurzame verstedelijking (§ 5.1.5 Bkl); • Het behoud van ruimte voor toekomstige functies voor autowegen, buisleidingen, natuur- en recreatiegebieden (§ 5.1.6 Bkl); • Het behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten, waaronder landsverdediging en nationale veiligheid, elektriciteitsvoorziening, rijksvaarwegen en luchtvaart, fiets- en wandelroutes, aanwijzing van woningbouwcategorieën (§ 5.1.7 Bkl); • Het

bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen (§ 5.1.8 Bkl). Planvoornemen in relatie tot besluit De beoogde ruimtelijke ingreep heeft niet betrekking op ‘diensten’. Uit de beschrijving in hoofdstuk 4, paragraaf Externe veiligheid, blijkt dat bij de ruimtelijke ingreep de (externe) veiligheid voldoende gewaarborgd is. Uit de beschrijving in de Waterparagraaf in hoofdstuk 4 blijkt dat door de ruimtelijke ingreep geen waterbelangen in het geding zijn. De aspecten kwaliteit van de buitenlucht, trillingen, geluid, geur en bodemkwaliteit zijn beschreven in de gelijknamige paragrafen in hoofdstuk 4. Uit de beschrijvingen blijkt dat de beoogde ruimtelijke ingreep niet negatief van invloed is op gezondheid en milieu. Uit de beschrijvingen in de paragrafen Landschap en Archeologie & cultuurhistorie in hoofdstuk 4 blijkt dat met de beoogde ruimtelijke ingreep geen landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed in het geding zijn. De beoogde ruimtelijke ingreep vindt plaats binnen het bestaande ruimtebeslag van een agrarisch bouwperceel en is daarmee niet van invloed op de ruimte voor toekomstige functies voor autowegen, buisleidingen, natuur- en recreatiegebieden.

Doordat de beoogde ruimtelijke ingreep plaats vindt binnen het bestaande ruimtebeslag is de ingreep ook niet van invloed op de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen. Evenzo is door de beoogde ruimtelijke ingreep binnen bestaand ruimtebeslag de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte niet in het geding.

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22g Eindsestraat 32 Balgoij - motivering

19

3.1.3 Conclusie Het planvoornemen past binnen het Rijksbeleid, zoals vastgelegd in de NOVI en de met de Omgevingswet samenhangende AMvB’s.

3.2

Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Provincie Gelderland De komende decennia komt er veel op Gelderland af: het energievraagstuk, klimaatverandering, uitputting van grondstoffen, kwetsbare biodiversiteit, digitalisering, internationalisering. Deze zaken vragen stevige antwoorden en oplossingen als investering in de toekomst. Met de schaarse ruimte en de vele uiteenlopende belangen en inzichten gaat dit niet vanzelf. De provincie zet in de Omgevingsvisie een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland centraal. Gezond en veilig; dat is een gezonde leefomgeving, schone en frisse lucht, een schoon milieu, een niet vervuilde bodem, voldoende schoon en veilig (drink)water, bescherming van onze flora en fauna. Dat is ook voorbereid zijn op klimaatverandering, verkeersveiligheid en veilige bedrijvigheid. Schoon en welvarend; dat is een dynamisch, duurzaam en aantrekkelijk woon-, werk- en ondernemersklimaat, goed bereikbaar en met een goed functionerende arbeidsmarkt en dito kennis- en onderwijsinstellingen. Maar dat is ook het tegengaan van schadelijke uitstoot, afval en uitputting van grondstoffen, alsmede het investeren in nieuwe, alternatieve vormen van energie.

Om Gelderland voor mensen en bedrijven aantrekkelijk te houden, is de kwaliteit van de leefomgeving van groot belang, zoals goed bereikbare voorzieningen, aansprekende evenementen, unieke cultuurhistorie, inspirerende culturele voorzieningen en een mooie natuur. Ook goed wonen hoort daarbij. Gelderland heeft op woongebied een bijzondere positie met uiteenlopende stedelijke en landelijke woonkwaliteiten. Om het landschap open, groen en het voorzieningenniveau op peil te houden en leegstand te voorkomen, is bouwen binnen bestaand verstedelijkt gebied het vertrekpunt. Pas als er geen andere goede mogelijkheden zijn, kan er aan de randen van steden of dorpen uitgebreid worden. Voor de provincie staat een goede balans tussen de vraag en aanbod van woningen in verschillende prijscategorieën voorop, ook voor specifieke doelgroepen. De meeste woningen zijn verre van energieneutraal en klimaatbestendig. De provincie stimuleert innovaties op dit terrein, zoals het aardgasloos maken van bestaande woningen en het verduurzamen van woonwijken. Daarnaast is de provincie met haar partners in gesprek over hoe het vraagstuk van klimaatadaptatie en wonen slimmer aangepakt kan worden. Voldoende groene ruimte, koele plekken, opvang van water in het licht van de klimaatverandering is immers van belang, zeker met het oog op de gezondheid van de Gelderlanders.

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22g Eindsestraat 32 Balgoij - motivering

20

Concrete aanwijzingen voor de locatie Eindsestraat 32 in Balgoij beperken zich in de Omgevingsvisie tot de aanduidingen van ‘windenergie aandachtsgebied’ en ‘grote zonneparken mogelijk’. Deze komen voort uit de visieschets voor het gesprek over Energietransitie. Deze visieschets duidt de gebieden waar opwekking van zonneenergie en windenergie (onder voorwaarden respectievelijk na afweging/ in overleg) momenteel mogelijk is. Planvoornemen in relatie tot omgevingsvisie Bij het planvoornemen zijn duurzaam materiaal- en energiegebruik belangrijke uitgangspunten. Het gebruik van duurzame bouwmaterialen en energieopwekking door zonnepanelen zijn onderdeel van de planvorming. Daarmee wordt op bescheiden schaal bijgedragen aan de nagestreefde energietransitie en circulaire economie. De beide woningen uit het planvoornemen beschikken over een goede woonen leefomgeving. 3.2.2 Omgevingsverordening Gelderland De Omgevingsverordening vormt de juridische doorwerking in regels van het beleid uit de Omgevingsvisie. De verordening voorziet ten opzichte van de Omgevingsvisie niet in nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal.

De inzet van de verordening als juridisch instrument om de doorwerking van het provinciaal beleid af te dwingen is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen. De Omgevingsverordening richt zich net zo breed als de Omgevingsvisie op de fysieke leefomgeving in de Provincie Gelderland. Dit betekent dat vrijwel alle regels die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving opgenomen zijn in de Omgevingsverordening. Instructieregel bestemmingsplan doorwerking regionale woonagenda 1. Een bestemmingsplan maakt nieuwe woningen alleen mogelijk als die ontwikkeling past binnen een door Gedeputeerde Staten vastgestelde regionale woonagenda. 2. Als een ontwikkeling niet past binnen de vigerende regionale woonagenda, kan een bestemmingsplan vooruitlopend op de eerstvolgende actualisatie van de regionale woonagenda nieuwe woningen toch mogelijk maken onder de volgende voorwaarden: a. er wordt voldaan aan de eisen van de Ladder voor duurzame verstedelijking; b. de ontwikkeling past binnen het meest recente provinciale beleid; c. er heeft aantoonbaar regionale afstemming plaatsgevonden over deze ontwikkeling, en d. Gedeputeerde Staten stemmen in met deze ontwikkeling.

Vastgestelde regionale woonagenda In paragraaf 3.3 Regionaal beleid is de “Woondeal 2.0 groene metropoolregio Arnhem-Nijmegen” beschreven. Met deze Woondeal 2.0 continueren de partijen (gemeenten, provincie en rijk) de samenwerking op basis van de woonagenda uit 2020 en is deze woonagenda verder geactualiseerd. Uit de beschrijving blijkt dat de beoogde toevoeging van twee woningen past binnen de regionale woonagenda.

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22g Eindsestraat 32 Balgoij - motivering

21

Ladder voor duurzame verstedelijking Vanuit Rijk en provincie wordt een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte bevorderd. Hiervoor is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) bepaalt dat de Ladder betrekking heeft op een stedelijke ontwikkeling die voldoende substantieel is. De aard en omvang van het woningbouwplan in relatie met de omgeving bepaalt of het plan voldoende substantieel is. Artikel 5.129g Bkl geeft geen ondergrens aan. In uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State zijn hiervoor lijnen uitgezet. Bij woningbouw is vanaf 12 woningen sprake van een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is. De Laddertoets moet alleen worden uitgevoerd wanneer de stedelijke ontwikkeling 'nieuw' is. In casu is sprake van de bouw van 2 extra woningen op een bestaand agrarisch bouwperceel, dat wordt omgezet in woonpercelen. Gelet op de jurisprudentie rond de ladder voor duurzame verstedelijking is dan geen sprake van een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’. Daarnaast is ook geen sprake van het in gebruik nemen van een nieuwe onbebouwde locatie buiten bestaand stedelijk gebied. De ladder hoeft in dit geval niet doorlopen te worden.

Instructieregel beschermen landschap Gelderse streken: Land van Maas en Waal Voor zover een omgevingsplan van toepassing is op locaties binnen de Gelderse streek Land van Maas en Waal bij een nieuwe activiteit of ontwikkeling rekening houden met de voor die streek vastgestelde kernkwaliteiten en ontwikkeldoelen van het landschap als bedoeld in bijlage Kernkwaliteiten en ontwikkeldoelen landschap Gelderse streek Land van Maas en Waal. Kernkwaliteiten en ontwikkeldoelen Land van maas en Waal Door de kleinschalige omvang van de voorgenomen ruimtelijke ingreep is de invloed hiervan op de kernkwaliteiten en ontwikkeldoelen van het Land van Maas en Waal beperkt. De volgende kernkwaliteiten en ontwikkeldoelen zijn hierbij relevant: ✓ Accentueren van de landschappelijke opbouw van het rivierengebied: rivieren met natuurrijke uiterwaarden, kleinschalige diversiteit op de oeverwal met veel historische waarden en een rivierkomlandschap met rationele verkaveling en grote maten. Het projectgebied is op een ‘stroomrug of stroomgordel’ gelegen, waarop al een diversiteit aan functies aanwezig is. De beoogde ruimtelijke ingreep vervangt een daarin aanwezig kassencomplex door 2 halfvrijstaande woningen. De landschappelijke opbouw van het gebied verandert daardoor niet. ✓ Zichtlijnen behoeden voor verstorende elementen. De dijken ontwikkelen als lange doorgaande lijnen in het landschap.

Door het vervangen van het kassencomplex door de 2 halfvrijstaande woningen verdwijnt een verstorend element en ontstaat meer ruimte voor zichtlijnen. ✓ Doorontwikkeling van de kleinschalige mix van wonen, werken, energietransitie en recreëren, passend verbonden met de dijken als lange doorgaande lijnen in het landschap. Aanleg, herstel en beheer van groene landschapselementen. De vervanging van het kassencomplex door de 2 halfvrijstaande woningen draagt bij aan de nagestreefde kleinschalige mix. 3.2.1 Conclusie Het planvoornemen past binnen het provinciaal beleid, zoals vastgelegd in de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland en de Omgevingsverordening Gelderland.

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22g Eindsestraat 32 Balgoij - motivering

22

3.3

Regionaal beleid

3.3.1 Woondeal 2.0 groene metropoolregio Arnhem -Nijmegen In 2020 zijn gemeenten binnen de Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen, provincie Gelderland en Rijk een langjarig partnerschap aangegaan voor een beter werkende woningmarkt. Het partnerschap is vastgelegd in de woondeal uit 2020. Marktpartijen en woningcorporaties hebben hun ondersteuning hierbij uitgesproken. Met de geactualiseerde Woondeal 2.0, vastgesteld op 8 maart 2023, onderkennen partijen de bovengemiddeld grote woonopgave, continueren de samenwerking uit 2020 en geven het partnerschap verder vorm. De Woondeal 2.0 zet in op zeven werkafspraken: 1. Woningbouwopgave en versnelling 2. Betaalbare woningen voor lage en middeninkomens 3. Huisvesting aandachtsgroepen 4. Klimaatadaptief, conceptueel en circulair bouwen 5. Leefbaarheid en stadsvernieuwing 6. Verstedelijking en gebiedsontwikkeling 7. Overige thema’s als vakantieparken, stikstof en elektriciteitsnetwerken Partijen streven naar de bouw van 33.000 woningen tot en met 2030 in de Groene Metropoolregio. En richting 2040 zo’n 55.000 woningen. De woningbouwopgave voor gemeente Wijchen is 2.060 woningen. In lijn met de nationale doelstelling om toe te groeien naar 2/3e betaalbare nieuwbouwwoningen, wordt ingezet op een vergroting van de beschikbaarheid van woningen voor mensen met lage en middeninkomens, waaronder veel starters.

Iedere gemeente zorgt vanaf 2025 binnen de gemeentebrede nieuwbouwopgave voor minimaal 30% sociale huur en minimaal 35% middenhuur en betaalbare koop (tot € 390.000, landelijke betaalbaarheidsgrens, prijspeil 2024). Op basis van het woningbehoefteonderzoek zet de regio zich ervoor in dat een deel van het middensegment bestaat uit betaalbare koopwoningen voor lagere inkomens, met een prijs van maximaal € 250.000 of middenhuur (woningen tussen € 808-€ 1.123, prijspeil 2023). Op basis van het woningbehoefteonderzoek is er ruimte voor uitwisseling tussen de betaalbare segmenten, met dien verstande dat er voldoende sociale huurwoningen en middenhuur/betaalbare koopwoningen voor lagere inkomens worden toegevoegd. Aanvullend op het bouwprogramma wordt ingezet op extra kansen door betere benutting van de bestaande woningvoorraad, herstructurering of transformatie van bestaand vastgoed. Transformatie van zelfstandige woningen naar woonruimten voor meerdere kleine huishoudens met gemeenschappelijke voorzieningen biedt kansen. Ook flexibele en tijdelijke woningen en vernieuwende bouwconcepten bieden kansen, waardoor op een snelle manier voorzien kan worden in de woningbehoefte. Daarnaast spant de regio zich in om sterke, toekomstbestendige en gedifferentieerde wijken te realiseren.

Er wordt gezorgd voor voldoende betaalbare woningen voor aandachtsgroepen en een evenwichtige spreiding daarvan over de gemeenten.

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22g Eindsestraat 32 Balgoij - motivering

23

Specifieke aandacht is nodig voor de ondersteuning van de woonbehoeften van ouderen. Er is een toenemende behoefte aan woningen die aansluiten bij de wensen van ouderen. Partijen werken samen aan een regionaal programma circulair en conceptueel bouwen. De regio spant zich in om in 2025 minimaal 25% en in 2030 minimaal 50% van het aantal woningen industrieel te laten bouwen. En om in 2025 minimaal 25% en in 2030 minimaal 50% minder primaire grondstoffen in projecten te gebruiken. Ook wordt klimaatbestendigheid meegenomen in het ontwerp van gebouwen en buitenruimte. Planvoornemen in relatie tot de Woondeal 2.0 Met de realisering van per saldo 2 extra woningen draagt de beoogde ruimtelijke ingreep op bescheiden schaal bij aan de kwantitatieve woningbouwopgave van Wijchen. Verder betekent de beoogde ruimtelijke ingreep een betere benutting van de bestaande woningvoorraad, door transformatie van bestaand vastgoed; de voormalige agrarische bedrijfswoning wordt omgezet in een burgerwoning. Daarnaast wordt ook invulling gegeven aan de kwalitatieve woningbehoefte. De woningen worden levensloopbestendig/ als seniorenwoning uitgevoerd. De nieuwe woningen worden verder duurzaam en innovatief gebouwd. Zo wordt bij de woningen voorzien in duurzame energie (zonnepanelen) en hoge isolatiewaarden.

Door de aanvullende landschappelijke inpassing met afschermende beplanting worden tot slot ook natuur en landschap ter plaatse versterkt en daarmee de klimaatbestendigheid. De woningbouw past derhalve binnen de Woondeal 2.0, waarmee ook voldaan wordt aan de instructieregel uit de Omgevingsverordening. 3.3.2 Conclusie Het planvoornemen past binnen het regionaal beleid, zoals vastgelegd in de Woondeal 2.0.

3.4 Waterschap Bij deze motivering is als bijlage een afzonderlijke waterparagraaf beschikbaar. In deze “Waterparagraaf Eindsestraat 32 Balgoij” zijn ook het wettelijk kader en het waterbeleid van waterschap en gemeente beschreven. Daarbij is ook aangegeven hoe de beoogde ruimtelijke ingreep zich verhoudt tot de diverse beleidsuitgangspunten. In de waterparagraaf zijn navolgende overwegingen en conclusie opgenomen. Gezien de terreinhoogte en grondwaterstanden wordt voldaan aan de ontwateringseisen. Hemelwater afkomstig van de beide nieuwe woningen wordt op eigen terrein verwerkt en niet afgevoerd naar de riolering en/of het oppervlaktewatersysteem. Het plan heeft geen nadelige gevolgen voor de waterhuishouding en omgekeerd. Het wateraspect vormt geen belemmering voor de realisatie van het planvoornemen. Per saldo verbetert de situatie door de afname in verhard oppervlak.

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22g Eindsestraat 32 Balgoij - motivering

24

3.5

Gemeentelijk beleid

3.5.1 Structuurvisie Wijchen De uit 2009 daterende Structuurvisie Wijchen geeft een overzicht van de verwachte ontwikkelingen binnen de gemeente Wijchen. De gemeente gaat uit van een compacte groei en het benutten van de potenties van bestaand stedelijk gebied zonder daarbij de bestaande kwaliteit aan te tasten, in combinatie met een vitaal platteland en sterke kleine kernen. De gemeente Wijchen wil de bestaande, goede kwaliteit van de woon- en leefomgeving ook in de toekomst behouden. Dit gebeurt door: ✓ Behoud en versterking van de woon- en leefomgeving, onder meer door afstemming tussen ruimtelijke ordening en milieu. Behoud van deze hoge kwaliteit is van essentieel belang ✓ Dorp- en wijkontwikkelingsplannen. Voor de kleine kernen worden dorpontwikkelingsplannen opgesteld. Hiermee wordt aan het dorp zelf de gelegenheid geboden om een integraal beleidskader te scheppen voor het in stand houden en verder vormgeven van de leefbaarheid van de kernen. Met betrekking tot ‘wonen’ worden de volgende accenten gelegd: ✓ Een structurele aanpak van het tekort aan huisvesting voor jongeren, starters en ouderen op korte termijn door deze groepen voorrang te geven in de verschillende woningbouwprogramma’s ✓ Nieuwe woningen in het buitengebied alleen in geval van functieverandering of landgoederen in het kader van de Natuurschoonwet.

Het buitengebied is in principe niet de plek om (grote hoeveelheden) nieuwe woningen toe te voegen. Enkel indien er sprake is van een ruimtelijke kwaliteitsverbetering als gevolg van functieverandering van voormalige (agrarische) bedrijfsgebouwen of landgoedontwikkeling overeenkomstig de Natuurschoonwet bestaan er mogelijkheden voor woningbouw in het buitengebied. Die woningbouw dient dan wel aan te sluiten bij het landschap en de structuur van het buitengebied. Aansluitend aan de dorpsrandgebieden zijn meer mogelijkheden voor woningbouw of andere niet-agrarische functies zoals kleinschalige werkfuncties en recreatie Planvoornemen in relatie tot structuurvisie Het planvoornemen richt zich op het bouwen van twee levensloopbestendige woningen ter vervanging van een bestaand, niet meer in gebruik zijnde kassencomlex. Het projectgebied is gelegen binnen het dicht bebouwde randgebied van de kern Balgoij. Het planvoornemen draagt bij aan ruimtelijke kwaliteitsverbetering doordat het kassencomplex wordt gesloopt en de beide woningen landschappelijk worden ingepast. Daarmee past het planvoornemen binnen de Structuurvisie. 3.5.2 Omgevingsvisie Strategisch kompas: Wijchen 2035 ‘De kracht van Wijchen’ Op 20 oktober 2022 heeft de raad van de gemeente Wijchen het Strategisch kompas vastgesteld. Het Strategisch kompas vormt het koersdocument van de gemeente tot het jaar 2035.

Het document vormt een toetsingskader voor toekomstig beleid en formuleert de opgaven van de gemeente voor deze periode. De gemeente Wijchen voorziet tot 2035 een groei naar circa 45.000 - 50.000 inwoners.

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22g Eindsestraat 32 Balgoij - motivering

25

De vergrijzing van de gemeente leidt tot opgaven, bijvoorbeeld door het trekken van meer jongeren. Brede welvaart en duurzaamheid zijn aspecten waar aandacht aan besteed wordt. De gemeente wil zich daarnaast nog meer richten op de verbindende rol die het heeft: inwoners, partners en ondernemers werken aan prettig wonen, werken en leven. Speerpunten uit het Strategisch Kompas zijn: 1. Voldoende woningen voor inwoners in elke levensfase; 2. Aantrekkelijke groene wijken en kernen, met goede voorzieningen en bereikbaarheid; 3. Iedereen aan het werk. Bij het vestigen van bedrijven geldt kwaliteit boven kwantiteit; 4. Een sterke, gezonde en sociale samenleving, met oog voor mentale en fysieke gezondheid, preventie, maatwerk en zorg dichtbij huis; 5. Energieneutrale en fossielvrije toekomst; 6. Krachtige samenwerking tussen gemeente(n), inwoners, ondernemers en partners. In 2035 is het goed wonen in Wijchen, omdat de mogelijkheden aansluiten bij de wensen en behoeften van de inwoners van gemeente Wijchen. Er zijn voldoende betaalbare en geschikte woningen voor alle inwoners, van jong tot oud. Inwoners hebben de mogelijkheid om hun eigen woning aan te passen of binnen de gemeente te verhuizen naar een woning die hen past. Daarnaast is er ruimte voor specifieke doelgroepen als ouderen en mensen met een beperking.

De gemeente groeit door naar een gemeente met ongeveer 45.000-50.000 inwoners en er wordt gewerkt aan verdere groei om ervoor te zorgen dat de vergrijzing wordt tegen gegaan en jongeren een plek kunnen krijgen in Wijchen. Daarnaast speelt er de regionale woningbouwopgave waaraan de gemeente een bijdrage aan levert. Dit betekent dat er de komende jaren ongeveer 4.000 woningen worden bijgebouwd. Er zijn dan genoeg passende woningen beschikbaar, voor zowel de toenemende groep eenpersoonshuishoudens als de toenemende groep ouderen en jongeren. Naast het tegengaan van vergrijzing en ontgroening is er ook een opgave in het versterken van de sociale cohesie, door onder andere nieuwe woonvormen te creëren. Doorstroming van generaties draagt bij aan passend wonen. Door een goede mix van woningen worden de wijken divers en inclusief. Dit betekent verschillende woningtypen, doelgroepen en prijsklassen naast elkaar, waardoor de wijk ook op lange termijn veerkrachtig en leefbaar blijft. Het is belangrijk dat het dorpse karakter van Wijchen behouden blijft. Daarom vindt de uitbreiding van woningen vooral in de kern van Wijchen plaats. De gemeente gaat actief aan de slag met flexibele woonvormen. De huidige samenleving vraagt om adaptief bouwen, om grote projecten gefaseerd te realiseren en telkens te kijken of plannen bijgesteld moeten worden.

Op deze manier blijft er goede aansluiting op de behoeften van inwoners en bij de maatschappelijke (regionale) opgave.

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22g Eindsestraat 32 Balgoij - motivering

26

Om groene wijken te realiseren, wordt gewerkt met het groen-blauwraamwerk. Er is ruimte voor hogere woongebouwen, vooral bij nieuwe wijkontwikkeling in en rond de kern Wijchen. Zo kunnen er meer woningen worden gerealiseerd, zonder dat het ten koste gaat van een groene woonomgeving. Er geldt geen harde (maximale) hoogtegrens. Op projectniveau wordt gekeken wat passend en mogelijk is om goed een gevarieerde wijken te realiseren. Waar mogelijk wordt gekozen voor inbreiding boven uitbreiding. Planvoornemen in relatie tot structuurvisie De beoogde ruimtelijke ingreep richt zich op woningen voor ouderen, die echter ook door jongeren/ starters zijn te bewonen, en daarmee op woningen voor inwoners in elke levensfase (levensloopbestendig). De ruimtelijke ingreep omvat de omzetting van een voormalige agrarische bedrijfswoning in een burgerwoning en de sanering van een agrarisch bouwperceel in ruil voor de bouw van twee halfvrijstaande seniorenwoningen. In de beoogde situatie is mantelzorg mogelijk voor de huidige bewoners, waardoor deze binnen het projectgebied kunnen blijven wonen, en levert twee extra woningen op die ook geschikt zijn voor zowel starters als senioren. Daarmee past het planvoornemen binnen het Strategisch kompas.

3.5.3 Woonvisie gemeente Wijchen 2024-2028 In de woonvisie wordt omschreven hoe de gemeente Wijchen zich de komende jaren inzet om prettig wonen voor iedereen mogelijk te maken. De visie richt zich op vijf ambities: 1. Een toekomstbestendige woningvoorraad. Er wordt gewerkt aan de volgende deelambities: • Inzetten op verduurzaming van woningen. • Investeren in de kwaliteit van de bestaande woningen en woonomgeving. • Mogelijkheden creëren voor woningaanpassingen. Inwoners krijgen de mogelijkheid om zo lang mogelijk comfortabel te wonen op de plek die zij willen, ook als zij een zorgvraag krijgen. • Nieuwe woningen toevoegen in de bestaande voorraad. Er wordt gezocht naar meer mogelijkheden om woningen toe te voegen binnen de bestaande voorraad, bijvoorbeeld woningsplitsing, woningdelen en transformatie van ander vastgoed naar wonen. 2. Nieuwe woningen, passend bij de behoefte. Er wordt ingezet op de volgende deelambities: • Toevoegen van een divers woningaanbod: in ieder geval 2.060 woningen tot en met 2030. Dat is in lijn met de Woondeal 2.0. Met een ruime planvoorraad van 130% wordt geanticipeerd op eventuele planuitval. Er wordt ingezet op een divers aanbod. De vraag naar compactere, levensloopgeschikte en gezamenlijke woonconcepten groeit. Ook wordt ingezet op doorstroming. • Sturen op een betaalbaar programma.

Er wordt ingezet op het realiseren van betaalbare woningen, zowel koop- als huurwoningen. In lijn met de Woondeal 2.0 wordt twee derde van de nieuwbouwwoningen betaalbaar. Binnen de huursector wordt ingezet op sociale- en middenhuur. In de koopsector wordt de ontwikkeling van goedkope koopwoningen rond de € 200.000. Het grootste deel van de opgave landt in de kern Wijchen.

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22g Eindsestraat 32 Balgoij - motivering

27

Ook in de andere kernen wordt naar mogelijkheden gezocht, passend bij de schaal van de kern. • Bouwen aan kwaliteit. Er wordt ingezet op nieuwe woningen met een hoge kwaliteit: woningen die duurzaam en klimaatbestendig zijn, die zoveel mogelijk circulair en natuurinclusief gebouwd worden. • Behouden betaalbaar aanbod. • Inspelen op een veranderende behoefte. Er wordt gezorgd voor voldoende plannen, en er wordt flexibiliteit geboden binnen de omgevingsplannen. 3. Versnellen door slim samenwerken en prioriteren. Er wordt gewerkt via de volgende sporen: • Inzetten op 260 woningen per jaar. Er wordt met name ingezet op WijchenWest en Huurlingsedam. Ook worden mogelijkheden geboden aan andere locaties, ook in de kleinere kernen, van verschillende omvang. CPO -projecten vallen hier ook onder. • Samenwerken met ontwikkelende partijen en de regio. • Flexwoningen toevoegen. Vooralsnog wordt ingezet op het realiseren van 150 flexwoningen voor de periode 2022 tot en met 2030. 4. Woonaanbod voor alle inwoners. Er wordt ingezet op de volgende deelambities: • Passende woonmogelijkheden bieden voor alle doelgroepen. Er wordt geïnvesteerd in voldoende (nieuwe) woonruimte voor verschillende aandachtsgroepen. Op gemeenteniveau is het streven dat de helft van de nieuwbouwwoningen levensloopgeschikt is. • Slim faciliteren van wonen en zorg/ondersteuning.

Er wordt gezocht naar woonmogelijkheden die aansluiten op de zorg- of ondersteuningsvraag van mensen. Inwonersinitiatieven voor woonzorgconcepten worden gestimuleerd en met de ‘Zorg-voor-elkaar’ woningen wordt er ruimte geboden om bijgebouwen te gebruiken voor het ontvangen of verlenen van zorg. Daarnaast wordt met nieuwbouw ingezet op het toevoegen van levensloopgeschikte woningen en eventueel geclusterde, beschermde of beschutte woonvormen. • Inzet op gemengde en gevarieerde buurten. 5. Leefbare kernen en buurten. Er wordt ingezet op de volgende deelambities: • Behouden en versterken van het groene, dorpse karakter. Waar mogelijk wordt gekozen voor inbreiding boven uitbreiding. Er wordt bijvoorbeeld gekeken naar vrijkomend (maatschappelijk) vastgoed om woning te realiseren. Inbreiding betekent desalniettemin dat op sommige plekken compacter of hoger moet worden gebouwd. Vooral bij ontwikkelingen in de kern Wijchen wordt meer ruimte gegeven aan hogere woongebouwen. Uitgangspunt is dat de woningbouw bijdraagt aan het gemengder maken van kernen en buurten, en de ruimtelijke kwaliteit versterkt. • Versterken van sociale cohesie. Er wordt ondersteuning geboden aan CPO projecten. • Inzetten op toegankelijke kernen en buurten. • Woonomgeving aanpassen aan het klimaat van morgen. Er wordt waterrobuust en klimaatbestendig ontwikkeld.