Bijlage 1: Eindrapportage Gebiedsvisie en Ontwikkelstrategie Wijchen-West.pdf

54

|

5.1. 1 GRONDEIGENAREN EN CONTACTVORMEN In het plangebied zijn verschillende grondeigenaren. Wij onderscheiden: • Grondeigenaren die niet mee willen of kunnen deelnemen aan de ontwikkeling. • Partijen die grond in bezit hebben èn deel willen nemen aan de ontwikkeling: – Binnen het exploitatie gebied: N.V. Niba, Jansen Bouwontwikkeling KlokGroep en Witte Groep. – Buiten het exploitatiegebied maar binnen het plangebied: Stichting tot Beheer van het Vermogen der Oud Burgeren. De ontwikkelaars in het gebied hebben aangegeven gezamenlijk (als één ontwikkelcombinatie) mee te willen doen aan de ontwikkeling van het gebied. De ontwikkeling vindt plaats op de gronden van deze partijen en op de grond die in bezit is van de gemeente. Met deze partijen gaat de gemeente een samenwerking aan die op een aantal manieren vorm kan krijgen. De Stichting BVOB wenst in de toekomst zelfstandig kleinschalige extensieve ontwikkelingen te kunnen realiseren (zelfrealisatie) binnen de daarvoor aangewezen locaties. De gemeente kan medewerking verlenen aan een ontwikkeling en realisatie van een project door het sluiten van een (anterieure) overeenkomst of het exploitatieplan. De gemeente beperkt haar rol tot het toetsen van de plannen, het planologisch mogelijk maken van de ontwikkeling en kostenverhaal.

G E B I E D S V I S I E E N O N T W I K K E L S T R AT E G I E W I J C H E N - W E S T

Een aantal samenwerkingsvormen, die nog nader onderzocht kunnen worden, zijn denkbaar: 1. Grondexploitatie (GREX) bij marktpartijen Een mogelijkheid is dat de 4 marktpartijen samen de ontwikkeling tot stand brengen incl. de grond van de gemeente (gemeente brengt grond in of daarvoor wordt een vierde partij getenderd), en haar eigen GREX (en VEX) opstellen, dus zonder de gemeente, waarna ze de openbare ruimte overdraagt aan de gemeente. Voordeel • Marktpartijen nemen het investeringsrisico van de grondexploitatie. • Gemeente loopt minder financieel risico. • Gemeente stelt kaders en toetst plannen. Nadeel • Beperkte gemeentelijke invloed op voortgang realisatie. • Lastig om in abstracte ontwerpfases (kwalitatief) eisen op te stellen aan de ontwikkeling. • Tussentijds bijsturen op basis van voortschrijdend inzicht is lastiger (kosten) • Discussies over kostenverhaal hangen in de lucht. • Gemeente heeft minder zicht op de kostenverdeling tussen Vastgoedexploitatie (VEX) en GREX is. 2. Gemeentelijke GREX De marktpartijen leveren grond aan de gemeente tegen een vaste waarde per m² in ruil voor een bouwclaim, de gemeente geeft vervolgens bouwrijpe grond met kaders

voor ontwikkeling uit. Vooraf dienen dan ook afspraken gemaakt te worden over inbrengwaarde van de huidige grondposities, omvang en programmatische opbouw c.q. samenstelling van de bouwclaim en de bijbehorende grondprijzen. Voordeel • Gemeente heeft GREX (kostenverhaal in eigen hand, planning en kwaliteitseisen). Nadeel • Gemeente is risicodragend voor de investeringen. • Willen partijen wel meedoen, discussies aan de voorkant over inbrengwaarde, omvang en samenstelling bouwclaim, grondprijzen. • Het vergt aanzienlijke personele capaciteit van de gemeente. 3. Gezamenlijke GREX Er wordt een gezamenlijke GREX opgesteld (geen gezamenlijke VEX want dat wordt mogelijk overgelaten aan de 4 marktpartijen). Aangezien de gemeente een stevige grondpositie heeft en ook de nodige wensen en eisen heeft t.a.v. de ontwikkeling kan ze deelnemen aan de ontwikkeling bijvoorbeeld als volwaardig partner van de andere 4 partijen in een ontwikkelcombinatie. Alle participanten brengen hun gronden tegen gelijke waarde in bij het ontwikkelbedrijf en krijgen o.b.v. de hoeveelheid ingebrachte grond vervolgens een bouwclaim. Overwogen kan worden om deze samenwerking, die

zich dus enkel beperkt tot de GREX, te formaliseren in een aparte rechtspersoon c.q. ontwikkelbedrijf. De verdeling van de aandelen is 50%-50% en worden ondergebracht in een gemeenschappelijke exploitatie maatschappij (het ontwikkelbedrijf CV/BV). De bemensing van dit ontwikkelbedrijf wordt vervolgens ook door de deelnemende partijen bekostigd c.q. ten laste van de GREX gebracht. Ook de gemeente krijgt in deze variant op basis van haar ingebrachte gronden een bouwclaim toegewezen welke zij vervolgens zelf kan tenderen naar de markt. In deze variant dient vooraf te worden vastgelegd wat de inbrengwaarde wordt, wat de omvang en samenstelling van de bouwclaim wordt en wat de grondprijzen gaan zijn. Voordeel • De gemeente heeft invloed via haar publiekrechtelijk taak en de ontwikkelaars via de ontwikkel- en bouwrechten. • De financiële risico’s wordt gedeeld, bij tender gemeentelijke bouwclaim kans op hogere opbrengsten. • Stevige invloed op de inrichting openbare ruimte. • Concurrentie uit de markt kan de kwaliteit van het product verhogen.

Ter overweging: eventuele kostbare bovenwijkse investeringen, denk bijvoorbeeld aan tunnels of grootschalige geluidswerende voorzieningen, zouden buiten deze samenwerking kunnen blijven in een aparte gemeentelijke GREX. Deze GREX kent dan vooral kosten en vanuit de gezamenlijke GREX kunnen afdrachten gedaan worden in het kader van afdrachten bovenwijks. Het resterende tekort in deze GREX kan vervolgens in het kader van de Woonimpuls gelden als subsidiabele investeringen worden opgevoerd. Advies Gelet op de huidige eigendomsverhoudingen en de eisen en wensen van de gemeente voor deze ontwikkeling adviseren Antea Group en PAS bv in eerste instantie variant 3 als samenwerkingsvorm te onderzoeken. Aangezien er in principe enkel voldoende woningbouwaantallen beschikbaar zijn voor de eerste, zou dit onderzoek zich in eerste instantie ook enkel tot fase 1 moeten beperken. Indien later resterende delen aan de orde komen kan worden besloten de samenwerking aan te passen aan de partijen welke bezit hebben over betreffende gronden. Na vaststelling van deze ontwikkelstrategie en de gebiedsvisie door de raad vindt de onderhandeling plaats met de huidige grondeigenaren en wordt de definitieve samenwerkingsvorm bepaald en vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst.

Nadeel • Aan voorkant stevige onderhandeling om tot contract te komen met de vier marktpartijen kan tijd kosten.

G E B I E D S V I S I E E N O N T W I K K E L S T R AT E G I E W I J C H E N - W E S T

|

55

5. 1. 2 O R G A N I S AT I E M O D E L Bij het opstellen van de gebiedsvisie is uiteraard ook rekening gehouden met de overige grondeigenaren en gebiedspartijen. De gronden van de overige grondeigenaren zijn niet nodig om de ontwikkeling te realiseren. Deze partijen worden wel betrokken bij de verder planvorming.

5. 2 FINANCIEEL Tijdens de ontwikkeling van deze gebiedsvisie zijn verschillende ontwikkelvarianten ook steeds getoetst op financiële haalbaarheid. Vanuit deze toetsen is steeds weer input gegenereerd voor de verdere visievorming en de totstandkoming van de uiteindelijk gepresenteerde voorkeursvariant.

5. 1. 3 V I S I E PA R T I C I PAT I E O M G E V I N G De gebiedsvisie en de uitwerking daarvan moet breed gedragen zijn. Daarom gaat Antea Group uit van de omgevingsdialoog. Door openheid, transparantie, duidelijke informatie en goede communicatie over het verloop van projecten wordt een realistisch verwachtingspatroon bereikt. Met een omgevingsdialoog wordt maatschappelijk en bestuurlijk draagvlak gecreëerd wat uiteindelijk leidt tot minder bezwaar en beroep.

Dit heeft uiteindelijk geresulteerd in de definitie van het plan- en exploitatiegebied, het maximaal aantal realiseerbare woningen, de woningdichtheid een concept ontwikkelprogramma en een mogelijke fasering voor de gepresenteerde voorkeursvariant .

De omgevingsdialoog krijgen op de volgende wijze vorm: 1. Een afvaardiging van bewoners/bedrijven/ grondeigenaren/maatschappelijke organisaties in het plangebied worden opgenomen in het Planteam. Hieruit kunnen kleinere werkgroepen ontstaan die aan de slag gaan met een bepaald thema of een specifiek deelgebied(je); 2. Geïnteresseerden worden geïnformeerd en/of om input gevraagd tijdens Informatiebijeenkomsten.

56

|

G E B I E D S V I S I E E N O N T W I K K E L S T R AT E G I E W I J C H E N - W E S T

Op basis van deze definities is vervolgens een normatieve grondexploitatieberekening opgesteld voor de voorkeursvariant om een eerste uitspraak te kunnen doen over de financiële haalbaarheid van de ontwikkeling van Wijchen-West.

5.2.1 C O N C LU S I E F I N A N C I Ë L E H A A L BA A R H E I D In deze fase van de visievorming kan , op basis van bovenstaande, geconcludeerd worden dat de ontwikkeling van Wijchen-West”, gebaseerd op de uitgangspunten welke ten grondslag liggen aan de gepresenteerde voorkeursvariant (aantal woningen, dichtheid, programma en fasering), in financiële zin haalbaar kan zijn. Hierbij wordt ook gekeken naar extra middelen vanuit hogere overheden voor de versnelling van de subregionale woningbouwopgave. Hierbij wordt opgemerkt dat, gelet op de fase van visievorming en het normatieve karakter van de haalbaarheidstoets, de uitkomsten nog een aanzienlijke financiële bandbreedte kennen. Bij een verdere uitwerking zal dan ook, net als tijdens deze fase van het proces, wederom sprake moeten zijn van een iteratief proces van “tekenen en rekenen” zodat er ook bij de verdere uitwerking sprake blijft van een haalbare ontwikkeling.

G E B I E D S V I S I E E N O N T W I K K E L S T R AT E G I E W I J C H E N - W E S T

|

57

5. 3 FA S E R I N G Het exploitatiegebied is in meerdere fases uitvoerbaar. Deze fasen hoeven niet exact ieder 650 woningen te zijn, maar hier is wel mee gerekend. Elke fase zal naar verwachting 10 jaar duren. Er is een bewuste keuze gemaakt om van oost naar west te faseren en niet van noord naar zuid. Dit heeft verschillende redenen: • er is een evenwichtige verdeling ten noorden en te zuiden van het spoor in relatie tot de woningen die worden gebouwd (met uitzondering van het zuidelijke plandeel waar een minder intensief woonmilieu passend is); • er is een evenwichtige verdeling tussen de grond van de gemeenten en van derden; • er is een goede aansluiting te maken op de bestaande voorzieningen; • de maatregelen die genomen dienen te worden ten aanzien van geluid zijn beperkt; • de infrastructuur die wordt toegevoegd is op deze manier minimaal.

Gebiedsvisie Fase 1 58

|

Financieel moeten de fasen ‘hun eigen broek op kunnen houden’. Als een fase wordt uitgesteld of niet ontwikkeld wordt, zal de ontsluiting voor verkeer en de bergingsen afvoercapaciteit van het water in de vorige fase(s) voldoende zijn gewaarborgd. In elke fase is er naast een hoofdontsluiting ook een 2e (nood-)ontsluiting mogelijk. In de gebiedsvisie is het woningprogramma passend over de deelgebieden noord en midden verdeeld, zodat gefaseerde ontwikkeling eenvoudiger wordt. Het zuidelijk deel wordt een minder intensief woonmilieu. Als optie is er ook de mogelijkheid voor een station. Concreet zal dit betekenen dat de volkstuinen en de hondenvereniging kunnen verplaatsen naar het zuidelijk plandeel op de gronden van de gemeente. Deze optie is nog niet meegenomen in de Grex.

Gebiedsvisie totaal

G E B I E D S V I S I E E N O N T W I K K E L S T R AT E G I E W I J C H E N - W E S T

G E B I E D S V I S I E E N O N T W I K K E L S T R AT E G I E W I J C H E N - W E S T

|

59

6 6 MACROPLANNING

TOT

EN

M E T R E A L I S AT I E

60

|

O N T W I K K E LV I S I E W E S T F I E L D S FA S E I I I

O N T W I K K E LV I S I E W E S T F I E L D S FA S E I I I

|

61

6 M A C R O P L A N N I N G T O T E N M E T R E A L I S AT I E Nadat de gemeenteraad een besluit heeft genomen over de ontwikkelstrategie, gebiedsvisie en GREX wordt gestart met de volgende stappen die gezet moeten worden om tot realisatie van de woningen te komen. 6. 1 S TA P P E N Deze stappen betreffen: • stakeholdersanalyse verder uitwerken met: de mate van overeenstemming, vertrouwen, (soort) belang en (soort) invloed per stakeholder. Hieruit volgt een beeld van de omgeving, zodat een effectieve omgevingsdialoog kan plaatsvinden. Het is belangrijk om stakeholders te betrekken bij het uitwerken van de woningbouwontwikkeling op deze locatie. Een representatieve afvaardiging van de stakeholders benoemen wij tot ‘Planteam’. de opzet van de samenwerking met de marktpartijen, opstellen samenwerkingsovereenkomst en het oprichten van een GEM ( of andere vorm).

62

|

G E B I E D S V I S I E E N O N T W I K K E L S T R AT E G I E W I J C H E N - W E S T

• • • •

financiële afspraken en opstellen en besluitvorming over GREX. implementeren projectorganisatie en projectplan/ overeenkomst. nadere uitwerking omgevingsdialoog inclusief communicatieplan. de verdere uitwerking van de gebiedsvisie naar een stedenbouwkundig plan, bestemmingsplan of omgevingsplan en vervolgens uitwerkingsplannen per deelgebied.

G E B I E D S V I S I E E N O N T W I K K E L S T R AT E G I E W I J C H E N - W E S T

|

63

64

|

O N T W I K K E LV I S I E W E S T F I E L D S FA S E I I I

O N T W I K K E LV I S I E W E S T F I E L D S FA S E I I I

|

65

Vestiging Oosterhout Beneluxweg 125 Postbus 40 4900 AA Oosterhout +31 (0) 162 487 500 Vestiging Maastricht Wim Duisenbergplantsoen 21 Postbus 959 6200 AZ Maastricht +31 (0) 43 325 32 23 www.croonenburo5.com info@croonenburo5.com