Document · PDF

Bijlage 1: Eindrapportage Gebiedsvisie en Ontwikkelstrategie Wijchen-West.pdf

Raad openbaar Wijchen 27 mei 2021, gemeente wijchenBij agendapunt: 59350 Gebiedsvisie en Ontwikkelstrategie Wijchen-West, beslisnota - bespreken12.602 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

G E B I E D S V I S I E E N O N T W I K K E L S T R AT E G I E

WIJCHEN - WEST

M A A R T 2021

INHOUD

COLOFON Wijchen-West Gebiedsvisie en ontwikkelstrategie - Definitief Oosterhout, maart 2021 IND-463919-02F

1 1.1 1.2 1.3 1.4

Inleiding 5 Aanleiding 5 Doelstelling 5 Totstandkoming van dit document 5 Leeswijzer 5

2 2.1 2.1.1

2.3 2.4

Analyse 6 Gebied 9 Planologische belemmeringen en omgevingsaspecten 9 Ruimtelijke inbedding 13 Bereikbaarheid voorzieningen 14 Routing 15 Eigendomsverhouding 16 Samenwerking 16 Stakeholder-issue-analyse 16 Planteambijeenkomsten (PT) 17 Informatiebijeenkomst omwonenden en geïnteresseerden 17 Financieel 17 Beoordelingskader 17

3 3.1 3.2 3.3 3.3.1 3.3.2 3.3.3 3.4 3.4.1 3.4.2

Ontwikkelscenario’s 18 Waarom werken we met scenario’s 21 Parameters ontwikkelscenario’s 21 Ontwikkelscenario’s 22 Scenario 1 – Mobiliteit en dorp 23 Scenario 2 – Landschap en wonen 24 Scenario 3 – Autonoom en duurzaam 26 Van scenario’s naar gebiedsvisie 28 Afwegingsmatrix 28 Financieel 28

2.1.2 2.1.3 2.1.4 2.1.5 2.2 2.2.1 2.2.2 2.2.3

Vestiging Oosterhout Beneluxweg 125 Postbus 40 4900 AA Oosterhout +31 (0) 162 487 500

Vestiging Maastricht Wim Duisenbergplantsoen 21 Postbus 959 6200 AZ Maastricht +31 (0) 43 325 32 23

info@croonenburo5.com

www.croonenburo5.com

VRIJGAVE Opsteller(s): Mark van der Poll

Gemeente Wijchen Werkorganisatie Druten Wijchen Kasteellaan 27 6602 DB WIJCHEN

GOEDKEURING Projectleider: Liesbeth Bijvoet

4 4.1 4.2 4.2.1 4.2.2

Gebiedsvisie 30 Gebiedsvisie Elevatorpitch 32 Thema’s gebiedsvisie 37 Verschillende woonsferen 41 Accenten als stedenbouwkundige ankerpunten 43 4.1.3 Verkeersstructuur 44 4.1.4 Openbaar vervoer 45 4.1.5 Parkeren 46 4.1.6 Speelplekken en groen 47 4.1.7 Waterstructuur, klimaatadaptatie en hittestress 48 4.1.7 Duurzaam ontwerp 49 4.1.9 Milieu 50 4.1.10 Woonprogramma 51 4.1.11 Zorg 51 5 5.1 5.1.1 5.1.2 5.1.3 5.2 5.2.1 5.3

Ontwikkelstrategie 52 Samenwerking 54 Grondeigenaren en contractvormen 54 Organisatiemodel 56 Visie Participatie Omgeving 56 Financieel 57 Conclusies financiële haalbaarheid 57 Fasering 58

6 6.1

Macroplanning tot en met realisatie 60 Stappen 63

G E B I E D S V I S I E E N O N T W I K K E L S T R AT E G I E W I J C H E N - W E S T

1 INLEIDING

“Wijchen-West wil een inspiratiebron zijn die verder reikt dan alleen Wijchen - het moet dienen als voorbeeld voor soortgelijke locaties in de regio. Een levendig gebied met unieke woontypologieën, mogelijkheden voor recreatie en nieuwe economische modellen. Een wijk die is geworteld in de geschiedenis en het culturele erfgoed van de Vormerse hoeve en het landschap. De gemengde woonwijk is georganiseerd rond een groenblauwe centrale corridor, die de verbinding gaat leggen tussen het Wijchens meer, de Vormerse plas en de waterpartij aan de Hernenseweg. Deze groenblauwe corridor legt de verbinding tussen de gebieden die worden gebruikt als een productieve omgeving voor voedsel vanuit de volkstuinen, energie en warmte vanuit het oppervlaktewater van de Vormerse plas, en biodiversiteit vanuit de ecologische verbindingszone nabij het Wijchense meer. Onze gebiedsvisie biedt groeimogelijkheden met een flexibel raamwerk met variatie in dichtheid. Rekening houdend met de toekomstige economische en sociale flux, is de locatie opgedeeld in een reeks zones(noord, midden en zuid) die de wijk afbakenen in drie delen, met een diversiteit aan dorpse en landschappelijke dichtheden en gebruik.

Een gebied dat niet opnieuw transformeert in een geïsoleerd eilandje, maar waarbij de focus wordt gelegd op het samenbrengen van wonen en bestaande voorzieningen waarbij verbinding en prikkeling vooropstaan. Op deze manier wordt WijchenWest een model voor een inclusieve, betaalbare, bestendige en vooruitziende ontwikkeling.”

Vogelvlucht projectlocatie

1. 1 AANLEIDING De gemeenteraad van Wijchen heeft op 25 juni 2020 besloten om de locatie Wijchen-West in ontwikkeling te nemen. In de door de raad vastgestelde Structuurvisie Wijchen 2009 zijn Wijchen-West en Huurlingsedam aangewezen als nieuwbouwlocatie. Hiermee wil de gemeente samen met het Rijk en de provincie een bijdrage leveren aan de oplossing van de woningnood in de regio Arnhem-Nijmegen. Wijchen-West is in de Woondeal Arnhem-Nijmegen opgenomen als versnellingslocatie.

1. 3 T O T S TA N D KO M I N G Voorliggend document is tot stand gekomen in samenspraak met de betrokken ambtenaren van de gemeente en de grondeigenaren. De volgende zes stappen zijn hierbij doorlopen: 1. Voorbereiding 2. Analyse 3. Ontwikkelscenario’s 4. Gebiedsvisie 5. Ontwikkelstrategie 6. Besluitvorming

Het opstellen van de ontwikkelstrategie en de gebiedsvisie vormen de eerste stappen van de voorbereiding van de ontwikkeling van Wijchen-West.

In de bovenstaande stappen zijn telkens de drie sporen: gebied, financieel en samenwerking verweven. Er is sprake geweest van een iteratief proces waarin reken en tekenen hebben geleid tot planoptimalisatie.

1. 2 DOELSTELLING De gemeente Wijchen heeft de ambitie om met een flink aantal woningen te groeien. Wijchen-West is aangewezen als locatie waar een deel van deze groei plaats kan vinden. Om Wijchen-West te transformeren tot woningbouwgebied is een ontwikkelstrategie en gebiedsvisie nodig, waarin onder andere de samenwerkingsvorm met de ontwikkelaars die grond in bezit hebben wordt geschetst, een ontwikkelprogramma op hoofdlijnen wordt geschreven en een globale grondexploitatie wordt opgesteld.

1. 4 LEESWIJZER Dit rapport is als volgt opgebouwd: • In hoofdstuk 2 vindt de analyse (gebied, financieel en samenwerking) van het project plaats; • Hoofdstuk 3 bevat de beschrijving en beoordeling van de scenario’s; • De gebiedsvisie is beschreven in hoofdstuk 4; • In hoofdstuk 5 wordt de ontwikkelstrategie beschreven; • Tenslotte wordt in hoofdstuk 6 een planning op macroniveau geschetst, waarmee een doorkijk naar het vervolg van het ontwikkelproces wordt gegeven.

G E B I E D S V I S I E E N O N T W I K K E L S T R AT E G I E W I J C H E N - W E S T

2 2 A N A LY S E De analyse valt uiteen in 3 onderdelen: het gebied, samenwerking en financieel. De analyse van het gebied bevat feitelijkheden van de planologische aspecten en ook kansen en belemmeringen met het oog op de ruimtelijke aspecten. Het doel van de analyse is het creëren van een kader voor de gebiedsvisie.

2 A N A LY S E 2. 1 GEBIED De locatie Wijchen-West bevindt zich aan de westzijde van Wijchen. Het gebied wordt aan de westelijke zijde begrensd door de provinciale weg N845, aan de noordzijde door de Hernenseweg, aan de oostzijde door de Randweg Noord/Westerdreef en aan de zuidzijde door de Vormersesluisweg. Het plangebied is opgedeeld in drie delen (noord, midden en zuid). Het noordelijk en het middendeel worden gescheiden door de spoorlijn tussen Nijmegen en Oss/’s-Hertogenbosch. Het middendeel en het zuidelijk deel door de Ravensteinseweg. De totale oppervlakte van het bruto plangebied bedraagt circa 75 hectare. (totale oppervlakte binnen de rode contour) In het midden van het plangebied ligt de Vormerse Plas, een voormalige zandwinningsplas met een diepte van maximaal 20 meter. We analyseren het gebied aan de hand van de volgende vijf aspecten: 1. Planologische belemmeringen en omgevingsaspecten 2. Ruimtelijke inbedding 3. Bereikbaarheid voorzieningen 4. Routing 5. Eigendomsverhouding

Verbindingsweg Spoor Plangrens HTL (hoofdgasleiding)

2. 1. 1 O M G E V I N G S A S P E C T E N Het bruto plangebied wordt door een aantal lijnen en vlakken doorsneden als gevolg van planologische belemmeringen en omgevingsaspecten. Het netto plangebied dat daaruit ontstaat is vastgelegd in een randvoorwaardenkaart. Deze randvoorwaardenkaart vormt de fysieke onderlegger voor de verdere planvorming.

43 - 48 dB 48 - 53 dB 55 - 59 dB 60 - 64 dB Geluidzone industrie 50 m buﬀer vindplaats Contour agrarisch perceel

Brutoplangebied: 749.000 m2

Harde randvoorwaarden

Kavelrichting en Vormerse hoeve, historische kaart omstreeks 1900

In de randvoorwaardenkaart zijn de volgende onderdelen vastgelegd en benoemd: Stedenbouwkundige en landschappelijke karakteristiek Landschap Het plangebied kent een aantal landschappelijk waardevolle elementen, waaronder de overgangen tussen de bebouwde kom en het buitengebied, de diverse boomgroepen rond de Vormerse plas en de aantakking op het Wijchens meer. De boomkamers in het zuidelijk deel en het open landschap met lange zichtlijnen in het noordelijke deel zijn ook waardevolle elementen in het landschap. Kavelrichting Vanuit de historie is er een sterke kavelrichting die zowel ten noorden als ten zuiden van het spoor waarneembaar is. De kavelrichting wordt versterkt door de oppervlaktesloten ten noorden, en de boomkamers ten zuiden, van het spoor. De richting is uniek voor de projectlocatie en wijkt af van de oostelijk gelegen woonwijk. Cultuurhistorie Bestaande bebouwing is vooral aanwezig aan de zuidzijde van de projectlocatie. Hier bevindt zich een waardevolle historische boerderij. Ecologie Tussen het Wijchens meer en de Vormerseplas loopt een belangrijke ecologische verbinding.

G E B I E D S V I S I E E N O N T W I K K E L S T R AT E G I E W I J C H E N - W E S T

memonummer: betreft: Beleidsanalyse

Beleid

‐ Het ontwerp dient recht te doen aan de bestaande kwaliteiten (ruimtelijk, landschappelijk, cultuurhistorisch) van de plek. ‐ De wijk dient geschikt te zijn voor veranderende klimaatomstandigheden (droogte, hitte en waterovervloed). ‐ Wijchen‐West moet getoetst worden aan de Gelderse Ladder voor duurzaam ruimtegebruik

Omgevingsverordening Gelderland

‐ Nieuwe woonlocaties en de daar te bouwen woningen zijn slechts toegestaan wanneer dit past het Kwalitatief Woonprogramma & de kwantitatieve opgave wonen.

Woonagenda Subregio Nijmegen en omstreken 2020‐2030

‐ De opgave in Wijchen‐West moet geschikt zijn voor diverse woonmilieus met diverse prijssegmenten en huur én koop. ‐ Aandacht voor flexibel en duurzaam wonen zijn, door bijvoorbeeld woningen te bouwen die voor meerdere doelgroepen geschikt zijn óf transformeerbaar zijn. ‐ Er ligt een versnellingsopgave waar Wijchen‐West met de ontwikkeling van circa 700 woningen aan tegemoet komt.

Woonvisie Thuis in Wijchen

‐ Voldoende woningen ‐ Speciale aandacht voor jonger, middeninkomens, (vitale) senioren en mensen met een Zorgvraag ‐ Innovatie en vernieuwing ‐ Verduurzaming

Woondeal geprojecteerd op Wijchen‐West

Bij de realisatie van de uitbreidingswijk van Wijchen dient ingezet te worden op de volgende punten: ‐ Realisatie van 700 woningen tot 2030, waarvan ca 350 woningen tot 2025 vanwege de beoogde versnelling; ‐ Minimaal 50% betaalbaar woningen conform de Woondeal. Dat wil zeggen: sociale huur, midden huur tot max €1000 en koopwoningen tot de NHG1‐grens; ‐ Onderzoeken we in samenwerking met de markt hoe we 20% goedkope koopwoningen realiseren van max €200.000; ‐ Circa 20% sociale huur appartementen en/of levensloopbestendige woningen; ‐ 40‐50 beschutte woningen; ‐ Minimaal 50% appartementen, levensloopbestendige‐ en gemakswoningen; ‐ Belangrijke doelgroepen zijn kleine huishoudens, middeninkomens, jongeren en vitale senioren; ‐ Goede fasering in tijd van de verschillende woningtypen en prijsklasses.

Visie externe veiligheid

Over de spoorlijn worden gevaarlijke stoffen vervoerd. Hiervoor dient in het bestemmingsplan een beschermingszone / minimale afstand te worden opgenomen.

Energieplan Wijchen

Bij zowel de bouw van de woningen als de aanleg van de infrastructuur worden eisen gesteld aan duurzame energie: denk aan energieneutrale woningen, ruimte voor duurzame energieopwek, minimaal aantal laadpalen voor elektrische auto’s etc.

Strategisch milieucommunicatieplan

Al tijdens het ontwikkelingstraject dient voorzien te worden in voldoende communicatie richting samenleving of potentiele bewoners over de milieu‐ en duurzaamheidsaspecten van de wijk. Voorbeelden zijn het visualiseren van milieu‐ en duurzaamheidsmaatregelen

ter bewustwording en inspiratie van bewoners door onder andere bovengronds afkoppelen van hemelwater. Strategische Waternota

‐ Rekening houden met bestaande waterhuishoudkundige structuren (oppervlaktewater, grondwater, hemelwater, afvalwater) en anticiperen op de gevolgen van klimaatverandering (extreme wateroverlast, droogte en hitte). ‐ Water moet als mede‐ordenend principe worden gehanteerd, waarbij ruimtelijke functies en watersysteem integraal op elkaar zijn afgestemd en voldoende ruimte wordt gecreëerd voor waterberging. ‐ Zo mogelijk wordt een combinatie gemaakt met groen en energievoorziening. ‐ De ruimtelijke inrichting is klimaatproof en water wordt beleefbaar gemaakt.

Afvalbeleid

‐ Per grondgebonden woning moet voldoende ruimte zijn om minimaal drie containers (gft, papier en rest) op eigen terrein te stallen. ‐ Bij de verkeersontsluiting dient ermee rekening gehouden te worden dat de woningen goed bereikbaar zijn met de inzamelvoertuigen. ‐ In de openbare ruimte moet rekening worden houden met een of meer brenglocaties voor afval ((ondergrondse) containers voor textiel, glas en eventueel restafval).

Visie op zonne‐energie

Wijchen‐West is ingedeeld in de zone “Randzones kernen”, waar voor de aanleg van zonneparken geldt: nee, tenzij een bewonersinitiatief opstaat. De Vormerse Plas bevindt zich in een zone waar zonneparken wel mogelijk zijn. Indien in Wijchen‐West ruimte wordt gereserveerd voor zonneparken, dienen de randvoorwaarden en aandachtspunten uit de visie in acht te worden genomen.

Kadernota Geluid en Notitie hogere grenswaarden Landschapsvisie – landschap in beweging

De nieuwbouw dient te voldoen aan de voorkeursgrenswaarden, en waar niet anders kunnen voorwaarden toegepast worden. ‐ Bestaande waarden behouden en versterken: door in het ontwikkelingsproces rekening te houden met bestaande en historische landschapsstructuren wordt zorg gedragen voor samenhang en identiteit van de structuren. ‐ De cultuurhistorische elementen in het gebied kunnen als mede‐ordenend principe worden gehanteerd.

Mobiliteitsbeleid

Richt de wijk zodanig in dat nieuwe mobiliteitsvormen gestimuleerd worden. Minder parkeerplaatsen, voldoende elektrische oplaadpunten etc.

Gemeentelijk rioleringsplan

In de wijk dienen effectieve en efficiënte maatregelen getroffen te worden om het waterketenbeheer kwalitatief in orde te houden. Voorbeelden zijn: ‐ Afstromend regenwater moet op eigen perceel verwerkt worden; ‐ In het bestemmingsplan/omgevingsplan dient ruimte voor bovengronds afvoeren, bergen en/of verwerken van hemelwater gereserveerd te worden; ‐ Perceeleigenaren zijn zelf verantwoordelijk voor het treffen van maatregelen op het eigen perceel om de nadelige gevolgen van de grondwaterstand tegen te gaan.

Beleidsnotitie Wijchen-West

Planologische juridische situatie m.b.t. milieuaspecten De (snel)wegen, spoorlijn en de bebouwingsvrije zones (i.v.m. geluid); Vanuit een goede ruimtelijke ordening dient er gekomen te worden tot een minimale geluidsbelasting op woningen. Er is sprake van een geluidsbelemmering door de N845. Door middel van een landschappelijke inpassing met geluidscherm of dove gevels is efficiënt ruimtegebruik voor woningbouwontwikkeling mogelijk, waarbij uiteraard geluidluwe buitenruimte het uitgangspunt is.

Archeologische vindplaats en de 50-meter bufferzone; In Wijchen kunnen archeologische vondsten worden gedaan, daterende uit de steentijd tot en met de middeleeuwen. Binnen het plangebied zijn gebieden met een hoge archeologische verwachtingswaarde. Dit betekent dat in het vervolgproces van de ontwikkeling van Wijchen West archeologisch onderzoek uitgevoerd zal moeten worden. Hindercirkel bedrijvigheid In het noordelijk deel van Wijchen-West ligt een bedrijf waar landbouwmachines worden gerepareerd. Dit bedrijf kent een hindercirkel waarbinnen vooralsnog niet gewoond kan worden. Overige zaken zijn gedocumenteerd in de beleidsnotitie in de tabel op naastgelegen pagina. Infrastructuur in en rondom de projectzone

Ook voor bebouwing aan het spoor moet rekening gehouden worden met geluid alsmede externe veiligheid. Over de spoorlijn worden gevaarlijke stoffen vervoerd. Hiervoor dient in het bestemmingsplan een beschermingszone / minimale afstand te worden opgenomen. De ligging van een gasleiding; In het noordelijk deel van Wijchen-West ligt een hoofdgasleiding die ten alle tijden bereikbaar moet zijn voor onderhoud.

Het gebied wordt aan de westelijke zijde begrensd door de provinciale weg N845, aan de noordzijde door de Hernenseweg, aan de oostzijde door de Randweg Noord/Westerdreef en aan de zuidzijde door de Vormersesluisweg. Overzicht van ingemeten elementen die gehandhaafd moeten blijven • • •

De woonwagenlocatie blijft behouden Bestaande bomen en boomgroepen. De waterstructuur, waar mogelijk.

NHG: Nationale Hypotheek Garantie

blad 2 van 3

Kaders voor Wijchen‐West

Omgevingsvisie Gelderland

Water Waterhuishoudkundig is de Vormerse Plas geen harde randvoorwaarde. Wel biedt de Vormerse plas kansen voor recreatie, woonkwaliteit, duurzaamheid en waterberging.

blad 3 van 3

G E B I E D S V I S I E E N O N T W I K K E L S T R AT E G I E W I J C H E N - W E S T

2. 1. 2 R U I M T E L I J K E I N B E D D I N G De ligging van het plangebied, aan de westzijde van Wijchen, biedt kansen en aandachtspunten voor de ontwikkeling. Kansen De ontwikkeling van het gebied biedt de kans om een logische stadsuitbreiding te creëren aansluitend op de Kraayenberg. Wijchen-West wordt op meerdere manieren met de omgeving verbonden: • Via een ‘natte verbindingszone’ met het Wijchens Meer. • Middels een sterke ecologische structuur vanuit ‘kerngebied Vormerse Plas’ richting Wijchens Meer inclusief aanliggende groenstroken. • De overgang naar het buitengebied wordt gekenmerkt door karakteristieke en waardevolle groenstructuren. Aandachtspunten Een belangrijk aandachtspunt bij de ruimtelijke inbedding van het gebied is de harde scheiding tussen het noordelijk en middendeel van het plangebied door de ligging van de spoorweg. De ligging van de N845 vormt een ruimtelijke grens, maar zorgt ook voor geluidsoverlast. De zuidelijke punt van Wijchen West ligt nabij een industrieel gebied, waardoor er mogelijk sprake is van geluids- en zichtoverlast voor toekomstige bewoners.

Open karakter noordzijde

Boomkamers in het middengebied

Cultuur historische hoeve zuidzijde Landschappelijke analyse

G E B I E D S V I S I E E N O N T W I K K E L S T R AT E G I E W I J C H E N - W E S T

2. 1. 3 B E R E I K B A A R H E I D V O O R Z I E N I N G E N In naastgelegen figuur is de bereikbaarheid van bestaande voorzieningen weergegeven. Er liggen meerdere basisscholen in de buurt van Wijchen-West en supermarkten zijn op loopafstand. Sportvoorzieningen en het centrum liggen op fietsafstand (niet op loopafstand) gelegen. De dichtstbijzijnde middelbare school bevindt zich op circa 15 minuten fietsen.

Bereikbaarheid 14

G E B I E D S V I S I E E N O N T W I K K E L S T R AT E G I E W I J C H E N - W E S T

2.1.4 R O U T I N G De routing vanuit Wijchen naar het plangebied is in naastgelegen figuur weergegeven. De locatie WijchenWest is goed bereikbaar met zowel de auto (via de N845, Hernenseweg, Randweg Noord/Westerdreef en de Vormersesluisweg) als het openbaar vervoer (bus). Vanaf het Centraal Station is de afstand 8 minuten per fiets en 26 minuten te voet. Deze route gaat over de Stationsweg, een drukke weg met veel kruispunten. De locatie heeft een gunstige ligging nabij A50 / A326. Dit is een unique selling point voor Wijchen-West.

Routing G E B I E D S V I S I E E N O N T W I K K E L S T R AT E G I E W I J C H E N - W E S T

2. 1. 5 E I G E N D O M S V E R H O U D I N G De gronden binnen het plangebied Wijchen-West zijn in bezit van verschillende partijen, zoals te zien is op onderstaande figuur. Bijna het volledige middengebied is in bezit van de gemeente met uitzondering van de gronden van Jansen Bouwontwikkeling. De overige gronden behoren toe aan diverse eigenaren. Deze eigenaren hebben aangegeven mee te willen werken 4.2 aan de gebiedsontwikkeling.

2. 2. 2 P L A N T E A M B I J E E N KO M S T E N ( P T ) Het planteam zal bestaan uit de belangrijkste grondeigenaren en stakeholders in het gebied. De planteambijeenkomsten krijgen een centrale plaats in het participatieproces. De bijeenkomsten worden georganiseerd als informatiemarkt waarin gediscussieerd kan worden over thema’s zoals parkeren en ontsluiting, duurzaamheid, sfeer, woonprogramma, Stakeholder-issue-analyse fasering en openbare ruimte.

2. 2 SAMENWERKING In Wijchen-West zijn diverse private partijen die grond in bezit hebben. De grondeigenaren bepalen voor een groot deel de ontwikkelstrategie daarom is het goed om inzicht te hebben in de belangen van deze partijen. Daarnaast is een aantal andere partijen welke geen grondpositie hebben binnen het plangebied direct belanghebbende bij de voorgenomen ontwikkeling. Als onderdeel van de analyse is dit gebundeld in de stakeholder-issue-analyse, als basis voor het toekomstige participatieproces.

Elke2. 2. 3gebiedsontwikkeling I N F O R M A T I E starten B I J E E Nwe K O Mmet S T een stakeholdersanalyse. O M W O N E N D E N De E N stakeholderanalyse G E Ï N T E R E S S E E R DisE Ngebaseerd op geïnventariseerde stakeholders en de de mate van Na besluitvorming door het college over gebiedsvisie overeenstemming, vertrouwen, (soort) belang en (soort) wordt een informatiebijeenkomst georganiseerd voor invloed per stakeholder. Vanuit debijstakeholders-analyse omwonenden en geïnteresseerden voorkeur op bepalen we wie deelneemt aan in 4.1 genoemde overleggen locatie. Een idee is om een de fietstocht te organiseren en waarbij de benaderingsstrategie. Wijverschillende hanteren de 4 treden van je via een app vanaf punten in ‘mee’. artificial reality wat mooie plekken uit het plan kunt

2. 2. 1 S TA K E H O L D E R - I S S U E - A N A LY S E Bij aanvang van het opstellen van de ontwikkelstrategie is een quick scan stakeholderanalyse gedaan. De grondeigenaren zijn betrokken om te komen tot de gebiedsvisie.

Grondbezit 16

G E B I E D S V I S I E E N O N T W I K K E L S T R AT E G I E W I J C H E N - W E S T

2. 3 FINANCIEEL Tijdens de ontwikkeling van deze gebiedsvisie is steeds sprake geweest van een iteratief proces van “tekenen en rekenen” zodat ook financiële haalbaarheid van invloed is geweest bij de totstandkoming van de gepresenteerde gebiedsvisie.

Op basis van deze definities is vervolgens een normatieve grondexploitatie-berekening opgesteld voor de voorkeursvariant om een eerste uitspraak te kunnen doen over de financiële haalbaarheid van de ontwikkeling van Wijchen-West. Hierop wordt nader ingegaan in hoofdstuk 5.

Dit heeft uiteindelijk geresulteerd in de definitie van het plan- en exploitatiegebied, het aantal te realiseren woningen, de woningdichtheid een concept ontwikkelprogramma en een mogelijke fasering voor de gepresenteerde voorkeursvariant.

2. 4 BEOORDELINGSKADER Het beoordelingskader bestaat uit de conclusies van de analyse en de randvoorwaardenkaart.

zien (zichtlijnen, wandelgebieden etc.). Gedurende

Met de stakeholder-issue-analyse wordt de omgeving in beeld het proces tot en met realisatie zullen dergelijke gebracht, waardoor een effectieve omgevingsdialoog kan bijeenkomsten meerdere malen georganiseerd worden. plaatsvinden om te komen tot een gebiedsvisie en ontwikkelstrategie voor woningbouwontwikkeling op WijchenTijdens de totstandkoming van deze gebiedsvisie West.

is meerder keren met de ontwikkelaars met gesproken de inhoud herontwikkeling van de Omgrondpositie de visie en ambities over over de voorgenomen gebiedsvisie (o.a. het mogelijk ontwikkelprogramma) van Wijchen West in Wijchen te concretiseren, is het belangrijk over de te samenwerkingsvorm. De mogelijkevan de omenstakeholders betrekken bij het vervaardigen samenwerkingsvormen zijn geschreven in Hoofdstuk 5. voor gebiedsvisie en het haalbaarheidsonderzoek

woningbouwontwikkeling op deze locatie. Onder de stakeholders onderscheiden wij interne stakeholders en externe stakeholders. Interne stakeholders zijn belanghebbenden binnen de gemeente Wijchen (zoals medewerkers verkeer en milieu). Externe stakeholders zijn grondeigenaren (en evt huurders/pachters), direct aanwonenden, aangrenzende bedrijven, aangrenzende maatschappelijke organisaties en andere externe stakeholders die belangen hebben in en om het plangebied. Een representatieve afvaardiging van de stakeholders benoemen wij tot ‘Planteam’.

In het volgende hoofdstuk worden er 3 scenario’s omschreven. De scenario’s zijn in een afwegingsmatrix door de gemeentelijke disciplines op de volgende onderdelen beoordeeld: 1. Gebiedsconcept 2. Planologische haalbaarheid 3. Bereikbaarheid, veiligheid en parkeren 4. Variatie in programma en innovatieve woonvormen 5. Duurzaamheid, klimaatadaptatie 6. Gevolgen voor verenigingen, bedrijven, omwonenden 7. Kwaliteit openbare ruimte en groen 8. Financiële implicaties 9. Fasering 10. Ruimtelijke samenhang met Wijchen

G E B I E D S V I S I E E N O N T W I K K E L S T R AT E G I E W I J C H E N - W E S T

3 3 ONTWIKKELSCENARIO’S Met drie significant verschillende ruimtelijke ontwikkelscenario’s is op ontwerpende wijze het ruimtelijk laadvermogen en de sterkten en zwakten van het gebied inzichtelijk gemaakt. Elk scenario is versterkt met een sterk eigen basisconcept, en vertaalt dit door in een programmatische verdeling, ontsluitingsprincipes, geluidmaatregel en een sfeerdefinitie (groen en verharding), programma en fasering. In dit hoofdstuk worden de drie scenario’s toegelicht en gewogen in een matrix.

3 ONTWIKKELSCENARIO’S Parameters ontwikkelscenario’s: Station In de verschillende scenario’s is onderzocht, hoe om te gaan met de komst van een mogelijk station WijchenWest. De scenario’s laten de impact zien van wel of geen station.

Groenstructuur Wat wordt de leidende groenstructuur in het gebied? Wordt dit gedicteerd door de waterstructuur, het huidige landschap of zijn er kansen om de overgang tussen Wijchen-West en het buitengebied te versterken.

Voorzieningen Komen er in Wijchen-West veel nieuwe voorzieningen of moet het juist zo worden ingericht dat het optimaal gebruik maakt van de bestaande voorzieningen in Wijchen? Dit heeft impact op het gebiedsconcept.

Spoorzone Er zijn verschillende mogelijkheden hoe om te gaan met de spoorzone. Juist verdichten en een wijkcentrum creëren met een verbinding onder het spoor of juist accepteren dat het een barrière is en inrichten als wijkpark.

Morfologie Welke stedenbouwkundige setting past het beste bij Wijchen-West? Wordt het een autonome wijk, vindt de bebouwing aansluiting bij het landschap of sluit het naadloos aan bij de dorpse kwaliteiten van Wijchen?

Verkeersstructuur Er zijn verschillende verkeersstructuren voor WijchenWest denkbaar. In de scenario’s zijn verschillende stedenbouwkundige verkeersmodellen onderzocht.

Parkeren De parkeernorm van Wijchen is hoog. Vanuit kansen voor meer ruimtelijke kwaliteit, een smarthub, een station of slimme deelautoconcepten is de parkeernorm mogelijk te verlagen. De kansen hiervan worden in de verschillende scenario’s in beeld gebracht. Vormerse plas De Vormerse plas vormt een icoon in het gebied, waar gerecreëerd, gewoond, maar waar ook kansen voor duurzaamheid mogelijk zijn.

Waterstructuur Water en klimaat adaptatie vormen een belangrijk onderdeel van de hedendaagse gebiedsontwikkeling. Water creëert tevens ruimte en afstand. Hoe kan het ontwerp van de waterstructuur bijdragen aan het versterken van het gebiedsconcept. Is dat versterken van het bestaande? Het adresseren van de dorpsrand of het creëren van afstand tot de bestaande kern?

Oplossing voor geluidscontour Geluid vanaf de N845 en het spoor heeft een grote impact op de planvorming. Er zijn verschillende manieren hier mee om te gaan: door een geluidscherm of wal in te zetten of door dove gevels toe te passen kan er dichter op de N845 of het spoor gebouwd worden. Het is ook mogelijk om juist afstand te houden zodat dergelijke maatregelen niet nodig zijn.

3. 1 WA A R O M W E R K E N W E M E T S C E N A R I O ’S Het doel van het werken met scenario’s is het maken van keuzes. Keuzes om uiteindelijk te komen tot een gedragen gebiedsvisie. Door te werken met scenario’s kunnen uitersten in beeld gebracht worden. De scenario’s prikkelen om het dialoog aan te kunnen gaan met de gemeentelijke disciplines en de stakeholders op onderdelen. De verbeelding van de scenario’s maken de keuzes die gemaakt moeten worden tastbaar. Wat willen we absoluut laten terugkomen in de gebiedsvisie en wat willen we pertinent niet?

3. 2 PA R A M E T E R S O N T W I K K E L S C E N A R I O ’S In samenspraak met de gemeentelijke disciplines zijn vooraf parameters bepaald die leiden tot scenario’s met voldoende verschillen. Deze parameters en bijbehorende vragen zijn in de opsomming hiernaast weergegeven. De scenario’s worden in de volgende pagina’s stuk voor stuk beschreven. Vervolgens is, aan de hand toetsingscriteria uit de analyse, een afwegingskader geschreven. De conclusies hiervan hebben de pitch gevormd voor de uiteindelijke gebiedsvisie.

Pumptrack De positie van de pumptrack is inmiddels vastgelegd en krijgt een plek in het hart van het gebied, nabij het spoor.

G E B I E D S V I S I E E N O N T W I K K E L S T R AT E G I E W I J C H E N - W E S T

3. 3. 1 S C E N A R I O 1 - M O B I L I T E I T E N D O R P Scenario 1 heeft als gebiedsconcept het afmaken van de rand Wijchen-West. In dit scenario wordt de dorpsrand versterkt en wordt een verbinding gemaakt met de bestaande voorzieningen in de aangrenzende wijk. Er wordt onder andere een station zonder keerspoor gerealiseerd. Met de parameters is als volgt omgegaan:

Openbaar groen Oppervlakte: 294.327 m2

Water Oppervlakte: 119.747 m2

Station: Station zonder keerspoor Spoorzone: Vormgegeven centrum met functies Parkeren: Traditioneel volgens parkeernorm Vormerse plas: Pumptrack rond plas Groenstructuur: Functioneel: fiets- en voetpad Morfologie: Open en gesloten bebouwing Waterstructuur: Voor het onderstrepen van de rand Pumptrack: Vormerse plas Voorzieningen: Verbinding versterken met bestaande kern, geen nieuwe voorzieningen Straatprofiel: Snel en langzaam verkeer Randweg Noord: Als een viaduct onder het spoor door en het straatprofiel laten zoals het is Drutenseweg: Parallelweg Hernenseweg: Carpoolplaats uitbreiden tot hub Hof van Hagevoort fietspad: Aansluiting met het station Ontsluiting noord: Rondweg in groenstructuur Ontsluiting midden: De Beemd opwaarderen Ontsluiting zuid: Doorsteek naar het zuiden vanaf Westerdreef Oplossing voor geluidscontour: N-weg: Aardewal + dove gevels Spoor: Dove gevels Snelweg: Dove gevels

Baken aan entree Wijchen

Wonen aan het water

Combinatie van station met onderdoorgang Scenario 1

Infrastructuur Oppervlakte: 99.336 m2

Uitgeefbare kavels Oppervlakte: 193.031 m2

G E B I E D S V I S I E E N O N T W I K K E L S T R AT E G I E W I J C H E N - W E S T

3. 3. 2 S C E N A R I O 2 - L A N D S C H A P E N W O N E N Het gebiedsconcept van het tweede scenario kenmerkt zich als een organische gebiedsontwikkeling waarbij doorgeënt wordt op de bestaande landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten, woningbouwontwikkelingen en ontwikkelingen in het landschap. De ontwikkeling die hand in hand gaat met een variatie in woonmilieus en recreatieve beleving zijn het uitgangspunt. Dorpswonen

Met de parameters is als volgt omgegaan:

Openbaar groen Oppervlakte: 278.794 m2

Water Oppervlakte: 110.645 m2

Station: Geen extra station Spoorzone: Parkstructuur Parkeren: In het groen traditioneel volgens parkeernorm Vormerse plas: Drijvende woningen + woningen rond plas Groenstructuur: Landschap + Cultuurhistorie Morfologie: Landschappelijke en woningbouwontwikkeling Waterstructuur: Doorenten waterstructuur op huidige kenmerken landschap + cultuurhistorie Pumptrack: Naast het spoor Voorzieningen: Zorg, afhankelijk van de vraag/ benodigdheid per hoeveelheid woningen Straatprofiel: Snel en langzaam verkeer gescheiden Randweg Noord: Kruising met Stationslaan blijft behouden en het straatprofiel laten zoals het is Drutenseweg: Toegang gebied via deze weg Hernenseweg: Laten zoals het nu is Hof van Hagevoort fietspad: Aansluiting naar zuidelijk deel Ontsluiting noord: Rondweg in het groen Ontsluiting midden: Aantakken op recreatieve routes Ontsluiting zuid: Eikenlanen als wandel- en fietspad Oplossing voor geluidscontour: N-weg: aardewal + dove gevels Spoor: Dove gevels Snelweg: dove gevels

Wonen in boomkamers

Waterwoningen Scenario 2

Infrastructuur Oppervlakte: 75.093 m2

Uitgeefbare kavels Oppervlakte: 245.794 m2

G E B I E D S V I S I E E N O N T W I K K E L S T R AT E G I E W I J C H E N - W E S T

3. 3.3 SCENARIO 3 - AUTONOOM EN DUURZAAM In het derde scenario wordt een nieuwe autonome wijk die gericht is op de toekomst gecreëerd. De wijk kent innovatieve woon- en mobiliteitsconcepten die worden gerealiseerd binnen een sterk identiteitsrijk concept. Met de parameters is als volgt omgegaan:

Openbaar groen Oppervlakte: 314.178 m2

Water Oppervlakte: 162.954 m2

Station: Station zonder keerspoor Spoorzone: Een park aan het station + PenR/ mobiliteitshub Parkeren: Parkeren zo veel mogelijk beperken Vormerse plas: Een drijvend zonnepark op het water Groenstructuur: Klimaatadaptief Morfologie: Innovatieve woonvormen Waterstructuur: Benutten gericht op klimaatadaptie/ inzetten op autonome karakter Pumptrack: Op grond van archeologische waarde Voorzieningen: MFA, duurzaamheid-educatie Straatprofiel: Verkeersstroom gescheiden door groen en half verhard. Auto minimaal. Randweg Noord: Stationslaan als looproute en afwaarderen naar 30km/h Drutenseweg: Groenstrook langs deze weg Hernenseweg: Hub verbinden met het station Hof van Hagevoort fietspad: Fietspad over de wadi’s heen Ontsluiting noord: Rondweg met waterberging Ontsluiting midden: Behouden Ontsluiting zuid: wandel- en fietspaden dominant, autoluw gebied Oplossing voor geluidscontour: N-weg; aardewal + dove gevels Spoor; Dove gevels Snelweg; dove gevels

Voorbeeld van een autonome wijk

Gevarieerde bouwblokken

Duurzame woontypologie Scenario 3

Infrastructuur Oppervlakte: 90.444 m2

Uitgeefbare kavels Oppervlakte: 148.740 m2

G E B I E D S V I S I E E N O N T W I K K E L S T R AT E G I E W I J C H E N - W E S T

Scenario 1 score

Scenario 2 score

Scenario 3 score

1. Gebiedsconcept

Het gebiedsconcept sluit in scenario 1 en 3 goed aan op bestaande structuren, een autonome en mobiele wijk zijn interessante en passende concepten. Het water-wonen in scenario 2 is met name gericht op doelgroep ouderen, waardoor het concept minder aantrekkelijk is voor verschillende doelgroepen.

2. Planologische haalbaarheid

+/-

De scenario’s zijn planologisch haalbaar. In alle scenario’s moet voldoende aandacht zijn voor parkeren en het vermijden van dove gevels.

3. Bereikbaarheid, veiligheid en parkeren

De bereikbaarheid is goed geregeld door de gunstige ligging van het gebied. Mensen hebben de neiging om de snelheid te verhogen als wegen lang recht lopen. Voor de veiligheid moet de snelheid er uit, dit kan bereikt worden door wegen bochtiger te maken.

4. Variatie in programma en innovatieve woonvormen

+/-

Het gebied biedt voldoende potentie om een grote variatie aan woningen te realiseren.

5. Duurzaamheid, klimaatadaptatie

+/-

Scenario 1 oogt niet erg duurzaam, en er is twijfel over voldoende waterberging. Scenario 2 en 3 ogen duurzamere en klimaatadaptiever, omdat water een belangrijke component vormt.

6. Gevolgen voor verenigingen, bedrijven, omwonenden

+/-

In scenario 2 komt de Vormense boerderij erg tussen de woningen te liggen: dit is niet gunstig. De waardevolle plek dient beter ingepast te worden. In scenario 1 en 3 is hier meer aandacht voor, maar ook hier moet goed bekeken worden hoe bestaande functies ingepast kunnen worden zonder dat zij teveel hinder ondervinden.

7. Kwaliteit openbare ruimte en groen

In scenario 1 en 2 is de hoeveelheid groen schaars: hier is weinig ruimte voor natuurlijke en recreatieve omgeving. In scenario 3 is meer groen aanwezig, de fiets- en wandelroutes hier leveren een positieve bijdrage.

8. Financiële implicaties

+/-

Het uitbreiden van de waterstructuur en het station zijn kostbare ingrepen die niet bijdragen aan de financiële haalbaarheid.

9. Fasering

Er is voldoende ruimte om verschillende vormen van fasering toe te passen in alle scenario’s

10. Ruimtelijke samenhang met Wijchen

Er wordt redelijk goed op het bestaande netwerk aangetakt. De infrastructurele verbinding is in alle scenario’s goed. In scenario 2 en 3 is ook de hydrologische samenhang met Wijchen goed uitgewerkt.

3. 4 VA N S C E N A R I O ’ S N A A R G E B I E D S V I S I E 3. 4. 1 A F W E G I N G S M AT R I X Vanuit de afwegingsmatrix op de pagina hiernaast worden conclusies getrokken die samen de koers bepalen richting een voorkeursmodel voor de gebiedsvisie. 3. 4. 2 F I N A N C I E E L In elk van de scenario’s is uitgegaan van 650 woningen conform de huidige opgave. Deze zijn over het gebied verspreid, zodat elk deelgebied (noord, midden en zuid) tot aan de randen volgebouwd is. Geen van de 3 scenario’s blijkt echter financieel haalbaar. Dit vanwege het geringe percentage uitgeefbaar. Om de haalbaarheid te vergroten ten behoeve van de gebiedsvisie zal de dichtheid omhoog moeten. Hier zijn ook goede mogelijkheden voor. In de eerste instantie gaan we daarom uit voor de gebiedsvisie van 650 woningen op een kleiner deel van het plangebied. Het plangebied en daarmee het potentieel in woningaantal is echter veel groter.

Afwegingskader 28

G E B I E D S V I S I E E N O N T W I K K E L S T R AT E G I E W I J C H E N - W E S T

Toelichting

G E B I E D S V I S I E E N O N T W I K K E L S T R AT E G I E W I J C H E N - W E S T

4 4 GEBIEDSVISIE De gebiedsvisie wordt in dit hoofdstuk beschreven en bestaat uit de volgende onderdelen. 1. De elevator pitch voor de gebiedsvisie 2. Nadere beschrijving van de relevante ontwerpthema’s

4 GEBIEDSVISIE 4. 1

UITGANGSPUNTEN

+++

DICHTHEID EN PROGRAMMA • Financiële haalbaarheid centraal stellen. • Gelijke verdeling woonprogramma over noord- en middengebied. • Realistische fasering. • Het zuiden minder intensief bebouwen. • Variatie in woningbouwprogramma. • Flexibel met ruimte voor experiment.

ARCHEOLOGIE • Houd rekening met archeologische waarden. • Maak cultuurhistorische elementen zichtbaar. • Voorkomen moet worden dat boerderij De Vormer wordt ingebouwd.

G E B I E D S V I S I E E N O N T W I K K E L S T R AT E G I E W I J C H E N - W E S T

LANDSCHAP • Behoud en versterk bestaande landschappelijke elementen. • Maak groenzone rond de Vormerse Plas mogelijk voor sport en spel. • Rekening houden met ecologische verbindingen. (Tijdig onderzoek naar flora en fauna.)

GROENSTRUCTUUR • Vermijd bebouwing en parallelwegen dicht langs de hoofdontsluitingen. • Bij gestapelde woningen rekening houden met landschappelijke inpassing. • Voorkom versnippering groen door toepassen van groenstructuren met volume. • Richt ‘parkachtige’ groenzones tussen buurten in, eventueel in combinatie met water.

VERKEERSSTRUCTUUR • Zorg voor voldoende flexibiliteit om een station inclusief hub (in toekomst) mogelijk te maken. • Ondertunneling op termijn onvermijdelijk. • Om de deelgebieden noord en midden met elkaar te verbinden voor fietsverkeer is een tunnel nodig. • Beperk aantal ontsluitingen voor gemotoriseerd verkeer. • Parkeren niet concentreren aan de randen van de deelgebieden. • Richt pilotbuurt in voor introductie van innovatieve vervoersconcepten (deelauto’s). • Huidige carpoolplaats langs de A326/Drutenseweg handhaven.

WAT E R • Handhaaf de oppervlaktestructuur zoveel mogelijk. • Het oppervlaktewater niet concentreren, maar meer spreiden binnen de deelgebieden en waar mogelijk combineren met de groenstructuur op buurt- én straatniveau. • Water inzetten voor woonkwaliteit. • Water inzetten als structuurversterkend element. • Doorzetten van het Wijchens Meer. • Noordelijk en midden deel zijn ook in de waterstructuur met elkaar verbonden.

G E B I E D S V I S I E E N O N T W I K K E L S T R AT E G I E W I J C H E N - W E S T

A326

culturele

ts broedplaa ALDI

ALDI

Wijchen

Wijchens Meer

SLIMME VERBINDINGEN MET OMGEVING • Goede aantakking langszaamverkeersnetwerk. • Goede aantakking autoverkeer richting lokale voorzieningen. • Goede aantakking snelwegen. • Goede aantakking recreatief netwerk.

ACCENTEN ALS ANKERPUNTEN • Positie gebouwaccenten in de vorm van hogere bebouwing afstemmen op stedenbouwkundige structuur en hoofdinfrastructuur. • Accenten geven oriëntatie en betekenis aan plekken.

G E B I E D S V I S I E E N O N T W I K K E L S T R AT E G I E W I J C H E N - W E S T

D U U R Z A A M H E I D A L S VA N Z E L F S P R E K E N D • Warmte, opwekking Vormerse plas. • Energie, zonnepanelen op daken, eilanden, geluidswal. • Sociale duurzaamheid, dierbare speel-, wandel-, en ontmoetingsplekken.

V E R S T E R K E N VA N D O R P S R A N D • Overgang tussen bebouwing en buitengebied moet zorgvuldig worden ontworpen en aansluiten op de rest van Wijchen.

INSPELEN OP MILIEU EN BELEMMERINGEN • In het ontwerp wordt slim ingespeeld op geluid, externe veiligheid, de gasleiding en luchtkwaliteit.

VERSCHILLENDE WOONSFEREN • Noordelijk gevarieerd dorps woonmilieu (geel). • Midden woonmilieu water (blauw) en woonmilieu bos (roze). • Zuiden open en landelijk woonmilieu (groen).

G E B I E D S V I S I E E N O N T W I K K E L S T R AT E G I E W I J C H E N - W E S T

4. 2 T H E M A’ S G E B I E D S V I S I E De uitgangspunten uit de elevatorpitch vormen samen de gebiedsvisie. Deze worden in dit hoofdstuk nader toegelicht aan de hand van een aantal thema’s.

Ten zuiden van het spoor is het landschap meer gesloten met een soort kamers van bomen. In de gebiedsvisie zijn deze landschappelijke elementen vertaald naar een gridstructuur. Deze structuur maakt het mogelijk om het gebied courant te verkavelen waarbij de flexibiliteit voor het woonprogramma gewaarborgd is voor de lange termijn. De structuur wordt omrand door een robuust groenblauw raamwerk. Dit houdt in dat er een stedenbouwkundig raamwerk is opgesteld in relatie tot de openbare ruimte, programma, fasering, de verkeersstructuren, parkeren, waterhuishouding en integrale duurzaamheid. De inrichtingsmogelijkheden van het openbaar domein zijn in beeld gebracht. De gebiedsvisie is uitgewerkt in de vorm van een raamwerkkaart waarin duidelijk staat wat we vastleggen en borgen en wat we bewust of onbewust nog vrij dan wel flexibel houden.

Wijc

Mee

Wijc

Mee

Wij

rele cultu

Bestaande waterstructuur

che n

broe dp

ALDI

laats

ALDI

De samenhang van Wijchen-West ontleedt zich sterk aan de kavelrichting. Deze is historisch verankerd en sluit tevens aan op de bestaande waterstructuur. Het gebied ten noorden en ten zuiden van het spoor hebben beiden nagenoeg dezelfde richting, lange landschappelijke lijnen lopen hier door. In het noordelijk deel heeft dit de kwaliteit van een open landschap met lange zichtlijnen.

+++

Boomkamers in het middengebied

Open landschap met lange zichtlijnen Gebiedsvisie

G E B I E D S V I S I E E N O N T W I K K E L S T R AT E G I E W I J C H E N - W E S T

Het zuidelijk plandeel behoort ook tot de gebiedsvisie. Er dient voorkomen te worden dat boerderij De Vormer wordt ingebouwd. De aanwezige cultuurhistorische elementen worden zichtbaar gemaakt in de wijze waarop het gebied wordt ontwikkeld en ingericht. Dit gebied leent zich niet voor dichte bebouwing maar kleinschalige woningbouw is hier voor te stellen al dan niet met een maatschappelijke functie in de vorm van bijvoorbeeld een zorgboerderij of een kleinschalig CPO-project. Hierbij kan boerderij De Vormer gezien worden als centrumfunctie en daarom heen mogelijke kleinschalige ontwikkelingen. De bebouwing dient ondergeschikt te zijn aan het ensemble van de cultuurhistorische boerderij. De historische boerderij maakt deel uit van een parkachtige inrichting die voor voet- en fietsverkeer goed bereikbaar is. Vanwege de verbinding naar het buitengebied is het denkbaar om het zuidelijke plandeel in te zetten als recreatieve poort. Functies die daarbij aansluiten of synergie op leveren zijn bijvoorbeeld een hondenvereniging, volkstuinen of educatieve voorzieningen.

Volkstuinen Zuidelijk plandeel 38 | G E B I E D S V I S I E E N O N T W I K K E L S T R AT E G I E W I J C H E N - W E S T

Cultuurhistorische elementen

Zorgboerderij of kleinschalig CPO-project

Bezoekerslocatie G E B I E D S V I S I E E N O N T W I K K E L S T R AT E G I E W I J C H E N - W E S T

4. 2. 1 V E R S C H I L L E N D E W O O N S F E R E N Binnen de gebiedsvisie zijn verschillende woonsferen mogelijk, waarbij de eenheid en het karakter van het gebied wordt gewaarborgd. Het noordelijk gebied leent zich goed voor een dorpse verkaveling met een open karakter. In het middengebied ten zuiden van het spoor zijn er interessante woonmilieus te maken die inspelen op de boomkamers. Rondom de Vormerse plas kan ingespeeld worden op het thema wonen op of aan het water. Om de overgang tussen Wijchen-West en het buitengebied goed te ontwerpen zijn woontypologiën voorgesteld die inspelen op het thema groen dorpsrand. Met behulp van geluidwalwoningen en doorlopende groenstructuren aan de westkant van het plan is er een zorgvuldige voorkant te ontwerpen van Wijchen naar het omliggende landschap. Dit betekent dat de bebouwing zich oriënteert richting dit open landschap en daarbij proviteert van het wijdse uitzicht.

Wonen in een boomkamer

Appartementen aan de Vormerse plas

Middengebied 40

G E B I E D S V I S I E E N O N T W I K K E L S T R AT E G I E W I J C H E N - W E S T

Geluidwal woningen G E B I E D S V I S I E E N O N T W I K K E L S T R AT E G I E W I J C H E N - W E S T

4. 2. 2 A C C E N T E N A L S S T E D E N B O U W K U N D I G E ANKERPUNTEN Gestapelde bebouwing in de vorm van gebouwaccenten is ingezet op strategische plekken in de deelgebieden, enerzijds om bijzondere plekken in de openbare ruimte betekenis te geven, anderzijds ten behoeve van de leesbaarheid en oriëntatie van het plan. Het appartementengebouw in de noordwesthoek van deelgebied noord vormt een baken richting Wijchen vanaf de snelweg en kansrijk dankzij de aandacht voor landschappelijke inpassing en architectuur. Gebouwen in Wijchen zijn niet hoger dan 4 lagen met een terugliggende vijfde laag. Ter plaatse van het hart van de wijk past een hoger gebouw van 6 lagen waarbij in de plint ruimte is voor een multifunctionele accommodatie. Dit is niet Wijchens-hoog, maar het is wel van belang voor de versterking van de stedenbouwkundige structuur van de wijk.

Voorbeeld van een baken

Entree van de wijk

Noordelijk plandeel 42

G E B I E D S V I S I E E N O N T W I K K E L S T R AT E G I E W I J C H E N - W E S T

Dorpswonen in noordelijk plandeel G E B I E D S V I S I E E N O N T W I K K E L S T R AT E G I E W I J C H E N - W E S T

4. 2. 3 V E R K E E R S S T R U C T U U R Het aantal ontsluitingen voor gemotoriseerd verkeer op Drutenseweg, Groenestraat, Randweg Noord en Westerdreef is in de gebiedsvisie zoveel mogelijk beperkt. Zo kent het noordelijk deel een wijkontsluiting aan de Hernenseweg en de Randweg Noord. Het middeldeel heeft een wijkontsluiting aan de Westerdreef, de Ravensteinseweg en de N845. Bebouwing en parallelwegen dicht langs de hoofdontsluitingen voor verkeer zijn in de gebiedsvisie zoveel mogelijk uitgesloten. Ten behoeve van de doorstroming en oriëntatie zijn doodlopende straten zoveel mogelijk vermeden. Bij de uitwerking van de gebiedsvisie tot een stedenbouwkundig plan moet dit nader worden onderzocht.

Ondertunneling

Mogelijkheden voor ondertunneling 44

G E B I E D S V I S I E E N O N T W I K K E L S T R AT E G I E W I J C H E N - W E S T

Hoewel op dit moment geen prioriteit voor een Station West bestaat (bij Prorail) wordt bij de inrichting voldoende flexibiliteit opgenomen, zodat indien dit op een later moment wenselijk wordt, de inpassing van een station inclusief HOV-hub (OV-vervoersknooppunt) mogelijk is. Dat vraagt voor nu reservering van een strook onbebouwde ruimte van voldoende omvang langs de noord- en zuidzijde van het spoor. In de gebiedsvisie is daarom als optie de mogelijkheid voor een station met een ondertunneling voor langzaam verkeer opgenomen. Dit valt buiten het exploitatiegebied. Dit is dan ook niet meegegenomen in de financiële haalbaarheidsanalyse van de gebiedsvisie. De positie is zo gekozen dat er een goede aansluiting mogelijk is op de N845 met ruimte voor een P&R.

De hondenvereniging en de volkstuinen moeten worden verplaatst indien in de toekomst het station gerealiseerd wordt. Vanuit synergetisch oogpunt is de verplaatsing van de beide functies naar een locatie in het zuidelijke deel van het plangebied kansrijk. Hier heeft de gemeente nog een grondpositie en kan aansluiting gevonden worden met de cultuurhistorische boerderij. Gezien de barrièrewerking van het spoor en de toekomstige intensivering van het spoorvervoer is op termijn ondertunneling van de Randweg Noord/ Westerdreef onvermijdelijk. Indien het station niet doorgaat dan is er toch de mogelijkheid om een onderdoorgang te maken voor verkeer. Vanuit het gebruik is het voorstel om dit in de nabijheid te doen voor de indicatieve positie van de MFA zodat zowel vanuit noord- als vanuit middendeel van het plan de MFA goed bereikbaar is voor langzaam verkeer in de eerste fase van het plan. 4. 2. 4 O P E N B A A R V E R V O E R De huidige halteplaats voor openbaar vervoer aan de Randweg Noord is voldoende dichtbij voor opstappers uit Wijchen-West. Wel dient er aandacht besteed te worden aan het verbeteren van de opstapvoorzieningen (overdekte en verwarmde wachtruimte, stallingsplaatsen voor fietsen, e.d.).De huidige carpoolplaats langs de A326/Drutenseweg kan gehandhaafd blijven.

Mogelijke inpassing station

Suggestie uitstraling station Wijchen-West G E B I E D S V I S I E E N O N T W I K K E L S T R AT E G I E W I J C H E N - W E S T

Zoveel mogelijk half open verharding

Pilot voor deelauto’s

Oplaadpunten voor fietsen en auto’s

Snelfietspad langs het spoor

4. 2. 5 PA R K E R E N In de gebiedsvisie is in de eerste instantie uitgegaan van de hoogste CROW- parkeernorm. Vanwege efficiënt ruimtegebruik is het parkeren zoveel mogelijk gepositioneerd in de zones waar beperkingen gelden voor het wonen vanwege milieu. De landschappelijke inpassing van het parkeren verdient aandacht om het ‘blik’ zo veel mogelijk aan het oog te onttrekken. Daar waar mogelijk worden parkeerkoffers toegepast op relatief beperkte afstand van de woningen. Een parkeerkoffer is een compacte parkeerplaats waar meerdere auto’s kunnen staan tussen de woningen, vaak omringd door groene hagen. Door de toepassing van parkeerkoffers wordt er gezorgd dat het aantal auto’s wat in de straten staat minder is. Omwille van ruimtelijke kwaliteit en klimaatadaptief ontwerp verdiend het de voorkeur vanuit de gebiedsvisie om uit te gaan van een lagere parkeernorm. Hierdoor is er in de straten meer ruimte voor bomen en ook de hoeveelheid verharding in de straten kan worden beperkt. Er dienen dan wel innovatieve mobiliteitsconcepten toegevoegd te worden.

Leer en speellandschap

Streven naar groene woonstraten

Als ‘groeiconcept’ wordt een pilotbuurt ingericht voor introductie van innovatieve vervoersconcepten (deelauto’s). De nabijheid van deze pilotbuurt direct langs een (snel)fietsroute is hierbij de voorkeur.

Auto’s zoveel mogelijk uit het zicht dmv blokhagen en taluds 46

Parkeren groen inpassen

G E B I E D S V I S I E E N O N T W I K K E L S T R AT E G I E W I J C H E N - W E S T

4. 2. 6 S P E E L P L E K K E N E N G R O E N De ingetekende speelplekken sluiten aan op het speelbeleid van de gemeente Wijchen. De gebiedsvisie gaat uit van groenstructuren met enig volume zodat versnippering wordt voorkomen. Tussen de buurten en aan de randen zijn ‘parkachtige’ groenzones ingericht in combinatie met waterberging. Belangrijk is dat de omgeving stimuleert en uitnodigt om te bewegen (prettig om even een wandelingetje te maken, of te gaan hardlopen of fietsen). Daarnaast is het belangrijk dat er natuurlijke ontmoetingsplekken zijn, waarmee de sociale samenhang versterkt wordt. Nabij het spoor in het middendeel van Wijchen-West, dicht tegen de bestaande kern, is rekening gehouden met de komst van een mogelijke pumptrack. De woonstraten bieden de mogelijkheid om bomen toe te passen in het profiel. Bij een lagere parkeernorm, nu is uitgegaan van de hoogste norm, is hier meer ruimte voor. Een groen beeld van de woonstraten dient mede te ontstaan door groen in de voortuinen. Daar waar de parkeernorm en het woonprogramma het toelaten wordt parkeren in de voortuin voorkomen.

De groenzone rond de Vormerse Plas zal ook worden ingezet voor sport en spel. In de groenstructuur rond de Vormerse Plas blijft het mogelijk om een ommetje te kunnen maken. Vanuit de ambitie van de gemeenten om een inclusieve samenleving te zijn, is het belangrijk dat mensen met een beperking het gebied goed kunnen gebruiken. Het pad langs de Vormerse plas moet ouderen er niet van weerhouden om er gebruik van te maken. Het dient daarom geschikt te zijn voor scootmobiels en rolstoelvriendelijk te worden aangelegd.

Pumptrack

In het kader van het toekomstige bestemmingsplan dient rekening gehouden te worden met de aanwezigheid van beschermde flora en fauna en ecologische waarden. Hier wordt tijdig onderzoek naar gedaan . Bij de verdere uitwerking van het groenplan en het inrichtingsplan wordt dit verankerd bijvoorbeeld in de groen-robuuste omranding van het plan en rond de Vormerse plas. Of dit voldoende is dient nader te worden onderzocht. Parkachtige groenzones in combinatie met waterberging

Positie pumptrack (oranje vlek) G E B I E D S V I S I E E N O N T W I K K E L S T R AT E G I E W I J C H E N - W E S T

4. 2. 7 WAT E R S T R U C T U U R , K L I M A ATA D A P TAT I E EN HITTESTRESS Vanuit de analyse is gesteld dat zoveel mogelijk van de bestaande oppervlaktewaterstructuur gehandhaafd blijft. Daar waar mogelijk worden verbredingen voorgesteld.

Hemelwater afvoeren naar randen van gebied

Er is naar gestreefd om het oppervlaktewater niet te concentreren, maar meer te spreiden binnen de deelgebieden en waar mogelijk te combineren met de groenstructuur op buurt- én straatniveau om het mooi en beleefbaar te maken. Omwille van efficiënt ruimtegebruik is het voorstel gedaan in de gebiedsvisie om door middel van een duiker het noordelijk deel met de Vormerse plas te verbinden. Hierdoor is grootschalige waterberging mogelijk en kan worden voorzien in voldoende hemelwaterberging voor de zogenaamde klimaatbui. Samen met de breedtes, toegankelijkheid en het onderhoud van de watergangen alsmede de veiligheid dient dit nader te worden onderzocht in het vervolgtraject.

Groenstructuur op buurt- en straatniveau beleefbaar

Voor de ondersteuning van natuur en biodiversiteit en ter ondersteuning van klimaatadaptatie is het gewenst een combinatie van water en groen te maken. Op basis van het uit te voeren flora en fauna onderzoek en de watertoets kan het groen- en landschapsplan voor Wijchen-West verder worden uitgewerkt. De gegevens van de bodemopbouw en de grond/oppervlaktewaterstand zijn hierbij van belang. Ook in het ontwerp van de woningen dient er al rekening gehouden te worden met de wateropvang en langzame infiltratie van hemelwater. Gebouwen kunnen d.m.v. van groene(/blauwe) daken hierbij een oplossing bieden, mocht infiltratie van hemelwater beperkt mogelijk zijn. Dan heeft dit gevolgen voor de uitleg van de (oppervlakte)waterstructuur en daarmee de inrichting van het plangebied. Geohydrologisch onderzoek moet uitwijzen wat kan.

4. 2. 8 D U U R Z A A M O N T W E R P Duurzaamheid is één van de belangrijkste thema’s voor Wijchen-West. Op hoofdlijnen is al bekeken wat aan oppervlakte van PV-panelen nodig is om WijchenWest energie neutraal te maken. De daken van de huizen, een geluidswal, maar ook een mogelijk zonneeiland op de Vormerse plas zijn hierin meegenomen. Er zijn verdere studies nodig naar de mogelijkheden en de toepasbaarheid van thermische energie uit oppervlaktewater voor de ontwikkeling van WijchenWest.

Zonnepanelen in combinatie met geluidsscherm

Drijvend zonne-eiland

Met de gebiedsvisie is gestreefd naar een toekomstbestendig ontwerp, rekeninghoudend met klimaatverandering, wateroverlast, droogte en hitte. Dit is tevens uitgangspunt voor de verdere uitwerking in het stedenbouwkundig plan. Er wordt dan ook watertoets uitgevoerd.

Waterberging en spelen slim combineren 48

G E B I E D S V I S I E E N O N T W I K K E L S T R AT E G I E W I J C H E N - W E S T

Zonnepanelen op de woningen G E B I E D S V I S I E E N O N T W I K K E L S T R AT E G I E W I J C H E N - W E S T

4.2.9 M I L I E U Langs de Drutenseweg (N845) is in het midden plandeel gekozen voor een bebouwingslint dat tevens als geluidscherm dienst doet. Dat geluidscherm is echter op een aantal plekken onderbroken. Om te voorkomen dat het verkeersgeluid zich vanaf de Drutenseweg ongehinderd over het wateroppervlak kan verspreiden kan plaatselijk gewerkt worden met taluds om deze ‘geluidslekken’ te dichten. Deze taluds worden landschappelijk ontworpen zodat er vanaf de openbare ruimte langs deze zone beleving is van de Vormerse Plas. Een ‘ommetje Vormerse Plas’ blijft op die manier mogelijk. Het groene beeld van de omgeving van de Vormersplas wordt door deze lange wand van bebouwing in combinatie met groene taluds gewaarborgd. Langs het spoor zullen de appartementen dove gevels krijgen bijvoorbeeld door slimme galerijoplossingen. Rond het parkeren kan gewerkt worden met taluds als geluid bufferende werking en om de auto’s uit het zicht te houden.

Impact hindercontouren op gebiedsvisie 50

G E B I E D S V I S I E E N O N T W I K K E L S T R AT E G I E W I J C H E N - W E S T

4. 2. 10 W O O N P R O G R A M M A De gebiedsvisie bestaat uit courante bouwvlakken voor het uitgeefbaar gebied. De structuur is zo gekozen dat het in fases ontwikkeld kan worden. Het woningbouwprogramma dient in het licht van de GREX en subsidiemogelijkheden nader worden bekeken. Op deze manier kan er adaptief geprogrammeerd worden zodat het woningbouwprogramma kan meebewegen met toekomstige ontwikkelingen.

4.2.11 Z O R G De gemeente Wijchen heeft een stevige opgave voor Wonen met zorg. Met name op het gebied van ouderenhuisvesting. ‘Beschut wonen’ is overal mogelijk in het plan. Er is rekening gehouden met ruimte voor zowel grondgebonden als gestapelde levensloopbestendige woningen. De MFA is nu gepland in de plint van een appartementengebouw in het hart van de wijk. Goede combinaties met mogelijk (intramurale) zorg zijn hierbij mogelijk op hoger gelegen verdiepingen.

Versnellen is een belangrijke opgave om het woningtekort weg te werken, conceptueel bouwen kan daaraan een bijdrage leveren. In de gebiedsvisie is een plek aangewezen, in de buurt van de Vormerse plas, waar geëxperimenteerd kan worden met conceptueel bouwen en drijvende woningen. Wijchen-West streeft er naar om een mix van verschillende typen woningen te realiseren. Uitgangspunt is dat er in Wijchen-West geen nieuwe voorzieningen gebouwd worden, met uitzondering van een mogelijke MFA. Dit is een aandachtspunt voor waar bepaalde doelgroep-woningen gerealiseerd kunnen worden. Dit geldt ook voor (woon)zorgprogramma.

Optionele locatie MFA

Ook biedt de gebiedsvisie voldoende woonvormen voor mensen met een verstandelijke of lichamelijke beperking. De groene omgeving aan de zuidkant zou een mooie prikkelarme omgeving voor deze doelgroep kunnen zijn.

Landschappelijke inpassing met taluds G E B I E D S V I S I E E N O N T W I K K E L S T R AT E G I E W I J C H E N - W E S T

5 5 O N T W I K K E L S T R AT E G I E De ontwikkelstrategie wordt in dit hoofdstuk beschreven en bestaat uit de volgende onderdelen. 1. Een visie op de samenwerking voor de ontwikkeling met daarbij de duiding van de grondeigenaren, contractvorm, gekozen participatievorm en het organisatiemodel 2. Financiële onderbouwing met daarbij de duiding van het programma, voorzieningen, grondexploitatie en fasering

5 O N T W I K K E L S T R AT E G I E 5. 1 SAMENWERKING In deze paragraaf wordt ingegaan op de samenwerking en de samenwerkingsvorm met de grondeigenaren en overige marktpartijen, de manier waarop participatie vorm kan krijgen en welke organisatie van de gemeente verwacht wordt om de ontwikkeling tot stand te brengen. Er wordt buiten de gemeente onderscheid gemaakt in grofweg de volgende stakeholders: • Grondeigenaren-bouwers, ontwikkelaars, geïnteresseerd om mee te doen. • Grondeigenaren-die niet mee (willen of kunnen) doen. • Overige grondeigenaren-Waterschap Rivierenland, Railinfratrust, Liander. • Overige gebiedspartijen in het gebied-bewoners, volkstuinders, hondenclub. • Direct grenzende partijen-bewoners, tennisclub. • Wijkverenigingen Wijchen West (Blauwe hof, Aalsburg) en ’t Achterom (Achterlo). • Woningcorporatie Talis. • Samenwerkingsstichting Kans & Kleur (school/MFA). • Provincie Gelderland, Waterschap Rivierenland (als waterbeheerder en vergunningverlener). • Veiligheidsregio Gelderland-Zuid.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=wdw&id=b024f00f-b02a-4ad4-90a6-daaa508560a4