Bestemmingsplan Tussen Kasteel en Wijchens Meer 2022 Toelichting

Bestemmingsplan Tussen Kasteel en Wijchens Meer 2022

Bestemmingsplan Tussen Kasteel en Wijchens Meer 20 22 vastgesteld

Inhoudsopgave

Toelichting

3

BJZ.nu Bestemmingsplannen

2

Bestemmingsplan Tussen Kasteel en Wijchens Meer 20 22 vastgesteld

Toelichting

BJZ.nu Bestemmingsplannen

3

Bestemmingsplan

Bestemmingsplan Tussen Kasteel en Wijchens Meer 2022

Juni 2022

Vastgesteld

“Bestemmingsplan Tussen Kasteel en Wijchens Meer 2022” Vastgesteld

“Bestemmingsplan Tussen Kasteel en Wijchens Meer”

Plan:

“Bestemmingsplan Tussen Kasteel en Wijchens Meer 2022”

Plantype:

Bestemmingsplan

Status:

Vastgesteld

IMRO-nummer: NL.IMRO.0296.CTRTKWM2022-VG01

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

2

“Bestemmingsplan Tussen Kasteel en Wijchens Meer 2022” Vastgesteld

TOELICHTING

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

3

“Bestemmingsplan Tussen Kasteel en Wijchens Meer 2022” Vastgesteld

INHOUDSOPGAVE HOOFDSTUK 1 INLEIDING ................................................................................... 6 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

AANLEIDING ............................................................................................................................................... 6 LIGGING VAN HET PLANGEBIED ....................................................................................................................... 6 DE BIJ HET PLAN BEHORENDE STUKKEN ............................................................................................................. 7 HUIDIGE PLANOLOGISCHE REGIME ................................................................................................................... 7 LEESWIJZER ................................................................................................................................................ 9

HOOFDSTUK 2 WIJCHEN EN BESCHRIJVING PLANGEBIED ........................................... 10 2.1 2.2

BESCHRIJVING DEELGEBIEDEN IN DE KERN WIJCHEN .......................................................................................... 10 BESCHRIJVING RUIMTELIJKE EN FUNCTIONELE STRUCTUUR PLANGEBIED IN WIJCHEN ................................................ 11

HOOFDSTUK 3 PLANBESCHRIJVING ..................................................................... 12 3.1 3.2 3.3 3.4

ALGEMEEN ............................................................................................................................................... 12 VO-PLANPROGRAMMA TUSSEN KASTEEL EN WIJCHENS MEER............................................................................ 12 DOORVERTALING NAAR CONCRETE PLANVOORNEMEN ....................................................................................... 13 BEOOGDE INVULLING .................................................................................................................................. 14

HOOFDSTUK 4 BELEIDSKADER ........................................................................... 16 4.1 4.2 4.3

RIJKSBELEID .............................................................................................................................................. 16 PROVINCIAAL BELEID .................................................................................................................................. 19 GEMEENTELIJK BELEID................................................................................................................................. 22

HOOFDSTUK 5 MILIEU- EN OMGEVINGSASPECTEN .................................................. 24 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.7 5.8 5.9 5.10

GELUID (WEG EN SPOOR) ............................................................................................................................ 24 BODEMKWALITEIT ...................................................................................................................................... 26 LUCHTKWALITEIT ....................................................................................................................................... 28 EXTERNE VEILIGHEID ................................................................................................................................... 29 MILIEUZONERING ...................................................................................................................................... 31 ECOLOGIE................................................................................................................................................. 33 ARCHEOLOGIE & CULTUURHISTORIE .............................................................................................................. 34 BESLUIT MILIEUEFFECTRAPPORTAGE .............................................................................................................. 38 VERKEER EN PARKEREN ............................................................................................................................... 39

HOOFDSTUK 6 WATERASPECTEN........................................................................ 47 HOOFDSTUK 7 JURIDISCHE ASPECTEN EN PLANVERANTWOORDING .............................. 58 7.1 7.2 7.3

INLEIDING................................................................................................................................................. 58 OPZET VAN DE REGELS ................................................................................................................................ 58 VERANTWOORDING VAN DE REGELS............................................................................................................... 60

HOOFDSTUK 8 ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID .................................................. 62 HOOFDSTUK 9 INSPRAAK & VOOROVERLEG .......................................................... 63 9.1 9.2 9.3

VOOROVERLEG .......................................................................................................................................... 63 INSPRAAK ................................................................................................................................................. 63 ZIENSWIJZEN............................................................................................................................................. 63

BIJLAGEN BIJ DE TOELICHTING ............................................................................... 64 BIJLAGE 1:

STEDENBOUWKUNDIG VO-PLAN 2021 .................................................................................................. 64 BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

4

“Bestemmingsplan Tussen Kasteel en Wijchens Meer 2022” Vastgesteld BIJLAGE 2: BIJLAGE 3: BIJLAGE 4: BIJLAGE 5: BIJLAGE 6: BIJLAGE 7: BIJLAGE 8: BIJLAGE 9: BIJLAGE 10: BIJLAGE 11: BIJLAGE 12: BIJLAGE 13: BIJLAGE 14: BIJLAGE 15: BIJLAGE 16: BIJLAGE 17: BIJLAGE 18:

AMBITIEDOCUMENT RUIMTELIJKE KWALITEIT TKWM ............................................................................... 64 AKOESTISCH ONDERZOEK 2021 ............................................................................................................ 64 BODEMONDERZOEK ........................................................................................................................... 64 AANVULLEND BODEM- EN ASBESTBODEMONDERZOEKEN ........................................................................... 64 STIKSTOFDEPOSITIE ONDERZOEK 2022 ................................................................................................... 64 QUICKSCAN NATUURWAARDENONDERZOEK 2021.................................................................................... 64 PROEFSLEUVENONDERZOEK TUSSEN KASTEEL EN WIJCHENS MEER 2020 (ZAN 916) ..................................... 64 PROEFSLEUVENONDERZOEK OOSTFLANK 2012 (ZAN 283) ....................................................................... 64 OPGRAVING DE MEESTERPLAATS, DON EMANUELSTRAAT (RAAP-RAPPORT 3983) ................................... 64 OPGRAVING OOSTFLANK (ZAR 69) ................................................................................................... 64 VERSLAG ARCHEOLOGISCHE WAARNEMING DOOR DE AWN (JAARVERSLAG 1992) .....................................

64 OPGRAVING MEROVINGISCH GRAFVELD (HAZENBERG ARCHEOLOGISCHE SERIE 1) ...................................... 64 RAAP RAPPORT CATALOGUS MONUMENTENNUMMERS ....................................................................... 64 RAAP RAPPORT CATALOGUS VINDPLAATSNUMMERS ........................................................................... 64 VERKEERSSTUDIE 2022................................................................................................................... 64 WATERTOETS ................................................................................................................................ 64 NOTITIE ONDERBOUWING PARKEERBALANS WIJCHEN CENTRUM ............................................................. 64

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

5

“Bestemmingsplan Tussen Kasteel en Wijchens Meer 2022” Vastgesteld

HOOFDSTUK 1 1.1

INLEIDING

Aanleiding

Het centrum van Wijchen heeft een authentiek en kleinschalig dorpskarakter. Binnen en nabij het dorpse centrum liggen diverse beeldbepalende objecten, die in sterke mate bijdragen aan dit karakter, zoals ondermeer het Kasteel Wijchen, de Markt en het Wijchens Meer. De cultuurhistorische identiteit van deze objecten maakt het centrum onderscheidend. Toch staat het centrumgebied in de nabije toekomst ook voor uitdagingen. Door onder andere de toegenomen druk op de detailhandel door de opkomst van online winkelen en door nabij gelegen recente ruimtelijke ontwikkelingen, die het centrumgebied gaan beïnvloeden. Dit gegeven leidt tot de noodzaak om te kijken naar de mogelijkheden om de ruimtelijke kwaliteiten van het centrum te behouden en waar mogelijk te versterken. De verhuizing van de gemeentelijke organisatie naar het nieuwe ‘Huis van de gemeente’ speelt eveneens een belangrijke rol in deze ontwikkelingen, temeer omdat het oude gemeentehuis leeg is komen te staan. De gemeente Wijchen streeft naar een herontwikkeling van het gebied tussen het kasteel en het Wijchens Meer, zodanig dat deze herontwikkeling een positieve bijdrage levert aan de kwaliteit en de levendigheid van het centrum en daarmee de vitaliteit van het centrum voor de toekomst waarborgt. Daarbij is eveneens het doel om in te kunnen spelen op de groeiende woningbehoefte voor de kern Wijchen.

Om dit te bereiken zal het gebied 'Tussen Kasteel en Wijchens Meer' in de komende jaren duurzaam worden ontwikkeld. Voorliggend planvoornemen is onderdeel van deze herontwikkeling. Dit plan behelst een programma van meerdere realisatiefases, met daarin circa 170 woningen (appartementen, patiowoningen en stadswoningen) in zowel de koop als de huursector, realisatie van diverse commerciële ruimtes, een hotel en kleinschalige horeca in combinatie met recreatie. Het voorliggend bestemmingsplan is opgesteld om bovengenoemde concrete ontwikkelingen een juridisch kader te geven. De genoemde ontwikkelingen zijn niet in overeenstemming met het geldende bestemmingsplan met haar ‘uit te werken-bestemmingen’, wegens (deels) vernietiging door de Raad van State. Hierdoor biedt het geldende bestemmingsplan geen juridische basis meer en is een algehele concrete bestemmingsplanherziening noodzakelijk. Het is niet wenselijk om het (deels) vernietigde bestemmingsplan te repareren, daarom is een geheel nieuw bestemmingsplan opgesteld. In voorliggend bestemmingsplan wordt aangetoond dat de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening en vanuit ruimtelijk en planologisch oogpunt verantwoord is.

1.2

Ligging van het plangebied

Het plangebied bestaat uit drie deelgebieden, welke zijn gelegen tussen het Kasteel Wijchen en het Wijchens Meer, in de kern van Wijchen. Direct grenzend aan het plangebied liggen appartementen, winkels, publiekmaatschappelijke functies, parkeergelegenheden en openbare ruimten en infrastructuur.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

6

“Bestemmingsplan Tussen Kasteel en Wijchens Meer 2022” Vastgesteld

Figuur 1.1

1.3

Ligging van het plangebied ten opzichte van de kern Wijchen en de directe omgeving (Bron: PDOK)

De bij het plan behorende stukken

Het “Bestemmingsplan Tussen Kasteel en Wijchens Meer 2022” bestaat uit de volgende stukken: • •

verbeelding (tek.nr. NL.IMRO.0296.CTRTKWM2022-VG01) en een renvooi; regels (met bijbehorende bijlagen).

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden weergegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting geeft een duidelijk beeld van het bestemmingsplan en van de daaraan ten grondslag liggende gedachten, maar maakt geen deel uit van het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

1.4

Huidige planologische regime

1.4.1

Algemeen

De drie deelgebieden, welke tezamen het plangebied vormen in voorliggend bestemmingsplan, liggen binnen de begrenzing van het bestemmingsplan “Tussen Kasteel en Wijchense Meer” dat door de gemeenteraad van de gemeente Wijchen op 29 oktober 2020 is vastgesteld. Daarnaast geldt het paraplubestemmingplan “Parapluplan Cultuurhistorie Wijchen” (vastgesteld op 3 mei 2017) en tenslotte geldt het bestemmingplan “Centrum Wijchen 2013” (vastgesteld op 26 maart 2015). In afbeelding 1.2 en 1.3 is een uitsnede van de verbeelding van de geldende bestemmingsplannen opgenomen met daarin aangegeven de indicatieve ligging van het plangebied. 1.4.2

Beschrijving geldende bestemmingen

In het (gedeeltelijk vernietigde, middels een gerechtelijke uitspraak op 30 juni 2021) bestemmingsplan ‘Tussen Kasteel en Wijchense Meer zijn de deelgebieden (welke samen het plangebied vormen) bestemd als ‘Gemengd – Uit te werken’, met daarbinnen bouwvlakken, bouwaanduidingen, maatvoeringsvereisten en gebiedsaanduidingen. Tevens geldt grotendeels de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 1’ en ‘Waarde Archeologie 2’. Tevens is er in het zuidelijke deelgebied (aan de noordzijde hiervan) een klein gedeelte bestemd als ‘Groen’ (in het bestemmingsplan ‘Centrum Wijchen 2013’). Er is sprake van een deels vernietigd bestemmingsplan “Tussen Kasteel en Wijchense Meer” hetgeen betekent dat er geen gebruik meer gemaakt kan worden van de enkelbestemmingen ‘Gemengd – Uit te werken’ voor een deel van de in het plangebied begrepen gronden.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

7

“Bestemmingsplan Tussen Kasteel en Wijchens Meer 2022” Vastgesteld

Figuur 1.2

Uitsnede plankaart bestemmingsplan ‘Centrum Wijchen 2013’ (Bron: Ruimtelijke Plannen)

Figuur 1.3

Uitsnede plankaart bestemmingsplan ‘Tussen Kasteel en Wijchense Meer’ (Bron: Ruimtelijke Plannen)

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

8

“Bestemmingsplan Tussen Kasteel en Wijchens Meer 2022” Vastgesteld

1.5

Leeswijzer

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de kern Wijchen en wordt tevens een beschrijving van de huidige situatie in het plangebied gegeven. Hoofdstuk 3 bevat de planbeschrijving. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op het beleidskader. Hierin wordt het beleid van het Rijk, provincie Gelderland en de gemeente Wijchen beschreven. In hoofdstuk 5 passeren alle relevante milieu- en omgevingsaspecten de revue. Hoofdstuk 6 gaat in op de wateraspecten. In de hoofdstukken 7 en 8 wordt respectievelijk ingegaan op de juridische aspecten/planverantwoording en de economische uitvoerbaarheid van het project. Hoofdstuk 9 gaat in op vooroverleg en de inspraak.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

9

“Bestemmingsplan Tussen Kasteel en Wijchens Meer 2022” Vastgesteld

HOOFDSTUK 2 2.1

WIJCHEN EN BESCHRIJVING PLANGEBIED

Beschrijving deelgebieden in de kern Wijchen

De drie deelgebieden, welke samen het plangebied vormen, zijn gelegen in het gebied tussen het 'Kasteel Wijchen' en het Wijchens Meer. In onderstaande figuur 2.1 is het totale en concrete plangebied schematisch weergegeven. In de afbeelding zijn deelgebieden genummerd. Aan de hand van deze nummeringen zal de bestaande situatie hierna worden beschreven.

Figuur 2.1

2.1.1

Deellocaties, voorzien van nummering en rood kader (Bron: PDOK)

Deellocatie 1.

Deellocatie 1 betreft het voormalig gemeentekantoor van de gemeente Wijchen, welke sinds 2017 leegstaat en in eigendom is van de gemeente Wijchen. Het gebouw is gebouwd in 1980, en de huidige uitstraling draagt niet bij aan het vriendelijke en dorpse karakter van het centrum van Wijchen. Daarnaast is sprake van leegstand en achterstallig onderhoud, hetgeen op termijn tot verloedering en verpaupering leidt. Het gebouw is zowel aan de voorzijde (Kasteellaan) als aan de achterzijde (Europaplein) omgeven door parkeerplaatsen. Het parkeerterrein aan de voorzijde wordt meerdere keren per jaar gebruikt voor evenementen, bijvoorbeeld tijdens de ‘Nijmeegse Vierdaagse’ en de jaarlijkse kermis. Het parkeerterrein aan de achterzijde van het gemeentekantoor voorziet voornamelijk in de parkeergelegenheid voor de aangrenzende appartementencomplexen en de winkels in de Marktpromenade.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

10

“Bestemmingsplan Tussen Kasteel en Wijchens Meer 2022” Vastgesteld 2.1.2

Deellocatie 2.

Deellocatie 2 betreft het parkeerterrein ‘De Bolster’. De Bolster is momenteel ingericht als tijdelijk parkeerterrein. Vanwege de tijdelijkheid van het parkeerterrein is de afwerking voornamelijk praktisch van aard, waardoor de deellocatie ruimtelijk en ten aanzien van beeldkwaliteit als een ‘eiland’ kan worden ervaren midden in het centrumgebied van Wijchen. Het parkeerterrein breekt de zone tussen het kasteel en het Wijchens Meer momenteel door midden. Het parkeerterrein is eigendom van de gemeente Wijchen. 2.1.3

Deellocatie 3.

Deellocatie 3 betreft een voornamelijk onbebouwd perceel, welke in eigendom is van de gemeente Wijchen. Tevens bevindt zich ook een uitvaartcentrum ter plaatse van dit deelgebied, dat niet in eigendom is van de gemeente Wijchen. De locatie bestaat verder uit openbaar groen en wordt begrensd door de Meerdreef, de Don Emanuelstraat, de begraafplaats en de bebouwing ten noorden van de Elckerlycweg. Op deze deellocatie bevindt zich ook het algemeen Vredesmonument van Wijchen, waar onder andere de slachtoffers van de Tweede Wereldoorlog worden herdacht. Indien bij verdere planuitwerking sprake is van een noodzakelijke verplaatsing van het monument, dan zal het Vredesmonument een passende nieuwe locatie in de kern van Wijchen krijgen. Tevens is dit deelgebied gelegen nabij het Wijchens meer. Het Wijchens Meer is karakteristiek voor Wijchen en heeft een belangrijke rol doordat het gebieden ruimtelijk gezien zowel van elkaar kan scheiden alsook verbinden. De noordoever van het meer sluit aan op de Meerdreef. De directe oevers zijn in gebruik als openbare, groene ruimte, met wandelpaden en her en der bomen.

2.2

Beschrijving ruimtelijke en functionele structuur plangebied in Wijchen

Het plangebied (de drie deelgebieden) is gelegen in het centrum van Wijchen, dit centrum wordt gekenmerkt in zijn algemeenheid door het dorpse, relatief groene karakter van Wijchen. Het plangebied sluit zich momenteel niet aan bij dit dorpse en relatief groene karakter. Gezien de ligging in het centrum kennen de deelgebieden een schakering aan functies waarbij detailhandel, woonfuncties, openbare en publieke ruimten en infrastructuur met verkeersvoorzieningen en parkeergelegenheid de belangrijkste structuurdragers vormen. Woningen die nabij het plangebied liggen, betreffen voornamelijk appartementen boven winkelvoorzieningen en losstaande appartementencomplexen. De appartementengebouwen zijn veelal in de jaren '80 en '90 gebouwd. Binnen de deelgebieden zijn momenteel geen vrijstaande, semi-vrijstaande of rijtjeswoningen aanwezig. Voor zover sprake is van particulier kavelbezit betreft het in het plangebied enkele kleine percelen. De detailhandel in het centrumgebied van Wijchen is geconcentreerd op een aantal plekken, in de Marktpromenade als ook in de winkelstraten Touwslagersbaan, Burchtstraat, Spoorstraat en Markt. De Marktpromenade bestaat vanwege de appartementen die hier gevestigd zijn uit een combinatie aan functies. De locatie van het oude gemeentekantoor heeft daarentegen een maatschappelijke functie.

De combinatie van functies komt in en rondom het plangebied geregeld tot uitdrukking in stapeling van functies (appartementen boven andere functies). Er is binnen dan wel nabij het plangebied over het algemeen relatief hoge, gelaagde bebouwing aanwezig. Het plangebied (met name deelgebied 1 en 2) wordt voornamelijk gekenmerkt door de hoeveelheid openbare ruimtes en parkeervoorzieningen. De parkeergelegenheden zijn praktisch ingericht en weinig tot niet afgewerkt met groen (met name deelgebied 2). Deelgebied 3 daarentegen kent, als zone nabij het Wijchense Meer, een meer groen karakter met daarbij openbare ruimtes en groenvoorzieningen. Eveneens wordt het centrumgebied (en hiermee het plangebied) omgeven door verkeersintensieve wegen die van substantieel belang zijn voor de ontsluiting van Wijchen, met name de door het zuiden van het plangebied lopende Meerdreef. De wegen nabij het plangebied worden daarnaast in sterke mate gebruikt voor het parkeren en ontsluiten van de gevestigde detailhandel en appartementen, evenals bevoorrading en laden- en lossen.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

11

“Bestemmingsplan Tussen Kasteel en Wijchens Meer 2022” Vastgesteld

HOOFDSTUK 3

PLANBESCHRIJVING

In hoofdstuk 2 is een beschrijving van het plangebied gegeven. In dit hoofdstuk wordt op de ontwikkelingen zelf ingegaan.

3.1

Algemeen

De gewenste en beoogde opwaardering, herontwikkeling en herstructurering van het centrum van Wijchen heeft voor de gemeente Wijchen aanleiding gevormd om het 'Gebiedsperspectief Centrum Wijchen 2030' vast te stellen. In dit gebiedsperspectief wordt het tienpuntenplan gepresenteerd voor het centrum van Wijchen: 1. Streven naar een compact, vitaal winkelhart; 2. Ruimte bieden in de toeloopstraten van het centrum; 3. Meer betrekken van de cultureel-historische identiteit; 4. Activeren van groene verblijfsruimten; 5. Investeren in ontbrekende verbindingen; 6. Benutten van de lusten, vermijden van de lasten van parkeren; 7. (Her-)ontwikkelen van locaties en reserveren van strategische ruimte; 8. Integraal afwegingstraject (discount-)supermarkt; 9. Creëren van samenhang door verevening; 10. Samenwerken in publiek-private arrangementen. Voorgaande tien punten laten zich doorvertalen in een vijftal ambitiepijlers voor het plangebied 'Tussen Kasteel en Wijchens Meer': • • • • •

Uitstraling, beleving en beeldkwaliteit; Karakteristieken van het gebied, cultuurhistorische waarden en onderlinge verbindingen; Voorzieningen, aanbod en programmering; Duurzaamheid en innovatie; Bereikbaarheid en parkeren.

Deze ambitiepijlers zijn nader uitgewerkt in een ambitiedocument en de tenderstukken, welke als kwalitatieve maatstaaf zijn meegegeven aan de marktpartij welke op basis van de tenderprocedure is gekozen om de bovenstaande ontwikkelingen te realiseren. Het voorliggend bestemmingsplan voorziet direct en concreet in de verdere doorvertaling van deze ambities in plan-juridische kaders waarbinnen de herontwikkeling van het plangebied gestalte krijgt. In onderstaande paragrafen zal nader worden ingegaan op de wijze waarop bovenstaande ambities zijn doorvertaald in het voorliggend bestemmingsplan en welke kaders het plan daarmee biedt voor de beoogde herontwikkeling van het plangebied. De gemeente Wijchen streeft hierbij naar een optimale invulling van de kwalitatieve doelstellingen met als doel de ambities te halen.

3.2

VO-planprogramma Tussen Kasteel en Wijchens Meer

In het document ‘VO-planprogramma Tussen Kasteel en Wijchens Meer’ is het stedenbouwkundige plan met haar realisatiefases/ontwikkelblokken opgenomen. Tevens zijn hierin plattegronden en globale indeling van de functies opgenomen. Eveneens is hierin beschreven wat de beoogde ruimtelijke kwaliteit inhoudt, wat de relatie is met ander ruimtelijk beleid en wat de randvoorwaarden zijn. Belangrijke kernpunten zijn dat het plangebied veilig, rustig en passend wordt ingericht en daarbij het karakter en de uitstraling van het gebied worden versterkt. Het gaat daarbij om zowel de beeldende als de culturele kwaliteiten. Hierbij geldt als uitgangspunt dat er wordt gekozen voor een neo-traditionalistische architectuurstijl met Wijchense elementen. Hierbij valt ondermeer te denken aan stijlen die gekenmerkt worden door: BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

12

“Bestemmingsplan Tussen Kasteel en Wijchens Meer 2022” Vastgesteld • • • • • • •

3.3

dorps, kleinschalig, ingetogen, losse korrels met groen rondom; stoere volumes, forse kappen; baksteen en hout, ambachtelijke detaillering, weinig versiering; bakstenen muren en hagen; rustige kleurstelling, in hoofdzaak aardetinten voor vlakken, incidenteel lichte gevels, donker; gekleurde kappen; installaties, zoals PV-panelen, geïntegreerd in de architectuur.

Doorvertaling naar concrete planvoornemen

Binnen dit bestemmingsplan is gekozen om binnen de drie deelgebieden herontwikkeling mogelijk te maken. Dit betreft de locatie van het oude gemeentekantoor, de parkeerterreinen, de locatie van het uitvaartcentrum en de openbare gronden aan de zijde van het Wijchens Meer. Hiermee wordt een sterke, vitale structuur van het plangebied geborgd waarbij maatwerk kan worden geleverd ten aanzien van de herontwikkelingswensen, maar bovenal een integrale benadering kan worden geborgd ten aanzien van veiligheid en beleving. Met de toekenning van concrete bestemmingen wordt enige flexibiliteit geboden om tot een goede stedenbouwkundige invulling te komen van het plangebied. Binnen de regels moeten bebouwing en buitenruimte evenwichtig en in onderlinge samenhang tot stand komen; zowel in zichzelf (binnen het plangebied van het bestemmingsplan) als in relatie tot de belendingen (randen van het plangebied). Kwalitatief programma De diversiteit in programmering in het plangebied sluit aan bij de sfeer en het karakter van het centrumgebied in Wijchen. De ontwikkelingen binnen het plangebied gaan de mogelijkheden faciliteren en optimaliseren voor recreatie en horeca.

Daarnaast zal het gebied (middels de realisatie van woningen in de vorm van appartementen en grondgebonden woningen) aantrekkelijk zijn voor verschillende leeftijdsgroepen en doelgroepen (zowel goedkope/middeldure en dure koop als sociale en midden huur). De bebouwing en programmering spelen in op de ontwikkelingen en trends in Wijchen en de maatschappij in multifunctionaliteit en mobiliteit. De openbare ruimtes zullen een groen karakter krijgen, waarin onderlinge ontmoeting en interactie worden gestimuleerd. Binnen het plangebied worden de ontwikkelingen op een innovatieve en toekomstbestendige wijze benaderd, waarbij in de investering en het gebruik zuinig, zinnig en transparant omgegaan wordt met eventueel te betrekken gemeenschapsgeld, te meer omdat de gemeente Wijchen eveneens onderdeel uit maakt van de ketenpartners in dit bestemmingsplan. Circulair en duurzaam Bij de realisatie van de ontwikkelingen wordt bezien om een zo groot mogelijke besparing op het energieverbruik voor warmwatervoorziening te realiseren, eveneens worden de woningen gasloos gebouwd. Daarnaast wordt het gebruik van duurzaam vervoer gestimuleerd, waarbij moet worden gedacht aan (goed bereikbaar en op korte afstand aanwezig) openbaar vervoer en laadpunten voor zowel fietsen en auto's.

Natuur inclusief bouwen is eveneens een hoofdpijler en is zichtbaar en onzichtbaar aanwezig en levert een bijdrage aan de biodiversiteit die past bij de stedelijke omgeving van het centrum. Kwaliteit van leven Het gebied zal worden ingericht als groene en gezonde leefomgeving en bij de inrichting zal gebruik worden gemaakt van innovatieve toepassingen, waardoor deeleconomie en saamhorigheid worden gestimuleerd. Het gebruik van fossiele brandstoffen ten behoeve van vervoer wordt gedemotiveerd. Weersinvloeden door klimaatverandering Het gebied en de bebouwing zullen worden afgestemd en ingericht op klimaatverandering, waarbij het hemelwater zo veel mogelijk binnen het plangebied wordt gebruikt en vastgehouden en gebruikers worden aangemoedigd om duurzame voorzieningen aan te leggen, te gebruiken en in stand te houden.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

13

“Bestemmingsplan Tussen Kasteel en Wijchens Meer 2022” Vastgesteld Bereikbaarheid en parkeren De gemeente Wijchen en de projectontwikkelaar ambiëren dat het gebied zal inspelen op een optimale bereikbaarheid van het centrum en dat het parkeren voor auto's en (brom)fietsen maximaal wordt gefaciliteerd zonder afbreuk te doen aan de beeldkwaliteit van het gebied. Het ontwerp en de inrichting van het gebied dragen bij aan aantrekkelijke en duidelijke routes in de kern van Wijchen. Parkeerplaatsen zullen toekomstbestendig zijn, zodat functieverandering op deze plaatsen mogelijk blijft. Dit geldt vanzelfsprekend niet voor de (half) verdiepte parkeergarages. Op deze manier kan adaptief worden omgegaan met de veranderende vraag en behoefte omtrent mobiliteit en het gebruik van auto's. Daarnaast is het streven de inrichting van het autoverkeer, parkeren en andere vormen van mobiliteit niet te laten leiden tot hinder of belemmering van het straatbeeld of de veiligheid. Parkeren gebeurt zoveel mogelijk uit het zicht van de bewoner en bezoeker. Het gebied zal worden ervaren als een autoluw gebied.

3.4

Beoogde invulling

Dit bestemmingsplan voorziet in het juridisch planologisch kader voor drie deelgebieden, welke tezamen het plangebied vormen. Binnen deze deelgebieden worden in meerdere fases circa 170 nieuwe woningen voorzien (zoals beoogd in het VO-plan), in de vorm van appartementen, patiowoningen en stadswoningen. Tevens worden er commerciële ruimtes gerealiseerd en wordt een hotel met circa 20 kamers mogelijk gemaakt. Tenslotte worden er commerciële functies zoals horeca gerealiseerd alsook een openbare parkeergarage en bijbehorende parkeervoorzieningen. De uitgangspunten zoals beschreven in paragraaf 3.1 tot en met 3.3 hebben geleidt tot het stedenbouwkundig ontwerp zoals weergegeven in figuur 3.1, en zoals opgenomen bijlage 1 bij deze toelichting.

Figuur 3.1

Deellocaties, voorzien van rood kader en voorzien van de beoogde faseringen (Bron: Projectontwikkelaar Ter Steege)

Ruimtelijke randvoorwaarden De relatie met de (bestaande, bebouwde) omgeving betreft één van de belangrijkste pijlers in de nadere planuitwerking. Om stedenbouwkundig passend aan te sluiten bij de omliggende bebouwing en rekening te BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

14

“Bestemmingsplan Tussen Kasteel en Wijchens Meer 2022” Vastgesteld houden met de aspecten bezonning, privacy, licht en lucht, is bij het opstellen van bovengenoemde stedenbouwkundig plan in voldoende mate rekening gehouden met de voorgenoemde aspecten. Daarnaast is er aandacht gegeven aan de planuitwerking in relatie tot parkeren, openbare ruimte, water, geluid en duurzaamheid. Deelgebied 1 Deellocatie 1 betreft de beoogde bouwfase 1, en ziet op de realisatie van Blok A tot en met E, zoals opgenomen in figuur 3.1. Binnen deze fase en binnen deze blokken worden circa 95 woningen (in de vorm van appartementen) voorzien. Daarnaast worden er commerciële ruimtes (met een totale omvang van circa 1.300 m² bvo) en een hotel met circa 20 hotelkamers mogelijk gemaakt. Bovenstaande voorzieningen worden gerealiseerd in meerdere blokken, met bijbehorende voorzieningen. Plus een openbare parkeergarage en bijbehorende parkeervoorzieningen. Deelgebied 2 Binnen het deelgebied 2, welke ziet op de boogde bouwfase 3, worden de blokken F,G en H gerealiseerd. Deze blokken zien op de realisatie van circa 50 woningen. Dit betreffen circa 25 appartementen en circa 25 grondgebonden woningen. Dit met bijbehorende parkeervoorzieningen. Deelgebied 3 Binnen deelgebied 3, welke ziet op de beoogde bouwfase 2, worden de blokken Z en I gerealiseerd.

Binnen deze blokken worden circa 25 appartementen (over meerdere verdiepingen) mogelijk. Met bijbehorende parkeervoorzieningen. Eveneens wordt er in blok Z op de begane grond horeca mogelijk gemaakt met een oppervlakte van circa 350 m² bvo. Beeldkwaliteit Het document 'Ambitie Ruimtelijke Kwaliteit Tussen Kasteel en Wijchens Meer' (Gelders Genootschap, d.d. 11 november 2019) welke is opgenomen als bijlage 2 bij dit bestemmingsplan, geeft de gemeente Wijchen basisvoorwaarden mee inzake wat zij verstaat onder ruimtelijke kwaliteit, wat de relatie is met ander ruimtelijk beleid en wat randvoorwaarden aan de ontwikkeling zijn. Belangrijke kernpunten zijn dat het plangebied veilig, rustig en parkachtig moet worden ingericht en daarbij het karakter en de uitstraling van het gebied moet worden versterkt. Binnen het plangebied worden wonen, commerciële functies, hotelkamers en horeca gecombineerd. Het is derhalve het uitgangspunt om nieuwe bebouwing te integreren in het bestaande bebouwingsbeeld in het centrum van Wijchen en om tot zo min mogelijk contrast te komen tussen bestaande en nieuwe bebouwing. De appartementengebouwen, stadswoningen en patiowoningen zijn voorzien van in de sfeer passende architectuursignatuur. Het plangebied wordt een woongebied met gemêleerd beeld van verschillende bouwblokken (gebouwen) met daarbij eveneens riante ruimte voor groen en parkeervoorzieningen.

Voor de architectuur kan worden teruggegrepen naar regionaal kritische vormen van bouwen waarbij de bebouwing herkenbaar zal zijn als eigen aan de regio. Dit architectuurbeeld kan dus sterk refereren aan de architectuur van de oorspronkelijke bebouwing in Wijchen. Ook kunnen meer moderne varianten van dit architectuurbeeld gerealiseerd worden. Uitgangspunt is dat de bebouwing niet te dominant mag zijn, maar een bescheiden architectuur heeft met een ‘vleugje romantiek’. Verder geldt dat nieuwe bebouwing in kleurstelling, materialisering, detaillering en architectuur aansluit bij de bestaande bebouwing. Het geheel moet een ontspannen, natuurlijke passende sfeer uitstralen. Het vorenstaande is nader uitgewerkt in een stedenbouwkundig-ontwerp c.q. stedenbouwkundigplan, welke is opgenomen in bijlage 1 bij deze toelichting. Bestaande bomen Binnen het plangebied is er ook een aantal grote volgroeide bomen aanwezig. Zowel solitair, geclusterd als rij/laanbeplanting welke de aanwezige infrastructuur begeleiden. Deze bestaande bomen kunnen gezien worden als een ‘cadeautje’ en kunnen de nieuwbouw een volwassen uitstraling en kwaliteitsboost geven. Met deze bomen is in de planvorming zo veel mogelijk rekening gehouden en deze zijn waar mogelijk geïntegreerd in het ontwerp. BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

15

“Bestemmingsplan Tussen Kasteel en Wijchens Meer 2022” Vastgesteld

HOOFDSTUK 4

BELEIDSKADER

Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover van belang, het rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifieke voor dit plangebied geldende uitgangspunten weergegeven. Het beleid is in dit bestemmingsplan afgewogen en doorvertaald op de verbeelding en in de regels.

4.1

Rijksbeleid

4.1.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

4.1.1.1 Algemeen Nederland staat voor grote uitdagingen die van invloed zijn op onze fysieke leefomgeving. Complexe opgaven zoals verstedelijking, verduurzaming en klimaatadaptatie zijn nauw met elkaar verweven. Dat vraagt een nieuwe, integrale manier van werken waarmee keuzes voor de leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) zorgt voor een gezamenlijke aanpak die leidt tot een duurzaam perspectief voor de leefomgeving. Dit is nodig om de opgenomen doelen te halen en is een zaak van overheid en samenleving. 4.1.1.2 Vier prioriteiten Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten. 1.

Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie Nederland moet zich aanpassen aan de gevolgen van klimaatverandering. In 2050 is Nederland klimaatbestendig en waterrobuust. Dit vraagt om maatregelen in de leefomgeving, waarmee tegelijkertijd de leefomgevingskwaliteit verbeterd kan worden en kansen voor natuur geboden kunnen worden. In 2050 heeft Nederland daarnaast een duurzame energievoorziening. Dit vraagt echter om ruimte. Door deze ruimte zoveel mogelijk te clusteren, wordt versnippering van het landschap voorkomen en wordt de ruimte zo efficiënt mogelijk benut. Het Rijk zet zich in door het maken van ruimtelijke reserveringen voor het hoofdenergiesysteem op nationale schaal.

2.

Duurzaam economisch groeipotentieel Nederland werkt toe naar een duurzame, circulaire, kennisintensieve en internationaal concurrerende economie in 2050. Daarmee kan ons land zijn positie handhaven in de top vijf van meest concurrerende landen ter wereld. Er wordt ingezet op een innovatief en sterk vestigingsklimaat met een goede quality of life. Belangrijk is wel dat onze economie toekomstbestendig wordt, oftewel concurrerend, duurzaam en circulair.

3.

Sterke en gezonde steden en regio’s Er zijn vooral in steden en stedelijke regio’s nieuwe locaties nodig voor wonen en werken. Het liefst binnen de bestaande stadsgrenzen, zodat de open ruimten tussen stedelijke regio’s behouden blijven. Dit vraagt optimale afstemming op en investeringen in mobiliteit. Dit betekent dat voorafgaand aan de keuze van nieuwe verstedelijkingslocaties helder moet zijn welke randvoorwaarden de leefomgevingskwaliteit en -veiligheid daar stelt en welke extra maatregelen nodig zijn wanneer er voor deze locaties wordt gekozen. Zo blijft de gezondheid in steden en regio’s geborgd.

4.

Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied Er ontstaat een nieuw perspectief voor de Nederlandse landbouwsector als koploper in de duurzame kringlooplandbouw. Een goed verdienpotentieel voor de bedrijven wordt gecombineerd met een minimaal effect op de omgevingskwaliteit van lucht, bodem en water. In alle gevallen zetten we in op ontwikkeling van de karakteristieke eigenschappen van het Nederlandse landschap. Dit

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

16

“Bestemmingsplan Tussen Kasteel en Wijchens Meer 2022” Vastgesteld vertegenwoordigt een belangrijke cultuurhistorische waarde. Verrommeling en versnippering, bijvoorbeeld door wildgroei van distributiecentra, is ongewenst en wordt tegengegaan. 4.1.2

Ladder voor duurzame verstedelijking

In de SVIR (voorganger NOVI) is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, lid 2) opgenomen. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Hierbij geldt een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Teneinde een ontwikkeling adequaat te kunnen toetsen aan de ladder is het noodzakelijk inzicht te geven in de begrippen ‘bestaand stedelijk gebied’ en ‘stedelijke ontwikkeling’. In de Bro zijn in artikel 1.1.1 definities opgenomen voor: bestaand stedelijk gebied: ‘bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’.

stedelijke ontwikkeling: ´ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.´ Bij het beschrijven van de behoefte dient te worden uitgegaan van het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling (de komende tien jaar, zijnde de looptijd van het bestemmingsplan) verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd (harde plancapaciteit). 4.1.3

Toetsing van het initiatief aan het rijksbeleid

De Nationale Omgevingsvisie laat zich niet specifiek uit over dergelijke lokale ontwikkelingen. De voorgenomen ontwikkeling raakt geen rijksbelangen als opgenomen in de omgevingsvisie. Wat betreft de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ wordt opgemerkt dat er een laddertoets is uitgevoerd. Hierna zijn de conclusies opgenomen. Daarbij wordt getoetst aan de hieronder genoemde voorwaarden: a. b.

c.

er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte; indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins; indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Het plan betreft een nieuwe stedelijke ontwikkeling Het voorliggend bestemmingsplan ligt binnen het bestaand stedelijk gebied van Wijchen. De concrete bestemmingen zoals opgenomen binnen de regels en op de plankaart bieden mogelijkheden tot uitbreiding van de reeds bestaande stedelijke structuren. De uitwerking van de gebiedsontwikkeling 'Tussen Kasteel en Wijchens Meer' sluit aan bij de actuele behoefte van Wijchen en wordt hierna getoetst aan de ladder van duurzame verstedelijking. Het plan moet aangemerkt worden als nieuwe stedelijke ontwikkeling. In het Besluit ruimtelijke ordening is de verplichting opgenomen in het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting bij een bestemmingsplan een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’. Omdat de ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied is gesitueerd, hoeft alleen de woningbehoefte onderbouwd worden. De ontwikkelingen zijn afgestemd met de overige gemeenten in de BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

17

“Bestemmingsplan Tussen Kasteel en Wijchens Meer 2022” Vastgesteld regio. Hiermee is voldaan aan de voorwaarde uit het beleid van de provincie Gelderland dat gemeenten woningbouwplannen vanaf 25 woningen moeten afstemmen met gemeenten in de subregio en andere planrelevante gemeenten. In hoeverre past het plan binnen de woningbehoefte? a.

De woningmarkt van de gemeente Wijchen is sterk lokaal georiënteerd. Dat betekent dat de aandacht voor de woningbehoefte primair gericht moet zijn op de vraag vanuit de gemeente zelf en secundair op vestigers. Vanuit de Woonagenda Subregio Nijmegen en de Woonvisie Gemeente Wijchen 20202030 wordt invulling gegeven aan de wens voor nieuwbouw woningen in de kernen van Wijchen zelf. Vanwege planuitstel en planuitval en om rekening te kunnen houden met onzekerheden, kansen en nieuwe ontwikkelingen (adaptief programmeren) hanteert de subregio een plancapaciteit van 130% van de berekende woningbehoefte, 130% is ook het uitgangspunt per gemeente. In de Woondeal Regio Arnhem Nijmegen is afgesproken dat de gemeenten in de subregio tot 2025 zorgen voor een planvoorraad van meer dan 15.000 woningen. Van 2025 tot 2030 is vervolgens nog plancapaciteit voor 5.200 woningen nodig. In totaal 20.500 woningen, een enorme opgave. In de planningslijsten 2020 zijn voor de subregio Nijmegen e.o. tot 2030 woningbouwplannen opgenomen met een netto capaciteit (totale toevoeging minus sloop) van 21.400 woningen. De totale capaciteit lijkt daarmee voldoende groot tot 2030. De opgave is niet om de plancapaciteit te vergroten maar om de bekende plannen in de tijd naar voren te halen, te versnellen.

De lokale behoefte is hierin leidend, waarbij de plannen moeten aansluiten in aantallen én programmering bij de behoefte. In de regio heeft de gemeente Wijchen een uniek woonmilieu. Dit kenmerkt zich door de combinatie tussen landelijk, groen en klein stedelijk. Uit regionaal onderzoek blijkt dat er behoefte bestaat aan woningen in dit type woonmilieu, waarbij het plangebied is aan te merken als klein stedelijk. Dat heeft een positieve aantrekkingskracht op nieuwe inwoners en zorgt ervoor dat onze huidige inwoners willen blijven. Het aantal woningbouwplannen in de regio is de afgelopen jaren flink gedaald. Daarmee is een beter evenwicht ontstaan tussen de verwachte vraag en de mogelijkheid om nieuwe woningen te bouwen. Binnen het plangebied worden in enkele fases circa 170 nieuwe woningen voorzien, in de vorm van appartementen en grondgebonden woningen. Hiermee wordt invulling gegeven aan (een deel van) de woningopgave tot 2030. Een groot percentage van bovengenoemde woningen zal in de sociale sector worden gerealiseerd. Deze appartementen zullen worden gemengd met patiowoningen en stadswoningen in de koopsector. Hierdoor ontstaat een gedifferentieerd stadsmilieu (tezamen met de realisatie van een hotel en commerciële plinten en horeca) waarmee voor verschillende doelgroepen geschikte woonruimte en overige voorzieningen wordt gecreëerd.

Op basis van het bovenstaande wordt aangenomen dat er sprake is van een actuele regionale behoefte, waarmee voldaan wordt aan de eerste trede van de duurzaamheidsladder.

b.

Toevoeging van concrete woningbouw in de vorm van appartementen en grondgebonden woningen, in zowel de huur als koopsector, aan de harde plancapaciteit in de gemeente past uitstekend binnen de (ook door de Provincie erkende) Primosprognose 2019. De beoogde ontwikkeling vindt plaats binnen de stedelijke bebouwingscontour. Tevens is sprake van herstructurering, binnen deellocatie 1 en 3 is sprake van opstallen welke zullen worden gesloopt en vervangen worden door nieuwbouw(woningen). Omdat de ontwikkeling plaatsvindt binnen het bestaand stedelijk gebied, is stap 3 van de duurzaamheidsladder niet van toepassing.

Gezien het voorgaande kan gesteld worden dat voldaan wordt aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Conclusie Het rijksbeleid is vooral kaderstellend voor het beleid van andere overheidsinstanties. Onderhavige ontwikkeling speelt zich af op lokaal niveau, daarom wordt in het rijksbeleid niets vermeld wat specifiek betrekking heeft op het voorliggende plangebied. Wel is de ladder van duurzame verstedelijking doorlopen. Zoals blijkt uit bovenstaande paragraaf wordt hieraan voldaan. Het voorliggende plan is daarom in lijn met het

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

18

“Bestemmingsplan Tussen Kasteel en Wijchens Meer 2022” Vastgesteld Rijksbeleid. Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling van bestemmingsplan “Tussen Kasteel en Wijchens Meer 2022” in overeenstemming is met de Ladder voor duurzame verstedelijking.

4.2

Provinciaal beleid

In deze paragraaf wordt het voor deze ontwikkeling relevante provinciale beleid behandeld. 4.2.1

Omgevingsvisie Gaaf Gelderland

Op 19 december 2018 hebben de Provinciale Staten de omgevingsvisie van de provincie Gelderland vastgesteld. De omgevingsvisie is op 1 maart 2019 in werking getreden. De Omgevingsvisie Gaaf Gelderland is een structuurplan van de provincie Gelderland, met als doel een gaaf Gelderland te behouden en te ontwikkelen voor de toekomst. Daarbij staat een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland centraal. In de omgevingsvisie is een zevental ambities opgenomen. Deze omvatten, in grote lijnen, de volgende onderwerpen: • • • • • • •

Energietransitie: van fossiel naar duurzaam Klimaatadaptatie: omgaan met veranderend weer Circulaire economie: sluiten van kringlopen Biodiversiteit: werken met de natuur Bereikbaarheid: duurzaam verbonden Vestigingsklimaat: een krachtige, duurzame topregio Woon- en leefomgeving: dynamisch, divers, duurzaam

Op het gebied van Woon- en leefomgeving hanteert de Provincie Gelderland de volgende kernbegrippen: dynamisch, divers en duurzaam. Binnen het hoofdstuk Woon- en leefomgeving is opgenomen dat de Provincie streeft naar een duurzaam en divers woon- en leefklimaat dat weet te anticiperen op ontwikkelingen. Hieruit vloeit de ambitie voort binnen Gelderland een aanbod aan woningtypen en woonmilieus passend bij de diversiteit aan woningvraag te realiseren; voor ieder een passende, duurzame woning. Het voorgenomen ontwikkelingen wordt gerealiseerd voor een brede doelgroep waarbij de appartementen zowel als koop als sociale huur in de woningmarkt worden gezet. Hierdoor speelt het planvoornemen in op de veranderende woningvraag in Gelderland door trends zoals starters, doorgroeiers en vergrijzing. Ook voorziet het planvoornemen in een uitbreiding van het woningaanbod binnen stedelijk gebied. De duurzame economische structuur van Wijchen en de kwaliteit en veiligheid van de leefomgeving zijn belangrijke aandachtspunten bij de uitwerking van de gebiedsontwikkeling. Het plangebied is verder niet gelegen binnen overige invloedsferen van de Omgevingsvisie. Gelet op vorenstaande is het planvoornemen in lijn met de woonvisie zoals vastgesteld in de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland. 4.2.2

Omgevingsverordening Gelderland

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Gelderland. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. Er wordt nadrukkelijk gestuurd op ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid. Uitgangspunt is dat verstedelijking en economische activiteiten gebundeld worden ten behoeve van een optimale benutting van bestaand bebouwd gebied. De voorliggende ontwikkeling ligt niet binnen een Nationaal Landschap, de Romeinse Limes, de Groene Ontwikkelingszone (GO), het Gelders Natuurnetwerk (GNN) en de Hollandse Waterlinie. De locatie maakt ook geen deel uit van een ganzenfoerageergebied of beschermingsgebied natte landnatuur.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

19

“Bestemmingsplan Tussen Kasteel en Wijchens Meer 2022” Vastgesteld Binnen het plangebied zijn de thema's stedelijk gebied; verstedelijking en molenbiotoop van toepassing. In onderhavig planvoornemen worden functies geherstructureerd die reeds binnen het vigerende bestemmingsplan bestendigd zijn. Daarnaast zijn deze functies mogelijk binnen een stedelijke contour. De molenbiotoop is overgenomen in het voorliggend bestemmingsplan. De maximale bouwhoogtes die binnen de geldende bestemmingen zijn opgenomen op de verbeelding, zijn getoetst aan de molenbiotoop. Nieuwe ontwikkelingen die dit plan mogelijk maakt voldoen daarmee aan de molenbiotoop. Het plan is daarmee in overeenstemming met de Omgevingsverordening Gelderland. Toetsing Artikel 2.2.1.1 Voor het plangebied zijn de sectorale bepaling met betrekking tot nieuwe woonlocaties (artikel 2.2.1.1) van belang. Nieuwe woonlocaties kunnen slechts worden toegestaan wanneer dit past in het vigerende door Gedeputeerde Staten vastgestelde Kwalitatief Woonprogramma successievelijk de door Gedeputeerde Staten vastgestelde kwantitatieve opgave wonen voor de betreffende regio. Het vastgestelde Kwalitatief Woonprogramma voor de regio waarin de planlocatie is gelegen betreft de Subregionale Woonagenda Nijmegen en omstreken 2020-2030.

Gelet op het bovenstaande kan worden gesteld dat het ruimtelijk voornemen past binnen de provinciale kaders die worden gesteld in de Omgevingsverordening Gelderland. Ladder voor duurzame verstedelijking In de Omgevingsverordening is vastgelegd dat in de toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, wordt aangegeven dat er sprake is van een actuele behoefte waarin wordt voorzien (ladder duurzame verstedelijking). In lijn met de maatschappelijke behoefte zet de provincie in op het beter benutten van het bestaand stedelijk gebied. Dat betekent dat bij nieuwe ontwikkelingen in eerste instantie gekeken dient te worden of er behoefte is aan nieuwe ruimte voor woningen. Als de behoefte voldoende is gemotiveerd, wordt gekeken of aan deze behoefte kan worden voldaan door het benutten van locaties voor herstructurering, intensivering of transformatie binnen bestaand stedelijk gebied. Als ook dat niet tot de mogelijkheden behoort, wordt – onder voorwaarden - aansluitend aan het bestaand stedelijk gebied een locatie gezocht. Door de ladder voor duurzame verstedelijking toe te passen, kiest de provincie ervoor om verstedelijking zoveel mogelijk in bestaand bebouwd gebied te concentreren. Hiermee wordt de kwaliteit van het bebouwde gebied behouden en versterkt. Daarbij geldt de volgende voorkeursvolgorde: 1. 2. 3. 4. 5.

opvang van de behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de regio door hergebruik van bestaande gebouwen, herstructurering of transformatie; opvang van de behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de regio door nieuwbouw op beschikbare gronden; opvang van de behoefte in het landelijk gebied van de regio door hergebruik van bestaande gebouwen, herstructurering of transformatie; opvang van de behoefte in het landelijk gebied van de regio op een locatie aansluitend aan het stedelijk gebied, die passend is of wordt ontsloten; opvang van de behoefte in het landelijk gebied van de regio op een locatie die niet aansluit aan het stedelijk gebied, maar die passend is of wordt ontsloten.

Binnen het plangebied worden in enkele fases circa 170 nieuwe woningen voorzien, in de vorm van appartementen en grondgebonden woningen. Tevens worden er commerciële ruimtes gerealiseerd (met een omvang van circa 1.500 m² bvo) en wordt een hotel met circa 20 kamers mogelijk gemaakt (met een bvo van circa 1.100 m²). Tenslotte worden er commerciële mogelijkheden zoals horeca gerealiseerd (met een bvo van circa 350 m²). Hiermee wordt invulling gegeven aan (een deel van) de woningopgave tot 2030. Een groot percentage van bovengenoemde woningen zal in de sociale sector (midden huur én sociale huur als ook midden/midden dure koop) worden gerealiseerd. Deze appartementen zullen worden gemengd met patiowoningen en stadswoningen in de koopsector. Hierdoor ontstaat een gedifferentieerd stadsmilieu (tezamen met de realisatie van een hotel en commerciële plinten en horeca) waarmee voor verschillende doelgroepen geschikte woonruimte en overige voorzieningen wordt gecreëerd. Op basis van het bovenstaande

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

20

“Bestemmingsplan Tussen Kasteel en Wijchens Meer 2022” Vastgesteld wordt aangenomen dat er sprake is van een actuele behoefte. Gelet op het voorgaande wordt voldaan aan de Ladder voor duurzame verstedelijking van de provincie Gelderland. 4.2.3

Regionaal beleid

Woonagenda Subregio Nijmegen en omstreken 2020-2030 De gemeenten Berg en Dal, Beuningen, Druten, Heumen, Mook en Middelaar, Nijmegen en Wijchen hebben gezamenlijk een woonagenda opgesteld. In deze woonagenda is vastgesteld dat bouwen voor kwaliteit en behoefte de belangrijkste opgaven zijn. Centraal staat goed wonen en leven voor alle huidige en toekomstige inwoners van de gemeenten in de Subregio Nijmegen. De woningvoorraad en woonomgeving moet kunnen voldoen aan de (veranderende) woonbehoeften van de inwoners met voldoende aanwezige of bereikbare voorzieningen in de buurt. Sturing in de woningmarkt moet met name gericht zijn op kwaliteit, toekomstbestendigheid en flexibiliteit. In de woonagenda is onder andere de ambitie opgenomen om te komen tot diverse woonmilieus, waarbij wordt gebouwd naar behoefte. Transformatielocaties in de stad dienen als uitstekende locatie voor het creëren van vernieuwende, duurzame woonmilieus. Daarbij dient ook te worden gestreefd naar een energieneutrale leefomgeving. Daarnaast is het een ambitie om de realisatie van woningen te versnellen om aan de groei van de woningbehoefte te kunnen voldoen en om het huidige woningtekort te kunnen inlopen.

Vanwege planuitstel en planuitval en om rekening te kunnen houden met onzekerheden, kansen en nieuwe ontwikkelingen (adaptief programmeren) hanteert de subregio een plancapaciteit van 130% van de berekende woningbehoefte, 130% is ook het uitgangspunt per gemeente. In de Woondeal Regio Arnhem Nijmegen is afgesproken dat de gemeenten in de subregio tot 2025 zorgen voor een planvoorraad van meer dan 15.000 woningen. Van 2025 tot 2030 is vervolgens nog plancapaciteit voor 5.200 woningen nodig. In totaal 20.500 woningen, een enorme opgave. In de planningslijsten 2020 zijn voor de subregio Nijmegen e.o. tot 2030 woningbouwplannen opgenomen met een netto capaciteit (totale toevoeging minus sloop) van 21.400 woningen. De totale capaciteit lijkt daarmee voldoende groot tot 2030. De opgave is niet om de plancapaciteit te vergroten maar om de bekende plannen in de tijd naar voren te halen, te versnellen. De ambities van de Woonagenda Subregio Nijmegen en omstreken omvatten: • • •

Snel én verantwoord inspelen op woningbehoefte Diversiteit van het woonmilieu versterken Een duurzame en flexibele woningvoorraad

Het planvoornemen voorziet op alle drie van bovengenoemde pijlers, en met name in het realiseren van de eerste en derde ambitie van de Woonagenda Subregio Nijmegen. De concrete planontwikkelingen zoals beschreven in voorliggend bestemmingsplan 'Tussen Kasteel en Wijchens Meer' omvat een aanzienlijke kwaliteitsverbetering van de leefomgeving in het centrum van Wijchen, waarbij veel aandacht is voor duurzame en innovatieve woningen, passend bij het karakter van het gebied. Met het ambitiedocument als uitgangspunt, worden de plannen van de ontwikkelaar getoetst op aantrekkelijkheid voor verschillende leeftijdsgroepen, waarbij bebouwing en programmering aan dienen te sluiten op ontwikkelingen en trends in Wijchen. De nieuwe woningen passen binnen de kwalitatieve ambities van de regio. Aangezien de kwantitatieve ambitie bestaat uit het bouwen van voldoende nieuwe woningen binnen de gemeente Wijchen, kan worden gesteld dat het voornemen ook past binnen de kwantitatieve regionale behoefte. Het voorliggend plan omvat circa 170 woningen. Binnen dit aantal kunnen - aansluitend op de behoefte van Wijchen - woningen worden opgericht.

Door lokaal in te spelen op de woningbehoefte van de wijkbewoners wordt invulling gegeven aan de wens om een groter woningaanbod te realiseren, dat zowel aansluit op de wensen van deze doelgroep (inwoners van Wijchen) als qua locatie (het is aantrekkelijk om te wonen in een bruisend stadscentrum zoals die van Wijchen) als ook betaalbaar is (zowel midden/midden-huur als sociale-huur als ook middenkoop en dure koopappartementen). Ook zorgt het planvoornemen voor een diverser woonmilieu in het centrumgebied, tezamen met de realisatie van een hotel, commerciële functies als ook horeca.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

21

“Bestemmingsplan Tussen Kasteel en Wijchens Meer 2022” Vastgesteld Hiermee past het plan binnen de ambities, die worden gesteld in de Woonagenda Subregio Nijmegen 20202030. 4.2.4

Toetsing van het initiatief aan het provinciale beleid

Indien het concrete initiatief wordt getoetst aan het provinciale beleid ontstaat globaal het volgende beeld. Volgens de meest recente Primosprognose (2019) en de Subregionale Woonagenda Nijmegen en omstreken 2020-2030 zal de woningvoorraad in Wijchen moeten toenemen om aan de behoefte te voldoen. De Primosprognose wordt ook door de Provincie Gelderland gehanteerd. Dit betekent dat er binnen de komende jaren (meer dan) voldoende kwantitatieve behoefte is voor de ontwikkeling binnen het plangebied, hetgeen in meerdere fases wordt gerealiseerd. Voor een nadere toelichting op de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte wordt verwezen naar de onderbouwing van de ladder voor duurzame verstedelijking. Het voornemen voorziet zowel in de kwantitatieve als kwalitatieve behoefte. Tevens wordt voldaan aan de Ladder voor duurzame verstedelijking van de provincie Gelderland. Geconcludeerd kan worden dat de in dit voorliggende bestemmingsplan besloten ruimtelijke ontwikkeling in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.