Bestemmingsplan - Toelichting en Regels

Bestemmingsplan “Lambrasse” Gemeente Wijchen Vastgesteld

Bestemmingsplan “Lambrasse” Gemeente Wijchen Vastgesteld

Rapportnummer:

211x08521_8

IMRO-nummer:

NL.IMRO.0296.BpLambrasse-VG01

Datum:

16 november 2022

Opdrachtgever:

Belin BV en/of Mark van Thiel Beheer BV Gemeente Wijchen

Projectteam BRO:

MOo, CVe, JCJV, HLe, DEe

Concept:

juli 2017

Voorontwerp:

--

Ontwerp:

januari 2020

Vaststelling:

november 2022

Trefwoorden:

--

Bron foto kaft:

Hollandse Hoogte (4)

Beknopte inhoud:

Bestemmingsplan “Lambrasse” (bedrijfsbebouwing en woonwijk)

BRO Hoofdvestiging Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 E info@bro.nl

TOELICHTING

2

Inhoudsopgave

pagina

1. INLEIDING 1.1 Aanleiding 1.2 Ligging en begrenzing plangebieden 1.3 Vigerende bestemmingsplannen 1.4 Leeswijzer

3 3 4 5 5

2. BESTAANDE SITUATIE

7

3. PLANBESCHRIJVING 3.1 Woonwijk Lambrasse

9 9

3.1.1 Stedenbouwkundig concept 3.1.2 Programmatische aspecten 3.1.3 Verkeerskundige aspecten 3.2 Bedrijfsbebouwing Lambrasse

9 12 13 13

4. BELEIDSKADER 4.1 Inleiding 4.2 Rijksbeleid 4.3 Provinciaal beleid 4.4 Gemeentelijk beleid

18 18 18 20 23

5. RANDVOORWAARDEN 5.1 Inleiding 5.2 Archeologie en cultuurhistorie 5.3 Bodemkwaliteit 5.4 Externe veiligheid 5.5 Natuurbescherming 5.6 Geluid 5.7 Luchtkwaliteit 5.8 Bedrijven en milieuzonering 5.9 Waterparagraaf 5.10 Verkeer en parkeren 5.11 Toetsing Besluit m.e.r. / Vormvrije m.e.r.-beoordeling

25 25 25 26 26 32 34 35 36 37 43 48

6. JURIDISCHE PLANOPZET 6.1 Inleiding 6.2 Opbouw van de bestemmingsregeling

49 49 49

6.2.1 Inleidende regels 6.2.2 Bestemmingen

Inhoudsopgave

49 49

1

6.2.3 Algemene regels 6.2.4 Overgangs- en slotregels 6.3 Specifieke bestemmingsregels

50 51 51

7. UITVOERBAARHEID 7.1 Economische uitvoerbaarheid 7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

54 54 54

SEPARATE BIJLAGEN Bijlage 1: Beeldkwaliteitsplan met als bijlage het stedenbouwkundig kader Bijlage 2: Archeologisch onderzoek Bijlage 3: Bodemonderzoek Bijlage 4: Externe veiligheid Bijlage 5: Ruimtelijke onderbouwing Groenestraat Bijlage 6: Onderzoek luchtkwaliteit Bijlage 7: Quick scan flora en fauna Bijlage 8: Marktscan en ladder horeca en leisure Bijlage 9: Akoestisch onderzoek Bijlage 10: Waterparagraaf Bijlage 11: Aanmeldingsnotitie Bijlage 12: Akoestisch onderzoek verkeersaantrekkende werking Bijlage 13: AERIUS berekening

Inhoudsopgave

2

1.

INLEIDING

1.1 Aanleiding In 2005-2006 heeft Belin in Wijchen gronden aangekocht tussen de Randweg Noord, de Hernenseweg en de A326 en daarop het plan Lambrasse met 245 starterswoningen ontwikkeld. Het plan is in 2007 in uitvoering genomen en in februari 2010 werd de laatste fase 'De Poort van Leur’ opgeleverd. Aan de westzijde van het plan ligt nog een perceel grond, officieel gelegen aan de Groenestraat te Wijchen, kadastraal bekend als gemeente Wijchen, sectie L nr. 490 en sectie L nr. 3962, tezamen 6.940 m² groot. Met de gemeente is afgesproken dat zij medewerking zal geven aan de realisatie van bedrijfsmatige activiteiten op dit perceel. Belin heeft haar rechten aan derden overgedragen en deze hebben op dit perceel in eerste instantie plannen ontwikkeld voor de realisering van een Food- en Fitnesscentrum. Door de economische crisis zijn de concrete plannen wat op de achtergrond gekomen en is afgesproken dat eerst een bestemmingsplanwijziging tot stand zal worden gebracht zodat slagvaardiger kan worden opgetreden. De realisatie van de plannen van Belin is in strijd met het vigerende bestemmingsplan. Om de ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk te maken is voorliggend bestemmingsplan opgesteld.

De realisatie van de woonwijk Lambrasse is destijds juridisch-planologisch mogelijk gemaakt door middel van een vrijstellingsprocedure ex artikel 19, lid 2 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening. Om een en ander in een bestemmingsplan te vervatten, is deze woonwijk ook opgenomen in dit bestemmingsplan, overeenkomstig de vergunde en inmiddels bestaande situatie. Aangezien de woningen destijds middels een procedure mogelijk zijn gemaakt, heeft onderbouwing hiervan destijds plaatsgevonden. Waar relevant wordt in dit plan aandacht besteed aan deze onderbouwing. Daarnaast vindt voor deze woningen de beleidstoets (Rijk, provincie, regio en gemeente) plaats.

Hoofdstuk 1

3

Image © 2011 Aerodata International Surveys © 2011 Tele Atlas © 2011 GoogleTM

Afbeelding 1: Luchtfoto bestaande situatie plangebied (plangebied in rood kader, boven: globale ligging in groter verband, onder: gedetailleerde ligging in nabije omgeving)

Hoofdstuk 1

4

1.2 Ligging en begrenzing plangebieden Het plangebied ligt tegen de wijk Kraaijenberg van de kern Wijchen. Het plangebied is gelegen tussen de Groenestraat respectievelijk de Hernenseweg, de A326 en de oprit vanaf de Hernenseweg naar Nijmegen toe alsmede de Randweg Noord. Het plangebied is circa 5 hectare groot (de woonwijk en het gebied bestemd voor bedrijfsmatige activiteiten). Op afbeelding 1 is de globale ligging van het plangebied in groter verband weergegeven. Daarnaast is een gedetailleerde luchtfoto afgebeeld waarop de ligging van het plangebied in zijn nabije omgeving te zien is. De exacte begrenzing van het plangebied is aangegeven op de verbeelding.

1.3 Vigerende bestemmingsplannen Het vigerende bestemmingsplan voor het eerste plangebied is het bestemmingsplan ‘Buitengebied gemeente Wijchen’ van de gemeente Wijchen. Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de gemeenteraad van Wijchen op 26 maart 1996 goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 10 november 1998. Daarnaast geldt voor een deel aan de zuidzijde van het plangebied het bestemmingsplan ‘Buitengebied Wijchen’, vastgesteld door de gemeenteraad van Wijchen op 31 januari 2013. Het plangebied heeft in de vigerende bestemmingsplannen de bestemmingen ‘Agrarisch gebied’, ‘Verkeer’ en de dubbelbestemming ‘Leidingen’. Bovendien is binnen de bestemming ‘Agrarisch gebied’ een aanduiding ‘landschapselementen’ opgenomen. Binnen de bestemming ‘Agrarisch gebied’ zijn geen agrarische bouwpercelen aanwezig. Tevens is het paraplu ‘Cultuurhistorie Wijchen’, vastgesteld door de gemeenteraad op 5 maart 2017, van kracht.

1.4 Leeswijzer Het voorliggende bestemmingsplan bestaat uit vier onderdelen:  de plantoelichting, waarin de achtergronden en onderbouwing van het bestemmingsplan zijn beschreven;  de planregels, waarin de voorwaarden voor de op de verbeelding (plankaart) vermelde bestemmingen zijn opgenomen;  de verbeelding (de plankaart), waarop onder meer de bestemmingen in het plangebied zijn aangegeven;  een separaat bijlagenboek. In de toelichting (het eerste gedeelte van het bestemmingsplan) worden de keuzes die in het bestemmingsplan zijn gemaakt nader gemotiveerd en verantwoord. Zo wordt de ruimtelijke hoofdstructuur en de functionele samenhang van het gebied in hoofdstuk 2 beschreven. Hoofdstuk 3 geeft de planbeschrijving weer. In hoofdstuk 4 van de plantoelichting wordt achtereenvolgens ingegaan op het relevant beleid van rijk, provincie en gemeente. Hoofdstuk 5 is gewijd aan de randvoorwaarden dan wel beperkingen (milieu, natuur, verkeer en archeologie) die van toepassing zijn ten aanzien van de inrich-

Hoofdstuk 1

5

tings- en omgevingsaspecten die geldend zijn voor de aanwezige functies en de toekomstige ontwikkelingen. In hoofdstuk 6 wordt de juridische regeling toegelicht. Hoofdstuk 7 gaat tot slot in op de economische uitvoerbaarheid en het maatschappelijke draagvlak voor het plan. Alle in de toelichting genoemde onderzoeken en andere rapportages dan wel memo’s zijn gebundeld in een separaat bijlagenboek. De regels (het tweede gedeelte van het bestemmingsplan) zijn weergegeven conform de landelijke standaarden als opgenomen in de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012(SVBP 2012). Dat geeft dat de regels bestaan uit vier hoofdstukken, waarin de inleidende regels in hoofdstuk 1 zijn opgenomen, de bestemmingsregels in hoofdstuk 2, de algemene regels in hoofdstuk 3 en de overgangs- en slotregels in hoofdstuk 4. Dit is nader c.q. aangevuld voor zover mogelijk en toegestaan. De verbeelding (het derde gedeelte van het bestemmingsplan) is opgemaakt conform de landelijke standaarden als opgenomen in de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012.

Hoofdstuk 1

6

2.

BESTAANDE SITUATIE

Het oostelijk deel: de woonwijk Het oostelijke deel van het plangebied bestaat uit de nieuwe woonwijk Lambrasse, bestaande uit 245 woningen. In het volgende hoofdstuk zal nader ingegaan worden op de ruimtelijk-functionele opzet van deze wijk. In de directe omgeving van het plangebied bevinden zich enkele boerderijen en woningen (wijk Kraaijenberg). Het westelijk deel: locatie toekomstige bedrijfsbebouwing Lambrasse De locatie voor de bedrijfsbebouwing van Lambrasse is gelegen in de oksel van de oprit naar de A326, naast de nieuwe woonwijk Lambrasse. Het terrein vormt de oostelijke begrenzing van de kern van Wijchen en is in gebruik als agrarisch weiland. Aan de noord- en oostzijde wordt het terrein begrensd door houtwallen en het talud van de A326. Het maaiveld ligt ruim 3 meter lager dan dit talud en de aansluiting op de Hernenseweg. De houtwallen bereiken een hoogte van ongeveer 15 meter ten opzichte van het maaiveld. De begroeiing aan de rand van het gebied begeleidt de omliggende infrastructuur en kadert het gebied in. Vanuit de snelweg gezien ligt het gebied verscholen achter een dichte houtwal. Ondanks de ligging aan de snelweg is het gebied niet als volwaardige snelweglocatie of zichtlocatie te beschouwen. De houtwal aan de rand is een beeldbepalend element dat behouden dient te blijven. Deze begroeiing is ook behouden in de woonwijk Lambrasse.

Hierin vormt de begroeiing een buffer voor de achterliggende woningen. Het terrein wordt bepaald door de aanwezigheid van de snelweg met al de daarbij horende infrastructuur, een grote vijver met een Donjon die onderdeel uitmaakt van de woningbouwontwikkeling Lambrasse en het vrije doorzicht richting het zuiden. Het groen, het water en de hoogteverschillen creëren een klein landschap dat aanknopingspunten biedt om ontwikkeld te worden tot een poort van de kern Wijchen. In afbeelding 2 is een impressie weergegeven van de bestaande situatie in het plangebied.

Hoofdstuk 2

7

Hoofdstuk 2

8

3.

PLANBESCHRIJVING

Het plangebied van onderhavig bestemmingsplan is op te delen in twee onderdelen: de bestaande woonwijk Lambrasse en het perceel met de te realiseren bedrijfsbebouwing. Er zal in dit hoofdstuk dan ook in twee aparte paragrafen ingegaan worden op deze onderdelen. Tot slot zal in voorliggend hoofdstuk kort worden ingegaan de planbeschrijving voor het tweede plangebied.

3.1 Woonwijk Lambrasse In deze paragraaf wordt aan de hand van een stedenbouwkundig concept een korte omschrijving gegeven voor de woonwijk Lambrasse. Daarna zal ook ingegaan worden op de programmatische en verkeerskundige aspecten voor de woonwijk. 3.1.1 Stedenbouwkundig concept Allereerst wordt het gehele gebied kort beschreven. Het stedenbouwkundige concept wordt in belangrijke mate bepaald door de wisselwerking van een bijzondere locatie met specifieke woonvormen. Het totale plan is te verdelen in vier deelgebieden, deze worden na het algemene deel kort verder toegelicht. Algemeen Een terrein dat vrijwel geheel door infrastructuur wordt omsloten, tussen de bestaande bebouwde kom en de noordelijke snelweg langs Wijchen, vraagt om een bijzondere woonvorm met een eigen identiteit. In het plan is gebruik gemaakt van het WEGA-woonconcept, welke ontwikkeld is door Starterswoning BV. De Wegawoningen zijn rug-aan-rug geplaatst, waardoor de woningen met de achtergevels tegen elkaar staan. Een Wegawoning heeft dus geen achtertuin. De gesloten (en geluidsdichte) achtergevels van de woningen maken een zeer doelmatig gebruik van de binnenruimte mogelijk, waardoor een veel groter leefoppervlak ontstaat dan bij traditionele woningen. De meeste verkeersruimten bevinden zich achter in de woning.

Bij het ontwerpen van de woningen is uitgegaan van een zo laag mogelijk grondgebruik in combinatie met een compacte woning. De compacte (rug aan rug) oriëntatie van het Wega-woonconcept leent zich uitstekend voor een scherm-variant, met een dichte kant op het noorden langs de snelweg, en een open zijde aan de zuidkant. Alleen op die manier is een duurzame afscherming van geluid en stof gegarandeerd, door middel van een lijnvormig bebouwingsconcept dat het gehele plangebied als het ware omarmt (Lambrasse). Door dit lint te combineren met een waaier van oost-west georiënteerde compacte Wegablokken, is gezocht naar één herkenbaar concept, met een aansprekend beeld vanaf de toeleidende hoofdwegen.

Hoofdstuk 3

9

Afbeelding 3: De vier deelgebieden met indicatie plangebied

Gegeven de ruimtelijk-functionele beperkingen van deze locatie, is het essentieel dat de inrichting van de openbare ruimte extra aandacht krijgt. Aan de westflank van het plan is tussen het lint en de waaier een groene binnenruimte gecreëerd van voldoende maat, terwijl aan de zuidwestkant een brede groenzone met waterpartijen het plan completeert. Op een centraal punt in het plan, in de zichtlijnen van de randweg, is in de vorm van een “terp (de Molenberg)” (met een knipoog naar de fraaie molen in het centrum van Wijchen) een bijzonder vormgegeven appartementengebouw gesitueerd, dat analoog aan de schermwoningen, een dove (gesloten) noordzijde en een open zuidzijde heeft. Overigens is het spelen met reliëf één van de kenmerkende uitgangspunten voor de inrichting van het openbaar gebied vanaf de wat dieper gelegen waterpartijen tot en met de Molenberg. We zien dit landschappelijk ook in samenhang met de oplopende taluds van de infrastructuur aan de westkant van het plan. Hoewel het plangebied verschillende typen woningen bevat is er bewust voor gekozen om het bebouwingsbeeld architectonisch gezien één duidelijk samenhangend concept te laten zijn. Met als richtbeeld een “veste”, scherp afgetekend ten opzichte van de omgeving en met ruimte voor accenten zoals de Donjons aan de westkant maar wel zodanig dat het totaalbeeld voorrang krijgt.

Aan de oostzijde is de ontwikkeling afgesloten met een markant gebouw dat de Poort van Leur heet. In feite zijn dit twee donjons met daartussen twee bijzondere Wegawoningen. Door en onder dit gebouw bevindt zich de fietsverbinding naar de andere zijde van de snelweg, de kern Leur. De Poort van Leur sluit het geheel ook duidelijk af. Niet alleen qua ontsluiting maar ook qua ruimtelijk beeld sluit de wijk Lambrasse goed aan bij de bestaande woonwijk Kraaijenberg. Dat betekent dat ter plaatse van de Randweg Noord gezocht is naar een parkachtige uitstraling ter weerszijden van de weg zodat het beeld van een weg door de bebouwde kom van Wijchen in plaats van erlangs (zoals in de huidige situatie) voorop staat.

Hoofdstuk 3

10

Vier deelgebieden Het stedenbouwkundige plan voor de woonwijk kent een verdeling in vier deelgebieden: 1. het centrale woongebied met een centrum van goedkope starterswoningen en een scherm van wat duurdere starterswoningen en appartementen; 2. de noordoostelijke uitloper eveneens met schermwoningen en de afsluitende Poort van Leur; 3. het centrale woongebouw met woningen gericht op alleenstaanden; 4. commercieel gebied met horecafuncties (geen onderdeel van de woonwijk, dit deelgebied wordt in de volgende paragraaf beschreven). Algemeen geldt dat er veel water en groen aanwezig moet zijn. Ad 1. het centrale woongebied met een centrum van goedkope starterswoningen en een scherm van wat duurdere starterswoningen en appartementen (Starterswoning BV te Wijchen). In het centrale woongebied zijn conceptmatige starterswoningen gesitueerd in de vorm van Wegawoningen en Donjons. Het Wega-concept kent verschillende types, in dit plan zijn de basis- en de schermwoningen gebruikt. Een rij schermwoningen is gesitueerd parallel aan de A326, waardoor deze meteen als geluidsbarrière en fijnstofscherm dient voor het achterliggende gebied. De schermwoningen bestaan uit blokken van 10 woningen, waarvan drie in vier lagen en de overige zeven in drie lagen. De blokken worden van elkaar gescheiden door een garage met daarop een zes meter hoog transparant geluidsscherm.

Dit lint begint in deelplan 1 en zet zich ritmisch voort in deelplan 2. Aan de westzijde maakt het lint van schermwoningen een noord-zuidgeoriënteerde omhaal. Het lint wordt afgerond met donjons. Hierin zijn acht of negen appartementen van ongeveer 80 tot 120 m2 groot gesitueerd. Tussen de Donjons zijn de schermwoningen in vier lagen uitgevoerd. In totaal zijn er 44 schermwoningen, waarvan 29 in een drie-laagse en 15 in een vier-laagse uitvoering. Het binnengebied is gevuld met vijf groepen Wega-basiswoningen in blokken variërend van 2x8 tot 2x11 woningen. De naar de Groenestraat georiënteerde kopgevels zijn uitgevoerd met een uitkragende glazen uitbouw waardoor enerzijds deze kopwoningen optimaal kunnen profiteren van invallend zonlicht, terwijl anderzijds daardoor de architectuur een aantrekkelijk geheel vormt. Van de 76 basiswoningen zijn er 36 uitgevoerd als standaard drie-laags woningen, 32 als vier-laags woningen en 8 als bijzondere kopgevelwoningen. Ad 2. de oostelijke uitloper eveneens met schermwoningen en een afsluitende donjon. Dit gebied is een voortzetting van het Wega-scherm (deelgebied 1) langs de A326, bestaande uit een zestal blokken van Wega-schermwoningen met het afsluitende complex de Poort van Leur. In het complex bevinden zich 20 appartementen op ondergrondse parkeerkelders en de twee bijzondere tot het appartementencomplex behorende Wegawoningen. Ad 3.

Het centrale woongebouw met woningen gericht op alleenstaanden. Op het punt waar zichtlijnen elkaar kruisen is ruimte voor een aandachttrekkende ontwikkeling geweest. Er is een soort terp ontwikkeld; Molenberg, met daarop bebouwing. In de Molenberg is ruimte voor een parkeergarage. Het gebouw heeft een ellipsvormige uitstraling. Aan de noordkant ligt een groot vijf verdiepingen hoog trappenhuis dat vanwege de doorstroming van lucht aan de onder- en de bovenzijde open is en voor het overige fungeert als een soort geluidsscherm, waarachter zich de woonvertrekken bevinden. Per laag zijn 5 op het zuiden gerichte kleine appartementen voor alleenstaanden aanwezig. De oppervlakten variëren van 60 tot 75 m 2.

Hoofdstuk 3

11

Ad 4. Commercieel gebied (buiten de woonwijk). Ten tijde van de realisatie van de woonwijk maakte dit deelgebied nog geen onderdeel uit van de ontwikkeling. In onderhavig bestemmingsplan wordt de ontwikkeling van dit terrein wel meegenomen. Nadere informatie hierover volgt in de volgende paragraaf in dit hoofdstuk. Water en groen Van de beschikbare circa 4,5 hectare voor de woonwijk is circa 1,7 hectare toebedeeld aan de woningen zodat er 2,7 hectare over is gebleven voor wegen, openbaar parkeren, gemeenschappelijke voorzieningen en vooral groen- en watervoorzieningen. De openbare groenvoorzieningen zijn bedoeld als compensatie van de afwezigheid van eigen achtertuinen. In het gebied is een beschut gebied gecreëerd in een amfitheaterachtige vorm. Tevens is er een gemeenschappelijke tuin gecreëerd. Openbare ruimte De inrichting van het terrein is vooral een inpassing van het programma in het bestaande landschap. Er is gezocht naar duurzame oplossingen voor bijvoorbeeld de al aanwezige bomen in het plangebied. Slechts vier bomen zijn verplaatst. Er is gekozen voor een terrein met lichte hoogteverschillen. Thema van de openbare ruimte zijn de heuvels die een “spoor” door het plan trekken. Op deze manier zijn veel parkeerplaatsen ongemerkt en overdekt in het gebied opgenomen. De heuvels zijn gemiddeld 1 tot 1,5 meter hoog.

Voor de inrichting van het terrein zijn de volgende uitgangspunten aangehouden:  gebruik van een beperkt aantal soorten duurzame materialen en duurzame soorten groen;  de afvoer van water in de openbare ruimte zoveel mogelijk tastbaar maken. Dit betekent afkoppeling van hemelwater vanaf de daken van de woningen en straten. Dit wordt via goten afgevoerd naar de groenzone;  in het plangebied is een grondwatervijver aanwezig;  de wijk heeft straten. Parkeerplaatsen zijn niet als zodanig in de openbare ruimte opgenomen. Wel zijn er logische plekken in het bestrate gebied te vinden die zich lenen voor parkeerplaatsen. 3.1.2 Programmatische aspecten Hieronder wordt het woningbouwprogramma weergegeven zoals opgenomen is in de stedenbouwkundige opzet. Deelplan

Aantal

Soort woning

Centraal woongebouw

25

Appartementen voor alleenstaanden

Wegawoningen

68

Wegabasiswoningen voor starters

8

Uitgebouwde Wegawoningen voor starters

105

Wega schermwoningen voor starters

39

Appartementen voor starters, doorstromers en een- of tweepersoonshuishou-

Donjons

dens

Door dit woningbouwprogramma wordt er een breed aanbod gedaan aan doelgroepen als starters en alleenstaanden. Dit zijn groepen die in een traditionele gezinsmarkt weinig aan bod komen. De woningen worden grotendeels aangeboden in de goedkope sector.

Hoofdstuk 3

12

3.1.3 Verkeerskundige aspecten Ontsluiting Vanaf de Randweg Noord is een aansluiting voor de woonwijk gerealiseerd, vergelijkbaar met de bestaande aansluiting Randweg Noord – Kavelpad. Kenmerkend voor het Wega-concept (schermvariant of rug aan rug), is de begane grondlaag voor entree, berging en garage. Binnen de waaier wordt daarmee uitgegaan van een inrichtingsconcept dat per woning een tweetal parkeerplaatsen op het maaiveld mogelijk maakt. Mede gelet op het feit dat het plangebied voor de auto in feite als één grote cul de sac functioneert en dus verkeersluw is vormgegeven, wordt ervan uit gegaan dat de ruimte tussen de blokken in beginsel als één geheel wordt vormgegeven en de bovengenoemde norm wordt ingepast. Parkeren In totaal zijn 245 woningen met daarbij 505 parkeerplaatsen op eigen terrein of in een bijbehorende parkeergarage en/of –kelder gerealiseerd. Daarnaast worden nog circa 80 parkeerplaatsen in de openbare ruimte geboden. Tevens zijn er 7 losse privé garages met elk 1 parkeerplaats aanwezig.

3.2 Bedrijfsbebouwing Lambrasse Ten behoeve van de ontwikkeling van de bedrijfsbebouwing Lambrasse is in 2007 een stedenbouwkundig kader opgesteld, welke als separate bijlage bij onderhavig bestemmingsplan is opgenomen1. In het stedenbouwkundig kader zijn de kaders voor de verdere uitwerking van het plan opgenomen. Dit stedenbouwkundig kader wordt hierna als eerste beschreven. Daarna volgt een beschrijving van een voorbeeld van een bouwplan voor de bedrijfsbebouwing. Stedenbouwkundig kader Vanuit de snelweg gezien ligt het gebied verscholen achter een dichte houtwal. Ondanks de ligging aan de snelweg is het gebied niet als volwaardige snelweglocatie of zichtlocatie te beschouwen. Er wordt voor de locatie niet gezocht naar een beeldbepalend gebouw dat de omgeving overschreeuwt. Het gebouw dient op te gaan in het omliggende landschap. De maximale hoogte van het gebouw sluit aan bij de hoogte van de Donjons in de woonwijk Lambrasse. Deze Donjons bestaan uit 5 lagen. Het gebouw zal de westelijke entree van Wijchen markeren, daarom wordt er gezocht naar een bepaald ‘accent’. Een goed voorbeeld van een ‘markering’ in de omgeving van het plangebied is de watertoren. Het accent hoeft niet per se gezocht te worden in de vorm van het gebouw zelf. Men kan ook denken aan een architectonisch accent, een vlaggenmast of reclamezuil.

Parkeren Voor het gebied wordt gezocht naar een parkeeroplossing waarbij het uitzicht vanuit de appartementen in de Donjons in de woonwijk Lambrasse niet bepaald wordt door ‘blik’. Uit financiële en functionele overwegingen lijkt een parkeeroplossing op maaiveld voor de hand te liggen. Parkeren op maaiveld sluit het beste aan bij de mogelijke functies. Voor het parkeren moet gezocht worden naar een passende afscherming van de auto’s in de inrichting. Men kan denken aan hagen, schanskorven en hoogteverschillen.

1

Stedenbouwkundig kader Bedrijfsbebouwing Lambrasse, BRO, 7 mei 2007 (rapportnummer: 208X00250.039238_1).

Hoofdstuk 3

13

Uitzicht en oriëntatie De houtwal aan de noord- en westzijde van de locatie beperkt het uitzicht in grote mate. Het is niet gewenst deze houtwal ‘onder handen’ te nemen zodanig dat een echte zichtlocatie aan de snelweg ontstaat. Het is de bedoeling het gebied in te bedden in dit groene kader. Dit betekent dat men de snelwegzijde van het gebied kan beschouwen als een achterkant. Het gebouw is op het zuidoosten aan de Hernenseweg georiënteerd gekoppeld aan de ontsluiting van het plangebied en de wijk Lambrasse. Daarnaast dient men het vrije zicht op het appartementengebouw Donjon Zuid vanaf de snelwegafslag en de Hernenseweg in acht te nemen. Functionele voorwaarden Het gebied is geen echte ‘snelweglocatie’ of ‘zichtlocatie’. In die zin kan men niet rekenen op een groot passantenbezoek. De nieuwe functie moet het hebben van haar eigen kwaliteiten. De eis van hoogwaardigheid is niet alleen door de verscholen ligging ingegeven, maar deze eis is ook inherent aan de ligging van het gebied naast de nieuwe woonwijk Lambrasse. Vanuit de optiek van de nieuwe bewoners van deze wijk is ook kwaliteit gewenst. Dit betekent dat de nieuwe functie zowel functioneel als visueel attractief moet zijn. De functie moet ook iets toevoegen aan de huidige markt. Het moet een ‘gat’ in de markt dichten en daarnaast van hoogstaande kwaliteit zijn.

Het gebouw zelf dient een representatief uiterlijk te bezitten. De beeldkwaliteit dient gelijkwaardig te zijn aan de beeldkwaliteit van de woonwijk Lambrasse. Deze kwaliteitseisen bevorderen de duurzaamheid van de locatie. De duurzaamheid van het nieuwe gebouw moet daarnaast gezocht worden in het gebruik. Er is een multifunctioneel gebouw gewenst zodat men in de toekomst niet aangewezen is op één functie. Het gebouw moet voor meerdere (zakelijke) functies gebruikt kunnen worden en moet in de toekomst eenvoudig te verbouwen zijn voor een eventueel ander gebruik. Duurzaamheid speelt ook op andere gebieden een belangrijke rol, onder meer ten aanzien van materialen en energiezuinigheid. Zo is het uitgangspunt dat getracht wordt zo compact mogelijk te bouwen, met duurzaam ruimtegebruik en energiezuinigheid tot gevolg. Uitwerking stedenbouwkundig kader De uitwerking van het stedenbouwkundig kader als hiervoor genoemd vergt een gedegen studie naar de architectonische vormgeving die aan de geformuleerde kwalitatieve randvoorwaarden voldoet. Teneinde duidelijk te maken wat de bedoeling is, is in dit kader een voorbeeld uitgewerkt waarvan door de gemeente en haar esthetische adviseurs is aangegeven dat deze passen binnen de geformuleerde uitgangspunten.

Voorbeeld stedenbouwkundig kader In afbeelding 4 is een voorbeeld weergegeven van een mogelijke uitwerking van het stedenbouwkundig kader. Dit voorbeeld is een uitwerking voor een invulling die lange tijd voor mogelijk werd gehouden maar uiteindelijk wegens marktomstandigheden naar achteren is geschoven. Het architectonische concept van het voorbeeld kan gelezen worden als meteoriet, die geland is op twee glazen paviljoens. In de paviljoens bevindt zich de horeca, in twee formules die elkaar invullen en versterken. In de meteoriet, die ontsloten wordt vanuit de tussenruimte tussen de paviljoens, bevinden zich de sportieve functies. Het totaal van functies geeft het gebouw een autonome aantrekkingskracht en eigen identiteit.

Hoofdstuk 3

14

De locatie is een ideale plek voor de vestiging van horeca in de vorm van een fastfood restaurant. Hierbij wordt het risico gelopen dat het geijkte beeld van kleinschalige, eenvoudige bebouwing met daaromheen een grote hoeveelheid infrastructuur ontstaat. De concentratie van functies die gezocht zijn, heeft ook in dat opzicht een doel. Door het terrein intensief te gebruiken en de bebouwing te concentreren kan een monumentaliteit gecreëerd worden die aansluit bij de schaal van de snelweg en het Donjon. Ook ontstaat dan een vanzelfsprekende aanleiding voor het hoogteaccent dat gevraagd wordt in de randvoorwaarden.

Afbeelding 4: Impressie bouwplan (voorbeeld uitwerking stedenbouwkundig kader)

In onderhavig voorbeeld geeft het gebouw een ontspannen en heldere architectuur, waaraan de functies goed af te lezen zijn. De herkenbaarheid mag hierbij niet leiden onder de flexibiliteit. Kleur- en materiaalgebruik zal aansluiten bij de locatie; enerzijds groeit het gebouw uit het terrein en reageert het op de aanwezige hoogteverschillen, anderzijds verwijst het naar de grotere schaal van de snelweg. In basis omvat het gebouw 4 etages met een technische ruimte er bovenop als accent. Functionele invulling  Door BRO is de regionale marktruimte en kansrijke invullingsopties voor het bedrijfspand onderzocht. Deze analyse is als bijlage bij dit bestemmingsplan opgenomen2. Uit de analyse kan geconcludeerd worden dat er vooral marktperspectief is voor: Een moderne fastfoodzaak, onderscheidend van het bestaande aanbod in de omgeving. Met name een modern fastfoodrestaurant

2

Ladder onderbouwing horeca en leisure locatie Lambrasse, BRO, kenmerk, 211x08521.091783_2, d.d. 28 september 2022

Hoofdstuk 3

15



 



als McDonald’s, Burger King of Kentucky Fried Chicken wordt kansrijk geacht, bij voorkeur met drive through. Een laagdrempelig, dagrond geopend familierestaurant met een brede menukeuze, dat zich voor een belangrijk deel richt op autoverkeer op de A50. Ook een ondersteunende functie voor een eventueel te vestigen hotel is goed denkbaar. Een middelgroot hotel in het middensegment (60-80 kamers, uitgangspunt 3 sterren-plus), dat zich overwegend richt op de zakelijke markt en ook vergaderzalen biedt. Een fitnesscentrum, qua marktsegment en doelgroepen onderscheidend van het gevestigde aanbod in Wijchen. Voorbeeld: een hoogwaardige fitness met het karakter van een “club”. Ook hier is een combinatie met een hotel denkbaar. Een samenvoeging van de vermelde functies is goed mogelijk en kan de wervingskracht en het verzorgingsgebied voor het geheel zelfs aanmerkelijk vergroten.

Terrein- en parkeerinrichting Het terrein wordt ontsloten op de Hernenseweg. Aan de hand van een verkeersonderzoek dat wordt uitgevoerd in het kader van de aanvraag omgevingsvergunning zal worden bepaald welke ontsluitingsmethodiek op de Hernenseweg het meest passend is bij de te vestigen functie en de te verwachten verkeersgeneratie. De verplichting tot uitvoering van dit verkeersonderzoek is in de regels van dit bestemmingsplan opgenomen als een voorwaardelijke verplichting. In totaal biedt het terrein plaats aan ongeveer 129 parkeerplaatsen op het maaiveld.

Afbeelding 5: Situering ontsluiting

Hoofdstuk 3

16

Andere voorbeelden In de stedenbouwkundige visie opgesteld door BRO, welke als bijlage bij deze toelichting is toegevoegd, zijn nog andere voorbeelden opgenomen ten aanzien van welke architectuur wordt bedoeld. Uiteindelijk te realiseren plan Bij het uiteindelijk te realiseren plan zal extra aandacht worden besteed aan de architectuur, de verschijningsvorm en de functionaliteit van de bedrijfsbebouwing Lambrasse. Het college van burgemeester en wethouders heeft middels de bestemmingsplanregels mogelijkheden om onder meer de architectuur, de verschijningsvorm en de functionaliteit te toetsen en eventueel aanwijzingen te geven dan wel aanvullende voorwaarden te stellen. Daarnaast is op basis van het stedenbouwkundig kader een beeldkwaliteitsplan opgesteld, welke als bijlage bij deze toelichting is gevoegd. Het beeldkwaliteitsplan voor de bedrijfsbebouwing en de landmark speelt een belangrijke rol bij de welstandstoetsing. In het kader van de omgevingsvergunningsaanvraag dient ieder bouwplan namelijk te worden getoetst aan een vastgesteld welstandskader. Hierin wordt benoemd aan welke architectonische eisen de welstandscommissie de bouwplannen dient te toetsen. Dit beeldkwaliteitplan voorziet in dit welstandskader. Tezamen met de kwantitatieve toets uit het bestemmingsplan, doorloopt ieder bouwplan een kwalitatieve toets aan de hand van dit beeldkwaliteitplan.

Hoofdstuk 3

17

4.

BELEIDSKADER

4.1 Inleiding Het al dan niet voldoen aan verschillende randvoorwaarden en uitgangspunten is bepalend voor de vraag of een nieuw bestemmingsplan ook daadwerkelijk uitvoerbaar is. Hierbij moet worden gedacht aan onder meer het ruimtelijke beleid van de hogere overheden en de gemeente zelf, milieuaspecten als geluid, bodem en hinder van bedrijven, archeologie en economische haalbaarheid. Ook onderhavig plan is getoetst voor wat betreft de uitvoerbaarheid ervan op bovengenoemde aspecten. In dit hoofdstuk is aangegeven wat de resultaten zijn van de toets aan het ruimtelijk beleid van de diverse overheden.

4.2 Rijksbeleid Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte3 staan de plannen van de Rijksoverheid voor ruimte en mobiliteit. Het Rijk streeft naar een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Om dit te kunnen bewerkstelligen laat het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan de decentrale overheden (provincie en gemeenten) en komt de gebruiker centraal te staan. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor die belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Tevens werkt het Rijk aan een eenvoudigere regelgeving. Hierdoor neemt de bestuurlijke druk af en ontstaat er ruimte voor regionaal maatwerk. Het Rijk blijft verantwoordelijk voor het systeem van ruimtelijke ordening. Daarnaast kan een rijksverantwoordelijkheid aan de orde zijn indien:  een onderwerp nationale baten en/of lasten heeft en de doorzettingsmacht van provincies en gemeenten overstijgt. Bijvoorbeeld ruimte voor militaire activiteiten en opgaven in de stedelijke regio’s rondom de mainports, brainports, greenports en valleys;  over een onderwerp internationale verplichtingen of afspraken zijn aangegaan.

Bijvoorbeeld voor biodiversiteit, duurzame energie, watersysteemherstel of werelderfgoed;  een onderwerp provincie- of landsgrensoverschrijdend is en ofwel een hoog afwentelrisico kent ofwel in beheer bij het Rijk is. Bijvoorbeeld de hoofdnetten van weg, spoor, water en energie, maar ook de bescherming van gezondheid van inwoners. Het Rijk kiest drie doelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):  het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;  het verbeteren en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;  het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn. 3

Vastgesteld op 13 maart 2012.

Hoofdstuk 4

18

Uit bovenstaande drie doelen zijn de dertien nationale belangen naar voren gekomen. Voor de regio Oost-Nederland (bestaande uit de provincies Overijssel en Gelderland) zijn de volgende opgaven van nationaal belang:  verbeteren van de internationale achterlandverbindingen;  versterking van de primaire waterkeringen;  deelprogramma’s Veiligheid, Zoet water en Nieuwbouw en Herstructurering van het Deltaprogramma;  EHS, inclusief de Natura 2000-gebieden;  hoofdenergienetwerk (380 kV) over de grens. Doorwerking De woonwijk Lambrasse heeft gezorgd voor een aanzienlijke aanvulling op het huidige woningenbestand, waarmee ruimte is geboden om te kunnen voorzien in de natuurlijke bevolkingsaanwas. Daarnaast is er in het concept specifiek aandacht geschonken aan starterswoningen en woningen voor kleine huishoudens. De bedrijfsbebouwing Lambrasse zorgt voor een ontwikkeling en versterking van het stedelijk netwerk; door de realisatie van de voorzieningen wordt de leefbaarheid verbeterd en de verstedelijking neemt toe. Ladder voor duurzame verstedelijking Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen is per 1 oktober 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6 Bro) opgenomen. De ladder ziet op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten.

De ladder is een motiveringsinstrument dat verplicht moet worden toegepast bij elk ruimtelijk besluit dat een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ mogelijk maakt. Wat er onder een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt verstaan, is in artikel 1.1.1 Bro bepaald: “De ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.” Uit de jurisprudentie komt naar voren dat het wel een nieuwe stedelijke ontwikkeling van enige omvang moet zijn.4 Per 1 juli 2017 is een gewijzigde Ladder in werking getreden. Hierin is de tekst van de Ladder teruggebracht naar de essentie, namelijk de noodzaak om aan te geven dat de voorgenomen nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte plus een motivering indien de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.” (artikel 3.1.6 lid 2 Bro). Conclusie De woonwijk Lambrasse is reeds tot ontwikkeling gebracht. Deze hoeft dan ook niet nader beschouwd te worden.

De ontwikkeling van een bedrijfslocatie in het plangebied betreft een nieuwe stedelijke ontwikkeling, derhalve is het doorlopen van de Ladder noodzakelijk. In de bijlage bij dit bestemmingsplan

4

O.a. ABRS 1 juni 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:1503), ABRS 18 februari 2015 (ECLI:NL:RVS:2015:428) en ABRS 24 augustus 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:2319).

Hoofdstuk 4

19

is de complete Laddertoets bijgevoegd.5 Hieronder volgen enkel de conclusies van de uitgevoerde Laddertoets. Er bestaat in kwantitatief opzicht voldoende regionale behoefte (marktruimte) voor de beoogde functies hotel en restauratieve horeca. Een functie gericht op fitness/wellness zal zich, door de relatief bescheiden kwantitatieve behoefte, nadrukkelijk moeten onderscheiden van het gevestigde aanbod in Wijchen. Zie voor een nadere toelichting het beschreven onderzoek. Vanuit de behoefte van de regionale bevolking zijn kwaliteiten in algemene zin, productvernieuwing, bereikbaarheid en onderscheidend vermogen in wezen belangrijker dan kwantitatieve, cijfermatige aspecten (aantal zaken, capaciteit, etc.). Vanuit kwalitatief perspectief leveren alle onderzochte functies een bijdrage aan een sterkere verzorgingsfunctie voor de regionale bevolking en voorzien ze aldus in de huidige en toekomstige behoefte. Een belangrijke kernkwaliteit van Lambrasse is de uitstekende bereikbaarheid per auto t.o.v. de meeste andere horeca- en leisurebedrijven in de regio. De belangrijkste vrijetijdsbestemming is en blijft de Nijmeegse binnenstad, waar evenwel (anders dan bij Lambrasse) de ‘totaalbeleving’ en de zeer veelzijdige synergie tussen functies (leisure, horeca, retail, cultuur, uitgaan, evenementen, etc.) centraal staan.

Het verzorgingsgebied van deze binnenstad is bovenregionaal, de gemiddelde verblijfsduur lang en bezoekmotieven zijn vooral recreatief van aard. Lambrasse kan zich ontwikkelen tot een complementaire vrijetijdsbestemming in de regio, vanwege het product, de goede bereikbaarheid en de mogelijkheid tot het combineren van activiteiten. De diverse functies ‘maken’ samen het product. De conceptuele meerwaarde en wervingskracht van Lambrasse wordt vooral gevormd door de veelzijdigheid (kritische massa), ruime maatvoering voor functies (in/rond het centrum niet beschikbaar) en de uitstekende bereikbaarheid per auto vanaf de A326. Binnen de gemeente Wijchen is geen alternatieve locatie of leegstaand vastgoed beschikbaar, die in ruimtelijk-fysiek opzicht voldoet aan deze criteria. De Laddertoets toont aan dat er zowel een kwantitatieve als kwalitatieve behoefte is aan de beschouwde invullingen van de bedrijfsruimte. Binnen bestaand stedelijk gebied in de regio zijn er geen alternatieve locaties of leegstand vastgoed waar in deze behoefte kan worden voorzien.

4.3 Provinciaal beleid Op 9 juli 2014 is de Omgevingsvisie Gelderland vastgesteld. De Omgevingsvisie is met ingang van 17 oktober 2014 in werking getreden en 6 april 2017 als geconsolideerde versie uitgebracht. De Omgevingsvisie is een structuurplan van de provincie Gelderland. De provincie kiest er in deze Omgevingsvisie voor om vanuit twee hoofddoelen bij te dragen aan gemeenschappelijke maatschappelijke opgaven. Deze waren: 1. een duurzame economische structuur; 2. het borgen van de kwaliteit en veiligheid van onze leefomgeving.

5

Ladderonderbouwing, Wijchen ladderonderbouwing horeca en leisure locatie Lambrasse, rapportnummer: 211X08521.091783_6, d.d. 16 november 2022.

Hoofdstuk 4

20

Bij de nadere invulling van de uitgangspunten wordt ruimte gelaten voor lokale of regionale initiatieven door gemeenten of regionale samenwerkingsverbanden. In het plangebied is een woonwijk gerealiseerd. De nieuwe voorgenomen ontwikkeling in het plangebied betreft de realisatie van nieuwe bedrijfsbebouwing. Het plangebied ligt in Arnhem Nijmegen City Region. Voor de Stadsregio zijn de volgende kwaliteitsambities zijn van belang:  versterking van de stedelijke structuur met aandacht voor de kwaliteiten van de bestaande woningvoorraad en goede en bereikbare voorzieningen;  ontwikkeling van een vitaal en leefbaar ommeland, rekening houdend met demografische ontwikkelingen, waar gebiedskwaliteiten verbonden worden met ruimte en mogelijkheden tot ontwikkeling;  innovatieve en economische structuurversterking met aandacht voor TOP-sectoren en brede basiseconomie, waarbij goed vestigingsklimaat onontbeerlijk is;  verbetering van de bereikbaarheid met aandacht voor verdere verbetering bestaande infrastructuur (inclusief de doortrekking van de A15), de corridorfunctie met logistieke hot-spots en hoogwaardig openbaar vervoer (de zogenaamde S-as van Wijchen naar Zevenaar). De provincie streeft naar het behoud van kansrijke bestaande bedrijven en werkgelegenheid om de concurrentiepositie van Gelderland te versterken.

Een optimaal vestigingsklimaat is het doel, waarbij bedrijven zich kunnen ontwikkelen en kunnen zorgen voor werkgelegenheid. De provincie gaat uit van de kracht van ondernemers en ondernemingen. De provincie zet zich maximaal in om kansrijke bedrijven te faciliteren. De provincie gaat op zoek naar de economische dynamiek en ondersteunt de economische kracht van Gelderse bedrijven. De provincie streeft naar een adequate borging van de kwaliteit van de Gelderse ladder voor duurzaam ruimtegebruik, samen met partners en mensen in de provincie. De provincie voelt zich verantwoordelijk voor een aantrekkelijke, vitale en krachtige provincie. Die verantwoordelijkheid voor onze leefomgeving wil de provincie meer dan voorheen doorleven, aanmoedigen en bewerkstelligen. Daarom streeft de provincie naar een adequate borging van de kwaliteit van de Gelderse ladder voor duurzame verstedelijking. Nieuwe omgevingsvisie Gaaf Gelderland Op 1 maart 2019 is de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland 2018 in werking getreden. Deze vervangt Omgevingsvisie Gelderland 2014 - 2018. De Omgevingsvisie Gaaf Gelderland 2018 gaat in de breedte over het beleid van de provincie voor de fysieke leefomgeving. Anders dan de Omgevingsvisie Gelderland 2014-2018, geeft de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland 2018 richting op de strategische hoofdlijnen van het beleid.

Beide visies integreren een vijftal wettelijk verplichte planfiguren voor het provinciaal beleid voor de leefomgeving; te weten ruimte, natuur, water, milieu en verkeer en vervoer. Doorwerking De voorgestelde ontwikkeling past binnen het provinciale beleidskader. Binnen het plangebied is een woonwijk gesitueerd, waarmee wordt ingespeeld op de woningbehoefte. Door deze woningen blijft het buitengebied zo veel mogelijk gevrijwaard van verstedelijking. De woonwijk heeft geen karakteristieke elementen of waardevolle open ruimte aangetast. De voorgestane ontwikkeling van de bedrijfsbebouwing zorgt voor een verhoging van de kwaliteit van de leefomgeving door de functies die er gerealiseerd worden en is tevens goed ontsloten. Daarnaast wordt het stedelijk grondgebruik geïntensiveerd terwijl de karakteristieke elementen bewaard blijven. Ook de ontwikkeling van de bedrijfsbebouwing is

Hoofdstuk 4

21

zodoende in lijn met de provinciale omgevingsvisie. In paragraaf 4.2 is het initiatief getoetst aan de Ladder. Omgevingsverordening Gelderland Op 24 september 2014 is de Omgevingsverordening door Provinciale Staten vastgesteld. Deze is met ingang van 17 oktober 2014 in werking getreden en 6 april 2017 als geconsolideerde versie uitgebracht. In de Omgevingsverordening wordt het provinciaal beleid vertaald in een juridisch instrument. De Omgevingsverordening richt zich net zo breed als de Omgevingsvisie op de fysieke leefomgeving in de Provincie Gelderland. Dit betekent dat vrijwel alle regels die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving opgenomen zijn in de Omgevingsverordening. Het gaat hierbij om regels op het gebied van ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en bodem. Naar aanleiding van de nieuwe omgevingsvisie, is Actualisatieplan 9 tot wijziging van de Omgevingsverordening Gelderland vastgesteld. Het gaat om de vaststelling van enkele beleidsrijke wijzigingen in de Omgevingsverordening, en om een integrale redactionele opschoning (en dus beleidsneutrale wijziging) van de tekst van de Omgevingsverordening. Die opschoning sluit aan bij het provinciale streven naar toegankelijk taalgebruik en bij de taalvernieuwing die is nagestreefd bij het formuleren van de Omgevingswet.

Doorwerking Ten aanzien van woonlocaties is bepaald, dat de gemeentebesturen een regionale woonagenda op. Gedeputeerde Staten stellen de regionale woonagenda vast, als de agenda in overeenstemming is met de regionale opgave en het meest recente provinciale beleid. Als nog geen regionale woonagenda is vastgesteld of een noodzakelijke actualisatie van de vigerende regionale woonagenda nog niet heeft plaatsgevonden, beoordelen Gedeputeerde Staten, totdat die regionale woonagenda is vastgesteld of na actualisering opnieuw is vastgesteld een bestemmingsplan dat nieuwe woningen mogelijk maakt aan de volgende criteria:  Er wordt voldaan aan de eisen van de Ladder voor duurzame verstedelijking.  De ontwikkeling past binnen het meest recente provinciale beleid.  Er heeft aantoonbaar regionale afstemming plaatsgevonden over deze ontwikkeling. Nu het hier gaat om een bestaande woonwijk, wordt hiermee rekening gehouden in de regionale woonagenda. Een aantrekkelijk vestigingsklimaat vraagt om voldoende en geschikte ruimte voor de vestiging van nieuwe bedrijven en voor de ontwikkeling van bestaande bedrijven. De provincie wil er, samen met gemeenten voor zorgen, dat het juiste bedrijf zich op de juiste plek kan vestigen. Dit vraagt om kwalitatief goede locaties die aansluiten bij de vraag van bedrijven en de gewenste, ruimtelijk-economische ontwikkeling van de regio.

Die behoefte verschilt per bedrijf en per regio. Voor een goed vestigingsklimaat wordt daarom per regio gewerkt aan een divers aanbod van verschillende type werklocaties. Waar de opgave er om vraagt, worden hierover in regionaal verband afspraken gemaakt in het Regionaal programma werklocaties. Voor de ontwikkeling van de bedrijfsbebouwing kan uit de uitgevoerde Laddertoets (zie paragraaf 4.2) geconcludeerd worden dat er sprake is van een kwantitatieve en kwalitatieve regionale behoefte voor het beoogde programma, bestaande uit een hotel, horeca (met name restaurant, fastfood) en fitnesscentrum. Binnen de gemeente Wijchen zijn geen alternatieve locaties of leegstaand vastgoed voor handen. Er is sprake van goed ruimtegebruik waarbij wordt ingespeeld op een bestaande behoefte. Het initiatief is in lijn met de Omgevingsverordening.

Hoofdstuk 4

22

4.4 Gemeentelijk beleid Gemeentelijk Volkshuisvestingsbeleid Op 15 juli 2004 heeft de Wijchense Raad ingestemd met de KAN-Concessie. Dit betekent dat de gemeente Wijchen zich conformeert aan de afspraken die in deze concessie zijn opgenomen, onder andere wat betreft de woningdifferentiatie. Wijchen zal in een periode van 5 jaar 50% van haar woningbouw in het betaalbaar segment moeten realiseren. Dit kan zowel sociale huur als sociale koop zijn. Op dit moment is nog een aantal plannen in voorbereiding waarin (overwegend) dure woningen worden gerealiseerd. Mede ter compensatie van deze plannen is het project Groenstraat ontwikkeld, dat volledig binnen het betaalbare segment valt. Strategische visie Wijchen 2025 De Strategische visie Wijchen 2025 is in maart 2007 vastgesteld door de gemeenteraad van Wijchen. In de Strategische visie stelt Wijchen zich voor het jaar 2025 de volgende strategische doelstellingen: ‘groei én een kwaliteitsimpuls’ en ‘het ontwikkelen van kernen en land in duurzame samenhang’. ‘Duurzaam’ en ‘kwalitatief’ zijn sleutelwoorden. De term ‘balans’ is essentieel: Stedelijke en landelijke kwaliteiten moeten in Wijchen in onderlinge samenhang worden ontwikkeld. In deze visie is een toekomstrichting voor Wijchen aangegeven. Er is bewust gekozen voor concentratie van de bouwopgave om de kern Wijchen met daarbij Wijchen-west als belangrijkste locatie.

In principe zijn alle voorzieningen die horen bij een gemeente van 40.000 inwoners aanwezig. Er zijn twee gebieden aangewezen voor grootschalige stedelijke ontwikkeling: Huurlingsedam en Wijchen West. De voorgestane ontwikkeling is daarmee in lijn met het gemeentelijke beleid uit de Strategische visie. Structuurvisie Wijchen Op 1 juli 2008 is de Wro in werking getreden. Deze wet geeft aan dat de gemeenteraad voor zijn gehele grondgebied een of meerdere structuurvisies dient vast te stellen. De gemeente Wijchen heeft voor het eerste gekozen: één structuurvisie voor de hele gemeente. Het is niet de bedoeling dat met de structuurvisie nieuw beleid wordt gemaakt. De gemeente heeft in 2007 al een strategische visie vastgesteld. De structuurvisie is op 29 mei 2009 vastgesteld. Met deze visie heeft de gemeente een ‘instrument in handen waarmee vorm en inhoud wordt gegeven aan de verdere ontwikkeling van Wijchen in de komende jaren’. Deze structuurvisie geeft een overzicht van de verwachte ontwikkelingen binnen de gemeente Wijchen voor de komende tien jaar. De gemeente gaat uit van een compacte groei en het benutten van de potenties van bestaand stedelijk gebied zonder daarbij de bestaande kwaliteit aan te tasten, in combinatie met een vitaal platteland en sterke kleine kernen.

Kansen wonen  een structurele aanpak van het tekort aan huisvesting voor jongeren, starters en ouderen op korte termijn;  het verhogen van de kwaliteit van de woon- en leefomgeving;  Inzetten op een beperkt aantal uitleglocaties;  geen nieuwe inbreiding als deze ten koste gaat van de groene en open structuur. Inbreiding enkel daar waar sprake is van herstructurering of transformatie van bestaand gebouwd gebied of daarmee samenhangende compensatie;  afstemming van stedelijke ontwikkeling op de “milieutechnische thema’s”, zoals geluid, luchtkwaliteit en externe veiligheid;  kwaliteitsimpuls geven aan bestaande groenstructuur (groenrode ontwikkeling).

Hoofdstuk 4

23

Goede woon- en leefomgeving De gemeente streeft naar een meer vroegtijdige afstemming tussen de ruimtelijke planvorming en knelpunten die samenhangen met de verschillende milieufactoren zoals geluidhinder, luchtkwaliteit, geurhinder en risico’s die samenhangen met de externe veiligheid. Behoud en versterking van een goed woon- en leefomgeving, o.a. door goede afstemming tussen RO en milieu. In de toekomst zal nadrukkelijker een integrale afweging tussen ruimtelijke ordening en milieuaspecten worden gemaakt. Geluidkwaliteit, externe veiligheid, duurzaamheid en dergelijke krijgen nadrukkelijk een plek naast stedenbouwkundige kwaliteit, bereikbaarheid en financiële haalbaarheid. Voor alle wijken zullen wijkontsluitingsplannen worden opgesteld. Daar waar de woon- en leefkwaliteit een impuls behoeft zal op termijn wellicht herstructurering plaatsvinden. Het plangebied is aangeduid als bestaand stedelijk gebied. Door de ontwikkeling van de woonwijk Lambrasse is invulling gegeven aan het beleid uit de structuurvisie ten aanzien van wonen. Daarnaast wordt bij de invulling van het westelijke deel van het plangebied met de bedrijfsbebouwing rekening gehouden met de milieuaspecten, waardoor dit eveneens in lijn is met het beleid uit de structuurvisie.

Hoofdstuk 4

24

5.

RANDVOORWAARDEN

5.1 Inleiding Het al dan niet voldoen aan verschillende randvoorwaarden en uitgangspunten is bepalend voor de vraag of een nieuw bestemmingsplan ook daadwerkelijk uitvoerbaar is. Hierbij moet worden gedacht aan onder meer het ruimtelijke beleid van de hogere overheden en de gemeente zelf, milieuaspecten als geluid, bodem en hinder van bedrijven, archeologie en economische haalbaarheid. Ook onderhavig plan is getoetst voor wat betreft de uitvoerbaarheid ervan op bovengenoemde aspecten. In dit hoofdstuk is aangegeven wat de resultaten zijn van de toets aan de milieuhygiënische en waardenaspecten. De realisatie van de woonwijk Lambrasse is destijds juridisch-planologisch mogelijk gemaakt door middel van een vrijstellingsprocedure ex artikel 19, lid 2 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening. Om een en ander in een bestemmingsplan te vervatten, is deze woonwijk ook opgenomen in dit bestemmingsplan. Aangezien de woningen destijds middels een procedure mogelijk zijn gemaakt, heeft onderbouwing hiervan destijds plaatsgevonden waardoor dat in dit hoofdstuk over het algemeen niet meer hoeft te gebeuren. Voor de onderbouwing van de woningen wordt verwezen naar het voorontwerpbestemmingsplan ‘Lambrasse, inclusief Poort van Leur’ (kenmerk 211x00830.030403_1) d.d. mei 2006.

Waar relevant wordt in dit hoofdstuk aandacht besteed aan de onderbouwing van de woningen, zoals in de paragraaf externe veiligheid.

5.2 Archeologie en cultuurhistorie Op de cultuurhistorische waardenkaart van de provincie Gelderland zijn in het plangebied geen archeologische vindplaatsen aangegeven die bescherming genieten of waarvoor bescherming in voorbereiding is. Nabij het plangebied bevinden zich ook geen terreinen van archeologische waarde. Op de gemeentelijke archeologische verwachtingskaart is de kans op het aantreffen van archeologische resten aangegeven. Het plangebied heeft op deze kaart een hoge archeologische verwachting, waardoor een archeologisch onderzoek heeft plaatsgevonden ter plaatse van het te bebouwen deel in het plangebied.6 Hieronder worden enkel de conclusies van dit onderzoek weergegeven. De volledige rapportage is als separate bijlage bij onderhavig bestemmingsplan opgenomen. Conclusie Het uitgevoerde archeologisch onderzoek bestaat uit een inventariserend veldonderzoek door middel van het uitvoeren van proefsleuven. Binnen het plangebied zijn een vijftal proefsleuven (werkputten) aangelegd, zowel in het westen (werkput 1) als in het oosten (werkputten 2 t/m 5). In de in rivierduinzand aangelegde proefsleuf 2 (WP 2) is een mogelijke vondstlaag aangesneden uit, blijkens een fragment handgevormd aardewerk, de Bronstijd. Nu de bouw van de oostelijke woontoren de (mogelijke)

6

Archeologische Rapporten Oranjewoud 2008/48 ‘Inventariserend veldonderzoek d.m.v. proefsleuven en opgraving plangebied Lambrasse te Wijchen’, Oranjewoud, 30 juni 2009 (projectnr. 169963).

Hoofdstuk 5

25

vindplaatsplaats uit de Bronstijd ten noorden van proefsleuf 2 (WP 2) zou verstoren, is besloten een archeologische opgraving uit te voeren. Deze archeologische opgraving heeft naast enkele (vage) paalsporen en kuilen geen duidelijke aanwijzing opgeleverd voor een vindplaats. De in WP 2 aangetroffen (mogelijke) vondstlaag uit de Bronstijd, is tijdens de archeologische opgraving niet aangetroffen. De aangetroffen sporen kunnen samenhangen met de tijdens het proefsleuvenonderzoek aangetoonde vindplaats uit de Karolingische periode/Volle Middeleeuwen. Vanwege het ontbreken van (dateerbaar) vondstmateriaal bij de archeologische opgraving is gelijktijdigheid evenwel niet aan te tonen. Derhalve kan worden geconcludeerd dat de tijdens het proefsleuvenonderzoek in WP 2 vermoede vondstlaag naar alle waarschijnlijkheid geen vondstlaag blijkt te zijn. Op grond van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat uit het archeologisch onderzoek is gebleken dat er wat betreft archeologie geen belemmeringen bestaan voor de in onderhavig bestemmingsplan mogelijk gemaakte ontwikkelingen. Het archeologisch onderzoek is acht jaar geleden uitgevoerd. Gezien het feit dat een proefsleuvenonderzoek heeft aangetoond dat er geen belemmering bestaan voor wat betreft archeologie kunnen de conclusies van het onderzoek gehandhaafd blijven.

5.3 Bodemkwaliteit In het kader van de bestemmingsplanprocedure vormt de bodemkwaliteit bij ontwikkeling van ruimtelijke functies een belangrijke afweging. Er heeft op 17 augustus 2005 dan ook een verkennend bodemonderzoek7 plaatsgevonden. Dit onderzoek is in maart 2006 aangevuld 8. Door Aeres Milieu een actualiserend bodemonderzoek9 uitgevoerd in mei 2018. Het doel van het onderzoek is middels een steekproef, het in 2005 op locatie uitgevoerde verkennend bodemonderzoek te actualiseren. Hieronder wordt enkel de conclusie van deze onderzoeken weergegeven. De volledige rapportages zijn separate bijlagen bij deze bestemmingsplantoelichting. Conclusie Uit de analyseresultaten blijkt dat de bovengrond plaatselijk licht verhoogd is met cadmium, kobalt en nikkel. De ondergrond is licht verhoogd met nikkel en Polycyclische Aromatische Koolwaterstoffen (PAK 10-VROM). De resultaten van het bodemonderzoek geven geen aanleiding tot het uitvoeren van een aanvullend of nader bodemonderzoek. De milieuhygiënische conditie van de bodem vormt geen belemmering voor de vormgenomen planontwikkeling.

5.4 Externe veiligheid Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico’s voor de omgeving vanwege handelingen met gevaarlijke stoffen. De handelingen kunnen zowel betrekking hebben op het gebruik, de opslag en de productie, als op het transport van gevaarlijke stoffen. Uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) vloeit de

7

8

9

Verkennend bodemonderzoek Nieuwbouwproject Lambrasse aan de Groenestraat te Wijchen, Cauberg-Huygen, 15 augustus 2005 (rapportnr. 2004.3116-1). In kaart brengen bodemkwaliteit gedeelte nieuwbouwproject Lambrasse, aan de Groenestraat te Wijchen, Cauberg-Huygen, 15 mei 2006 (rapportnr. 2006.0175-4). Actualiserend bodemonderzoek Lambrasse, Wijchen, Aeres Milieu, 1 juni 2018 (AM17253)

Hoofdstuk 5

26

verplichting voort om in ruimtelijke plannen in te gaan op de risico’s in het plangebied ten gevolge van handelingen met gevaarlijke stoffen. De risico’s dienen te worden beoordeeld op twee maatstaven, te weten het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Plaatsgebonden risico Het plaatsgebonden risico beschrijft de kans per jaar dat een onbeschermd individu komt te overlijden door een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het plaatsgebonden risico wordt uitgedrukt in risicocontouren rondom de risicobron (bedrijf, weg, spoorlijn etc.), waarbij de 10-6 contour (kans van 1 op 1 miljoen op overlijden) de maatgevende grenswaarde is. Groepsrisico Het groepsrisico beschrijft de kans dat een groep van 10 of meer personen gelijktijdig komt te overlijden ten gevolge van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het groepsrisico geeft een indicatie van de maatschappelijke ontwrichting in geval van een ramp. Het groepsrisico wordt uitgedrukt in een grafiek, waarin de kans op overlijden van een bepaalde groep (bijvoorbeeld 10, 100 of 1000 personen) wordt afgezet tegen de kans daarop. Voor het groepsrisico geldt de oriëntatiewaarde als ijkpunt in de verantwoording (géén norm). Voor elke verandering van het groepsrisico (af- of toename) in het invloedsgebied moet verantwoording worden afgelegd, over de wijze waarop de toelaatbaarheid van deze verandering in de besluitvorming is betrokken.

Samen met de hoogte van het groepsrisico moeten andere kwalitatieve aspecten worden meegewogen in de beoordeling van het groepsrisico. Onder deze aspecten vallen zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid. Onderdeel van deze verantwoording is overleg met (advies vragen aan) de regionale brandweer. (Beperkt) kwetsbare objecten Er moet getoetst worden aan het Bevi en de richtlijnen voor vervoer gevaarlijke stoffen wanneer bij een ontwikkeling (beperkt) kwetsbare objecten worden toegestaan. (Beperkt) kwetsbare objecten zijn o.a. woningen, scholen, ziekenhuizen, hotels, restaurants10. Risicovolle activiteiten In het kader van het plan moet bekeken worden of er in of in de nabijheid van het plan sprake is van risicovolle activiteiten (zoals Bevi-bedrijven, BRZO-bedrijven en transportroutes) of dat risicovolle activiteiten worden toegestaan. Doorwerking plangebied Binnen het plangebied zijn woningen toegestaan binnen de bestemming ‘Wonen’. Daarnaast zijn binnen de bestemming ‘Gemengd’ leisure, horeca in categorie 1, 2 en 5, een congres- en vergadercentrum toegestaan. Woningen en de functies in het bedrijfsgebouw zijn (beperkt) kwetsbare objecten en moeten getoetst worden aan het Bevi en de wet- en regelgeving voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. Door de Antea Group is een extern veiligheidsonderzoek gedaan. Hieronder wordt enkel de conclusie van dit onderzoek weergegeven.