Agendabundel
Tekst van het document
Bundel - Raad Informatiebijeenkomst openbaar Wijchen van 21 mei 2026 1
Opening
2
ACHTERGRONDINFORMATIE 299738 Informatienota Actualisatie Woondeal 2.0 Arnhem-Nijmegen bijlage 1a - Planning aantal woningen en betaalbaarheid per jaar Wijchen en GMR bijlage 1 - Addendum woondeal 2.0 Arnhem-Nijmegen bijlage 2 - Woondeal 2.0 regio Arnhem-Nijmegen bijlage 3 - Regionaal afsprakenkader Huisvesting Aandachtsgroepen bijlage 4 - Statement GMR Woonkr8 huurbevriezing
2.a
346765 informatienota Woonbehoefteonderzoek 2025 Groene Metropoolregio Dossier 7789 voorblad 346765 informatienota Woonbehoefteonderzoek 2025 Groene Metropoolregio Woonbehoefteonderzoek_2025_GroeneMetropoolregio
2.b
311916 Informatienota Woningbouwmonitor November 2025 Wijchen 311916 Informatienota Woningbouwmonitor November 2025 Wijchen
2.c
20240123 Woonvisie Wijchen 20240123 Woonvisie Wijchen
2.d
Actualisatie Woonzorgvisie Wijchen 2025 - 2030 (4) Actualisatie Woonzorgvisie Wijchen 2025 - 2030 (4) 344054 Informatienota uitvoeringsagenda actualisatie Woonzorgvisie
3
Sluiting
Openbaar
Zaaknummer: Z/25/299738
Informatienota voor de Gemeenteraad Onderwerp: Actualisatie Woondeal 2.0 Arnhem-Nijmegen Collegedatum: 10 juni 2025 Kernboodschap In 2023 is in de regio Arnhem-Nijmegen de Woondeal 2.0 ondertekend. Dit is de samenwerkingsagenda voor de woningbouwopgave tussen het Rijk, de provincie Gelderland en de gemeenten in de Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. De Woondeal 2.0 gaat over afspraken tot en met 2030. Deze afspraken blijven van kracht. Aanvullende afspraken in het addendum gaan over het aantal woningen van 2031 tot en met 2034 en over de randvoorwaarden die nodig zijn om hier invulling aan te geven. Op regionaal niveau wordt via het addendum afgesproken dat Rijk, provincie en gemeenten zich inspannen om van 2031 tot en met 2034 ruim 17.800 woningen te realiseren, waarvan minimaal 67% betaalbaar, inclusief minimaal 30% sociale huurwoningen. Gemeente Wijchen houdt vooralsnog vast aan de lijn die in Woondeal 2.0 is ingezet; zo’n 270 woningen per jaar, voor de periode 2031-2034. De opgave in het addendum van 1.080 woningen in 2031-2034 is dus aanvullend op de opgave van 2.060 woningen voor 2022-2030. In deze 1.080 woningen voor na 2030 zitten bijvoorbeeld de 500 woningen die in Wijchen West voorzien zijn na 2030. Ook de ontwikkeling Havenweg-Leemweg (300 woningen) past hierbinnen. Er zijn daarmee niet allemaal nieuwe plannen nodig om deze nieuwe opgave in te kunnen vullen.
De woondealafspraken dragen bij aan de ambitie om een gemeente te zijn met gevarieerde, gemengde buurten en kernen, met woonmogelijkheden voor iedereen. En waar het wonen betaalbaar is en blijft. Eerdere besluiten Datum 22-5-2025 17-10-2024 30-5-2024 2-3-2023 25-4-2024
Korte omschrijving eerder genomen besluit (vermeld zo mogelijk het zaaknummer/documentnummer) Vaststellen Omgevingsvisie Wijchen (Z/25/285346) Informatienota Regionaal afsprakenkader huisvesting aandachtsgroepen Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen (Z/24/261924) Vaststellen Woonvisie 2024-2028 (Z/23/147079) Vaststellen Woondeal 2.0 regio Arnhem-Nijmegen (Z/22/098659) Vaststellen Strategisch Kompas Wijchen 2035 (Z/22/087361)
Toelichting Op 8 maart 2023 is de Woondeal 2.0 regio Arnhem-Nijmegen (verder Woondeal 2.0) ondertekend. Dit is de samenwerkingsagenda voor de woningbouwopgave tussen het Rijk, de provincie Gelderland en de gemeenten in de Groene Metropoolregio ArnhemNijmegen.
Pagina 1 van 3
Openbaar
Zaaknummer: Z/25/299738
In het regeerprogramma heeft het Rijk opgenomen om in 2025 de woondealafspraken in het hele land te actualiseren. Voor de regio Arnhem-Nijmegen gaat het dan met name om afspraken voor de periode 2031 tot en met 2034. Deze aanvullende afspraken staan in het addendum in bijlage 1. Actualisatie afspraken De huidige Woondeal 2.0 (bijlage 2) gaat over afspraken tot en met 2030. Deze afspraken blijven van kracht. Aanvullende afspraken in het addendum gaan over het aantal woningen van 2031 tot en met 2034 en over de randvoorwaarden die nodig zijn om hier invulling aan te geven. Op regionaal niveau wordt via het addendum afgesproken dat Rijk, provincie en gemeenten zich inspannen om van 2031 tot en met 2034 ruim 17.800 woningen te realiseren, waarvan minimaal 67% betaalbaar, inclusief minimaal 30% sociale huurwoningen. Voor de periode 2031 tot en met 2034 zet de gemeente Wijchen vooralsnog de lijn door die met de huidige Woondeal 2.0 is ingezet; zo’n 270 woningen per jaar, in totaal 1.080 woningen. Dit past binnen het Strategisch Kompas Wijchen, waarin de ambitie staat om te groeien naar een gemeente met 45.000-50.000 inwoners. Hiermee geven we ook invulling aan het streven in de Woonvisie Wijchen 2024-2028 dat we de komende jaren zoeken naar mogelijkheden om ook na 2030 nieuwe woningen te bouwen, waarmee in 10 jaar ongeveer 3.000 woningen erbij komen.
In de 1.080 woningen voor na 2030 zitten ook de 500 woningen die in Wijchen West voorzien zijn na 2030. Ook de ontwikkeling Havenweg is voorzien na 2030. Er zijn dus niet allemaal nieuwe plannen nodig om deze nieuwe opgave in te kunnen vullen. Daarnaast is in de regio geactualiseerd welke inzet nodig is op de verschillende randvoorwaarden voor realisatie van woningen binnen de kaders van de verstedelijkingsstrategie. Het gaat dan om investeringen in bereikbaarheid, onrendabele toppen, oplossingen voor netcongestie, ambtelijke capaciteit, stikstofruimte en groene uitloopgebieden. In het addendum wordt verwezen naar het Regionale afsprakenkader huisvesting aandachtsgroepen (bijlage 3). Dit is in het najaar van 2024 vastgesteld in alle colleges van de 17 regiogemeenten. Het beschrijft de regionale opgave voor een brede groep mensen, die een speciale woonvorm/woning nodig hebben of een vorm van zorg of begeleiding. Inmiddels is er een start gemaakt met de uitvoering van dit Regionale afsprakenkader huisvesting aandachtsgroepen. Afspraken binnen kaders gemeenteraad De raad heeft een kaderstellende rol op de woonopgaven via het Strategisch Kompas, de Omgevingsvisie en het woon(zorg)beleid. Woondeals zijn een vorm van afspraken tussen de (dagelijks) besturen van overheden.
De afspraken in het addendum over de opgave en aantallen voor de periode 2031-2034 passen binnen de hierboven genoemde kaders. Tegelijk werken we ook aan lokaal beleid dat bijdraagt aan de doelen van de Woondeal. Dit doen we door gebruik te maken van een planfilter voor zowel de grotere woningbouwprojecten als kleinschalige particuliere initiatieven (KPI’s). Hiermee sturen we o.a. op woningbouwinitiatieven voor betaalbare woningen, woningen voor bijzondere doelgroepen, maar ook op transformaties en woningsplitsing. Inzet van alle partijen nodig De inzet van alle overheden blijft cruciaal om de woningbouwopgave in te vullen. De vraag naar woonruimte en het tekort aan woningen blijven structureel hoog in deze
Pagina 2 van 3
Openbaar
Zaaknummer: Z/25/299738
regio. Omdat woningbouwprojecten vaak een lange aanlooptijd kennen, is het van groot belang om nu al afspraken te maken voor de periode na 2030. De samenwerking binnen de woondeal levert veel op, maar biedt geen garantie dat alle randvoorwaarden worden ingevuld. Sterker nog, de invulling van randvoorwaarden blijft achter. Wat nodig is, wordt benoemd in het addendum. Het is van belang dat alle partijen dit addendum onderschrijven, om zicht te houden op meer investeringen in bereikbaarheid, onrendabele toppen, oplossingen voor netcongestie, ambtelijke capaciteit, stikstofruimte en in groene uitloopgebieden. De recente voorjaarsnota van het Rijk heeft de randvoorwaarde rond onrendabele toppen verder onder druk gezet. Behandeling van de voorjaarsnota in de Tweede Kamer vindt naar verwachting in juni plaats. Een huurbevriezing voor 2025 en 2026 schaadt de investeringscapaciteit van woningcorporaties aanzienlijk. Hiermee komt de realisatie van een groot deel van de woningbouwopgave serieus in gevaar. Dit maakt het nog noodzakelijker om samen met de minister concrete afspraken te maken over het waarborgen en versterken van de investeringsmogelijkheden van corporaties. Alleen dan is een verantwoorde actualisatie van de woondeal mogelijk.
Zie daarvoor ook het toegevoegde Statement Groene Metropoolregio ter ondersteuning van het standpunt van Woonkr8 met betrekking tot huurbevriezing (bijlage 4). Gevolgen De woondealafspraken dragen bij aan de ambitie om een gemeente te zijn met gevarieerde, gemengde buurten en kernen, met woonmogelijkheden voor iedereen. En waar het wonen betaalbaar is en blijft. Communicatie Vanuit de GMR wordt na bestuurlijk akkoord van de Woondeal partners o.a. een persbericht verstuurd. Uitvoering of Vervolgstappen Op 16 juni 2025 wordt het addendum voor akkoord voorgelegd tijdens het bestuurlijk overleg tussen het Rijk, provincie Gelderland en de Groene Metropoolregio ArnhemNijmegen. Geheimhouding: Niet van toepassing. Bijlagen 1. Geactualiseerde afspraken over woningbouwaantallen, betaalbaarheid en randvoorwaarden (Addendum Woondeal 2.0 regio Arnhem-Nijmegen), met bijlage: 1a. Planning aantal woningen en betaalbaarheid per jaar Druten en GMR 2. Woondeal 2.0 regio Arnhem-Nijmegen (2023) 3. Regionaal afsprakenkader huisvesting aandachtgroepen 4. Statement GMR Woonkr8 huurbevriezing
Pagina 3 van 3
Bijlage 1a: Planning aantal woningen en betaalbaarheid per jaar Wijchen en GMR
1. Wijchen
Betaalbaarheid Betaalbaarheid Door Aantal Sociale huur Middenhuur Betaalbare koop totaal woningen bruto corporaties 225 40 0 80 120 40
2025 2026
225
70
10
50
130
70
2027
280
110
40
60
210
110
2028
270
90
30
60
180
90
2029
270
90
30
60
180
90
2030
270
90
30
60
180
90
2031
270
80
15
90
185
80
2032
270
80
15
90
185
80
2033
270
80
15
90
185
80
2034
270
80
15
90
185
80
2035
0
0
0
0
0
0
2.620 1.540
810 490
200 140
730 370
1.740 1.000
810 490
Totaal 2025-2030
Woningbouw en betaalbaarheid per jaar 300 250 200 150 100 50 0 2025
2026
Sociale huur
2027
2028
Middenhuur
2029
2030
2031
Betaalbare koop
2032
2033
2034
Duur of onbekend
2. Groene Metropoolregio TOTAAL Aantal woningen bruto
Betaalbaarheid
Betaalbare koop
Betaalbaarheid totaal
2025
3.035
1.170
185
615
Door corporaties 1.970 1.160
2026
2.715
975
310
600
1.885
925
2027
4.440
1.485
565
850
2.900
1.455
2028
5.650
1.880
725
1.140
3.745
1.870
2029
5.640
1.880
720
1.140
3.740
1.870
2030
5.640
1.880
720
1.140
3.740
1.870
2031
4.480
1.390
370
1.255
3.015
1.395
2032
4.480
1.390
370
1.255
3.015
1.395
2033
4.480
1.390
375
1.255
3.020
1.395
2034
4.480
1.390
370
1.255
3.015
1.395
2035
0
0
0
0
0
0
Totaal
45.040
14.829
4.711
10.505
30.045
14.730
Sociale huur
Middenhuur
Woningbouw en betaalbaarheid per jaar 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 2025
2026
Sociale huur
2027
2028
Middenhuur
2029
2030
2031
Betaalbare koop
2032
2033
2034
Duur of onbekend
Geactualiseerde afspraken over woningbouwaantallen, betaalbaarheid en randvoorwaarden Addendum Woondeal 2.0 regio Arnhem-Nijmegen Deze bijlage vormt een addendum bij de afspraken die zijn gemaakt in de woondeal 2.0 van Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen, die op 8 maart 2023 ondertekend is in Zutphen. De in dit addendum opgenomen woningbouwaantallen zijn voortaan leidend. Samenvatting van wat in de woondeal is opgenomen: We hebben een gezamenlijke opgave. Gemeenten, provincies en de rijksoverheid spannen zich in om het huidige woningtekort aan te pakken en de komende jaren versneld meer woningen te bouwen. In de regionale woondeal is een doorvertaling gemaakt van de nationale woningbouwopgave naar de provinciale en lokale opgave per gemeente. Gemeenten zetten zich, in samenwerking met corporaties en marktpartijen, in voor het terugdringen van het woningtekort. Daarbij is de afspraak dat ten minste tweederde van de nieuwbouwwoningen betaalbaar zijn, inclusief 30% sociale huur. De lange horizon van deze afspraken vereist aanpassingsvermogen en realisme als de omstandigheden wijzigen. Woningbouw is complex en afhankelijk van invulling van randvoorwaarden. Tot op heden lukt het om afspraken over het aantal toe te voegen woningen te realiseren. Wel knellen de randvoorwaarden steeds meer. Het invullen van de randvoorwaarden is cruciaal om het huidige tempo vast te houden.
Gemeenten, provincie en rijk doen er samen alles aan om de opgave te realiseren, bespreken frequent de voortgang en ondernemen vroegtijdig actie om de voortgang te waarborgen. In de periode 2025 tot en met 2034 wil de Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen in totaal 45.000 woningen realiseren. Dat kunnen 4.000 méér woningen worden als de woningbouwlocaties nabij het spoor in Zevenaar, Westervoort en Duiven door het ministerie worden aangewezen als Grootschalige Woningbouwlocatie en door toevoeging van tot 6.000 extra woningen binnen de drie bestaande Grootschalige Woningbouwlocaties in Nijmegen en Arnhem. Het afsprakenkader wonen en zorg voor ouderen is geen onderdeel van de update van de woondeal. In het najaar van 2024 stelden de gemeenten hun afsprakenkader aandachtsgroepen vast, met ook inzet op de woonzorgopgave voor ouderen. De gemeenten, provincie en het rijk zien dit afsprakenkader van de Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen als een adequate invulling van het gewenste afsprakenkader wonen en zorg voor ouderen. Te realiseren woningen bruto 2025-2030 In de jaren 2025 tot en met 2030 spannen gemeenten, provincie en rijksoverheid zich in om in de Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen 27.120 woningen te realiseren, waarvan minimaal 66% betaalbaar, inclusief 34% sociale huurwoningen.
Omdat de oorspronkelijke woondeal liep van 2022 tot en met 2030, vermelden we ook de afspraken (dus niet realisatie) voor de eerste drie jaar in de eerste kolom. Per gemeente betekent dat het volgende:
1
Te realiseren woningen bruto 2022-2024 (zoals vastgesteld in Woondeal 2.0 voor deze jaren)1
Te realiseren woningen bruto 2025-2030
Sociale huur
Middenhuur
Betaalbare koop
Betaalbaarheid totaal
Woningen door corporaties
Arnhem
2500
7.140
2.470
1.020
1.060
4.550
2.470
Berg en Dal
290
950
300
100
280
680
270
Beuningen
290
1.040
290
20
350
660
290
Doesburg
110
300
120
40
60
220
120
Druten
280
650
240
50
200
490
240
Duiven
170
790
265
65
240
570
245
Heumen
230
740
210
100
70
380
170
Lingewaard
560
955
325
60
260
645
325
Nijmegen
4470
8.740
3.300
1.340
1.150
5.790
3.300
Overbetuwe
500
1.080
325
30
325
680
325
Renkum
200
840
200
0
340
540
170
Rheden
160
690
270
140
140
550
270
Rozendaal
10
0
0
0
0
0
0
Westervoort
170
345
115
0
130
245
115
Wijchen
520
1.540
490
140
370
1.000
490
Zevenaar
540
1.150
330
120
380
830
330
Mook en Middelaar (L)
140
170
20
0
130
150
20
11.140
27.120
9.270
3.225
5.485
17.980
9.150
34%
12%
20%
66%
Totaal
Betaalbaarheid 2025-2030
1 De eerste kolom betrof de planning zoals opgenomen in de woondeal 2.0. Dit is dus niet de realisatie. De feitelijke realisatie wijkt
hier per gemeente enigszins van af. Voor de inschatting realisatie 2022 t/m 2030 kun je beide kolommen niet bij elkaar optellen.
De verdere specificatie per gemeente is te vinden in de bijgesloten overzichten. De Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen realiseerde in de eerste jaren van de woondeal 2.0 (2022, 2023 en 2024) in totaal 11.545 woningen (cijfers 2024 zijn voorlopige cijfers). Dat zijn er 400 meer dan de afgesproken 11.140 woningen. De aantallen voor de periode 2025 tot en met 2030 bouwen voort op de woondeal 2.0. Een actualisering van de planoverzichten laten een realistische opwaartse bijstelling zien van de te realiseren woningbouwaantallen: circa 1.700 woningen extra. Te realiseren woningen bruto 2031-2034 Van 2031 tot en met 2034 spannen gemeenten, provincie en rijksoverheid zich in om in de Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen ruim 17.800 woningen te realiseren, waarvan minimaal 67% betaalbaar, inclusief minimaal 30% sociale huurwoningen. Als voor de woningbouwlocaties nabij het spoor in Zevenaar, Westervoort en Duiven (GWL De Liemers) middelen beschikbaar komen voor verdere ontwikkeling (samenhangend met de aanwijzing als Grootschalige Woningbouwlocatie), dan kan de Groene Metropoolregio ArnhemNijmegen ruim 4.000 extra woningen toevoegen. Ook kunnen binnen de bestaande Grootschalige Woningbouwlocaties in Arnhem Nijmegen nog 6.000 woningen extra toegevoegd worden, mits de randvoorwaarden voldoende invulling krijgen.
2
Te realiseren woningen bruto
Betaalbaarheid Sociale Middenhuur huur
Betaalbare koop
Betaalbaarheid totaal
Woningen door corporaties
Arnhem
5.200
1.560
280
1.680
3.520
1.560
Berg en Dal
960
280
60
280
620
280
Beuningen
1.240
380
60
400
840
380
Doesburg
280
80
20
60
160
80
Druten
400
120
20
140
280
120
Duiven
400
120
40
140
300
120
Heumen
240
80
20
80
180
80
Lingewaard
440
140
20
140
300
140
Nijmegen
4.560
1.560
800
720
3.080
1.560
Overbetuwe
720
200
20
220
440
200
Renkum
200
60
0
60
120
60
Rheden
1.040
320
40
340
700
320
Rozendaal
0
0
0
0
0
0
Westervoort
320
80
5
120
205
80
Wijchen
1.080
320
60
360
740
320
Zevenaar
800
240
40
260
540
240
Mook en Middelaar (L)
40
20
0
20
40
20
17.920
5.560
1.485
5.020
12.065
5.580
31%
8%
28%
67%
Subtotaal
Voorwaardelijke extra mogelijkheden GWL De Liemers
4.000
30%
33%
67%
1.200
GWL bestaand
6.000
30%
33%
67%
1.800
Totaal
10.000
30%
33%
67%
3.000
De specificatie per gemeente is te vinden in de bijgesloten overzichten. Betaalbaarheid en indexatie In de woondeal 2.0 stelden Rijk, provincie en gemeenten grenzen vast voor de betaalbare woningen. Deze grenzen continueren we: • Sociale huurwoningen definiëren we als huurwoningen: o met aanvangshuurprijs tot de DAEB-grens (€ 900,07, prijspeil 2025); o bij nieuwbouwplannen geldt als aanvullende eis dat de woning minimaal 25 jaar met bovenstaande voorwaarden wordt aangeboden (rijkslijn),die wordt toegewezen aan de doelgroep voor sociale huurwoningen conform de Woningwet en ook aan aandachtsgroepen als uitstromers, urgenten en statushouders; o en die een kwaliteit hebben die in de corporatiesector gebruikelijk is. • Middenhuurwoningen definiëren we als huurwoningen: o met een huurprijs boven de DAEB-grens en met een maximale prijs, gelijk aan 186 Woningwaarderingsstelsel-punten (€ 1.184,82, prijspeil 2025); o met een instandhoudingstermijn van minimaal 15 jaar; o voor 1 persoonshuishoudens met een inkomen niet hoger dan € 67.366en voor meerpersoonshuishoudens niet hoger dan € 89.821 (prijspeil 2025 voor huishoudinkomens in 2023).
3
•
Betaalbare koopwoningen definiëren we als: o koopwoningen met een verkoopprijs van maximaal € 405.000 (prijspeil 2025) o in lijn met het woningbehoefteonderzoek zet de regio zich in voor realisatie van betaalbare koopwoning voor de lagere inkomens met een maximale prijs van € 289.000 (prijspeil 2025). o De uitkomsten van het woningbehoefteonderzoek zijn richtinggevend voor de verdeling over de prijscategorieën binnen het segment betaalbare koop.
Genoemde prijzen worden geïndexeerd. Dit gebeurt als volgt: ▪
▪
▪
De prijsgrens voor sociale huurwoningen is gebaseerd op de Wet op de huurtoeslag en wordt jaarlijks op 1 januari geïndexeerd op basis van Consumentenprijsindex (CPI) over de periode 1 juli tot 1 juli van het voorafgaande jaar. De prijsgrens voor middenhuur sluit aan op de maximale bedragen voor (nieuwbouw) middenhuur volgens de Wet betaalbare huur. Dit bedrag wordt jaarlijks op 1 januari geïndexeerd op basis van de CPI over de periode 1 juli tot 1 juli van het voorafgaande jaar. De prijsgrens voor betaalbare koopwoningen wordt jaarlijks geïndexeerd op basis van de CPI, zoals vastgelegd in artikel 7 lid 4 van de Huisvestingswet.
Het is aan gemeenten om bijvoorbeeld in anterieure overeenkomsten met bouwers en ontwikkelaars vast te leggen welk prijspeil van toepassing is: het prijspeil bij ondertekening van de overeenkomst of het prijspeil op het moment dat de woning in de verkoop gaat. Randvoorwaarden Realisatie van de woningbouwopgave is complex, met invloed en afhankelijkheid van veel direct en indirect betrokken partijen en externe factoren, waaronder prijsontwikkelingen, de rente, de beschikbaarheid van locaties, bouwmaterialen en personeel. Daarnaast geldt dat in Gelderland de volgende vijf randvoorwaarden van groot belang zijn voor realisatie van de opgave.
▪
Financiering van onrendabele toppen van gemeenten en woningcorporaties Toelichting van de regio op deze randvoorwaarde: Op basis van eerdere analyses van Stadkwadraat over de publieke onrendabele toppen in de regio, ervaringen met gebiedsontwikkelingen in de regio, toekenningen van rijksmiddelen en gemeentelijke bijdragen aan exploitaties en cijfers vanuit de woningcorporaties (Aedes) hebben we een globale berekening gemaakt van (onrendabele) investeringen op regioniveau: o Voor de Groene Metropoolregio is de totale investering in woningbouw tot en met 2034 zo’n € 15 miljard. o Overheden investeren hiervan circa € 1,3 miljard, waarvan de helft gedekt vanuit de gemeentebegroting en kostenverhaal. Na aftrek van Rijksbijdragen (WBI, NOVEX-GWL en Realisatiestimulans) resteert een niet gedekt deel van € 0,2 miljard. o Corporaties investeren circa € 3,6 miljard, waarvan € 1,1 miljard niet gedekt is door de exploitatie (onrendabele top). Eerder was de verwachting dat tot en met 2030 de corporaties in de regio deze onrendabele top uit eigen middelen kunnen dekken. Na 2030 is die ruimte er niet. Corporaties komen 0,5 miljard tekort om de opgave na 2030 in te kunnen vullen. Zonder deze investering kunnen corporaties 5.500 sociale huurwoningen niet realiseren. Overigens is deze berekening gemaakt op basis van de uitgangspunten uit de Nationale Prestatieafspraken.
Aanpassing van die uitgangspunten maakt het tekort vele malen groter. o Een bijdrage van circa € 0,2 miljard voor publieke investeringen maakt gebiedsexploitaties haalbaar. Dit betekent dat 1,4% van de totale investeringssom. Zonder deze investering staat de realisatie van 13.000 woningen onder druk; een substantieel deel van de productie na 2030.
4
▪
Oplossingen voor netcongestie voor elektriciteit Toelichting van de regio op deze randvoorwaarde: Inventarisatie bij de versnellingslocaties laten zien dat er veel onzekerheid is over netaansluitingen. Gemeenten en ontwikkelaars geven aan dat zij de aanmelding bij Liander nog moeten doen, maar dat zij de waarschuwing hebben gehad dat er mogelijk geen aansluitcapaciteit is. Indicaties uit die inventarisatie laten de volgende omvang van onzekerheid zien: o Bij 78% van de woningen op versnellingslocaties is door netcongestie de aansluiting nog onzeker. o Als regio werken we aan het zoeken naar oplossingen, zoals het bieden van inzicht, en aanreiken van oplossingsrichtingen als netbewust bouwen. Hierbij is de inzet op maximale isolatie, zo veel mogelijk collectieve warmtevoorzieningen met buffers en slimme aansturing van energieverbruik om de energievraag te spreiden over de dag en het piekvermogen per woning te verlagen. o De regio zet actief in op een community van gemeenten, ontwikkelaars, provincie en netbeheerder om kennis en ervaringen op te doen en te delen op dit thema. We doen onderzoek naar de kostenverdeling van traditioneel bouwen versus netbewust bouwen samen met een ontwikkelaar en netbeheerder om inzicht te bieden in de businesscase en het gesprek te voeren over de verdeling van eventuele meerkosten.
o Tot slot zetten we met de GMR en de RES in op een diverse energiemix (streven naar 50/50 zon/wind verhouding) en zoveel mogelijk decentraal koppelen van vraag en aanbod op lokaal niveau door m.b.v. opslag van energie en energiedelen.
▪
Voldoende ambtelijke capaciteit bij gemeenten, onder meer door structurele financiering Toelichting van de regio op deze randvoorwaarde: Personele krapte speelt bij gemeenten continu een rol van betekenis. In 2023 stelden we vast dat het tekort minimaal 60 fte bedroeg. Hiervoor is formatieruimte, die niet gevuld wordt. Ondertussen groeien de taken waarvoor gemeenten staan. Zo zijn de groeiambities verhoogd, waardoor meer projecten aandacht vragen. Ook neemt de complexiteit in planontwikkeling toe. De top 3 functies waar in de regio vacatures zijn in het bouwproces betreft verkeerskundigen (10 fte in 9 gemeenten), projectmanagers (9 fte in 8 gemeenten) en stedenbouwkundigen (8 fte in 7 gemeenten). Binnen de regio zetten we in op twee sporen. We werven projectleiders die inzetbaar zijn binnen de hele regio om woningbouwplannen te begeleiden richting start bouw. We sluiten een raamcontract (of sluiten aan bij het provinciale raamcontract) voor specialistische ingenieursdiensten. De rijksoverheid biedt momenteel incidentele steun voor dergelijke inzet van ambtelijke capaciteit, met een jaarlijkse bijdrage van ongeveer € 1 miljoen uit de flexpoolregeling. Dit bedrag is lager dan wat er nodig is en het gebrek aan structurele financiering vormt een probleem.
▪
Investeringen in bereikbaarheid (fiets, openbaar vervoer, wegen) Toelichting van de regio op deze randvoorwaarde: In de Groene Metropoolregio zijn mobiliteitsmaatregelen relatief complex, enerzijds vanwege de vele grote rivieren binnen de regio, anderzijds vanwege de (inter-)nationale corridors die door de regio lopen. De verstedelijking van de regio hangt dan ook sterk samen met een schaalsprong in mobiliteit. Investeringen in mobiliteit houden tot op heden geen gelijke tred met die in woningbouw. Het mobliteitsnetwerk is al overbelast, met het toevoegen van ca. 40-50.000 huizen tot 2035 loopt het netwerk vast. De volgende maatregelen zijn de komende 10 jaar nodig:
5
Structuurversterking schaalsprong mobiliteit: • Toevoegen van verschillende bruggen (nodig omdat het landschap als kraan van Nederland doorsneden wordt door de grote rivieren), o.a. voor de doorfietsroutes Veluwewaalpad en Arnhem-Huissen • Hoogwaardig openbaar vervoer, waarvoor we ons huidige trolley netwerk kunnen gebruiken en uitbreiden naar de regio (Trolley 2.0 – laden in motion) • Vergroten capaciteit van het spoor richting Duitsland, op de IJssellijn en Maaslijn, door verbreding en aanpak spoorovergangen, ook ten behoeve van bouwen in spoorzones • Hubs aan de stadsranden van Arnhem en Nijmegen • Verlenging en verbreding van A15 A12 A50 • De noodzakelijke investeringen in mobiliteit werken provincie en gemeenten momenteel concreet verder uit.
▪
Voldoende stikstofruimte om woningbouw mogelijk te maken Toelichting van de regio op deze randvoorwaarde: Stedelijke ontwikkelingen vinden in deze regio plaats op korte afstand van aanzienlijke Natura2000 gebieden, en stikstofruimte is hard nodig om woningbouw en bijbehorende infrastructuur en voorzieningen te realiseren. Door de uitspraak van de Raad van State op 18 december, die intern salderen beperkt, dreigen woningbouwplannen in heel Gelderland onmogelijk of fors vertraagd te worden. De gevolgen worden momenteel (maart 2025) nader onderzocht en worden met extra urgentie onderwerp van bestuurlijk gesprek tussen gemeenten, provincies en de rijksoverheid als dat nodig blijkt.
Bovenop de bovengenoemde randvoorwaarden speelt in de regio Groene Metropoolregio ArnhemNijmegen een aantal extra randvoorwaarden als het gaat om woningbouw, namelijk: ▪
Randvoorwaarde Verstedelijkingsstrategie Meer Landschap Meer Stad Toelichting van de regio op deze randvoorwaarde: In de regio hebben we aanzienlijke natuurgebieden van nationale betekenis, zoals de Veluwe, Rijk van Nijmegen en Gelderse Poort. Waaronder ook Natura2000-gebieden. Deze natuurgebieden hebben te maken met allerlei drukfactoren waaronder de toenemende verstedelijking. Tegelijkertijd is dit de Gelderse regio met het hoogste percentage bebouwd terrein per inwoner. De verstedelijkingsstrategie Arnhem-Nijmegen / Food Valley zet verder in op bouwen binnen bestaand stedelijk gebied, maar combineert dit met ontwikkeling van het omliggende landschap. Zo is per woning de afspraak om 500 m2 groen in het uitloopgebied van de stad toe te voegen. En in de verstedelijkingsstrategie is afgesproken om te streven naar toevoeging van 3.000 ha nieuw stedelijk uitloopgebied aan de regio. Dit levert een gezonde leefomgeving met voldoende recreatiemogelijkheden en uitloopgebied op voor onze inwoners, maar zorgt ook dat er ruimte blijft voor agrariërs, biodiversiteit en waterberging. Een reservering van ca. 300 miljoen zal nodig zijn om de plannen die hiervoor nodig zijn te kunnen realiseren.
Gestructureerd samenwerken aan invulling randvoorwaarden Invulling van bovengenoemde randvoorwaarden is noodzakelijk om realisatie van de woningbouwopgave mogelijk te maken. Gezien de aard en omvang van deze randvoorwaarden is hiervoor inzet vanuit de rijksoverheid nodig, naast inzet vanuit de provincie en gemeenten. De provincie en gemeenten werken eraan dat er uiterlijk voor 30 november 2025 per regio een bestuurlijk geaccordeerde rapportage is met daarin een verdere concretisering en onderbouwing van bovenstaande randvoorwaarden, inclusief woningbouwprojecten met concrete knelpunten.
6
Daarnaast is afgesproken dat het ministerie, de provincie en gemeenten samenwerken aan een gestructureerde aanpak en rapportage rond de randvoorwaarden. De afspraken in deze woondeal zijn enkel uitvoerbaar met extra investeringen op de randvoorwaarden door Rijk, provincie en gemeenten. Het Rijk levert bijdragen voor Grootschalige Woningbouwlocaties en via de WBI, SBI, het Mobiliteitsfonds en de realisatiestimulans. Elk jaar bespreken partijen de invulling van deze randvoorwaarden en de middelen die hiervoor bij de betreffende partijen beschikbaar kunnen worden gemaakt. Besluitvorming over inzet van deze middelen vindt jaarlijks onder anderen plaats in het BO Leefomgeving en het BO MIRT. Bijlage bij dit document: Bijlage 1a: planning aantal woningen per jaar per gemeente
7
Woondeal 2.0 Regio Arnhem-Nijmegen
Samenwerkingsagenda voor de woningbouwopgave
Inhoud Kern van de Woondeal 2.0 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen
3
1
7
2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7
Rollen en verantwoordelijkheiden Werkafspraken Woningbouwopgave en versnelling Betaalbare woningen voor lage en middeninkomen Huisvesting aandachtsgroepen Klimaatadaptief, conceptueel en circulair bouwen Leefbaarheid en stadsvernieuwing Verstedelijking en gebiedsontwikkeling Overige thema’s
8 8 14 15 16 18 18 20
3 3.1 3.2 3.3
Uitvoering en samenwerking Monitoring en rapportage Overlegstructuur Ondersteuning
Bijlagen Bijlage 1: Provinciale woningbouwopgave Bijlage 2: Woningbouwopgave per gemeente Bijlage 3: Versnellingslocaties en kritische succesfactoren Bijlage 4: Steunverklaring Regionale Woondeals Woningbouwcoalitie Bijlage 5: Onderwerp: Steunverklaring en reactie Woondeal Regio Arnhem-Nijmegen 2022 Bijlage 6: Woondeal 2020-2022: selectie ondersteuningsmiddelen
22 22 22 23 24 25 27 45 46 47 49
2
Kern van de Woondeal 2.0 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen De gemeenten binnen de Groene Metropoolregio, (Arnhem, Berg en Dal, Beuningen, Doesburg, Druten, Duiven, Heumen, Lingewaard, Montferland, Mook en Middelaar, Nijmegen, Overbetuwe, Renkum, Rheden, Rozendaal, Westervoort, Wijchen en Zevenaar), Gemeente Arnhem, Gemeente Nijmegen, Provincie Gelderland en het Rijk - via de Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening - werken samen aan de woningmarktopgaven in de Groene Metropoolregio.
Waarom een woondeal?
In 2020 zijn gemeenten binnen de Groene Metropoolregio, provincie Gelderland en Rijk een langjarig partnerschap aangegaan voor een beter werkende woningmarkt. Aanleiding was de constatering dat de regio in de top 3 van regio’s met het hoogste woningtekort stond, de woonopgaven bovengemiddeld zijn en de uitvoering onder druk staat. Het regionale woningbehoefteonderzoek herbevestigt dat de woonopgave het lokale niveau overstijgt; versterkte samenwerking tussen regio(gemeenten), Provincie en Rijk is nodig ten behoeve van een passende bijdrage van iedere gemeente aan deze opgave. Landelijk is sindsdien de opgave steeds manifester geworden. Nationaal wordt daarom ingezet op de bouw van 900.000 woningen tot en met 2030, met als streven dat hiervan minimaal 2/3 deel betaalbaar is. In vervolg op deze nationale ambitie zijn bestuurlijke afspraken gemaakt tussen het Rijk en de provincie Gelderland over de realisatie van 100.000 woningen tot en met 2030. Dit krijgt nadere invulling via deze woondeal. Het partnerschap is vastgelegd in de woondeal uit 2020. Marktpartijen en woningcorporaties hebben hun ondersteuning hierbij uitgesproken. Daarmee is een constructieve samenwerking van de grond gekomen die heeft gezorgd voor gezamenlijke focus en commitment van alle partijen.
Om gezamenlijk verder te werken aan de gestelde ambities actualiseren en concretiseren de betrokken partijen de bestaande afspraken.
Bovengemiddelde inzet nodig
Een bovengemiddelde opgave vraagt ook om een bovengemiddelde inzet. Dit kan alleen gehaald worden als Rijk, provincie en gemeenten gezamenlijk, en samen met onze partners, de komende jaren stevig en gericht blijven sturen. Dit betekent zoveel mogelijk barrières wegnemen en, als het tegenzit, met elkaar aanpakken
te bedenken hoe we onze ambitie dan wel kunnen halen. Als we de benodigde gezamenlijke inzet niet realiseren, worden de gestelde doelen niet gehaald; noch in betaalbaarheid, noch in kwaliteit of aantallen. De woondeal moet de basis zijn om de komende jaren de noodzakelijke extra inzet te kunnen garanderen. Deze inzet bestaat onder andere uit het leveren van extra capaciteit en expertise, het beschikbaar stellen van subsidieregelingen, en het doen van ondersteunende investeringen voor de brede ruimtelijke investeringen die nodig zijn om de groei van de regio in goede banen te leiden. Een woondeal, met de organisatie die daarbij hoort, is randvoorwaardelijk voor deze extra inzet.
Wat hebben we bereikt sinds 2020?
De urgentie voor het oplossen van de woningnood, realisatie van betaalbare, circulaire en conceptuele woningen, werken aan leefbare wijken en huisvesting van aandachtsgroepen wordt breed gedeeld. Concrete resultaten zijn: een functionerende woningmarktmonitor, uitbreiding van plancapaciteit, toevoeging van nieuwe locaties en gebieden, ombuiging naar meer betaalbare programma's, een circulaire impactladder, extra handen en expertise via flexpools en aanjagers. Alle partijen hebben extra middelen beschikbaar gesteld voor toevoeging van nieuwe woningen en gebiedsontwikkelingen. De Rijksbijdragen aan woningbouw in deze regio tellen in afgelopen 3 jaar op naar circa € 400 miljoen. Dit is cofinanciering voor gebiedsontwikkelingen en de bouw van 19.320 woningen. Lokale en regionale overheden, marktpartijen en corporaties investeren een veelvoud.
Voortbouwen van de samenwerking in de Woondeal
Met deze geactualiseerde Woondeal onderkennen partijen de bovengemiddeld grote woonopgave, continueren de samenwerking uit 2020 en geven het partnerschap verder vorm. Bovendien zorgen we hiermee voor continuïteit en zekerheid richting marktpartijen en woningcorporaties. Op enkele aspecten is dit een actualisatie, vooral waar het gaat om het ‘hoe’? Hoe zorgen we ervoor dat we samen resultaat boeken?
Wat willen we de komende jaren bereiken?
We zijn er nog niet. Voor het langjarig toevoegen van voldoende woningen, ruimtelijk goed ingepast binnen het concept ‘meer stad én meer landschap’ blijft ieders inzet en betrokkenheid noodzakelijk. Rijk, provincie en gemeenten zetten in op:
3
● ●
●
●
●
●
●
●
Realisatie van de woningbouwopgave als bouwsteen en binnen de kaders van de gezamenlijke Verstedelijkingsstrategie Arnhem-Nijmegen/Foodvalley. Een gezonde woningmarkt met een woningtekort van 2% in 2030. Daarom zetten we conform de provinciaal bestuurlijke afspraak in op de bouw van 33.000 woningen tot en met 2030. En richting 2040 zo’n 55.000 woningen. Circa 20.000 van deze woningen worden gerealiseerd in 3 grootschalige NOVEX-woningbouwlocaties: Nijmegen Stationsgebied, Nijmegen Kanaalzone en de Spoorzone Arnhem Oost en 17.000 woningen in de 17 andere focusgebieden. Ophoging van de woningproductie van 3.300 naar zo'n 3.700 woningen per jaar; onder andere door inzet op flexwoningen en ruimte voor alternatieve woonvormen. Gezamenlijk inzet voor het huisvesten van jong talent om zo bij te dragen aan de kenniseconomie. Door realisatie van voldoende studentenhuisvesting en inzet op voldoende aanbod voor jonge starters. Het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting (LAS) wordt hierbij als uitgangspunt gehanteerd. Beter benutten van de bestaande voorraad als (onderbelichte) kans voor het verminderen van de woningnood en het optimaal benutten van de gebouwde omgeving bij de groei van het aantal kleinere huishoudens, als kans voor het vergroten van leefkwaliteit in bestaande wijken, én voor het realiseren van de ambities van de verstedelijkingsstrategie ‘meer landschap meer stad’.
In lijn met de nationale doelstelling naar 2/3 betaalbaar een vergroting van de beschikbaarheid van woningen voor mensen met lage en middeninkomens, waaronder veel starters. We zorgen voor voldoende betaalbare woningen voor aandachtsgroepen en een evenwichtige spreiding daarvan over de gemeenten. Op dit moment is 31% van de woningen in de regio een corporatiewoning. Iedere gemeente zorgt vanaf 2025 binnen de nieuwbouw voor minimaal 30% sociale huur en minimaal 35% middenhuur en betaalbare koop (tot € 355.000). Op basis van de uitkomsten van het woningbehoefteonderzoek zet de regio zich ervoor in dat een op basis van het woonbehoefteonderzoek per gemeente te bepalen deel in het middensegment bestaat uit betaalbare koopwoning voor de lagere inkomens met een prijs van maximaal € 250.000 of middenhuur. Verduurzamen en toekomstbestendig maken van de bouwsector en vermindering van bouwkosten, doordat circulair en conceptueel bouwen de norm is bij woningbouw. Zo dragen we bij aan de reductie van 55% tot 60% CO2-uit-
stoot (Paris-proof), 50% primaire grondstoffen en 50% uitstoot van stikstof in 2030. Met klimaatadaptief bouwen en beheren beperken we de overlast van de gevolgen van klimaatverandering. Dit gaat hand in hand met natuurinclusief bouwen.
Wat gaan we samen doen om de doelen te halen?
Momenteel telt de regio tot en met 2030 een voldoende omvangrijke harde en zachte planvoorraad. Op grond hiervan is het realiseren van 33.000 woningen tot en met 2030 haalbaar. Het vraagt een blijvende intensieve samenwerking van Rijk, provincie en gemeenten, samen met corporaties en marktpartijen. Per opgave zijn de hoofdactiviteiten voor de uitvoering door Rijk, provincie en gemeenten aangegeven. De verdieping is opgenomen in de artikelsgewijze uitwerking van de woondeal. Alleen als we al deze activiteiten in samenhang uitvoeren, kunnen we onze inzet voor een gezonde woningmarkt realiseren.
Continuïteit en versnelling van de bouwproductie ●
●
● ● ●
Adequate financiële ondersteuning voor (ruimtelijke inpassing van) betaalbare woningen conform de brede verstedelijkingsstrategie vanuit het principe meer landschap meer stad. Partijen focussen op woningbouwgebieden die voldoende omvangrijk zijn (minimaal 500 woningen in Arnhem en Nijmegen, minimaal circa 250 woningen buiten deze twee steden), snel in uitvoering zijn met inzet vanuit markt en overheid, en regionale betekenis hebben op grond van de Verstedelijkingsstrategie. Beter benutten bestaande voorraad door experimentele aanpak in vastgoed en waar nodig het creëren van regelruimte. Versterken uitvoeringsorganisatie door inzet provinciale Actieplan Wonen en personele inzet gemeenten. Aanpak stikstofproblematiek en netcongestie op het elektriciteitsnet door het Rijk.
Betaalbare woningen voor lage en middeninkomens ●
●
In lijn met nationale doelstelling rondom sociale huur en betaalbaarheid nemen gemeenten hun fair share in de bouwopgave voor lage en middeninkomens. Zij werken dit binnen de kaders van de woondeal lokaal uit op basis van behoefte. Gemeenten brengen toegelaten instellingen maximaal in positie om hun aan-
4
●
deel in de woningbouwopgave te kunnen realiseren. Afdekken onrendabele toppen met rijks- en provinciale middelen, gelet op ambities 2/3 betaalbaar, stijgende bouw- en financieringskosten, en de bouw voor aandachtsgroepen.
Verstedelijking en gebiedsontwikkeling ●
●
Partijen bewaken de samenhang van de nieuwbouw met de bestaande stad zodat dit bijdraagt aan groene, vitale, leefbare wijken en steden. Kwalitatief goede woningen moeten bereikbaar zijn en goed ingepast in de stad en in het landschap. Gezamenlijke en gecoördineerde inzet van menskracht en financiële middelen op grootschalige NOVEX-woningbouwlocaties Nijmegen Stationsgebied, Nijmegen Kanaalzone en de Spoorzone Arnhem Oost.
Speciale aandacht voor huisvesting van aandachtsgroepen ● ●
Gemeenten nemen hun fair share in de huisvestingsopgave van aandachtsgroepen. Gezamenlijke inzet als koploperregio om in 2023 te komen tot een (regionale) woonzorgvisie.
Klimaatadaptieve, conceptuele en circulaire woningbouw als hefboom voor versnelling en leidend motief voor verduurzaming ● ● ●
Gemeenten en provincie werken samen aan het versnellen en opschalen van de transitie naar conceptueel en circulair bouwen. Inzet circulaire impactladder bij woningbouwontwikkeling; in 2023 bij minimaal 25 projecten. Gemeenten, provincie en marktpartijen werken samen aan het klimaatbestendig en natuurinclusief maken van zowel gebouwen als buitenruimte.
Leefbaarheid ●
Het Rijk en de gemeente Arnhem dragen bij aan de Arnhem-Oost aanpak, inclusief Velp Zuid, en delen de ervaringen met de regio.
Totale inzet is randvoorwaardelijk voor slagen woondeal Partijen onderkennen dat het realiseren van de doelstellingen ambitieus is, afhankelijk is van veel factoren, en in het huidige tijdsgewricht onder druk staat. Alle genoemde activiteiten zijn daarom in samenhang hiervoor minimaal noodzakelijk.
In de Verstedelijkingsstrategie Arnhem Nijmegen Foodvalley en bijbehorende bestuurlijke afspraken (november 2022) zijn bij de ambities randvoorwaarden benoemd over het toevoegen van 100.000 woningen in beide regio’s tot 2040. Ook in het provinciale bod (per brief aan de minister, met kenmerk 2022-006793, d.d. 27 september 2022) zijn randvoorwaarden benoemd, als voorloper op de afspraken met het Rijk. Deze randvoorwaarden gelden ook voor de realisatie van deze woondeal: ● Investeringen in bereikbaarheid ● Financiering van onrendabele toppen ● Voldoende goede ambtelijke capaciteit ● Voldoende stikstofruimte ● Voldoende netcapaciteit op het electriciteitsnet Met deze woondeal onderkennen de partijen het belang van het invullen van deze randvoorwaarden voor het effectief uitvoeren van de afspraken. Daarbij is continuïteit en versterking van de uitvoeringsorganisatie essentieel om de gewenste ontwikkelingen uit deze woondeal vlot te trekken. Daarnaast zijn veranderende omstandigheden mogelijk van invloed op het realiseren van de doelen, zoals verder stijgende bouwkosten, een blijvend gebrek aan personeel, of onvoldoende middelen om onrendabele toppen af te dekken. We erkennen dat (onvoorziene) marktomstandigheden en achterblijvende inzet van partijen van invloed zijn op de voortgang van de bouwproductie.
Partijen spreken daarom af met elkaar in gesprek te blijven op basis van gelijkwaardigheid en wederkerigheid, en bereid zijn doelstellingen bij te stellen als deze niet realistisch blijken te zijn.
Leeswijzer bij het vervolg
Dit kerndocument geeft aan waar we met deze woondeal met prioriteit aan werken. Om dit nauwgezet te verankeren in de samenwerking tussen Rijk, provincie en gemeenten is dit in het vervolg uitgewerkt in een 40-tal artikelen/ afspraken. Dit is ook van belang voor bovenregionale afstemming en het kunnen invullen van de rollen van alle partijen in de regie op de woonopgave. De met dit symbool aangeduide afspraken, zijn afspraken die landelijk uniform zijn.
5
Partijen ●
● ● ●
●
Deelnemers aan de Regeling Groene Metropoolregio, zijnde de gemeenten Arnhem, Berg en Dal, Beuningen, Doesburg, Druten, Duiven, Heumen, Lingewaard, Montferland, Mook en Middelaar, Nijmegen, Overbetuwe, Renkum, Rheden, Rozendaal, Westervoort, Wijchen en Zevenaar, handelend ter uitvoering van het besluit van de colleges van burgemeester en wethouders en middels volmacht rechtsgeldig vertegenwoordigd door de voorzitter van het gemeenschappelijk orgaan Groene Metropoolregio, de heer H.M.F. Bruls, hierna gezamenlijk te noemen: GMR*; Gemeente Arnhem, op grond van artikel 171 van de Gemeentewet rechtsgeldig ver¬tegenwoordigd door de heer. A. Marcouch, burgemeester; Gemeente Nijmegen, op grond van artikel 171 van de Gemeentewet rechtsgeldig ver¬tegenwoordigd door de heer H.M.F. Bruls, burgemeester; Provincie Gelderland, op grond van artikel 176 van de Provinciewet rechtsgeldig vertegenwoordigd door de heer P. Kerris, Portefeuillehouder Wonen, hierna te noemen: provincie; Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, de heer H. de Jonge, hierna te noemen: minister / Rijk.
* Alle 18 gemeenten samen worden aangeduid als: regio
6
1. Rollen en verantwoordelijkheden Gemeenten, provincie, waterschappen en Rijk zijn gezamenlijk verantwoordelijk voor de versterking van de regie op de woningbouw en het realiseren van de woningbouwopgave. Alle overheidslagen dragen bij aan de woningbouwopgave vanuit hun specifieke rol in aansluiting op het huis van Thorbecke, en wet- en regelgeving zoals de Woningwet, de Huisvestingswet, de Wet Ruimtelijke Ordening en de Omgevingswet. In aansluiting daarop herbevestigen we het volgende: ●
●
●
Het College van B&W is als eerste bestuursorgaan verantwoordelijk voor de zorg voor de fysieke leefomgeving. In aansluiting daarop zetten de gemeenten zich in voor voldoende bouwlocaties in ruimtelijke plannen voor de realisatie van de woningbouwafspraken uit de regionale woondeals. Met inzet van de wettelijke instrumenten zorgen gemeenten voor de benodigde (harde) plancapaciteit in de verschillende prijssegmenten (sociale huur, middenhuur en betaalbare koop) en voor verlening van omgevingsvergunningen. Het Dagelijks Bestuur van het waterschap is verantwoordelijk voor een doelmatig waterbeheer. In het Omgevingsplan houdt de gemeenteraad rekening met het waterbelang met het oog op behoud van waterkwaliteit en het voorkomen van wateroverlast, droogte en overstromingen om te komen tot een evenwichtige toedeling van functies aan locatie, onder meer woningbouwlocaties. Daarbij geldt onder meer het uitgangspunt van ‘’water en bodem sturend’’. De concrete uitwerking daarvan vindt plaats in het programma water en bodem sturend. De Provinciale Omgevingsvisie, omgevingsverordening en programma vormen het bovenliggende beleidskader en bevat de regels en voorwaarden
●
voor de regionale woonvisies en regionale woningbouwprogramma's. Vanuit deze wettelijke bevoegdheid is het college van Gedeputeerde Staten van de provincie verantwoordelijk voor de gebiedsgerichte coördinatie van de (ruimtelijke) doorvertaling van de provinciale woningbouwopgave in regionaal verband met de gemeenten. Het college van Gedeputeerde Staten van de provincie stuurt actief op de kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwprogrammering, waarbij het kwalitatieve in deze afspraken voor nu vooral de betaalbaarheid betreft. Doel is het toewerken naar meer balans in de woningvoorraad, met een streven naar 30% sociale huurwoningen in de bestaande voorraad op provinciaal niveau, regionaal niveau en lokaal niveau. Daarbij kunnen provincies rekening houden met specifieke situaties in regio’s waarbij het toegroeien naar 30% evident niet logisch of haalbaar is. Provincies bevorderen door actieve sturing deze evenwichtige verdeling tussen en in de woondealregio’s. Eventueel extra noodzakelijk juridisch instrumentarium zal onderdeel uitmaken van de wet regie volkshuisvesting.
De minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening is verantwoordelijk voor de realisatie van de nationale opgave en stelselverantwoordelijk voor de versterking van het wettelijk instrumentarium voor de medeoverheden om de woningbouwopgave te realiseren en voor ondersteuning van de uitvoering via inzet van (financiële) middelen. De minister stuurt actief op de realisatie van de nationale opgave door intensief en periodiek overleg met medeoverheden en monitoring van de woningbouw. Daarnaast coördineert de minister de opgaven die samenhangen met de woningbouw met de medeoverheden en andere departementen. Zo nodig hakt de minister voor VRO samen met collega-bewindspersonen knopen door.
7
2. Werkafspraken 2.1 Woningbouwopgave en versnelling Onze inzet ●
●
●
Een gezonde woningmarkt met een woningtekort van 2% in 2030. Daarom zetten we conform de provinciaal bestuurlijke afspraak in op de bouw van minimaal 33.000 woningen tot en met 2030 . En richting 2040 zo’n 55.000 woningen. Circa 20.000 van deze woningen worden gerealiseerd in 3 grootschalige NOVEX-woningbouwlocaties: Nijmegen Stationsgebied, Nijmegen Kanaalzone en de Spoorzone Arnhem Oost en 17.000 woningen in de 17 andere focusgebieden. Ophoging van de woningproductie van 3.300 naar zo'n 3.700 woningen per jaar; onder andere door inzet op flexwoningen en ruimte voor alternatieve woonvormen. Beter benutten van de bestaande voorraad als (onderbelichte) kans voor het verminderen van de woningnood en het optimaal benutten van de gebouwde omgeving bij de groei van het aantal kleinere huishoudens, als kans voor het vergroten van leefkwaliteit in bestaande wijken, én voor het realiseren van de ambities van de verstedelijkingsstrategie ‘meer landschap meer stad’.
Afspraken
1. Partijen hebben het streven om 33.000 woningen van 2022 tot en met 2030 toe te voegen; dit betekent een ophoging van de realisatie van nu 3.300 woningen per jaar naar zo’n 3.700 woningen per jaar. Op dit moment is er voor de periode tot en met 2030 voldoende plancapaciteit van minimaal 48.000 woningen, waarvan 13.800 woningen harde plancapaciteit. Deze plancapaciteit ligt geleidelijk boven 130% van de geambieerde nieuwbouw van 33.000 woningen. Daarmee is er in theorie voldoende plancapaciteit en zijn er mogelijkheden om eventueel een grotere productie te realiseren ten behoeve van een toenemende woningbehoefte.
8
Tabel 1: Regionaal aandeel in de provinciale en nationale opgave Te realiseren woningen bruto
Netto plancapaciteit
Arnhem
9.500
Berg en Dal
Betaalbaarheid1)
Woningen door
Sociale huur
Midden-huur
Betaalbare koop
Betaalbaarheid totaal
12.350
2.775
1.300
1.350
5.425
2.775
1.160
1.480
370
140
220
730
430
Beuningen
1.240
1.610
370
140
320
830
370
Doesburg
300
390
80
10
120
210
80
Druten
910
1.210
270
50
300
620
240
Duiven
780
1.000
235
40
250
525
235
Heumen
910
1.210
250
130
200
580
190
Lingewaard
1.410
1.860
440
110
270
820
440
Montferland
1.490
1.930
440
30
480
950
360
Mook & Middelaar
360
490
90
20
90
200
80
Nijmegen
13.070
17.010
4.430
2.710
1.610
8.750
4.240
Overbetuwe
1.070
1.425
430
60
320
810
430
Renkum
920
1.200
250
100
280
630
250
Rheden
810
1.060
110
190
350
650
110
Rozendaal
10
10
Westervoort
530
670
160
120
100
380
110
Wijchen
2.080
2.700
540
110
460
1.110
520
Zevenaar
1.520
1.950
440
120
435
995
440
Totaal
38.070
49.555
11.680
5.380
7.155
24.215
11.300
30%
14%
19%
64%
30%
2)
1)
betaalbaarheid conform definities in afspraak 8.
2)
voor de Groene Metropoolregio commiteren partijen zich met deze woondeal aan de realisatie
van 33.000 woningen. Deze tabel telt op tot ruim 38.000 te realiseren woningen. Het hogere aantal woningen is het resultaat van voortgaande inventarisaties van bouwmogelijkheden binnen gemeenten, vanwege de hoge woningbehoefte. Bij de monitoring toetsen we de voortgang aan de cijfers in deze tabel (zie ook bijlage 2).
9
2. De gemeenten dragen zorg voor tijdige vaststelling van bestemmings- of omgevingsplannen, en het afgeven van voldoende vergunningen voor de realisatie van de in tabel 1 benoemde woningbouwopgave in de regio. 3. Partijen focussen op gebieden waar een groot aandeel van de regionale productie moet komen. Deze focus moet eraan bijdragen dat de woningproductie in de regio voldoende omvang heeft. Voor deze kansrijke gebiedsontwikkelingen worden ondersteunende middelen vanuit Rijksen provinciale regelingen met prioriteit ingezet. De gerichte aanpak van exploitatietekorten bij deze gebieden is nodig om de ambities uit deze woondeal waar te kunnen maken: door het afdekken van de publieke onrendabele top en de onrendabele top door een omvangrijker betaalbaar programma. Bij deze focus gaat het om: 1) Grootschalige NOVEX woningbouwlocaties ● Spoorzone Arnhem Oost ● Nijmegen Kanaalzone ● Nijmegen Stationsgebied 2) Regionaal significante gebieden die voldoen aan meerdere van onderstaande voorwaarden:: ● met toekenningen vanuit de Woningbouwimpuls (Wbi) of Mobiliteitsfonds, waaronder Kanaalzone Heumen, IJsseldistrict Rheden, Kronenburg-Vredenburg Arnhem, Wijchen-West en Plakse Weide Duiven. ● voldoende omvangrijk zijn: vanaf circa 500 woningen in Arnhem en Nijmegen, vanaf circa 250 woningen buiten deze twee steden.
● snel in uitvoering zijn: start realisatie op afzienbare termijn en met focus vanuit markt (reality-check) en overheid. ● regionale betekenis hebben: vanwege de logische samenhang met de regionale verstedelijkingsstrategie en mobiliteit. 3) Per gemeente: belangrijke locaties (maatwerk). Kleine plannen verspreid over de regio behouden hun waarde. De aandacht voor die plannen komt primair vanuit de lokale gemeentelijke inzet en generieke maatregelen. Ook voor deze plannen is financiële ondersteuning voor het afdekken van de onrendabele toppen als gevolg van een groter aan deel betaalbare woningen noodzakelijk.
10
Locaties die vallen hiervoor genoemde categorieën 1 en 2 (samen 70% tot 75% van de regionale woningbouwproductie tot en met 2030) Locatie
Gemeente
1. Schuytgraaf
Arnhem
2. Centrum-Oost
Arnhem
3. Vredenburg-Kronenburg
Arnhem
4. Nijmeegseweg/Olympus
Arnhem
5. Spoorknoop-Oost (NOVEX) Arnhem 6. HES-Klingelbeek
Arnhem-Renkum
7. Wolfheze Pro Persona
Renkum
8. IJsseldistrict
Rheden
9. Driegaarden
Lingewaard
10. De Pas
Overbetuwe
11. Plakseweide
Duiven
12. Ploen-Noord
Duiven
13. Noord
Westervoort
14. Holtkamp-Het Hof
Zevenaar
15. Lengel-Oost
Montferland
16. Didam Noordoost
Montferland
17. Kanaalzone-Zuid (NOVEX) Nijmegen 18. Stationsgebied (NOVEX)
Nijmegen
19. Waalsprong
Nijmegen
20. Ewijk-Zuid/west
Beuningen
21. Winssen-Zuid
Beuningen
22. Deest
Druten
23. Kanaalzone
Heumen
24. Huurlingsedam
Wijchen
25. Wijchen-West
Wijchen
11
4. Aanvullend op het bouwprogramma zetten de partners in op extra kansen door: ● Betere benutting van de bestaande woningvoorraad. De vastgoedvoorraad wordt thans suboptimaal benut. Gebouwen staan leeg, of in grote woningen wonen weinig mensen. Sommige woningen sluiten niet aan op de lokale behoefte en is herstructering of transformatie gewenst door bijvoorbeeld: vervangende nieuwbouw, sloop en grootschalige renovatie. Gemeenten zetten zich met hulp van provinciale en landelijke regelingen in voor een betere benutting van het herbergend vermogen van de bestaande vastgoedvoorraad. Transformatie van zelfstandige woningen naar woonruimten voor meerdere kleine huishoudens met gemeenschappelijke voorzieningen biedte hierbij kansen: het levert naast meer woonruimte ook “sociale winst” op. Partijen richten zich hierbij op het inventariseren en oplossen van belemmerende regelgeving. De regio zet zich zo in om een nader te bepalen aantal woningen door transformatie te realiseren, waarmee wordt bijgedragen aan de landelijke opgave om 15.000 transformatiewoningen per jaar te realiseren. Dit aantal is onderdeel van de totale opgave opgenomen in tabel 1. ● Flexibele en tijdelijke woningen en/of vernieuwende bouwconcepten, waardoor op een snelle manier voorzien worden in de woningbehoefte. Regionaal gaat het om circa 1.800 tijdelijke woningen in de periode 2022 tot en met 2030 (zie tabel).
Bij een eventueel achterblijvende bouwproductie bieden flex-woningen een passend alternatief, zodat het woningtekort niet oploopt. Mits dit niet ten koste gaat van leefbaarheid, woonkwaliteit, en ruimtelijke kwaliteit. Gemeenten gaan hiertoe in gesprek met grondeigenaren en/of stellen eigen grondposities beschikbaar. Met woningcorporaties maken gemeenten prestatieafspraken over realisatie van deze woningen. Deze tijdelijke woningen worden beschikbaar gesteld aan een brede doelgroep, waaronder internationale medewerkers, studenten, jongeren, spoedzoekers en andere woningzoekenden op de huidige wachtlijsten voor huurwoningen. Gemeenten maken gebruik van de mogelijkheden die de Stimuleringsaanpak Flexwonen van het Rijk biedt, waaronder deelname aan de versnellingskamers en garantstelling voor investeringen (Garantiefonds). Ook de provincie brengt kennisuitwisseling, ondersteuning en garantstelling rond flex-wonen in, als
onderdeel van het Actieplan Wonen. Omdat het woningen betreft op tijdelijke locaties stelt het Rijk een herplaatsingsgarantie beschikbaar. Gemeenten, regio en provincie doorlopen een gemeenschappelijke herplaatsingsladder, waarmee de kans vergroot wordt dat na de tijdelijke exploitatie in de betreffende gemeente, regio of provincie een volgende locatie beschikbaar komt voor de flexwoningen. De inzet via de woondeals maakt onderdeel van de herplaatsingsladder uit. De gemeenten Nijmegen (€ 6 mln) en Wijchen (€ 1 mln) hebben reeds gebruik gemaakt van stimuleringsmaatregelen.
Gemeente
Aantallen geplande flex-woningen, zoals in najaar 2022 bekend bij provincie Gelderland
Nijmegen
660
Overbetuwe
325
Arnhem
150
Beuningen
90
Renkum
100
Rheden
30
Duiven
100
Lingewaard
100
Wijchen
150
Zevenaar
30
Montferland
20
Doesburg
15
Druten
60
12
5. Om de afspraken uit deze woondeal uit te voeren is aanvullende ambtelijke capaciteit en kennis in de gehele regio noodzakelijk. Met name in kleine gemeenten ontbreekt het veelal aan specifieke kennis en in de gehele regio speelt een gebrek aan ambtelijke capaciteit. Rijk en provincie ondersteunen de regio bij het invullen van aanvullende expertise (zoals middels het expertteam woningbouw en financiële ondersteuning van een regionale flexpool), met maatregelen uit het provinciale Actieplan Wonen en waar nodig met ambtelijke capaciteit en het verkennen van alternatieve (juridische) instrumenten. 6. Vanwege de grote urgentie van de opgave is het nodig dat woningen sneller worden gerealiseerd; sneller dan de gemiddeld 10 jaar die nu landelijk gebruikelijk is. Het is daarom cruciaal dat er wordt gewerkt aan het sneller, slimmer en efficiënter inrichten van de processen en procedures die bij de realisatie van woningbouw van toepassing zijn. Hierbij bezien we het gehele bouwproces. Ook vraagt dit integraal werken van ministeries en binnen de provincie voor een vlotter lopend bouwproces. Ook is het van belang samen een goed participatieproces in te richten, informeel en formeel. Door BZK is in overleg met medeoverheden en marktpartijen een actieplan Versnellen Processen en Procedures opgesteld.
Het volgende wordt (regionaal) gezamenlijk opgepakt; ● Bij de initiatieffase, bij het organiseren van het plan- en realisatieproces, zorgen voor heldere beslismomenten en benodigde mandaten. Dit zorgt voor het efficiënt en binnen termijnen doorlopen van procedures. ● Versterking van de samenwerking tussen provincie en gemeenten bij het zo efficiënt mogelijk inzetten van de beschikbare ambtelijke capaciteit en expertise. Dit gebeurt via de regionale flexpools en het Actieplan Wonen, en samenwerking met onderwijsinstellingen. ● Actueel houden van ruimtelijke beleidskaders en beleid rondom participatie en ruimtelijke plannen ten behoeve van een transparant en zorgvuldig proces.
7. De regionale versnellingstafel wordt uitgebouwd, zodat afspraken gemaakt kunnen worden om specifieke woningbouwprojecten te versnellen en thematische knelpunten op te lossen. Naast de provincie, gemeenten en het Rijk, sluiten ook marktpartijen en corporaties, en afhankelijk van het vraagstuk waterschappen, kennisinstellingen en bewonersorganisaties aan. De Groene Metropoolregio organiseert deze versnellingstafel. Partners aan deze tafel prioriteren met elkaar de te bespreken gebiedsspecifieke thema’s. Indien er sprake is van landelijke thema’s kunnen deze worden doorgezet naar de landelijke versnellingstafel. Het is van belang bij vertraging samen naar oplossingen te zoeken.
13
2.2 Betaalbare woningen voor lage en middeninkomens Onze inzet ●
●
●
Vergroting van de beschikbaarheid van woningen voor mensen met lage en middeninkomens, waaronder veel starters. We zorgen in lijn met de nationale doelstellingen voor voldoende betaalbare woningen voor aandachtsgroepen en een evenwichtige spreiding daarvan over de gemeenten. Op dit moment is 31% van de woningen in de regio een corporatiewoning. Iedere gemeente zorgt vanaf 2025 binnen de nieuwbouw voor 30% sociale huur en minimaal tussen 35% à 40% middenhuur en betaalbare koop (tot € 355.000). Op basis van de uitkomsten van het woningbehoefteonderzoek zet de regio zich in voor realisatie van een deel hiervan als betaalbare koopwoning voor de lagere inkomens of middenhuurwoningen (met een prijs van maximaal € 250.000 of een vergelijkbare acceptabele huurprijs op basis van het inkomen)
Afspraken
8. Op regionaal niveau werken we toe naar twee derde deel betaalbare huuren koopwoningen. Om dit te bewerkstelligen werkt elke gemeente toe naar een nieuwbouwprogramma met minimaal 67% betaalbare woningen en minimaal 30% in de sociale huur. Voor plannen waar per 1 juli 2023 nog geen vastgesteld bestemmingsplan, omgevingsplan of anterieure overeenkomst voor is, geldt dit nieuwbouwprogramma als richtlijn. Hierdoor zal vanaf circa 2025 het programma op lokaal niveau gaan voorzien in de ambitie. De (verdere) invulling van de betaalbare segmenten in de regiogemeenten gebeurt op basis van de behoefte. Hierbij gelden de volgende definities: ● Sociale huurwoningen definiëren we als huurwoningen: » met aanvangshuurprijs tot de liberalisatiegrens (€ 763,47, prijspeil 2022), » bij nieuwbouwplannen geldt als aanvullende eis dat de woning mi-