Agendabundel

Fauna Cliënte maakt zich zorgen over de gevolgen van het plan voor de egels, buizerds, eekhoorns, vleermuizen, uilen, salamanders en ganzen die in de omgeving voorkomen en over de bomen die het plangebied omzomen. Reactie gemeente Uit het ecologische onderzoek is gebleken dat het plan voldoet en ook geen belemmering vormt voor de in het gebied aanwezige flora en fauna. Behoud groenstrook Cliënte ziet graag dat, indien het plan doorgang vindt, het perceel tussen het plangebied en haar perceel groen blijft zodat het open en groene karakter van het gebied nog enigszins behouden blijft. Reactie gemeente Voor het plan wordt nog een landschappelijke inpassing gemaakt. Daarbij is een groene strook aanwezig tussen de nieuw te bouwen woningen en de Wezelsedijk. Conclusie Gezien het bovenstaande zijn de woningen niet passend op deze locatie en zouden op een andere locatie gerealiseerd dienen te worden. Verzoek Het is om vorenstaande redenen dat cliënt u verzoekt het besluit niet, althans niet ongewijzigd vast te stellen. Conclusie reactie gemeente: Op de argumenten uit deze zienswijze tegen het ontwerp bestemmingsplan “Wezelsedijk ong. Wijchen” is gereageerd. Deze reacties leiden niet tot aanpassingen van het ontwerp bestemmingsplan. Wel wordt een landschappelijke inpassing toegevoegd.

Daarmee wordt gegarandeerd dat het perceel een groene uitstraling behoudt en op een aantal punten wordt versterkt. Het voorstel is ook om het ontwerp bestemmingsplan op grond van deze ingediende zienswijze, ongewijzigd vast te stellen. De zienswijze wordt deels gegrond en deels ongegrond verklaard. Zienswijze 6, 70337. Inleiding Cliënte is bewust in het buitengebied gaan wonen in verband met rust, ruimte, het groen en de privacy. In het geldende bestemmingsplan Buitengebied Wijchen van 2013 en de herziening van 2014 is sprake van een bestemming ‘Agrarisch met waarden -1” waar voor het bewuste perceel waar de woningen zijn voorzien geen sprake is van een bouwvlak. Kortom, groen rust en ruimte. Voor het gehele plangebied is sprake van een dubbelbestemming ‘waarde – Cultuurhistorisch waardevol gebied’. De cultuurhistorische waarden moeten worden behouden, beheert en verstrekt. Kortom de beweegredenen voor cliënte om hier te gaan wonen komen juridisch ruimtelijk overeen met het huidige bestemmingsplan. Het voornemen te gaan bouwen zal het woongenot van cliënte ernstig aantasten. Ruimtelijk beleid In de structuurvisie van de gemeente Wijchen is aangegeven dat het buitengebied niet de plek is om nieuwe woningen toe te voegen.

Dit zou alleen kunnen wanneer sprake is van een ruimtelijke kwaliteitsverbetering als gevolg van functieverandering van voormalige (agrarische bedrijfsgebouwen of landgoed ontwikkeling. Cliënte is van mening dat hieraan niet wordt voldaan nu de rood voor rood regeling wordt ingezet door het opkopen van leegstaande schuren die al lang leeg staan kilometers

verder op in Batenburg en dit zogenaamd te compenseren in Wijchen. Naar mening van cliënt is de Rood voor Rood regeling hier niet voor bedoeld en is dit strijdig met provinciaal beleid. Hier komt bij dat sprake is van bouw van 2 grote villa’s in een klein buurtschap van 13 woningen dat niet in overeenstemming is met het beleid inzake kleinschalig particulier initiatief. In wezen worden de regeling omzeild door deze manier van handelen hetgeen precedentwerking in de hand werkt. Immers, in het buitengebied liggen veel meer percelen met schuren die door derden kunnen worden opgekocht om zodoende onder de Rood voor Rood regeling een bouwtitel te verkrijgen. Daarvoor kan het niet zijn bedoeld. De Rood voor Rood regeling dan wel functieveranderingsbeleid ziet op het feit dat steeds meer boeren stoppen met hun agrarische bedrijfsvoering. Stallen komen leeg te staan en het wordt stil op het erf. Eigenaren zoeken naar nieuwe functies om het erf weer waarde te geven. Het is dan de bedoeling dat voor een tegenprestatie op het gebied van ruimtelijke kwaliteit en landschep de agrarische functie kan worden omgezet naar wonen of kan een deel van de stallen bijvoorbeeld worden hergebruikt voor recreatie, zorg of kantoor. In dit geval wordt een gebied met onder meer een agrarische bestemming zonder bouwvlak opgeofferd waarvoor dit beleid niet is bedoeld.

Reactie gemeente Het is geen must om de gecreëerde ruimte door de sloop van agrarische bebouwing, ook op dezelfde locatie in te zetten. Dat is ook opgenomen in de ‘notitie functieverandering buitengebied’. Het perceel in Batenburg ligt in het landbouw ontwikkelingsgebied van de gemeente Wijchen en heeft de bestemming ‘Agrarisch’ zonder waarden. Daardoor is het niet toegestaan om op de slooplocatie nieuwe woningen te bouwen. Aan de Wezelsedijk ontstaat bovendien ruimtelijk gezien een acceptabele situatie. Mede op basis van de toegepaste mediation is het plan om vier kangoeroewoningen te bouwen losgelaten. Het gaat nu om twee levensloopbestendige woningen. De doelgroep beperkt zich daarbij niet alleen tot senioren. Belang Het belang van initiatiefnemer (en toekomstige initiatiefnemers) is gelegen in economisch gewin waaraan het belang van omwonenden ondergeschikt wordt gemaakt. Dit wordt ook toegegeven. Na bestemmingswijziging worden de kavels verkocht. Niet voor eigen gebruik of familie maar voor de markt. Dit wordt ook duidelijk uit de stukken. Er is immers sprake van woningen die nog ‘vrij indeelbaar zijn’ en waarbij de eindgebruiker een belangrijke rol krijgt bij de ontwikkeling van de woning. Het is maar zeer de vraag of het buitengebied wordt ontsteend. In ieder geval niet in het buurtschap van cliënte.

Reactie gemeente Ieder plan tot maximaal 4 woningen (inmiddels nog maximaal 2) valt in Wijchen onder de KPI-regeling. Daardoor is het ook voor bewoners van buiten de gemeente die een perceel in de gemeente Wijchen bezitten mogelijk om een KPI in te dienen. Daarnaast geldt dat er geen sprake is van een zelfbewoningsplicht. Het is dus mogelijk dat derden een uitgewerkt plan aan kunnen kopen. Woonvisie Uit de woonvisie ‘Thuis in Wijchen” is aangegeven dat de gemeente ruimte gereserveerd heeft voor kleinschalige initiatieven. Hieronder verstaan zij initiatieven met maximaal vier woningen. Om de woningvoorraad duurzaam en gevarieerd te houden wil de gemeente flexibel om kunnen gaan met nieuwe initiatieven. In de beoordeling van nieuwe aanvragen voor woningen zal de gemeente onder meer beoordelen of het initiatief meerwaarde heeft voor de leefbaarheid. Belangrijke relevante aandachtspunten daarbij zijn o.a.: • • •

De (lokale) behoefte is leidend. Plannen moeten kwantitatief en kwalitatief aansluiten bij de behoefte. Nieuwbouw moet bijdragen aan de identiteit van een wijk of dorp. Daarbij gaat het zowel om de ruimtelijke als de sociale kwaliteit. Vervanging en verbetering van bestaande bebouwing, gaat vóór uitbreiding.

Naar mening van cliënt wordt gehandeld in strijd met bovenvermeld aandachtspunten. Voorts is het maar de vraag in hoeverre er vraag is naar dergelijke kapitale villa’s. Het is cliënte bekend dat dit niet blijkt uit onderzoek door het CDA aangezien er voldoende villa’s zoals deze worden aangeboden op de markt. Reactie gemeente Nieuwbouw buiten de bebouwde kom is niet altijd en overal uitgesloten, al heeft het niet de voorkeur. Daarbij wordt bouwen in een buurtschap, bijvoorbeeld in ‘De Wezelsche Berg’, anders beoordeeld dan bouwen in het buitengebied. Participatie In het kader van de nieuwe omgevingswet die wordt ingevoerd in juli 2022 is participatie heel belangrijk. Er is op initiatief van de gemeente sprake geweest van mediation maar dit was voor cliënte en de buurt een frustrerende ervaring nu initiatiefnemer op geen enkele manier wenst te bewegen. Cliënte begrijpt dan ook niet waarom het belang van initiatief nemer zou moeten prevelaren boven het belang van de omgeving en recreanten die genieten van de omgeving. Reactie gemeente De initiatiefnemer heeft veelvuldig contact gehad met de directe omgeving. Ook is er een mediation traject doorlopen. Mede vanwege deze mediation, is het oorspronkelijke plan bijgesteld van 4 woningen naar 2. Het worden niet langer nog kangoeroewoningen maar levensloopbestendige woningen. Ook is de uitweg van de noordelijke woning verplaatst.

Niet alle buurtbewoners vinden dit een gewenste oplossing. Zij willen dat het agrarische perceel leeg blijft. Dat neemt niet weg dat de initiatiefnemer bereid was om aan wensen uit de buurt tegemoet te komen. Echter is het niet mogelijk om draagvlak te creëren, in het geval enkele bewoners alleen akkoord willen gaan als het plan niet doorgaat. Dan is niet tot een compromis te komen. Financiële uitvoerbaarheid In artikel 3.1.6 lid 1 Bro is bepaald dat bij een plan zoals deze inzicht gegeven moet worden over de uitvoerbaarheid van dergelijke plannen. Niet gebleken is van een anterieure overeenkomst terwijl er wel degelijk sprake is van planschade wanneer de omgeving wordt gekeken. Reactie gemeente Voor dit plan is een realisatieovereenkomst/ anterieure overeenkomst gesloten met de initiatiefnemer. Daarin is opgenomen dat de eventuele planschade voor rekening van de initiatiefnemer is. De verwachting is dat de planschade gering is, mocht daar al sprake van zijn. Zodoende dat vooraf geen planschadeonderzoek is verricht. Conclusie reactie gemeente: Op de argumenten uit deze zienswijze tegen het ontwerp bestemmingsplan “Wezelsedijk ong. Wijchen” is gereageerd. Deze reacties leiden niet tot aanpassingen van het ontwerp bestemmingsplan. Het voorstel is ook om het ontwerp bestemmingsplan op grond van deze ingediende zienswijze, ongewijzigd vast te stellen.

De zienswijze wordt ongegrond verklaard. Zienswijze 7, 70215. Juridisch kader De planlocatie bevindt zich in het huidige bestemmingsplan Buitengebied en herziening 2014 en heeft hierin de bestemming Agrarisch met waarden- 1. Op grond van het huidige bestemmingsplan mag in het plangebied niet gebouwd worden. Met dit plan wordt de bouw van 2 woningen mogelijk gemaakt. Derhalve is sprake van een planologische ontwikkeling die nadelige gevolgen voor cliënte heeft. Het plan wijkt dan ook af van de huidige planregels. De gemeente kan een bestemmingsplan vaststellen, wanneer er sprake is van een "goede ruimtelijke ordening” oftewel een goed woon- en leefklimaat.

Hiervan is sprake wanneer de aanvraag aan de volgende aspecten voldoet: • past in het (ruimtelijk) beleid van rijk, provincie en gemeente; • in overeenstemming is met milieuwetgeving op het gebied geluidhinder, luchtkwaliteit (stof geur), bedrijven en milieuzonering, bodemkwaliteit, externe veiligheid; • geen verstoring betekent van archeologische waarden of voor de leefomgeving van planten en dieren; • voldoet aan regels met betrekking tot de waterhuishouding en wateraspecten Het plan is in strijd met het gemeentelijk beleid De gemeente Wijchen hanteert het beleidsstuk:" Prioritering kleinschalige particuliere woningbouwinitiatieven” als aanvulling op de "rood-voor- rood” regeling. Aangezien met dit plan twee woningen mogelijk worden gemaakt, is er sprake van een kleinschalige woningbouwinitiatief. Bij de beoordeling toetst de gemeente aan de ruimtelijke kwaliteit en de behoefte. In dit beleid is ten aanzien van de locatie bepaald dat woningbouw zo veel mogelijk geconcentreerd moet worden in de bebouwde kom. Nieuwe woningen in het buitengebied hebben niet de voorkeur. Het is derhalve onbegrijpelijk waarom in dit geval medewerking wordt verleend aan het toevoegen van nieuwe woningen in het buitengebied. In het geheel is niet aannemelijk gemaakt dat er sprake is van een ruimtelijke kwaliteitsverbetering.

Reactie gemeente Dat woningbouw buiten de bebouwde kom niet de voorkeur heeft, wil niet zeggen dat beperkte woningbouw buiten de bebouwde kom en zoals bij dit plan in een buurtschap, niet langer nog mogelijk zou zijn. Het is namelijk geen must om de gecreëerde ruimte door de sloop van agrarische bebouwing, ook op dezelfde locatie in te zetten. Dat is opgenomen in de ‘notitie functieverandering buitengebied’. Het perceel in Batenburg ligt in het landbouw ontwikkelingsgebied van de gemeente Wijchen en heeft de bestemming ‘Agrarisch’ zonder waarden. Daardoor is het niet toegestaan om op de slooplocatie nieuwe woningen te bouwen. Daarnaast is het slopen van agrarische opstallen een van de onderdelen van de beoordeling van de KPI. Niet aan ieder aspect uit het KPI-beleid moet worden voldaan voor principemedewerking. Er is sprake van een ruimtelijke kwaliteitsverbetering in Batenburg. Aan de Wezelsedijk ontstaat ruimtelijk gezien een acceptabele situatie. Ook is niet aangetoond dat er een voldoende draagvlak is voor dit plan. Integendeel, momenteel zijn er reeds 15 gezinnen in de directe woonomgeving die tegen het plan zijn. Het standpunt dat het plan binnen de k.p.i. regeling past kan derhalve onmogelijk staande worden gehouden. Reactie gemeente De initiatiefnemer heeft veelvuldig contact gehad met de directe omgeving. Ook is er een mediation traject doorlopen.

Mede vanwege deze mediation, is het oorspronkelijke plan bijgesteld van 4 woningen naar 2. Het worden niet langer nog kangoeroewoningen maar levensloopbestendige woningen. Ook is de uitweg van de noordelijke woning verplaatst. Niet alle buurtbewoners vinden dit een gewenste oplossing. Zij willen dat het agrarische perceel leeg blijft. Dat neemt niet weg dat de initiatiefnemer bereid was om aan wensen uit de buurt tegemoet te komen. Echter is het niet mogelijk om draagvlak te creëren, in het geval enkele bewoners alleen akkoord willen gaan als het plan niet doorgaat. Dan is niet tot een compromis te komen. In de toelichting van het ontwerpbestemmingsplan is aangegeven dat er met dit plan wordt aangesloten bij de rood-voor-roodregeling in het kader van het gemeentelijke functieveranderingsbeleid voor voormalige agrarische bedrijfslocaties (VAB) en wordt het buitengebied ontsteend. Echter, in de toelichting is niet aannemelijk gemaakt dat aan de voorwaarden van het VABbeleid kan worden voldaan. Dit standpunt is dan ook ondeugdelijk gemotiveerd.

Reactie gemeente In de ‘notitie functieverandering buitengebied’ zijn de basisprincipes opgenomen van hoe deze regeling idealiter toegepast dient te worden. Bijvoorbeeld dat het de voorkeur heeft om op dezelfde locatie terug te bouwen. Echter is VAB-beleid (functieveranderingsbeleid) slechts onderdeel van het toetsingskader uit het KPI-beleid. Het perceel in Batenburg ligt in het landbouw ontwikkelingsgebied van de gemeente Wijchen en heeft als bestemming ‘Agrarisch’ zonder waarden. Het is niet toegestaan op de slooplocatie nieuwe woningen te bouwen. Daarnaast is het van belang dat hef initiatief aansluit bij de woonbehoefte zoals beschreven in de Woonvisie van de gemeente Wijchen. In de woonvisie " Thuis in Wijchen” is aangegeven, dat er zoveel mogelijk gebouwd dient te worden in de buurt van voorzieningen. Ook en met name met het oog op de doelgroep (senioren die hier theoretisch tot op hoge leeftijd moeten kunnen blijven wonen) zijn er geen enkele voorzieningen. Geen winkel, geen ontmoetingspunt, geen zorgvoorzieningen, geen openbaar vervoer, niet eens een brievenbus. Combinatie van ouderen of andere zorgbehoeftigen en het buitengebied is niet “het juiste huis op de juiste plek". Derhalve kan onmogelijk staande worden gehouden dat er behoefte is voor woningen met een zorgvraag op deze locatie.

Daarnaast rijst de vraag of er wel degelijk behoefte is voor de beoogde villa’s met een geschatte kostprijs van 1,3 miljoen euro. Het is niet aannemelijk dat de beoogde villa’s worden ingericht als zorgwoningen. Reactie gemeente Dit klopt ten dele. Beperkte woningbouw in het buitengebied blijft altijd mogelijk. Daarbij wordt bouwen in een buurtschap, bijvoorbeeld in ‘De Wezelsche Berg’, anders beoordeeld dan in het buitengebied. Nieuwbouw buiten de bebouwde kom is dus niet altijd en overal uitgesloten, al heeft het niet de voorkeur. Mede vanwege de mediation, voorziet het plan niet langer nog in de bouw van vier kangoeroewoningen maar twee levensloopbestendige woningen. De doelgroep beperkt zich daarbij niet tot alleen senioren. Het plan tast het woongenot van cliënte aan Al bijna 35 jaar woont cliënte met veel plezier op de Wezelsedijk. De keuze om in het buitengebied te gaan wonen was een heel bewuste. Een keuze voor ruimte, vrijheid, privacy en wonen in het groen. En niet te vergeten de natuur; Eekhoorntjes die springen van boomtop tot boomtop, een grote variëteit aan vogelsoorten, waarvan een groot deel zelfs beschermde soorten. Konijnen en hazen die de tuin oversteken en af en toe een ree die een kijkje komt nemen. De buurtbewoners overlopen elkaar niet, maar zijn er voor elkaar als het nodig is.

De meeste wonen er lang, meestal tot de leeftijd begint te tellen en verhuizen naar het dorp om kleiner en comfortabeler en dichter bij de voorzieningen te gaan wonen. En nu dreigt dit idyllische plaatje wreed te worden verstoord door bouwplannen van een projectontwikkelaar. In plaats van een groen weilandje zonder bebouwing is er een plan ontwikkeld voor twee grote woningen, haalt een grote streep door dit hierboven geschetste beeld. De woningen zijn gepland recht tegenover de uitrit van cliënte, slechts gescheiden door de Wezelsedijk. De forse bebouwing op deze landelijke plek centraal in hel centrum tast het open en groene karakter van het buurtschap ernstig aan. Dit plan heeft derhalve een grote impact op het woongenot van cliënte. Reactie gemeente Aan de Wezelsedijk ontstaat ruimtelijk gezien een acceptabele situatie. Voor het behouden en versterken van de groene waarde van het perceel, zal een landschappelijke inpassing worden toegevoegd aan het plan. Rond het huidige agrarische perceel zijn diverse woningen aanwezig. De daadwerkelijke openheid en vergezichten zijn slechts buiten dit ‘buurtschap’ aanwezig. Daarop heeft dit plan geen invloed. Het plan betreft inbreiding in het midden van een bebouwingscluster. Cliënte vreest dat het plan voor geluidsoverlast zorgt Het plan zorgt voor een toename van het aantal verkeersbewegingen en dus tot geluidsoverlast.

Daarnaast zal er uiteraard geluidsoverlast ontstaan door “woongeluiden",

kliko’s, auto's, geluid van stemmen, verkeer, etc. Aangezien de woningen “duurzaam” ontwikkeld zullen worden is er ook nog kans op zoemende warmtepompen en vervuiling van de lucht door houtstook. Cliënte is van mening dat de geluidsoverlast die de omwonenden ondervinden op geen enkele wijze is betrokken in de belangenafweging. Reactie gemeente Het aantal verkeersbewegingen zal door de bouw van de twee woningen niet substantieel toenemen. Dit plan heeft geen significant effect op het geluid afkomstig van het verkeer op de Wezelsedijk en Wezelsebergweg. In het bouwbesluit staan ook regels voor geluid afkomstig van warmtepompen. De potentiele overlast door warmtepompen is vooral aan de orde binnen de bebouwde kom, bij rijtjeswoningen en appartementen. De norm van 40 dB(A) op de perceelsgrens is in die situaties moeilijk te halen. Daarvan is geen sprake bij deze woningen. De woningen staan op ruime afstand van omliggende woningen. De overige aspecten op het gebied van geluid zijn onderbouwd middels het akoestische onderzoek. Deze toont aan dat er geen sprake is van een overschrijding van de geluidsnormen die gelden voor woningbouw. Door dit plan is inkijk in de woning en tuin van cliënte mogelijk De inkijk maakt een enorme inbreuk op haar privacy. Op grond van het huidige bestemmingsplan ”Buitengebied en herziening 2014" is immers in het geheel geen inkijk mogelijk.

Op het agrarische grond mag in het geheel niet gebouwd worden. Met dit plan worden er direct tegenover de woning van cliënte twee woningen gebouwd, waaruit men direct zicht heeft op haar perceel. Aanpassing van het plan is nodig om de privacy te beschermen. Om inkijk te voorkomen is een afschermende groenstrook met veel groenblijvende heesters van voldoende hoogte nodig. Wij vragen u met een voorwaardelijke verplichting in de planregels vast te leggen dat er zo’n groenstrook komt en in stand blijft. En in de planregels te verwijzen naar een beplantingsplan dat als bijlage bij de planregels komt. Reactie gemeente In de landschappelijke inpassing worden enkele landschappelijke elementen toegevoegd die aan dit verzoek tegemoetkomen. De landschappelijke inpassing wordt opgenomen in het plan als voorwaardelijke verplichting. Deze groene inrichting dient daardoor te allen tijde in stand te worden gelaten. Cliënte dreigt door het plan haar vrije uitzicht te verliezen Nu heeft cliënte een ruim uitzicht over het agrarisch gebied. Cliënte heeft na uitvoering van het plan direct zicht op de woningen met een nokhoogte van 10 meter en bouwhoogte van 6 meter en inhoud van maximaal 1000 m3. Nieuwbouw in deze omvang disharmonieert volledig met hetgeen reeds aanwezig is en zet de omliggende woningen letterlijk en figuurlijk volledig “in de schaduw’’.

Om het vrije uitzicht zoveel mogelijk te houden is aanpassing van het plan noodzakelijk. Beperking van de nokhoogte en goothoogte, zodat woningen beter in de landelijke omgeving passen zou volgens cliënte aan de orde moeten zijn. Reactie gemeente Het bestemmingsplan sluit aan op het moederbestemmingsplan ‘buitengebied Wijchen’. De huidige nokhoogte ook. Om de nieuwe woningen beter aan te laten sluiten op de in het buurtschap aanwezige woningen, wordt de goothoogte van de nieuwe woningen teruggebracht naar 4,0 meter. Uitvoering van het plan zorgt voor schaduwhinder op het perceel van cliënte De schaduwhinder tast het woongenot aan en veroorzaakt schade aan de beplanting. Cliënte vindt dat de gemeente vooraf onderzoek moet doen naar de schaduwhinder. En het plan moet aanpassen om die schaduwhinder zoveel mogelijk te voorkomen. Een bezonningsstudie ontbreekt in het geheel. Het plan is op grond van dit onderdeel dan ook onzorgvuldig opgesteld. Het is derhalve niet uitgesloten dat dit plan in strijd is met de goede ruimtelijke ordening.

Reactie gemeente De bestaande bomen in dit gebied zijn van fors formaat en ze zorgen voor meer schaduw dan de toekomstige woningen. De nieuwbouw veroorzaakt geen schaduwhinder. Dit heeft het aanvullende schaduwonderzoek bevestigd. Dit schaduw onderzoek is toegevoegd aan het bestemmingsplan als bijlage bij de toelichting. Het plan dreigt lichthinder te veroorzaken Het plan zorgt dag en nacht voor een sterke toename van licht in de omgeving van cliënte. Dit komt door de toename van het aantal auto’s die langsrijden. Ook vreest cliënte voor hinder van de verlichting van de huizen zelf, zowel binnen- als buitenverlichting. Eén buitenlamp in het buitengebied kan in de avond en nacht al zeer verstorend werken. De huizen staan immers recht tegenover de slaapkamer van cliënte. Lichthinder is slecht voor de gezondheid. Negatieve effecten van lichthinder zijn verder: ontregeling van de natuur, energieverspilling en verstoring van het nachtelijk landschap. Reactie gemeente De bestaande woningen in dit gebied zijn ook voorzien van binnen- en buitenverlichting. De nieuwe woningen mogen hier uiteraard ook van worden voorzien. De toename van het aantal verkeersbewegingen door deze twee extra woningen is (procentueel) beperkt.

De landschappelijke inpassing is niet voldoende gewaarborgd In de toelichting van het ontwerpbestemmingsplan wordt het volgende aangegeven "Verdere invulling willen initiatiefnemers in samenspraak met Gemeente, omwonenden en toekomstige eigenaren uitwerken.” Dit is volgens dient veel te ruim geformuleerd. Hiermee wordt niet op voorhand rekening gehouden met de belangen van de omwonenden. Na de verkoop van de kavels en de vaststelling van het bestemmingsplan is de initiatiefnemer niet meer betrokken en wordt er ook geen rekening meer gehouden met de belangen van de omwonenden. Op voorhand dient derhalve een duidelijk plan omtrent de landschappelijke inpassing worden vastgesteld en als bijlage bij dit plan worden gevoegd. Reactie gemeente Het klopt dat de landschappelijke inpassing ontbrak. Buiten de bebouwde kom is dat een document waarmee wordt vastgelegd hoe het perceel ingericht gaat worden. Ook in het geval de percelen verkocht worden, is die verplichting met kettingbeding over te dragen aan de kopers. Door deze toevoeging aan het bestemmingsplan, ligt de inrichting vast en dient iedere koper het gekochte perceel overeenkomstig de landschappelijke inpassing in te richten. Aan het ontwerpbestemmingsplan was de landschappelijke inpassing nog niet toegevoegd. Dit wordt nog gedaan en dit wordt meegenomen in het bestemmingsplan als voorwaardelijke verplichting.

Met dit plan wordt de buurtschap ” De Wezelsche Berg” versteend. Er ontbreekt een planologische noodzaak De verharding in De Wezelsche Berg neemt fors met 850 m2 toe. Deze toename is aanzienlijk. In de structuurvisie wordt aangegeven dat het buitengebied wordt "ontsteend”. Echter, gelet op de toename van de verharding is eerder sprake van verstening dan ontstening. Reactie gemeente Voor de locatie aan de Wezelsedijk neemt de verstening toe. De ontstening vindt plaats in Batenburg. Echter moet bij nieuwbouw al het hemelwater worden afgekoppeld en op eigen terrein worden verwerkt. Dat is ook het doel van de ontsteningsopgave. Daardoor is dit plan niet in strijd met de ontsteningsopgave. Het hemelwater infiltreert binnen het plangebied en mag niet via het riool worden afgevoerd. Voor cliënte is het onduidelijk waarom voor deze locatie is gekozen. De vraag rijst wat de relatie is tussen de afbraak in Batenburg en herbouw in Wijchen. In de kern van Batenburg is er voldoende behoefte aan uitbreiding van het aantal woningen. De initiatiefnemer had voor deze alternatieve locatie kunnen kiezen i.p.v. Wijchen. Het is

volstrekt onduidelijk wat de planologische noodzaak is voor het realiseren van twee woningen in het buitengebied in Wijchen. Reactie gemeente Initiatiefnemer heeft geen gronden in/bij Batenburg, maar aan de Wezelsedijk. Daarbij is het geen must om de ruimte die gecreëerd wordt door de sloop, op dezelfde locatie in te zetten. Dit is ook opgenomen in de ‘notitie functieverandering buitengebied’. Daarbij is dit beleid slechts onderdeel van het toetsingskader KPI’s. De wijziging omtrent de ontsluiting via de Wezelsedijk is niet structureel in het plan aangepast In paragraaf 4.1.1. van de toelichting van het plan is in schets 2.2. aangegeven dat één uitrit via de Wezelsedijk wordt ontsloten en de andere via de Wezelse Berg. Deze gemaakte afspraak dient tevens in het plan te worden gewaarborgd. Deze onzorgvuldigheid dient dan ook te worden aangepast in het plan. Reactie gemeente Uit de mediation kwam naar voren dat omwonenden een duidelijke voorkeur hebben voor de ontsluiting van de noordelijke woning via de Wezelseberg. De initiatiefnemer is hierin tegemoetkomen en heeft deze aanpassing toegezegd. Blijkbaar was deze aanpassing nog niet in alle stukken juist doorgevoerd. De tekst op bladzijde 9 (paragraaf 4.1.1.) van de toelichting wordt hierop nog aangepast. Ecologie Ten aanzien van de ecologie is er een quickscan verricht. Cliënte heeft vraagtekens bij het uitgevoerde onderzoek.

Uit eigen waarneming ziet zij regelmatig buizerds op de omheining van de wei zitten en treft zij helaas ook regelmatig een dode egel aan op de Wezelsedijk ter hoogte van haar huis, die slachtoffer is geworden van een verkeersongeluk. Deze egels steken dus de weg over naar het weiland en omgekeerd. Daarnaast ziet cliënte in de zomer grote aantallen vleermuizen en in de donkere periode van het jaar regelmatig uilen, die het vliegruim exact boven het weiland gebruiken. Het moge zo zijn dat ze daar niet nestelen, maar bouw van twee grote woningen zou hun leefgebied en leefplezier aanzienlijk aantasten. Reactie gemeente Uit het ecologische onderzoek is gebleken dat het plan voldoet en ook geen belemmering vormt voor de in het gebied aanwezige flora en fauna. Archeologie De vondst van het wagengraf uit 1897 is naar algemeen wordt aangenomen één van de mooiste van Nederland en inderdaad aangetroffen in de “Wezelsche Berg", (gedocumenteerd in Het Wagengraf te Wijchen, Peter Vissers van januari 1996). Dat is dus op steenworp afstand van de geplande bouwlocatie. Het is volgens cliënte volstrekt onvoldoende om slechts een sleuvenonderzoek te doen ter voorkoming van vernietiging van mogelijk belangrijke archeologische vondsten. Reactie gemeente De gehanteerde werkwijze is de gangbare manier waarop archeologisch onderzoek wordt gedaan.

Dat start met een bureauonderzoek van de archeologische verwachtingenkaart. Op kaart is aangegeven dat in dit gebied met proefsleuven onderzoek de archeologische historie nader moet worden onderzocht. Ter waarborging van de archeologische waarden is de archeologische dubbelbestemming voor het hele plangebied gehandhaafd. Pas als er nader onderzoek is uitgevoerd, en daar geen te behouden waarden uit komen, komt de dubbelbestemming van het plangebied te vervallen en wordt het plangebied vrijgegeven. U kunt planschade voorkomen door een aanpassing van het plan Het is evident dat de waarde van de woning van cliënte door deze planologische wijziging van de bestemming agrarisch naar wonen aanzienlijk wordt verminderd. Op grond van het huidige bestemmingsplan mag immers in het geheel niet gebouwd worden. Met dit plan worden er twee woningen met alle overlast van dien mogelijk gemaakt. Een goede ruimtelijke ordening vraagt dat u het nadeel voor omwonenden zo klein mogelijk houdt.

Ook daarom vragen wij u andere mogelijke locaties te zoeken, waar geen of minder planschade is. Reactie gemeente Voor dit plan is een realisatieovereenkomst/ anterieure overeenkomst gesloten met de initiatiefnemer. Daarin is opgenomen dat de eventuele planschade voor rekening van de initiatiefnemer is. De verwachting is dat de planschade gering is, mocht daar al sprake van zijn. Aan de Wezelsedijk ontstaat ruimtelijk gezien een acceptabele situatie. Verzoek Cliënte vraagt u het ontwerpbestemmingsplan niet vast te stellen. In ieder geval vraagt zij u rekening te houden met deze zienswijze en het plan aan te passen. Conclusie reactie gemeente: De zienswijze tegen het ontwerp bestemmingsplan “Wezelsedijk ong. Wijchen”, leidt tot enkele aanpassingen van het ontwerp bestemmingsplan. Deze aanpassingen bestaan uit het laten aansluiten van de beschrijvingen, afbeeldingen en onderzoeken van het plan op de laatste en definitieve versie. Dus het mogelijk maken van twee levensloopbestendige woningen, met één ontsluiting via de Wezelsedijk en één via de Wezelseberg. Daarnaast wordt een landschappelijke inpassing toegevoegd aan het bestemmingsplan, welke als voorwaardelijke verplichting wordt opgenomen. Ook wordt de goothoogte aangepast. Het voorstel is het ontwerp bestemmingsplan na aanpassingen en aanvullingen gewijzigd vast te stellen.

De overige aangedragen argumenten leiden niet tot een aanpassing van het ontwerp bestemmingsplan. De zienswijze wordt deels gegrond en deels ongegrond verklaard. Zienswijze 8, 71126. Ik kan mij om de volgende redenen niet verenigen met dit ontwerpbestemming. Al sinds 1995 woon ik met veel plezier en woongenot op Wezelseberg 6 in Wijchen. Ik ben destijds hier komen wonen om de rust en ruimte en ook omdat ik de mogelijkheid had om bij mijn huis hobbymatig paarden te houden en de paardensport te beoefenen. Toen ik het perceel kocht werd mij door de makelaar verteld dat in buurtschap Wezel een bevroren bestemmingsplan gold, er zou nooit iets mogen worden bijgebouwd! Ons nieuwe huis mocht overigens absoluut niet groter zijn dan 600 m3, dat kwam omdat ons vorige huis maar een inhoud had van 380 m3 en daarmee samenhangend werd ook de inhoud van het nieuwe huis bepaald. Mijn overbuurman (Jos) heeft destijds ook beperkingen opgelegd gekregen van de gemeente aan de inhoud van zijn huis, (max 350m3, omdat het oude huis dat hij heeft moeten slopen maar een inhoud had van 250m3.) Het is dan ook wel een beetje raar dat de gemeente nu voornemens is de bouw toe te staan van twee collosale villa's van maar liefst 1000m3 inhoud. Deze villa's komen te staan op een weilandje van ongeveer 5500m2.

Het formaat van de huizen in verhouding tot het perceeloppervlak is ook opvallend, aangezien praktisch alle huizen in onze buurt op een veel groter perceel staan in verhouding tot het huis. Het zorgt voor een ruimtelijk en vrij gevoel. De bouw van de villa's, zou worden toegestaan door een zogenaamde rood-voor-rood regeling in het kader van het gemeentelijk functieveranderingsbeleid voor agrarische bedrijfslocaties. Er is een schuur afgebroken in Batenburg kilometers verwijderd vanaf de locatie aan de Wezelsedijk. Ik was altijd van mening dat rood voor rood alleen gold op de daadwerkelijk plek van sloop, zoals destijds ook van toepassing was voor mijzelf en voor mijn overbuurman. Uit navraag blijkt nu overigens ook nog dat op de plek waar de schuren zijn afgebroken in Batenburg, er inmiddels weer nieuwe bouwwerkzaamheden aan de gang zijn. Hoeveel rood moet je dan afbreken om zoveel te mogen herbouwen! Wij waren destijds ook beperkt in de hoeveelheid nieuw te bouwen kubieke meters.

Reactie gemeente Het laatste en meest recente bestemmingsplan buitengebied (2013) kent dezelfde maten zoals ze zijn overgenomen voor dit plan. Het kan dat in het verleden sprake was van een andere maatvoering of regeling. Wel wordt de goothoogte van de nieuwe woningen naar 4,0 meter hoogte teruggebracht. Hiermee sluiten de nieuwe woningen beter aan op de in het buurtschap al aanwezige woningen. Het is geen must om de gecreëerde ruimte door de sloop van agrarische bebouwing, op dezelfde locatie in te zetten. Dat is ook opgenomen in de ‘notitie functieverandering buitengebied’. Het perceel in Batenburg ligt in het landbouw ontwikkelingsgebied van de gemeente Wijchen en heeft de bestemming ‘Agrarisch’ zonder waarden. Daardoor is het niet toegestaan om op de slooplocatie nieuwe woningen te bouwen. Daarnaast is het slopen van agrarische opstallen een van de onderdelen van de positieve beoordeling van de KPI. Niet aan ieder aspect uit het KPI-beleid moet worden voldaan om principemedewerking te kunnen krijgen. Met dit plan is er sprake van een ruimtelijke kwaliteitsverbetering in Batenburg. Aan de Wezelsedijk ontstaat ruimtelijk gezien een acceptabele situatie. Als de vergunning er door komt zal er een behoorlijke tijd gebouwd worden met de daarbij behorende overlast van geluid en beweging.

Hierdoor zal het voor mij en mijn dochter nog een hele opgaaf worden om de veelal jonge paarden die wij bezitten op een veilige manier te kunnen rijden. Paarden zijn immers vluchtdieren, en al helemaal paarden die nog niet lang gewend zijn om bereden te worden. Ik zal dan ook waarschijnlijk een behoorlijke tijd moeten uitwijken naar een andere locatie voor het beoefenen van mijn sport, of mijn rijbak moeten verplaatsen naar een ander deel van mijn perceel. Ook als de huizen er staan is het nog maar af te wachten of er niet nog meer overlast is van meer verkeer e.d. Ik heb namelijk ook vernomen dat de uitrit van één van de villa's wordt gesitueerd aan de kant van mijn rijbak. Reactie gemeente Door een buurtbewoner is in de buurt navraag gedaan of een verplaatsing van de inrit tot bezwaren leidt. Dat was niet het geval en dat is schriftelijk, inclusief ondertekening, door de bewoners in de nabijheid van de nieuwe inrit bevestigd. Dat is inclusief reclamant. De initiatiefnemer heeft daarop die inrit verplaatst, zodat die aan de Wezelseberg uitkomt in plaats van op de Wezelsedijk. Op bepaalde momenten kan er tijdens de bouw sprake zijn van overlast. In hoeverre dat invloed heeft op paarden, is onduidelijk. De overlast is tijdelijk, niet dagelijks en ook niet de gehele dag. Daarmee achten wij deze tijdelijke overlast als acceptabel.

De gemeente geeft aan mee te willen werken aan de bebouwing, omdat de bebouwing zou voorzien in een behoefte aan huizen met een levensloopbestendig doel. Ouderen zouden hier kunnen blijven wonen tot op zeer hoge leeftijd. In de praktijk is echter gebleken dat alle ouderen in onze buurt inmiddels zijn vertrokken uit de buurt naar plekken binnen Wijchen, dicht bij voorzieningen als winkels en ontmoetingsplekken en dicht bij medische voorzieningen als huisarts en apotheek. Ook hebben ouderen meestal niet de behoefte aan een huis met een omvang als de geplande woningen en een redelijk grote tuin/buitenruimte, aangezien met ouderdom ook de gebreken komen, en het dan niet handig is om een grote tuin te moeten onderhouden. Bovendien is in onze buurt geen enkele voorziening voor ouderen, er is geen winkel, geen brievenbus, geen openbaar vervoer en bovendien is de Wezelsedijk te smal om veilig met de rollator een ommetje te kunnen maken. Het plaatsen van een stuk of vier Tiny-Houses zou, als er dan toch per sé op deze plek gebouwd moet worden beter gepast zijn.

Er is immers een groot tekort aan goedkope starterswoningen voor jongvolwassenen, maar dan valt er natuurlijk niks meer te verdienen voor de hebberige projectontwikkelaar! Winstbejag is ondanks alle "schijnargumenten", als ruimtelijke kwaliteitsverbetering, en voorzien in een woonbehoefte, natuurlijk de enige reden om op deze plek te willen bouwen. Wie het

nieuws en de actualiteiten over de woningcrisis volgt, weet bovendien dat er op de markt totaal geen behoefte is aan pompeuze villa's die waarschijnlijk dadelijk zo'n 800.000,tot 1.000.000,- euro zouden moeten gaan kosten. Reactie gemeente Mede op basis van de toegepaste mediation, is het plan om hier 4 kangoeroewoningen te bouwen losgelaten. Het worden twee levensloopbestendige woningen. De doelgroep voor deze woningen beperkt zich niet tot alleen senioren. Het woningbouwprogramma Wijchen legt de nadruk op de bouw van woningen in het goedkopere segment. Dat houdt dus niet in, dat er geen ruimte is voor woningen in het duurdere segment. Volgens de woonvisie van de gemeente Wijchen, zou nieuwbouw (zeker van levensloopbestendige woningen) alleen plaats moeten vinden in de bebouwde kom en in de buurt van voorzieningen. Aan alle twee deze criteria wordt in dit geval niet voldaan. Reactie gemeente Dit klopt ten dele. Beperkte woningbouw buiten de bebouwde kom blijft altijd mogelijk. Daarbij wordt bouwen in een buurtschap, bijvoorbeeld in ‘De Wezelsche Berg’, anders beoordeeld dan bouwen in het buitengebied. Nieuwbouw buiten de bebouwde kom is dus niet altijd en overal uitgesloten, al heeft het niet de voorkeur. Verder refereert de gemeente aan het Kleinschalig Particulier Initiatief.

Deze regeling is bedoeld voor inwoners van de Gemeente Wljchen die een huis willen (bij)bouwen voor zichzelf of eventuele kinderen of voor mantelzorg. Ook deze regeling is in dit geval niet van toepassing, omdat de Initiatiefnemer geen inwoner is van de gemeente Wijchen en ook niet van plan is om zelf één van de huizen te gaan bewonen. Reactie gemeente Ieder plan tot maximaal 4 woningen (inmiddels nog maximaal 2) valt in Wijchen onder de KPI-regeling. Daardoor is het ook voor bewoners van buiten de gemeente die een perceel in de gemeente Wijchen bezitten mogelijk om een KPI in te dienen. Daarnaast geldt dat er geen sprake is van een zelfbewoningsplicht. Conclusie reactie gemeente: Op de argumenten uit deze zienswijze tegen het ontwerp bestemmingsplan “Wezelsedijk ong. Wijchen” is gereageerd. Een van deze reacties heeft geleid tot een aanpassing van het ontwerp bestemmingsplan. Dat is de aanpassing van de goothoogte. Het voorstel is om het ontwerp bestemmingsplan op grond van deze ingediende zienswijze, gewijzigd vast te stellen. De zienswijze wordt deels gegrond en deels ongegrond verklaard. Zienswijze 9, 71131. 1. Aantasting woon- en leefklimaat Het plangebied ligt in het buitengebied van de gemeente Wijchen. Cliënt is daar destijds bewust gaan wonen vanwege de rust, ruimte, het groen en de privacy.

Met de vaststelling van het ontwerpstemmingsplan wordt het woongenot van cliënt onevenredig aangetast. Cliënt licht voorgaande hierna toe. Rust, privacy en uitzicht Zo brengt de realisering van het plan onmiskenbaar meer verkeersbewegingen met zich mee, gegevens de aard van het ontwerpbestemmingsplan, namelijk twee woningen. Ook verdwijnt een jarenlang weids uitzicht. Dat er als zodanig geen recht op blijvend vrij uitzicht bestaat, is cliënt duidelijk. Voorgaande betekent echter niet dat er in zijn geheel geen betekenis toekomt aan het belang van verlies van uitzicht. In het ontwerpbestemmingsplan wordt niet of onvoldoende op deze aspecten in gegaan. Meer concreet verwacht cliënt de volgende overlast. De achterkant van het perceel van cliënt grenst aan de bouwkavel. Het is dus ten eerste überhaupt de vraag of cliënt in alle rust bijvoorbeeld nabij de boomgaard kan zitten. Ten tweede veroorzaakt het geluid van

de snelweg A326, die achter het ons buurtschap loopt, ontzettend veel lawaai, zowel overdag als ‘s nachts. Het zeer open asfaltbeton schijnt versleten te zijn en de gemeente heeft geen budget. Dit is overigens vreemd, omdat het een Rijksweg betreft. Ten derde is tevens het verkeersaanbod aan de Wezelsedijk enorm toegenomen de afgelopen tien jaar, doordat de weg vaker als sluiproute wordt gebruikt. Personen die zich een kapitaal huis van meer dan 1 miljoen euro kunnen veroorloven, hebben gemiddeld 2,5 auto. Dus per saldo komen er weer vijf auto’s bij met de daarbij behorende verkeersbewegingen, zoals eerder genoemd Het moge duidelijk zijn dat dergelijke veranderingen voor nog meer onrust zorgen met de realisering van het plan. Reactie gemeente De toevoeging van twee levensloopbestendige woningen zorgt niet voor een significante stijging van de geluidsbelasting op de woningen in het buurtschap ‘Wezelsche Berg’. Dat geldt eveneens voor het aantal verkeersbewegingen op de Wezelsedijk. Alternatieve mogelijkheden Uit de toelichting op het ontwerpbestemmingsplan volgt onder meer: “om het landschep open, groen en het voorzieningenniveau op peil te houden en leegstand te voorkomen, is bouwen binnen bestaand verstedelijkt gebied het vertrekpunt. De provincie geeft de voorkeur aan het benutten van bestaande gebouwen en het concentreren van bebouwing.

Pas als er geen andere goede mogelijkheden zijn, kan er aan de randen van steden of dorpen uitgebreid worden." Ook wordt in dezelfde toelichting aangegeven: “binnen de kern Wijchen is onvoldoende ruimte voor woningen van deze omvang." In het ontwerpbestemmingsplan wordt bovenstaande niet nader onderbouwd. Een document waaruit bijvoorbeeld blijkt dat er onderzoek is gedaan naar de alternatieven in de gemeente Wijchen is immers niet gebleken. Onduidelijk is dus op basis waarvan er geen andere goede mogelijkheden zijn. Op dit punt is de besluitvorming dan ook onzorgvuldig en onvoldoende gemotiveerd, hetgeen strijd oplevert met respectievelijk de artikelen 3:2 en 3:46 van de Awb. Daarnaast gaat er met de realisering van het plan veel groen verloren, waaronder grasland, bomen en struiken. Deze ontwikkeling staat haaks op de hiervoor geciteerde toelichting op het ontwerpbestemmingsplan. Het landschap wordt immers minder groen en van alternatief groen is niet gebleken. Reactie gemeente Een landschappelijke inpassing wordt als voorwaardelijke verplichting opgenomen in het bestemmingsplan. Daarmee wordt een groene inrichting van het perceel gegarandeerd. Tevens blijft hiermee de groene uitstraling van het perceel behouden.

Geluid In de bekendmaking van het plan is tevens aangegeven dat men van plan is om een hogere waarde te verlenen voor het overschrijden van de voorkeursgrenswaarde voor wegverkeerslawaai van 48dB tot maximaal 53dB, in overeenstemming met het bepaalde in artikel 110a, eerste lid van de Wet geluidhinder. Artikel 110a, vijfde lid van de Wet geluidhinder bepaalt onder meer dat het eerste lid van dit artikel slechts toepassing vindt indien toepassing van maatregelen, gericht op het terugbrengen van de geluidsbelasting vanwege onder meer de weg of spoorweg, van de gevel van de betrokken woningen of andere geluidsgevoelige gebouwen onderscheidenlijk aan de grens van de betrokken geluidsgevoelige terreinen tot de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting, onvoldoende doeltreffend zal zijn dan wel overwegende bezwaren ontmoet van stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, landschappelijke of financiële aard. In het akoestisch onderzoek als onderdeel van het ontwerpbestemmingsplan wordt onder meer geconcludeerd dat maatregelen tegen geluid overwegende bezwaren van stedenbouwkundige en financiële aard ontmoet. Er wordt evenwel niet toegelicht in welke zin er sprake is van deze overwegende bezwaren. Met andere woorden: waarom zijn

geluidswerende maatregelen niet mogelijk? Het besluit is op dit punt onvoldoende gemotiveerd, hetgeen strijd oplevert met artikel 3:46 Awb. Reactie gemeente De twee toekomstige woningen zijn gelegen binnen de geluidzone van de wegen: Wezelsedijk en A 326. De wet geluidhinder schrijft voor dat dan wordt onderzocht wat de geluidbelasting van het wegverkeer van de wegen afzonderlijk is op de nieuwe woningen. De nieuwe woningen liggen buiten de bebouwde kom (buitenstedelijk) en de maximale toegestane geluidbelasting (inclusief aftrek artikel 110 Wgh g) is dan 53 dB. Deze waarde wordt voor beide wegen niet overschreden en het is daarom mogelijk om een hogere waarde vast te stellen voor de twee nieuwe woningen. Daarnaast wordt voldaan aan het hogere waarden beleid van de gemeente Wijchen. Dit is vastgelegd in het hogere waarde besluit. In de toelichting van het bestemmingsplan wordt beschreven dat wordt voldaan aan de wet geluidhinder. Daarnaast moet er voor geluid ook sprake zijn van een goed woon- en leefklimaat. Hiervoor wordt de geluidbelasting van beide wegen samen bepaald. Deze is op de westgevel maximaal 58 dB. Dit is in de toelichting beschreven. Als een hogere waarde is vastgesteld, moet bij de aanvraag voor omgevingsvergunning voor de bouw van deze woningen worden aangetoond dat wordt voldaan aan een binnen niveau van 33 dB (eis vanuit het Bouwbesluit).

Uitgangspunt is hierbij de gecumuleerde geluidbelasting wegverkeer. Wordt aan deze eis voldaan dan is er sprake van een goed woon- en leefklimaat. Om te waarborgen dat hieraan wordt voldaan, is dit als voorwaarde aan het hogere waarde besluit verbonden. Maar daarnaast is het ook een wettelijke eis waaraan een omgevingsvergunning voor de activiteit bouw moet voldoen. Belangenafweging Daarnaast komen de hierboven genoemde belangen niet of onvoldoende terug in de besluitvorming. Er is daarmee geen acht geslagen op de belangen van cliënt. Daarmee wordt er in strijd gehandeld met artikel 3:4, eerste lid van de Awb. Omdat de belangen van cliënt tevens onevenredig worden aangetast, is er gelet op het bovenstaande ook sprake van strijd met artikel 3:4, tweede lid van de Awb. Cliënt hecht er in dit kader waarde aan om te vermelden dat de initiatiefnemer slechts handelt vanuit economisch gewin. De realisering van de twee woningen zijn immers niet voor eigen gebruik, noch gebruik voor familieleden of anderszins. Na de vaststelling van het ontwerpbestemmingsplan worden de kavels onmiddellijk verkocht. In zoverre dienen de genoemde belangen van cliënt te prevaleren boven het belang van initiatiefnemer, bestaande uit louter economisch gewin. Reactie gemeente Er wordt niet aangetoond dat de belangen van appellant onevenredig worden aangetast.

Daarnaast is het toegestaan om op de in bezit zijnde gronden activiteiten te ontplooien. Dit belang wordt niet meer of minder zwaar gewogen dan het belang van omwonenden.

2. Kleinschalige woningbouwinitiatieven Reikwijdte In de gemeente Wijchen bestaat de Regeling Kleinschalige woningbouwinitiatieven (hierna; Regeling Kwi). Uit de informatienota van de gemeenteraad, met zaaknummer 63215 volgt dat de Regeling Kwi bij een kleinschalig initiatief uitgaat van een initiatief tot maximaal twee woningen (voorheen vielen initiatieven tot vier woningen overigens ook onder de Regeling Kwi). Voorts wordt als kleinschalig initiatief aangeduid bijvoorbeeld een functieverandering van voormalige (agrarische) bedrijfsbebouwing in het buitengebied. Onderhavig plan is gelet op het hiervoor genoemde aldus aan te merken als kleinschalig initiatief. Hierna wordt daarom het volgende aangegeven. Kleinschalige woningbouwinitiatieven slechts voor inwoners Wijchen

Uit de informatienota voor de gemeenteraad met betrekking de Regeling Kwi volgt onder meer het volgende. Het doel van kleinschalige particuliere initiatieven is het bieden van bouwmogelijkheden aan inwoners. Zo kunnen zij een woning voor zichzelf bouwen. De initiatiefnemer is echter geen inwoner van de gemeente Wijchen. Het is dan ook onbegrijpelijk dat het college tegen diens eigen beleid indruist. Daarmee wordt er in strijd met artikel 4:84 van de Awb gehandeld. Reactie gemeente Ieder plan tot maximaal 4 woningen (inmiddels nog maximaal 2) valt in Wijchen onder de KPI-regeling. Daardoor is het ook voor bewoners van buiten de gemeente die een perceel in de gemeente Wijchen bezitten mogelijk om een KPI in te dienen. Daarnaast geldt dat er geen sprake is van een zelfbewoningsplicht. Ruimtelijke kwaliteit In de Regeling Kwi wordt voorts aangegeven dat het college het liefst ziet dat de ontwikkeling van woningen plaatsvindt in de kern/ binnen de bebouwde kom. Bouwen van woningen midden in het buitengebied heeft in elk geval niet de voorkeur. Cliënt is onduidelijk waarom desondanks voor de onderhavige locatie is gekozen. Daarnaast blijkt uit de Regeling Kwi dat met functieverandering verrommeling van het buitengebied dient te worden voorkomen. Onduidelijk is in hoeverre er wordt voldaan aan dit criterium.

Daarnaast betwist cliënt dat het plan toegevoegde waarde heeft voor de (leefomgeving. Zo levert het plan geen extra bijdrage aan de (leefomgeving en levert het feitelijk alleen gewin op voor de initiatiefnemer zelf. Hiermee is het plan dus niet in lijn met het criterium genoemd in de Regeling Kwi genoemd onder punt 3, sub e. Reactie gemeente Dit klopt ten dele. Beperkte woningbouw buiten de bebouwde kom blijft altijd mogelijk. Daarbij wordt bouwen in een buurtschap, bijvoorbeeld in ‘De Wezelsche Berg’, anders beoordeeld dan bouwen in het buitengebied. Nieuwbouw buiten de bebouwde kom is dus niet altijd en overal uitgesloten, al heeft het niet de voorkeur. Daarbij ontstaat er aan de Wezelsedijk bovendien ruimtelijk gezien een acceptabele situatie. Woonvisie gemeente Wijchen Naast het bovenstaande blijkt uit de Woonvisie van de gemeente Wijchen (hierna: de Woonvisie) onder meer dat het groene karakter van Wijchen bepalend is en dat binnenstedelijke herontwikkeling de voorkeur boven uitbreiding in het buitengebied heeft. Voorts wordt nadrukkelijk aangegeven dat het college niet wil bouwen op open groene plekken, aangezien deze plekken bepalend zijn voor de identiteit van de gemeente. Ten eerste wordt in de toelichting op het ontwerpbestemmingsplan niet aangegeven in hoeverre verloren groen wordt gecompenseerd.

Ten tweede wordt in de toelichting evenmin aangegeven in hoeverre de identiteit van de gemeente evengoed in stand zou blijven met de realisering van het plan. Ten derde is het, ook in het kader van ruimtelijke kwaliteit, überhaupt de vraag of er behoefte is aan een dergelijk plan. Zo is ook CDA Wijchen onduidelijk hoe veel van de zogeheten ‘miljoenenwoningen' in Wijchen staan. Daardoor kan niet of in elk geval onvoldoende worden vastgesteld in hoeverre de behoefte bestaat aan twee dergelijke miljoenenwoningen. In de Woonvisie is cliënt niet van een dergelijke toelichting gebleken. De toelichting op het ontwerpbestemmingsplan biedt in deze geen soelaas, nu hierin slechts wordt gesproken over de dynamiek op de woningmarkt in zijn algemeenheid en energieneutraal en klimaatbestendige woningen. Voorgaande zegt dus niets over de noodzaak van de twee betreffende woningen op de betreffende locatie. Gelet op het bovenstaande is het besluit dan ook op deze punten onzorgvuldig voorbereid en onvoldoende gemotiveerd, hetgeen strijd oplevert met respectievelijk de artikelen 3:2 en 3:46 van de Awb. Reactie gemeente Dit klopt ten dele. Beperkte woningbouw buiten de bebouwde kom blijft altijd mogelijk. Daarbij wordt bouwen in een buurtschap, bijvoorbeeld in ‘De Wezelsche Berg’, anders

beoordeeld dan bouwen in het buitengebied. Nieuwbouw buiten de bebouwde kom is dus niet altijd en overal uitgesloten, al heeft het niet de voorkeur. Het woningbouwprogramma Wijchen legt daarbij de nadruk op de bouw van woningen in het goedkopere segment. Dat houdt niet in, dat er geen ruimte is voor woningen in het duurdere segment. Aan de Wezelsedijk ontstaat tot slot ruimtelijk gezien een acceptabele situatie. Voor het behouden en versterken van de groene waarde van het perceel, zal een landschappelijke inpassing worden toegevoegd aan het plan. Hiermee blijft de groene uitstraling van het perceel behouden. De Regeling Kwi stelt daarnaast onder meer als voorwaarde dat er voldoende draagvlak moet zijn in de betreffende buurt. In de buurt is evenwel geen sprake van draagvlak voor het plan. Waarom het plan ook in deze zin desondanks doorgang vindt, is cliënt onduidelijk. Reactie gemeente De initiatiefnemer heeft veelvuldig contact gehad met de directe omgeving. Ook is er een mediation traject doorlopen. Mede vanwege deze mediation, is het oorspronkelijke plan bijgesteld van 4 woningen naar 2. Het worden niet langer nog kangoeroewoningen maar levensloopbestendige woningen. Ook is de uitweg van de noordelijke woning verplaatst. Niet alle buurtbewoners vinden dit een gewenste oplossing. Zij willen dat het agrarische perceel leeg blijft.

Dat neemt niet weg dat de initiatiefnemer bereid was om aan wensen uit de buurt tegemoet te komen. Echter is het niet mogelijk om draagvlak te creëren, in het geval enkele bewoners alleen akkoord willen gaan als het plan niet doorgaat. Dan is niet tot een compromis te komen. 3. Stedenbouwkundige aspecten Uit paragraaf 2.2 van de toelichting op het ontwerpbestemmingsplan volgt dat de beoogde woningen een aanvulling vormen op de omliggende burgenwoningen en de woonfunctie binnen de bestaande bebouwingsconcentratie versterken. Er wordt evenwel niet toegelicht in welke zin daar sprake van is. Het ontwerpbestemmingsplan is op dit punt onvoldoende gemotiveerd en aldus strijdig met artikel 3:46 van de Awb. Cliënt betwist dat de beoogde woningen een aanvulling vormen op de omliggende burgerwoningen en dat de woonfunctie wordt versterkt, nu de beoogde woningen in grootte, vorm en uiterlijk significant zullen afwijken van de omliggende burgerwoningen. Reactie gemeente Met de versterking wordt de extra invulling van een al bestaande bebouwingsconcentratie van ‘buurtschap De Wezelsche Berg’ bedoeld. Het plan draagt niet bij aan een uitbreiding van het buurtschap, maar is een inbreiding. 4. Mediation Cliënt geeft tot slot aan dat overleg in het verleden tussen het college, initiatiefnemer en de buurtbewoners helaas niets heeft opgeleverd.

Cliënt merkt in dit kader op dat de initiatiefnemer niet bereid is gebleken om mee te bewegen en zich kennelijk stoïcijns vasthoudt aan het plan. Daarnaast bevreemdt het cliënt dat de mediator (in dienst van de gemeente Wijchen) toelaat dat er niet wordt gereageerd op de voorstellen van de buurtbewoners. Waar cliënt en de andere buurtbewoners dus bereid zijn om mee te denken en alternatieven voor te stellen, blijkt initiatiefnemer dat niet en volstaat die houding kennelijk voor het college. Cliënt en de buurtbewoners zijn hiermee consequent voor voldongen feiten gesteld. Van een partij als de gemeente mocht cliënt anders verwachten. Cliënt betwist dan ook dat het mediation traject behoorlijk is doorlopen. Reactie gemeente De initiatiefnemer heeft veelvuldig contact gehad met de directe omgeving. Ook is er een mediation traject doorlopen. Mede vanwege deze mediation, is het oorspronkelijke plan bijgesteld van 4 woningen naar 2. Het worden niet langer nog kangoeroewoningen maar levensloopbestendige woningen. Ook is de uitweg van de noordelijke woning verplaatst. Niet alle buurtbewoners vinden dit een gewenste oplossing. Zij willen dat het agrarische perceel leeg blijft. Dat neemt niet weg dat de initiatiefnemer bereid was om aan wensen

uit de buurt tegemoet te komen. Echter is het niet mogelijk om draagvlak te creëren, in het geval enkele bewoners alleen akkoord willen gaan als het plan niet doorgaat. Dan is niet tot een compromis te komen. Conclusie reactie gemeente: Op de argumenten uit deze zienswijze tegen het ontwerp bestemmingsplan “Wezelsedijk ong. Wijchen” is gereageerd. Deze reacties leiden niet tot aanpassingen van het ontwerp bestemmingsplan. Wel zal een motivatie worden toegevoegd over hoe deze woningen van meerwaarde zijn voor de omgeving. Het voorstel is dan ook om het ontwerp bestemmingsplan op grond van deze ingediende zienswijze, met de toevoeging op het stedenbouwkundige aspect, gewijzigd vast te stellen. De zienswijze wordt deels gegrond en deels ongegrond verklaard. IV. WIJZIGINGEN Op basis van de ingediende zienswijzen, worden een aantal wijzigingen doorgevoerd in het ontwerp bestemmingsplan. Dat zijn de volgende wijzigingen; - Toevoeging van een landschappelijke inpassing, als voorwaardelijke verplichting. - Alle afbeeldingen en bestanden worden op elkaar afgestemd, zodat alle bestanden uitgaan van twee levensloopbestendige woningen, waarbij de noordelijke woning ontsluit op de Wezelseberg. - Uitvoeren en toevoegen van een schaduwonderzoek naar mogelijk negatief effect van de nieuwbouwwoningen op de omliggende woningen. - De goothoogte van de te bouwen woningen wordt verlaagd naar max.

4,0 meter. - een nieuwe digitale watertoets wordt gedaan en als bijlage toegevoegd. - Toevoegen stedenbouwkundige motivatie voor de toevoeging van twee woningen. CONCLUSIE: Vanwege de ingediende zienswijzen, wordt voorgesteld om de genoemde wijzigingen aan te brengen en toe te voegen aan het ontwerp bestemmingsplan. Het advies is vervolgens om het bestemmingsplan met deze wijzigingen gewijzigd vast te stellen.

1 Toelichting en regels BP Wezelsedijk ong. Wijchen_vastgesteld_1 - lage goot.pdf

Toelichting en regels

Ten behoeve van vaststelling

Bestemmingsplan

Wezelsedijk ong. Wijchen

bestemmingsplan Wezelsedijk ong. Wijchen

Inhoudsopgave

Toelichting

6

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Ligging plangebied 1.3 Geldend bestemmingsplan 1.4 Leeswijzer

7 7 7 8 9

Hoofdstuk 2 Beschrijving plangebied 2.1 Bestaande situatie 2.2 Toekomstige situatie

11 11 12

Hoofdstuk 3 Beleidskader 3.1 Nationaal beleid 3.2 Provinciaal en regionaal beleid 3.3 Gemeentelijk beleid 3.4 Conclusie

14 14 15 17 18

Hoofdstuk 4 Milieu- en omgevingsaspecten 4.1 Verkeer en parkeren 4.2 Bodem 4.3 Geluid 4.4 Milieuzonering 4.5 Luchtkwaliteit 4.6 Geur 4.7 Externe veiligheid 4.8 Waterhuishouding 4.9 Ecologie 4.10 Archeologie en cultuurhistorie 4.11 Leidingen 4.12 Duurzaamheid 4.13 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

19 19 20 21 22 23 24 25 29 33 35 37 37 38

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving 5.1 Algemeen 5.2 Inleidende regels 5.3 Bestemmingsregels 5.4 Algemene regels 5.5 Overgangs- en slotregels

39 39 39 39 41 41

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid 6.1 Economische uitvoerbaarheid 6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

42 42 42

2

bestemmingsplan "Wezelsedijk ong. Wijchen" (vastgesteld)

bestemmingsplan Wezelsedijk ong. Wijchen

Bijlagen bij toelichting

43

Bijlage 1

Verkennend bodemonderzoek

44

Bijlage 2

Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai

45

Bijlage 3

Quickscan externe veiligheid

46

Bijlage 4

CAROLA berekening

47

Bijlage 5

Verantwoording groepsrisico

48

Bijlage 6

Watertoets

49

Bijlage 7

Quickscan ecologie

50

Bijlage 8

Verkennend archeologisch onderzoek

51

Bijlage 9

Zienswijzenota

52

Bijlage 10

Bezonningsstudie

53

bestemmingsplan "Wezelsedijk ong. Wijchen" (vastgesteld)

3

bestemmingsplan Wezelsedijk ong. Wijchen

Regels

55

Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2

Inleidende regels Begrippen Wijze van meten

56 56 60

Hoofdstuk 2 Artikel 3 Artikel 4 Artikel 5

Bestemmingsregels Wonen - 1 Waarde - Archeologie 2 Waarde - Cultuurhistorisch waardevol gebied

61 61 66 68

Hoofdstuk 3 Artikel 6 Artikel 7 Artikel 8

Algemene regels Anti-dubbeltelregel Algemene bouwregels Algemene gebruiksregels

70 70 70 70

Hoofdstuk 4 Artikel 9 Artikel 10

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Slotregel

71 71 71

Bijlagen bij regels