Agendabundel

Elektriciteitsnetwerken en aansluitingen: Bij tijdig aanvragen van projecten leidt de beschikbare netcapaciteit op het elektriciteitsnet vooralsnog niet tot vertraging

7

van woningbouwprojecten. Om te zorgen voor voortgang in projecten dragen gemeenten zorg voor tijdige aanvragen voor aansluitingen van (woningbouw)projecten bij de netbeheerder. Het Rijk (EZK en BZK) houdt in samenspraak met medeoverheden en netwerkbeheerders vinger aan de pols waar er knelpunten kunnen ontstaan, en spant zich in om eventuele knelpunten tijdig weg te nemen, zodat de woningbouw en de bijbehorende voorzieningen in wijken geen vertragingen oplopen. Waar in concrete projecten netcapaciteit een knelpunt lijkt voor versnelling, kan dit knelpunt voorgelegd worden aan de regionale en vervolgens landelijke versnellingstafel. De P-MIEK-tafels zijn het platform om knelpunten ten aanzien van het netwerk en het aansluiten aan de orde te stellen. Regionale en landelijke versnellingstafels leggen hun signalen neer bij deze tafels. Mocht er een te grote netwerkvraag zijn om op te lossen in de P-MIEK-tafels, dan agenderen deze tafels dit bij het landelijke MIEK overleg.

Gemeente Renkum • Hoe realiseren we woningen met een max van 250.000,--? Dat gaat ons niet lukken, zeker als we een kwalitatief goede woning willen. • Wij zijn benieuwd wat er uit het behoefteonderzoek komt en wat de consequenties zijn van dit onderzoek op de inhoud van de woondeal. • Bouwen voor senioren moet een prominente rol krijgen, aangezien we een golf van vergrijzing over ons heen krijgen. Dus niet alleen voor het doorstromen hebben we het nodig, ook ten aanzien van voldoende passende woningen voor alle 80-jarige straks. • We hebben gezamenlijk een woondeal, maar denk ook dat we gezamenlijk naar oplossingen moeten zoeken. Denk aan flexwoningen midden huur. Dit is echt rendabel als je een investering doet van 300 woningen. Dit kan je als kleine gemeente niet alleen. Dus samen optrekken met andere gemeenten en de voorraad woningen verdelen over verschillende projecten grens overstijgend. • herplaatsingsladder: wat houdt dit in? •

Sneller, slimmer en efficiënter inrichten van de processen en procedures: denk dat ook aan het integraal werken van ministeries en binnen de provincie. Vraag die niet alleen aan de gemeente. Denk bijvoorbeeld aan stikstofruimte opkopen (lees boerderijen in onze Provincie) om een snelweg te verbreden,

•

Zie eerder punt over betaalbare koop.

•

Toelichten in de inleiding van de woondeal welke ruimte er is na vaststelling van de woondeal voor lokale verdieping obv het behoefteonderzoek Artikel toegevoegd obv landelijk format.

•

•

Geen aanpassing woondeal. Wel punt voor nadere uitwerking, samenwerking en kennisdeling

•

Geen aanpassing woondeal Toelichting rijk gewenst. Tekst aanpassen en verruimen.

•

8

•

echter waarom heeft dit voorrang versus de woningbouw? Denk aan stikstofaanpak van Parenco versus de woningbouwmogelijkheden binnen de gemeente/dorp Renkum? In het programma wonen en zorg zouden ook arbeidsmigranten meegenomen worden, omdat dit een ‘aandachtsgroep’ is. Dit was in het verleden niet echt het geval: hun huisvesting werd veelal aan de markt overgelaten.

Gemeente Nijmegen • Belangrijkste punt is dat de randvoorwaardelijkheden die nodig zijn om de afspraken uit de Woondeal na te komen nadrukkelijk(er) benoemd worden. Zonder invulling hiervan kunnen de afspraken niet worden nagekomen. Hier dient ook in de besluitvorming in colleges en raden aandacht voor te zijn. • Lees de woondeal naar de geest van de tekst en niet naar de letter. •

•

•

•

We sluiten in deze woondeal aan bij landelijke ontwikkelingen rond circulariteit, duurzaamheid en kwaliteit van de woningen en gaan er daarmee vanuit dat de andere woondeals in Nederland vergelijkbare voorwaarden hebben op dit punt. Advies is om, in lijn met de voorlopige uitkomsten van het woningbehoefteonderzoek en tegen de achtergrond dat de plancapaciteit in de regio waarschijnlijk verder toeneemt, het totaal aantal woningen op te hogen naar 35.000 woningen Definitie sociale huur: termijn aanpassen in minimaal 20 tot 25 jaar en referentiekwaliteit woonstandaard is niet reëel. Corporaties hanteren zelf vaak 20 jaar en geven aan dat woonstandaard niet haalbaar is. Pleiten voor behoud van het huidig budget. De opgaven worden groter, procesgeld dient dus minimaal gelijk te blijven. In 2020 in € 1 miljoen gereserveerd. Dit is na 3 jaar vrijwel besteed. Inzet: jaarlijks € 3 ton procesgeld.

Gemeente Arnhem De ambities op aantallen en betaalbaar zijn (terecht) hoog, waarbij nog niet duidelijk is hoe deze randvoorwaardelijk worden ingevuld. De grote hoeveelheid ambities lijkt niet aan te sluiten bij de organisatiecapaciteit bij gemeenten die flink onder druk staat en bij de omgevingsfactoren die momenteel de voortgang van woningbouw flink

•

Dit is conform het Rijksprogramma Thuis voor iedereen. Daarom laten we het staan. Terminologie trekken we gelijk

•

Zie eerdere opmerkingen. Bespreekpunt met bestuurders

•

De woondeal is meer dan de ‘geest van de tekst’. We willen hiermee daadwerkelijk de beweging tot stand brengen. Dit is nu niet het geval. De woondeal loopt rond het thema circulair voor op andere regio’s in Nederland. Daarmee heeft de Groene Metropoolregio als continuering van de bestaande woondeal een koplopersrol. Tekst is iets geabstraheerd. Dit lijkt haalbaar op basis van de actuele planningslijsten. Voorstel is vast te houden aan 33.000 maar met als richting waar mogelijk meer te bouwen.

•

•

•

Woondeal niet aanpassen, zie eerdere reactie bij Rijk

•

Punt is herkenbaar. In de Dit krijgt geen plek in de woondeal, wel in het gesprek met de contractpartijen.

• •

Zie eerdere constateringen. Bespreekpunt met bestuurders

9

bemoeilijken. Dit spanningsveld wordt wel beschreven, maar er ontbreekt perspectief hoe dit concreet ingevuld wordt. Op welke wijze gaan provincie en Rijk zich verbinden aan de afspraken? We hebben echt commitment van Rijk en provincie nodig om dit te kunnen realiseren. Vanuit provincie en Rijk zou hierop meer concrete toezeggingen gedaan moeten worden. Ook afspraken over de inzet van corporaties ontbreken. Hoe helpt de Woondeal de corporaties bij hun uitvoeringskracht? Die staat, net als bij de gemeenten, flink onder druk. De monitoring door gemeenten van deze afspraken vraagt om sturing. Op dit moment (huidige Woondeal) ziet daar niemand op toe en is er niemand die gemeenten actief aanspreekt om de data op orde te hebben. Via de systematiek van de huidige regionale woningmarktmonitor worden überhaupt veel zaken die in de nieuwe Woondeal staan niet gemeten. Gelet op hoeveel tijd het vergt om gemeenten al de basisdata voor die monitor te laten aanleveren, vraagt dit onderdeel commitment/afspraken van partijen. We kunnen ons vinden in de focus op locaties met substantiele omvang. Echter, de minimale omvang van 500 woningen kan voor Arnhem in een aantal gevallen net te hoog zijn. Voorstel is om de eis van 500 minder ‘hard’ te formuleren. Dus “bij voorkeur 500 woningen of meer in Arnhem en Nijmegen, en bij voorkeur 250 woningen of meer buiten deze twee steden”.

Met de huidige bouwkosten en stijgende financieringskosten verwachten we dat ontwikkelaars geneigd zullen zijn om bestaande projecten te temporiseren, bijvoorbeeld door het uitsmeren van de bouw over meerder jaren. We zouden graag met het Rijk in gesprek gaan over (juridisch) instrumentarium om dit soort zaken zoveel mogelijk te voorkomen. Dus bijvoorbeeld in nieuwe projecten een bouwplicht op te nemen, etc. De voorliggende tekst van de woondeal richt zich op capaciteit, en kennisdeling, maar in het verkennen van overige (juridische) intstrumenten. Dit zouden we graag toegevoegd zien bij afspraak 5 of 6. We hechten zeer aan de fair share benadering voor het realiseren van voldoende sociale huurwoningen in iedere gemeente, om zodoende een meer evenwichtige verdeling over de regio te bewerkstellingen. Als gemeente met een flink aantal kwetsbare wijken vinden wij dat het mogelijk moet zijn om in wijken waar de leefbaarheid onder druk staat minder dan 30% sociale huur toe te voegen. Echter, om te voorkomen dat we in de regio als geheel onvoldoende sociale huur realiseren, stellen wij voor om in artikel 11 toe te voegen dat in eerste instantie wordt gekeken naar

•

Aandachtspunt bij uitvoering, geen aanpassing van de woondeal.

•

Aanpassen in de woondeal.

•

Toevoegen in de woondeal

•

De huidige benadering legt wel de eerste verantwoordelijkheid op lokaal niveau (pas toe of leg uit). Dit vullen we iets verder aan. Aanscherping in de toezichtsrol van de provincie moet een te makkelijke escape voorkomen.

10

compensatie elders binnen de eigen gemeente. Dus daar waar in de gemeente minder sprake is van leefbaarheidsgevolgen, meer dan 30% realiseren. Voorstel is om artikel 23 en 24 te vervangen voor: “De afspraken over de Arnhem-Oost aanpak lopen via het nationaal programma Arnhem-Oost. Via dit programma kunnen afspraken gemaakt worden over regionale samenwerking op dit gebied, bijvoorbeeld voor het uitwisselen van kennis en ervaring voor wijken met gelijksoortige opgaven in andere regiogemeenten, of voor pilots naar knellende en/of ontbrekende wet- en regelgeving met betrekking tot de leefbaarheid" De concepttekst bevat geen aandacht voor groen, landschap, natuurinclusiviteit en klimaatadaptiviteit (afspraak 24, 27, 28 in de huidige woondeal) en de energietransitie in bestaande wijken (afspraak 25 en 26 in de huidige woondeal). Dit zijn voor Arnhem hele belangrijke thema’s. Voorstel is om de afspraken 24 tot en met 28 in de geactualiseerde woondeal te handhaven.

Gemeente Rheden Bij afspraak 10 wekt het kaartje onhaalbare verwachtingen voor Rheden, zeker ten aanzien van aantal sociale huurwoningen. Daarom voorstel kaartje weg te laten. Bij aanpak leefbaarheid wordt verwijzing naar situatie in Velp gemist. Dit geldt voor de ‘kern van de woondeal’ en bij afspraak 24- Arnhem Oost aanpak. Daar staat nu: “Gemeente Rheden zal waar nodig deelnemen aan de samenwerkingstafel.” Dit moet gewijzigd worden in: “Gemeente Rheden zal deelnemen aan de samenwerkingstafel” Bij 2.4 De eisen voor circulair bouwen moeten nu per gemeente worden ingevoerd. Afdwingen van deze eisen is alleen mogelijk bij eigen grond of eventueel in prestatieafspraken. In veel gevallen kunnen we als gemeente dus alleen ambities meegeven. De ambitie is hoog, maar ambtelijk is er meestal weinig kennis over dit onderwerp en voor ontwikkelaars is het een nieuwe eis erbij. We hebben nog geen zicht op de uitkomsten van het nieuwe woningbehoefteonderzoek. Stel dat er voor Rheden geen toevoeging van nieuwe sociale huurwoningen nodig is, dan hebben we al ingestemd met de Woondeal waarin staat dat we wél akkoord gaan met 30% sociale huur in de nieuwbouw.

•

In de huidige woondeal is verwezen naar delen van Nijmegen en Velp. Deze verwijzing blijft gewenst. Teksten worden aangepast.

•

Bespreekpunt met bestuurders, ook in het kader van stapeling van ambities. Teksten zijn aangevuld om klimaatadaptatie en natuurinclusiviteit te borgen.

•

Overnemen in woondeal

•

Overnemen in woondeal

• •

Zie eerdere opmerkingen. Bespreekpunt met bestuurders

•

Punt is herkenbaar voor andere segmenten dan de sociale huur. Bij sociale huur is op regioniveau de behoefte leidend. Dit ligt op netto 27%, bruto dus hoger vanwege eventuele sloop en verkoop. De 30% is daarmee passend voor de regio. De vertaling hiervan naar de gemeenten gaat niet op basis van behoefte, maar op basis van fair-share. Elke gemeente neemt hierin zijn verantwoordelijkheid. Fair share en bouwen voor behoefte staan dus op gespannen voet. Op dit punt daarom geen aanpassing van de woondeal. 11

Gemeente Rozendaal Ziet praktisch weinig mogelijkheden om bijdrage te leveren aan regionale woningbouwopgave. Als kansen zich aandienen werkt de gemeente in de richting van de woondeal. Gemeente Beuningen Voor wat betreft de faire share, die gaat nu uit van 30% sociale huur in nieuwe plannen in iedere gemeente. We zouden graag zien dat bij de uitwerking van het WBO nog eens kritisch gekeken wordt wat die behoefte is en of de 30% sociaal inderdaad moet gelden per gemeente. En of een faire share op basis van de huidige sociale huurvoorraad ook een uitgangspunt kan zijn. Doelgroepen 2.3, blz 12; We onderschrijven dat er voldoende voldoende woningen voor aandachtsgroepen moeten komen en uitwerking in beleid (samen met provincie en regio). Wat onduidelijk is in de tekst wat er bij afspraak 14 (blz 12) nog moet gebeuren met de andere aandachtsgroepen we onderschrijven het belang van voldoende ambtelijke capaciteit en financiële middelen. Gemeente Wijchen / Druten Wij onderschrijven de ingezette lijn door de regio en de provincie dat de geformuleerde ambities alleen mogelijk zijn als ook invulling gegeven wordt aan de gestelde randvoorwaarden zoals omschreven in bijlage 1 (onder andere dekking onrendabele toppen). Onze regionale ambitie om sociale huur woningen te realiseren ligt met 30% hoger dan de landelijk lijn van 28% en de inzet van de gehele provincie Gelderland.

Wij vragen u deze nuance in de afspraken vast te leggen. Zodat duidelijk is dat wij de ambitie niet nog hoger leggen dan landelijk. Eerder is aangegeven dat de Woondeal voortaan ook als regionale Woonagenda gaat gelden. Bij de recente totstandkoming van de Woondeal is hier echter niet of nauwelijks aandacht voor geweest. Is dit nog steeds de opzet? Graag houden wij de mogelijkheid open om in afwijking van de afspraken extra in te zetten op bijvoorbeeld ‘échte’ betaalbare koop tot €250.000 ten koste van andere ambities. Het stapelen van ambities in de sociale huur én ‘échte’ betaalbare

•

Waar het gaat om middenhuur en betaalbare koop kan behoefteonderzoek wel leiden tot lokale verschillen. Deze ruimte moet duidelijker in de woondeal naar voren komen. Bespreekpunt met bestuurders.

•

Geen aanpassing van de woondeal.

•

Zie toelichting bij eerste opmerking van gemeente Rheden.

•

Dit is nader toegelicht in de tekst.

•

Zie eerdere punten

•

Zie eerdere punten

•

De formulering is in lijn met de bedoelingen in de Nationale Woon- en Bouwagenda en het programma woningbouw. De verschillen betreffen nuanceverschillen. We werken nu net aan toe naar 30% en dan mag er geen uitval zijn. Daarom nu niet aanpassen. Ja, voor een belangrijk deel wel. Volgend jaar moet die agenda verder aangevuld worden voor onderwerpen die niet in de woondeal aan de orde komen, ook in afwachting van de provinciale vereisten. Geen aanpassing woondeal, wel bespreken in bestuurlijk overleg.

•

•

12

koop zal niet leiden tot de beoogde versnelling. Wij stellen ons daarbij voor dat we hierover in de regio het gesprek aangaan. Gemeente Duiven/Westervoort bij rollen en verantwoordelijkheden staat bij het waterschap dat bij een evenwichtige toedeling van functies aan locatie, onder meer woningbouwlocaties, dat daarbij het uitgangspunt “water en bodem sturend” is. Vanaf 2025 zorgt iedere gemeente binnen de nieuwbouw voor minimaal 30% sociale huur en minimaal 35% middenhuur en betaalbare koop (tot € 355.000,-). Daarbij geldt dat voor plannen waar per 1 juli 2023 nog geen vastgesteld bestemmingsplan, omgevingsplan of overeenkomst voor is dit programma de richtlijn is. Graag een nadere onderbouwing/ verduidelijking van de datum1 juli 2023, waarom de keuze voor een vastgesteld BP of OP en wat is een overeenkomst (intentieovk of anterieureovk)? Verder is het van belang te weten hoe de provincie haar “nieuwe” rol gat oppakken en hoe gaan de plantoetsers van de provincie met deze afspraak om. Want dit programma zal niet altijd per BP of OP gehaald gaan worden omdat er andere keuzes gemaakt worden.

•

Principe water en bodem is sturend, is toegevoegd conform landelijk format woondeal

•

Grens is gekozen om heldere richtlijnen voor de uitvoering te geven. Overeenkomst betreft een anterieure overeenkomst. Overigens geldt de 30% sociale huur en minimaal 35% à 40% middenhuur en betaalbare koop op het niveau van het gemeentelijke woningbouwprogramma vanaf 2025. De gemeente voert regie op de samenstelling van dit programma. De borging hiervan in bestemmingsplannen of omgevingsplannen betreft een middel om dit programmatische doel te halen, en geeft als richting duidelijkheid naar grondeigenaren / ontwikkelaars. Het is aan de gemeente om per plan afhankelijk van de omstandigheden te differentiëren in het aandeel sociale huur / middenhuur / betaalbare koop, binnen de kaders van het programma. Rol van de provincie over plantoetsing is ter nadere uitwerking komende tijd. Dit is opgenomen in het woningmarktonderzoek (bijlage bij woondeal) Dit is vastgelegd in de huidige woondeal. Het gaat om minder ten opzichte van 1990.

• Graag een onderbouwing van de maximale prijs van echte goedkope woningen. Nu € 250.000, afspraak 16. Gemeenten leggen concrete en meetbare doelstellingen vast in beleid….. Minimaal XX% minder. Ten opzichte van welk jaartal? afspraak 26. Jammer dat dit alleen voor de Novexgebieden is beschreven. De hier beschreven uitgangspunten van de verstedelijkingsstrategie gelden regio breed voor alle woningbouwontwikkelingen en niet alleen voor de drie Novex-gebieden Gemeente Montferland Gewenste toevoeging van versnellingslocaties Lengel-Oost bij ’s-Heerenberg en Didam Noordoost De ambitie om betaalbare woningen tot € 250.000 te realiseren en als gemeente hierop in te zetten onderschrijven we, maar als deze grens in de praktijk niet haalbaar blijkt en (streef)afspraken hieromtrent niet (kunnen) worden nagekomen door de diverse gemeenten moeten we heroverwegen of we hier dan wel afspraken willen maken en wat de meerwaarde ervan is. Danwel de betaalbare koopgrens toch wat hoger leggen en meer in lijn met de praktijk (en meer afgestemd met de markt).

• • •

De grootschalige woningbouwlocaties hebben een nationale status die in de overeenkomst met het rijk bevestigd is.

•

Overgenomen, want passend binnen verstedelijkingsstrategie Zie eerdere opmerkingen over dit onderwerp. Bespreekpunt voor bestuurlijk overleg, geen aanpassing van de woondeal.

•

13

Percentage 11% zeer betaalbare woningen tot € 550 suggereert dat in de gemeente heel goedkope woningen zijn (terughoudend huurbeleid is gevoerd) tot slot vragen we aandacht voor de wederkerigheid in de afspraken vanuit de provincie en rijk Gemeente Lingewaard Zoals terecht opgenomen in de inleiding, hangt het behalen van de nieuwe doelen in belangrijke mate af van voorwaarden zoals voldoende ambtelijke capaciteit, voldoende stikfstofruimte, voldoende ruimte op het elektriciteitsnetwerk e.d. Ook is voldoende budget om de bereikbaarheid te verbeteren en medewerking van de verschillende partijen hierbij, een essentiële randvoorwaarde om woningbouw te kunnen realiseren. Dit moet allemaal nog geconcretiseerd worden. Dit geldt ook met betrekking tot afspraken die nog vaag zijn zoals: “het beter benutten van bestaande voorraad”, “verduurzaming van jaren zestig/zeventig wijken”, “investeren in groen” e.d. Ook zijn we benieuwd hoe een bijdrage geleverd kan worden aan onrendabele toppen. De aanpassing van de programmering van veel reeds langer lopende (zachte) projecten, zal namelijk tot discussie en mogelijke vertraging leiden. Wij willen u vragen deze randvoorwaarden hoog op de agenda te zetten bij gesprekken met provincie en Rijk. Ze bepalen voor een belangrijk mate of gestelde doelen gehaald zullen worden.

Daarnaast zal in deze gesprekken met het Rijk nadrukkelijk aandacht gevraagd moeten worden voor meer duidelijkheid over de keuzes en de invoering van de Omgevingswet. Verder hierbij ook aandacht voor de druk op het gemeentefonds. Het wegnemen van de spanningen hier is van groot belang voor aanpak van de werkvoorraad en de realisatiekracht van gemeenten. Provincie Gelderland Bij afspraak 11 over uitzondering van 30% sociale huur de rol van de provincie benoemen Onderzoek vakantieparken vraagt andere redactie

•

•

Dit percentage is verkeerd ingeschat, op basis van de voorraad tot de kwaliteitskortingsgrens, in plaats de grens van € 550. Feitelijk ligt het aandeel in de regio rond 40% of meer. Zie eerdere opmerkingen over randvoorwaarden

•

Zie eerdere randvoorwaarden

•

Dit is aangepast

•

Dit is aangepast

opmerkingen

over

14

1 Bijlage 3 221209 Notitie woningbehoefte Groene Metropoolregio.pdf

DATUM

28 november 2022

PROJECTNUMMER

2202.118

OPDRACHTGEVER

Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen

Woningbehoefteontwikkeling Groene Metropoolregio In opdracht van de Groene Metropoolregio voert Companen momenteel het regionale woningmarktonderzoek uit, als bouwsteen voor de nieuwe regionale woondeal en nieuw lokaal beleid. Met vertraging is recent de nieuwe provinciale huishoudensprognose beschikbaar gekomen. Dit is een belangrijke bouwsteen voor de raming van de ontwikkeling van de woningbehoefte. In deze notitie brengen we de eerste uitkomsten met betrekking tot de ontwikkeling van de woningbehoefte op regioniveau in beeld. Later volgt een nadere uitwerking van de ontwikkeling van de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte op gemeentelijk en subregionaal niveau. Deze uitkomsten zullen medio januari 2023 in concept gereed zijn. Het regionale woningmarktonderzoek wordt eind februari afgerond.

Kwantitatieve woningbehoefte: inloop woningtekort en meer huishoudens Het aantal huishoudens in de regio neemt de komende jaren verder toe. Tegelijk is sprake van een fors woningtekort, veel mensen slagen er niet in op redelijke termijn een woning te vinden die past bij hun budget. We brengen in beeld hoe de woningbehoefte zich ontwikkelt door de huishoudensgroei en wat het betekent om het woningtekort deels in te lopen. Daarbij zien we dat het wonen voor veel groepen minder betaalbaar is geworden. We geven een eerste beeld van wat dit betekent voor de woningvraag in verschillende prijssegmenten. Aanmerkelijke versnelling nodig Met de Woondeal 1.0 had de regio een aantal ambities. Op grond van deze ambities zijn afspraken gemaakt over het toevoegen van 20.000 woningen in de periode 2020 – 2025 en 35.000 woningen in de periode 2020 – 2030. Hiervan zijn in 2020 en 2021 al zo’n 6.700 woningen toegevoegd. Toch is het gevoel dat de druk op de woningmarkt is toegenomen. De nieuwe prognose onderschrijft dit. Het aantal extra benodigde woningen om te voorzien in de huishoudensontwikkeling en het inlopen van het woningtekort ligt de komende jaren hoger dan de afspraken in het kader van de Woondeal 1.0. Er moeten nog 35.550 tot 37.300 woningen worden toegevoegd in de periode tot en met 2030. Dat zijn jaarlijks in de regio 4.000 tot 4.400 woningen.

Er is dus een aanmerkelijk versnelling nodig ten opzichte van de laatste jaren. De extra woningbehoefte in de komende jaren komt voort uit het huidige woningtekort en de toename van het aantal huishoudens in de regio.

Tivolilaan 205 6824 BV Arnhem Postbus 1174 6801 BD Arnhem www.companen.nl info@companen.nl 026 351 25 32

KvK-nummer: 09035291 BTW-nummer: NL001826517B01

Inlopen woningtekort In de Groene Metropoolregio is momenteel sprake van een fors woningtekort. Bij een tekort van zo’n 2% is sprake van een gezonde marktdruk, het tekort in de regio is groter. We gaan er in de berekening van de woningbehoefte vanuit dat het woningtekort in de regio in de periode tot en met 2030 wordt ingelopen tot een tekort van 2%. Dat brengt een extra opgave met zich mee. Tabel 1:

Groene Metropoolregio. Procentueel tekort en extra benodigde woningen om het tekort in te lopen tot 2% in 2031 Gebied Procentueel tekort Extra benodigde woningen om tekort in te lopen tot 2% in 2031 Subregio Arnhem 4,35% +3.700 Subregio De Liemers 1,76% +0* Subregio Nijmegen 5,58% +5.200 Totaal Groene Metropoolregio +8.900 * Het gemiddelde woningtekort in de subregio De Liemers is kleiner dan 2%. Echter is de ervaring dat de woningmarktdruk in de subregio sterk verschilt tussen gemeenten. De gemeenten dicht bij Arnhem ervaren door het grotere woningtekort in de subregio Arnhem en in de stad Arnhem een hogere druk dan de andere gemeenten in de subregio. Bron: Primos Datawonen.nl, bewerking Companen

Het woningtekort is niet gelijk gespreid binnen de regio. In de subregio’s Arnhem en Nijmegen is sprake van een woningtekort van meer dan 2%. In deze regio’s wordt daarom gerekend met het inlopen van een deel van het tekort. In De Liemers is het woningtekort minder dan 2%. Statistisch gezien zijn in De Liemers dus geen extra woningen nodig boven op de huishoudensontwikkeling. Zoals in de voetnoot bij de bovenstaande tabel beschreven zullen in de praktijk door waterbedeffecten van de woningmarktdruk in de regio Arnhem wel degelijk extra woningen nodig zijn. De extra woningbehoefte om het woningtekort in te lopen, is in de subregio Arnhem 3.700 woningen en in de subregio Nijmegen 5.200 woningen. Voor de hele Groene Metropoolregio moeten dus 8.900 extra woningen worden toegevoegd om het woningtekort in 2031 terug te brengen naar 2%. Huishoudensontwikkeling Het aantal huishoudens in de regio neemt de komende jaren toe. Dat komt door de gezinsverdunning – er komen meer kleinere huishoudens -, de trendmatige migratie naar de regio en door de natuurlijke groei. Er zijn twee varianten uitgewerkt die in samenhang een beeld geven van de bandbreedte van de ontwikkeling van het extra aantal huishoudens.

Figuur 1:

Groene Metropoolregio. Jaarlijkse toename aantal huishoudens volgens twee prognosevarianten (2022 – 2040)

5.000 4.500 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040

Primos

Trendvariant

Bron: Primos provincie Gelderland, bewerking Companen

• Primos. Dit is de standaardraming van Primos. Primos is het prognosemodel dat door de Rijksoverheid en door de provincie Gelderland wordt gebruikt. Primos is een trendraming die de toekomstige huishoudensontwikkeling benadert vanuit een langjarige trend. • Trendvariant. De trendvariant is ook een trendraming, maar gebaseerd op de ontwikkelingen in het recente verleden. Hierbij is gekeken naar de binnenlandse migratietrends in de periode 2017 – 2021. Deze variant geeft een beeld van de ontwikkelingen in de huidige woningmarktcontext. De Trendvariant komt hoger uit dan de referentieraming van Primos. De referentieraming en de Trendvariant geven samen een bandbreedte voor de huishoudensontwikkeling in de komende jaren. Ontwikkeling totale woningbehoefte 2022 tot en met 2030 en tot en met 2040 De huishoudensontwikkeling en de beoogde inloop van het woningtekort bepalen samen de netto extra woningbehoefte in de komende jaren. Tabel 2:

Groene Metropoolregio. Ontwikkeling woningbehoefte op basis van huishoudensontwikkeling en inloop woningtekort in de perioden 2022 t/m 2030 en 2022 t/m 2040 volgens verschillende prognosevarianten Prognosevariant Extra Extra Huishoudenswoningbehoefte Huishoudenswoningbehoefte ontwikkeling Inclusief inloop ontwikkeling Inclusief inloop 2022 t/m 2030 tekort 2022 t/m 2040 tekort Primos +26.600 +35.500 +39.250 +48.150 Trendvariant +29.900 +38.800 +42.350 +51.250 Bronnen: Primos provincie Gelderland, ABF, bewerking Companen

• Volgens de Primos prognose neemt het aantal huishoudens in de regio in de periode tot en met 2030 toe met 26.600. Inclusief de extra 8.900 woningen voor het inlopen van het woningtekort,

bedraagt de extra woningbehoefte op basis van deze prognosevariant dus 35.500 woningen. Voor de periode tot en met 2040 gaat het om 48.150 woningen. • De Trendvariant, gebaseerd op de woningmarktontwikkelingen in de laatste jaren, komt uit op een hogere huishoudensontwikkeling dan de referentieraming Primos. Uitgaande van de actuele woningmarktontwikkelingen neemt het aantal huishoudens in de periode tot en met 2030 toe met 29.900. De woningbehoefte komt daarmee uit op 38.800 woningen in die periode en 51.250 woningen in de periode tot en met 2040.

Kwalitatieve woningbehoefte: in alle segmenten behoefte Op basis van de Trendvariant van de huishoudensprognose, met inloop van het woningtekort tot 2% in 2031, is de kwalitatieve woningbehoefte berekend. Beleid voor 2/3 deel betaalbaar en 30% sociale huur in lijn met de behoefte De verdeling van de extra woningbehoefte naar eigendom en prijssegment sluit goed aan op de verdeling 30% sociale huur en twee derde in het betaalbare segment waar in de Nationale Woonen Bouwagenda op wordt aangestuurd. Daarnaast blijkt dat lage middeninkomens opteren voor een goedkope koopwoning. Dit aanbod is onvoldoende aanwezig. De grens van € 355.000 zoals vastgelegd in het rijksbeleid is voor veel woningzoekers te hoog. Een grens van € 250.000 past meer bij hun bestedingsmogelijkheden. Als dit aanbod niet aanwezig is, dan biedt de vrije-sectorhuur voor deze vraag een alternatief. Dit is echter niet de primaire behoefte. Afbakening huishoudens met een middeninkomen en goedkope en betaalbare koopsector Voor het bepalen van het goedkope en het betaalbare prijssegment in de koopsector gaan we uit van de leencapaciteit van huishoudens met een middeninkomen.

We bakenen de groep huishoudens met een middeninkomen als volgt af: • Eenpersoonshuishoudens met inkomen tussen € 41.000 en € 57.000 • Meerpersoonshuishoudens met inkomen tussen € 45.000 en € 76.000 De ondergrenzen sluiten aan op de afbakening van de corporatiedoelgroep. De bovengrenzen van € 57.000 en € 76.000 worden vaak gebruikt en sluiten aan op de afbakening van de groep huishoudens met een middeninkomen in het kader van de inkomensafhankelijke huurverhoging. De leencapaciteit voor het kopen van een woning van een huishoudens met een inkomen van € 57.000 bedraagt op dit moment ongeveer € 250.000. Voor een huishoudens met een inkomen van € 76.000 is dit ongeveer € 365.000. Dat bedrag ligt net iets boven de huidige NHG-grens van € 355.000. Deze grens zal ook in 2023 door de Rijksoverheid worden gehanteerd als de betaalbaarheidsgrens. Het ligt daarom voor de hand om de grens van € 355.000 te gebruiken als de grens voor het betaalbare koopsegment. We gaan op basis hiervan vooralsnog uit van de volgende prijsgrenzen in het koopsegment: • Goedkoop: tot € 250.000 • Betaalbaar: € 250.000 tot € 355.000 • Duur: vanaf € 355.000

Figuur 2:

Groene Metropoolregio. Kwalitatieve woningbehoefte op basis van Trendvariant (netto woningbehoefte), 2022 tot en met 2030 Sociale huur

27%

Vrije sectorhuur

0%

Goedkope koop (<250.000)

24%

Betaalbare koop (<355.000)

19%

Dure koop >355.000

32% -5%

5%

15%

25%

35%

45%

55%

Bron: Primos provincie Gelderland, bewerking Companen

• De extra behoefte aan sociale huurwoningen in de periode tot en met 2030 bedraagt 27% van de totale extra woningbehoefte in deze periode. Het gaat om de netto extra behoefte; als rekening wordt gehouden met herstructurering en verkoop zijn er méér sociale huurwoningen nodig om in de ontwikkeling van de behoefte aan woningen in dit segment te voorzien en zal het aandeel sociale huurwoningen op de totale extra woningbehoefte hoger zijn. • De extra behoefte in het betaalbare segment (sociale huur, middenhuur en koopwoningen in de prijsklasse tot € 355.000, de NHG-grens) bedraagt 68% van de totale extra woningbehoefte in de periode tot en met 2030. Maar niet voor iedereen is een woning in het betaalbare koopsegment tot de NHG-grens betaalbaar. Met name (koop)starters die niet profiteren van de gestegen huizenprijzen omdat zij nog geen koopwoning hebben vallen op de huidige woningmarkt tussen wal en schip. Er zijn daarom ook extra veel woningen nodig in de prijsklasse tot € 250.000. • Het is lastig om woningen toe te voegen in het prijssegment tot € 250.000. In de praktijk zal een deel van de mensen die een woning in dit prijssegment willen kopen een huurwoning in de vrije sector betrekken.

Het is niet de eerste wens van veel mensen (daarom is er op basis van de woonwensen per saldo op regioniveau geen extra behoefte); de middenhuur is een substitutiemarkt voor de goedkope koopsector. • De behoefte aan dure koopwoningen bedraagt 32% van de extra woningbehoefte in de periode tot en met 2030.

1 Presentatie informatie bijeenkomst - actualisatie woondeal gemeenteraden 28112022 ppt (1).pdf

Gemeenteraden 28 november 2022

Actualisatie Woondeal

BESPREEKPUNTEN • Aanleiding • Status woondeal • Belangrijkste veranderingen / keuzes • Vervolgproces

Via Invoegen | Koptekst en voettekst de werktitel invoegen

29-11-2022

2

AANLEIDING

• Rijk: • 900.000 woningen, 30% sociale huur, 2/3 deel betaalbaar (sociale- / middenhuur, koop <€ 355.000), fair-share • Sturing via afspraken en woondeals • Provincie: • 100.000 woningen, …. • Onder voorwaarden: stikstof, kosten, capaciteit, bereikbaarheid • Oprekken planning nieuwe woondeal naar 10-3-2023 Via Invoegen | Koptekst en voettekst de werktitel invoegen

29-11-2022

3

AANLEIDING VANUIT REGIO • Voortzetten langjarig partnership Rijk-ProvincieGemeenten • Bovengemiddelde woningnood • Uitvoering onder druk: • Bundelen menskracht • Verkrijgen middelen

Huidige woondeal werkt: • Breed gedeelde opgave: meer betaalbare programma's • woningmarktmonitoring • uitbreiding plancapaciteit • Rijksbijdragen: € 400 miljoen (stad en ommeland)

Via Invoegen | Koptekst en voettekst de werktitel invoegen

29-11-2022

4

STATUS WOONDEAL • Bestuurlijke afspraken: Rijk, provincie, gemeenten • Richtingen en inspanningsverplichting • Randvoorwaardelijk: stikstof, energieaansluiting, onrendabele investeringen, personele beschikbaarheid, procedures, … • Doorwerking via lokaal beleid: • In woonbeleid: programmatische uitgangspunten • In bestemmings- / omgevingsplannen • Vaststelling Gemeenteraden = borging uitvoering

Via Invoegen | Koptekst en voettekst de werktitel invoegen

29-11-2022

5

VRAAG AAN GEMEENTERADEN • Vaststellen lokaal woonbeleid • Bestemmings- / omgevingsplannen • Woondeal doet per gemeente uitspraken over programma: • Aandeel sociale huur bij nieuwbouw • Aandeel betaalbaar bij nieuwbouw (sociale huur, middenhuur, koop tot € 355.000) • Deel gemeenten vaststaand beleid • Deel gemeenten nieuw beleid

→ rol raad: informatie → rol raad: vaststelling programma uit woondeal

Via Invoegen | Koptekst en voettekst de werktitel invoegen

29-11-2022

6

ACTUELE ANALYSE Bouwen op Verstedelijkingsstrategie • 60.000 woningen 2020 tot 2040 • 33.000 woningen 2022 t/m 2030 Woningbehoefte 2022 t/m 2030: = 3.700 woningen per jaar • Inloop tot 2% woningtekort • Realistisch o.b.v. reality-check: • Nodig +33.000 a 36.000 woningen • Plancapaciteit = 3.700 a 4.000 woningen per jaar • Marktomstandigheden • Mits alles mee zit

Huidige realisatie: 3.350 woningen / jaar Via Invoegen | Koptekst en voettekst de werktitel invoegen

29-11-2022

7

WAT WILLEN WE KOMENDE JAREN BEREIKEN? Woningbouwopgave cf. Verstedelijkingsstrategie • Bouw 33.000 woningen t/m 2030 • 3 NOVEX-woningbouwlocaties • Overige 17 prioritaire gebieden • Beter benutten bestaande voorraad • Regionale woonzorgvisie: fair-share • Duurzame toekomstbestendige bouwsector: circulair en conceptueel bouwen als norm.

Via Invoegen | Koptekst en voettekst de werktitel invoegen

29-11-2022

8

WAT WILLEN WE KOMENDE JAREN BEREIKEN? • Vergroten beschikbaarheid voor lage en middeninkomens, vanaf 2025 in woningbouwprogramma: • minimaal 30% nieuwbouw sociale huur (bruto) • minimaal 35% nieuwbouw middenhuur en koop tot € 355.000. Percentage sociale huur overal, tenzij zorg om leefbaarheid (pas toe of leg uit)

Woningbehoefte: • 27% sociale huur (netto, met ruimte voor verkoop / vernieuwing) • 43% middenhuur en koop tot € 355.000

Via Invoegen | Koptekst en voettekst de werktitel invoegen

29-11-2022

9

WAT IS SOCIALE HUUR EN MIDDENHUUR? Sociale huurwoningen • • • •

Aanvangshuur tot liberalisatiegrens (€ 763,47, prijspeil 2022) Particuliere verhuurders: instandhoudingstermijn minimaal 25 jaar aanbieden Doelgroep conform de Woningwet en aan aandachtsgroepen In corporatiesector gebruikelijke kwaliteit (referentiekwaliteit woonstandaard)

Middenhuurwoningen • Aanvangshuur sociaal tot 187 punten (Woningwaardering € 1.000) • Instandhoudingstermijn minimaal 15 jaar • 1 persoonshuishoudens inkomen < € 56.527 • Meerpersoonshuishoudens < € 75.369 Via Invoegen | Koptekst en voettekst de werktitel invoegen

29-11-2022

10

VERVOLGSTAPPEN 7 december vrijgeven woondeal in Regio Overleg(t)

Na 7 december besluit colleges, GS en Rijk (uiterlijk 1e week januari)

Uiterlijk begin maart besluitvorming gemeenteraden: Ter vaststelling bij noodzakelijke aanpassing lokaal beleid

Via Invoegen | Koptekst en voettekst de werktitel invoegen

29-11-2022

11

VRAGEN OF OPMERKINGEN

g.van.der.woude@nijmegen.nl elke.dreier@groenemetropoolregio.nl

Via Invoegen | Koptekst en voettekst de werktitel invoegen

29-11-2022

12

6.b 103798 Informatienota Naar een nieuwe Regionale Huisvestingsverordening Arnhem Nijmegen 2024 1 Dossier 4436 voorblad.pdf

Commissievergadering Wijchen Dossiernummer

4436

Extern Zaak ID

Z/23/103798

Vertrouwelijk

Nee

Vergaderdatum

16 februari 2023

Agendapunt

6.b

Titel

103798 Informatienota Naar een nieuwe Regionale Huisvestingsverordening Arnhem Nijmegen 2024

Organisatieonderdeel

domein Fysieke leefomgeving - team Gebiedsontwikkeling

Eigenaar

Bakel van, Martijn

Soort nota

Informatienota

Programma/Paragraaf

P8 Wonen en bouwen

Portefeuillehouder(s) Wijchen

Gerrits, G.W.R. (Geert)

Bijlagen Bijlage - Memo evaluatie Huisvestingsverordening 2020 103798 Informatienota Naar een nieuwe Regionale Huisvestingsverordening Arnhem Nijmegen 2024 Geagendeerd

Vergaderdatum

College BenW openbaar Wijchen

31 januari 2023

Stukken Agendacommissie Wijchen

3 februari 2023

Commissievergadering Wijchen

16 februari 2023

Raad openbaar Wijchen

2 maart 2023

Voorgesteld besluit De gemeenteraad besluit: Kennis te nemen van de informatienota Naar een nieuwe Regionale Huisvestingsverordening Arnhem-Nijmegen 2024.

1 Bijlage - Memo evaluatie Huisvestingsverordening 2020

Memo onderwerp

Evaluatie Huisvestingsverordening 2020

aan

Adviesgroep Entree

van

Projectgroep HVV 2024

datum

20 oktober 2022

Inleiding De evaluatie van de huisvestingsverordening (HVV) bestaat uit diverse onderdelen. 1. -

Onderzoek woningzoekenden, corporatiemedewerkers en urgentiecommissie Vragenlijsten actieve en geholpen woningzoekenden Vragenlijst corporatiemedewerkers (en urgentiefunctionarissen) Schriftelijke reactie en gesprek urgentiecommissie

2. Data - Analyse data woningzoekenden en verhuringen 2018-2021 3. Onderzoek gemeenten - Vragenlijst gemeenten

Concept evaluatie Huisvestingverordening 2020

pagina 1/19

1 Onderzoek woningzoekenden, corporatiemedewerkers en urgentiecommissie Enserve heeft in augustus/september een onderzoek uitgevoerd onder woningzoekenden en corporatiemedewerkers. Dit is uitgevoerd door middel van vragenlijsten via een webapplicatie. De urgentiefunctionarissen en de urgentiecommissie zijn apart benaderd. Hieronder een samenvatting van de belangrijkste resultaten en conclusies.

1.1

Algemeen Woningzoekenden 2500 woningzoekenden die actief op zoek zijn naar een woning zijn uitgenodigd voor het invullen van een vragenlijst. Dit zijn woningzoekenden die dit jaar minimaal 1 keer hebben gereageerd op een woningadvertentie op Entree. Daarnaast hebben ook de 2700 woningzoekenden, die in 2022 een huis hebben gevonden via de website van Entree, een uitnodiging ontvangen. 35,5% van de actieve woningzoekenden (887) en 22,8% geholpen woningzoekenden (616) hebben de vragenlijsten ingevuld. Dit is een hoge respons en hiermee is het een betrouwbare steekproef. We hebben ook nog een vergelijking gemaakt tussen de groep respondenten en de totale populatie actieve woningzoekenden ten aanzien van leeftijd en soort woningzoekende. Hieruit blijkt ook dat de resultaten representatief zijn voor de gehele populatie. Als we de groepen woningzoekenden met elkaar vergelijken naar leeftijd en soort woningzoekende dan valt het op dat er verschillen zijn. Bij de actieve woningzoekenden is de grootste groep, namelijk 79%, tussen de 23 – 54 jaar, terwijl dit bij de geholpen woningzoekenden 41% is. Bij de geholpen woningzoekenden is juist de groep 55 jaar en ouder het grootst met 55%. Bij de actieven zijn de groepen starters en doorstromers ongeveer gelijk, respectievelijk 43% en 36%. Bij de geholpen woningzoekenden is de groep doorstromers 46% en starters 17%.

De woningzoekenden met urgentie en indicatie zijn beide 10%. Veel actieve woningzoekenden reageren wekelijks op het woningaanbod (82%). Er wordt ongeveer evenveel op lotingwoningen als op woningen via meettijd gereageerd. De meeste actieven hebben een meettijd onder de 15 jaar (0-5 jaar 34%, 5-10 jaar 27%, 10 – 15 jaar 24%). 15% een woonduur langer dan 15 jaar.

Corporatiemedewerkers 521 medewerkers van woningcorporaties zijn uitgenodigd om een vragenlijst in te vullen. Dit waren corporatiemedewerkers van de corporaties in de woningmarktregio Arnhem Nijmegen. Dit is inclusief leden van de gebruikersgroep, adviesgroep en directeuren van de Entree corporaties. 26% van het panel heeft de vragenlijst geheel of gedeeltelijk ingevuld. Dit zijn 136 personen. Daarvan hebben 120 personen de vragenlijst volledig beantwoord.

Concept evaluatie Huisvestingverordening 2020

pagina 2/19

Van alle corporaties hebben 1 of meerdere medewerkers de vragenlijst ingevuld (m.u.v. Huis en Hof). Vivare heeft de hoogste respons (26%). Vanuit de gebruikersgroep en adviesgroep hebben elk 13 leden de vragenlijst ingevuld. Vanuit de stuurgroep 3 leden. Waar mogelijk worden de resultaten vergeleken met eerdere onderzoeken uit 2013, 2014 en 2018.

Urgentiefunctionarissen en Urgentiecommissie De urgentiefunctionarissen en urgentiecommissie zijn (ook) apart bevraagd over hun ervaringen met de regels van de huisvestingsverordening.

1.2

Behoud meettijd Woningzoekenden zijn positief over het behoud van hun meettijd bij verhuizing. 60% van de actieven vindt dit een (zeer) goede regeling. De actieven die niet positief zijn (13%), geven aan dat ze hierdoor niet kunnen verhuizen, starters of mensen met een korte meettijd geen woning kunnen vinden en het niet altijd eerlijk is. 17% van de geholpen woningzoekenden zou de aangeboden woning niet hebben geaccepteerd als ze hun meettijd waren verloren. Deze woningzoekenden geven aan dat ze eigenlijk op zoek zijn naar een andere woning, maar anders te lang moeten wachten. Het is door de regeling makkelijker om te wisselen als de woning niet bevalt. Corporatiemedewerkers Bijna de helft van de corporatiemedewerkers die hebben gereageerd zien niet dat behoud van meettijd bijdraagt aan de doorstroming. Een kwart ziet dit wel. Ze zien dat de woningzoekenden minder terughoudend zijn bij het accepteren van een woning. In 2013, 2014 en 2018 is de vraag gesteld: ‘Woningzoekenden mogen hun meettijd behouden bij een verhuizing. Wat vind je hiervan’? In 2020 is een soortgelijke vraag gesteld ‘vind je dat behoud meettijd moet blijven bestaan?’ 2013

2014

2018

2022

Slecht (nee)

7%

6%

12%

27%

Neutraal (weet ik niet)

18%

20%

18%

22%

Goed (ja)

74%

74%

70%

52%

Uit bovenstaande blijkt dat corporatiemedewerkers in de loop van de jaren mogelijk minder positief zijn over het behoud van meettijd, maar meer dan de helft van de corporatiemedewerkers vindt nu ook dat het wel moet blijven bestaan. Redenen om het niet te behouden zijn: te weinig kansen voor starters, mensen met een lange meettijd kunnen snel verhuizen, ongelijkheid of oneerlijke verdeling en uitschrijven is beter. Redenen om het juist wel te behouden zijn: verhuizen is gemakkelijker, op den duur meer doorstroming en verandering van regelgeving is niet wenselijk. Een kwart van de corporatiemedewerkers heeft bij beide vragen in dit onderzoek ingevuld dat ze het niet weten. Het lijken hiermee lastige vragen te zijn om te beantwoorden.

Concept evaluatie Huisvestingverordening 2020

pagina 3/19

1.3

Loting 75% van de actieven vindt het (zeer) goed dat woningen worden verloot. 9% is minder positief. De belangrijkste reden is dat ze het niet eerlijk vinden en dat woningen alleen via meettijd moeten worden verdeeld. Corporatiemedewerkers De corporatiemedewerkers is gevraagd of het percentage loting van 15% moet veranderen. Deze vraag is in 2014 en 2018 ook gesteld. Hieronder worden de antwoorden vergeleken. 2014

2018

2022

15% is te weinig (meer woningen verloten)

34%

24%

43%

Neutraal (gelijk blijven)

58%

70%

43%

15% is te veel (minder woningen verloten)

9%

6%

4%

Weet ik niet

10%

Hieruit blijkt dat corporatiemedewerkers in 2022 meer woningen willen verloten. Uit de toelichting blijkt dat dit vooral heeft te maken met meer kansen creëren voor starters, jongeren en mensen met een korte meettijd.

1.4

Sancties niet reageren uitnodiging bezichtiging woning 61% van de actieven vindt het (zeer) goed dat deze sanctie bestaat, maar 20% is ook neutraal en 16% vindt het (zeer) slecht. Zij zijn van mening dat het niet reageren ook kan komen door persoonlijke omstandigheden of dat het wordt vergeten. Ook worden andere straffen geopperd, zoals 3 weken of een maand, en dat je moet kunnen weigeren als je dat wilt. Een woningzoekende reageert als volgt ‘Omdat het eigenlijk ook geen grote moeite is om door te gaan naar de volgende bij geen reactie. Daarnaast misschien heeft diegene die dan 2 maanden niet mag reageren wel dringend een huisje nodig’. Corporatiemedewerkers Corporatiemedewerkers zijn positief over deze regeling. 61% vindt dat dit op deze manier moet blijven werken. 23% vindt dat het nog strenger mag, vooral om de woningzoekende bewust te maken dat het reageren op woningen niet vrijblijvend is en dat corporatiemedewerkers niet onnodig naar een bezichtiging komen. Slechts 11% vindt dat het minder streng mag worden gemaakt, met name omdat niet altijd de e-mail wordt ontvangen door de woningzoekende en er ook onvoorziene omstandigheden zijn waardoor de woningzoekende niet kan reageren.

1.5

Maatwerk Voor meer dan de helft van de corporatiemedewerkers is het helder wat er onder maatwerk valt. 39% vindt dit soms lastig. Dit zijn dus 4 van de 10 medewerkers. De corporatiemedewerkers is gevraagd of het percentage maatwerk van 20% moet veranderen. In 2018 is deze ook gesteld (De huisvestingsverordening biedt mogelijkheden tot 20% maatwerk als het gaat om bijzondere toewijzingen. Is deze 20% toereikend?).

Concept evaluatie Huisvestingverordening 2020

pagina 4/19

2018

2022

20% is te weinig (meer maatwerk)

15%

18%

Neutraal (gelijk blijven)

68%

46%

20% is te veel (minder maatwerk)

17%

9%

Weet ik niet

26%

Het percentage van 20% maatwerk moet volgens bijna de helft van de medewerkers gelijk blijven. De percentages met 2018 zijn lastig te vergelijken, omdat er in 2018 geen aparte mogelijkheid was voor ‘weet ik niet’, dus waarschijnlijk hebben die mensen toen ‘neutraal’ gekozen. In 2018 en in 2022 lijkt wel de roep om meer maatwerk ongeveer hetzelfde te zijn. In 2022 wordt o.a. aangegeven dat meer maatwerk wenselijk is om lokale problemen te verhelpen en om passender toe te wijzen.

1.6

Indicaties Gemiddeld is 1/3 van de corporatiemedewerkers positief over de werking van de indicaties. Alleen de uitgifte door de gemeente scoort met 22% slechter. Het labelen van woningen scoort met 48% het best. Wat vind je van de Wat vind je van de Wat vind je van het werking van de uitgifte van de labelen van woningen? indicaties? indicaties door de gemeente(n)? Zeer slecht 2% 3% 0% Slecht 14% 19% 11% Neutraal 34% 31% 26% Goed 27% 25% 38% Zeer goed 4% 1% 10% Weet ik niet 18% 20% 14% Verbeterpunten rondom indicaties zijn meer eenduidig en duidelijk beleid van de gemeenten, de eisen waar indicatiewoningen aan moeten voldoen verruimen, in de indicatie vermelden waar de woning aan moet voldoen en een einddatum vastleggen bij de indicatie.

1.7

Urgenties De corporatiemedewerkers geven veelal neutraal als antwoord op de vragen rondom urgenties (gemiddeld 29%). Ook is een groot gedeelte niet bekend met de diverse urgenties (gemiddeld 32%). Met name urgentie tijdelijke opvang scoort hierop hoog met 45%. De urgentieregeling uitgevoerd door de urgentiecommissie wordt het meest positief beoordeeld (46%). De mantelzorgurgentie scoort het slechtst met respectievelijk 23% en 27% (zeer) slecht.

Zeer slecht Slecht Neutraal

Wat vind je van de regels / werkwijze rondom mantelzorgurgentie? 3% 20% 28%

Concept evaluatie Huisvestingverordening 2020

Wat vind je van de uitgifte van mantelzorgurgenties door de gemeente(n)? 7% 20% 29%

pagina 5/19

Goed Zeer goed Weet ik niet

21% 0% 28%

11% 0% 33%

Verbeterpunten vanuit de corporaties worden vooral gegeven op de werkwijze rondom mantelzorgurgentie, zoals betere toetsing door de gemeente, meer consistentie in hun besluiten en de regels duidelijker. Wat vind je van de regels/ werkwijze rondom urgentie tijdelijke opvang? Zeer slecht Slecht Neutraal Goed Zeer goed Weet ik niet

0% 5% 32% 15% 3% 46%

Wat vind je van de urgentieregeling uitgevoerd door de urgentiecommissie? 0% 2% 33% 42% 2% 21%

De volgende onderwerpen zijn door de urgentiecommissie en de urgentiefunctionarissen aangegeven voor de evaluatie van het urgentiebeleid: - Urgentie aanvragen in relatie tot het Internationale Verdrag voor de Rechten van het Kind (IVRK). De urgentiecommissie wil bij de besluitvorming de belangen van het kind/ kinderen voldoende zorgvuldig meewegen en wil dit graag op laten nemen in de huisvestingsverordening; - De urgentiecommissie en de urgentiefunctionarissen willen graag ter overweging meegeven om een zelfredzaamheidsgrens voor eigen vermogen toe te voegen, naast de grenzen voor meettijd en inkomen; - De urgentiecommissie wil graag ook een evaluatie van de werking van de bezwarenprocedure door de gemeente Arnhem; - De urgentiefunctionarissen hebben diverse aandachtspunten benoemd: duidelijkheid rondom het begrip relationele aard (ook in het kader van een urgentie tijdelijke opvang), hoe om te gaan met een verhuurdersverklaring bij hennep i.c.m. een urgentieaanvraag, een urgentie met beperking (i.h.k.v. passend wonen) gaan hanteren en het bedrag van 55 euro opnemen in de verordening. - De urgentiecommissie wil ook graag een evaluatie van de procedure woningweigering en verlenging bij mantelzorgurgentie (mz) en urgentie tijdelijke opvang (uto).

- De urgentiefunctionarissen hebben verschillende vragen en verbeterpunten rondom het beleid voor de uitgifte van mantelzorgurgenties. Verder toelichting op deze punten wordt gedeeld met de projectgroep.

1.8

Groepen voorrang Bijna de helft van de actieven woningzoekenden (49%) geeft de groep ‘mensen met een verbroken relatie die kinderen hebben’ aan. Ook de andere groepen scoren hoog met percentages tussen de 30% en 38%. Vluchtelingen met een status en mensen die mantelzorg krijgen of geven scoren het laagst met respectievelijk 15% en 22%. Een andere groepen die volgens de actieven voorrang mogen krijgen zijn starters, jongeren en net afgestudeerden.

Concept evaluatie Huisvestingverordening 2020

pagina 6/19

Corporatiemedewerkers Bij corporatiemedewerkers is dit beeld net wat anders. Het hoogst scoort de groep ‘senioren die een huurwoning van een corporatie in de regio’ achterlaten (58%). Het laagst scoren de groepen dak- en thuislozen en mensen die mantelzorg krijgen of geven met respectievelijk 26% en 27%. Corporatiemedewerkers geven aan dat de groepen starters, jongeren en woningzoekenden met een korte meettijd meer aandacht zouden moeten krijgen.

1.9

Waarden De actieve woningzoekenden zijn gevraagd om de volgende waarden te scoren: ‘Een woningzoekende moet zelf kunnen kiezen in welke plaats of gemeente hij/zij wil wonen’ scoort gemiddeld een 8,8. ‘Een woningzoekende moet zelf kunnen kiezen in wat voor soort woning hij/zij wil wonen’ scoort gemiddeld een 7,8. De reacties bij de toelichting zijn divers, maar over onderwerpen als vrije keuze en passendheid van de woning wordt verschillend gedacht (een alleenstaande wel of niet in een eengezinswoning en een jongere woningzoekende wel of niet in een seniorenwoning mag). Corporatiemedewerkers De corporatiemedewerkers is gevraagd om de volgende waarden te scoren: ‘Elke woningzoekende moet zelf kunnen kiezen waar hij/zij wil wonen’ scoort gemiddeld een 7,1. ‘De regels in de regio zijn rechtvaardig’ scoort gemiddeld een 6,4. ‘De regels in de regio zijn transparant voor woningzoekenden’ scoort gemiddeld een 6,3.

1.10 Bekendheid met de regels woningzoekenden De woningzoekenden zijn hierover verdeeld. 47% van de actieven en 58% van de geholpen woningzoekenden geeft aan de regels goed te kennen. Echter geeft ook ongeveer 1/3 van de woningzoekenden neutraal aan (33% actief en 29% geholpen). Slechts 13% van de actieven en 8% van de geholpen woningzoekenden heeft slecht aangegeven. Hieruit kunnen we concluderen dat de meeste woningzoekenden van mening zijn dat de ze regels kennen.

1.11 Ingewikkeldheid regelgeving woningzoekenden Ook hier is verdeeldheid onder de woningzoekenden. 38% van de actieven en 48% van de geholpen woningzoekenden vindt de regels gemakkelijk. Echter geeft ook ongeveer 1/3 van de woningzoekenden neutraal aan (36% actief en 31% geholpen). Hieruit kunnen we concluderen dat de regels voor de meeste woningzoekenden niet erg ingewikkeld zijn.

1.12 Uitvoering regels door corporaties De corporatiemedewerkers hebben ook vragen beantwoord of ze de regels goed kunnen uitvoeren, of ze de regels goed kunnen uitleggen en of ze veel vragen krijgen van woningzoekenden en huurders over de regels. In 2018 is een soortgelijke vraag gesteld die deze drie vragen omvat. Hieronder de vergelijking.

Concept evaluatie Huisvestingverordening 2020

pagina 7/19

Vragen woningzoekenden

2018

2022

Ik krijg veel vragen van woningzoekenden over de uitvoering of uitleg van de regels (ja) Geen, het is allemaal helder (nee)

53%

55%

24%

38%

Geen mening / niet van toepassing (weet ik niet)

15%

8%

Uitvoering of uitleg regels

2018

2022

Ik heb geen problemen in de uitvoering of uitleg van de regels. Ik heb problemen met de uitvoering of de uitleg van de regels Weet ik niet

9% 15%

63% (uitvoering) 62% (uitleg) 13% (uitvoering) 26% (uitleg) 24% (uitvoering) 11% (uitleg)

Ruim de helft van de corporatiemedewerkers vindt dat er veel vragen van woningzoekenden zijn over de regels. Meer dan 60% van de corporatiemedewerkers vindt de regels goed uit te voeren en goed uit te leggen. Eventuele problemen hiermee hebben vooral te maken met de complexiteit van de regels, waaronder het huidige systeem van meettijd (en de overgangsregeling uit het verleden). De corporatiemedewerkers geven aan dat de vragen van woningzoekenden vooral gaan over het systeem van meettijd, urgentie en wachttijden.

1.13 Tevredenheid verdeling woningen De actieven geven een gemiddelde score van een 5,2 en de geholpen woningzoekenden een 6,8. Eerdere onderzoeken onderschrijven dit verschil van ongeveer 1,5 punt. De actieven hebben nog geen woning gevonden en zijn daardoor vaak ook minder positief over de verdeling van woningen.

1.14 Tips verbeteren regelgeving Hieronder een overzicht van de onderwerpen die de actieve woningzoekenden hebben genoemd bij de tips:

Van de 822 respondenten die deze vraag is gesteld hebben 34 respondenten aangegeven dat ze voorstellen hebben voor andere manieren van toewijzing. Denk aan reacties als bijvoorbeeld invoeren van gewogen loting, betere verdeling van de voorrang en mensen die vaak reageren belonen.

Concept evaluatie Huisvestingverordening 2020

pagina 8/19

En van de geholpen woningzoekenden:

Van de 580 respondenten die deze vraag is gesteld hebben 112 respondenten een reactie gegeven. De antwoorden zijn heel divers. Corporatiemedewerkers Hieronder een overzicht van de tips (op onderwerp) van de corporatiemedewerkers die hebben gereageerd. Er zijn weinig tips gegeven. Hieruit kan de conclusie worden getrokken dat corporatiemedewerkers over het algemeen tevreden zijn en/of op andere vragen al hun aandachtspunten hebben gegeven.

Concept evaluatie Huisvestingverordening 2020

pagina 9/19

2 Data In dit hoofdstuk worden data gepresenteerd die zicht geven op de resultaten van de huisvestingsverordening over de periode 2018 – 2021. De jaren 2018 en 2019 vielen onder de voorgaande verordening, 2020 en 2021 onder de huidige verordening. Omdat deze verordeningen vrijwel geheel met elkaar overeenkomen zijn alleen waar dat van belang is opmerkingen toegevoegd.

2.1

Reacties 2018

2019

2020

2021

2021 t.o.v. 2018

Actief woningzoekenden

47.843

51.880

56.112

60.882

127%

reacties Totaal

957.594

1.117.317

1.281.561

1.470.192

154%

Het aantal actief woningzoekenden is in deze periode van vier jaar met 27% gestegen. Het totale aantal reacties is in deze vier jaar met ruim 50% toegenomen. Een actief woningzoekende is iemand die in de desbetreffende periode ten minste een keer op een woningadvertentie heeft gereageerd.

2.1.1

Reacties naar klantsoort 2018

2019

2020

2021

2021 t.o.v. 2018

1. Doorstromer

405.737

462.894

519.438

571.320

141%

2. Starter

472.472

562.363

660.769

789.056

167%

3. Herstarter

75.248

87.577

95.912

104.332

139%

4. Soc./med. urgentie

1.384

1.507

2.645

2.703

195%

5. Levensloopgeschikt

1.749

1.594

1.692

1.575

90%

Een grote toename doet zich voor bij de groep starters, die ook verreweg het grootste is. Opvallend is ook dat de reacties van woningzoekenden met een sociale of medische urgentie hebben bijna verdubbeld is. Het aantal reacties op levensloop geschikte woningen neemt iets af.

2.1.2

Reacties naar inkomen* 2018

2019

2020

2021

2021 t.o.v. 2018

1. tot minimum inkomen

538.311

601.630

682.984

765.187

142%

2. minimum - grens doelgroep

217.894

243.023

286.421

339.476

156%

3. grens doelgroep - Europagrens

186.224

255.714

293.474

334.079

179%

4. Europagrens en meer

15.165

16.950

18.682

31.450

207%

Concept evaluatie Huisvestingverordening 2020

pagina 10/19

Alle inkomensgroepen reageren vaker op een woning. Opvallend is dat de groepen met een inkomen boven de huurtoeslaggrens (3 en 4) het sterkst gestegen zijn. De algemene regel is: Hoe hoger het inkomen hoe sterker de stijging van het aantal reacties. Deze ontwikkeling wordt ongetwijfeld veroorzaakt door het feit dat deze groepen steeds minder mogelijkheden hebben een koopwoningen of een huurwoning in de vrije sector te verkrijgen door de sterk gestegen prijzen.

2.1.3

Reacties naar leeftijd 2018

2019

2020

2021

2021 t.o.v. 2018

1. t/m 22 jaar

91.030

108.050

133.361

154.314

170%

2. 23 t/m 27 jaar

281.393

303.960

341.604

391.164

139%

3. 28 t/m 54 jaar

511.166

615.501

703.367

810.502

159%

4. 55 t/m 74 jaar

67.711

82.363

95.227

105.261

155%

5. 75 jaar en ouder

6.294

7.443

8.002

8.951

142%

De toename van het aantal reacties naar leeftijd laat een beperkte spreiding rond het gemiddelde zien. Alleen de groep t/m 22 jaar laat een sterke toename zien. Dit zullen vooral starters zijn. Ruim de helft van de reacties komt uit de leeftijdscategorie 28 t/m 54 jaar.

2.1.4

Reacties naar huishoudgrootte 2018

2019

2020

2021

2021 t.o.v. 2018

1 persoon

631.800

727.579

849.872

995.272

158%

2 personen

186.499

220.252

238.951

263.430

141%

3 personen

83.149

98.725

112.462

120.932

145%

4 personen

36.687

44.490

50.203

57.703

157%

5 en meer personen

19.459

26.271

30.073

32.855

169%

Ook hier is sprake van een beperkte spreiding rond het gemiddelde. Opvallend is de toename van het aantal reacties van huishoudens van 5 en meer personen. Overigens moet opgemerkt worden dat 1 persoonshuishoudens in 2021 inmiddels 68% van alle reacties opleveren.

2.2

Verhuurde woningen

Totaal

2018

2019

2020

2021

2021 t.o.v. 2018

6.138

6.352

5.665

6.046

99%

Het aantal verhuurde woningen is in 2021 vrijwel gelijk aan dat in 2018. In 2020, het eerste coronajaar zijn er duidelijk minder woningen verhuurd.

Concept evaluatie Huisvestingverordening 2020

pagina 11/19

2.2.1

Verhuurde woningen naar model Woningen worden op in hoofdlijnen op drie manieren verhuurd aan een woningzoekende. De meeste woningen worden geadverteerd op www.entree.nu . Het grootste deel van deze geadverteerde woningen worden verhuurd op basis van de meettijd van de woningzoekenden die op deze advertentie reageren. Een ander deel wordt verloot waarbij iedereen die op deze advertentie heeft gereageerd een gelijke kans maakt. Tot slot wordt een deel van de woningen niet geadverteerd maar direct toegewezen aan een woningzoekende. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om statushouders en personen die uit een instelling komen. 2018

2019

2020

2021

2021 t.o.v. 2018

Directe bemiddeling

1130

1209

1074

1301

115%

Loting

828

861

854

794

96%

Meettijd

4031

4175

3661

3866

96%

Van de woningen die geadverteerd en op basis van loting verhuurd worden gaat 72% naar een starter. Doorstromers krijgen 22% van de woningen die op deze wijze verhuurd worden.

2.2.2

Verhuurde woningen naar huurprijs** 2018

2019

2020

2021

2021 t.o.v. 2018

4.419

4.698

4.283

4.546

103%

2. tussen 1e en 2e aftoppingsgrens

810

745

631

666

82%

3. tussen 2e aftoppingsgrens en huurtoeslaggrens

767

757

616

716

93%

4. boven huurtoeslaggrens

142

152

135

118

83%

1. t/m 1e aftoppingsgrens

Uitgesplitst naar huurprijsklasse zijn er met name wat minder “duurdere” woningen verhuurd. Van alle verhuurde woningen in 2021 had 75% een prijs onder eerste aftoppingsgrens.