Document · PDF

Agendabundel

Commissievergadering Wijchen 16 mei 2024, gemeente wijchen31.955 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 3 van 4

aantal groepen

combi peuterwerk/bso buitenschoolse opvang Elders: tiener-bso Totaal, kinderopvang Zuiderpad, basisschool Groepsaanduiding onderwijs

kindplaatsen

basis

per groep

opp.

toeslag

112

100

1 3 2

20 22 24

70 231 84

60 150 40

vaste

aantal kinderen

norm

400

toeslag

voet

5,03

200

bvo

2.212

Totaal, onderwijs Sportzaal Groepsaanduiding

Opmerkingen

uitgangspunt voor PvE is 400 leerlingen stabiel, zijnde 17 groepen (incl. 1 speellokaal) 2.212

vaste

aantal zaaldelen

Gymzaal

norm

toeslag

voet

bvo

780

Totaal, gymzaal Wijkvereniging Wijchen-West Groepsaanduiding diverse ruimten voor ontmoeting Totaal, wijkvereniging

Opmerkingen

212 Verticale groep 16 kinderen, min 3,5 m2 per kind; toeslag voor basis (wasruimte, opslag e.d.) 130 Groep 20 kinderen, min 3,5m2 per kind, toeslag voor basis 381 Stamgroep 22 kinderen, min 3,5m2 per kind, toeslag voor basis 124 elders 723 excl. tiener-bso

aantal zaaldelen

vaste norm

voet

toeslag

Opmerkingen

780 Advies afd. sport: sportvloer-oppervlakte 17 x 28,5 m2 hanteren (groter dan gymzaal t.b.v. onderwijs én sportverenigingen) en vrije hoogte 7 m 780

m2 Opmerkingen

bvo

800 basis Programma voor een nieuwe Ontmoetingsplek in Wijchen-Zuid, 23 nov 2023 800 TOTAAL (bvo)

4.515 in 2 bouwlagen te realiseren

Gemeente Wijchen |Globaal ruimteprogramma voorzieningencluster Wijchen Zuid | 15-12-2023

Opdrachtgever: Project: Adres: Versie:

Gemeente Wijchen Voorzieningencluster Wijchen Zuid n.t.b. 03, definitief

Datum:

15-dec-23

GLOBAAL RUIMTEPROGRAMMA Gebouw - gezamenlijk/mf ruimtegebruik school-kinderopvang en wijk-gymzaal vergelijkbaar met opzet ruimteprogramma MFA West Uitgangspunten: - gezamenlijk ruimtegebruik school-kindeorpvang met wijk-gymzaal niet toegepast, omdat dit mogelijk gescheiden gebouwen worden 80 kindplaatsen Kader: Voorz.cluster Zuid, kinderopvang 723 m2 bvo ruimteprogramma nr.

Sector/afdeling

Ruimte

Opmerkingen

Opp

Opp tot

(m2 fno)

1eV

verticale groep 16 kinderen, min 3,5 m2 per kind

k1 k2 k3

kinderdagopvang kinderdagopvang kinderdagopvang

groep, 16 kinderen slaapkamer verschonen

2 6 1

56 7 12

112 42 12

k4 k5

kinderopvang peuteropvang/buitenschoolse opvang kinderdagopvang

pantry in groepsruimte kdv combi peuteropvang/buitenschoolse opvang, 20kinderen verschonen

2 1

4 70

8 70

peuteropvang/buitenschoolse opvang

speelruimte nabij groepen

algemeen algemeen sanitair algemeen algemeen buitenschoolse opvang algemeen algemeen sanitair sanitair sanitair facilitair facilitair facilitair facilitair facilitair facilitair facilitair

teamkamer pantry bij teamkamer toilet, personeel tochtportaal (entree) tochtportaal (entree) stamgroep (open) keuken, met deels kinderhoogte werkruimte toilet, kinderen 0-4 toilet, kinderen 4-12 toilet, personeel berging, voedsel berging berging / wasruimte (wasmachine/droger) buggyruimte/garderobe berging, bso berging, buitenmaterialen berging, elektrische bakfiets/bolderkarren

1 1 1 1 1 3 1 1 5 12 1 1 1 1 1 1 1 1

50 6 2 4 4 77 12 12 0 3 2 4 4 6 6 12 16 16

50 6 2 4 4 231 12 12 36 2 4 4 6 6 12 16 16

combi met onderwijs combi met onderwijs combi met onderwijs combi met onderwijs, onderbouw combi met onderwijs, middenbouw

-54 -53 618

MF-gebruik met onderwijs (80% onderwijs - 20% kinderopvang) MF-gebruik met onderwijs (60% onderwijs - 40%buitenschoolse opvang)

k6 k7 k8 k9 k10 k11 k12 k13 k14 k15 k16 k17 k18 k19 k20 k21 k22 k23 k24 k25 k26 k27

+/+ correctie mf +/+ correctie mf subtotaal (fno)

3x4m; dubbele verschoontafel (250 x 75cm), combi met 3 toiletten voor kinderen, 2 wasbakken; direct zicht naar groepsruimte vice versa; gelegen tussen 2 groepsruimten

2 x3m; verschoontafel 150 x 75 cm, combi met 2 kindertoiletten, 1 wasbak; zicht naar groepsruimte vice versa binnenspeelplein, combi met onderwijs

combi met school werkruimte met 2 werkplekken (manager kinderopvang), naast directie school combi met verschoonrumte, opgenomen in opp. verschoonruimte combi met onderwijs combi met onderwijs

aansluitingen wasmachine, droger buitenberging, inpandig, dus meegerekend in gebouwoppervlakte buitenberging, inpandig, dus meegerekend in gebouwoppervlakte dubbele buitendeur; buitenberging, inpandig, meegerekend in gebouwopp.

Gemeente Wijchen |Globaal ruimteprogramma voorzieningencluster Wijchen Zuid | 15-12-2023

796

m2 bvo

Kader:

Voorz.cluster Zuid, basisonderwijs ruimteprogramma #

400 kinderen 2.212 m2 bvo excl. bso Opp tot Opmerkingen

nr.

Sector/afdeling

Ruimte

Opp

o1 o2 o3 o4 o5 o6 o7 o8 o9

onderwijs algemeen algemeen pantry kinderdagopvang sanitair sanitair facilitair algemeen

groep, onderbouw (groep 1-2) speel-/werkplein, onderbouw werk-/overlegruimte pantry garderobe, kinderen toilet, kinderen, onderbouw toilet, personeel berging tochtportaal (entree)

4 1 1 1 4 6 1 1 1

52 52 12 4 2,5 3 2 16 4

208 52 12 4 10 18 2 16 4

o10 o11 o12 o13 o14 o15 o16 o17

onderwijs algemeen algemeen pantry kinderdagopvang sanitair sanitair facilitair

groep, middenbouw (groep 3-4) speel-/werkplein, middenbouw werk-/overlegruimte pantry garderobe, kinderen toilet, kinderen, middenbouw toilet, personeel berging

4 1 1 1 4 6 1 1

52 52 12 4 2,5 3 2 16

208 52 12 4 10 18 2 16

o18 o19 o20 o21 o22 o23 o24 o25 o26

algemeen onderwijs algemeen algemeen pantry kinderdagopvang sanitair sanitair facilitair

tochtportaal (entree) groep, middenbouw (groep 5-6) speel-/werkplein, middenbouw werk-/overlegruimte pantry garderobe, kinderen toilet, kinderen, middenbouw toilet, personeel berging

1 4 1 1 1 4 6 1 1

4 52 56 12 4 2,5 3 2 16

4 208 56 12 4 10 18 2 16

o27 o28 o29

algemeen onderwijs onderwijs

1 4 1

4 52 56

4 208 56

o30 o31 o32 o33 o34 o35 o36

algemeen algemeen pantry kinderdagopvang sanitair sanitair facilitair

tochtportaal (entree) groep, bovenbouw (groep 7-8) multifunctionele ruimte (techniek, thema, handvaardigheid) werkgebied, bovenbouw werk-/overlegruimte pantry garderobe, kinderen toilet, kinderen, bovenbouw toilet, personeel berging

1 1 1 4 6 1 1

24 12 4 2,5 3 2 16

24 12 4 10 18 2 16

(m2 fno)

1eV

combi met po/bso werkruimte voor 4 kinderen of 2 volwassenen plus: per groepsruimte: pantry bestaande uit wasbak met dubbele onderkast

combi met po/bso combi met po/bso

combi met bso

werkruimte voor 4 kinderen of 2 volwassenen

combi met bso combi met po/bso

combi met gang werkruimte voor 4 kinderen of 2 volwassenen

Gemeente Wijchen |Globaal ruimteprogramma voorzieningencluster Wijchen Zuid | 15-12-2023

Kader:

Voorz.cluster Zuid, basisonderwijs ruimteprogramma

400 kinderen 2.212 m2 bvo excl. bso Opp tot Opmerkingen

nr.

Sector/afdeling

Ruimte

o1 o37 o38 o2 o39 o3 o40 o4 o41 o5 o42 o6 o43 o7 o44 o8 o45 o9 o46

onderwijs algemeen algemeen algemeen algemeen algemeen algemeen pantry algemeen kinderdagopvang algemeen sanitair algemeen sanitair algemeen facilitair algemeen algemeen algemeen

groep, onderbouw (groep 1-2) kinderkeuken ontmoetingsruimte speel-/werkplein, onderbouw aula/activiteitenruimte werk-/overlegruimtegroot berging pantry meubilair podium garderobe, kinderen bibliotheek toilet, kinderen, onderbouw speelzaal + berging toilet, personeel teamkamer berging pantry bij teamkamer tochtportaal (entree) toilet, personeel

41 1 11 11 41 1 6 1 11 11 1

52 12 24 52 100 12 32 4 2,50 0 3 90 2 50 166 42

208 12 24 52 100 12 32 4 10 18 90 2 50 166 42

combi met kinderopvang

o47 o10 o48 o11 o49 o12 o50 o13 o51 o14 o52 o15 o53 o16 o54 o55 o17 o56 o57 o18

algemeen onderwijs algemeen algemeen algemeen algemeen algemeen pantry algemeen kinderdagopvang algemeen sanitair algemeen sanitair algemeen algemeen facilitair algemeen algemeen algemeen

werk-/overlegruimte directie groep, middenbouw (groep 3-4) werk-/overlegruimte speel-/werkplein, middenbouw werk-/overlegruimte voor o.a. IB'er, Teamleider werk-/overlegruimte concierge/beheerder pantry buitenberging garderobe, kinderen toilet, miva BG toilet,miva kinderen, middenbouw toilet, verdieping toilet, personeel werkkast werkkast berging algemene berging ict-berging incl.(entree) patchkast tochtportaal

41 11 1 1 1 1 2 41 61 1 1

16 52 14 52 12 12 12 4 16 2,55 35 23 163

16 208 14 52 12 12 12 4 32 105 185 23 163

werkplek + 4-persoons overlegtafel, naast manager kinderopvang werkplek met overlegplek (druppel) 2 personen aan bureau werkplek met overlegplek (druppel) 2 personen aan bureau

o19 o20 o21 o22 o23 o24 o25 o26

onderwijs algemeen algemeen pantry kinderdagopvang sanitair sanitair facilitair

groep, middenbouw (groep 5-6) speel-/werkplein, middenbouw werk-/overlegruimte +/+ correctie mf pantry +/+ correctie mf garderobe, kinderen +/+ correctie mf toilet, kinderen, middenbouw subtotaal (fno) toilet, personeel berging

o27 o28 o29

algemeen onderwijs onderwijs

o30 o31 o32 o33 o34 o35 o36

algemeen algemeen pantry kinderdagopvang sanitair sanitair facilitair

Opp (m2 fno)

(m2 fno)

11 4 1 1 1 4 6 1 1

12 12 4

52 56 12 4 2,5 3 2 16

208 56 12 -14 4 -35 10 1.725 18 2 16

1 4 1

4 52 56

4 208 56

1 1 1 4 6 1 1

24 12 4 2,5 3 2 16

24 12 4 10 18 2 16

1eV

combi met po/bso werkruimte voor 4 kinderen of 2 volwassenen plus: per groepsruimte: pantry bestaande uit wasbak met dubbele onderkast

in aula in aula

combimet metpo/bso po/bso combi combi met po/bso combi met po/bso

buitenberging, inpandig, dus meegerekend in gebouwoppervlakte 1 per verdieping met bso 1combi per verdieping 1 per verdieping 1 per verdieping nabij cluster directie/manager kinderopvang

werkruimtemet voor 4 kinderen(80% of 2 onderwijs volwassenen MF-gebruik kinderopvang - 20% kinderopvang) MF-gebruik met kinderopvang (60% onderwijs - 40% kinderopvang) 2.222 m2 bvo

combi met bso combi met po/bso

combi met gang werkruimte voor 4 kinderen of 2 volwassenen

Gemeente Wijchen |Globaal ruimteprogramma voorzieningencluster Wijchen Zuid | 15-12-2023

Kader:

Sportzaal ruimteprogramma nr.

Sector/afdeling

Ruimte

1 zaaldeel

Opp

557 m2 bvo Opp tot

(m2 fno)

sport

zaal

484,5

485

g2 g3 g4 g5 g6 g7 g8 g9 g10 g11 g12 g13 g14

sport sport sport sport sport sport sport sport sport sport sport sport sport

0 2 1 0 1 0 1 0 1 1 0 1 1

0 40 10 6 4 6 12 6 6 40 0 4 4

g15

sport

foyer kleedkamers, douche/wasruimte kleedkamer/scheidsrechter, docent ehbo-ruimte miva-toilet wedstrijdleiding technische ruimte beheerdersruimte algemene berging toestelberging toeschouwersruimte/tribune werkkast kastenwand voor verenigingen, school, kinderopvang etnreeportaal

subtotaal (fno)

Opmerkingen 1eV

sportvloer 28,5 * 17 m2 (conform opgave gemeente afd. sport), vrije hoogte 7,0 m ivm type sportverenigingen (o.a. volleybal en badminton) voorzien in wijkcentrum

80 10 4 12 -

voorzien in wijkcentrum 6 40

4 4 4

combineren met berging; kastenwand 4m2 voor individuele spullen, met 8 boxen van 1x1x1m. zelfstandige entree / avondentree

649

Gemeente Wijchen |Globaal ruimteprogramma voorzieningencluster Wijchen Zuid | 15-12-2023

778 m2 bvo

Kader:

Wijkcentrum ruimteprogramma nr.

Sector/afdeling

Ruimte

Opp

800 m2 bvo Opp tot

(m2 fno)

w1 w2 w3

entree ontmoetingsruimte biljart

1 1 2

24 40 28

24 40 56

activiteitenruimte groot

120

w5 w6 w7 w8 w9 w10 w11 w12 w13 w14 w15 w16 w17 w18

berging meubilair activiteitenruimte klein creatieve ruimte / techniekruimte vergader-/overlegruimtes Vaste verhuur 1 / Unique Child - Breincentrum Vaste verhuur 2 / Turkse gemeenschap bar keuken, gesloten deel achter bar wijkkeuken, groepsdeel beheerdersruimte berging berging toiletten toiletten toilet miva werkkast tochtportaal buitenberging

1 0 1 2 1 1 1 1 1 1 2 1 4 4 1 1 1 1

32 32 32 16 70 70 18 12 24 12 16 24 2 2,5 5 4 4 16

w19 w20 w21

subtotaal (fno) TOTAAL

bruto/netto: Totaal (fno), excl. gymzaal - Verkeersruimte - Constructie-oppervlakte Totaal (fno) gymzaal - gymzaal: bruto/netto 1,2 Totaal (bvo) - excl. terreinfuncties

Opmerkingen 1eV

tochtportaal incl. digitaal info-bord en mobiele garderobe (nis) als annex of nis, in open verbinding met ontmoetingsruimte; plaasingruimte 530x415cm per tafel; uitgaande van 2x tafel van 230x115 cm + ‘stootruimte’ rondom, aanvullende zitruimte daaromheen vrije hoogte 5,5m i.v.m. muziek-activiteiten. Ruimte als 'doos in doos' vanwege geluidintensieve activiteiten.

32 32 32 70 70 18 12 24 12 32 24 8 10 5 4 4 16

bergingenwand of opdeelbare berging (met delen per vereniging/club) heren: 2 toiletten, 2 urinoirs, wasbak dames: 4 toiletten, wasbak

naar buitenterrein

621

15,0% 12,0% 20,0%

FOOTPRINT Totaal (fno), functies begane grond excl. gymzaal - Verkeersruimte 15,0% - Constructie-oppervlakte 12,0% Totaal (fno) gymzaal - gymzaal: bruto/netto 1,2 20,0% Totale FOOTPRINT (bvo) - excl. terreinfuncties

2.964 445 409 649 130 4.596

2.606 391 360 649 130 4.135

800 m2 bvo 3.818

3.818

778

4.596

4.596 m2 bvo

bouwvlak (huidige bestemmingsplan): ca. …. m2

Gemeente Wijchen |Globaal ruimteprogramma voorzieningencluster Wijchen Zuid | 15-12-2023

Opdrachtgever: Project: Adres: Versie:

Gemeente Wijchen Voorzieningencluster Wijchen Zuid n.t.b. 03, definitief

Datum:

15-dec-23

GLOBAAL PROGRAMMA terrein nr.

Funtie

Voorziening

Opp

Opp tot

Opmerking

Tos1

Ontmoeting- en spelen kdv

speelgebied kinderopvang 0-2 jarigen

112

Tos2

speelgebiedpeuteropvang 2-4 jarigen

112

Tos3

kdv

speelgebied kinderopvang 2-4 jarigen

112

Tos4 Tos5 Tos6 Tos7 Tos8 Tow1 Toa1 Toa2

bso onderwijs

speelgebied bso 0 0 verhard/onverhard, direct grenzend aan groepsruimten speelgebied groepen 1/2 1 200 200 zandbak en speeltoestel 1 40 40 speelgebied groepen 3-4-5 1 200 200 speelgebied groepen 6-7-8 1 200 200 terras 1 90 terras wijkebouw 40 personen toegang, groen, paden, restgebied 976 0,15 146 15% van netto speelterrein t.b.v. toegang, groen en ruimtelijke inpassing kunst, straatmeubilair, .. 0 n.v.t. als extra oppervlakte wens voor beweegvoorzieningen in de nabijheijd: jeu-de boules veld, beachvolleybal, voetvolley, beweegtoestellen. subtotaal 1.122

onderwijs onderwijs wijk inpassing objecten

Tf1 Tf2 Tf3 Tf4

Fietsparkeren kinderen ouders bezoekers personeel

fietsparkeren fietsparkeren, ouders fietsparkeren bezoekers fietsparkeren personeel

180 86,4 0 19

1,2 1,2 2,25 1,2

216 104 23

Tf5 Tf6 Tf7

e-bikes brom/snorfietsen parkeerruimte

parkeerplaats + laadpunt parkeerplaatsen scootmobielen

0 0 10

1,2 2,4 2,1

subtotaal Totaal Gebouw (footprint) + inpassing gebouw Gebouw + inpassing gebouw + terrein *)

5% Totaal Totaal

21 363 1.486 4.341 5.827

7 m2 netto speelterrein per leerling; oriëntatie op de zon, met delen schaduw; let op: norm is minimaal 3 m2 per kind, dit wordt in de praktijk als krap ervaren 7 m2 netto speelterrein per leerling; oriëntatie op de zon, met delen schaduw; let op: norm is minimaal 3 m2 per kind, dit wordt in de praktijk als krap ervaren 7 m2 netto speelterrein per leerling; oriëntatie op de zon, met delen schaduw; let op: norm is minimaal 3 m2 per kind, dit wordt in de praktijk als krap ervaren gebruiken speelgebieden van het onderwijs

gebruiks-schatting: 45% van schoolkinderen gebruiks-schatting: max 20% van ouders kdv en onderwijs (gelijktijdig) op andere tijden dan 'piek ouders', dus reeds voorzien gebruiks-schatting: 50% van personeel (gelijktijdig) met de fiets, 14 + 24 arbeidsplaatsen n.t.b. of dit aanvullend gewenst is n.t.b. of dit aanvullend gewenst is In/uitmanouvreren 2,10x1m. Netto parkeerruimte 0,5x1m.

terrein excl. autoparkeren (bvo gebouw + % t.b.v. inpassing op terrein*) (bvo gebouw + % t.b.v. inpassing op terrein*) + terrein (excl. autoparkeren)

Geen oppervlakte opgenomen voor uitbreiding in de toekomst

Gemeente Wijchen |Globaal ruimteprogramma voorzieningencluster Wijchen Zuid | 15-12-2023

Buiten perceel Parkeren auto's Tp1 Tp2 Tp3 Tp5 Tp4 Tp6 Tp7 Tp8 Tp9

kdv, po/bso onderwijs halen/brengen gymzaal wijkcentrum kiss/ride miva algemeen algemeen

PARKEREN o.b.v. CROW-norm; matig stedelijk, parkeernorm 'max', behoefte incl. dependance Blauwe Hof 4006 parkeerplaatsen 11,2 25 280 0,8 per arbeidsplaats; 14 arbeidsplaatsen parkeerplaatsen 16 25 400 1 per leslokaal parkeerplaatsen 4 25 100 gelijktijdig? parkeerplaatsen 7,8 25 195 2,0 per 100 m2 bvo, gelijktijdig? parkeerplaatsen 8,0 25 200 2,0 per 100 m2 bvo, gelijktijdig? kiss&ride 0 25 aantallen opgenomen in parkeerplaatsen kdv, po/bso en onderwijs parkeerplaatsen 1 35 35 leveranciers 1 25 25 hulpdiensten 0 45 n.t.b. of dit aanvullend gewenst is aantal parkeerplaatsen, afgerond

1.235

Gemeente Wijchen |Globaal ruimteprogramma voorzieningencluster Wijchen Zuid | 15-12-2023

Bijlage 2

–

Uitvraagdocument Voorzieningenhart Wijchen – randvoorwaarden maatschappelijke functies (SVP, mei 2023)

Voorzieningenhart Wijchen-Zuid, Randvoorwaarden Sociaal maatschappelijke functies School: -

Vierkante meters BVO gebouw Vierkante meters BVO buitenruimte Aantal groepen / leerlingen voor het bepalen van de parkeerbehoefte auto en fiets Pedagogische visie (voor zover die de gebouwvorm bepalen kan) Relatie met overige functies? Samenwerking? IKC, KC, MFA…? Waar komen de kinderen vandaan? Bepaalde buurt, of van alle richtingen? Welke uitstraling? Avondgebruik?

KDV: -

Vierkante meters BVO gebouw Vierkante meters BVO buitenruimte Aantal groepen / kinderen voor het bepalen van de parkeerbehoefte Pedagogische visie (voor zover die de gebouwvorm bepalen kan) Relatie met overige functies? Samenwerking? IKC, KC, MFA…? Waar komen de kinderen vandaan? Bepaalde buurt, of van alle richtingen? Welke uitstraling? Avondgebruik?

Sport: -

Vierkante meters BVO gebouw Afmetingen zaal Meer dan een gymzaal? Buitenruimtes? Welke uitstraling? Aantal personen en evt. bezoekers (?) voor het bepalen van de parkeerbehoefte auto en fiets Relatie met overige functies? Samenwerking? IKC, KC, MFA…? Avondgebruik?

Buurtcentrum: -

Vierkante meters BVO gebouw Vierkante meters BVO buitenruimte Welke activiteiten (is er extra hoogte nodig?) Welke activiteiten (avond, dag?) Welke uitstraling? Aantal personen en evt. bezoekers (?) voor het bepalen van de parkeerbehoefte auto en fiets Relatie met overige functies, zoals winkelcentrum Samenwerking? IKC, KC, MFA…?

Algemeen: -

Grondeigendom huidige situatie Fasering? Bijvoorbeeld eerst nieuwbouw voordat bestaande gebouwen afgebroken kunnen worden?

Gemeente Wijchen |Globaal ruimteprogramma voorzieningencluster Wijchen Zuid | 15-12-2023

DATUM

1 juni 2023

PROJECTNUMMER

296.103

OPDRACHTGEVER

Gemeente Wijchen

Ontwikkeling inwonertal Wijchen in de komende jaren 1.1 Inleiding De gemeente Wijchen staat voor belangrijke keuzes rond het nieuwe voorzieningenhart in Wijchen Zuid. Om een goede keuze te maken over toe te voegen winkelaanbod, is inzicht nodig in de ontwikkeling van het inwoneraantal in de gemeente Wijchen. Er zijn voor de komende jaren veel woningbouwplannen in Wijchen. De mate waarin het toevoegen van woningen ook leidt tot een toename van het aantal inwoners in de gemeente is bepalend voor de plannen met het winkelaanbod in Wijchen. Companen is gevraagd in beeld te brengen wat de te verwachten ontwikkeling van het inwonertal is bij het realiseren van de huidige planvoorraad. Dit onderzoek geeft inzicht in de potentiële effecten van de planvoorraad op het inwonertal. Het is geen onderbouwing voor de omvang of samenstelling van de planvoorraad.

1.2 Ontwikkeling van de woningvoorraad in de afgelopen jaren Figuur 1: Gemeente Wijchen. Jaarlijkse (netto) ontwikkeling van de woningvoorraad 2012-2021. 400 300 200 100 0 -100 -200 2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

Bron: CBS Statline. Tivolilaan 205 6824 BV Arnhem Postbus 1174 6801 BD Arnhem www.companen.nl info@companen.nl 026 351 25 32 KvK-nummer: 09035291 BTW-nummer: NL001826517B01

• De laatste tien jaar is de omvang van de woningvoorraad in Wijchen elk jaar toegenomen. Het aantal woningen dat er jaarlijks bijkwam fluctueerde. In 2012, 2013 en 2017 werden naar verhouding veel woningen toegevoegd, in andere jaren waren het er minder. • Gemiddeld werden in de periode 2012 tot en met 2021 zo’n 150 woningen per jaar toegevoegd. Over de hele periode ging het om 1.106 koopwoningen, 153 sociale huurwoningen en 177 particuliere huurwoningen, samen 1.436 woningen.

1.3 Bevolkingsontwikkeling Figuur 2: Gemeente Wijchen. Bevolkingsontwikkeling 2011-2021. 400 300 200 100 0 -100 -200 -300 2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

Geboortesaldo

Buitenlands migratiesaldo

Binnenlands migratiesaldo

Bevolkingsontwikkeling

2021

Bron: CBS Statline

• De bevolkingsontwikkeling in Wijchen hangt voornamelijk samen met het binnenlandsmigratie saldo. De bevolking groeit doordat meer mensen zich vestigen uit andere Nederlandse gemeenten dan er vertrekken. • Het buitenlandsmigratiesaldo nam de afgelopen jaren licht toe en draagt meer bij aan de bevolkingsontwikkeling dan tien jaar geleden. • Het geboortesaldo nam af (gevolg vergrijzing) en is inmiddels negatief.

Figuur 3: Gemeente Wijchen. Migratiesaldo naar leeftijd, 2011-2021. 400 300 200 100 0 -100 -200 -300 2011

2012

2013 2014 0-14 jaar 50-64 jaar

2015 2016 15-24 jaar

2017

2018 2019 25-49 jaar

2020

2021

65 jaar e.o.

Bron: CBS Statline

• Wijchen trekt veel personen in de leeftijd van 25-49 jaar en personen in de leeftijd tot 15 jaar. Deels gaat het om gezinnen, deels om paren en alleenstaanden. • Jongeren in de leeftijd van 15 tot en met 24 jaar verlaten de gemeente per saldo het meest. Zij trekken vaak weg om te gaan studeren of werken in de stad; een deel van hen komt in een volgende levensfase weer terug. Figuur 4:

Gemeente Wijchen. Ontwikkeling van de woningvoorraad vergeleken met bevolkings- en huishoudensontwikkeling.

400 300 200 100 0 -100 -200 2011

2012

2013

2014

Bevolkingsontwikkeling

2015

2016

2017

Huishoudensontwikkeling

2018

2019

2020

2021

Groei woningvoorraad

Bron: CBS Statline

• De groei van de woningvoorraad loopt iets voor de huishoudensontwikkeling. Dit komt mogelijk door een verschil tussen het moment van gereed melding van de bouw en in gebruik name door huishoudens of in de administratieve verwerking van deze gegevens. In 2017 is bijvoorbeeld een piek te zien in de ontwikkeling van de woningvoorraad, terwijl de huishoudensgroei pas in 2018 en 2019 tot stand kwam. • Gezien over de totale periode van 2011 tot en met 2021 groeide het aantal huishoudens in Wijchen even hard als de woningvoorraad (factor 1). In vergelijking met de woningvoorraad

groeide de bevolking van Wijchen minder hard (factor 0,8). Het aantal inwoners groeide dus minder hard dan het aantal woningen/huishoudens. Dit hangt samen met huishoudensverdunning door vergrijzing. Er komen naar verhouding steeds meer kleine huishoudens, waardoor het aantal huishoudens harder groeit dan het aantal inwoners. De instroom van grotere huishoudens van buiten de gemeente compenseert de huishoudensverdunning binnen de gemeente niet.

Wie vestigen zich in Wijchen? Figuur 5: Gemeente Wijchen. Profiel van vestigers in de gemeente naar huishoudtype, 2011-2021. Vestigers uit de regio

43%

Vestigers van buiten de regio

40%

Totaal

42%

18%

0% 10% 20% 30% 1-2 phh tot 35 jaar 1-2 phh tussen de 55 en 65 jaar 1-2 phh ouder dan 75 jaar

40%

7% 4%4%

24%

20%

8% 6% 5%

22%

18%

7% 5% 4%

23%

50% 60% 70% 80% 90% 100% 1-2 phh tussen de 35 en 55 jaar 1-2 phh tussen de 65 en 75 jaar gezin

Bron: CBS Microdata.

• De groep huishoudens die zich van buiten de gemeente in Wijchen vestigen bestaat voornamelijk uit jonge huishoudens en gezinnen. Dit profiel verschilt niet veel tussen vestigers uit de regio Arnhem-Nijmegen en vestigers van buiten de regio. Een van de redenen dat het aandeel jonge huishoudens groot is, is dat in de leeftijd tot 35 jaar veel verhuisd wordt. Deze groep is meer foot loose dan oudere huishoudensgroepen. Tabel 1: Gemeente Wijchen. Vestiging en vertrek (personen) naar richting, 2011-2021. Nijmegen Land van Cuijk

Vestigers

Vertrekkers

Saldo

5.198

4.698

500

812

1.045

-233

Beuningen

1.196

988

208

Heumen

549

564

-15

Arnhem

476

501

-25

Druten

440

467

-27

Oss Bron: CBS Statline.

360

375

-15

• Wijchen trekt per saldo veel mensen uit Nijmegen en Beuningen, en verliest per saldo mensen aan de gemeente Land van Cuijk.

Welke woningen betrekken vestigers? Figuur 6: Gemeente Wijchen. Betrokken woningen door vestigers in de gemeente, 2011-2021,

Vestigers uit de regio

37%

Vestigers buiten de regio

17%

28%

Totaal

20%

34% 0%

10%

31%

33%

18%

20%

30%

40%

10% 4%

13%

32% 50%

60%

70%

11% 4% 80%

90%

Sociale huur

Particulie huur

Koop ggb <355.000

Koop ggb 355+

koop appartement <250

Koop appartement 250+

100%

Bron: CBS Microdata.

• Ruim een derde van de vestigers in Wijchen (34%) betrekt een sociale huurwoning. • Nog eens bijna een vijfde (18%) betrekt een particuliere huurwoning. De particuliere huursector is een belangrijke sector voor vestigers, van de hele woningvoorraad in Wijchen is 7% een particuliere huurwoning. • Bijna de helft van de vestigers betrekt een koopwoning, vaak een grondgebonden koopwoning.

1.4 Bevolkingsprognose Op 1 januari 2022 had Wijchen 41.344 inwoners. Samen vormden zij 17.927 huishoudens1. Tabel 2:

Gemeente Wijchen. Huishoudens- en bevolkingsprognose Gelderse variant Primos (Trend), 2022 tot 2040. 2036 tot 2040

Totaal

2022 t/m 2030

2031 t/m 2035

Huishoudens

+1.230

+145

-30

+1.345

Bevolking

+955

+130

-125

+960

2022 tot 2040

Bron: Provincie Gelderland.

• Volgens de Gelderse variant van de Primos prognose 2022 neemt de bevolking in Wijchen in de periode tot en met 2030 toe met 955 en in de periode 2031 tot en met 2035 met nog eens 130 inwoners. Daarmee stijgt de bevolking volgens de prognose naar 42.299 inwoners in 2030 en 42.429 inwoners in 2035. In de periode 2036 tot 2040 neemt het inwonertal volgens deze prognose iets af (-125). • De huishoudensgroei is volgens de Primos prognose groter dan de groei van het aantal inwoners. Dit betekent dat in deze prognose het aantal kleine huishoudens naar verhouding

1 Bron: CBS Statline

sterk toeneemt. Dit is een ontwikkeling die in belangrijke mate samenhangt met de vergijzing van de inwoners van de gemeente. De bevolking groeit of krimpt door de verhouding tussen geboorte en sterfte, door het binnenlands migratiesaldo en door het buitenlands migratiesaldo. De Gelderse variant van Primos laat zien: • een toenemend sterfteoverschot in de komende periode; • een stabiel positief buitenlands migratiesaldo; • een gemiddeld positief binnenlands migratiesaldo voor de periode dat er woningbouwplannen zijn.

1.5 Woningbouwplannen De autonome ontwikkeling van de bevolking in Wijchen en de trendmatige ontwikkeling van de migratie zijn de basis voor de Gelderse variant van de Primos prognose 2022. De omvang en samenstelling van het woningbouwprogramma zijn per saldo bepalend voor het aantal inwoners dat naar de gemeente kan verhuizen in de komende jaren. Daarbij moet uiteraard worden aangetekend dat plannen voor woningbouw alleen tot ontwikkeling worden gebracht als er marktvraag is. Figuur 7:

Gemeente Wijchen. Woningbouwplannen (hard + zacht) naar jaartal start bouw en woningtype, 2023 - 2035

700 600 500 400 300 200 100 0

Appartement

Eengezins

Onbekend

Bron: Planningslijst gemeente Wijchen, februari-maart 2023.

• In totaal bestaat de planvoorraad in Wijchen uit plannen voor 2.956 woningen (harde + zachte plannen): – 1.220 appartementen – 1.661 eengezinswoningen – 75 typologie nog onbekend • De harde planvoorraad (29% van totale planvoorraad) betreft plannen voor 863 woningen: – 311 appartementen – 552 eengezinswoningen

• De Woondeal-afspraak voor Wijchen is dat in de periode tot en met 2030 netto 2.060 woningen worden toegevoegd. De planvoorraad omvat in beginsel 130% van plancapaciteit die nodig is voor de Woondeal-afspraken. Inmiddels is de plancapaciteit zelfs iets hoger dan dat. • De gemeente gaat ervan uit dat van de bestaande plannen er 2.275 worden opgeleverd in de periode tot en met 2030 en de overige woningen in de periode 2031 tot en met 2035. • Het tot ontwikkeling brengen van 2.275 woningen in de periode tot en met 2030 betekent dat in deze periode jaarlijks 285 woningen gerealiseerd moeten worden. De afgelopen periode werden jaarlijks gemiddeld zo’n 150 woningen aan de voorraad toegevoegd. Woningbouwplannen in Primos Voor de vertaling van bevolkings- en huishoudensprognoses van regio’s naar individuele gemeenten baseert ABF zich ook op woningbouwplannen. Hierbij wordt gekeken naar de verwachte netto toevoegingen (nieuwbouw – sloop). Voor de gemeente Wijchen rekent Primos met de volgende basisinvoer: • 2022 t/m 2030 – •

Nieuwbouw: 1.335

– Netto toevoegingen: 1.205 2022 tot 2040 – Nieuwbouw: 1.745 – Netto toevoegingen: 1.420

In de Primos prognose wordt dus gerekend met een lager woningbouwprogramma dan de meest actuele lijst van de gemeente Wijchen. Dit betekent dat als alle plannen in Wijchen tot ontwikkeling zouden worden gebracht, er zich in potentie meer mensen van buiten de gemeente vestigen dan de Gelderse variant van Primos 2022 laat zien.

1.6 Mogelijk effect van de grotere planvoorraad op de inwonersontwikkeling • Er zijn voor de komende jaren dus plannen voor zo’n 2.950 woningen in Wijchen. Als al deze plannen tot ontwikkeling worden gebracht, groeit Wijchen in de periode tot en met 2035 sterker dan de Gelderse variant van de Primos prognose 2022 laat zien. • Als we de plannen met een onbekende typologie verhoudingsgewijs toewijzen aan de categorieën eengezinswoningen en appartementen, worden er op basis van de huidige planvoorraad in potentie 1.700 eengezinswoningen en 1.250 appartementen gebouwd in Wijchen. • De planvoorraad waar in de Primos prognose mee is gerekend, bestaat uit 900 eengezinswoningen en 520 appartementen, samen plannen voor 1.420 woningen. Voor de periode tot en met 2030 gaat het om plannen voor 1.205 woningen. Het verschil tussen de in Primos gehanteerde planvoorraad en de actuele planvoorraad van de gemeente ziet er als volgt uit:

Planvoorraad in Primos

Eengezinswoningen Appartementen Totaal

t/m 2030 760 445 1.205

Actuele planvoorraad gemeente t/m 2030 t/m 2035 1.310 1.700 965 1.250 2.275 2.950

t/m 2035 900 520 1.420

Verschil t/m 2030 +550 +520 +1.070

t/m 2035 +800 +730 +1.530

• De plus in de planvoorraad ten opzichte van Primos zorgt voor extra vestigers in de gemeente. De huishoudensgrootte van de vestigende huishoudens is daarbij bepalend voor het inwonertal waar het om gaat. We rekenen in Wijchen met een gemiddelde huishoudensgrootte van 3,8 personen bij gezinnen en van 1,5 personen bij kleine huishoudens (1- en 2persoonshuishoudens). De gezinsgrootte komt in Wijchen overeen met het landelijke gemiddelde, de huishoudensgrootte van kleine huishoudens is in Wijchen kleiner dan gemiddeld (landelijk: 1,8 personen; bron: CBS). • We gaan er bij het berekenen van het potentiële effect van het ontwikkelen van de woningbouwplannen op het toekomstige inwonertal vanuit dat appartementen worden betrokken door kleine huishoudens (alleenstaanden en paren). Eengezinswoningen worden betrokken door zowel kleine huishoudens als gezinnen. We baseren ons voor de verhouding hiertussen op de woonwensen en het daadwerkelijke verhuisgedrag van verschillende typen huishoudens zoals dat is bepaald voor het regionale woningmarktonderzoek. Daaruit blijkt dat 60% van de eengezinswoningen wordt betrokken door een klein huishouden en 40% door een gezin. Volgens deze verhouding leidt het toevoegen van 550 eengezinswoningen tot 1.350 extra inwoners en leidt het toevoegen van 520 appartementen tot 800 extra inwoners.

Dit betekent een plus ten opzichte van de ontwikkeling volgens Primos van 2.150 inwoners in de periode tot en met 2030. Voor de periode tot en met 2035 zijn dit 3.100 inwoners. Mogelijk ligt het aantal inwoners iets hoger omdat het minder waarschijnlijk is dat alleenstaanden een eengezinswoning betrekken. In de praktijk zullen het doorgaans paren zijn als een klein huishouden een eengezinswoning betrekt. • De groei van het inwonertal tot en met 2030 volgens Primos bedraagt 955 (bij het realiseren van een bouwprogramma van netto 1.205 woningen), afgerond 950 inwoners. Het effect van huishoudensverdunning door het ouder worden van de bevolking is daarin duidelijk zichtbaar; Primos rekent met per saldo een gemiddelde woningbezitting van 0,8 voor de 1.205 extra woningen. Voor de periode tot en met 2035 groeit de bevolking volgens Primos met 1.100 inwoners. • De totale groei van het aantal inwoners in Wijchen bij volledige realisatie van de woningbouwplannen bedraagt daarmee bij de beschreven uitgangspunten bij benadering 950 + 2.150 = 3.100 inwoners in de periode tot en met 2030. Voor de periode tot en met 2035 zijn dit 1.100 + 3.100 = 4.200 inwoners. Daarmee komt het inwonertal dan uit op 44.440 in 2030 en 45.540 in 2035.

1.7 Samenvattende conclusies • De afgelopen jaren werden er in de gemeente Wijchen jaarlijks gemiddeld zo’n 150 woningen aan de woningvoorraad toegevoegd. Het aantal inwoners groeide naar verhouding minder hard dan de woningvoorraad. Dit komt omdat huishoudens kleiner werden; er wonen gemiddeld minder mensen in een woning.

• Wijchen groeit door de toestroom van huishoudens uit andere gemeenten en uit het buitenland. Met name de binnenlandse migratie is belangrijk voor de groei. • Huishoudens die zich in Wijchen vestigen zijn vaak jonge kleine huishoudens en gezinnen. • Volgens de Gelderse variant van de Primos prognose 2022 neemt het aantal inwoners in Wijchen in de periode tot en met 2030 toe met ongeveer 950 en in de periode tot en met 2035 met ongeveer 1.100. • In totaal bestaat de planvoorraad in Wijchen uit plannen voor zo’n 2.950 woningen. Dit betreft zowel harde als zachte plannen. • Van de bestaande plannen worden naar verwachting 2.275 woningen in de periode tot en met 2030 opgeleverd en 680 woningen in de periode 2031 tot en met 2035. • Het tot ontwikkeling brengen van 2.275 woningen in de periode tot en met 2030 betekent dat in deze periode jaarlijks 285 woningen gerealiseerd moeten worden. • De Gelderse variant van Primos 2022 houdt rekening met een planvoorraad voor 1.420 woningen, waarvan 1.205 in de periode tot en met 2030. Dit is aanmerkelijk lager dan de actuele planvoorraad van de gemeente Wijchen. Dat betekent dat Primos uitgaat van een lagere bevolkingsgroei dan op basis van de actuele planvoorraad mag worden verwacht als de planvoorraad in ontwikkeling wordt gebracht in de in deze notitie beschreven fasering.

• De plus in de planvoorraad ten opzichte van Primos zorgt, als alle plannen tot ontwikkeling komen, potentieel voor extra vestigers in de gemeente. De groei van het inwonertal tot en met 2030 bedraagt volgens Primos afgerond 950 inwoners en tot en met 2035 afgerond 1.100 inwoners. De plus ten opzichte van de ontwikkeling volgens Primos door de grotere planvoorraad bedraagt afgerond 2.150 inwoners tot en met 2030 en 3.100 inwoners tot en met 2035. De totale groei van het aantal inwoners in Wijchen bij volledige realisatie van de woningbouwplannen bedraagt daarmee bij de beschreven uitgangspunten bij benadering 950 + 2.150 = 3.100 inwoners tot en met 2030. Voor de periode tot en met 2035 zijn dit 1.100 + 3.100 = 4.200 extra inwoners. Daarmee komt het inwonertal dan uit op 44.440 in 2030 en 45.540 in 2035.

Wijchen, locatiestudie extra supermarkt Definitief-concept

Wijchen, locatiestudie extra supermarkt

colofon

projectnaam Wijchen, locatiestudie extra supermarkt datum 28 februari 2024 projectnummer P06566 opdrachtgever Gemeente Wijchen BRO projectleider DGo projectteam KtB bron kaft BRO

Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel +31 (0)411 850 400 info@bro.nl www.bro.nl

Wijchen, locatiestudie extra supermarkt

Inhoudsopgave 1 2

Aanleiding Visie op de opgave (advies)

2.1 2.2 2.3 2.4

5 6 7 8

Balans in de boodschappenstructuur Conclusies van de analyse Conclusies locatie-onderzoek Advies en overwegingen

Vraag/aanbod-analyse

3.1 3.2 3.3 3.4 3.5

11 13 15 16

3.6

Trends in boodschappen doen Demografische ontwikkeling Dagelijks aanbod Wijchen Reistijd naar supermarkten Ontsluiting van Wijchen in relatie tot de dagelijkse boodschappenstructuur Ontwikkeling centrum Wijchen

Locatiestudie

6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6 6.7 6.8 6.9

29 29 30 31 32 33 34 35 36

Inleiding locatiestudie Toelichting op afwegingscriteria Wijchen Centrum Hart van Zuid Hof van Achterlo Wijchen winkelcentrum Noord (Tunnelweg) Locatie Wijchen West Alverna Wijchen Zuidoost

Bijlage 1 - Nadere beschrijving Whize-segmenten

17 18

Sociaaleconomische analyse

4.1 4.2 4.3 4.4 4.5

Spreiding inwoners naar leeftijd Ontwikkeling door de jaren Netto arbeidsparticipatie Inkomensniveau naar buurt Doelgroepenanalyse

20 21 22 23 24

Wijchen Noord

Wijchen Centrum

Wijchen Zuid

Alverna 24

DPO 5.1

26 DPO dagelijkse aanbod gemeente Wijchen

Wijchen, locatiestudie extra supermarkt

Aanleiding

Gemeente Wijchen is bezig met de integrale vernieuwing van het Voorzieningenhart ‘Hart van Zuid’ als onderdeel van een bredere wijkontwikkeling. Deze ontwikkeling duurt nog ruim 6 jaar. Voor deze ontwikkeling is in 2021 een gebiedsvisie vastgesteld. Als volgende stap wil gemeente een masterplan opstellen. Eén van de kaders van het masterplan is het passend oppervlak aan supermarkten dat in ‘zuid’ mogelijk is. Daarvoor heeft de gemeente bij de totstandkoming van de Detailhandelsstructuurvisie (hierna: DSV) enkele onderzoeken laten uitvoeren (zie blauw kader). In februari 2022 is door de gemeenteraad besloten dat er (vooralsnog) geen distributieve uitbreidingsruimte (marktruimte) was voor een extra supermarkt. Het bouwtempo van de woningen en de ontwikkeling van het online-aandeel waren redenen om nog geen besluit te nemen. Gezien de planstatus van de woningbouwplannen en de aanhoudende vraag naar woningen in Wijchen, is het aannemelijk dat de extra woningen op termijn gebouwd worden. De daarmee samenhangende groei van het inwonertal zorgt voor extra consumentendraagvlak. Daarmee komt er (op termijn) extra distributieve ruimte (marktruimte) voor supermarkten. Mogelijk kan er een supermarkt landen in Hart van Zuid, maar ook andere locaties behoren tot de mogelijkheden.

Omdat nu keuzes gemaakt moeten worden voor het voorzieningenhart in zuid, wil gemeente onderzoeken wat de meest geëigende plek is voor een extra supermarkt in Wijchen. De gemeente vraagt daarom om een advies en locatie-afwegingskader voor een extra supermarkt op basis van ruimtelijke en sociaaleconomische criteria (zie ook volgende hoofdstuk). Het doel is dat gemeente Wijchen een weloverwogen afweging maakt of en waar supermarktversterking nodig is. Voorliggend rapport voorziet hierin.

Meerwaarde van supermarkten Supermarkten voorzien in de eerste levensbehoeften en zijn relevante trekkers voor voorzieningencentra. Gezonde concurrentie tussen supermarkten is goed voor de marktnivellering en de innovatie. Te sterke concurrentie kan echter leiden tot omzeteffecten of zelfs verdringing van supermarkten én tot ruimtelijke effecten op consumentenverzorging en de voorzieningenstructuur. Een locatie-onderzoek voor een supermarkt is daarom per definitie breder dan enkel een dpo1. We geven dit weer in Figuur 2 (volgende pagina).

Achtergrond en kaders Het op te leveren onderzoek bouwt voort op de volgende chronologische stukken, waarvan de DSV het hoofddocument is:  Wijchen, Distributief Onderzoek Supermarkten, december 2021, door BSP in opdracht van gemeente Wijchen uitgevoerd. De conclusie is dat er richting 2030 voldoende distributieve uitbreidingsruimte ontstaat voor een extra supermarkt in Wijchen. De globale locatiescan concludeert dat Hart van Zuid de beste plek is voor de nieuwe supermarkt.  Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen, januari 2022, door DTNP. De conclusie is dat er eventueel en pas op termijn distributieve uitbreidingsruimte ontstaat voor een extra supermarkt. Voor Hart van Zuid volstaat één supermarkt.  Effectenanalyse 2de supermarkt Hart van Zuid, januari 2022, door DTNP. Deze memo concludeert dat een tweede supermarkt meerwaarde heeft voor Hart van Zuid, maar dat het plan ook negatieve effecten zal hebben op de andere voorzieningencentra. De mate van effecten is o.a. afhankelijk van de snelheid van de woningbouw (extra consumentendraagvlak). Ook het te kiezen supermarktscenario speelt mee (verplaatsing bestaande supermarkt uit een bepaald centrum, of nieuwvestiger).

Leeswijzer In het volgende hoofdstuk staat het advies. Dat hoofdstuk geeft de visie van BRO op een goede boodschappenstructuur, de samenvatting van de analyse, de conclusie van de locatie-afweging en ons advies. De onderbouwing en de analyses staan in de hoofdstukken (3-6) die daarop volgen. Uitgangspunten en methodiek De aanbod- en leegstandscijfers zijn gebaseerd op Locatus gegevens met als downloaddatum januari 2023.  Als uitgangspunt voor de contouren is de winkelgebiedsafbakening van Locatus gehanteerd.  Het aantal inwoners is gebaseerd op CBS, Primos en data van gemeente Wijchen (2022). Bij aanvang van het onderzoek waren dit de meest recente bevolkingscijfers. De bevolkingsprognose is afkomstig van Companen 2023.  BRO sluit aan bij het verzorgingsgebied uit het BSP-rapport 2021.

Figuur1: Verzorgingsgebied/gebiedsindeling voor dit onderzoek 1

Distributie Planologisch Onderzoek

Wijchen, locatiestudie extra supermarkt

Visie op de opgave (advies)

2.1

Balans in de boodschappenstructuur

Figuur 2 geeft de balans in de boodschappenstructuur weer. Dit is een beproefd schema. Bij dit schema zijn de drie samenhangende hoofddoelen van de structuur relevant, weergegeven in de bollen. Te veel nadruk op het ene doel, kan leiden tot een conflict met een ander doel. Uitgangspunt is het streven naar een goede balans tussen de hoofddoelen: 1. Consumentenverzorging: de behoefte van inwoners in en bezoekers van Wijchen staat centraal. Een goede spreiding en nabijheid van boodschappenaanbod leidt tot een goede leefbaarheid. Daarmee hangt ook kwaliteit samen, zoals keuzemogelijkheden, gemak en comfort. Je moet als consument iets te kiezen hebben. 2. Voorzieningenstructuur: dit bepaalt de keuzemogelijkheden, diversiteit, kwaliteit en compleetheid van het aanbod. Dit is idealiter aanwezig in winkelgebieden, zodat voorzieningen van elkaars aantrekkingskracht profiteren (combinatiebezoek). Versterking van het ene voorzieningencentrum kan leiden tot afzwakking van het andere centrum. 3. Economisch functioneren: ondernemers moeten economisch goed kunnen functioneren. Dat wordt mede bepaald door de omzet per m² wvo en hangt sterk samen met specifieke locatie-eisen. Relevant voor Wijchen is de afweging voor de meest optimale supermarktlocatie, i.r.t. de woningbouwfasering en bevolkingsgroei.

Dat verkleint eventuele kans op omzeteffecten of zelfs verdringingseffecten op andere supermarkten. Naast de hoofddoelen toont Figuur 2 nog drie andere dimensies (soms spanningsvelden) waar balans nodig is:  Grofmazig versus fijnmazig: te veel versnippering van voorzieningen en voorzieningencentra (fijnmazigheid) kan leiden tot slecht functionerend aanbod. De supermarkten en de centra concurreren dan te sterk met elkaar. Te veel concentratie (grofmazigheid) kan leiden tot grote Figuur 2: Balans in de boodschappenstructuur

Wijchen, locatiestudie extra supermarkt

maar weinig voorzieningencentra. In dat geval moeten consumenten ver reizen (met de auto) wat de leefbaarheid aantast. Algemeen versus individueel belang: het is de taak van de overheid om de consumentenverzorging en de voorzieningenstructuur te borgen. Echter is ook het individueel belang relevant. Relevant voor Wijchen is dat de eventuele nieuwe supermarkt voldoende aantrekkingskracht heeft om te renderen (locatie-eisen). Huidige versus toekomstige situatie: bij de balans in de boodschappenstructuur is soms vernieuwing nodig om het evenwicht te herstellen en de structuur toekomstbestendig te maken.



2.2

Conclusies van de analyse

Navolgend geven een bondige samenvatting van het analysedeel (zie voor de onderbouwing hoofdstukken 3-5). Dit deel levert de input voor de locatie-afweging. Hierin houden we de hoofddoelen van figuur 2 aan als uitgangssituatie.  Gemeentelijk beleid: de detailhandelsstructuurvisie (2022) concludeert dat er eventueel en pas op termijn distributieve uitbreidingsruimte ontstaat voor een extra supermarkt. Parallel is een adviesmemo2 opgesteld die aangeeft dat de distributieve uitbreidingsruimte voor een extra supermarkt in Wijchen mede afhankelijk is van de woningbouwprognose (zie blauw kader hoofdstuk 1).  Woningbouwprognose: Inmiddels is het aannemelijk dat de extra woningen op termijn gebouwd gaan worden. Richting 2030 neemt het inwonertal van Wijchen toe van circa 41.500 nu naar circa 44.600 in 20303. Dat levert aanvullend consumentendraagvlak om het supermarktaanbod uit te breiden (zie ook par. 3.2).  Een DPO-benadering4 is een modelmatige verrekening van vraag en aanbod voor de branche supermarkten. Uit de DPO-benadering van

2 3 4 5 6



de DSV blijkt dat er richting 2030 aanzienlijke distributieve uitbreidingsruimte is, uitgaande van de verwachte groei van het inwonertal. De uitbreidingsruimte is voldoende voor de inpassing van een nieuwe supermarkt, aldus de DSV. Dit biedt kans voor een gerichte versterking van het supermarktaanbod in Wijchen (zie ook hoofdstuk 5). Uit trends en ontwikkelingen blijkt dat supermarkten continu innoveren om aantrekkelijk te zijn. Een moderne maatvoering passend bij het concept en een goede parkeervoorziening zijn essentieel. De online verkoop neemt al jaren toe maar dit gaat tot heden niet ten koste van fysieke supermarkten. Supermarkten blijven een belangrijke rol spelen in winkelgebieden (zie ook par. 3.1). De vraag- en aanbodanalyse geeft inzicht in de consumentenverzorging en de voorzieningenstructuur: o Consumentenverzorging: de supermarkten liggen tamelijk verspreid over de kern. Wel heeft deelgebied Wijchen Zuid, enkel een Jumbo-supermarkt. In Wijchen Zuid is de supermarktdekking minder goed dan in andere delen van Wijchen. Inwoners van Zuid hebben minder keuze en moeten gemiddeld iets verder reizen. Toch kan het merendeel van de inwoners van Wijchen Zuid binnen 10 minuten fietsen een supermarkt bereiken. Vanuit de consumentenverzorging is het daarom niet ruimtelijk noodzakelijk om een supermarkt op een solitaire locatie mogelijk te maken (zie ook par. 3.3 en 3.4).

o Voorzieningenstructuur: het juiste supermarktplan op de juiste plek kan een centrum versterken. Tegelijkertijd kan daardoor een ander centrum verzwakken. Hoe groot eventuele omzeteffecten zijn is afhankelijk van de uitgangspositie en het profiel van de andere centra ten opzichte van het te versterken centrum. Het Centrum van Wijchen is het belangrijkste centrum van de gemeente



en heeft zowel een functie voor boodschappen als recreatief winkelen en verblijven. Het centrum van Wijchen trekt bezoekers uit heel de kern. Bij een eventuele supermarkontwikkeling elders in Wijchen kan dit leiden tot effecten. Het centrum van Wijchen heeft echter een redelijke uitgangspositie. Het winkelaanbod is in aantal zaken al jaren redelijk stabiel. De leegstand is eveneens stabiel en daarbij beperkt in vergelijking met soortgelijke centra5. Het centrum heeft daarbij relatief groot en een gevarieerd aantrekkelijk supermarktaanbod. De conclusie is dat een supermarktontwikkeling elders, het centrum van Wijchen niet of nauwelijks aantast (zie ook par. 3.5). Wel een aandachtspunt voor het centrum is dat er ‘her en der’ wat voorzieningen van matige kwaliteit verschijnen. Dit is echter een ontwikkeling die overal in Nederland speelt en staat los van de eventuele extra supermarkt in Wijchen. Sociaaleconomische analyse en Whize doelgroepen: supermarkten hebben sociaaleconomische meerwaarde. Zij voorzien in de eerste levensbehoeften, hebben een belangrijke ontmoetingsfunctie en creëren lokaal werkgelegenheid. Vanuit de sociaaleconomische situatie en de Whize-doelgroepanalyse (zie par. 4.5) hebben de buurten rondom Hart van Zuid de minst gunstige sociaaleconomische uitgangssituatie. Het gemiddeld inkomen is het laagst6.

Op basis van Whize-leefstijlen blijkt dat vooral in Wijchen Zuid en in mindere mate Wijchen Noord er behoefte is aan een discountsupermarkt (zie ook hoofdstuk 5).

Gemeente Wijchen. Effectenanalyse 2de supermarkt Hart van Zuid, januari 2022, door DTNP. Gemeente Wijchen. Ontwikkeling inwonertal Wijchen in de komende jaren concept, juni 2023 door Companen. DPO staat voor Distributie Planologisch Onderzoek. De Benadering is opgesteld door adviesbureau DTNP in de Detailhandelsstructuurvisie 2022). Centrale winkelgebieden van kernen met 30.000-50.000 inwoners. Ook de buurten in Wijchen Noord hebben een gemiddeld lager inkomen, maar hier wonen meer ouderen zonder inkomen.

Wijchen, locatiestudie extra supermarkt

2.3

Conclusies locatie-onderzoek

Richting 2030 ontstaat er distributieve uitbreidingsruimte voor supermarkten, als gevolg van de beoogde woningbouw en de groei van het inwonertal en consumentendraagvlak (zie voorgaande paragraaf). De gemeente Wijchen kan deze distributieve marktruimte gericht inzetten door versterking van een centrum of gebied met een extra supermarkt. Daarbij is balans in de boodschappenstructuur (figuur 2) het uitgangspunt. Een extra supermarkt moet economisch renderen. Voorwaarde hiervoor is dat alle locatie-eisen op orde zijn. Ook moet een supermarkt bijdragen aan de

consumentenverzorging (boodschappen op acceptabele afstand) en de voorzieningenstructuur. Een supermarkt moet meerwaarde bieden voor het winkelcentrum en tegelijkertijd andere winkelcentra niet wezenlijk aantasten. Tabel 1 is een indicatief locatie-afwegingskader. Dit schema combineert de locatie-behoeften (eisen) van de nieuwe supermarkt met de eventuele ruimtelijke effecten op de consumentenverzorging en voorzieningenstructuur. Een uitgewerkte versie van onderstaande afwegingsmatrix per centrum en de ruimtelijke criteria staat in hoofdstuk 6.

De afwegingsmatrix geeft een integraal beeld. De matrix beoordeelt concrete winkelcentra, maar ook twee zoekgebieden (West en Zuidoost). In de matrix zijn de verschillende planlocaties individueel, maar ook ten opzichte van elkaar getoetst op ruimtelijke criteria. Zie bijvoorbeeld het criterium ‘combinatiebezoek andere voorzieningen’. In principe leidt een supermarkt in ieder centrum tot meer combinatiebezoek, maar in het ene centrum is dit aanzienlijker dan in het andere. Daarbij zijn sommige criteria relevanter dan andere. Uitgangspunt is uiteraard dat het plan niet tot wezenlijke omzeteffecten of zelfs tot verdringingseffecten mag leiden. De

Tabel 1: Indicatieve locatie-afwegingsmatrix

Hoofddoel

Variabele

Centrum Wijchen

Hart van Zuid

Hof van Achterlo

Wijchen Noord

Wijchen West

Alverna

Zuidoost

Economisch functioneren supermarkten (locatiebehoefte supermarkt)

Toekomstbestendigheid nieuwe supermarkt

+/-

Beschikbaarheid van panden/gronden

+/-

Complexiteit project

+/-

Verwervingskosten

+/-

Verkeersafwikkeling

+/-

Zichtbaarheid en zichtrelaties

+/-

Meerwaarde supermarkt op omgeving, vanuit leefbaarheid8

+/-

Afstand tot andere supermarkten

+/-

Supermarktdichtheid omgeving (m² per 1.000 inwoners)

+/-

Meerwaarde supermarkt op voorzieningencentrum, vanuit uitgangspositie voorzieningencentrum

+/-

Combinatiebezoek andere voorzieningen

+/-

Ruimtelijke kwaliteit van inpassing supermarkt

+/-

Omzeteffecten op andere centra

+/-

Parkeren

Consumentenverzorging (ruimtelijke effecten)

Voorzieningenstructuur (ruimtelijke effecten)

Totaal oordeel 7 8

Hiervoor heeft onze planoloog een eerste inschatting gemaakt. Onze stedenbouwkundige is hierbij betrokken om een inschatting te maken voor wat betreft de ruimtelijke inpassing i.r.t. leefbaarheid.

Wijchen, locatiestudie extra supermarkt

matrix is nadrukkelijk indicatief en niet maatgevend. Omwille van overzichtelijkheid is gekozen voor de volgende eenvoudige beoordeling:  Groen = positie, telt voor +1 in eindtotaal.  Geel = beperkt/neutraal telt neutraal in eindtotaal.  Rood = negatief, telt voor -1 in eindtotaal. Het eindtotaal is de meest voorkomende beoordeling9. Hart van Zuid meest reële optie voor extra supermarkt De conclusie van de matrix is dat Hart van Zuid de meest reële locatie is voor een extra supermarkt:  Vanuit economisch functioneren en locatie-eisen heeft deze locatie perspectief. Hoewel er een complexe gebiedsontwikkeling nodig is, kan er wel een moderne reguliere supermarkt met parkeervoorziening worden gerealiseerd. Daarbij is er economisch perspectief voor de supermarkt, vanwege het beperkte supermarktaanbod in Wijchen Zuid. Er is een groot ‘eigen’ consumentendraagvlak, dat bovendien toeneemt door de woningbouwontwikkeling in Huurlingsedam en Hart van Zuid zelf.  Vanuit de consumentenverzorging is daarom Wijchen Zuid en meer specifiek Hart van Zuid een logische plek voor een extra supermarkt. Dit biedt perspectief om het winkelcentrum en de directe omgeving integraal te vernieuwen. Vanuit leefbaarheid en ruimtelijke kwaliteit is dit nodig. De buurten rondom Hart van Zuid hebben een matige sociaaleconomische uitgangssituatie.

Door de renovatie van Hart van Zuid krijgt het wijkcentrum een impuls als ontmoetingscentrum.  Vanuit de voorzieningenstructuur is een extra supermarkt eveneens reëel. Het wijkcentrum heeft een upgrade nodig en juist in Hart van Zuid draagt een extra supermarkt wezenlijk bij aan het perspectief als wijkcentrum. Er is namelijk een wezenlijk aantal verszaken. Dat

9 10

versterkt dit centrum als boodschappencluster en stimuleert het combinatiebezoek tussen de supermarkten en de andere winkels. Het centrum verstevigt zijn verzorgingsrol voor heel Wijchen Zuid. Andere centra of zoekgebieden zijn niet of minder geschikt voor een extra supermarkt De andere winkel- of zoekgebieden zijn niet of minder geschikt voor een extra supermarkt. Navolgend geven we per locatie de voornaamste argumenten:  In het centrum van Wijchen is vooral de ruimtelijke inpassing van een extra supermarkt problematisch. Er zijn geen panden direct beschikbaar en daarbij moet de supermarkt als bronpunt dichtbij de parkeervoorziening liggen. De meerwaarde van een extra reguliere supermarkt voor het centrum is daarbij beperkt. Er zijn al drie reguliere en één speciale supermarkt. Centrum Wijchen heeft een redelijke tot goede uitgangspositie. Er is geen wezenlijke noodzaak voor versterking met een extra supermarkt.  In het Hof van Achterlo voegt een extra supermarkt eveneens weinig toe, omdat het centrum in de huidige vorm met 2 reguliere supermarkten al te groot lijkt voor zijn verzorgingsfunctie. Deelgebied Wijchen Noord heeft relatief veel supermarktaanbod. De extra supermarkt in Hof van Achterlo zou sterk concurreren met de aanwezige supers en zal een deel van de besteding uit andere wijken moeten halen. Dat is problematisch vanwege de matige autobereikbaarheid.

Een extra supermarkt zal matig functioneren.  Voor winkelgebied Wijchen Noord (Tunnelweg) geldt grotendeels hetzelfde als Hof van Achterlo. Een extra supermarkt zal moeten concurreren met aanwezige supermarkten in dit deelgebied van Wijchen en zou eveneens een deel van de besteding van buiten de wijk moeten halen. Dat lijkt niet realistisch vanwege de matige autobereikbaarheid.



2.4

Locatie West: in dit deelgebied komen in totaal circa 1.300 woningen, wat leidt tot circa 2.800 nieuwe bewoners10. Dat is te weinig consumentendraagvlak voor een ‘eigen’ reguliere supermarkt. De supermarkt zou dan veel besteding vanuit andere wijken moeten halen. Dat is mogelijk wanneer de supermarkt aan de doorgaande weg wordt gerealiseerd. In dit geval zijn echter ook de effecten op de omliggende centra groter omdat bestedingen verschuiven. Vooral nabijgelegen winkelcentra zoals Hof van Achterlo en Hart van Zuid kunnen hieronder leiden. Locatie Alverna: Alverna is een kleine kern. De kern met circa 1.600 inwoners had tot voor kort een buurtsupermarkt. Het gebied heeft te weinig consumentendraagvlak voor een eigen reguliere supermarkt. De supermarkt zal veel besteding uit andere deelgebieden moeten halen wat zorgt voor omzeteffecten op o.a. Hart van Zuid en Wijchen Centrum. Zuidoost: hiermee bedoelen de buurt Huurlingsedam en de buurten ten zuidwesten van het Wijchens Meer (zie ook figuur 12). In beginsel kan het totale gebied van 5.500 inwoners voldoende ‘eigen’ consumentendraagvlak vormen voor een reguliere supermarkt, mits de inwoners in dat gebied overwegend daar de boodschappen doen. Dit lijkt echter onrealistisch. Het Wijchens Meer vormt een barrière tussen de zuidwestelijke buurten en de Huurlingsedam.

Ook is de verkeersafwikkeling problematisch en zal het plan effect hebben op o.a. Hart van Zuid en Centrum Wijchen.

Advies en overwegingen

Ruimtelijke effecten beperkt bij supermarktversterking Uit de voorgaande paragraaf blijkt dat een extra supermarkt in Hart van Zuid de meest optimale locatie is qua ruimtelijke criteria. Dit winkelgebied neemt aanzienlijk toe in aantrekkelijkheid. Dat kan effecten hebben op an-

In het geval er sprake is van een gelijke score heeft BRO hier een waardeoordeel aan gekoppeld. Uitgaande van gemiddelde huishoudensgrootte in 2030 van 2,17.

Wijchen, locatiestudie extra supermarkt

dere centra. BRO verwacht echter niet dat deze versterking wezenlijk effect zal hebben op de supermarkten in de ondersteunende centra Wijchen Noord en Hof van Achterlo. Zij hebben primair een boodschappenfunctie voor de omliggende buurten en dat verandert niet bij versterking van Hart van Zuid. Het centrum van Wijchen trekt wel besteding vanuit heel Wijchen. Een versterking van Hart van Zuid kan daarom effect hebben op Wijchen centrum. BRO verwacht echter dat dit effect beperkt zal zijn. Mogelijk zal Hart van Zuid wat meer bestedingen en bezoekers ombuigen van centrum Wijchen naar Hart van Zuid. Dit effect zal echter beperkt zijn en deels of volledig gecompenseerd worden door het groeiende inwonertal. Dit is afhankelijk van het te ontwikkelen supermarktscenario. Het kan bijvoorbeeld een volledig nieuwe supermarkt zijn, of een verplaatsing van een bestaande supermarkt in Wijchen. We lichten een aantal scenario’s toe. Scenario 1: Nieuwe supermarktspeler in Hart van Zuid In dit scenario komt er een nieuwe supermarkt bij. Dit kan bijvoorbeeld een speler zijn die nog niet in Wijchen aanwezig is. Vanuit distributief oogpunt is scenario 1 te motiveren. Er ontstaat richting 2030 (en verder) voldoende consumentendraagvlak en distributieve uitbreidingsruimte voor de toevoeging van een nieuwe supermarkt in de kern Wijchen.

Een argumentatielijn is dat vanuit distributief oogpunt een wezenlijke versterking van het supermarktaanbod zelfs nodig is om een passend niveau van voorzieningen te houden in Wijchen. BRO verwacht mede vanwege de distributieve uitbreidingsruimte dat eventuele omzeteffecten of zelfs ruimtelijke effecten (verdringing) beperkt en aanvaardbaar zijn in zowel de kern als specifiek centrum Wijchen. Toch kunnen er altijd enige omzeteffecten optreden bij omliggende supermarkten. In dit scenario zijn de eventuele omzeteffecten op andere supermarkten verhoudingsgewijs wat groter dan bij de volgende scenario’s. Er komt immers een nieuwe supermarkt bij met een eigen omzetclaim en klantenkring. Voor de ontwikkelaar is dit doorgaans echter wel een relatief eenvoudig scenario. Er hoeft immers geen supermarkt te worden verplaatst, wat leidt tot meer complexiteit van het project.

Wijchen, locatiestudie extra supermarkt

Scenario 2: Verplaatsende supermarkt in Wijchen In dit scenario verplaatst een reguliere supermarkt naar Hart van Zuid. In dit scenario zijn de omzeteffecten op andere supermarkten beperkter dan bij scenario 1. Om de volgende ruimtelijke overwegingen komt enkel de Aldi in Hof van Achterlo hiervoor in aanmerking:  Hof van Achterlo is het enige ondersteunende winkelcentrum waar twee reguliere supermarkten aanwezig zijn. Het deelgebied Wijchen Noord heeft relatief veel supermarktaanbod. Hierdoor functioneren de supermarkten naar verwachting redelijk maar mogelijk niet optimaal.  Bij een verplaatsing komt er meer evenwicht in de structuur. De deelgebieden Wijchen Noord en Zuid krijgen beiden 2 reguliere supermarkten.  Een verplaatsende supermarkt leidt tot kleinere omzeteffecten op andere supermarkten, dan een volledige nieuwe supermarkt. De supermarkt heeft immers al een bestaande klantenkring. In scenario 2 zijn de effecten op andere supermarkten in zowel de kern als centrum Wijchen daarom kleiner dan in scenario 1.  De Jan Linders-supermarkt in Hof van Achterlo is vervangen door de door formule Albert Heijn, die ook eigenaar is van de locatie.  Het is mede daarom logisch dat niet Albert Heijn maar Aldi verplaatst naar Hart van Zuid. Discounter Aldi sluit qua profiel ook goed aan bij de leefstijlen van de inwoners van Wijchen Zuid en is onderscheidend t.o.v.

← Vorig deel Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=wdw&id=bf785f1b-1a31-44a3-95c8-86832a00f3b1