Agendabundel
Tekst van het document
Bundel - Commissievergadering Wijchen van 16 mei 2024 1
2 3 4 5 6
7 7.1
7.2
7.3
8
Opening Spreektijden: 10 minuten voor de raad 22 minuten voor het college Mededelingen Vaststellen agenda Vaststellen lijst besluiten, adviezen en toezeggingen Concept lijst besluiten adviezen en toezeggingen commissievergadering 11-4-2024 Vragenhalfuur Mededelingen en vragen over verbonden partijen De stukken onder dit agendapunt zijn bespreekstukken. Op bespreekstukken kunt u inspreken. Wilt u inspreken? Neem dan contact op met de griffie van de gemeente Wijchen. De griffie is bereikbaar via het e-mail adres griffie@wijchen.nl en via telefoonnummer 088 432 72 03. Bespreekstukken 143118 Beslisnota Uitgangspunten & Aanbevelingen masterplan Voorzieningenhart Hart van Zuid Dossier 5718 voorblad 143118 Beslisnota Uitgangspunten & Aanbevelingen masterplan Voorzieningenhart Hart van Zuid Hart van Zuid Uitgangspunten en Aanbevelingen_SVP_20240229 Programma voor een nieuwe ontmoetingsplek in Wijchen-Zuid_Spectrum_20231123 Randvoorwaarden maatschappelijkle functies Wijchen-Zuid_Complan_20231215 Ontwikkeling inwoneraantal Wijchen _Companen_20230601 Wijchen locatiestudie extra supermarkt_BRO_20240228 Advies kaders tweede supermarkt Hart van Zuid Wijchen_DTNP_20240301 147079 beslisnota Woonvisie gemeente Wijchen 2024-2028 Dossier 5597 voorblad 147079 beslisnota Woonvisie gemeente Wijchen 2024-2028 20240123 Woonvisie Wijchen def 135157 Beslisnota Uitvoering maatregelen
Edisonstraat-Einsteinstraat Dossier 5182 voorblad 135157 Beslisnota Uitvoering maatregelen Edisonstraat-Einsteinstraat Bijlage 1 Edisonstraat blad 1_240314 Bijlage 2 Edisonstraat blad 2_240314 Bijlage 3 Einsteinstraat_240314 Bijlage 4 Zesweg en Kruising Woeziksestraat_240314 Sluiting
Lijst besluiten, adviezen en toezeggingen Commissievergadering Wijchen Datum
11-04-2024
Tijd
19:30 - 22:30
Locatie
Wijchen, Kasteel
Voorzitter
Jan Evers
1
Opening De voorzitter opent de vergadering.
2
Mededelingen Er zijn geen mededelingen.
3
Vaststellen agenda De agenda wordt ongewijzigd vastgesteld.
4
Vaststellen lijst besluiten en toezeggingen De lijst adviezen en toezeggingen wordt ongewijzigd vastgesteld.
5
Vragenhalfuur De heer Klinkhamer (Kernachtig Wijchen) stelt een vraag over werkzaamheden aan het elektriciteitsnet door Liander. Toezegging wethouder Van Bronkhorst: n.a.v. de vragen van de heer Klinkhamer zegt de wethouder toe dat hij in gesprek zal gaan met Liander over het beperken van de overlast van de werkzaamheden aan het elektriciteitsnet voor inwoners.
6
Mededelingen en vragen over verbonden partijen Er zijn geen mededelingen of vragen over de verbonden partijen.
7
Bespreekstukken
7.1
233429 Informatienota gemeenteraad Evaluatie Gedragscode Windenergie in Wijchen Toezegging wethouder Schouten: De aanbevelingen uit de landelijke gedragscode worden meegenomen bij het opstellen van de visie op wind en zon. Wethouder Schouten neemt dit mee naar de GMR. Advies: Deze informatienota wordt op de terkennisnamelijst geplaatst voor de raadsvergadering van 25 april.
7.2
73005 Meningsvormende nota Renovatie zwembad De Meerval Toezegging wethouder Schouten: De beslisnota over het vervolg zwembad De Meerval wordt voor het zomerreces aan de raad voorgelegd. De keuze voor de locatie van het zwembad wordt meegenomen in deze beslisnota. Toezegging wethouder Schouten: De gemeente stelt samen met de directeur van het zwembad een DVO op. Een DVO is een dienstverleningsovereenkomst. In de overeenkomst worden afspraken opgenomen over de betaalbaarheid van het zwembad voor bezoekers.
8
Sluiting De voorzitter sluit de vergadering om 20.50 uur.
Pagina 2
Commissievergadering Wijchen Dossiernummer
5718
Extern Zaak ID
Z/23/143118
Vertrouwelijk
Nee
Vergaderdatum
16 mei 2024
Agendapunt
7.1
Titel
143118 Beslisnota Uitgangspunten & Aanbevelingen masterplan Voorzieningenhart Hart van Zuid
Organisatieonderdeel
domein Bestuur, Strategie en Projecten - team Strategische projecten en advies
Eigenaar
Rooij, van, Marc
Soort nota
Beslisnota
Programma/Paragraaf
P8 Wonen en bouwen
Portefeuillehouder(s) Wijchen
Gerrits, G.W.R. (Geert)
Bijlagen 143118 Beslisnota Uitgangspunten & Aanbevelingen masterplan Voorzieningenhart Hart van Zuid Hart van Zuid Uitgangspunten en Aanbevelingen_SVP_20240229 Programma voor een nieuwe ontmoetingsplek in Wijchen-Zuid_Spectrum_20231123 Randvoorwaarden maatschappelijkle functies Wijchen-Zuid_Complan_20231215 Ontwikkeling inwoneraantal Wijchen _Companen_20230601 Wijchen locatiestudie extra supermarkt_BRO_20240228 Advies kaders tweede supermarkt Hart van Zuid Wijchen_DTNP_20240301 Geagendeerd
Vergaderdatum
College BenW openbaar Wijchen
2 april 2024
Raad Informatiebijeenkomst
18 april 2024
openbaar Wijchen Stukken Agendacommissie Wijchen
19 april 2024
Commissievergadering Wijchen
16 mei 2024
Raad openbaar Wijchen
30 mei 2024
Raad openbaar Wijchen
4 juli 2024
Voorgesteld besluit
1. Kennis te nemen van het document Uitgangspunten & Aanbevelingen als richtinggevend kader voor de realisatie van het masterplan Voorzieningenhart Hart van Zuid. 2. In te stemmen met het concept ‘MFA campus’ bestaande uit een wijkcentrum met een oppervlak van 800 m2, een sportzaal met een oppervlak van 780 m2 en een integraal kindcentrum met een oppervlak van 2.930 m2. 3. In te stemmen met het toevoegen van maximaal 1.600 m2 supermarktoppervlak (dagelijkse winkelsector) in het voorzieningenhart Wijchen-Zuid, door uitbreiding van de bestaande supermarkt en/of door toevoeging van een extra supermarkt. Indien twee supermarkten worden gerealiseerd, is de maximale afmeting van de grootste supermarkt 1.600 m2 4. In te stemmen met het maken van het masterplan Voorzieningenhart Hart van Zuid met als eerste stap, een onderzoek naar mogelijkheden tot behoud van het appartementencomplex Hoogmeer nummers 1353 tot en met 1383. 5. Aanvullend voorbereidingskrediet beschikbaar te stellen van € 490.000,- voor het maken van het masterplan inclusief de planbegeleiding, onderzoeken en advieskosten en deze te dekken uit de te openen grondexploitatie die aan u na de masterplanfase ter vaststelling zal worden aangeboden. Indien er geen grondexploitatie (GREX) wordt vastgesteld, de kosten te dekken uit de algemene reserve.
Openbaar
Zaaknummer: Z/23/143118
Beslisnota voor de Gemeenteraad Onderwerp: Uitgangspunten & Aanbevelingen masterplan Voorzieningenhart Hart van Zuid Datum: Voorgesteld besluit de Gemeenteraad besluit: 1. 2. 3.
4. 5.
Kennis te nemen van het document Uitgangspunten & Aanbevelingen als richtinggevend kader voor de realisatie van het masterplan Voorzieningenhart Hart van Zuid. In te stemmen met het concept ‘MFA campus’ bestaande uit een wijkcentrum met een oppervlak van 800 m2, een sportzaal met een oppervlak van 780 m2 en een integraal kindcentrum met een oppervlak van 2.930 m2. In te stemmen met het toevoegen van maximaal 1.600 m2 supermarktoppervlak (dagelijkse winkelsector) in het voorzieningenhart Wijchen-Zuid, door uitbreiding van de bestaande supermarkt en/of door toevoeging van een extra supermarkt. Indien twee supermarkten worden gerealiseerd, is de maximale afmeting van de grootste supermarkt 1.600 m2 In te stemmen met het maken van het masterplan Voorzieningenhart Hart van Zuid met als eerste stap, een onderzoek naar mogelijkheden tot behoud van het appartementencomplex Hoogmeer nummers 1353 tot en met 1383. Aanvullend voorbereidingskrediet beschikbaar te stellen van € 490.000,- voor het maken van het masterplan inclusief de planbegeleiding, onderzoeken en advieskosten en deze te dekken uit de te openen grondexploitatie die aan u na de masterplanfase ter vaststelling zal worden aangeboden. Indien er geen grondexploitatie (GREX) wordt vastgesteld, de kosten te dekken uit de algemene reserve.
Aanleiding Met het project ‘Hart van Zuid’ onderzoeken we hoe Wijchen-Zuid en het voorzieningenhart een prettige woon- en leefomgeving blijft voor de komende dertig jaar. Een fijne omgeving waar het ook in de toekomst prettig wonen en leven is. Waar inwoners elkaar ontmoeten, winkelen, zorg kunnen krijgen en naar school kunnen gaan. Het is belangrijk dat mensen zich thuis voelen. Het voorliggend besluit gaat over het realiseren van het voorzieningenhart. Op 21 oktober 2021 heeft uw raad hierover al een belangrijk besluit genomen met het vaststellen van de ‘Gebiedsvisie Voorzieningenhart Hart van Zuid’. Het realiseren van een vitaal & bruisend voorzieningenhart van de wijk is opgave 1 van de routekaart die uw raad in 2019 heeft vastgesteld. De vernieuwing van het voorzieningenhart is een belangrijk vliegwiel voor de overige 4 opgaven van de routekaart en één van de fundamenten voor het behouden en versterken van de leefbaarheid en toekomstbestendigheid van de verschillende buurten in de wijk Wijchen-Zuid.
Pagina 1 van 10
Openbaar
Zaaknummer: Z/23/143118
De gebiedsvisie vormt het ruimtelijk basisconcept voor de verdere planvorming van het voorzieningengebied in Wijchen-Zuid. De gebiedsvisie is tot stand gekomen op basis van een zorgvuldig en meerjarig proces met de partners en stakeholders waaronder inwoners van Wijchen-Zuid, ondernemers, de eigenaar van het winkelcentrum Rialto, Talis, Kans & Kleur, de Eerste Stap, zorgondernemers waaronder ZZG Zorggroep, het Wijkcentrum en MeerVoormekaar. Met het vaststellen van de gebiedsvisie heeft de gemeenteraad ook budget vrijgemaakt om de volgende fase op te starten: het maken van een masterplan. Op 20 december 2022 (zaaknummer 97025) en op 4 april 2023 (zaaknummer 112355) hebben we u geïnformeerd over het feit dat het proces meer tijd en een tussenstap vergt. Dit hebben wij ook mondeling toegelicht tijdens de raadsvergadering van 28 september 2023. In deze tussenstap zijn nadere uitgangspunten en aanbevelingen opgehaald voor het masterplan. Deze zijn gebaseerd op onderzoek, inventarisatie en op inbreng van bewoners van Wijchen-Zuid en andere betrokken partijen in lijn met het participatieplan. Met deze beslisnota vragen we u hier een besluit over te nemen. Op basis hiervan kunnen we het masterplan gaan maken. Daarna start de planologische procedure en vervolgens kunnen we afspraken maken over de realisatie. Na elke stap vindt besluitvorming plaats door de gemeenteraad.
Eerdere besluiten Datum
Korte omschrijving eerder genomen besluit (vermeld zo mogelijk het zaaknummer/documentnummer)
4 apr 2023
Informatienota Hart van Zuid – Participatieplan en vervolgproces Masterplan voorzieningenhart, zaaknummer 112355.
20 dec 2022
Informatienota Hart van Zuid – Tussenstap Masterplan voorzieningenhart, zaaknummer 97025. Het proces om te komen tot een masterplan vraagt meer tijd en een tussenstap.
24 febr 2022
Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en toekomstvisie centrum Wijchen, zaaknummer 54571.
21 okt 2021
Vastelling ‘Gebiedsvisie Hart van Zuid’ als ruimtelijk basisconcept voor de verdere planvorming van het voorzieningenhart in Wijchen Zuid en te starten met de vervolgfase van de planvorming (masterplanfase), zaaknummer 58762.
22 apr 2021
Informatienota Stand van zaken Hart van Zuid-Voorzieningenhart: de nieuwe eigenaar van het winkelcentrum zet het plan voort (Z/20/55782).
26 sept 2019
Beslisnota Hart van Zuid – Voorzieningenhart: een nadere verdiepingsslag is nodig voor de gebiedsvisie (Z/19/35611).
26 sept 2019
Beslisnota Hart van Zuid – Routekaart: betrokken partijen formuleren in de routekaart ‘Toekomst Hart van Zuid’ vijf hoofdopgaven voor een toekomstbestendige wijkontwikkeling. (Z/19/33984).
Pagina 2 van 10
Openbaar
Zaaknummer: Z/23/143118
Datum
Korte omschrijving eerder genomen besluit (vermeld zo mogelijk het zaaknummer/documentnummer)
31 jan 2019
Informatienota Stand van zaken Hart van Zuid (19/2/22682): de wijkonderzoeken leveren een schat aan informatie (verkenningsverslag, wijkenquête en nulscenario voorzieningen).
21 dec 2017
Beslisnota Hart van Zuid: het verkenningsverslag ‘Hart van Zuid Wijchen’ vraagt om een gebiedsvisie voor verbetering van het voorzieningenhart en een routekaart voor de ontwikkeling van de gehele wijk Wijchen-Zuid (Z/17/007148).
13 apr 2017
Informatienota Hart van Zuid: eerste verkenning mogelijkheden (Z/17/2/3441).
Gewenst resultaat Reële en gedragen uitgangspunten en aanbevelingen voor het op te stellen masterplan voor het voorzieningenhart Hart van Zuid. Dit draagt bij aan een bruisend en vitaal voorzieningenhart voor Wijchen-Zuid als één van de fundamenten voor het behouden en versterken van de leefbaarheid en toekomstbestendigheid van de verschillende buurten in Wijchen-Zuid. Argumenten 1.1
Het document Uitgangspunten & Aanbevelingen Masterplan Voorzieningenhart Hart van Zuid is het richtinggevend kader voor het masterplan De belangrijkste onderdelen zijn: - Een MFA campus, bestaande uit een integraal kindcentrum met een school en kinderopvang - Een huis van de wijk met wijkcentrum en sportzaal - Een gezondheidscentrum - Extra winkelruimte - Extra woningen, waaronder zorgwoningen voor ouderen - Een opnieuw ingerichte aantrekkelijke en groene openbare ruimte In het document Uitgangspunten & Aanbevelingen is opgenomen wat vanuit inhoudelijke functies en ruimtelijke gebiedsinrichting het richtinggevend kader is voor de uitwerking van het masterplan. De opgenomen maten en oppervlaktes zijn gebaseerd op de huidige situatie en inzichten en zorgvuldig en in samenspraak met betrokken partijen tot stand gekomen. Het blijft mogelijk dat door voortschrijdende inzichten nog aanpassingen volgen. Onderstaand een korte toelichting op de belangrijkste onderdelen: MFA-campus De nieuwbouw van Zuiderpad heeft hoge prioriteit in het IHP-onderwijs. De scholen van ‘t Palet en Boskriek zijn samengegaan in Het Zuiderpad. Nu zijn de kinderen nog verdeeld over twee gebouwen. Dat is niet gewenst voor de uitstraling en samenwerking als één school. De huidige gebouwen zijn aan vervanging toe.
Het is de wettelijke zorgplicht van de gemeente om een nieuw schoolgebouw te realiseren voor het Zuiderpad. In het Integraal Huisvestingsplan onderwijshuisvesting van 2020 is dit als hoge prioriteit opgenomen. Het integraal kindcentrum vormt samen met het huis van de wijk en de sportzaal de MFA-
Pagina 3 van 10
Openbaar
Zaaknummer: Z/23/143118
campus. De argumenten voor de MFA-campus zijn verder toegelicht onder punt 2.1 tot en met 2.4. Gezondheidscentrum Er is behoefte aan praktijkruimte voor gezondheidszorg in de wijk. Steeds meer zorg verschuift van de tweede naar de eerste lijn. Door het steeds meer delegeren van taken van ziekenhuizen naar huisartsen, de uitbreiding van personeel en de veranderende zorgvraag van de patiënt zijn meer vierkante meters nodig. We hebben daarom met de gezamenlijk huisartsen afgesproken dat we in elke nieuwe wijkontwikkeling ruimte voor een gezondheidscentrum meenemen. Bovendien vinden we het belangrijk om de zorg dichtbij in de wijk te behouden. Wij zijn in gesprek met de zorgverleners die momenteel in het plangebied gevestigd zijn. Zij hebben aangegeven welke ruimtebehoefte zij hebben. Dit is verwerkt in de uitgangspunten en aanbevelingen. Uitbreiding supermarktoppervlak (dagelijkse winkelsector) Door de verwachte groei van het aantal inwoners ontstaat er extra marktruimte voor de dagelijkse winkelsector. Omdat naar verwachting deze extra ruimte in de praktijk geheel of grotendeels ingevuld zal worden als supermarktruimte, wordt in deze nota verder gesproken over supermarktoppervlak in plaats van ‘dagelijkse winkelsector’. Deze marktruimte willen we invullen in Wijchen-Zuid.
Qua afmetingen zorgen we ervoor dat het een echt winkelcentrum voor de wijk blijft, zodat we een goede balans houden met het centrum van Wijchen. De argumenten voor de uitbreiding van het supermarktoppervlak zijn verder toegelicht onder punt 3.1 tot en met 3.4. Extra woningen We werken aan diversiteit in woningaanbod. We streven naar een meer gedifferentieerd woningaanbod dan in de huidige situatie. Dit is in lijn met de (nieuwe) woonvisie en opgave 3 uit de routekaart. We willen - naast de sociale zorgwoningen - koopwoningen toevoegen in het betaalbaar- en middensegment, en huurwoningen in het middensegment. Aantrekkelijke en groene openbare ruimte Het amendement ‘integrale groenvisie’ is verwerkt in het document Uitgangspunten & Aanbevelingen. Uw raad heeft dit amendement in oktober 2021 aangenomen. Ook uit de bewonersparticipatie blijkt dat inwoners van WijchenZuid veel waarde hechten aan groen. In het masterplan ontwerpen we een openbare ruimte waarin de groenbeleving een belangrijk onderdeel is en houden we rekening met het amendement ‘integrale groenvisie’. Daarnaast conformeren we ons vanzelfsprekend aan het vigerende beleid voor inrichting van de openbare ruimte, waaronder de parkeernormering. De gevraagde groenvisie voor geheel Wijchen-Zuid wordt via een separaat traject opgepakt in het nieuw op te stellen groenbeleidsplan. 2.1
De combinatie van inhoudelijke doelen vertaalt zich het best in een campusconcept met twee gebouwen Door het project Hart van Zuid doet zich de unieke gelegenheid voor om inhoudelijke doelen van de maatschappelijke organisaties optimaal op elkaar af te stemmen. In het integraal kindcentrum (IKC) wordt gewerkt aan een doorlopende leerlijn voor de kinderen. De wijkactiviteiten en sport hebben een belangrijke ontmoetingsfunctie voor bijvoorbeeld eenzame ouderen of jongeren uit de wijk. Alle organisaties zien meerwaarde in samenwerking en daardoor meer te kunnen bieden voor de wijk Wijchen Zuid. Deze combinatie van inhoudelijke doelen
Pagina 4 van 10
Openbaar
Zaaknummer: Z/23/143118
vertaalt zich het best in twee gebouwen. Eén voor het wijkcentrum en de sportzaal en één voor de basisschool, de kinder- en peuteropvang en de BSO. Ruimtelijk gezien staan de gebouwen met de ingangen naar elkaar toe, zodat er een MFA campus ontstaat. Tussen de gebouwen is een aantrekkelijk plein. Zo is het ook makkelijk om elkaar te ontmoeten. Met deze gebruikscombinatie stimuleren we inhoudelijke samenwerking en gezamenlijk ruimtegebruik, waardoor er minder vierkante meters nodig zijn. 2.2
Een integraal kindcentrum met één pedagogisch concept Kans en Kleur en De Eerste Stap willen in Hart van Zuid een integraal kindcentrum realiseren met één pedagogisch concept gericht op de behoefte van de kinderen en gezinnen in de wijk. Samenwerking met andere maatschappelijke partners in de wijk is, in de nieuwe voorziening samen met wijkcentrum en sport, goed gefaciliteerd en biedt daardoor een meerwaarde.
2.3
Een huis van de wijk, van en voor iedereen In de wijkcentra in Wijchen creëren we maatschappelijke meerwaarde op het gebied van sport, cultuur, recreatie, welzijn, (gezondheids-) zorg en kwetsbare groepen. Hiervoor houden we de accommodaties in stand. Ons doel is om mét inwoners en organisaties te komen tot een divers aanbod van activiteiten dat bijdraagt aan een prettig leefklimaat in Wijchen-Zuid. In WijchenZuid speelt, ten opzichte van andere wijken in Wijchen, een grotere zorgvraag door verschillende problematieken. Professionals (waaronder onderwijzend personeel, jongerenwerkers, leefbaarheidscoaches en sociaal maatschappelijk werkers) spelen een belangrijke rol om hierbij te ondersteunen. Door samenwerking met andere professionals kunnen zij een afgestemd aanbod bieden. Het huis van de wijk zal bijdragen aan de fysieke en organisatorische verbinding tussen wijkbewoners en professionals (zowel onderling als in combinatie).
2.4
Een fysieke koppeling van de sportzaal aan het wijkcentrum is belangrijk voor de exploitatie en het aantrekken van jongeren naar het wijkcentrum In de gebiedsvisie is als uitgangspunt opgenomen dat de sportzaal fysiek zou worden gekoppeld aan het integraal kindcentrum. Hierover is een voortschrijdend inzicht ontstaan, mede ingegeven door werkbezoeken aan vergelijkbare voorzieningen. Geconcludeerd is dat de sportzaal onderdeel moet uitmaken van het wijkcentrum. Sport trekt namelijk jongeren aan die ook als vrijwilliger een rol kunnen vervullen. En bezoekers van de sport zorgen voor een hogere bezetting en afname in het wijkcentrum. Voor het functioneren van de school heeft dit geen nadelige consequenties.
3.1
We hebben duidelijkheid nodig over de hoeveelheid supermarktoppervlak (dagelijkse winkelsector) in Wijchen-Zuid om verder te kunnen met de gebiedsontwikkeling ‘voorzieningenhart Hart van Zuid’ De fysieke realisatie van de gebiedsontwikkeling Hart van Zuid zal wellicht nog enkele jaren op zich laten wachten, maar komt nu in de cruciale fase van het masterplan. Dat betekent dat belangrijke keuzes moeten worden gemaakt met het gestelde doel voor ogen: een aantrekkelijk en toekomstbestendig voorzieningenhart. Vanzelfsprekend hangen verschillende keuzes, zoals de hoeveelheid supermarktoppervlak (verdeeld over een of twee supermarkten), samen met veel andere zaken die spelen in onze gemeente. Bovendien moet er worden geanticipeerd op de toekomst. Dit vraagt om bestuurlijke kracht en lenigheid en is niet eenvoudig. Om verder te kunnen is er duidelijkheid nodig over de aard en omvang van de toekomstige functies in het voorzieningenhart, zoals de hoeveelheid supermarktoppervlak. Wij hebben daarvoor een besluit van uw raad
Pagina 5 van 10
Openbaar
Zaaknummer: Z/23/143118
nodig over de maximale uitbreiding van het supermarktoppervlak, om te kunnen komen tot een realistische uitwerking van het masterplan. Uitgaande van het door de raad vastgestelde kader, vormt dit masterplan uiteindelijk de ‘vertaling’ in een ruimtelijk ontwerp met een uitbreiding van de bestaande supermarkt en/of toevoeging van een tweede supermarkt. Bij de uitwerking van het masterplan wordt vanzelfsprekend ingezet op een realistisch en haalbaar plan vanuit zowel het perspectief van de ruimtelijke mogelijkheden als vanuit het perspectief van een goede balans in de detailhandelsstructuur van Wijchen. Daarbij vormt de eerder vastgestelde DSV het uitgangspunt waarmee is bepaald dat het voorzieningenhart in Wijchen-Zuid een wijkwinkelcentrum betreft wat in goede balans functioneert met de andere wijkwinkelcentra en met het (hoofd)winkelcentrum van Wijchen. 3.2
Het inwoneraantal van Wijchen groeit en daardoor ontstaat er marktruimte voor extra supermarktoppervlak Bureau Companen heeft een analyse gemaakt van de verwachte groei van het inwoneraantal. Als de huidige woningbouwplannen zijn gerealiseerd, is het inwoneraantal van gemeente Wijchen volgens Companen toegenomen tot circa 44.400 in 2030 en circa 45.500 in 2035. Dat was bij de vaststelling van de detailhandelsstructuurvisie (DSV) in 2022 nog niet voldoende duidelijk. Zoals aangegeven in de DSV ontstaat er bij een dergelijke groei van het inwoneraantal voldoende marktruimte om vierkante meters supermarktoppervlak toe te voegen in de kern Wijchen. Het rapport van Bureau Companen is als bijlage bij deze beslisnota gevoegd.
3.3
Uit objectieve analyse blijkt dat een eventuele extra supermarkt het beste past in Wijchen-Zuid Ruimtelijk adviesbureau BRO heeft onderzoek gedaan naar wat de meest geschikte locatie is in Wijchen om een eventuele extra supermarkt toe te voegen. BRO heeft daarin een brede en objectieve afweging gemaakt. Naast de detailhandels-structuur is hierbij ook gekeken naar aspecten als leefbaarheid, bereikbaarheid en ruimtelijke kwaliteit. Hart van Zuid blijkt de meest geschikte locatie. Het rapport van BRO is als bijlage bij deze beslisnota gevoegd. Bureau DTNP (die ook de DSV heeft opgesteld) adviseert om bij de uitbreiding van de winkelruimte in Wijchen-Zuid te blijven zorgen voor een goede balans tussen het centrum van Wijchen en de wijkwinkelcentra er omheen. Om die balans te behouden adviseert DTNP een omvang te hanteren van in totaal maximaal 2.900 m2 winkeloppervlak. Dit is opgebouwd uit de huidige omvang van de Jumbo van circa 1300 m2 plus een maximale uitbreiding van 1.600 m2 winkelvloeroppervlak. Het advies van DTNP is als bijlage bij deze nota gevoegd.
3.4
Het college wil economische ordening of een schijn daarvan voorkomen DTNP adviseert verplaatsing van de Aldi van wijkwinkelcentrum Hof van Achterlo naar Hart van Zuid als voorkeursscenario. Dit scenario is tevens meegenomen in de bijgevoegde locatiestudie van BRO. Het college stelt zich terughoudend op ten aanzien van deze aanbeveling van DTNP. Het college wil niet actief sturen op verplaatsing van ondernemers binnen de gemeente.
4.1
Een onderzoek naar behoud van de appartementen Hoogmeer vinden we nodig vanuit een verantwoorde financiële exploitatie Bij vaststelling van de gebiedsvisie in oktober 2021 was onze verwachting dat een neutrale gemeentelijke grondexploitatie mogelijk zou zijn. Door de recente economische ontwikkelingen en de daarmee samenhangende kostenstijgingen en
Pagina 6 van 10
Openbaar
Zaaknummer: Z/23/143118
waardeontwikkeling van gebouwen blijkt dit niet (meer) mogelijk. Deze ontwikkelingen zijn niet specifiek voor Hart van Zuid, maar spelen een rol bij veel andere ruimtelijke ontwikkelingen binnen en buiten onze gemeente. Wij zien het behoud van appartementengebouw Hoogmeer als belangrijkste optie om mogelijk een substantiële financiële verbetering te realiseren. Daarom gaan we als eerste stap bij het maken van het masterplan onderzoeken of we ook een goed plan kunnen maken met behoud van het appartementencomplex. 5.1
Er is € 490.000,- aan voorbereidingskrediet nodig voor onderzoek en het maken van het masterplan Naast ambtelijke planbegeleiding van de projectmanager en inbreng vanuit de diverse beleidsafdelingen, maken we kosten voor onder meer een stedenbouwkundig ontwerper, een landschapsarchitect, een verkeerskundige en planeconomische en juridische adviseurs. Het projectteam met daarin de genoemde deskundigen, zal gedurende de looptijd van de masterplanfase van circa 10 maanden het masterplan tot stand brengen. En het conceptplan in lijn met het participatieplan voorleggen aan de partners en andere stakeholders waaronder de inwoners van Wijchen-Zuid. In het masterplan wordt een stedenbouwkundig model opgenomen met daarin de verschillende functies, de parkeeroplossing, een schetsontwerp inrichtingsplan en een visie op de beeldkwaliteit als kader voor architecten voor de gebouwontwerpen. Het masterplan is tevens het kader voor de grondexploitatie en de financiële afspraken met de partners. De financiële berekening in de vorm van een grondexploitatie is ook onderdeel van de masterplanfase. Ter verbeelding van het plan worden in het masterplan dwarsdoorsneden, materiaalsuggesties, driedimensionale beelden en een maquette gemaakt zodat er een realistisch beeld ontstaat van het nieuwe voorzieningenhart. De gebouwontwerpen en de architectuur van de gebouwen behoren niet tot het masterplan.
Het masterplan zal uiteindelijk ter besluitvorming worden aangeboden aan de gemeenteraad, tezamen met een voorstel om de planologische voorbereiding (o.a. omgevingsplan) in gang te zetten en de realisatie van de gebiedsontwikkeling verder ter hand te nemen (marktbenadering).
Tegenargumenten en risico’s 1.1
Niet alles kan In het document Uitgangspunten & Aanbevelingen zijn veel ambities opgenomen. Deze gaan over gebouwen en over een goede verblijfskwaliteit in de openbare ruimte. Bij het maken van het masterplan worden zoveel mogelijk ambities ingepast. Het is mogelijk dat daarbij keuzes gemaakt moeten worden die enigszins op gespannen voet staan met de uitgangspunten en aanbevelingen.
1.2
Parameters zijn (nog) niet in beton gegoten De in de uitgangspunten en aanbevelingen opgenomen maten en oppervlaktes zijn gebaseerd op de huidige situatie en inzichten en zorgvuldig tot stand gekomen. Het blijft mogelijk dat door voortschrijdende inzichten nog aanpassingen volgen. Zo is bijvoorbeeld de omvang van het schooldeel (Zuiderpad) gebaseerd op de meest actuele leerlingenprognoses (2023) en interpretatie daarvan voor het Zuiderpad. Het kan zijn dat deze nog wijzigen in de loop van de komende jaren. Dit kan tot een kleinere of grotere ruimtevraag leiden.
3.1
De ‘werkgroep DSV en toekomstvisie centrum’ heeft minder vertrouwen in het tempo van de inwonergroei zoals door het college voorgesteld en maakt zich
Pagina 7 van 10
Openbaar
Zaaknummer: Z/23/143118
zorgen over het effect op andere winkelcentra in Wijchen als in Hart van Zuid een extra supermarkt wordt toegevoegd. Natuurlijk weten we nu nog niet precies wanneer alle nieuwe woningen de komende jaren klaar zijn. Maar dát ze er komen, daar hebben we alle vertrouwen in. En om aan te sluiten bij de behoefte van al deze nieuwe inwoners, is het goed om extra supermarktoppervlak toe te voegen. Dat doen we niet voor vandaag of morgen, maar voor een lange termijn. Daarom moeten we keuzes gaan maken. In Wijchen-Zuid moeten we echt aan de slag met een nieuwe school en een nieuw wijkcentrum. Dit biedt kansen om het voorzieningenhart in zijn geheel toekomstbestendig te maken. In vergelijking met de rest van Wijchen is er in Zuid minder supermarktaanbod. Dat maakt het een logische keuze om hier extra supermarktoppervlak toe te voegen door uitbreiding van de bestaande supermarkt en/of door toevoeging van een extra supermarkt. We zorgen er in beide scenario’s wel voor dat het qua afmetingen echt een winkelcentrum voor de wijk blijft, zodat we een goede balans houden met het centrum van Wijchen. Dat doen we in lijn met het advies van DTNP. Dit is in ambtelijk en bestuurlijke overleggen met de werkgroep besproken. Daarnaast is er ook contact geweest met de lokale supermarktondernemers over de strekking van het voorliggende voorstel. 4.1
Door recente economische ontwikkelingen verwachten we dat een kostenneutrale gebiedsontwikkeling niet mogelijk is. We voorzien voor dit project momenteel een tekort vanwege de economische ontwikkelingen en de daarmee samenhangende kostenstijgingen en waardeontwikkeling van gebouwen. Bij de verdere uitwerking richten we ons erop om het financiële tekort nog te verkleinen, zodra we de plannen concreter gaan invullen. Toekomstige economische ontwikkelingen kunnen daarbij een positief of negatief effect hebben. Zie verdere toelichting onder ‘financiële gevolgen’.
4.2
Behoud van Hoogmeer heeft mogelijk gevolgen voor de beschikbare ruimte voor nieuwbouwwoningen. De ruimte is beperkt en de openbare ruimte is een belangrijk onderdeel van een aantrekkelijk en bruisend voorzieningenhart. Als Hoogmeer blijft staan kunnen er naar verwachting minder nieuwbouwwoningen worden gerealiseerd dan nu opgenomen in de uitgangspunten en aanbevelingen. Daartegenover staat dat de 34 appartementen Hoogmeer worden gehandhaafd. Daarmee blijft het totale aantal woningen naar verwachting aansluiten bij de uitgangspunten en aanbevelingen.
4.3
Een gebiedsontwikkeling kent altijd risico’s. We willen risico’s vooraf in beeld brengen en beheersbaar maken Het is aan ons als college om deze te herkennen en zoveel mogelijk te beheersen met behoud van een kwalitatief goed plan. Daarom zal een risicoanalyse onderdeel uitmaken van de masterplanfase.
Financiële gevolgen Bij vaststelling van de gebiedsvisie in oktober 2021 was onze verwachting dat een neutrale gemeentelijke grondexploitatie mogelijk zou zijn. Door de recente economische ontwikkelingen en de daarmee samenhangende kostenstijgingen en waardeontwikkeling van gebouwen blijkt dit niet (meer) mogelijk. We zien dit bij meer projecten. Het op basis van kengetallen geraamde tekort bedraagt circa € 6 mln. Wij zien het behoud van appartementengebouw Hoogmeer als belangrijkste optie om een substantiële financiële verbetering te realiseren. Als de 34 appartementen Hoogmeer kunnen worden behouden levert dit een verbetering op van naar verwachting circa € 3 mln. Daarmee resteert nog steeds een tekort. Pas bij realisatie van het masterplan kan het bedrag preciezer worden
Pagina 8 van 10
Openbaar
Zaaknummer: Z/23/143118
geraamd. Dit hangt ook samen met de economische ontwikkelingen de komende jaren. Deze kunnen positief of negatief effect hebben. Bij de verdere uitwerking richten we ons erop om het financiële tekort nog te verkleinen, zodra we de plannen concreter gaan invullen. Toekomstige economische ontwikkelingen kunnen daarbij een positief of negatief effect hebben. Daarnaast blijven we inzetten op het werven van extra middelen door subsidies. Wij gaan er op basis van de huidige kennis en inzichten vanuit dat we met de hiervoor genoemde maatregelen en inzet het tekort niet (volledig) kunnen oplossen. Dit betekent dat de inzet van maatschappelijke middelen waarschijnlijk noodzakelijk is om de gebiedsontwikkeling ‘Hart van Zuid’ mogelijk te maken. Na realisatie van het masterplan zal er een meer betrouwbare raming beschikbaar zijn. De gemeenteraad kan op basis hiervan haar afweging maken. Hierbij kan eventueel gedacht worden aan inzet van de ‘risicoreservering grote projecten’. Deze reserve is eerder in de begroting opgenomen voor ruimtelijke projecten waarvan de financiële haalbaarheid als gevolg van de economische ontwikkelingen onder druk is komen te staan. De gebiedsontwikkeling Hart van Zuid is daar, met de voorlopige cijfers, een voorbeeld van.
Naast de grondexploitatie is in de meerjarenbegroting ook een bedrag opgenomen voor de realisatie van het maatschappelijk vastgoed (integraal kindcentrum, wijkcentrum en sportzaal). Door de economische ontwikkelingen is ook daar een indexering van kosten nodig. Dit wordt meegenomen in de perspectiefnota 2024. Voor de totstandkoming van het masterplan is vanaf 2017 tot en met het besluit in oktober 2021 gefaseerd een totaalbudget van € 445.500,- beschikbaar gesteld waarvan € 24.500,- aan subsidie. Dit budget is nagenoeg geheel gebruikt per 1 januari 2024. Een aanvullend krediet is daarom nodig. Voor de masterplanfase (inclusief het onderzoek naar het mogelijk behoud van Hoogmeer) is, inclusief de planbegeleiding en de ontwerp- en advieskosten, een aanvullend voorbereidingskrediet nodig van € 490,000,-. Communicatie We informeren de betrokken partners en stakeholders waaronder inwoners van WijchenZuid over de voortgang van het project via de Klankbordgroep Hart van Zuid, de nieuwsbrief, en onze online kanalen. De bewoners van het appartementencomplex Hoogmeer zijn na het collegebesluit geïnformeerd over het mogelijke onderzoek naar een plan met behoud van hun woongebouw. Inwonersparticipatie We werken volgens het participatie- en communicatieplan dat eerder aan uw raad is voorgelegd.
Op basis van dit plan is geparticipeerd door partners en stakeholders waaronder de inwoners van Wijchen-Zuid. In het voorjaar van 2023 is een enquête op straat uitgevoerd en is een inloopbijeenkomst geweest. Een samenvatting van de opbrengst hiervan is opgenomen in het document Uitgangspunten & Aanbevelingen. Ook voor de komende fase volgen we de lijn uit dit plan. We betrekken de samenwerkingspartners en inwoners bij het maken van het masterplan. Uitvoering of Vervolgstappen Na het besluit van uw raad, gaan wij in gesprek met betrokken (markt)partijen, waaronder de huidige eigenaar van het winkelcentrum, over een passende verdeling van het extra supermarktoppervlak. Vervolgens vragen we een stedenbouwkundig bureau om
Pagina 9 van 10
Openbaar
Zaaknummer: Z/23/143118
het masterplan te gaan maken met als eerste stap, een onderzoek naar mogelijkheden tot behoud van het gebouw Hoogmeer. We verwachten na circa 12 maanden na voorliggende besluit het masterplan aan uw raad te kunnen voorleggen. Het masterplan kan dan naar verwachting 2e kwartaal 2025 aan uw raad worden aangeboden. Wij leggen u dan het masterplan ter vaststelling voor, inclusief de financiële exploitatie en de vervolgstappen. Daarna start de planologische procedure en kunnen we afspraken maken over de realisatie. Na elke stap vindt besluitvorming plaats door de gemeenteraad. Tijdens de komende masterplanfase blijven we scherp op de ontwikkelingen in de financiële exploitatie. Als er tussentijds inzichten ontstaan die aanleiding geven om uw raad te informeren, of een besluit te vragen, dan zullen wij dat doen. Geheimhouding: Niet van toepassing Bijlagen: - Hart van Zuid, Uitgangspunten & Aanbevelingen door SVP d.d. 29 februari 2024 - Ontwikkeling inwonertal Wijchen in de komende jaren door Companen d.d. 1 juni 2023 - Wijchen, locatiestudie extra supermarkt van BRO d.d. 28 februari 2024 - Advies kaders tweede supermarkt in Hart van Zuid Wijchen door DTNP d.d. 22 januari 2024 - Programma voor een nieuwe ontmoetingsplek in Wijchen-Zuid door Spectrum in opdracht van MeerVoormekaar d.d. 23 november 2023 - Randvoorwaarden maatschappelijke functies Wijchen Zuid door Complan d.d.
15 december 2023 Voorstel Advies -
Team Economie Team Wonen Team SPA Team WOS Strategisch communicatieadviseur Financieel consulent
Pagina 10 van 10
Hart van Zuid Uitgangspunten en aanbevelingen masterplan voorzieningenhart Wijchen 29 februari 2024
5 j uli 2021
Colofon
Hart van Zuid
Team hart van zuid
in gesprek met en met input van: MeerVoorMekaar, Wijkcentrum WijchenZuid, ZZG Zorggroep, De Eerste Stap, Winkelcentrum Zuiderpoort, Kans &
Uitgangspunten en aanbevelingen masterplan voorzieningenhart Wijchen
Kleur, zorgverleners en inwoners van Wijchen-Zuid. Mede m ogelij k gem aakt door Provincie Gelderland
Adres
Voor het geheel of gedeeltelijk
SVP architectuur en stedenbouw
overnemen of bewerken van
‘t Zand 17, 3811 GB Amersfoort
artikelen dient men toestemming
GEBI EDSVI SI E HART VAN Z UI D WI JCHEN - 5 JULI 2021
2
van de redactie te vragen. In de
meeste gevallen zal die graag
info@svp-svp.nl
worden gegeven.
Projectteam SVP
Voorbehoud
Andrea Fernández
Aan deze publicatie kunnen geen
Maartje Luisman
rechten worden ontleend.
Jop Voorn
In opdracht van Gemeente Wijchen
2
Hart van Zuid, Wijchen
3
Inhoudsopgave 1 Inleiding & leeswijzer
7
2 Gebiedsvisie Hart van Zuid
8
3 Programma
10
Maatschappelijke functies 10 Gezondheidscentrum 11 Winkelvoorziening voor dagelijkse boodschappen 12 Woningen 13 Samenvatting14
4 Gebiedsinrichting
15
5 Bewonersparticipatie
20
Bronnenlijst
25
Natuur en landschap & stedelijk groen 15 Bereikbaarheid 16 Archeologie 17 Riolering en water 17 Inrichting openbare ruimte 18 Samenvatting19
Vragenlijst20 Inloopavond21 Klankbord- & projectgroep 23 Samenvatting24
Hart van Zuid, Wijchen
5
1 Inleiding & leeswijzer Op 21 oktober 2021 heeft de gemeenteraad de ‘Gebiedsvisie Voorzieningenhart Hart van Zuid’ vastgesteld. De gebiedsvisie vormt het ruimtelijk basisconcept voor de verdere planvorming van het voorzieningengebied in Wijchen-Zuid. Voordat tot de masterplanfase overgegaan kan worden, moeten uitgangspunten worden verzameld. In voorliggend document zijn deze uitgangspunten samengebracht. Daarnaast zijn aanbevelingen opgenomen als ambitie of als nog nadere informatie of onderzoek nodig is in het vervolgtraject. Bij de totstandkoming hiervan zijn alle partijen en organisaties, inwoners en omwonenden betrokken volgens het participatieplan dat daarvoor is opgesteld. Deze uitgangspunten en aanbevelingen vormen de basis voor het te maken ontwerp voor het masterplan. Daarbij zullen ook afwegingen gemaakt worden als blijkt dat niet alle aantallen en oppervlakten zoals omschreven in deze uitgangspunten en aanbevelingen volledig in het masterplan kunnen worden ingepast. Bij het maken van het masterplan wordt altijd uitgegaan van het vigerend beleid binnen de gemeente Wijchen. Het kan zijn dat beleid wijzigt ten opzichte van wat in het document staat. Dan zal het nieuwe beleid worden gevolgd. In dit document leest u als eerste een samenvatting van de door de gemeenteraad vastgestelde gebiedsvisie.
Daarna is een overzicht opgenomen van de uitgangspunten en aanbevelingen voor het programma en de gebiedsinrichting die in samenspraak met de verschillende partners tot stand zijn gekomen, en wordt een overzicht gegeven van de opbrengst vanuit de uitgevoerde bewonersparticipatie.
wonen wonen
6
Hart van Zuid, Wijchen
7
KdV architectuur I stedenbouwkundige studie augustus 2020
Hart van Zuid Wijchen Voorkeursvariant 5 Impressie Noord Zuid - As
2 Gebiedsvisie Hart van Zuid (samenvatting) In de gebiedsvisie zijn de ambitie en uitgangspunten voor Hart van Zuid vastgelegd. En deze zijn vervolgens vertaald naar een aantal ruimtelijke uitgangspunten. Hieronder volgt een beknopte samenvattting van deze thema’s uit de gebiedsvisie. Gebiedsvisie Hart van Zuid Wijchen-Zuid beschikt over een goed maar versnipperd voorzieningenhart. De bebouwing en stedenbouwkundige principes van het voorzieningenhart stammen uit begin jaren tachtig en voldoen niet meer aan de huidige wensen en eisen van de gebruikers. Zowel ondernemers als bezoekers ondervinden problemen van deze verouderde bebouwing en structuur. De voorzieningen zijn gefragmenteerd, de
weer haar natuurlijke functie als wijkvoorziening voor Wijchen-Zuid gaan vervullen.
Gemaakte keuzes •
lijke en zuidelijke deel van de wijk, die gevormd wordt door de Zuiderdreef, het winkelcentrum, het wijkcentrum en de hoge sporthal; •
bezoeker te bereiken en interactie tussen functies tot
•
een levendige plek maken geschikt om elkaar te ontmoeten;
•
een groene en klimaatbestendige omgeving;
•
diversiteit in woningaanbod door het toevoegen van middeldure huurwoningen en zorgwoningen;
•
sociaal veilige buurt met zicht vanuit woningen op de openbare ruimte; het vermijden van
1
2
3
4A
4B
5
19
MASTERPLAN RIJSENHOUT
achterkant-situaties; •
verkeersveilige buurt met goede langzaamverkeersroutes, voldoende stallingsplaatsen voor
stand te brengen. De gebruikers ervaren het gebied
auto’s en fietsen en goede aansluitingen op het
als onoverzichtelijk, rommelig en vervuild.
De ambitie
herschikken van wijkvoorzieningen zodat de functies elkaar versterken;
diverse functies staan met de ruggen naar elkaar toe en zijn naar binnen gekeerd. Het is lastig om de
het opheffen van de barrière tussen het noorde-
openbaar vervoer; •
denken in duurzame oplossingen.
Tenminste twee forse ingrepen zijn noodzakelijk om het introverte en rommelige karakter van het centrum
Ruimtelijke kaders Gebiedsvisie
om te buigen tot een uitnodigend centrum dat
1.
De Zuiderdreef en de bebouwing rondom het
verbindingen maakt, synergie tot stand brengt, en het
voorzieningenhart vormen de grenzen waarbin-
centrum een identiteit en uitstraling geeft. De steden-
nen het centrum zich voegt.
bouwkundige structuur moet transparant en open
2. Gebiedsontsluiting: nieuwe aansluiting op de
worden zodat het centrum zich beter kan presenteren aan de gebruikers daarvan. De tweede ingreep is het
Zuiderdreef voor auto- en fietsverkeer. 3.
Zichtlijnen & Structuur: drie bebouwingsvlakken
herschikken van de functies in het gebied. De wijk en
zorgen voor zicht op voorzieningen en ruimtelijke
winkelvoorzieningen moeten zo gepositioneerd
relaties.
worden dat er meer levendigheid en activiteit is. De introductie van woningen voor andere doelgroepen
4.
Ruimtelijke kwaliteit: aangename wanden en accenten voor identiteit.
en zichtbare verkeersroutes zijn hierbij belangrijke
5. Verkeer: levendige straat met gemengde ontslui-
factoren. Door structurele ingrepen kan het centrum
tingsstructuur voor verkeer, parkeren en verblij-
P P
MASTERPLAN RIJSENHOUT P
P
15
ven. 8
Hart van Zuid, Wijchen
9
3 Programma
• •
Maatschappelijke functies
•
De maatschappelijke functies vormen een vitaal onderdeel van Hart van Zuid. Dit zijn de school, de
•
kinderopvang, het wijkcentrum en de sportzaal. Samen met Kans & Kleur, De Eerste Stap, het bestuur
•
van de Wijkvereniging Wijchen-Zuid en de gemeente
diverse speel- en verblijfsgebieden aan meerdere
Wijchen Zuid.
zijden van de gebouwen;
Hiervoor zijn gesprekken gevoerd en studies en
zelfstandig gebruik van het integraal kindcen-
verkenningen gedaan samen met de zorgverleners
trum, wijkcentrum en sport;
die momenteel in het plangebied gevestigd zijn. Zij
avondgebruik: wijkcentrum, sport en delen van
staan achter een clustering van eerstelijns zorg in een
het integraal kindcentrum;
gezondheidscentrum. Ook breder in Wijchen vragen
fietsparkeren nabij gebouwen. Ruimte voor
huisartsen om dit soort initiatieven door een verande-
scootmobiels nabij het wijkcentrum;
rende vraag, de groei van het aantal inwoners en
terras bij het wijkcentrum.
daarmee gepaard gaande ruimtebehoefte. Op basis hiervan zijn de volgende uitgangspunten voor de
is voorliggend Programma tot stand gekomen, dat antwoord geeft op de opgaven die spelen.
ruimtereservering en positionering van de gebouwen
Voor elk van de functies is geïnventariseerd hoeveel
in het masterplan tot stand gekomen.
In Wijchen Zuid speelt ten opzichte van andere wijken
vierkante meters nodig zijn. Daarbij is ook gekeken
in Wijchen een zorgvraag door verschillende proble-
naar synergie en zoveel als mogelijk multifunctioneel
Kwalitatieve uitgangspunten:
matieken in de wijk. Vanuit die zorgbehoefte en de
gebruik van de ruimtes. De daaruit voortvloeiende
•
daarbij benodigde samenwerking/afstemming met zorgpartijen is het gewenst om fysiek bij elkaar in de
de huidige gebouwen worden vervangen
oppervlaktes zijn onderstaand opgenomen.
een medisch centrum voor eerstelijnszorgaanbieders passend bij de wijk (waaronder huisartsen, tandartsen, apotheek);
buurt te zijn en ook aanbod te bieden in een nieuwe
pedagogisch concept. Met ruimten en voorzie-
Gebouwen (bruto vloeroppervlak):
•
een goed zichtbare en herkenbare entree;
wijkvoorziening. Daaruit afgeleid en uit gesprekken
ningen waarbij een natuurlijke overgang is tussen
•
school
2.210 m2 bvo;
•
goede bereikbaarheid;
met de partners in de wijk zijn de volgende kwalita-
kinderen in de opvang en de school. Dit uit zich in
•
kinderdagopvang:
720 m2 bvo;
•
geen of zo min mogelijk blinde gevels;
tieve en kwantitatieve uitgangspunten. Deze uitgangs-
het gezamenlijk gebruik van onder meer teamka-
•
sportzaal:
780 m2 bvo;
•
een passend aantal parkeerplaatsen nabij de
punten worden gebruikt voor de ruimtereservering en
mer, de activiteitenpleinen en gezamenlijke
•
wijkcentrum:
800 m2 bvo.
positionering van de gebouwen in het masterplan.
speelterreinen buiten;
Terrein:
Kinderopvang De Eerste Stap met 2 groepen
•
buitenterrein school
780 m2;
achtergronden hiervan wordt verwezen naar de
kinderdagopvang (KDV), 1 combigroep peuter-
•
buitenterrein kdv
330 m2;
verderop genoemde documenten die hiervoor zijn
speelzaal/buitenschoolse opvang (BSO), 3
•
buitenterrein wijkcentrum
90 m2;
opgesteld.
groepen buitenschoolse opvang;
Voor een verdere verdieping, onderbouwing en
•
voorzieningen voor fietsen en auto’s; •
flexibele bebouwing waarin programmawijziging in de toekomst mogelijk blijft.
Kwantitatieve uitgangspunten: •
1.100 m² bvo gezondheidscentrum.
een wijkcentrum dat bijdraagt aan de leefbaar-
Onderzoeken
Voor elk van de functies is geïnventariseerd
Kwalitatieve uitgangspunten:
heid en sociale cohesie van de wijk, maar ook
•
‘Programma voor een nieuwe ontmoetingsplek in
hoeveel vierkante meter nodig is. Daarbij is ook
•
ruimte biedt aan wijkoverstijgende initiatieven;
Wijchen-Zuid’ d.d. 23 november 2023;
gekeken naar synergie-effecten tussen verschil-
‘Randvoorwaarden maatschappelijke functies
lende functies.
• een multifunctionele acomodatie (MFA) als één integraal inhoudelijk concept (campus-model),
de MFA campus heeft een prominente plek,
•
duidelijk zichtbaar in de wijk en is van verschil-
Wijchen-Zuid’ door Complan d.d. 15 december
trum bestaande uit de school en kinderopvang en
lende kanten bereikbaar voor voetgangers en
2023.
het wijkcentrum met sportzaal. Deze opzet biedt
fietsers; met een centraal plein, zonder andere verkeers-
Gezondheidscentrum
neel ruimtegebruik, maximale synergie te creëren
stromen, als verbinder voor wijkactiviteiten en
Steeds meer zorg verschuift van de tweede naar de
en de gebouwen beheersmatig los te koppelen.
activiteiten waar kindcentrum en wijkcentrum in
eerste lijn. Door taakdelegatie van ziekenhuizen naar
Hierdoor functioneren ze, in de praktijk, als
participeren. NB: Dit zijn niet de speelterreinen
huisartsen, de uitbreiding van personeel en de
afzonderlijke gebouwen zonder overlast van
van de school en kinderdagopvang;
veranderende zorgvraag van de patiënt zijn meer
een eigen plek voor kinderen, die voldoende ‘los’
vierkante meters nodig. Daarom maakt een gezond-
ligt van de commerciële functies;
heidscentrum voor eerstelijns zorg onderdeel uit van
compacte, alzijdige gebouwen in 2 bouwlagen;
de plannen voor een nieuwe wijkvoorziening voor
elkaar; •
•
bestaande uit 2 gebouwen: het integraal kindcen-
ruimte en mogelijkheden om, door multifunctio-
•
•
een integraal kindcentrum waarbij school en opvang intensief met elkaar samenwerken in één
10
Kwantitatieve uitgangspunten:
•
Bestaande huistartsenpraktijk Hart van Zuid, Wijchen
11
Winkelvoorziening voor dagelijkse boodschappen Winkelcentrum Zuiderpoort is gerealiseerd in begin jaren tachtig en heeft diverse verbouwingen ondergaan. Het winkelcentrum is naar binnen gericht,
• • •
onoverzichtelijk en het parkeren ligt versnipperd in de openbare ruimte. Bezoekers en ondernemers ondervinden hiervan hinder. Het winkelcentrum heeft een upgrade nodig. Door de verwachte groei van Wijchen
•
ontstaat er marktruimte voor extra supermarkt-op-
blinde gevels minimaliseren. De supermarkt(en)
Woningen
zoveel mogelijk afzomen met andere functies;
Naast voorzieningen is het belangrijk dat in een hart
goed bereikbare parkeerplaatsen voor fietsen en
van de wijk ook wordt gewoond. Dit leidt tot activiteit
auto’s;
op straat, geeft aanleiding voor ontmoeting, maar
laden & lossen voor de supermarkt(en) integreren
leidt ook tot ‘ogen op straat’ als de winkels gesloten
in de bebouwing voor veiligheid, het voorkomen
zijn. Dit draagt bij aan een sociaal veilig gebied.
van geluidsoverlast en het minimaliseren van
Daarnaast is er een grote vraag naar woningen in
Kwantitatieve uitgangspunten:
geparkeerde vrachtauto’s in het straatbeeld;
Wijchen. Ook aan deze behoefte kan het plan bijdra-
In lijn met de gebiedsvisie wordt uitgegaan van het
flexibele bebouwing waarin programmawijziging
gen. Momenteel zijn in het plangebied 36 apparte-
toevoegen van 100 woningen
in de toekomst mogelijk blijft.
menten boven het winkelcentrum en 34 appartemen-
•
een woningprogrammering waarbij rekening wordt gehouden met een goede balans in de wijk.
•
differentiatie in zowel prijzen als verschijningsvorm van de woningen;
•
alle woningen zijn levensloopbestendig.
45 woonzorgappartementen (sociale huurseg-
ten aan Hoogmeer aanwezig. Al deze woningen zijn
ment Talis) van ca. 45 m2 gbo met gemeen-
Kwantitatieve uitgangspunten:
sociale huurwoningen van Talis. De gebiedsvisie gaat
schappelijke voorzieningen, totaal ca. 4000 m2
Voor de functies is geïnventariseerd hoeveel vierkante
uit van het slopen van deze 34 appartementen aan
bvo (inclusief algemene ruimten).
meters nodig zijn. De daaruit voortvloeiende opper-
Hoogmeer, om een goede ruimtelijke inpassing van
Naast eigenaar Rialto zijn hierbij de adviseurs DTNP
vlaktebehoeffte is hieronder opgenomen. Dit is bij
het nieuwe programma te kunnen realiseren. Gezien
appartementen in het koop en/of middenhuur-
en BRO betrokken voor het bepalen van de markt-
benadering. De meters kunnen bij de uitwerking van
de kosten die hiermee zijn gemoeid, wordt onderzoek
segment (eengezinswoningen van ca 100-120
ruimte en de gewenste locatie. Op basis van de
de plannen afwijken.
naar een variant met behoud van deze woningen,
m2 gbo (gebruiksoppervlak) en appartementen
diverse studies en gesprekken zijn onderstaande
•
detailhandel, horeca, dienstverlening ca 5.900
voorafgaand aan het masterplan, ter overweging
van ca. 65-75 m2 gbo).
m2 bvo (bruto vloeroppervlak);
gegeven. Voor de nieuw te bouwen woningen is er
waarbinnen supermarkt(en) 2.900 m2 wvo
een ambitie om juist ook woningen in het koop- en/of
Onderzoeken:
(winkel-vloeropperlak);
middenhuursegment toe te voegen. Dit draagt bij aan
•
•
waarvan gebouwd laden en lossen 300 m2 bvo;
meer diversiteit in de buurt.
•
ruimte voor terras 75 m2 oppervlak.
pervlak, te realiseren door uitbreiding van de bestaande supermarkt of door toevoeging van een tweede supermarkt.
kwalitatieve en kwantitatieve uitgangspunten benoemd. Deze worden gebruikt voor de ruimtereserve-
•
ring en positionering van de gebouwen in het masterplan. De woningen boven het winkelcentrum blijven behouden en worden opgeknapt. Het nieuwe winkel-
Onderzoeken
Rialto nieuwbouw van zorgwoningen in de sociale
centrum zal daarom voor een deel op dezelfde plek
•
‘Detailhandelsstructuurvisie’ opgesteld door
huur realiseren voor ouderen met een ernstige vorm
DTNP d.d.20 januari 2022;
van dementie. In totaal gaat het om 5 groepen van
‘Onderzoek ontwikkeling inwonertal Wijchen’
9 bewoners, die elk een eigen woning krijgen en een
door Companen d.d. 1 juni 2023;
aantal gemeenschappelijke voorzieningen delen.
bouwkundige opzet verandert.
Kwalitatieve uitgangspunten: •
• •
een wijkvoorziening voor de dagelijkse boodschappen met toevoeging van extra supermarktoppervlak, toekomstbestendig en vitaal;
55 grondgebonden eengezinswoningen en
‘Woningbehoefteonderzoek 2022’ door de Groene Metropoolregio d.d. maart 2023;
•
‘Wijchen, locatiestudie extra supermarkt’ door BRO d.d. 28 februari 2024
Kwalitatieve uitgangspunten:
‘Advies kaders tweede supermarkt in Hart van
•
Zuid Wijchen’ door DTNP d.d. 24 januari 2024
behoefte aan een grotere diversiteit in het woningaanbod, in beginsel in een
•
compact, comfortabel en compleet;
financieringscategorie anders dan sociale huur.
•
een stedenbouwkundige structuur die transpa-
In Wijchen-Zuid en vooral in het gebied rondom
rant en open is en het centrum een identiteit en
het voorzieningenhart is een relatief groot
uitstraling geeft;
aanbod van sociale huurwoningen. Hiermee
goede en veilige verkeerontsluitingen vanuit de
wordt uitwerking gegeven aan de woonvisie en
omliggende buurten en wijken;
een bijdrage geleverd aan opgave 3 uit de
•
goede zichtbaarheid vanaf de Zuiderdreef;
routekaart ‘Toekomst Hart van Zuid, Meer
•
zodanig gesitueerd dat er levendigheid en
diversiteit in de buurten rondom het voorzienin-
activiteit gestimuleerd wordt en tot stand komt;
genhart’
•
•
In samenwerking met ZZG zorggroep en Talis wil
terugkomen en voor een deel daarbuiten. De steden-
12
•
behouden van woningen boven huidig winkelcentrum Hart van Zuid, Wijchen
13
Samenvatting Onderstaand is de samenvatting opgenomen van de uitgangspunten en aanbevelingen voor het gebouwde programma in het plangebied Kwantitatieve uitgangspunten* •
school:
2.210 m2 bvo (bruto vloeroppervlak)
•
kinderdagopvang:
720 m2 bvo
•
sportzaal:
780 m2 bvo
•
wijkcentrum:
800 m2 bvo
•
winkelcentrum:
5.900 m2 bvo
•
gezondheidscentrum
1.100 m2 bvo
•
mix van grondgebonden
4 Gebiedsinrichting Het Masterplan voor het Hart van Zuid moet voldoen aan het gemeentebeleid van Wijchen. In dit hoofdstuk volgt een toelichting over specifieke uitgangspunten en aanbevelingen die invloed hebben op de inrichting en het ruimtegebruik in het plangebied.
Algemene eisen zijn opgenomen in het Handboek Inrichting Openbare Ruimte (HIOR), dat de richtlijnen voor de openbare ruimte bundelt. De volgende beleidsgebieden komen aan bod: •
natuur en landschap & stedelijk groen.
•
verkeer en vervoer;
•
archeologie;
•
riolering en water;
Groenvisie (1) • Groenvisie (1) Groenvisie (2)
inrichting openbare ruimte: sport;
woningen en appartementen
55x woningen 100-120 m2 gbo en app 65-75 m2 gbo
•
woon-zorg-appartementen
45 x 45m² gbo
•
buitenterrein school
780 m2
•
buitenterrein kdv
330 m2
genda
•
buitenterrein wijkcentrum
90 m2
genda taande groenstructuur hoofdgroenstructuur taande Bestaande groenstructuur
Kwalitatieve uitgangspunten •
Bestaande hoofdgroenstructuur
een Multifunctionele Accommodatie (MFA) -campus als één integraal inhoudelijk concept, bestaande uit 2
wikkelen groenstructuur
gebouwen, namelijk het integraal kindcentrum (bestaande uit de school en kinderopvang) en het wijkcen-
monumentale bomen wikkelenOntwikkelen groenstructuur
trum met sportzaal ; •
Ontwikkelen monumentale bomen Ontwikkelen alternatieve boomstructuur (boomgroepen) Ontwikkelen alternatieve boomstructuur (boomgroepen) Ontwikkelen wijkentree
en Integraal Kind Centrum waarbij school en opvang intensief met elkaar samenwerken in één pedagogisch concept;
•
een centraal plein als verbinder voor activiteiten waar kindcentrum en wijkcentrum in participeren;
•
een medisch centrum voor eerstelijnszorgaanbieders, goed zichtbaar en herkenbaar;
•
een wijkvoorziening voor de dagelijkse boodschappen, toekomstbestendig en vitaal;
•
een stedenbouwkundige structuur die transparant en open is en het centrum een identiteit en uitstraling
6
imaliseren groenstructuur Optimaliseren uniforme onderbeplanting Optimaliseren uniforme onderbeplanting Functionele verbinding
geeft; •
woningen en appartementen die differentieren in zowel prijzen als verschijningsvorm, grondgebonden
Functionele verbinding Stapsteen ecologie
woningen en appartementen toevoegen in het koop en / of middenhuursegment; •
woonzorgappartementen toevoegen in het sociale huursegment;
•
levendigheid en stimulans voor activiteiten;
•
geen of zo min mogelijk blinde gevels;
•
flexibele bebouwing waarin programmawijziging in de toekomst mogelijk blijft.
Stapsteen ecologie Optimaliseren wandelroute
Optimaliseren wandelroute Optimaliseren verblijfsfunctie Optimaliseren verblijfsfunctie Hof (autonoom)
Elsland
* De genoemde oppervlakken zijn theoretisch bepaalde circa-maten en/of aantallen, gebaseerd op de huidige
inzichten. Bij inpassing in het masterplan en bij het ontwerpen van gebouwen in een latere fase kunnen maten afwijken.
Ontwikkelen wijkentree Oriëntatiepunt (ontwikkelen wijkaccent) Oriëntatiepunt (ontwikkelen wijkaccent) imaliseren groenstructuur
EVZ
80
80
EVZ EVZ
Hof (autonoom) Hof (met functionele verbinding)
0
100
200
300
40
0
100
200
300
kaart 27| Groenvisie (1) 40 00 meter euwland Advies
00 meter
Hof (met functionele verbinding)
kaart 27| Groenvisie (1) euwland Advies
&36
0
Hoofdgroenstructuur Bron: Groenstructuurplan Wijchen (2008) kaart 28| Groenvisie (2) Groenstructuurplan Wijchen 2008-2017 | Wijchen Zuid
14
Hart van Zuid, Wijchen
15
Natuur en landschap & stedelijk groen
Bereikbaarheid
een gebied sterk afhangt van een goede bereikbaar-
Bereikbaarheid met de auto
ook, omdat verkeers- en parkeervoorzieningen veel
Archeologisch beleid gemeente Wijchen
De gemeenteraad heeft op 21 oktober 2021
De rotonde bij de Zuiderdreef is niet voldoende
ruimte in beslag nemen.
Er zijn 2 archeologische vindplaatsen net ten zuiden
vastgesteld dat er minimaal evenveel groen moet
zichtbaar vanaf de aanvoerwegen. Er is onderzoek
terugkomen in het Masterplan. Verder is de gemeente
nodig naar een passende en veilige verkeersontslui-
Alle functies binnen het voorzieningenhart moeten
één van de vindplaatsen binnen het plangbied ligt.
bezig met het opstellen van een groenbeleidsplan.
ting van het nieuwe voorzieningenhart vanaf de
goed bereikbaar zijn. Daarbij hoort een goede
Hier is onderzoek vereist.
De gemeenteraad heeft deze nog niet vastgesteld.
Zuiderdreef.
oplossing voor het parkeren van auto’s en fietsen. Dit
Nota bene: eventuele vondsten en uitkomsten van het
is vastgelegd in het Parkeerbeleidsplan gemeente
archeologisch onderzoek zouden onderdeel kunnen
Bereikbaarheid met de fiets
Wijchen. Op basis van dit beleid stelt de gemeente
uitmaken van het nieuwe masterplan.
Auto- en fietsverkeer komen bij winkelcentrum
een parkeerbalans op. Bij het maken van het master-
bomen en struiken. Een groen Hart van Zuid is fijner
Zuiderpoort bijeen. Onderdeel van het Masterplan is
plan wordt het dan vigerend beleid gehanteerd.
om in te leven en wonen en nodigt bijvoorbeeld meer
het veiliger maken van de verkeerssituatie. Daarbij
uit tot ontmoeten.
kijkt de gemeente naar mogelijkheden om de fiets-
Om tot een goede oplossing te komen, laat de
route los te koppelen van het autoverkeer.
gemeente bij start van de masterplanfase een
Relevante beleidsdoelen voor nieuwbouw en nieuwe bestratingen:
nulmeting uitvoeren om het huidig parkeergedrag in
•
Accenten in het plan liggen op het verbeteren van biodiversiteit, klimaatadaptatie, waardering van
sverkeer W ijchen ecosysteemdiensten van bomen en het planten van
Een deel van het plangebied speelt ook een essenti-
heid en het kunnen parkeren van auto en fiets. Maar
Archeologie
van het plangebied, waarvan de aandachtszone van
ële rol binnen de hoofdgroenstructuur van de ge-
Parkeren
kaart te brengen. Dat geeft inzicht in de huidige
meente. In de hoofdgroenstructuur zijn die gebieden
Mobiliteit is een belangrijk thema in gebiedsontwik-
parkeerbezetting ten opzichte van de normen.
opgenomen waar de functies groen en groene
kelingen. Dat komt, omdat het goed functioneren van
Riolering en water
hemelwater van verhard oppervlak en nieuwbouw moet lokaal infiltreren;
•
voorkeur voor bovengrondse en natuurlijke infiltratie; dit is visueel aantrekkelijker, integreert
recreatie voorop staan. Specifieke aanbevelingen zijn
Uit berekeningen blijkt vervolgens voor elke functie
beter met andere functies, bevordert bewustwor-
geformuleerd om deze groenstructuur te optimalise-