Agendabundel
Tekst van het document
•
Bestaande perifere locaties voor groot-
toevoegingen aan het aanbod;
schalig aanbod in de branches woningin-
Van het voorzieningenaanbod zal het niet-dage-
richting, doe-het-zelf en/of tuin.
zijn bij de detailhandelsstructuurvisie. Zo sluiten
zowel door de tijdelijke effecten van de corona-
beide beleidsstukken goed op elkaar aan.
crisis als door de structurele trends in de detail-
1. Een krachtig centrum Wijchen met goede
handel;
2. Het toekomstbestendig houden van winkelgebieden; 3. Mensen verleiden om Wijchen vaker en langer te bezoeken.
Drie buurtcentra met een nadruk op dagelijkse voorzieningen: Zuiderpoort,
lijkse winkelaanbod de grootste klappen krijgen,
•
•
aanbod en de vraag in 2030. Alleen bij realisatie
visie. Deze kernopgaven laten we ook leidend
voorzieningen;
Hoofdwinkelgebied Wijchen-Centrum
Ook andere sectoren, zoals de horeca en cultuur, ondervonden (en ondervinden) ernstige hinder van de coronacrisis. Het aantal faillissementen lijkt landelijk gezien tot dusver mee te vallen.
2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022
21 van 62
3.2 Visie winkelstructuur
Visie detailhandelsstructuur gemeente Wijchen
Gebaseerd op deze ambities en uitgangspunten wordt voor de toekomst ingezet op de volgende detailhandelsstructuur: •
Wijchen-Centrum als hoofdcentrum van de gemeente met het grootste en meest diverse aanbod aan winkels. Hier kan de Wijchenaar alles krijgen, van boodschappen tot mode, en van parfum tot leuke woonaccessoires. Ook voor de sectoren als horeca en dienstverlening is het centrum de belangrijkste locatie;
•
Drie gelijkwaardige buurtcentra die primair gericht zijn op dagelijkse winkelaankopen: Zuiderpoort/Hart van Zuid, Wijchen-Noord en Hof van Achterlo;
•
Steunpunt Alverna met een supermarktvoorziening die gericht is op dit dorp;
•
Twee thematisch geclusterde PDV-locaties: de woonboulevard aan de Graafseweg-zone en doe-het zelf rondom de rotonde Nieuweweg.
Primaat bij het centrum van Wijchen Binnen de gewenste detailhandelsstructuur func tioneert het centrum van Wijchen nadrukkelijk als hét hoofdcentrum van de gemeente. Daar is een compleet aanbod te vinden en moet ook in de toekomst alles te krijgen zijn. Dankzij het ruime en diverse winkelaanbod, de aanwezige horeca en de culturele trekpleisters is het centrum ook dé
22 van 62
2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022
ontmoetingsplek bij uitstek. Het centrum van
Wijchen-Noord: buurtboodschappen
Wijchen is centraal gelegen in de compacte
Wijchen-Noord vervult ook in de toekomstig ge-
kern; met de fiets is iedere inwoner van het dorp
wenste detailhandelsstructuur haar functie als
binnen 10 minuten in het centrum en met de
boodschappenlocatie voor het noordoosten van
auto zelfs binnen 6 à 7 minuten. De overige
Wijchen. De supermarkt zorgt er, samen met
winkelcentra in de kern vooral moeten voorzien
enkele aanvullende functies, voor dat inwoners van
in de ‘dagelijkse boodschap’ voor de omliggen-
de omliggende buurten binnen loopafstand een
de buurt en het hoofdcentrum dienen te onder-
dagelijks voorzieningenaanbod hebben. Het deel
steunen. In hoofdstuk 4 wordt verder op het
aan de Lepelaarstraat krijgt op korte termijn de
centrum van Wijchen ingezoomd.
benodigde opknapbeurt. Een kleine uitbreiding van de bestaande Coop (indiciatie: +200 m² wvo) kan
Zuiderpoort: een compleet winkelcentrum
deze winkellocatie toekomstbestendiger maken en
In winkelcentrum Zuiderpoort/Hart van Zuid is
zo het behoud van de spreiding bewaken.
Zuiderpoort als compleet buurtwinkelcentrum Foto: Dick Vogelzang
een compleet winkelaanbod aanwezig met een supermarkt, een totaalpakket verszaken, een
Hof van Achterlo: buurtboodschappen
drogisterij en fastservicehoreca. Dit aanbod
Hof van Achterlo vervult in de toekomst haar
past bij de wijkfunctie die Zuiderpoort vervult
functie als boodschappenlocatie voor het noord-
voor veel van de buurten ten zuiden van het
westen van Wijchen. Eén supermarkt is voldoende
meer. Het sluit ook goed aan op andere wijk-
om deze rol te vervullen (er zijn er nu twee). Het
voorzieningen rondom het winkelcentrum (o.a.
draagvlak neemt door de woningbouwplannen bij
sporthal, wijkcentrum, basisscholen). De inzet is
de Vormerse Plas (minimaal +650 woningen) wel
om dit diverse aanbod in de toekomst te behou-
toe, maar ook hier geldt: door de centrale ligging
den; een modernisatieslag van het vastgoed is
van het centrum van Wijchen is een tweede super
wel gewenst. Vanwege de ondersteunende
markt bij Hof van Achterlo beleidsmatig geen doel.
Gevel Lepelaarstraat binnenkort opgeknapt Foto: Dick Vogelzang
functie die het winkelcentrum vervult én vanwege de nabijheid van dit hoofdcentrum is één
Buurtsteunpunt Alverna (en andere kleine kernen)
supermarkt van moderne maatvoering (ca.
Alverna kent een hechte lokale gemeenschap. De
1.500 m² wvo, dus een beperkte uitbreiding) op
aanwezige buurtsupermarkt is van duidelijke
deze locatie voldoende.
toegevoegde waarde voor de leefbaarheid van dit dorp. Het is dan ook de ambitie om dit steunpunt in
2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022
Buurtwinkelcentrum Hof van Achterlo
23 van 62
de benen te houden. Gezien het beperkte
•
In de zichtzone langs de Graafseweg wordt
•
Ook in het Kraanvogelgebied ligt een
verzorgingsgebied is dit echter niet vanzelfspre-
ingezet op het thema wonen. Hier bevindt
cluster met detailhandel. Momenteel wordt
kend. De revitalisering van Wighenerhorst kan
zich al op meerdere locaties Woonboulevard
herontwikkeling van dit gebied tot woonge-
hier wel positief aan bijdragen.
Wijchen met diverse woon- en meubelzaken.
bied onderzocht.
Met het aanwijzen van deze zichtzone als In de andere kleine kernen van de gemeente zijn
concentratiegebied voor winkels in het thema
Winkels buiten de gewenste structuur
geen kleine buurtsupers (meer) gevestigd. In de
wonen wordt de ambitie uitgesproken deze
Buiten de hierboven beschreven gewenste
meeste kernen is het draagvlak ook te klein.
‘losse’ locaties meer één geheel te laten zijn.
detailhandelsstructuur zijn nieuwe detailhan-
Rondom de rotonde Nieuweweg-Buys
delsvestigingen waarvoor een bestemmings-
Bergharen, dan kan daar in het kader van de
Ballotstraat-Kamerlingh Onnesstraat wordt
planwijziging nodig is ongewenst. Bestaande
leefbaarheid aan meegewerkt worden. Het dient
ingezet op het thema doe-het-zelf. Het profiel
rechten van verspreid gevestigde winkels
daarbij wel om een klein initiatief te gaan (en dus
dat autonoom daar aan het ontstaan is*,
worden gerespecteerd en beperkte uitbreiding
niet om een grote supermarkt).
wordt zo versterkt.
van deze winkels kan worden ondersteund,
Indien zich een initiatief voordoet, bijvoorbeeld in
•
indien dit noodzakelijk is om te kunnen vernieu-
Thematische clustering op bedrijventerrein Op het bedrijventerrein van Wijchen worden twee
*
O.a. bouwmarkten, de recente opening van Toolstation en bedrijven in (grove) bouwmaterialen.
wen/verduurzamen.
uitzonderingslocaties aangewezen voor detailhandel die vanwege de aard van de verkochte producten en de omvang van de winkels niet kan ‘landen’ in de overige winkelcentra. Het gaat hier om winkels die actief zijn in de volumineuze branches wonen, doe-het-zelf en tuin. Voor de toekomstige structuur is ervoor gekozen deze winkels thematisch te clusteren op twee locaties, zodat de aanwezige winkels elkaar ook kunnen versterken en er voor de consument meer samenhangende gebieden kunnen ontstaan om te bezoeken. De ambitie is nieuwvestigers in deze gebieden te stimuleren en terughoudend om te gaan met nieuwe vestigingen daarbuiten.
24 van 62
Kraanvogelgebied krijgt mogelijk andere invulling
Foto: Dick Vogelzang
2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022
3.3
Aanbevelingen
Met afgevaardigden van elk van de centra uit de
Voor het bestendigen van deze functie liggen er
voor een samenhangende uitstraling en
een aantal kansen:
collectieve promotie van het winkelgebied.
1. Het vastgoed aan de Lepelaarstraat ver-
3. Wijchen-Noord ondervindt enige overlast
gewenste detailhandelsstructuur is gesproken
dient een opwaardering, zodat hier weer
van hangjeugd. Deze overlast dient bij de
over kansen die specifiek voor hun winkelge-
een aantrekkelijk winkelfront ontstaat. De
gemeente gemeld te worden, die vervol-
bied gepakt kunnen worden. Voor het centrum
vastgoedeigenaar heeft dit inmiddels ook
gens overlastbeperkend kan handelen
van Wijchen zijn veel (nieuwe) kansen genoemd
gerealiseerd.
(preventie, alternatieve locaties, begrip).
(zie hoofdstuk 4). Voor de overige centra gaat
2. Voor de ontwikkeling van Wijchen-Noord als
4. Wijchen-Noord heeft met name op drukke
geheel is het van belang de vastgoedeige-
momenten te maken met logistieke/ver-
naren hier meer bij te betrekken en de
keerskundige opgaven. Dit komt vooral
Zuiderpoort
samenwerking tussen ondernemers en
voort uit de parkeersituatie (haaksparkeer-
Voor Zuiderpoort is het doel dit winkelcentrum
eigenaren te versterken. Ondernemers en
plaatsen). Nader onderzoek naar mogelijke
te ontwikkelen tot een aantrekkelijk ‘Hart van
eigenaren kunnen ook samen optrekken
oplossingen hiervoor is gewenst.
het om de volgende kansen:
Zuid’. Aan de hand van de gebiedsvisie kan hier een grondige herontwikkeling van de grond komen. Hierbij wordt het vernieuwde winkelcentrum gecombineerd met onder andere het wijkcentrum, een sporthal, zorgvoorzieningen en een basisschool. Bij de ontwikkeling van het nieuwe Hart van Zuid is het zaak rekening te houden met de beperkte beschikbare marktruimte en spreiding van winkels op schaal van de gemeente, en in het bijzonder van de supermarkten (zie ook paragraaf 3.2).
Wijchen-Noord Wijchen-Noord blijft in de toekomst haar rol vervullen als (dagelijks) buurtboodschappencentrum voor het noordoosten van Wijchen.
Werk toe naar een collectieve promotie van winkelcentrum Wijchen-Noord Foto: Dick Vogelzang
2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022
25 van 62
Hof van Achterlo
Woonboulevard
Ook Hof van Achterlo functioneert in de toe-
Op het bedrijventerrein wordt toegewerkt naar
komstig gewenste structuur als buurtbood-
een thematische clustering van functies, waarbij
schappencentrum. Voor dit winkelcentrum
de woonboulevard één van deze clusters wordt.
liggen er de volgende twee kansen:
Er liggen de volgende kansen om dit te realise-
1. Meer complementair gebruik van stand-
ren:
plaatsen. Standplaatsen zouden het aanbod
1. Voor een duidelijk herkenbare woonboule-
van de supermarkten verder kunnen verrij-
vard is het van belang toe te werken naar
ken door de standplaatsmogelijkheden bij
een meer aaneengesloten boulevard langs
Hof van Achterlo breder onder de aandacht
de Graafseweg. Nieuwe woonwinkels die
te brengen. De bestaande kraampjes zijn al
zich melden bij de gemeente (bijvoorbeeld
populair.
voor een omgevingsvergunning) of eigena-
2. Doordat nagenoeg alle winkelmeters bij Hof
ren worden door de gemeente gewezen op
van Achterlo worden ingevuld door de twee
haar ambities tot concentratie aan de
supermarkten oogt de plint momenteel erg
woonboulevard. Zij worden ook in contact
gesloten. Met name bij de parkeerplaatsen
gebracht met de eigenaar van de woonbou-
kan worden gewerkt aan een aantrekkelijker
levard. Op deze manier worden de huidige
en meer open gebruik van de glazen pui.
onderbrekingen in de boulevard zoveel
Verfraaien gesloten plint Hof van Achterlo Foto: Dick Vogelzang
mogelijk opgevuld. 2. De uitstraling van de woonboulevard kan worden verbeterd door te investeren in de plekken waar het vastgoed momenteel een laagwaardige uitstraling heeft. 3. De samenwerking met het centrum van Wijchen kan worden versterkt. Bezoekers van de woonboulevard kunnen actief worden doorverwezen naar het centrum en er kunnen gezamenlijke promotieacties worden opgezet.
Werk toe naar aaneengesloten Woonboulevard Foto: Dick Vogelzang
26 van 62
2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022
3.4 Beleidsregels
toegestaan. Winkels horen per slot van reke-
venterreinen. Op de aangewezen locaties op
ning thuis in winkelgebieden. In sommige
het bedrijventerrein van Wijchen is dit wel goed
Vertaling naar bestemmingsplan/omgevingsplan
gevallen kan echter afgeweken worden van
inpasbaar (reeds ingericht op en in gebruik door
Met het ruimtelijk detailhandelsbeleid uit para-
deze basislijn. Hieronder gaan we in op de
winkels).
graaf 3.2 geeft de gemeente duidelijkheid voor
specifieke uitzonderingen voor de gemeente
marktpartijen over waar investeringen wel en
Wijchen.
niet zijn gewenst. Om succesvol ruimtelijk
De genoemde branches zijn in principe ook in centra inpasbaar. Om in aanmerking te komen
detailhandelsbeleid te kunnen voeren, is het
Perifere locaties: aard en omvang van goederen
voor vestiging op het bedrijventerrein moeten ze
van belang dat de visie wordt vertaald in be-
De aard of omvang van goederen die winkels
daarom voldoen aan de volgende criteria:
stemmings-/omgevingsplannen. Dit gebeurt in
verkopen is ruimtelijk relevant wanneer het gaat
•
principe bij de eerstvolgende herziening van
om volumineuze goederen. De uitstalling van
een bestemmingsplan of bij het opstellen van
volumineuze artikelen is vaak moeilijk inpasbaar
het nieuwe omgevingsplan (na vaststelling van
in reguliere centrumgebieden. Onder andere
aanbod verkopen en dit aanbod moet
de omgevingswet).
winkels binnen de volgende branches hebben
passen bij het hoofdassortiment. Het
daar mee te maken:
nevenassortimentsdeel neemt niet meer
•
detailhandel in volumineuze ‘woninginrich-
ruimte in beslag dan 250 m² wvo of 10%
meest krachtige instrument dat de gemeente tot
tingsartikelen’ zoals keukens, badkamers,
van het netto winkelvloeroppervlak.
haar beschikking heeft om ruimtelijk beleid te
sanitair, vloeren, zonwering, meubels en
Bovendien mag één afzonderlijke hoofd-
voeren. Hierin wordt door middel van bestem-
jacuzzi’s;
branche niet meer dan 50 m² wvo bedra-
bouwmarkten en andere allround doe-het-
gen. De reden hiervoor is dat een oppervlak
zelfzaken;
van 250 m² wvo alsnog zelfstandige aan-
Het bestemmingsplan (omgevingsplan) is het
mingen en voorschriften structureel bepaald
•
waar wel en waar geen detailhandel is toege-
van een grote omvang zijn (> 1.000 m² winkelvloeroppervlak);
•
niet dan wel beperkt branchevreemd
staan. In het bestemmings- (of omgevings)plan
•
tuincentra;
trekkingskracht uitoefent en dat is niet in lijn
kan de gemeente gebieden aanwijzen waar
•
andere detailhandel in uitsluitend zeer
met de basisprincipes van het gemeentelijk
detailhandel mag plaatsvinden. Hoofdstuk 3 en
volumineuze artikelen (> 1 m³), zoals
detailhandelsbeleid. Ongebreidelde verkoop
(voor het centrum) 4 geven daar handvatten
speeltoestellen;
van branchevreemde artikelen op perifere
detailhandel in grove bouwmaterialen.
locaties buiten de centra dient te worden
voor.
•
voorkomen.
Winkels in winkelgebieden
Het is niet wenselijk zomaar overal dit type
Buiten de aangewezen winkelgebieden wordt in
winkels toe te staan. Veiligheid is bijvoorbeeld
Winkels in de branches wonen en doe-het-zelf
principe geen (uitbreiding van) detailhandel
een zorg met consumentenverkeer op bedrij-
kunnen zich vestigen op de twee aangewezen
2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022
27 van 62
concentratiegebieden. Voor tuincentra en
inkomstenbron en is aantrekkelijk voor recrean-
Belangrijk is dat deze detailhandel de verkoop
andere winkels in zeer volumineuze goederen
ten in het buitengebied. Daarom is hier wel een
betreft van door het bedrijf/op het perceel zelf
kan naar solitaire perifere locaties worden
uitstraling als verkooppunt toegestaan. Voor
geproduceerde of bewerkte producten. Een
gekeken als de behoefte daarvoor is aange-
beelden hiervan zijn Kaas- en Zuivelboerderij
voorbeeld hiervan is het laten maken van een
toond (regionale afstemming). Hiervoor dient
De Diervoort en fruitbedrijf De Elshof.
kentekenplaat bij een autogarage. Er is geen
een maatwerkafweging te worden gemaakt.
uitstraling als winkel of vergelijkbare verkeersDe gemiddelde omvang van dagelijkse winkels,
aantrekkende functie. De fysieke uitstalruimte is
Detailhandel als ondergeschikte nevenactiviteit
exclusief supermarkten, in de gemeente
maximaal 20% van het bedrijfsvloeroppervlak,
Van oudsher vindt detailhandel plaats als
Wijchen is 86 m² wvo. Om de balans met de
en niet meer dan 50 m2 wvo.
ondergeschikte nevenactiviteit bij andere
hoofdambitie vanuit de detailhandel te bewaken,
bedrijfsactiviteiten. De vraag die zich daarbij
zijn er concrete richtlijnen opgenomen voor
Internetverkoop
vaak voordoet is in hoeverre de detailhandels-
detailhandelsactiviteiten bij boerderijen:
Detailhandel betreft het bedrijfsmatig te koop
activiteit ondergeschikt is en/of deze noodzake-
•
de fysieke uitstalruimte die gericht is op en/
aanbieden (en tonen), verkopen en/of leveren
lijk en/of gebruikelijk is voor de hoofdactiviteit.
of toegankelijk is voor consumenten beperkt
van goederen aan particuliere consumenten. Er
Voor de planologische vertaling in bestem-
zich tot maximaal 75 m² wvo;
ontstaan nieuwe vormen van detailhandel;
de verkochte artikelen zijn primair lokaal
naast de traditionele winkel zijn er allerlei
vervaardigd.
vormen van internetverkoop en afhaalpunten.
mingsplannen zijn vooral de ruimtelijke effecten (beoogde detailhandelsstructuur, aantrekkende
•
werking consumentenverkeer) en verschijnings-
Voor het ruimtelijk detailhandelsbeleid en de
vorm (ruimtegebruik, uitstraling, reclame)
Trafficlocaties
planologische vertaling in bestemmingsplannen
relevant. Hiervan is vooral sprake indien ver-
Op trafficlocaties (bijvoorbeeld een tankstation,
zijn vooral de ruimtelijke effecten (beoogde
koop plaatsvindt in een fysieke uitstalruimte die
treinstation) waar ondergeschikte detailhandel
detailhandelsstructuur, verkeer) en de verschij-
gericht is op en/of toegankelijk is voor consu-
plaatsvindt, dient het assortiment gericht te zijn
ningsvorm (ruimtegebruik, uitstraling) relevant.
menten (winkelruimte).
op de behoefte van de reiziger (bijvoorbeeld
Agrarische bedrijven
motorolie, flesje drinken en belegd broodje voor
De betaling ter plaatse (voorheen een belangrijk
onderweg).
onderscheidend criterium tussen een ‘toonzaal’
Vanuit de ambities voor een levendig, econo-
en een ‘winkel’) is, met de toenemende moge-
misch gezond en toeristisch aantrekkelijk
Non-food-productiebedrijf
lijkheden voor betaling op een andere (virtuele)
buitengebied is in beperkte mate verkoop
Bij een productiebedrijf wordt in beperkte mate
locatie, niet meer relevant in het ruimtelijk
mogelijk bij agrarische bedrijven. Deze vorm
detailhandel als ondergeschikte nevenactiviteit
beleid.
van detailhandel is voor ondernemers een extra
toegestaan (‘productiegebonden detailhandel’).
28 van 62
2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022
Wanneer de consument ter plaatse komt, is er
omgegaan te worden. Een onzorgvuldige
sprake van een ruimtelijke detailhandelsactivi-
uitzondering op beleid creëert onzekerheid en
teit, die planologisch als zodanig wordt beoor-
mogelijk een juridische precedent. Dit verzwakt
deeld (incl. showroom en afhaalloket). Afhaal
de kracht van deze visie als beleidsinstrument.
punten van internetwinkels zijn derhalve alleen toegestaan in de centra. Deze activiteiten passen tenslotte prima binnen de wenselijke
Detailhandel op locatie buiten de gewenste structuur
winkelstructuur. De gebieden binnen die struc-
Op diverse plekken in de gemeente, en dan met
tuur zijn bovendien al ingericht op consumen
name in de kern Wijchen, zijn solitaire winkels
ten(verkeer).
gevestigd. Deze zijn zowel op bedrijventerreinen als op locaties in de (veelal oudere) wijken
Internetwinkels die geen aan de winkelactiviteit
van Wijchen te vinden. Detailhandel op deze
gerelateerde ruimtelijke kenmerken hebben, zijn
locaties draagt niet bij aan de gewenste detail-
niet relevant voor het detailhandelsbeleid en
handelsstructuur. Er wordt op dit moment niet
moeten voldoen aan de bestemming van de
gekozen voor actieve sanering van deze win-
betreffende locatie (wonen, bedrijf, kantoor,
kels (bestaande rechten worden gerespec-
agrarisch). Zo is een distributiecentrum van een
teerd). Wel wordt, als de eigenaar van het pand
internetwinkel op bedrijventerreinen toegestaan,
dat wenst, actief meegedacht over en meege-
zolang hier geen consumenten ter plaatse
werkt aan transformatie naar andere functies.
komen.
Afwijkingsbevoegdheid Gemeenten zijn bevoegd om gemotiveerd af te wijken van vastgesteld beleid in situaties die vanwege het uitzonderlijke karakter een bijzondere beoordeling behoeven. Eventuele afwijkingen moeten overtuigend en specifiek gemotiveerd en onderbouwd worden om een juridische toetsing te kunnen doorstaan. Met dergelijke afwijkingen dient terughoudend 2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022
29 van 62
Foto: Dick Vogelzang
4 Hoofdstuktitel Toekomstvisie centrum Wijchen
In de detailhandelsstructuur voor de gemeente Wijchen wordt het primaat bij het centrum van Wijchen gelegd. Het is hét (ontmoetings)hart van Wijchen, waar alles te krijgen is, met het meest diverse aanbod aan voorzieningen. In dit hoofdstuk zoomen we verder in op het centrum. De input vanuit de klankbordgroep is verwerkt in de analyse en visie op het centrum. Dit geldt ook voor de ondernemersenquête die is uitgevoerd. De grafieken en overige uitkomsten van de enquête zijn terug te vinden in de bijlage.
Tussen Kasteel en Wijchens Meer (TKWM) Het centrum van Wijchen staat aan de vooravond van de grootste centrumontwikke-
Gezellige ontmoeting op de Markt...
Divers palet aan voorzieningen
Foto: Dick Vogelzang
Foto: Dick Vogelzang
ling in jaren tijd: TKWM. De exacte vorm, contouren en invulling van het plan worden nog uitgewerkt. In het kader op p. 35 gaan we nader in op dit grote project.
Wijchen heeft een sfeervol centrum Foto: Dick Vogelzang
...en in het café Foto: Dick Vogelzang
2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022
Versspeciaalzaken
31 van 62
4.1
Analyse Wijchen-Centrum
Aanbodontwikkeling publieke functies Wijchen-Centrum in verkooppunten
Aanbodontwikkeling beter dan landelijke trend Het aanbod aan publieke functies in het centrum van Wijchen is de laatste jaren in omvang relatief stabiel gebleven en in aantal verkooppunten licht afgenomen (zie grafieken op volgende pagina). •
Met de komst van Lidl in 2019 in de Touwslagersbaan werd het pand van de voormalige Jan Linders weer opgevuld.
•
In 2019 werd ook de Emté-supermarkt omgebouwd tot de huidige Jumbo aan de Herenstraat.
•
Het niet-dagelijkse winkelaanbod, en dan met name het aantal mode-winkels, is de laatste jaren teruggelopen. De afname is in
Aanbodontwikkeling publieke functies Wijchen-Centrum in winkelvloeroppervlak
lijn met de landelijke trend, maar wel minder hard dan in vergelijkbare (middelgrote) centra. •
De krimp in het niet-dagelijkse aanbod is qua oppervlakte grotendeels opgevangen door een toename van het horeca-aanbod.
Verschillend aanbod per straat De straten in het centrum van Wijchen verschillen onderling sterk, mede door de verschillen in branchesamenstelling van het aanbod. •
De Markt is het hart van Wijchen-Centrum. De laatste jaren heeft dit plein zich meer en
32 van 62
2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022
meer ontwikkeld tot horecacluster, met aan
Branchekaart centrum Wijchen
de zuid- en oostwand nog een aantal detailhandelsvestigingen. •
Aan het Europaplein is een sterk boodschappencluster, met onder andere Albert Heijn (met 1.600 m² wvo de grootste supermarkt in Wijchen), een bakker, groenteboer, slijter, bloemist en een kleine zaak met buitenlandse producten, te vinden.
•
De Marktpromenade verbindt het Europaplein met de Markt. Het aanbod in deze overdekte promenade bestaat met name uit niet-dagelijkse winkels, waaronder veel modezaken. Het (monofunctionele) vastgoed van de Marktpromenade is vooral geschikt voor winkels.
•
De Touwslagersbaan is de meest diverse centrumstraat. Hier zijn naast modewinkels en overige niet-dagelijkse winkels ook versspeciaalzaken en horecazaken te vinden. Met onder andere Lidl beschikt deze straat ook over een sterke trekker. De diversiteit, de supermarkt en de parkeergelegenheid geven deze straat een gunstige uitgangspuntpositie.
•
Ook in de ‘Kromme Elleboog’ (zuidelijk deel Spoorstraat) is een divers voorzieningenaanbod aanwezig. De Hema vervult hier de rol als publiekstrekker.
2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022
33 van 62
•
•
In de Burchtstraat is deze diversiteit minder
sance en is een echte eye-catcher, die
uit modewinkels, overig niet-dagelijks aan-
belangrijk is voor de identiteit van het dorp
bod en enkele dienstverleners. Action is hier
en de gemeente. Het kasteel is zeer recent
een belangrijke publiekstrekker.
gerenoveerd.
In de Spoorstraat heeft een aantal voormalige
•
Vanuit het kasteel loop je zo door naar Markt.
winkelpanden de laatste jaren een andere
Doordat hier de laatste jaren steeds meer
invulling gekregen (o.a. advocatenkantoor) of
horeca is gevestigd, is deze plek echt gaan
vindt binnenkort transformatie plaats (o.a.
functioneren als ontmoetingshart. Tijdens de
voormalige Bristol), in lijn met de visie op
coronacrisis hebben de terrassen op dit plein
deze straat in het Gebiedsperspectief Wijchen
meer ruimte gekregen, wat door veel onder-
Centrum 2030. Behalve de Tayba-supermarkt
nemers en bezoekers positief werd ontvan-
zijn hier een horecazaak, een aantal niet-
gen. •
Aansluitend aan de Markt bevinden zich de
sportzaak, en een fitnessstudio gevestigd.
Touwslagersbaan en de ‘Kromme Elleboog’.
In de eenzijdig bebouwde Sterrebosweg
De diversiteit van het winkelaanbod maken
lopen weinig mensen en het aantal publieke
deze straten tot de sterkste en meest toe-
functies is beperkt. Er is onder andere een
komstbestendige straten.
kringloopwinkel gevestigd. •
Het kasteel van Wijchen stamt uit de renais-
aanwezig. Deze straat bestaat overwegend
dagelijkse winkels, waaronder Blokker en een •
•
•
Recreatieve verbinding van kerk tot kasteel Foto: Dick Vogelzang
Het bezoekgemak van het centrum is goed
De oostzijde van de Sterrebosweg komt uit op
op orde. Aan alle kanten van het centrum
het ‘Sterrebospleintje’ aan de Kasteellaan.
kan de auto gratis geparkeerd worden en er
Hier bevindt zich een horecacluster, met
is voldoende capaciteit. Ook per fiets is het
gevestigde namen zoals Café Anneke en
centrum goed bereikbaar en er zijn volop
Grand Café Sterrebosch.
onbewaakte fietsenstallingen. De aantrekkelijkheid kan, met bijvoorbeeld een bewaakte
Sterktes en kansen centrum Wijchen
fietsenstalling, nog verder vergroot worden,
Het centrum van Wijchen functioneert in de basis
m.n. voor fietsers met een elektrische fiets.
goed, met de geringe leegstand als duidelijk
•
De komst van Action heeft de Burchtstraat
bewijs. De volgende sterke aspecten van het
‘opnieuw tot leven gewekt’ en ervoor gezorgd
centrum dragen hier aan bij:
dat er weer loop in deze straat is gekomen.
34 van 62
Bezoekgemak goed op orde in het centrum
2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022
•
Het ‘Sterrebosje’ aan de Sterrebosweg is een
Sterktes en kansen Wijchen-Centrum
nog onbenutte, maar kansrijke plek voor bijvoorbeeld een speelplaats of een theetuin. •
In het centrum van Wijchen hangt een gemoedelijke, gezellige sfeer. Veel bewoners kennen elkaar en er vinden vaak toevallige ontmoetingen plaats in het centrum.
•
De vele evenementen die in Wijchen-Centrum plaatsvinden, worden door ondernemers zeer positief beoordeeld. Het actieve Centrum Management en Stichting Wijchen= vervullen hierin een belangrijke rol. Met het nieuwe evenementenplein, dat als onderdeel van TKWM wordt georganiseerd, worden deze evenementen verder ondersteund.
•
Er liggen kansen om de Touwslagersbaan en de Burchtstraat beter met elkaar te verbinden, zodat een aantrekkelijk rondje ontstaat. De voormalige ING (kop Burchtstraat) en de villa van de voormalige huisarts Bollen zijn daarin belangrijke locaties. Ontwikkeling van deze hoek van het centrum leidt tot een betere verbinding van de horeca en leisure in deze hoek met het centrum (o.a. de bioscoop) en tot meer ‘evenwicht’ met de ontwikkeling van TKWM aan de oostzijde.
•
Er is veel (woon)dynamiek in het centrum, met onder andere woonontwikkelingen boven de Action, HEMA, Blokker en in het voormalige pand van Bristol. 2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022
35 van 62
Zwaktes en bedreigingen centrum Wijchen
Zwaktes en bedreigingen Wijchen-Centrum
Ondanks dat het in het centrum van Wijchen dus overwegend goed gaat, vallen er ook een aantal zwaktes/verbeterpunten te noemen: •
De Jumbo-supermarkt in het noorden vervult nauwelijks een trekkersfunctie voor de rest van het centrum.
•
Het winkelaanbod in de Marktpromenade bestaat grotendeels uit de door het internetwinkelen ‘kwetsbare’ branches in de nietdagelijkse sector. Aangezien ook het vastgoed zich hier niet eenvoudig leent voor een alternatieve functie, is de toekomstige invulling een aandachtspunt.
•
De zichtrelatie vanaf het Europaplein naar de Markt is, vanwege de knik in de Markt promenade en de wat donkere doorgang, matig. Bovendien zorgt het Marktpad ervoor dat niet alle passanten langs de winkels in de Marktpromenade worden geleid.
•
De Burchtstraat heeft een minder gevarieerd winkelaanbod dan de Touwslagers baan. Dit maakt dat het niet vanzelfsprekend is aaneengesloten commerciële plint in de Burchtstraat te behouden.
•
Gezien de afnemende behoefte aan fysieke winkels (zie p. 19) zal enige transformatie van winkelvastgoed naar een andere invulling noodzakelijk zijn. In de Spoorstraat is deze ontwikkeling reeds zichtbaar.
36 van 62
2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022
•
Tussen Kasteel en Wijchens Meer
In tegenstelling tot de omgeving van het centrum (met o.a. de kasteeltuin, klooster-
•
tuin en het Wijchens Meer) oogt de publieke
Direct ten oosten van het centrum vindt tussen
ruimte in het centrum stenig. Er is wel
het kasteel en het Wijchens Meer de komende
groen, maar dit is veelal groen in de zomer
jaren een ambitieuze gebiedsontwikkeling
in bakken aan (lantaarn)palen. Er is weinig
plaats. Het plan omvat o.a. de toevoeging van
laag groen (en wat er is, is vaak van horeca-
zo’n 150 woningen, commerciële ruimtes (geen
ondernemers zelf). Dit geldt met name in de
detailhandel), een hotel tegenover het kasteel
Touwslagersbaan en Burchtstraat. Ook zijn
en de realisatie van een nieuw evenementen-
daar er weinig bankjes of andere rustpunten
plein. Voor het centrum van Wijchen levert dit
voor centrumbezoekers. Veel ruimte in het
veel nieuwe kansen op. Met Tussen Kasteel en
centrum wordt vrijgehouden voor fietsen-
Wijchens Meer (TKWM) krijgt het kasteel een
stallingen of evenementen.
centralere positie in het dorp en wordt ook de
De fietsbereikbaarheid in het centrum is erg goed en op veel plekken kan de fiets voor
•
Geen zichtrelatie Europaplein naar Markt
verbinding met het Wijchens Meer versterkt.
de deur gestald worden*. Dit leidt er ook toe
De plannen voor TKWM worden de komende
dat op drukkere dagen fietsers en winkelend
maanden verder uitgewerkt. Een belangrijk
publiek elkaar meer tegenkomen en elkaar
aandachtspunt bij de uitwerking is de toeganke-
soms in de weg kunnen zitten.
lijkheid en bereikbaarheid van het centrum,
Door de stervormige structuur van het
zowel tijdens de bouw als na realisatie.
centrum zijn verbindingen tussen de uiteinden van de centrumstraten matig, er is geen logisch ‘rondje centrum’. Dit gebrek is met name voelbaar aan de westzijde van het centrum, tussen de Burchtstraat en de Touwslagersbaan.
*
Niet toegestaan op Markt en in Kromme Elleboog.
Publieke ruimte oogt her en der stenig
2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022
Overzichtskaart TKWM. Bron: Team Ter Steege
37 van 62
4.2 Visie centrum Wijchen
naast publieke functies. Het aaneengesloten
ook publieke en niet-publieke (werk)functies
publieksgerichte gebied bestaat uit:
mogelijk, zoals kunst & cultuur, zorg, maat-
•
Markt, ‘horecastraatje’ en (het nieuwe)
schappelijke functies, wonen en kantoren (met
voor. Daar is de afgelopen jaren hard aan
evenementenplein (met o.a. kasteel en koets-
en zonder baliefunctie).
gewerkt. Desondanks ontkomt Wijchen niet aan
huis) als verblijfs- en ontmoetingsgebied;
Het centrum van Wijchen staat er relatief goed
de ontwikkelingen in de sector. Het centrum zal
•
rekening moeten houden met een afnemende
Touwslagersbaan, ‘Kromme Elleboog’ en
Profiel per straat
Marktpromenade als hoofdwinkelgebied;
Ten behoeve van de herkenbaarheid voor
behoefte aan (niet-dagelijkse) winkels, versterkt
•
Europaplein als boodschappenplein;
consumenten en ondernemers is per straat een
door de gevolgen van de coronacrisis. Nieuwe
•
Burchtstraat als gemengde centrumstraat.
duidelijk toekomstig profiel bepaald. Door dat
kansen liggen er in een sterk horeca-aanbod,
profiel te versterken, ontstaan duidelijke, com-
het nog meer uitdragen van het beschikbare
De overige centrumstraten, zoals Spoorstraat,
plementaire gebieden én wordt gestuurd op ‘de
kunst en cultuuraanbod (met het kasteel als
Sterrebosweg en TKWM, maken onlosmakelijk
juiste ontwikkeling op de juiste plaats’. Het
belangrijk element in de regionale culturele
deel uit van het centrum van Wijchen. In deze
gehele centrum wordt hier sterker van. Er zijn
infrastructuur), in het toevoegen van nieuwe
randen van het centrum is echter meer mogelijk
vijf profielen onderscheiden.
functies aan het centrum van Wijchen en in het
dan alleen publieksgerichte functies. Hier zijn
nog meer uitdragen van de gemoedelijkheid van Wijchen-Centrum, om zo de bezoeker van buiten Wijchen te blijven trekken. Voor nieuwe functies gaat het zowel om publieke functies als om kunst en cultuur en ontspanning (leisure), en om werken in de rustigere delen van het centrum, zoals kleinere kantoren met en zonder baliefunctie en zorgverleners.
Aaneengesloten publiek gebied Om als compact centrum aantrekkelijk te blijven, wordt enerzijds ingezet op een gebied met een aaneengesloten plint, met (vooral commerciële) publieke functies, en anderzijds op straten waar ook niet-publieke functies zich kunnen vestigen
38 van 62
Een aaneengesloten publiekshart (blauw) én een gebied met publieke en niet-publieke functies door elkaar (rood) 2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022
Ontmoeten en verblijven
Toekomstig profiel per deelgebied centrum
De Markt ontwikkelt zich verder tot hét ontmoe tingshart van Wijchen-Centrum, waarbij maximaal wordt ingezet op levendigheid en verblijfskwaliteit, met meer ruimte voor horeca. Het ontmoetingshart op de Markt loopt naadloos over in het horecastraatje. De route tussen het kasteel van Wijchen en het meer kan gezien worden als een ‘recreatieve route’, waarlangs men diverse gezellige cafés en restaurants passeert. Aan de westzijde van het centrum kunnen Touwslagersbaan en Burchtstraat meer met elkaar verbonden worden, door strategische toevoegingen van horeca aan de Oude Klapstraat.
Hoofdwinkelgebied De Touwslagersbaan, de ‘Kromme Elleboog’ en Marktpromenade vormen samen het hoofdwinkelgebied. De Touwslagersbaan is dankzij het gemengde voorzieningenaanbod en de aanwezigheid van de supermarkt als trekker een toekomstbestendige winkelstraat, met voldoende passanten. Hetzelfde geldt voor de ‘Kromme Elleboog’, die qua variëteit van voorzieningen niet onderdoet voor de Touwslagersbaan en met de Hema ook over een publiekstrekker beschikt. Ook de Markt promenade blijft, met een gunstige ligging tussen het ontmoetingshart, TKWM en het Europaplein als boodschappenplein, in de toekomst een belangrijke winkellocatie voor de Wijchenaar. 2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022
39 van 62
Gemengde centrumstraat
Thematische centrumstraten
Met de komst van Action heeft de Burchtstraat
De Spoorstraat en de Sterrebosweg specialise-
een sterke nieuwe publiekstrekker gekregen.
ren zich in de toekomst met een eigen ‘themati-
Desondanks is deze straat weinig divers in
sche invulling’. In deze straten wordt ingezet op
aanbod en daardoor kwetsbaar. De focus ligt in
een sterke verbreding van de aanwezige
deze straat op een diverser, gemengder profiel.
functies, enerzijds met publieksgerichte func-
Daarbij dient elke functie wel publieksgericht te
ties, anderzijds met alternatieve functies (bij-
zijn. Werkfuncties met balie, leisurefuncties,
voorbeeld een kleinschalig kantoor, werkplaats
creatieve maakbedrijven en cultuur passen heel
of wonen).
goed, maar kantoren zonder baliefunctie niet.
•
Voor de Spoorstraat wordt ingezet op het thema ‘vitaliteit’. Momenteel zijn hier onder
Boodschappen
andere al een fysiotherapiepraktijk, fitness
De boodschappenfunctie blijft onverminderd
en een sportwinkel aanwezig. Ook de
belangrijk voor een dorpscentrum als Wijchen.
kookwinkel en ALEX advocaten passen
De supermarkten aan het Europaplein en de
(met enige creativiteit) binnen het thema
Touwslagersbaan vervullen ook in de toekomst
vitaliteit. Versterking van het thema kan met
een cruciale rol als bronpunt voor het centrum.
bijvoorbeeld een zorgpraktijk (tandarts,
Met name de winkels aan het Europaplein
verloskunde, etc.) en aan een vitale leefstijl
functioneren sterk voor ‘de snelle boodschap’,
gerelateerde winkels (audicien, opticien,
waarbij veel combinatiebezoek tussen de
zorgwinkel, natuurdrogist, fietsenwinkel).
supermarkt en andere voorzieningen plaats-
•
Burchtstraat als gemengde centrumstraat
De Sterrebosweg kan zich onderscheiden
vindt. Om deze passantenstromen te blijven
als ‘kraamkamer van ambachten’. Voor
garanderen is het van belang dat het bezoekge-
bijvoorbeeld kappers, schoonheidssalons of
mak als randvoorwaarde voor een centrumbe-
creatieve bedrijvigheid is dit de aangewezen
zoek gewaarborgd blijft. De autobereikbaarheid
plek. Ook kan hier ruimte worden geboden
(voldoende parkeercapaciteit dicht bij de win-
aan kantoren, flexwerkplekken of wonen.
kels) is daarin zeer bepalend.
De Spoorstraat als toekomstige ‘vitale leefstijlstraat’
40 van 62
2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022
4.3 Aanbevelingen centrum
bijvoorbeeld de Wighenerhorst en de Berendonck worden betrokken.
Om de hiervoor beschreven visie werkelijkheid te laten worden, zijn in samenwerking met de
B. Placemaking horeca
klankbordgroep een aantal kansen benoemd.
Passend bij de toenemende verblijfsfunctie van
Deze kansen zijn benoemd tijdens een interac-
het centrum is het doel om duidelijk herkenbare,
tieve werksessie waarbij aan de hand van het
onderscheidende en sterke horecalocaties in het
benoemen van sterke en zwakke punten van
centrum te realiseren. Deze dienen aantrekkelijk
het centrum concrete kansen voor verbeterin-
te zijn voor zowel inwoners, bezoekers als toeris-
gen, acties, projecten, et cetera naar voren
ten. Dit kan worden bereikt door de Markt te
kwamen. Het betreft hier geen actieprogramma,
blijven ontwikkelen als dé ontmoetingsplek in het
maar een groslijst aan zaken die door de
dorp. Hiervoor kan de mogelijkheid worden onder-
verscheidene partijen uit het centrum (eigena-
zocht om horecaterrassen op deze plek blijvend
ren, gemeente, inwoners, ondernemers) opge-
meer ruimte te geven (bijv. eilandterrassen),
pakt kunnen worden.
waarbij de afstemming met de warenmarkt een
Het kasteel biedt unieke kansen voor branding Foto: Dick Vogelzang
belangrijk punt van aandacht is. De andere
A. Branding Wijchen
horecalocaties dienen strategisch ontwikkeld te
De verblijfsfunctie van centrumgebieden zoals
worden met een duidelijk eigen profiel of juist een
dat van Wijchen wordt steeds belangrijker. Voor
sterk gezamenlijk profiel (bijv. dé trouwlocatie in
de ondernemers en de gemeente is het dan ook
de regio).
Vergroening van het centrum
van belang dit te faciliteren en de gemiddelde verblijfsduur van bezoekers te verlengen. Het benutten van het toeristisch potentieel van
C. Plan openbare ruimte: groen, rustpunten, speelplek
Wijchen hoort hier ook bij. Om dit te realiseren
Het toevoegen van bijvoorbeeld groen, rustpunten
is een gezamenlijk story-telling rondom het
en speelplekken voor kinderen, is een sterk
centrum van belang, bijvoorbeeld met het
middel om toe te werken naar een prettig, leven-
kasteel of als ‘meest Brabantse dorp van
dig, gastvrij en klimaatadaptief centrum. Wat
Gelderland’. Een eenduidige vermarkting van
betreft groen gaat het om het aanbrengen van
Wijchen als geheel sluit hierbij aan, waarbij ook
zowel vast hoog en laag groen op strategische plekken in het centrum. Ook kan onderzocht
2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022
De Markt als centrale ontmoetingsplek Foto: Dick Vogelzang
41 van 62
worden of bestaande groenplekken meer publiek
van de het waarborgen van multimodale bereik-
toegankelijk kunnen worden gemaakt (bijv. het
baarheid.
Sterrebosje of de tuin van het parochiehuis) of anders ontsloten en gebruikt kunnen worden (bijv.
E. Uitstraling panden
routes door de kasteeltuin of het centrum). Door
Op een aantal plekken in het centrum (zoals de
het toevoegen van groen te combineren met
Burchtstraat) kan een kwaliteitsverbetering
rustpunten, of rustpunten te combineren met
worden doorgevoerd van de aanwezige gevels.
speelplekken voor kinderen, worden kansen
Hierdoor wordt het straatbeeld als geheel
gekoppeld. Deze koppelkansen kunnen (in nog)
aantrekkelijker. Om dit te bereiken is het zaak
breder perspectief worden gezocht door een
dat pandeigenaren kritisch kijken naar de
integraal plan voor de openbare ruimte op te
uitstraling van het pand(en) en deze waar nodig
stellen. Daarin zou dan ook aandacht kunnen zijn
opknappen. Specifieke, authentieke pandkwali-
voor aanvullende zaken als water, verlichting,
teiten dienen behouden te blijven. Het opstellen
vlakken, openbare kunst en straatmeubilair.
van een beeldkwaliteitsplan of -leidraad, of het laten uitvoeren van een waardestelling, is hierbij
D. Auto en fietsbereikbaarheid centrum
Wijchen = Samen Ondernemen
een goed instrument.
Bij een aantrekkelijk centrum hoort een goede multimodale bereikbaarheid. In dit kader is onder-
F. Centrummanagement en samenwerking
zoek nodig naar hoe de toegankelijkheid en vind-
Het actieve centrummanagement van Wijchen
baarheid van parkeervoorzieningen verder verbe-
verricht belangrijk werk voor het centrum met
terd kan worden (bijv. dynamisch
bijvoorbeeld het samenbrengen van verschil-
verwijzingssysteem). De bereikbaarheid per fiets
lende partijen, het organiseren van gezamen-
kan worden verbeterd door veilige en ruime stal-
lijke evenementen en marketinguitingen. Het
lingsmogelijkheden te realiseren, met name voor
behoud van een sterk, actief en slagkrachtig
de elektrische fiets. Hiertoe dient in kaart te
centrummanagement is dan ook een duidelijke
worden gebracht wat de gewenste locaties zijn
kans voor het centrum. Hiervoor is een structu-
voor bijkomende stallingen en wat de gewenste
rele borging van de financiering van het cen-
capaciteit is van een mogelijke bewaakte fietsen-
trummanagement noodzakelijk, welke deels kan
stalling. Monitoringsonderzoek om te meten hoe
worden opgehaald bij bijvoorbeeld de gemeen-
effectief ingrepen zijn, vormt integraal onderdeel
te, provincie, de regio of maatschappelijke
42 van 62
Blijf investeren in uitstraling panden
2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022
fondsen. Met behulp van een sterk centrumma-
de Hema een nieuw (semi) openbaar toilet
nagement kunnen mogelijkheden worden
komen. Ook kan er meer ruchbaarheid gegeven
onderzocht de samenwerking tussen diverse
worden aan de HogeNood-app. In het centrum
actoren verder te intensiveren. Dit geldt zowel
zijn nu al 9 toiletten aangemeld bij deze app.
voor de samenwerking binnen het centrum als voor de samenwerking tussen het centrum en
I. Veilige en schone omgeving
de andere winkelgebieden. Dit onder de
In een prettig centrum voelen bezoekers zich
noemer: Wijchen = Samen Ondernemen!
veilig en op hun gemak. Hierbij gaat het om veiligheid in de breedste zin van het woord;
G. Pilot afvalverwerking
sociale veiligheid, verkeersveiligheid, veilige
De leden van de werkgroep centrum gaven aan
inrichting, overzichtelijkheid etc. Bij het inpas-
dat zij graag een pilot zouden zien voor de
sen van bijvoorbeeld nieuwe groenelementen
afvalverwerking in het centrum. Mogelijk
moet alvast worden nagedacht over het beheer
kunnen ondernemers en bewoners van dezelf-
en het tegengaan van verloedering. Het behou-
de afvalcontainers gebruik gaan maken, zodat
den van een veilige en schone omgeving vraagt
er minder containers op straat hoeven te staan.
om een continue monitoring. Veel gaat op dit
Bij deze pilot dienen het centrummanagement,
gebied al goed in Wijchen; het centrum heeft
de betreffende ondernemers, de gemeente de
inmiddels de 5e ster Keurmerk Veilig
de Dar betrokken te worden.
Ondernemen (KVO) ontvangen.
H. Openbaar toilet
J. Warenmarkt
Het aanbieden van een openbaar toilet past bij
De warenmarkt in Wijchen is levendige gebeur-
een gastvrij centrum. In het centrum van
tenis waar Wijchenaren elkaar ontmoeten. Voor
Wijchen is momenteel al een openbaar invalide
het aantrekkelijk houden van de markt kan met
toilet aanwezig. Deze is echter wat weggestopt
marktkooplieden/de marktmeester de huidige
aan de achterzijde van de Marktpromenade en
samenstelling van de markt kritisch tegen het
is daardoor moeilijk vindbaar. Bovendien is dit
licht gehouden worden en waar mogelijk te
toilet slechts beperkt te gebruiken. Door de
moderniseren. De gewenste locatie (mede in
bewegwijzering naar dit toilet te verduidelijken
relatie tot TKWM) van de warenmarkt vergt
wordt de vindbaarheid verbeterd. Recent is in
nader onderzoek.
2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022
Start een pilot afvalverwerking
Een veilige en schone omgeving is prettig verblijven Foto: Dick Vogelzang
Toekomst van de warenmarkt onderzoeken Foto: Dick Vogelzang
43 van 62
Foto: Dick Vogelzang
Bijlagen
Bijlage 1: Ondernemersenquête
“Waar is je onderneming gevestigd?”
Bedrijfsvorm ondernemers centrum
Branche ondernemers centrum
“Wat is de eigendomssituatie van je pand?” (grafiek voor ondernemers totale gemeente)
Gedurende het proces is de analyse van DTNP zoveel mogelijk aangevuld met informatie ‘uit het veld’. Naast de interactieve sessies met de klankbordgroep voor het centrum is onder alle ondernemers uit de gemeente een enquête gehouden. De resultaten van deze enquête worden hier gepresenteerd.
Respons en weergave resultaten In totaal is de enquête door 61 ondernemers ingevuld. Hiervan waren er 34 gevestigd in het centrum van Wijchen. Bij de grafieken wordt steeds vermeld hoeveel respondenten op de betreffende vraag hebben gereageerd (N = ...). Ook wordt vermeld of de uitkomsten voor de respondenten uit de gehele gemeente worden gepresenteerd, of enkel voor die uit het centrum (sommige vragen zijn alleen aan centrumondernemers gesteld). Bovendien heeft per winkelgebied buiten het centrum slechts een beperkt aantal respondenten gereageerd.
“Is uw onderneming al digitaal actief?” (grafiek voor ondernemers totale gemeente)
Leeftijd ondernemer (grafiek voor ondernemers totale gemeente)
“Is uw kassasysteem ook al gekoppeld aan de voorraad?” (grafiek voor alle ondernemers met digitaal kassasysteem)
Welke beoordeling geef je WIjchen-Centrum op de volgende thema’s? (1 = zeer negatief, 10 = zeer positief) N = 21 (grafiek voor ondernemers uit Wijchen-Centrum)
Hoe beoordeel je de bereikbaarheid van Wijchen-Centrum op de volgende aspecten? (1 = zeer negatief, 10 = zeer positief) N = 17-22 (grafiek voor ondernemers uit Wijchen-Centrum)
“Vind je dat de fietser toegang moet houden tot het winkelgebied op drukke tijdstippen?” (Grafiek voor ondernemers uit Wijchen-Centrum)
48 van 62
2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022
“Zijn er parkeerplaatsen direct voor de deur van je onderneming?” (Grafiek voor ondernemers totale gemeente)
“Hoe belangrijk zijn deze direct voor de deur gelegen parkeerplaatsen voor jou?” (1 = totaal onbelangrijk, 10 = erg belangrijk) (Grafiek voor ondernemers totale gemeente met parkeerplaatsen direct voor de deur)
“Hoe beoordeel je de warenmarkt in het centrum van Wijchen op donderdagochtend?” (1 = zeer negatief, 10 = zeer positief) N = 17-18 (Grafiek ondernemers uit Wijchen-Centrum)
2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022
49 van 62
Hoe tevreden ben je over je bedrijfslocatie (pand) op de volgende aspecten? (1 = zeer ontevreden, 10 = zeer tevreden) N = 20-22 (Grafiek voor ondernemers uit Wijchen-Centrum)
50 van 62
2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022
“Hoe was je omzet in 2019 (voor corona)” (grafiek voor ondernemers Wijchen-Centrum)
“Hoe was je omzet tijdens de corona-crisis (2020)?” (grafiek voor ondernemers Wijchen-Centrum)
“Denk je dat je omzet in 2022 weer op peil is (zelfde niveau als voor corona)?” (grafiek voor ondernemers Wijchen-Centrum)
“Kun je aangeven/een inschatting maken waar je omzet in 2019 (voor corona) en 2020 (tijdens corona) vandaan kwam?” (grafiek voor ondernemers uit Wijchen-Centrum)
2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022
51 van 62
“Heb je sinds het uitbreken van de coronacrisis gebruik gemaakt van de steunmaatregelen van de overheid?” N = 20 (Grafiek voor ondernemers buiten het centrum van Wijchen)
“Wat is het aandeel online bestedingen voor je onderneming in 2022 (na de coronacrisis)?” (grafiek voor ondernemers Wijchen-Centrum)
52 van 62
2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022
“Wat is de laatste grote investering die je hebt gedaan in je onderneming, en wanneer was dat?” N = 20 (Grafiek voor ondernemers uit Wijchen-Centrum)
2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022
53 van 62
“Heb je de komende drie jaar plannen voor je onderneming?” N = 20 (Grafiek voor ondernemers uit Wijchen-Centrum)
54 van 62
2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022
Bijlage 2: Middelgrote centra onderzoek
ten. Bezoekers krijgen bijvoorbeeld vragen over hun bezoekdoel, de verblijfsduur en bezoekfrequentie. Ook geven zij het centrum een beoordeling
Dit jaar is door DTNP in samenwerking met de Radboud Universiteit voor de
op diverse aspecten. De uitkomsten van het middelgrote centra onderzoek
zesde keer het middelgrote centra onderzoek uitgevoerd. Wijchen was ook
voor Wijchen worden in deze bijlage in grafiekvorm weergegeven. Doordat
deze editie weer één van de centra die zijn onderzocht. Bij het middelgrote
Wijchen ook in eerdere edities al is onderzocht, kan de vergelijking met
centra onderzoek worden aan bezoekers vragen gesteld over hun laatste
voorgaande jaren gemaakt worden.
bezoek aan het centrum. Er wordt dus feitelijk, daadwerkelijk gedrag geme-
Aantal bezochte voorzieningen
Aantal bezochte winkels
2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022
55 van 62
Totale bestedingen tijdens bezoek
56 van 62
Bestedingen in winkels tijdens bezoek
2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022
Opgegeven bezoekmotief van de bezoeker
Bezoekfrequêtie aan centrum van Wijchen
2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022
57 van 62
Herkomst bezoekers
58 van 62
Afstand tot woning van de bezoekers
2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022
Vervoersmiddel
Bezoekduur
2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022
59 van 62
Bezochte functies
60 van 62
Meest bezochte winkels
2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022
Rapportcijfer centrum op diverse aspecten
2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022
61 van 62
Leeftijd respondenten
62 van 62
Geslacht respondenten
2198.1120 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen en Toekomstvisie centrum Wijchen - 20 januari 2022
Droogh Trommelen en Partners (DTNP) - Adviseurs voor Ruimte en Strategie Graafseweg 109, 6512 BS Nijmegen | T 024 - 379 20 83 | E info@dtnp.nl | W www.dtnp.nl
1 Voorblad reactie adviezen Klankbordgroepen
Klankbordgroepen Detailhandelsstructuurvisie en Toekomstvisie Wijchen Centrum De detailhandelsstructuurvisie en de toekomstvisie voor het centrum zijn opgesteld met inbreng van twee klankbordgroepen. In dit document omschrijven we hoe dit proces gelopen is en wat we met de inbreng van de klankbordgroepen hebben gedaan. Klankbordgroep Detailhandelsstructuurvisie De volgende personen zijn uitgenodigd voor de Klankbordgroep Detailhandelsstructuurvisie. We hebben vanuit elk winkelgebied een afgevaardigde gevraagd om mee te denken: -
Yvette Akkermans (Centrummanager) Jim van Schaik (Achterlo) Henk Sanders (Zuiderpoort) Marc Smulders (Kraanvogel) Michel van Thiel (vastgoeddeskundige) Nelleke Rosmalen (Tunnelweg) Input bijeenkomst: donderdag 8 april 2021 8.00 tot 10.00 uur Bespreken conceptversie: dinsdag 11 januari 2022 8.30 tot 10.00 uur
➢ ➢
Klankbordgroep Toekomstvisie Wijchen Centrum De volgende personen zijn uitgenodigd voor de Klankbordgroep Toekomstvisie Wijchen Centrum: -
➢ ➢
Martijn Koot (Café Anneke) Geert Sanders jr. (Sterrebosch) Rylana Seelen (Museum Wijchen) Arthur Janssen (bestuurslid CMW, vastgoedeigenaar centrum) Rolf Schouten (bestuurslid CMW, Hema) Piet Philipsen (adviseur CMW/Penningmeester) Yvette Akkermans (Centrummanager) Thalia Limburg (inwoonster centrum, was alleen bij tweede bijeenkomst aanwezig) Input bijeenkomst: donderdag 8 april 2021 12.30 tot 14.30 uur Bespreken conceptversie: woensdag 12 januari 2022 8.30 tot 10.00 uur
Verloop klankbordgroep-bijeenkomsten Tijdens de bijeenkomsten op 8 april 2021 hebben we via digitale post-its input opgehaald voor de visie. Dit gebeurde op basis van een presentatie waarin de bevindingen uit de ondernemersenquête waren verwerkt. Tijdens de bijeenkomsten op 11 en 12 januari 2022 hebben we de conceptversie van de visie doorgenomen. We hebben toegelicht waarom bepaalde keuzes zijn gemaakt en de klankbordgroepleden konden reacties en adviezen geven. Dit zijn de belangrijkste thema’s waarover gesproken is: - mogelijke uitbreiding van marktruimte in de dagelijkse winkelsector (supermarkten, vers speciaalzaken en drogisten) op basis van bevolkingsgroei. - mogelijke locatie voor extra supermarkt, indien uitbreiding gaat spelen. - de trend van online boodschappen doen, en het effect hiervan op de marktruimte voor fysieke winkels. - de impact van het project Tussen Kasteel en Wijchens Meer (TKWM) op het centrum en parkeren.
Tijdens de klankbordgroep-bijeenkomsten heeft iedereen mondeling toelichting kunnen geven. Ook hebben we de gelegenheid geboden om nog reacties/adviezen na te mailen. Verwerking reacties/adviezen van klankbordgroepen We hebben de reacties gebruikt als input en aanvulling op de concept Detailhandelsstructuurvisie en Toekomstvisie Wijchen Centrum. Zo hebben we: -
de formulering en duiding aangepast van ons advies om op dit moment nog geen supermarktruimte toe te kennen, in relatie tot de bevolkingsprognoses en de verwachtte ontwikkeling van het online boodschappen doen; een managementsamenvatting toegevoegd; diverse tekstuele zaken aangepast/ verduidelijkt, onder andere naar de actuele situatie (omdat we inmiddels maanden verder zijn dan toen we aan het stuk begonnen), zoals: • Kunst en cultuur zijn op diverse plaatsen in de visies toegevoegd; • Problematiek bouwsector toegevoegd; • Situatie winkelcentrum Wijchen-Noord; • Ruimte voor speelruimte en vergroening.
De verslagen van de klankbordgroep-bijeenkomsten op 11 en 12 januari zijn toegevoegd aan de beslisnota voor de gemeenteraad. Hieronder de reacties die we per mail hebben ontvangen. Henk Sanders:
Op 11 januari 2022 heeft er een overleg plaats gevonden van de klankbordgroep, waarin het concept voor de Detailhandelsstructuurvisie Gemeente Wijchen en de toekomstvisie Centrum Wijchen (DSV) is besproken. Ondergetekende heeft daarin zitting, mede vanuit zijn relatie met en dus namens de winkeliersvereniging en de eigenaresse van Winkelcentrum Zuiderpoort. Vanuit het belang van deze ondernemers wil ik nadrukkelijk ook schriftelijk de mening over het voorliggende concept DSV onder uw aandacht brengen. En dat moet natuurlijk direct gezien worden vanuit de relatie met de plannen om alle voorzieningen in het gebied Zuiderpoort, commercieel en niet-commercieel, op een hoger plan te brengen. Een voorzieningenniveau wat de wijk Wijchen Zuid verdient, maar meteen ook vernieuwend en bijzonder door een aanpak van samenwerking en samenhang voor alle voorzieningen waar een wijk behoefte aan heeft. Een kans die Wijchen niet mag missen. In dat kader zou het ook voor de hand liggen de hierboven genoemde betrokkenen in het project Hart van Zuid rechtstreeks bij de ontwikkeling van de DSV te betrekken op een gelijke basis als de vertegenwoordiging in de klankbordgroep uit het centrum.
Op hoofdlijnen vallen een aantal zaken op, die door de hele visie lopen en daarmee zorgen voor een (te) beperkte visie op de gehele gemeentelijke detailhandelsstructuur: • De naam van de visie zegt alles over de manier waarop die visie tot stand is gekomen. Er is een overdreven aandacht voor het centrum van Wijchen. Aandacht en een visie die recht doet aan het belang van de rest van de winkelstructuur, voor de wijken en buurten, ontbreekt. Dat geldt niet alleen voor Zuiderpoort, maar voor alle (winkel-)voorzieningen; • Dat blijkt vooral uit (het gebrek aan) aandacht voor ontwikkelingen en initiatieven die buiten het centrum van Wijchen spelen. Dat geldt zeker ook voor de plannen rondom Hart van Zuid, en dat steekt ons. Het doet geen op geen enkele manier recht aan de tijd en
energie die door alle betrokkenen, ook vertegenwoordigers uit uw organisatie, inmiddels aan dit project is besteed. Immers op pagina 21 wordt tussen neus en lippen wordt vastgesteld dat het winkelcentrum goed aansluit op de andere wijkvoorzieningen als de sporthal, wijkcentrum en basisscholen, terwijl het initiatief voor herontwikkeling juist voortkomt vanuit de sterk verouderde en matig functionerende opzet van de voorzieningenconcentratie Zuiderpoort. Een opzet die niet meer aansluit op hetgeen de inwoners van Wijchen-Zuid mogen verwachten. De beoogde kwaliteitssprong, niet alleen van de winkelvoorzieningen maar juist integraal, wordt gewoon genegeerd; • In het gehele stuk komt voortdurend terug zuinig te zijn op alles wat bereikt is, en dan voor het centrum van Wijchen, en alleen al daarom geen ruimte geboden kan worden aan vernieuwingen en ontwikkelingen elders. Cruciaal thema in de discussie in de vergadering van de klankbordgroep was het al dan niet toevoegen van een extra supermarkt in de kern Wijchen. Daarbij constateert het conceptDSV er van uit dat dit alleen mogelijk is als Wijchen groeit met ruim 4.000 inwoners. Deze beoogde groei vindt zijn oorsprong in de afspraken zoals deze gemaakt zijn in de recent tot stand gekomen Woondeal Arnhem Nijmegen, concreet voor Wijchen en gedragen door het gemeentebestuur.
Vervolgens wordt in de klankbordgroep door diverse andere leden én de adviseur gesteld dat nakoming van deze zeer recente afspraken niet realistisch is en daarom verder moet worden uitgegaan van stabilisering van het aantal inwoners in Wijchen. Dit staat haaks op elkaar. Alleen al door de afgesproken groei van Wijchen is de toevoeging van een supermarkt haalbaar. Daarnaast is gediscussieerd over de toekomstige ontwikkeling van verkoop van levensmiddelen via het internet-kanaal. Er wordt uitgegaan van een stijging van 15% in 2030. Die stijging is een aanname gebaseerd op koffiedik, er zijn namelijk geen voorbeelden of indicaties waarop dit gestoeld kan worden, zelfs in corona-tijd. Op dit moment stagneert die ontwikkeling in Nederland, in het Verenigd Koninkrijk, een land wat veel verder is in deze ontwikkeling als Nederland, is sinds de afgelopen periode een daling gaande vooral veroorzaakt vanwege de verlieslatende exploitatie van deze vorm van levensmiddelen. Desgevraagd werd door de adviseur aangegeven dat een voorspelling die verder gaat dan 5 jaar eigenlijk niet mogelijk is, vervolgens blijft de voorspelling van 15% tegen 2030 gewoon gehandhaafd. Toen vervolgens de locatie voor een eventueel toe te voegen supermarkt nog even aan de orde kwam is gesteld dat dit in elk geval niet in Hart van Zuid zou zijn, dit zou de spreiding van supermarkten verstoren.