Document · PDF

Agendabundel

Raad Informatiebijeenkomst openbaar Wijchen 15 april 2021, gemeente wijchen22.456 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 3

Bundel van de Raad Informatiebijeenkomst openbaar Wijchen van 15 april 2021

Agenda bijlagen Agenda 2021-04-15 Informatiebijeenkomst.pdf Presentatie CB5 Gebiedsvisie en ontwikkelstrategie Wijchen West Presentatie straatcoaches 1 2 2.a

Opening Gebiedsvisie Wijchen west Presentatie en mogelijkheid tot het stellen van vragen 59350 Gebiedsvisie en Ontwikkelstrategie Wijchen-West Dossier 2408 voorblad Beslisnota Gemeenteraad Wijchen West - Gebiedsvisie Bijlage 1: Eindrapportage Gebiedsvisie en Ontwikkelstrategie Wijchen-West.pdf Bijlage 2: Intentieovereenkomst Wijchen-West Bijlage 3: Printversie Eindrapportage Gebiedsvisie en Ontwikkelstrategie Wijchen West.pdf

3 4

Straatcoaches, eerste bevindingen pilot Voorstellen, presentatie en mogelijkheid tot het stellen van vragen Sluiting

Agenda bijlagen 1 Agenda 2021-04-15 Informatiebijeenkomst.pdf

AGENDA INFORMATIEBIJEENKOMST Donderdag 15 april 2021 om 19.30 uur Digitaal via MS Teams Voorzitter: Pim Verbeeten 19.30 uur

Opening Gebiedsvisie Wijchen-West Presentatie en mogelijkheid tot het stellen van vragen Achtergronddocument: 

20.15 uur

Gebiedsvisie en Ontwikkelstrategie Wijchen-West, beslisnota (59350)

Straatcoaches, eerste bevindingen pilot Voorstellen, presentatie en mogelijkheid tot het stellen van vragen

20.45 uur

Sluiting

1 Presentatie CB5 Gebiedsvisie en ontwikkelstrategie Wijchen West

GEBIEDSVISIE EN ONTWIKKELSTRATEGIE

WIJCHEN - WEST

RAADPRESENTATIE April 2021 Mark van der Poll CB5

“Wijchen-West wil een inspiratiebron zijn die verder reikt dan alleen Wijchen - het moet dienen als voorbeeld voor soortgelijke locaties in de regio. Een levendig gebied met unieke woontypologieën, mogelijkheden voor recreatie en nieuwe economische modellen. Een wijk die is geworteld in de geschiedenis en het culturele erfgoed van de Vormerse hoeve en het landschap. De gemengde woonwijk is georganiseerd rond een groenblauwe centrale corridor, die de verbinding gaat leggen tussen het Wijchens meer, de Vormerse plas en de waterpartij aan de Hernenseweg. Deze groenblauwe corridor legt de verbinding tussen de gebieden die worden gebruikt als een productieve omgeving voor voedsel vanuit de volkstuinen, energie en warmte vanuit het oppervlaktewater van de Vormerse plas, en biodiversiteit vanuit de ecologische verbindingszone nabij het Wijchense meer. Onze gebiedsvisie biedt groeimogelijkheden

met een flexibel raamwerk met variatie in dichtheid. Rekening houdend met de toekomstige economische en sociale flux, is de

locatie opgedeeld in een reeks zones(noord, midden en zuid) die de wijk afbakenen in drie delen, met een diversiteit aan dorpse

en landschappelijke dichtheden en gebruik. Een gebied dat niet opnieuw transformeert in een geïsoleerd eilandje, maar waarbij de focus wordt gelegd op het samenbrengen van wonen en bestaande voorzieningen waarbij verbinding en prikkeling vooropstaan. Op deze manier wordt Wijchen-West een model voor een inclusieve, betaalbare, bestendige en vooruitziende ontwikkeling.”

ANALYSE

GEBIED - SAMENWERKING - FINANCIEEL

Planlocatie • Wijchen-West • Begrenzing door wegen Provinciale weg N845 (west), Hernenseweg (noord), de Randweg Noord-Westerdreef (oost) en de Vormersesluisweg (zuid)

• Plangebied opgedeeld in 3 delen Scheiding delen door spoorlijn Nijmegen - Oss/ ’s Hertogenbosch en de Ravensteinseweg

• Vormerse Plas • Oppervlakte plangebied: ca. 75 ha

Randvoorwaardenkaart • Stedenbouw & Landschap - Landschap: Waardevolle elementen, overgangen, zichtlijnen - Kavelrichting: Unieke kavelrichting noord-zuid, versterkt door boomkamers en oppervlaktesloten - Cultuurhistorie: Historische boerderij (zuiden) - Ecologie: Verbinding Wijchens Meer - Vormerse Plas - Water: Recreatie, woonkwaliteit, duurzaamheid, waterberging

• Milieuaspecten - Geluid: (Snel)wegen, spoorlijn en bebouwingsvrije zones - Externe veiligheid: Beschermingszone rondom spoor i.v.m. vervoer gevaarlijke stoffen Verbindingsweg Spoor Plangrens HTL (hoofdgasleiding) 43 - 48 dB 48 - 53 dB 55 - 59 dB 60 - 64 dB Geluidzone industrie 50 m buﬀer vindplaats Contour agrarisch perceel

- Gasleiding (noorden) - Archeologische vindplaats en 50 meter bufferzone - Hindercirkel bedrijvigheid (noorden)

• Bestaande aspecten handhaven - Woonwagenlocatie - Bestaande bomen/boomgroepen - Waterstructuur waar mogelijk

Kansen en aandachtspunten • Kansen - Logische stadsuitbreiding aansluitend op Kraayenberg - Verbindingen met de omgeving - ‘Natte verbindingzone’

- Ecologische structuur Vormerse Plas en Wijchens Meer - Overgang naar buitengebied door karakteristieke en

waardevolle groenstructuren

• Aandachtspunten - Harde scheiding noord en midden door spoorweg - Geluidsoverlast vanaf de N845 (westelijke grens) - Zuidelijke punt Wijchen West nabij industrieel gebied

- Geluids- en zichtoverlast voor toekomstige bewoners

• Bereikbaarheid voorzieningen - Basisscholen en supermarkten op loopafstand - Sportvoorzieningen en Wijchen Centrum op fietsafstand

• Routing - Goede bereikbaarheid plangebied: Auto en Openbaar Vervoer

Samenwerking & Financieel • Stakeholder-issue - Partijen met grondeigendom in Wijchen West - Partijen die geen grondpositie hebben in plangebied - Eigendomsverhouding: Grond eigenaren willen meewerken aan gebiedsontwikkeling

• Planteam (PT) bijeenkomsten - PT bijeenkomsten centraal in participatieproces - Vertegenwoordiging van belangrijkste grondeigenaren en stakeholders in gebied

• Informatiebijeenkomst omwonenden en geïnteresseerden - o.a. fietstocht: beleving plangebied via artificial reality

• Financieel - Ontwikkeling gebiedsvisie als iteratief proces van “tekenen en rekenen” - Financiële haalbaarheid van invloed bij totstandkoming gebiedsvisie

ONTWIKKELSCENARIO’S 3 RUIMTELIJKE ONTWIKKELSCENARIO’S

Scenario 1: Mobiliteit & Dorp • Afmaken van de rand Wijchen West • Versterking van de dorpsrand • Verbinding met bestaande voorzieningen in aangrenzende wijk • Realisatie station zonder keerspoor

Scenario 2: Landschap en Wonen • Organische gebiedsontwikkeling • Voortborduren op: - Bestaande landschappelijke kwaliteiten - Bestaande cultuurhistorische kwaliteiten - Woningbouwontwikkelingen - Ontwikkelingen in het landschap

• Variatie in woonmilieus • Recreatieve beleving

Scenario 3: Autonoom en Duurzaam • Nieuwe autonome wijk • Gericht op de toekomst • Innovatieve woon- en mobiliteitsconcepten • Sterke identiteit plangebied

GEBIEDSVISIE

+++

Dichtheid & Programma

Archeologie

Landschap

Groenstructuur

Verkeersstructuur

Water

Accenten als ankerpunten

Duurzaamheid als vanzelfsprekend

Versterken van dorpsrand

Inspelen op milieu en belemmeringen

Verschillende woonsferen

A326

culturele

broedplaats ALDI

ALDI

Wijchen

Wijchens Meer

Slimme verbindingen met omgeving

Wijchens Meer

Gebiedsvisie totaal • Uitgangspunten elevatorpitch • Historische kavelrichting • Landschappelijke elementen als grid Wij

ch en sM

Wij

ch en sM

Wij

cult

ure

che

le b

roe

ALD

dpla

ats

ALD

- Waterstructuren - Groenstructuren en boomkamers - Lange landschappelijke lijnen

• Courante verkaveling • Flexibiliteit woonprogramma • Groenblauw raamwerk als omranding +++

• Stedenbouwkundig raamwerk - Openbare ruimte / Programma / Fasering / Verkeersstructuren / Parkeren / Waterhuishouding / Integrale duurzaamheid

Gebiedsvisie zuid • Kleinschalige woningbouw al dan niet met maatschappelijke functie • Boerderij De Vormer als centrum - Bebouwing dient ondergeschikt te zijn aan het ensemble van de cultuurhistorische boerderij

• Cultuurhistorische elementen zichtbaar maken • Parkachtige inrichting • Zuidelijk plandeel als recreatieve poort -Voetgangers en fietsers centraal

Gebiedsvisie midden • Verschillende woonsferen - Dorpse verkaveling (noord) - Bijzondere woonmilieus (midden en zuid) - Woonmilieus inspelend op boomkamers - Wonen op of aan het water - Woontypologieën passend bij groene dorpsrand

(m.b.t. overgang tussen Wijchen West en het buitengebied)

- Geluidswalwoningen

• Landschappelijk wonen - Zorgvuldige voorkant van Wijchen naar het omliggende landschap

Gebiedsvisie noord • Gebouwaccenten plangebied - Gestapelde woningbouw - Op strategische plekken in de deelgebieden - Betekenis geven aan bijzondere plekken in de openbare ruimte - Ten behoeve van de leesbaarheid en oriëntatie

• Bouwhoogtes Wijchen - Maximaal 4 lagen met terugliggende vijde laag - Alleen in hart van de wijk: gebouw van 6 lagen - Gebouwaccenten in Wijchen ter versterking van de stedenbouwkundige structuur van de wijk

Verkeersstructuur & OV • Verkeersstructuur - Beperkt aantal ontsluitingen gemotoriseerd verkeer op de Drutenseweg, Groenestraat, Randweg Noord en Westerdreef - Bebouwing en parallelwegen dicht langs hoofd ontsluitingen zoveel mogelijk uitgesloten - Doodlopende straten zo veel mogelijk vermeden

• Station - Voldoende flexibiliteit voor Station West (Prorail) - Station inclusief HOV-hub (OV-vervoersknooppunt) - Reserveringsruimte langs noord- en zuidzijde spoor - Ondertunneling spoorzone kansrijk

• Openbaar vervoer - Huidige halteplaats OV behouden en verbeteren - Huidige carpoolplaats langs A326 handhaven Ondertunneling

Inrichting openbare ruimte Parkeren

Speelplekken

• Parkeren - Hoogste CROW-parkeernormen als basis - Lagere parkeernorm gewenst > klimaatadaptiviteit - Parkeren in zones met milieubeperkingen - Aandacht voor landschappelijke inpassing parkeren - Parkeerkoffers met groene hagen - Verharding beperken - Innovatieve mobiliteitsconcepten (deelauto’s,snelfietsroute)

• Speelplekken en groen - In aansluiting op speelbeleid gemeente Wijchen - Parkachtige groenzones met waterberging - Stimuleren tot bewegen en ontmoeten - Beschermde flora en fauna en ecologische waarden

Water, klimaatadaptatie en hittestress

Duurzaamheid

• Water, klimaatadaptatie en hittestress - Handhaven bestaande oppervlakte waterstructuur - Beleefbaarheid van groen én water - Grootschalige waterberging plangebied

• Duurzaamheid - Toekomstbestendigheid

ONTWIKKELSTRATEGIE

SAMENWERKING - FINANCIËLE ONDERBOUWING

Visie samenwerking • Één ontwikkelcombinatie partijen • Potentiële samenwerkingsvormen - Grondexploitatie (GREX) bij marktpartijen - Gemeentelijke GREX - Gezamelijke GREX (voorkeursvariant)

• Omgevingsdialoog

Fasering • Exploitatiegebied in meerdere fases uitvoerbaar • Ca. 650 woningen • Fasering van oost naar west - Evenwichtige verdeling woningen ten noorden en zuiden spoor - Evenwichtige verdeling tussen grond van de gemeenten en van derden - Goede aansluiting op bestaande voorzieningen - Maatregelen t.a.v. geluid zijn beperkt - Minimale toevoeging infrastructuur

• Conceptueel bouwen (o.a. drijvend wonen) • Wonen met zorg

MACROPLANNING TOT EN MET REALISATIE

Macroplanning • Vervolgstappen - Stakeholdersanalyse verder uitwerken - Financiële afspraken opstellen en besluitvorming over GREX - Implementeren projectorganisatie en projectplan/ overeenkomst - Nadere uitwerking omgevingsdialoog inclusief communicatieplan - Verdere uitwerking van de gebiedsvisie naar een stedenbouwkundig plan, bestemmingsplan of omgevingsplan - Uitwerkingsplannen per deelgebied

1 Presentatie straatcoaches

Straatcoaches gemeente Wijchen

Bino Kaya

Dennis Koeiman

Voorstellen

JOS -overleg

JOS-overleg

Elke twee weken overleg Dagrapportages JOS –app Korte lijnen

Gemeente en Straatcoaches

- Elke dienst aanmelden - Vaste contactpersonen - Meldingen overlast ontvangen.

Politie en Straatcoaches

GSM:

06-21943682

Drutenwijchen@straatcoach.nl

Bereikbaarheid

Vragen?

2.a 59350 Gebiedsvisie en Ontwikkelstrategie Wijchen-West 1 Dossier 2408 voorblad.pdf

Raad Informatiebijeenkomst openbaar Wijchen Dossiernummer

2408

Extern Zaak ID

Z/21/059350

Vertrouwelijk

Nee

Vergaderdatum

15 april 2021

Agendapunt

2.a

Omschrijving

59350 Gebiedsvisie en Ontwikkelstrategie WijchenWest

Organisatieonderdeel

domein Bestuur, Strategie en Projecten - team Strategische projecten en advies

Eigenaar

Boon van Ostade - van Boeijen, Lucan

Soort nota

Beslisnota

Programma/Paragraaf Portefeuillehouder(s) Wijchen

Gerrits, G.W.R. (Geert)

Telefoonnummer steller E-mail adres steller

l.boonvanostade@drutenwijchen.nl

Bijlagen Beslisnota Gemeenteraad Wijchen West - Gebiedsvisie Bijlage 1: Eindrapportage Gebiedsvisie en Ontwikkelstrategie Wijchen-West.pdf Bijlage 2: Intentieovereenkomst Wijchen-West Bijlage 3: Printversie Eindrapportage Gebiedsvisie en Ontwikkelstrategie Wijchen West.pdf Geagendeerd

Vergaderdatum

Stukken gemeenteraad Wijchen

13 april 2021

Raad Informatiebijeenkomst

15 april 2021

openbaar Wijchen Commissievergadering Wijchen

20 mei 2021

Raad openbaar Wijchen

27 mei 2021

Voorgesteld besluit De gemeenteraad besluit:

1. Het rapport Gebiedsvisie en Ontwikkelstrategie Wijchen-West voor kennisneming aan te nemen en in te stemmen met de uitgangspunten in de ontwerpthema’s , als

leidraad voor stedenbouwkundige en landschappelijke uitwerkingen in de vervolgfase (bijlage 1).

2. Als financieel resultaat te streven naar een budgetneutrale grondexploitatie over de totale ontwikkeling van Wijchen-West.

3. De intentieverklaring van de gemeente Wijchen met de ontwikkelende marktpartijen voor kennisneming aan te nemen (bijlage 2).

4. In te stemmen met een vervolgstap (Masterplanfase) waarin globaal drie sporen

worden opgestart: ruimtelijk-financieel (rekenen en tekenen), samenwerking en projectorganisatie en onderzoeken en voorbereidingen voor een

bestemmingsplanprocedure, bouwrijp maken en hoofdstructuur van het plan.

5. Daartoe in te stemmen met een aanvullend voorbereidingskrediet van €700K. 6. Het voorbereidingskrediet ten laste te brengen van de te ontwikkelen

grondexploitatie (grex); bij het niet tot stand komen van een haalbare grex de Algemene Reserve in te zetten als dekking.

7. Het project te monitoren in de rapportages als majeur project en na afronding een afsluitrapportage aan de raad aan te bieden.

1 Beslisnota Gemeenteraad Wijchen West - Gebiedsvisie

Openbaar

Zaaknummer: 59350

Beslisnota voor de Gemeenteraad Onderwerp: Beslisnota Gemeenteraad Gebiedsvisie en ontwikkelstrategie Wijchen-West Voorgesteld besluit de Gemeenteraad besluit: 1. Het rapport Gebiedsvisie en Ontwikkelstrategie Wijchen-West voor kennisneming aan te nemen en in te stemmen met de uitgangspunten in de ontwerpthema’s , als leidraad voor stedenbouwkundige en landschappelijke uitwerkingen in de vervolgfase (bijlage 1). 2. Als financieel resultaat te streven naar een budgetneutrale grondexploitatie over de totale ontwikkeling van Wijchen-West. 3. De intentieverklaring van de gemeente Wijchen met de ontwikkelende marktpartijen voor kennisneming aan te nemen (bijlage 2). 4. In te stemmen met een vervolgstap (Masterplanfase) waarin globaal drie sporen worden opgestart: ruimtelijk-financieel (rekenen en tekenen), samenwerking en projectorganisatie en onderzoeken en voorbereidingen voor een bestemmingsplanprocedure, bouwrijp maken en hoofdstructuur van het plan. 5. Daartoe in te stemmen met een aanvullend voorbereidingskrediet van €700K. 6. Het voorbereidingskrediet ten laste te brengen van de te ontwikkelen grondexploitatie (grex); bij het niet tot stand komen van een haalbare grex de Algemene Reserve in te zetten als dekking. 7. Het project te monitoren in de rapportages als majeur project en na afronding een afsluitrapportage aan de raad aan te bieden.

Aanleiding Uit het recent gepresenteerde Woningmarktonderzoek 2019 Regio Arnhem-Nijmegen d.d. oktober 2019 blijkt dat de woningbouwbehoefte in de regio hoger ligt dan uit eerdere onderzoeken bleek. Voor de gemeente Wijchen ligt deze behoefte nu op grofweg 1.500 woningen voor de komende 10 jaar. Tegelijk is geconstateerd dat het opgelopen tekort in de regio hoger is dan eerder gedacht waardoor een extra versnelling van de bouwopgave noodzakelijk lijkt. Begin maart 2020 heeft de Regio Arnhem-Nijmegen, samen met de provincie Gelderland en het Rijk de Woondeal ondertekend. Onderdeel van de Woondeal is het versnellen van de woningbouw in de Regio Arnhem-Nijmegen. Daarnaast kent de woondeal nog andere afspraken over betaalbaarheid (50% te realiseren sociale- en middeldure huur en betaalbare koop tot de NHG-grens), groen en circulair, leefbaarheid, verstedelijking en gebiedsontwikkeling en specifieke doelgroepen. Gemeente Wijchen heeft een viertal locaties aangedragen waaronder Wijchen-West. In juni 2020 heeft de gemeenteraad opdracht gegeven te starten met het opstellen van een gebiedsvisie, een ontwikkelstrategie en een grondexploitatie voor Wijchen-West.

Pagina 1 van 10

Openbaar

Zaaknummer: 59350

Gebiedsvisie “Wijchen-West wil een inspiratiebron zijn die verder reikt dan alleen Wijchen - het moet dienen als voorbeeld voor soortgelijke locaties in de regio. Een levendig gebied met unieke woontypologieën, mogelijkheden voor recreatie en nieuwe economische modellen. Een wijk die is geworteld in de geschiedenis en het culturele erfgoed van de Vormerse hoeve en het landschap. De gemengde woonwijk is georganiseerd rond een groenblauwe centrale corridor, die de verbinding gaat leggen tussen het Wijchens meer, de Vormerse plas en de waterpartij aan de Hernenseweg. Deze groenblauwe corridor legt de verbinding tussen de gebieden die worden gebruikt als een productieve omgeving voor voedsel vanuit de volkstuinen, energie en warmte vanuit het oppervlaktewater van de Vormerse plas, en biodiversiteit vanuit de ecologische verbindingszone nabij het Wijchens meer. Onze gebiedsvisie biedt groeimogelijkheden met een flexibel raamwerk met variatie in dichtheid. Rekening houdend met de toekomstige economische en sociale flux, is de locatie opgedeeld in een reeks zones(noord, midden en zuid) die de wijk afbakenen in drie delen, met een diversiteit aan dorpse en landschappelijke dichtheden en gebruik.

Een gebied dat niet opnieuw transformeert in een geïsoleerd eilandje, maar waarbij de focus wordt gelegd op het samenbrengen van wonen en bestaande voorzieningen waarbij verbinding en prikkeling vooropstaan. Op deze manier wordt Wijchen-West een model voor een inclusieve, betaalbare, bestendige en vooruitziende ontwikkeling.” Voor Wijchen-West is inmiddels een gebiedsvisie en een ontwikkelstrategie opgesteld. In de gebiedsvisie worden de ruimtelijke aanbevelingen en ambities beschreven als basis voor de planontwikkeling van Wijchen-West, die geldt voor alle ontwikkelende partijen. De ruimtelijke aanbevelingen zijn gestructureerd op basis van 12 ontwerpthema’s, leidend tot de schematische weergave van de gebiedsvisie in de kaart hieronder. Dichtheid en programma Wijchen-West krijgt een gevarieerd woningbouwprogramma met ruimte voor flexibiliteit. Van het noorden naar het zuiden wordt de bebouwing minder intensief. Archeologie De cultuurhistorische kwaliteiten in het gebied worden behouden en zichtbaar gemaakt. Landschap Essentieel is het behouden en versterken van de landschappelijke kwaliteiten, zoals de Vormerse plas en kavelrichting. Groenstructuur Parkachtige groenstructuren door groene volumes kernmerken Wijchen-West. Mede door groene barrières tussen bebouwing en ontsluitingswegen.

Verkeersstructuur Wijchen-West geeft ruimte voor de fiets en er is een minder prominente rol voor de auto. Een station in het plangebied blijft mogelijk voor de toekomst. Water De bestaande waterstructuren in het gebied versterken, zodat het een essentieel onderdeel is van de woonkwaliteit en het gebied verbindt met de rest van Wijchen.

Pagina 2 van 10

Openbaar

Zaaknummer: 59350

Slimme verbindingen met de omgeving Wijchen-West wordt verbonden met lokale voorzieningen, uitvalswegen en sluit aan op het langzaamverkeersnetwerk en het recreatieve netwerk. Accenten als ankerpunten Inzetten op een stedenbouwkundige structuur met enkele hogere gebouwen voor oriëntatie en om extra betekenis te geven aan locaties. Duurzaamheid als vanzelfsprekendheid Wijchen-West zet minimaal in op energie neutraal, er zijn kansen thermische energie uit oppervlaktewater van de Vormersplas. Ook is er aandacht voor sociale duurzaamheid, door de inzet van water en groen. Versterken van de dorpsrand Wijchen-West wordt de nieuwe overgang van bebouwd gebied naar het buitengebied en dit is een belangrijk thema dat in het stedenbouwkundig ontwerp verder uitgewerkt moet worden. Inspelen op milieu en belemmeringen De gebiedsvisie omarmt de belemmeringen van het gebied en speelt hier op in door slim om te gaan met bijvoorbeeld groen en parkeren. Verschillende woonsferen In Wijchen-West worden verschillende woonsferen gerealiseerd, aansluitend bij de bestaande landschappelijke kwaliteiten. Te denken valt aan dorps, water en bos. Ontwikkelstrategie De ontwikkelstrategie beschrijft hoe en met welke partijen en samenwerkingsverbanden Wijchen-West kan worden ontwikkeld. De woningbouwopgave concentreert zich binnen Wijchen West op het deelgebied tussen de Hernenseweg en Ravensteinseweg.

Er zijn gesprekken gevoerd met de verschillende ontwikkelende marktpartijen met grondeigendom in het gebied. De gemeente bezit zelf een deel van de grond. In de ontwikkelstrategie worden de mogelijke samenwerkingsvormen tegen elkaar afgewogen. De ontwikkelende grondeigenaren hebben uitgesproken dat zij in een ontwikkelcombinatie mee willen doen aan de ontwikkeling van het gebied. Tevens hebben ze ingestemd de intentieovereenkomst, na raadsbesluit, te ondertekenen. De focus van de intentieovereenkomst is een gezamenlijke ontwikkeling van de eerste 650 woningen in Wijchen West binnen de afspraken van de Woondeal. In het totale gebied tussen de Hernenseweg en Ravensteinseweg passen ruw geschat 1.300 woningen volgens de gebiedsvisie. Voor de realisatie van sociale huurwoningen gaan wij om tafel met woningcorporatie Talis.

Pagina 3 van 10

Openbaar

Zaaknummer: 59350

Het deelgebied ten zuiden van de Raventeinseweg valt buiten de scope van de woningbouwversnellingsopgave. Financiële doorrekening De uitgangspunten in de gebiedsvisie zijn meegenomen in een eerste financiële doorrekening en dienen als basis voor verdere ontwikkeling en de nog op te stellen grondexploitatie. In de vervolgfase, na goedkeuring door de gemeenteraad, zullen op basis van bovengenoemde documenten de samenwerkingsvorm met ontwikkelende partijen en een masterplan voor heel Wijchen-West en deelplannen worden uitgewerkt. Buiten onvoorziene omstandigheden lijkt een start van de eerste bouwwerkzaamheden mogelijk binnen 3 jaar. Ook zal in de volgende fase verkend worden of het mogelijk is tijdelijke woningen te realiseren. Dit zal afhankelijk zijn van de fasering van het gehele plangebied Wijchen-West. Eerdere besluiten Datum

Korte omschrijving eerder genomen besluit (vermeld zo mogelijk het zaaknummer/documentnummer)

9 juli 2009

Vaststelling Structuurvisie Wijchen 2009 door het College van B&W

17-05-2018

Informatienota “Betekenis van de woonagenda Nijmegen en omstreken 2017 – 2027 voor Wijchen” d.d. 15 maart 2018 (Z/17/011835)

14-02-2019

Informatienota “Lokale woonagenda wonen” d.d. 22 januari 2019 (Z/18/023695)

30-1-2020

Informatienota “Woningmarktonderzoek 2019 Regio ArnhemNijmegen”5 november 2019 collegebesluit (Z/19/038414)

18-02-2020

Collegebesluit start Wijchen-West en Huurlingsedam fase 3 (Z/19/043079)

25-06-2020

Voorbereidingskrediet Wijchen-West en Huurlingsedam fase 3 Z/20/047344

Gewenst resultaat Realiseren van een toekomstbestendige nieuwe woonwijk, aansluitend bij de kwantitatieve en kwalitatieve ambities van de gemeente Wijchen op het gebied van ruimtelijke kwaliteit, leefbaarheid, duurzaamheid en mobiliteit. Daarbij inspelend op de kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwbehoefte en afspraken gemaakt in de woondeal Arnhem-Nijmegen. Argumenten Wijchen-West is een ontwikkellocatie voor de woningbehoefte in de regio 1.1 In de door de raad vastgestelde Structuurvisie Wijchen 2009 is Wijchen-West aangewezen als nieuwbouwlocatie; 1.2 Vanwege het eind 2019 geconstateerde woningtekort en de voorziene behoefte in de regio Nijmegen is het belangrijk om de woningbouw verder te versnellen. De

Pagina 4 van 10

Openbaar

Zaaknummer: 59350

gemeente Wijchen maakt deel uit van de woningmarktregio Arnhem-Nijmegen en heeft daarin een eigen verantwoordelijkheid om te zorgen voor een passende woningvoorraad; 1.3 In maart 2020 heeft de Regio Arnhem-Nijmegen, samen met provincie en rijk, de Woondeal ondertekend. De locatie Wijchen-West is daarin opgenomen als potentiële versnellingslocaties; 1.4 Wijchen-West heeft een goede ontsluiting (nabij A326/A50, uitvalswegen, openbaar vervoer, max 10 fietsminuten van NS-station met kwartierdienst richting Nijmegen-Arnhem); 1.5 Wijchen-West past in de bestaande stedenbouwkundig structuur; 1.6 De huidige opgave voor Wijchen-West is 650 woningen, de ontwikkelpotentie van heel Wijchen-West ligt echter hoger. Een grove eerste indicatie is maximaal 1.300 woningentussen de Hernenseweg en Ravensteinseweg. De gebiedsvisie Wijchen-West sluit aan bij de kwaliteit van Wijchen 1.7 De gebiedsvisie gaat uit van de kwaliteiten van het gebied. De koppeling met het Wijchens Meer en de groenstructuren die de overgang naar het buitengebied maken; 1.8 Samenhang binnen het gebied door middel van de kenmerkende kavelrichting. In het noordelijk deel gekenmerkt door open landschap en lange zichtlijnen, in het middendeel meer gesloten door middel van boomkamers.

In het zuidelijk deel komen deze boomkamers terug, waarbij de inrichting focust op de cultuurhistorische elementen van de boerderij De Vormer; 1.9 Woonmilieus passen binnen het thema groene dorpsrand, inspelend op de ruimtelijke kwaliteiten in het gebied van water, bomen en groen; 1.10 De dorpsrand kenmerkt zich door enkele opvallende bakens. Deze bakens passen binnen het dorpse imago, maar zijn tevens markante gebouwen waarin bijvoorbeeld appartementen komen. 1.10 De groenstructuren zijn van enig volume, om versnippering te voorkomen en zijn parkachtig in combinatie met waterberging; 1.11 Wijchen-West wordt een duurzame wijk. Verkenning naar de mogelijkheden van TEO (Thermische Energie uit Oppervlaktewater) is gestart. In de volgende fase is hier meer onderzoek voor nodig. Andere duurzame toepassingen (zonnepanelen op daken en mogelijk geluidswal) en klimaatadaptatie (waaronder wateroverlast en hittestress) zijn een gegeven voor de ontwikkeling van Wijchen-West. 1.12 Door in te spelen op nieuwe duurzame mobiliteit en innovatieve vervoersconcepten kan uitgegaan worden van een lagere parkeernorm wat ten bate komt van de ruimtelijke kwaliteit in de wijk. Er wordt ingezet op een minder prominente rol van de auto en extra ruimte voor de fiets .

1.13 De realisatie van een Pumptrack (fietsparcours) in Wijchen-West in de zomer van 2021 is een eerste markering van ontwikkelingen in het gebied en sluit aan bij de ambities van Wijchen op het gebied van buitenruimte, sport en ondernemerschap. Bij het bepalen van de pumptrack locatie is voor zover mogelijk geanticipeerd op de toekomstige stedenbouwkundige opgave. Deze inpassing brengt extra kosten met zich en vraagt om vervroegde investering vanuit het project Wijchen West. De gebiedsvisie van Wijchen-West sluit aan bij de behoefte van Wijchen 1.14 De woningbouwopgave voor Wijchen is fors. Wijchen-West heeft de potentie om zowel kwantitatief als kwalitatief een substantiële bijdrage te leveren aan de regionale woningbouwbehoefte. Kwantitatief omdat uit de gebiedsvisie blijkt Wijchen-West een grotere potentie heeft dan nu in de woningbouwopgave is opgenomen. Kwalitatief omdat de gebiedsvisie Wijchen-West aansluit bij de woningbouwbehoefte en afspraken die gemaakt zijn in de woondeal. Zo is 50% betaalbare woningen opgenomen in het

Pagina 5 van 10

Openbaar

Zaaknummer: 59350

woonprogramma, wordt ingezet op de leefbaarheid in Wijchen-West een aangrenzende wijken en is duurzaamheid een essentieel uitgangspunt. 1.15 Ontwikkeling van Wijchen-West biedt kansen om qua voorzieningen aan te sluiten bij bestaande wijken en voorzieningen. Zodoende zouden de nieuwe ontwikkelingen ook bijdragen aan de leefbaarheid en toekomstbestendigheid van bestaande wijken. 1.16 Participatie in het nog op te stellen ‘Fonds woonopgaven bestaande wijken’ is voor de gemeente één van de speerpunten van de samenwerking tussen partijen in WijchenWest. We streven naar een budgetneutrale grondexploitatie over de totale ontwikkeling van Wijchen West. 2.1 Kwaliteit van de nieuwe woonwijk gaat vóór winstmaximalisatie In lijn met de Woonvisie Thuis in Wijchen zetten we in op het realiseren van een prettige woonwijk waar ook op de lange termijn een goed woon- en leefmilieu kan worden gehandhaafd. Daarbij hoort een gemêleerd woonprogramma met een aantrekkelijke stedenbouwkundige opzet, toekomstbestendige infrastructuur, water en groen, ruimte voor jong en oud en een duurzame energievoorziening. Naast deze ambities en de huidige kwaliteitseisen hebben we ook te maken met hoge bouwbouwkosten. Kortom voldoende redenen voor matiging van een eventuele winstverwachting.

Een (minimaal) kostenneutraal grondexploitatieresultaat inclusief potentiele subsidies, wordt gezien als realistisch streven. In de grondexploitatie voor de eerste 650 woningen houden we rekening met het totale -ook toekomstige- woningbouwpotentieel in het exploitatiegebied tussen Hernenseweg en Ravensteinseweg. 2.2 Investeringen in de planstructuur: de kosten gaan voor de baten uit. Sommige onderdelen in de structuur van het gebied leg je direct aan voor de eerste 650 woningen, terwijl dit ook voorzieningen zijn voor mogelijke toekomstige woningbouwlocaties in het gebied, bijvoorbeeld een rotonde als wijkontsluiting, fietstunnel en waterpartijen. De kosten voor de planstructuur worden daarom naar proportie verhaald over alle -ook potentiële- woningbouwgronden. Door het bredere blikveld te hanteren voor de totale potentiële ontwikkeling wegen we ook kritisch af of sommige investeringen kunnen wachten tot een latere fase, bijvoorbeeld een deel van de geluidschermen die pas worden vereist voor latere woninglocaties. Vooralsnog zien we geen bovenwijkse investeringen, oftewel investeringen die buiten dit visiegebied moeten worden verhaald.

De ontwikkelstrategie zorgt voor de benodigde versnelling 3.1 De gronden zijn in eigendom van gemeente en ontwikkelende partijen en daardoor uitermate geschikt om te versnellen; 3.2 De ontwikkelende partijen en de gemeente hebben de intentie om beiden bij te dragen aan de ontwikkeling van Wijchen-West en hebben deze intentie ook schriftelijk vastgelegd voor in ieder geval de eerste fase van 650 woningen (het college heeft dit besloten onder voorbehoud van wensen en bedenkingen van de raad). 3.3 De bouwopgaven in de Wijchense uitbreidingslocaties Wijchen-West en Huurlingsedam zijn bij elkaar circa 900 woningen. Wijchen West wordt een geheel nieuwe wijk tegen de huidige dorpsrand aan de Westerdreef. We hebben hier een stevig bouwvolume nodig om de nieuwe wijk te positioneren. Financieel heb je bij een start van een nieuwe wijk ook aantallen nodig om de (boven-)wijkse voorzieningen te dekken als bijvoorbeeld rotondes, geluidschermen en wellicht een wijkverwarmingssysteem middels oppervlakte water. 4.1 Vervolgstap: Masterplanfase De masterplanfase wordt een complexe en dynamische fase in dit project. Er gaan globaal drie integrale sporen lopen, soms tegelijk en soms volgtijdelijk, die als communicerende vaten moeten worden gestuurd. We hebben voldoende middelen nodig

Pagina 6 van 10

Openbaar

Zaaknummer: 59350

om versneld en met goede ‘Wijchense’ kwaliteit, goede resultaten te boeken in deze fase. Er is relatief veel externe expertise en inzet nodig:  Ruimtelijk-financieel (rekenen en tekenen): we gaan van gebiedsvisie naar stedenbouwkundig en landschapsplan, waarmee we de hoofdstructuren van het plangebied gaan vastleggen. Een beeldambitieplan geeft richting aan uitwerkingen in latere fases van woningontwerpen en de openbare inrichting. De ruimtelijk ambities houden we realistisch door tussentijds planeconomische doorrekeningen te maken. In deze fase hebben we veel kosten aan externe expertise. Voor de stedenbouwkundig/landschappelijke opgave ligt een selectie en aanbesteding voor de hand.  Samenwerking en projectorganisatie: we willen van een intentie overeenkomst naar een gedetailleerde samenwerkingsovereenkomst waarin alle uit te onderhandelen veelal kwalitatieve en financiële-juridische ontwikkelafspraken met de partijen worden vastgelegd. Verschillende samenwerkings(rechts-)vormen hebben verschillende voor en nadelen op het gebied van tijd, geld, kwaliteit risico en capaciteit (wie draagt de kosten en risico voor de grondexploitatie?). Hier moeten zorgvuldige afwegingen worden gemaakt.

Vooruitlopend op nadere samenwerkingsafspraken en ook kostenverdeling met partijen, wordt in dit besluit budget aangevraagd voor het geval de partijen niet snel tot een samenwerkingsovereenkomst kunnen komen en gemeente zelf in ieder geval tempo kan blijven houden. Tegelijk moet daarvoor een sterke projectorganisatie worden georganiseerd om het gehele proces en inhoud te in gang te brengen en houden.  Onderzoeken en voorbereidingen voor een bestemmingsplanprocedure, bouwrijp maken en hoofdstructuur van het plan: In Wijchen West willen we versnellen. Als we ervan overtuigd zijn dat deze woonwijk er zeker komt, kunnen we vooruitlopend op nadere besluitvorming, werkzaamheden eerder of parallel starten. We hoeven bijvoorbeeld niet te wachten op een ondertekende samenwerkingsovereenkomst voordat we archeologisch onderzoeken verrichten, flora en fauna maatregelen treffen of stukken bodem moeten saneren. We verkleinen hiermee planningsrisico’s. Aan het eind van deze fase willen we zover zijn dat de gemeente:  ruimtelijk en financieel een sterke basis heeft om de bestemmingsplanherziening op te stellen en in procedure te brengen  een (in ieder geval een gemeentelijke) grondexploitatie te openen.  een samenwerkingsovereenkomst heeft met partijen voor het versneld en met Wijchense kwaliteit ontwikkelen van het plangebied en bouwen van 650 woningen.

Tegenargumenten en risico’s 2.1 Voorinvesteringen in de planstructuur zijn een risico omdat we geen zekerheid hebben over toekomstige bouwplannen in Wijchen-West. We minimaliseren voorinvesteringen in de planstructuur door kritisch te kijken naar het moment waarop voorzieningen nodig zijn in relatie tot de voortgang van de wijkontwikkeling. Een belangrijk criterium is het doorlopend zorgdragen voor een goede woon- en leefkwaliteit. 3.1 Mogelijk krijgt Wijchen de gelegenheid om ook de resterende ruimte in te zetten voor woningbouw in het kader van de versnellingsopgave. Het is onzeker of en zo ja, wanneer deze gelegenheid eventueel ontstaat voor WijchenWest. Het afwachten van regionale afstemming hierover zal vertragend werken. Daarom zetten we op dit moment volledig in op de actuele opgave van 650 woningen in WijchenWest.

Pagina 7 van 10

Openbaar

Zaaknummer: 59350

4.1 De kredietaanvraag lijkt hoog.  We moeten nu doorpakken om te zorgen dat we met Wijchen-West bij kunnen dragen aan de versnelling van de woningbouw.  We willen vroegtijdig afspraken maken met marktpartijen over verdelen van de plankosten. Daarmee zou de benodigde dekking voor de komende fase lager worden. Er is echter een kans dat de vijf partijen niet snel tot overeenkomst over de kostenverdeling. We willen de voortgang niet daarvan afhankelijk maken.  De geschetste drie werksporen voor de masterplanfase zijn onderling afhankelijk. Stagnatie door budgettekort in het ene spoor leiden tot stagnatie in het andere spoor. Een ruimer krediet verminderd dat risico.  Op basis van zeer globale kengetallen zijn de totale kosten plankosten voor de gebiedsontwikkeling van de 650 woningen een kleine € 6 miljoen tot aan het einde van het project. De aanvraag van € 700 K is daar 12% van. Inclusief de gemaakte kosten voor de Gebiedsvisie en ontwikkelstrategie is dat 14%. Financiële gevolgen De financiële beslispunten betreffen: 1. Het streven naar een budgetneutrale grondexploitatie over het totale ontwikkeling van Wijchen West. 2. de aanvraag van een aanvullend voorbereidingskrediet van €700K. Ad 1: budgetneutraal over het hele visiegebied Een deel van de grondexploitatiekosten die worden gemaakt voor de eerste 650 woningen moet worden verhaald op toekomstige bouwfases.

In de grondexploitatie gaan we daarom uit van een budgetneutraal resultaat na realisatie van het volledige woningbouwpotentieel in het visiegebied. Ad 2: Voorbereidingskrediet Met dit budget betalen we interne en externe plankosten en eventuele voorbereidingen in het plangebied, die we later doorberekenen naar de grondexploitatie. Na de masterplanfase willen we de raad verzoeken een haalbare grondexploitatie te openen. Uiteraard maken we zo vroeg mogelijk afspraken met de participerende partijen over verdeling van kosten; ook voor het geval onverhoopt de samenwerking om welke reden dan ook niet tot stand komt. In het geval de gemeente geen grondexploitatie opent wordt het uiteindelijke gemeentelijke deel van de plankosten gedekt uit de Algemene reserve. Vanwege de grootte van het project wordt Wijchen West gemonitord in de rapportages als majeur project. Na afronding wordt een afsluitrapportage aan de raad aangeboden. Kredieten Wijchen West: Lopende voorbereidingskrediet (Z/20/047344) Aanvraag voorbereidingskrediet Totaal voorbereidingskrediet Wijchen West

€ 150 K € 700 K € 850 K

Toelichting:  Lopende voorbereidingskrediet (Z/20/047344): De opdracht voor het opstellen van de gebiedsvisie en ontwikkelstrategie is opgeleverd binnen het beschikbaar gestelde budget. Desondanks is er kans op een budgetoverschrijding als gevolg van (externe) werkzaamheden voor rijkssubsidieaanvraag WoningBouwImpuls (WBI). Deze subsidie zou bestaan uit vier tranches, maar dat worden er onverwacht waarschijnlijk maar drie. De derde en laatste tranche wordt geopend in het voorjaar van 2021. Voor ons is er geen tijd om

Pagina 8 van 10

Openbaar



Zaaknummer: 59350

voor de aanvraagkosten vooraf budgetaanvraag te doen bij uw raad. De Provincie adviseert ons om deze complexe subsidie aanvraag projectmatig aan te pakken en gebruik te maken van planeconomische specialisten. Wij hebben het advies gevolgd. Aanvraag voorbereidingskrediet masterplan: Vanwege onderhandelings- en aanbestedingsgevoeligheid worden hier geen specifieke bedragen gegeven van kostenraming bij de budget aanvraag. Tekstuele onderbouwing is uiteengezet onder ‘Argument 3.1’ in dit besluitvoorstel.

Communicatie De basis voor de gebiedsvisie is gelegd in een aantal sessies waarin de kennis van ambtenaren op veel uiteenlopende disciplines is opgehaald en integraal verwerkt in ruimtelijke uitgangspunten. Deze werden in volgende sessies verwerkt om te komen tot de integrale gebiedsvisie zoals deze nu voor ligt. In het proces om te komen tot de gebiedsvisie en ontwikkelstrategie hebben er verschillende gesprekken plaatsgevonden met belanghebbenden in het plangebied. Het gaat om ontwikkelaars met grondpositie, de eigenaren van een groot deel van het zuidelijke plangebied en een aantal bewoners in het plangebied. Daarnaast is er een informerende brief verstuurd naar alle inwoners van het plangebied over het proces om te komen tot de gebiedsvisie en de ontwikkelstrategie. Deze betrokkenen zullen ook geïnformeerd worden over het besluitvormingsproces. Tevens hebben er gesprekken plaatsgevonden met de leefbaarheidsgroepen / wijkverenigingen in de omliggende wijken: (huidige) Wijchen-West en ’t Achterom. Inwonersparticipatie Direct omwonenden zijn per brief of persoonlijk geïnformeerd over het proces om te komen tot de gebiedsvisie en ontwikkelstrategie. Zij worden blijvend op de hoogte gehouden bij belangrijke mijlpalen.

Tevens is er een website ontwikkeld voor alle openbare informatie: https://www.wijchen.nl/wijchen-west Na besluitvorming in de gemeenteraad zal een informatiebijeenkomst georganiseerd worden voor omwonenden en geïnteresseerden. Uitvoering of Vervolgstappen Na positief raadsbesluit ondertekenen de partijen de intentieovereenkomst om de vervolgstap in gang te zetten. In de vervolgstap (Masterplanfase) worden globaal drie sporen integraal worden opgestart:  ruimtelijk-financieel (rekenen en tekenen);  samenwerking en projectorganisatie;  onderzoeken en voorbereidingen in het gebied. Deze drie sporen zijn hiervoor in dit document onder ‘Argumenten 3.1’ nader toegelicht. De duur van de masterplanfase is van meerdere factoren afhankelijk, met name van de samenwerking met de marktpartijen. We focussen ons in eerste instantie erop een jaar na dit raadbesluit een stedenbouwkundig plan met bijbehorend haalbare grondexploitatie en samenwerkingsovereenkomst gereed te hebben. Informeren raad:

Pagina 9 van 10

Openbaar  

Zaaknummer: 59350

Vanwege de grootte van het project wordt Wijchen West gemonitord in de rapportages als majeur project. Na afronding wordt een afsluitrapportage aan de raad aangeboden. De raad wordt naast de beslisnota op de hoogte worden gehouden door het College van B&W middels informatienota’s en mondelinge toelichting.

Benodigde raadsbesluiten: In de masterplanfase bieden we een structuur aan voor het plangebied en kaders voor de dan volgende ontwerpfases voor woningen en buitenruimte. Aan het eind van deze fase verzoeken we de raad op basis hiervan financiële ter beschikking te stellen voor de dan volgende fase door het vaststellen van de gemeentelijke grondexploitatie. We gaan dan over tot het opstellen en indienen van de bestemmingsplanprocedure en starten ontwerpwerkzaamheden voor woningen en buitenruimte. Geheimhouding:

Nee

Niet van toepassing.

Pagina 10 van 10

1 Bijlage 1: Eindrapportage Gebiedsvisie en Ontwikkelstrategie Wijchen-West.pdf

G E B I E D S V I S I E E N O N T W I K K E L S T R AT E G I E

WIJCHEN - WEST

M A A R T 2021

INHOUD

COLOFON Wijchen-West Gebiedsvisie en ontwikkelstrategie - Definitief Oosterhout, maart 2021 IND-463919-02F

1 1.1 1.2 1.3 1.4

Inleiding 5 Aanleiding 5 Doelstelling 5 Totstandkoming van dit document 5 Leeswijzer 5

2 2.1 2.1.1

2.3 2.4

Analyse 6 Gebied 9 Planologische belemmeringen en omgevingsaspecten 9 Ruimtelijke inbedding 13 Bereikbaarheid voorzieningen 14 Routing 15 Eigendomsverhouding 16 Samenwerking 16 Stakeholder-issue-analyse 16 Planteambijeenkomsten (PT) 17 Informatiebijeenkomst omwonenden en geïnteresseerden 17 Financieel 17 Beoordelingskader 17

3 3.1 3.2 3.3 3.3.1 3.3.2 3.3.3 3.4 3.4.1 3.4.2

Ontwikkelscenario’s 18 Waarom werken we met scenario’s 21 Parameters ontwikkelscenario’s 21 Ontwikkelscenario’s 22 Scenario 1 – Mobiliteit en dorp 23 Scenario 2 – Landschap en wonen 24 Scenario 3 – Autonoom en duurzaam 26 Van scenario’s naar gebiedsvisie 28 Afwegingsmatrix 28 Financieel 28

2.1.2 2.1.3 2.1.4 2.1.5 2.2 2.2.1 2.2.2 2.2.3

Vestiging Oosterhout Beneluxweg 125 Postbus 40 4900 AA Oosterhout +31 (0) 162 487 500

Vestiging Maastricht Wim Duisenbergplantsoen 21 Postbus 959 6200 AZ Maastricht +31 (0) 43 325 32 23

info@croonenburo5.com

www.croonenburo5.com

VRIJGAVE Opsteller(s): Mark van der Poll

Gemeente Wijchen Werkorganisatie Druten Wijchen Kasteellaan 27 6602 DB WIJCHEN

GOEDKEURING Projectleider: Liesbeth Bijvoet

4 4.1 4.2 4.2.1 4.2.2

Gebiedsvisie 30 Gebiedsvisie Elevatorpitch 32 Thema’s gebiedsvisie 37 Verschillende woonsferen 41 Accenten als stedenbouwkundige ankerpunten 43 4.1.3 Verkeersstructuur 44 4.1.4 Openbaar vervoer 45 4.1.5 Parkeren 46 4.1.6 Speelplekken en groen 47 4.1.7 Waterstructuur, klimaatadaptatie en hittestress 48 4.1.7 Duurzaam ontwerp 49 4.1.9 Milieu 50 4.1.10 Woonprogramma 51 4.1.11 Zorg 51 5 5.1 5.1.1 5.1.2 5.1.3 5.2 5.2.1 5.3

Ontwikkelstrategie 52 Samenwerking 54 Grondeigenaren en contractvormen 54 Organisatiemodel 56 Visie Participatie Omgeving 56 Financieel 57 Conclusies financiële haalbaarheid 57 Fasering 58

6 6.1

Macroplanning tot en met realisatie 60 Stappen 63

G E B I E D S V I S I E E N O N T W I K K E L S T R AT E G I E W I J C H E N - W E S T

1 INLEIDING

Vogelvlucht projectlocatie

1. 1 AANLEIDING De gemeenteraad van Wijchen heeft op 25 juni 2020 besloten om de locatie Wijchen-West in ontwikkeling te nemen. In de door de raad vastgestelde Structuurvisie Wijchen 2009 zijn Wijchen-West en Huurlingsedam aangewezen als nieuwbouwlocatie. Hiermee wil de gemeente samen met het Rijk en de provincie een bijdrage leveren aan de oplossing van de woningnood in de regio Arnhem-Nijmegen. Wijchen-West is in de Woondeal Arnhem-Nijmegen opgenomen als versnellingslocatie.

1. 3 T O T S TA N D KO M I N G Voorliggend document is tot stand gekomen in samenspraak met de betrokken ambtenaren van de gemeente en de grondeigenaren. De volgende zes stappen zijn hierbij doorlopen: 1. Voorbereiding 2. Analyse 3. Ontwikkelscenario’s 4. Gebiedsvisie 5. Ontwikkelstrategie 6. Besluitvorming

Het opstellen van de ontwikkelstrategie en de gebiedsvisie vormen de eerste stappen van de voorbereiding van de ontwikkeling van Wijchen-West.

In de bovenstaande stappen zijn telkens de drie sporen: gebied, financieel en samenwerking verweven. Er is sprake geweest van een iteratief proces waarin reken en tekenen hebben geleid tot planoptimalisatie.

1. 2 DOELSTELLING De gemeente Wijchen heeft de ambitie om met een flink aantal woningen te groeien. Wijchen-West is aangewezen als locatie waar een deel van deze groei plaats kan vinden. Om Wijchen-West te transformeren tot woningbouwgebied is een ontwikkelstrategie en gebiedsvisie nodig, waarin onder andere de samenwerkingsvorm met de ontwikkelaars die grond in bezit hebben wordt geschetst, een ontwikkelprogramma op hoofdlijnen wordt geschreven en een globale grondexploitatie wordt opgesteld.

1. 4 LEESWIJZER Dit rapport is als volgt opgebouwd: • In hoofdstuk 2 vindt de analyse (gebied, financieel en samenwerking) van het project plaats; • Hoofdstuk 3 bevat de beschrijving en beoordeling van de scenario’s; • De gebiedsvisie is beschreven in hoofdstuk 4; • In hoofdstuk 5 wordt de ontwikkelstrategie beschreven; • Tenslotte wordt in hoofdstuk 6 een planning op macroniveau geschetst, waarmee een doorkijk naar het vervolg van het ontwikkelproces wordt gegeven.

G E B I E D S V I S I E E N O N T W I K K E L S T R AT E G I E W I J C H E N - W E S T

2 2 A N A LY S E De analyse valt uiteen in 3 onderdelen: het gebied, samenwerking en financieel. De analyse van het gebied bevat feitelijkheden van de planologische aspecten en ook kansen en belemmeringen met het oog op de ruimtelijke aspecten. Het doel van de analyse is het creëren van een kader voor de gebiedsvisie.

2 A N A LY S E 2. 1 GEBIED De locatie Wijchen-West bevindt zich aan de westzijde van Wijchen. Het gebied wordt aan de westelijke zijde begrensd door de provinciale weg N845, aan de noordzijde door de Hernenseweg, aan de oostzijde door de Randweg Noord/Westerdreef en aan de zuidzijde door de Vormersesluisweg. Het plangebied is opgedeeld in drie delen (noord, midden en zuid). Het noordelijk en het middendeel worden gescheiden door de spoorlijn tussen Nijmegen en Oss/’s-Hertogenbosch. Het middendeel en het zuidelijk deel door de Ravensteinseweg. De totale oppervlakte van het bruto plangebied bedraagt circa 75 hectare. (totale oppervlakte binnen de rode contour) In het midden van het plangebied ligt de Vormerse Plas, een voormalige zandwinningsplas met een diepte van maximaal 20 meter. We analyseren het gebied aan de hand van de volgende vijf aspecten: 1. Planologische belemmeringen en omgevingsaspecten 2. Ruimtelijke inbedding 3. Bereikbaarheid voorzieningen 4. Routing 5. Eigendomsverhouding

Verbindingsweg Spoor Plangrens HTL (hoofdgasleiding)

2. 1. 1 O M G E V I N G S A S P E C T E N Het bruto plangebied wordt door een aantal lijnen en vlakken doorsneden als gevolg van planologische belemmeringen en omgevingsaspecten. Het netto plangebied dat daaruit ontstaat is vastgelegd in een randvoorwaardenkaart. Deze randvoorwaardenkaart vormt de fysieke onderlegger voor de verdere planvorming.

43 - 48 dB 48 - 53 dB 55 - 59 dB 60 - 64 dB Geluidzone industrie 50 m buﬀer vindplaats Contour agrarisch perceel

Brutoplangebied: 749.000 m2

Harde randvoorwaarden

Kavelrichting en Vormerse hoeve, historische kaart omstreeks 1900

In de randvoorwaardenkaart zijn de volgende onderdelen vastgelegd en benoemd: Stedenbouwkundige en landschappelijke karakteristiek Landschap Het plangebied kent een aantal landschappelijk waardevolle elementen, waaronder de overgangen tussen de bebouwde kom en het buitengebied, de diverse boomgroepen rond de Vormerse plas en de aantakking op het Wijchens meer. De boomkamers in het zuidelijk deel en het open landschap met lange zichtlijnen in het noordelijke deel zijn ook waardevolle elementen in het landschap. Kavelrichting Vanuit de historie is er een sterke kavelrichting die zowel ten noorden als ten zuiden van het spoor waarneembaar is. De kavelrichting wordt versterkt door de oppervlaktesloten ten noorden, en de boomkamers ten zuiden, van het spoor. De richting is uniek voor de projectlocatie en wijkt af van de oostelijk gelegen woonwijk. Cultuurhistorie Bestaande bebouwing is vooral aanwezig aan de zuidzijde van de projectlocatie. Hier bevindt zich een waardevolle historische boerderij. Ecologie Tussen het Wijchens meer en de Vormerseplas loopt een belangrijke ecologische verbinding.

G E B I E D S V I S I E E N O N T W I K K E L S T R AT E G I E W I J C H E N - W E S T

memonummer: betreft: Beleidsanalyse

Beleid

‐ Het ontwerp dient recht te doen aan de bestaande kwaliteiten (ruimtelijk, landschappelijk, cultuurhistorisch) van de plek. ‐ De wijk dient geschikt te zijn voor veranderende klimaatomstandigheden (droogte, hitte en waterovervloed). ‐ Wijchen‐West moet getoetst worden aan de Gelderse Ladder voor duurzaam ruimtegebruik

Omgevingsverordening Gelderland

‐ Nieuwe woonlocaties en de daar te bouwen woningen zijn slechts toegestaan wanneer dit past het Kwalitatief Woonprogramma & de kwantitatieve opgave wonen.

Woonagenda Subregio Nijmegen en omstreken 2020‐2030

‐ De opgave in Wijchen‐West moet geschikt zijn voor diverse woonmilieus met diverse prijssegmenten en huur én koop. ‐ Aandacht voor flexibel en duurzaam wonen zijn, door bijvoorbeeld woningen te bouwen die voor meerdere doelgroepen geschikt zijn óf transformeerbaar zijn. ‐ Er ligt een versnellingsopgave waar Wijchen‐West met de ontwikkeling van circa 700 woningen aan tegemoet komt.

Woonvisie Thuis in Wijchen

‐ Voldoende woningen ‐ Speciale aandacht voor jonger, middeninkomens, (vitale) senioren en mensen met een Zorgvraag ‐ Innovatie en vernieuwing ‐ Verduurzaming

Woondeal geprojecteerd op Wijchen‐West

Bij de realisatie van de uitbreidingswijk van Wijchen dient ingezet te worden op de volgende punten: ‐ Realisatie van 700 woningen tot 2030, waarvan ca 350 woningen tot 2025 vanwege de beoogde versnelling; ‐ Minimaal 50% betaalbaar woningen conform de Woondeal. Dat wil zeggen: sociale huur, midden huur tot max €1000 en koopwoningen tot de NHG1‐grens; ‐ Onderzoeken we in samenwerking met de markt hoe we 20% goedkope koopwoningen realiseren van max €200.000; ‐ Circa 20% sociale huur appartementen en/of levensloopbestendige woningen; ‐ 40‐50 beschutte woningen; ‐ Minimaal 50% appartementen, levensloopbestendige‐ en gemakswoningen; ‐ Belangrijke doelgroepen zijn kleine huishoudens, middeninkomens, jongeren en vitale senioren; ‐ Goede fasering in tijd van de verschillende woningtypen en prijsklasses.

Visie externe veiligheid

Over de spoorlijn worden gevaarlijke stoffen vervoerd. Hiervoor dient in het bestemmingsplan een beschermingszone / minimale afstand te worden opgenomen.

Energieplan Wijchen

Bij zowel de bouw van de woningen als de aanleg van de infrastructuur worden eisen gesteld aan duurzame energie: denk aan energieneutrale woningen, ruimte voor duurzame energieopwek, minimaal aantal laadpalen voor elektrische auto’s etc.

Strategisch milieucommunicatieplan

Al tijdens het ontwikkelingstraject dient voorzien te worden in voldoende communicatie richting samenleving of potentiele bewoners over de milieu‐ en duurzaamheidsaspecten van de wijk. Voorbeelden zijn het visualiseren van milieu‐ en duurzaamheidsmaatregelen

ter bewustwording en inspiratie van bewoners door onder andere bovengronds afkoppelen van hemelwater. Strategische Waternota

‐ Rekening houden met bestaande waterhuishoudkundige structuren (oppervlaktewater, grondwater, hemelwater, afvalwater) en anticiperen op de gevolgen van klimaatverandering (extreme wateroverlast, droogte en hitte). ‐ Water moet als mede‐ordenend principe worden gehanteerd, waarbij ruimtelijke functies en watersysteem integraal op elkaar zijn afgestemd en voldoende ruimte wordt gecreëerd voor waterberging. ‐ Zo mogelijk wordt een combinatie gemaakt met groen en energievoorziening. ‐ De ruimtelijke inrichting is klimaatproof en water wordt beleefbaar gemaakt.

Afvalbeleid

‐ Per grondgebonden woning moet voldoende ruimte zijn om minimaal drie containers (gft, papier en rest) op eigen terrein te stallen. ‐ Bij de verkeersontsluiting dient ermee rekening gehouden te worden dat de woningen goed bereikbaar zijn met de inzamelvoertuigen. ‐ In de openbare ruimte moet rekening worden houden met een of meer brenglocaties voor afval ((ondergrondse) containers voor textiel, glas en eventueel restafval).

Visie op zonne‐energie

Wijchen‐West is ingedeeld in de zone “Randzones kernen”, waar voor de aanleg van zonneparken geldt: nee, tenzij een bewonersinitiatief opstaat. De Vormerse Plas bevindt zich in een zone waar zonneparken wel mogelijk zijn. Indien in Wijchen‐West ruimte wordt gereserveerd voor zonneparken, dienen de randvoorwaarden en aandachtspunten uit de visie in acht te worden genomen.

Kadernota Geluid en Notitie hogere grenswaarden Landschapsvisie – landschap in beweging

De nieuwbouw dient te voldoen aan de voorkeursgrenswaarden, en waar niet anders kunnen voorwaarden toegepast worden. ‐ Bestaande waarden behouden en versterken: door in het ontwikkelingsproces rekening te houden met bestaande en historische landschapsstructuren wordt zorg gedragen voor samenhang en identiteit van de structuren. ‐ De cultuurhistorische elementen in het gebied kunnen als mede‐ordenend principe worden gehanteerd.

Mobiliteitsbeleid

Richt de wijk zodanig in dat nieuwe mobiliteitsvormen gestimuleerd worden. Minder parkeerplaatsen, voldoende elektrische oplaadpunten etc.

Gemeentelijk rioleringsplan

In de wijk dienen effectieve en efficiënte maatregelen getroffen te worden om het waterketenbeheer kwalitatief in orde te houden. Voorbeelden zijn: ‐ Afstromend regenwater moet op eigen perceel verwerkt worden; ‐ In het bestemmingsplan/omgevingsplan dient ruimte voor bovengronds afvoeren, bergen en/of verwerken van hemelwater gereserveerd te worden; ‐ Perceeleigenaren zijn zelf verantwoordelijk voor het treffen van maatregelen op het eigen perceel om de nadelige gevolgen van de grondwaterstand tegen te gaan.

Beleidsnotitie Wijchen-West

Planologische juridische situatie m.b.t. milieuaspecten De (snel)wegen, spoorlijn en de bebouwingsvrije zones (i.v.m. geluid); Vanuit een goede ruimtelijke ordening dient er gekomen te worden tot een minimale geluidsbelasting op woningen. Er is sprake van een geluidsbelemmering door de N845. Door middel van een landschappelijke inpassing met geluidscherm of dove gevels is efficiënt ruimtegebruik voor woningbouwontwikkeling mogelijk, waarbij uiteraard geluidluwe buitenruimte het uitgangspunt is.

Archeologische vindplaats en de 50-meter bufferzone; In Wijchen kunnen archeologische vondsten worden gedaan, daterende uit de steentijd tot en met de middeleeuwen. Binnen het plangebied zijn gebieden met een hoge archeologische verwachtingswaarde. Dit betekent dat in het vervolgproces van de ontwikkeling van Wijchen West archeologisch onderzoek uitgevoerd zal moeten worden. Hindercirkel bedrijvigheid In het noordelijk deel van Wijchen-West ligt een bedrijf waar landbouwmachines worden gerepareerd. Dit bedrijf kent een hindercirkel waarbinnen vooralsnog niet gewoond kan worden. Overige zaken zijn gedocumenteerd in de beleidsnotitie in de tabel op naastgelegen pagina. Infrastructuur in en rondom de projectzone

Ook voor bebouwing aan het spoor moet rekening gehouden worden met geluid alsmede externe veiligheid. Over de spoorlijn worden gevaarlijke stoffen vervoerd. Hiervoor dient in het bestemmingsplan een beschermingszone / minimale afstand te worden opgenomen. De ligging van een gasleiding; In het noordelijk deel van Wijchen-West ligt een hoofdgasleiding die ten alle tijden bereikbaar moet zijn voor onderhoud.

Het gebied wordt aan de westelijke zijde begrensd door de provinciale weg N845, aan de noordzijde door de Hernenseweg, aan de oostzijde door de Randweg Noord/Westerdreef en aan de zuidzijde door de Vormersesluisweg. Overzicht van ingemeten elementen die gehandhaafd moeten blijven • • •

De woonwagenlocatie blijft behouden Bestaande bomen en boomgroepen. De waterstructuur, waar mogelijk.

NHG: Nationale Hypotheek Garantie

blad 2 van 3

Kaders voor Wijchen‐West

Omgevingsvisie Gelderland

Water Waterhuishoudkundig is de Vormerse Plas geen harde randvoorwaarde. Wel biedt de Vormerse plas kansen voor recreatie, woonkwaliteit, duurzaamheid en waterberging.

blad 3 van 3

G E B I E D S V I S I E E N O N T W I K K E L S T R AT E G I E W I J C H E N - W E S T

2. 1. 2 R U I M T E L I J K E I N B E D D I N G De ligging van het plangebied, aan de westzijde van Wijchen, biedt kansen en aandachtspunten voor de ontwikkeling. Kansen De ontwikkeling van het gebied biedt de kans om een logische stadsuitbreiding te creëren aansluitend op de Kraayenberg. Wijchen-West wordt op meerdere manieren met de omgeving verbonden: • Via een ‘natte verbindingszone’ met het Wijchens Meer. • Middels een sterke ecologische structuur vanuit ‘kerngebied Vormerse Plas’ richting Wijchens Meer inclusief aanliggende groenstroken. • De overgang naar het buitengebied wordt gekenmerkt door karakteristieke en waardevolle groenstructuren. Aandachtspunten Een belangrijk aandachtspunt bij de ruimtelijke inbedding van het gebied is de harde scheiding tussen het noordelijk en middendeel van het plangebied door de ligging van de spoorweg. De ligging van de N845 vormt een ruimtelijke grens, maar zorgt ook voor geluidsoverlast. De zuidelijke punt van Wijchen West ligt nabij een industrieel gebied, waardoor er mogelijk sprake is van geluids- en zichtoverlast voor toekomstige bewoners.

Open karakter noordzijde

Boomkamers in het middengebied

Cultuur historische hoeve zuidzijde Landschappelijke analyse

G E B I E D S V I S I E E N O N T W I K K E L S T R AT E G I E W I J C H E N - W E S T

2. 1. 3 B E R E I K B A A R H E I D V O O R Z I E N I N G E N In naastgelegen figuur is de bereikbaarheid van bestaande voorzieningen weergegeven. Er liggen meerdere basisscholen in de buurt van Wijchen-West en supermarkten zijn op loopafstand. Sportvoorzieningen en het centrum liggen op fietsafstand (niet op loopafstand) gelegen. De dichtstbijzijnde middelbare school bevindt zich op circa 15 minuten fietsen.

Bereikbaarheid 14

G E B I E D S V I S I E E N O N T W I K K E L S T R AT E G I E W I J C H E N - W E S T

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=wdw&id=5d5d0dca-1b5d-450d-9509-5ba8b8712101