Agendabundel

waarde bij?

ging. Hierbij dient ook het effect op het voorzieningenaanbod te worden betrokken indien

b. c.

Kunnen we de huidige huurders intern en/of extern herhuisvesten?

functies niet meer binnen ‘t Mozaïek zouden worden aangeboden en ook niet elders binnen de gemeente Wijchen kunnen worden gehuisvest. Toch is het zaak kritisch te kijken of de

Beantwoording vraag a:

investeringen door “slimme oplossingen” mogelijk kunnen worden gereduceerd. Hiertoe

Vanuit de missie van de Stichting kan deze vraag volmondig met ja worden beantwoord.

worden bij de scenario’s in paragraaf 4.3 de mogelijkheden geschetst. Een second opinion

Vanuit gemeentelijk perspectief is dit minder duidelijk. Toch betreft het vrijwel allemaal voor-

op de bevindingen en calculaties van Bouwnext behoort niet tot het onderzoek waarop deze

zieningen/functies waarvan de gemeente het van belang acht dat deze binnen de gemeen-

rapportage betrekking heeft.

tegrenzen worden aangeboden. Door het ontbreken van alternatieve huisvesting bestaat het risico dat deze functies uit Wijchen verdwijnen indien huisvesting binnen ’t Mozaïek niet meer mogelijk zou zijn.

13

4.3 De scenario’s

verschillende “bewoners”. Er ontstaat ruimte tussen het nieuwe gebouwdeel A van ’t Mo-

Alles overwegende is in overleg met de projectgroep besloten om de volgende scenario’s

zaïek en de bestaande sportschool waar mogelijke invulling aan gegeven kan worden door

verder uitgewerkt in hoofdstuk 5:

middel van andere voorzieningen. Bouwdeel B, C en D worden gerenoveerd.

1. Scenario rapportage Bouwnext (1A) of “Bouwnext Light” (1B); 2. Slopen gebouwdeel A en nieuwbouw in 3 lagen (er ontstaat ruimte tussen nieuwbouw

Ad 3. Slopen gebouwdeel A

en sportschool) en renoveren bouwdeel B, C en D;

Het slopen van een gedeelte van gebouwdeel A is in onze optiek geen realistische optie.

3. Slopen gebouwdeel A en renoveren bouwdeel B, C en D.

Samen met de renovatie van het resterende deel van A zouden dan diverse bouwkundige maatregelen moeten worden genomen die verder kostenverhogend zullen werken. Dit be-

Scenario 3 staat inhoudelijk wat verder af van de integrale diagnose zoals gepresenteerd

tekent dat bij dit scenario alle huidige gebruikers van gebouwdeel A hetzij intern moeten

in de vorige paragraaf. Het amoveren van een substantieel deel van de accommodatie zal

worden geherhuisvest, hetzij huisvesting buiten ’t Mozaïek moeten gaan zoeken.

betekenen dat gebruikers “buiten de boot” zullen vallen en elders huisvesting moeten vin-

Bouwdeel B, C en D worden verduurzaamd.

den. Dit zal in de meeste gevallen geweld doen aan de maatschappelijke meerwaarde van het concept van ’t Mozaïek. Toch kunnen er argumenten zijn om toch te kiezen voor een beperking van de omvang van de accommodatie, bijvoorbeeld vanuit financieel perspectief. Om deze reden is het goed ook hier serieus aandacht aan te besteden. Ad 1, Rapportage Bouwnext volgen of aanpassingen Een mogelijkheid is om de rapportage van Bouwnext integraal te volgen. Dit betekent dat de accommodatie in de huidige vorm in stand blijft en wordt verduurzaamd. Voor het gebruik heeft dit, behoudens de tijdelijke situatie tijdens de renovatie, geen consequenties. De volledige door Bouwnext voorgestelde investering wordt gedaan. Wij zien een alternatief voor de voorgestelde investeringen van Bouwnext. Het betreft een vereenvoudigde versie van renovatie en verduurzaming die minder investeringskosten met zich meebrengt. Op de inhoudelijk kant van dit alternatief wordt in hoofdstuk 5 verder ingegaan. Ad 2. Slopen gebouwdeel A en nieuwbouw in drie lagen Bij dit scenario wordt gebouwdeel A volledig geamoveerd waarbij de huidige gebruikers tijdelijk elders dienen te worden gehuisvest. Er wordt een vergelijkbaar oppervlakte teruggebouwd in 3 lagen grenzend aan gebouwdeel C waar de bestaande gebruikers weer kunnen worden gehuisvest.

Het bouwen in 3 lagen maakt het gebouw compacter met meer mogelijkheden tot bijvoorbeeld de realisatie van een atrium en directe verbinding tussen de 14

5. Uitwerking scenario’s

Het aanbrengen van koelbatterijen en warmtewielen in bestaande luchtbehandelingskasten zodat ruimten ook gekoeld kunnen worden.

In dit hoofdstuk worden de scenario’s zoals gepresenteerd in paragraaf 4.3 verder uitge-

Het aanbrengen van klimaatplafonds in bouwdeel B.

werkt. Daarnaast wordt de tweede onderzoeksvraag beantwoord. Deze voorstellen zijn gebaseerd op het ‘optimaal’ isoleren en verduurzamen van Het Mozaïek waarbij de gebruikers zo min mogelijk last hebben van de verbouwing en in principe in haar ruimten kunnen blijven. De kosten zijn erg hoog in verhouding tot de mogelijke besparing op energielasten en onderhoudskosten. We hebben daarom gekeken of het mogelijk is om de voorgestelde verduurzaming van Bouwnext wat ‘eenvoudiger’ uit te voeren (scenario 1B). Grote veranderingen ten opzichte van de rapportage van Bouwnext (scenario 1A) zijn: Het vervangen van de gevels binnen de constructie. Toepassen van dubbel HR++ glas. Het vervangen van de isolatie en de dakbedekking en het aanbrengen van mos-sedum waar mogelijk. Het niet toepassen van zomernachtluiken maar het regelen van ‘nachtventilatie’ middels de luchtbehandeling. Het zoveel mogelijk gebruik maken van bestaande luchtbehandelingskasten en deze uit te breiden met warmtewielen en koelbatterijen. Het niet isoleren van de begane grondvloer maar wel aanbrengen van vloerverwarming. Hierdoor is het mogelijk om de warmtepomp als hoofdverwarming (en koeling) te laten

5.1 Scenario 1A en 1B: Bouwnext integraal of “light”

draaien en is gebouwdeel A all-electric te maken

5.1.1 Consequenties ruimtelijk en bouwkundig Bouwnext is in haar rapport van 2 september 2021 onder andere uitgegaan van: Het vervangen van de complete gevels van bouwdeel B (Noordgevel) en bouwdeel A. Het toepassen van triple glas. Het toepassen van zonwering en zomernachtluiken. Het zoveel mogelijk gebruik maken van bestaande warmtepompen en het aanbrengen van een nieuwe water warmtepomp voor bouwdeel A. Gebouwdeel A

15

Bij deze maatregelen is het niet mogelijk om de bestaande gebruikers in het gebouw te

5.1.2 Consequenties gebruik en exploitatie

laten. Deze zullen tijdelijk elders gehuisvest moeten worden. Voor deze tijdelijke huisves-

De scenario’s 1A en 1B leiden er toe dat de ruimtelijk indeling feitelijk onveranderd blijft. Dit

ting is een post opgenomen in de begroting.

betekent dat de gebruikers na de renovatie weer in hun eigen ruimte zullen komen. Voor de exploitatie zal het effect daarom beperkt zijn, met uitzondering van het financiële effect

Bij gebouwdeel A stellen wij voor om de bestaande betonnen portaalconstructie te hand-

(zie paragraaf 5.1.3).

haven, de puien te vervangen en de kolommen aan de binnenzijde te isoleren. De delen met metselwerk blijven gehandhaafd en we stellen voor om daar een geïsoleerde voorzetwand aan de binnenzijde te plaatsen. Zo blijft de karakteristieke ‘jaren 70’ stijl van bouwdeel A geheel intact. Bij bouwdeel B, C en D stellen we voor om de bestaande gevels te vervangen door nieuwe gevels met instandhouding van de constructie. In de Westgevel van bouwdeel B vervangen we alleen de kozijnen. Achter deze gevel liggen toiletgroepen en een trappenhuis. Het warmteverlies is daar beperkt. Voor de installaties is het voorstel om naar een lucht-water warmtepomp te gaan met een koelfunctie. Uitgangspunt is dat er vloerverwarming wordt in gefreesd in de dekvloeren en dat de vloerafwerking totaal wordt vervangen. We kiezen dan ook niet voor volledige koeling maar voor topkoeling in de luchtbehandeling die tevens geschikt is voor nachtventilatie. Door deze warmtepompen is het mogelijk om dit gebouwdeel all- electric te maken.

5.1.3 Consequenties financieel De totale investeringskosten bedragen voor Scenario 1A in totaal €4.929.000,- inclusief BTW (Bron: Bouwnext). De kapitaallasten van deze investeringen (lineair, 20 jaar, 1,5%) bedragen: € 320.000,- in jaar 1. De kapitaallasten van de renovatie zouden idealiter gedekt moeten worden binnen de exploitatie van ’t Mozaïek door de besparing op de energie- en onderhoudskosten. De besparing op verbruikskosten als gevolg van de verduurzaming bedragen naar verwachting: € 49.000,- per jaar (inclusief Btw). De besparing op de onderhoudskosten bedraagt jaarlijks gemiddeld € 28.000,- inclusief BTW (bouwkundig 30 jaar en installaties 20 jaar). De totale investeringskosten bedragen voor Scenario 1B in totaal € 3.780.000 inclusief BTW. De kapitaallasten van deze investeringen (lineair, 20 jaar, 1,5%) bedragen: € 246.000,- in jaar 1. De besparing op verbruikskosten als gevolg van de verduurzaming bedragen naar verwachting: € 42.000,- per jaar (inclusief Btw). De besparing op de onderhoudskosten bedraagt jaarlijks gemiddeld € 24.000.- inclusief BTW (bouwkundig 30 jaar en installaties 20 jaar). Duidelijk is dat de kapitaallasten voor zowel scenario 1A als scenario 1B hoger zijn dan de besparing op energie- en onderhoudskosten.

Nader dient te worden bepaald of het mogelijk is om de huren te verhogen vanwege het feit dat het kwaliteitsniveau van de gehuurde ruimten zal toenemen. Uit de karakteristieken van de huurders (voor het grootste deel maatschappelijk ondernemers) en de resultaten van de interviews ontstaat een beeld dat de meeste huurders niet in staat zullen zijn om een verhoging van de huur voor hun rekening

Bouwdeel D

te nemen.

Bouwdeel B

16

Tenslotte dient rekening te worden gehouden met kosten voor een half jaar tijdelijke huis-

Bij dit scenario wordt het bestaande bouwdeel A gesloopt en vervangen door nieuwbouw

vesting en tijdelijke inkomstenderving voor ’t Mozaïek. De eerste post wordt voor dit mo-

in drie lagen. Het wit gemarkeerde gebied kan worden herontwikkeld. Een voordeel is dat

ment op PM gesteld. De tweede post ligt in de ordegrootte van € 185.000,- eenmalig (de

het totale gebouw compacter wordt. Daarnaast wordt er meer bruikbaar oppervlak toege-

verwachting is dat de renovatie/verduurzaming een jaar duurt).

voegd door het toevoegen van een atrium tussen de bouwdelen A en B. Een bijkomend voordeel is dat de te vervangen gevel van bouwdeel B wat eenvoudiger uitgevoerd kan

5.1.4 Consequentie duurzaamheid

worden. In dit scenario proberen we het trafostation op de begane grond van bouwdeel A

Op het gebied van duurzaamheid wordt er veel energie bespaart. Bij scenario 1A doen we

te behouden en te integreren in de nieuwbouw. Een nadeel van dit scenario is dat de be-

het maximale wat je bij een bestaand gebouw zou kunnen doen. Bij scenario 1B (de light

staande gebruikers van bouwdeel A voor een langere periode elders opgevangen moeten

variant) kijken we wat minimaal noodzakelijk is om een aangenaam en duurzaam gebouw

worden (ruim 1 jaar). De kosten voor een dergelijke tijdelijke opvang zijn hoog. Naast de

te krijgen. De besparing op energie is lager bij scenario 1B, maar de investering ook. Op

nieuwbouw van bouwdeel A moet in dit scenario de bouwdelen B, C en D nog steeds wor-

het gebied van circulariteit is het goed om gebouwdeel A te behouden. Dit deel heeft geen

den verduurzaamd.

monumentenstatus maar is wel een typisch jaren 70 gebouw waarvan het zonde zou zijn om die te slopen. Met het behouden en verduurzamen hiervan kan het weer decennia lang behouden blijven.

5.2.2 Consequenties gebruik en exploitatie Op basis van de resultaten van de interviews is de verwachting dat de gebruikers van het oorspronkelijke gebouwdeel A in de nieuwe situatie vergelijkbare ruimten beschikbaar zul-

5.2 Scenario 2: Sloop en nieuwbouw gebouwdeel A

len krijgen. Net als bij scenario 1 verandert er dan ook weinig in de exploitatie, met uitzondering van het financiële effect (zie paragraaf 5.2.3).

5.2.1 Consequenties ruimtelijk en bouwkundig 5.2.3 Consequenties financieel De totale investeringskosten bedragen voor Scenario 2 in totaal € 8.585.000,- inclusief BTW. Dit is exclusief de tijdelijke huisvesting. De kapitaallasten van deze investeringen (lineair, 80% in 40 jaar, 20% in 20 jaar 1,5%) bedragen: € 386.000,- in jaar 1. De kapitaallasten van de renovatie zouden idealiter gedekt moeten worden binnen de exploitatie van ’t Mozaïek door de besparing op de energie- en onderhoudskosten. De besparing op verbruikskosten als gevolg van de verduurzaming bedragen naar verwachting: € 54.000,- per jaar (inclusief Btw). De besparing op de onderhoudskosten bedraagt jaarlijks gemiddeld € 36.000,- inclusief BTW (bouwkundig 30 jaar en installaties 20 jaar). Voor de kosten van de renovatie van bouwdelen B, C en D zijn we uitgegaan van de uitgangspunten die van toepassing zijn bij scenario 1B. Duidelijk is dat de kapitaallasten hoger zijn dan de besparing op energie- en onderhoudskosten. Nader dient te worden bepaald of het mogelijk is om de huren te verhogen vanwege het feit dat het kwaliteitsniveau van de gehuurde

17

ruimten zal toenemen Uit het karakter van de huurders (voor het grootste deel maatschap-

In dit scenario wordt bouwdeel A geheel gesloopt. De bouwdelen B, C en D worden gere-

pelijk ondernemers) en de resultaten van de interviews ontstaat een beeld dat de meeste

noveerd. Het wit gemarkeerde gebied kan worden herontwikkeld.

huurders niet in staat zullen zijn om een verhoging van de huur voor hun rekening te nemen. Tenslotte dient rekening te worden gehouden met kosten voor een jaar tijdelijke huisvesting

5.3.2 Consequenties gebruik en exploitatie

en tijdelijke inkomstenderving voor ’t Mozaïek. De eerste post wordt voor dit moment op

Door het amoveren van gebouwdeel A vervallen de volgende ruimten:

PM gesteld. De tweede post ligt in de ordegrootte van € 185.000,- per jaar.

•

Huisarts (heeft 7 jaar geleden € 150.000,- geïnvesteerd in gehuurde ruimten): 180 m².

•

Danszaal: 140 m².

•

Moris Graffiti: 36 m².

Op het gebied van duurzaamheid is dit het beste scenario. Het huidige gebouwdeel A is

•

Theaterschool Hakoena:160 m².

energetisch gezien zeer negatief door het grote geveloppervlak en dakoppervlak (veel ge-

•

Sociaal Wijkteam (60% van het totale verhuurde oppervlak): 350 m².

bouw schil). In scenario 2 wordt een compact gebouw teruggebouwd wat volledig duurzaam

•

Driestroom: 395 m².

gerealiseerd zou kunnen worden (BENG of zelfs ENG). Een bijkomend voordeel van dit

•

Talis woningcorporatie: 50 m².

scenario is dat er tussen het nieuwe gebouwdeel A en gebouwdeel B een ruimte ontstaat

•

Diverse ruimten Mozaïek (vergader-, opslag- en kantoorruimte).

5.2.4 Consequentie duurzaamheid

die als atrium ingericht kan worden. Naast de extra ruimte die dit biedt kan deze ruimte ook worden gebuikt om lucht op een natuurlijke manier ‘voor te verwarmen’. Op het gebied van

Tevens vervallen twee hoogspanningsruimten. Tenslotte kan ook de geplande toevoeging

circulariteit is dit een minder goed scenario door het slopen van gebouwdeel A.

van de Speel-O-Theek in gebouwdeel A niet plaatsvinden.

5.3 Scenario 3: Sloop gebouwdeel A

Voor Talis woningcorporatie en de ruimten van ’t Mozaïek zou nog wel een ruimte in gebouwdeel B kunnen worden gevonden. Voor de andere functies is dit uitsluitend mogelijk

5.3.1 Consequenties ruimtelijk en bouwkundig

indien dit ten kosten gaat van bestaande huurders in de andere gebouwdelen. Uitgangspunt is dat gebouwdeel D (270 m²) en het souterrain van gebouwdeel; E (330 m²) kunnen worden vrijgespeeld. Dat betekent dus dat een mogelijke komst van het consultatiebureau van de JGZ van de baan is. Verder kan gebouwdeel D vanwege logistiek en vides eigenlijk uitsluitend aan één organisatie worden verhuurd of aan een cluster van gerelateerde voorzieningen. De volgende bewegingen (denkrichtingen) zouden mogelijk zijn: •

Huisarts en enkele gerelateerde functies (psycholoog, logopedist) naar gebouwdeel D.

•

Sociaal Wijkteam naar gebouwdeel D en souterrain E. De begane grond van gebouwdeel B valt deels vrij en kan worden opgevuld met Driestroom die ook enkele ruimten op andere verdieping(en) van gebouwdeel B toegewezen krijgt. Dit laatste kan ook als besloten zou worden het Sociaal Wijkteam volledig uit te plaatsen uit het Mozaïek. De historische vereniging Tweestromenland vertrekt.

•

Sociaal Wijkteam naar 1ste of 2de verdieping van gebouwdeel B en die gebruikers wellicht naar D en/of E. 18

• •

Hakoena en Moris Graffiti en Danszaal naar gebouwdeel D dat het karakter krijgt van

5.3.4 Consequentie duurzaamheid

een cultureel cluster.

Op het gebied van duurzaamheid worden de gebouwdelen B, C en D aangepakt en ver-

MeerVoormekaar naar gebouwdeel D en/of E. Driestroom verhuist naar huidige ruimte

duurzaamd zodat er bespaard kan worden op energie. Op het gebied van circulariteit is dit

MeerVoormekaar (rekening houden met eigen investeringen MeerVoormekaar). De

een minder goed scenario door het slopen van gebouwdeel A.

historische vereniging Tweestromenland vertrekt. In alle gevallen geldt dat er gebruikers zullen moeten verdwijnen uit ’t Mozaïek. In de verdere beschouwing gaan wij uit van het volgende scenario: •

Hakoena en Moris Graffiti en danszaal naar gebouwdeel D.

•

Sociaal Wijkteam (deel gebouwdeel A) naar souterrain gebouwdeel E of naar 1ste of

5.4 Samenvatting consequenties per scenario In de volgende tabel zijn de financiële consequenties van alle scenario’s samengevat weergegeven. Vergelijking scenario's financieel Scenario 1A

Scenario 1B

Scenario 2

Scenario 3

Structureel/financieel (incl. Btw) Kapitaallasten (jaar 1) Besparing op energie Besparing op onderhoud Besparing overig Extra huurinkomsten Inkomstenderving stichting structureel Kapitaallasten herindeling ruimten Verhogend effect op jaarlast (jaar 1)

€ 320.000 -€ 49.000 -€ 28.000 €0 nihil €0 €0 € 243.000

€ 246.000 -€ 42.000 -€ 24.000 €0 nihil €0 €0 € 180.000

€ 386.000 -€ 54.000 -€ 36.000 €0 nihil €0 €0 € 296.000

€ 105.000 -€ 61.000 -€ 48.000 -€ 10.000 €0 € 125.000 € 20.000 € 131.000

105.000,-. De besparing op verbruikskosten als gevolg van de sloop van gebouwdeel A en

Eenmalig/financieel (incl. Btw) Investeringskosten Investeringskosten herindeling ruimten Kosten beëindingen overeenkomsten Kosten tijdelijke huivesting Inkomstenderving eenmalig

€ 4.929.000 €0 €0 € 250.000 € 93.000

€ 3.780.000 €0 €0 € 250.000 € 93.000

€ 8.585.000 €0 €0 € 450.000 € 185.000

€ 2.099.000 € 300.000 PM €0 €0

de verduurzaming aan andere gebouwdelen bedragen naar verwachting: € 61.000,- per

Tabel 3: Samenvatting financiële consequenties scenario’s

2de verdieping gebouwdeel B (en een aantal van de gebruikers van B naar E). •

Huisarts vertrekt, geen JGZ in de toekomst in gebouwdeel D.

•

Driestroom vertrekt of verhuist naar ruimte MeerVorrmekaar. In het laatste gevallen vertrekt MeerVoormekaar.

•

Historisch vereniging Tweestromenland vertrekt.

5.3.3 Consequenties financieel De totale investeringskosten bedragen voor Scenario 3 in totaal € 2.099.000,- inclusief BTW. De kapitaallasten van deze investeringen (lineair, 20 jaar, 1,5%) bedragen: €

jaar (inclusief Btw). De besparing op de onderhoudskosten bedraagt jaarlijks gemiddeld € 48.000,- exclusief BTW (bouwkundig 30 jaar en installaties 20 jaar). Voor de kosten van de

Toelichting op de tabel:

renovatie van bouwdelen B, C en D zijn we uitgegaan van de uitgangspunten zoals van

•

Alle kosten zijn inclusief Btw en prijspeil 2022.

toepassing bij scenario 1B. De jaarlijkse inkomstenderving voor het Mozaïek als gevolg van

•

De kapitaallasten zijn op basis van het activeringbeleid op basis van een lineaire af-

het vertrek van huisarts, historische vereniging en Driestroom (of MeerVoormekaar) ramen

schrijvingsmethodiek bepaald (deze nemen dus jaarlijks af). De rente is gesteld op

wij op € 125.000,-. De investeringskosten voor de herindeling van ruimten zijn voorlopig

1,5%. De investering voor de scenario’s 1A, 1B en 3 is afgeschreven in 20 jaar (reno-

gesteld op PM.

vatie, amoveren) en scenario 2 ongeveer 80% in 40 jaar en 20% in 20 jaar. •

De besparingen op onderhoud en energie zijn voor scenario 1A overgenomen uit de rapportage van Bouwnext. Voor de overige scenario’s zijn deze door Synarchis geraamd op basis van ervaringen en kengetallen.

19

•

•

•

Voor scenario 3 is een stelpost opgenomen door een kostenbesparing op bijvoorbeeld

gevonden. Qua duurzaamheid scoort scenario 3 het hoogst omdat het gebruiksoppervlak

de schoonmaak van algemene ruimten en belastingen en verzekeringen als gevolg

sterk wordt beperkt. Hierbij dient te worden opgemerkt dat deze functies op een andere

van de verkleining van de accommodatie.

plek weer energie zullen gaan verbruiken. De andere drie scenario’s hebben allemaal een

De structurele inkomstenderving bij scenario 3 is het gevolg van het vertrek van de

hoog duurzaamheidsniveau waarbij scenario 2 het duurzaamst is, gevolgd door eerst sce-

huisartsenpost, de historische vereniging en Driestroom. Indien in plaats van Drie-

nario 1A en vervolgens scenario 1B. Voor wat betreft circulariteit scoren scenario 1A en 1B

stroom MeerVoormekaar zou vetrekken zijn de gederfde inkomsten nog € 10.000,-

het hoogst omdat het bestaande (karakteristieke) gebouwdeel A in stand blijft en er der-

hoger.

halve geen sprake is van sloop.

In dat laatste geval dient er bij scenario 3 wel rekening mee te worden gehouden dat MeerVoormekaar heeft geïnvesteerd in de eigen ruimten. Dat geldt ook voor de huis-

In paragraaf 6.1 is een tabel opgenomen waarin de financiële, maatschappelijke- en duur-

arts. De omvang van de vergoeding voor deze gemaakte kosten is het resultaat van

zaamheidsconsequenties van de verschillende scenario’s integraal worden gepresenteerd.

onderhandeling. Ook kan het kosten met zich meebrengen om doorlopende huurovereenkomsten te beëindigen. Deze kosten zijn op dit moment als PM opgenomen. •

5.5 Beantwoording tweede onderzoeksvraag

Ook in de ruimten van het Sociaal Wijkteam in gebouwdeel A is een forse investering

De tweede hoofdvraag voor het onderzoek is, zoals aangegeven in paragraaf 1.2, als volgt

gedaan door de gemeente Wijchen. De gemeente zal deze kosten eenmalig af moeten

geformuleerd:

schrijven bij scenario 3. Deze kosten zijn niet in de tabel opgenomen omdat hier nadere besluitvorming over plaats dient te vinden. •

Blijkt uit het onderzoek dat bepaalde (verhuur-)activiteiten veel of juist weinig toevoegen

De investeringskosten zijn (waar van toepassing) inclusief sloopkosten.

•

aan de door de raad in 2019 vastgestelde visie? Indien dit het geval is:

Indien uit wordt gegaan van het scenario zoals beschreven in paragraaf 5.3.2 dienen

a.

Wat is het effect op de huidige bedrijfsvoering van ’t Mozaïek.

de gebouwdelen D en E (en wellicht ook B en C) geschikt moeten worden gemaakt

b.

Wat zijn de (financiële) gevolgen indien bestaande huurcontracten worden beëindigd?

voor nieuw gebruik. Om de kosten hiervan te kunnen bepalen is nader onderzoek no-

c.

Wat zijn de (financiële) gevolgen als delen van het gebouw komen te vervallen?

dig naar de exacte verplaatsingen en de wensen en wensen van de respectievelijke gebruikers. Wij gaan op dit moment uit van een investeringen van ongeveer € 300.000,- en hieruit voortkomende jaarlasten van ongeveer € 20.000,-. •

•

Beantwoording hoofdvraag 2: De gemeenteraad van de gemeente Wijchen zet in op het inhoudelijk voorzetten van de

De kosten voor tijdelijke huisvesting zijn indicatief geraamd en zijn gerelateerd aan de

bestaande situatie waarbij ’t Mozaïek wordt gepositioneerd met theater en een maatschap-

periode dat sprake is van tijdelijke huisvesting (een half jaar voor scenario 1A en 1B

pelijke functie. Dit scenario betekent in feite het inhoudelijk voortzetten van de huidige visie.

en een jaar voor scenario 2).

De stichting blijft maatschappelijke activiteiten in de accommodatie organiseren en er is

Bij scenario’s 1A, 1B en 2 is sprake van een eenmalige inkomstenderving omdat de

sprake van cultuureducatie, amateurkunst en maatschappelijke projecten. De professio-

huurders van gebouwdeel A gemiddeld een half jaar (scenario 1 A en 1B) en een jaar

nele theaterprogrammering blijft gehandhaafd binnen t Mozaïek. Gesproken wordt door de

(scenario 2) geen gebruik kunnen maken van hun ruimten.

raad over het “kleurrijk huis van Wijchen”.

Scenario 3 is derhalve het goedkoopst maar heeft negatieve maatschappelijke consequen-

Dat ’t Mozaïek fungeert als theater is evident De maatschappelijke functie van ’t Mozaïek

ties door het vertrek van een aantal huurders. Om welke huurders het exact gaat is afhan-

is eveneens duidelijk. Eigenlijk alle functies binnen het geheel zijn als maatschappelijk aan

kelijk van de te maken keuzes. In paragraaf 5.3.2 heeft hier een beschouwing op plaats

te merken: zij positioneren zichzelf binnen het maatschappelijke en gezondheids20

gerelateerde domein. Ook organiseert de stichting maatschappelijke activiteiten (zoals cul-

Beantwoording vraag b:

tuureducatie) en is sprake van maatschappelijke projecten. Deze activiteiten en projecten

’t Mozaïek is gebaat bij een zo hoog mogelijke bezetting van de ruimten. Zoals eerder aan-

zijn op dit moment voor een belangrijk deel gerelateerd aan het theater. Daarbij hebben

gegeven betreft het vooral ruimten die permanent worden verhuurd. Met uitzondering van

juist deze activiteiten en projecten de afgelopen jaren als gevolg van de beperkende maat-

de bibliotheek betalen organisaties een hoger dan kostendekkend tarief. Deze verhuur le-

regelen ter voorkoming van de verspreiding van het Coronavirus onder druk gestaan. De

vert derhalve een positieve bijdrage in het exploitatieresultaat van ’t Mozaïek. Belangrijke

Stichting geeft aan dat hier de komende periode nog veel resultaten te bereiken zijn, Ook

reden hiervoor is uiteraard ook dat de gemeente Wijchen aan de lat staat voor het eige-

de maatschappelijk organisaties die ruimte huren in ’t Mozaïek onderschrijven dit.

naarsonderhoud.

Dragen alle huurders nu evenveel bij aan de door de raad vastgestelde visie en de (hieraan

Beantwoording vraag c:

verbonden) missie en doelstellingen van ‘t Mozaïek? Daar kun je uiteraard van gedachten

Bij scenario 3 wordt gebouwdeel A geamoveerd. Dit betekent voor de exploitatie van ’t

over verschillen. Feit is echter wel dat de grote gebruikers, zoals genoemd in paragraaf 1.3,

Mozaïek een inkomstenderving. Uiteraard bespaart dit ook kosten zoals energiekosten,

elkaar goed weten te vinden waardoor sprake is van synergie en (maatschappelijke) meer-

schoonmaak van algemene ruimten, belastingen en verzekeringen en kosten voor het da-

waarde als gevolg van het feit dat zij onder één dak gehuisvest zijn. Bij een aantal kleinere

gelijks onderhoud. De gevolgen van het vervallen van gebouwdeel A zijn weergegeven in

huurders zal dit minder het geval zijn en zou het mogelijk minder “pijn doen” voor het to-

paragraaf 5.3.3, 5.4 en paragraaf 6.2.

taalconcept van ’t Mozaïek indien deze elders zouden worden gehuisvest. Wel dient hier bij te worden opgemerkt dat ook bij de kleinere huurders enerzijds zonder uitzondering sprake is van organisaties of bedrijfjes die zich bewegen binnen het maatschappelijke werkveld en anderzijds sprake is van een bijdrage die zij leveren aan de financiële exploitatie van ’t Mozaïek. Het vertrek van deze huurders zou dan mogelijk leiden tot lagere renovatiekosten maar tot een hoger exploitatietekort van de stichting en hieruit volgend een hogere bijdrage van de gemeente aan de stichting om de huidige maatschappelijke prestatie te kunnen blijven verrichten, Beantwoording vraag a: Het effect op de bedrijfsvoering zou bij vertrek van een aantal partijen beperkt zijn. Huurders komen en huurders gaan en dat is niet direct van invloed op de positionering van ’t Mozaïek en de activiteiten die daar plaats vinden. Indien grote huurders zouden vertrekken is dit wel het geval. Bepaalde projecten en activiteiten komen te vervallen en dit gaat ten kosten van de meerwaarde van het totaalconcept en de bedrijfsvoering van de stichting. Uit de gesprekken blijkt dat het vertrek van (grotere) huurders wellicht nog meer effect zou hebben op de kwaliteit van de dienstverlening van deze (grotere) huurders dan op de bedrijfsvoering van ’t Mozaïek.

Zij werken veel samen, onder meer op het gebeid van doorverwijzing van hun cliënten.

21

6. Ten slotte

Indien er toch voor wordt gekozen om de accommodatie te verkleinen dan zien wij feitelijk maar één realistisch scenario dat een substantiële besparing op de investeringskosten in

6.1 Samenvattende bevindingen ’t Mozaïek is een maatschappelijke voorziening waarvan het geheel meer is dan de som der delen. Zowel de exploiterende stichting als de grotere huurders bevestigen dit beeld en geven aan dat het uitplaatsen van functies geweld doet aan het totaalconcept. Vanuit de

de accommodatie oplevert: •

Het amoveren van gebouwdeel A (scenario 3).

In onderstaande tabel zijn de belangrijkste financiële consequenties van de hiervoor genoemde scenario’s naast elkaar gezet.

ervaring van Synarchis onderschrijven wij deze constatering. Bij een aantal huurders kunnen wellicht vraagtekens worden gezet bij de directe daadwerkelijke meerwaarde, maar het

Vergelijking scenario's Scenario 1A

Scenario 1B

Scenario 2

Scenario 3

Structureel/financieel (incl. Btw) Kapitaallasten (jaar 1) Besparing op energie Besparing op onderhoud Besparing overig Extra huurinkomsten Inkomstenderving stichting structureel Kapitaallasten herindeling ruimten Verhogend effect op jaarlast (jaar 1)

€ 320.000 -€ 49.000 -€ 28.000 €0 nihil €0 €0 € 243.000

€ 246.000 -€ 42.000 -€ 24.000 €0 nihil €0 €0 € 180.000

€ 386.000 -€ 54.000 -€ 36.000 €0 nihil €0 €0 € 296.000

€ 105.000 -€ 61.000 -€ 48.000 -€ 10.000 €0 € 125.000 € 20.000 € 131.000

hiervoor aangegeven een grote maatschappelijke waarde en alternatieve huisvesting ligt in

Eenmalig/financieel (incl. Btw) Investeringskosten Investeringskosten herindeling ruimten Kosten beëindingen overeenkomsten Kosten tijdelijke huivesting Inkomstenderving eenmalig

€ 4.929.000 €0 €0 € 250.000 € 93.000

€ 3.780.000 €0 €0 € 250.000 € 93.000

€ 8.585.000 €0 €0 € 450.000 € 185.000

€ 2.099.000 € 300.000 PM €0 €0

Wijchen allerminst voor het oprapen. Voor de meeste functies die gehuisvest zijn in t Mo-

Duuraamheid/circulariteit

betreffen allemaal functies die een relatie hebben met het sociale domein en/of gezondheidszorg. Daarnaast leveren ze een financiële bijdrage aan de exploitatie van ’t Mozaïek Door deze bijdrage is ’t Mozaïek in staat om met een beperkte gemeentelijke bijdrage onder meer een podiumfunctie met onder meer een professionele theaterprogrammering te verzorgen alsmede diverse maatschappelijke activiteiten. Investeren in een langjarige instandhouding van de accommodatie en verduurzaming loopt echter fors in de papieren zoals wordt aangetoond in de rapportage van Bouwnext. Toch achten wij het zeker verdedigbaar om een forse investering te doen. ’t Mozaïek heeft zoals

zaïek geldt dat de gemeente Wijchen weliswaar geen (wettelijke) verplichting heeft om zorg

Voor bes ta a nde bouw ma xi ma a l duurza a m

Voor bes ta a nde bouw zeer duurza a m

Door behoud bes ta a nde Door behoud bes ta a nde bouw ci rcul a i r opti ma a l bouw ci rcul a i r opti ma a l

te dragen voor huisvesting maar het wel van belang acht dat deze functies binnen de gemeentegrenzen aanwezig zijn.

Voor ni euwbouw opti ma a l duurza a m

Voor bes ta a nde bouw zeer duurza a m

Voor bes ta a nde bouw zeer duurza a m

Duurza mer door kl ei ner gebouw ma a r wel energi everrbui k bi j ni euwe hui s ves ti ng.

Door s l oop bouwdeel ci rcul a i r ni et opti ma a l

Door s l oop bouwdeel ci rcul a i r ni et opti ma a l

Toch is het uiteraard zinvol om te onderzoeken of niet met minder kosten kan worden volstaan om ’t Mozaïek weer een toekomstbestendig karakter te geven. Met behoud van de

Maatschappelijke waarde

Ma a ts cha ppel i jke wa a rde onvera nderd

huidige functionaliteit is het mogelijk om: •

Het advies van Bouwnext inzake renovatie en verduurzaming onveranderd over te ne-

Ma a ts cha ppel i jke wa a rde onvera nderd

Ma a ts cha ppel i jke wa a rde onvera nderd

La gere ma a ts cha ppel i jke wa a rde door ui tpl a a ts i ng functi es

Tabel 4: Samenvatting consequenties scenario’s

men (scenario 1A). • •

Een minder omvangrijke renovatie en verduurzaming dan voorgesteld door Bouwnext

Scenario 3 is derhalve het goedkoopst maar heeft negatieve maatschappelijke consequen-

door te voeren (scenario 1B).

ties door het vertrek van een aantal huurders. Om welke huurders het exact gaat is afhan-

Het bestaande bouwdeel A te amoveren en te vervangen door nieuwbouw van drie

kelijk van de te maken keuzes. In de rapportage heeft hier een beschouwing op plaats

lagen tegen het bestaande gebouwdeel C (scenario 2).

gevonden. Qua duurzaamheid scoort scenario 3 het hoogst omdat het gebruiksoppervlak

22

sterk wordt beperkt waarbij dient te worden opgemerkt dat deze functies op een andere

bestendig karakter te geven. Geconcludeerd kan worden dat binnen ’t Mozaïek een zeer

plek weer energie zullen gaan verbruiken. De andere drie scenario’s hebben alle 3 een

groot aantal functies onder één dak is gehuisvest die zonder uitzondering opereren binnen

hoog duurzaamheidsniveau waarbij scenario 2 het duurzaamst is, gevolgd door eerst sce-

het brede maatschappelijke en zorg-gerelateerde spectrum. Uit de gevoerde gesprekken

nario 1A en dan scenario 1B. Voor wat betreft circulariteit scoren scenario 1A en 1B het

maar ook op basis van een geobjectiveerde beschouwing kan worden geconcludeerd dat

hoogst omdat het bestaande (karakteristieke) gebouwdeel A in stand blijft en er derhalve

het geheel van de voorziening veel meer is dan de som der delen. De “bewoners” van ’t

geen sprake is van sloop.

Mozaïek weten elkaar te vinden wat resulteert in meerwaarde voor de gebruikers van de voorzieningen en in gezamenlijke activiteiten en projecten. Het uitplaatsen van functies zal

6.2 Beantwoording onderzoeksvraag 3 De beantwoording van de eerste twee onderzoeksvragen uit paragraaf 1.2 blijkt dat er voldoende aanleiding is om ’t Mozaïek in de huidige vorm in stand te houden. Of de investering

dan ook ten koste gaan van het totaalconcept. De mate waarin dit het geval is verschilt uiteraard per functie. De functies die mogelijk wat minder bijdragen aan het totaalconcept leveren wel een financiële bijdrage aan de exploitatie van ’t Mozaïek. Indien deze bijdrage

zoals genoemd in het rapport van bureau Bouwnext volledig uitgevoerd moet worden hangt

zou wegvallen zal Stichting ’t Mozaïek een hogere gemeentelijk bijdrage nodig hebben om

af van de ambities van de gemeente Wijchen.

haar maatschappelijke taak, waaronder de podiumexploitatie en maatschappelijke activiteiten, te kunnen blijven vervullen. Tenslotte is geconstateerd dat er binnen de gemeente-

De derde en laatste onderzoeksvraag uit paragraaf 2.2 is wat het effect is van de scenario’s

grenzen van Wijchen weinig alternatieve ruimte beschikbaar is om organisaties die

op het plan tot verduurzaming van het gebouw van bureau Bouwnext van september 2021.

momenteel gebruik maken van ruimten in ’t Mozaïek te herhuisvesten.

Zijn er reële varianten te benoemen om op het gebouw in te grijpen en wat zijn de consequenties voor kwaliteitseisen en investeringskosten.

Met inachtneming van het voorafgaande dient de gemeente Wijchen te bepalen of budget voor de voorziene investering in renovatie en verduurzaming van de accommodatie be-

Bouwnext is uitgegaan van een ‘maximale verduurzaming’ van de bestaande bouwdelen.

schikbaar wordt gesteld. In eerste instantie gaat het dan om het voorstel in het rapport van

In scenario 1B is een scenario omschreven wat een evenwicht heeft gezocht in het ver-

bureau Bouwnext dat aanleiding is geweest voor de uitvoering van het onderzoek waarop

duurzamen van het gebouw en zorgen voor een aangenaam binnenklimaat vs. de investe-

voorliggend rapport betrekking heeft. Wij hebben echter ook een lichtere variant van het

ringskosten. Dit scenario heeft een minder duurzaam karakter maar de benodigde

voorstel van Bouwnext gepresenteerd met een wat lagere duurzaamheidsambitie maar met

investeringskosten zijn ook lager.

lagere kosten en resulterend in een situatie waarbij het gebruiksgenot voor de huurders vergelijkbaar is. Ook is een scenario uitgewerkt waarbij bouwdeel A nieuw wordt gebouwd

Bij de scenario’s 2 en 3 wordt een afgeslankte variant van het rapport van Bouwnext uitge-

en een scenario waarbij gebouwdeel A wordt geamoveerd.

voerd. Immers komt gebouwdeel A te vervallen en worden alleen nog de voorzieningen in gebouwdelen B, C en D meegenomen. Dit is verwerkt in de doorrekening van deze twee

Alles overwegende adviseren wij te kiezen voor scenario 1 A of 1B (de lichtere versie van

scenario’s.

de renovatie- en verduurzamingsvariant), afhankelijk van de duurzaamheidsambities van de gemeente Wijchen en de hiervoor beschikbare middelen. Wij zien weinig voordelen in

6.3 Conclusies en aanbevelingen In deze rapportage wordt de maatschappelijke waarde van ’t Mozaïek gerelateerd aan de kosten die de gemeente moet gaan maken om de accommodatie weer een toekomst-

nieuwbouw van gebouwdeel A. De ruimte die ontstaat voor herontwikkeling van een vrijkomende locatie zijn beperkt en de bestaande ruimten zijn na renovatie weer uitstekend geschikt voor het voorziene gebruik. Het amoveren van gebouwdeel A is financieel het aantrekkelijkst maar resulteert in een situatie waarin aanzienlijke concessies worden

23

gedaan aan de maatschappelijke meerwaarde van ’t Mozaïek. Op basis van deze rapportage dient het voor de gemeente Wijchen mogelijk te zijn om een afweging te maken tussen de financiële consequenties van het in stand houden van ’t Mozaïek in de huidige constellatie en de consequenties op het gebied van maatschappelijke meerwaarde en duurzaamheid als hier concessies aan worden gedaan.

24

25

1 Bijlage 3: Bouwnext Mozaïek Functioneel PvE DEF_1

MOZAÏEK project

MOZAÏEK

opdrachtgever

Werkorganisatie Druten Wijchen

werknummer

O-310

document

Deel a : Functioneel PvE

versie

1.2

datum

02-09-2021

auteur

mevr. A. Godvliet

onder verantwoording van

Bouwnext Ontwerpmanagement Horaplantsoen 20 6717 LT Ede

© 2021 Bouwnext. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd of openbaar gemaakt worden, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopie of op enige andere manier, zonder de voorafgaande schriftelijke toestemming van de auteur.

O-310, 02-09-2021 Versie 1.2

Inhoud 1.

Inleiding ................................................................................................................................................. 3 Opdrachtomschrijving ................................................................................................................. 3 Huidige situatie ............................................................................................................................ 3 Uitgangspunten ............................................................................................................................ 3 Vraag 1: .......................................................................................................................................... 4 Vraag 2 : ......................................................................................................................................... 7 Vraag 3 ......................................................................................................................................... 10 Overzicht klachten huurders .................................................................................................... 11

2.

Uitgangspunten voor de haalbaarheidsanalyse ............................................................................15

Pagina 2 van 15

O-310, 02-09-2021 Versie 1.2

1.

Inleiding

De verduurzaming van het Mozaïk gaat in de tweede fase. Na de nieuwbouw van de bibliotheek volgt nu een onderzoek van de bestaande gebouwdelen A, B en C ter verbetering van het binnenklimaat. In 2019 werd de bouwkundige en installatietechnische situatie in beeld gebracht door het bureau B&I ontwerp en advies. Op basis van dit onderzoek zijn de kosten en baten van meerdere verbeterscenario’s opgesteld. In deze fase worden de gebouwdelen A – C in een integrale aanpak op het gebied duurzaamheid en energie onderzocht. Dat betekent het onderzoeken van de bouwkundige en installatie technische mogelijkheden m.b.t. het flexibele functionele ruimtelijke gebruik.

Opdrachtomschrijving Het onderzoek bestaat uit het bouwkundige deel a en het installatietechnische deel b. In het bouwkundige onderzoek wordt d.m.v. een inventarisatie een functioneel Programma van eisen opgesteld. Doel van het onderzoek is de beantwoording van de volgende vraagstellingen:  



Hoe is het huidige functioneel gebruik, de bezetting per ruimte en het onderscheid tussen de vaste en losse verhuur? Kunnen ( arbo-)normen verschillen voor diverse soorten functioneel gebruik? Zijn voor vergader- en instructieruimten andere of minder strenge normen mogelijk dan voor kantoorruimten? Kan de stichting in de verhuur gelijksoortige activiteiten concentreren op een verdieping en/of in een gebouwdeel, rekening houdend met bestaande huurovereenkomsten?

Voor het opstellen van het functionele PvE gelden de eisen van het bouwbesluit en de arbonormen. In het tweede deel van het onderzoek wordt een haalbaarheidsanalyse ( technisch Programma van eisen en een TCO rapport) opgesteld.

Huidige situatie In de huidige situatie zijn de meeste ruimten permanent verhuurd. Een deel van de ruimten zijn speciaal op de uitoefende taken van de huurder aangepast. Zoals de huisartsenpraktijk, de theaterschool Hakoena en de danszaal. In de onderstaande tabel ( 1.4 ) is het aantal ruimten met de huidige functie en bezetting aangegeven.

Uitgangspunten Voor het functionele PvE wordt ervan uitgegaan dat het gebouw aan de eisen van bouwbesluit en de arbowet voldoet omdat bij opzet van dit PvE de vergunning niet ter beschikking stond. De brandveiligheid moet bij renovatie op actualiteit worden gecontroleerd en als nodig aangepast worden. Dat betekent ongeacht van de gebruiksfunctie van de ruimten moeten de aanwezige personen in het gebouw ten aller tijden veilig kunnen vluchten.

Pagina 3 van 15

O-310, 02-09-2021 Versie 1.2

Vraag 1: Hoe is het huidige functioneel gebruik, de bezetting per ruimte en het onderscheid tussen de vaste en losse verhuur? In het geheel zijn er 107 ruimten in gebruik ( toiletten en verkeersruimten niet meegeteld). Hiervan zijn 76 ruimten permanent verhuurd, 13 ruimten in eigen gebruik van het Mozaïek, 11 ruimten worden incidenteel verhuurd, 5 staan leeg, 1 ruimte staat leeg en is tijdelijk in gebruik en 1 ruimte wordt incidenteel verhuurd maar is ook geschikt voor permanente verhuur. Aantal ruimten totaal Permanent verhuurd

107 76

Incidenteel verhuurd Leegstand

11 5

Leegstand, tijdelijk in gebruik Incidenteel, maar geschikt voor permanent verhuur

1

In eigen gebruik

13

1

De ruimten worden nu overwegend als kantoor, vergader of bijeenkomst ruimte gebruikt. Behalve de huisartspraktijk ( gezondheidsfunctie ) en de danszaal ( sport ). Gebouw A: Deze ruimten zijn door de vaste huurders overwegend van maandag t/m/ vrijdag van 08.00 – 22.00 uur bezet. Gebouw B: Deze ruimten zijn op alle verdiepingen door de vaste huurders overwegend van maandag t/m vrijdag van 08.00 – 17.00 uur bezet. Gebouw C: De kantoorruimten op de begane grond van het Mozaïek zijn van maandag t/m/ vrijdag van 08.00 – 17.00 uur bezet. De huiskamer en het lunch café van maandag t/m/ vrijdag van 07.30 – 22.30 uur en op zaterdag van 08.30 – 13.00 uur. Op zondag is het gehele gebouw gesloten.

Pagina 4 van 15

O-310, 02-09-2021 Versie 1.2

Overzicht ruimten 't Mozaïek

Verdieping Aantal Ruimte souterrain 1 S.01 souterrain 2 S.02 souterrain 3 S.03 souterrain 4 S.04 souterrain 5 S.05 souterrain 6 S.06 souterrain 7 S.07 souterrain 8 S.08 souterrain 9 S.09 begane grond 10 Foyer begane grond 11 theater begane grond podium 12 theaterzaal begane grond 13 F.01 begane grond 14 F.02 begane grond 15 F.03 begane grond 16 F.04 begane grond 17 F.05 begane grond 18 F.06 begane grond 19 F.07 begane grond 20 begane grond 21 begane grond 22 begane grond 23 begane grond 24 begane grond 25 begane grond 26 begane grond 27 begane grond 28 begane grond 29 begane grond 30 begane grond 31 begane grond 32 begane grond 33 begane grond 34 begane grond 35 begane grond 36 begane grond 37 begane grond begane grond 38 begane grond 39 begane grond begane grond 40 begane grond 41 begane grond 42 begane grond 43 begane grond 44 begane grond 45 begane grond 46

F.08 0.01 0.02 0.03 0.04 0.05 0.06 0.07 0.08 t/m 0.16 0.09 0.10 0.11 0.12 0.13 0.14 0.15 0.16 0.17 geen Nr. 0.18/0.19 0.19 geen Nr. 0.20 / 0.21 0.21 0.22 0.23 0.24 0.25 0.26

Totaal overzicht verhuur inclusief m2 en gebruikers per 1-1-2021

M2

Huurder 43,9 incidentele vergaderruimte 149,5 Historische vereniging Tweestromenland* 91,8 Historische vereniging Tweestromenland* 29,7 Mozaiek, Opslagruimte 11,8 Historische vereniging Tweestromenland* 4,8 Historische vereniging Tweestromenland* 32,0 Kleedruimte theater 12,5 Kindertheater Bombarie, opslagruimte 38,8 Wijchens amateur toneel, opslagruimte 295,0 incidentele verhuur, cult.lunchcafé 310,0 incidenteel verhuurbaar 132,0 incidenteel verhuurbaar

Status Incidenteel Permanent Permanent Eigen gebruik Permanent Permanent Incidenteel Permanent Permanent Incidenteel Incidenteel Incidenteel

41,6 Pantry 22,4 Mozaiek, beheer kantoor 19,4 Mozaiek,kantoor fin. administratie 18,5 Mozaiek, Bedrijfsleider/management ass 22,5 Mozaïek, directeur 41,0 Mozaiek, keuken Mozaiek, keuken

Eigen gebruik Eigen gebruik Eigen gebruik Eigen gebruik Eigen gebruik Eigen gebruik Eigen gebruik

41,5 Mozaiek, keuken 49,3 Food Drink Experience 16,5 Krebbers logopedie en dyslexie 16,5 Krebbers logopedie en dyslexie 16,5 s'Heerenloo zorggroep 16,5 Alberts/Veenhuis psychologenpraktijk 16,5 Alberts/Veenhuis psychologenpraktijk 16,5 leegstand, geschikt voor permanente verhuur 257,3 LTP/Soc.Wijkteam (incl gang en toiletgroep) LTP/Soc.Wijkteam (incl gang en toiletgroep) LTP/Soc.Wijkteam (incl gang en toiletgroep) LTP/Soc.Wijkteam (incl gang en toiletgroep) LTP/Soc.Wijkteam (incl gang en toiletgroep) LTP/Soc.Wijkteam (incl gang en toiletgroep) LTP/Soc.Wijkteam (incl gang en toiletgroep) LTP/Soc.Wijkteam (incl gang en toiletgroep) LTP/Soc.Wijkteam (incl gang en toiletgroep) 19,7 LTP/Soc.Wijkteam 8,8 LTP/Soc.Wijkteam toilet en garderobe 40,5 incidentele vergaderruimte incidentele vergaderruimte 80,1 LTP/Soc.Wijkteam verkeersruimte 44,7 LTP/Soc.Wijkteam LTP/Soc.Wijkteam 48,7 Talis woningbouwvereniging 77,3 LTP/Soc.Wijkteam 18,5 LTP/Soc.Wijkteam 76,8 LTP/Soc.Wijkteam 76,8 LTP/Soc.Wijkteam

Eigen gebruik Permanent Permanent Permanent Permanent Permanent Permanent leegstand Permanent Permanent Permanent Permanent Permanent Permanent Permanent Permanent Permanent Permanent Incidenteel Incidenteel Permanent Permanent Permanent Permanent Permanent Permanent Permanent

aantal pers/ruimte 12 20 5 2 2 1 8 2 2 375 375 is incl theater (375) 4 5 2 2 1 5 5 2 1 1 2 1 1 3 25

3 2 15 6 5 4 5 5 5 5

Pagina 5 van 15

O-310, 02-09-2021 Versie 1.2

begane grond begane grond begane grond begane grond begane grond begane grond begane grond begane grond begane grond begane grond begane grond begane grond begane grond begane grond begane grond begane grond begane grond begane grond

47 48 49 50 51 52 53 54 55

begane grond begane grond begane grond begane grond begane grond begane grond begane grond begane grond begane grond begane grond

62 63 64 65 66 67 68

begane grond begane grond Eerste etage Eerste etage Eerste etage Eerste etage Eerste etage Eerste etage Eerste etage Eerste etage Eerste etage Eerste etage Eerste etage Eerste etage Eerste etage Eerste etage Eerste etage Eerste etage Eerste etage Eerste etage Eerste etage Eerste etage Eerste etage Eerste etage Eerste etage Eerste etage

71

56 57 58 59 60 61

69 70

72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95

0.27 0.28 0.29 0.30 0.31 0.32 0.33 0.34 0.35 0.36 0.37 0.38 0.39 0.40 0.41 geen Nr. 0.42 geen Nr.

16,2 opslag Mozaiek 57,5 incidenteel/geschikt voor perm verhuur 30,0 techniekruimte beheerders 't Mozaiek 31,7 Mozaïek, kantoor progammering en Marketing 20,0 Theaterschool Hakoena 37,2 leegstand, geschikt voor permanente verhuur 35,8 Moris Graffiti 69,0 Theaterschool Hakoena 36,0 Theaterschool Hakoena 21,3 Theaterschool Hakoena toilte en kleedruimte 14,1 Theaterschool Hakoena kantoortje 36,6 Huisartsenpraktijk de Campus 32,8 Huisartsenpraktijk de Campus 32,8 Huisartsenpraktijk de Campus 36,7 Huisartsenpraktijk de Campus wachtkamer 42,0 Huisartsenpraktijk de Campus gang, hal, toiletgroep 114,2 Danszaal, incidenteele verhuur 23,0 Danszaal, incidentele verhuur kleedkamers

Eigen gebruik Incident./Perm. Eigen gebruik Eigen gebruik Permanent leegstand Permanent Permanent Permanent

0.43 0.44 0.45 0.46 0.47 0.47A 0.48 geen Nr. 0.49 0.50

71,8 Stg. de Driestroom 90,5 Stg. de Driestroom 28,7 Stg. de Driestroom 30,9 Stg. de Driestroom 31,5 Stg. de Driestroom 13,2 Stg. de Driestroom 58,6 Stg. de Driestroom 27,4 Stg. de Driestroom, gang 41,4 Stg. de Driestroom 348,0 leegstand, tijdelijk 1 ruimte voor CWZ prikpost

Permanent Permanent Permanent Permanent Permanent Permanent Permanent

8 8 4 5 10 3 10 5 15

0.51 De Vloer 1.00 1.01A 1.01 1.02 1.02A 1.03/1.04 1.04 1.05 1.05A 1.06 1.07 1.08 1.09 1.10 1.11 t/m 1.20 1.12 1.13 1.14 1.15 1.16 1.17 1.18 1.19 1.20

1430,0 Bibliotheek 0,0 maakt deel uit van Bibliotheek 10,4 ROC Serverruimte 20,0 Vluchtelingenwerk Oost Nederland 36,5 Vluchtelingenwerk Oost Nederland 22,0 Vluchtelingenwerk Oost Nederland 11,0 Vluchtelingenwerk Oost Nederland 68,0 incidentele vergaderruimte incidentele vergaderruimte 27,6 Vincent B.V. 5,4 Mozaiek, archief fin admin. 33,0 Logopedisch Centrum Zuid Nederland 67,0 ROC 33,0 Bewust Balans 33,3 GROW coaching en training 35,5 Remind Consulting Tineke v. Rijswijk 382,7 MeerVoormekaar MeerVoormekaar MeerVoormekaar MeerVoormekaar MeerVoormekaar MeerVoormekaar MeerVoormekaar MeerVoormekaar MeerVoormekaar MeerVoormekaar

Permanent incidenteel/leeg stand Permanent

Permanent Permanent Permanent Permanent Permanent Incidenteel

Permanent Permanent Permanent Permanent Permanent Incidenteel Incidenteel Permanent Eigen gebruik Permanent Permanent Permanent Permanent Permanent Permanent Permanent Permanent Permanent Permanent Permanent Permanent Permanent Permanent Permanent

1 10 3 4 2 4 15 20 20 15 2 4 4 4 8 2 30 incl danszaal (30)

100 75 1 4 5 4 0 25 2 1 2 15 2 2 2 15

Pagina 6 van 15

O-310, 02-09-2021 Versie 1.2

Tweede etage 96 Tweede etage 97 Tweede etage 98 Tweede etage 99 Tweede etage 100 Tweede etage 101 Tweede etage 102 Tweede etage 103 Tweede etage 104 Tweede etage 105 Tweede etage 106 Tweede etage 107

2.01 2.02 2.03 2.03A 2.04 2.05A 2.05B 2.05C 2.06 2.07 2.08 2.09

8,9 BWW 37,9 BWW 8,7 Incidentele vergaderruimte 13,4 PSI studiebegeleiding 32,6 EHBO vereniging Wijchen 34,5 leegstand, geschikt voor permanente verhuur 34,5 leegstand, geschikt voor permanente verhuur 34,5 leegstand, geschikt voor permanente verhuur 67,0 Maaswaalcollege tot 17-7-2021 50,3 Maaswaalcollege tot 17-7-2021 33,3 Ayurveda Praktijk Robert Swami Persaud 19,2 Roeterdink Coaching 6.275,3

Permanent Permanent Incidenteel Permanent Permanent leegstand leegstand leegstand Permanent Permanent Permanent Permanent

3 1 2 5 2 15 15 15 5 5 2 2

Uitgangspunt voor de definitie van de functies naar bouwbesluit is de vergunning. Het gebouw was oorspronkelijk een school en wordt sinds de verbouwing in 2000 als multifunctioneel gebouw gebruikt. Conclusie: In de huidige situatie worden 71 % van de ruimten permanent verhuurd, 17% van de ruimten worden incidenteel verhuurd en 12% van de ruimten worden door het Mozaïek zelf gebruikt. Daar waar het mogelijk is meerdere ruimten te combineren zijn ze ook allemaal permanent verhuurd. (zie A: huisartspraktijk, de Driestroom etc. en C: MeerVoormekaar ..). Voor de incidentele verhuur komen de kleinere, losse ruimten in B meer in aanmerking ( bijvoorbeeld voor een therapeut of coach). De oude schoolstructuur in B ( alle ruimten naast elkaar ontsloten via een gang) is dan ook meer geschikt voor incidentele verhuur. In gebouwdeel A en C is incidentele verhuur zeker ook mogelijk. Daar zijn voor individueel verhuur wel aanpassingen nodig. In de huidige situatie zijn de meesten ruimten verhuurd en zijn geen structurele aanpassingen nodig.

Vraag 2 : Kunnen ( arbo-)normen verschillen voor diverse soorten functioneel gebruik? Zijn voor vergaderen instructieruimten andere of minder strenge normen mogelijk dan voor kantoorruimten? In de huidige situatie is de gebruiksfunctie van de meeste ruimten in de categorie kantoor of bijeenkomst in te delen. Behalve de ruimten van de huisartspraktijk die in de gezondheidzorgfunctie in te delen zijn en de danszaal in de sportfunctie. Als ruimten multifunctioneel worden gebruikt vormt de vergunning het uitgangspunt voor de daarmee verbonden eisen vanuit het bouwbesluit en de arbowet. In de onderstaande tabel zijn de eisen vanuit het bouwbesluit voor nieuw en bestaande bouw opgesteld. Verschil Arbowet en Bouwbesluit De Arbowet kijkt naar het gebruik van het gebouw (bijvoorbeeld of er sprake is van een risicovolle werkplek). Het Bouwbesluit kijkt daar tegen over naar de gebruiksfunctie van een gebouw (bijvoorbeeld of het gaat om een woning of kantoor). Ook de verantwoordelijke is bij beide wetten anders; bij het Bouwbesluit is dat de eigenaar van het gebouw en bij de Arbowet de werkgever. Als

Pagina 7 van 15

O-310, 02-09-2021 Versie 1.2

laatste wordt de naleving van het Bouwbesluit doorgaans gecontroleerd door de brandweer of de omgevingsdiensten in opdracht van de gemeente. Het Arbobesluit wordt gecontroleerd door de Inspectie SZW (Sociale Zaken en Werkgelegenheid). Welke eisen gelden voor de verschillende gebruiksfuncties m.b.t.    

Luchtverversing Geluidwering Daglicht Binnentemperatuur

vanuit het bouwbesluit? Nieuwbouw Ventilatie Daglicht Geluid tussen ruimten

Bouwbesluit 2012 Bijeenkomst Gezondheidszorg Industrie Kantoor Sport Tabel 3.28 4 dm3/s pP 6,5 dm3/s pP 6,5 dm3/s pP 6,5 dm3/s pP 6,5 dm3/s pP Tabel 3.135 0,5 m2 0,5 m2 Tabel 3.15

59 dB

59 dB

-

59 dB

59 dB

Bestaande bouw Bouwbesluit 2012 Bijeenkomst Gezondheidszorg Industrie Kantoor Sport Ventilatie Tabel 3.37 2,12 dm3/s pP 3,44 dm3/s pP 3,44 dm3/s pP 3,44 dm3/s pP 3,44 dm3/s pP Daglicht Tabel 3.77 0,5 m2 0,5 m2 Geluid tussen ruimten -

Heeft een ruimte de gebruiksfunctie kantoor en wordt deze gebruikt als bijeenkomstruimte dan zijn er geen verdere aanpassingen m.b.t. boven genoemde eisen nodig. In de omgekeerde situatie zal de ventilatievoud verhoogd moeten worden en moet minimaal aan 0,5m2 daglichtoppervlakte worden voldaan. Maar voldoet een ruimte aan de kantooreisen, kan deze multifunctioneel worden gebruikt. Noodzakelijke aanpassingen gelden voor ruimten die permanent worden verhuurd.

Welke eisen gelden voor de verschillende gebruiksfuncties m.b.t. • • • •

Luchtverversing Geluidwering Daglicht Binnentemperatuur

vanuit de Arbowet? Luchtverversing Artikel 6.2. 1.

Op de arbeidsplaats is voldoende niet verontreinigde lucht aanwezig.

2.

Luchtverversingsinstallaties zijn altijd bedrijfsklaar.

Pagina 8 van 15

O-310, 02-09-2021 Versie 1.2

3.

Luchtverversingsinstallaties functioneren zodanig dat werknemers niet aan hinderlijke tocht worden blootgesteld.

4.

Luchtverversingsinstallaties zijn voorzien van een controlesysteem dat storingen in de installatie signaleert voor zover dat noodzakelijk is voor de gezondheid van de werknemers.

Daglicht Artikel 6.3 Vanuit de arbowet is het verplicht dat er daglichttoetreding op de werkplek is. In ruimten waar langer dan 2 uur per dag gewerkt wordt is toetreding van daglicht verplicht. Werkgevers zijn verplicht om te zorgen voor goede verlichting op het werk. In artikel 6.3 van het Arbobesluit staat: 1. Arbeidsplaatsen en verbindingswegen zijn zodanig verlicht dat het aanwezige licht geen risico oplevert voor de veiligheid en gezondheid van werknemers. 2. Op arbeidsplaatsen komt, voor zover mogelijk, voldoende daglicht binnen en zijn voldoende voorzieningen voor kunstverlichting aanwezig. 3. De voorzieningen voor kunstverlichting zijn zodanig aangebracht dat gevaar voor ongevallen is voorkomen. 4. De voor kunstlicht gebruikte kleur mag de waarneming van de veiligheids- en gezondheidssignalering (bepaald bij of krachtens afdeling 2 van hoofdstuk 8) niet wijzigen of beïnvloeden. Ook de wetgever vindt dus dat daglicht de voorkeur verdient. Artikel 6.4 voegt daaraan toe dat rechtstreeks invallend zonlicht voldoende moet kunnen worden geweerd. Temperatuur Artikel 6.1. 1. Rekening houdend met de aard van de werkzaamheden die door de werknemers worden verricht en de fysieke belasting die daar het gevolg van is, veroorzaakt de temperatuur op de arbeidsplaats geen schade aan de gezondheid van de werknemers. 2.

Indien door de temperatuur op de arbeidsplaats of door ongunstige weersomstandigheden toch schade aan de gezondheid van de werknemers kan ontstaan, worden persoonlijke beschermingsmiddelen ter beschikking gesteld. Indien de ter beschikking gestelde persoonlijke beschermingsmiddelen schade aan de gezondheid niet kunnen voorkomen, wordt de duur van de arbeid in een zodanige mate beperkt of wordt de arbeid met een zodanige frequentie afgewisseld door een tijdelijk verblijf op een plaats waar een temperatuur heerst als bedoeld in het eerste lid, dat geen schade aan de gezondheid ontstaat.

Pagina 9 van 15

O-310, 02-09-2021 Versie 1.2

Conclusie: De vastgelegde functie van een ruimte bepaalt de nodige bouwkundige ( daglicht ) en installatietechnische aanpassingen. In de haalbaarheidsanalyse worden de functies van alle ruimten vastgelegd en vormen de uitgangspunten voor de duurzame renovatie. Het resultaat van boven beschreven onderzoek is dat na de renovatie alle ruimten aan de eisen vanuit het bouwbesluit en de arbowet zullen voldoen. De functie bepaalt de vereiste mate van aanpassing.

Vraag 3 Kan de stichting in de verhuur gelijksoortige activiteiten concentreren op een verdieping en/of in een gebouwdeel, rekening houdend met bestaande huurovereenkomsten? Gebouwdeel A Het gebouwdeel A is op het moment grotendeels permanent verhuurd op één ruimte na (0.32). In dit gedeelte zijn er veel verschillende activiteiten zoals : Lesgeven ( Theaterschool, dans en de stichting Driestroom ), gezondheidszorg ( huisarts ), kunstatelier ( Graffiti ) en kantoor – en flex arbeidsplekken ( woningbouwvereniging en Wijkteam ) Gebouwdeel B Het gebouwdeel B is geschikt voor kantoor- of bijeenkomst activiteiten. Dat betekent het is voordelig in dit gedeelte meer de “rustige” huurders te plaatsen. Op het moment zijn de begane grond en de 1. verdieping van bouwdeel B permanent verhuurd. Op de 2. verdieping staan 3 ruimten leeg. Ruimten t/m 30m2 zijn erg gevraagd en worden ook graag als therapie- of coaching ruimte gebruikt. Gebouwdeel C Op de begane grond zijn er zes kantoorruimten die in het gebruik van het Mozaïek zijn. Het grote foyer “De huiskamer “, het theater en het podium worden incidenteel verhuurd. Deze ruimten zijn geschikt voor feesten, evenementen, tentoonstellingen etc.

Conclusie Gebouw A: is goed multifunctioneel te gebruiken Gebouw B: is geschikt voor kantoorgebruik, bijeenkomsten en voor therapie/behandeling of coachfunctie Gebouw C: is geschikt voor evenementen Dat betekent dat het Mozaïek veel mogelijkheden voor multifunctioneel gebruik te bieden heeft. Maar het is verstandig geen functies te combineren die inhoudelijk niet bij elkaar passen, of niet in elkaars verlengde liggen. Bijvoorbeeld van de danszaal een kantoorruimte maken kan, daar zijn dan wel extra kosten voor een verbouwing aan verbonden, of in gebouw B een ruimte aan een musicus verhuren zal zeker een (groot) geluidsoverlast voor de andere huurders betekenen.

Pagina 10 van 15

O-310, 02-09-2021 Versie 1.2

Een deel van de ruimten zijn in de loop van de tijd aan de activiteiten van de huurders (ten dele door hun zelf) aangepast en er bestaat mede daardoor bij de huurders geen behoefte aan een interne verhuizing. Wel is er veel behoefte bij de vaste huurders om meer ruimtecomfort. Hieronder zijn de verschillende klachten in beeld gebracht.

Overzicht klachten huurders In de gesprekken is gebleken dat de huurders meer klachten over geluidsoverlast van buiten en/of de ventilatiekanalen hebben dan van elkaar. Er zijn door aantal huurders zelf bouwkundige aanpassingen uitgevoerd zoals houten voorzetramen met enkel glas. Dit is in gebouw A aan de noord-oostgevel het geval vanwege de geluidsoverlast van het tegenoverliggende jongerencentrum. De meeste klachten gaan over de hoge temperaturen in de ruimten en bestaat groot behoefte aan koeling. Dat is te zien aan de grote aantal zelf aangeschafte airco’s in het gebouw. In de haalbaarheidsanalyse zal op deze klachten nader worden ingegaan. Er wordt een integraal concept ontwikkeld dat niet alleen een energetische verbetering zal brengen maar vooral ook een beter binnenklimaat.