Agendabundel

Bundel - Commissievergadering Wijchen van 3 november 2022

Agenda bijlagen Agenda 2022-11-03 Commissievergadering.docx.pdf 1 2

Opening en mededelingen Vaststellen lijst adviezen en toezeggingen van de commissievergadering van 6 oktober 2022. Concept Lijst adviezen en toezeggingen commissievergadering 6 oktober.pdf

3 4 5 6

Mededelingen van het college Vragen aan het college over de gemeenschappelijke regelingen Rondvraag 59424 Beslisnota Renovatie en Verduurzaming van het Mozaïek In vervolg op de door de raad vastgestelde Perspectiefnota deze beslisnota aan de raad over het plan tot verduurzaming van het Mozaïek. Na vaststelling in het college door te zenden aan de Griffie voor de raadsvergadering van 24 november 2022. Dossier 3199 voorblad 59424 Beslisnota Renovatie en Verduurzaming van het Mozaïek Bijlage 1 Plattegrond Mozaiek Bijlage 2: Synarchis Definitieve Rapport Toekomstperspectief 't Mozaiek_1 Bijlage 3: Bouwnext Mozaïek Functioneel PvE DEF_1 Bijlage 4: Bouwnext Mozaïek Haalbaarheidsanalyse DEF_1

7

72524 beslisnota Ontwerp verklaring van geen bedenkingen af te geven voor realisatie van het zonnepark Bankhoef Dossier 4145 voorblad 72524 Beslisnota Vvgb zonnepark Bankhoef Bijlage 1 ruimtelijke onderbouwing zonnepark Bankhoef Bijlage 2 bijlagen bij ruimtelijke onderbouwing zonnepark Bankhoef Bijlage 3 advies provincie Gelderland

8

89926 Informatienota Stand van zaken en aanpak actieplan inzake Klimaatadaptatie Wijchen Dossier 4036 voorblad 89926 Informatienota Stand van zaken en aanpak actieplan inzake Klimaatadaptatie Wijchen Bijlage MEMO Wat doet de gemeentelijke organisatie aan klimaatadaptatie

9

74199 Beslisnota DoeMee-onderzoek Wonen Dossier 4026 voorblad 74199 Beslisnota DoeMee-onderzoek Wonen Rekenkamerrapport Woonopgave Wijchen Definitief

10

Sluiting

Agenda bijlagen 1 Agenda 2022-11-03 Commissievergadering.docx.pdf

AGENDA COMMISSIEVERGADERING Donderdag 3 november om 19.30 uur Locatie: Emiliazaal/raadszaal, Kasteel Wijchen Voorzitter: Jan Evers 1.

Opening en mededelingen Spreektijd vergadering: 10 minuten per fractie (1e termijn en rondvraag); college 20 minuten (excl. rondvraag).

2.

Vaststellen lijst adviezen en toezeggingen van de commissievergadering van 6 oktober 2022.

3.

Mededelingen van het college

4.

Vragen aan het college over de gemeenschappelijke regelingen

5.

Rondvraag

6.

59424

Renovatie en verduurzaming van ’t Mozaïek, beslisnota

7.

72524

Ontwerp verklaring van geen bedenkingen af te geven voor realisatie van het zonnepark Bankhoef, beslisnota

8.

89926

Stand van zaken en aanpak actieplan inzake Klimaatadaptatie Wijchen, informatienota

9.

74199

DoeMee-onderzoek Wonen, beslisnota

10.

Sluiting

2 Vaststellen lijst adviezen en toezeggingen van de commissievergadering van 6 oktober 2022. 1 Concept Lijst adviezen en toezeggingen commissievergadering 6 oktober.pdf

De Gemeenteraad van Wijchen Adviezen en toezeggingen commissievergadering van 6 oktober 2022

2.

Vaststellen lijst adviezen en toezeggingen van de commissievergadering van 15 september 2022 Besluit: De concept lijst adviezen en toezeggingen van de commissievergadering van 15 september 2022 wordt ongewijzigd vastgesteld.

6.

81852

Informatienota initiatieven Alverna Advies: D66 kondigt aan mogelijk met een motie te komen. De commissie adviseert bespreking in de raad van 20 oktober.

7.

83177

Beslisnota Aanpassing Collectieve Zorgverzekering Minima Advies: Kernachtig Wijchen kondigt aan mogelijk met een motie te komen. Het advies van de commissie is om het voorstel als bespreekstuk op de agenda van de raadsvergadering van 20 oktober te plaatsen.

8.

87361

Beslisnota Vaststellen raadsversie Strategisch kompas Wijchen2035 'De kracht van Wijchen' Advies: Kernachtig Wijchen, PvdA en GroenLinks kondigen aan mogelijk met een motie te komen. Het advies van de commissie is om het voorstel als bespreekstuk op de agenda van de raadsvergadering van 20 oktober te plaatsen.

9a.

89861

Beslisnota zienswijze integraal WDW-plan en begrotingswijziging WDW 2023 Advies: D66 kondigt aan mogelijk met een motie te komen. De commissie adviseert bespreking in de raad van 20 oktober.

9b.

86013

Beslisnota Rekenkameronderzoek Informatiebeveiliging en privacybescherming Advies: GroenLinks kondigt aan mogelijk met een motie of een amendement te komen. De commissie adviseert bespreking in de raad van 20 oktober.

Toezeggingen 5.

Rondvraag -

Burgemeester van Beek zegt toe dat het college terugkomt op de vragen m.b.t. Wijchen Schaatst na verder onderzoek.

6.

81852

Informatienota initiatieven Alverna

7.

83177

Beslisnota Aanpassing Collectieve Zorgverzekering Minima -

Wethouder Derks zegt toe dat de Aanpassing Collectieve Zorgverzekering Minima voor de zomer wordt geëvalueerd. Wethouder Derks zegt toe dat hij de vragen van Arnold van Kuppeveld schriftelijke beantwoord.

Naar aanleiding van bovenstaande toezeggingen heeft de griffie op 17 oktober de volgende antwoorden ontvangen. 1. Is het verplicht om deel te nemen aan de CZM? Nee, het voor niemand verplicht om deel te nemen aan de polissen die onder de Collectieve Zorgverzekering Minima vallen. Elke inwoner mag de zorgverzekering af sluiten die zij/hij wilt. Wel is het zo dat als je een bijdrage (in de vorm van bijzondere bijstand) van de gemeente wilt ontvangen je via één van de zes polissen moet verzekeren (3 bij VGZ en 3 bij CZ), waarover de gemeente ook afspraken heeft gemaakt. 2. Landelijke zorgtoeslag wordt ook verhoogd. De landelijke zorgtoeslag wordt in 2023 verhoogd met € 412,-. Deze aanpassing is echter;  Niet gerelateerd aan de stijging van de zorgpremies, maar meer een koopkrachtmaatregel die, door deze weg te kiezen, landt bij de groep die de regering op het oog heeft (zie Miljoenennota 2023, pag. 45).  Een incidentele maatregel, alleen voor het jaar 2023 Het verhogen van de bijdrage bijzondere bijstand in het voorstel is structureel en is een reparatie achteraf van het gat dat is ontstaan tussen enerzijds de hoogte van de zorgtoeslag en anderzijds de stijging van de premies.

8.

87361

Beslisnota Vaststellen raadsversie Strategisch kompas Wijchen2035 'De kracht van Wijchen'

9a.

89861

Beslisnota zienswijze integraal WDW-plan en begrotingswijziging WDW 2023

9b.

86013

Beslisnota Rekenkameronderzoek Informatiebeveiliging en privacybescherming -

Wethouder Derks zegt toe dat het college halfjaarlijks met een nota komt waarin een overzicht wordt gegeven wat het college op de

vijftien punten van het plan bereikt heeft.

6 59424 Beslisnota Renovatie en Verduurzaming van het Mozaïek 1 Dossier 3199 voorblad.pdf

Commissievergadering Wijchen Dossiernummer

3199

Extern Zaak ID

Z/21/059424

Vertrouwelijk

Nee

Vergaderdatum

3 november 2022

Agendapunt

6

Titel

59424 Beslisnota Renovatie en Verduurzaming van het Mozaïek

Organisatieonderdeel

domein Sociale leefomgeving - team Welzijn, Onderwijs en Sport

Eigenaar

Daemen, Léon

Soort nota

Beslisnota

Programma/Paragraaf

P5 Sport, cultuur en recreatie

Portefeuillehouder(s) Wijchen

Bronkhorst, T. (Twan)

Bijlagen 59424 Beslisnota Renovatie en Verduurzaming van het Mozaïek Bijlage 1 Plattegrond Mozaiek Bijlage 2: Synarchis Definitieve Rapport Toekomstperspectief 't Mozaiek_1 Bijlage 3: Bouwnext Mozaïek Functioneel PvE DEF_1 Bijlage 4: Bouwnext Mozaïek Haalbaarheidsanalyse DEF_1 Geagendeerd

Vergaderdatum

College BenW openbaar Wijchen

14 december 2021

Stukken gemeenteraad Wijchen

21 december 2021

Raad openbaar Wijchen

27 januari 2022

Stukken gemeenteraad Wijchen

2 september 2022

Raad openbaar Wijchen

29 september 2022

College BenW openbaar Wijchen

11 oktober 2022

Stukken gemeenteraad Wijchen

14 oktober 2022

Commissievergadering Wijchen

3 november 2022

Raad openbaar Wijchen

24 november 2022

College BenW openbaar Wijchen

29 november 2022

Toelichting

Onder voorbehoud van instemming van de raad op 24 november 2022 met de investeringsaanvraag tot verduurzaming van Het Mozaïek kan het college op 29 november de voor gestelde twee opdrachten gunnen. Voorgesteld besluit De gemeenteraad besluit:

1. vast te stellen dat Het Mozaïek als voorziening grote maatschappelijke meerwaarde voor de inwoners van de gemeente Wijchen heeft. 2. het Mozaïek te renoveren en te verduurzamen door bouwkundige ingrepen en nieuwe installaties in bouwdeel A, B en C volgens variant 1A . 3. de investering in de bouwkundige onderdelen af te schrijven in 30 jaren. 4. een budget van voor € 6.326.605 beschikbaar te stellen bij de integrale afweging bij de begrotingsbehandeling.

1 59424 Beslisnota Renovatie en Verduurzaming van het Mozaïek

Openbaar

Zaaknummer: 59424

Beslisnota voor gemeenteraad Onderwerp: Renovatie en Verduurzaming van het Mozaïek Voorgesteld besluit De gemeenteraad besluit: 1. vast te stellen dat Het Mozaïek als voorziening grote maatschappelijke meerwaarde voor de inwoners van de gemeente Wijchen heeft. 2. het Mozaïek te renoveren en te verduurzamen door bouwkundige ingrepen en nieuwe installaties in bouwdeel A, B en C volgens variant 1A . 3. de investering in de bouwkundige onderdelen af te schrijven in 30 jaren. 4. een budget van voor € 6.326.605 beschikbaar te stellen bij de integrale afweging bij de begrotingsbehandeling. Aanleiding We hebben u in september 2022 via een nota geïnformeerd over het plan tot verduurzaming van het Mozaïek. Het Mozaïek scoort qua energieverbruik slecht ten opzichte van ons andere vastgoed. De exploitatie van het Mozaïek staat al jaren onder druk. Deze MFA1 stamt in oorsprong uit 1960 en heeft 6 bouwdelen uit diverse bouwjaren. We hebben het gebouw in 2000 deels gerenoveerd en in 2014 uitgebreid met bibliotheek en nieuwe foyer. De bouwtechnische kwaliteit en het energieverbruik verschillen sterk tussen de bouwdelen. Dit zorgt voor hoge energiekosten en veel Arbo-klachten. Zie bijlage 1 voor de plattegrond. Onze adviseur Bouwnext2 heeft de kwaliteit van het gebouw en de installaties onderzocht.

Hij heeft de benodigde ingrepen vertaald naar een investeringsraming voor de bouwdelen A, B, C en D. Daarna heeft bureau Synarchis de maatschappelijke meerwaarde van de voorziening onderzocht. En wel in relatie tot de investeringskosten voor verduurzaming, de exploitatiekosten én de dekking daarvan3. Eerdere besluiten Datum Korte omschrijving eerder genomen besluit 29-09-2022 Informatienota aan de raad nr. 59424 28-09-2021 Beslisnota Duurzaamheidimpuls 't Mozaïek nr. 059424 (aangehouden) Gewenst resultaat De grootste multifunctionele accommodatie in Wijchen, het Mozaïek, voldoet aan alle actuele bouwkundige en klimaateisen voor een zo energieneutraal mogelijke exploitatie en een gezond (werk-) klimaat. Argumenten 1.1 Het Mozaïek realiseert de sociale beleidsdoelen van de raad. U heeft in 2019 uw visie voor het Mozaïek als MFA met theater en maatschappelijke functie vastgesteld. De stichting heeft opdracht om maatschappelijke activiteiten te huisvesten en te organiseren. Het Mozaïek is een belangrijke MFA met een zeer hoge bezetting. Synarchis bevestigt dat het Mozaïek in haar huidige vorm grote toegevoegde maatschappelijke waarde heeft. Door de diversiteit van samenwerkende huurders is het geheel duidelijk meer dan de som der delen. Het Mozaïek voldoet zonder meer aan uw opdracht. 1.2 Het Mozaïek heeft volgens het onderzoek een grote maatschappelijke meerwaarde

1 MFA = Multifunctionele accommodatie 2 Functioneel Programma van eisen en Haalbaarheidsanalyse, Bouwnext 2 september 2021 3 Toekomstperspectief ’t Mozaïek Gemeente Wijchen, Synarchis, 14 april 2022.

Pagina 1 van 5

Niet openbaar

Zaaknummer: 59424

Synarchis onderzocht de maatschappelijke meerwaarde van het Mozaïek en de functies vooral in bouwdeel A en de verhouding tot de kosten voor verduurzaming4. Het onderzoek betrof interviews met belangrijke partners, huurders en leden van ons college en een analyse van het rapport van Bouwnext. Synarchis keek naar de bezetting van het gebouw, het soort huurders, hun maatschappelijke bijdrage en de exploitatiekosten én -baten. De belangrijkste conclusie van Synarchis is dat het gebouw een grote maatschappelijke meerwaarde heeft, die een renovatie en duurzame investering rechtvaardigt. 2.1 Het Mozaïek is qua energieverbruik een van onze slechts scorende gebouwen Onze vastgoedportefeuille heeft bijna volledig energielabel A. Het Mozaïek heeft een gemiddelde score op label C. Label C geeft een vertekend beeld omdat bouwdeel A slecht scoort, namelijk op label G. Vanaf 1 januari 2023 mogen kantoorruimten niet mee verhuurd worden als ze niet minimaal voldoen aan label C. Ook dat maakt ingrijpen noodzakelijk en urgent. 2.2 Bouwdeel A van het Mozaïek voldoet niet aan de norm van de ODRN5 Volgens de ODRN is het vermogen aan verlichting in bouwdeel A te hoog. Energiezuinige verlichting plaatsen kan echter alleen tegelijk met de vervanging van de plafonds. 2.3 We hebben met Het Mozaïek een inspanningsverplichting volgens de huurovereenkomst We streven samen naar een duurzame exploitatie.

De energiekosten drukken zwaar op de exploitatie en hebben effect op onze budgetsubsidie. We kunnen de energiewinst van onze investering in een contract met de stichting verrekenen. 2.4 Realiseer een gezond verhuur- en werkklimaat en voorkom leegstand De huurders en ons personeel van het Sociaal wijkteam klagen vaak en terecht over de klimaatbeheersing. Vooral in de zomer. Zonder een duurzame verbetering zeggen huurders op. Met een goed binnenklimaat bieden we een gezonde Arbo-waardige werkomgeving. 2.5 We verduurzamen gebouwen zodra groot planmatig onderhoud urgent is Planmatig onderhoud is de basis voor verduurzaming van ons vastgoed. In 2014 is via het MJOP6 bezuinigd op het onderhoudsbudget. Er is sprake van uitgesteld onderhoud. Als we het noodzakelijk onderhoud uitvoeren, dan is dit het logische moment om te verduurzamen. 2.6 Variant 1A is de meest optimale variant die aansluit op uw beleidsambities. Synarchis bracht heeft drie hoofdscenario’s in kaart. De verduurzaming van het gebouw inclusief bouwdeel A volgens variant 1A is de enig realistische variant. Deze variant doet recht aan uw visie, de missie van Stichting Het Mozaïek én uw duurzaamheidsambities. Synarchis onderzocht of variant 1A goedkoper kon. Dat lijkt met variant 1B mogelijk maar dat gaat ten koste van uw beleidsambities. Variant 1B is minder gedetailleerd doorgerekend.

Hierdoor is de investering weliswaar lager dan variant 1A. Maar de effecten voor structureel lagere exploitatiekosten zijn minder scherp in beeld. 2.7 Volg de Kadernota gemeentelijk vastgoed 2020-2025 “zo energieneutraal mogelijk” De verduurzaming van het Mozaïek staat in het Portefeuilleplan Gemeentelijk vastgoed 20217. In de kadernota onderschreef u om bij grootschalige renovatie “zo energieneutraal mogelijk” in te grijpen. Het is voor bestaande gebouwen heel lastig om een norm te definiëren. U bepaalt per project wat haalbaar én betaalbaar is. Bovendien is het goede voorbeeld geven een belangrijke pijler in onze duurzaamheidsambities. 3.1 Met de bouwkundige investering en nieuw onderhoudsplan kan het gebouw 30 jaar mee

4 Zie voor de onderzoeksvragen paragraaf 1.2 van het rapport van Synarchis. 5 ODRN : Omgevingsdienst Regio Nijmegen 6 MJOP = meerjaren onderhoudsplan 7 Raadsbesluit 28 mei 2020, nr: 26588 en Portefeuilleplan Gemeentelijk Vastgoed 2021, nr: 59151

Pagina 2 van 5

Niet openbaar

Zaaknummer: 59424

Bouwkundige investeringen in renovatie schrijven we normaal in 20 jaren af. Er ligt een nieuw MJOP. Hieruit blijkt dat met de forse besparingen op het onderhoud het gebouw 30 jaar lang duurzaam te exploiteren is. 4.1 We halen een aanzienlijk deel van de investering terug via de energie en het onderhoud Volgens Bouwnext investeren we voor variant 1A € 6.326.605. Als we rekenen met de besparing op energie én onderhoud dan verdienen we in 30 jaar minimaal € 2.310.000 terug. Vanuit het budget volgens ons MJOP komt € 330.000 beschikbaar. 4.2 We hebben subsidie bij het Rijk aangevraagd We hebben bij het Rijk een kansrijke subsidieaanvraag ingediend volgens de regeling “Duurzaam Maatschappelijk Vastgoed”. Volgens onze adviseur Hezelburcht komen we in aanmerking voor circa € 1.000.000. In dat geval daalt onze jaarlast naar € 178.000. 4.3 Harder stijgende energietarieven zijn een extra stimulans om te besparen. De besparing op exploitatiekosten is gebaseerd op een reëel verwachte stijging van de energieprijzen in 30 jaar. Door de energietransitie en de oorlog in Oekraïne stijgen de gasprijzen harder dan waar we eind 2021 mee gerekend hebben. Hierdoor neemt het inverdieneffect op de exploitatiekosten toe. Kortom een extra stimulans om te investeren.

4.4 De bouwkosten stijgen in 2022 enorm door gebrek aan grondstoffen en inflatie Bouwnext heeft variant 1A eind 2021 berekend op een investering met een structurele jaarlast voor onze begroting van € 142.000.8. In 2022 stijgen de bouwkosten enorm door schaarste aan grondstoffen, hoge energieprijzen en lange levertijden. Bouwnext heeft de Aanbestedingsindex toegepast op de berekening uit 2021. Volgens Bouwnext9 moeten we voor 2023 voor variant 1A rekenen met een investering van € 6.326.605 10 Oftewel een jaarlast van € 178.000. Tegenargumenten en risico’s 2.1 Een kleinere investering volgens scenario 3 is mogelijk maar niet realistisch Scenario 3 met de sloop van gebouwdeel A vereist een kleinere investering. Maar dit scenario doet zwaar afbreuk aan de maatschappelijke meerwaarde. We moeten 28 collega’s van het Sociaal wijkteam elders huisvesten. Dat geldt ook voor Stichting Meervoormekaar en de Historische vereniging. De inhoudelijke synergie door activiteiten, ook van De Driestroom, Hakoena en Moris Graffiti gaat verloren. Stichting Het Mozaïek verliest € 125.000 per jaar aan huurinkomsten. Dat verlies komt indirect bij u terug in de vorm van een verzoek om een hogere budgetsubsidie. 2.2 Scenario 3 met sloop van bouwdeel A zorgt voor een forse versnelde afschrijving In 2014 heeft de huisarts in zijn nieuwe praktijk geïnvesteerd.

We hebben in 2016 € 350.000 geïnvesteerd in het kantoor voor ons Sociaal wijkteam. Deze investeringen moeten we in dit scenario versneld afschrijven. 2.3 Scenario 3 met sloop is funest voor het vertrouwen van Stichting Het Mozaïek De stichting pleit nadrukkelijk voor het behoud van bouwdeel A. Alleen dan kan men uw maatschappelijke opdracht goed vervullen. Het uitplaatsen en herhuisvesten van huurders wenst de stichting niet voor haar rekening te nemen. 2.4 Met sloop van bouwdeel A gaat een karakteristiek bouwdeel verloren De gevel van bouwdeel A heeft een aansprekende jaren ’70 bouwstijl die we moeten koesteren. Met het behoud van bouwdeel A dragen we bij aan het circulair bouwen. Circulair 8 Alle kosten in deze nota zijn inclusief 21% btw 9 De Aanbestedingsindex. Dit is een standaard berekeningswijze voor bouwkosten en aanbestedingen 10 Dit bedrag wijkt af van de cijfers in het rapport van Synarchis omdat we een andere afschrijvingsmethodiek

gebruiken en alle bijkomende kosten mee rekenen.

Pagina 3 van 5

Niet openbaar

Zaaknummer: 59424

bouwen betekent handhaven wat in de basis constructief goed is in plaats van vervangende nieuwbouw. Dat reikt verder dan “verduurzamen”. 2.5 Stichting Het Mozaïek kan zelf niet investeren of de huur verhogen De stichting heeft geen geld om zelf te investeren. Door Corona heeft de stichting een negatief eigen vermogen. Een huurverhoging op lopende huurcontracten ná de oplevering is geen optie. De huursom per vierkante meter is hoog gelet op huurprijzen in de markt. De stichting volgt wel onze Notitie Beheer & exploitatie maatschappelijk vastgoed. Ze maakt in de verhuurtarieven duidelijk onderscheid tussen marktconforme huur (commercieel) en maatschappelijke huur. Daarmee wordt voldaan aan de Wet Markt & overheid. 2.6 We onderzoeken de verduurzaming van bouwdeel D apart wegens de GGD Bouwnext heeft ook bouwdeel D door gerekend. De herhuisvesting van de jeugdgezondheidszorg (JGZ) in dit bouwdeel is echter onzeker. De GGD zit met de JGZ tot 2027 vast aan een huurcontract in de Kraanvogelstraat, dat wij betalen. De GGD wil naar het Mozaïek. We betalen dan veel minder huur. De vrijvallende huurkosten kunnen we gebruiken om bouwdeel D aan te passen. We onderzoeken dit apart van voorliggende nota. 4.1 Zonder Rijkssubsidie vallen we terug op voorkeursvariant 1B Als we geen subsidie binnen halen dan vallen we terug op variant 1B zoals Synarchis die heeft onderzocht.

In dat geval leggen we een nieuwe nota voor. Financiële gevolgen De structurele jaarlast wordt € 178.000 bij een investering van € 6.326.605 inclusief btw.

Onderwerp:

Verduurzaming Mozaïek / Overzicht investering

Datum bijgewerkt: Van:

5-10-2022 L. Daemen, R. Aribas & R. van Orsouw

Uitvoering variant 1A volgens Bouwnext Investeringskosten Dekking MJOP TOTAAL INVESTERING VERDUURZAMING MOZAIEK Besparing energielasten Besparing op jaarlijks onderhoud Uitzetting structureel exclusief subsidie : Dekking Rijkssubsidie DuMaVa Uitzetting structureel inclusief subsidie :

€ € €

€

Jaarlast 6.326.605 € 318.777 -330.000 € -16.000 5.996.605 € 302.777 € € € -1.000.000 € €

-49.000 -28.000 225.777 -48.000 177.777

De specificatie van het investeringsoverzicht ligt voor u vertrouwelijk ter inzage. Openbaarheid van dit overzicht schaadt onze aanbesteding. Communicatie We hebben Stichting Het Mozaïek direct betrokken bij het onderzoek van Synarchis. De stichting onderschrijft de beslisnota. Het is aan de stichting om haar huurders te informeren en te betrekken bij de uitvoering zodat de overlast maximaal voorkomen wordt. Inwonersparticipatie Niet van toepassing. Uitvoering of Vervolgstappen Bij instemmend besluit op deze nota: a. gaan we in gesprek met de GGD over de herhuisvesting van de JGZ; b. stellen we in het 1e kwartaal 2023 een projectteam samen en een projectplan op; c. sluiten we een vervangende huurovereenkomst met Stichting Het Mozaïek en Pagina 4 van 5

Niet openbaar

Zaaknummer: 59424

d. starten we de bouwvoorbereiding samen met Het Mozaïek: 1e en 2e kwartaal 2023. Geheimhouding: Niet van toepassing. Voor de raad ligt de specificatie van het Investeringsoverzicht van 5 oktober 2022 vertrouwelijk ter inzage. Voorstel /Advies Deze nota is afgestemd met de teams: * Beheer gemeentelijk vastgoed * Milieu / duurzaamheid * Financieel beleid. Bijlagen: 1. Plattegrond van het Mozaïek, 8 september 2022 2. Rapport Toekomstperspectief ’t Mozaïek, Synarchis, 14 april 2022. 3. Functioneel Programma van eisen, Bouwnext, 2 september 2021 4. Haalbaarheidsanalyse, Bouwnext, 2 september 2021.

Pagina 5 van 5

1 Bijlage 1 Plattegrond Mozaiek

VERDUURZAMING SCEC HET MOZAÏEK FASE II Onderwerp Aan Bijlage 1 Datum Van Referte

: Verduurzaming ’t Mozaïek Fase II : Gemeenteraad Wijchen : Plattegrond en beschrijving gebouwdelen : 19 juli 2021 : Léon Daemen : Beslisnota gemeenteraad Wijchen, nummer 369095

De gebouwdelen van ’t Mozaïek zijn sterk verschillend wat betreft bouwtechnische kwaliteit en het energieverbruik. Hieronder een korte typering. A. Bouwdeel A bevat een huisartsenpraktijk, theaterschool en kantoorfuncties (onder meer voor het sociaal wijkteam). Bouwdeel A is gebouwd in 1960 en door de jaren heen regelmatig intern verbouwd. De gebouwschil is nog in de oorspronkelijke staat. B. Bouwdeel B bevat voornamelijk kantoorfuncties en is ook gebouwd 1960. De zuidgevel aan de Oosterweg is in 2014 grotendeels vernieuwd. C. Bouwdeel C bevat voornamelijk bijeenkomstfuncties op de begane grond en kantoorfuncties op de verdieping. Dit bouwdeel is oorspronkelijk uit 1960. In 2014 is bouwdeel C grootschalig gerenoveerd en uitgebreid met een grotere foyer, een nieuwe gevel en hoofdentree (noordzijde) en een nieuw dak. De zuidgevel aan de oosterweg is grotendeels vernieuwd. D. In bouwdeel D was tot 2021 de Wijchense Omroep gehuisvest. Het bouwdeel is gebouwd in 1960 en vooral intern verbouwd. E. In bouwdeel E zit het theater. Het bouwdeel is oorspronkelijk gebouwd in 1960 en in 2000 grootschalig gerenoveerd. F. Bouwdeel G huisvest de Bibliotheek en is in 2014 nieuw gebouwd.

1 Bijlage 2: Synarchis Definitieve Rapport Toekomstperspectief 't Mozaiek_1

Onderzoek

Toekomstperspectief ‘t Mozaïek Gemeente Wijchen Definitieve rapportage

14 april 2022

Inhoudsopgave 1.

Inleiding

5.3.1

Consequenties ruimtelijk en bouwkundig

18

5.3.2

Consequenties gebruik en exploitatie

18

3

5.3.3

Consequenties financieel

19

Consequentie duurzaamheid

19

1.1

Aanleiding

3

5.3.4

1.2

Het onderzoek

3

5.4

Samenvatting consequenties per scenario

19

Beantwoording tweede onderzoeksvraag

20

1.3

Aanpak en opbouw rapportage

4

5.5

2.

De huidige situatie

5

6.

Ten slotte

22

Samenvattende bevindingen

22

2.1

Huidige aanbod en beschikbaarheid van ruimten

5

6.1

2.1.1

Op andere locaties binnen de gemeente

5

6.2

Beantwoording onderzoeksvraag 3

23

6.3

Conclusies en aanbevelingen

23

2.1.2

In ’t Mozaïek

5

2.2

De huidige situatie in ‘t Mozaïek

7

2.2.1

Missie en toekomstvisie van de Stichting

7

2.2.2

De exploitatie

7

2.2.3

Het gebruik en de gebruikers

8

3.

Ambitie en ontwikkelingen

10

3.1

Gemeentelijke ambitie en doelstellingen

10

3.2

Relevante lokale en landelijke ontwikkelingen

10

4.

De toekomstscenario’s

12

4.1

Synthese en integrale diagnose

12

4.2

Beantwoording eerste onderzoeksvraag

13

4.3

De scenario’s

14

5.

Uitwerking scenario’s

15

5.1

Scenario 1A en 1B: Bouwnext integraal of “light”

15

5.1.1

Consequenties ruimtelijk en bouwkundig

15

5.1.2

Consequenties gebruik en exploitatie

16

5.1.3

Consequenties financieel

16

5.1.4

Consequentie duurzaamheid

17

5.2

Scenario 2: Sloop en nieuwbouw gebouwdeel A

17

5.2.1

Consequenties ruimtelijk en bouwkundig

17

5.2.2

Consequenties gebruik en exploitatie

17

5.2.3

Consequenties financieel

17

5.2.4

Consequentie duurzaamheid

18

5.3

Scenario 3: Sloop gebouwdeel A

18

1. Inleiding

1.2 Het onderzoek De gemeente Wijchen heeft opdracht verstrekt aan Synarchis om onderzoek naar het toe-

1.1 Aanleiding De gemeente Wijchen beschikt met ’t Mozaïek over een Theater en een Cultureel en Educatief Centrum dat kan worden beschouwd als het bruisend maatschappelijk hart van de

komstperspectief voor ’t Mozaïek uit te voeren. De gemeente heeft voor dit onderzoek de volgende onderzoeksvragen geformuleerd: 1.

investering zoals voorgesteld door het bureau Bouwnext in september 2021?

gemeente. Het centrum wordt ook wel “De Huiskamer van Wijchen” genoemd. ’t Mozaïek

a.

levert namelijk een belangrijke bijdrage aan een rijk sociaal en cultureel leven in de ge-

b.

sociaal-culturele activiteiten plaats en er is sprake van een groot aantal ruimten die, per-

c. 2.

De kadernota gemeentelijk vastgoed is in 2020 door de raad vastgesteld tegelijk met het

noodzakelijke bouwkundige- en installatietechnische aanpassingen voor de verschillende gebouwdelen en mogelijkheden voor verduurzaming van de accommodatie. Het gebouw presteert namelijk energetisch relatief slecht ten opzichte van ander gemeentelijk vastgoed. Hier zijn ook financiële ramingen aan verbonden. Aan een integrale verduurzaming van ’t Mozaïek en het uitvoeren van uitgesteld onderhoud zijn hoge kosten verbonden. Alvorens hierover een besluit te vragen van de gemeenteraad wenst het college meer inzicht in de maatschappelijke meerwaarde van ’t Mozaïek en (het

a.

Wat is het effect op de huidige bedrijfsvoering van ’t Mozaïek.

b.

Wat zijn de (financiële) gevolgen indien bestaande huurcontracten worden

c.

die de gemeente (her-)ontwikkelt en verduurzaamt. Het portefeuilleplan wordt jaarlijks her-

neel Programma van Eisen en een Haalbaarheidsanalyse opgeleverd met betrekking tot

Blijkt uit het onderzoek dat bepaalde (verhuur-)activiteiten veel of juist weinig toevoe-

beëindigd?

portefeuilleplan vastgoed. In het portefeuilleplan staan de accommodaties en de projecten

In september 2021 heeft het bureau Bouwnext als eerste opdracht in dit kader een functio-

Kunnen we de huidige huurders intern en/of extern herhuisvesten?

gen aan de door de raad in 2019 vastgestelde visie? Indien dit het geval is:

ploitatie

zien en aan de raad aangeboden. ’t Mozaïek is in dit plan één van de beoogde projecten.

In hoeverre dragen alle huidige doelgroepen en (verhuur-)activiteiten aan die meerwaarde bij?

manent of multifunctioneel, worden verhuurd. Er is sprake van een intensief gebruik en een Mozaïek (verder te noemen: “de Stichting “of “’t Mozaïek”) verzorgt het beheer en de ex-

Passen alle doelgroepen en (verhuur-)activiteiten binnen onze visie en de missie van ’t Mozaïek?

meente en is bereikbaar voor zoveel mogelijk mensen. Er zijn voorstellingen, er vinden

hoge bezettingsgraad. De gemeente Wijchen is eigenaar van het gebouw. De Stichting ’t

Rechtvaardigt de maatschappelijke meerwaarde van het gebouw én haar functies een

Wat zijn de (financiële) gevolgen als delen van het gebouw komen te vervallen?

3.

Wat is het effect van het antwoorden op vraag 1 en vraag 2 op het plan tot verduurzaming van het gebouw van bureau Bouwnext van september 2021. Zijn er reële varianten te benoemen om op het gebouw in te grijpen en wat zijn de consequenties voor kwaliteitseisen en investeringskosten.

Het beoogde resultaat van het vervolgonderzoek is de beantwoording van de vraag welke ingrepen nodig zijn om ’t Mozaïek toekomstbestendig te maken in de breedste zin van het woord. Dus zowel financieel, qua energieverbruik, exploitatie maar ook qua maatschappelijke meerwaarde van de “Huiskamer van Wijchen”. Het is hierbij van belang dat diverse stakeholders bij het project worden betrokken.

behoud van) de functies in met name gebouwdeel A en hoe zich dit verhoudt tot de kosten voor verduurzaming en onderhoud.

3

Erna van der Toorn (Driestroom)

1.3 Aanpak en opbouw rapportage Voor de duur van het onderzoek is een projectgroep actief geweest die bestond uit verte-

Koen Logtens (Theaterschool Hakoena).

genwoordigers van de gemeente Wijchen en van ’t Mozaïek. Ook zijn gesprekken gevoerd

Annette Nijhuis (MeerVoormekaar)

met de andere belangrijke stakeholders: de grotere permanente huurders van ruimten in

Ilse Oosterlaar (Sociaal Wijkteam). Raph Miessen (Huisartsenpraktijk De Campus).

het Cultureel en Educatief Centrum. •

Anja Kaashoek (Bibliotheek).

Om de hiervoor beschreven onderzoeksvragen te kunnen beantwoorden heeft Synarchis

De opzet van de rapportage volgt de in figuur 1 weergegeven aanpak. In hoofdstuk 2 wordt

gekozen voor een gestructureerde aanpak van het onderzoek. Deze aanpak is in de vol-

het aanbod van verhuurbare ruimten geïnventariseerd binnen de gemeentegrenzen van

gende figuur schematisch weergegeven.

Wijchen. Daarnaast wordt een analyse uitgevoerd naar de functies en het gebruik van de ruimten in ’t Mozaïek alsmede de exploitatie gedurende de afgelopen jaren.

1. Inventarisatie beschikbare aanbod verhuurbare ruimten in Wijchen

2. Inventarisatie huidige situatie ‘t Mozaïek (functies, gebruik, aanbod, exploitatie)

3. Inventarisatie gemeentelijke ambitie en doelstellingen met betrekking tot ‘t Mozaïek

5. Synthese en integrale diagnose

4. Inventarisatie en analyse relevante lokale en landelijke trends en ontwikkelingen

In hoofdstuk 3 wordt beschreven wat de gemeentelijke ambitie is met betrekking tot ’t Mozaïek en welke doelstellingen hieraan verbonden kunnen worden. Ook wordt aandacht besteed aan de relevante lokale en landelijke ontwikkelingen die invloed kunnen hebben op de keuzes die worden gemaakt met betrekking tot de toekomst van de voorziening. Op de bevindingen uit de hiervoor beschreven werkzaamheden wordt in hoofdstuk 4 een

6. Definiëring en korte beschrijving toekomstvarianten (maximaal 3)

synthese uitgevoerd die het mogelijk maakt onderzoeksvraag 1 te beantwoorden alsmede drie toekomstscenario’s beschreven voor ’t Mozaïek. Deze toekomstscenario’s worden ver-

7. Consequenties gebruik en exploitatie

8. Consequenties ruimtelijk en bouwkundig

9. Consequenties financieel

volgens in hoofdstuk 5 uitgewerkt op de onderdelen gebruik en exploitatie, ruimtelijk/bouwkundig en financieel.

10. Beantwoording onderzoeksvragen en levering beoogd eindresultaat

Figuur 1: onderzoeksopzet

Tenslotte wordt in hoofdstuk 6 van deze rapportage ook de in paragraaf 1.2 geformuleerde onderzoeksvraag 2 beantwoord en wordt het beoogde eindresultaat geleverd: inzicht in welke ingrepen nodig zijn om ’t Mozaïek toekomstbestendig te maken in de breedste zin van het woord. Dit inzicht vormt input voor het overleg met Bouwnext om te bepalen welke

In het kader van het onderzoek zijn gesprekken gevoerd met diverse stakeholders waaron-

invloed deze ingrepen mogelijk hebben op hun bevindingen bij het door hen uitgevoerde

der Stichting ’t Mozaïek, de gemeente Wijchen en een aantal hoofdgebruikers. Met de vol-

haalbaarheidsonderzoek.

gende personen is een gesprek gevoerd: Henriette Mooren – van den Boomen en Boudewijn Schemkes (Stichting ’t Mozaïek). Paul Loermans, Nick Derks en Geert Gerrits (wethouders gemeente Wijchen). Frans Duijnstee, Leon Daemen en Rob Ribbink (ambtelijk vertegenwoordigers gemeente Wijchen).

4

2. De huidige situatie

Feitelijk is er maar een beperkt aantal gebruikers waar de gemeente een directe verplichting heeft om zorg te dragen voor de huisvesting. Het betreft feitelijk de gesubsidieerde

2.1 Huidige aanbod en beschikbaarheid van ruimten

functies zoals het theater, de bibliotheek, de Historische Vereniging, het Sociaal Wijkteam, BWW en de EHBO-vereniging. Een veel groter aantal organisaties is toe te rekenen aan categorie 2. Er is geen rechtstreekse verplichting om zorg te dragen maar de gemeente

2.1.1 Op andere locaties binnen de gemeente

hecht er wel waarde aan dat:

In een gesprek met een aantal vertegenwoordigers uit de ambtelijke organisatie van de

De voorzieningen/functie aangeboden wordt in de gemeente Wijchen.

gemeente Wijchen is gezocht naar beschikbare locaties binnen de gemeente Wijchen waar

De voorziening/functie meerwaarde heeft voor het totaalconcept van ’t Mozaïek.

mogelijk gebruikers van ’t Mozaïek in de toekomst kunnen worden ondergebracht. De zoektocht bood weinig concrete aanknopingspunten.

Omdat er, zoals hiervoor is geconstateerd, nauwelijks alternatieve huisvesting beschikbaar is binnen de gemeentegrenzen van Wijchen, is het in beide gevallen eigenlijk wenselijk om

In ’t Mozaïek is voor verreweg het grootste deel sprake van permanente verhuur. Alterna-

de functies in ’t Mozaïek te behouden. Het betreft dan bijvoorbeeld functies als de huisart-

tieve huisvesting zou dan ook permanent beschikbaar moeten zijn. In het gesprek worden

senpost, MeerVoormekaar, Driestroom en Theaterschool Hakoena.

de volgende mogelijkheden genoemd, geen van allen is erg concreet: Het gebouw waar momenteel de GGD zit (Havenweg).

Er is ook een aantal functies waar de gemeente geen enkele verplichting heeft of voelt om

Herontwikkeling bij een aantal scholen wellicht “on hold” zetten.

zorg te dragen voor huisvesting. Dit betreft dan de kleine bedrijfjes die ruimten huren, al

Schoolgebouw aan de Leemweg.

dient hierbij te worden opgemerkt dat dit ook vrijwel zonder uitzondering bedrijfjes betreft

Nieuwbouw binnen centrumontwikkeling Hart van Zuid.

op het gebied van maatschappelijke of medische dienstverlening. Ook genereren deze partijen veelal inkomsten die een bijdrage leveren aan het beperken van het (door de ge-

Geconcludeerd wordt dat herhuisvesting van vaste gebruikers van ’t Mozaïek in een be-

meente aan te vullen) exploitatietekort van ’t Mozaïek.

staand gebouw een lastige zaak wordt. Tevens wordt echter geconstateerd dat het in veel gevallen ook geen rechtstreekse verantwoordelijkheid is van de gemeente om zorg te dragen voor huisvesting. Onderscheid wordt gemaakt tussen de volgende gebruikers: Gebruikers waarvoor de gemeente Wijchen een directe verplichting heeft zorg te dragen voor (her)huisvesting. Gebruikers waarvoor de gemeente Wijchen een indirecte of morele verplichting heeft om zorg te dragen voor (her)huisvesting. Gebruikers waarvoor de gemeente geen enkele verplichting heeft of voelt om zorg te dragen voor (her)huisvesting.

2.1.2 In ’t Mozaïek In het vervolg van dit hoofdstuk wordt de huidige verhuur (het gebruik) van de ruimten van ’t Mozaïek weergegeven. De accommodatie bestaat uit de volgende gebouwdelen: Gebouwdeel A: laagbouw (1531 m². A1 613 m², A2 918 m²1). Gebouwdeel B: vleugel met twee verdieping (1183 m²). Gebouwdeel C: centrale zone met horeca en verdieping (926 m²). Gebouwdeel D: oude omroepstudio (271 m²). Gebouwdeel E: theater met souterrain (857 m²). Gebouwdeel G: bibliotheek (1430 m²)..

1

A1 betreft het gedeelte van gebouwdeel A waar met name de huisartsenpraktijk, de danszaal, de ruimten van Theaterschool Hakoena en Graffiti Moris en enkele verhuurbare ruimten zijn gesitueerd.

Gebouwdeel A2 betreft met name de ruimten die momenteel door De Driestroom en het Sociaal Wijkteam worden gebruikt.

5

Figuur 2: Plattegrond ‘t Mozaïek

Door Bouwnext is onderzoek uitgevoerd naar de staat van de accommodatie. Hierbij lag

Gebruiker Actiefzorg Eindhoven Alberts/Veenhuis psychologenpraktijk Bibliotheek BWW EHBO vereniging Wijchen GROW coaching en training Historische vereniging Tweestromenland* Huisartsenpraktijk de Campus Joyce Hofmans Ontwikkeltrakjecten Kindertheater Bombarie Kleedkamer/technische ruimte Krebbers logopedie en dyslexie Logopedisch Centrum Zuid Nederland MeerVoormekaar Moris Graffiti Mozaiek eigen gebruik PsyPhysio Fysiotherapie Praktijk v Jungiaanse Analytische en filosofische therapie Remind Consulting Tineke v. Rijswijk ROC Roeterdink Coaching s'Heerenloo zorggroep Sociaal Wijkteam Stg. de Driestroom Theaterschool Hakoena Vincent B.V. Vluchtelingenwerk Oost Nederland Wijchens amateur toneel Incidenteel/Multifunctioneel (inclusief theater/podium) Leegstand of leeg te maken

Gehuurd oppervlak (m2) 103,5 33 1430 46,8 32,6 33,3 257,9 180,9 33,3 12,5 92,9 82,3 33 419,9 35,8 289,9 33 16,5 35,5 77,4 19,2 16,5 660 394 160,4 27,6 89,5 38,8 1035,3 428,6

Tabel 1: Overzicht gebruikers ‘t Mozaïek

het accent op de gebouwdelen A en B. Ook zijn gebouwdelen C en D bij de beschouwingen betrokken. De grootste investeringen zijn met afstand voorzien in de gebouwdelen A en B.

Bij het Sociaal Wijkteam bevindt zich ongeveer 400 m² in de laagbouw (gebouwdeel A) en

Een groot gedeelte van de ruimten wordt permanent verhuurd. Het aantal multifunctionele

ongeveer 260 m² op de begane grond van gebouwdeel B. Voor de leegstaande ruimte geldt

ruimten is beperkt. Het betreft, naast de theaterzaal en de bibliotheek, feitelijk uitsluitend

dat er momenteel gesprekken worden gevoerd met potentiële nieuwe huurders over ruim-

enkele vergaderruimten in gebouwdeel A en B en de danszaal in gebouwdeel A. Er is

ten met een totaaloppervlak van ongeveer 130 m² en andere leegstaande ruimten moeilijk

sprake van leegstand (of tijdelijk gebruik) van de volgende ruimten:

verhuurbaar zijn. Dit laatste is ook het geval omdat er sprake van is dat de JGZ (consulta-

•

De voormalige omroepstudio (gebouwdeel D).

•

tiebureau) zal worden gehuisvest in gebouwdeel D (de voormalige omroepstudio). Uit de

Een gedeelte van de tweede verdieping van gebouwdeel B.

interviews met de belangrijkste gebruikers blijkt dat zij in alle gevallen tevreden zijn met de hoeveelheid ruimte die zij beschikbaar hebben op dit moment. Zij zien geen aanleiding om

In de volgende tabel wordt het verhuurde oppervlak per gebruiker of functie weergegeven

in de toekomst meer of minder ruimte te gaan huren. Ruimte zou derhalve uitsluitend be-

alsmede de oppervlakte multifunctioneel en leegstand.

schikbaar komen indien huurders elders huisvesting zouden vinden.

6

2.2 De huidige situatie in ‘t Mozaïek

ook in de toekomst te kunnen vervullen. Bij afwegingen over het herhuisvesten van bepaalde functies buiten de muren van ’t Mozaïek moet dan volgens ’t Mozaïek ook niet alleen

2.2.1 Missie en toekomstvisie van de Stichting

het maatschappelijke maar ook het financiële aspect betrokken worden.

De missie van de Stichting is als volgt geformuleerd: ’t Mozaïek is er om inwoners en 2.2.2 De exploitatie

maatschappelijke organisaties uit de regio Wijchen te versterken.

Stichting ’t Mozaïek heeft drie belangrijke inkomstenbronnen: ’t Mozaïek wil dit doen door het verbinden, motiveren en verrijken van mensen en organi-

•

De verhuur van ruimten (huurbedrag en servicekosten).

saties. Hiertoe luisteren zij naar hen, signaleren maatschappelijke behoeften en spelen

•

De omzet vanuit het theater en evenementen (inclusief horeca)

daarop in. Het resultaat van deze inspanning is:

•

De omzet vanuit het lunchcafé.

•

Het verhuren en faciliteren van passende en toegankelijke ruimten.

•

Het initiëren, ondersteunen en organiseren van sociale, culturele en educatieve pro-

Daarnaast is sprake van sponsorinkomsten. Aan de kostenkant is vooral sprake van aan

jecten en evenementen.

de omzet verbonden kosten (met name aan voorstellingen en horeca), personeelskosten

Het bieden van ontspanning en verrijking door het programmeren van inspirerende,

en huisvestingskosten (waaronder energie, schoonmaak, huur en onderhoud). De bedra-

uitdagende en prikkelende theatervoorstellingen en activiteiten.

gen zijn afkomstig uit de jaarrekeningen van Stichting ’t Mozaïek.

• •

Het bieden van ruimte voor ontmoeting en versterking van de innerlijke mens in de

dat de voorziening wordt gezien als een totaalconcept. Feitelijk leveren in hun optiek (vrij-

Jaarrekeningen omzet verhuur omzet servicekosten omzet theater & evenementen omzet lunchcafé omzet horeca budgetsubsidie investeringssubsidie overige subsidie sponsorbijdrage overige opbrengsten

wel) alle huurders hier een bijdrage aan. Het geheel is derhalve meer dan de som der delen.

Totale opbrengsten

€

867.959

€

962.932

€ 1.103.616

€

987.705

€

951.028

kostprijs van de omzet personeelskosten afschrijvingen huisvestingskosten verkoopkosten algemene kosten overige lasten

€ € € € € € €

172.136 466.783 10.568 189.895 16.874 67.230 3.895

€ € € € € € €

184.554 519.013 14.599 190.343 21.774 73.190 1.553

€ € € € € € €

206.395 523.885 36.691 228.298 22.935 69.112 2.873

€ € € € € € €

105.596 537.968 39.181 178.438 12.384 94.809 27.537

€ € € € € € €

85.476 541.007 44.008 144.290 13.995 91.227 4.350

Totale kosten

€

927.381

€ 1.005.026

€ 1.090.189

€

995.913

€

924.353

bracht. In andere gevallen is sprake van een marktconforme huur. Op deze huurtarieven

Resultaat voor financïele baten en lasten

€

-59.422

€

€

€

-8.208

€

26.675

(per vierkante meter) wordt verder ingegaan in paragraaf 2.2.2. De huurinkomsten heeft ’t

Tabel 2: Winst- en verliesrekeningen Stichting ‘t Mozaïek

huiskamer en in het cultureel lunch café. Vanuit het voorgaande zijn de vier productgroepen van ’t Mozaïek af te leiden: Verhuur, Projecten/Evenementen, Theater en Cultureel Lunchcafé/Horeca. In het gesprek met de directeur en de faciliteit manager van ’t Mozaïek wordt aangegeven

Gebruikers weten elkaar beter te vinden door de directe fysieke verbinding. Winst is nog te behalen in het in gezamenlijkheid uitvoeren van een groter aantal projecten en organiseren van activiteiten of evenementen. Momenteel vinden reeds diverse activiteiten plaats maar door Corona is de afgelopen twee jaar in dit opzicht niet alles mogelijk geweest. Opgemerkt wordt verder dat er een groot verschil is in de financiële bijdrage die huurders leveren aan de exploitatie van ’t Mozaïek. In bepaalde gevallen, zoals bij de bibliotheek, zijn er afspraken gemaakt over de maximale (maatschappelijke) huur die in rekening kan worden ge-

€ € €

2017 359.313 137.054 209.458

€

154.635

€ € € €

2018 421.535 140.020 313.620 28.142

€

7.500

€ € €

€ € € €

2019 424.497 141.428 306.105 36.512

€ € € €

2020 395.809 145.826 123.215 15.880

€ € € €

2021 383.005 136.537 96.369 12.107

50.000 1.068 8.547

€ € € € €

140.000 17.893 10.000 25.440 1.741

€ € € € €

140.000 17.893 20.868 27.828 100.386

€ € € € €

140.000 19.252 43.440 24.133 96.185

-42.094

13.427

Mozaïek wel nodig om haar maatschappelijke functie (inclusief de theaterprogrammering) 7

Korte toelichting op de tabel:

•

De danszaal.

•

’t Mozaïek ontvang vanaf 2018 een budgetsubsidie van de gemeente Wijchen die spe-

•

De theaterzaal (inclusief podium).

cifiek bestemd is voor de theaterprogrammering..

•

Een vijftal vergaderruimten.

In het coronajaar 2020 heeft de vaste verhuur voor een belangrijk deel doorgang ge-

•

Het cultureel lunch café.

•

vonden, de omzet uit incidentele verhuur is gedaald. Uit het gesprek met ’t Mozaïek

•

bleek dat in 2021 ook enkele vaste huurders zijn afgehaakt (als gevolg van Corona).

De leegstand van ruimten die bestemd zijn voor permanente verhuur is beperkt en wordt

Momenteel is er weer een aantal nieuwe huurders gecontracteerd en zijn gesprekken

steeds beperkter2. Het betreft met name de volgende ruimten (totaal ongeveer 428 m²):

gaande met andere organisaties.

•

De omzet uit theater en evenementen is in 2020 drastisch gedaald als gevolg van de

Gebouwdeel D (de oude omroepstudio). Hier is deels sprake van leegstand en deels sprake van tijdelijke verhuur (ongeveer 240 m² verhuurbare ruimte).

sluitingsperiode vanwege de Corona-maatregelen.

•

Enkele ruimten op de eerste en met name de tweede verdieping van gebouwdeel B.

•

Vanaf 2018 wordt de horecaomzet toegerekend aan activiteiten.

•

Ruimte A.0.28 (tijdelijk opslag Mozaïek, 57,5 m²).

•

De overige opbrengsten in 2020 zijn met name toe te schrijven aan de NOW-regelin-

• • •

•

gen vanwege Corona en het Kickfonds Cultuur.

Met de grote gebruikers is, zoals weergegeven in paragraaf 1.3, een gesprek gevoerd. Het

De kosten zijn over de volle breedte toegenomen in de periode 2017 tot en met 2019

betreft de bibliotheek, theaterschool Hakoena, MeerVoormekaar, Huisartsenpraktijk De

(net als de omzet) en afgenomen in 2020 als gevolg van de sluitingsperioden.

Campus, het Sociaal Wijkteam en Driestroom. Daarnaast is sprake van diverse kleine ge-

De verbruikskosten (energie) bedragen in een regulier jaar een kleine € 100.000,-. De

bruikers die gepositioneerd kunnen worden binnen het medische en/of het maatschappe-

huur van het pand bedraagt in een reguliere situatie ongeveer € 20.000,-.

lijke werkveld.

Huurders betalen een huurprijs en servicekosten pet vierkante meter. De servicekosten dekken alle overige kosten (dus ook water en energie) met uitzondering het gebruik

Zonder uitzondering geven de grote vaste gebruikers aan dat zij zeer veel meerwaarde zien

van internet/wifi en de schoonmaakkosten van de eigen ruimte.

in de combinatie van functies zoals die momenteel zijn gehuisvest binnen ’t Mozaïek. Zo is

Met name de bibliotheek, de historische vereniging, de huisartsenpraktijk, MeerVoor-

er sprake van kruisbestuiving tussen het theater en de bibliotheek, loopt de huisarts regel-

mekaar, het Sociaal Wijkteam en De Driestroom grote huurders. Voor de bibliotheek

matig binnen bij het Sociaal Wijkteam en MeerVoormekaar en kunnen de cliënten (assistent

is de afspraak dat een zeer lage vierkante meterprijs wordt gehanteerd. Ook voor en-

medewerkers) van Driestroom werkervaring opdoen binnen de bedrijfsvoering van ’t Moza-

kele andere huurders is sprake van een gereduceerd tarief of een percentage korting

iek (bijvoorbeeld op het gebied van kinderopvang ion de bibliotheek, conciërgetaken, ho-

op het reguliere huurtarief van € 10,10 per vierkante meter en servicekosten van € 2,94

reca en mogelijk in de toekomst de speel-o-theek). Organisaties als het Sociaal Wijkteam

per vierkante meter.

en MeerVoormekaar geven daarnaast aan dat het feit dat zij onderdeel uitmaken van een groter geheel ook een voordeel heeft voor de laagdrempeligheid. Het is voor hun cliënten

2.2.3 Het gebruik en de gebruikers Zoals eerder aangegeven is een groot deel van de accommodatie permanent verhuurd. Er

gemakkelijker om ’t Mozaïek binnen te lopen dan het geval zou zijn indien zij zouden zijn gehuisvest in een solitaire accommodatie.

zijn slechts enkele ruimten die incidenteel worden verhuurd. Het gaat dan specifiek om:

2

Op het moment van schrijven van deze rapportage vindt nog een aantal gesprekken plaats met mogelijke nieuwe huurders.

8

Evenals Stichting ’t Mozaïek ziet ook een aantal grotere gebruikers nog kansen om projectmatig samen te werken. Op deze wijze kunnen producten en arrangementen tot stand worden gebracht die niet door de afzonderlijke gebruikers kunnen worden gerealiseerd. Ook is het op deze wijze beter mogelijk gebruik te maken van elkaars competenties en menskracht. Door de verschillende gebruikers worden de knelpunten zoals vermeld in de rapportages van Bouwnext volmondig bevestigd. Er zijn met name in gebouwdeel A en B, maar ook in de ruimte van MeerVoormekaar in gebouwdeel C, grote problemen met betrekking tot de klimaatbeheersing. Dit resulteert met name in hele hoge temperaturen in de zomer en te lage temperaturen in de winter. Ook wordt in een aantal gevallen aangegeven dat de accommodatie inmiddels wel wat oud is en er sprake is van achterstallig onderhoud. Dit is bijvoorbeeld het geval bij de vloeren van Driestroom. MeerVoormekaar en de huisartsenpraktijk hebben zelf geïnvesteerd in de accommodatie waardoor hier sprake is van een modernere uitstraling. In alle gevallen zijn de grote huurders tevreden over de hoeveelheid ruimte waarover zij beschikken en over het algemeen ook over de indeling van hun ruimten.

9

3. Ambitie en ontwikkelingen

indien mogelijk, het aanbieden van deze functies in ’t Mozaïek ook in de toekomst te faciliteren.

3.1 Gemeentelijke ambitie en doelstellingen De gemeente Wijchen heeft geen beleid geformuleerd met betrekking tot de wijze waarop

3.2 Relevante lokale en landelijke ontwikkelingen

wordt omgegaan met de maatschappelijke voorzieningen binnen de gemeente 3. De ge-

Bij het opstellen van een toekomstperspectief voor een maatschappelijke voorziening is het

meenteraad van Wijchen heeft in 2019 wel een visie vastgesteld op ’t Mozaïek. Hierbij

ook van belang om kennis te nemen van de meest relevante ontwikkelingen die zich de

wordt ingezet op het inhoudelijk voorzetten van de bestaande situatie waarbij ’t Mozaïek

komende jaren voor zullen doen en die invloed hebben op het gebruik en de exploitatie van

wordt gepositioneerd met theater en een maatschappelijke functie. Dit scenario betekent in

de voorziening.

feite het inhoudelijk voortzetten van de huidige visie. De stichting blijft maatschappelijke activiteiten in de accommodatie organiseren en er is sprake van cultuureducatie, amateurkunst en maatschappelijke projecten. De professionele theaterprogrammering blijft gehandhaafd binnen t Mozaïek.

Een belangrijk aspect voor het gebruik van iedere maatschappelijke voorziening is het aantal inwoners in het verzorgingsgebied en de bevolkingssamenstelling. Uiteraard gaat het daarbij om de bestaande situatie maar ook de verwachte ontwikkelingen hierin zijn van belang.

In een gesprek met de drie bij ’t Mozaïek betrokken wethouders blijft deze visie overeind. Het in stand houden van de theaterfunctie waarbij sprake is van een zo breed mogelijke positionering (dus niet uitsluitende professionele voorstellingen) staat niet ter discussie. Meer discussie vindt plaats over de permanente verhuur van ruimten. Er bestaat twijfel of alle functies die een plek hebben binnen ’t Mozaïek ook daadwerkelijk een bijdrage leveren aan het concept en of er sprake is van een voldoende mate van kruisbestuiving. Ook wordt doorgesproken over de begrippen “De Huiskamer van Wijchen” en “Het Kleurrijk Huis van Wijchen”. Indien die als criterium wordt gebruikt bij de beoordeling of gebruikers hier een bijdrage aan leveren zal dit in de meeste gevallen niet het geval zijn. ’t Mozaïek is geen voorziening waar mensen in grote getalen binnenlopen voor een kop koffie. De toegevoegde waarde zit hem veel meer in het feit dat er diverse maatschappelijke en gezondheid-gerelateerde voorzieningen worden aangeboden waarbij tussen aanbieders sprake is van een onderlinge versterking. Indien in voldoende mate wordt aangetoond dat met de huidige verhuur sprake is van deze toegevoegde waarde dan levert dit een bijdrage aan de ambities en doelstellingen van de gemeente en acht de gemeente het van belang om,

De bevolkingsprognose van de gemeente Wijchen is nog niet aangepast aan de actuele versnelling van de woningbouwplannen. De bevolkingsprognose voorspelt nog een lichte bevolkingsdaling door de gemeente Wijchen van circa 41.000 in de huidige situatie tot circa 39.300 in 2040 (bron: detailhandelsstructuurvisie gemeente Wijchen, januari 2022). Deze krimp kan verklaard worden door de toenemende vergrijzing en huishoudensverdunning. Het is op dit moment onduidelijk in hoeverre alle woningbouwplannen in snel tempo kunnen worden gerealiseerd. Er wordt daarom in de detailhandelsstructuurvisie gerekend met 2 scenario’s: een “zeker” scenario dat uitgaat van een stabilisatie van het aantal inwoners tot 2030 en een meer onzeker scenario waar de gemeente doorgroeit tot ruim 45.000 inwoners in 2030. Met betrekking tot het toekomstperspectief van ’t Mozaïek wordt uitgegaan van een stabilisatie of een lichte groei van het aantal inwoners. De verschuivingen in de samenstelling van de verschillende leeftijdsklassen is aanzienlijker en kan zorgen voor een verandering in de behoefte aan maatschappelijke voorzieningen. Vooral de behoefte aan (para)medische voorzieningen en welzijnsvoorzieningen zal toenemen. In ’t Mozaïek worden diverse

3

Er zijn wel twee vastgestelde gemeentelijke notities die raken aan maatschappelijke voorzieningen. Het betreft de Kadernota Gemeentelijk Vastgoed nummer 26588 (update naar Portefeuilleplan

Gemeente Vastgoed 2021 nummer 5915 en de Notitie Beheer & Exploitatie Maatschappelijk Vastgoed 2021 nummer Z/20/053294.

10

voorzieningen op dit terrein aangeboden waarmee de verwachting gerechtvaardigd is dat dit in een toenemend bezoek zal resulteren. Landelijk zien wij een belangrijke trend naar multifunctionele voorzieningen waarbij een balans wordt gezocht tussen maatschappelijke functies en meer commerciële, liefst aan de maatschappelijke functie gerelateerde, kostendragers. Met name solitaire theaters worden nog zelden gerealiseerd. Van de combinatie van een podiumvoorziening met bijvoorbeeld kunsteducatie, amateurkunst, bibliotheek, sociaal-culturele activiteiten, maatschappelijke voorzieningen en horeca/ontmoeting zijn inmiddels een groot aantal goede voorbeelden bekend.

11

4. De toekomstscenario’s

knelpunten die zij momenteel ervaren met betrekking tot de huisvesting corresponderen met de bevindingen uit het onderzoek van Bouwnext.

4.1 Synthese en integrale diagnose

•

Een eventuele besparing op verbruikskosten zal dit negatieve effect op het exploitatie-

De belangrijkste constateringen uit de hoofdstukken 2 en 3 resulteren in de volgende synthese: • •

resultaat niet compenseren. •

Er is op dit moment geen vervangende huisvesting beschikbaar voor bestaande huurders die niet meer in ’t Mozaïek terecht zouden kunnen. In ’t Mozaïek is momenteel vooral sprake van leegstand in de voormalige omroepstudio (gebouwdeel D) en in beperkte mate op de eerste en tweede verdieping van gebouw-

Indien gebruikers zouden verdwijnen slaat dit een gat in de begroting van de Stichting.

Demografische ontwikkelingen zullen naar verwachting resulteren in een toenemende behoefte aan (para)medische voorzieningen.

•

Er is een landelijke trend naar een combinatie van podiumfuncties, andere (sociaal-) culturele activiteiten, maatschappelijke voorzieningen en een ondersteunende horeca die ook een bijdrage levert aan de ontmoeting en participatie.

deel B. Met betrekking tot gebouwdeel D is de vide eigenlijk niet apart te verhuren en is er sprake van dat het consultatiebureau van de JGZ hier zal worden gehuisvest.

Op basis van de hiervoor beschreven synthese stellen wij de volgende integrale diagnose:

Gebouwdeel B vult zich op het moment van schrijven van deze rapportage. Voor de verhuur van de laatste ruimten zijn momenteel gesprekken gaande. •

De verwachting is niet dat de huidige gebruikers de komende jaren substantieel meer of minder ruimte nodig zullen hebben.

•

Vanuit ’t Mozaïek wordt aangegeven dat het vertrek van (bijna) iedere huurder een negatief effect zal hebben op het huidige concept waar sprake is van synergie en hierdoor meerwaarde voor huurder en hun cliënten.

•

•

De productgroepen van ’t Mozaïek zijn: o

Verhuur.

o

Projecten en evenementen.

o

Theater.

o

Cultureel lunchcafé.

Vanuit de gemeente wordt het belang van ’t Mozaïek onderschreven wat geleid heeft tot de visie die de gemeenteraad heeft vastgesteld. Minder overtuiging is er dat iedere functie ook meerwaarde heeft voor het concept. Met name indien aan dit concept het predicaat “De Huiskamer van Wijchen” wordt verbonden. De gemeente wil meer zicht hebben op deze meerwaarde (dit is de aanleiding voor het verstrekken van de opdracht

’t Mozaïek is een multifunctionele voorziening met een podiumvoorziening en voornamelijk vaste huurders. In relatief beperkte mate is sprake van incidentele verhuur. De exploiterende Stichting, maar ook de grote gebruikers, geven zonder uitzondering aan dat zij veel tot zeer veel meerwaarde zien in de combinatie van functies/voorzieningen onder één dak. De organisaties, die met name een maatschappelijke en zorg-gerelateerd karakter hebben, komen elkaar letterlijk tegen waarbij inhoudelijke afstemming plaats vindt wat uiteindelijk voor henzelf maar met name ook voor hun cliënten meerwaarde heeft. Ook weten huurders elkaar in toenemende mate te vinden bij het invulling geven aan arrangementen, projecten en activiteiten, al heeft Corona in dit opzicht sporen nagelaten. Veel beperkter is binnen de accommodatie sprake van een inloopfunctie, met uitzondering van de bibliotheek. Spontane ontmoeting vindt dan ook niet veel plaats. Uiteraard is dit wel het geval tijdens, voorafgaand aan of aansluitend op de activiteiten en sessies die door (de gebruikers) van ’t Mozaïek worden georganiseerd. Hoewel het predicaat “de Huiskamer van Wijchen” in onze optiek de lading dan ook niet volledig dekt heeft het totale concept zeker een aanzienlijke meerwaarde ten opzichte van de situatie dat voor huurders sprake zou zijn van een solitaire voorziening.

voor het onderzoek waar deze rapportage betrekking op heeft). •

De gebruikers zijn zonder uitzondering zeer te spreken over de combinatie van functies binnen ’t Mozaïek en willen graag in de accommodatie gehuisvest blijven. De

Uiteraard kunnen er toch argumenten zijn om ingrepen te doen in het oppervlak van de accommodatie om renovatie- en verduurzamingskosten te besparen. Het is slechts in zeer beperkte mate mogelijk om huurders elders binnen ’t Mozaïek te huisvesten. De leegstand

12

is namelijk zeer beperkt, zeker indien gebouwdeel D wordt gereserveerd voor huisvesting

Beantwoording vraag b:

van het consultatiebureau van de JGZ, In de meeste gevallen betekent dit derhalve dat

Uiteraard zijn er verschillen in de mate waarin huurders bijdragen aan de meerwaarde van

bepaalde huurders in dat geval elders huisvesting moeten gaan zoeken. Dit zal in meer of

het concept van ’t Mozaïek (synergie, kruisbestuiving). Toch kan worden gesteld dat vrijwel

mindere mate afbreuk doen aan het huidige concept van ’t Mozaïek maar zal ook resulteren

alle huurders opereren binnen een maatschappelijke en (para)medische context en hier-

in inkomstenderving voor de Stichting en een toename van het exploitatietekort (exclusief

mee elkaar kunnen versterken. Alle huurders hebben meerwaarde als het gaat om het bij-

subsidie). Daarnaast ligt alternatieve huisvesting binnen Wijchen niet voor het oprapen.

dragen in de exploitatie van de Stichting. Verder vindt met name versterking plaats tussen

Hoewel de gemeente voor de meeste voorzieningen binnen ‘t Mozaïek formeel geen ver-

het theater, Driestroom, MeerVoormekaar, Vluchtelingenwerk, Sociaal Wijkteam en de bi-

antwoordelijkheid heeft om voor huisvesting zorg te dragen betreft het wel voorzieningen

bliotheek.

waarvan de gemeente het van belang acht dat deze binnen de gemeente Wijchen worden aangeboden.

Beantwoording vraag c: Op basis van een verkenning met een aantal medewerkers van de gemeente Wijchen is

4.2 Beantwoording eerste onderzoeksvraag

geconstateerd dat alternatieve externe herhuisvesting niet of slechts in beperkte mate mo-

De eerste hoofdvraag voor het onderzoek is, zoals aangegeven in paragraaf 1.2, als volgt

gelijk is. Interne herhuisvesting is in zeer beperkte mate mogelijk. Indien een deel van de

geformuleerd:

accommodatie echter zou worden geamoveerd zal er voor bepaalde functies geen ruimte meer beschikbaar zijn,

Rechtvaardigt de maatschappelijke meerwaarde van het gebouw én haar functies een investering zoals voorgesteld door het bureau Bouwnext in september 2021?

Beantwoording hoofdvraag 1:

a.

Passen alle doelgroepen en (verhuur-)activiteiten binnen onze visie en de missie van

Alles overwegende zijn wij van mening dat een investering gerechtvaardigd wordt door de

’t Mozaïek?

maatschappelijke meerwaarde van het gebouw en haar functies. Of de omvang van deze

In hoeverre dragen alle huidige doelgroepen en (verhuur-)activiteiten aan die meer-

investering in verhouding staat tot de maatschappelijke meerwaarde is een politieke afwe-