2021-07-07 Synarchis - Eindrapportage toekomst De Meerval.pdf
Tekst van het document
Quick Scan toekomstperspectief Zwembad De Meerval in Wijchen Gemeente Wijchen
7 juli 2021
Inhoudsopgave 1.
Inleiding
1
2.
Huidige situatie
3
2.1
Concurrentieanalyse zwembaden in de regio
3
2.2
Inventarisatie Gemeentelijke ambitie en doelstelling inzake zwembadwater
5
2.3
Analyse zwembad De Meerval
5
2.3.1
Bezoek en gebruik
5
2.3.2
Financiën
7
2.3.3
Onderhoud en duurzaamheid
9
2.3.4
Inspectierapport/nulmeting
9
2.4
Interviews en enquête
10
2.5
Lokale, regionale en landelijke trends en ontwikkelingen
11
3.
Mogelijke toekomstscenario’s
14
3.1
Synthese
14
3.2
Beschouwing in standhouden (scenario 1)
15
3.3
Beschouwing renovatie met functionele verbeteringen (scenario 2 en 3)
15
3.3.1
Minimum renovatiescenario (scenario 2)
15
3.3.2
Maximum renovatiescenario (scenario 3)
16
3.4
Beschouwing nieuwbouw (scenario 4 en 5)
17
3.4.1
Functioneel zwembad (scenario 4)
18
3.4.2
Recreatief zwembad (scenario 5)
19
3.5
Sluiting zwembad (scenario 6)
20
4.
Financiële consequenties en advisering beheersvorm
21
4.1
Investeringskostenraming
21
4.1.1
In standhouden
21
4.1.2
Scenario’s renovatie met functionele verbeteringen (scenario 2 en 3)
21
4.1.3
Scenario’s nieuwbouw (scenario 4 en 5)
22
4.2
Jaarlast
23
4.3
Beheersvorm
25
4.3.1
De verschillende mogelijkheden
25
4.3.2
Richtinggevend advies beheer – en exploitatievorm Wijchen
26
5.
Conclusie/advies
29
Bijlage 1 Activiteitenaanbod zwembaden in regio Appendix Nulmeting zwembad De Meerval
1. Inleiding Zwembad De Meerval is in 1991 in gebruik genomen en ligt op een prachtige locatie aan het Wijchens meer, centraal gelegen in Wijchen. Het zwembad bestaat onder meer uit een recreatiebassin, een 6-baans wedstrijdbassin en een peuterbad en beschikt over recreatieve voorzieningen zoals een glijbaan en een wellnesshoek. Het eigendom van het zwembad is in handen van Stichting exploitatie van zwembaden in de gemeente Wijchen. Deze gemeentelijke stichting verzorgt het onderhoud, de bewaking en beveiliging van de accommodatie en verhuurt het zwembad aan De Meerval BV, die het zwembad exploiteert. Deze gemeentelijke BV heeft een managementovereenkomst afgesloten met Golfbad Oss BV. Exploitatietekorten worden afgedekt door de gemeente Wijchen. De doelstellingen bij de realisatie van zwembad De Meerval waren: •
Kinderen leren zwemmen (corebusiness).
•
De bevolking op een gezonde manier aan hun conditie laten werken.
•
De bevolking een recreatieplek bieden.
Hoewel deze doelstellingen bijna 30 jaar geleden zijn geformuleerd zijn ze nooit bijgesteld en (deels) nog steeds actueel. Ze staan wel op gespannen voet met onder meer de demografische ontwikkelingen, de toename van mogelijkheden voor vrijetijdsbesteding en de toegenomen bestedingsruimte van burgers. Een blik op de bezoekersaantallen en de resultaten van een twee jaar geleden gehouden enquête tonen aan dat er nog volop belangstelling en draagvlak is voor een zwembad. De oorspronkelijke investering in zwembad De Meerval is in 30 jaar afgeschreven waarmee de boekwaarde per 1 januari 2023 nihil zal zijn. Via een onderhoudsfonds wordt de voorziening op peil gehouden. De gemeente Wijchen beschouwt dit gegeven als een natuurlijk moment om de oorspronkelijke doelstelling te evalueren en zo nodig bij te stellen. Vervolgens dient de toekomst te worden bepaald voor een zwemvoorziening in Wijchen. Hierbij zijn drie hoofdvragen van belang: •
Wat is de concurrentiepositie van De Meerval binnen het huidige aanbod van zwemvoorzieningen in de regio en hoe ontwikkelt zich dit aanbod de komende jaren?
•
Wat is de ambitie van de gemeente Wijchen met betrekking tot het aanbieden van zwemwater en welke zwembadconfiguratie past hierbij.
•
Welke rol ziet de gemeente Wijchen voor zichzelf weggelegd met betrekking tot een zwembad binnen de gemeentegrenzen en welk exploitatie- en beheermodel past hierbij.
De beantwoording van deze hoofdvragen leidt in combinatie met aanvullende criteria tot een aantal potentiële scenario’s die beoordeeld en op hoofdlijnen uitgewerkt dienen te worden. In grote lijnen heeft de gemeente momenteel 5 mogelijke scenario’s voor ogen: 1. Continuering van het bestaande zwembadconcept in De Meerval. 2. Aanpassen van het bestaande zwembadconcept in De Meerval. 3. Nieuw breed en duurzaam zwembad met wedstrijdbassin en recreatieve voorzieningen. 4. Nieuw doelmatig en duurzaam zwembad zonder recreatief bassin. 5. Sluiten van De Meerval en het aanbod van zwemwater in Wijchen beëindigen. De gemeente Wijchen wil middels een Quick Scan de hiervoor geformuleerde hoofdvragen beantwoord hebben en een eerste stap zetten in de uitwerking en de beoordeling van de scenario’s. Deze rapportage geeft uitwerking aan deze wens van de gemeente. Voorafgaand aan het onderzoek heeft een bijeenkomst plaatsgevonden met vertegenwoordigers van de gemeente Wijchen, de stichting en de BV. Hierin is uitgesproken dat, mochten de bevindingen hier aanleiding toe geven, de vrijheid kan worden genomen om de hiervoor benoemde scenario’s op onderdelen aan te passen. Gedurende het onderzoek heeft de gemeente samen met De Meerval BV een bezoeker enquête uitgevoerd.
Verder is met de georganiseerde gebruikers gesproken (de zwemverenigingen) en met vertegenwoordigers van De Meerval BV (waaronder de directeur van Golfbad Oss).
1
In onderstaande figuur is weergegeven op welke wijze de Quick Scan ter hand is genomen.
2. Inventarisatie gemeentelijke ambitie en doelstellingen met betrekking tot aanbod zwemwater binnen gemeente
1. Concurrentieanalyse zwembaden in de regio in relatie tot De Meerval
3. Analyse huidige situatie en gebruik en gesprekken met betrokkenen
5. Synthese en integrale diagnose
4. Inventarisatie en analyse relevante lokale en landelijke trends en ontwikkelingen
6. Definiëring en korte beschrijving toekomstscenario’s (maximaal 5)
7. Beschouwing instandhouding en renovatie
8. Beschouwing nieuwbouw
9. Beschouwing eigendom en exploitatie en rol gemeente
10. Inhoudelijke en financiële consequenties 5 scenario’s en advisering beheersvorm Figuur 1: Onderzoeksopzet
Na deze inleiding worden in hoofdstuk 2 de onderdelen 1 t/m 4 behandeld. In hoofdstuk 3 worden de belangrijkste bevindingen vertaald naar de scenario’s en worden de scenario’s beschreven (onderdeel 5 tot en met 8). In hoofdstuk 4 worden de scenario’s uitgewerkt en wordt een beschouwing verzorgd met betrekking tot de eigendom- en exploitatievorm (onderdelen 9 en 10). In hoofdstuk 5 wordt de Quick Scan afgesloten met de belangrijkste conclusies en aanbevelingen.
2
2. Huidige situatie In dit hoofdstuk wordt een beschouwing verzorgd van de belangrijkste aspecten die bepalend zijn voor de verschillende scenario’s voor het toekomstperspectief voor een zwembad in de gemeente Wijchen. Ten eerste wordt de (concurrentie)positie van De Meerval ten opzichte van de omliggende zwembaden uit de regio in kaart gebracht. Daarna volgt een weergave van de visie en ambitie, die de Gemeente op dit moment heeft betreffende een zwemvoorziening in haar Gemeente. Daarna zal er gekeken worden naar hoe de exploitatie van De Meerval zich in de laatste jaren heeft ontwikkeld en welke landelijke en regionale trends er zich op het gebied van zwembaden voordoen.
2.1 Concurrentieanalyse zwembaden in de regio Zwembad De Meerval is het enige gemeentelijke zwembad in de Gemeente Wijchen. In de onderstaande tabel is een overzicht opgenomen van zwembaden in de directe omgeving van Wijchen. Als uitgangspunt voor het opstellen van dit overzicht is een maximale reisafstand van 20 kilometer aangehouden, gemeten vanaf De Meerval tot aan het desbetreffende concurrerende zwembad in de regio. De maximale (geschatte) reistijd met de auto wordt als gevolg hiervan op maximaal 30 minuten vastgesteld. In de onderstaande tabel zijn per zwembad zowel de belangrijkste functionaliteiten in beeld gebracht als de afstand tot het desbetreffende zwembad:
12 13 15 14 18 20 24
X
Ewijk Nijmegen
10,2 10,4
16 16
Wijchen Ewijk
4,4 9,8
7 14
X X X X
X
X X
X X X x X X
27 20
buitenbad
8 8,1 9,2 9,8 10,2 15,7 16,8 19,1 19,6 20,8
peuterbad
Wijchen Grave Nijmegen Beuningen Ewijk Nijmegen Malden Nijmegen Cuijk Groesbeek Druten
Instructiebad
min
Wedstrijdbad 50m
km
Wedstrijdbad 25m
Plaats
recreatiebad
Zwembad Overdekte zwembaden Zwembad De Meerval 1 Laco Sportcentrum 2 Zwembad Dukenburg 3 Zwembad De Plons 4 Zwemcentrum De Vin (Groene Heuvels) 5 Sportfondsenbad Nijmegen-West 6 Feel Fit Centre 7 Erica Terpstra Sportfondsenbad 8 De Kwel 9 De Lubert 10 Zwembad De Gelenberg Opluchtzwembaden 11 Buitenzwembad De Tuimelaar 12 Openluchtbad De Goffert Zwemplassen 13 Recreatiegebied Berendonck 14 Recreatiegebied De Groene Heuvel
X X X X X x X X
X X X
X X
X
X
X X
X
X
Tabel 1 Concurrentieanalyse zwemvoorzieningen regio Wijchen
Uit de concurrentieanalyse blijkt dat iedere gemeente in de regio beschikt over een overdekt zwembad. In een straal van 10 kilometer bevinden zich vijf overdekte zwembaden, die op onderdelen gelijkenissen vertonen met De Meerval. Tevens bevinden zich binnen deze straal ook nog twee openluchtzwembaden en een zwemplas. Binnen een straal van 10 tot 20 kilometer bevinden zich nog eens 5 overdekte zwembaden. Zwembad De Meerval onderscheidt zich ten opzichte van de meeste andere zwembaden door het feit dat er sprake is van een recreatief bassin. Het enige andere zwembad in de regio dat een dergelijke voorziening aanbiedt is het Sportfondsenbad Nijmegen-West. Het recreatieve element is ook terug te zien in de (algehele) sfeer, aankleding en uitstraling van De Meerval. De andere zwembaden zijn functioneler (recht toe, recht aan) ingericht met beperkte recreatieve mogelijkheden. Wel dient hier te
3
worden opgemerkt dat zich op iets grotere afstand het Golfbad in Oss bevindt. Dat is een voorziening met een hoge attractiewaarde voor de recreatieve zwemmer. Op onderstaande kaart zijn de binnenzwembaden met een blauwe stip nogmaals geografisch weergegeven:
Figuur 2: Bron: Google maps
In bijlage 1 is het activiteitenaanbod per zwembad dat in de concurrentieanalyse is betrokken in kaart gebracht: Uit deze bijlage komt naar voren dat De Meerval voor wat betreft haar activiteitenaanbod geen unieke positie inneemt in de regio. Nagenoeg het gehele activiteitenaanbod wordt in de andere zwembaden ook aangeboden (met uitzondering van het kleine zwembad in Ewijk waar de nadruk ligt op het geven van zwemlessen. Nieuwe ontwikkelingen in de regio Naast het in kaart brengen van de concurrentie en het activiteitenaanbod is er in de regio een aantal ontwikkelingen gaande op het gebied van zwembadvoorzieningen. Beuningen Zwembad De Plons is inmiddels gedateerd met als gevolg dat de gemeente zich aan het beraden is op mogelijke toekomstscenario’s. Wanneer er voor wordt gekozen om een zwembadvoorziening in de gemeente te behouden, zal er gekeken moeten worden naar een (grondige) renovatie of zelfs nieuwbouw van het zwembad. De overeenkomst met de huidige exploitant loopt tot medio 2025. De Gemeente heeft vanwege die reden in 2020 een onderzoek uit laten voeren om de Gemeenteraad in staat te stellen om een juiste koers te bepalen voor een (eventueel nieuw) zwembad na 2025. Druten Vorig jaar heeft de Gemeente groen licht gegeven voor de nieuwbouw van een zwembad in combinatie met een sporthal op sportpark “De Gelenberg”.
Naar verwachting zal in 2022 worden gestart met de bouw en medio augustus 2023 zal het worden geopend. Het betreft een zwembad met een 5-baans wedstrijdbassin en een instructiebassin. Nijmegen De Gemeente oriënteert zich op dit moment op de toekomst van haar zwembaden. Er wordt door de gemeente met name naar twee overdekte zwembaden gekeken, te weten Sportfondsenbad Nijmegen-West en Zwembad Dukenburg. Deze zwembaden zijn allebei in de jaren ’70 gerealiseerd en het moment is aangebroken om een besluit te nemen over de toekomst van deze voorzieningen. Vanwege die reden wordt er aan verschillende varianten gedacht, zoals van sluiting tot het opknappen en/of een (grondige) renovatie van de zwembaden tot eventuele nieuwbouw. 4
Overbetuwe In de concurrentieanalyse is sportcentrum “De Helster” in Elst (gemeente Overbetuwe) weliswaar niet meegenomen, omdat de locatie zich op circa 28 kilometer (en 25 minuten reistijd met de auto) van zwembad De Meerval bevindt, maar toch kunnen de toekomstige ontwikkelingen inzake het sportcentrum aldaar regionale gevolgen hebben. Het sportcentrum bestaat uit een zwembad, een sporthal en een sportcafé. “De Helster” nadert inmiddels het einde van haar levensduur en de gemeente ontwikkelt plannen om een nieuw sportcentrum te kunnen realiseren ter vervanging van “De Helster”. Er is nog geen definitief uitgewerkte visie op de aard, omvang en locatie van het nieuwe sportcentrum. Wel is duidelijk dat er wederom sprake zal zijn van een combinatie van een zwembad en een sporthal in de kern Elst. Het nieuwe zwembad zal echter een groter verzorgingsgebied moeten gaan bedienen. Hierbij valt te denken aan (gedeelten van) Arnhem-Zuid en Nijmegen-Noord.
2.2 Inventarisatie Gemeentelijke ambitie en doelstelling inzake zwembadwater Zoals eerder aangegeven is 30 jaar geleden bij de realisatie van zwembad De Meerval een aantal doelstellingen geformuleerd die aan het gebruik van het zwembad werden verbonden. De doelstellingen bij de realisatie van zwembad De Meerval waren: •
Kinderen leren zwemmen (corebusiness).
•
De bevolking op een gezonde manier aan hun conditie laten werken.
•
De bevolking een recreatieplek bieden.
Tijdens deze Quick Scan is tijdens een gezamenlijke sessie van de gemeentelijke stichting, de gemeentelijke BV en de gemeente Wijchen de vraag aan de orde gesteld of deze doelstellingen 30 jaar later nog steeds van toepassing zijn. Gedeeltelijk is dit het geval. De belangrijkste afwijking was dat de gemeente anno 2021 het bieden van een recreatieplek voor de bevolking niet meer expliciet aan een zwembad zou worden verbonden. Het aanbieden van een recreatief zwembad zou eerder aan de markt worden overgelaten en de recreatieplekken waar de gemeente zich voor inspant bevinden zich meer in de openbare ruimte. Op dit moment zou de gemeente het gebruik door verenigingen aan de doelstellingen, die worden verbonden aan een gemeentelijke zwemvoorziening, toevoegen. Ook de mogelijkheid voor de bevolking om maatschappelijk te participeren en elkaar te kunnen ontmoeten zouden als (sub)doelstelling aan het gemeentelijk zwembad worden verbonden. Ook werd genoemd dat een zwembad in toenemende mate zou kunnen bijdragen aan het faciliteren van bijzondere doelgroepen zoals mensen met een beperking, mensen met een aandoening en de in omvang toenemende groep senioren. Bij het ontwikkelen van een toekomstperspectief voor een zwembad in de gemeente Wijchen zouden derhalve rekening moeten worden gehouden met de volgende doelstellingen: •
Kinderen leren zwemmen.
•
De bevolking op een gezonde manier aan hun conditie laten werken.
•
Plek voor verenigingen.
•
Plek voor ontmoeting en participatie.
•
Plek voor bijzondere doelgroepen.
2.3 Analyse zwembad De Meerval 2.3.1 Bezoek en gebruik Zwembad De Meerval beschikt over twee grote bassins: een 6-baans wedstrijdbassin van 25 meter (met een gedeeltelijk beweegbare bodem) en een recreatiebassin van ruim 200 vierkante meter. Daarnaast beschikt het zwembad over een peuterbassin, een glijbaan en diverse wellnessvoorzieningen. Het wedstrijdbassin voldoet uitstekend voor de zwemverenigingen ZV Wijchen en OWT Pontos, de hoge keerwand is essentieel voor het zogenaamde “vinzwemmen”. Het recreatiebassin heeft een zogenaamde vrije vorm, maar er zijn ook gedeelten waar leszwemmen en begeleide doelgroep activiteiten plaats kunnen vinden. Het badwater in het recreatiebassin heeft een hogere temperatuur dan in het wedstrijdbassin. De Meerval beschikt over een horecavoorziening van beperkte omvang, die is verpacht. In deze paragraaf wordt aan de hand van de ontvangen (financiële) gegevens een beknopte analyse van de huidige exploitatie van De Meerval uitgevoerd. Vanwege de huidige gezondheidscrisis (Coronacrisis) worden de jaren 2020 en 2021 buiten deze 5
beschouwing gelaten, omdat De Meerval net als alle andere zwembaden in Nederland sinds maart 2020 te maken heeft met overheidsmaatregelen, die een directe impact hebben (gehad) op de reguliere bedrijfsvoering van een zwembad. In de onderstaande tabel zijn de bezoekersaantallen per categorie alsmede de jaartotalen van 2017, 2018 en 2019 weergegeven. In 2019 is het zwembad vier weken gesloten geweest in verband met de uitvoering van groot onderhoud.
2017 2018 2019
Recreatief 55.725 53.335 50.496
Banen 10.786 10.689 9.987
Doelgroepen Zwemles Verenigingen Totaal 18.783 21.099 21.935 128.328 17.438 18.434 23.540 123.436 7.284 18.064 21.965 107.796
Tabel 2 Bezoekersaantallen zwembad “De Meerval” – Bron Zwembad “De Meerval”
De verdeling van de bezoekersaantallen is in onderstaand diagram gevisualiseerd.:
Figuur 3: Bezoekersaantallen 2017 – 2019 – Bron: Zwembad “De Meerval”
Uit deze gegevens komt naar voren dat in de bezoekersaantallen een (lichte) dalende trend is waar te nemen. Op basis van een omzetanalyse constateren wij dat het geregistreerde aantal bezoekers aan doelgroep activiteiten niet correct kan zijn. Het werkelijk aantal bezoekers zal naar verwachting ongeveer 12.000 hoger zijn. Om de bezoekersaantallen te duiden in relatie tot het verzorgingsgebied wordt vaak gebruik gemaakt van animocijfers. Het animocijfer betreft het gemiddeld bezoeken per jaar dat een inwoner van het verzorgingsgebied brengt aan het zwembad. Op basis van de concurrentieanalyse wordt de gemeente Wijchen als het verzorgingsgebied gedefinieerd voor zwembad De Meerval. De omvang van het verzorgingsgebied bedraagt daarmee momenteel ongeveer 41.000. Met de bezoekersaantallen zoals weergegeven in tabel 2 neemt het animocijfer voor De Meerval af van 3,14 in 2017 tot 2,63 in 2019. Bij vergelijkbare zwembaden bevindt het animocijfer zich in de regel tussen 3,5 en 4,5. De meest voor de hand liggende oorzaak is het grote aantal andere zwembaden in de directe omgeving, waar een deel van de inwoners van de gemeente Wijchen een bezoek aan brengt. De bezetting van een zwembad wordt in de regel uitgedrukt in het aantal bezoekers per vierkante meter functioneel zwemwater. In de onderstaande tabel is de bezetting van De Meerval vergeleken met de gemiddelde landelijke bezetting.
De Meerval beschikt over ongeveer 600 m² functioneel zwemwater. Voor het berekenen van de oppervlakte is er uitgegaan van 375 m² voor het wedstrijdbassin en 225 m² voor het recreatiebassin. Het peuterbad en de skim-out van de glijbaan zijn hierin niet meegenomen vanwege het feit dat dit niet als functioneel zwemwater wordt beschouwd.
6
Aantal bezoeken Oppervlakte Bezoek/m2 zwemwater Landelijk
2017 128.328 600 214 225-275
2018 123.436 600 206 225-275
2019 107.796 600 180 225-275
Tabel 3 Gemiddeld aantal bezoekers per vierkante meter zwemwater” – Bron Zwembad “De Meerval”
Uit tabel 3 kan worden afgeleid dat het zwembad feitelijk een te groot wateroppervlak heeft voor het aantal bezoekers dat jaarlijks wordt geteld. De bezetting is derhalve niet optimaal. Dit wordt wel vaker geconstateerd bij een zwembad met een recreatieve functie. Bij een functioneel zwembad is het vaak beter mogelijk om een hogere bezetting te realiseren. Tenslotte kan worden geconstateerd dat sprake is van een relatief ruime openstelling van het zwembad vergeleken bij referentiebaden.
2.3.2 Financiën Voor het inzichtelijk maken van de financiële situatie van zwembad De Meerval is gebruik gemaakt van de ontvangen jaarrekeningen van het boekjaar 2017, 2018 en 2019. In de onderstaande tabel zijn deze gegevens schematisch weergegeven: Winst- en verliesrekening zwembad "De Meerval" Baten 2017 Netto omzet € 709.633 Overige opbrengsten € 32.677 Totaal Baten € 742.310
2018 € 674.931 € 34.900 € 709.831
2019 € 759.881 € 37.135 € 797.016
€ 1.703 € 740.607
€ 1.735 € 708.096
€ 2.112 € 794.904
Lasten Personeelskosten Afschrijving vaste activa Huisvestingskosten Inventaris- en machinekosten Verkoopkosten Algemene kosten Totale Lasten
€ 625.730 € 12.446 € 513.151 € 180.372 € 16.736 € 49.516 € 1.397.951
€ 580.722 € 14.849 € 512.813 € 183.871 € 16.743 € 60.341 € 1.369.339
€ 639.501 € 14.777 € 524.332 € 253.962 € 20.113 € 72.108 € 1.524.793
Resultaat
-€ 657.344
-€ 661.243
-€ 729.889
Inkoopwaarde omzet
Tabel 4: Winst- en verliesrekeningen jaar 2017 t/m 2019 – Bron: Zwembad ‘De Meerval”
In onderstaande figuur wordt de omzetverdeling over de verschillende bezoekerscategoriën visueel weergegeven:
7
Figuur 4: Omzetverdeling over verschillende bezoekersgroepen 2019 – Bron: Zwembad “De Meerval”
In onderstaande tabel wordt de gemiddelde omzet per bezoeker per activiteit weergegeven.
Recreatief/banen Zwemles Verenigingen Doelgroepen
2017 € 4,05 € 11,75 € 5,12 € 4,25
2018 € 4,01 € 12,63 € 4,52 € 4,52
2019 € 4,59 € 14,86 € 5,43 € 12,96
Tabel 5: Gemiddelde opbrengst per bezoeker 2017 t/m 2019 – Bron: Zwembad ‘De Meerval”
De stijging van de gemiddelde inkomsten per bezoekers voor recreatief zwemmen en zwemles is meer dan uitsluitend vanuit indexering verwacht kan worden. Dit duidt op een verhoging van de tarieven of een aanpassing van de tarievenstructuur. De stijging van de gemiddelde inkomsten per verenigingsbezoeker zal naar verwachting het gevolg zijn van een onzorgvuldige registratie, wat niet ongebruikelijk is bij verenigingsbezoek. Zoals eerder aangegeven zal het gemiddelde aantal doelgroepzwemmers naar verwachting ongeveer 12.000 hoger liggen dan geregistreerd waarmee de werkelijke gemiddelde opbrengsten per bezoeker ongeveer € 4,90 bedraagt. De overige opbrengsten bestaan onder andere uit: •
Huuropbrengst van de verhuur van de horeca, die voor onbepaalde tijd is verhuurd aan de heer R. de Hoop conform een huurovereenkomst, zoals die is afgesloten met De Meerval B.V. In 2019 bedroeg de huursom geïndexeerd € 16.304,- . Dat is overigens lager dan in de jaren 2017 en 2018;
•
Reclamerechten.
De verschillende lastenposten uit tabel 4 zijn als volgt te duiden: Personeelskosten bestaande onder andere uit: •
Managementkosten voortkomend uit de overeenkomst management-dienstverlening tussen De Meerval B.V. en B.V. Golfbad Exploitatie uit Oss.
•
Salariskosten van de medewerkers. Gedurende 2017 t/m 2019 bleef het aantal medewerkers nagenoeg stabiel rond 12,5 fte. De gemiddelde salariskosten (lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenpremies) per medewerker bedroeg in 2019 circa € 42.000,-;
Huisvestingskosten bestaande onder andere uit: •
Verschuldigde huur van het zwembad, waar een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd aan ten grondslag ligt. De (geïndexeerde) huur bedroeg in 2019 € 503.331,-.
•
Schoonmaakkosten.
Inventaris- en machinekosten bestaande onder andere uit: •
Verbruikskosten.
•
Aanschafkosten (klein) en onderhoud van inventaris.
Verkoop- en algemene kosten bestaande uit onder meer: •
Promotie.
•
Verzekeringen;
•
Automatisering, die in 2019 fors zijn gestegen naar ruim € 26.000,-;
•
Accountantskosten;
•
Loonadministratie.
Hoewel een financiële beoordeling van de huidige exploitatie geen onderdeel uitmaakt van de Quick Scan constateren wij dat de personeelskosten met ongeveer 90% van de omzet uit zwembadbezoek erg hoog zijn. Ook de verbruikskosten zijn hoog in verhouding tot de aard en omvang van het zwembad.
8
2.3.3 Onderhoud en duurzaamheid In de loop der jaren zijn er diverse grote investeringen gedaan in het verduurzamen van zwembad De Meerval. Het betreft in 2012 het plaatsen van een WKK-installatie (warmte-kracht-koppeling) waardoor met een beperkte verhoging van het gasverbruik zelf energie en warmte wordt gegenereerd. In 2015 is het dak extra geïsoleerd en is in 2016 een GBS (gebouwbeheersysteem) geïnstalleerd, is de luchtbehandeling vernieuwd en is het gebouw van ledverlichting voorzien. Als gevolg hiervan is het energieverbruik fors gedaald van circa 560.000 kWh naar circa 60.000 kWh per jaar en het gasverbruik licht gestegen van circa 220.000 m3 naar circa 245.000 m3 per jaar. Voor het onderhoud aan de installaties is een onderhoudscontract door de Stichting met Kemkens Gasservice BV afgesloten. Dit contract heeft een looptijd tot 1 januari 2028 en is tussentijds opzegbaar met inachtneming van een opzegtermijn van 3 maanden. Door Kemkens zijn voor eigen rekening een tweetal investeringen gedaan, te weten de WKK-installatie en de luchtbehandeling. Kemkens verwacht dat de gedane investeringen worden afgedekt door een verwachte besparing op de energiekosten. Dit is contractueel geregeld door het niet wijzigen van het volume op de energiekosten.
Mocht de overeenkomst met Kemkens alsnog tussentijds worden opgezegd, dient de Stichting de twee gedane investeringen door Kemkens tegen de dan geldende boekwaarde over te nemen. In de onderstaande tabel zijn de jaarlijkse onderhoudslasten conform het ontvangen meerjarenonderhoudsplanning (MJOP) schematisch weergegeven:
Bouwkundig Installatietechnisch Totaal (excl. BTW)
2021 € 30.327 € 80.059 € 110.386
2022 € 97.580 € 308.452 € 406.032
2023 € 22.530 € 167.003 € 189.533
2024 € 56.165 € 184.344 € 240.509
2025 € 65.979 € 51.802 € 117.781
2026 € 84.355 € 31.752 € 116.107
2027 € 34.150 € 136.994 € 171.144
2028 € 24.215 € 26.602 € 50.817
2029 € 34.425 € 21.102 € 55.527
2030 Totaal € 145.810 € 595.536 € 268.744 € 1.276.854 € 414.554 € 1.872.390
Tabel 6 Meerjarige onderhoudsplanning 2021 – 2030 – Bron: Gemeente Wijchen
De gemiddelde jaarlijkse onderhoudskosten bedragen de komende 10 jaar: Bouwkundig:
€ 60.000,-
Installatietechnisch:
€ 128.000
Totaal:
€ 188.000,-
In de MJOP zit een fout. Er is voor het vervangen van doseerpompen een bedrag aangehouden van €40.000 per pomp. Dit is een typefout, dit moet €4.000 per pomp zijn. De kosten voor de installaties in 2023 gaan daarmee met €108.000 omlaag. De gemiddelde jaarlijkse onderhoudskosten bedragen daarmee de komende 10 jaar: €178.000.
Er staan voor het bouwkundige onderhoud tot 2030 een paar grote uitgaven in het MJOP. Wat opvalt is dat in 2030 het vervangen van de dakbedekking in het MJOP wordt opgevoerd. Dat zorgt voor het hoge bedrag in het laatste jaar van dit MJOP. De grootste uitgaven op het gebied van onderhoud voor de komende periode zijn echter te verwachten voor de installatietechniek. Bij het opstellen van deze Quick Scan was het onderhoudscontract van Kemkens niet beschikbaar met als gevolg dat het onbekend is welke afspraken er over het (taakstellend) uitvoeren van het MJOP zijn gemaakt.
2.3.4 Inspectierapport/nulmeting De Meerval is geïnspecteerd en er heeft een nulmeting plaatsgevonden. Naar aanleiding van de opname kan gesteld worden dat zwembad De Meerval voor de leeftijd van het pand in een goede onderhoudsconditie verkeerd. Veel belangrijke grote 9
elementen zijn in de loop der tijd vervangen, zoals de luchtbehandelingskasten, de CV ketels, de verlichting etc. Indien er defecten optreden is zichtbaar dat de exploitant zoveel als mogelijk de defecte onderdelen probeert te vervangen. Er zijn geen grote gebreken geconstateerd De beweegbare bodem (loopdek) komt op termijn aan de beurt om vervangen te worden. Het dak van de zuurruimte is in slechte staat en zou hersteld c.q. behandeld dienen te worden. Het filterzand zal binnen enkele jaren vervangen dienen te worden en de TSA’s zijn ook op leeftijd. Verder zijn er wat aandachtspunten zoals isolatie (koud)leidingwerk en gereviseerde onderdelen. Er komt een moment dat de revisiemogelijkheden uitgeput zijn en dat vervanging plaats dient te vinden. De WKK zou nagerekend kunnen worden of deze nog rendabel is. Het groot onderhoud aan de WKK kan hiermee worden gecombineerd. De HWC plafonds verkeren in principe nog in goede conditie maar zijn wel gedateerd. In combinatie met de grote verscheidenheid aan toegepast materiaal oogt het plafond teveel als een lappendeken. Het is aan te raden om te investeren in een nieuw plafond of nieuwe witte plafondplaten om er weer een eenheid van te maken, dit zou een meerwaarde voor de accommodatie zijn. Het inspectierapport is als bijlage toegevoegd als separate appendix bij deze rapportage .
2.4 Interviews en enquête Uitkomsten gesprek management en gebruikers/verenigingen Voor het opstellen van deze Quick Scan is er gesproken met de operationele leiding van het zwembad en de verenigingen/gebruikers. Uit de gesprekken met zowel de operationele leiding als de verenigingen (ZV Wijchen en OWT Pontos) kwam geen (groot) pleidooi voor een eventueel nieuw zwembad naar voren. Er is wel een aantal wensen geuit, te weten: •
De situering van de wellnessvoorzieningen bij het peuterbassin is niet optimaal;
•
Behoefte aan een tribune (voor zwemlessen en wedstrijden);
•
Multifunctionele ruimte (voor vergaderingen, cursussen, droogtrainingen, gesprekken met ouders/leden);
•
Uitstraling horeca aanpakken;
•
Wedstrijdbassin verbeteren (beweegbare bodem, startblokken, wedstrijdlijnen, elektronische waarneming);
•
Meer opslagruimte.
Uitkomsten bezoekersenquête De gemeente/zwembad De Meerval hebben recentelijk in de maand april een vragenlijst onder de “losse bezoekers” van het zwembad uitgezet. Er zijn ruim 800 ingevulde enquêtes geregistreerd. De belangrijkste uitkomsten worden hieronder puntsgewijs weergegeven: •
Bijna 80 % van de respondenten geeft aan enkele keren per week (40,1 %) of per maand (39,6%) het zwembad te bezoeken;
•
De meeste respondenten komen voor recreatief zwemmen (41%) op de voet gevolgd door banen zwemmers (37%) en zwemlesouders (28%). De respondenten mochten voor deze vraag meerdere antwoorden invullen. 18% van de respondenten geeft aan voor een doelgroep naar het zwembad te komen;
•
De verdeling tussen “los” bezoek en een abonnement is nagenoeg gelijk. Respectievelijk 43% om 42%;
•
Er is algemene tevredenheid over de tarieven, openingstijden, hygiëne van de accommodatie, kwaliteit en klantvriendelijkheid van de medewerkers. Datzelfde geldt voor het activiteitenaanbod en de voorzieningen/faciliteiten van het zwembad. Ook over de horeca is men over het algemeen tevreden;
•
Ruim 45% van de respondenten geeft aan dat men vaker een bezoek aan het zwembad gaat brengen wanneer het bad volledig wordt vernieuwd. Daar staat tegenover dat circa 50% dat niet weet of ronduit nee als antwoord geeft. Er komt geen eenduidig beeld naar voren wanneer de vraag wordt gesteld welke voorziening/faciliteit men bij een grootschalig gerenoveerd of nieuwgebouwd zwembad zou willen terugzien. Een buitenbad wordt genoemd, maar ook een sauna en groter peuterbad;
•
Ruim 55% van de respondenten geeft aan geen andere zwembaden in de omgeving te bezoeken dan zwembad De Meerval. Ongeveer 45% doet dit dus wel. 10
2.5 Lokale, regionale en landelijke trends en ontwikkelingen Welke regionale en/of landelijke trends doen zich op dit moment voor op het gebied van zwembaden? In deze paragraaf worden de belangrijkste trends op hoofdlijnen uiteengezet. Tevens zal er aandacht worden besteed aan de (lokale) demografische ontwikkelingen binnen de gemeente Wijchen. Sinds vele jaren neemt de aandacht voor gezond leven en bewegen in zowel het landelijke als lokale beleid alleen maar toe. Dat betekent een sportieve en vaak financiële stimulans voor het beoefenen van sport in zijn algemeenheid. Vooral 55-plussers blijken aanzienlijk vaker deel te nemen aan sportieve activiteiten. Sport is allang niet meer uitsluitend een doel op zich, maar ook een middel voor gemeenten en sporters om bepaalde andere doelen te bereiken, die onder andere te maken hebben met fysieke en mentale gezondheid, cohesie, participatie, integratie en veiligheid. Ontwikkelingen als individualisering, toenemende diversiteiten, mobiliteit en nieuwe vormen van communicatie zorgen ervoor dat maatschappelijke verbanden in wijken ‘losser’ en wijk overstijgend worden. Dat betekent dat sportactiviteiten steeds meer in ongeorganiseerd verband en lang niet altijd binnen de eigen wijk plaatsvinden. Steeds vaker wil de burger zelf de tijd en tijdsduur bepalen van de sportactiviteit waaraan men deelneemt.
Ondanks of wellicht dankzij de individualisering is er echter nog steeds behoefte aan ontmoeting en sociale verbondenheid. Tenslotte is er bij veel gemeenten veel aandacht en budget beschikbaar voor duurzaamheidsmaatregelen voor sportaccommodaties. Zeker voor zwembaden, die een relatief grote energiebehoefte hebben, liggen er op dit gebied kansen. Door maatregelen te nemen, die de energiebehoefte beperken en/of de energie zelfs groener maken, kan een positieve bijdrage door de zwembaden aan verduurzaming worden geleverd. Instructiezwemmen Zwembaden hebben in basis nog steeds als voornaamste kerntaak het geven van instructiezwemmen. Bij veel zwembaden is er zelfs sprake van een wachtlijst. Er is wel een dalende lijn in het aantal kinderen waar te nemen, maar daar staat tegenover dat steeds meer volwassenen met bijvoorbeeld een migratie achtergrond zwemlessen gaan volgen. Er vindt als gevolg van deze ontwikkeling een verschuiving van aanbodgerichte zwemlessen naar vraaggerichte zwemlessen plaats. Zwembaden bieden steeds vaker naast het (traditionele) zwem-ABC meer variatie aan, zoals bijvoorbeeld turbocursussen en zwemvaardigheidstrainingen. Als gevolg hiervan is er een toenemende concurrentie (ook van private zwemscholen, die zwembadwater huren) in het aanbod van zwemlessen. Voor de exploitatie van een zwembad blijft het geven van zwemlessen vaak de enige rendabele activiteit.
Recreatie en banen zwemmen binnen en buiten Voor het recreatief zwemmen, zowel binnen als buiten, neemt de animo af. Dit komt mede vanwege de toenemende concurrentie in de recreatieve tijdsbesteding en de beperkte attractiewaarde van veel zwembaden. Er vindt steeds meer een verschuiving plaats van recreatief zwemmen naar begeleide zwemactiviteiten, waarbij een toenemende aandacht is voor banen zwemmen al dan niet in georganiseerd verband. De laatste jaren is er een trend zichtbaar, die laat zien dat steeds meer buitenzwembaden voornamelijk vanwege financiële redenen worden gesloten. Dat geldt echter niet voor binnenbaden. De trend, die in binnenzwembaden steeds zichtbaarder wordt, is dat een nieuw te bouwen zwembad functioneel en doelgericht wordt ingericht. Dat houdt in dat er minder recreatieve elementen, zoals bubbelbanken, glijbanen en stroomversnellingen in nieuwe zwembaden terugkomen. Doelgroepen Er is een toenemende vraag naar zowel sportieve doelgroep activiteiten als warm-water activiteiten. Bezoekers en gebruikers zijn kritisch op de kwaliteit, het gemak en de staat van het onderhoud van de accommodatie.
Ook de klantgerichtheid, motivatie en scholing van de instructeur(s) worden door bezoekers als een belangrijke kernwaarde omschreven, waarbij de georganiseerde activiteiten gevarieerd en hoogwaardig dienen te zijn met nadrukkelijk ook aandacht voor de sociale en ontmoetingsfunctie van deze activiteiten. Deelname aan deze activiteiten is de laatste jaren redelijk stabiel gebleven, mits er sprake is van een uitnodigend aanbod.
11
Vanuit een gezondheidsperspectief is er een toename in de aandacht voor zowel preventief als revalidatie zwemmen (warmwater) voor met name 55-plussers en/of specifieke doelgroepen, zoals reumapatiënten. Steeds meer zwembaden zoeken samenwerking met fitnesscentra en fysiotherapeuten. Deze samenwerking uit zich dan vaak in combikaarten voor zwembad en fitness en leidt tot het aanbieden van samengevoegde sportprogramma’s. Verenigingen Het aantal leden van bij de KNZB aangesloten verenigingen stabiliseert de laatste jaren. Er vinden landelijk gezien steeds meer samenwerkingsverbanden en/of fusies plaats om zodoende de verenigingen vitaler te maken en tevens meer toekomstbestendig te maken, zodat daarmee de druk op de vrijwilligers kan worden verlicht. Lokale zwemverenigingen zijn veelal een kweekvijver voor grotere regionaal gerichte zwemverenigingen. Als reactie op de dreigende sluiting van zwembaden in z’n algemeenheid worden in toenemende mate pogingen ondernomen om de zelfwerkzaamheid van verenigingen te vergroten en ook andere vrijwilligers in te zetten. De praktijk leert echter dat met name bij binnenzwembaden de mogelijkheden in dat opzicht niet moeten worden overschat. Het overgaan op sleutelbeheer door verenigingen blijkt vaak al een moeilijke en uiteindelijk ook maximale stap te zijn.
Schoolzwemmen Onder invloed van bezuinigingen neemt het (gemeentelijke) schoolzwemmen af. Onderwijsinstellingen ervaren het schoolzwemmen als een (extra) druk op de beschikbare onderwijstijd. Schoolzwemmen vergt naast de lestijd veelal ook reistijd naar de accommodatie waardoor de druk op de onderwijstijd alleen maar toeneemt. Daar staat tegenover dat kinderen over het algemeen het schoolzwemmen als een welkome afwisseling op het gymonderwijs zien. Wanneer er schoolzwemmen in een gemeente wordt aangeboden, weet de jeugd als gevolg hiervan de weg naar het zwembad beter te vinden. Demografische ontwikkelingen Gemeente Wijchen Demografische veranderingen hebben gevolgen voor de behoefte aan zwembadwater en zwemactiviteiten. De beschikbare cijfers van de werkorganisatie Druten Wijchen laten zien dat er in de bevolkingsontwikkeling vanaf 2020 een daling van het inwonersaantal wordt verwacht. De verwachte krimp ten opzichte van 2019 bedraagt in 2050 ruim 3% (ruim 1000 inwoners) en is derhalve beperkt. De verschuivingen in de samenstelling van de verschillende leeftijdsklassen is aanzienlijker en kan wel zorgen voor een verandering in de behoefte aan en vraag naar zwem- en sportactiviteiten. In onderstaande figuur zijn de verwachte verschillen per leeftijdscategorie tussen 2020 en 2050 weergegeven voor de gemeente Wijchen.
Op dit moment worden plannen ontwikkeld om een nieuwe wijk te realiseren in Wijchen West met 1300 woningen. Deze zouden voor 2030 moeten zijn gerealiseerd. Indien hier bij de bevolkingsprognose geen rekening mee is gehouden zal dit nog een positief effect hebben op de ontwikkeling van het inwonersaantal van de gemeente Wijchen.
12
Figuur 5: Bevolking naar leeftijdsklasse – Bron: Druten Wijchen in cijfers van Werkorganisatie Druten Wijchen
Door de verwachte vergrijzing zal meer behoefte ontstaan aan banenzwemmen en (begeleide) activiteiten voor senioren. De verwachte ontgroening (minder kinderen) zal uiteraard leiden tot minderen kinderen in de gemeente Wijchen, die zwemles volgen en minder belangstelling voor recreatief zwemmen.
13
3. Mogelijke toekomstscenario’s 3.1 Synthese Dit hoofdstuk begint met een samenvattende analyse (synthese) op basis van de bevindingen uit hoofdstuk 2, die als een opmaat dient te worden beschouwd voor het uitwerken van een aantal potentiële scenario’s voor een zwembadvoorziening in de Gemeente Wijchen. Na een analyse van de huidige situatie van zwembad De Meerval kunnen de volgende conclusies worden getrokken: •
Elke gemeente in de regio heeft een eigen zwemvoorziening. Binnen een afstand van ongeveer 10 kilometer zijn vijf andere overdekte zwembaden gesitueerd, binnen een straal van 20 kilometer gaat het om 9 overdekte zwembaden.
•
Van deze 9 zwembaden heeft uitsluitend Sportfondsenbad Nijmegen-West, net als De Meerval, een recreatief bassin. Op iets grotere afstand bevindt zich Golfbad Oss dat ook een sterke recreatieve functie heeft.
•
Van de 9 zwembaden hebben 8 zwembaden een met De Meerval vergelijkbaar activiteitenaanbod (leszwemmen, banenzwemmen, recreatief zwemmen, doelgroep activiteiten, verenigingen). Alleen het zwembad in Ewijk (9,8 kilometer van De Meerval) heeft uitsluitend een klein instructiebassin waar de nadruk ligt op leszwemmen.
•
Gemeenten in de regio hebben geen plannen zwembaden te sluiten. In een aantal gevallen is zelfs het besluit genomen de bestaande zwemvoorziening te vervangen door nieuwbouw of worden de mogelijkheden hiertoe onderzocht.
•
De gemeente zou nu minder dan 30 jaar geleden inzetten op het bieden van een recreatieplek maar veel meer nadruk leggen op participatie, ontmoeting, verenigingsgebruik en specifieke doelgroepen. Op dit moment is bijvoorbeeld de ontmoetingsfunctie zeer beperkt aanwezig.
•
Het aandeel recreatieve zwemmers in het totale bezoek is hoog. Het totaal aantal bezoekers is laag in verhouding tot de potentie van het verzorgingsgebied (laag animocijfer).
•
De bezetting van het zwembad is lager dan gemiddeld. Dit is wel vaker het geval indien een zwembad beschikt over een recreatief bassin zoals De Meerval. Er is dan uiteraard wel sprake van “duur zwemwater”.
•
De Meerval verkeert ondanks haar leeftijd in een prima staat van onderhoud (zie inspectierapport in bijlage 2).
•
Op basis van een algemene boordeling kan worden gesteld dat sprake is van een exploitatie met veel oog voor het maatschappelijk belang. Dit vertaalt zich in een relatief ruime openstelling, service in de vorm van een relatief ruime inzet van personeel, een relatief laagdrempelige tarievenstructuur (met name veel kortingsmogelijkheden) en aandacht voor kwaliteit.
•
Uit de recent gehouden enquête onder de inwoners van de gemeente is ondanks de lichte terugloop in de bezoekersaantallen toch gebleken dat er op zich voldoende draagvlak is voor een zwemvoorziening.
•
Ook uit de verenigingsgesprekken blijkt tevredenheid. Belangrijkste knelpunten zijn het ontbreken van een tribune, de logistiek en de beperkte horecavoorziening.
•
De exploitant deelt de mening van de verenigingen en voegt hieraan toe dat de personeelskleedruimten te klein zijn, het aantal groepskleedruimten te beperkt is en het peuterbassin en de wellnessvoorzieningen verouderd zijn. Ook de situering van de wellnessvoorzieningen bij het peuterbassin is verre van ideaal.
Gesteld kan worden dat op dit moment de functionaliteit van De Meerval in belangrijke mate voldoet. Het recreatiebassin trekt een substantieel aantal recreatieve bezoekers en wordt ook gebruikt voor zwemlessen en begeleide sportieve activiteiten. Wel kan worden geconstateerd dat er sprake is van relatief veel zwemwater in relatie tot de bezoekersaantallen. Dit laatste beoordelen wij echter als een onvoldoende argument om bij een renovatie het recreatiebassin te vervangen door een meer functioneel rechthoekig instructiebassin met een beperktere afmeting. De kosten van een dergelijke ingreep zullen niet opwegen tegen de (financiële) voordelen van een betere bezetting. Wij stellen derhalve twee renovatievarianten voor waar de huidige twee grote bassins in stand blijven, maar wel aanpassingen worden gedaan om de in hoofdstuk 3 geconstateerde knelpunten op te lossen. In het minimum renovatiescenario vinden relatief beperkte aanpassingen plaats, in het maximum renovatiescenario worden grotere aanpassingen gedaan. Voor de nieuwbouwscenario’s sluiten wij aan bij de door de gemeente op voorhand gedefinieerde scenario’s. Op basis van de gemeentelijke doelstellingen zou een tweebadenconcept met een wedstrijdbassin en een instructiebassin in plaats van het huidige recreatiebassin het best aansluiten. Het wateroppervlak kan door het vervallen van een deel van het recreatieve bezoek 14
beperkter zijn, deze vraaguitval zal naar verwachting niet volledig worden gecompenseerd door de te verwachten toename van het bezoek vanuit andere bezoekerscategorieën. Indien er toch voor wordt gekozen om de recreatieve functie ook in de nieuwbouwvariant te waarborgen en om een goed vergelijk te hebben met de meer functionele nieuwbouw wordt ook een nieuwbouwscenario uitgewerkt dat veel gelijkenis vertoont met de huidige Meerval. Voor alle scenario’s geldt dat de ontmoetingsfunctie kan worden versterkt. Om te komen tot een zwemvoorziening, die weer decennia mee kan, komen we tot de volgende scenario’s: 1.
In stand houden
2.
Minimum renovatiescenario
3.
Maximum renovatiescenario
4.
Nieuwbouw functioneel
5.
Nieuwbouw recreatief
6.
Einde zwembad in Wijchen
Deze scenario’s worden in het volgende hoofdstuk nader toegelicht en uitgewerkt.
3.2 Beschouwing in standhouden (scenario 1) Het zwembad ziet er ondanks haar leeftijd prima uit. In dit scenario voeren we geen functionele verbeteringen uit. Het mjop wordt elk jaar uitgevoerd.
3.3 Beschouwing renovatie met functionele verbeteringen (scenario 2 en 3) In het huidige zwembad ondervindt men een aantal problemen/knelpunten: •
De horeca is gesitueerd in de entreehal, deze heeft geen uitnodigende uitstraling en wordt door verenigingen e.d. in de avonduren niet of nauwelijks gebruikt;
•
De kleedruimten voor het personeel zijn te klein;
•
Er zijn te weinig groepskleedruimten;
•
Het bestaande peuterbassin is verouderd en sluit qua uitstraling niet aan bij de rest van de thematiek van De Meerval;
•
De sauna’s zijn verouderd en de locatie bij het peuterbassin is niet gelukkig. Een aansluiting aan het wedstrijd- en het recreatiebassin zou beter zijn;
•
Het recreatiebassin wordt ook gebruikt voor doelgroep activiteiten. In principe voldoet dit in de meeste gevallen. Het verwijderen van het element in het midden van het recreatiebassin zou de gebruiksmogelijkheden vergroten;
•
Het recreatiebassin heeft een uitzwembassin met een sluis. Deze wordt niet vaak gebruikt, maar heeft in de exploitatie wel negatieve gevolgen (afkoelen zwemwater en uitdampen);
•
Bij het wedstrijdbassin is geen tribune aanwezig. Een tribune zou handig zijn voor verenigingen en afzwemmen;
•
Verder wordt het onderhoud uitgevoerd zoals gepland in de mjop.
3.3.1 Minimum renovatiescenario (scenario 2) In het minimale renovatiescenario proberen we binnen de bestaande gevels zoveel mogelijk van de problemen zoals hierboven genoemd op te lossen. Dat lukt niet voor alles. In de onderstaande plattegrond is aangegeven wat we in dit scenario hebben meegenomen.
15
In het minimum renovatiescenario houden we de entree op de bestaande locatie. Door het vervangen van het bestaande peuterbassin en de bestaande sauna’s naar een nieuwe gethematiseerde peutervoorziening ontstaat er ruimte voor een kleine uitbreiding van de horeca. Met deze vergroting is er in ieder geval ruimte om er een fatsoenlijke zithoek van te maken wat meer uitnodigt om ‘te blijven hangen’. Vanuit deze horeca kunnen bezoekers over het perron van het recreatiebassin naar de tribune lopen naast het wedstrijdbassin. Deze tribune kan gerealiseerd worden naast het wedstrijdbassin als de gemetselde beluchtingsgaten worden verwijderd en de vloer en de pui tussen beide bassins wordt hersteld. Verdere functionele verbeteringen zijn het verplaatsen van de twee sauna’s naar een nieuw saunaplein, die zowel vanuit het wedstrijdbassin als vanuit het recreatiebassin bereikbaar zijn. Het verwijderen van de uitzwemvoorziening inclusief de sluis en het verwijderen van het speelelement in het midden van het recreatiebassin waardoor er meer ruimte ontstaat voor doelgroep activiteiten. Problemen die we in deze variant niet op kunnen lossen zijn: •
Vergroten van de personeelsruimten;
•
Vergroten van het aantal groepskleedruimten.
3.3.2 Maximum renovatiescenario (scenario 3) In het maximale renovatiescenario gaan we het bestaande zwembad uitbreiden om ruimte te maken om alle knelpunten op te lossen. In onderstaande plattegrond is aangegeven wat daarbij mogelijk is.
16
In dit maximale scenario verplaatsen we de entree van het zwembad. Vanuit deze nieuwe entree kunnen bezoekers: •
via een gang naar de kleedruimten (zwemmers)
•
naar de horeca en via de horeca naar de nieuwe tribune die grenst aan het wedstrijdbassin.
De horeca kan ook worden voorzien van een terras die aansluit op het nieuw aangelegde park en aan de wandelroute die om het meer is aangelegd. Op deze wijze worden er niet alleen gasten aangetrokken die het zwembad bezoeken, maar ook derden die in de omgeving vertoeven. De kleedruimten worden opnieuw ingedeeld waarbij er 3 nieuwe groepskleedruimten worden gerealiseerd en de (nieuwe) kleedcabines opnieuw worden ingedeeld. Op de plaats van de huidige entree en horeca ontstaat voldoende ruimten om de personeelsruimten opnieuw in te delen en te vergroten. De bestaande entree kan dan als personeelsingang worden gebruikt. De overige voorzieningen aan het peuterbassin, het saunaplein en het recreatiebassin zijn gelijk aan de minimum variant! In dit maximale scenario worden alle knelpunten zoals genoemd in paragraaf 3.1 opgelost. Beschouwing nieuwbouw (scenario 4 en 5) Bovenstaand figuur is ter indicatie. Een alternatief zou kunnen zijn om de personeelsruimte nieuw te bouwen op de plek van de uitbreiding en om de bestaande personeelsruimten bij de horeca te trekken. Dan blijft de horeca bij het recreatiebassin. In principe heeft dit weinig invloed op de investeringskosten. Als de keuze op dit scenario valt dan dient samen met gemeente en exploitant dit scenario verder uit te worden gewerkt werken binnen de financiële kaders zoals genoemd in hoofdstuk 4.
17
Uit de analyse van hoofdstuk 1 blijkt dat voor het nieuwbouwscenario twee scenario’s denkbaar zijn. In beide scenario’s staat het wedstrijdbassin niet ter discussie, dit wedstrijdbassin heeft 6 banen en heeft een afmeting van 25 bij 15,40 meter. Bij één scenario wordt dit wedstrijdbassin aangevuld met een instructiebassin met beweegbare bodem voor doelgroep activiteiten en een kleine peutervoorziening (een functioneel zwembad). In het tweede scenario wordt het wedstrijdbassin aangevuld met een recreatief bassin met een groter peuterbassin voor recreatief gebruik, daarnaast wordt er een glijbaan aangebracht (een recreatief zwembad). Hier onder worden beide scenario’s verder uitgewerkt.
3.3.3 Functioneel zwembad (scenario 4) Het functionele zwembad heeft de volgende ruimtestaat: Ruimte
Aantal
Opp. per ruimte
Oppervlak
(m2 FNO)
(m 2 FNO)
Algemeen en facilitair
260
Tochtportaal
1
8
Centrale hal, receptie en backoffice
1
57
Sanitaire groep
1
Personeelsruimte
1
25
25
Kantoorruimten
2
25
50
Kleedruimte personeel
2
15
30
Werkkasten
2
5
10
Berging algemeen
2
8
16
Container berging
1
10
10
Vergaderruimte personeel
1
25
25
Horeca
1
100
100
Keuken
1
20
20
Koel/vriescel
2
5
10
Magazijn
1
20
20
Multifunctionele- / vergaderruimten
1
40
40
1
385
29
Horeca en multifunctionele ruimten
190
Zwembad
1372
Wedstrijdbad bassin 25 x 15,40 m 1
385
-
Perron zijde tribune 3,0 m 1
75
-
Perron zijde overkant 3.0 m 1
75
- Perron zijde start 4,0 m 1
86
- Perron zijde overkant 3,0 m 1 Tribune 100 personen
64 60
Doelgroepenbad bassin 15 x 8 m 1
1
120
120
-
Perron zijde tribune 3,0 m 1
63
-
Perron zijde overkant 3,0 m 1
63
-
Perron zijde start 3,0 m 1
24
- Perron zijde overkant 3,0 m 1 Peuterbad
1
30
30
Perrons peuterbad
1
40
40
Opslag zwemmaterialen
2
25
50
Kleedruimte groepen
4
18
72
Kleedruimten gezinscabines
4
4
16
Kleedruimten wisselcabines
24
1,7
40
Miva kleedruimte met toilet
1
8
8
Doucheruimte
1
15
15
Sanitaire groepen
1
24
24
Make-up zone
1
8
8
250
0,12
30
1
500
Lockers 250 stuk s
24
Technische ruimten Techniek
500
Totaal Verkeersruimtes, ontwerpverlies en constructieverlies
500 2322
20%
2786
Uitgangspunt bij deze ruimtestaat is onder andere: 18
•
Een wedstrijdbassin van 25 x 15,40 meter (6-baans)
•
Het wedstrijdbassin heeft geen flexibele bodem i.v.m. onderwatersporten
•
Een doelgroepen bassin van 15 x 8 meter
•
Het doelgroepenbassin heeft een beweegbare bodem met een klep over het gehele oppervlak zodat deze in 2 verschillende hoogten instelbaar is
•
De peutervoorziening is erg beperkt
3.3.4 Recreatief zwembad (scenario 5) Het recreatieve zwembad heeft onderstaande ruimtestaat: Ruimte
Aantal
Opp. per ruimte
Oppervlak
(m2 FNO)
(m 2 FNO)
Algemeen en facilitair
260
Tochtportaal
1
8
Centrale hal, receptie en backoffice
1
57
Sanitaire groep
1
Personeelsruimte
1
25
25
Kantoorruimten
2
25
50
Kleedruimte personeel
2
15
30
Werkkasten
2
5
10
Berging algemeen
2
8
16
Container berging
1
10
10
Vergaderruimte personeel
1
25
25
Horeca
1
100
100
Keuken
1
20
20
Koel/vriescel
2
5
10
Magazijn
1
20
20
Multifunctionele- / vergaderruimten
1
40
40
1
385
29
Horeca en multifunctionele ruimten
190
Zwembad Wedstrijdbad bassin 25 x 15,40 m 1
1533 385
-
Perron zijde tribune 3,0 m 1
75
-
Perron zijde overkant 3.0 m 1
75
- Perron zijde start 4,0 m 1
86
- Perron zijde overkant 3,0 m 1 Tribune 100 personen
64
recreatiebassin vrije vorm
60 1
200
Peuterbad
1
60
60
Perrons peuterbad
1
60
60
Opslag zwemmaterialen
2
25
50
Kleedruimte groepen
4
18
72
Kleedruimten gezinscabines
6
4
24
Kleedruimten wisselcabines
22
1,7
37
Miva kleedruimte met toilet
1
8
8
Doucheruimte
1
15
15
Sanitaire groepen
1
24
24
Make-up zone
1
8
8
250
0,12
30
1
500
-
Perrons recreatief bassin
Lockers 250 stuk s
200
Technische ruimten Techniek
200
500
Totaal Verkeersruimtes, ontwerpverlies en constructieverlies
500 2483
20%
2980
Uitgangspunt bij deze ruimtestaat is onder andere: •
Een wedstrijdbassin van 25 x 15,40 meter (6-baans).
•
Het wedstrijdbassin heeft een flexibele bodem over de helft van het oppervlak. 19
•
Een recreatief bassin in een vrije vorm van 200 meter.
•
Het recreatief bassin heeft een vaste bodem.
•
De peutervoorziening is erg uitgebreid.
•
Er is een glijbaan aanwezig.
3.4 Sluiting zwembad (scenario 6) Voor dit scenario bestaat momenteel geen draagvlak en wordt verder niet in de beschouwingen betrokken.
20
4. Financiële consequenties en advisering beheersvorm 4.1 Investeringskostenraming Hier onder worden de investeringskosten van de scenario’s uit hoofdstuk 3 verder uitgewerkt.
4.1.1 In standhouden In dit scenario wordt de mjop elk jaar uitgevoerd. Tot 2030 bedragen de gemiddelde onderhoudskosten per jaar: Bouwkundig
€ 60.000,-
Installaties
€ 120.000,- (na correctie, zie post 2.3.3)
Totaal
€ 180.000,- excl. BTW € 218.000,- incl. BTW
Hierbij dient te worden opgemerkt dat bij het voorgaande uitgangspunt is dat het zwembad niet na 10 jaar wordt gesloten. Indien dit wel het geval is zullen niet alle werkzaamheden zoals opgenomen in het MJOP meer worden uitgevoerd. 4.1.2 Scenario’s renovatie met functionele verbeteringen (scenario 2 en 3) Voor de renovatiescenario’s bedragen de investeringskosten als volgt:
Renovatie minimum Kosten opdrachtgever Grondkosten Projectbegeleiding Bijkomende kosten Losse inrichting
Renovatie maximum
€0 € 125.000 €0 €0 € 125.000
€0 € 175.000 € 25.000 €0 € 200.000
€ 1.200.000 €0 €0 € 30.000 € 30.000 € 5.000 € 115.000 € 200.000 € 20.000 € 40.000 € 35.000 €0 € 5.000 € 25.000 € 1.705.000
€ 1.200.000 € 1.050.000 € 30.000 € 30.000 € 30.000 € 5.000 € 115.000 € 200.000 € 20.000 €0 € 100.000 € 150.000 € 40.000 € 50.000 € 3.020.000
€ 85.000
€ 151.000
Investeringskosten exclusief BTW BTW
€ 1.915.000 € 402.000
€ 3.371.000 € 708.000
Investeringskosten inclusief BTW
€ 2.317.000
€ 4.079.000
Kosten opdrachtnemer Naar voor halen mjop Uitbreiding met entree, horeca en tribune Groepskleedruimten Aanpassen pui tussen bassins Verwijderen sluis met uitzwembassin Verwijderen obstakel recreatief bassin Verplaatsen saunaplein Vervangen peuterbassin compleet Aanbrengen tribune bij wedstrijdbassin Aanpassen bestaande horecaruimte Honoraria Terras en verplaatsen entree Bijkomende kosten Prijsstijgingen tot einde werk
Onvoorzien
21
4.1.3 Scenario’s nieuwbouw (scenario 4 en 5) Voor de nieuwbouw scenario’s bedragen de investeringskosten als volgt:
Nieuwbouw functioneel Kosten opdrachtgever Grondkosten Projectbegeleiding Bijkomende kosten Losse inrichting
Nieuwbouw recreatief
€ 20.000 € 255.000 € 134.000 € 56.000 € 465.000
€ 20.000 € 282.000 € 142.000 € 56.000 € 500.000
€ 6.915.000 € 476.000 € 488.000 € 138.000 € 294.000 € 8.311.000
€ 7.760.000 € 533.000 € 542.000 € 155.000 € 329.000 € 9.319.000
€ 439.000
€ 491.000
Investeringskosten exclusief BTW BTW
€ 9.215.000 € 1.935.000
€ 10.310.000 € 2.165.000
Investeringskosten inclusief BTW
€ 11.150.000
€ 12.475.000
Kosten opdrachtnemer Bouwkosten Honoraria Parkeerplaatsen e.d. Bijkomende kosten Prijsstijgingen tot einde werk
Onvoorzien
Grondkosten Er zijn in deze kostenraming geen grondkosten opgenomen. We gaan er van uit dat de grond reeds eigendom is van de gemeente Wijchen. Het woonrijp maken maakt onderdeel uit van de kosten voor parkeerplaatsen e.d. Wel is er een post opgenomen voor grondonderzoeken.
Projectbegeleiding Onder deze kosten worden de externe begeleidingskosten verstaan. Dit betreft de kosten voor het begeleiden van de voorbereiding, aanbesteding, ontwerp en realisatie. De interne uren van de gemeente zijn hierin niet meegenomen.
Bijkomende kosten opdrachtgever De bijkomende kosten voor de opdrachtgever betreft met name de aansluiting van de nutsvoorzieningen.
Losse inrichting De losse inrichting betreft met name de losse sporttechnische inrichting (sport- en spelmateriaal), schoonmaak materiaal en keukeninrichting.
Bouwkosten Onder de bouwkosten wordt verstaan alle bouwkundige- en installatietechnische kosten om het project te realiseren. Ook de inrichting maakt hier onderdeel van uit.
Honoraria Onder honoraria vallen de kosten voor de architect, constructeur, adviseur installaties, adviseur akoestiek en bouwfysica, enz. 22
Parkeerplaatsen In deze post zijn de kosten voor de verharding (parkeerplaatsen en verharding om het gebouw), groenvoorzieningen, fietsparkeerplaatsen en overige terreininrichting opgenomen.
Bijkomende kosten opdrachtnemer Onder de bijkomende kosten voor de opdrachtnemer worden met name de legeskosten begrepen.
Prijsstijgingen In deze investeringsbegroting hanteren wij prijspeil tweede kwartaal 2021. Op basis van de planning zijn de (vermoedelijke) prijsstijgingen doorgerekend tot de oplevering. Voor de indexering hanteren wij een prijskostenstijging van 2,5% per jaar.
Onvoorzien We hebben een post onvoorzien opgenomen ter hoogte van 5% van de bouwkosten.
Duurzaamheid Uitgangspunt bij de hierboven genoemde scenario’s is een duurzaam gebouw, dit geldt voor zowel de renovatie- als de nieuwbouw varianten. Uitgangspunten hierbij zijn onder andere: •
All-electric gebouw (aardgasloos) en bijna energieneutraal
•
GPR=8 (gemiddeld)
•
Circulair ontwerp
•
Koppeling aan Madaster (of gelijkwaardig) als het gaat om circulariteit
4.2 Jaarlast In onderstaande tabel worden de bezoekersaantallen geraamd voor de vijf scenario’s en de gemiddelde inkomsten per bezoek. Scenario 1
Scenario 2
Scenario 3
Scenario 4
Scenario 5
Bezoekers Recreatief Banen Doelgroepen Instructie Vereniging Totaal
52.500 10.000 17.500 18.500 22.000 120.500
52.500 10.000 17.500 18.500 22.000 120.500
52.500 10.000 17.500 18.500 22.000 120.500
40.000 10.000 20.000 20.000 22.000 112.000
52.500 10.000 17.500 18.500 22.000 120.500
Gemiddelde inkomsten per bezoeker Recreatief/banen Doelgroepen Instructie
€ 4,75 € 6,00 € 13,00
€ 4,75 € 6,00 € 13,00
€ 4,75 € 6,00 € 13,00
€ 4,25 € 6,00 € 13,00
€ 4,75 € 6,00 € 13,00
Korte toelichting op de tabel: •
De verwachting is dat bij scenario 4 (het functionele zwembad) het recreatieve bezoek substantieel zal afnemen. Dit wordt slechts gedeeltelijke gecompenseerd door de verwachte toename van deelnemers aan doelgroep-activiteiten en zwemlessen.
•
De gemiddelde inkomsten per bezoek zullen bij scenario 4 voor recreatief zwemmen lager zijn door het feit dat het zwembad bij dit scenario minder attractiviteitswaarde heeft.
In onderstaande tabel is de begroting van de jaarlast (inclusief Btw, prijspeil 2021) opgenomen voor een periode van 10 jaar (scenario 1) en voor een periode van 20 jaar (scenario 2 tot en met 5): 23
Jaarlast Zwembad Wijchen (incl. Btw, pp 2021) Baten Omzet zwembadbezoek Pacht horeca Overige baten Totaal baten
Scenario 1
Scenario 2
Scenario 3
Scenario 4
Scenario 5
€ 768.000 € 15.000 € 5.000 € 788.000
€ 768.000 € 15.000 € 5.000 € 788.000
€ 768.000 € 20.000 € 5.000 € 793.000
€ 718.000 € 15.000 € 5.000 € 738.000
€ 768.000 € 20.000 € 5.000 € 793.000
Lasten Personeel Verbruikskosten Eigenaarsonderhoud Kapitaallasten (jaar 1) Overige lasten Totaal lasten
€ 650.000 € 250.000 € 220.000 €0 € 172.000 € 1.292.000
€ 650.000 € 200.000 € 80.000 € 151.000 € 172.000 € 1.253.000
€ 650.000 € 200.000 € 80.000 € 265.000 € 172.000 € 1.367.000
€ 650.000 € 120.000 € 80.000 € 446.000 € 172.000 € 1.468.000
€ 650.000 € 150.000 € 80.000 € 499.000 € 177.000 € 1.556.000
Jaarlast zwembad
-€ 504.000
-€ 465.000
-€ 574.000
-€ 730.000
-€ 763.000
Korte toelichting op de tabel: •
De jaarlast voor de verschillende scenario’s heeft betrekking op een periode van 20 jaar na nieuwbouw of renovatie. Voor de renovatiescenario’s betekent dit tot het einde van de levensduur, voor de nieuwbouwscenario’s is er op dat moment nog sprake van een resterende levensduur van 20 jaar. Voor scenario 1 is uitgangspunt dat het zwembad de komende 10 jaar op basis van het MJOP wordt onderhoud en daarna nog voor een nader te bepalen periode in stand blijft.
•
De omzet uit zwembadbezoek is voor scenario 4 lager dan voor de andere scenario’s. Dit is het gevolg van de hiervoor genoemde vraaguitval als gevolg van het functionele concept.
•
Voor de scenario’s 3 en 5 zal voor de horeca een wat hogere pachtsom kunnen worden bedongen door respectievelijk de betere situering van de horeca en het feit dat sprake is van een nieuwe creatief zwembad,
•
De personele kosten (inclusief management) zijn voor alle scenario’s naar verwachting gelijk. Bij scenario 4 is weliswaar sprake van minder bezoekers maar er is wel sprake van een toename van de “arbeidsintensieve” activiteiten doelgroepen en leszwemmen.