21 10 IKC Oostvoorne Rapportage Variantenanalyse

Variant B1 PM € -239.722 3.750 m² 850 m² 1.000 m² 700 m² 1.200 m² € -472.425 18.897 m² 5.484 m² 2.231 m² 6.467 m² 4.715 m² € -10.838.433 4.626 m² bvo 2.952 m² bvo 1.674 m² bvo € -388.545 € -76.040 325 m² € -241.200 1.515 m² € -34.354 888 m² € -36.951 287 m² € € -620.000 6 lokalen € -2.358.711 21% € -14.917.836

Variant C1 PM € -172.589 2.900 m² 0 m² 1.000 m² 700 m² 1.200 m² € -321.550 12.862 m² 1.038 m² 2.231 m² 4.878 m² 4.715 m² € -8.745.898 3.601 m² bvo 1.927 m² bvo 1.674 m² bvo € -362.918 € -54.040 338 m² € -149.280 816 m² € -25.031 1.117 m² € -27.197 215 m² € -107.370 3.579 m² € -498.000 5 lokalen € -1.910.748 21% € -12.011.702

Variant D PM € -172.589 2.900 m² 0 m² 1.000 m² 700 m² 1.200 m² € -361.275 14.451 m² 1.038 m² 2.231 m² 6.467 m² 4.715 m² € -8.049.425 3.655 m² bvo 3.655 m² bvo € -292.075 € -50.000 625 m² € -81.760 1.022 m² € -16.740 2.232 m² € -33.165 442 m² € -59.400 1.980 m² € -498.000 5 lokalen € -1.733.079 21% € -11.106.443

Variant A1 Variant A2 Variant B1 Variant C1 Variant D 2.050.302 € 2.050.302 € 2.050.302 € 585.801 € 2.068.331 14 won. 14 won. 14 won. 4 won. 8 won. 4 won. € 135.000 € 135.000 € 135.000 € 135.000 € 135.000 9 won. 9 won. 9 won. 9 won. 9 won. € 2.185.302 € 2.185.302 € 2.185.302 € 720.801 € 2.203.331 €

€ -9.625.841 € -7.381.723 € -12.732.534 € -11.290.902 € -8.903.112 € -9.786.566 € -7.505.181 € -12.920.993 € -11.448.499 € -9.019.085 € -10.951.778 € -8.398.766 € -14.459.398 € -12.811.586 € -9.773.688

32 / 36

Tabel 19. Overzicht resultaten doorrekening van de optimalisaties van varianten A, B en C in vergelijking met variant D KOSTENPOSTEN Variant A2 Variant B2 Variant C2 Variant D 01 Verwerving PM PM PM PM 02 Sloopkosten € -132.926 € -183.512 € -116.379 € -172.589 Totaal hoeveelheid 1.700 m² 2.550 m² 1.700 m² 2.900 m² - Sloop locatie Bosrand 0 m² 850 m² 0 m² 0 m² - Sloop locatie CNS 1.000 m² 1.000 m² 1.000 m² 1.000 m² - Sloop locatie Driehoek 700 m² 700 m² 700 m² 700 m² - Sloop locatie Het Overbos 0 m² 0 m² 0 m² 1.200 m² 03 Bouwrijp maken € -345.145 € -366.395 € -215.520 € -361.275 Totaal hoeveelheid 13.806 m² 14.656 m² 8.621 m² 14.451 m² - Locatie Bosrand 4.634 m² 5.484 m² 1.038 m² 1.038 m² - Locatie CNS 2.231 m² 2.231 m² 2.231 m² 2.231 m² - Locatie Driehoek 6.467 m² 6.467 m² 4.878 m² 6.467 m² - Locatie Het Overbos 474 m² 474 m² 474 m² 4.715 m² 04 Bouwkosten € -7.190.825 € -9.146.030 € -7.053.495 € -8.049.425 Totaal hoeveelheid 3.730 m² bvo 4.626 m² bvo 3.601 m² bvo 3.655 m² bvo - IKC 2.056 m² bvo 2.952 m² bvo 1.927 m² bvo 3.655 m² bvo - Het Overbos, nieuwbouw 474 m² bvo 474 m² bvo 474 m² bvo - Het Overbos, renovatie 1.200 m² bvo 1.200 m² bvo 1.200 m² bvo 05 Woonrijp maken bouwvelden € -358.046 € -388.545 € -362.918 € -292.075 05a Parkeren € -76.040 € -76.040 € -54.040 € -50.000 - Oppervlakte parkeren 951 m² 325 m² 338 m² 625 m² 05b Overige verharding € -219.600 € -241.200 €

-149.280 € -81.760 - Oppervlakte overige verharding 2.745 m² 1.515 m² 816 m² 1.022 m² 05c Groen € -33.026 € -34.354 € -25.031 € -16.740 - Oppervlakt groen 4.404 m² 888 m² 1.117 m² 2.232 m² 05d Wadi (watercompensatie) € -29.380 € -36.951 € -27.197 € -33.165 - Oppervlakte wadi 392 m² 287 m² 215 m² 442 m² 05e Opknappen park € € € -107.370 € -59.400 - Oppervlakte park 3.579 m² 1.980 m² 06 Tijdelijke huisvesting € € -620.000 € -498.000 € -498.000 - Aantal lokalen 0 lokalen 6 lokalen 5 lokalen 5 lokalen 07 Niet verrekenbare btw € -1.540.082 € -1.969.236 € -1.521.273 € -1.733.079 % BTW 21% 21% 21% 21% Totaal € -9.567.024 € -12.673.718 € -9.767.584 € -11.106.443

OPBRENGSTENPOSTEN 08 Woningbouw koop - 2^1 kap - vrijstaande woning 09 Woningbouw sociale huur - Appartementen - Tussenwoningen Totaal Saldo nominaal Saldo contante waaarde Saldo eindwaarde

Variant A2 Variant B2 Variant C2 Variant D 2.050.302 € 2.050.302 € 585.801 € 2.068.331 14 won. 14 won. 4 won. 8 won. 4 won. € 135.000 € 135.000 € 135.000 € 135.000 9 won. 9 won. 9 won. 9 won. € 2.185.302 € 2.185.302 € 720.801 € 2.203.331 €

€ -7.381.723 € -10.488.416 € -9.046.783 € -8.903.112 € -7.505.181 € -10.639.608 € -9.167.114 € -9.019.085 € -8.398.766 € -11.906.386 € -10.258.574 € -9.773.688

33 / 36

4. Conclusie Als de resultaten van de doorrekeningen van de varianten A1, B1, C1 en D, dus zonder de optimalisaties, met elkaar worden vergeleken dan blijkt variant D financieel gezien het meest aantrekkelijk. Het saldo van deze variant is het minst verlieslatend van alle varianten met een netto contante waarde van € 9,0 mln (verlieslatend). Daarna komt variant A1 met een netto contante waarde van € 9,8 mln verlieslatend, variant C met een netto contante waarde van € 11,4 mln verlieslatend. Variant B is financieel gezien het minst aantrekkelijk en komt uit op een netto contante waarde van € 12,9 mln verlieslatend, zie onderstaande tabel. Tabel 20. Resultaten doorrekening varianten A1, B1, C1 en D. Resultaten

Saldo contante waarde

Variant A1

€

-9.786.566

Variant B1

€

-12.920.993

Variant C1 Variant D

€ €

-11.448.499 -9.019.085

Variant B is vanuit financieel perspectief de minst aantrekkelijke variant doordat de kosten in deze variant een stuk hoger zijn. Dit komt name door dat in deze variant de meeste vierkante meters gesloopt worden (3.750 m2), de meeste meters nieuwbouw gerealiseerd worden (4.626 m2 bvo) en de meeste vierkante meters tijdelijke huisvesting worden gerealiseerd. In deze variant worden voor zowel De Bosrand, CNS en Het Overbos een nieuw schoolgebouw gerealiseerd. Bij de andere varianten wordt voor slechts twee scholen een nieuw schoolgebouw gerealiseerd en daarmee dus ook minder vierkante meters bvo ten opzichte van variant B. Voor de varianten A1, C1 en D wordt alleen nieuw gebouwd voor de scholen CNS en Het Overbos. Van deze varianten, maar ook ten opzicht van variant B1, is variant D de variant die financieel gezien het minst verlieslatend is. Het saldo komt uit op een netto contante waarde van € 9,0 mln verlieslatend. Dit is een redelijk groot verschil in vergelijking met de overige varianten. Het verschil met variant A1 is € 0,8 mln en met de varianten B1 en C1 is dit verschil groter (respectievelijk € 3,9 mln en € 2,4 mln). Dit verschil wordt met name veroorzaakt door het verschil in de bouwkosten, tijdelijke huisvesting en de opbrengsten van de kavels die verkocht worden voor de ontwikkeling van woningen.

Doordat bij variant D één groot gebouw wordt gerealiseerd (verdeeld over twee bouwlagen) in plaats van twee verschillende gebouwen met een vergelijkbaar oppervlakte levert dit financieel gezien een voordeel op. Des te groter een gebouw, des te lager de bouwkosten per m2 vierkante meter bvo zijn. Op het gebied van tijdelijk huisvesting zijn de kosten van variant D vergelijkbaar of gelijk aan de varianten B1 en C1. Variant A1 heeft daar en tegen geen kosten voor tijdelijke huisvesting. Bij deze variant dient alleen tijdelijke huisvesting te worden geregeld voor Het Overbos, maar hierbij kan gebruik worden gemaakt van het huidige schoolgebouw van de CNS. De nieuwbouw voor de school de CNS wordt namelijk eerder gerealiseerd dan Het Overbos, waardoor na gereed zijn van de nieuwbouw de school De CNS verhuisd naar het nieuwe gebouw en het huidige schoolgebouw van de CNS leeg komt te staan en beschikbaar komt als tijdelijke huisvesting voor een andere school. Daarnaast zijn de opbrengsten voor variant D vergelijk met de varianten A1 en B1, namelijk zo’n € 2,2 mln. De opbrengsten in variant C1 liggen daarentegen een stuk lager (€ 0,7 mln). Dit heeft te maken dat in variant C minder kavels beschikbaar komen voor woningen in het dure segment. In de varianten A1 en B1 komen totaal 14 woningen beschikbaar in het dure segment in variant D totaal 12 woningen.

In varianten C1 zijn dit er slechts 4.

34 / 36

Daarnaast is ook gekeken of er nog optimalisaties doorgevoerd kunnen worden in de varianten. Voor de optimalisatie is gekozen om voor het schoolgebouw Het Overbos te renoveren en uit te breiden. In deze rapportage worden de optimalisaties aangegeven met A2, B2 en C2. Deze optimalisatie levert een financieel voordeel op van zo’n € 2,3 mln. Hierdoor worden de onderlinge verschillen financieel een stuk kleiner. Het saldo van variant A2 is € 7,5 mln verlieslatend, van B2 € 10,6 mln verlieslatend en van C2 is het resultaat € 9,2 mln verlieslatend, zie tabel. Tabel 21. Resultaten doorrekening varianten A2, B2, C2 en D. Resultaten

Saldo contante waarde

Variant A2

€

-7.505.181

Variant B2

€

-10.639.608

Variant C2

€

-9.167.114

Variant D

€

-9.019.085

Naast het financiële resultaat dient ook gekeken te worden naar kwalitatieve punten van de varianten. Indien gekeken wordt naar de varianten A1, B1, C1 en D, dus zonder de optimalisaties, is variant B1 financieel gezien het meest verlieslatend, maar op het gebied van nieuwbouw van schoolgebouwen scoort deze het beste. In deze variant wordt voor alle drie de scholen een nieuw schoolgebouw gerealiseerd, terwijl in de A1, C1 en D alleen nieuwbouw gerealiseerd wordt voor de school Het Overbos en CNS. De school de Bosrand blijft gehandhaafd in deze varianten. De hoeveelheid nieuwbouw heeft effect op de behoefte naar tijdelijke huisvesting. Bij variant B1 dient dan ook het meeste aantal vierkante meters tijdelijke huisvesting te worden gerealiseerd, waar variant B1 op dit vlak kwalitatief slecht scoort. Op het gebied van tijdelijke huisvesting komt variant A1 het beste naar voren. Bij deze variant dient alleen tijdelijke huisvesting te worden geregeld voor Het Overbos, maar hierbij kan gebruik gemaakt worden van het huidige schoolgebouw van de CNS. De nieuwbouw voor de school de CNS wordt namelijk eerst gerealiseerd, waardoor na gereed zijn van het nieuwe schoolgebouw, de school De CNS verhuisd naar het nieuwe gebouw en het huidige schoolgebouw van de CNS leeg komt te staan en beschikbaar komt als tijdelijke huisvesting voor een andere school.

Als we kijken naar het aantal woningen dat ontwikkeld kan worden per variant scoren variant A1 en B1 het beste. In deze varianten komen het grootste aantal kavels beschikbaar voor woningbouw. Daarnaast wordt in de varianten C1 en D ook het park langs de Gerard van Voorneweg opgeknapt. In de varianten A1 en B1 wordt dit niet meegenomen, omdat in deze varianten het IKC op locatie De Bosrand gerealiseerd wordt waar reeds al groen aanwezig is. Op locatie de Driehoek is groen in mindere mate aanwezig en daarom is gekozen om in de varianten C1 en D het park op te knappen langs de Gerard van Voorneweg. Het is namelijk wenselijk dat in de nabijheid van het IKC groen aanwezig is. Kijken we vervolgens naar de optimalisaties van de varianten A, B en C dan scoren deze voor een groot gedeelte hetzelfde als A1, B1 en C1. Alleen op het gebied van nieuwbouw scoren deze slechter, omdat in deze varianten het huidige schoolgebouw van Het Overbos gerenoveerd wordt in plaats van dat het huidige schoolgebouw wordt gesloopt en er nieuw schoolgebouw voor in de plaats komt.

35 / 36

TwynstraGudde adviseert overheid en bedrijfsleven op veel van de grote en urgente thema’s van deze tijd. Denk aan veiligheid, diversiteit, digitalisering, mobiliteit, duurzaamheid, energie, financiën en gezondheid. We bieden onze opdrachtgevers unieke, werkbare oplossingen en brengen complexe projecten en programma’s tot een goed einde. Iets creëren van blijvende waarde, daar gaan we voor. Daardoor hebben we een directe impact op (toekomstige) maatschappelijke en economische ontwikkelingen. En dus een grote impact op morgen.

36 / 36