06 Blindeweg 15 tekenversie Exploitatieovereenkomst Padmos d.d. 30.03.22(20114760) dedf Geredigeerd v1

c)

Een omgevingsvergunning (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht WABO) welke in strijd is met een plan;

d)

De aanhouding van een besluit omtrent het verlenen van een omgevingsvergunning;

e)

Een specifieke bepaling van een provinciale verordening;

f)

Een specifieke bepaling van een exploitatieplan;

g)

Een bepaald koninklijk besluit.

Artikel 6.2 heeft betrekking op het normale maatschappelijke risico: Lid 1: Binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade blijft voor rekening van de aanvrager. Lid 2: In ieder geval blijft voor rekening van de aanvrager: -

Van schade in de vorm van een inkomensderving, een gedeelte gelijk aan twee procent van het inkomen onmiddellijk voor het ontstaan van de schade;

-

Van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak, een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade, tenzij de vermindering het gevolg is van de bestemming van de tot de onroerende zaak behorende grond of van op de onroerende zaak betrekking hebbende regels als bedoeld in artikel 3.1.

20210163 woningbouw Middelweg, Blindeweg, Doornweg te Rockanje

5 van 39

2.2

Actualiteiten rechtspraak

Aan de hand van rechterlijke uitspraken wordt de betekenis van de wetsartikelen die betrekking hebben op de tegemoetkoming in de planschade verder ingevuld. Wij houden de jurisprudentie wekelijks bij en wij leiden daaruit een juridisch kader af, waarbinnen de planologische vergelijking moet passen. De voor de risicoanalyse planschade belangrijkste criteria zijn: •

Bij de planologische vergelijking dient uit te worden gegaan van de maximale invulling van het “oude” en het nieuwe bestemmingsplan. Niet de oude en nieuwe feitelijke situaties zijn van belang, maar dat wat op grond van de planologische regimes maximaal kon/kan worden gerealiseerd (bijv. ABRvS 30 januari 2019, ECLI:NL:RVS:2019:239,

Helmond

en

ABRvS

24

april

2019,

ECLI:NL:RVS:2019:1350, Bergen); •

Bij

indirecte

planschade worden situaties die ontstaan zijn vanuit

het

overgangsrecht, in beginsel buiten beschouwing gelaten (bijv. ABRvS 27 januari 2016, ECLI:NL:RVS:2016:143, Utrechtse Heuvelrug); •

De schade ontstaat op het moment dat de nieuwe planologische maatregel in werking treedt (bijv. ABRvS 3 juli 2019, ECLI:NL:RVS:2019:2187, Utrecht);

•

Planologische nadelen kunnen (geheel of gedeeltelijk) worden gecompenseerd met planologische voordelen die voortvloeien uit hetzelfde planologische regime (bijv. ABRvS 5 december 2018, ECLI:NL:RVS:2018:3945, Achtkarspelen en ABRvS 8 mei 2019, ECLI:NL:RVS:2019:1482, Capelle aan den IJssel);

•

Actieve risicoaanvaarding dient te worden bepaald aan de hand van hetgeen een aanvrager ten tijde van de aankoop van zijn woning kon weten (bijv. ABRvS 20 juli 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2048, De Wolden);

•

Actieve risicoaanvaarding moet worden gebaseerd op door de overheid openbaar gemaakte

beleidsinformatie

(bijv.

ABRvS

28

september

2016,

ECLI:NL:RVS:2016:2582, Zutphen).

20210163 woningbouw Middelweg, Blindeweg, Doornweg te Rockanje

6 van 39

Middelweg

Figuur 2 Deze deellocatie omvat het kadastrale perceel gemeente Westvoorne, sectie B, nummer 1664.

Blindeweg

Figuur 3 Deze deellocatie omvat de kadastrale percelen gemeente Westvoorne, sectie B, nummers 1475, 1476, 123 en 1879.

20210163 woningbouw Middelweg, Blindeweg, Doornweg te Rockanje

8 van 39

Doornweg

Figuur 4 Deze deellocatie omvat de kadastrale percelen gemeente Westvoorne, sectie B, nummers 1254 en 1255.

Voor zover niet nader omschreven heeft deskundige, behalve door het opvragen van de getoonde kadastrale informatie, geen nader titelonderzoek gedaan naar eventueel aanwezige zakelijke rechten, zoals met name mandeligheid, erfdienstbaarheden, erfpacht, recht van opstal en vruchtgebruik.

20210163 woningbouw Middelweg, Blindeweg, Doornweg te Rockanje

9 van 39

4

HUIDIGE PLANOLOGIE

Het nu geldende bestemmingsplan vormt de basis voor onze planologische vergelijking. Volgens de verstrekte informatie geldt voor het plangebied het Omgevingsplan Buitengebied Westvoorne, zoals vastgesteld op 22 januari 2020 en nadien onherroepelijk geworden. Van dit plan hebben wij op ons verzoek (ter verduidelijking van de weergave op www.ruimtelijkeplannen.nl) de essentie van de vigerende bestemmingen per deellocatie ontvangen. In het navolgende omschrijven wij kort de huidige planologische mogelijkheden per deellocatie. Middelweg

Figuur 5 Het te ontwikkelen perceel is met een licht blauw/groen teken gemarkeerd.

Voor dit perceel geldt een bouwvlak dat behoort bij het naastgelegen perceel Middelweg 5. Een nieuwe woning is op dit perceel nu niet mogelijk. Wel bebouwing bij een woning, zoals: -

Bijgebouwen en vrijstaande overkappingen met een maximale goot- en bouwhoogte van 3 meter respectievelijk 6 meter;

-

Erf- en terreinafscheidingen waarvan de maximale bouwhoogte varieert van 1,25 tot 2,5 meter.

20210163 woningbouw Middelweg, Blindeweg, Doornweg te Rockanje

10 van 39

Blindeweg

Figuur 6 Dit fragment van de verbeelding heeft betrekking op de kadastrale percelen gemeente Westvoorne, sectie B, nummers 1475, 1476 en 123.

De huidige planologische mogelijkheden komen in essentie neer op het volgende. -

Ter plaatse van de bestaande bedrijfswoning c.a. Blindeweg 15 een agrarische bedrijfswoning met bijbehorende voorzieningen;

-

gebouwen en overkappingen ten behoeve van een glastuinbouwbedrijf met een maximale goot- en bouwhoogte van 7 meter respectievelijk 10 meter;

-

kassen met een maximale bouwhoogte van 5 meter en een maximale oppervlakte van 20.000 m2;

-

erf- en terreinafscheidingen met een maximale bouwhoogte van 2 meter;

-

overige bouwwerken met een maximale bouwhoogte van 5 meter.

20210163 woningbouw Middelweg, Blindeweg, Doornweg te Rockanje

11 van 39

Figuur 7 Dit fragment van de verbeelding heeft betrekking op het kadastrale perceel gemeente Westvoorne, sectie B, nummer 1879.

Voor deze gronden geldt geen bouwvlak. Er gelden relatief beperkte bebouwings- en gebruiksmogelijkheden, zoals speel- en parkeervoorzieningen met bebouwing van relatief beperkte omvang.

20210163 woningbouw Middelweg, Blindeweg, Doornweg te Rockanje

12 van 39

Doornweg

Figuur 8 Dit fragment van de verbeelding heeft betrekking op de kadastrale percelen 1254 en 1255.

De huidige planologische mogelijkheden komen in essentie neer op het volgende. -

Ter plaatse van de bestaande bedrijfswoning c.a. Doornweg 6A een agrarische bedrijfswoning met bijbehorende voorzieningen;

-

gebouwen en overkappingen ten behoeve van een glastuinbouwbedrijf met een maximale goot- en bouwhoogte van 7 meter respectievelijk 10 meter;

-

kassen met een maximale bouwhoogte van 5 meter en een maximale oppervlakte van 20.000 m2;

-

erf- en terreinafscheidingen met een maximale bouwhoogte van 2 meter;

-

overige bouwwerken met een maximale bouwhoogte van 5 meter.

20210163 woningbouw Middelweg, Blindeweg, Doornweg te Rockanje

13 van 39

Blindeweg Blindeweg 15 zal van een bedrijfswoning c.a. worden omgezet naar een burgerwoning c.a. Wij gaan er hierbij vanuit dat de maatvoering in essentie gelijk blijft. Ten noordwesten van Blindeweg 15 zullen 5 nieuwe vrijstaande woningen worden gerealiseerd. Ook hier gaan wij voor de nieuwe woningen globaal uit van een maximale goot- en bouwhoogte van 4,5 meter respectievelijk 10 meter met bijbehorende bijbebouwing. Doornweg Doornweg 6A zal van een bedrijfswoning c.a. worden omgezet naar een burgerwoning c.a. Wij gaan er hierbij vanuit dat de maatvoering in essentie gelijk blijft. Ten zuiden van Doornweg 6A zal één nieuwe vrijstaande woning worden gebouwd. Ook hier gaan wij voor de nieuwe woning globaal uit van een maximale goot- en bouwhoogte van 4,5 meter respectievelijk 10 meter met bijbehorende bijbebouwing.

20210163 woningbouw Middelweg, Blindeweg, Doornweg te Rockanje

15 van 39

6

PLANOLOGISCHE VERGELIJKING EN INVLOEDSSFEER

6.1

Selectie van relevante aspecten

In deze risicoanalyse planschade beoordelen wij de mogelijk te verwachten indirecte planschade. Deze schade doet zich voor indien in de omgeving van objecten van derden ontwikkelingen plaatsvinden die een nadelige invloed hebben op de waarde van die objecten. Of sprake is van een nadelige wijziging van één of meer aspecten, wordt bepaald aan de hand van een planologische vergelijking. Daarbij is niet de feitelijke verandering van belang, maar hetgeen op grond van de huidige en nieuwe planologie maximaal kan worden gerealiseerd. Hierna beoordelen wij per aspect of de voorgenomen ontwikkeling zal leiden tot een planologische verandering. Uitzicht Daar waar bebouwingsmogelijkheden wijzigen, kan dit gevolgen hebben voor het zicht vanuit een omliggend object: dit kan daardoor worden beperkt of juist verruimd. Niet elke wijziging hoeft echter nadelige gevolgen te hebben voor de waarde van dat object. Of sprake is van verlies van waarde bepalend uitzicht is zowel afhankelijk van de afstand als van de zichthoek gemeten vanaf een waarneempunt. Naarmate de afstand toeneemt en de zichthoek (horizontaal of verticaal) groter wordt, zal de invloed van bebouwing op het uitzicht afnemen.

Concrete beoordeling Middelweg Tussen de woonobjecten aan de Middelweg 5 en 7 zullen de bouwmogelijkheden verder worden verruimd, zodat dit kan leiden tot een verdere beperking van het uitzicht vanuit omliggende objecten. Blindeweg Door alleen de omzetting van een bedrijfs- naar een burgerwoning aan de Blindeweg 15 – waarbij de toegestane bouwmassa gelijk blijft - zal zich geen verruiming van de bebouwingsmogelijkheden voordoen en zal derhalve geen sprake zijn van een verdere beperking van het uitzicht vanuit omliggende objecten.

20210163 woningbouw Middelweg, Blindeweg, Doornweg te Rockanje

16 van 39

Ook ter plaatse van de drie nieuwe woningen naast Blindeweg 15, zal zich per saldo geen verdere verruiming van de bebouwingsmogelijkheden voordoen en zal derhalve geen sprake zijn van een verdere beperking van het uitzicht vanuit omliggende objecten. Hier zijn immers al gebouwen en overkappingen met een goot- en bouwhoogte van 7 meter respectievelijk 10 meter mogelijk en kassen met een bouwhoogte van 5 meter. Ter plaatse van de twee nieuwe woningen naast Blindeweg 14, zullen de bouwmogelijkheden wel worden verruimd, waardoor het uitzicht vanuit omliggende objecten in beginsel verder kan worden beperkt. Doornweg Door alleen de omzetting van een bedrijfs- naar een burgerwoning aan de Doornweg 6A – waarbij de toegestane bouwmassa gelijk blijft - zal zich geen verruiming van de bebouwingsmogelijkheden voordoen en zal derhalve geen sprake zijn van een verdere beperking van het uitzicht vanuit omliggende objecten. Ook ter plaatse van de nieuwe woning zal zich per saldo geen verdere verruiming van de bebouwingsmogelijkheden voordoen en zal derhalve geen sprake zijn van een verdere beperking van het uitzicht vanuit omliggende objecten. Hier zijn immers al gebouwen en overkappingen met een goot- en bouwhoogte van 7 meter respectievelijk 10 meter mogelijk en kassen met een bouwhoogte van 5 meter. Schaduw Daglichttoetreding en bezonning dragen bij aan het woongenot.

Worden deze aangetast, dan kan dat onder omstandigheden leiden tot een waardevermindering. Concrete beoordeling Middelweg Tussen de woonobjecten aan de Middelweg 5 en 7 zullen de bouwmogelijkheden verder worden verruimd, zodat dit in beginsel kan leiden tot een periodieke toename van schaduwwerking en/of afname van daglichttoetreding vanuit omliggende objecten.

20210163 woningbouw Middelweg, Blindeweg, Doornweg te Rockanje

17 van 39

Blindeweg Door alleen de omzetting van een bedrijfs- naar een burgerwoning aan de Blindeweg 15 – waarbij de toegestane bouwmassa gelijk blijft - zal zich geen verruiming van de bebouwingsmogelijkheden voordoen en zal derhalve geen sprake zijn van een periodieke toename van schaduwwerking en/of afname van daglichttoetreding voor omliggende objecten. Ook ter plaatse van de drie nieuwe woningen naast Blindeweg 15, zal zich per saldo geen verdere verruiming van de bebouwingsmogelijkheden voordoen en zal derhalve geen sprake zijn van een periodieke toename van schaduwwerking en/of afname van daglichttoetreding voor omliggende objecten. Hier zijn immers al gebouwen en overkappingen met een goot- en bouwhoogte van 7 meter respectievelijk 10 meter mogelijk en kassen met een bouwhoogte van 5 meter. Ter plaatse van de twee nieuwe woningen naast Blindeweg 14, zullen de bouwmogelijkheden wel worden verruimd, waardoor omliggende objecten in beginsel meer periodieke schaduwwerking en/of afname van daglichttoetreding kunnen ondervinden. Doornweg Door alleen de omzetting van een bedrijfs- naar een burgerwoning aan de Doornweg 6A – waarbij de toegestane bouwmassa gelijk blijft - zal zich geen verruiming van de bebouwingsmogelijkheden voordoen en zal derhalve geen sprake zijn van een periodieke toename van schaduwwerking en/of afname van daglichttoetreding voor omliggende objecten.

Ook ter plaatse van de nieuwe woning zal zich per saldo geen verdere verruiming van de bebouwingsmogelijkheden voordoen en zal derhalve geen sprake zijn van een periodieke toename van schaduwwerking en/of afname van daglichttoetreding voor omliggende objecten. Hier zijn immers al gebouwen en overkappingen met een goot- en bouwhoogte van 7 meter respectievelijk 10 meter mogelijk en kassen met een bouwhoogte van 5 meter. Karakter van de bestemming Bij de beoordeling van de wijziging van het karakter van de bestemming bezien wij de gevolgen van de mutatie voor de situeringswaarde van het te beoordelen object. Daartoe behoort ook de kwaliteit van het zicht.

20210163 woningbouw Middelweg, Blindeweg, Doornweg te Rockanje

18 van 39

Concrete beoordeling De

omzetting

van

een

agrarische

bedrijfsmatige

bestemming

naar

een

burgerwoonbestemming is in principe gunstig voor bestaande burgerwoningen in de nabije omgeving. Bedrijfsmatige activiteiten passen immers minder goed bij burgerwoningen dan andere burgerwoningen. Daar waar de bebouwingsmogelijkheden en de daarbij behorende gebruiksmogelijkheden verder worden verruimd zal wel sprake kunnen zijn van een verdere verstening van de nabije omgeving en daardoor een minder gunstige situeringswaarde van omliggende woningen. Wij verwachten dat dit het geval zal zijn bij de deellocaties aan de Middelweg en aan de Blindeweg voor wat betreft de twee woningen naast Blindeweg 14. Privacy Met name wanneer in de nieuwe planologische situatie meer mensen aanwezig kunnen zijn dan voorheen en/of wanneer sprake is van meer permanent menselijk verblijf, kunnen omwonenden dat als een beperking van hun persoonlijke levenssfeer ervaren. Óf en de mate waarin er een inbreuk op de privacy kan ontstaan, wordt in belangrijke mate bepaald door de mate waarin waarnemer en waargenomene elkaar kunnen zien en/of elkaar kunnen horen. Daarbij spelen de onderlinge afstand en eventuele mogelijkheden van tussenliggende bestemmingen een belangrijke rol. Concrete beoordeling Middelweg Tussen de woonobjecten aan de Middelweg 5 en 7 zullen de gebruiksmogelijkheden voor wonen verder worden geïntensiveerd, zodat dit kan leiden tot een verdere aantasting van de privacy van omwonenden.

Blindeweg Door alleen de omzetting van een bedrijfs- naar een burgerwoning aan de Blindeweg 15 zal geen sprake zijn van een intensivering van het woongebruik, zodat er voor omwonenden geen sprake zal zijn van een verdere aantasting van de privacy. Ter plaatse van de vijf nieuwe vrijstaande woningen zal wel sprake zijn van een intensivering van het woongebruik, zodat dit in beginsel nadelig kan zijn voor de privacy van omwonenden.

20210163 woningbouw Middelweg, Blindeweg, Doornweg te Rockanje

19 van 39

Doornweg Door alleen de omzetting van een bedrijfs- naar een burgerwoning aan de Doornweg 6A zal geen sprake zijn van een intensivering van het woongebruik, zodat er voor omwonenden geen sprake zal zijn van een verdere aantasting van de privacy. Ter plaatse van de nieuwe vrijstaande woning zal wel sprake zijn van een intensivering van het woongebruik, zodat dit in beginsel nadelig kan zijn voor de privacy van omwonenden. Hinder Het mogelijk maken van voorheen niet toegestane gebruiksfuncties met de daaraan inherente vormen van overlast zoals geluid, geur, licht, stof en trilling kan leiden tot een toename van hinder voor de nabije omgeving. Hetzelfde geldt voor het toelaten van een intensivering van een al bestaande functie. Bij de beoordeling hiervan mag echter volgens de jurisprudentie alleen worden uitgegaan van ruimtelijk relevante gevolgen van de planologie en moet voorts uitgegaan worden van normaal gebruik. Misdragingen als burenoverlast, hangjongeren, het niet naleven van milieuregels en dergelijke gelden als normafwijkend en eventueel nadeel daarvan kan niet leiden tot planschade. Concrete beoordeling Middelweg Tussen de woonobjecten aan de Middelweg 5 en 7 zullen de gebruiksmogelijkheden voor wonen verder worden geïntensiveerd, zodat dit voor omwonenden kan leiden tot een toename van aan wonen gerelateerde vormen van hinder.

Hierbij dient wel rekening te worden gehouden met de omstandigheid dat het slechts één nieuwe woning betreft. Blindeweg Door alleen de omzetting van een bedrijfs- naar een burgerwoning aan de Blindeweg 15 zal geen sprake zijn van een intensivering van het woongebruik, zodat er voor omwonenden geen sprake zal zijn van een toename van hinder. Ter plaatse van de drie nieuwe vrijstaande woningen naast Blindeweg 15 zullen de voormalige agrarische bedrijfsmatige vormen van hinder komen te vervallen en zullen de aan wonen gerelateerde vormen van hinder toenemen. Per saldo zal de mate van hinder naar verwachting enigszins verbeteren.

20210163 woningbouw Middelweg, Blindeweg, Doornweg te Rockanje

20 van 39

Ter plaatse van de twee nieuwe vrijstaande woningen naast Blindeweg 14 zullen de aan wonen gerelateerde vormen van hinder toenemen. Hier kan zich in beginsel een nadeel qua hinder voordoen voor omwonenden. Doornweg Door alleen de omzetting van een bedrijfs- naar een burgerwoning aan de Doornweg 6A zal geen sprake zijn van een intensivering van het woongebruik, zodat er voor omwonenden geen sprake zal zijn van een toename van hinder. Ter plaatse van de nieuwe vrijstaande woning zullen de voormalige agrarische bedrijfsmatige vormen van hinder komen te vervallen en zullen de aan wonen gerelateerde vormen van hinder enigszins toenemen, waarbij rekening dient te worden gehouden met de omstandigheid dat het slechts één nieuwe woning betreft. Per saldo zal de mate van hinder daar naar verwachting verbeteren. Verkeer, ontsluiting en parkeren Aan verkeer gerelateerde vormen van hinder, waaronder ook de wijze van ontsluiting en de manier waarop in de parkeerbehoefte wordt voorzien, kunnen leiden tot een vermindering van het woongenot. Omstandigheden als het aantal verkeersbewegingen, het soort verkeer en de afstand zijn daarbij uiteraard mede van belang. Concrete beoordeling De nieuwe woningen zullen op de bestaande wegen worden ontsloten, zodat zich qua wijze van ontsluiten geen planologische verandering zal voordoen.

Wij gaan er van uit dat zal worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid bij de nieuwe woningen, zodat er geen sprake zal zijn van een toename van de parkeerdruk. Middelweg Aan de Middelweg zal het aan- en afrijdend verkeer weliswaar enigszins kunnen toenemen, doch het gaat hier slechts om één nieuwe woning, zodat het aantal verkeersbewegingen dat hierbij hoort verwaarloosbaar is op het totale aantal op de Middelweg.

20210163 woningbouw Middelweg, Blindeweg, Doornweg te Rockanje

21 van 39

Blindeweg Op de Blindeweg zal agrarisch verkeer plaatsmaken voor verkeer naar en van de bestaande woning en de 5 nieuwe woningen. Ook hier verwachten wij per saldo geen relevante planologische verandering op dit punt. Doornweg Op de Doornweg zal agrarisch verkeer plaatsmaken voor verkeer naar en van de bestaande woning en de nieuwe woning. Ook hier verwachten wij per saldo geen relevante planologische verandering op dit punt. Milieu Indien nieuwe milieugevoelige functies, zoals woningbouw, nabij bestaande bedrijvigheid worden gerealiseerd kan dit van invloed zijn op de mate waarin het bedrijf hinder mag veroorzaken. Concrete beoordeling In de nabije omgeving van de in totaal 9 burgerwoningen bevinden zich geen bedrijven meer. Het op ruimere afstand gelegen bedrijf aan de Torenweg zal in de toekomst ook weg gaan. Dit aspect is derhalve niet relevant. 6.2

Kwalificatie van de relevante en nader te beoordelen aspecten

Middelweg Met betrekking tot de voorgenomen planologische verandering aan de Middelweg zullen naar verwachting nadelen ontstaan ten aanzien van de volgende aspecten: -

uitzicht;

-

schaduw;

-

karakter van de bestemming;

-

privacy;

-

hinder.

Gunstige en nadelige effecten veroorzaakt door dezelfde planologische mutatie kunnen na weging met elkaar worden gesaldeerd. Voor deze locatie ontstaan naar verwachting geen relevante positieve effecten, zodat geen saldering mogelijk is. Bij de clusters maken wij, bezien vanuit de te beïnvloeden objecten een concrete beoordeling.

20210163 woningbouw Middelweg, Blindeweg, Doornweg te Rockanje

22 van 39

Blindeweg Met betrekking tot de voorgenomen planologische verandering aan de Blindeweg zullen naar verwachting zowel voor- als nadelen ontstaan. De nadelen hebben betrekking op de volgende aspecten: -

uitzicht;

-

schaduw;

-

karakter van de bestemming;

-

privacy;

-

hinder.

Het voordeel heeft betrekking op het aspect: -

hinder.

Gunstige en nadelige effecten veroorzaakt door dezelfde planologische mutatie kunnen na weging met elkaar worden gesaldeerd. Het voordeel zal de nadelen slechts in geringe mate kunnen compenseren, zodat per saldo een nadeel resteert. Bij de clusters maken wij, bezien vanuit de te beïnvloeden objecten een concrete beoordeling. Doornweg Met betrekking tot de voorgenomen planologische verandering aan de Doornweg zal naar verwachting zowel een voor- als een nadeel ontstaan. Het nadeel heeft betrekking op het aspect: -

privacy.

Het voordeel heeft betrekking op het aspect: -

hinder.

Gunstige en nadelige effecten veroorzaakt door dezelfde planologische mutatie kunnen na weging met elkaar worden gesaldeerd. Het voordeel zal het nadeel naar verwachting volledig kunnen compenseren, zodat per saldo geen nadeel resteert. Het afbakenen van

20210163 woningbouw Middelweg, Blindeweg, Doornweg te Rockanje

23 van 39

7

OVERWEGINGEN NORMAAL MAATSCHAPPELIJK RISICO

Algemeen Op de eventuele waardevermindering dient het normaal maatschappelijk risico in mindering te worden gebracht. Alleen indien en voor zover de in aanmerking te nemen waardevermindering het normaal maatschappelijk risico overstijgt, bestaat een aanspraak op tegemoetkoming in planschade. Uit de rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State volgt dat onderzocht

moet

worden

in

hoeverre

de

waardedaling

binnen

het

normale

maatschappelijke risico valt waardoor deze op grond van artikel 6.2 Wro geheel of gedeeltelijk voor rekening van de betrokkenen behoort te blijven. Op basis van artikel 6.2 lid 2 Wro geldt daarbij een minimale aftrek van 2% van de waarde van de onroerende zaak, onmiddellijk voorafgaand aan het ontstaan van de schade. Afweging van alle er toe doende omstandigheden kan leiden tot de conclusie dat, op grond van artikel 6.2 lid 1 Wro, een groter deel van de schade voor rekening van betrokkenen dient te blijven. Het is daarom niet uit te sluiten dat, na beoordeling van de in de jurisprudentie opgenomen criteria voor de huidige ontwikkeling, in een toekomstige planschadeprocedure een bedrag groter dan 2% van de waarde, in mindering kan worden gebracht op de schade. Relevante criteria Van belang is onder meer of de planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd waarmee betrokkenen rekening hadden kunnen houden in die zin dat die ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop deze ontwikkeling zich zou voordoen. De te toetsen relevante criteria daarbij zijn: 1. Betreft het in algemene zin een normale maatschappelijke ontwikkeling; 2. In hoeverre past de ontwikkeling in de ruimtelijke structuur van de omgeving; 3.

Past de ontwikkeling in het meerjarige planologische beleid. Omstandigheden die verder van belang kunnen zijn, zijn de afstand van de locatie waar de ontwikkeling heeft plaatsgevonden tot de betrokken onroerende zaak en de aard en de omvang van het door de ontwikkeling veroorzaakte nadeel. Daarbij geldt wel dat aan de

20210163 woningbouw Middelweg, Blindeweg, Doornweg te Rockanje

25 van 39

afstand en aan de omvang van het nadeel als zodanig geen zelfstandige betekenis toekomt, omdat deze factoren zich vertalen in de hoogte van het schadebedrag. Maximale hoogte van de drempel bij risicoanalyses Wij zijn ons ervan bewust dat uit de rechtspraak volgt dat de drempel maximaal 5% kan bedragen. Gelet op het karakter van een risicoanalyse planschade en het aan de maximale drempel verbonden procesrisico, hanteren wij in een risicoanalyse desondanks maximaal een drempel van 4%. Extra reden daarvoor is dat de wetgever in het kader van de in procedure zijnde Omgevingswet heeft gekozen voor een vaste en dus maximale drempel van 4%. In het onderstaande gaan wij op hoofdlijnen na of er in deze zaak aanleiding kan zijn voor een hogere drempel dan 2% op basis van artikel 6.2 lid 2 Wro. De concrete verwerking zal bij de beoordeling van de clusters plaatsvinden. Globale beoordeling van de criteria Op basis van de ons ter beschikking staande informatie beoordelen wij het normaal maatschappelijk risico bij benadering als volgt. 1

Kan de planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling worden beschouwd waarmee men rekening had kunnen houden, in die zin dat de ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop de ontwikkeling zich zou voordoen?

De aard van de onderhavige ontwikkeling is in zijn algemeenheid aan te merken als een normale maatschappelijke ontwikkeling waarmee een aanvrager theoretisch rekening had kunnen houden. Het gaat hier immers om een omgeving met overwegend vrijstaande woningen, waaraan in totaal 7 vrijstaande woningen zullen worden toegevoegd en waarbij 2 bedrijfswoningen een burgerwoonbestemming krijgen. 2

In welke mate past de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving?

Gelet op de structuur van de omgeving kan de nieuwe ontwikkeling gezien de aard en

20210163 woningbouw Middelweg, Blindeweg, Doornweg te Rockanje

26 van 39

omvang daarvan ter plaatse in redelijkheid als passend worden aangemerkt. Het gaat hier immers om een omgeving met overwegend vrijstaande woningen, waaraan in totaal 7 vrijstaande woningen zullen worden toegevoegd en waarbij 2 bedrijfswoningen een burgerwoonbestemming krijgen. De voorgevels van de nieuwe woningen zullen redelijk aansluiten op de voorgevellijn van de bestaande woningen in dezelfde straat. Er zal derhalve sprake blijven van een bebouwingslint. Wij gaan er bovendien vanuit dat de gooten bouwhoogten zullen aansluiten op die van de bestaande bebouwing in de omgeving. 3

In welke mate past de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen het gevoerde planologische beleid?

De planologische ontwikkeling wordt mogelijk gemaakt, en moet in zoverre als passend in het gevoerde ruimtelijk beleid worden beschouwd. Belangrijker is of de ontwikkeling past binnen het langjarig, door de gemeente vastgestelde beleid. Ten aanzien van de deellocatie Middelweg hebben wij geen gegevens ontvangen omtrent langjarig beleid. Met betrekking tot de deellocaties Blindeweg en Doornweg hebben wij de volgende publicatie d.d. 8 februari 2017 ontvangen.

20210163 woningbouw Middelweg, Blindeweg, Doornweg te Rockanje

27 van 39

Blindeweg en Doornweg Alles in aanmerking genomen, komen wij tot de slotsom dat, op basis van de beoordeling op grond van het eerste lid van artikel 6.2 Wro, naar verwachting maximaal 4% van de waarde van de omliggende objecten wegens normaal maatschappelijk risico voor rekening van de eigenaren daarvan zal kunnen worden gelaten (deze aftrek is daarmee hoger dan het wettelijke forfait van 2% van de waarde van de onroerende zaak op grond van het tweede lid van artikel 6.2 Wro). In de publicatie van 8 februari 2017 is weliswaar “Blindeweg 15” genoemd, terwijl ter plaatse zowel op de gronden van de eigenaar van Blindeweg 15 zal worden gebouwd, als op de gronden ten noorden/noordoosten daarvan, maar bij planologische beoordelingen zijn de feitelijke eigendomssituaties niet maatgevend. Indien er “Blindeweg 15” staat dient in onze visie rekening te worden gehouden met de gronden in de buurt van de bestaande woning Blindeweg 15. Bovendien hoeft bij een aftrek van 4% niet 100% te zijn te voldaan aan de drie criteria. Naast het langjarige beleid spelen ook de antwoorden voor de eerdere twee criteria een rol. Alleen bij een aftrek van 5% dient aan alle criteria geheel te zijn voldaan.

20210163 woningbouw Middelweg, Blindeweg, Doornweg te Rockanje

29 van 39

8

ANDERSZINS VERZEKERD

Als planschade is ontstaan, kan het voorkomen dat deze schade al op een andere manier is vergoed of verzekerd. De opgetreden schade komt dan niet nogmaals voor vergoeding in aanmerking. Gedacht kan worden aan bijvoorbeeld de situatie waarin een gemeente of ontwikkelaar gronden van een aanvrager heeft gekocht, waarbij partijen op kenbare wijze zijn overeengekomen dat in het verkoopbedrag een tegemoetkoming voor de toekomstige planologische verslechtering is opgenomen. Er zijn uiteraard ook andere afspraken denkbaar. Met geen van de eigenaren van omliggende objecten van derden, zoals genoemd in paragraaf 6.3, zijn afspraken gemaakt die te maken hebben met de onderhavige ontwikkeling, zodat het onderwerp anderszins verzekerd niet aan de orde is. De 2 bedrijfswoningen die zullen worden omgezet naar burgerwoningen (Blindeweg 15 en Doornweg 6A) zijn eigendom van één van de bij de onderhavige ontwikkeling betrokken partijen, zodat deze twee objecten zelf niet als potentieel te treffen woningen hoeven te worden meegewogen (

en

zullen onderling geen

planschade van elkaar claimen). Ook fase 1, zoals op de eerdere tekening in hoofdstuk 5 vermeld, mag buiten beschouwing worden gelaten.

20210163 woningbouw Middelweg, Blindeweg, Doornweg te Rockanje

30 van 39

10

OVERWEGINGEN TAXATIES

10.1 Definitie waardebegrip Wij hanteren de volgende definitie: Marktwaarde Het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper, na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld. 10.2 Peildatum Omdat onbekend is wanneer de nieuwe planologie in werking treedt, hanteren wij de opnamedatum als peildatum voor de waardering. 10.3 De manier waarop het risico op planschade wordt vastgesteld Bij het taxeren gaat het binnen het kader van deze risicoanalyse om het vaststellen van de omvang van het waardeverschil als uitkomst van de gemaakte planologische vergelijking. Hierbij zijn voor de taxatie van een object in hoge mate bepalend: •

Het waardeniveau vóór de voorgenomen planwijziging;

•

Het waardeniveau ná de voorgenomen planwijziging.

De motivering van de waardeverandering vloeit daarmee rechtstreeks voort uit de uitkomsten van de planologische vergelijking. De specifieke factoren die de uitkomst van de planologische vergelijking en de aard en de ernst van de inbreuk bepalen, zoals de in het advies besproken aspecten, zijn daarvoor het belangrijkst. 10.4 Geldigheid en geldigheidsduur De geldigheid van dit advies hangt nauw samen met de beoordeelde, en in dit advies opgenomen feiten. Deze risicoanalyse geeft een deskundige schatting van het risico op planschade. Omdat het nieuwe planologische regime nog niet in werking is getreden, bestaat de kans dat de omvang van de uiteindelijke tegemoetkoming in schade kan afwijken van de in deze risicoanalyse genoemde bedragen. De feiten kunnen nog wijzigen. Ter illustratie van deze externe oorzaken noemen wij:

20210163 woningbouw Middelweg, Blindeweg, Doornweg te Rockanje

33 van 39