vaststelling bestemmingsplan Gemeentehuis 's-Gravenzande_Bijlagen (21-0285761)
Tekst van het document
iit*9
Him JJ
W.'jíJ
GEMEENTEHUIS 'S-GRAVENZANDE bestemmingsplan NL.IMRO.1783.GRAKERNGMNTHUISpbp-VA01 vastgesteld
GEMEENTE
vrW/ r ^
V
^ s-r-
".rif
Kŕl-u-c.ř- -'
yp'y^
J UİİÉİ
;
J
jJ -
-v"M V*ijý1 í Tiìli '
*^
i
"V
ŕ
Bijlagen bij de toelichting Bijlage 1
Staat van wijzigingen
Bijlage 2
Nota van beantwoording zienswijzen
Bijlage 3
Nota van beantwoording inspraakreacties
Bijlage 4
Nota van beantwoording vooroverlegreacties
Bijlage 5
Ladderonderbouwing De Gravin
Bijlage 6
Verkeersgeneratie
Bijlage 7
Woningbehoefte De Gravin
Bijlage 8
Beeldkwaliteitsplan
Bijlage 9
Parkeeronderzoek
Bijlage 10
Milieu onderzoeken De Gravin
Bijlage 11
Bodemonderzoek De Gravin
Bijlage 12
Eco Effectenscan De Gravin
Bijlage 13
Stikstofberekening
Bijlage 14
Archeologisch onderzoek Gravin
Bijlage 15
Waterstudie
Bijlage 16
Advies VRH
Bijlage 17
Bezonningsstudie
Bijlage 18
Vormvrije-m.e.r.-beoordeling
Bijlagen bij de regels Bijlage 1
Staat van horeca-activiteiten
Bijlage 2
Hoofdkerngebied 's-Gravenzande
i
GEMEENTE WESTLAND
Staat van Wijzigingen Van het ontwerp bestemmingsplan “Gemeentehuis 's-Gravenzande" naar vastgesteld bestemmingsplan
Planverbeelding Op de planverbeelding is niets gewijzigd.
Planregels In de planregels is niets gewijzigd.
Toelichting Het aangepaste stikstofrapport is als bijlage toegevoegd.
21-0283249
NOTA VAN BEANTWOORDING ZIENSWIJZEN BESTEMMINGSPLAN "Gemeentehuis 's-Gravenzande - behandelen zienswijze STB
1. Inleiding Voor u ligt de Nota afdoening zienswijzen met betrekking tot het bestemmingsplan “Gemeentehuis 's-Gravenzande” (hierna: de nota). bestemmingsplan
is
het
juridisch-planologisch
mogelijk
maken
van
de
herontwikkeling
van
het
oude
gemeentekantoor
Het doel van dit
's-Gravenzande
naar
een
woningbouwcomplex met detailhandels-functie en een horecagelegenheid. Het ontwerp van dit bestemmingsplan heeft van 25 juni 2021 tot en met 5 augustus 2021 voor eenieder ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn bestond de mogelijkheid om, naar keuze, schriftelijk dan wel mondeling een zienswijze over het ontwerpbestemmingsplan kenbaar te maken.
In totaal is er 1
zienswijze ingediend.
Een overzicht van de ontvangen zienswijze is opgenomen in de
“Zienswijzen tabel”. Alle ingediende zienswijzen zijn schriftelijk ingediend. Er is geen mondelinge zienswijze ontvangen.
De zienswijze is hieronder in de tabel van deze nota samengevat, beoordeeld en afgewogen en van een reactie voorzien. Tevens is een voorstel gedaan of de zienswijze aanleiding geeft om het bestemmingsplan op onderdelen te wijzigen. In het kader van de inwerkingtreding van de Algemene verordening
gegevensbescherming (AVG), is de te publiceren zienswijzennota geanonimiseerd. De indieners van zienswijze hebben in de ontvangstbevestiging een registratienummer ontvangen waaronder de zienswijze bij ons is geregistreerd. Het nummer waaronder de zienswijze is geregistreerd, komt overeen met het registratienummer zienswijze in onderstaande tabel.
Zienswijzen tabel Registratienummer
Inhoud van de zienswijze
Reactie
zienswijze
Gevolgen voor het plan
Omwonende 1
G21-001590
Bouwhoogte
Bouwhoogte
Geen gevolgen voor het
Reclamant geeft aan dat de hoogte van
Het voormalige gemeentekantoor was niet tot
bestemmingsplan
het huidige gemeentekantoor 10 meter
10 meter hoog maar grotendeels meer dan 11,4
bedraagt, met een kleine uitzondering
meter hoog gemeten vanaf het maaiveld aan de
van het torentje op het monumentale
Langestraat. Het bestemmingsplan liet deels
deel. Het nieuw te bouwen complex zal
ook een goothoogte toe van 1 0 meter en een
16,5 meter hoog worden en is daarmee
bouwhoogte van 14 meter. Het nieuwe plan
twee verdiepingen hoger dan de
staat alleen aan de zuidzijde van de nieuwe
bestaande bouw. Reclamant verzoekt het
voortuin deels een goothoogte van 13 meter
gebouw 1 0 meter hoog te houden.
toe met een bouwhoogte van 16,5 meter en incidenteel bouwhoogtes van 16 meter of 16,5 meter voor trappenhuizen, installaties ed. Aangezien de bebouwing daar zo'n 11 meter
verder van de Van Geeststraat wordt geplaatst is dit stedenbouwkundig alleszins acceptabel en gezien de gemeentelijke verdichtingsopgave ook gewenst.
Vrij uitzicht, bezonning en privacy
Vrij uitzicht, bezonning en privacy
Geen gevolgen voor het
Reclamant voorziet een belemmering van
Er is weliswaar niet uitgesloten dat het
bestemmingsplan
het vrije uitzicht en vermindering van
bouwplan tot enige afname van uitzicht,
privacy en zonuren op het balkon/terras
lichtinval en privacy bij de woningen van de
van de woning.
reclamant zal leiden, maar dit zal niet tot een onaanvaardbare woonsituatie leiden. Daarbij is het van belang dat de woningen in een stedelijke omgeving staan, waarbij een woonsituatie die vrij is van enige inkijk nu eenmaal niet kan worden gegarandeerd. Verder bestaat er volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling geen blijvend recht op vrij uitzicht (zie bijvoorbeeld de uitspraak van 24 augustus 2011, ECLI:NL:RVS:2011:BR5649). Er is dan ook geen sprake van een onevenredige belangenafweging.
Uit de bezonningsstudie blijkt dat het bouwplan geen onevenredige schaduwhinder zal veroorzaken voor de omgeving.
Waardevermindering
Waardevermindering
Geen gevolgen voor het
Reclamant voorziet door de komst van
Indien reclamant meent schade te ondervinden
bestemmingsplan
het nieuwe complex een
door het bestemmingsplan, dan kan - na het
waardevermindering aan de woning.
onherroepelijk worden van het bestemmingsplan - een verzoek om planschade worden ingediend. De vermeende planschade is echter geen ruimtelijke afweging.
NOTA VAN BEANTWOORDING INSPRAAKREACTIES BESTEMMINGSPLAN Gemeentehuis ‘s -Gravenzande Instantie
Reactie
Beantwoording
1.
Inspreker 1
Inspreker vraagt waarom er geen woningen aan de Langestraat worden gerealiseerd.
Het plan is na voorontwerp (deels) aangepast. Aan de kant van de Langestraat bevinden zich de bestemmingen 'Horeca' en 'Gemengd' met detailhandel op de begane grond. Woningen zijn ter plaatse mogelijk op de verdiepingen.
2.
Inspreker 2
Inspreker heeft bezwaar tegen de woningbouw en Bij de inzending van New Lake op de prijsvraag zat een alternatief bouwprogramma met een combinatie van woningbouw en ongeveer de 650 m2 detailhandel op de begane grond. Dit 300 m2 aan detailhandel inbegrepen. was volgens Inspreker niet de keuze die de klankbordgroep heeft gemaakt. De ruimte op de begane grond zou volgens hem worden bestemd voor welzijn, bibliotheek en Okido (1100 m2).
Uiteindelijk is na verdere uitwerking inderdaad gebleken dat de vestiging van de bibliotheek en Vitis ter plaatste niet haalbaar is. Het bestemmingsplan is daarom ten opzichte van het voorontwerp deels aangepast. Aan de zijde van de Langestraat ligt de bestemming 'Gemengd' waar op de begane grond detailhandel is toegestaan. Het overige gedeelte dat voorheen als maatschappelijk was bestemd, heeft nu de bestemming ^onen' gekregen. Op verzoek van het college zijn meer sociale woningen aan het woningbouwplan toegevoegd.
3.
4.
Inspreker 3
Inspreker 4
Inspreker geeft aan dat het plan budgettair neutraal zou moeten zijn, maar dat is volgens
Uitgangspunt in het bestemmingsplan is het mogelijk maken van woningen en een horeca en detailhandelsfunctie op de begane grond.
hem niet het geval. Volgens inspreker is dat in strijd met de keuze die de klankbordgroep heeft gemaakt. Daar werd namelijk gekozen voor huisvesting van de bibliotheek en Vitis.
Of een plan budgettair neutraal zou moeten zijn, is geen onderdeel van de ruimtelijke procedure. Met de ontwikkelaar is een koopovereenkomst gesloten waarin de anterieure kosten zijn opgenomen.
a.
Bouwhoogte
Inspreker geeft aan dat er sprake is van een forse toename van de maximale
a.
In Bijlage 14 bij de toelichting op het bestemmingsplan is een bezonningsstudie opgenomen, waaruit blijkt dat slechts op 21 oktober rond 10.30 uur 10 minuten minder zon op de voorgevel
bebouwingshoogte. Volgens hem wordt hierdoor zon- en daglicht van het pand ontnomen. Vervolgens geeft inspreker aan dat hij door de hogere bebouwing uitzichtschade leidt waardoor
van het pand van inspreker staat. De invloed van de nieuwe bebouwing op de wijziging van de bezonning verslechtert dan ook nauwelijks ten opzichte van de bestaande situatie. Voorts bestaat er geen recht op vrij uitzicht. Op dit moment heeft
er volgens hem waardevermindering van zijn pand optreedt.
Inspreker overigens ook geen vrij uitzicht. Inspreker kijkt nu tegen een dichte wand met bebouwing aan. In de nieuwe situatie komt er aan de Van Geeststraat een binnentuin van 15 bij 44 meter en verschuift een groot deel van de bebouwing naar achter. Er is dan ook geen sprake van een onevenredige belangenafweging. Indien Inspreker meent schade van het bestemmingsplan te ondervinden, dan kan - na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan - een verzoek om planschade indienen. De vermeende planschade is echter geen ruimtelijke afweging.
b.
Meer bebouwing mogelijk
Volgens inspreker sluit de bebouwing niet aan bij de maat en schaal van de te saneren bebouwing.
b
Of de nieuwe bebouwing aansluit bij de oude te verwijderen bebouwing is niet relevant voor de ruimtelijke procedure. Deze bebouwing verdwijnt immers en er worden nieuwe ruimtelijke
Vervolgens stelt Inspreker nogmaals dat zijn vrije uitzicht wordt beperkt en dat er schaduwwerking optreedt.
kaders gesteld. Van belang is dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Dat - is gelet op de onderzoeken - het geval. Voorts is de ontwikkeling passend in de omgeving. Volgens het geldende bestemmingsplan 'Centrum 's Gravenzande' zijn momenteel aan de Sand-Ambachtstraat goot- en bouwhoogtes toegestaan van respectievelijk 10m en 14m. Het bestaande gemeentehuis heeft aan deze zijde een goothoogte van iets minder dan 7m en een nokhoogte van zo'n 11,5m. Daar zou nu dus zondermeer nog ongeveer een bouwlaag bij op mogen. Tevens kent het bestaande gebouw met uitzondering van het oude raadhuis een éénheid in architectuur en vormt daarmee een grotere korrel in het stedelijke weefsel. Het nieuwe bestemmingsplan laat met een maximale goothoogte van 11m en bouwhoogte van 14,5 m aan de zijde van de Sand-Ambachtstraat iets meer toe dan het geldende plan. Ook is het bouwvlak iets vergroot en ligt enkele meters dichter bij de woning van inspreker. Daar staat echter tegenover dat het nieuwe bouwplan in beeld is opgebouwd uit een aantal individuele panden, waarmee de korrelgrootte veel kleiner wordt en de bebouwing beter past in het karakter van de Sand-Ambachtstraat. Deze beoogde kwaliteit is ook uitdrukkelijk vastgelegd in het voor dit plan opgestelde beeldkwaliteitsplan (zie bijlage 6).
Op grond deze overwegingen en daarbij ook de verdichtingsopgave die de gemeente Westland heeft in ogenschouw nemend, achten wij de beoogde bebouwing aan de Sand-Ambachtstraat passend en gewenst. Doordat het bouwvlak van het appartementengebouw op de hoek van de Sand-Ambachtstraat en de Van Geeststraat dichter bij de Sand-Ambachtstraat komt te liggen, ligt de bebouwing aan de Sand-Ambachtstraat in één lijn in het historische lint. Hierdoor past de bebouwing in de bebouwingsstructuur van de Sand-Ambachtstraat. Inspreker geeft aan dat de bebouwing niet aansluit op de bebouwingsstructuur. Gelet op de bouwhoogte en de omvang van de ontwikkeling, past deze vanuit stedenbouwkundig opzicht goed in de omgeving. Voor zover Inspreker stelt schade te lijden als gevolg van beperking van zijn vrije uitzicht en schaduwwerking, wordt verwezen naar punt a.
c.
Redelijke eisen van welstand
Inspreken is van mening dat het gebouwencomplex een zodanig massaal karakter
c
Momenteel mag er tot op circa 5m van de Van Geeststraat volgens het bestemmingsplan gebouwd worden tot een_______________
krijgt, dat er volgens hem sprake is van strijdigheid met de redelijke eisen van welstand.
goothoogte van 11m en een bouwhoogte van 14m. Zoals in de ruimtelijke visie is aangegeven achten wij aan de Van Geeststraat hogere bebouwing mogelijk vanwege bestaande grootschaliger bebouwing. Dit betreft naast het bestaande gemeentehuis ook de 3^ bouwlagen hoge bebouwing ter plaatse van de Hoogvliet supermarkt en daartegenover gelegen kopgevel van de gestapelde bebouwing aan de Van de Horstweg. Zoals eerder aangegeven mag het bestaande gemeentehuis ook nog met circa één bouwlaag worden verhoogd. Nu de bebouwingslijn aan de Van de Geestweg verder van de weg wordt geplaatst, achten wij de beoogde bebouwing niet te massaal en derhalve passend in de omgeving. Wat betreft strijdigheid met de redelijke eisen van welstand moet worden opgemerkt dat dergelijke eisen niet primair betrekking hebben op de omvang van de bebouwing, maar meer op de architectonische vormgeving van de bebouwing. Voor die vormgeving is voor dit plan een beeldkwaliteitsplan (Bijlage 6 bij de toelichting op het bestemmingsplan) opgesteld, waarin onder andere is vastgelegd dat de gevels moeten worden opgebouwd uit individuele panden waarmee het gebouw een kleinschaliger bebouwingsbeeld krijgt. Het beeldkwaliteitsplan zal te zijner tijd aan de gemeenteraad ter vaststelling worden voorgelegd, waarna het beeldkwaliteitsplan deel uitmaakt van de Welstandsnota.
d. Onderhoud groen en overlast jongeren Volgens Inspreker blijkt onvoldoende hoe wordt
d.
voorzien in het onderhoud van het groen en zal de bestemming 'Groen' leiden tot overlast van jongeren.
In een bestemmingsplan wordt niet aangegeven op welke wijze in onderhoud wordt voorzien. Wel wordt in het kader van de uitvoerbaarheid gekeken of het plan financieel haalbaar is. In casu is er geen sprake van openbaar groen, maar van een binnentuin. Het groen zal dan ook door de nieuwe eigenaren worden onderhouden. Aangezien er geen sprake is van openbaar groen, is de binnentuin dan ook niet voor een ieder toegankelijk en is overlast van jongeren hier niet waarschijnlijk.
e. Uitstraling bebouwing Inspreker is van mening dat het gevelbeeld aan de zijde van de Van Geeststraat geen uitstraling heeft. Voorts stelt Inspreker dat een gedeelte van de nieuw te bouwen panden uitsteekt ten opzichte van het straatbeeld en de doorgang. Dit past volgens Inspreker niet in de bebouwingsstructuur.
e.
Of een gevelbeeld uitstraling heeft, is niet aan de orde in een ruimtelijke procedure. Er wordt immers slechts een bepaald gebruik en een bepaalde omvang ruimtelijk mogelijk gemaakt. Het gevelbeeld van het nieuwe pand is in tegenstelling tot het bestaande gemeentehuis inderdaad opgebouwd uit individuele panden, teneinde de korrelgrootte van het bebouwingsbeeld kleiner te maken. Dit resulteert ook in het beeld van een individueel pand op de hoek van de Van Geeststraat - SandAmbachtstraat. Wat betreft de gevelindeling aan de zijde van de Van Geeststraat kan worden vermeld dat de
welstandscommissie positief heeft gereageerd op het beoogde bouwplan. De voorgevel van het pand naast het raadhuis ligt een stuk naar achteren ten opzichte van het raadhuis en het andere pand ligt in dezelfde lijn van het raadhuis. Dit past in het beeld van de Langestraat met kleine verspringingen in de rooilijn. Het enige dat enigszins uitsteekt is een erkertje op de eerste verdieping. Dit komt ook elders voor in de Langestraat en past in de bebouwingsstructuur.
f.
Rijksmonument
Volgens Inspreker moet er op grond van artikel 6.4 van het Besluit omgevingsrecht een advies van de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap worden gevraagd.
f.
Artikel 6.4 van het Besluit omgevingsrecht ziet niet op bestemmingsplanprocedure. In het kader van de bestemmingsplanprocedure is de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed een wettelijke vooroverlegpartner ingevolge artikel 3.1.1. Besluit ruimtelijke ordening. Het voorontwerp bestemmingsplan is dan ook aan de Rijkdienst voor Cultureel Erfgoed voorgelegd. Voorafgaand aan de procedure is overigens al advies gevraagd aan de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed. Voor de bouw van de ontwikkeling zal voor de activiteit wijzigen van een monument een omgevingsvergunning worden aangevraagd.
g.
Parkeren
Volgens inspreker wordt niet voorzien in voldoende parkeerplaatsen.
g.
In de toelichting is ten aanzien van de hoeveelheid parkeerplaatsen geen conclusie getrokken. In alle bestemmingsplannen binnen de gemeente Westland is een voorwaardelijke verplichting met betrekking tot parkeren opgenomen om te borgen dat er voldoende parkeerplaatsen aanwezig zijn voor de functies die worden gerealiseerd. In artikel 17.4 van de planregels is middels een voorwaardelijke verplichting het gebruik van de gronden slechts toegestaan als er sprake is van voldoende parkeergelegenheid als bedoeld in de beleidsregel 'Parkeernormering gemeente Westland'. Hieraan is dan ook getoetst bij het indienen van de aanvraag om omgevingsvergunning voor het bouwen van het complex. Hiermee is geborgd dat er voldoende parkeergelegenheid zal zijn. In de planvorming is aangegeven dat parkeren - gelet op de huidige parkeerdruk - geen belemmering vormt voor de ontwikkeling.
h.
Fundering
Inspreker is van mening dat niet uit het bestemmingsplan blijkt op welke wijze onderzoek wordt gedaan naar schade aan de woningen in de Sand-Ambachtstraat
h.
Indien sprake is van schade als gevolg van grond- of bouwwerkzaamheden, is in beginsel degene die de schade daadwerkelijk heeft veroorzaakt, daarvoor aansprakelijk. Dat is de uitvoerder van de werkzaamheden of zijn/ haar opdrachtgever. Om te kunnen constateren of er schade is als gevolg van grond- of bouwwerkzaamheden, is het noodzakelijk
om de staat van bestaande bouwwerken vast te leggen zoals deze is vóór aanvang van de werkzaamheden. Dit onderzoek wordt door de uitvoerder verricht en vastgelegd in een zogenaamde nulmeting. Hierbij wordt rekening gehouden met alle reeds bestaande schade, zettingen, scheurvorming etc. Mocht er na de opname schade ontstaan, dan is de nulmeting een middel om aan te tonen dat er schade is ontstaan. Eventuele schade als gevolg van graaf en heiwerkzaamheden kunnen op basis daarvan worden verhaald bij de uitvoerder. Dit onderzoek vindt niet plaats in het kader van de ruimtelijke procedure.
NOTA VAN BEANTWOORDING REACTIES 3.1.1 BRO OVERLEG BESTEMMINGSPLAN “Gemeentehuis ‘s-Gravenzande
Instantie
Reactie
Beantwoording
1.
Provincie Zuid-Holland
Op grond van de informatie die u heeft gegeven blijkt dat het plan niet strijdig is met provinciale belangen, het plan hoeft niet te worden opgestuurd naar de provincie Zuid-Holland.
Niet van toepassing.
2..
Veiligheidsregio Haaglanden
De door ons geadviseerde maatregelen uit ons advies van 28 De reactie wordt voor kennisgeving juni 2018 zijn opgenomen in het voorontwerp bestemmingsplan, aangenomen. om deze reden zullen wij u niet voorzien van een nader advies.
3.
Hoogheemraadschap van Delfland
Delfland kan met het voorontwerp van het bestemmingsplan instemmen. Aan alle aspecten die van belang zijn voor een goede waterhuishouding, is invulling gegeven. Een nieuwe ontwikkeling zoals deze geeft vaak mogelijkheden om klimaatadaptief te ontwikkelen. Wij vragen u de initiatiefnemer hier extra toe te motiveren, ook ten aanzien van het vasthouden en vertraagd afvoeren van water.
De reactie wordt voor kennisgeving aangenomen.
,
v
m
-
*V*-*JÍ«5Ä- 5«SeW. .«ia.
Programma 'De gravin'
z/////////
's Gravenzande
Rho
Onderbouwing ladder voor duurzame verstedelijking ..îV
ADVISEURS VOOR LEEFRUIMTE
© Rho Adviseurs bv Niets uit dit drukwerk mag door anderen dan de opdrachtgever worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook zonder voorafgaande toestemming van Rho Adviseurs bv, behoudens voorzover dit drukwerk wettelijk een openbaar karakter heeft gekregen. Dit drukwerk mag zonder genoemde toestemming niet worden gebruikt voor enig ander doel dan waarvoor het is vervaardigd.
Gemeente Westland Programma locatie 'De gravin' 's Gravenzande
Onderbouwing ladder voor duurzame verstedelijking
identificatie
projectnummer:
datum:
44001736.20181903.001
17-11-2020
projectleider:
opdrachtgever:
Rob Schram
New Lake 19 BV
auteur(s): ft
Joost Jansen 'Z^ZZZZ^
Weena 505 postbus 150 3000 AD Rotterdam
aangesloten bij:
BNSP
T: 010-20 18 555 E-ma il: info@rho.nl
Rho —
ADVISEURS VOOR LEEFRUIMTE
Inhoud
1.
2.
Inleiding Herontwikkeling locatie gemeentehuis 's Gravenzande
3
1.2.
Programma en noodzaak nieuw bestemmingsplan
5
1.3.
Waarom toetsing aan de ladder?
5
Beschrijving behoefte
7
2.1.
7
2.2.
2.3.
3.
3
1.1.
Wonen 2.1.1.
Kwantitatieve woningbehoefte
7
2.1.2.
Woningbehoefte gemeente Westland
11
2.1.3.
Plancapaciteit
13
2.1.4.
Conclusie
14
Horeca
15
2.2.1.
Behoefte
15
2.2.2.
Aanbod en effecten
15
2.2.3.
Conclusie
16
Detailhandel
17
2.3.1.
Behoefte
17
2.3.2.
Aanbod en effecten
17
2.3.3.
Conclusie
18
Conclusie
Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Rotterdam
19
44001736.20181903
2
Inhoud
44001736.20181903
Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Rotterdam
3
1. Inleiding
1.1.
Herontwikkeling locatie gemeentehuis 's Gravenzande
Het voormalige gemeentekantoor aan de van Geeststraat in 's-Gravenzande is verkocht aan New Lake 19 BV. Het gemeentekantoor is vrijgekomen en maakt plaats voor 44 appartementen, detailhandel en een grand café.
ļMįX;,
'ík:
mm
42K
Figuur 1.1 Ligging plangebied
LM: □Sr v
HHÉ
-ŕiťVáSĩļtř
BV
Figuur 1.2 Foto's voormalig gemeentehuis (Bron: Google Street view)
Rho adviseurs voor leefruimte
44001736.20181903
4
Inleiding
Het nieuwe complex bestaat uit 42 duurzame woningen. De ingang is gepland aan de van Geeststraat . In de plint van het complex is aan de Langestraat een ruimte voor detailhandel gepland. Het grand café is gepland in het oude behoudenswaardige raadhuis en krijgt een terras aan de achterzijde. Hier wordt ook een tuin aangelegd. Op de verdieping worden twee appartementen gerealiseerd. De kelder wordt vervangen door een parkeergarage met 15 parkeerplaatsen. Ook kunnen bewoners aan de achterkant van het complex parkeren. In totaal zijn er 33 parkeerplaatsen gepland.
9tĩ W ^VMV«VmV4İ S*X«K vév*V EMMS VİŴŴ VèVèV ■kcmm ’AtAV WéV iVéVá
ĩiţrH
-5—^ 'ÿĘzj—ţţSįjg
awižž; ââfiâââ SvP Iglŕáî*! ÈttgMįifl İ8İ111İSĴ w:áŵ VilVĨV? |(lį|p āãB' IS! Ŵ 3ŴS MEŴ" İHBsíŵ^äééééİéé iŵftŵŵ;" Wki ļŴs5fiSÄ .i4a*T4gra ap ■fcëĴ«BŽ^ŽB«B ^;íÿ r! wîvi vV !liiliiİ2^AŵŴ U AMA* ŝA
begane grond
bk. vloer s P s O
Figuur 1.3 Nieuwe situatie
Ff
Ki
iiiiīīïïīī ii
il u «
übįniil íiíiiiì nHIMļii
MSB
fi—
ra ll II II
Miî ā
44001736.20181903
Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Rotterdam
Inleiding
5
Hgff g
Ml
mnfctu______
üü
III I B
n ii n ganiEiEii: III 1
III iii
Figuur 1.4 impressie gevels herontwikkeling (Van Geeststraat, Sand-Ambachtstraat, Langestraat, binnengevel)
1.2.
Programma en noodzaak nieuw bestemmingsplan
Het beoogde programma voor de herontwikkelingslocatie van het vrijgekomen gemeentekantoor in 's Gravenzande is: ^
44 appartementen;
^
170 m2 vvo horeca (tbv een grand café);
•
121 m2 vvo detailhandel.
De huidige bestemming is vrijwel geheel Maatschappelijk. De geplande ontwikkeling naar wonen, horeca en detailhandel is niet mogelijk binnen de toegestane functies en bebouwingsvlakken.
tmt *te** A
ŗH 4 + 4 4 4- +
-4 + 4
4 4 4- 4
4\4 4
4- 4 4 4 4
4,4'
4 4- 4 4 4 4
4 4 + 44
Ŵľ\4
4 4
4+44
V 4 4 4 4 4 4 4
4 4
•4 4. *
4+4
4 4 4 + 44
4 4 4+4
4 4 4
4 4
4 4
4 4
4 4*
44 4+ 4
-4 4 + 4
4,-4' 4 4 >^4 4 + 4
4 4 4
4 4 4 4 4
+V+ 4' 4 4
4 4
4 4\4 ■W -4
+Y+ 4 ^44
.4 4 4 '4 44
4 44
4* .4*'4
4 4 4 4 + 44
4 4 4
4\4
44
4+4, 4 4 4-4'
4-4 4\4 4 4
4
4 4 4 4 + 4
1
+ 4 4
,4-ī 4
4^-K" 4 4 4
4^r-4 4 4^4- 4 + 4 • 4 4j4 4 + 4
4 + 44 .4\4 4
4 4
4 4 44 4 4 + 44 .4+44
4 4
4 + 4 4 4 4
,4 4 4 4
4 4 4 4
4 + 44 4 4
4 4\ -À 4 4 4 4 4
4 4 4
444 4 + 4
4+4 4\4 4+44
4 4 4 4
V 4 4
4 4\4
4 4
4 4 4 4
4
4+4 4-4 4
4 4
4 4 4 4
4 4 4 4 4 4V 4+44
4' 4 4 4
4 + 4
4 4
4 4 4
4 + 4
.4+4
4 + 4
4 + 44 4 4
4 4 4 4 4 4
4 jv-r'4 4 4 4,4'
Figuur 1.5 Uitsnede bestemmingsplan Centrum 's Gravenzande (onherroepelijk sept 2013)
1.3.
Waarom toetsing aan de ladder?
Ieder bestemmingsplan dat nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maakt, moet een verantwoording bevatten van de ladder voor duurzame verstedelijking (art. 3.1.6. lid 2 Bro). De ladder voor duurzame verstedelijking is een instrument voor efficiënt ruimtegebruik. Voor binnenstedelijke projecten moet de behoefte worden beschreven. Deze onderbouwing is daarop afgestemd en gaat in op de behoefte.
Wel of geen stedelijke ontwikkeling De ladder is van toepassing als een plan wordt aangemerkt als 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Of er sprake is van een 'stedelijke ontwikkeling' wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving.
Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Rotterdam
44001736.20181903
6
Inleiding
Uit jurisprudentie blijkt dat het toevoegen van meer dan 11 woningen wordt gezien als nieuwe stedelijke ontwikkeling. Ten aanzien van stedelijke functies wordt 500 m2 als indicatieve ondergrens aangehouden. Daarom wordt de horecafunctie en detailhandel op zichzelf niet als stedelijke ontwikkeling gezien. Toch kan het geheel als stedelijke ontwikkeling worden gezien en daarom zal de behoefte aan het gehele project in het kader van een goede ruimtelijke ordening aangetoond moeten worden.
Bestaand stedelijk gebied In de algemene bepalingen van het Besluit ruimtelijke ordening (1.1.1 lid 1 onder h) is de volgende definitie opgenomen voor bestaand stedelijk gebied: "bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur". De locatie is onderdeel van het bestaand stedelijk gebied door de ligging midden in 's Gravenzande. Het gebied is bebouwd en volledig omsloten door bebouwd gebied.
Relevante regio Het ruimtelijk verzorgingsgebied van de stedelijke ontwikkeling bepaalt tot welk gebied de beschrijving van de behoefte zich moet uitstrekken. De begrenzing van de regio is dus afhankelijk van de aard en omvang het programmaonderdeel dat als stedelijke ontwikkeling wordt gezien. Voor wonen is dat de regio
Haaglanden
bestemmingsplan
en
daarbinnen
mogelijk
maakt
de
gemeente
is
de
regio
Westland. lokaler
Voor
omdat
de
deze
overige functies
die
het
hoofdzakelijk
functies
een
verzorgingsfunctie voor de kern 's Gravenzande hebben.
Effecten beoogde ontwikkeling Als de behoefte aan de functies in het gebied duidelijk is, worden de gevolgen geanalyseerd voor het woon-,
werk-
en
leefklimaat
in
's
Gravenzande
van
het
planologische
maximum
van
de
programmaonderdelen. Een belangrijk afwegingsaspect in deze analyse is de leegstand. Het gaat hierbij zowel om de aanvaardbaarheid van de leegstandseffecten als om de (on)mogelijkheid om het programma in de bestaande leegstand elders in 's Gravenzande in te passen. Overigens is het niet zo dat het ontstaan van leegstand per definitie onaanvaardbaar is, maar juist de omvang van het leegstandseffect, de locatie ervan, de effecten op de omgeving en de mogelijkheden tot herinvulling zijn van doorslaggevend belang. Het gaat om de vraag of leegstand ontstaat die vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening aanvaardbaar is.
In
dit geval
is
bovendien
sprake van
een
nieuwe
invulling voor vrijgekomen
maatschappelijk vastgoed. Met de nieuwe invulling wordt leegstand in het centrum van 's Gravenzande opgelost.
Beschrijving behoefte De behoefte aan de afzonderlijke functies die het bestemmingsplan mogelijk maakt, wordt beschreven in hoofdstuk 2. In hoofdstuk 3 worden conclusies getrokken.
44001736.20181903
Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Rotterdam
Beschrijving behoefte
2.
7
Beschrijving behoefte
In dit hoofdstuk wordt de behoefte aan de beoogde functies in het plangebied beschreven.
2.1. Wonen In het plangebied worden 44 appartementen mogelijk gemaakt:
Aanvangshuur d.d. juni 2020.
type
Exclusief
parkeerplaats
aantal
indien
van
toepassing. sociale huurwoningen (boven aftoppingsgrens)
Huur 663,40 tot 737,14 euro
middeldure huurwoningen
Huur 737,14 tot 950 euro
(extra)dure huur en of koopwoningen
Huur vanaf 950 euro
8 7 29
Koop vanaf 310.000 euro totaal
44
De woningbehoefte blijkt onder meer uit de provinciale woningbehoefteraming WBR 2019,
de
Woningbehoefteverkenning Zuid-Holland 2019 en de Woonvisie Westland 2020-2030. De huidige grote druk op de woningmarkt in de gemeente Westland blijkt ook uit actuele verkoopgegevens van NVM Haaglanden.
2.1.1.
Kwantitatieve woningbehoefte
De bouw van woningen in de gemeente Westland voorziet in een actuele regionale behoefte. De relevante woonregio is de regio Haaglanden. De behoefte blijkt uit onderstaande onderzoeken.
Woningbehoefteraming (WBR 2019) De Woningbehoefteraming (WBR) en de Trendraming (TR) worden gebruikt in het kader van de regionale woonvisies. De provincie stelt de hoogste uitkomst vast als regionale behoefte aan nieuwe woningen in een bepaalde periode. Uit de actuele provinciale woningbehoefteraming (WBR 2019) blijkt dat de woningbehoefte in Westland de komende tien jaar (2020-2030) is berekend op circa 4.000 woningen. Binnen Zuid-Holland groeien de grote steden en Westland (door immigratie) het snelste.
Den Haag (regio)
2019
2020-2025
Delft
WBR 2019
1.160
4.090
2025-2030 3.140
Den Haag
WBR 2019
5.680
21.950
19.860
Leidschendam-Voor burg
WBR 2019
170
260
-170
Midden-Delfland
WBR 2019
10
260
200
Pij nacker- Nootdorp
WBR 2019
230
960
940
Rijswijk
WBR 2019
80
-180
290
Wassenaar
WBR 2019
20
-350
-670 L180
Westland
WBR 2019
610
2.810
Zoetermeer
WBR 2019
480
L600
1.250
8.440
31.400
26.020
Totaal regio
Figuur 2.1 Woningbehoefte woonregio Den Haag (WBR 2019)
Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Rotterdam
44001736.20181903
8
Beschrijving behoefte
Regionale afspraken Het regionale woningbouwprogramma is in 2016 geactualiseerd op (Woonvisie Woningmarktregio Haaglanden 2017 - 2021 (2016)) en in 2017 met de provincie afgestemd. De regio Haaglanden heeft afgesproken
om jaarlijks gemiddeld 5.000 woningen toe te voegen, gelet op de aantrekkende
woningmarkt. Het verhogen van de woningproductie (van 3.500 naar 5.000 woningen) sluit aan bij de grote opgave om de stedelijke woonvraag te accommoderen. Dit is een opgave van circa 70.000 woningen tot 2030 in de stedelijke regio's waar nog geen concrete plannen voor zijn of uitgesteld zijn, naast een kwalitatieve mismatch in de gevraagde woonmilieus en het planaanbod.
De regio Haaglanden werkt aan nieuwe woningmarktafspraken, met name over voldoende betaalbare woningen die bovendien evenwichtig over de regio gespreid zijn. Om tot de nieuwe woningmarktafspraken te komen is door ABF Research onderzoek uitgevoerd (Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden, de regionale opgave, maart 2020) naar de gewenste minimale regionale streefvoorraad tot 2030 voor de totale woningvoorraad en voor de goedkope woningvoorraad De doelgroepenvoorraad in Westland zou op basis van dit onderzoek groter moeten worden (van 24% naar 30%). De nieuwe afspraken worden naar verwachting eind 2020 gemaakt.
Versnelling woningbouw Uit de kamerbrief voortgang versnelling woningbouw (november 2020) blijkt dat In de provincie ZuidHolland is de woningbouwproductie tussen 2016 en 2019 opgelopen van 12.700 naar 17.800 woningen. Ondanks de grote stijging die al bewerkstelligd is, ligt de gemiddelde woningbouwopgave tot 2030 nog hoger. Met de provincie Zuid-Holland is de ambitie afgesproken om tot 2030 gemiddeld per jaar 20.000 23.000 woningen te bouwen. Dit is een zeer complexe opgave die een grote inzet van alle partijen zal vragen, creativiteit om knelpunten op te lossen en ook zal het extra investeringen vragen van alle partijen. Afgelopen
voorjaar
was
er
een
plancapaciteit
beschikbaar
van
187.000
woningen.
Met
de
woondealpartners van de Zuidelijke Randstad - BZK, Zuid-Holland en de regio - hebben gezien de onzekerheden in prognoses een adaptieve werkwijze afgesproken met betrekking tot de bouwopgave. Er wordt uitgegaan van een woningbouwbehoefte in Zuid-Holland van 204.000 - 235.000 woningen tot 2030 met een aanzienlijk aandeel betaalbare woningbouw (minimaal 50% voor nieuwe plannen). Om deze woningbouwproductie te halen is in de gebieden waar de bouw moet plaatsvinden een plancapaciteit van tenminste 130% (260.000 - 300.000 woningen) nodig.
Woningbehoefteverkenning Zuid-Holland 2019 (april 2020) In opdracht van de Provincie Zuid-Holland heeft ABF Research de huidige stand van zaken op de ZuidHollandse woningmarkt in beeld gebracht en de kwalitatieve woningbehoefte in de toekomst onderzocht. De kwalitatieve woningbehoefte is per regio in beeld gebracht. Hierna is de behoefte in de regio Haaglanden, waar Westland deel van uitmaakt, in beeld gebracht.
De sterkste huishoudensgroei wordt verwacht in de leeftijdsgroep 75 jaar en ouder, maar ook de leeftijdsgroep 65+ en 30 tot 44 neemt sterk toe. De sterkste groei wordt verwacht in de groep alleenstaanden. Het hoogste inkomenskwintiel neemt in omvang toe. Het aantal huishoudens in het laagste kwintiel neemt naar verwachting af.
44001736.20181903
Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Rotterdam
Beschrijving behoefte
9
Tot 30 30 tot 44 45 tot 64 65 tot 74 75 en ouder
Alleenstaand Eenouder Paarznd. kind Paar met kind
Inkomen kwintiel 1 Inkomen kwintiel 2 Inkomen kwintiel 3 Inkomen kwintiel 4 Inkomen kwintiel 5 •10.000
10.000
20.000
30.000
40.000
Figuur 2.2 Ontwikkeling huishoudens 2019 tm 2029 (bron: Factsheet Kwalitatieve woningbehoefteverkenning Regio's Zuid-Holland 2019) In Haaglanden is het aantal (actieve zoekers) met voorkeur voor een meergezinskoop- of huurwoning hoger dan gemiddeld.
HGL (2196}
Koop eengezins
Koop meergez iris
Huur eengezins
Huur meergezins
Figuur 2.3 Vragers in de markt ^ alle huishoudens) (bron: Factsheet Kwalitatieve woningbehoefteverkenning Regio's Zuid-Holland 2019) In de regio zijn veel toevoegingen nodig in alle huur- en koopsegmenten.
Huur < kwal kr. grens Huur < aftoppingsgrenzen Huur < libera lisatiegrens Huur < 950 Huur > 950 Koop < 220.000 Koop 220-280.000 Koop 280-390.000 Koop 390-520.000 Koop ï» 520.000 -10.000
ļ Onttrekkingen
-5.000
Verkoop
0
S.000
10.000
Huuraanpa55İngen
15.000
20.000
| Toevoegingen
Figuur 2.4 Ontwikkeling woningvoorraad 2019 tm 2029 (bron: Factsheet Kwalitatieve woningbehoefteverkenning Regio's Zuid-Holland 2019) Toevoegingen zijn vooral gewenst in de groen-stedelijke, stedelijk naoorlogs compacte en stedelijk vooroorlogse woonmilieus. Onttrekkingen zijn voornamelijk gewenst in stedelijk naoorlogse compacte woonmilieus.
Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Rotterdam
44001736.20181903
10
Beschrijving behoefte
In de regio Den Haag neemt zowel in de huur- als in de koopsector het aantal huishoudens toe. De groei is zowel in absolute aantallen als relatief gezien het sterkst in de koopsector. Bezien over de woningmarkt als geheel blijft het aantal huishoudens in de doelgroep huurtoeslag ongeveer gelijk en vindt bij de midden- en hogere inkomensgroepen de sterkst groei plaats.
2019 t/m 2024 Centrum-stedelijk plus Centrum-stedelijk Stedelijk vooroorlogs Stedelijk naoorlogs compact Stedelijk naoorlogs grondgebonden Groen-stedelijk Centrum kleinstedelijk Kleinstedelijk Groen kleinstedelijk Centrum dorps Dorps Landelijk bereikbaar -8.000
i Huur eengezins
-4.000
0
" Huur meergezins
4.000
8.000
12.000
b Koop eengezins
Onttrekkingen huur m Onttrekkingen koop
■ Koop meergezins
2025 t/m 2029 Centrum-stedelijk plus Centrum-stedelijk Stedelijk vooroorlogs Stedelijk naoorlogs compact Stedelijk naoorlogs grondgebonden Groen-stedelijk Centrum kleinstedelijk Kleinstedelijk Groen kleinstedelijk Centrum dorps Dorps Landelijk bereikbaar -8.000-6.000-4.00Ũ-2.000
Huur eengezins
m Huur meergezins
b Koop meergezins
0
2.000 4.000 6.000 8.000
n Koop eengezins
Onttrekkingen huur b Onttrekkingen koop
Figuur 2.5 Woningbehoefte per woonmilieu (bron: Kwalitatieve woningbehoefteverkenning Regio's ZuidHolland 2019) Uit de Handreiking woonmilieus Haaglanden (2015) blijkt dat het centrum van 's Gravenzande een Centrum dorps woonmilieu betreft. In dit woonmilieu is behoefte aan alle categorieën met uitzondering van huur eengezinswoningen.
Kwartaalcijfers van makelaarsvereniging NVM Haaglanden (3e kwartaal 2020) De woningmarkt in Nederland is in het 3e kwartaal verder verkrapt. Het aanbod op de woningmarkt heeft het record aantal transacties in het 3e kwartaal niet bij kunnen houden. Daarmee is de keuze voor woningzoekers verder beperkt. Wél zijn er nog altijd veel potentiële kopers. De NVM maakt zich, ondanks de vele transacties, grote zorgen over de toekomst van de woningmarkt. De consument heeft nauwelijks meer iets te kiezen en daarmee zien ze dat de prijsontwikkeling verder omhoog gaat. De woningmarkt heeft verruiming nodig van het aanbod om woningen voor een grote groep betaalbaar te houden. Er is op korte termijn een noodplan nodig om de woningmarkt op dit vlak vlot te trekken. De NVM krapteindicator is in het 3e kwartaal op 2 uitgekomen, het laagste niveau van deze eeuw. Een consument kan bij zijn zoektocht nog maar uit twee woningen kiezen, terwijl normaal gesproken dat tussen de 5 tot 10 woningen zijn. In totaal werden er dit 3e kwartaal in Nederland 41.583 koopwoningen verkocht, het hoogste aantal in bijna 3 jaar en qua verkoop het beste 3e kwartaal dat NVM ooit had. Ten opzichte van dezelfde periode in 2019 is het een stijging van maar liefst 14,4%.
44001736.20181903
Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Rotterdam
Beschrijving behoefte
11
De verkoopprijs van de gemiddeld verkochte woning in Nederland is zeer sterk gestegen. Deze komt in het 3e kwartaal van 2020 uit op 354.000 euro, een stijging ten opzichte van vorig jaar van 11,6%. Het is meer dan twintig jaar geleden dat de prijsontwikkeling in een jaar tijd zo hoog was. De vraagprijs van de verkochte woningen lag gemiddeld op 348.000 euro, bijna 2% onder de uiteindelijke transactieprijs. Van een coronadip, is dus geen sprake. De NVM vindt dat het kabinet niet voldoende doet om meer aanbod te creëren. Als ze geen extra maatregelen treffen dan snijdt het kabinet zichzelf enorm in de vingers. Dat kost namelijk banen, de verduurzaming gaat veel langzamer dan gepland en de woningen zijn voor een gemiddeld huishouden niet meer te betalen.
In het Westland zijn t.o.v. het 3e kwartaal 2019 14,6% meer woningen verkocht (209 woningen). Het Westland laat een prijsstijging zien van 4,5% t.o.v. een jaar. De gemiddelde transactieprijs is 364.600 euro en de gemiddelde verkooptijd bedraagt 27 dagen versus 35 dagen t.o.v. een jaar geleden.
Conclusie Het toevoegen van huur- en koopappartementen in het centrum van 's Gravenzande draagt bij aan het terugdringen van het woningtekort in de Haagse regio en sluit aan op de kwalitatieve vraag naar meer gestapelde woningen voor kleinere huishoudens in centrum dorpse woonmilieus.
2.1.2.
Woningbehoefte gemeente Westland
De gemeente heeft de specifieke woningbehoefte in de gemeente recent laten onderzoeken en haar beleid en ambities daarop afgestemd in de geactualiseerde woonvisie.
Woonvisie Westland 2020-2030 (juli 2020) In
het kader van
de Woonvisie Westland
2020-2030
(actualisatie juli
2020)
is de Westlandse
woningbehoefte t/m 2030 onderzocht (Verkenning van de woningbehoefte in de gemeente Westland tot 2040, ABF Research, november 2019). De actualisatie is gemaakt omdat er veel gebeurt op het gebied van wonen, zowel in Westland als in de regio.
De gemeente verwacht dat het aantal inwoners en huishoudens fors gaat toenemen. De grootste groei zit in de alleenstaande senioren. Verder is de grootste groei te zien in de hoge inkomensgroep.
Groeiraming
Aantal inwoners 2040
Bevolkingsgroei t.o.v. 2020
Migratie-0 scenario (1)
113.000
WBR (conform raming Provincie) (2)
128.000
IS,1096
WBR+ (3)
137.000
24,3096
19.036.000
9,3096
CPB (Nederland)
2,5096
Figuur 2.6 Scenario's voor bevolkingsgroei (bron: Woonvisie 2020-2030) Stand
Mutatie 2018
2030
2040
2018-2030
2030-2040
Alleenstaand tot 30 jaar
2.640
2.690
2.680
50
-20
Alleenstaand 30-64 jaar
6.490
7.310
7.040
820
-270
Alleenstaand 65 jaar en ouder
5.090
8.270
10.090
3.180
1.820
Paar zonder kinderen tot 30 jaar
1.110
1.200
1.080
90
-120
Paar zonder kinderen 30-64 jaar
5.630
5.960
5.150
330
-810
Paar zonder kinderen 65t-
7230
8.300
9.010
1.070
710
Gezin
14.470
15.740
16.550
1.270
810
Eenoudergezin
2.790
3.210
3.270
430
50
45.440
52.670
54.850
7.230
2.180
Totaal
Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Rotterdam
44001736.20181903
12
Beschrijving behoefte
2018
2030
2040
groei 2030
groei 2040
Doelgroep huurtoeslag
10.150
10.680
10.400
530
-290
Overige EC-doelgroep
7.020
7.980
8.060
960
80
Middeninkomens
5.330
6.290
6.630
960
340
Hoge inkomens
22.950
27.720
29.760
4.770
2.040
Totaal
45.440
52.670
54.850
7.230
2.180
Figuur 2.7 Prognose huishoudens naar type, leeftijd en inkomen (bron: Woonvisie 2020-2030) Het tekort aan betaalbare woningen blijft, zowel voor starters als ouderen, en de wachttijden voor sociale woningbouw lopen in Westland en de regio op. Uit onderzoek blijkt dat deze problemen niet opgelost worden als het woningbouwprogramma zoals dat is opgenomen in de visie 2016 onveranderd wordt uitgevoerd. Het programma en de ambities zijn hierna samengevat. ^
De behoefte aan sociale huurwoningen blijft onverminderd groot en krijgt een belangrijke plaats in het ambitieuze bouwprogramma.
^
De blijvende aandacht voor de groep middeninkomens is gerechtvaardigd.
^
Het aantal 70-plussers verdubbelt en dus wordt wonen met zorg verder ontwikkeld.
^
De huisvestingsopgave voor arbeidsmigranten is substantieel en krijgt een impuls door een bijstelling van het eerdere beleid.
^
Flexwonen krijgt een eigen plaats in het bouwprogramma, teneinde snel te kunnen inspelen op veranderingen in vraag en aanbod.
In 2016 tot en met 2019 zijn in de gemeente jaarlijks gemiddeld 640 woningen gebouwd. Om te kunnen voorzien in de woningbehoefte zijn in de periode 2020-2030 jaarlijks ruim 800 woningen nodig. Er zijn vooral dure koopwoningen en sociale huurwoningen nodig. Het project draagt bij aan de behoefte van beide doelgroepen.
TABEL 9 NIEUWBOUWWONINGEN IN WESTLAND 2020-2030 {PRIJSPEIL 2020)
Groei woningvoorraad
1.800
Sociale huur Totaal:
Sociale huur:
10.700 (2096)
Nieuwbouwambitie 8.100 woningen
Sociale uitdaging Westland
220Zo
Middeldure huur (van C 737 tot C 950)
400
50Zo
Goedkope koop (tot C 198.500)
300
4*^
Middeldure koop (C 198.500 tot C 310.000)
1.700
2196
Dure koop (vanaf C 310.000 )
3.900
480Zo
Totaal
8.100
10007o
Nieuwbouw m Middeldure huur b Vestia-won. worden DAEB
a Goedkope koop b Goedkope koop b Middeldure koop b Flexwoningen b Dure * extra dure koop
Figuur 2.8 Nieuwbouwambitie 2020-2030 kwantitatief en kwalitatief (bron: Woonvisie 2020-2030) Voor nieuwe projecten wordt onderstaande verdeling als richtpunt gehanteerd.
44001736.20181903
Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Rotterdam
Beschrijving behoefte
13
30'}ó sociale huur
dure/extra dure koop b middeldure koop/huur
5“i goedkope koop (tot C 198.500)
B goedkope koop
20% middeldure koop of huur {tot C 310.000 of
M sociale huur
č 950) 25“ó koop vanaf C 310.000 tot C 537.000 20'Jťi dure koop vanaf C 537.000
Prijsgrenzen (prijspeil 2020): Sociale huur: tot C 737, middeldure huur tot C 950 Goedkope koop: tot C 198.500, middeldure koop: tot î 310.000, dure koop: tot i. 537.000, extra dure koop: vanaf C 537.000 Corporaties mogen gezamenlijk 30 woningen per jaar verkopen of slopen (totaal 300 in 10jaar)
Figuur 2.9 Richtverdeling bouwprogramma's voor nieuwe plannen/locatie s(bron: Woonvisie 2020-2030) Voor dit project zijn al eerder afspraken gemaakt. Dit project gaat uit van 18,2'^ sociale huurwoningen, 15,9^. middeldure huurwoningen en 65,9'^ dure huur en of koopwoningen (vanaf 950 euro of 310.000 euro).
Om de ambities van de geactualiseerde Woonvisie een plek te geven ontkomt de gemeente niet aan verdichting en meer hoogbouw. Vooral in de centra van Naaldwijk en 's-Gravenzande is verdichting mogelijk en kunnen appartementencomplexen van meerdere lagen worden gerealiseerd, dichtbij of gecombineerd
met
voorzieningen.
Verdichting
moet
daarbij
wel
ten
goede
komen
aan
de
woningbehoefte en meer groen. Dubbel ruimtegebruik en groen inclusief bouwen is hierbij cruciaal.
Door de vergrijzing komt er meer vraag naar appartementen in de buurt van voorzieningen en ook jonge starters kiezen vaker voor een huurappartement omdat een koopwoning voor hen onhaalbaar is geworden.
Daarnaast zal de vraag
naar woningen
met zorgaanbod verder toenemen
door de
mobiliteitsbeperkingen waar een stijgend aantal inwoners mee te maken kan krijgen.
2.1.3.
Plancapaciteit
Uit de gemeentelijke woonvisie blijkt dat in Westland in totaal 7.200 woningen zijn gepland tot 2030. De totale bouwambitie komt uit op 8.100 woningen tot 2030. Deze nieuwbouwambitie is qua aantallen voldoende om aan de woningbehoefte te voldoen, maar qua verdeling huur/koop, prijssegmenten en woningtype (grondgebonden woningen/appartementen) sluit het aanbod niet optimaal aan op de vraag. In de jaren 2020 en 2021 is sprake van een boeggolf van bijna 2.500 woningen. Vanaf 2022 vlakt het programma in de huidige prognose af. De verwachting is dat de boeggolf zich over de navolgende jaren zal verspreiden.
B huurwoningen B koopwoningen
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
202S
2029
2030
Pm
Figuur 2.10 Verwachte oplevering nieuwbouwwoningen 2020-2030 (bron: Woonvisie 2020-2030)
Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Rotterdam
44001736.20181903
14
Het
Beschrijving behoefte
bestaande
nieuwbouwprogramma
bestaat
voor
80^.
uit
koopwoningen
en
75'^
uit
eengezinswoningen. Er blijkt volgens ABF1 een kwalitatieve mismatch te zijn tussen het programma en de vraag van woningen in Westland. Allereerst blijkt uit het onderzoek dat er sprake is van een mismatch tussen vraag en aanbod van appartementen. Vooral starters en ouderen die een woning zoeken, kunnen zo in de knel komen. Het nieuwbouwprogramma bestaat voor een kwart uit appartementen, terwijl uitgaande van de lokale vraag het programma volgens ABF voor meer dan de helft uit appartementen zou moeten bestaan. Omdat er grote krapte op de woningmarkt in alle segmenten aan de orde is, zijn ook voor (middel)dure en dure koopwoningen nog steeds veel meer gegadigden geïnteresseerd dan dat er woningen beschikbaar zijn. Van de 7.200 woningen in bestaande plannen zit circa 80'^ in 'harde' plannen en 20'^ in 'zachte' plannen. Ten opzichte van andere gebieden kent Westland een relatief hoog percentage 'harde' plannen. Het project De Gravin valt nog onder de zachte plannen.
m meerde; Intwonlngen - eengeíi nswoningen
2020 2 021 2022
2023 2024
2025
2026 2027 2028 2029
2030
Pm
Figuur 2.11 Verwachte oplevering eengezinswoningen en meergezinswoningen 2020-2030 (Bron: Woonvisie 2020-2030) 2.1.4.
Conclusie
Er is een grote woningbehoefte in Westland. Er zijn de komende 10 jaar 8.100 woningen nodig en er zijn harde en zachte plannen voor 7.200 woningen. Er zijn dus nog onvoldoende plannen op in de behoefte te kunnen voorzien. Voor de woningmarkt in Westland worden kansen gezien voor woonproducten die passen bij de veranderende bevolkingssamenstelling. De (levensloopbestendige) appartementen die het bestemmingsplan mogelijk maakt geven in het centrum van 's Gravenzande invulling aan de behoefte aan gestapelde woningen voor kleinere huishoudens en de ouder wordende bevolking. De appartementen zijn door de ligging bij voorzieningen zeer geschikt voor senioren. De woningbehoefte is groot en het toevoegen van appartementen in het centrum van 's Gravenzande geeft invulling aan de behoefte en de doelstellingen van de gemeente.
44001736.20181903
Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Rotterdam
Beschrijving behoefte
2.2.
15
Horeca
Het initiatief voorziet in de ontwikkeling van 170 m2 vvo aan horeca (grand café) op de begane grond van het voormalige raadhuis.
2.2.1.
Behoefte
Trends en ontwikkelingen Tot de Coronacrisis was jarenlang sprake van groei in de horeca. Dat sluit ook aan bij de vraag van de consument: deze is op zoek naar gemak en is bereid hiervoor te betalen. De horeca is nu een van de zwaarst getroffen sectoren door de maatregelen tegen de verspreiding van het coronavirus. De verwachting is dat de onzekerheid blijft totdat social distancing niet meer nodig is (wanneer minimaal 70% van de bevolking is gevaccineerd). Rabobank verwacht dat de horeca pas volledig herstelt na 2021. Dit bouwproject zal pas daarna gereed zijn, dus als de marktvraag naar horeca hersteld is.
2.2.2.
Aanbod en effecten
In 's Gravenzande zijn 31 verkooppunten in de horecasector met een totale oppervlakte van 2.694 m2 wvo (figuur 2.12). Hiermee heeft 's Gravenzande het op een na grootste horeca-aanbod in de gemeente Westland.
Naaldwijk heeft het grootste aanbod
in zowel vestigen als omvang.
Naaldwijk en 's
Gravenzande zijn ook de twee grootste kernen van de gemeente. Een groter aanbod is dus passend bij de omvang van de kern.
omvang horecavestigingen (m2 wvo)
aantal horecavestigingen
3.770
4.000 3.500 3.000 2.500
2.122
2.011
2.000 1.500
1.544
1.120
1.165
1.000
Figuur 2.12 Verkoopoppervlak en verkooppunten horeca kernen Westland (Locatus, november 2020) Het te verwachten aanbod op basis van landelijk gemiddelde in kernen met 20.000 - 30.000 inwoners is 40 verkooppunten. Ook de totale oppervlakte van horecabedrijven blijft achter bij het gemiddelde in kernen met een vergelijkbaar inwonertal (figuur 2.13). 's Gravenzande heeft dus een benedengemiddeld aanbod aan horecabedrijven. De benchmark geeft een indicatie van de marktsituatie in 's Gravenzande. Op basis van deze vergelijking wordt een groter horeca-aanbod verwacht, zowel in aantallen als in oppervlakte.
Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Rotterdam
44001736.20181903
16
Beschrijving behoefte
5.000
4.560
4.500 4.000 3.500 2.694
3.000 2.500
2.000 1.500
1.000 500
0 horeca
■ s-Gravenzande ■ te verwachten aanbod op basis van het gemiddelde in kernen met 20.000 tot 30.000 inwoners
Figuur 2.13 Vergelijking horeca-aanbod 's Gravenzande (in m2 wvo; Locatus, november 2020) Daarnaast groeit het aantal inwoners in de gemeente Westland de komende jaren fors, wat een extra vraag naar horeca met zich mee brengt. In de gemeente Westland wonen per 1 januari 2020 110.252 mensen, verdeeld over 11 kernen. 's Gravenzande heeft ongeveer 22.000 inwoners (CBS, 2020).
De provincie verwacht dat het aantal inwoners in de gemeente tot 2040 met 16'^ toeneemt tot 128.000. Dit zorgt ook voor een grotere behoefte aan verschillende voorzieningen, waaronder horeca.
2.2.3.
Conclusie
De verwachting is dat de horeca herstelt na 2021. Dit bouwproject zal pas daarna gereed zijn, dus als de marktvraag naar horeca hersteld is.
Het huidige aanbod aan horecabedrijven in 's Gravenzande loopt achter bij het gemiddelde in kernen van vergelijkbare omvang. Er is dus ruimte voor uitbreiding van het horeca-aanbod in de kern. Ook groeit het aantal inwoners in het gebied fors, wat een nieuwe vraag met zich mee brengt.
Uitbreiding van het aanbod met slechts 170 m2 zal niet leiden tot een verstoring van de huidige structuur of onaanvaardbare leegstand. Met horeca kan invulling worden gegeven aan de gewenste levendigheid in het centrumgebied.
Op basis van de trends en het huidige aanbod wordt geconcludeerd dat de beoogde ontwikkeling voorziet in een behoefte.
44001736.20181903
Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Rotterdam
Beschrijving behoefte
2.3.
Detailhandel
2.3.1.
Behoefte
17
In de plint van het gebouw komt ruimte voor 121 m2 vvo detailhandel.
Om een gemengd centrumgebied te realiseren is er ook behoefte aan ondersteunende voorzieningen, levendigheid
en
ontmoetingsplekken.
De
aanwezigheid
van
detailhandel
draagt
bij
aan
de
aantrekkingskracht voor inwoners en bezoekers in het gebied. In het initiatief is daarom ruimte opgenomen voor een centrumvoorziening. Toevoeging van detailhandel zal zorgen voor een verdere versterking van de functie van het centrum van 's Gravenzande. Door het toevoegen van een toegankelijke plint wordt de centrumfunctie verder versterkt.
2.3.2.
Aanbod en effecten
Momenteel hebben de inwoners van 's Gravenzande beschikking over 83 detailhandelsvestigingen (dagelijks en niet-dagelijks) verdeeld over 32.200 m2 wvo (figuur 2.14).
omvang detailhandel (rr 2 wvo)
aantal detailhandelsvestigingen 60.000 50.000
52. 134 ____________________________________________________
40 000 ' 32.200
nnn
31.016
U
innnn ZU.UUU
| 17.343 H
n nnn 10000
1
1
j?
jŕ
1
477
13 -L j.h/İ
. , 6,201 3'b811.731
y
ÿŕ
1
^
y v ^ ^# ^
6.057
1
50
^
įď
^
y
s
Figuur 2.14 Verkoopoppervlak en verkooppunten detailhandel (dagelijks en niet-dagelijks) kernen Westland (Locatus, november 2020) Als het dagelijkse goederenaanbod in 's Gravenzande wordt vergeleken met het landelijke gemiddelde in kernen met 20.000 tot 30.000 inwoners wordt geconcludeerd dat het aanbod achterblijft bij het landelijke gemiddelde (figuur 2.15). In vergelijkbare kernen is zowel een groter aanbod aan dagelijkse goederen als niet-dagelijkse goederen gevestigd. Het verschil zit met name in de niet-dagelijkse goederenbranche. De benchmark geeft een indicatie voor de uitbreidingsruimte binnen de dagelijkse goederensector van 's Gravenzande.
Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Rotterdam
44001736.20181903
18
Beschrijving behoefte
40.000 33.990 35.000 30.000 24.570 25.000
20.000 15.000 7.630
10.000
8.740
5.000
dagelijks
niet-dagelijks
■ s-Gravenzande ■ te verwachten aanbod op basis van het gemiddelde in kernen met 20.000 tot 30.000 inwoners
Figuur 2.15 Vergelijking detailhandelsaanbod 's Gravenzande (in m2 wvo; Locatus, november 2020) Het aantal inwoners in de gemeente neemt flink toe door alle woningbouwontwikkelingen. De verwachting is dat het aantal inwoners in de komende 20 jaar met ruim 17.700 toeneemt. Het gemiddelde aanbod per 1.000 inwoners zal afnemen, en zorgen voor een verdere groei van de behoefte.
2.3.3.
Conclusie
De behoefte aan detailhandel in het gebied komt voort uit de behoefte van de nieuwe inwoners en gasten in 's Gravenzande. Gemengde functies met een lokaal verzorgingsgebied dragen bij aan de levendigheid en leefbaarheid van het gebied. Door het mogelijk maken van een kleine detailhandelsvestiging, wordt het centrum van 's Gravenzande versterkt.
's Gravenzande heeft momenteel benedengemiddeld aanbod in vergelijking met kernen van een vergelijkbare omvang. De benchmark geeft aan dat er ruimte is voor uitbreiding van het aanbod. De uitbreiding is daarnaast van dermate kleine omvang dat dit niet zal zorgen voor een aantasting van de huidige detailhandelsstructuur, of zal leiden tot een onevenredige leegstand.
44001736.20181903
Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Rotterdam
Conclusie
19
3. Conclusie
In
deze
onderbouwing zijn
de
beoogde functies voor de
herontwikkeling van
de vrijgekomen
gemeentekantoorlocatie in 's Gravenzande onderbouwd volgens de systematiek van de ladder voor duurzame verstedelijking. Hiervan is de woonfunctie aangemerkt als 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Omdat er meerdere functies mogelijk worden gemaakt, kan de gehele ontwikkeling worden gezien als stedelijke ontwikkeling. Daarom is ook de behoefte aan horeca en detailhandel beschreven, ondanks dat het in totaal om minder dan 500m2 bvo gaat.
De woningbehoefte in Westland is groot en de woningproductie blijft achter bij de vraag. Voor de woningmarkt in Westland worden kansen gezien voor woonproducten die passen bij de veranderende bevolkingssamenstelling. De (levensloopbestendige) woningen die het bestemmingsplan mogelijk maakt geven in het centrum van 's Gravenzande invulling aan de behoefte aan gestapelde woningen voor kleinere huishoudens en de ouder wordende bevolking. De appartementen zijn door de ligging bij voorzieningen zeer geschikt voor senioren. Er wordt voldaan aan gemaakte regionale afspraken en het regionale woonbeleid over het volume.
Voor het goed functioneren van de kern 's Gravenzande moet naast voldoende woonruimte ook voldoende ruimte in het centrum worden geboden voor diverse andere functies. Aanwezigheid van dergelijke functies in een compact centrum hoort bij het karakter van het gebied. Een grand
café en
detailhandel worden toegevoegd.
Hiermee wordt de centrumfunctie van 's
Gravenzande versterkt en een duurzame vervolgfunctie voor het behoudenswaardige voormalige raadhuis gerealiseerd. Ook blijkt uit de analyse dat er marktruimte is voor horeca en detailhandel.
Op basis van de analyse in deze rapportage wordt geconcludeerd dat er voldoende behoefte is aan de woningbouwontwikkeling en overige voorzieningen. Met de ontwikkeling is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik.
Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Rotterdam
44001736.20181903
Nieuwe situatie
Functie Woningen sociale koop /huur Woningen bereikbare/middeldure koop/huur Woningen dure koop ļhuur Detailhandel Grand café Totaal verkeersgeneratie nieuwe situatie
Aantal f Kengetal CROW (hoogste getal van opp. m2 bandbreedte)* S X 4,7 mvt/etmaal per woning 7 X 5,5 mvt/etmaal per woning X 29 7,2 mvt/etmaal per woning 110 X 35,0 mvt/etmaal per Iũ0m2bvo 162 X 6,0 mvt/etmaal peri00m2bvo
Verkeersgeneratie
-
38
-
39 209 39 10
333
*ŭij WOtl&i j'i y ‘tļēgsim ťÿn ■rOŕř, OOfiÿeiií/J dil Ů'í ľTOfÿītí Ľí'ïíť'-ĵĵį nfrņíi'į t^iįL-ŕ't.
Bestaande situatie
Functie Kantoor zonder baliefunctie Raadszaal / deel met baliefunctie Totaal verkeersgeneratie
Aantal f opp, m2 4120 X
Kengetal CROW (hoogste getal van bandbreedte)* 6,1 mvt/etmaal per Iũ0m2 bvo Maatwerk
Verkeersgen eratie
-
Vss'Hi 'aasirsa ijg»řnpsfifcMf‘ririrj^fe'' sf^na'. Líj'cĵfĩïaa 'i2 rnirf./rrmijn ŗŕrM'iS9''ĵ3i?^p.ÍLľ'rĵaa'i3'# i-'an d* "S'"i Ľaa íļjtppperiītp!aats).
2Sİ 108
359
cDORFF
Woningbehoefte de Gravin 's-Gravenzande
Opgesteld door: Borgdorff Makelaars B.V. In opdracht van New Lake 19 B.V.
Wateringen - 2 november 2020
ìHçiDORFF
Inhoud
1.
Inleiding............................................................................................................................................................................................... 3
2.
Huidige woningvoorraadsamenstelling.............................................................................................................................3
3.
4
2.1
Woningvoorraad naar eigendom............................................................................................................................... 3
2.2
Woningvoorraad naar bouwjaar.................................................................................................................................4
2.3
Woningvoorraad naar type...........................................................................................................................................5
Vraag en aanbod............................................................................................................................................................................. 6 3.1
Koopappartementen........................................................................................................................................................ 6
3.2
Huurappartementen........................................................................................................................................................ 7
Conclusie............................................................................................................................................................................................... 8
Woningbehoefte | 'De Gravin' 's-Gravenzande | Borgdorff Makelaars | 2 november 2020
ìHçiDORFF
1. Inleiding
Op de plaats van het voormalige gemeentehuis aan de Van Geeststraat 1 in 's-Gravenzande is de nieuwbouwontwikkeling "De Gravin" geprojecteerd. De ontwikkeling omvat de realisatie van 44 appartementen en een commerciële ruimte en horeca functie. Deze ontwikkeling valt onder het bestemmingsplan "Centrum 's-Gravenzande'. Ten behoeve van de wijziging van het vigerende bestemmingsplan is inzicht gewenst in de behoefte naar de voorgenomen woningbouw. In dit rapport wordt ingegaan op de woningvoorraadsamenstelling, de verhouding tussen vraag en aanbod en daarmee de behoefte aan woningen in het plan 'de Gravin'.
2. Huidige woningvoorraadsamenstelling 2.1
Woningvoorraad naar eigendom
De woningvoorraad in Westland bestaat in 2019 uit 44.441 woningen. Hiervan is ruim 75% een grondgebonden woning. Van alle woningen is 68,5% een koopwoning. Het aandeel vrije sector huurwoningen is in Westland met 7% nog zeer beperkt. Circa 24,5% van de woningvoorraad behoort tot de sociale huursector.
Woningvoorraad naar eigendom en woningtype, 2014-2019 Gemeente Westland
Voorraad totaal
2014
2015
2016
2017
2018
2019
41.692
42.339
42.622
43.187
43.636
44.441
30.432
Eigendom* koop
27.394
27.905
28.332
28.731
29.024
particuliere huur
3.413
3.633
3.482
3.622
3.81 1
3.109
sociale huur
10.885
10.801
1 0.808
10.834
10.801
10.900
eengezins
31.715
32.094
32.261
32.666
33.001
33.581
appartement
9.977
10.245
10.361
10.521
10.635
10.860
Woningtype
(Bron: BAG en DG WB/Systeem Woningvoorraad SYSWOV)
Woningvoorraad naar koop/huur
Koop
Huur
m
20*26
40*26
ÒOK
(Bron: Whooz 2020 Z CBS 2017)
Woningbehoefte | 'De Gravin' 's-Gravenzande | Borgdorff Makelaars | 2 november 2020
MJElDORFF
Eigendom woning
Aantal
Aandeel
Koop
5.921
6896
Huur (WoCo)
1.916
2296
784
9?ó
Overig
87
m
totaal
fi.707
10096
Huur (particulier)
(Bron: Whooz 2020 | CBS 2017)
De woningvoorraad in 's-Gravenzande bestaat uít 8.707 woningen. Hiervan zijn 5.921 woningen een koopwoning, 2.700 van de woningen behoren tot de huursector. In 's-Gravenzande is de verhouding tussen koop- en huurwoningen vergelijkbaar met die van de totale gemeente