SVH Aanbodrapportage 2021-1 (21-0300818)
Tekst van het document
■ŢV7Ī II
Į—^i ť ma jite-1
:7J pi 1m
í 571.09
Gondelkade 249
t 490,76
vanOstadelaan Í2
Sociale huursector Haaglanden
> Aanbodrapportage 2021-1
I,*'
ť 752,33
Ajinj Bfam.ìnhov'e B3
śäSsŴe*
V, Trt-‘
í ŕ7fl.Sŭ Gravin Juliana van5t oltiorįlaart 615
im-m
AANBODRAPPORTAGE 2021-1
Foto's kaft: advertenties Woonnet Haaglanden, 21-7-2021
explica
Aanbodrapportage 2021-1
Uitgevoerd in opdracht van
Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden
Auteur
Roelf-Jan van Til
14 september 2021 > rapport 2021-12
Analyse
Explica > Linker Rottekade 292 > 3034 CV Rotterdam www.explica.nl > e. info@explica.nl > t. 010 2236820
AANBODRAPPORTAGE 2021-1
explica
Inhoudsopgave 1
Inleiding
7
2
Samenvatting
11
3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7
De sociale huurmarkt
15
4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5
Kengetallen
15
Geslaagde woningzoekenden
16
Verhuurd aanbod
20
Huurprijzen en inkomens
22
Reagerende woningzoekenden
23
Reacties per advertentie
26
Weigeringen
27
Druk op de sociale huurmarkt
33
Spanningsindicatoren
33
Inschrijfduur
35
Inschrijfduur alle woningzoekenden
38
Woon-Anschrijfduur
39
Reële slaagkans
41
Extra analyses
45
5 5.1 5.2
Het effect van nieuwbouw
45
Oplopende wachttijd bij senioren
50
A
Extra tabellen
52
B
Begrippenlijst
58
AANBODRAPPORTAGE 2021-1
explica HOOFDSTUK
1
Inleiding In deze aanbodrapportage over de verhuringen in de eerste helft van 2021 ligt de nadruk op de beschrijving van de huidige staat van de sociale huurmarkt in Haaglanden, vaak vergeleken met de situatie in voorgaande ļaren. Naast het regionale beeld zoomen we in de rapportage ook in op de verschillen tussen de negen gemeenten binnen de regio Haaglanden. Naast de aanbodrapportage is er een tabellenrapport per gemeente, met daarin de tabellen over de woonruimtebemiddeling en kenmerken van de verhuringen per gemeente. Daarnaast verschijnt er een aparte rapportage (de jaarmonitor), waarin zowel de stand van zaken betreffende de prestatieafspraken als de gemeentelijke huisvestingsverordeningen aan bod komen.
Figuur 1
Gemeenten in de regio Haaglanden
Wassenaar
Leidschendam-Voorburg
's-Gravenhage Zoetermeer
Rijswijk
Pij nacker-Nootdorp
Westland
Midden-Delfland
Het aantal verhuringen via WBS in de eerste helft van 2021 bedraagt 4.268. Deze verhuringen vormen het uitgangspunt van deze aanbodrapportage1. Het betreft de verhuringen met een datum huuringang in de eerste helft van 2021, voor zover deze door de corporaties voor 14 juli 2021 zijn verwerkt.
1 Dit in tegenstelling tot hoofdstuk 3 van de Jaarmonitor waarin verhuringen door Mooiland, Omnia Wonen en Woonzorg Nederland niet worden meegeteld (respectievelijk 33, 13 en 3 verhuringen in de eerste helft van 2021).
07
AANBODRAPPORTAGE 2021-1 - CONCEPT
In verschillende figuren staan ook de cijfers over voorgaande ļaren. Deze cijfers kunnen soms beperkt afwijken van de cijfers in voorgaande rapportages vanwege later verwerkte verhuringen in WBS. Hoofdstuk twee bevat de samenvatting van dit rapport. In hoofdstuk drie staat informatie over de sociale huurmarkt in Haaglanden. Het gaat daarbij om: >
Geslaagde woningzoekenden;
>
Verhuurd aanbod;
>
Huurprijzen en inkomens;
>
Reagerende woningzoekenden;
>
Weigeringen.
In hoofdstuk vier is de spanning op de sociale huurmarkt onderwerp, waarbij aandacht is voor de gemiddelde wachttijd (inschrijfduur) die nodig is om te slagen. Ook de gemiddelde slaagkans van woningzoekenden komt aan bod.
Met het in werking treden van de nieuwe Huisvestingsverordeningen per 1 juli 2019 is de regel voor doorstromers gewijzigd. Alleen woningzoekenden die een zelfstandige huurwoning in de regio Haaglanden bewonen en deze woning bij verhuizing leeg achterlaten, worden gezien als doorstromers. Woningzoekenden die in een koopwoning in de regio Haaglanden wonen en deze na verhuizing leeg achterlaten worden gezien als starter. Ook woningzoekenden die buiten de regio Haaglanden wonen en na verhuizing een woning leeg achterlaten, worden gezien als starter. Dit betekent dat voor deze groepen woningzoekenden de woonduur niet meer meetelt bij het bepalen van de woon-Zinschrijfduur. Deze verandering gaat in voor woningzoekenden die zich vanaf 1 juli 2019 inschrijven of hebben ingeschreven. Woningzoekenden wonend in een koopwoning of huurwoning buiten de regio Haaglanden, die die al voor 1 juli 2019 stonden ingeschreven, mogen nog twee jaar de status van doorstromer behouden. Dit betekent dat voor deze groepen woningzoekenden nog twee jaar lang de woonduur (tot een maximum van 60 maanden) meetelt bij het bepalen van de woon-/inschrijfduur. Ook voor doorstromers door echtscheiding is de situatie met ingang van 1 juli 2019 veranderd. Woningzoekenden die zich vanaf 1 juli 2019 inschrijven vanwege het verbreken van een relatie, worden gezien als starters.
De volgordebepaling voor starters is gebaseerd op de inschrijfduur. Ook voor deze categorie geldt er een overgangsregeling. Woningzoekenden die zich voor 1 juli 2019 hebben ingeschreven vanwege het verbreken van een relatie, mogen nog twee jaar de status van doorstromers behouden. Dit betekent dat ook voor deze groep woningzoekenden nog twee jaar lang de woonduur (tot een maximum van 60 maanden) meetelt bij het bepalen van de woon/inschrijfduur.
08
explica
09
AANBODRAPPORTAGE 2021-1 - CONCEPT
expLica HOOFDSTUK
2 Samenvatting Meer verhuurde woningen In de eerste helft van 2021 zijn 4.268 woningen verhuurd via WBS (inclusief verhuringen via rechtspersonen en inclusief nieuwbouwverhuringen). Daarmee is het aantal iets toegenomen ten opzichte van de voorgaande perioden. In de tweede helft van 2019 en de eerste helft van 2020 lag het aantal verhuringen zelfs ver onder de grens van 4.000. Sinds de tweede helft van 2020 (4.307 verhuringen) ligt het aantal weer hoger. Corporaties bieden ook woningen met een huurprijs boven de vrijesectorgrens aan buiten WBS om. In de eerste helft van 2021 gaat het om 268 verhuringen. indicatoren
2019-1
2020-1
2021-1
ingeschreven woningzoekenden (begin periode)
141.856
150.335
158.649
reagerende woningzoekenden (goede reactie)
48.451
53.172
60.038
geslaagde woningzoekenden
4.301
3.719
4.268
advertenties*
3.091
2.600
3.086
864.827
940.878
1.082.154
22.155
21.625
29.789
reacties* weigeringen*
* geplaatste advertenties op Woonnet Haaglanden, exclusief nieuwbouwadvertenties
Meer ingeschreven woningzoekenden, meer reagerende woningzoekenden Op 1 januari 2021 stonden bijna 159.000 woningzoekenden ingeschreven bij Woonnet Haaglanden. Het aantal ingeschreven woningzoekenden neemt de laatste jaren verder toe. Lang niet alle ingeschreven woningzoekenden reageren ook op een advertentie. In de eerste helft van 2021 hebben ruim 60.000 woningzoekenden op een advertentie gereageerd. Daarmee is het aantal 137o hoger dan in de eerste helft van 2020. Door de 60.038 reagerende woningzoekers is ruim 1 miljoen keer gereageerd op het huuraanbod2. Dat aantal van een miljoen reacties werd ook al in de tweede helft van 2020 gehaald. Bijna 137 van de woningzoekenden heeft in de eerste helft van 2021 meer dan 50 keer op een advertentie gereageerd. Dat aantal neemt elk jaar toe.
Gemiddeld aantal reacties per advertentie niet verder toegenomen Het aantal advertenties waarop deze woningzoekenden konden reageren is weer wat toegenomen. Door de toename van het aantal advertenties is het gemiddeld aantal reacties per advertentie niet verder gestegen en zelfs iets afgenomen ten opzichte van 2020. In de eerste helft van 2021 is er gemiddeld 351 keer op een advertentie gereageerd. In 2020 was dit gemiddeld 364 keer. In een aantal gemeenten is een opvallende verschuiving te zien van het gemiddelde aantal reacties. In PijnackerNootdorp is een afname te zien van het gemiddeld aantal reacties van 336 naar 237. Dit wordt waarschijnlijk vooral veroorzaakt doordat relatief veel advertenties een huur hebben tussen de hoge aftoppingsgrens en de vrijesectorgrens.
Exclusief nieuwbouwadvertenties en inclusief de reacties van "directe zoekers" en reacties op woningen die via het lotingmodel verhuurd zijn.
11
AANBODRAPPORTAGE 2021-1
Op het woningaanbod in Rijswijk is gemiddeld 452 keer gereageerd, op aanbod in Midden-Delfland gemiddeld 411 keer. Daarmee zijn dit de gemeenten met gemiddeld de meeste reacties per advertentie.
Het gemiddeld aantal weigeringen door de corporatie neemt flink toe Niet elke aanbieding leidt tot een verhuring. De 3.086 advertenties in de eerste helft van 2021 hebben bijna 30.000 weigeringen opgeleverd. Dit komt neer op gemiddeld 9,7 weigeringen per advertentie. Opvallend is de toename van het aantal weigeringen door corporaties. In 2019 lag het aantal weigeringen per advertentie door de corporatie nog op 0,7. In 2020 was dat 1,9 en in de eerste helft van 2021 is dat toegenomen tot 2,7 weigeringen per advertentie. Corporaties weigeren relatief vaker omdat de gegevens van de kandidaat niet beschikbaar zijn of niet kloppen. Het gemiddeld aantal weigeringen per geslaagde woningzoekende (inclusief bemiddelingen) is toegenomen van 4,0 in 2020 naar 4,3.
Afname toewijzingen aan primaire doelgroep gestopt Van de 4.268 geslaagde woningzoekenden in de eerste helft van 2021 kan ruim 70X gerekend worden tot de primaire doelgroep. Sinds 2018 is er een afname te zien geweest van het aandeel verhuringen aan deze doelgroep, maar in de eerste helft van 2021 is een lichte toename te zien. Na een jarenlange afname van toewijzingen aan huishoudens met een minimum inkomen (van 60X in 2017 naar ruim 53X in 2020) is in de eerste helft van 2021 een toename naar 55X te zien. Daarentegen zijn er relatief meer huishoudens geslaagd die behoren tot de secundaire doelgroep. Dit kan worden verklaard door een toename van het aandeel verhuurde woningen met een huurprijs boven de aftoppingsgrens maar onder de vrije-sectorgrens. De toename van het aandeel verhuringen aan huishoudens van 55 jaar en ouder leek in 2020 gestopt te zijn. We zien daar nu weer een verder toename. Het aandeel toewijzingen aan jongeren is verder afgenomen. In 2017 werd nog bijna 29X van de woningen toegewezen aan jongeren tot en met 26 jaar, in de eerste helft van 2021 is dat 22,5X. Ongeveer 76X van de reagerende woningzoekenden kan gerekend worden tot de primaire doelgroep. De afgelopen jaren neemt het aandeel primaire doelgroep iets af.
Dit wordt overigens niet veroorzaakt door een afname van het aantal zoekers dat tot deze doelgroep behoort; het aantal zoekers met een hoger inkomen neemt sneller toe. Ongeveer 20X van de reagerende woningzoekenden behoort tot de secundaire doelgroep. Dit aandeel is de afgelopen jaren toegenomen.
Lichte omslag: meer woningen tot de hoge aftoppingsgrens Ongeveer 98X van de in de eerste helft van 2021 via WBS verhuurde woningen heeft een huur onder de liberalisatiegrens. Dit is exclusief 286 vrije-sector woningen die buiten WBS om zijn verhuurd. Ongeveer 81X van de verhuurde woningen heeft een huur onder de hoge aftoppingsgrens. Dat aandeel is wat hoger dan in 2020. De tendens dat er steeds meer woningen een huur tussen de hoge aftoppingsgrens en de vrijesectorgrens krijgen lijkt daarmee gestopt. Wel neemt het huuraanbod in het goedkope huursegment (tot de kwaliteitsgrens van i442,46) verder af. Ook het kleine aanbod met 1 of 2 kamers neemt af. Dat is ook terug te zien in de afname van het aanbod tot 50 vierkante meter. Het aanbod aan portiekwoningen blijft afnemen, terwijl het aandeel flat met lift toeneemt.
Sterke toename reguliere toewijzingen, minder urgenties In de eerste helft van 2021 ligt het aandeel toewijzingen via woon-Anschrijfduur duidelijk hoger dan in de voorgaande jaren. Het aandeel is toegenomen van 48X in 2020 naar 57X in de eerste helft van 2021. 12
expLica Er zijn duidelijk minder verhuringen geweest aan overige urgenten (wel iets meer aan statushouders) en daarnaast is duidelijk minder vaak toegewezen via bemiddeling. Als gevolg daarvan is het aandeel verhuringen met voorrang afgenomen. In de eerste helft van 2021 is 697o van de verhuringen een reguliere verhuring; in 2020 was dat 637. In 2019 werd regionaal maatwerk nog zeer beperkt toegepast (10 maal). In 2020 was een sterke toename te zien, tot 407 toewijzingen. In de eerste helft van 2021 is regionaal maatwerk duidelijk minder vaak toegepast (120 maal, 37 van de toewijzingen die meetellen voor de HVO), een halvering van het percentage. Het aantal toewijzingen via lokaal maatwerk is vrijwel gelijk gebleven.
97/5% van de primaire doelgroep is passend toegewezen Corporaties moeten minimaal 807 van de woningen tot de liberalisatiegrens verhuren aan de oorspronkelijke EU-doelgroep (inkomen tot f40.024, prijspeil 2021). De corporaties in de regio Haaglanden voldoen hier ruim aan. Van de woningen met een huur tot de (voor de betreffende huishoudens geldende) aftoppingsgrens is 95,97 toegewezen aan de primaire doelgroep. Vrijwel alle in de eerste helft van 2021 verhuurde woningen met een huurprijs tot de liberalisatiegrens zijn terecht gekomen bij een huishouden met een inkomen tot de EU+^rens (tot f44.655). Daarmee voldoen de corporaties ook aan de eis dat minimaal 907 van de woningen tot de vrijesectorgrens moet worden verhuurd aan huishoudens met een inkomen tot de EU+-grens. Daarnaast moeten woningcorporaties aan tenminste 957 van de primaire doelgroep een woning toewijzen onder de betreffende aftoppingsgrens (passendheidstoets). Van de totale primaire doelgroep is 97,57 passend toegewezen in de eerste helft van 2021.
De mediane wachttijd is iets toegenomen Voor alle woningen die in de eerste helft van 2021 in Haaglanden zijn verhuurd, bedroeg de mediane inschrijfduur 74 maanden, ofwel 6 jaar en 2 maanden. De afgelopen jaren is er sprake van een flinke toename van de mediane inschrijfduur. In 2016 bedroeg deze nog 40 maanden. Wel is de toename in de eerste helft van 201 beperkt: van 72 naar 74 maanden. Starters staan in het algemeen langer ingeschreven voordat ze kunnen slagen. De mediane inschrijfduur voor deze doelgroep bedraagt inmiddels 80 maanden (6 jaar en 8 maanden). Wel zien we hier nu dat de toename in de eerste helft van 2021 zeer beperkt is, terwijl ten opzichte van de tweede helft van 2020 zelfs een lichte afname zichtbaar is. Voor doorstromers is de mediane inschrijfduur opgelopen van 57 naar 64 maanden. De lagere mediane inschrijfduur voor deze groep wordt verklaard door het meetellen van woonduur.
De slaagkans is iets gestegen In de eerste helft van 2021 zijn 4.126 sociale corporatiewoningen verhuurd. Dat is exclusief verhuringen via rechtspersonen en exclusief de vrijesectorverhuringen. Het aantal woningzoekenden voor die woningen bedraagt 60.007. Dit is inclusief de woningzoekenden die zijn bemiddeld, zonder te hebben gereageerd op woningaanbod. Daarmee komt de reële slaagkans per half jaar uit op 6,97; in de eerste helft van 2020 was de slaagkans 6,67. In de eerste helft van 2021 is de slaagkans van de totale primaire doelgroep 6,77. In de eerste helft van 2020 bedroeg de slaagkans van deze doelgroep nog 6,27. Binnen de primaire doelgroep zijn de verschillen in slaagkans kleiner geworden. Grotere huishoudens hebben een lagere slaagkans, maar het verschil met kleine huishoudens is afgenomen. De slaagkans van 55+-huishoudens is wel nog steeds hoger. De slaagkans voor jongeren is verder afgenomen. De verschillen tussen starters en doorstromers zijn iets afgenomen, doordat meer starters geslaagd zijn.
13
AANBODRAPPORTAGE 2021-1
expLica HOOFDSTUK
3 De sociale huurmarkt Welke ontwikkelingen hebben zich voorgedaan in het sociale huuraanbod? Wie hebben op dit huuraanbod gereageerd en wie zijn er geslaagd? In dit hoofdstuk wordt een algemeen beeld geschetst van sociale huurmarkt in de eerste helft van 2021 en wordt deze vergeleken met voorgaande jaren.
3.1
Kengetallen Begin 2021 stonden bijna 159.000 woningzoekenden ingeschreven bij Woonnet Haaglanden. De laatste jaren neemt het aantal inschrijvingen duidelijk toe. Maar lang niet alle ingeschreven woningzoekenden reageren ook op advertenties. In de eerste helft van 2021 hebben 60.038 woningzoekenden gereageerd op een woningadvertentie. Dit aantal is fors hoger dan in 2020. Al jaren is er sprake van een afname van het corporatieaanbod via Woonnet Haaglanden. Deze dalende trend lijkt in de eerste helft van 2021 gestopt. In de eerste helft van 2021 zijn 4.268 woningen verhuurd. Hiervoor zijn 3.086 advertenties geplaatst, exclusief nieuwbouwadvertenties. Dat is duidelijk meer dan in de eerste helft van 2020. Op deze advertenties zijn ruim een miljoen reacties geweest, gemiddeld 351 reacties per advertentie. Daarmee is het gemiddeld aantal reacties iets lager dan in 2020.
Figuur 2
Enkele kengetallen voor de periode 2017 - eerste helft 2021
indicator
2017-1
2018-1
2019-1
2020-1
2021-1
ingeschreven woningzoekenden (begin periode)
127.887
133.429
141.856
150.335
158.649
reagerende woningzoekenden (goede reactie)
55.735
55.631
48.451
53.172
60.038
geslaagde woningzoekenden
4.936
4.253
4.301
3.719
4.268
advertenties*
3.834
3.275
3.091
2.600
3.086
reacties*
973.010
825.798
864.827
940.878
1.082.154
weigeringen*
33.339
25.454
22.155
21.625
29.789
gemiddeld aantal reacties
254
252
280
362
351
slaagkans (1e helft van het betreffende jaar)
8,57
7,27
8,57
6,67
6,97
wachtduur (mediane inschrijfduur in maanden)
46
55
62
72
74
zoekduur vanaf de eerste reactie (mediaan in maanden)
21
28
34
45
48
* exclusief nieuwbouwadvertenties
Van de 4.268 woningen die in de eerste helft van 2021 zijn verhuurd, zijn er 311 nieuwbouwverhuringen. De gemeenten met relatief nieuwbouwverhuringen zijn Rijswijk, Midden-Delfland en LeidschendamVoorburg. In Rijswijk zijn de 98 nieuwbouwverhuringen 337o van het aanbod. In Midden-Delfland gaat het om 23 nieuwbouwverhuringen die 317 van het totale aanbod vormen. Na een jarenlange afname van het aanbod met een huurprijs boven de liberalisatiegrens via Woonnet Haaglanden zijn er nu wat meer vrijesectorwoningen via Woonnet geadverteerd. In de eerste helft van 15
AANBODRAPPORTAGE 2021-1
2021 zijn 102 vrijesectorwoningen verhuurd via Woonnet Haaglanden en nog eens 286 op een andere manier. Een beperkt deel van de verhuringen vindt plaats via 'rechtspersonen'. Het betreft onder andere tijdelijke verhuur via instanties die zich bezighouden met beheer van te slopen woningen (anti-kraak), maar ook verhuur via instellingen. In de eerste helft van 2021 zijn 42 verhuringen via rechtspersonen gegaan. Van de verhuringen die via rechtspersonen lopen, ontbreken de kenmerken van de huurder in WBS. Wel zijn van deze verhuringen de woningkenmerken bekend.
Figuur 3
3.2
Kengetallen verhuurde woningen via WBS voor de periode 2017 - eerste helft 2021
verhuringen
2017
2018
2019
2020
2021-1
totaal verhuringen
9.603
- waarvan bestaande bouw
9.162
8.403
8.168
8.026
4.268
8.003
7.654
7.414
3.957
- waarvan nieuwbouw - waarvan vrije sector bestaand
441
400
514
612
311
180
149
165
153
80
- waarvan vrije sector nieuwbouw
0
24
0
0
22
Geslaagde woningzoekenden Van de 4.268 geslaagde woningzoekenden in de eerste helft van 2021 kan 72/ gerekend worden tot de primaire doelgroep. Vanaf 2018 was er een afname te zien van het aandeel verhuringen aan deze doelgroep. In de eerste helft van 2021 is juist een lichte toename te zien, vooral bij de huishoudens met een minimum inkomen. Dit kan worden verklaard door een lichte toename van het aandeel verhuurde woningen met een huurprijs onder de hoge aftoppingsgrens (zie paragraaf 3.3.). Van r/o van de geslaagde woningzoekenden zijn geen kenmerken van het huishouden bekend. Dit betreft de verhuringen aan rechtspersonen. Ook in de eerste helft van 2021 is bijna 6 van de 10 woningen verhuurd aan eenpersoonshuishoudens. Dat aandeel is de laatste jaren toegenomen van 56/ in 2017 naar 59/ in de eerste helft van 2021. Ongeveer 20/ van de woningen is verhuurd aan tweepersoonshuishoudens en 10/ aan driepersoonshuishoudens. Het aandeel verhuringen aan huishoudens met 4 of meer personen is ook ongeveer 10/. In de leeftijdsverdeling van de geslaagde woningzoekenden zijn door de jaren heen kleine veranderingen te zien. Het aandeel verhuringen aan jongeren (tot 27 jaar) is langzaam lager geworden, terwijl er meer woningen zijn verhuurd aan 55-plussers.
In 2020 leek die trend gestopt, maar in de eerste helft van 2021 zien we relatief veel toewijzingen aan 55-plussers en met name aan 65-plussers. In 2020 werd 24/ van de woningen verhuurd aan 55-plussers, in de eerste helft van 2021 gaat het om 28/. In 2017 was dat nog 21/. Ook de afname van toewijzingen aan jongeren zet door. Minder dan een kwart van de woningen (22,5/) gaat naar huishoudens in de leeftijd tot 27 jaar. In 2017 was dat nog 28,8/. Het aantal toewijzingen aan starters in de eerste helft van 2021 is opvallend hoog. In 2020 was al een toename te zien en deze toename heeft zich doorgezet in de eerste helft van 2021, met 55/ toewijzingen aan starters, tegenover 50/ in 2020.
16
expLica Figuur 4
Kenmerken van geslaagde woningzoekenden ^), 2017 - eerste helft 2021
doelgroepindeling huurtoeslag
2017
2018
2019
2020
2021-1
2021-1 (N)
minima, 1 persoon
370
360
350
350
360
1.535
minima, 2+ personen
230
230
210
180
190
810
subtotaal minima
600
590
5600
530
550
2.345
ov. primaire doelgroep, 1 persoon
100
100
100
100
100
419
ov. primaire doelgroep, 2+ personen
80
80
70
70
70
305
subtotaal primaire doelgroep
780
7600
730
700
720
3.069
secundaire doelgroep
150
160
190
210
210
907
hogere inkomens
40
50
50
60
60
250
onbekend/rechtspersoon
30
30
30
30
10
42
EU-doelgroep (pri+sec)
930
920
920
910
930
3.976
secundair+
20
20
30
30
30
130
hoger inkomen
20
30
30
30
30
120
onbekend/rechtspersoon
30
30
30
30
10
42
1 persoon
560
550
570
580
590
2.531
2 personen
200
210
200
180
180
754
3 personen
120
110
100
110
110
488
4 personen
60
60
60
50
60
249
5 personen
20
20
20
30
30
133
6 en meer personen
10
10
10
20
20
71
onbekend/rechtspersoon
30
30
30
30
10
42
doelgroep EU
huishoudenomvang
leeftijd t/m 22 ļaar
130
110
120
120
110
484
23-26 jaar
160
140
130
130
110
476
27-34 jaar
200
200
190
210
200
854
35-44 jaar
160
150
160
150
170
705
45-54 jaar
120
120
120
120
120
517
55-64 jaar
110
120
120
110
130
561
65-74 jaar
60
80
80
80
100
409
75 jaar of ouder
40
50
50
50
50
220
onbekend/rechtspersoon
30
30
30
30
10
42
categorie starter
540
490
470
500
550
2.331
doorstromer
440
480
500
470
440
1.895
rechtspersoon
30
30
30
30
10
42
regulier
650
630
610
630
690
2.944
voorrang
280
300
290
220
190
810
lokaal maalwerk
60
70
100
100
90
394
voorrang
regionaal maatwerk totaal
17
00
00
00
50
30
120
1000
1000
1000
1000
1000
4.268
AANBODRAPPORTAGE 2021-1
Herkomst- en bestemmingsgemeente van geslaagde woningzoekenden Van de geslaagde kandidaten is bekend uit welke gemeente deze kandidaten afkomstig zijn (herkomstgemeente). In figuur 5 is per gemeente aangegeven welk deel van de geslaagde woningzoekenden uit de gemeente zelf afkomstig is ('eigen gemeente') en welk deel uit een andere gemeente in de regio Haaglanden. In de figuur is ook het aandeel nieuwe huurders weergegeven, dat niet uit de regio Haaglanden afkomstig is. Uitgangspunt in deze figuur is de gemeente waar de verhuring heeft plaatsgevonden (de gemeente waar de verhuurde woning staat). De mate waarin de sociale huurmarkt voor de inwoners van de eigen gemeente functioneert, is verschillend. In gemeente Den Haag ligt het aandeel 'eigen' inwoners in het aantal verhuringen in de eerste helft van 2021 op zo'n 75/. De instroom van huishoudens van buiten deze gemeente is daarmee naar verhouding beperkt. In Den Haag is het aandeel afkomstig uit de eigen gemeente gestegen, terwijl dit in andere gemeenten juist is afgenomen. In 2020 kwam in Zoetermeer 70/ uit de eigen gemeente. Dit is afgenomen tot 62/ In Wassenaar is het aandeel afkomstig uit de eigen gemeente zelfs afgenomen van 67/ naar 46/, in Westland van 55/ naar 52/.
Het aandeel binnenverhuizingen hangt logischerwijs samen met de omvang van de gemeente: hoe groter de gemeente des te hoger het aantal binnenverhuizingen in het algemeen zal zijn. Bij verhuizingen tussen gemeenten speelt ook de ligging van een gemeente ten opzichte van andere gemeenten een rol. Wat ook mee kan spelen is dat een aantal gemeenten nadrukkelijk inzet op kansen bieden voor 'eigen inwoners' via het lokaal maatwerk.
Figuur 5
Herkomst van huurders van verhuurde woningen (aandelen < 5% zijn samengevat onder overig), eerste helft 2021
0/ 10/ 20/ 30/ 40/ 50/ 60/ 70/ 80/ 90/100X gevestigd in Delft gevestigd in Den Haag gevestigd in L.-V. gevestigd in Midden-Delfland gevestigd in P.-N. gevestigd in Rijswijk gevestigd in Wassenaar gevestigd in Westland gevestigd in Zoetermeer
m uit eigen gemeente m afkomstig uit Delft m afkomstig uit Den Haag m afkomstig uit Zoetermeer m overig Haaglanden m buiten Haaglanden
In alle gemeenten binnen de regio Haaglanden is in de eerste helft van 2021 meer dan 15/ van de nieuwe huurders afkomstig uit de gemeente Den Haag. Vooral in Westland, Rijswijk en LeidschendamVoorburg is een relatief groot deel van de geslaagde kandidaten afkomstig uit de buurgemeente Den Haag. In Midden-Delfland en Pijnacker-Nootdorp is het aandeel geslaagde huishoudens met een vorig adres in Delft in verhouding groot. De categorie 'overig Haaglanden' is een verzameling van geslaagde kandidaten uit verschillende gemeenten binnen de regio Haaglanden. Het aandeel geslaagde woningzoekenden van buiten Haaglanden ligt in alle gemeenten tussen de 5/ en 15/. Het aandeel is iets hoger in de gemeente Pijnacker-Nootdorp. In figuur 5 is de gemeente waar de verhuring plaats heeft gevonden het uitgangspunt, in figuur 6 nemen we de herkomstgemeente van de geslaagde woningzoekende als vertrekpunt. Door dit te doen, wordt duidelijk in welke gemeenten woningzoekenden uit een specifieke gemeente zijn geslaagd. In Delft, Den Haag en Zoetermeer is ruim 70/ van de geslaagde woningzoekenden in de eigen gemeente geslaagd. In de ander gemeenten ligt dit lager. In Wassenaar is in de eerste helft van 2021 minder dan 40/ in de eigen gemeente geslaagd. Dat is duidelijk minder dan in voorgaande jaren. 18
expLica Figuur 6
Vestigingsgemeente van geslaagde woningzoekenden (naar herkomstgemeente) (aandelen < 507o zijn samengevat onder overig), eerste helft 2021
0X
2007o
4007o
6007o
8007o
100X
afkomstig uit Delft
b in eigen gemeente
afkomstig uit Den Haag afkomstig uit Leidschendam-Voorburg
b gevestigd in Delft b gevestigd in Den Haag
afkomstig uit Midden-Delfland
b gevestigd in L.-V.
afkomstig uit Pijnacker-Nootdorp
b gevestigd in Westland
afkomstig uit Rijswijk afkomstig uit Wassenaar
b gevestigd in Zoetermeer
afkomstig uit Westland
b overig Haaglanden
afkomstig uit Zoetermeer buiten Haaglanden
Tussen de gemeenten zijn grote verschillen te zien als het gaat om de inkomens van de geslaagde woningzoekenden. De secundaire doelgroep slaagt bovengemiddeld in Pijnacker-Nootdorp en in Westland. Ook als we naar de leeftijdsverdeling kijken is duidelijk een verschil waar te nemen. Zo slagen in Den Haag, Delft en Zoetermeer slagen juist vaak jongeren tot 22 jaar.
Kaart 1-2
Toewijzingen naar inkomen en leeftijd, per gemeente, eerste helft 2021
Naar inkomen
Naar leeftijd 18-22 laar
overig primaire doelgroep secundaire doelgroep
23-26 laar 27-34 laar
Wassenaar
Wassenaar
35-44 laar
hoger
45-54 |aar 55-64 laar
LeidschendamVoorburg
65-74 |aar
LeidschendamVoorburg
7S +
Den Haag
Den Haag Zoetermeer
Zoetermeer
PijnackerNootdorp Westland
PijnackerNootdorp Westland
Midden-Delfland
Midden-Delfland
In Wassenaar worden relatief weinig woningen aan alleenstaanden toegewezen. Ook als het gaat om de soort toewijzing zijn vrij grote verschillen te zien. Lokaal maatwerk wordt veel meer toegepast in Rijswijk, Midden-Delfland, Pijnacker-Nootdorp en Zoetermeer.
19
AANBODRAPPORTAGE 2021-1
Kaart 3-4
Toewijzingen naar aantal personen en soort toewijzing, per gemeente, eerste helft 2021
Naar aantal personen
Naar soort toewijzing | regulier
| 1 persoon 2 personen | 3 personen
voorrang | lokaal maatwerk
Wassenaar
Wassenaar
regionaal maatwerk
4 personen | S+ personen
LeidschendamVoorburg
LeidschendamVoorburg .
Den Haag
Den Haag Zoetermeer
Zoetermeer
PijnackerNootdorp
PijnackerNootdorp
Westland
Westland
Midden-Delfland
3.3
Midden-Delfland
Verhuurd aanbod Bijna alle corporatiewoningen die in de eerste helft van 2021 via Woonnet Haaglanden zijn geadverteerd en verhuurd, hebben een huurprijs onder de vrijesectorgrens. De corporaties in de regio Haaglanden verhuren ook woningen in het vrijesectorsegment. Een groot deel van deze verhuringen gaat buiten Woonnet Haaglanden om. Vier van de vijf verhuurde woningen heeft een huurprijs onder de hoge aftoppingsgrens, waarvan bijna een op de vijf met een huurprijs tot de kwaliteitskortingsgrens. Het aandeel woningen met een huur onder de lage aftoppingsgrens neemt al jaren af. In 2020 en de eerste helft van 2021 is een toename te zien van het aandeel verhuurde woningen boven de hoge aftoppingsgrens tot de vrijesectorgrens.
Figuur 7
Verhuurde woningen naar kale huurprijs (in aandelen), 2017 - eerste helft 2021
2021-1
i onder kwaliteitskortingsgrens onder lage aftoppingsgrens onder hoge aftoppingsgrens onder vrijesectorgrens i boven vrijesectorgrens
2020 2019 2018 2017 007o
m
2007o
3007o
4007o
5007o
6007o
7007o
8007o
9007o
10007o
Ruim driekwart van de verhuurde woningen heeft 1 tot 3 kamers. Iets minder dan 40X van de verhuurde woningen is een 1- of 2-kamerwoning. Het aandeel verhuurde woningen met vijf of meer kamers bedraagt zo'n 5X. De afgelopen jaren is er nauwelijks iets veranderd in deze verdeling, al is in 2021 een lichte afname van het aandeel 1-2-kamerwoningen te zien. Er is een logisch verband tussen het aantal kamers en de oppervlakte van de verhuurde woningen. Ongeveer vier van de vijf verhuurde woningen 20
expLica heeft een oppervlakte tot 65 vierkante meter. Ongeveer 57o van de verhuurde woningen heeft een oppervlakte van 80 vierkante meter of meer.
Figuur 8
Verhuurde woningen naar aantal kamers (in aandelen), 2017 - eerste helft 2021
2021-1 ■ 1-2 kamers
2020
m 3 kamers
2019 2018
b 4 kamers
2017
b 5 kamers of meer
07
Figuur 9
107
207
307
407
507
607
707
807
907
1007
Verhuurde woningen naar oppervlakte (in aandelen), 2017 - eerste helft 2021
2021-1
tot 50 m2
2020
B 50-65 m2
2019
B 65-80 m2
2018
vanaf 80 m2
2017 07
107
207
307
407
507
607
707
807
907
1007
Zoals al opgemerkt zijn in de eerste helft van 2021 311 nieuwbouwwoningen verhuurd. Een opvallend groot deel heeft een huur onder de lage aftoppingsgrens. Dit kan te maken hebben met de RVVsubsidie, die een eerste verhuring onder de lager aftoppingsgrens vereist. Ook bevat de nieuwbouw relatief veel woningen met een huur tussen de hoge aftoppingsgrens en de vrijesectorgrens. Bij de bestaande woningen is het aandeel 167o van het aanbod, bij de nieuwbouw 327.
Figuur 10
Verhuurde nieuwbouwwoningen naar kale huurprijs, 2017 - eerste helft 2021
2021-1 2020 2019 2018
B onder kwaliteitskortingsgrens b onder lage aftoppingsgrens B onder hoge aftoppingsgrens B onder vrijesectorgrens b boven vrijesectorgrens
2017 07
207
407
607
807
10( )7
De mutatiegraad (gemeten als het aandeel verhuringen op jaarbasis via WBS ten opzichte van de voorraad op 1 januari 2021) ligt op 5,07, iets hoger dan in 2020. De toename van de mutatiegraad is terug te zien bij alle woningen, behalve bij de 1-kamerwoningen en de woningen met een huur tot de kwaliteitskortingsgrens en woningen met een huur boven de vrijesectorgrens. De mutatiegraad is het hoogst bij de goedkoopste woningen (woningen met een huurprijs voor mutatie tot de kwaliteitskortingsgrens). De mutatiegraad van de woningen met een huur boven de vrije sectorgrens is in de praktijk hoger dan op basis van de verhuringen via WBS, aangezien een deel van deze verhuringen niet via WBS geregistreerd wordt. Deze mutaties zijn in de figuur niet meegenomen. 1-kamerwoningen hebben de hoogste mutatiegraad, dit zien we al jaren. Dit komt enerzijds omdat deze woningen veelal voor een korte periode gehuurd wordt. Daarnaast behouden woningzoekenden die slagen in een 1-kamerwoning sinds 1-7-2019 de inschrijfduur. Voor deze groep is het dus gemakkelijker 21
AANBODRAPPORTAGE 2021-1
om daarna weer door te stromen naar een andere woning. Wel zien we een lichte afname van de mutatiegraad bij deze woningen. De mutatiegraad van meergezinswoningen is duidelijk hoger dan die van eengezinswoningen.
Figuur 11
Mutatiegraad woningen naar kenmerk, verhuringen via WBS, als percentage van de voorraad aan het begin van het jaar, 2020 en de eerste helft van 2021
200Zo
m m 14X 12X
m 8X 6X 4X 20/» 0X
O) 'isi
kale huurprijs
kamers
type en oppervlakte
Bij de 1-kamerwoningen is de mutatiegraad 17X. Dat neemt af tot 2X bij de grootste woningen. Dat effect zien we ook terug als het woningtype gecombineerd wordt met de oppervlakte. Eengezinswoningen hebben een lagere mutatiegraad, zowel bij de grotere woningen als bij de kleinere woningen. De laagste mutatiegraad doet zich voor bij de grotere eengezinswoningen (vanaf 80 m2) en de hoogste mutatiegraad bij de overige woningen (voornamelijk meergezinswoningen) tot 50 m2.
3.4
Huurprijzen en inkomens Verschillen tussen gemeenten in de samenstelling van het huuraanbod kunnen vanzelfsprekend gevolgen hebben voor de samenstelling van de groep huurders die deze woningen betrekt. Grote woningen komen in het algemeen bij grotere huishoudens terecht. Een goedkopere huurwoning komt terecht bij een huishouden met een lager inkomen, vanwege de voorwaarden die gesteld worden in het kader van het passend toewijzen. Corporaties dienen minimaal 80X van de huurwoningen met een huurprijs tot de vrijesectorgrens toe te wijzen aan de oorspronkelijke EU-doelgroep (inkomen tot İ40.024, prijspeil 2021). Sinds 1 juli 2015 mogen corporaties 10X van de woningen tot de vrijesectorgrens toewijzen aan huishoudens met een inkomen tussen İ40.024 en İ44.655 (de tijdelijk uitgebreide EUplus-doelgroep). Daarnaast is er nog maximaal 10X vrije ruimte. Verder moeten de corporaties met ingang van 1 januari 2016 woningen tot de aftoppingsgrens passend toewijzen aan huishoudens in de primaire doelgroep. De in de eerste helft van 2021 verhuurde woningen met een huurprijs onder de kwaliteitskortingsgrens en onder de aftoppingsgrenzen zijn overwegend verhuurd aan huishoudens die qua inkomen gerekend kunnen worden tot de primaire doelgroep (figuur 12). Van de verhuurde woningen met een huurprijs tot de kwaliteitskortingsgrens is 99X verhuurd aan de primaire doelgroep.
Van de woningen met een huur
22
expLica tot de (voor de betreffende huishoudens geldende) aftoppingsgrens is 957o toegewezen aan de primaire doelgroep. Vrijwel alle verhuurde woningen met een huurprijs tot de hoge aftoppingsgrens zijn terecht gekomen bij een huishouden met een inkomen tot de EU-grens. Van de woningen met een huur onder de vrijesectorgrens maar boven de aftoppingsgrens, is ongeveer 87 verhuurd aan de primaire doelgroep. Dat is iets meer dan in 2020. Een groot deel (857) van de woningen in dit huurprijssegment is verhuurd aan de EU-doelgroep. Een klein deel van de primaire doelgroep is geslaagd in een woning met een huurprijs boven de vrijesectorgrens. Van de 102 vrijesectorverhuringen via WBS is 77 verhuurd aan de primaire doelgroep.
Figuur 12
Verhuurde woningen naar primaire doelgroep en EU-doelgroep (pri+sec) per huurcategorie*, eerste helft 2021
boven vrijesectorgrens b EU-doelgroep
onder vrijesectorgrens
b primaire doelgroep
onder aftoppingsgrens onder kwaliteitskortingsgrens 07
107
207 307 407 507 607 707
807 907 1007
* de gehanteerde aftoppingsgrens is afhankelijk van het aantal personen in het huishouden
3.5
Reagerende woningzoekenden In de eerste helft van 2021 hebben 60.038 woningzoekenden gereageerd op woningen die zijn aangeboden en verhuurd via Woonnet Haaglanden. Daarmee is het aantal duidelijk hoger dan in de de voorgaande perioden. Na de afname eind 2018, begin 2019, na de invoering van het verplichte inkomensformulier, is het aantal zoekers weer gestaag toegenomen. Ongeveer 767o van de reagerende woningzoekenden kan gerekend worden tot de primaire doelgroep. Daarvan heeft weer een relatief groot deel een minimum inkomen. De afgelopen jaren neemt het aandeel primaire doelgroep iets af en daarbinnnen neemt het aandeel minima wat af. Ongeveer 207 van de reagerende woningzoekenden behoort tot de secundaire doelgroep. Dit aandeel is de afgelopen jaren toegenomen, van 147 in 2017 tot 207 in de eerste helft van 2021. Jonge huishoudens vormen al jaren de grootste groep binnen de woningzoekenden. Ongeveer 307 van de reagerende woningzoekenden heeft een leeftijd tot 27 jaar. Een relatief klein deel van de reagerende woningzoekenden is 65 jaar of ouder (67). De verdeling van het aantal woningzoekenden naar leeftijd is al jaren vrijwel hetzelfde. Meer dan de helft van de reagerende woningzoekenden is een éénpersoonshuishoudens. Ruim driekwart van de woningzoekende huishoudens bestaat uit maximaal twee personen.
Iets meer dan een op de tien reagerende huishoudens bestaat uit minimaal 4 personen. Ongeveer 1 op de 8 reagerende woningzoekenden (137) is afkomstig van buiten de regio Haaglanden. Wat betreft de verdeling van de reagerende woningzoekenden naar kenmerken is er relatief weinig veranderd ten opzichte van voorgaande jaren.
23
AANBODRAPPORTAGE 2021-1
Figuur 13
Profiel reagerende woningzoekenden voor aanbod in Haaglanden 2017 - eerste helft 2021
doelgroepindeling huurtoeslag
2017
2018
2019
2020
2021-1
2021-1 (N)
minima, 1 persoon
3270
337
347
337
317
18.499
minima, 2+ personen
2470
247
237
227
227
13.283
subtotaal minima
557
577
577
557
537
31.782
137
127
127
127
127
7.324
ov. primaire doelgroep, 1 persoon ov. primaire doelgroep, 2+ personen
137
127
107
107
117
6.312
subtotaal primaire doelgroep
827
817
797
767
767
45.418
hogere inkomens
187
197
217
247
247
14.620
onbekend/rechtspersoon
07
07
07
07
07
0
doelgroep EU primaire doelgroep
827
817
797
767
767
45.418
secundaire doelgroep
147
157
177
197
207
11.877
secundair
27
27
27
27
27
1.456
hoger inkomen
27
27
27
27
27
1.287
onbekend/rechtspersoon
07
07
07
07
07
0
huishoudenomvang 1 persoon
537
537
577
577
577
33.974
2 personen
217
227
207
197
197
11.568
3 personen
147
137
127
127
137
7.635
4 personen
87
77
77
77
77
4.260
5 personen
37
37
37
37
37
1.928
6 en meer personen
17
17
17
17
17
673
t/m 22 jaar
127
127
127
127
127
7.138
23-26 jaar
177
177
177
177
167
9.690
27-34 jaar
257
257
257
257
257
15.091 11.650
leeftijd
35-44 jaar
197
197
187
197
197
45-54 jaar
147
137
137
137
137
7.989
55-64 jaar
87
87
87
87
87
4.992
65-74 jaar
47
47
47
47
47
2.477
75 jaar of ouder
27
27
27
27
27
1.010
herkomst
-
Delft
87
77
87
87
77
4.478
Den Haag
547
547
547
547
557
33.048
Leidschendam-Voorburg
47
47
47
47
47
2.302
Midden-Delfland
17
17
07
17
17
352
Pijnacker-Nootdorp
27
27
27
27
27
1.055
Rijswijk
47
47
47
47
47
2.456
Wassenaar
17
17
17
17
17
472 2.218
Westland
47
47
47
47
47
Zoetermeer
107
107
107
107
107
5.717
buiten Haaglanden
147
147
147
147
137
7.940
totaal
1007
1007
1007
1007
1007
60.038
de aantallen per kenmerk tellen niet altijd op. Niet van alle woningzoekenden zijn alle kenmerken bekend (bijvoorbeeld aantal personen). Daarnaast kan een woningzoekende bijvoorbeeld in een jaar reageren als 34jarige en als 35-jarige.
24
expLica Door de 60.038 reagerende woningzoekers is ruim 1 miljoen keer gereageerd op het huuraanbod3. In de tweede helft van 2020 werd voor het eerst meer dan een miljoen maal gereageerd op het aanbod. Als we kijken naar de verdeling van het aantal reacties per woningzoekenden, dan kan worden geconstateerd dat een relatief groot deel maximaal vier keer op een advertentie heeft gereageerd. Ruim 507o van de woningzoekenden heeft in de eerste helft van 2021 maximaal tien keer op een advertentie gereageerd. Ruim 97 van de woningzoekenden heeft daarentegen meer dan 50 keer op een advertentie gereageerd.
Figuur 14
Verdeling reagerende woningzoekenden naar aantal reacties, 1e helft 2019 - 1e helft 2021
75+ reacties 50-74 reacties 25-49 reacties 20-24 reacties
1e helft 2021
15-19 reacties
1e helft 2020
10-14 reacties
1e helft 2019
5-9 reacties 1-4 reacties 0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
Reageren woningzoekenden vooral op advertenties in de 'eigen gemeente' of juist niet? Ongeveer een op de tien woningzoekenden in Haaglanden heeft alleen gereageerd op woningen aangeboden in de eigen gemeente. Ruim 707 van de woningzoekenden zoekt zowel in de eigen gemeente als in een andere gemeente binnen de regio. Ongeveer een op de vijf reagerende woningzoekenden heeft alleen in een andere dan de 'eigen' gemeente gezocht.
Figuur 15
Zoekrichting van woningzoekenden naar herkomstgemeente, eerste helft 20214
07 Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer Haaglanden
207
407
607
807
1007
■ alleen eigen gemeente deels eigen gemeente ■ alleen andere gemeente
Er zijn wel verschillen in de zoekrichting van woningzoekenden uit de verschillende gemeenten. De mate waarin men in de eigen gemeente zoekt, loopt sterk uiteen. Dit kan te maken hebben met de beschikbaarheid van bepaald woningaanbod of met de samenstelling van de huishoudens die op zoek zijn naar een woning. Slechts een klein deel van de woningzoekenden uit Pijnacker-Nootdorp heeft in de 3 Exclusief nieuwbouwadvertenties en inclusief de reacties van "directe zoekers" en reacties op woningen die via het lotingmodel verhuurd zijn. 4 De woningzoekenden die van buiten de regio Haaglanden reageren zijn in de grafiek weggelaten. Ze reageren allen immers alleen in een andere gemeente.
25
AANBODRAPPORTAGE 2021-1
eerste helft van 2021 alleen in de eigen gemeente gezocht (4X). Van de woningzoekenden uit Zoetermeer en Wassenaar heeft een relatief groot deel alleen in de eigen gemeente gereageerd op aanbod. Dat aandeel is wel afgenomen ten opzichte van 2020. De woningzoekenden woonachtig in Den Haag zoeken relatief vaak zowel in de eigen gemeente als ook in een andere gemeente. Ongeveer 4X van de woningzoekenden uit Den Haag zoekt alleen in een andere gemeente.
3.6
Reacties per advertentie In de eerste helft van 2021 zijn 3.086 advertenties geplaatst. Dit is exclusief de advertenties voor nieuwbouwverhuringen5. Op deze 3.086 advertenties zijn gemiddeld 351 reacties binnengekomen. Dat is - na een jarenlange toename van het aantal reacties per advertentie - een lichte afname ten opzichte van 2020. Dit is mede het gevolg van een toename van het aantal advertenties waarop men kan reageren. Het aantal reacties is toegenomen, het aantal reagerende woningzoekenden ook, maar door een toename van het aantal advertenties is toch een lichte afname van het aantal reacties per advertentie te zien. Tussen 2020 en de eerste helft van 2021 is een afname te zien van 364 naar 351. Het gemiddeld aantal reacties op advertenties verschilt per gemeente, dat is al jaren zo. In een aantal gemeenten is een opvallende verschuiving te zien van het gemiddelde aantal reacties. In PijnackerNootdorp is een afname te zien van het gemiddeld aantal reacties van 336 naar 237. Dit wordt waarschijnlijk vooral veroorzaakt doordat relatief veel advertenties een huur hebben tussen de hoge aftoppingsgrens en de vrijesectorgrens. Op het woningaanbod in Rijswijk is gemiddeld 452 keer gereageerd, op aanbod in Midden-Delfland gemiddeld 411 keer. Daarmee zijn dit de gemeenten met gemiddeld de meeste reacties per advertentie.
Figuur 16
Advertenties en gemiddeld aantal reacties per gemeente, 2018 - eerste helft 2021
advertenties gemeente Delft Den Haag
reacties gemiddeld
2021-1 401 1.580
2018
1
m m m
163 303
1
m m
218
389 377
251
372
411
248
336
237
458
452
44 63
197
Rijswijk
153
336
351
76
Zoetermeer
384
Haaglanden
3.086
i i
m m
105 183 208 253
i
m m m
251
401
Piļnacker-Nootdorp
188
m
397
Midden-Delfland
Westland
290
2021-1
312
197
285
m
2020
349
Leidschendam-Voorburg
Wassenaar
253
2019
159 264
IH 1
m
163 305
m
183 254
273
328
335
304
364
351
Het gemiddeld aantal reacties op advertenties is het hoogste bij woningen boven de kwaliteitskortingsgrens maar tot de lage aftoppingsgrens (461) gevolgd door woningen met een huurprijs vanaf de lage aftoppingsgrens tot de hoge aftoppingsgrens (322). Opvallend is wel dat het gemiddeld aantal reacties bij de huurklasse tot de hoge aftoppingsgrens is afgenomen van 410 in 2020
5 Er is om enig moment besloten om advertenties voor nieuwbouwwoningen niet mee te tellen, omdat het in het algemeen groepsadvertenties betreft.
26
expLica tot 322. Het hoge aantal advertenties in deze prijsklasse kan daar debet aan zijn. Een uitsplitsing van het gemiddeld aantal reacties per advertentie naar zowel de huurprijs van de woning als het aantal kamers laat een patroon zien in het reactiegedrag. Bij woningen met een vergelijkbaar kamertal is het gemiddeld aantal reacties veelal hoger bij de woningen met een lagere huurprijs. Het gemiddeld aantal reacties is hoog bij de 3- en 4-kamerwoningen onder de kwaliteitskortingsgrens en de lage aftoppingsgrens en bij 5-kamerwoningen onder de lage aftoppingsgrens en onder de hoge aftoppingsgrens. Ondanks het feit dat het gemiddeld aantal reacties op advertenties van woningen met een huurprijs onder de vrijesectorgrens ruim onder het totale gemiddelde ligt, gaat het nog om gemiddeld 180 reacties. Bij de woningen boven de vrijesectorgrens is gemiddeld nog 100 keer op een advertentie gereageerd.
Figuur 17
Gemiddeld aantal reacties naar aantal kamers en huurprijsklasse, eerste helft 2021
huurprijsklasse
\
kamers
onder kwaliteitskortingsgrens onder lage aftoppingsgrens
1 k.
1 1
144 310
onder hoge aftoppingsgrens
-
onder vrijesectorgrens
-
boven vrijesectorgrens
-
totaal
1
168
2 k.
1
M 1 1 1 1
269 347 196 196 193 308
- Bij categorieën met minder dan 5 advertenties is een
3.7
U m 1 1 1
m
3 k. 487 574 206 226 57 418
m m m i i i
4 k.
5 k.
6+ k. -
521
-
412
785
-
465
511
-
146 82 335
1 1 1
130 184 297
1 1
101 109
totaal
1 1 1 1 1 1
271 461 322 180 100 351
weergegeven.
Weigeringen Een woningzoekende kan een aanbieding krijgen voor een woning waar hij/zij op gereageerd heeft, maar dat betekent nog niet dat deze woningzoekende ook de daadwerkelijke huurder wordt van de woning. Maar ook corporaties kunnen kandidaten weigeren. De redenen voor een woningzoekende om een woning weigeren of voor de corporatie om een kandidaat te weigeren, zijn divers.
Weigeringen per advertentie De 3.086 advertenties in de eerste helft van 2021 hebben 29.789 weigeringen opgeleverd. Dit komt neer op gemiddeld 9,7 weigeringen per advertentie. Opvallend is dat daarmee het gemiddeld aantal weigeringen weer flink hoger is ten opzichte van vorig jaar, toen ook al een toename te zien was, na enkele jaren van afname van het aantal weigeringen. Zowel de woningzoekende als de corporatie kan zorgen voor een 'weigering'. Daarnaast is ook een categorie 'geen (tijdige) reactie' toegevoegd. Zo'n 527o van de weigeringen is afkomstig van de kandidaten, duidelijk minder dan in 2020. Iets minder dan 207 van de weigeringen kan toegeschreven worden aan niet of niet-tijdig reageren op de aanbieding en ruim 287 van de weigeringen komt voor rekening van de corporaties. Dat is beduidend meer dan in 2020. Vooral deze toename zorgt voor gemiddeld meer weigeringen per advertentie. In 2019 was het aantal weigeringen per advertentie door de corporatie nog 0,7. Dat was in 2020 opgelopen tot 1,9 en in de eerste helft van 2021 tot 2,7. De toename van het aantal weigeringen door corporaties heeft vooral te maken met de gegevens van kandidaten die niet kloppen of niet beschikbaar zijn. De toename van het aantal weigeringen door de 27
AANBODRAPPORTAGE 2021-1
corporatie geldt niet voor alle corporaties (zie bijlage A5). Corporaties die gemiddeld meer geweigerd hebben per advertentie zijn WoonInvest en Woonbron Delft. Corporaties de gemiddeld het minst geweigerd hebben zijn Wonen Midden-Delfland, Rondom Wonen, De Goede Woning, Vidomes en Mooiland.
Figuur 18
Verhuringen en weigeringen in Haaglanden, 2017 - eerste helft 2021
indicator
2017
2018
2019
2020
2021-1
verhuringen
9.603
8.403
8.168
8.026
4.268
weigeringen kandidaten
38.180
30.405
26.510
27.380
15.573
weigeringen corporatie
5.376
4.813
3.958
10.165
8.400
geen (tijdige) reactie
17.706
12.943
10.742
10.560
5.816
weigeringen totaal
61.262
48.161
41.210
48.105
29.789
advertenties
7.390
6.307
5.812
5.475
3.086
8,3
7,6
7,1
8,8
9,7
gemiddeld aantal weigeringen
De verschillen worden mede veroorzaakt door de manier van aanbieden, maar zijn ook afhankelijk van het woningaanbod. Bij groepsaanbiedingen komt het vaker voor dat potentiële nieuwe huurders niet reageren op de aanbieding.
Figuur 19
Advertenties, weigeringen en weigeringen per advertentie in Haaglanden, eerste helft 2021
gemeente Delft Den Haag
advertenties
weigeringen kandidaten
weigeringen corporatie
geen (tijdige) reactie
weigeringen totaal
weigeringen per advertentie
401
2.048
1.497
687
4.232
10,6
1.580
8.214
4.495
3.562
16.271
10,3
Leidschendam-Voorburg
197
1.477
630
415
2.522
12,8
Midden-Delfland
44
160
30
59
249
5,7
Pijnacker-Nootdorp
63
151
77
47
275
4,4
Rijswijk
153
834
415
283
1.532
10,0
Wassenaar
76
247
239
109
595
7,8
Westland
188
834
678
283
1.795
Zoetermeer totaal
M
9,5
384
1.608
339
371
2.318
6,0
3.086
15.573
8.400
5.816
29.789
9,7
Weigeringen naar kenmerken van de woning Het gemiddeld aantal weigeringen per advertentie is hoger bij woningen met een huurprijs tussen de hoge aftoppingsgrens en de vrije-sectorgrens. De woningzoekenden die voor deze woningen in aanmerking komen, zijn mogelijk kritischer op de prijs-kwaliteitsverhouding. Daarnaast is het mogelijk dat de woningzoekenden die op deze woningen reageren, kansrijker zijn en meer te kiezen hebben. Dit effect zien we in het algemeen ook terug bij woningen met meer kamers of meer oppervlakte en bij eengezinswoningen. Hoe meer kamers een woning heeft, hoe hoger veelal het gemiddeld aantal
28
expLica weigeringen. Opvallend is wel het hoge aantal weigeringen bij 1-kamerwoningen in de eerste helft van 2021.
Figuur 20
Gemiddeld aantal weigeringen naar kenmerken van de geadverteerde woningen, eerste helft 2021
16 14 12 10 8 6 4 2 0
iiih hiii ii mi iiiimi CD kale huurprijs
kamers
type en oppervlakte
Weigeringen per woningzoekende Het aantal weigeringen wordt in het algemeen gerelateerd aan het aantal advertenties. Maar als we vanuit de woningzoekende kijken, hoe vaak heeft een geslaagde woningzoekende geweigerd voordat het tot een acceptatie komt? In de eerste helft van 2021 komt dit uit op 4,3 weigeringen per geslaagde woningzoekende. Daarbij zijn alle weigeringen van de betreffende woningzoekenden meegeteld, ook de eventuele weigeringen in voorgaande jaren. Van de 4.268 geslaagde woningzoekenden in de eerste helft van 2021 hebben 2.522 woningzoekenden minimaal eenmaal een woning geweigerd. Het aantal weigeringen per woningzoekende is toegenomen van 3,3 in 2017 tot 3,9 in 2020 en 4,3 in de eerste helft van 2021.
Figuur 21
Gemiddeld aantal weigeringen per geslaagde woningzoekende via woon-Zinschrijfduur, naar woon-Zinschrijfduur, eerste helft 2021
0
2
4
6
8
10
12
14
16
tot 2 aar 2 tot 3 aar 3 tot 4 aar 4 tot 5 aar 5 tot 7,5 aar 7,5 tot 10 aar vanaf 10 aar
Het aantal weigeringen hangt sterk samen met de woonVinschrijfduur van de woningzoekende. Woningzoekenden die 10 jaar of meer staan ingeschreven (inclusief eventueel meegetelde woonduur) hebben gemiddeld bijna 14 maal geweigerd voordat ze (in 2021) een woning hebben geaccepteerd. Bij jongeren en bij 75-plussers is het aantal weigeringen beduidend lager dan gemiddeld. Er zijn 519
29
AANBODRAPPORTAGE 2021-1
geslaagde woningzoekenden die 10 maal of vaker een aanbieding hebben geweigerd, voorafgaand aan de verhuring.
Acceptatiegraad Als we vanuit de woningzoekende kijken, in welke mate leiden aanbiedingen dan tot een verhuring? We zien dan dat 12,47o van de aanbiedingen in de eerste helft van 2021 tot een verhuring heeft geleid (29.789 aanbiedingen leiden tot 4.226 acceptaties). Figuur 22
Gemiddelde acceptatiegraad (exclusief rechtspersonen), eerste helft 2021
07
57
107
157
207
257
307
357
minima, 1 persoon minima, 2+ personen subtotaal minima ov. primaire doelgroep, 1 persoon ov. primaire doelgroep, 2+ personen subtotaal primaire doelgroep middeninkomens hogere inkomens EU-doelgroep (pri+sec) secundair hoger inkomen 1 persoon 2 personen 3 personen 4 personen 5 personen 6 en meer personen t/m 22 aar 23-26 aar 27-34 aar 35-44 aar 45-54 aar 55-64 aar 65-74 aar 75 jaar of ouder starter doorstromer totaal
Het verschil tussen starters en doorstromers is opmerkelijk. Bij starters leidt 15,27 van de aanbiedingen tot een verhuring, bij doorstromers is dit 10,27. Als we naar andere kenmerken kijken, dan zien we eveneens grote verschillen. Bij jongeren (t/m 22 jaar) leidt bijna een kwart van de aanbiedingen tot een verhuring, terwijl dit in de leeftijdsklasse 35 tot 45 jaar slechts 9,07 is. Bij ouderen zien we juist weer een toename van de acceptatiegraad: hoe hoger de leeftijd, des te hoger de acceptatiegraad. Bij senioren in de leeftijd van 75 of ouder is dit 24,67. De laagste acceptatiegraad zien we bij 4- en 5-persoonshuishoudens (resp. 6,6 en 6,37). Ten opzichte van 2020 is de acceptatiegraad iets afgenomen.
30
expLica
31
AANBODRAPPORTAGE 2021-1
expLica HOOFDSTUK
4 Druk op de sociale huurmarkt De spanning op de sociale huurmarkt kan op verschillende manieren in beeld worden gebracht. Enkele belangrijke indicatoren om de spanning weer te geven zijn de benodigde inschrijfduur (wachttijd), de woonVinschrijfduur en de slaagkans.
4.1
Spanningsindicatoren De ontwikkeling op de sociale huurmarkt is niet te vangen in slechts één indicator. Een hoge mediane inschrijfduur kan wijzen op schaarste, maar kan ook veroorzaakt worden doordat de geslaagden relatief ouder zijn en daardoor al langer ingeschreven kunnen staan. Door niet alleen naar de inschrijfduur of de woon-inschrijfduur te kijken, maar ook naar andere indicatoren, ontstaat meer inzicht in de spanning op de sociale huurmarkt. In onderstaande tabel staan verschillende indicatoren weergegeven, namelijk: de inschrijfduur, zowel totaal als uitgesplitst naar starters en doorstromers, het aandeel van de geslaagden dat niet is geslaagd via woonVinschrijfduur (maar via bijvoorbeeld lokaal maatwerk of urgentie), de slaagkans en het totale aantal geslaagden. In deze paragraaf zijn overigens de vrije-sector verhuringen en de verhuringen aan rechtspersonen buiten beschouwing gelaten. Een vergelijking van deze verschillende indicatoren naar kenmerken van de geslaagde huishoudens (figuur 23) levert extra inzichten op. Opvallend is onder andere de hogere slaagkans voor huishoudens van zes of meer personen, terwijl tegelijkertijd de 'wachttijd' hoog is. Dit kan voor een deel verklaard worden door het feit dat een groter aandeel van deze huishoudens wordt bemiddeld.
De huishoudens die wel geslaagd zijn via woonVinschrijfduur, hebben een relatief lange inschrijfduur (90 maanden). Het gaat echter om een beperkt aantal. Daarnaast moet geconstateerd worden dat een deel van deze huishoudens een inkomen heeft boven de EU-grens en daarmee tot de hogere inkomens kan worden gerekend. De oudere leeftijdsgroepen laten een lagere 'benodigde' inschrijfduur zien. Dit wordt vooral mogelijk gemaakt door veel woonduur die meegeteld wordt in de woonVinschrijfduur. Vanaf de leeftijd van 55 jaar en ouder neemt de mediane inschrijfduur duidelijk af, zowel voor starters als voor doorstromers. Dit komt enerzijds door de woonduur die meegeteld kan worden, maar ook door het feit dat woningen gelabeld worden voor deze doelgroep, waardoor de concurrentie beperkter is. Een relatief groter deel van de huishoudens in de leeftijd 55 tot 75 slaagt via woonVinschrijfduur (2 op de 3 geslaagden). De slaagkans van deze huishoudens is eveneens hoger. De huishoudens in de leeftijd vanaf 75 jaar en ouder hebben de hoogste slaagkans en een lage mediane wachttijd.
33
AANBODRAPPORTAGE 2021-1
Figuur 23
Overzicht indicatoren druk op de woningmarkt, naar kenmerken van de huishoudens, eerste helft 2021
inschrijfduur totaal
inschrijfduur starters
inschrijfduur doorstromers
categorie
niet geslaagc via WID
0
slaagkans
geslaagden (slaagkans)
6,2Z
2.284
starter
80
80
-
49 Zo
doorstromer
64
-
64
340Zo
L
8,0Z
1.842
1 persoon
73
79
52
440Zo
1
7,3Z
2.501
2 personen
70
79
59
430Zo
6,2Z
705
3 personen
75
79
73
330Zo
6,3Z
476
4 personen
84
37Z
5,9Z
245
84
89 (73) 1
79
5 personen
87
44Z
6,9Z
131
6 en meer personen
109
-
129
70Z
10,1Z
68
t/m 22 jaar
47
48
28
62Z
6,6Z
483
23-26 jaar
75
77
46
50Z
4,8Z
470
27-34 jaar
83
90
58
38Z
5,5Z
827
35-44 jaar
83
87
75
40Z
45-54 jaar
84
90
82
42Z
44
39
47
32Z
47
59
34Z
49
65
45
primaire doelgroep
73
77
65
- waarvan minima
69
73
- waarvan ov. primair
81
81
huishoudenomvang
m m
1 r
leeftijd
55-64 jaar 65-74 jaar 75 jaar of ouder
m m m
56
m
i i
m
i i i
6,0Z
695
6,4Z
505
10,9Z
543
15,9Z
395
52Z
20,0Z
207
48Z
6,7Z
3.064
61
51Z
7,2Z
2.342
77
35Z
5,3Z
722
Ě m
EU-doelgroep
ov. middeninkomen
75
83
63
26Z
EU-doelgroep (totaal)
74
80
64
43Z
47
48
28
63Z
primaire doelgroep, 23-54, 1-2p
82
84
66
primaire doelgroep, 23-54, 3-4p
82
88 (112) 1
79 102
67Z
indeling in doelgroepen primaire doelgroep, ^3
primaire doelgroep, 23-54, 5+p
m M
102
m
7,7Z
943
68Z
3.956
7,0Z
480
50Z
5,5Z
1.277
41Z
5,5Z
444
6,6Z
105
12,2Z
758
4,7Z
376
primaire doelgroep, 55+
46
41
50
34Z
secundaire doelgroep, 55-, 1-2p
84
87
64
19Z
secundaire doelgroep, 55-, 3+p secundaire doelgroep, 55+ hoger inkomen totaal aantal verhuringen
m
t
68
73
61
20Z
56
56
56
34Z
-
88
51
49Z
74
80
64
43Z
2.303
1.106
1.197
1.817
L i
m i
m
t i
8,4Z
171
17,6Z
345
6,7Z
119
6,9Z
4.126
De spanningsindicatoren kunnen ook worden weergegeven naar kenmerken van de woning. De druk op de woningen met een huurprijs vanaf de kwaliteitskortingsgrens tot de aftoppingsgrens is het hoogst. De slaagkans voor deze woningen is laag en de mediane inschrijfduur is hoog. De slaagkans van woningen met een huurprijs tot de kwaliteitskortingsgrens is hoger dan gemiddeld. Een belangrijk deel van deze woningen wordt bemiddeld of verhuurd aan woningzoekenden met een 34
expLica urgentieverklaring. Daarnaast is een deel van deze woningen gelabeld voor jongeren, wat een drukkend effect heeft op de mediane inschrijfduur. Ook woningen met een huurprijs boven hoge aftoppingsgrens, maar onder de vrijesectorgrens hebben een hogere slaagkans. Ook voor dit aanbod geldt dat niet iedereen hiervoor in aanmerking komt. Huishoudens die tot de primaire doelgroep behoren komen niet in aanmerking voor deze woningen, waardoor de concurrentie voor deze woningen beperkter is.
Figuur 24
Overzicht indicatoren druk op de woningmarkt, naar kenmerken van de woning, eerste helft 2021
inschrijfduur totaal
inschrijfduur starters
inschrijfduur doorstromers
niet geslaagd via WID
l
, g
geslaagden (slaagkans)
gemeente Delft
65
73
53
350
8,50
511
Den Haag
75
80
60
440
7,10
2.129
Leidschendam-Voorburg
70
83
55
430
5,40
274
Midden-Delfland
96
106
93
410
3,40
74
Pijnacker-Nootdorp
74
92
65
570
7,40
81
Rijswijk
85
89
75
560
7,10
287
Wassenaar
65
76
55
430
9,10
73
Westland
59
76
58
320
7,20
205
Zoetermeer
84
83
85
430
6,20
492
netto huurprijs onder kwaliteitskortingsgrens
51
51
37
550
12,40
768
onder lage aftoppingsgrens
77
83
59
460
5,70
2.047
onder hoge aftoppingsgrens
83
86
78
310
6,30
589
onder vrijesectorgrens
71
81
62
270
8,80
722
1-2 kamers
57
69
38
460
10,10
1.508
3 kamers
82
86
70
430
5,60
1.610
aantal kamers
4 kamers
75
83
72
350
6,10
827
5 kamers of meer
77
(96)
75
530
6,80
181
tot 50 m2
61
70
44
470
7,90
1.606
50-65 m2
80
87
62
400
5,90
1.642
oppervlakte
65-80 m2 vanaf 80 m2 totaal
77 1
89 74
1
81
75
420
7,50
700
94
87
450
6,80
177
80
64
430
6,90
4.126
Niet geslaagd via WID (woon-Zinschrijfduur): geslaagd via urgentie, via lokaal of regionaal maatwerk, via bemiddeling, via loting, via direct te huur of via leefstijl e.d. Bij minder dan 5 waarnemingen wordt de inschrijfduur niet weergegeven; bij 5-9 waarnemingen in grijs en tussen haken.
4.2
Inschrijfduur De benodigde inschrijfduur (of wachttijd) om een woning te kunnen huren, is een belangrijke indicator voor de druk op de woningmarkt. Bij de volgordebepaling in het verhuurproces wordt gebruik gemaakt van de woonVinschrijfduur. Voor starters is de woonVinschrijfduur gelijk aan de inschrijfduur. Bij
35
AANBODRAPPORTAGE 2021-1
doorstromers wordt de woonVinschrijfduur berekend door maximaal 5 jaar (60 maanden) van de woonduur op het huidige adres op te tellen bij de inschrijfduur6. Voor alle woningen die in de eerste helft van 2021 in Haaglanden zijn verhuurd, bedroeg de mediane inschrijfduur 74 maanden, ofwel 6 jaar en 2 maanden. De afgelopen jaren is er sprake van een flinke toename van de mediane inschrijfduur. In 2016 bedroeg deze nog 40 maanden. Sinds 2016 is de mediane inschrijfduur met bijna 3 jaar toegenomen. Starters staan in het algemeen langer ingeschreven voor ze kunnen slagen. De mediane inschrijfduur voor deze doelgroep bedraagt inmiddels 80 maanden (6 jaar en 8 maanden). Wel zien we hier nu dat de toename in de eerste helft van 2021 zeer beperkt is, terwijl ten opzichte van de tweede helft van 2020 zelfs een lichte afname zichtbaar is. Voor doorstromers is de mediane inschrijfduur opgelopen van 57 naar 64 maanden. De lagere mediane inschrijfduur voor deze groep wordt verklaard door het meetellen van woonduur. De toename van de inschrijfduur is ook terug te zien in een toename van de woonVinschrijfduur. Bij de woon-/inschrijfduur voor doorstromers is overigens ook geen echte toename meer te zien.
Figuur 25
Mediane inschrijfduur en woonVinschrijfduur (in maanden) van geslaagde woningzoekenden (verhuurd o.b.v. woonVinschrijfduur), 2017 - eerste helft 2021
0
20
40
60
80
100
120
inschriífduur starters rn 2021-1 inschrijfduur doorstromers
2020 2019
woonVinschrijfduur doorstromers
2018 2017
inschrijfduur totaal
woonVinschrijfduur totaal
Er is een duidelijk verband als het gaat om leeftijd en inschrijfduur. Jongere huishoudens (tot 22 jaar) en huishoudens vanaf 55 jaar hebben de minste inschrijfduur nodig om te kunnen slagen. Voor deze groepen is het aanbod vaak gelabeld (tot 22 jaar, vanaf 55 jaar). Bij jongeren tot 22 jaar kan de inschrijfduur bovendien niet lang zijn, omdat je pas vanaf 18 jaar mag inschrijven. De verschillen tussen starters en doorstromers zijn kleiner geworden. In 2017 was het verschil in inschrijfduur nog 30 maanden. Dat is teruggelopen tot 16 maanden. Als we kijken naar het inkomen van de geslaagde huishoudens, dan valt op dat de mediane inschrijfduur bij minima het laagst is. Grote huishoudens (vanaf 5 personen) die tot de primaire doelgroep behoren hebben de langste inschrijfduur.