rapportage 1e biedingen NWMA Haaglanden (21-0042700)
Tekst van het document
Uitgangspunt van scenario Meer Evenwicht is de voorraadontwikkeling in het Referentiescenario per gemeente. De doelgroepvoorraad in 2030 is vervolgens verkleind in de centrumgemeenten: de gemeenten met een groter dan gemiddeld aandeel doelgroepvoorraad in 2030 volgens het Referentiescenario. De doelgroepvoorraad is vergroot in randgemeenten: de gemeenten met een kleiner dan gemiddeld aandeel doelgroepvoorraad in 2030 volgens het Referentiescenario. De totale omvang van de doelgroepvoorraad en overige voorraad blijft op regioniveau gelijk opzichte van het Referentiescenario: alleen de spreiding over gemeenten verandert. Bovendien blijft de totale omvang van de woningvoorraad als geheel op gemeenteniveau gelijk ten opzichte van het Referentiescenario.
De aanpassing in Meer Evenwicht betreft het aanpassen van de voorraadontwikkeling zoals die in het Referentiescenario is. Dat betekent dat Meer Evenwicht in de basis ook een consumentgericht programma is, zij het een gewijzigde variant. De kwalitatieve samenstelling van de extra doelgroepvoorraad in de randgemeenten in Meer Evenwicht is per gemeente afzonderlijk bepaald op basis van de samenstelling van de doelgroepvoorraad in het Referentiescenario. De verhoudingen binnen de doelgroepvooraad - oftewel de verdeling van die voorraad over de subsegmenten - blijven gelijk1. Als gemeenten een grotere voorraad i
Dit is het uitgangspunt geweest. Op gemeenteniveau kunnen heir soms kleine afwijkingen in ontstaan als gevolg van het feit dat de streefvoorraad op
regionaal niveau in beide scenario’s gelijk is.
r2019-0091MS | Naar meer evenwicht in Haaglanden
27
RESEARCH
«3D!
RESEARCH
nastreven dan op basis van de Woningbehoefteraming (WBR) is berekend, kunnen ze de verhoudingen binnen de doelgroepvoorraad extrapoleren.
4.2
Effecten op functioneren woningmarkt
In scenario Meer Evenwicht wordt ingegrepen om de doelgroepvoorraad evenwichtiger te verdelen over de regiogemeenten. Nagegaan is of de woningmarkt nadelige effecten ondervindt van de verschuivingen in de samenstelling van de woningvoorraad tussen gemeenten. Daartoe is de ontwikkeling van de volgende modelindicatoren bekeken:
^
Leegstand en restaanbod: woningen waar als gevolg van verhuisbewegingen en woningbehoefteveranderingen minder vraag naar ontstaat. Restaanbod is het aanbod dat minder in trek is en waar huishoudens ‘dan maar' genoegen mee nemen.
^
Restvraag: de vraag naar woningen waar niet aan beantwoord kan worden omdat er onvoldoende aanbod is.
^
Goedkope scheefheid: mate waarin de gereguleerde huurvoorraad wordt bewoond door midden- en hogere inkomens die buiten de doelgroep vallen
We hebben daarbij gekeken naar de verschillen ten opzichte van het Referentiescenario. Het gaat om modelmatig berekende indicaties die op hoofdlijnen een beeld geven van de gevolgen voor de woningmarkt. Precieze effecten zijn niet te voorspellen en mede afhankelijk van locatie- en woningkenmerken die niet in het model zijn opgenomen. De indicaties moeten worden gelezen als ‘modeluitkomsten' en niet als een exacte ‘voorspelling' van wat er in de praktijk zal gaan gebeuren als een bepaalde voorraad wordt nagestreefd. Om die reden, en omdat modeluitkomsten lastig juist te interpreteren zijn, worden hier geen exacte aantallen of percentages genoemd.
We hebben meerdere varianten van scenario Meer Evenwicht gedraaid. Die verschilden in de mate waarin de afstand tot het regiogemiddelde werd overbrugd.
De variant waarbij de grenzen van wat
‘woningmarkttechnisch' verantwoord is in zicht komen, is de uiteindelijk gekozen variant die in de rest van dit hoofdstuk centraal staat. In die variant is per gemeente het verschil in aandeel doelgroepvoorraad ten opzichte van het regionale gemiddelde (in 2030) gedeeld door 3,5. De afstand tot het regiogemiddelde wordt bij elke gemeente zo solidair met bijna 300Zo verkleind. In de technische bijlage lichten we toe hoe dit precies werkt.
Belangrijk om op te merken is dat we in Meer Evenwicht alleen rekening houden met de ‘woningmarkttechnische’ haalbaarheid en niet met financiële en ruimtelijke beperkingen.
28
r2019-0091MS
«3D! 4.3
Scenario Meer Evenwicht versus Referentiescenario
In de technische bijlage wordt stapsgewijs toegelicht hoe de aanpassing van de voorraad in 2030 in scenario Meer Evenwicht is uitgevoerd. In deze paragraaf laten we de verschillen tussen beide scenario's in de ontwikkeling van de voorraad zien.
De verschillen laten we zien ten opzichte van het startjaar 2019. In de onderstaande tabel doen we dat voor de ontwikkeling van de doelgroepvoorraad ten opzichte van 2019 (Tabel 4-1). Voorbeeld: de doelgroepvoorraad van Delft bestaat in 2019 uit 27.800 woningen. In het Referentiescenario zou die voorraad met 1.660 woningen moeten toenemen in de periode 2019 tot 2030. In scenario Meer Evenwicht is de opgave op dit vlak voor Delft kleiner en bedraagt de toename van de doelgroepvoorraad 590 woningen. Voor randgemeenten geldt het omgekeerde. Om Midden-Delfland als voorbeeld te nemen: in het Referentiescenario blijft de doelgroepvoorraad nagenoeg gelijk maar in scenario Meer Evenwicht neemt die voorraad toe met 570 woningen.
Tabel 4-1: Ontwikkeling doelgroepvoorraad in 2019-2030 in Referentiescenario en scenario Meer Evenwicht, per gemeente; bron: ABF, Socrates 2019
Ontwikkeling doelgroepvoorraad
2019
2019 - 2030 Referentie
2019 - 2030 Meer Evenwicht
Delft
27.800
1.660
590
Den Haag
145.440
6.280
1.090
Rijswijk
13.910
-500
-990
Wassenaar
3.760
-490
-40
Zoetermeer
23.250
-1.070
0
Westland
10.790
1.310
3.960
Midden-Delfland
1.670
10
570
Leidschendam-Voorburg
15.760
-710
-400
Pijnacker-Nootdorp
4.200
-80
1.640
Haaglanden totaal
246.570
6.420
6.420
Gemeente
In onderstaande tabel zijn de verschillen tussen de twee scenario's qua ontwikkeling van de overige voorraad te zien (Tabel 4-2). In de drie centrumgemeenten groeit de overige voorraad in scenario Meer evenwicht sterker dan in het Referentiescenario. Voor de randgemeenten geldt juist het omgekeerde: in het Referentiescenario is de groei van de overige voorraad sterker dan in Meer Evenwicht.
Naar maar evenwicht in Haaglanden
29
RESEARCH
«3D!
RESEARCH
Tabel 4-2: Ontwikkeling overige voorraad in 2019-2030 in Referentiescenario en scenario Meer Evenwicht, per gemeente; bron: ABF, Socrates 2019
Ontwikkeling overige voorraad
Gemeente
2019-2030 Meer Evenwicht
2019 2019 - 2030 Referentie
Delft
22.810
6.740
7.810
Den Haag
113.830
41.230
46.410
Rijswijk
12.760
700
1.190
Wassenaar
8.430
-520
-980
Zoetermeer
32.950
4.390
3.320
Westland
33.650
3.300
650
Midden-Delfland
6.220
440
-120
Leidschendam-Voorburg
21.020
970
660
Pijnacker-Nootdorp
16.930
2.210
500
Haaglanden totaal
268.600
59.450
59.450
Om vergelijkingen tussen gemeenten makkelijker te maken is onderstaande tabel per gemeente de procentuele ontwikkeling van de doelgroepvoorraad en overige voorraad te zien. Bij beide scenario's gaat het daarbij om de ontwikkeling ten opzichte van 2019 (Tabel 4-3). In de tabel is in de twee kolommen links weergegeven wat in het Referentiescenario de procentuele ontwikkeling van de doelgroepvoorraad en overige voorraad is in de periode tussen 2019 en 2030. In de twee kolommen rechts is hetzelfde te zien maar dan volgens het scenario Meer Evenwicht. Bijvoorbeeld: in het Referentiescenario groeit de doelgroepvoorraad in Delft tussen 2019 en 2030 met 67o. In Meer Evenwicht is de opgave in dat segment voor Delft kleiner en is de groei 27o. Bij de overige voorraad is precies het omgekeerde te zien: de groei van dit segment is 307o in het Referentiescenario en 3407o in scenario Meer Evenwicht. Bij de randgemeente is het patroon tegenovergesteld. Bijvoorbeeld: in Westland is de groei van de doelgroepvoorraad 127 ten opzichte van 2019 in het Referentiescenario is dat 377. De groei van de overige voorraad in Westland is juist minder groot: 27 in Meer Evenwicht en 107 in het Referentiescenario.
Tabel 4-3: Ontwikkeling doelgroepvoorraad en overige voorraad per gemeente ten opzichte van 2019, in Referentiescenario en scenario Meer Evenwicht; bron: ABF, Socrates 2019 Referentiescenario (2030)
Ontwikkeling doelgroepvooraad t.o.v. 2019
Ontwikkeling overige voorraad t.o.v. 2019
Delft
60
300
20
340
Den Haag
40
360
10
410
Gemeente
30
Meer Evenwicht (2030)
Ontwikkeling doelgroepvooraad t.o.v. 2019
Ontwikkeling overige voorraad t.o.v. 2019
Rijswijk
-40
5o
-70
90
Wassenaar
-130
-60
-10
-120
Zoetermeer
-50
130
00
100
Westland
120
100
370
20
Midden-Delfland
10
70
340
-20
Leidschendam-Voorburg
-50
50
-30
30
Pijnacker-Nootdorp
-20
130
390
30
Haaglanden totaal
37o
227o
307o
227
r2019-0091MS
«3D! 4.4
Streefvoorraad scenario Meer Evenwicht
In de vorige
paragraaf hebben we per gemeente aangegeven
hoeveel groter of kleiner de
doelgroepvoorraad en overige voorraad zijn ten opzichte van het Referentiescenario. In deze paragraaf presenteren we de streefvoorraad in 2030 volgens Meer Evenwicht in nader detail.
Onderstaande tabel toont per gemeente de ontwikkeling van de doelgroepvoorraad in de periode 2019-2030 in scenario Meer Evenwicht (Tabel 4-4).
Tabel 4-4: Ontwikkeling doelgroepvoorraad per gemeente in scenario Meer Evenwicht, 2019-2030; bron: ABF, Socrates 2019 Doelgroepvoorraad Gemeente
2019
2030
2019 -2030
Delft
27.800
28.380
590
Den Haag
145.440
146.530
1.090 -990
Rijswijk
13.910
12.920
Wassenaar
3.760
3.720
-40
Zoetermeer
23.250
23.250
0
Westland
10.790
14.750
3.960
Midden-Delfland
1.670
2.240
570
Leidschendam-Voorburg
15.760
15.360
-400
Pijnacker-Nootdorp
4.200
5.840
1.640
Haaglanden totaal
246.570
252.980
6.420
Onderstaande tabel toont per gemeente de ontwikkeling van de overige voorraad in de periode 2019-2030 in scenario Meer Evenwicht (Tabel 4-5).
Tabel 4-5: Ontwikkeling overige voorraad per gemeente in scenario Meer Evenwicht, 2019-2030; bron: ABF, Socrates 2019
Overige voorraad 2019
2030
2019 - 2030
Delft
22.810
30.630
7.810
Den Haag
113.830
160.240
46.410
Rijswijk
12.760
13.950
1.190
Wassenaar
8.430
7.450
-980
Zoetermeer
32.950
36.270
3.320
Westland
33.650
34.310
650
Midden-Delfland
6.220
6.100
-120
Leidschendam-Voorburg
21.020
21.690
660
Pijnacker-Nootdorp
16.930
17.430
500
Haaglanden totaal
268.600
328.050
59.450
Naar maar evenwicht in Haaglanden
31
RESEARCH
«3D!
«
RESEARCH
In onderstaande tabel worden de twee bovenstaande tabellen nog eens samengevat. Per gemeente wordt de stand van de doelgroepvoorraad en overige voorraad in 2019 getoond en de ontwikkeling van beide in de periode tot 2030 (Tabel 4-6).
Tabel 4-6: Ontwikkeling doelgroepvoorraad en overige voorraad per gemeente in scenario Meer Evenwicht, 2019-2030; bron: ABF, Socrates 2019
Doelgroepvoorraad Gemeente
Overige voorraad
2019
2019 - 2030
2019
2019 - 2030
Delft
27.800
590
22.810
7.810
Den Haag
145.440
1.090
113.830
46.410
Rijswijk
13.910
-990
12.760
1.190
Wassenaar
3.760
-40
8.430
-980
Zoetermeer
23.250
0
32.950
3.320
Westland
10.790
3.960
33.650
650
Midden-Delfland
1.670
570
6.220
-120
Leidschendam-Voorburg
15.760
-400
21.020
660
Pijnacker-Nootdorp
4.200
1.640
16.930
500
Haaglanden totaal
246.570
6.420
268.600
59.450
4.5
Ontwikkeling EC-doelgroep
In scenario Meer Evenwicht wijkt de streefvoorraad op gemeenteniveau af van het Referentiescenario. Dat heeft ook gevolgen voor de verwachte ontwikkeling van de omvang en woonsituatie van de EC-doelgroep per gemeente. Andere woningen trekkers immers andere huishoudens aan. Op basis van het aangepaste woningbouwprogramma in Meer Evenwicht is een nieuwe simulatie van de doelgroepen uitgevoerd. Daarmee wordt duidelijk in hoeverre te verwachten is dat de EC-doelgroep mee schuift met de doelgroepvoorraad. In onderstaande tabel is per gemeente de ontwikkeling van het aandeel van de ECdoelgroep volgens het scenario Meer Evenwicht te zien (Tabel 4-7). Bijvoorbeeld: in Pijnacker-Nootdorp is het aandeel van de EC-doelgroep als percentage van het totaal aantal huishoudens in 2019 3007o. In Scenario Meer Evenwicht neemt dat aandeel toe tot 3107o in 2030. De centrumgemeenten laten alle drie een daling zien. Bij Delft gaat het bijvoorbeeld om een daling van 6007o in 2019 tot 5407o in 2030. De randgemeenten tenderen meer dan in 2019 naar het regionaal gemiddelde van 4407o in 2030.
In de twee kolommen rechts in de tabel is het verschil tussen scenario Meer Evenwicht en het Referentiescenario in aandeel EC-doelgroep te zien. Het verschil is uitgedrukt in procentpunten. Bijvoorbeeld: in Delft is het aandeel EC-doelgroep in 2025 in Meer Evenwicht 1,4 %-punt kleiner dan in het Referentiescenario. Ook in de andere centrumgemeenten Den Haag en Rijswijk is het aandeel doelgroep in Meer Evenwicht in 2025 en 2030 kleiner dan in het Referentiescenario. Voor de centrumgemeenten geldt juist het omgekeerde. Een voorbeeld: In Pijnacker-Nootdorp is het aandeel van de EC-doelgroep in 2025 in Meer Evenwicht 2,4 %-punt groter dan in het Referentiescenario. In 2030 is dat verschil opgelopen tot 3,77.
32
r2019-0091MS
abf Tabel 4-7: Ontwikkeling aandeel EC-doelgroep volgens scenario Meer Evenwicht; bron: ABF, Socrates 2019 VCIOUMM 1 IICI r\CICI CMLICOU cnai iu
Aandeel EC-doelgroep Gemeente
2019
Delft
607
Den Haag
537
in 7o-punt
2025
2030
2025
2030
567
547
-1,407o
-1,37
497
467
-0,27
-0,47
Rijswijk
477
457
447
-1,37
-1,57
Wassenaar
397
397
397
1,07
1,87
Zoetermeer
407
387
387
0,77
0,87
Westland
387
377
377
1,17
1,37
Midden-Delfland
307
317
337
1,97
3,97
Leidschendam-Voorburg
427
417
417
0,07
-0,17
Pijnacker-Nootdorp
307
307
317
2,47
3,77
Haaglanden totaal
4907o
467
447
0,07
0,07
In bovenstaande tabel is de ontwikkeling van het aandeel van de EC-doelgroep per gemeente te zien. De percentages in de eerste drie kolommen van die tabel zijn in de onderstaande tabel uitgedrukt als afwijkingen (in procentpunten) ten opzichte van het regiogemiddelde (Tabel 4-8). In alle gemeenten wordt de afwijking ten opzichte van het regiogemiddelde kleiner. Dat is te zien aan het feit dat de percentages zich overal richting de 07o bewegen: de percentages boven de 07o (in de centrumgemeenten) nemen af richting 07o terwijl de percentages onder de 07o (in de randgemeenten) groeien richting 07o. Ook in het scenario Meer Evenwicht hebben alle randgemeenten in 2030 een kleiner aandeel van de doelgroep dan het regionale gemiddelde maar het verschil is overal kleiner dan in 2019.
Tabel 4-8: Ontwikkeling van het verschil t.o.v. regiogemiddelde in aandeel EC-doelgroep volgens scenario Meer Evenwicht; bron: ABF, Socrates 2019
Afwijking t.o.v. regio in %-punt 1 Gemeente
2019
2025
2030
Delft
127o
107o
107o
Den Haag
57o
37o
27o
Rijswijk
-17o
-17o
07o
Wassenaar
-97o
-77o
-57o
Zoetermeer
-97o
-77o
-67o
Westland
-117o
-87o
-77o
Midden-Delfland
-197o
-147o
-117o
Leidschendam-Voorburg
-67o
-47o
-37o
Pijnacker-Nootdorp
-197o
-167o
-137o
Haaglanden totaal
0%
0%
0%
Naar maar evenwicht in Haaglanden
33
RESEARCH
RESEARCH
Betaalbaarheid en beschikbaarheid De verschillen tussen de gemeenten qua betaalbaarheid en beschikbaarheid zijn niet verwaarloosbaar. De opdrachtgevers hebben vastgesteld dat er woningmarktafspraken komen over minimale percentages ten aanzien van betaalbaarheid en beschikbaarheid.
Betaalbaarheid is het minimale percentage sociale huurwoningen onder de bovenste aftoppingsgrens. Meer precies: het aandeel DAEB-woningen met een huur onder de bovenste oftewel hoge aftoppingsgrens. Dit aandeel is op basis van de totale voorraad, niet enkel het vrijkomend aanbod in een bepaald jaar. De hoge aftoppingsgrens bedraagt C 651,03 (prijspeil 2019).
Beschikbaarheid is het minimum percentage van de vrijgekomen huurwoningen van corporaties met een huur onder de liberalisatiegrens dat wordt toegewezen aan huurtoeslaggerechtigden1. De liberalisatiegrens bedraagt C 720,42 (prijspeil 2019).
In de hierna volgende paragrafen brengen we per gemeente de startsituatie in 2019 in beeld. We beginnen met betaalbaarheid en gaan vervolgens in op beschikbaarheid.
5.1
Uitgangssituatie betaalbaarheid
Op basis van cijfers van dVi 20182 is per gemeente de startsituatie in 2019 qua percentage betaalbaarheid berekend. In de regio Haaglanden als geheel heeft 8207o van de zelfstandige DAEB-woningen een huur3 tot de hoge aftoppingsgrens. Er zijn grote verschillen tussen gemeenten. Het percentage is het laagst in Pijnacker-Nootdorp: 6107o van de DAEB-woningen daar heeft een huur tot de hoge aftoppingsgrens. Het percentage is met 8807o het hoogst in Delft.
1
Huurders die qua inkomen recht hebben op huurtoeslag. Het kan zijn dat het vermogen te hoog is en dat daardoor geen recht op huurtoeslag bestaat. Bij het
onderdeel beschikbaarheid wordt daar geen rekening mee gehouden. Het maximale inkomen voor recht op huurtoeslag varieert per type huishouden. Voor alleenstaanden tot de AOW-leeftijd geldt een grens van C 22.700 (prijspeil 2019). Voor eenpersoonshuishoudens vanaf AOW-leeftijd is dat C 22.675. Voor meerpersoonshuishoudens tot I vanaf AOW-leeftijd gelden de grenzen C 30.825 I C 30.800. 2 3
Deze cijfers uit dVi 2018 zijn overal in het rapport gebruikt om per gemeente de corporatievoorraad begin 2019 naar prijsklassen in beeld te brengen. Kale huurprijs (wordt soms ook wel de netto huurprijs genoemd).
r2019-0091MS | Naar meer evenwicht in Haaglanden
35
«3D!
RESEARCH
Tabel 5-1: Aantal DAEB-woningen tot hoge aftoppingsgrens en als “/o van totale DAEB-voorraad, 2019; bron: dVi 2018
Gemeente
Aantal
07o
Delft
17.030
8870
Den Haag
60.670
8470
Rijswijk
7.170
877
Wassenaar
2.300
827
Zoetermeer
12.850
757
Westland
6.300
747
Midden-Delfland
1.100
727
Leidschendam-Voorburg
7.550
847
Pijnacker-Nootdorp
2.110
617
117.070
8207o
Haaglanden
5.2
Uitgangssituatie beschikbaarheid
Opdrachtgevers willen afspraken per gemeente maken over hoe hoog het percentage beschikbaarheid minimaal moet zijn. Daarbij wordt als leidraad aangehouden dat een huurtoeslaggerechtigd huishouden gemiddeld minimaal een gelijke slaagkans moet hebben op een vrijgekomen sociale huurwoning als een niet-huurtoeslaggerechtigd
huishouden
dat gehuisvest wordt.
Op
basis
van
SVH-data
uit
het
woonruimteverdeelsysteem Woonnet Haaglanden brengen we de huidige situatie in beeld. Dat doen we op twee manieren: we kijken per gemeente naar het aandeel actieve zoekers dat huurtoeslaggerechtigd is en we kijken per gemeente naar het aandeel toewijzingen dat is gedaan aan huurtoeslaggerechtigden. Beide benaderingen geven inzicht in de verhouding tussen de vraag van huurtoeslaggerechtigden en de vraag van woningzoekenden met een hoger inkomen.
Huurtoeslaggerechtigde woningzoekenden Uit de SVH-data blijkt welk deel van de actief woningzoekenden in een bepaalde gemeente qua inkomen behoort tot de doelgroep huurtoeslag.
De actief woningzoekenden in een bepaalde gemeente zijn alle
woningzoekenden die in een bepaald kalenderjaar minimaal één keer op een sociale huurwoning in die gemeente
hebben gereageerd, los van de vraag of ze al in die gemeente wonen of niet. Het gaat dus om
gewenste woongemeente en niet om de huidige woongemeente (op het moment van reageren). Sommige actieve zoekers hebben in een bepaald jaar in meerdere gemeenten in Haaglanden op een woning gereageerd. Ze tellen dan bij elk van die gemeenten mee als actieve zoeker in de berekening maar daarbij wordt wel rekening gehouden met hoe vaak iemand in een bepaalde gemeente heeft gereageerd: een woningzoekende die 9 keer in gemeente A heeft gereageerd en 1 keer in gemeente B, telt als 0,9 woningzoekende mee in gemeente A en voor 0,1 mee in gemeente B. Het gaat dus om zogeheten gewogen aantallen die door SVH worden gebruikt voor het berekenen van de slaagkans per gemeente.
36
r2019-0091MS
«3D! De actieve zoekers in een gemeente zijn vervolgens onderverdeeld naar huurtoeslaggerechtigden en niethuurtoeslaggerechtigden. Het inkomen van de woningzoekenden is op basis van de eigen opgave van de woningzoekenden in Woonnet Haaglanden.
Onderstaande tabel laat zien hoeveel actieve zoekers er waren in 2017 en 2018 en welk deel daarvan bestond uit huurtoeslaggerechtigden. Het percentage huurtoeslaggerechtigden verschilt bij elke gemeente tussen beide jaren. Bij de meeste gemeenten is dat verschil heel beperkt. In Wassenaar en PijnackerNootdorp is het verschil tussen de jaren het grootst. Dat zijn samen met Midden-Delfland ook de gemeenten met het laagste absolute aantal actieve zoekers. Hoe kleiner het aantal actieve zoekers, hoe makkelijker er verschillen tussen jaren ontstaan. Dit is iets wat meer in het algemeen geldt: hoe kleiner de gemeente, hoe ‘makkelijker' er fluctuaties ontstaan in verhoudingen binnen groepen (zoals woningzoekenden of verhuringen).
Het aandeel huurtoeslaggerechtigden onder de actieve zoekers is het hoogst in Rijswijk en Midden-Delfland en het laagst in Pijnacker-Nootdorp en Westland. Dit hangt mede samen met de samenstelling van het geadverteerde aanbod in die jaren.
Tabel 5-2: Aandeel actieve zoekers dat huurtoeslaggerechtigd is, 2017 en 2018; bron: SVH
Gemeente
2017
2018
Delft
79Z
80Z
Den Haag
84Z
84Z
Rijswijk
910Zo
88Z
Wassenaar
810Zo
69Z
Zoetermeer
83Z
81Z
Westland
73Z
71Z
Midden-Delfland
89Z
86Z
Leidschendam-Voorburg
83Z
84Z
Pijnacker-Nootdorp
71Z
66Z
Haaglanden
830Zo
82Z
Toewijzingen aan huurtoeslaggerechtigden We kijken nu naar het aandeel verhuurde corporatiewoningen onder de liberalisatiegrens dat is toegewezen aan een huurtoeslaggerechtigd huishouden. Het gaat hierbij om het inkomen dat door corporaties is vastgesteld4. Ook hier hebben we data over twee jaar: 2017 en 2018. Voor deze percentages in het verleden maakt het uit of verhuringen van nieuwbouwwoningen wel of niet worden meegenomen. Nieuwbouw wordt vaak bewust ingezet om doorstroming op gang te brengen en/of specifieke doelgroepen te bedienen. Consequentie is dat nieuwbouw relatief vaak boven de aftoppingsgrens wordt verhuurd en daardoor dus
4
Er is ook hier niet gekeken naar vermogen. Het gaat dus enkel om het inkomen (zoals dat door corporaties is getoetst en geregistreerd).
Naar maar evenwicht in Haaglanden
37
RESEARCH
«3D!
RESEARCH
ook een relatief kleine instroom van huurtoeslaggerechtigden kent. Het aantal opleveringen en verhuringen van nieuwbouwwoningen fluctueert ook sterk tussen jaren. Als nieuwbouw wel wordt meegenomen, zijn de verschillen tussen jaren dus groter dan wanneer nieuwbouw niet wordt meegenomen. We laten in onderstaande tabel zowel cijfers inclusief als exclusief nieuwbouw zien. Het gaat telkens om verhuringen exclusief vrijesectorwoningen en onzelfstandige eenheden.
In 2017 is in Haaglanden 820Zo van de bestaande zelfstandige corporatiewoningen tot de liberalisatiegrens5 toegewezen aan huurtoeslaggerechtigde huishoudens. Als nieuwbouw wordt meegeteld, is dat percentage iets lager: 8107o. In 2018 is het aandeel toewijzingen aan huurtoeslaggerechtigden met 8307o iets hoger dan in 2017. Het percentage toewijzingen aan de doelgroep huurtoeslag (excl. nieuwbouw) is in beide jaren het hoogst in Midden-Delfland en Rijswijk. Dit zijn ook de gemeenten waar het aandeel huurtoeslaggerechtigden onder de zoekers hoger ligt dan gemiddeld (zie eerdere tabel). Het percentage toewijzingen aan de doelgroep huurtoeslag is het laagst in Pijnacker-Nootdorp en Westland. Dit zijn juist de gemeenten waar het aandeel huurtoeslaggerechtigden onder de zoekers lager ligt dan gemiddeld (zie eerdere tabel). Er is dus logischerwijs een samenhang te zien tussen het aandeel huurtoeslaggerechtigden onder de zoekers en de verhuringen.
Tabel 5-3: Aandeel toewijzingen van zelfstandige woningen tot de liberalisatiegrens aan huurtoeslaggerechtigde huishoudens, 2017 en 2018; bron: SVH
2017 Gemeente
Excl. nieuwbouw
2018 Incl. nieuwbouw Excl. nieuwbouw
Incl. nieuwbouw
Delft
7607o
767
797
797
Den Haag
8407o
827
877
837
Rijswijk
887
887
897
897
Wassenaar
807
807
657
657 827
Zoetermeer
837
847
827
Westland
727
687
727
657
Midden-Delfland
907
827
917
757
Leidschendam-Voorburg
867
867
847
847
Pijnacker-Nootdorp
697
667
677
667
Haaglanden
8207o
817
837
817
Hier kunnen ook een klein aantal niet-DAEB-woningen bij zitten die zijn verhuurd voor een huur onder de liberalisatiegrens. Dit komt echter weinig voor.
38
r2019-0091MS
abf
Technische bijlage In deze technische bijlage zijn technische toelichtingen opgenomen die te technisch zijn voor de hoofdstukken zelf. De toelichtingen zijn gegroepeerd per hoofdstuk. De paragraafnummers verwijzen naar de paragrafen waar het onderwerp in het rapport aan bod komt.
Hoofdstuk 2: Uitgangssituatie voorraad en doelgroepen Paragraaf 2.1: Toelichting op particuliere huurwoningen en goedkope koopwoningen in startjaar 2019 Voor het in beeld brengen van het aantal woningen in elk van de drie segmenten van de doelgroepvoorraad in het startjaar 2019 gebruiken we verschillende bronnen. Voor de stand van de corporatievoorraad maken we gebruik van dVi 20181. Voor het aantal particuliere huurwoningen met een huur tot de liberalisatiegrens maken we in de basis gebruik van de Lokale Monitor Wonen (LMW). Ten behoeve van de LMW hebben we, op basis van een reeks kenmerken die voor alle particuliere huurwoningen bekend zijn, een inschatting gemaakt van de huurprijzen2.
Voor de inschatting van het aantal koopwoningen tot 180.000 euro volgen we de volgende werkwijze. Uit de CBS-microdata is het aantal koopwoningen met een WOZ-waarde tot 180.000 euro volgens de WOZwaardepeildatum 1-1-2016 bekend. Deze cijfers zijn gebaseerd op de WOZ-registraties van gemeenten. De woningwaarden van 2016 hebben we geïndexeerd naar 2019 op basis van de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK) van CBS en Kadaster. De gemiddelde groei van de transactieprijzen van bestaande koopwoningen tussen 1-1-2016 en 1-1-2019 in Zuid-Holland hebben we toegepast op de WOZ-waarden met waardepeildatum 1-1-2016. Dat resulteert vervolgens in een inschatting van het aantal woningen met een waarde tot 180.000 euro per begin 20193.
1
dVi staat voor de Verantwoordingsinformatie (dVi). Voor dit onderzoek hebben we gebruikgemaakt van dVi-jaargang 2018. Deze cijfers zijn medio 2019 door
corporaties ingediend. 2
Meer informatie hierover is te vinden in de onderzoeksdocumentatie van de Lokale Monitor Wonen. Die is te raadplegen via
https://www.waarstaatiegemeente.nl/report/Onderzoeksdocumentatie-Lokale-Monitor-Wonen.pdf 3 Deze aantallen komen niet één op één overeen met de aantallen die in de meest recente WOZ-registratie van gemeenten staan. Deze meest recente WOZregistratie van gemeenten betreft WOZ-waardepeildatum 1-1-2018. De prijsontwikkeling tussen begin 2018 en begin 2019 is hierin sowieso niet meegenomen. We hebben gekozen voor de beschreven methodiek omdat we een zo goed mogelijke inschatting wilden maken van het aantal woningen dat daadwerkelijk voor de EC-doelgroep bereikbaar is.
r2019-0091MS | Naar meer evenwicht in Haaglanden
39
RESEARCH
«3D!
RESEARCH
Hoofdstuk 3: Streefvoorraad in 2030 Paragraaf 3.2: Toelichting op Woningbehoefteraming (WBR) 2019 De Provincie Zuid-Holland heeft in 2019 twee ramingen opgesteld: de Woningbehoefteraming (WBR) en de Trendraming (TR), beide op basis van het Primos-prognosemodel4 van ABF. Voor het opstellen van WBR heeft de provincie de veronderstellingen over binnenlandse en buitenlandse migratiesaldi aangepast ten opzichte van de standaardversie (trendraming) van Primos. De Primos-veronderstellingen over geboorte en sterfte op gemeenteniveau zijn in de WBR wel gehandhaafd. Voor het opstellen van de WBR is gerekend met 'binnenlands migratiesaldo nul'5
per gemeente. Dat betekent dat ervan uit wordt gegaan dat de
woningbehoefte niet groeit of krimpt als gevolg van (netto) instroom of uitstroom vanuit/naar andere gemeenten. De WBR geeft daarmee aan hoeveel nieuwe woningen nodig zijn om te voorzien in de “eigen behoefte”, aangevuld met het buitenlands migratiesaldo. De TR daarentegen gaat uit van recente trends in het binnenlands migratiesaldo per gemeente. WBR en TR verschillen alleen van elkaar als het gaat om de binnenlandse migratie. De veronderstellingen over de buitenlandse migratie zijn gelijk in de WBR en TR6. Er is verondersteld dat de gemeentelijke aandelen in de nationale immigratie- en emigratiestromen over de periode 2008 tot en met 2018 in de toekomst gelijk zullen blijven. De extra asielmigratie in de jaren 2018 tot en met 2024 wordt evenredig naar het gemeentelijke inwonertal verdeeld.
Hoofdstuk 4: Scenario Meer Evenwicht Paragraaf 4.1: Toelichting op hoe de woningvoorraad in Meer Evenwicht per gemeente is aangepast
Stap 1: Afstand tot regiogemiddelde in 2030 bepalen De eerste stap in het opstellen van het scenario Meer Evenwicht is onderzoeken hoe groot de verschillen tussen gemeenten in het aandeel doelgroepvoorraad in 2030 zijn. We kijken daarbij per gemeente naar het percentage van de totale woningvoorraad dat behoort tot de doelgroepvoorraad. We doen dat voor het jaar 2030 en kijken naar de aantallen in het Referentiescenario.
In het Referentiescenario bestaat in 2030 43,57o van de totale woningvoorraad in Haaglanden uit woningen in de doelgroepvoorraad. Dat aandeel verschilt sterk tussen gemeenten. In Delft, Den Haag en Rijswijk is het aandeel hoger dan het regiogemiddelde. In de andere gemeenten ligt het percentage juist lager dan het gemiddelde van de regio. In de kolom rechts in onderstaande tabel is het verschil uitgedrukt in procentpunten (Tabel B-0-1). Voor Delft is dat bijvoorbeeld 49,97o minus 43,57o, wat neerkomt op 6,407o. Te zien is dat de
4
Primos is het prognosemodel voor bevolking en huishoudens van ABF. Veel provincies gebruiken een eigen versie van Primos om eigen demografische
prognoses op te stellen.
5
Binnenlandse vestiging en vertrek kunnen qua samenstelling (naar bijvoorbeeld leeftijd) wel afwijken maar zijn in omvang even groot.
6 Meer informatie over WBR en TR is te vinden via de website van de Staat van Zuid-Holland.
40
r2019-0091MS
«3D! afstand tot het regiogemiddelde het grootst is in Pijnacker-Nootdorp, Midden-Delfland, Westland en Wassenaar. Zoetermeer en Leidschendam-Voorburg hebben ook een kleinere doelgroepvoorraad dan gemiddeld maar bij die gemeenten zijn de verschillen beduidend kleiner. Dat betekent automatisch dat de aanpassing van de voorraad in Meer Evenwicht bij die gemeenten ook minder groot is.
Tabel B-0-1: Omvang doelgroepvoorraad en verschil met regiogemiddelde in Referentiescenario, 2030; bron: ABF, Socrates 2019 Referentiescenario Haaglanden
Totale woningvoorraad
Gemeente
Doelgroepvoorraad
07o doelgroepvoorraad
Verschil met regiogemiddelde in 7-punt
Delft
59.010
29.460
49,9yo
6,4/
Den Haag
306.770
151.720
499/0
5,9/
Rijswijk
26.860
13.410
499/0
6,4/
Wassenaar
11.180
3.270
29,2/
-149/0
Zoetermeer
59.520
22.180
379/0
-69/0
Westland
49.050
12.100
24,7/
-18,9/
8.330
1.680
20,1/
-23,4/
Leidschendam-Voorburg
37.040
15.050
40,6/
-2,9/
Pijnacker-Nootdorp
23.270
4.130
17,7/
-25,8/
Haaglanden totaal
581.040
252.980
43,57
0,07
Midden-Delfland
Stap 2: Afstand tot regiogemiddelde verkleinen Zoals gezegd is het uiteindelijke scenario waarbij de grenzen qua functioneren van de woningmarkt in beeld komen een scenario waarbij het verschil in aandeel doelgroepvoorraad ten opzichte van het regionale gemiddelde wordt gedeeld door 3,5. Delen door 3,5 betekent dat de afstand tot het regiogemiddelde met bijna 3007o7 wordt overbrugd. Delen door 3,5 betekent dat het verschil bij elke gemeente wordt verkleind met 3,5. In onderstaande tabel laten we zien wat dit betekent voor het nieuwe gewenste percentage doelgroepvoorraad per gemeente in 2030 (Tabel B-0-2). De eerste twee kolommen zijn dezelfde als in bovenstaande tabel. De afstand tot het regiogemiddelde in %-punten wordt gedeeld door 3,5. Bijvoorbeeld: het percentage doelgroepvoorraad in Pijnacker-Nootdorp is in 2030 volgens het Referentiescenario 25,8 %-punt kleiner dan het regiogemiddelde. 25,807o gedeeld door 3,5 is 7,407o. Het nieuwe gewenste percentage doelgroepvoorraad in 2030 in scenario Meer Evenwicht in Pijnacker-Nootdorp is 17,707o + 7,407o = 25,17. In het Referentiescenario is het aandeel dus 17,77 in 2030 in scenario Meer Evenwicht is dat 25,17. In Delft, Den Haag en Rijswijk is het percentage doelgroepvoorraad in 2030 juist kleiner in Meer Evenwicht
dan
in
het
Referentiescenario.
Leidschendam-Voorburg
zit
in
2030
volgens
het
Referentiescenario het dichtst bij het regiogemiddelde dus de aanpassing in het percentage is bij die gemeente het kleinst.
1 gedeeld door 3,5 is afgerond op hele procenten 297.
Naar maar evenwicht in Haaglanden
41
RESEARCH
«3D!
RESEARCH
Tabel B-0-2: Aanpassing van percentage doelgroepvoorraad in 2030 in scenario Meer Evenwicht
Gemeente Delft
Vo doelgroep-voorraad in Referentiescenario
Verschil met regiogemiddelde in %-punt
Delen door 3,5
Gewenst Vo doelgroepvoorraad in Meer Evenwicht
499/0
6,4/
1,8/
48,1/
Den Haag
499/0
59/0
1,7/
47,8/
Rijswijk
49,90/
6,4/
1,8/
48,1/
Wassenaar
29,2/
-149/0
-4,1/
33,3/
Zoetermeer
379/0
-69/0
-19/0
39,1/
Westland
24,7/
-189/
-5,4/
30,1/
Midden-Delfland
20,1/
-23,4/
-6,7/
26,8/
Leidschendam-Voorburg
40,6/
-29/0
-0,8/
41,5/
Pijnacker-Nootdorp
17,7/
-25,8/
-7,4/
25,1/
Haaglanden totaal
43,507o
0,0%
0,0%
43,5V
Stap 3: Nieuwe doelgroepvoorraad en overige voorraad per gemeente Hierboven hebben we vastgesteld wat het nieuwe gewenste percentage doelgroepvoorraad per gemeente is in 2030. Dat percentage toepassen op de totale woningvoorraad in datzelfde jaar levert een gewenste omvang (in aantallen) van de doelgroepvoorraad op. Iets soortgelijks geldt voor de overige voorraad. Die nieuwe gewenste doelgroepvoorraad kan worden afgezet tegen de omvang van de doelgroepvoorraad in het Referentiescenario. Dat levert per gemeente een bepaalde aanpassing op. Voor de overige voorraad geldt dat natuurlijk ook. In onderstaande tabel zijn de aanpassingen aan de woningvoorraad in 2030 te zien die plaatsvinden in scenario Meer Evenwicht ten opzichte van het Referentiescenario. Bijvoorbeeld: Delft heeft in scenario Meer Evenwicht 1.076 woningen minder in de doelgroepvoorraad in 2030 dan in het Referentiescenario. Dat betekent dat de overige voorraad juist 1.076 woningen groter is. Voor de randgemeenten geldt het omgekeerde. In Zoetermeer bijvoorbeeld telt de doelgroepvoorraad in 2030 1.066 woningen meer dan in het Referentiescenario en is de overige voorraad juist 1.066 woningen kleiner. De laatste regel van de tabel laat zien dat er op regioniveau geen aanpassing van de doelgroepvoorraad of overige voorraad plaatsvindt in scenario Meer Evenwicht.
Tabel B-0-3: Aanpassing doelgroepvoorraad en overige voorraad per gemeente in 2030 in scenario Meer Evenwicht ten opzichte van Referentiescenario in 2030
Gemeente
42
Aanpassing overige voorraad
Aanpassing doelgroepvoorraad
Delft
-1.076
1.076
Den Haag
-5.185
5.185
Rijswijk
-489
489
Wassenaar
457
-457
Zoetermeer
1.066
-1.066
Westland
2.645
-2.645
Midden-Delfland
557
-557
Leidschendam-Voorburg
309
-309
Pijnacker-Nootdorp
1.715
-1.715
Haaglanden totaal
0
0
r2019-0091MS
I
«3D!
RESEARCH
Tabel uitkomsten corporatievoorraad Onderstaande door SVH opgestelde tabel geeft de uitkomsten van beide scenario's weer voor specifiek de corporatiesector. Daarbij zijn uitsplitsingen naar DAEB en niet-DAEB en de prijsklasse tot 720 euro en de prijsklasse boven 720 euro. De huidige voorraad in de tabel heeft - net als in de rest van het rapport betrekking op 2019.
Tabel: Ontwikkeling corporatievoorraad naar segment in beide scenario's, 2019-2030 Meer evenwicht tot 2030
Gemeente
Huidige
Opgave Daeb
Daeb
■c720
Daeb voorraad
Huidige Niet-
2030
Daeb voorraad
Opgave Daeb Totaal opgave
^20
Daeb
Meer evenwicht tot 2030
Niet-Daeb
Opgave niet-
voorraad
daeb< 720
daeb & niet-daeb
Opgave niet-
Totaal
Niet-Daeb
daeb> 720 opgave niet
voorraad 2030
voorraad
Delft Den Haag Rijswijk Wassenaar Zoetermeer Westland Midden-Delfland Leidschendam-Voorburg Pijnacker-Nootdorp
19.310 72.280 8.230 2.830 17.190 8.540 1.520 8.950 3.440
Totaal
142.290
pg.16
142.270
Totale huidige
Totale netto
Totale
corporatie
opgave
corporatie
daeb
2.280
40 2.050 4.170 580
-570 -2.800 -350 -90 -1.440 -450 -150 -580 -400 -6.830
19.170
-6.810
1.710 4.820 -270 -50
0 1.220
21.020 77.100 7.960 2.780 17.800 12.260 2.080 8.950 4.660
1.850 6.000 570 280 2.240 2.180 130 380 740
-890 -1.350 -180 -60 -630 -1.100 -70 -20 -280
154.610
14.370
-4.580
voorraad
corporaties
voorraad 2030
21.160 78.280 8.800 3.110 19.430 10.720 1.650 9.330 4.180
1.120
-1.310 -40 210 -240
1.260 6.310 470 120 2.490 870 90 590 500
22.280 83.410 8.430 2.900 20.290 13.130 2.170 9.540 5.160
-1.680
12.700
156.660
-590 1.660 -100 -210
40
-110 -160
-380 -210 2.410 520 980
167.310
14.360
r2019-0091MS | Naar meer evenwicht in Haaglanden
43
RESEARCH
Scenario’s per gemeente Delft Refe re ntiesce nario Eigendom
Prijsklasse
2019
2030
2019-2030
DAEB
ś 424
5.370
5.360
-10
DAEB
424 - 651
11.650
14.300
2.650
DAEB
651 - 720
1.720
2.130
410
DAEB
> 720
570
0
-570
Niet-DAEB
ś 720
890
0
-890
Niet-DAEB
> 720
960
1.220
260
Particuliere huur
ś 720
6.570
5.180
-1.390
Particuliere huur
> 720
3.770
6.070
2.290
Goedkope koop
ś 180.000
1.920
2.490
570
Overige koop
> 180.000
17.200
22.260
5.070
50.610
59.010
8.400
Totaal
Scenario Meer Evenwicht Eigendom
Prijsklasse
2019
2030
2019-2030
DAEB
ž 424
5.370
5.230
-140
DAEB
424 - 651
11.650
13.650
2.000
DAEB
651 - 720
1.720
2.140
420
DAEB
> 720
570
0
-570
Niet-DAEB
ž 720
890
0
-890
Niet-DAEB
> 720
960
1.260
300
Particuliere huur
ž 720
6.570
4.970
-1.600
Particuliere huur
> 720
3.770
6.250
2.480
Goedkope koop
ž 180.000
1.920
2.390
470
17.200
23.110
5.920
50.610
59.010
8.400
Overige koop Totaal
> 180.000
r2019-0091MS | Naar meer evenwicht in Haaglanden
45
«3D!
RESEARCH
Aandeel corporatiebezit per prijsklasse
46
Stand
Aanname
Prijsklasse
2019
2030
< 720
750Zo
81%
> 720
29%
17%
Totale huursector
67%
67%
r2019-0091MS
«3D! Den Haag Refe re ntiesce nario Eigendom
Prijsklasse
2019
2030
2019-2030
DAEB
ś 424
12.520
14.530
2.010
DAEB
424 - 651
48.150
55.870
7.720
DAEB
651 - 720
8.810
10.230
1.420
DAEB
> 720
2.800
0
-2.800
Niet-DAEB
ś 720
1.350
0
-1.350
Niet-DAEB
> 720
4.650
6.040
1.390
Particuliere huur
ś 720
47.950
43.490
-4.450
Particuliere huur
> 720
22.180
34.120
11.940
Goedkope koop
ś 180.000
25.210
27.600
2.390
Overige koop
> 180.000
85.640
114.900
29.250
259.260
306.770
47.510
Totaal
Scenario Meer Evenwicht Eigendom
Prijsklasse
2019
2030
2019-2030
DAEB
á 424
12.520
14.480
1.960
DAEB
424 - 651
48.150
52.900
4.750
DAEB
651 - 720
8.810
9.720
910
DAEB
> 720
2.800
0
-2.800
Niet-DAEB
á 720
1.350
0
-1.350
Niet-DAEB
> 720
4.650
6.310
1.660
Particuliere huur
á 720
47.950
42.190
-5.750
Particuliere huur
> 720
22.180
34.480
12.300
Goedkope koop
á 180.000
25.210
27.230
2.020
Overige koop
> 180.000
85.640
119.460
33.820
259.260
306.770
47.510
Totaal
Naar maar evenwicht in Haaglanden
47
RESEARCH
abf
I
RESEARCH
Aandeel corporatiebezit per prijsklasse
Aanname Prijsklasse
48
2030
< 720
6070
657
> 720
2570
157
Totale huursector
5307o
5307o
r2019-0091MS
«3D! Rijswijk Refe re ntiesce nario Eigendom
Prijsklasse
2019
2030
2019-2030
DAEB
ś 424
1.430
1.020
-410
DAEB
424 - 651
5.740
6.350
610
DAEB
651 - 720
710
930
220
DAEB
> 720
350
0
-350
Niet-DAEB
ś 720
180
0
-180
Niet-DAEB
> 720
390
460
70
Particuliere huur
ś 720
3.040
2.480
-570
Particuliere huur
> 720
1.970
2.360
390
Goedkope koop
ś 180.000
2.640
2.630
-10
Overige koop
> 180.000
10.220
10.640
420
26.670
26.860
200
Totaal
Scenario Meer Evenwicht Eigendom
Prijsklasse
2030
2019-2030
1.430
1.010
-420
5.740
6.060
320
710
890
180
> 720
350
0
-350
Niet-DAEB
á 720
180
0
-180
Niet-DAEB
> 720
390
470
80
Particuliere huur
á 720
3.040
2.340
-710
Particuliere huur
> 720
1.970
2.420
450
Goedkope koop
á 180.000
2.640
2.620
-20
Overige koop
> 180.000
10.220
11.050
830
26.670
26.860
200
DAEB
á 424
DAEB
424 - 651
DAEB
651 - 720
DAEB
Totaal
2019
Naar maar evenwicht in Haaglanden
49
RESEARCH
«3D!
«
RESEARCH
Aandeel corporatiebezit per prijsklasse
Aanname Prijsklasse
50
2030
< 720
737o
77%
> 720
27%
16%
Totale huursector
6407o
6407o
r2019-0091MS
«3D!
Wassenaar Refe re ntiesce nario Eigendom
Prijsklasse
2019
2030
DAEB
ś 424
420
340
-80
DAEB
424 - 651
1.890
1.750
-140
DAEB
651 - 720
430
400
-30
DAEB
> 720
90
0
-90
Niet-DAEB
ś 720
60
0
-60
Niet-DAEB
> 720
220
120
-100
Particuliere huur
ś 720
740
560
-190
Particuliere huur
> 720
1.590
1.260
-330
Goedkope koop
ś 180.000
200
230
30
Overige koop
> 180.000
6.560
6.530
-30
12.190
11.180
-1.010
Totaal
2019-2030
Scenario Meer Evenwicht Eigendom
Prijsklasse
2019
2030
2019-2030
DAEB
á 424
420
390
-30
DAEB
424 - 651
1.890
1.890
0
DAEB
651 - 720
430
500
80
DAEB
> 720
90
0
-90
Niet-DAEB
á 720
60
0
-60
Niet-DAEB
> 720
220
120
-100
Particuliere huur
á 720
740
710
-30
Particuliere huur
> 720
1.590
1.120
-470
Goedkope koop
á 180.000
200
240
40
Overige koop
> 180.000
6.560
6.220
-340
12.190
11.180
-1.010
Totaal
Naar maar evenwicht in Haaglanden
51
RESEARCH
«3D!
RESEARCH
Aandeel corporatiebezit per prijsklasse
52
Stand
Aanname
Prijsklasse
2019
2030
< 720
790Zo
80^0
> 720
16%
9%
Totale huursector
57%
61%
r2019-0091MS
«3D! Zoetermeer Refe re ntiesce nario Eigendom
Prijsklasse
2019
2030
2019-2030
DAEB
ś 424
1.830
900
-940
DAEB
424 - 651
11.020
12.700
1.690
DAEB
651 - 720
2.900
3.540
640
DAEB
> 720
1.440
0
-1.440
Niet-DAEB
ś 720
630
0
-630
Niet-DAEB
> 720
1.610
2.560
960
Particuliere huur
ś 720
2.840
1.400
-1.440
Particuliere huur
> 720
3.170
4.360
1.190
Goedkope koop
ś 180.000
3.220
3.650
430
Overige koop
> 180.000
27.540
30.410
2.870
56.200
59.520
3.320
Totaal
Scenario Meer Evenwicht Eigendom
Prijsklasse
2019
2030
2019-2030
DAEB
á 424
1.830
920
-910
DAEB
424 - 651
11.020
13.270
2.250
DAEB
651 - 720
2.900
3.610
710
DAEB
> 720
1.440
0
-1.440
Niet-DAEB
á 720
630
0
-630
Niet-DAEB
> 720
1.610
2.490
880
Particuliere huur
á 720
2.840
1.750
-1.090
Particuliere huur
> 720
3.170
4.240
1.060
Goedkope koop
á 180.000
3.220
3.700
480
Overige koop
> 180.000
27.540
29.550
2.010
56.200
59.520
3.320
Totaal
Naar maar evenwicht in Haaglanden
53
RESEARCH
«3D!
RESEARCH
Aandeel corporatiebezit per prijsklasse
54
Stand
Aanname
Prijsklasse
2019
2030
< 720
8570
9107o
> 720
4907o
3707o
Totale huursector
76%
77%
r2019-0091MS
«3D! Westland Refe re ntiesce nario Eigendom
Prijsklasse
2019
2030
2019-2030
DAEB
ś 424
450
360
-90
DAEB
424 - 651
5.860
7.710
1.850
DAEB
651 - 720
1.780
2.220
440
DAEB
> 720
450
0
-450
Niet-DAEB
ś 720
1.100
0
-1.100
Niet-DAEB
> 720
1.080
970
-110
Particuliere huur
ś 720
1.730
1.010
-720
Particuliere huur
> 720
2.070
2.860
790
Goedkope koop
ś 180.000
530
810
270
Overige koop
> 180.000
29.400
33.120
3.720
44.440
49.050
4.610
Totaal
Scenario Meer Evenwicht Eigendom
Prijsklasse
2019
2030
2019-2030
DAEB
ś 424
450
380
-60
DAEB
424 - 651
5.860
9.540
3.680
DAEB
651 - 720
1.780
2.340
560
DAEB
> 720
450
0
-450
Niet-DAEB
ś 720
1.100
0
-1.100
Niet-DAEB
> 720
1.080
870
-210
Particuliere huur
ś 720
1.730
1.500
-220
Particuliere huur
> 720
2.070
2.770
700
Goedkope koop
ś 180.000
530
990
450
Overige koop
> 180.000
29.400
30.660
1.260
44.440
49.050
4.610
Totaal
Naar maar evenwicht in Haaglanden
55
RESEARCH
«3D!
RESEARCH
Aandeel corporatiebezit per prijsklasse
56
Stand
Aanname
Prijsklasse
2019
2030
< 720
8470
897
> 720
427
247
Totale huursector
7407o
7507o
r2019-0091MS
«3D! Midden-Delfland Refe re ntiesce nario Eigendom
Prijsklasse
2019
2030
2019-2030
DAEB
ś 424
130
120
-10
DAEB
424 - 651
960
1.170
210
DAEB
651 - 720
280
330
50
DAEB
> 720
150
0
-150
Niet-DAEB
ś 720
70
0
-70
Niet-DAEB
> 720
60
120
70
Particuliere huur
ś 720
120
30
-90
Particuliere huur
> 720
340
430
90
Goedkope koop
ś 180.000
30
30
10
Overige koop
> 180.000
5.760
6.100
340
7.880
8.330
450
Totaal
Scenario Meer Evenwicht Eigendom
Prijsklasse
2019
2030
2019-2030
DAEB
á 424
130
180
40
DAEB
424 - 651
960
1.530
570
DAEB
651 - 720
280
370
100
DAEB
> 720
150
0
-150
Niet-DAEB
á 720
70
0
-70
Niet-DAEB
> 720
60
90
30
Particuliere huur
á 720
120
90
-30
Particuliere huur
> 720
340
330
-10
Goedkope koop
á 180.000
30
60
40
Overige koop
> 180.000
5.760
5.680
-80
7.880
8.330
450
Totaal
Naar maar evenwicht in Haaglanden
57
RESEARCH
abf
I
RESEARCH
Aandeel corporatiebezit per prijsklasse
Aanname Prijsklasse
58
2030
< 720
9270
967
> 720
3770
217
Totale huursector
7807o
84%
r2019-0091MS
«3D! Leidschendam-Voorburg Refe re ntiesce nario Eigendom
Prijsklasse
2019
2030
2019-2030
DAEB
ś 424
1.000
700
-310
DAEB
424 - 651
6.550
7.390
840
DAEB
651 - 720
820
840
10
DAEB
> 720
580
0
-580
Niet-DAEB
ś 720
20
0
-20
Niet-DAEB
> 720
360
590
230
Particuliere huur
ś 720
3.740
3.020
-720
Particuliere huur
> 720
3.020
3.590
570
Goedkope koop
ś 180.000
3.080
3.110
30
Overige koop
> 180.000
17.620
17.810
190
36.780
37.040
260
Totaal
Scenario Meer Evenwicht Eigendom
Prijsklasse
2019
2030
2019-2030
DAEB
á 424
1.000
710
-290
DAEB
424 - 651
6.550
7.410
860
DAEB
651 - 720
820
830
10
DAEB
> 720
580
0
-580
Niet-DAEB
á 720
20
0
-20
Niet-DAEB
> 720
360
590
230
Particuliere huur
á 720
3.740
3.300
-430
Particuliere huur
> 720
3.020
3.570
550
Goedkope koop
á 180.000
3.080
3.110
30
Overige koop
> 180.000
17.620
17.520
-100
36.780
37.050
260
Totaal
Naar maar evenwicht in Haaglanden
59
RESEARCH
«3D!
RESEARCH
Aandeel corporatiebezit per prijsklasse
60
Stand
Aanname
Prijsklasse
2019
2030
< 720
6970
7307o
> 720
2407o
1407o
Totale huursector
58%
58%
r2019-0091MS
«3D! Pijnacker-Nootdorp Refe re ntiesce nario Eigendom
Prijsklasse
2019
2030
2019-2030
DAEB
ś 424
150
120
-30
DAEB
424 - 651
1.960
2.390
440
DAEB
651 - 720
930
950
20
DAEB
> 720
400
0
-400
Niet-DAEB
ś 720
280
0
-280
Niet-DAEB
> 720
460
610
150
Particuliere huur
ś 720
620
290
-320
Particuliere huur
> 720
1.470
1.840
370
Goedkope koop
ś 180.000
150
380
230
Overige koop
> 180.000
14.720
16.690
1.980
21.130
23.270
2.140
Totaal
Scenario Meer Evenwicht Eigendom
Prijsklasse
2019
2030
2019-2030
DAEB
á 424
150
130
-30
DAEB
424 - 651
1.960
3.390
1.440
DAEB
651 - 720
930
1.140
210
DAEB
> 720
400
0
-400
Niet-DAEB
á 720
280
0
-280
Niet-DAEB
> 720
460
500
50
Particuliere huur
á 720
620
590
-30
Particuliere huur
> 720
1.470
1.720
240
Goedkope koop
á 180.000
150
590
450
Overige koop
> 180.000
14.720
15.210
490
21.130
23.270
2.140
Totaal
Naar maar evenwicht in Haaglanden
61
RESEARCH
«3D!
RESEARCH
Aandeel corporatiebezit per prijsklasse
62
Stand
Aanname
Prijsklasse
2019
2030
< 720
8470
897
> 720
377
237
Totale huursector
67%
69%
r2019-0091MS
RESEARCH TRENDSETTEND IN CIJFERS
NOTITIE [van] ABF
[voor]
Haaglanden-gemeenten
[kenmerk] n2020-
0023MS
[project] 19255-
WRG
[onderwerp]
Scenario’s voor de 5 gemeenten met woningbouwprogrammering
[plaats] Delft [datum] 24 januari 2020
boven de regionale opgave
Inleiding In het rapport “Naar een meer evenwichtige regio Haaglanden” (december 2019) hebben we voor elk van de negen gemeenten in Haaglanden een streefvoorraad in 2030 in twee scenario's opgesteld: het Referentiescenario en scenario Meer Evenwicht. Beide scenario's in dat rapport zijn qua totale ontwikkeling van de woningvoorraad gebaseerd op de Woningbehoefteraming (WBR) 2019 van de Provincie ZuidHolland. Oftewel: in beide scenario's ontwikkelt de woningvoorraad zich tussen 2019 en 2030 per saldo precies zoals de WBR aangeeft. Vijf gemeenten hebben aangegeven voor de periode tot 2030 reeds meer te hebben geprogrammeerd dan de behoefteberekeningen volgens de WBR. Het gaat om Rijswijk, Wassenaar, Zoetermeer, Westland en Leidschendam-Voorburg.
Voor hen is tevens berekend hoe de
scenario's eruit zien bij de aantallen van de woningbouwprogramma's.
De opgave van de regio is gebaseerd op woningbehoefteramingen waarin autonome marktontwikkelingen, doelgroepontwikkelingen en macro-economische ontwikkelingen zijn verwerkt, niet op woningbouwprogramma's. De opgave voor de regio verandert hierdoor niet. Voor de overige vier gemeenten verandert er dus niets ten opzichte van het eerste rapport van ABF.
Indien gemeenten meer willen realiseren dan de opgave, wordt dit vanzelfsprekend omarmd wegens de krapte op de woningmarkt. In totaliteit mag de regio 130Zo programmeren van wat er gerealiseerd dient te worden. De ruimte om meer te programmeren is er vanwege het feit dat in de praktijk rekening gehouden moet worden met circa 30Zo planuitval. Indien de gemeenten de aantallen van de woningbouwprogramma's aanhouden, blijft de regio binnen de 1300Zo programmeer-ruimte.
We hebben voor de genoemde vijf gemeenten doorgerekend wat op basis van de aantallen van de woningbouwprogramma's het Referentiescenario en het scenario Meer Evenwicht (ME) is. In deze notitie nemen we deze nieuwe uitkomsten op. Ter vergelijking zijn de ‘oude' tabellen op basis van de WBR (uit het rapport) ook nog opgenomen.
RESEARCH TRENDSETTEND IN CIJFERS
Bouwprogramma 5 gemeenten versus WBR Onderstaande tabel geeft per gemeente aan hoe groot de netto ontwikkeling van de totale woningvoorraad is volgens de behoefteberekeningen op basis van de WBR versus de geplande aantallen van de woningbouwprogramma's.
Het
gaat
om
de
periode
2019
t/m
2029.
De
gemeentelijke
woningbouwprogramma's hebben we van de opdrachtgevers ontvangen.
Tabel 1: Netto ontwikkeling woningvoorraad volgens WBR en woningbouwprogramma, 2019 t/m 2029; bron: PZH (WBR) en opdrachtgevers (WBP)
Woningbouwprogramma Gemeente Rijswijk
WBR
Verschil
200
4.530
4.330
Wassenaar
-1.010
530
1.540
Zoetermeer
3.320
8.770
5.450
Westland
4.610
6.730
2.120
260
2.490
2.230
Leidschendam-Voorburg
Uitgangspunten en methodiek Voor de berekening van de scenario's op basis van de bouwprogramma-aantallen hebben we - afgezien van de totale voorraadontwikkeling - dezelfde uitgangspunten gehanteerd als in het rapport van december. Deze uitgangspunten zijn samengevat in paragraaf 3.2 (pagina 16 en verder) van het rapport.
Voor het opstellen van het scenario Meer Evenwicht, oftewel het aanpassen van de woningvoorraad ten opzichte van het Referentiescenario, hebben we dezelfde methodiek gevolgd als in het rapport. Dat betekent dat we per gemeente de afstand tot het regionale gemiddelde percentage doelgroepvoorraad in 2030 volgens het Referentiescenario delen door 3,5. Dat betekent dat het verschil met bijna 30yo wordt verkleind. Het gaat daarbij om de afstand tot het regiogemiddelde volgens het nieuwe, aangepaste Referentiescenario waarin voor de vijf gemeenten een hoger bouwprogramma is gehanteerd.
Ook alle andere bouwstenen van de methodiek in het rapport zijn gelijk gebleven: -
het werken met marktaandelen om de gewenste voorraad huurwoningen in 2030 te splitsen in een particulier segment en een corporatiesegment;
-
de aanname om (in de uitkomsten) de gewenste corporatiewoningen in het gereguleerde segment in 2030 volledig in de DAEB-tak onder te brengen en alle duurdere corporatiewoningen in de nietDAEB-tak.
Scenario's voor de 5 gemeenten o.b.v. aantallen woningbouwprogrammering
2
RESEARCH TRENDSETTEND IN CIJFERS
Scenario’s per gemeente Op de navolgende pagina's zijn voor elk van de vijf gemeenten vier tabellen opgenomen:
-
Voorraad 2030 op basis van WBR - Referentiescenario
-
Voorraad 2030 op basis van WBR - Scenario Meer Evenwicht
-
Voorraad 2030 op basis van woningbouwprogramma - Referentiescenario
-
Voorraad 2030 op basis van woningbouwprogramma - Scenario Meer Evenwicht
De tabellen op basis van de WBR zijn overgenomen uit het eerdere rapport (december). De tabellen op basis van het woningbouwprogramma zijn nieuw.
Scenario's voor de 5 gemeenten o.b.v. aantallen woningbouwprogrammering
3
RESEARCH TRENDSETTEND IN CIJFERS
Rijswijk - Scenario’s conform Regionale opgave (o.b.v. Woningbehoefteraming) Referentiescenario Eigendom
Prijsklasse
2019
2030
2019-2030
DAEB
S 424
1.430
1.020
-410
DAEB
424 - 651
5.740
6.350
610
DAEB
651 - 720
710
930
220
DAEB
> 720
350
0
-350
Niet-DAEB
S 720
180
0
-180
Niet-DAEB
> 720
390
460
70
Particuliere huur
S 720
3.040
2.480
-570
Particuliere huur
> 720
1.970
2.360
390
Goedkope koop
S 180.000
2.640
2.630
-10
Overige koop
> 180.000
10.220
10.640
420
26.670
26.860
200
Totaal
Scenario Meer Evenwicht Eigendom DAEB
Prijsklasse S 424
2019 1.430
2030 1.010
2019-2030 -420
DAEB
424 - 651
5.740
6.060
320
DAEB
651 - 720
710
890
180
DAEB
> 720
350
0
-350
Niet-DAEB
S 720
180
0
-180
390
470
80
> 720 Niet-DAEB
Particuliere huur Particuliere huur
S 720 > 720
3.040 1.970
2.340 2.420
-710 450
Goedkope koop
S 180.000
2.640
2.620
-20
10.220
11.050
830
26.670
26.860
200
Overige koop Totaal
> 180.000
Scenario's voor de 5 gemeenten o.b.v. aantallen woningbouwprogrammering
4
RESEARCH TRENDSETTEND IN CIJFERS
Rijswijk - Scenario’s o.b.v. aantallen Woningbouwprogramma Referentiescenario Eigendom DAEB
Prijsklasse S 424
2019 1.430
2030 1.020
2019-2030 -410
DAEB
424 - 651
5.740
7.090
1.350
DAEB
651 - 720
710
970
250
DAEB
> 720
350
0
-350
Niet-DAEB
S 720
180
0
-180
Niet-DAEB
> 720
390
500
120
Particuliere huur Particuliere huur
S 720 > 720
3.040 1.970
2.710 2.600
-330 630
Goedkope koop
S 180.000
2.640
2.930
290
Overige koop
> 180.000
10.220
13.390
3.170
26.670
31.200
4.530
Totaal
Scenario Meer Evenwicht Eigendom DAEB
Prijsklasse S 424
2019 1.430
2030 1.030
2019-2030 -400
DAEB
424 - 651
5.740
6.960
1.220
DAEB
651 - 720
710
940
230
DAEB
> 720
350
0
-350
Niet-DAEB
S 720
180
0
-180
390
510
120
> 720 Niet-DAEB
Particuliere huur Particuliere huur
S 720 > 720
3.040 1.970
2.610 2.610
-430 640
Goedkope koop
S 180.000
2.640
2.860
220
Overige koop
> 180.000
10.220
13.690
3.470
26.670
31.200
4.530
Totaal
Scenario's voor de 5 gemeenten o.b.v. aantallen woningbouwprogrammering
5
RESEARCH TRENDSETTEND IN CIJFERS
Aandeel corporatiebezit per prijsklasse Stand
Aanname
Prijsklasse
2019
2030
< 720
73y0
77y0
> 720
27y0
160Zo
Totale huursector
6407o
640/,,
Scenario's voor de 5 gemeenten o.b.v. aantallen woningbouwprogrammering
6
RESEARCH TRENDSETTEND IN CIJFERS
Wassenaar - Scenario’s conform Regionale opgave (o.b.v. Woningbehoefteraming) Referentiescenario Eigendom
Prijsklasse
2019
2030
2019-2030
DAEB
S 424
420
340
-80
DAEB
424 - 651
1.890
1.750
-140
DAEB
651 - 720
430
400
-30
DAEB
> 720
90
0
-90
Niet-DAEB
S 720
60
0
-60
Niet-DAEB
> 720
220
120
-100
Particuliere huur
S 720
740
560
-190
Particuliere huur
> 720
1.590
1.260
-330
Goedkope koop
S 180.000
200
230
30
Overige koop
> 180.000
6.560
6.530
-30
12.190
11.180
-1.010
Totaal
Scenario Meer Evenwicht Eigendom DAEB
Prijsklasse S 424
2019 420
2030 390
2019-2030 -30
DAEB
424 - 651
1.890
1.890
0
DAEB
651 - 720
430
500
80
DAEB
> 720
90
0
-90
Niet-DAEB
S 720
60
0
-60
Niet-DAEB
> 720
220
120
-100
Particuliere huur Particuliere huur
S 720 > 720
740 1.590
710 1.120
-30 -470
Goedkope koop
S 180.000
200
240
40
Overige koop
> 180.000
6.560
6.220
-340
12.190
11.180
-1.010
Totaal
Scenario's voor de 5 gemeenten o.b.v. aantallen woningbouwprogrammering
7
RESEARCH TRENDSETTEND IN CIJFERS
Wassenaar - Scenario’s o.b.v. aantallen Woningbouwprogramma Referentiescenario Eigendom
Prijsklasse
2019
2030
2019-2030
DAEB
S 424
420
370
-50
DAEB
424 - 651
1.890
2.030
140
DAEB
651 - 720
430
510
80
DAEB
> 720
90
0
-90
Niet-DAEB
S 720
60
0
-60
Niet-DAEB
> 720
220
150
-60
Particuliere huur
S 720
740
650
-90
Particuliere huur
> 720
1.590
1.640
40
Goedkope koop
S 180.000
200
290
90
Overige koop
> 180.000
6.560
7.090
530
12.190
12.720
530
Totaal
Scenario Meer Evenwicht Eigendom DAEB
Prijsklasse S 424
2019 420
2030 360
2019-2030 -60
DAEB
424 - 651
1.890
2.250
360
DAEB
651 - 720
430
520
90
DAEB
> 720
90
0
-90
Niet-DAEB
S 720
60
0
-60
Niet-DAEB
> 720
220
150
-70
740 1.590
850 1.600
110 10
200
350
150
6.560
6.640
80
12.190
12.720
530
^ 720 Particuliere huur Particuliere huur
^20
2 180.000 Goedkope koop Overige koop Totaal
> 180.000
Scenario's voor de 5 gemeenten o.b.v. aantallen woningbouwprogrammering
8
RESEARCH TRENDSETTEND IN CIJFERS
Aandeel corporatiebezit per prijsklasse
Stand
Aanname
Prijsklasse
2019
2030
< 720
79y0
79y0
> 720
16y0
9y0
Totale huursector
5707o
5707o
Scenario's voor de 5 gemeenten o.b.v. aantallen woningbouwprogrammering
9
RESEARCH TRENDSETTEND IN CIJFERS
Zoetermeer - Scenario’s conform Regionale opgave (o.b.v. Woningbehoefteraming)
Referentiescenario Eigendom
Prijsklasse
2019
2030
2019-2030
DAEB
S 424
1.830
900
-940
DAEB
424 - 651
11.020
12.700
1.690
DAEB
651 - 720
2.900
3.540
640
DAEB
> 720
1.440
0
-1.440
Niet-DAEB
S 720
630
0
-630
Niet-DAEB
> 720
1.610
2.560
960
Particuliere huur
S 720
2.840
1.400
-1.440
Particuliere huur
> 720
3.170
4.360
1.190
Goedkope koop
S 180.000
3.220
3.650
430
Overige koop
> 180.000
27.540
30.410
2.870
56.200
59.520
3.320
Totaal
Scenario Meer Evenwicht Eigendom DAEB
Prijsklasse
2019 1.830
2030 920
2019-2030 -910
á 424
11.020
13.270
2.250
DAEB
2.900
3.610
710
DAEB
1.440
0
-1.440
DAEB
424-651 651-720 > 720
Niet-DAEB
S 720
630
0
-630
Niet-DAEB
> 720
1.610
2.490
880
Particuliere huur Particuliere huur
S 720 > 720
2.840 3.170
1.750 4.240
-1.090 1.060
Goedkope koop
S 180.000
3.220
3.700
480
Overige koop
> 180.000
27.540
29.550
2.010
56.200
59.520
3.320
Totaal
Scenario's voor de 5 gemeenten o.b.v. aantallen woningbouwprogrammering
10
RESEARCH TRENDSETTEND IN CIJFERS
Zoetermeer - Scenario’s o.b.v. aantallen Woningbouwprogramma Referentiescenario Eigendom
Prijsklasse
2019
2030
2019-2030
DAEB
« 424
1.830
880
-960
DAEB
424 - 651
11.020
14.430
3.420
DAEB
651 - 720
2.900
3.660
760
DAEB
> 720
1.440
0
-1.440
Niet-DAEB
« 720
630
0
-630
Niet-DAEB
> 720
1.610
2.830
1.230
Particuliere huur
« 720
2.840
1.530
-1.300
Particuliere huur
> 720
3.170
4.830
1.650
Goedkope koop
« 180.000
3.220
3.830
610
Overige koop
> 180.000
27.540
32.980
5.440
56.200
64.970
8.770
Totaal
Scenario Meer Evenwicht Eigendom DAEB
Prijsklasse « 424
2019 1.830
2030 900
2019-2030 -940
DAEB
424 - 651
11.020
15.100
4.080
DAEB
651 - 720
2.900
3.700
800
DAEB
> 720
1.440
0
-1.440
Niet-DAEB
« 720
630
0
-630
Niet-DAEB
> 720
1.610
2.760
1.150
Particuliere huur Particuliere huur
« 720 > 720
2.840 3.170
1.920 4.700
-920 1.530
Goedkope koop
« 180.000
3.220
3.860
640
Overige koop
> 180.000
27.540
32.040
4.500
56.200
64.970
8.770
Totaal
Scenario's voor de 5 gemeenten o.b.v. aantallen woningbouwprogrammering
11
RESEARCH TRENDSETTEND IN CIJFERS
Aandeel corporatiebezit per prijsklasse Stand
Aanname
Prijsklasse
2019
2030
< 720
850Zo
91%
> 720
490Zo
37%
Totale huursector
76%
77%
Scenario's voor de 5 gemeenten o.b.v. aantallen woningbouwprogrammering
12
RESEARCH TRENDSETTEND IN CIJFERS
Westland - Scenario’s conform Regionale opgave (o.b.v. Woningbehoefteraming) Referentiescenario Eigendom
Prijsklasse
2019
2030
2019-2030
DAEB
S 424
450
360
-90
DAEB
424 - 651
5.860
7.710
1.850
DAEB
651 - 720
1.780
2.220
440
DAEB
> 720
450
0
-450
Niet-DAEB
S 720
1.100
0
-1.100
Niet-DAEB
> 720
1.080
970
-110
Particuliere huur
S 720
1.730
1.010
-720
Particuliere huur
> 720
2.070
2.860
790
Goedkope koop
S 180.000
530
810
270
Overige koop
> 180.000
29.400
33.120
3.720
44.440
49.050
4.610
Totaal
Scenario Meer Evenwicht Eigendom DAEB
Prijsklasse S 424
2019 450
2030 380
2019-2030 -60
DAEB
424 - 651
5.860
9.540
3.680
DAEB
651 - 720
1.780
2.340
560
DAEB
> 720
450
0
-450
Niet-DAEB
S 720
1.100
0
-1.100
1.080
870
-210
1.730 2.070
1.500 2.770
-220 700
> 720 Niet-DAEB
Particuliere huur Particuliere huur
S 720 > 720
Goedkope koop
S 180.000
530
990
450
Overige koop
> 180.000
29.400
30.660
1.260
44.440
49.050
4.610
Totaal
Scenario's voor de 5 gemeenten o.b.v. aantallen woningbouwprogrammering
13
RESEARCH TRENDSETTEND IN CIJFERS
Westland - Scenario’s o.b.v. aantallen Woningbouwprogramma Referentiescenario Eigendom
Prijsklasse
2019
2030
2019-2030
DAEB
S 424
450
360
-80
DAEB
424 - 651
5.860
8.210
2.360
DAEB
651 - 720
1.780
2.300
520
DAEB
> 720
450
0
-450
Niet-DAEB
S 720
1.100
0
-1.100
Niet-DAEB
> 720
1.080
1.030
-60
Particuliere huur
S 720
1.730
1.070
-660
Particuliere huur
> 720
2.070
3.020
940
Goedkope koop
S 180.000
530
900
370
Overige koop
> 180.000
29.400
34.300
4.900
44.440
51.170
6.730
Totaal
Scenario Meer Evenwicht Eigendom DAEB
Prijsklasse S 424
2019 450
2030 370
2019-2030 -70
DAEB
424 - 651
5.860
9.940
4.090
DAEB
651 - 720
1.780
2.520
740
DAEB
> 720
450
0
-450
Niet-DAEB
S 720
1.100
0
-1.100
Niet-DAEB
> 720
1.080
920
-160
Particuliere huur Particuliere huur
S 720 > 720
1.730 2.070
1.570 2.940
-160 870
Goedkope koop
S 180.000
530
1.140
610
Overige koop
> 180.000
29.400
31.770
2.370
44.440
51.170
6.730
Totaal
Scenario's voor de 5 gemeenten o.b.v. aantallen woningbouwprogrammering
14
RESEARCH TRENDSETTEND IN CIJFERS
Aandeel corporatiebezit per prijsklasse
Stand
Aanname
Prijsklasse
2019
2030
< 720
840Xo
890Xo
> 720
420Xo
240Xo
Totale huursector
740X0
750Xo
Scenario's voor de 5 gemeenten o.b.v. aantallen woningbouwprogrammering
15
RESEARCH TRENDSETTEND IN CIJFERS
Leidschendam-Voorburg - Scenario’s conform Regionale opgave (o.b.v. Woningbehoefteraming) Referentiescenario Eigendom
Prijsklasse
2019
2030
2019-2030
DAEB
S 424
1.000
700
-310
DAEB
424 - 651
6.550
7.390
840
DAEB
651 - 720
820
840
10
DAEB
> 720
580
0
-580
Niet-DAEB
S 720
20
0
-20
Niet-DAEB
> 720
360
590
230
Particuliere huur
S 720
3.740
3.020
-720
Particuliere huur
> 720
3.020
3.590
570
Goedkope koop
S 180.000
3.080
3.110
30
Overige koop
> 180.000
17.620
17.810
190
36.780
37.040
260
Totaal
Scenario Meer Evenwicht Eigendom DAEB
Prijsklasse
2019 1.000
2030 710
2019-2030 -290
DAEB
S 424 424 - 651
6.550
7.410
860
DAEB
651 - 720
820
830
10
DAEB
> 720
580
0
-580
Niet-DAEB
2 720
20
0
-20
360
590
230
3.740 3.020
3.300 3.570
-430 550
> 720 Niet-DAEB
Particuliere huur Particuliere huur
S 720 > 720
Goedkope koop
S 180.000
3.080
3.110
30
Overige koop
> 180.000
17.620
17.520
-100
36.780
37.050
260
Totaal
Scenario's voor de 5 gemeenten o.b.v. aantallen woningbouwprogrammering
16
RESEARCH TRENDSETTEND IN CIJFERS
Leidschendam-Voorburg - Scenario’s o.b.v. aantallen Woningbouwprogramma Referentiescenario Eigendom
Prijsklasse
2019
2030
2019-2030
DAEB
S 424
1.000
700
-300
DAEB
424 - 651
6.550
7.920
1.380
DAEB
651 - 720
820
860
30
DAEB
> 720
580
0
-580
Niet-DAEB
S 720
20
0
-20
Niet-DAEB
> 720
360
640
280
Particuliere huur
S 720
3.740
3.160
-570
Particuliere huur
> 720
3.020
3.870
850
Goedkope koop
S 180.000
3.080
3.200
120
Overige koop
> 180.000
17.620
18.920
1.300
36.780
39.270
2.490
Totaal
Scenario Meer Evenwicht Eigendom DAEB
Prijsklasse S 424
2019 1.000
2030 690
2019-2030 -310
DAEB
424 - 651
6.550
8.010
1.470
DAEB
651 - 720
820
830
10
DAEB
> 720
580
0
-580
Niet-DAEB
S 720
20
0
-20
Niet-DAEB
> 720
360
630
270
Particuliere huur Particuliere huur
S 720 > 720
3.740 3.020
3.460 3.810
-280 790
Goedkope koop
S 180.000
3.080
3.210
130
Overige koop
> 180.000
17.620
18.630
1.010
36.780
39.270
2.490
Totaal
Scenario's voor de 5 gemeenten o.b.v. aantallen woningbouwprogrammering
17
RESEARCH TRENDSETTEND IN CIJFERS
Aandeel corporatiebezit per prijsklasse
Stand
Aanname
Prijsklasse
2019
2030
< 720
69y0
73y0
> 720
24y0
14y0
Totale huursector
5807o
5807o
Scenario's voor de 5 gemeenten o.b.v. aantallen woningbouwprogrammering
18