rapportage 1e biedingen NWMA Haaglanden (21-0042700)
Tekst van het document
ńfVi Gemeente Delft
Rijswijk
Gemeente
i*
Midden-Delfland
cna^iisa Den Haag
.
Pijnacker-Nootdorp
Gemeente Ç Wassenaar
Leidichendam-Voorburj;
Woningmarktregio Haaglanden
Sociale Verhi
Oplegnotitie bij ABF-rapport Naar meer evenwicht in Haaglanden 1.
Introductie
De samenwerkende gemeenten, de corporaties verenigd in de Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH), de huurdersorganisaties en de Provincie Zuid-Holland zetten zich gezamenlijk in voor een goed functionerende woningmarkt in de regio Haaglanden. Deze partijen hebben afgesproken om in het najaar van 2020 te komen tot nieuwe woningmarktafspraken in de regio.
De wethouders Wonen hebben in een gezamenlijke brief aan provincie Zuid-Holland bevestigd te willen werken aan een verdieping en verbreding van het convenant Gaten Dichten. Belangrijk uitgangspunt daarbij is het verkleinen van de regionale verschillen op het gebied van de percentages van de doelgroepvoorraad, betaalbaarheid en beschikbaarheid. Hiermee wordt invulling gegeven aan de ongedeelde regio.
Het werken aan een evenwichtigere spreiding van de doelgroepvoorraad is niet alleen een regionale wens, ook de provincie Zuid-Holland wenst een evenwichtigere spreiding van de doelgroepvoorraad binnen de regio. De provincie Zuid-Holland ziet daarbij een lokale verantwoordelijkheid bij elke gemeente voor het oplossen van de regionale opgave. Het proces vanuit dit uitgangspunt richting nieuwe woningmarkt-afspraken vraagt een omkering in het denken. Er wordt namelijk geredeneerd vanuit een regionale doelgroep in plaats van een lokale doelgroep, zoals in het huidige woningbouwprogramma het geval is.
De drie opdrachtgevers in het proces (de Bestuurlijke Tafel Wonen, de SVH en Provincie Zuid-Holland) hebben de opdracht gegeven de regionale streefvoorraad in kaart te brengen, op basis van bestuurlijk vastgestelde uitgangspunten. Voorliggend rapport Naar een meer evenwichtige regio Haaglanden is daarvan het resultaat. Hierin is de totale regionale opgave in kaart gebracht: het aantal woningen dat in de regio Haaglanden moet worden toegevoegd tot 2030. Dit rapport levert cijfermateriaal over de omvang, spreiding, betaalbaarheid en beschikbaarheid van de woningvoorraad. De scheidingsvoorstellen van Vestia zijn verwerkt in de cijfers.
Allereerst geven we u informatie over de doelen van het project, vervolgens krijgt u een overzicht van de verschillende processtappen. Hierover hebben wij u reeds geïnformeerd tijdens de regionale raadsinformatiebijeenkomst op 4 september 2019. Daarna volgt een uitleg over de cijfermatige resultaten: de regionale streefvoorraad en de twee scenario's per gemeente.
1
Gemeente Midden-Delfland
(MA Gemeente Delft
įy
Rijswijk
52 Pijnacker-Nootdorp
Gemeente Ç Wassenaar
II
Den Haag C«mr«nl* Leidschcndam -Voorburj;
Woningmarktregio Haaglanden 2.
De doelen
In de bestuurlijke opdracht van de 3 opdrachtgevers (de 9 Haaglanden-gemeenten, SVH en de provincie Zuid-Holland) is aangegeven dat de regio Haaglanden nieuwe woningmarktafspraken gaat maken om te komen "tot de verdere ontwikkeling van de ongedeelde regio". Dat wil zeggen een regio "met een
evenwichtige(r) en ruimtelijk goed gespreide (sociale) woningvoorraad, van een goede kwaliteit, waar lagere inkomensgroepen en kwetsbare huishoudens een passende woning kunnen vinden in het woonmilieu van hun voorkeur".
Hierbij zijn 5 doelen geformuleerd.
5 doelen 1. Voldoende woningen 2. Voldoende doelgroepvoorraad ^ goedkope koop ^80k ^ DAEB-woningen van de corporatiewoningen (SVH en niet-SVH) ^ particuliere huurwoningen tot de liberalisatiegrens (720 euro, peil 2019) 3. Doelgroepvoorraad verspreid 4. DAEB-woningen betaalbaar 5. DAEB-woningen beschikbaar
Figuur 1: de doelen van de drie opdrachtgevers (gemeenten, woningcorporaties en PZH)
3.
Het vervolgproces richting Nieuwe Woningmarktafspraken Haaglanden
Het proces richting de nieuwe woningmarktafspraken is opgedeeld in 2 fases. ^
Fase 1. Een cijfermatig deel, waarin een woningbehoefteraming is uitgevoerd in twee scenario's (Referentiescenario en Meer Evenwicht Scenario). Dit onderzoek is uitgevoerd door ABF.
^
Fase 2. Een beleidsmatig deel, dat moet leiden tot de nieuwe woningmarktafspraken tussen de gemeenten. Dit traject wordt begeleid door RIGO.
Met het ABF-rapport wordt fase 1 afgerond. De volgende fase wordt gevormd door gesprekken van RIGO met de betrokken gemeenten, woningcorporaties en huurdersorganisaties. RIGO adviseert per gemeente over 'handelingsperspectieven' om het huidig beleid bij te buigen in de richting van de in dit ABF-rapport geschetste opgave. Hoe wordt lokaal gekeken naar de geschetste opgave? Welke handelingsperspectieven worden realistisch c.q. wenselijk geacht, en welke niet? Per gemeente worden de mogelijkheden en onmogelijkheden beschreven.
2
Gemeente Midden-Delfland
(MA Gemeente Delft
įy
Rijswijk » -
P«jn«ker-Nootdorp
Gemeente Ç Wassenaar
II
Den Haag OxiMKt* Letdschendam-Voorburg
Woningmarktregio Haaglanden De gemeenten, corporaties en huurdersorganisaties zullen in fase 2 aan de hand van de handelingsperspectieven met elkaar in gesprek gaan hoe en in welke mate bovenstaande doelen kunnen worden bereikt. Er zijn meerdere knoppen waarmee de gewenste voorraad op gemeentelijk niveau kan worden gerealiseerd; naast nieuwbouw is dat bijvoorbeeld ook sloop, liberalisatie, woningsplitsing en huurbeleid. De opgave moet daarbij haalbaar en realistisch zijn. In sommige gemeenten speelt mee in hoeverre het Vestia-bezit in de sociale voorraad behouden kan worden. Ook spelen er soms aanvullende huisvestingsopgaven. Het onmogelijke wordt daarom niet van gemeenten gevraagd.
Op basis van alle verkregen informatie bereiden de gemeenten, in samenspraak met corporaties en huurdersorganisaties, elk een bod voor, die als kern van het Regioakkoord zullen fungeren. Hiermee tonen ze aan in hoeverre ze kunnen en willen toewerken naar het Meer Evenwicht scenario. De biedingen van de verschillende gemeenten samen, worden opgenomen in nieuwe woningmarktafspraken. Deze nieuwe woningmarktafspraken zullen vervolgens worden vertaald naar (lokale) prestatieafspraken met de corporaties, het bij de provincie Zuid-Holland in te dienen woningbouwprogramma en (vervolgens) de uitvoering van plannen.
4.
Toetsing door provincie Zuid-Holland
De provincie toetst aan het eind van het proces regionaal aan het totale aantal woningen in de WBR (WoningBehoefteRaming). Ze beoordeelt of er regionaal wordt voldaan aan de 5 doelstellingen: 1. Er worden voldoende woningen gerealiseerd, 2. Gemeenten realiseren voldoende woningen voor de sociale doelgroep ^doelgroepvoorraad) (bestaand en nieuwbouw), 3. De (beoogde) doelgroepvoorraad is voldoende gespreid (op basis van scenario Meer Evenwicht) 4. De corporatievoorraad is voldoende betaalbaar voor de sociale doelgroep 5. De corporatievoorraad is voldoende beschikbaar voor de sociale doelgroep. De provincie zal toetsen of elke gemeente aantoonbaar een beweging richting het Meer Evenwicht scenario maakt.
5.
Uitleg bij de cijfers
De regionale streefvoorraad ABF is gevraagd de opgave voor de woningmarkt in beeld te brengen, met bijzondere aandacht voor de regionale spreiding van de doelgroepvoorraad.
De regionale streefvoorraad is het totale aantal woningen in alle segmenten op regioniveau dat nodig is in 2030. Deze is samengevat in onderstaande tabel 3.3 uit het ABF-rapport.
3
įy
Rijswijk
Gemeente Midden-Delfland
(MA Gemeente Delft
52 Pijnacker-Nooldorp
Gemeente Ç Wassenaar
II
Den Haag C«mr«nl* Leidschcndam -Voorburg
Woningmarktregio Haaglanden
Tabel 3-3: Ontwikkeling doelgroepvoorraad en overige voorraad in beide scenario’s, 2019-2030; bron: ABF, Socrates 2019 Haaglanden 2019
2030
2019-2030
Doelgroepvoorraad
246.570
252 990
6 420
Overige voorraad
268 600
328 050
59 450
Totaal
515.170
581.040
65.870
Het proces richting nieuwe woningmarktafspraken spitst zich toe op een deel van de voorraad, namelijk die woningen die voor de zogeheten EC-doelgroep (mensen met een inkomen tot 38.050 euro) bereikbaar zijn1. Dit is de doelgroepvoorraad, die bestaat uit 3 segmenten: ^
DAEB-voorraad van de corporaties2
^
Particuliere huurwoningen ^20 euro
^
Koopwoningen tot 180.000 WOZ-waarde
Deze segmenten vormen communicerende vaten: wordt er in het ene segment meer gerealiseerd, dan is er in het andere een minder grote opgave.
Onderstaand staat in figuur 3-3 van het ABF-rapport de ontwikkeling in de doelgroepvoorraad op regio niveau. Figuur 3-3: Ontwikkeling doelgroepvoorraad in Haaglanden naar segmenten in beide scenario’s, 2019-2030 bron: ABF, Socrates 2019 Haaglanden
300.000 + ca 4.000
250.000
40.920
36.970 200.000
- ca 9.800
150.000
100.000
+ ca 12.300
50.000
2030 DAEB (totaal)
m Particuliere huur < 720
m Koop < 180.000
1 Prijspeil 2019. 2 Sinds de nieuwe Woningwet van 2015 moeten woningcorporaties onderscheid maken tussen woningen met een sociaal en commercieel karakter, de zogenaamde scheiding in daeb en niet-daeb. Daeb betreft sociale huurwoningen met een structureel lage huur.
4
Gemeente Midden-Delfland
(MA Gemeente Delft
įy
Rijswijk » -
P«jn«ker-Nootdorp
Gemeente Ç Wassenaar
II
Den Haag OxiMKt* Letdschendam-Voorburg
Woningmarktregio Haaglanden De regionale streefvoorraad is in het ABF-rapport per gemeente vertaald in twee scenario's, namelijk: a.
een Referentiescenario waarbij niet wordt ingegrepen op de spreiding.
b.
een scenario met de maximaal haalbare spreiding van de doelgroepvoorraad, op zo'n wijze dat de woningmarkt het nog net aankan.
Beide scenario's zijn tot stand gebracht met behulp van het woningmarktsimulatiemodel Socrates. Beide scenario's zijn dus modelmatige, theoretische scenario's, gebaseerd op het simuleren van verhuisbewegingen, confrontaties van vraag en aanbod en berekenen van tekorten en overschotten. Daarmee kan kwalitatief worden "ingekleurd" wat de voorraad zou moeten zijn. Op regionaal niveau is de streefvoorraad in scenario Meer Evenwicht gelijk aan het Referentiescenario. Beide scenario's kennen dan ook dezelfde uitgangspunten voor het berekenen van de regionale streefvoorraad in 2030. Bij het simuleren van vraag en aanbod is rekening gehouden met: ^
Samenstelling bestaande woningvoorraad
^
Demografische ontwikkelingen
^
Woonvoorkeuren van verhuisgeneigden
^
Inkomensontwikkeling
Het Referentiescenario Het Referentiescenario is bepaald op basis van de volgende bestuurlijk vastgesteld uitgangspunten: ^
WoningBehoefteRaming (WBR) 2019 voor de behoefteraming (hetzelfde als provincie ZuidHolland hanteert)
^
Woonvoorkeuren uit WoOn2018
^
Economisch Midden scenario = 0,4% gemiddeld per jaar (boven inflatie)
^
Bouwstrategie: inkleuring gewenste voorraadontwikkeling op basis van woonwensen van zowel doorstromers als starters. Dit betekent dat de woonvoorkeuren van doorstromers en starters naar verhouding even zwaar meetellen bij het bepalen van de streefvoorraad.
^
Huurprijsbeleid en verkopen van huurwoningen sluiten aan bij recente trends en wettelijke kaders
Het Meer Evenwicht Scenario Het Meer Evenwicht Scenario geeft aan wat elke gemeente aan spreiding van de doelgroepvoorraad doet als er zoveel wordt ingegrepen dat de woningmarkt het nét aankan. De wijze waarop het Meer Evenwicht scenario is berekend, is door het Referentiescenario als basis te nemen en vervolgens daaruit te berekenen welke solidaire stap iedere gemeente kan zetten om haar afstand tot het regionaal gemiddelde doelgroepvoorraad in 2030 verhoudingsgewijs te verkleinen. In regio Haaglanden bleek de maximaal haalbare spreiding behaald te worden als elke gemeente het verschil met bijna 30% verkleint. Voor gemeenten die ver van het regionaal gemiddelde afstaan is dit
5
Rijswijk
[ Gemeente
I Midden-Delfland
Gemeente Delft
■52 Pijnjckor-Nootdorp Gemeente
ţļ Wassenaar
1...
Den Haag C«tnMnl* Leidschendam-Voorburj;
Woningmarktregio Haaglanden ingrijpender dan voor gemeenten die rond het regionaal gemiddelde zitten, zoals geïllustreerd in onderstaande figuur.
14896 Lh
I
4896 h
^^4896
4^41 96
410/0
4896 —4491
hilfïll u Huidig aandeel doelgroepvoorraad
u Beoogd aandeel o.b.v. Meer Evenwicht
Figuur 2: Meer Evenwicht scenario
In de gemeenten met relatief veel doelgroepvoorraad (Delft, Den Haag en Rijswijk en mindere mate Zoetermeer en Leidschendam-Voorburg) mag het aandeel doelgroepvoorraad op de totale voorraad afnemen. Daar staat een relatieve groei van het aandeel doelgroepvoorraad in de totale voorraad tegenover voor de gemeenten Midden-Delfland, Pijnacker-Nootdorp, Wassenaar en Westland. De beoogde spreiding kan in woningbouwprogramma's van verschillende omvang worden gerealiseerd. Daarbij geldt dat hoe groter het gemeentelijke woningbouwprogramma is, des te groter de mogelijkheden aanwezig zijn om op het gewenst effect (96 doelgroepvoorraad) te kunnen sturen.
De berekening van de twee scenario's biedt op gemeentelijk niveau een referentiekader, een 'schuifbalk' waarbij twee extreme polen inzichtelijk zijn gemaakt. De ene pool geeft aan wat de gemeente doet als er niet wordt ingegrepen op spreiding, de andere pool geeft aan wat de gemeente doet als er zoveel wordt ingegrepen dat de woningmarkt het nog net aankan. Deze twee extremen hoeven voor de gemeente geen realistisch of wenselijk beeld te leveren, maar tonen wel de uiterste grenzen per gemeente. Meer Evenwicht scenario: Zoveel
Referentiescenario: Niet ingrijpen op spreiding
l
n U 1
spreiding dat de l
1
1
1
woningmarkt het nog net aankan
Figuur 3: Iedere gemeente heeft een eigen referentiekader waarbij de scenario's de extremen zijn.
Een dergelijk referentiekader is nodig om de stap te kunnen analyseren die elke gemeente richting Meer Evenwicht maakt. Wat daarvan realistisch, haalbaar en wenselijk is wordt onderwerp van de gemeentelijke biedingen. 6
Gemeente Midden-Delfland
(MA Gemeente Delft
įy
Rijswijk » -
P«jn«ker-Nootdorp
Gemeente Ç Wassenaar
II
Den Haag OxiMKt* Letdschendam-Voorburg
Woningmarktregio Haaglanden
Meer realiseren dan de woningbehoefteraming De gemeenten Zoetermeer, Westland, Leidschendam-Voorburg, Wassenaar en Rijswijk hebben aangegeven voor de periode tot 2030 reeds meer woningen in de woningbouwprogramma's te hebben gepland dan de behoefteberekeningen volgens de WBR.
De voornemens om meer woningen te realiseren dan de opgave, wordt door provincie Zuid-Holland omarmd wegens de krapte op de woningmarkt. In totaliteit mag de regio 130% programmeren van wat er gerealiseerd dient te worden in verband met circa 30% planuitval in de praktijk. Met het realiseren van de aantallen van de woningbouwprogramma's, blijft de regio binnen de 130% programmeer-ruimte.
Voor de gemeenten, die meer gaan realiseren dan de berekende woningbehoefte voor hun gemeente, is een extra berekening gemaakt door ABF wat op basis van die hogere aantallen het Referentiescenario en het scenario Meer Evenwicht (ME) is. Deze tweede berekening staat in de bijlage 'Scenario berekening
boven behoefteraming'. In de vervolgstappen zal RIGO voor de gemeenten die kiezen voor deze stap, handelingsperspectieven formuleren voor het ME-scenario dat hoort bij deze hogere aantallen.
7
Naar een meer evenwichtige regio Haaglanden
Spreiding doelgroepvoorraad in Haaglanden
RESEARCH
« TRENDSETTEND
im n ircūc
Naar een meer evenwichtige regio Haaglanden
Spreiding doelgroepvoorraad in Haaglanden Uitgevoerd in opdracht van de Haaglanden-gemeenten, Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH) en de Provincie Zuid-Holland
Michael Stuart-Fox, Berry Blijie en Gerard van Leeuwen
10 december 2019 | r2019-0091MS | 19255-WRG
ABF Research | Verwersdijk 8 | 2611 NH | Delft | 015 - 27 99 300
Copyright ABF Research 2019 De informatie in dit rapport is met de grootste zorg samengesteld. ABF Research aanvaardt geen aansprakelijkheid voor eventuele fouten, onnauwkeurigheden of onvolledigheden. Het gebruik van (onderdelen van) dit rapport is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld.
RESEARCH
Inhoudsopgave 1
Inleiding.........................................................................................................................................................7
2
Uitgangssituatie voorraad endoelgroepen........................................................................................... 11
2.1
Uitgangssituatie woningvoorraad..................................................................................................... 11
2.2
Uitgangssituatie doelgroepen...........................................................................................................12
3
Streefvoorraad in 2030............................................................................................................................. 15
3.1
Wat is de streefvoorraad?................................................................................................................. 15
3.2
Uitgangspunten scenario's................................................................................................................ 16
3.3
Streefvoorraad op hoofdlijnen...........................................................................................................18
3.4
Corporatiesector versus particuliere huur........................................................................................19
3.5
Streefvoorraad in meer detail........................................................................................................... 21
3.6
Ontwikkeling doelgroepen.................................................................................................................24
4
Scenario Meer Evenwicht.........................................................................................................................27
4.1
Uitgangspunten en methodiek in het kort....................................................................................... 27
4.2
Effecten op functioneren woningmarkt.............................................................................................28
4.3
Scenario Meer Evenwicht versus Referentiescenario................................................................... 29
4.4
Streefvoorraad scenario Meer Evenwicht....................................................................................... 31
4.5
Ontwikkeling EC-doelgroep..............................................................................................................32
5
Betaalbaarheid en beschikbaarheid.......................................................................................................35
5.1
Uitgangssituatie betaalbaarheid....................................................................................................... 35
5.2
Uitgangssituatie beschikbaarheid.................................................................................................... 36
Technische bijlage.............................................................................................................................................39
Tabel uitkomsten corporatievoorraad............................................................................................................43 Scenario’s per gemeente..................................................................................................................................45
r2019-0091MS | Naar meer evenwicht in Haaglanden
abf
1
Inleiding Gemeenten en corporaties in Haaglanden en de Provincie Zuid-Holland hebben gezamenlijk onderzoek laten doen om te komen tot een evenwichtigere spreiding van de doelgroepvoorraad in de regio over de verschillende gemeenten. Het onderzoek moet input leveren voor de nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden. Deze afspraken zullen gaan over onder andere nieuwbouw, het behoud van de huidige voorraad en het inzetten (toewijzen) van corporatiewoningen. De relevante nieuwe regionale afspraken zullen vervolgens worden vertaald naar lokale prestatieafspraken.
ABF is gevraagd scenario's door te rekenen en het cijfermateriaal aan te leveren en een ander bureau gaat vervolgens met corporaties en gemeenten onderzoeken wat de handelingsperspectieven zijn. De gemeenten, de corporaties (SVH) en de provincie Zuid-Holland zijn gezamenlijk opdrachtgever.
In dit rapport beschrijven we de uitkomsten van het onderzoek.
Definities Enkele begrippen komen vaak voor in het rapport. Voor een goed begrip voorzien we de belangrijkste termen hier alvast van een omschrijving. Deze omschrijvingen gelden (tenzij anders aangegeven) in het hele rapport.
Woningvoorraad: verblijfsobjecten met minimaal een woonfunctie volgens de BAG. Het gaat dus enkel om reguliere zelfstandige woningen die volgens het CBS tot de woningvoorraad behoren1. Bij cijfers over de woningvoorraad (en streefvoorraad) in dit rapport blijven onzelfstandige woningen altijd buiten beschouwing.
Doelgroep voorraad: DAEB-woningen van woningcorporaties, particuliere huurwoningen2 met een huur onder de liberalisatiegrens en koopwoningen met een WOZ-waarde van maximaal 180.000 euro3 (prijspeil 2019). In paragraaf 2.1 leggen we uit hoe we per gemeente het aantal woningen in elk van deze segmenten hebben bepaald in het startjaar 2019.
1
Dat betekent dat de omvang van de woningvoorraad per gemeente in het startjaar 2019 overeenkomt met cijfers van het CBS over 2019 (bijvoorbeeld de
cijfers zoals gepubliceerd op CBS Statline). Zelfstandige reguliere woningen kunnen ook zelfstandige studentenwoningen zijn, voor zover die behoren tot de door het CBS afgebakende woningvoorraad. 2
Particuliere huurwoningen zijn alle huurwoningen die geen eigendom zijn van woningcorporaties. Het gaat om woningen die eigendom zijn van kleine
particuliere beleggers (natuurlijke personen), makelaars, bedrijven en grotere institutionele beleggers. 3 Zie de technische bijlage voor een toelichting op hoe het aantal koopwoningen met een waarde tot 180.000 euro is bepaald in startjaar 2019.
r2019-0091MS | Naar meer evenwicht in Haaglanden
7
RESEARCH
«3D!
RESEARCH
Overige voorraad: alle woningen die niet tot de doelgroepvoorraad behoren. Dan gaat het dus om nietDAEB-woningen van corporaties, particuliere huurwoningen met een huur boven de liberalisatiegrens en koopwoningen met een WOZ-waarde van meer dan 180.000 euro (prijspeil 2019).
Bewoonde Andere Ruimte (BAR): alle woonvormen die niet een zelfstandige woning zijn. Hieronder vallen bijvoorbeeld onzelfstandige wooneenheden, gedeelde woningen4, (studenten)kamers, woonboten en woonwagens. Bij cijfers over de woningvoorraad (en streefvoorraad) in dit rapport blijven BAR-woonvormen altijd buiten beschouwing. Alleen bij de woonsituatie van de EC-doelgroep komen BAR-woonvormen in de uitkomsten voor.
Particuliere huur(woningen): alle huurwoningen die geen eigendom zijn van een woningcorporatie. Het gaat om woningen die eigendom zijn van kleine particuliere beleggers (natuurlijke personen), makelaars, bedrijven en grotere institutionele beleggers.
Doelgroep (huishoudens): als over ‘de doelgroep' wordt gesproken, wordt de EC-doelgroep bedoeld. Zie hieronder voor de definitie van de EC-doelgroep.
Doelgroep huurtoeslag: huishoudens die qua inkomen5 en vermogen recht hebben op huurtoeslag. Een deel van de doelgroep huurtoeslag zoals in dit rapport afgebakend woont dus in een huurwoning boven de liberalisatiegrens of in een koopwoning. Het gaat om de definitie van de doelgroep huurtoeslag zoals die geldt in 2019, niet om de aangepaste6 definitie die vanaf 2020 geldt.
EC-doelgroep: huishoudens met een belastbaar huishoudinkomen7 van maximaal 38.035 euro (prijspeil 2019). Het gaat dus om de definitie van EC-doelgroep zoals die geldt in 2019.
Centrumgemeenten:
gemeenten
die
in
2030
volgens
het
Referentiescenario
een
aandeel
doelgroepvoorraad8 hebben dat hoger is dan het regionale gemiddelde. Voor deze gemeenten geldt dat in scenario Meer Evenwicht de doelgroepvoorraad
in 2030 wordt verkleind ten opzichte van het
Referentiescenario. De drie centrumgemeenten zijn (in willekeurige volgorde) Delft, Den Haag en Rijswijk.
Randgemeenten: gemeenten die in 2030 volgens het Referentiescenario een aandeel doelgroepvoorraad hebben dat kleiner is dan het regionale gemiddelde. Voor deze gemeenten geldt dat in scenario Meer Evenwicht de doelgroepvoorraad in 2030 wordt vergroot ten opzichte van het Referentiescenario. De
Bij gedeelde woningen is één huishouden het hoofdhuishouden (woont niet in een BAR) en worden de ‘extra' huishoudens op het adres als ‘huishoudens in een BAR' gezien. Dat betekent ook: het totaal aantal huishoudens in een BAR is het totaal aantal huishoudens minus de bewoonde woningvoorraad. 5 Het maximale inkomen varieert per type huishouden. Voor alleenstaanden tot de AOW-leeftijd geldt een grens van ê 22.700 (prijspeil 2019). Voor eenpersoonshuishoudens vanaf AOW-leeftijd is dat ê 22.675. Voor meerpersoonshuishoudens tot I vanaf AOW-leeftijd gelden de grenzen ê 30.825 I ê 30.800. Sommige huishoudens in de doelgroep huurtoeslag betreffen studentenhuishoudens. 6 Per 2020 vervallen de maximale inkomensgrenzen van de huurtoeslagregeling. Dat betekent dat de doelgroep huurtoeslag groter wordt. Het inkomen van thuiswonende kinderen telt hierbij niet mee. Sommige huishoudens in de EC-doelgroep betreffen studentenhuishoudens. 8
8
Omvang van de doelgroepvoorraad uitgedrukt als percentage van de totale woningvoorraad (volgens het Referentiescenario in 2030).
r2019-0091MS
RESEARCH
randgemeenten zijn (in willekeurige volgorde) Wassenaar, Zoetermeer, Westland, Midden-Delfland, Leidschendam-Voorburg en Pijnacker-Nootdorp.
Leeswijzer In het eerstvolgende hoofdstuk (2)
brengen we de uitgangssituatie in beeld, zowel qua woningvoorraad
als qua doelgroepen. We laten per gemeente zien hoe groot de doelgroepvoorraad is en waar de ECdoelgroep woont.
In het daarna volgende hoofdstuk (3) staat de streefvoorraad op regionaal niveau centraal. We gaan eerst in op de uitgangspunten van scenario's en presenteren daarna de streefvoorraad op regioniveau. Ook bekijken we de ontwikkeling van de doelgroepen van het huurbeleid.
Vervolgens komt in het hoofdstuk daarna (4) het scenario Meer Evenwicht aan bod. In dat scenario is de doelgroepvoorraad meer evenwichtig over de negen gemeenten van de regio verspreid. We leggen uit hoe deze spreiding tot stand is gekomen en laten de verschillen tussen beide scenario's zien. Ook analyseren we welke gevolgen het scenario Meer Evenwicht heeft voor de ontwikkeling en spreiding van de ECdoelgroep.
In het laatste hoofdstuk (5) laten we de huidige stand van zaken per gemeente zien als het gaat om betaalbaarheid en beschikbaarheid.
Na hoofdstuk 5 volgt een technische bijlage. In deze bijlage zijn technische toelichtingen opgenomen die te technisch zijn voor de hoofdstukken zelf.
Tot slot bevat het rapport scenario’s per gemeente.
Hierin zijn de resultaten van beide scenario's op
gemeenteniveau terug te vinden.
Naar maar evenwicht in Haaglanden
9
abf
Uitgangssituatie voorraad en doelgroepen In dit hoofdstuk staat de uitgangssituatie van woningvoorraad en doelgroepen centraal.
2.1
Uitgangssituatie woningvoorraad
Zoals aangegeven bestaat de doelgroepvoorraad uit drie segmenten: alle DAEB-woningen van corporaties (ongeacht huurprijs), particuliere huurwoningen tot de liberalisatiegrens en koopwoningen met een WOZwaarde tot 180.000 euro. In de technische bijlage is toegelicht hoe we per gemeente de aantallen woningen per segment voor het jaar 2019 hebben bepaald.
Haaglanden telt begin 2019 in totaal ruim 515 duizend woningen. Dat aantal valt uiteen in bijna 247 duizend woningen in de doelgroepvoorraad en bijna 269 duizend woningen in de overige voorraad. Daarmee behoort bijna 480Zo van de woningen in de regio tot de doelgroepvoorraad. Dat percentage varieert wel sterk tussen gemeenten. In Delft, Den Haag en Rijswijk is het aandeel hoger dan het regiogemiddelde, in alle andere gemeenten juist lager. In Pijnacker-Nootdorp en Midden-Delfland is het percentage het laagst: rond de 2007o van de woningen in die gemeenten behoren tot de doelgroepvoorraad.
Tabel 2-1: Absolute en relatieve omvang doelgroepvoorraad en overige voorraad per gemeente, 2019; bron: ABF, Socrates 2019
Gemeente
Doelgroep voorraad
Overige voorraad
Totale woningvoorraad
/doelgroepvoorraad
/o overige voorraad
Delft
27.800
22.810
50.610
55y0
45y0
Den Haag
145.440
113.830
259.260
56y0
44y0
Rijswijk
13.910
12.760
26.670
52y0
48y0
Wassenaar
3.760
8.430
12.190
31y0
69y0
Zoetermeer
23.250
32.950
56.200
41y0
59y0
Westland
10.790
33.650
44.440
24y0
76y0
Midden-Delfland
1.670
6.220
7.880
21y0
79y0
Leidschendam-Voorburg
15.760
21.020
36.780
43y0
57y0
Pijnacker-Nootdorp
4.200
16.930
21.130
20y0
80y0
Haaglanden totaal
246.570
268.600
515.170
4807o
52/
In paragraaf 3.5 bekijken we de huidige voorraad corporatiewoningen in nader detail.
r2019-0091MS | Naar meer evenwicht in Haaglanden
11
RESEARCH
«3D!
I
RESEARCH
2.2
Uitgangssituatie doelgroepen
De regio Haaglanden telt in 2019 in totaal ruim 157 duizend huishoudens die qua inkomen en vermogen tot de doelgroep huurtoeslag behoren. Dat komt neer op 29,87o van alle huishoudens1 in de regio. In de ene gemeente is de omvang van de doelgroep huurtoeslag groter dan in de andere gemeente. Delft en Den Haag tellen naar verhouding meer huishoudens in de doelgroep huurtoeslag dan het regionale gemiddelde. In Delft speelt hierbij de aanwezigheid van veel studentenhuishoudens een rol. In Midden-Delfland en Pijnacker-Nootdorp is de doelgroep huurtoeslag naar verhouding het kleinst: een kleine 177o van de huishoudens. Bij de EC-doelgroep is logischerwijs hetzelfde patroon te zien: een bovengemiddeld aandeel in Delft en Den Haag en het laagste aandeel in Midden-Delfland en Pijnacker-Nootdorp. Rijswijk is zowel qua doelgroep huurtoeslag als qua EC-doelgroep de ‘meest gemiddelde' gemeente van de regio (Tabel 2-2).
Tabel 2-2: Absolute en relatieve omvang van doelgroep huurtoeslag en EC-doelgroep per gemeente, 2019; bron: ABF, Socrates 2019
Gemeente
Doelgroep huurtoeslag
EC-doelgroep
Huishoudens totaal
0A doelgroep huurtoeslag
07o EC-doelgroep
Delft
23.300
35.510
58.780
4070
607
Den Haag
87.060
140.370
264.510
3370
537
Rijswijk
7.370
12.430
26.370
287
477
Wassenaar
2.600
4.470
11.410
237
397
Zoetermeer
13.210
22.430
56.030
247
407
Westland
10.190
17.260
46.000
227
387
Midden-Delfland
1.300
2.330
7.810
1707o
307
Leidschendam-Voorburg
8.860
15.540
36.580
247
427
Pijnacker-Nootdorp
3.500
6.230
20.980
177
307
Haaglanden totaal
157.340
256.560
528.460
30V
49V
De woonsituatie van de EC-doelgroep verschilt tussen gemeenten. Deze verschillen worden vooral veroorzaakt door verschillen in de samenstelling van de woningvoorraad: in gemeenten waar het aandeel koopwoningen relatief groot is, is vaak ook het aandeel EC-doelgroephuishoudens dat in een koopwoning woont hoog. In de regio als geheel woont 597o van de huishoudens in de EC-doelgroep in een huurwoning met een huur tot de liberalisatiegrens (van corporaties en particuliere verhuurders). In Den Haag, Rijswijk en Zoetermeer is dat aandeel het hoogst (ruim 607o). In Westland, Midden-Delfland en Pijnacker-Nootdorp is het percentage het laagst (Tabel 2-3). Op regioniveau woont 707o van de doelgroep in een huurwoning boven de liberalisatiegrens en 67 in een koopwoning met een waarde tot 180.000 euro. In sommige gemeenten is de voorraad van dergelijke woningen klein, wat resulteert in een heel laag percentage. In Den Haag, Rijswijk en Leidschendam-Voorburg woont wel een substantieel deel (87 of 97) van de doelgroep in een goedkope koopwoning. Op regioniveau woont 167 van de doelgroep in een middeldure of duurdere koopwoning. In gemeenten waar die voorraad naar verhouding groot is, is dat percentage ook hoger. Het gaat dan met name om Wassenaar, Westland, Midden-Delfland en Pijnacker-Nootdorp.
1
12
In dit rapport gaat het telkens om particuliere huishoudens. Huishoudens in instellingen (institutionele huishoudens) blijven buiten beschouwing.
r2019-0091MS
RESEARCH
Tabel 2-3: EC-doelgroep naar woonsituatie* per gemeente, 2019; bron: ABF, Socrates 2019
Huur < 720
Huur > 720
Koop < 180.000
Koop > 180.000
BAR
Delft
560Zo
57
20Zo
117
2507o
Den Haag
610Zo
607o
807o
12070
12070
Rijswijk
630Zo
7%
807o
17070
570
Wassenaar
5307o
130Zo
2070
270Zo
57
Zoetermeer
62070
807o
607o
20o7o
47
Westland
4507o
7%
17
32070
157
Midden-Delfland
4607o
7%
0o7o
41070
67
Leidschendam-Voorburg
5607o
807o
907o
22070
57
Pijnacker-Nootdorp
4507o
12070
17
3607o
77
Haaglanden totaal
5907o
707o
607o
1607o
1207o
Gemeente
Tļln hoofdstuk 1 (onder het kopje Definities) staat een toelichting op het begrip BAR
Naar maar evenwicht in Haaglanden
13
ttbf
Streefvoorraad in 2030 In dit hoofdstuk staat de streefvoorraad in 2030 centraal. We lichten eerst de uitgangspunten toe. Vervolgens komen de uitkomsten op regioniveau aan bod. Tot slot analyseren we hoe de omvang van de EC-doelgroep zich in dit scenario ontwikkelt.
3.1
Wat is de streefvoorraad?
De regionale streefvoorraad geeft aan hoe de woningvoorraad er in de regio in 2030 uit zou moeten zien om zo goed mogelijk aan de woningbehoefte tegemoet te komen. Daarbij is de Woningbehoefteraming (WBR) 2019 van de provincie Zuid-Holland het kader dat aangeeft hoe de totale woningvoorraad per gemeenten zich per saldo zou moeten ontwikkelen. De streefvoorraad kleurt die aantallen van de WBR kwalitatief in naar woningkenmerken (huur/koop en prijsklasse). De streefvoorraad kan dus worden gezien als een ‘kwalitatieve inkleuring' van de WBR.
In de streefvoorraad wordt per gemeente onderscheid gemaakt tussen de doelgroepvoorraad en de overige voorraad. Beide delen van de voorraad bestaan elk weer uit meerdere prijsklassen. Op regionaal niveau is er één streefvoorraad. Per gemeente zijn er twee varianten op de streefvoorraad: het Referentiescenario en het scenario Meer Evenwicht. In het Referentiescenario wordt geen rekening gehouden met extra spreiding van de doelgroepvoorraad. In scenario Meer Evenwicht wordt de doelgroepvoorraad evenwichtiger gespreid over de regiogemeenten.
Beide scenario's laten niet zien wat er gebeurt als er tot 2030 niets aan de woningvoorraad verandert. Het zijn ook geen trendscenario's waarin de voorraad zich trendmatig (op basis van trends van de laatste jaren) ontwikkelt. Huidige plannen van gemeenten voor woningbouw in bepaalde segmenten in de komende jaren zijn ook niet in de scenario's meegenomen. De scenario's weerspiegelen dus niet de huidige plannen per segment die er nu bij gemeenten en corporaties zijn voor de komende jaren. Financiële of ruimtelijke beperkingen die belemmerend kunnen zijn, spelen in de scenario's geen rol.
Voor dit onderzoek voor Haaglanden vodoen de scenario's aan de vastgestelde uitgangspunten van de bestuurlijke opdrachtgevers. De scenario's zijn op regioniveau gelijk aan het standaardscenario van het recente
kwalitatieve
woningbehoefteonderzoek
van
ABF
voor
de
provincie
Zuid-Holland.
Dat
standaardscenario is het scenario “Midden Doorstromers+Starters”. ‘Midden' betekent inkomensscenario Midden - volgens de langjarig gemiddelde inkomensontwikkeling - en ‘Doorstromers+Starters' betekent dat zowel de woonwensen van starters als die van doorstromers worden gebruikt om de voorraadontwikkeling kwalitatief (consumentgericht) in te kleuren. In de volgende paragraaf lichten we dit nader toe.
Beide scenario's zijn opgesteld met behulp van het woningmarktsimulatiemodel Socrates van ABF.
r2019-0091MS | Naar meer evenwicht in Haaglanden
15
RESEARCH
«3D! 3.2
RESEARCH
Uitgangspunten scenario’s
Op regionaal niveau is de streefvoorraad in scenario Meer Evenwicht gelijk aan het Referentiescenario. Beide scenario's kennen dan ook dezelfde uitgangspunten voor het berekenen van de regionale streefvoorraad in 2030.
Samengevat kennen beide scenario's de volgende uitgangspunten: ^
Ontwikkeling totale woningvoorraad: Woningbehoefteraming (WBR) 2019 van PZH.
^
Ontwikkeling inkomens: scenario Midden = 0,40Zo gemiddeld per jaar (boven inflatie).
^
Woonvoorkeuren: WoON 2018.
^
Bouwstrategie: gelijke kansen (naar verhouding) voor doorstromers en starters. Dit betekent dat de woonvoorkeuren van doorstromers en starters naar verhouding even zwaar meetellen bij het bepalen van de streefvoorraad.
Bovenstaande uitgangspunten zijn conform de wensen van de opdrachtgevers en zijn bestuurlijk vastgesteld. Hieronder lichten we de uitgangspunten één voor één toe.
Ontwikkeling totale woningvoorraad per gemeente Voor de gewenste ontwikkeling (netto) van de totale voorraad per gemeente volgen we de Woningbehoefteraming 2019 van de Provincie Zuid-Holland. Voor het opstellen van de WBR is gerekend met 'binnenlands migratiesaldo nul'1
per gemeente. Dat betekent dat ervan uit wordt gegaan dat de
woningbehoefte niet groeit of krimpt als gevolg van (netto) instroom of uitstroom vanuit/naar andere gemeenten. De WBR geeft daarmee aan hoeveel nieuwe woningen nodig zijn om te voorzien in de “eigen behoefte”, aangevuld met het buitenlands migratiesaldo. Meer informatie over de WBR is te vinden in de technische bijlage bij dit rapport. ‘Binnenlands migratiesaldo nul' per gemeente in de WBR betekent echter niet dat bij het berekenen van de streefvoorraad per gemeente (zoals gepresenteerd in dit rapport) geen rekening is gehouden met verhuizingen tussen gemeenten. In het woningmarktsimulatiemodel dat is gebruikt, verhuizen huishoudens tussen gemeenten. De WBR is alleen gebruikt voor het bepalen van de totale ontwikkeling van de woningvoorraad als geheel per gemeente. De achterliggende methodiek van de WBR (zoals ‘binnenlands migratiesaldo nul') wordt bij het berekenen van de streefvoorraad - wat in feite neerkomt op het kwalitatief inkleuren van die totale voorraadontwikkeling - weer losgelaten.
De Provincie Zuid-Holland beoordeelt de regio Haaglanden op basis van de behoefteraming waarin de woningvoorraad het sterkst toeneemt. In Haaglanden is dat de WBR. Voor de gewenste ontwikkeling van de totale woningvoorraad per gemeente volgen we daarom de WBR, conform de wens van de opdrachtgevers van dit onderzoek. De WBR geeft aan hoe groot de netto uitbreiding van de voorraad zou moeten zijn. Er is echter ook sprake van sloop en andere onttrekkingen aan de voorraad dus de (bruto) nieuwbouw2 moet groter zijn dan de gewenste voorraaduitbreiding. We hebben gebruikgemaakt van de onttrekkingen zoals die in Primos 2019 worden verwacht per gemeente en per jaar. Die aantallen zijn
1 2
16
Binnenlandse vestiging en vertrek kunnen qua samenstelling (naar bijvoorbeeld leeftijd) wel afwijken maar zijn in omvang even groot. Of andere toevoegingen aan de voorraad zoals transformaties.
r2019-0091MS
«3D! gebaseerd op recente trends. Die trends worden doorgetrokken naar de toekomst waarbij nog rekening wordt gehouden met woningtype en bouwjaar/leeftijd van de woning.
Ontwikkeling inkomens Voor de woningmarkt is de ontwikkeling van inkomens een heel belangrijke maar tegelijkertijd onzekere factor. Hoe gunstiger de inkomensontwikkeling, hoe groter de vraag naar duurdere woningen. Hoe negatiever de inkomensontwikkeling, des te groter is de doelgroep die vraag uitoefent naar sociale huurwoningen en goedkope koopwoningen. In het Referentiescenario wordt het inkomensscenario Midden gevolgd: in dit scenario neemt het gemiddelde huishoudinkomen met 0,4/3 (boven inflatie) per jaar toe. Het percentage van 0,4/ is het langjarige gemiddelde van begin jaren '70 tot heden.
Woonvoorkeuren Woonvoorkeuren spelen bij het kwalitatief ‘inkleuren' van de woningbehoefte een heel belangrijke rol. In het Referentiescenario maken we gebruik van de woonvoorkeuren uit het WoonOnderzoek Nederland (WoON) 2018. Het WoON 2018 is in april 2019 opgeleverd en vormt dus een heel actuele bron van gegevens over de verhuis- en woonvoorkeuren van huishoudens. Uit het WoON zijn voorkeursprofielen afgeleid voor groepen huishoudens die van elkaar verschillen qua leeftijd, samenstelling en inkomen. Dit zijn de belangrijkste 'harde‘ kenmerken van huishoudens die de kwalitatieve woningvraag bepalen. We houden ook rekening met de huidige woonsituatie van huishoudens. Eigenaren-bewoners hebben - rekening houdend met andere huishoudkenmerken als inkomen - een grotere voorkeur voor een (andere) koopwoning dan huurders. De WoON-voorkeursprofielen van huishoudens zijn zoveel mogelijk bepaald op basis van de WoON-data van gemeenten4 in Haaglanden.
Bouwstrategie: bouwen voor doorstromers en starters In het Referentiescenario wordt de toekomstige woonsituatie van huishoudens geoptimaliseerd door het nieuwbouwprogramma kwalitatief (naar eigendom, woningtype, prijsklasse en woonmilieu5) af te stemmen op de woonvoorkeuren van woningzoekenden. Daarbij wordt rekening gehouden met de mogelijkheden die doorstroming in de bestaande woningvoorraad biedt en woningen die vrij komen omdat het laatste lid van een huishouden overlijdt. Er zijn echter verschillende groepen woningzoekenden te onderscheiden op wie de nieuwbouwinspanningen gericht kunnen worden: doorstromers en starters. Voor gebieden met veel starters zoals Haaglanden sluit een benadering waarbij het nieuwbouwprogramma uitsluitend op doorstromers wordt gericht minder goed aan bij de verwachtingen. Het Referentiescenario maakt gebruik van een benadering (“Doorstromers + Starters”) waarbij de streefvoorraad niet alleen op de woonvoorkeuren van doorstromers is afgestemd, maar waarbij de voorkeuren van starters naar verhouding even zwaar
3
Het is niet zo dat alle huishoudens jaarlijks een inkomensstijging van 0,4/ (boven inflatie) hebben. Er wordt rekening gehouden met verschillen tussen typen
huishoudens: alleenstaanden, paren, gezinnen en eenoudergezinnen. Het verleden leert dat de gemiddelde inkomensontwikkeling tussen deze groepen varieert. Deze verschillen worden gehandhaafd, zodanig dat het gemiddelde van alle huishoudens samen per jaar op 04/0 uitkomt. 4
Zeven van de negen gemeenten in Haaglanden hebben deelgenomen aan de oversampling van WoON 2018. Dat betekent een stevige cijfermatige basis
onder de woonvoorkeuren die in het onderzoek zijn gebruikt. 5 In het woningmarktsimulatiemodel wordt gewerkt met deze vier kenmerken maar de uitkomsten in dit rapport presenteren we alleen met uitsplitsingen naar eigendom (huur/koop) en prijsklasse.
Naar maar evenwicht in Haaglanden
17
RESEARCH
abf
RESEARCH
meetellen als de voorkeuren van doorstromers6. In de gekozen benadering wordt er dus expliciet rekening gehouden met groepen - zoals jongeren en starters - die nu moeilijk een woning kunnen vinden.
3.3
Streefvoorraad op hoofdlijnen
In deze paragraaf presenteren we de streefvoorraad op regionaal niveau op hoofdlijnen. We kijken alleen nog
naar het onderscheid
huur/koop en
prijsklassen.
We
kijken
nog
niet naar specifiek de
doelgroepvoorraad. Die uitkomsten komen in paragraaf 3.5 aan de orde.
Het totaal aantal woningen in Haaglanden zou per saldo moeten groeien met een kleine 66 duizend woningen in de periode 2019 tot 2030 (conform WBR). Dat komt neer op een groei van 137o. Er zijn verschillen tussen de huur- en koopsector. Het totaal aantal koopwoningen zou moeten toenemen met een kleine 48 duizend ofwel 197o. Het totaal aantal huurwoningen zou moeten toenemen met ruim 18 duizend ofwel 77o. Binnen de huur- en koopsector zijn er verschillen tussen de deelsegmenten. Binnen de huursector zou het aantal huurwoningen onder de liberalisatiegrens met 4.700 woningen moeten toenemen. Dat komt neer op een relatief bescheiden groei van 207o ten opzichte van de voorraad in 2019. Het aantal woningen boven de liberalisatiegrens zou sterker moeten toenemen, namelijk met 13.400 woningen ofwel 247. Het aantal goedkope koopwoningen ^ 180.000 euro) groeit in het Referentiescenario met 4.000 ^ 117). De groei van het aantal middeldure en duurdere koopwoningen in het scenario bedraagt 43.800 woningen ^ 207).
In onderstaande figuur zijn de bovengenoemde absolute aantallen terug te zien.
Figuur 3-1: Ontwikkeling woningvoorraad naar eigendom en prijsklasse, 2019-2030; bron: ABF, Socrates 2019 Haaglanden
70.000
65.900
60.000 Huur < 720 47.800 43.800
50.000
Huur > 720 ■ Totaal huur
40.000 Koop < 180.000 30.000
Koop > 180.000 ■ Totaal koop
20.000 ---------------------- 18.100 13
10.000
4.700
■ Totale voorraad 4.000
0
Wel is het zo dat het aantal doorstromers dat om een woning vraagt groter is dan het aantal starters. In absolute zin tellen de woonwensen van doorstromers dus wel zwaarder mee bij het bepalen van de streefvoorraad. Naar verhouding tellen de woonwensen van doorstromers en starters echter even zwaar mee.
18
r2019-0091MS
«3D! In onderstaande figuur is de groei per segment in percentages uitgedrukt en zijn de bovengenoemde percentages terug te zien.
Figuur 3-2: Ontwikkeling woningvoorraad naar eigendom en prijsklasse, 2019-2030; bron: ABF, Socrates 2019 Haaglanden
3007o
2407o
2507o
■ Huu^ 720 2007o
■ Huur> 720 197
20
15
10
1
■ Totaal huur
137
Koop < 180.000 Koop > 180.000 ■ Totaal koop
7
5 2 0
3.4
■ Totale voorraad
Corporatiesector versus particuliere huur
Tot nu toe hebben we gekeken naar de gewenste ontwikkeling van de voorraad naar eigendomsvorm (huur/koop) en prijsklasse. Het onderscheid tussen corporatiewoningen en particuliere huurwoningen hebben we nog niet gemaakt. In het woningmarktsimulatiemodel waarmee de streefvoorraad is berekend wordt geen onderscheid gemaakt tussen corporaties en particuliere verhuurders7. Voor dit onderzoek is het echter wel nodig om de resultaten voor de huursector uit te splitsen naar corporaties en particuliere verhuurders Deze studie is immers bedoeld is als onderlegger voor het maken van afspraken over de inzet van corporaties. Om het onderscheid te kunnen maken doen we per gemeente en per prijsklasse een aanname over de verwachte ontwikkeling van de ‘marktaandelen' van corporaties en particuliere verhuurders.
De uitgangssituatie van het aantal huurwoningen naar prijssegment en eigenaar (corporatie of particulier) in 2019 is geschat op basis van diverse bronnen (BAG, CBS, dVi 2018, Lokale Monitor Wonen). Een toelichting hierop is te vinden in de technische bijlage. In 2019 is 5907o van de huurwoningen in Haaglanden in het bezit van corporaties, 417 is eigendom van particuliere verhuurders. De verschillen tussen prijsklassen zijn groot.
Met deze term bedoelen we alle verhuurders die geen woningcorporaties zijn. Het gaat om natuurlijke personen (kleine particuliere beleggers), bedrijfsmatige verhuurders zoals makelaars en institutionele beleggers.
Naar maar evenwicht in Haaglanden
19
RESEARCH
«3D!
RESEARCH
Van de woningen tot de kwaliteitskortingsgrens is 7607o in bezit van corporaties. In de klasse tussen de kwaliteitskortingsgrens en de hoge aftoppingsgrens is dat 6807o en in de prijsklasse direct onder de liberalisatiegrens is dat 5707o. Van de woningen met een huur boven de liberalisatiegrens is 3007o in handen van corporaties.
Aangenomen is ten eerste dat de verhouding tussen het totaal aantal corporatiewoningen en het totaal aantal particuliere huurwoningen per gemeente ongeveer gelijk blijft aan de verdeling zoals die in 2019 bestaat. Ten tweede is aangenomen dat particuliere verhuurders zich meer zullen concentreren op huurwoningen in de vrije sector. Nieuwbouw door particuliere verhuurders (institutionele beleggers) in het gereguleerde huursegment komt weinig voor en particuliere huurwoningen stijgen gemiddeld sneller in prijs - zeker in een krappe markt - dan corporatiewoningen. Het marktaandeel van de particuliere verhuurders zal in de vrije huursector naar verwachting groeien, terwijl dat aandeel in het gereguleerde segment juist zal dalen. Andersom betekent dit dat aangenomen is dat corporaties zich concentreren op huurwoningen met een huurprijs tot de liberalisatiegrens en dat het marktaandeel van corporaties in het gereguleerde segment stijgt.
Per gemeente zijn deze veronderstellingen uitgewerkt op basis van de huidige verhouding tussen corporatiewoningen en particuliere huurwoningen. Omdat het totaal aantal huurwoningen en het aantal woningen per prijscategorie tussen gemeenten verschilt, zijn er per gemeente specifieke ontwikkelingen van de aandelen verondersteld. In de bijlage is in de scenario's per gemeente aangegeven welke veronderstellingen zijn gedaan.
De ontwikkeling van de omvang en de samenstelling van de corporatievoorraad c.q. de particuliere huurvoorraad naar prijsklassen in de scenario's is afhankelijk van de hierboven beschreven aannamen. In het vervolgtraject worden deze in principe als leidraad aangehouden. Als gemeenten en/of corporaties lokaal een andere verwachting hebben van de ontwikkeling van de gereguleerde particuliere huurvoorraad, dan kunnen zij daar in de volgende fase van het traject - de gezamenlijke biedingen - rekening mee houden. De aannames van de gemeenten zullen gemonitord worden. De drie deelsegmenten binnen de doelgroepvoorraad kunnen elkaar compenseren: een sterkere groei of minder sterke afname van het ene deelsegment (ten opzichte van dit rapport) betekent een minder grote opgave in de andere deelsegmenten van de doelgroepvoorraad.
De aannamen per gemeente gesommeerd leveren op regioniveau een ontwikkeling op waarbij het aandeel van de corporatiesector in de totale huursector gelijk blijft op 5907o. In de prijscategorieën tot de liberalisatiegrens neemt het aandeel corporatiebezit toe ten opzichte van 20198. In het prijssegment boven de liberalisatiegrens neemt het aandeel juist aanzienlijk af.
8
In de prijsklasse tot de kwaliteitskortingsgrens is de groei van het aandeel corporatiewoningen kleiner dan in de prijsklasse daarboven. Dit komt doordat in
sommige gemeenten het aandeel van corporaties in de laagste prijsklasse al (bijna) 10007o is.
20
r2019-0091MS
«3D! Tabel 3-1: Uitgangssituatie en aangenomen ontwikkeling aandeel corporatiebezit naar prijssegment in de huursector, Haaglanden (2019-2030)
Aandeel corporatiehuurwoningen in totaal aantal huurwoningen aandeel in Aanname aandeel in Prijsklasse
3.5
2019
2030
^ 424
7607o
797
^ 651
6807o
757
^ 720
5707o
607
> 720
30o7o
187
Totale huursector
5907o
597
Streefvoorraad in meer detail
In de vorige paragraaf hebben we toegelicht hoe we in de uitkomsten het onderscheid tussen corporatiewoningen en particuliere huurwoningen maken. Aanvullend daarop maken we binnen de corporatiesector nog onderscheid naar DAEB en niet-DAEB. De doelgroepvoorraad zoals gehanteerd in dit onderzoek bestaat immers uit alle DAEB-woningen van corporaties (ongeacht huurprijs), particuliere huurwoningen met een huur onder de liberalisatiegrens en goedkope koopwoningen. Niet-DAEB-woningen behoren niet tot de doelgroepvoorraad.
Onderscheid DAEB Z niet-DAEB Het onderscheid tussen DAEB en niet-DAEB in het startjaar 2019 is bekend op basis van dVi 20189. De regio Haaglanden telt in totaal ruim 156 duizend zelfstandige corporatiewoningen10, waarvan ruim 142 duizend in de DAEB-tak en ruim 14 duizend in de niet-DAEB-tak. Veruit de meeste woningen in de DAEBtak hebben een huur onder de liberalisatiegrens. Toch zijn er ruim 6.800 DAEB-woningen met een huur boven de liberalisatiegrens. Bij mutatie krijgen deze woningen - voor zover ze in de DAEB-tak blijven - in principe een gereguleerde huurprijs op of onder de liberalisatiegrens. Het merendeel van de woningen in de niet-DAEB-tak heeft een huur boven de liberalisatiegrens (Tabel 3-2).
De ruim 6.800 woningen in de DAEB-tak met een huur boven de liberalisatiegrens (groen gearceerd in de tabel) tellen dus mee bij de doelgroepvoorraad in 2019. De kleine 4.600 woningen - de som van alle blauw gearceerde woningen in de tabel - in de niet-DAEB-tak met een huur onder de liberalisatiegrens tellen niet mee bij de doelgroepvoorraad. Het afbakenen van de doelgroepvoorraad op basis van het onderscheid DAEB/niet-DAEB levert dus in de startsituatie (2019) per saldo 2.230 (6.810 - 4.580) ‘extra' woningen op in
9
Voor gemeenten met Vestia-bezit geldt, net als voor de andere regiogemeenten, dat de samenstelling van de corporatievoorraad in het startjaar 2019 is
gebaseerd op dVi 2018. De verdeling van Vestia-bezit (per gemeente) over de DAEB- en niet-DAEB-takken en prijsklassen is conform de stand van eind 2018. Eind 2018 beschouwen we in dit onderzoek als begin 2019. 10
Onzelfstandige wooneenheden blijven hierbij dus buiten beschouwing.
Naar maar evenwicht in Haaglanden
21
RESEARCH
«3D!
«
RESEARCH
het aanbod (doelgroepvoorraad) ten opzichte van een alternatieve afbakening op basis van enkel huurprijsklasse.
Tabel 3-2: Zelfstandige corporatiewoningen naar prijsklasse en tak, eind 2018 (begin 2019); bron: dVi 2018
Prijsklasse
DAEB
niet-DAEB
Totaal
ś 424
23.310
50
23.360
424 - 651
93.540
1.980
95.520
651 -720
18.390
2.550
20.930
> 720
6.810
9.780
16.590
Totaal
142.040
14.350
156.390
Het onderscheid DAEB I niet-DAEB zit standaard niet in het woningmarktsimulatiemodel dat we gebruiken om de streefvoorraad in 2030 op te stellen. Voor de ontwikkeling van de voorraad richting 2030 doen we daarom de aanname dat alle corporatiewoningen onder de liberalisatiegrens die er in 2030 zouden moeten zijn, DAEB-woningen zijn. En daaraan gerelateerd dat alle corporatiewoningen met een huur boven de liberalisatiegrens die er in 2030 zouden moeten zijn, zich bevinden in de niet-DAEB-tak. Gezien de wettelijke kaders en de positionering van beide takken lijkt deze richting het meest logisch. In de praktijk zal de nietDAEB-tak in 2030 waarschijnlijk ook nog wel gereguleerde huurwoningen bevatten en omgekeerd. Maar voor het opstellen van de streefvoorraad lijkt bovengenoemde aanname het meest logisch: transparant, eenvoudig uit te leggen en voor iedere gemeente gelijk.
Streefvoorraad op regioniveau in detail Nu we het onderscheid tussen DAEB en niet-DAEB hebben toegelicht, kunnen we de gewenste doelgroepvoorraad en overige voorraad in 2030 presenteren. De doelgroepvoorraad als geheel zou tot 2030 moeten groeien met ruim 6.400 woningen. De overige voorraad zou met ruim 59.400 woningen moeten toenemen. De groei van de totale woningvoorraad bedraagt bijna 65.900 woningen (Tabel 3-3). Dit aantal is al eerder in dit hoofdstuk genoemd
Tabel 3-3: Ontwikkeling doelgroepvoorraad en overige voorraad in beide scenario’s, 2019-2030; bron: ABF, Socrates 2019 Haaglanden
22
2019
2030
2019-2030
Doelgroepvoorraad
246.570
252.990
6.420
Overige voorraad
268.600
328.050
59.450
Totaal
515.170
581.040
65.870
r2019-0091MS
«3D! De doelgroepvoorraad valt uiteen in drie segmenten. In de onderstaande figuur worden de drie deelsegmenten apart weergegeven. Het totaal aantal DAEB-woningen van corporaties zou tot 2030 moeten toenemen met ca. 12.300 woningen. Hierbij is rekening gehouden met de DAEB-woningen die nu nog een huur boven de liberalisatiegrens hebben. Het aantal goedkope koopwoningen zou met bijna 4.000 moeten stijgen.
Binnen
de
doelgroepvoorraad
neemt
het
aantal
particuliere
huurwoningen
onder
de
liberalisatiegrens juist af.
Figuur 3-3: Ontwikkeling doelgroepvoorraad in Haaglanden naar segmenten in beide scenario’s, 2019-2030; bron: ABF, Socrates 2019 Haaglanden
300.000 + ca 4.000
250.000
40.920
36.970
200.000 67.330
- ca 9.800
57.440
150.000
100.000 154.620
142.270 + ca 12.300
50.000
0 2019 DAEB (totaal)
b Particuliere huur < 720
2030 Koop < 180.000
Zowel de doelgroepvoorraad als de overige voorraad bestaan uit meerdere prijsklassen. In onderstaande tabel worden alle onderscheiden prijsklassen weergegeven. Dit is de meest gedetailleerde weergave van de streefvoorraad in 2030 (Tabel 3-4).
Het aantal DAEB-woningen met een huur tot de kwaliteitskortingsgrens zou ongeveer gelijk moeten blijven. Het aantal DAEB-woningen tussen de kwaliteitskortings- en hoge aftoppingsgrens zou met bijna 16 duizend moeten groeien. In de prijsklasse daarboven zou het aantal DAEB-woningen met ruim 3 duizend moeten toenemen. Het totaal aantal DAEB-woningen van corporaties zou met de hierboven al genoemde ca. 12.300 woningen moeten toenemen.
Het aantal goedkope koopwoningen - met een prijs tot 180.000 euro - zou moeten toenemen, maar naar verhouding minder sterk dan het aantal middeldure en dure koopwoningen.
Naar maar evenwicht in Haaglanden
23
RESEARCH
«3D!
RESEARCH
Tabel 3-4: Ontwikkeling woningvoorraad in Haaglanden in beide scenario’s, naar eigendom en prijsklasse, 2019-2030; bron: ABF, Socrates 2019 Haaglanden
Eigendom
Prijsklasse
2019
2030
2019-2030
DAEB
ž 424
23.310
23.430
130
DAEB
424 - 651
93.760
109.630
15.870
DAEB
651 - 720
18.390
21.550
3.170
DAEB
> 720
6.810
0
-6.810
Niet-DAEB
ž 720
4.580
0
-4.580
Niet-DAEB
> 720
9.780
12.700
2.920
Particuliere huur
ž 720
67.330
57.440
-9.890
Particuliere huur
> 720
39.590
56.900
17.310
Goedkope koop
ž 180.000
36.970
40.920
3.960
Overige koop
> 180.000
214.650
258.450
43.800
515.170
581.040
65.870
Totaal
3.6
Ontwikkeling doelgroepen
Voor de verwachte ontwikkeling van de doelgroepen van het huurbeleid in de toekomst is een aantal factoren van belang, waaronder de totale huishoudensontwikkeling en de inkomensontwikkeling. In beide scenario's wordt uitgegaan van het inkomensscenario Midden. In een lager (minder gunstig) inkomensscenario tellen de doelgroep huurtoeslag en de EC-doelgroep meer huishoudens in 2030 dan in het Midden-scenario. In een economisch gunstiger scenario worden juist kleinere doelgroepen verwacht. In dit onderzoek voor Haaglanden staat echter vooral de spreiding van de doelgroep over de verschillende gemeenten centraal en de verschillen daarin tussen het Referentiescenario en het scenario Meer Evenwicht.
Het totaal aantal huishoudens in Haaglanden neemt tot 2030 toe met 63,5 duizend. Dat komt neer op een stijging van 120Zo. Het aantal huishoudens in de doelgroep huurtoeslag blijft nagenoeg gelijk. De ECdoelgroep neemt licht toe ^4 duizend ofwel +2%). De toename doet zich vooral voor bij de groep middenen hogere inkomens (Figuur 3-4).
24
r2019-0091MS
«3D! Figuur 3-4: Ontwikkeling doelgroepen huurbeleid in Haaglanden, 2019-2030; bron: ABF, Socrates 2019 Haaglanden
700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 Doelgroep huurtoeslag
EC-doelgroep
Midden- en hogere inkomens
Huishoudens totaal
Niet alleen de omvang van de doelgroepen maar ook de samenstelling naar leeftijd en type huishouden verandert. In 2030 zal een groter deel van de doelgroepen bestaan uit oudere huishoudens. Hier besteden we in het onderzoek verder geen aandacht aan. Voor de kwalitatieve woningvraag - naar type, oppervlakte en toegankelijkheid van de woning - heeft deze verschuiving wel gevolgen.
In Haaglanden neemt de absolute omvang van de EC-doelgroep nog licht toe. Het aantal midden- en hogere inkomens neemt naar verhouding sterker toe, waardoor het aandeel van de EC-doelgroep op het totaal aantal huishoudens daalt. Dat percentage daalt van 490Zo in 2019 tot 4607o in 2025 en vervolgens tot 4407o in 2030. Er zijn daarbij verschillen tussen gemeenten. Die worden onder meer veroorzaakt door verschillen in de ontwikkeling van huishoudens en woningvoorraad per gemeente. In het Referentiescenario is de afname van het aandeel van de doelgroep het sterkst in Den Haag, zowel in absolute als in relatieve zin11. In MiddenDelfland neemt het aandeel slechts heel licht af. In scenario Meer Evenwicht is de ontwikkeling van de ECdoelgroep per gemeente anders: in paragraaf 4.5 laten we de verschillen tussen beide scenario's zien.
11
Dus zowel uitgedrukt in procentpunten als in procenten.
Naar maar evenwicht in Haaglanden
25
RESEARCH
«3D!
RESEARCH
Tabel 3-5: Ontwikkeling aandeel EC-doelgroep op totaal aantal huishoudens, 2019-2030; bron: ABF, Socrates 2019 Referentiescenario Haaglanden
Aandeel EC-doelgroep
26
Gemeente
2019
2025
2030
Delft
607o
57%
557
Den Haag
53%
49%
467
Rijswijk
47%
46%
467
Wassenaar
39%
38%
387
Zoetermeer
40%
38%
377
Westland
38%
36%
367
Midden-Delfland
30%
29%
297
Leidschendam-Voorburg
42%
42%
417
Pijnacker-Nootdorp
30%
2807o
277
Haaglanden totaal
4907o
46%
447
r2019-0091MS
ttbf
Scenario Meer Evenwicht In dit hoofdstuk staan de uitkomsten van het scenario Meer Evenwicht centraal. We lichten eerst kort de methodiek en uitgangspunten toe. Daarna laten we per gemeente de verschillen tussen Meer Evenwicht en het Referentiescenario zien. Tot slot analyseren we de gevolgen van meer evenwicht in de voorraad voor de spreiding van de EC-doelgroep over de regiogemeenten.
De volledige uitkomsten van scenario Meer Evenwicht op gemeenteniveau - dat wil zeggen de aantallen voor alle segmenten van de streefvoorraad - zijn opgenomen in de gemeentelijke scenario's bij dit rapport.
4.1
Uitgangspunten en methodiek in het kort
In scenario Meer Evenwicht wordt de doelgroepvoorraad evenwichtiger gespreid over de gemeenten van de regio. De methodiek voor het opstellen van het scenario is gelijk aan de methodiek voor de studie voor de regio Rotterdam (2018). Het doel van het scenario is het verkleinen van de verschillen tussen gemeenten in 2030 als het gaat om het percentage van de woningvoorraad dat tot de doelgroepvoorraad behoort. Opdrachtgevers willen dat het scenario Meer Evenwicht laat zien wat er ‘woningmarkttechnisch' maximaal mogelijk is qua evenwichtigere spreiding van de doelgroepvoorraad. Dat wil zeggen: wat er maximaal mogelijk is zonder dat het functioneren van de woningmarkt onder (te) grote druk komt te staan. In paragraaf 4.2 leggen we uit wat we hiermee bedoelen.