Document · PDF

rapport-Explica-2023-06-aanbodrapportage

Commissie Wonen en Flora 10 mei 2023, gemeente WestlandBij agendapunt: Rapportage SVH19.248 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Sociale huursector Haaglanden

Aanbodrapportage 2022

Sociale Verhuurders Haaglanden | concept-Aanbodrapportage | 2022

explica

Sociale Verhuurders Haaglanden | Aanbodrapportage | 2022

Aanbodrapportage 2022

Uitgevoerd in opdracht van

Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden

Auteur

Roelf-Jan van Til Explica

21 maart 2023 > rapport 2023-06

Analyse Explica > Beukelsdijk 106a > 3022 DK Rotterdam www.explica.nl > e. info@explica.nl > t. 010 2236820

Sociale Verhuurders Haaglanden | concept-Aanbodrapportage | 2022

Inhoudsopgave 1

Inleiding

Samenvatting

De sociale huurmarkt

3.1

Kengetallen

3.2

Geslaagde woningzoekenden

3.3

Verhuurd aanbod

3.4

Huurprijzen en inkomens

3.5

Reagerende woningzoekenden

3.6

Reacties per advertentie

3.7

Weigeringen

Druk op de sociale huurmarkt

4.1

Spanningsindicatoren

4.2

Inschrijfduur

4.3

Inschrijfduur alle woningzoekenden

4.4

Woon-/inschrijfduur

4.5

Reële slaagkans

Thematische verdieping

5.1

Verhuisketens, de theorie en de praktijk

5.2

Aanbod door nieuwbouw, uitstroom en doorstroom

5.3

Verhuisketens

Extra tabellen

Begrippenlijst

Sociale Verhuurders Haaglanden | Aanbodrapportage | 2022

HOOFDSTUK

Inleiding In deze aanbodrapportage over de verhuringen in 2022 ligt de nadruk op de beschrijving van de huidige staat van de sociale huurmarkt in Haaglanden, vaak vergeleken met de situatie in voorgaande jaren. Naast het regionale beeld zoomen we in de rapportage ook in op de verschillen tussen de negen gemeenten binnen de regio Haaglanden. Naast de aanbodrapportage is er een tabellenrapport per gemeente, met daarin de tabellen over de woonruimtebemiddeling en kenmerken van de verhuringen per gemeente. Daarnaast verschijnt er een aparte rapportage (de halfjaarmonitor), waarin zowel de stand van zaken betreffende de prestatieafspraken als de gemeentelijke huisvestingsverordeningen aan bod komen.

Figuur 1

Gemeenten in de regio Haaglanden

Het aantal verhuringen via WBS in 2022 bedraagt 8.227. Deze verhuringen vormen het uitgangspunt van deze aanbodrapportage. Het betreft de verhuringen met een datum huuringang in 2022, voor zover deze door de corporaties voor 17 januari 2022 in WBS zijn verwerkt. Begin maart is een correctie toegepast op 78 toewijzingen via het 2 -hurenbeleid, waar in WBS de verkeerde huur geregistreerd was. In verschillende figuren staan ook de cijfers over voorgaande jaren. Deze cijfers kunnen soms beperkt afwijken van de cijfers in voorgaande rapportages vanwege later verwerkte verhuringen in WBS. Sociale Verhuurders Haaglanden | concept-Aanbodrapportage | 2022

Hoofdstuk twee bevat de samenvatting van dit rapport. In hoofdstuk drie staat informatie over de sociale huurmarkt in Haaglanden. Het gaat daarbij om: > > > > >

Geslaagde woningzoekenden; Verhuurd aanbod; Huurprijzen en inkomens; Reagerende woningzoekenden; Weigeringen.

In hoofdstuk vier is de spanning op de sociale huurmarkt onderwerp, waarbij aandacht is voor de gemiddelde wachttijd (inschrijfduur) die nodig is om te slagen. Ook de gemiddelde slaagkans van woningzoekenden komt aan bod. In hoofdstuk 5 zoomen we in op doorstroming binnen de corporatiewoningen. Daarbij kijken we ook naar de lengte en de samenstelling van de verhuisketens. De resultaten van deze verdieping verschijnen ook in een aparte rapportage.

Definitie DAEB-doelgroep Vanaf 2022 zijn corporaties verplicht om 92,5% van de woningen met een huur tot de vrijesectorgrens te verhuren aan huishoudens met een inkomen tot de DAEB -grens. Als hierover lokale prestatieafspraken zijn gemaakt, dan kan maximaal 7,5% extra worden benut. De DAEB-grens bedraagt €40.765 voor eenpersoonshuishoudens en €45.014 voor meerpersoonshuishoudens (prijspeil 2022). Definitie secundaire doelgroep Met de introductie van de DAEB-doelgroep is ook de definitie van de secundaire doelgroep aangepast. Tot en met 2021 geldt de inkomensgrens Europa, vanaf 2022 de DAEB-grenzen. In dit rapport wordt voor alle gepresenteerde jaren de nieuwe definitie van de secundaire doelgroep gehanteerd. Gevolgen voor de omvang van de secundaire doelgroep De inkomensgrens Europa is generiek en bedraagt (geïndexeerd naar prijspeil 2022) €40.765. De DAEB-grens bedraagt €40.765 voor eenpersoonshuishoudens en €45.014 voor meerpersoonshuishoudens (prijspeil 2022). De secundaire doelgroep is daarmee wat opgerekt. Als we kijken naar de verhuringen in 2022, dan vallen 7.713 van de 8.227 huishoudens onder de Europa-grens. Onder de DAEB-grens vallen 7.991 huishoudens.

Sociale Verhuurders Haaglanden | Aanbodrapportage | 2022

HOOFDSTUK

Samenvatting Duidelijk minder verhuurde woningen dan in topjaar 2021, weinig nieuwbouw In 2022 zijn 8.227 woningen verhuurd via WBS (inclusief verhuringen via rechtspersonen en inclusief nieuwbouwverhuringen). Na de sterke stijging in 2021 (21% meer verhuringen dan in 2020) is het aantal verhuringen weer in lijn met 2019 en 2020, toen het aantal verhuringen op jaarbasis iets boven de grens van 8.000 lag. Het aantal nieuwbouwverhuringen in 2022 is met 259 duidelijk lager dan in 2021, toen er 927 nieuwbouwverhuringen waren en ook lager dan in 2020 (612 nieuwbouwverhuringen). In 2021 was de toename van de nieuwbouw een van de redenen voor de sterke toename van het aantal verhuringen. Daarnaast werden in 2021 weinig woningen onttrokken (zichtbaar in het lage aantal toewijzingen aan stadsvernieuwingsurgenten). In 2022 is een toename te zien in de toewijzingen aan stadsvernieuwingsurgenten ten opzichte van 2021. Wel ligt het aantal met 135 relatief lager dan in de periode 2018-2020 (gemiddeld 391 per jaar). De mutatiegraad (gemeten als het aandeel verhuringen op jaarbasis via WBS ten opzichte van de voorraad op 1 januari 2022) ligt op 5,0%, lager dan de 5,5 % in 2021, maar wel hoger dan de 4,6% in 2020. indicatoren

2020

2021

2022

ingeschreven woningzoekenden (einde periode)

160.354

171.562

175.721

reagerende woningzoekenden (goede reactie)

70.504

76.013

72.500

geslaagde woningzoekenden

8.030

9.705

8.227

advertenties*

5.390

6.536

5.607

1.988.110

2.190.316

1.861.035

47.769

69.760

59.983

612

927

259

reacties* weigeringen* nieuwbouwverhuringen

* geplaatste advertenties op Woonnet Haaglanden, exclusief nieuwbouwadvertenties

Meer ingeschreven woningzoekenden, meer reagerende woningzoekenden Eind 2022 stonden ruim 175.000 woningzoekenden ingeschreven bij Woonnet Haaglanden. Dat zijn er ruim 4.000 meer dan een jaar eerder. Toch valt op dat de grote groei van het aantal ingeschrevenen er een beetje uit is. De groei is in 2022 minder dan de helft van de groei in 2021. Lang niet alle ingeschreven woningzoekenden reageren ook op een advertentie. In 2022 hebben 72.500 woningzoekenden op een advertentie gereageerd. Daarmee is het aantal lager dan in 2021. Door de 72.500 reagerende woningzoekers is 1.861.000 keer gereageerd op het huuraanbod 1. In de tweede helft van 2020 werd voor het eerst meer dan een miljoen maal gereageerd op het aanbod in een half jaar tijd. Na drie halve jaren met aantallen boven de miljoen is dat aantal zowel in de eerste als in de tweede helft van 2022 weer onder de miljoen gezakt. Als we kijken naar de verdeling van het aantal reacties per woningzoekenden, dan kan worden geconstateerd dat een relatief groot deel maximaal vier keer op een advertentie heeft

1 Exclusief nieuwbouwadvertenties en inclusief de reacties van “directe zoekers” en reacties op woningen die via het lotingmodel

verhuurd zijn.

Sociale Verhuurders Haaglanden | concept-Aanbodrapportage | 2022

gereageerd. Opvallend is dat er in 2022 meer zoekers zijn die maximaal 4 maal gereageerd hebben, terwijl het totaal aantal zoekers is afgenomen. Ongeveer 9,6% van de woningzoekenden heeft meer dan 75 keer op een advertentie gereageerd. Dat aandeel is afgenomen.

Minder advertenties; gemiddeld aantal reacties per advertentie afgenomen Het aantal advertenties waarop deze woningzoekenden konden reageren is – evenals het aantal verhuringen – duidelijk afgenomen ten opzichte van 2021. Op de 5.607 advertenties zijn gemiddeld 332 reacties binnengekomen. Dat is een lichte afname ten opzichte van 2021. Ook in 2021 zagen we een (sterkere) afname, die toen nog veroorzaakt leek te worden door de sterke toename van het aantal advertenties waarop men kon reageren. Er lijkt nu toch sprake van een structurelere afname. Tussen 2020 en 2022 is een afname te zien van 369 naar 332. In een aantal gemeenten is een opvallende verschuiving te zien van het gemiddelde aantal reacties. In Pijnacker-Nootdorp is een sterke toename te zien van het gemiddeld aantal reacties van 227 naar 282, na een – eveneens opvallende – afname in 2021. In Wassenaar en Westland is in 2022 eveneens een behoorlijke toename te zien van het gemiddelde aantal reacties. Het gemiddeld aantal weigeringen door kandidaten neemt toe Niet elke aanbieding leidt tot een verhuring. De 5.607 advertenties in 2022 hebben 59.983 weigeringen opgeleverd. Dit komt neer op gemiddeld 10,7 weigeringen per advertentie, even hoog als in 2021, maar lager dan in de tweede helft van dat jaar . In 2019 was het aantal weigeringen per advertentie door de corporatie nog 0,7.

Dat was in 2020 opgelopen tot 1,9 en in 2021 tot 2,9. In 2022 is dit afgenomen naar 2,3. De toename van het aantal weigeringen door corporaties is daarmee gestopt. In het laatste jaar is juist een toename van de weigeringen door kandidaten te zien. Van de 8.227 geslaagde woningzoekenden in 2022 hebben 4.596 woningzoekenden minimaal eenmaal een woning geweigerd. Het aantal weigeringen per woningzoekende is tot 2021 toegenomen van 2,7 in 2017 tot 4,2 in 2021. In 2022 is dit afgenomen tot 3,7. Afname toewijzingen aan primaire doelgroep gestopt, minder ‘doorstromers’ Van de 8.227 geslaagde woningzoekenden in 2022 kan 73% gerekend worden tot de primaire doelgroep. Vanaf 2017 was er een afname te zien van het aandeel verhuringen aan deze doelgroep, maar vanaf 2021 is een lichte toename te zien, vooral bij de huishoudens met een minimum inkomen. In de leeftijdsverdeling van de geslaagde woningzoekenden zijn door de jaren heen kleine veranderingen te zien. Het aandeel verhuringen aan jongeren (tot 27 jaar) is langzaam lager geworden, van 28,8% in 2017 naar 24,6% in 2022. Er worden steeds meer woningen verhuurd aan 55-plussers. In 2020 leek die trend gestopt, maar in 2021 en in 2022 zien we relatief veel toewijzingen aan 55-plussers. In 2018 werd 24,8% van de woningen verhuurd aan 55 -plussers, in 2022 gaat het om 27,2%. In 2017 was dat nog 20,9%.

starters. Het aantal toewijzingen aan ‘starters’ in 2022 is opvallend hoog. In 2021 was al een sterke toename te zien en deze toename heeft zich doorgezet in 2022, met 61% toewijzingen aan starters, tegenover 55% in 2021 en 51% in 2020. Deze toename heeft te maken met de definitieverandering. De overgangsregeling heeft er nog tot juli 2021 voor gezorgd dat er doorstromers van buiten de regio en doorstromers uit koopwoningen ook de woonduur (deels) meegeteld kregen. In 2019 werd nog 11% toegewezen aan deze (toenmalige) doorstromers, in 2022 komt dit nog sporadisch voor. Minder verhuringen onder de hoge aftoppingsgrens, minder grote woningen Het aandeel woningen met een huur onder de lage aftoppingsgrens neemt al jaren af. Vanaf 2020 ligt het aandeel verhuurde woningen boven de hoge aftoppingsgrens tot de vrijesectorgrens duidelijk hoger. In 2022 is te zien dat de afname van het aandeel verhu ringen met een huur onder de kwaliteitskortingsgrens stabiliseert. In aantal verhuringen is in 2021 overigens geen afname te zien; het aantal verhuringen in de andere huurklassen steeg, waardoor het aandeel tot de kwaliteitskortingsgrens een afname te zien gaf. Een deel van deze verhuringen met een huur boven de vrijesectorgrens gaat buiten Woonnet Haaglanden om. Voor 2022 gaat het om 351 verhuringen buiten WBS om. Via WBS zijn 154 vrijesectorwoningen verhuurd.

Ongeveer vier van de vijf verhuurde woningen heeft een oppervlakte tot 65 vierkante meter. Ongeveer 5% van de verhuurde woningen heeft een oppervlakte van 80 vierkante meter of meer. Dat aandeel is in 2022 afgenomen. De mediane wachttijd is iets afgenomen Voor alle woningen die in 2022 in Haaglanden zijn verhuurd, bedroeg de mediane inschrijfduur 72 maanden, ofwel 6 jaar. De afgelopen jaren is er sprake geweest van een flinke toename van de mediane inschrijfduur. In 2016 bedroeg deze nog 40 maanden. Sinds 2016 is de mediane inschrijfduur met bijna 3 jaar toegenomen. Wel zien we in 2022 een lichte afname van de inschrijfduur van 73 naar 72 maanden. Starters staan in het algemeen langer ingeschreven voor ze kunnen slagen. De mediane inschrijfduur voor deze doelgroep bedraagt inmiddels 7 8 maanden (6 jaar en 6 maanden). Wel zien we hier nu dat ten opzichte van 2020 een lichte afname zichtbaar is. Voor doorstromers is de mediane inschrijfduur behoorlijk afgenomen, van 6 3 naar 54 maanden. De lagere mediane inschrijfduur voor deze groep wordt verklaard door het meetellen van woonduur. Ook bij de woon-/inschrijfduur van doorstromers is een afname te zien, maar die is relatief beperkt: van 94 naar 90 maanden. De slaagkans laat een afname zien In 2022 zijn 8.002 sociale corporatiewoningen verhuurd, exclusief verhuringen via rechtspersonen en exclusief de vrijesectorverhuringen.

Het aantal woningzoekenden voor die woningen bedraagt 73.014. Dit is inclusief de woningzoekenden die zijn bemiddeld, zonder te hebben gereageerd op woningaanbod. Daarmee komt de reële slaagkans uit op 11,0%, duidelijk lager dan in 2021 (12,3%). De slaagkans is in 2022 ongeveer gelijk aan de slaagkans in 2020.

Sociale Verhuurders Haaglanden | concept-Aanbodrapportage | 2022

Sociale Verhuurders Haaglanden | Aanbodrapportage | 2022

HOOFDSTUK

De sociale huurmarkt Welke ontwikkelingen hebben zich voorgedaan in het sociale huuraanbod? Wie hebben op dit huuraanbod gereageerd en wie zijn er geslaagd? In dit hoofdstuk wordt een algemeen beeld geschetst van sociale huurmarkt in 2022 en wordt deze vergeleken met voorgaande jaren.

3.1

Kengetallen De laatste jaren neemt het aantal inschrijvingen duidelijk toe. Begin 2023 staan ruim 175.000 woningzoekenden ingeschreven bij Woonnet Haaglanden, ruim 4.000 meer dan een jaar eerder. De toename in 2022 ligt wel lager dan de toename in voorgaande jaren. L ang niet alle ingeschreven woningzoekenden reageren ook op advertenties. Het aantal niet-actieve ingeschrevenen is in 2022 toegenomen tot meer dan 100.000. In 2022 hebben 72.500 woningzoekenden gereageerd op een woningadvertentie, een afname ten opzichte van 2021. Jarenlang was er sprake van een afname van het woningaanbod via Woonnet Haaglanden. In 2021 zagen we een forse toename van het aanbod, waarbij vooral in de tweede helft van 2021 het aantal verhuringen met 5.277 hoog was. In 2022 is het aanbod duidelijk minder hoog. In 2022 zijn 8.227 woningen verhuurd, 15,2% minder dan in 2022. Hiervoor zijn 5.607 advertenties geplaatst, exclusief nieuwbouwadvertenties. Ook dat is duidelijk minder dan in 2021. Op deze advertenties zijn 1.861.000 reacties geweest, gemiddeld 332 reacties per advertentie. Dat ligt ongeveer op het niveau van 2021, maar wel duidelijk onder het niveau van 2020.

Figuur 2

Enkele kengetallen voor de periode 2018 - 2022 indicator

2018

2019

2020

2021

2022

ingeschreven woningzoekenden (einde periode)

142.551

151.390

160.354

171.562

175.721

reagerende woningzoekenden (goede reactie)

72.190

64.032

70.504

76.013

72.500

geslaagde woningzoekenden

8.405

8.169

8.030

9.705

8.227

advertenties* reacties* weigeringen* nieuwbouwverhuringen slaagkans

6.273

5.769

5.390

6.536

5.607

1.589.971

1.759.562

1.988.110

2.190.316

1.861.035

47.419

40.846

47.769

69.760

59.983

400

514

612

927

259

11,0%

12,1%

10,8%

12,3%

11,0%

wachtduur (mediane inschrijfduur in maanden)

zoekduur vanaf de eerste reactie (mediaan in maanden)

* exclusief nieuwbouwadvertenties

Van de 8.227 woningen die in 2022 zijn verhuurd, zijn er 259 nieuwbouwverhuringen. Vergeleken met 2021 (927) is dat een duidelijke afname. In Pijnacker-Nootdorp vormt het nieuwbouwaanbod (43 woningen) 20% van het aanbod in 2022.

Sociale Verhuurders Haaglanden | concept-Aanbodrapportage | 2022

In 2021 was er op Woonnet Haaglanden relatief veel aanbod van woningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens. In 2022 zijn dat er weer wat minder, vooral doordat er geen nieuwbouw in dat segment is aangeboden. Een beperkt deel van de verhuringen vindt plaats via ‘rechtspersonen’ . Het betreft onder andere tijdelijke verhuur via instanties die zich bezighouden met beheer van te slopen woningen (antikraak), maar ook verhuur via instellingen. In 2022 zijn dat er 72, vergelijkbaar met 2021. Vanaf 2021 vinden duidelijk minder verhuringen plaats via een rechtspersoon. Van de verhuringen die via rechtspersonen lopen, ontbreken de kenmerken van de huurder in WBS. Wel zijn van deze verhuringen de woningkenmerken bekend.

Figuur 3

3.2

Kengetallen verhuurde woningen via WBS voor de periode 2018 - 2022 verhuringen

2018

2019

2020

2021

2022

totaal verhuringen

8.405

8.169

8.030

9.705

8.227

- waarvan bestaande bouw

8.005

7.655

7.418

8.778

7.968

- waarvan nieuwbouw

400

514

612

927

259

- waarvan vrije sector bestaand

149

166

153

170

154

- waarvan vrije sector nieuwbouw

Geslaagde woningzoekenden Van de 8.227 geslaagde woningzoekenden in 2022 kan 73% gerekend worden tot de primaire doelgroep. Vanaf 2017 was er een afname te zien van het aandeel verhuringen aan deze doelgroep, maar vanaf 2021 is sprake van een lichte toename, vooral bij de huishoudens met een minimum inkomen. Van 1% van de geslaagde woningzoekenden zijn geen kenmerken van het huishouden bekend. Dit betreft de verhuringen aan rechtspersonen. Ook in 2022 is 6 van de 10 woningen verhuurd aan eenpersoonshuishoudens. Dat aandeel is de laatste jaren toegenomen van 56% in 2017 naar 62% in 2022. Ongeveer 17% van de woningen is verhuurd aan tweepersoonshuishoudens en 10% aan driepersoonshuishoudens. Het aandeel verhuringen aan huishoudens met 4 of meer personen is ongeveer 10%. In de leeftijdsverdeling van de geslaagde woningzoekenden zijn door de jaren heen kleine veranderingen te zien. Het aandeel verhuringen aan jongeren (tot 27 jaar) is langzaam lager geworden, van 28,8% in 2017 naar 24,6% in 2022. Er worden steeds meer woningen verhuurd aan 55-plussers. In 2020 leek die trend gestopt, maar in 2021 en in 2022 zien we relatief veel toewijzingen aan 55-plussers. In 2018 werd 24,8% van de woningen verhuurd aan 55-plussers, in 2022 gaat het om 27,2%. In 2017 was dat nog 20,9%.

Sociale Verhuurders Haaglanden | Aanbodrapportage | 2022

Figuur 4

Kenmerken van geslaagde woningzoekenden (%), 2018 - 2022 doelgroepindeling huurtoeslag

2018

2019

2020

2021

2022

2022 (N)

minima, 1 persoon

36%

35%

36%

39%

3.229

minima, 2+ personen

23%

21%

18%

1.511

subtotaal minima

59%

57%

53%

54%

58%

4.740

ov. primaire doelgroep, 1 persoon

10%

794

ov. primaire doelgroep, 2+ personen

471

subtotaal primaire doelgroep

76%

73%

70%

71%

73%

6.005

secundaire doelgroep, 1 persoon

11%

12%

13%

12%

997

secundaire doelgroep, 2+ personen

11%

917

subtotaal secundaire doelgroep

17%

21%

23%

25%

23%

1.914

hogere inkomens

236

onbekend/rechtspersoon

DAEB-doelgroep (pri+sec)

94%

96%

7.919

hoger inkomen

236

onbekend/rechtspersoon

1 persoon

55%

57%

58%

60%

62%

5.090

2 personen

21%

20%

18%

17%

1.413

3 personen

11%

10%

11%

10%

792

4 personen

476

5 personen

219

6 en meer personen

165

onbekend/rechtspersoon

t/m 22 jaar

12%

953

23-26 jaar

14%

13%

12%

13%

1.068

27-34 jaar

20%

19%

21%

20%

1.659

35-44 jaar

15%

16%

15%

16%

1.338

45-54 jaar

12%

11%

896

55-64 jaar

12%

13%

1.082

65-74 jaar

717

75 jaar of ouder

442

onbekend/rechtspersoon

starter geldende definitie

50%

48%

51%

55%

61%

4.990

doorstromer uit huurwoning regio

34%

38%

40%

38%

3.147

overig doorstromer geldende def.

13%

11%

rechtspersoon

regulier

63%

61%

63%

68%

61%

5.039

voorrang

29%

22%

19%

26%

2.169

lokaal maatwerk

10%

714

regionaal maatwerk

305

100%

8.227

doelgroep DAEB

huishoudenomvang

leeftijd

categorie

voorrang

totaal

Sociale Verhuurders Haaglanden | concept-Aanbodrapportage | 2022

In deze rapportage wordt aangesloten bij de definities die in de regio Haaglanden gehanteerd worden voor ‘starters’ en ‘doorstromers’. In het algemeen wordt iedereen die bij verhuizing geen woning leeg achterlaat gezien als een starter. De definitie in Haaglanden wijkt hier van af: alle nieuwe huurders die geen huurwoning in de regio Haaglanden achterlaten worden gezien als starters. Het aantal toewijzingen aan ‘starters’ in 2022 is opvallend hoog. In 2021 was al een sterke toename te zien en deze toename heeft zich doorgezet in 2022, met 61% toewijzingen aan starters, tegenover 55% in 2021 en 51% in 2020. Deze toename heeft te maken met de definitieverandering. De overgangsregeling heeft er nog tot juli 2021 voor gezorgd dat er doorstromers van buiten de regio en doorstromers uit koopwoningen ook de woonduur (deels) meegeteld kregen. In 2019 werd nog 11% toegewezen aan deze (toenmalige) doorstromers, in 2022 komt dit nog sporadisch voor.

Herkomst- en bestemmingsgemeente van geslaagde woningzoekenden Van de geslaagde kandidaten is bekend uit welke gemeente deze kandidaten afkomstig zijn (herkomstgemeente). In figuur 5 is per gemeente aangegeven welk deel van de geslaagde woningzoekenden uit de gemeente zelf afkomstig is (‘eigen gemeente’) en welk deel uit een andere gemeente in de regio Haaglanden. In de figuur is ook het aandeel nieuwe huurders weergegeven, dat niet uit de regio Haaglanden afkomstig is. Uitgangspunt in deze figuur is de gemeente waar de verhuring heeft plaatsgevonden (de gemeente waar de verhuurde woning staat). De mate waarin de sociale huurmarkt voor de inwoners van de eigen gemeente functioneert, is verschillend. In Den Haag ligt het aandeel ‘eigen’ inwoners in het aantal verhuringen in 2022 op zo’n 72%. Ook in Zoetermeer is het aandeel verhuringen aan eigen inwon ers relatief hoog (66%). De instroom van huishoudens van buiten deze gemeenten is daarmee naar verhouding beperkt. In Rijswijk is dat aandeel juist laag. In 2022 was slechts bij 30% van de verhuringen sprake van een verhuring aan een inwoner van Rijswijk.

Figuur 5

Herkomst van huurders van verhuurde woningen (aandelen < 5% zijn samengevat onder overig), 2022 0% gevestigd in Delft gevestigd in Den Haag gevestigd in L.-V. gevestigd in Midden-Delfland gevestigd in P.-N. gevestigd in Rijswijk gevestigd in Wassenaar gevestigd in Westland gevestigd in Zoetermeer

20%

40%

60%

80%

100%

uit eigen gemeente afkomstig uit Delft afkomstig uit Den Haag afkomstig uit Zoetermeer afkomstig uit Westland overig Haaglanden buiten Haaglanden

Het aandeel binnenverhuizingen hangt logischerwijs samen met de omvang van de gemeente: hoe groter de gemeente des te hoger het aantal binnenverhuizingen in het algemeen zal zijn. Bij verhuizingen tussen gemeenten speelt ook de ligging van een gemeente ten opzichte van andere Sociale Verhuurders Haaglanden | Aanbodrapportage | 2022

gemeenten een rol. Wat ook mee kan spelen is dat een aantal gemeenten nadrukkelijk inzet op kansen bieden voor 'eigen inwoners' via het lokaal maatwerk. In alle gemeenten binnen de regio Haaglanden is in 2022 meer dan 15% van de nieuwe huurders afkomstig uit de gemeente Den Haag. Vooral in Rijswijk is een relatief groot deel van de geslaagde kandidaten afkomstig uit de buurgemeente Den Haag. In Midden -Delfland en Pijnacker-Nootdorp is het aandeel geslaagde huishoudens met een vorig adres in Delft in verhouding groot. Daarnaast valt op dat er relatief veel vestiging is vanuit Zoetermeer naar Pijnacker -Nootdorp. De categorie ‘overig Haaglanden’ is een verzameling van geslaagde kandidaten uit verschillende gemeenten binnen de regio Haaglanden. Het aandeel geslaagde woningzoekenden van buiten Haaglanden ligt in alle gemeenten tussen de 5% en 15%. In figuur 5 is de gemeente waar de verhuring plaats heeft gevonden het uitgangspunt, in figuur 6 is de herkomstgemeente van de geslaagde woningzoekende het vertrekpunt. Door dit te doen, wordt duidelijk in welke gemeenten woningzoekenden uit een specifieke gemeente z ijn geslaagd.

Figuur 6

Vestigingsgemeente van geslaagde woningzoekenden (naar herkomstgemeente) (aandelen < 5% zijn samengevat onder overig) , 2022 0%

afkomstig uit Delft afkomstig uit Den Haag afkomstig uit Leidschendam-Voorburg afkomstig uit Midden-Delfland afkomstig uit Pijnacker-Nootdorp afkomstig uit Rijswijk afkomstig uit Wassenaar afkomstig uit Westland afkomstig uit Zoetermeer buiten Haaglanden

20%

40%

60%

80%

100% in eigen gemeente gevestigd in Delft

gevestigd in Den Haag gevestigd in L.-V. gevestigd in Westland gevestigd in Zoetermeer overig Haaglanden

Tussen de gemeenten zijn grote verschillen te zien als het gaat om de inkomens van de geslaagde woningzoekenden. De secundaire doelgroep slaagt bovengemiddeld in Pijnacker -Nootdorp en in Westland en in 2022 ook in Delft en Midden-Delfland. In Pijnacker-Nootdorp en in Westland slagen bovendien duidelijk minder minima dan in de andere gemeenten. Ook als we naar de leeftijdsverdeling kijken is duidelijk een verschil waar te nemen. Zo slagen in Den Haag, Delft en Zoetermeer juist vaak jongeren tot 27 jaar, waarbij vooral Zoetermeer opvalt.

Sociale Verhuurders Haaglanden | concept-Aanbodrapportage | 2022

Kaart 1-2

Toewijzingen naar inkomen en leeftijd, per gemeente , 2022 Naar inkomen

Naar leeftijd

Den Haag kent het hoogste aandeel toewijzingen aan eenpersoonshuishoudens . Opvallend is dat in Wassenaar juist heel weinig verhuringen naar alleenstaanden gaan . Dit hangt samen met het aanbod in Wassenaar (meer ruime woningen). Ook als het gaat om de soort toewijzing zijn vrij grote verschillen te zien. Lokaal maatwerk wordt veel meer toegepast in Wassenaar, Westland, Midden-Delfland en Zoetermeer. In Delft wordt relatief veel regulier verhuurd.

Kaart 3-4

Toewijzingen naar aantal personen en soort toewijzing, per gemeente , 2022 Naar aantal personen

Naar soort toewijzing

Sociale Verhuurders Haaglanden | Aanbodrapportage | 2022

3.3

Verhuurd aanbod Bijna alle corporatiewoningen die in 2022 via Woonnet Haaglanden zijn geadverteerd en verhuurd, hebben een huurprijs onder de vrijesectorgrens. Een deel van deze verhuringen met een huur boven de vrijesectorgrens gaat buiten Woonnet Haaglanden om. Voor 2022 gaat het om 351 verhuringen buiten WBS om. Via WBS zijn 154 vrijesectorwoningen verhuurd. Vier van de vijf verhuurde woningen heeft een huurprijs onder de hoge aftoppingsgrens, waarvan bijna een op de vijf met een huurprijs tot de kwaliteitskortingsgrens. Het aandeel woningen met een huur onder de lage aftoppingsgrens neemt al jaren af. Vanaf 2020 ligt het aandeel verhuurde woningen boven de hoge aftoppingsgrens tot de vrijesectorgrens duidelijk hoger. In 2022 is te zien dat de afname van het aandeel verhuringen met een huur onder de kwaliteitskortingsgrens stabiliseert. In aantal verhuringen is in 2021 overigens geen afname te zien; het aantal verhuringen in de andere huurklassen steeg, waardoor het aandeel tot de kwaliteitskortingsgrens een afname te zien gaf.

Figuur 7

Verhuurde woningen naar kale huurprijs (in aandelen), 2018 - 2022 2022 2021 2020 2019 2018

onder kwaliteitskortingsgrens

onder lage aftoppingsgrens onder hoge aftoppingsgrens onder vrijesectorgrens

20%

40%

60%

80%

100%

boven vrijesectorgrens

Ruim driekwart van de verhuurde woningen heeft 1 tot 3 kamers. Iets minder dan 40% van de verhuurde woningen is een 1- of 2-kamerwoning. Het aandeel verhuurde woningen met vijf of meer kamers bedraagt zo’n 5%. In 2022 is de opvallende afname van het aandeel 1-2kamerwoningen die in 2021 te zien was weer ongedaan gemaakt. Er is een logisch verband tussen het aantal kamers en de oppervlakte van de verhuurde woningen. Ongeveer vier van de vijf verhuurde woningen heeft een oppervlakte tot 65 vierkante meter. Ongeveer 5% van de verhuurde woningen heeft een oppervlakte van 80 vierkante meter of meer. Het aandeel grote woningen is laag in 2022.

Figuur 8

Verhuurde woningen naar aantal kamers (in aandelen), 2018 - 2022 2022 2021 2020 2019 2018

1-2 kamers

3 kamers 4 kamers

5 kamers of meer 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Sociale Verhuurders Haaglanden | concept-Aanbodrapportage | 2022

Figuur 9

Verhuurde woningen naar oppervlakte (in aandelen), 2018 - 2022 2022 2021 2020 2019 2018

tot 50 m2 50-65 m2 65-80 m2 vanaf 80 m2 0%

20%

40%

60%

80%

100%

Zoals al opgemerkt zijn in 2022 259 nieuwbouwwoningen verhuurd. Een opvallend groot deel heeft een huur onder de lage aftoppingsgrens. Dit kan te maken hebben met de RVV-subsidie, die een eerste verhuring onder de lage aftoppingsgrens vereist.

Figuur 10

Verhuurde nieuwbouwwoningen naar kale huurprijs, 2018 - 2022 2022 2021 2020 2019 2018

onder kwaliteitskortingsgrens onder lage aftoppingsgrens

onder hoge aftoppingsgrens onder vrijesectorgrens 0%

20%

40%

60%

80%

100%

boven vrijesectorgrens

De mutatiegraad (gemeten als het aandeel verhuringen op jaarbasis via WBS ten opzichte van de voorraad op 1 januari 2022) ligt op 5,0%, lager dan de 5,5 % in 2021, maar wel hoger dan de 4,6% in 2020. De afname van de mutatiegraad is terug te zien bij alle woningen, op een opvallende toename na bij de woningen met een huur onder de huurprijsgrens. De sterkste relatieve afname is te zien bij de grote woningen (qua kamers en qua oppervlakte). Daar was vorig jaar de toename het grootst. De mutatiegraad is het hoogst bij de goedkoopste woningen (woningen met een huurprijs voor mutatie tot de kwaliteitskortingsgrens). De mutatiegraad van de woningen met een huur boven de vrije-sectorgrens is in de praktijk hoger dan op basis van de verhuringen via WBS, aangezien een deel van deze verhuringen niet via WBS geregistreerd wordt. Deze mutaties zijn in de figuur niet meegenomen. De 1-kamerwoningen hebben de hoogste mutatiegraad, dit zien we al jaren. Dit komt enerzijds omdat deze woningen veelal voor een korte periode gehuurd wordt. Daarnaast behouden woningzoekenden die slagen in een 1-kamerwoning sinds 1-7-2019 de inschrijfduur. Voor deze groep is het dus gemakkelijker om daarna weer door te stromen naar een andere woning. De mutatiegraad van meergezinswoningen is duidelijk hoger dan die van eengezinswoningen.

Sociale Verhuurders Haaglanden | Aanbodrapportage | 2022

Mutatiegraad woningen naar kenmerk, verhuringen via WBS, als percentage van de voorraad aan het begin van het jaar, 2021 en 2022 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%

kale huurprijs

kamers

overig, vanaf 80m2

overig, 65-80m2

overig, tot 50m2

eengezins, vanaf 80m2

eengezins, 50-65m2

eengezins, 65-80m2

eengezins, tot 50m2

vanaf 80 m2

50-65 m2

65-80 m2

tot 50 m2

overig/onbekend

eengezinswoning

5 kamers of meer

3 kamers

4 kamers

1 kamer

2 kamers

onder huurprijsgrens

boven huurprijsgrens

onder lage aftop.

onder hoge aftop.

tot kwal.grens

2021 2022

overig., 50-65m2

Figuur 11

type en oppervlakte

Bij de 1-kamerwoningen is de mutatiegraad 17%. Dat neemt af tot 2% bij de grootste woningen. Dat effect zien we ook terug als het woningtype gecombineerd wordt met de oppervlakte. Eengezinswoningen hebben een lagere mutatiegraad, zowel bij de grotere woningen als bij de kleinere woningen. De laagste mutatiegraad doet zich voor bij de grotere eengezinswoningen (vanaf 80 m 2) en de hoogste mutatiegraad bij de overige woningen (voornamelijk meergezinswoningen) tot 50 m 2 . De afname van de mutatiegraad bij de eengezinswoningen zorgt voor de laagste mutatiegraad (gemeten vanaf 2015): 2,5%.

3.4

Huurprijzen en inkomens Verschillen tussen gemeenten in de samenstelling van het huuraanbod kunnen vanzelfsprekend gevolgen hebben voor de samenstelling van de groep huurders die deze woningen betrekt. Grote woningen komen in het algemeen bij grotere huishoudens terecht. Een goedkopere huurwoning komt terecht bij een huishouden met een lager inkomen, vanwege de voorwaarden die gesteld worden in het kader van het passend toewijzen. Corporaties dienen vanaf 2022 minimaal 85% van de huurwoningen met een huurprijs tot de vrijesectorgrens toe te wijzen aan de DAEB-doelgroep (inkomen tot €40.765 voor eenpersoonshuishoudens en €45.482 voor meerpersoonshuishoudens; prijspeil 2022). Verder moeten de corporaties met ingang van 1 januari 2016 woningen tot de aftoppingsgrens passend toewijzen aan huishoudens in de primaire doelgroep. De in 2022 verhuurde woningen met een huurprijs onder de kwaliteitskortingsgrens en onder de aftoppingsgrenzen zijn overwegend verhuurd aan huishoudens die qua inkomen gerekend kunnen worden tot de primaire doelgroep (figuur 12). Van de verhuurde woningen met een huurprijs tot de kwaliteitskortingsgrens is 99% verhuurd aan de primaire doelgroep. Van de woningen met een huur tot de (voor de betreffende huishoudens geldende) aftoppingsgrens is bijna 96% toegewezen aan de primaire doelgroep.

Vrijwel alle verhuurde woningen met een huurprijs tot de aftoppingsgrens zijn terecht gekomen bij een huishouden met een inkomen tot de DAEB-grens. Sociale Verhuurders Haaglanden | concept-Aanbodrapportage | 2022

Van de woningen met een huur onder de vrijesectorgrens maar boven de aftoppingsgrens, is ongeveer 10% verhuurd aan de primaire doelgroep. Dat is iets meer dan in 2020 en 2021. Een groot deel (94%) van de woningen in dit huurprijssegment is verhuurd aan de DAEB-doelgroep. Een klein deel van de primaire doelgroep is geslaagd in een woning met een huurprijs boven de vrijesectorgrens. Van de 154 vrijesectorverhuringen via WBS zijn er 11 verhuurd aan de primaire doelgroep.

Figuur 12

Verhuurde woningen naar primaire doelgroep en DAEB-doelgroep (primair+secundair opgeteld) per huurcategorie*, 2022 boven vrijesectorgrens

onder vrijesectorgrens

DAEB-doelgroep

onder aftoppingsgrens

primaire doelgroep

onder kwaliteitskortingsgrens

20%

40%

60%

80%

100%

* de gehanteerde aftoppingsgrens is afhankelijk van het aantal personen in het huishouden

3.5

Reagerende woningzoekenden In 2022 hebben 72.500 woningzoekenden gereageerd op woningen die zijn aangeboden en verhuurd via Woonnet Haaglanden. Daarmee is het aantal duidelijk hoger dan in de voorgaande perioden. Na de afname eind 2018, begin 2019, na de invoering van het verplichte inkomensformulier, is het aantal zoekers weer gestaag toegenomen. Wel is in 2022 een afname te zien ten opzichte van 2021. Ongeveer 72% van de reagerende woningzoekenden kan gerekend worden tot de primaire doelgroep. Daarvan heeft weer een relatief groot deel een minimum inkomen . De afgelopen jaren neemt het aandeel primaire doelgroep iets af en daarbinnen neemt het aandeel minima wat af. Ongeveer 25% van de reagerende woningzoekenden behoort tot de secundaire doelgroep (gedefinieerd op basis van de DAEB-grenzen). Dit aandeel is – ook op basis van de (geïndexeerde) DAEB-grenzen – de afgelopen jaren toegenomen, van 16% in 2018 tot 25% in 2022. Jonge huishoudens vormen al jaren de grootste groep binnen de woningzoekenden. Ongeveer 28% van de reagerende woningzoekenden heeft een leeftijd tot 27 jaar. Een relatief klein deel van de reagerende woningzoekenden is 65 jaar of ouder (6%). Dat aandeel is al jaren vrij stabiel. Meer dan de helft van de reagerende woningzoekenden is een éénpersoonshuishoudens. Ruim driekwart van de woningzoekende huishoudens bestaat uit maximaal twee personen.

Iets meer dan een op de tien reagerende huishoudens bestaat uit minimaal 4 personen. Ook daarin verandert door de jaren heen niet veel. Ongeveer 1 op de 7 reagerende woningzoekenden (14%) is afkomstig van buiten de regio Haaglanden. Ook daarvoor geldt dat in dit aandeel nauwelijks verandering optreedt , ondanks het feit dat iedereen van buiten de regio tegenwoordig als starter wordt beschouwd.

Sociale Verhuurders Haaglanden | Aanbodrapportage | 2022

Figuur 13

Profiel reagerende woningzoekenden voor aanbod in Haaglanden 2018 - 2022 doelgroepindeling huurtoeslag

2018

2019

2020

2021

2022

2022 (N)

minima, 1 persoon

33%

34%

33%

30%

29%

20.912

minima, 2+ personen

24%

23%

22%

21%

14.943

subtotaal minima

57%

56%

55%

51%

49%

35.855

ov. primaire doelgroep, 1 persoon

12%

8.720

ov. primaire doelgroep, 2+ personen

12%

10%

7.534

subtotaal primaire doelgroep

81%

78%

76%

73%

72%

52.109

hogere inkomens

19%

22%

24%

27%

28%

20.391

onbekend/rechtspersoon

primaire doelgroep

81%

78%

76%

73%

72%

52.109

secundaire doelgroep

16%

20%

21%

23%

25%

18.200

hogere inkomens

2.191

onbekend/rechtspersoon

1 persoon

54%

57%

41.122

2 personen

22%

20%

19%

20%

14.160

3 personen

13%

12%

8.966

4 personen

5.103

5 personen

2.355

6 en meer personen

794

t/m 22 jaar

12%

11%

12%

8.563

23-26 jaar

17%

16%

11.559

27-34 jaar

25%

24%

17.756

35-44 jaar

19%

18%

19%

20%

14.192

45-54 jaar

13%

9.587

55-64 jaar

6.315

65-74 jaar

3.113

75 jaar of ouder

1.416

doelgroep DAEB

huishoudenomvang

leeftijd

herkomst Delft

5.386

Den Haag

54%

53%

38.622

Leidschendam-Voorburg

2.822

Midden-Delfland

425

Pijnacker-Nootdorp

1.321

Rijswijk

2.868

Wassenaar

611

Westland

3.113

Zoetermeer

10%

6.866

buiten Haaglanden

14%

10.466

totaal

100%

72.500

de aantallen per kenmerk tellen niet altijd op. Niet van alle woningzoekenden zijn alle kenmerken bekend (bijvoorbeeld aantal personen). Daarnaast kan een woningzoekende bijvoorbeeld in een jaar reageren als 34-jarige en als 35-jarige.

Sociale Verhuurders Haaglanden | concept-Aanbodrapportage | 2022

Door de 72.500 reagerende woningzoekers is ruim 1,8 miljoen keer gereageerd op het huuraanbod 2. In de tweede helft van 2020 werd voor het eerst meer dan een miljoen maal gereageerd op het aanbod in een half jaar tijd. Na drie halve jaren met aantallen boven de miljoen is dat aantal in de eerste en tweede helft van 2022 weer onder de miljoen gezakt. Als we kijken naar de verdeling van het aantal reacties per woningzoekenden, dan kan worden ge constateerd dat een relatief groot deel maximaal vier keer op een advertentie heeft gereageerd. Opvallend is dat er in 2022 meer zoekers zijn die maximaal 4 maal gereageerd hebben, terwijl het totaal aantal zoekers is afgenomen. Ongeveer 9,6% van de woningzoekenden heeft meer dan 75 keer op een advertentie gereageerd. Dat aandeel is afgenomen.

Figuur 14

Verdeling reagerende woningzoekenden naar aantal reacties , 2020-2022 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0

2020 2021

2022

1-4 reacties

5-9

10-14

15-19

20-24

25-49

50-74

75+ reacties

Reageren woningzoekenden vooral op advertenties in de ‘eigen gemeente’ of juist niet? Ongeveer een op de tien woningzoekenden in Haaglanden heeft alleen gereageerd op woningen aangeboden in de eigen gemeente. Ongeveer 70% van de woningzoekenden zoekt zowel in de eigen gemeente als in een andere gemeente binnen de regio. Ongeveer een op de vijf reagerende woningzoekenden heeft alleen in een andere dan de ‘eigen’ gemeente gezocht. Er zijn wel verschillen in de zoekrichting van woningzoekenden uit de verschillende gemeenten. De mate waarin men in de eigen gemeente zoekt, loopt sterk uiteen. Dit kan te maken hebben met de beschikbaarheid van bepaald woningaanbod of met de samenstelling van de huishoudens die op zoek zijn naar een woning. Slechts een klein deel van de woningzoekenden uit Pijnacker-Nootdorp, Rijswijk en Leidschendam-Voorburg heeft in 2022 alleen in de eigen gemeente gezocht (rond de 5%). Van de woningzoekenden uit Zoetermeer, Westland en Wassenaar heeft een relatief groot deel alleen in de eigen gemeente gereageerd op aanbod. De woningzoekenden woonachtig in Den Haag zoeken relatief vaak zowel in de eigen gemeente als ook in een andere gemeente. Ongeveer 4% van de woningzoekenden uit Den Haag zoekt alleen in een andere gemeente.

2 Exclusief nieuwbouwadvertenties en inclusief de reacties van “directe zoekers” en reacties op woningen die via het lotingmodel

verhuurd zijn.

Sociale Verhuurders Haaglanden | Aanbodrapportage | 2022

Figuur 15

Zoekrichting van woningzoekenden naar herkomstgemeente , 2022 3 0%

20%

40%

60%

80%

100%

Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer Haaglanden

3.6

alleen eigen gemeente deels eigen gemeente alleen andere gemeente

Reacties per advertentie Voor de verhuurde woningen in 2022 zijn 5.607 advertenties geplaatst. Dit is exclusief de advertenties voor nieuwbouwverhuringen 4. Op deze 5.607 advertenties zijn gemiddeld 332 reacties binnengekomen. Dat is een lichte afname ten opzichte van 2021. Ook in 2021 zagen we een afname, die toen nog veroorzaakt leek te worden door de sterke toename van het aantal advertenties waarop men kon reageren. Tussen 2020 en 2022 is een afname te zien van 369 naar 332.

Figuur 16

Advertenties en gemiddeld aantal reacties per gemeente, 201 9 - 2022 reacties gemiddeld

advertenties gemeente

2022

2019

2020

2021

2022

Delft

772

220

289

251

2.612

350

401

377

344

441

314

401

358

414

Midden-Delfland

251

372

349

322

Pijnacker-Nootdorp

119

248

348

227

282

Rijswijk

317

351

472

440

405

Wassenaar

106

159

185

154

266

Westland

450

266

311

239

305

Zoetermeer

707

274

333

305

329

Haaglanden

5.607

305

369

335

332

Den Haag Leidschendam-Voorburg

Het gemiddeld aantal reacties op advertenties verschilt per gemeente, dat is al jaren zo. In een aantal gemeenten is een opvallende verschuiving te zien van het gemiddelde aantal reacties. In

3 De woningzoekenden die van buiten de regio Haaglanden reageren zijn in de grafiek weggelaten. Ze reageren allen immers alleen

in een andere gemeente. 4 Er is op enig moment besloten om advertenties voor nieuwbouwwoningen niet mee te tellen, omdat het in het algemeen

groepsadvertenties betreft.

Sociale Verhuurders Haaglanden | concept-Aanbodrapportage | 2022

Pijnacker-Nootdorp is een sterke toename te zien van het gemiddeld aantal reacties van 227 naar 282, na een – eveneens opvallende – afname in 2021. In Wassenaar en Westland is in 2022 eveneens een behoorlijke toename te zien van het gemiddelde aantal reacties. Op het woningaanbod in Leidschendam-Voorburg en Rijswijk is gemiddeld meer dan 400 keer gereageerd, op aanbod in Delft gemiddeld 251 keer. Daarmee zijn dit de gemeenten met gemiddeld respectievelijk de meeste en de minste reacties per advertentie. Het gemiddeld aantal reacties op advertenties is het hoogst bij woningen boven de kwaliteitskortingsgrens maar tot de lage aftoppingsgrens (4 10) gevolgd door woningen met een huurprijs vanaf de lage aftoppingsgrens tot de hoge aftoppingsgrens ( 377). Als we kijken naar de combinatie met het aantal kamers, dan zien we dat het aantal reacties het hoogst is bij de 5 kamerwoningen met een huurprijs onder de lage aftoppingsgrens (643 reacties per advertentie). Het gaat daarbij overigens om slechts 11 advertenties. Ondanks het feit dat het gemiddeld aantal reacties op advertenties van woningen met een huurprijs onder de vrijesectorgrens ruim onder het totale gemiddelde ligt, gaat het nog om gemiddeld 200 reacties. Bij de woningen boven de vrijesectorgrens is gemiddel d nog 127 keer op een advertentie gereageerd.

Figuur 17

Gemiddeld aantal reacties naar aantal kamers en huurprijsklasse , 2022 huurprijsklasse

kamers

1 k.

2 k.

3 k.

4 k.

5 k.

6+ k.

totaal

onder kwaliteitskortingsgrens

124

288

515

468

267

onder lage aftoppingsgrens

120

298

507

461

643

410

onder hoge aftoppingsgrens

190

321

467

464

377

onder vrijesectorgrens

189

239

161

158

136

200

boven vrijesectorgrens totaal

198

254

127

123

281

391

348

270

126

332

- Bij categorieën met minder dan 5 advertenties is een ‘-‘ weergegeven.

3.7

Weigeringen Een woningzoekende kan een aanbieding krijgen voor een woning waar hij/zij op gereageerd heeft, maar dat betekent nog niet dat deze woningzoekende ook de daadwerkelijke huurder wordt van de woning. Maar ook corporaties kunnen kandidaten weigeren. De redenen voor een woningzoekende om een woning weigeren of voor de corporatie om een kandidaat te weigeren, zijn divers. Weigeringen per advertentie De 5.607 advertenties in 2022 hebben 59.983 weigeringen opgeleverd. Dit komt neer op gemiddeld 10,7 weigeringen per advertentie. Het aantal weigeringen per advertentie is sinds 2020 weer aan het toenemen, na een jarenlange afname. In 2022 ligt het aantal weigeringen op hetzelfde niveau als in 2021.

Sociale Verhuurders Haaglanden | Aanbodrapportage | 2022

Zowel de woningzoekende als de corporatie kan zorgen voor een ‘weigering’. Daarnaast is ook een categorie ‘geen (tijdige) reactie’ toegevoegd. Zo’n 57% van de weigeringen is afkomstig van de kandidaten, duidelijk minder dan in 2021. Ongeveer 22% van de weigeringen kan toegeschreven worden aan niet of niet-tijdig reageren op de aanbieding en eveneens 22% van de weigeringen komt voor rekening van de corporaties. In 2019 was het aantal weigeringen per advertentie door de corporatie nog 0,7. Dat was in 2020 opgelopen tot 1,9 en in 2021 tot 2,9. In 2022 is dit afgenomen naar 2,3. De toename van het aantal weigeringen door corporaties is daarmee gestopt. In het laatste jaar is juist een toename van de weigeringen door kandidaten te zien. Corporaties die gemiddeld meer geweigerd hebben per advertentie (zie bijlage A8) zijn DUWO, Rijswijk Wonen en Wonen Wateringen.

Figuur 18

Verhuringen en weigeringen in Haaglanden, 2018 - 2022 indicator

2018

2019

2020

2021

2022

verhuringen

8.405

8.169

8.030

9.705

8.227

weigeringen kandidaten

29.974

26.223

27.182

35.487

34.079

weigeringen corporatie

4.760

3.946

10.142

18.846

12.924

geen (tijdige) reactie

12.685

10.677

10.445

15.427

12.980

weigeringen totaal

47.419

40.846

47.769

69.760

59.983

advertenties

6.273

5.769

5.390

6.536

5.607

7,6

7,1

8,9

10,7

gemiddeld aantal weigeringen

Figuur 19

Weigeringen naar reden, 2018 - 2022 8 6

weigeringen corporatie weigeringen kandidaten geen (tijdige) reactie

4 2

0 2018

2019

2020

2021

2022

De verschillen worden mede veroorzaakt door de manier van aanbieden, maar zijn ook afhankelijk van het woningaanbod. Bij groepsaanbiedingen komt het vaker voor dat potentiële nieuwe huurders niet reageren op de aanbieding.

Het aantal weigeringen door de corporatie is erg laag in Midden -Delfland, Pijnacker-Nootdorp en Zoetermeer.

Sociale Verhuurders Haaglanden | concept-Aanbodrapportage | 2022

Figuur 20

Advertenties, weigeringen en weigeringen per advertentie in Haaglanden , 2022 weigeringen totaal

weigeringen per advertentie

advertenties

weigeringen kandidaten

772

4.705

2.603

1.745

9.053

11,7

2.612

18.361

5.553

7.344

31.258

12,0

441

2.880

1.117

1.104

5.101

11,6

Midden-Delfland

327

102

496

6,0

Pijnacker-Nootdorp

119

578

105

236

919

7,7

Rijswijk

317

1.807

1.171

729

3.707

11,7

Wassenaar

106

405

365

184

954

9,0

Westland

450

2.146

1.426

707

4.279

9,5

Zoetermeer

707

2.870

517

829

4.216

6,0

5.607

34.079

12.924

12.980

59.983

10,7

gemeente Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg

totaal

weigeringen geen (tijdige) corporatie reactie

Weigeringen naar kenmerken van de woning Het gemiddeld aantal weigeringen per advertentie is hoger bij woningen met een huurprijs tussen de hoge aftoppingsgrens en de vrije-sectorgrens. De woningzoekenden die voor deze woningen in aanmerking komen, zijn mogelijk kritischer op de prijs-kwaliteitsverhouding. Daarnaast is het mogelijk dat de woningzoekenden die op deze woningen reageren, kansrijker zijn en meer te kiezen hebben. Dit effect zien we in het algemeen ook terug bij woningen met meer kamers of meer oppervlakte en bij eengezinswoningen. Hoe meer kamers een woning heeft, hoe hoger veelal het gemiddeld aantal weigeringen. Opvallend is wel het relatief hoge aantal weigeringen bij 1-kamerwoningen.

Sociale Verhuurders Haaglanden | Aanbodrapportage | 2022

type en oppervlakte

Gemiddeld aantal weigeringen naar kenmerken van de geadverteerde woningen , 2022 overig, vanaf 80m2 overig, 65-80m2 overig., 50-65m2 overig, tot 50m2 eengezins, vanaf 80m2 eengezins, 65-80m2 eengezins, 50-65m2 eengezins, tot 50m2 vanaf 80 m2 65-80 m2 50-65 m2 tot 50 m2

kamers

overig/onbekend eengezinswoning

kale huurprijs

Figuur 21

5 kamers of meer 4 kamers 3 kamers 2 kamers 1 kamer

boven huurprijsgrens onder huurprijsgrens onder hoge aftop. onder lage aftop. tot kwal.grens 0

Weigeringen per woningzoekende Het aantal weigeringen wordt in het algemeen gerelateerd aan het aantal advertenties. Maar als we vanuit de woningzoekende kijken, hoe vaak heeft een geslaagde woningzoekende geweigerd voordat het tot een acceptatie komt? In 2022 komt dit uit op 4,4 weigeringen per geslaagde woningzoekende. Daarbij zijn alle weigeringen van de betreffende woningzoekenden meegeteld, ook de eventuele weigeringen in voorgaande jaren. Van de 8.227 geslaagde woningzoekenden in 2022 hebben 4.596 woningzoekenden minimaal eenmaal een woning geweigerd. Het aantal weigeringen per geslaagde woningzoekende is tot 2021 toegenomen van 2,7 in 2017 tot 4,2 in 2021. In 2022 is dit afgenomen tot 3,7.

Sociale Verhuurders Haaglanden | concept-Aanbodrapportage | 2022

Figuur 22

Gemiddeld aantal weigeringen per geslaagde woningzoekende via woon-/inschrijfduur (exclusief 55-plussers), naar woon-/inschrijfduur, 2022 vanaf 10 jaar 7,5 tot 10 jaar 5 tot 7,5 jaar 4 tot 5 jaar 3 tot 4 jaar 2 tot 3 jaar tot 2 jaar

Het aantal weigeringen hangt sterk samen met de woon-/inschrijfduur van de woningzoekende. Woningzoekenden die 10 jaar of meer staan ingeschreven (inclusief eventueel meegetelde woonduur) hebben gemiddeld ruim 11 maal geweigerd voordat ze (in 2022) een woning hebben geaccepteerd. Dit ligt overigens ruim onder het gemiddelde van 15 over 2021. Bij jongeren en bij 75-plussers is het aantal weigeringen beduidend lager dan gemiddeld. Er zijn 883 geslaagde woningzoekenden die 10 maal of vaker een aanbieding hebbe n geweigerd, voorafgaand aan de verhuring in 2022.

Acceptatiegraad Als we vanuit de woningzoekende kijken, in welke mate leiden aanbiedingen dan tot een verhuring? We zien dan dat 12,0% van de aanbiedingen in 2022 tot een verhuring heeft geleid (59.983 aanbiedingen leiden tot 8,155 acceptaties). Dat is even hoog als in 2021 toen de acceptatiegraad eveneens 12,0% bedroeg. Het verschil tussen starters en doorstromers is opmerkelijk. Bij starters leidt 1 7,6% van de aanbiedingen tot een verhuring, bij doorstromers is dit 8,0%. Als we naar andere kenmerken kijken, dan zien we eveneens grote verschillen. Bij jongeren (t/m 22 jaar) leidt ruim een kwart van de aanbiedingen tot een verhuring, terwijl dit in de leeftijdsklasse 35 tot 45 en 45-55 jaar minder dan 9% is. Bij ouderen zien we juist weer een toename van de acceptatiegraad: hoe hoger de leeftijd, des te hoger de acceptatiegraad. Bij senioren in de leeftijd van 75 of ouder is dit 2 2,6%. De laagste acceptatiegraad zien we bij 4- en 5-persoonshuishoudens (resp. 6,8 en 6,7%).

Sociale Verhuurders Haaglanden | Aanbodrapportage | 2022

Figuur 23

Gemiddelde acceptatiegraad (exclusief rechtspersonen) , 2022 0% minima, 1 persoon minima, 2+ personen subtotaal minima ov. primaire doelgroep, 1 persoon ov. primaire doelgroep, 2+ personen subtotaal primaire doelgroep middeninkomens hogere inkomens DAEB-doelgroep (pri+sec) hoger inkomen 1 persoon 2 personen 3 personen 4 personen 5 personen 6 en meer personen t/m 22 jaar 23-26 jaar 27-34 jaar 35-44 jaar 45-54 jaar 55-64 jaar 65-74 jaar 75 jaar of ouder tot 2 jaar inschrijfduur 2 tot 3 jaar 3 tot 4 jaar 5 tot 7,5 jaar 7,5 tot 10 jaar vanaf 10 jaar inschrijfduur

10%

15%

20%

25%

30%

19,3% 10,8% 15,4% 11,7% 7,3% 9,5% 8,3% 14,9% 0,0% 11,8% 18,2% 0,0% 15,4% 10,5% 7,8% 6,8% 6,7% 13,3% 0,0% 26,8% 17,5% 10,5% 8,6% 8,8% 10,6% 14,9% 22,6%

starter doorstromer huurwoning regio

23,0% 11,0% 10,4% 8,7% 6,7% 8,8% 0,0% 17,6% 8,0%

totaal

12,0%

Sociale Verhuurders Haaglanden | concept-Aanbodrapportage | 2022

Sociale Verhuurders Haaglanden | Aanbodrapportage | 2022

HOOFDSTUK

Druk op de sociale huurmarkt De spanning op de sociale huurmarkt kan op verschillende manieren in beeld worden gebracht. Enkele belangrijke indicatoren om de spanning weer te geven zijn de benodigde inschrijfduur (wachttijd), de woon-/inschrijfduur en de slaagkans.

4.1

Spanningsindicatoren De ontwikkeling op de sociale huurmarkt is niet te vangen in slechts één indicator. Een hoge mediane inschrijfduur kan wijzen op schaarste, maar kan ook veroorzaakt worden doordat de geslaagden relatief ouder zijn en daardoor al langer ingeschreven kunnen staan. Door niet alleen naar de inschrijfduur of de woon-inschrijfduur te kijken, maar ook naar andere indicatoren, ontstaat meer inzicht in de spanning op de sociale huurmarkt. In onderstaande tabel staan verschillende indicatoren weergegeven, namelijk: de inschrijfduur, zowel totaal als uitgesplitst naar starters en doorstromers, het aandeel van de geslaagden dat niet is geslaagd via woon /inschrijfduur (maar via bijvoorbeeld lokaal maatwerk of urgentie), de slaagkan s en het totale aantal geslaagden. In deze paragraaf zijn overigens de vrije -sector verhuringen en de verhuringen aan rechtspersonen buiten beschouwing gelaten. Een vergelijking van deze verschillende indicatoren naar kenmerken van de geslaagde huishoudens (figuur 24) levert extra inzichten op. Opvallend is onder andere de duidelijk hogere slaagkans voor huishoudens van zes of meer personen. In 2022 is 96% van deze groep (van 158 geslaagde huishoudens) geslaagd op een andere manier dan via inschrijfduur. Dat een groot aandeel van deze huishoudens wordt bemiddeld zorgt voor een relatief hoge slaagkans.

De huishoudens die wel geslaagd zijn via woon-/inschrijfduur, hebben in het algemeen een relatief lage inschrijfduur, al zijn de aantallen zelfs te laag om dit voor deze groep betrouwbaar weer te geven. In 2021 bedroeg de wachttijd voor deze groep 101 maanden. Het verschil tussen 2021 en 2022 geeft al aan dat de uitkomsten bij kleine aantallen (te) erg gaan schommelen. De oudere leeftijdsgroepen laten een lagere ‘benodigde’ inschrijfduur zien. Dit wordt vooral mogelijk gemaakt door veel woonduur die meegeteld wordt in de woon -/inschrijfduur. Vanaf de leeftijd van 55 jaar en ouder neemt de mediane inschrijfduur duidelijk af, zowel voor starters als voor doorstromers. Dit komt enerzijds door de woonduur die meegeteld kan worden, maar ook en vooral door het feit dat woningen gelabeld worden voor deze doelgroep, waardoor de concurrentie beperkter is. Een relatief groter deel van de huishoudens in de leeftijd 55 tot 75 slaagt via woon-/inschrijfduur (2 op de 3 geslaagden). De slaagkans van deze huishoudens is eveneens hoger. De huishoudens in de leeftijd vanaf 75 jaar en ouder hebben de hoogste slaagkans en een lage mediane wachttijd.

Sociale Verhuurders Haaglanden | concept-Aanbodrapportage | 2022

Figuur 24

Overzicht indicatoren druk op de woningmarkt, naar kenmerken van de huishoudens , 2022 inschrijfduur totaal

inschrijfduur inschrijfduur niet geslaagd starters doorstromers via WID

slaagkans

geslaagden (slaagkans)

categorie starter

53%

10,8%

4.913

doorstromer

41%

11,3%

3.088

1 persoon

48%

12,0%

5.039

2 personen

44%

9,7%

1.348

3 personen

49%

8,8%

777

4 personen

48%

9,3%

464

5 personen

56%

9,3%

215

6 en meer personen

(49)

96%

18,8%

158

t/m 22 jaar

75%

10,6%

951

23-26 jaar

57%

9,0%

1.061

27-34 jaar

45%

9,2%

1.630

35-44 jaar

51%

9,3%

1.312

45-54 jaar

50%

9,3%

884

55-64 jaar

29%

16,8%

1.057

65-74 jaar

33%

22,4%

693

75 jaar of ouder

51%

27,7%

413

primaire doelgroep

55%

11,2%

5.994

- waarvan minima

59%

12,7%

4.736

- waarvan ov. primair

39%

7,7%

1.258

ov. middeninkomen

29%

10,4%

1.773

DAEB-doelgroep (pri+sec)

49%

10,9%

7.886

primaire doelgroep, <23

75%

11,4%

937

primaire doelgroep, 23-54, 1-2p

57%

9,8%

2.605

primaire doelgroep, 23-54, 3-4p

57%

8,1%

744

primaire doelgroep, 23-54, 5+p

82%

11,1%

211

primaire doelgroep, 55+

34%

19,3%

1.497

secundaire doelgroep, 55-, 1-2p

20%

7,1%

826

secundaire doelgroep, 55-, 3+p

35%

11,7%

447

secundaire doelgroep, 55+

32%

21,1%

619

hoger inkomen

61%

11,6%

115

49%

11,0%

8.001

huishoudenomvang

leeftijd

DAEB-doelgroep

indeling in doelgroepen

totaal

De spanningsindicatoren kunnen ook worden weergegeven naar kenmerken van de woning. De druk op de woningen met een huurprijs vanaf de kwaliteitskortingsgrens tot de aftoppingsgrenzen is het hoogst. De slaagkans voor deze woningen is laag en de mediane inschrijfduur is hoog. De slaagkans van woningen met een huurprijs tot de kwaliteitskortingsgrens is hoger dan gemiddeld. Een belangrijk deel van deze woningen (67%) wordt bemiddeld of verhuurd aan woningzoekenden met een urgentieverklaring. Daarnaast is een deel van deze woningen gelabeld voor jongeren, wat een drukkend effect heeft op de mediane inschrijfduur. Ook woningen met een huurprijs boven hoge aftoppingsgrens, maar onder de vrijesectorgrens hebben een hogere slaagkans. Ook voor dit Sociale Verhuurders Haaglanden | Aanbodrapportage | 2022

aanbod geldt dat niet iedereen hiervoor in aanmerking komt. Huishoudens die tot de primaire doelgroep behoren komen niet in aanmerking voor deze woningen, waardoor de concurrentie voor deze woningen beperkter is.

Figuur 25

Overzicht indicatoren druk op de woningmarkt, naar kenmerken van de woning , 2022 inschrijfduur totaal

inschrijfduur inschrijfduur niet geslaagd starters doorstromers via WID

slaagkans

geslaagden (slaagkans)

gemeente Delft

33%

12,7%

980

Den Haag

50%

12,8%

4.225

Leidschendam-Voorburg

50%

6,5%

522

Midden-Delfland

56%

8,8%

Pijnacker-Nootdorp

125

56%

9,4%

203

Rijswijk

48%

10,0%

439

Wassenaar

54%

10,1%

127

Westland

51%

8,0%

474

Zoetermeer

59%

9,7%

938

onder kwaliteitskortingsgrens

67%

18,7%

1.417

onder lage aftoppingsgrens

49%

10,0%

4.021

onder hoge aftoppingsgrens

46%

8,5%

1.044

onder vrijesectorgrens

31%

11,7%

1.519

1-2 kamers

53%

16,5%

3.137

3 kamers

44%

8,6%

3.004

4 kamers

47%

9,5%

1.535

5 kamers of meer

72%

11,0%

325

tot 50 m2

52%

13,7%

3.188

50-65 m2

44%

9,2%

3.215

65-80 m2

47%

10,9%

1.279

vanaf 80 m2

74%

11,5%

319

49%

10,9%

8.001

netto huurprijs

aantal kamers

oppervlakte

totaal

Niet geslaagd via WID (woon-/inschrijfduur): geslaagd via urgentie, via lokaal of regionaal maatwerk, via bemiddeling, via loting, via direct te huur of via leefstijl e.d. Bij minder dan 5 waarnemingen wordt de inschrijfduur niet weergegeven; bij 5 -9 waarnemingen in grijs en tussen haken.

4.2

Inschrijfduur De benodigde inschrijfduur (of wachttijd) om een woning te kunnen huren , is een belangrijke indicator voor de druk op de woningmarkt. Bij de volgordebepaling in het verhuurproces wordt gebruik gemaakt van de woon-/inschrijfduur. Voor starters is de woon-/inschrijfduur gelijk aan de inschrijfduur. Bij doorstromers wordt de woon-/inschrijfduur berekend door maximaal 5 jaar (60 maanden) van de woonduur op het huidige adres op te tellen bij de inschrijfduur 5.

Met ingang van 1 juli 2019 is de regel voor doorstromers gewijzigd.

Sociale Verhuurders Haaglanden | concept-Aanbodrapportage | 2022

Voor alle woningen die in 2022 in Haaglanden zijn verhuurd, bedroeg de mediane inschrijfduur 72 maanden, ofwel 6 jaar. De afgelopen jaren is er sprake geweest van een flinke toename van de mediane inschrijfduur. In 2016 bedroeg deze nog 40 maanden. Sinds 2016 is de mediane inschrijfduur met bijna 3 jaar toegenomen. Wel zien we in 2022 een lichte afname van de inschrijfduur van 73 naar 72 maanden. Starters staan in het algemeen langer ingeschreven voor ze kunnen slagen. De mediane inschrijfduur voor deze doelgroep bedraagt inmiddels 78 maanden (6 jaar en 6 maanden). Wel zien we hier nu dat ten opzichte van 2020 een lichte afname zichtbaar is. Voor doorstromers is de mediane inschrijfduur behoorlijk afgenomen, van 63 naar 54 maanden. De lagere mediane inschrijfduur voor deze groep wordt verklaard door het meetellen van woonduur. Ook bij de woon-/inschrijfduur van doorstromers is een afname te zien, maar die is relatief beperkt: van 94 naar 90 maanden.

Figuur 26

Mediane inschrijfduur en woon-/inschrijfduur (in maanden) van geslaagde woningzoekenden (verhuurd o.b.v. woon-/inschrijfduur), 2018 - 2022 0

100

inschrijfduur starters*

inschrijfduur doorstromers*

2022 2021 2020

woon-/inschrijfduur doorstromers*

2019 2018

inschrijfduur totaal

woon-/inschrijfduur totaal

* conform definitie HVO

Er is een duidelijk verband als het gaat om leeftijd en inschrijfduur. Jongere huishoudens (tot 22 jaar) en huishoudens vanaf 55 jaar hebben de minste inschrijfduur nodig om te kunnen slagen. Voor deze groepen is het aanbod vaak gelabeld (tot 22 jaar, vanaf 55 jaar). Bij jongeren tot 22 jaar kan de inschrijfduur bovendien niet lang zijn, omdat je pas vanaf 18 jaar mag inschrijven. Als we kijken naar het inkomen van de geslaagde huishoudens, dan valt op dat de verschillen tussen de inkomensgroepen in de loop van de tijd kleiner geworden zijn . Grote huishoudens (vanaf 5 personen) die tot de primaire doelgroep behoren hadden tot vorig jaar de langste inschrijfduur (nodig). In 2022 is inschrijfduur van deze groep duidelijk lager dan in voorgaande jaren.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Westland&id=e92ceafb-cabf-48ba-9cdd-89eabc951088