Nota van beantwoording zienswijzen (21-0321349)
Tekst van het document
NOTA VAN BEANTWOORDING ZIENSWIJZEN OMGEVINGSVERGUNNINGAANVRAAG KERKLAAN NAAST 63 TE WATERINGEN. Instantie
Reactie
Beantwoording
Reclamant 1
Privacy schending en schade
Privacy schending en schade
(21-0203936)
Reclamant voorziet ernstige privacy schending door
Er is weliswaar niet uitgesloten dat het bouwplan tot enige
het plan waardoor onkosten gemaakt moeten worden.
afname van uitzicht, lichtinval en privacy bij de woning van de
Daarnaast voorziet reclamant een afname van de
reclamant zal leiden, maar dit zal niet tot een onaanvaardbare
waarde van de woning en omzetdaling van het
woonsituatie leiden. Daarbij is het van belang dat de woningen
administratiekantoor door gebrek aan
in een stedelijke omgeving staan, waarbij een woonsituatie die
parkeerplaatsen. Het kantoor is mede afhankelijk van
vrij is van enige inkijk nu eenmaal niet kan worden
bezoekers, die straks door gebrek aan parkeerruimte
gegarandeerd. Verder bestaat er volgens vaste jurisprudentie
geen administraties kunnen aanleveren.
van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State geen blijvend recht op vrij uitzicht (zie bijvoorbeeld de uitspraak van 24 augustus 2011, ECLI:NL:RVS:2011:BR5649). Er is dan ook geen sprake van een onevenredige belangenafweging. Indien reclamant meent schade te ondervinden door de omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan, dan kan - na het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning - een verzoek om planschade worden ingediend. De vermeende planschade is echter geen ruimtelijke afweging.
Nieuwbouw zorgt voor (nog meer) problemen
Nieuwbouw zorgt voor problemen
De nieuwbouw is volgende de reclamant niet nodig
Het is de gemeente onduidelijk naar welke woningbouw
omdat er al veel nieuwe woningen komen aan de
reclamant verwijst. Vermoedelijk gaat het om twee
Noordweg tot aan de Erasmusweg. Hierdoor ontstaan
woningbouwprojecten in de gemeente Den Haag. Beide
parkeer- en capaciteitsproblemen op de wegen.
projecten liggen hemelsbreed meer dan 3 kilometer van het
Daarnaast zijn er te weinig groenvoorzieningen in de
plangebied vandaan. Zelfs met de woningen die gerealiseerd
wijk aanwezig. Reclamant geeft aan dat het niet
worden in Den Haag blijft de vraag naar woningen in Westland
toegestaan mag worden dat hier een flat van 5
hoog.
etages hoog gebouwd gaat worden. Reclamant wenst een andere invulling van het
Het toevoegen van een appartementengebouw past goed
perceel als een parkje, eengezinswoningen of een
binnen het straatbeeld en de Woonvisie Westland. Er is
bedrijfsruimte voor de huisartsenpost, waarbij dan
namelijk grote behoefte aan woningen voor senioren. Een
tevens op eigen terrein door doktersbezoekers,
andere invulling van het perceel maakt geen onderdeel uit van
geparkeerd kan worden. Dat zal de druk uit de
deze aanvraag omgevingsvergunning. Zowel de bestaande als
Julianastraat wegnemen en komt er een goede aanrij
de nieuwe functie hebben een bepaalde verkeersaantrekkende
route voor de ambulances voor de huisartsenpost.
werking. Op basis van landelijke kencijfers is er een toename
Het winkel gedeelte en de daarbij passende parkeer
van de verkeersgeneratie te verwachten van zo'n 90
gedeelten kunnen nu de drukte al niet meer aan. Het
motorvoertuigen per etmaal. Richtlijn daarbij is dat in een
verkeer over de Kerklaan, een 30 km zone, is al
drukste uur ongeveer 100Zo van de verkeersgeneratie
overmatig te noemen.
plaatsvind. Dit komt neer op 9 extra motorvoertuigen per spitsuur. Dit betreft gemiddeld in een drukste uur 1 voertuig per ruim 6,5 minuten. Het effect op de verkeersituatie ter plaatse is daarmee erg beperkt. Ter verduidelijking is het aspect verkeer in de ruimtelijke onderbouwing verder aangevuld met de verkeersaantrekkende werking. Het aantal parkeerplaatsen dat bij dit initiatief wordt gerealiseerd voldoet aan de Beleidsregel Parkeernormering Gemeente Westland 2018. Er worden daarmee met het plan voldoende extra parkeerplaatsen gerealiseerd om te voorzien in de eigen parkeerbehoefte.
Reclamant geeft aan door de huisarts te zijn
De capaciteit van een huisarts is geen ruimtelijk aspect en
benadert. De huisarts heeft nu al onvoldoende
maakt geen onderdeel uit van voorliggende
capaciteit voor alle patiënten. Bij een toename aan
omgevingsvergunning.
woningen worden dit alleen nog maar meer patiënten. Ook de aan de Julianastraat gevestigde vishandel is
De genoemde vishandel maakt geen onderdeel uit van deze
door het vormen van een buitenterras gedeelte,
aanvraag omgevingsvergunning. Voorliggend project voorziet
parkeer overlast aan het veroorzaken. Bijbouwen aan
in eigen parkeerbehoefte. Mocht er daarnaast vanuit de
de Kerklaan zal de parkeer problematiek nog meer
historie een tekort aan parkeerplaatsen zijn, dan hoeft,
verergeren.
conform vaste jurisprudentie, een ontwikkelende partij dit historisch tekort niet op te lossen.
Bewoners van de oude Wingerd hebben weliswaar
Het aantal parkeerplaatsen dat bij dit initiatief wordt
eigen parkeerplekken, maar deze worden niet
gerealiseerd voldoet aan de Beleidsregel Parkeernormering
gebruikt, omdat deze plekken apart moeten worden
Gemeente Westland 2018. Er worden daarmee met het plan
betaald. De huurders van die woningen parkeren in
voldoende extra parkeerplaatsen gerealiseerd om te voorzien
en om de Kerklaan, maar niet in de garage, die dan
in de eigen parkeerbehoefte. Mocht er vanuit de historie een
ook dagelijks goeddeels leeg staat. Op de vrijdagen
tekort aan parkeerplaatsen zijn, dan hoeft, conform vaste
is er mede door de bezoekers van het moskee-
jurisprudentie, een ontwikkelende partij dit historisch tekort
gebedshuis aan de Juliana straat, geen parkeerplek
niet op te lossen.
meer in en om de Kerklaan te krijgen, waardoor behoorlijke irritaties gaan ontstaan.
Bij deze ontwikkeling is er enkel sprake van koopwoningen. De parkeerplaatsen bestemd voor bewoners worden samen met de appartementen verkocht, om zo de aangegeven problematiek te voorkomen.
Reclamant 2
Vermindering woongenot
Vermindering woongenot
(21-0223897,
De effecten voor omwonenden, zoals onder andere
Er is weliswaar niet uitgesloten dat het bouwplan tot enige
21-0224855)
verminderd woongenot en waarde- vermindering van
afname van uitzicht, lichtinval en privacy bij de woning van de
onroerend goed door de voorgenomen nieuwbouw
reclamant zal leiden, maar dit zal niet tot een onaanvaardbare
zijn ons inziens afdoende geschetst in eerdere
woonsituatie leiden. Daarbij is het van belang dat de woningen
correspondentie van Belangenwerkgroep Kerklaan
in een stedelijke omgeving staan, waarbij een woonsituatie die
Wateringen. Wij onderschrijven hierbij dat deze ook
vrij is van enige inkijk nu eenmaal niet kan worden
voor ons gelden.
gegarandeerd. Verder bestaat er volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State geen blijvend recht op vrij uitzicht (zie bijvoorbeeld de uitspraak van 24 augustus 2011, ECLI:NL:RVS:2011:BR5649). Er is dan ook geen sprake van een onevenredige belangenafweging. De invulling van een bedrijventerrein met woningbouw, kan daarnaast in een stedelijk gebied als een normale ontwikkeling worden beschouwd. Enig verlies aan privacy, licht en uitzicht is daarbij niet altijd te voorkomen. Evenals een mogelijk toename van geluidshinder door omgevings- en woongeluiden dan wel door het rijden op een parkeerterrein.
Parkeerdruk
Parkeerdruk
Reclamant maakt zich de meeste zorgen over de
Het aantal parkeerplaatsen dat bij dit initiatief wordt
toenemende parkeerdruk. Eerder is een vergunning
gerealiseerd voldoet aan de Beleidsregel Parkeernormering Gemeente Westland 2018. Er worden daarmee met het plan
afgewezen (wegens zichtbelemmering) om
voldoende extra parkeerplaatsen gerealiseerd om te voorzien
parkeerplaatsen in de voortuin te realiseren.
in de eigen parkeerbehoefte. Mocht er vanuit de historie een tekort aan parkeerplaatsen zijn, dan hoeft, conform vaste jurisprudentie, een ontwikkelende partij dit historisch tekort niet op te lossen. Reclamant verwijst naar en vergunning die is afgewezen. Het gaat hier echter om vooroverleg met een negatief advies. Het negatieve advies heeft onder andere te maken met het aspect verkeersveiligheid. In aangevraagde situatie van reclamant moest men achteruit rijden om de parkeerplaats op eigen erf te verlaten (of om er op te rijden). Dat achteruit rijden is vanwege de hoeveelheid au to's en fietsers op de Kerklaan vanuit het oogpunt van verkeersveiligheid niet gewenst. In voorliggende situatie waartegen reclamant bezwaar maakt, kan men vooruit het terrein op, en ook weer vooruit het terrein af rijden. Dit is vanuit het oogpunt van verkeersveiligheid wel acceptabel. De vraag van reclamant over parkeren in de voortuin heeft geen betrekking op voorliggende afwijking van het bestemmingsplan en hoort hier derhalve dan ook niet thuis.
Waardevermindering
Waardevermindering
Gezien het schrijnende gebrek aan woningen in
Indien reclamant meent schade te ondervinden door de
Nederland zien wij de noodzaak van nieuwbouw
omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan,
terdege in, ook als dat (waardedrukkende) effecten
dan kan - na het onherroepelijk worden van de
heeft op ons woonhuis. Wij gaan ervan uit dat de
omgevingsvergunning - een verzoek om planschade worden
gemeente hier rekening mee houdt met de in de
ingediend. De vermeende planschade is echter geen
toekomst te bepalen WOZ-waarde van ons woonhuis.
ruimtelijke afweging. Daarnaast wordt de WOZ-waarde ieder jaar opnieuw bepaald. Indien u het niet eens bent met de WOZ-waarde kunt u hiertegen bezwaar maken.
Reclamant 3
Omvang en bebouwing
Omvang en bebouwing
(21-0226207)
Reclamant begrijpt dat er woningbouw op deze
De hoogte van het complex, 15,529 meter, komt overeen met
locatie gerealiseerd gaat worden maar is het niet
de hoogte die in het bestemmingsplan Kern Wateringen (201 3)
eens met een massaal appartementencomplex van 5
mogelijk is. In het bestemmingsplan is namelijk een
woonlagen hoog. Daarnaast staat het complex zeer
autohandel bedrijf van 1 5 meter hoog toegestaan. Het gebouw
dicht op de aangrenzende en vooral lage bebouwing
wordt maar 0,529 meter hoger dan wat er nu ook zou mogen
(links, rechts, achter) te staan. Door de sloop van de
komen conform bestemmingsplan. Deze hoogte is inderdaad
karakteristieke woning Kerklaan 69 komt het complex
hoger dan omliggende grondgebonden woningen. Door het
op dichte afstand van het perceel van reclamant te
gebouw echter uit te voeren met een terug liggende 3e en 4e
staan. Dit was bij aankoop van de woning niet
verdieping aan de voor- en achterzijde, heeft het gebouw
voorzien. De goothoogte van 6 meter en de
zowel aan de straatzijde als aan de achterzijde minder massa.
nokhoogte van 10 meter van perceel Kerklaan 69
Aan de zijkanten en achterkant is er overal in ieder geval 3
worden zonder pardon opgetrokken tot een
meter afstand opgenomen tussen het bouwplan en de naburige
bouwhoogte van 15,60 meter.
bebouwing. Aan de zijkanten heeft de 3e verdieping vervolgens een hoogte van 12.5 meter en daarnaast is de 4e verdieping verder teruggelegd. De afstand van het bouwplan ten opzichte van de naburige bebouwing, in combinatie met de hoogte van 12.5 meter van de 3e verdieping en de terug liggende 4e verdieping, zorgt voor een getrapte opbouw van de hoogte van het complex richting de aangrenzende percelen. Het perceel van reclamant grenst daarnaast niet direct aan het plangebied.
Privacy
Privacy
Door de ligging van het huis van de reclamant wordt
Er is weliswaar niet uitgesloten dat het bouwplan tot enige
de privacy ernstig aangetast. De situatie zal
afname van uitzicht, lichtinval en privacy bij de woning van de
verslechteren tot bekeken worden van de tweede tot
reclamant zal leiden, maar dit zal niet tot een onaanvaardbare
en met de vijfde woonlaag vanuit zowel de linker- als
woonsituatie leiden. Daarbij is het van belang dat de woningen
vanuit de achterzijde van het appartementencomplex.
in een stedelijke omgeving staan, waarbij een woonsituatie die vrij is van enige inkijk nu eenmaal niet kan worden gegarandeerd. Verder bestaat er volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State geen blijvend recht op vrij uitzicht (zie bijvoorbeeld de uitspraak van 24 augustus 2011, ECLI:NL:RVS:2011:BR5649).
Er is dan ook geen sprake van een onevenredige belangenafweging. Overlast
Overlast
Het appartementencomplex zal voorts zorgen voor
De invulling van een bedrijventerrein met woningbouw, kan in
aanzienlijk meer omgevings- en woongeluiden mede
een stedelijk gebied als een normale ontwikkeling worden
door de balkons in het plan. Toename van
beschouwd. Enig verlies aan privacy, licht en uitzicht is
geluidshinder door de 45 parkeerplaatsen en het
daarbij niet altijd te voorkomen. Evenals een mogelijk toename
rijden op het parkeerterrein.
van geluidshinder door omgevings- en woongeluiden dan wel door het rijden op een parkeerterrein.
Toenemende verkeersdrukte is ook voor de reclamant
Zowel de bestaande als de nieuwe functie hebben een
van belang. Het is door de verkeersdrukte nu al
bepaalde verkeersaantrekkende werking. Op basis van
lastig om veilig de Kerklaan op te rijden. Door de
landelijke kencijfers is er een toename van de
komst van 25 appartementen zal de verkeersdrukte
verkeersgeneratie te verwachten van zo'n 90 motorvoertuigen
alleen maar toe nemen.
per etmaal. Richtlijn daarbij is dat in een drukste uur ongeveer 100Zo van de verkeersgeneratie plaatsvind. Dit komt neer op 9 extra motorvoertuigen per spitsuur. Dit betreft gemiddeld in een drukste uur 1 voertuig per ruim 6,5 minuten. Het effect op de verkeersituatie ter plaatse is daarmee erg beperkt. Ter verduidelijking is het aspect verkeer in de ruimtelijke onderbouwing verder aangevuld met de verkeersaantrekkende werking.
Waardevermindering
Waardevermindering
Reclamant voorziet waardevermindering van de
Reclamant mag uiteraard nadat de omgevingsvergunning
woning en zal t.z.t. gebruik maken van de
onherroepelijk is geworden een verzoek tot tegemoetkoming in
planschaderegeling. Hierbij wordt benadrukt dat een
planschade indienen. De vermeende planschade is echter
planschadeclaim geen oplossing is.
geen ruimtelijke afweging en komt thans niet aan de orde.
Strijdigheden
Strijdigheden
Voorliggend plan is volgens reclamant in strijd met
Met voorliggende aanvraag omgevingsvergunning zal worden
het bestemmingsplan 'Kern Wateringen', het
afgeweken van het bestemmingsplan ^ern Wateringen'. In de
Beeldkwaliteitsplan, de Visie Wateringen 2030 en de
ruimtelijke onderbouwing is aangegeven waarom het wenselijk
Visie op Westland (omgevingsvisie).
is om af te wijken van het bestemmingsplan.
In Wateringen overstijgt de vraag naar woningen het aanbod. Specifiek voor kleine huishoudens, senioren en starters zijn extra woningen in het goedkope segment noodzakelijk. Vanuit de Visie Wateringen 2030 komt er daarom voor wat betreft het toevoegen van woningen, een duidelijke wens naar voren voor meer betaalbare woningen, woningen voor starters en senioren. Woningen voor senioren ziet men graag dichtbij bestaande of nieuwe voorzieningen. Als mogelijke woningbouwlocatie zijn naast Wateringen-Noord ook verouderde bedrijvenlocaties dicht bij het centrum aangewezen, zoals het bedrijventerrein aan de Kerklaan 65. Met het oog op duurzame verstedelijking gaat dorpsinbreiding voor uitbreiding. In het beeldkwaliteitsplan voor de Ambachtsweg en de Kerklaan staat onder andere het volgende: Op de plankaart van het bestemmingsplan zijn de karakteristieke gebieden aangegeven met 'Waarde Karakteristiek'. In de regels van het bestemmingsplan geldt voor gebieden met baarde Karakteristiek' dat er pas gesloopt mag worden, als er een goedgekeurde omgevingsvergunning is. Daarnaast is er voor de karakteristieke gebieden een beeldkwaliteitsplan opgesteld. De Ambachtsweg - Kerklaan is één van deze karakteristieke gebieden. De karakteristieke gebieden hebben bijzondere ruimtelijke kwaliteiten waarvan het goed zou zijn als deze bij herbouw, verbouw of herinrichting beschermd zijn.
De gebieden bestaan grotendeels uit karakteristieke elementen, maar er kunnen in deze gebieden ook delen zijn die minder kwalitatief zijn en niet alle bebouwing in de strook is even karakteristiek. Voor deze plekken moet het beeldkwaliteitsplan gezien worden als het benoemen van een kans om de ruimtelijke kwaliteit te verbeteren. Ze zijn opgenomen in het gebied dat is aangegeven met 'Waarde Karakteristiek' van het bestemmingsplan woonkern Wateringen, omdat ze wel onderdeel zijn van het totale ensemble. Het is wenselijk dat bij
eventuele herbouw of verbouw, de ruimtelijke kwaliteit wordt versterkt en beter gaat aansluiten bij de ruimtelijk en architectonisch sterkere delen van dit gebied. Het beeldkwaliteitsplan biedt met bovenstaande tekst de mogelijkheid om plekken die minder karakteristiek zijn en van een mindere kwaliteit te versterken door herbouw of verbouw. De Kerklaan 65-69 is een van zulke plekken. Er ontbreekt een goede stedenbouwkundige
Zie bovenstaande stedenbouwkundige motivering in relatie tot
onderbouwing. Tevens ontbreekt het advies met
de Visie Wateringen 2030. Met betrekking tot het gebouw zelf:
betrekking tot de redelijke eisen van welstand.
De hoogte van het complex, 15,529 meter, komt overeen met
Tijdens de raad is volgens reclamant onterecht door
de hoogte die in het bestemmingsplan Kern Wateringen (201 3)
de wethouder aangegeven dat het plan vanuit
mogelijk is. In het bestemmingsplan is namelijk een
stedenbouw en welstand positief is. Reclamant vindt
autohandel bedrijf van 1 5 meter hoog toegestaan. Het gebouw
het onbegrijpelijk dat het plan nu wel akkoord is
wordt maar 0,529 meter hoger dan wat er nu ook zou mogen
terwijl er weinig is aangepast sinds 2018.
komen conform bestemmingsplan. Deze hoogte is inderdaad hoger dan omliggende grondgebonden woningen. Door het gebouw echter uit te voeren met een terug liggende 3e en 4e verdieping aan de voor- en achterzijde, heeft het gebouw zowel aan de straatzijde als aan de achterzijde minder massa. Aan de zijkanten en achterkant is er overal in ieder geval 3 meter afstand opgenomen tussen het bouwplan en de naburige bebouwing. Aan de zijkanten heeft de 3e verdieping vervolgens een hoogte van 12.5 meter en daarnaast is de 4e verdieping verder teruggelegd. De afstand van het bouwplan t.o.v. de naburige bebouwing, in combinatie met de hoogte van 12.5 meter van de 3e verdieping en de terug liggende 4e verdieping, zorgt voor een getrapte opbouw van de hoogte van het complex richting de aangrenzende percelen. Het betreft enkel een omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan. Er kan met een omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan nog niet gestart worden met de bouw. Hiervoor dient een omgevingsvergunning voor de activiteit_____
'bouwen' te zijn verleend. De formele toets aan redelijke eisen van welstand vindt plaats bij de aanvraag voor de activiteit 'bouwen'. Aan de hand van de aanvraag omgevingsvergunning 'afwijken bestemmingsplan' is dus geen formeel advies aan de welstandcommissie gevraagd. Doelg roep
Doelgroep
De doelgroep senioren wordt volgens reclamant
Met de ontwikkelaar zijn in de anterieure overeenkomst
misbruikt. Immers, 16 van de 25 appartementen
afspraken gemaakt over de doelgroep. De woningen worden
betreft dure koop. Er is ook geen sprake van
gerealiseerd voor de leeftijd van 55+, de woningen zijn ruim
huurappartementen. Daarnaast krijgen 14 van de 25
bemeten zodat ze ook aantrekkelijk zijn voor de doelgroep en
appartementen 3 of 4 slaapkamers. De vraag is hoe
worden allen in de koop aangeboden met een gedifferentieerd
dit aansluit bij senioren.
programma en sluit daarmee aan bij de eerder gemaakte afspraken volgens de woonvisie Westland 2016. De redenatie van reclamant dat 55 plussers geen appartement met 3 of 4 slaapkamers kan of wil kopen wordt niet gevolgd. De term slaapkamer zorgt hier misschien voor verwarring. In deze kamers hoeft niet door de bewoners geslapen te worden, het kan bijvoorbeeld ook ingericht worden als logeerkamer, hobbykamer, computerkamer/kantoor of berging.
Verbeteringen
Verbeteringen
Reclamant noemt een aantal verbeteringen die
De genoemde verbeteringen maken geen onderdeel uit van de
doorgevoerd moeten worden:
aanvraag omgevingsvergunning. Bij een omgevingsvergunning
1.
2.
Het naastgelegen perceel Kerklaan 63 is
bepaalt de initiatiefnemer wat hij aanvraagt. En dat wat wordt
aangekocht door de ontwikkelaar en dient
aangevraagd wordt getoetst. Is het acceptabel volgens wetten,
bij het plan betrokken te worden.
regels en beleid, dan volgt er een vergunning. Bijkomende
Ondergrondse parkeergarage. Hierdoor
zaken en eventuele verbeteringen zijn nu geen onderdeel van
kan het gebouw lager worden gebouwd en
dit ontwerpbesluit en hebben dus geen plaatst in de afweging.
voorkomt het geluidhinder. 3.
Ruimte voor groen.
Reclamant 4
Ruimtelijke ordening
Ruimtelijke ordening
(21-0226354,
Reclamant geeft aan dat het realiseren van een
De hoogte van het complex, 15,529 meter, komt overeen met
21-0226355)
dergelijk hoog gebouw slechte ruimtelijke ordening
de hoogte die in het bestemmingsplan Kern Wateringen (201 3)
is. Daarnaast geeft reclamant aan dat het vervelend
mogelijk is. In het bestemmingsplan is namelijk een
is dat niet geluisterd wordt naar de omwonenden en
autohandel bedrijf van 1 5 meter hoog toegestaan. Het gebouw
vraagt zich af waarom zij niet betrokken zijn bij het
wordt maar 0,529 meter hoger dan wat er nu ook zou mogen
plan.
komen conform bestemmingsplan. Deze hoogte is inderdaad hoger dan omliggende grondgebonden woningen. Door het gebouw echter uit te voeren met een terug liggende 3e en 4e verdieping aan de voor- en achterzijde, heeft het gebouw zowel aan de straatzijde als aan de achterzijde minder massa. Aan de zijkanten en achterkant is er overal in ieder geval 3 meter afstand opgenomen tussen het bouwplan en de naburige bebouwing. Aan de zijkanten heeft de 3e verdieping vervolgens een hoogte van 12.5 meter en daarnaast is de 4e verdieping verder teruggelegd. De afstand van het bouwplan ten opzichte van de naburige bebouwing, in combinatie met de hoogte van 12.5 meter van de 3e verdieping en de terug liggende 4e verdieping, zorgt voor een getrapte opbouw van de hoogte van het complex richting de aangrenzende percelen. De wet voorziet daarnaast niet in een verplichting om omwonenden te betrekken. De gemeente kan dit de ontwikkelaar dus niet verplichten.
Bestemmingsplan
Bestemmingsplan
Reclamant is het er niet mee eens dat het
Middels een omgevingsvergunning wordt voor dit bouwplan
bestemmingsplan zomaar één op één omgezet kan
afgeweken van het bestemmingsplan. Het plan moet volgens
worden naar woningbouw van 15 meter hoog.
de wet voldoen aan een goede ruimtelijke ordening. Hiervoor
Woningen geven meer overlast dan een bedrijf
is een ruimtelijke onderbouwing bij de aanvraag
(omgevingsgeluiden, inbreuk op privacy door inkijk,
omgevingsvergunning opgesteld. Uit deze onderbouwing - en
fijnstof en g eluidsoverlast van rondrijdende auto's op
de bijbehorende onderzoeken - blijkt dat voldaan kan worden
de 45 parkeerplaatsen onder het gebouw).
aan een goede ruimtelijke ordening. De invulling van een bedrijventerrein met woningbouw, kan daarnaast in een stedelijk gebied als een normale ontwikkeling worden beschouwd. Enig verlies aan privacy, licht en uitzicht is daarbij niet altijd te voorkomen. Evenals een mogelijk toename
van geluidshinder door omgevings- en woongeluiden dan wel door het rijden op een parkeerterrein. Het is daarnaast oneerlijk dat zoveel vergunningen
Er is geen rapport of onderzoek, maar wel beleid dat
worden afgewezen omdat deze niet passen in de
voortkomt uit de Visie Wateringen 2030 en het
buurt, terwijl dit plan wel doorgaat. Omwonenden
beeldkwaliteitsplan als onderdeel van het bestemmingsplan.
voelen zich ongehoord. Stedenbouwkundige
Verder is er een stedenbouwkundig advies opgesteld. Tot slot
motivering is middels een WOB verzoek opgevraagd.
wordt verwezen naar de motivering in de ruimtelijke
Er blijkt geen rapport te zijn. Het is onbegrijpelijk dat
onderbouwing en de bijbehorende bezonningsstudie.
is aangegeven dat er stedenbouwkundig een positief advies ligt terwijl er geen onderzoek is. Hetzelfde geldt voor een advies vanuit de welstandscommissie. Onder welke wet- en regelgeving mag er in één
De aanvraag omgevingsvergunning betreft een aanvraag voor
aanvraag omgevingsvergunning de bestemming
het afwijken van het bestemmingsplan (artikel 2.12 lid 1, sub a
aangepast worden van bedrijven naar wonen de
onder 3o Wabo). De genoemde strijdigheden met het
hoogte van de nieuwe bestemming overgenomen
bestemmingsplan vallen allen onder deze afwijking. Op grond
worden van de oude bestemming, mag er een
van het bestemmingsplan heeft de woning Kerklaan 69 de
overschrijding van 15 m naar 15,6 m zijn en een huis
waarde karakteristiek en moet een vergunning aangevraagd
worden afgebroken waarop een hoogte zit (10m) die
worden voor de sloop. De sloop van de woning zal middels een
wordt aangepast naar de nieuwe hoogte voor het
separate vergunning worden aangevraagd.
gehele plan? Bodemvervuiling
Bodemvervuiling
Reclamant vraagt zich af of wij kunnen garanderen
Bij de omgevingsvergunning voor de activiteit 'bouw en' wordt
dat de grond wordt gesaneerd.
getoetst aan de Bouwverordening Westland 2005. Hierin is aangegeven dat het verboden is om (woningen) te bouwen op vervuilde grond. Aan de hand van de ingediende bodemonderzoeken voor de locatie wordt bepaald of, en zo ja welke, maatregelen noodzakelijk zijn om de bodem geschikt te maken voor het beoogde doel, in dit geval woningen. Dit kan bijvoorbeeld zijn sanering.
Als de grond afgegraven wordt, dan kan volgens
Eventuele verbeteringen maken geen onderdeel uit van deze
reclamant een parkeergarage worden gemaakt.
aanvraag omgevingsvergunning. De initiatiefnemer bepaalt bij
Hierdoor kan het gebouw lager worden gebouwd en
een aanvraag omgevingsvergunning zelf wat hij aanvraagt. En
voorkomt het geluidhinder. Reclamant vraagt zich af
dat wat wordt aangevraagd wordt getoetst. Is het acceptabel
waarom dit niet is meegenomen in de planvorming.
volgens wetten, regels en beleid, dan volgt er een vergunning. Bijkomende zaken zijn nu geen onderdeel van dit ontwerpbesluit en hebben dus geen plaatst in de afweging.
Groen in het ontwerp
Groen in het ontwerp
Het woongenot zal afnemen, reclamant kijkt nu uit op
Het bestaande groen is niet opgenomen in het
een mooie groen begroeide garage waarin veel flora
bestemmingsplan, maar zelf gerealiseerd door de eigenaar van
en fauna te vinden is (o.a. de huismus welke is
het perceel. Het verdwijnen van dit groen is dan ook niet
beschermd in het broedseizoen). Dit stuk groen zal
specifiek het gevolg van het afwijken van het
verdwijnen als de garage wordt afgebroken. Ook een
bestemmingsplan, met het realiseren van een plan dat wel
dennenboom aan de achterkant en een markante
past in het bestemmingsplan kan dit groen immers ook
boom aan de voorkant moeten plaats maken voor het
verdwijnen. Het meeste groen mag zelfs nu zonder vergunning
massale gebouw. Er komt dan ook geen groen voor
verwijderd worden. Voor de bomen gelegen op gemeentegrond
terug maar wel veel auto's en fijnstof.
zal een kapvergunning aangevraagd moeten worden. Daarnaast wordt aan de achterzijde een zachte erfgrens gerealiseerd in de vorm van een haag. Ter verduidelijking is een schetsontwerp toegevoegd aan de vergunning.
Een groene gevel biedt een oplossing. Reclamant
Een groene gevel draagt niet automatisch mee aan
verwijst naar de subsidiemogelijkheden en de vele
duurzaamheid of bescherming van de gevel. Het groen kan
voordelen (zoals duurzame leefomgeving, productie
zelfs slecht zijn voor de gevels en de duurzaamheid daarvan.
van zuurstof, biodiversiteit, vasthouden van water,
De gemeente heeft geen middelen om te eisen dat de
bescherming gevel, besparen energiekosten etc.).
bestaande bomen blijven bestaan. Deze kunnen nu al zonder
Een groot voordeel van een groene gevel is volgens
vergunning worden geveld. Ze maken dan ook geen onderdeel
de reclamant de isolatie van geluid. Hoe gaat het
uit van de overweging. De gemeente heeft geen
college toezien dat er groen wordt verwerkt in het
subsidiemogelijkheden voor groene gevels. Daarnaast zijn er
plan en dat bestaande bomen behouden blijven.
geen mogelijkheden om geld vrij te maken omdat dit gezien
Heeft de gemeente een subsidie voor groene gevels?
kan worden als staatssteun, en dus verboden is. Eventuele
En zo nee. welke mogelijkheden zijn er om geld vrij
veranderingen met betrekking tot groen dienen met de
te maken?
ontwikkelaar besproken te worden, de gemeente maakt daar geen onderdeel van uit.
Een voorwaarde van Wonen Wateringen is dat er een
In overleg met Wonen Wateringen zijn de tekeningen
groene haag geplaatst wordt ter afscherming van de
aangepast en is de groene haag toegevoegd. De haag zal als
parkeerplaatsen. Deze haag staat ook op de__________
voorwaardelijke verplichting opgenomen worden in de__________
bouwtekeningen. Hoe wordt gegarandeerd dat deze
aanvraag omgevingsvergunning. Uiteraard is reclamant vrij om
daadwerkelijk geplaatst wordt? Als er geen haag
dergelijke groenvoorzieningen, binnen wet- en regelgeving, op
komt, kijkt reclamant namelijk direct op de
eigen terrein te realiseren.
parkeerplaats waar 45 auto's geparkeerd staan. Reclamant wil dat een geluidwerende voorziening
Onderzoek door de ontwikkelaar heeft uitgewezen dat de
wordt geplaatst welke met groen is begroeid. Liever
kosten voor het realiseren van een ondergrondse
ziet reclamant een ondergrondse parkeergarage.
parkeergarage financieel niet haalbaar is. In de huidige opzet zou dit resulteren in een negatief resultaat. Een ondergrondse parkeergarage maakt geen onderdeel uit van voorliggende aanvraag omgevingsvergunning. De initiatiefnemer bepaalt wat hij aanvraagt. En dat wat wordt aangevraagd wordt getoetst. Is het acceptabel volgens wetten, regels en beleid, dan volgt er een vergunning. Bijkomende zaken zijn nu geen onderdeel van dit ontwerpbesluit en hebben dus geen plaatst in de afweging.
Op de bouwtekeningen is te zien dat de sloot iets
De sloot wordt verbreed om te voldoen aan de eisen van het
wordt verbreed en dat hier een stalen steiger wordt
Hoogheemraadschap van Delfland. Dit blijkt uit de waterstudie,
aangelegd. Reclamant vraagt zich af op welke manier
welke als bijlage bij de ruimtelijke onderbouwing is gevoegd.
het mogelijk is om daar nog een winterharde groene
De mogelijkheid om de bij de activiteiten vrijkomende of aan te
haag te plaatsen. Daarnaast vraagt reclamant of er
voeren grond te kunnen hergebruiken is onderhevig aan
voorafgaand aan de verbreding van de sloot een
wettelijke bepalingen.
onderzoek wordt gedaan naar vervuiling. Uit het plan blijkt niet dat eventuele vervuiling gereinigd moet worden.
De ontwikkelaar is van plan om de groene haag in plantenbakken op de stalen constructie te plaatsen. Een schets van de haag is toegevoegd aan de vergunning.
Geluidsoverlast
Geluidsoverlast
Bij de appartementen wordt gewerkt met
De geluidwerende voorzieningen worden getroffen voor het
geluidwerend materiaal omdat anders de
geluidsoverlast van het wegverkeerslawaai van de Kerklaan
geluidsgrens wordt overschreden. Reclamant vindt
niet van de geparkeerde auto's op het parkeerterrein. Volgens
het onterecht dat omwonenden wel met deze
de huidige wetgeving moet bij nieuwe ruimtelijke
geluidsoverlast (van de auto's op de
ontwikkelingen (in het kader van een goede ruimtelijke
parkeerplaatsen) te maken hebben.
ordening) beoordeeld worden of voldaan wordt aan de geluidswaarden in de woning.
De invulling van een bedrijventerrein met woningbouw, kan in een stedelijk gebied als een normale ontwikkeling worden beschouwd. Enig verlies aan privacy, licht en uitzicht is daarbij niet altijd te voorkomen. Evenals een mogelijk toename van geluidshinder door omgevings- en woongeluiden dan wel door het rijden op een parkeerterrein. Privacy
Privacy
Aan de achterkant van het gebouw zijn erkers
Er bestaat geen wettelijke verplichting om een bepaalde
ingetekend die 80 cm uitsteken. Door de grote ramen
afstand aan te houden tussen twee woningen. Wel geldt er
zal er veel inkijk zijn naar de achtergelegen
wetgeving voor het hebben van een raam aan de zijkant van
woningen. Reclamant geeft aan dat erg dicht op de
de woning. Artikel 5.50 van het Burgerlijk wetboek bepaalt:
erfgrens wordt gebouwd, namelijk een kleine 5 meter.
“Tenzij de eigenaar van het naburige erf daartoe toestemming
Reclamant ziet graag een andere oplossing voor de
heeft gegeven, is het niet geoorloofd binnen twee meter van
lichtinval in de appartementen en verwijst hierbij
de grenslijn van dit erf vensters of andere muuropeningen, dan
naar de oplossing bij het tegenovergelegen
wel balkons of soortgelijke werken te hebben, voor zover deze
appartementengebouw De Wingerd (smalle ramen en
op dit erf uitzicht geven.” De afstand tussen het bouwplan en
een doorgetrokken muur). Reclamant wenst een
de erfgrens van de aangrenzende percelen, is overal meer dan
uitleg voor de erkers. Op deze manier komt het
twee meter. Het plaatsen van een gevelopening aan de
gebouw namelijk 80 cm dichterbij te liggen.
zijkanten en achterkant van het bouwplan, past dus binnen de wettelijke bepalingen. Er is weliswaar niet uitgesloten dat het bouwplan tot enige afname van uitzicht, lichtinval en privacy bij de woning van de reclamant zal leiden, maar dit zal niet tot een onaanvaardbare woonsituatie leiden. Daarbij is het van belang dat de woningen in een stedelijke omgeving staan, waarbij een woonsituatie die vrij is van enige inkijk nu eenmaal niet kan worden gegarandeerd. Verder bestaat er volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State geen blijvend recht op vrij uitzicht (zie bijvoorbeeld de uitspraak van 24 augustus 2011, ECLI:NL:RVS:2011:BR5649). Er is dan ook geen sprake van een onevenredige belangenafweging. Daglicht, energieprestaties, warmte e.d. zijn geen ruimtelijke
Reclamant wenst daarnaast inzicht in de
afwegingen en komen pas bij de omgevingsvergunning voor de
berekeningen die gemaakt zijn met betrekking tot de
activiteit ‘ bouwen' aan de orde.
lichtinval in de appartementen en vraagt zich af of er rekening is gehouden met warmte in de appartementen? Reclamant verwijst naar appartementen aan het Amaliaplein in Wateringen. Reclamant ziet graag andere (kleinere) ramen in het appartementengebouw Recht van overpad
Recht van overpad
Er is op de woning van de reclamant nu een recht
De gronden naast de woning van de reclamant zijn in
van overpad van toepassing. Tussen de Van
eigendom van de gemeente Westland. Er loopt een openbaar
Gochstraat en de Kerklaan staat nu een hek. Op
pad van de Van Gochstraat naar het perceel van het project.
welke manier wordt ervoor gezorgd dat er geen
Het kan niet verboden worden om gebruik te maken van
looproute ontstaat tussen de Kerklaan en de Van
openbare wegen. Een recht van overpad is daarnaast een
Gochstraat?
privaatrechtelijke kwestie en hoort niet thuis is de ruimtelijke afweging. Door de ontwikkelaar is aangegeven dat er in principe niet wordt aangesloten op het pad. Ter verduidelijking is de situatietekening met het achterterrein aangepast.
Vleermuizen
Vleermuizen
Reclamant vraagt zich af welke maatregelen/speciale
Door de ontwikkelaar is door Aqua-Terra Nova een onderzoek
voorzieningen worden getroffen om de aanwezigheid
uitgevoerd naar beschermde soorten binnen het plangebied.
van vleermuizen te behouden.
Uit dit onderzoek is naar voren gekomen dat nader onderzoek naar verblijfplaatsen van gebouwbewonende vleermuizen noodzakelijk is. Dit vervolgonderzoek is in oktober 2020 afgerond en als bijlage bij de omgevingsvergunning en ruimtelijke onderbouwing toegevoegd. Uit dit onderzoek komt het volgende naar voren: Vaste rust- en verblijfplaatsen van vleermuizen zijn jaarrond strikt beschermd, conform artikel 3.5 van de Wet natuurbescherming en de Europese Habitatrichtlijn. De functionele leefomgeving van vleermuizen is echter ook beschermd. Op basis van het soortgericht onderzoek naar
vleermuizen kan gesteld worden dat het aanvragen van een ontheffing in het kader van de Wet natuurbescherming niet noodzakelijk is. Een aantal meter ten zuiden van het plangebied is er een verblijfplaats van gewone dwergvleermuis aangetroffen. Om te zorgen dat deze verblijfplaats zijn functie behoudt wordt lichtuitstraling tijdens de werkzaamheden voorkomen in het actieve seizoen van vleermuizen (maart t/m oktober). In de nieuwe situatie komt er een natuurlijke afscheiding, van minstens 2 meter hoog, tussen het plangebied en het gebied ten zuiden van het plangebied. Zodoende wordt lichtuitstraling voorkomen en blijft de verblijfplaats functioneel; Lichtuitstraling, in de actieve periode van vleermuizen, wordt tijdens de werkzaamheden voorkomen op de watergang ten oosten van het plangebied, zodat de watergang donker en zo effectief blijft als foerageergebied. In de toekomstige situatie komt ook hier een natuurlijke afscheiding, van minstens 2 meter hoog, zodat lichtuitstraling voorkomen wordt en de watergang functioneel blijft als foerageergebied. Voor een volledig overzicht van de vervolgstappen en advies wordt verwezen naar het onderzoek ' Soortgericht onderzoek Kerklaan 65-67-69 te Wateringen'. Uiterlijk van het gebouw
Uiterlijk van het gebouw
Reclamant geeft aan dat het gebouw te groot, te
Het betreft enkel de aanvraag voor het afwijken van het
massaal en de dicht op de omliggende huizen staat,
bestemmingsplan. Er kan met een omgevingsvergunning voor
maar ook dat de uitstraling van het gebouw niet past
het afwijken van het bestemmingsplan nog niet gestart worden
in de omgeving. Het is een vierkant blok, zonder dat
met de bouw. Hiervoor dient een omgevingsvergunning voor de
het op bepaalde plaatsen inspringt, net zoals
activiteit 'bouwen' te zijn verleend. De daadwerkelijke
bijvoorbeeld De Wingerd aan de overkant. Ook de
bouwtekeningen met materiaalgebruik komen hierbij nog niet
rode kleur baksteen past helemaal niet in de
aan de orde. De formele toets aan redelijke eisen van
omgeving. Door het trappenhuis aan de achterkant
welstand vindt plaats bij de aanvraag voor de activiteit
zal er veel lichtvervuiling ontstaan.
'bouwen'. Aan de hand van de aanvraag omgevingsvergunning
1.
Op welke manier kan het gebouw speelser en
'afwijken bestemmingsplan' is dus geen formeel advies aan d e
meer passend in de omgeving worden
welstandcommissie gevraagd.
gemaakt? 2.
Op welke manier kan ervoor gezorgd worden
Het appartementencomplex ^e Wingerd', aan de overzijde van
dat de overlast van licht aan de achterkant
de straat, toont aan dat een appartementencomplex prima
beperkt wordt (bijvoorbeeld kleur van het
passend is in deze omgeving. Om deze reden zijn er
licht, bewegingssensor etc.)?
architectonische elementen van ^e Wingerd' overgenomen voor dit appartementencomplex. Zo is er bij dit bouwplan, net als bij ^e Wingerd', bij de voorgevel sprake van een verticale spiegeling over de centrale as van het gebouw. Daarnaast is er sprake van horizontale en verticale verspringingen van de gevel. Tot slot is de materialisering eveneens vergelijkbaar.
Doelgroep senioren
Doelgroep senioren
De appartementen lijken volgens reclamant niet aan
Met de ontwikkelaar zijn in de anterieure overeenkomst
te sluiten bij de doelgroep senioren. Er zijn 16
afspraken gemaakt over de doelgroep. De woningen worden
appartementen van de 25 groter dan 1 00 m2 en in
gerealiseerd voor de leeftijd van 55+, de woningen zijn ruim
het dure segment. Reclamant vraagt zich af waarom
bemeten zodat ze ook aantrekkelijk zijn voor de doelgroep en
de appartementen zo groot zijn en of er
worden allen in de koop aangeboden met een gedifferentieerd
daadwerkelijk senioren in komen. Op welke manier
programma en sluit daarmee aan bij de eerder gemaakte
wordt gewaarborgd dat de woningen uitsluitend
afspraken volgens de woonvisie Westland 2016.
beschikbaar komen (en blijven) voor de doelgroep? De redenatie van reclamant dat senioren geen groot appartement in het dure segment kan of wil kopen wordt niet gevolgd. In de extra kamers hoeft niet door de bewoners geslapen te worden, het kan bijvoorbeeld ook ingericht worden als logeerkamer, hobbykamer, computerkamer/kantoor of berging.
Reclamant 5
Parkeer- en verkeersproblematiek
(21-0226039)
De mogelijkheid om een parkeerplaats te
Parkeer- en verkeersproblematiek Het aantal parkeerplaatsen dat bij dit initiatief wordt
bemachtigen op de nu al veel te drukke Kerklaan
gerealiseerd voldoet aan de Beleidsregel Parkeernormering
neemt verder af. Reclamant ziet voornamelijk een
Gemeente Westland 2018. Er worden daarmee met het plan
probleem door de toekomstige bezoekers.
voldoende extra parkeerplaatsen gerealiseerd om te voorzien
in de eigen parkeerbehoefte. Mocht er vanuit de historie een tekort aan parkeerplaatsen zijn, dan hoeft, conform vaste jurisprudentie, een ontwikkelende partij dit historisch tekort niet op te lossen. De verkeersdrukte zal volgende reclamant verder
Zowel de bestaande als de nieuwe functie hebben een
toenemen. Dit zorgt voor gevaarlijke situaties voor
bepaalde verkeersaantrekkende werking. Op basis van
fietsers en (overstekende) voetgangers.
landelijke kencijfers is er een toename van de verkeersgeneratie te verwachten van zo'n 90 motorvoertuigen per etmaal. Richtlijn daarbij is dat in een drukste uur ongeveer 100Zo van de verkeersgeneratie plaatsvind. Dit komt neer op 9 extra motorvoertuigen per spitsuur. Dit betreft gemiddeld in een drukste uur 1 voertuig per ruim 6,5 minuten. Het effect op de verkeersituatie ter plaatse is daarmee erg beperkt. Ter verduidelijking is het aspect verkeer in de ruimtelijke onderbouwing verder aangevuld met de verkeersaantrekkende werking. De verkeersovertredingen en bijbehorende onveilige situaties zijn geen ruimte afweging en maken daarom geen onderdeel uit van deze aanvraag omgevingsvergunning.
Privacy
Privacy
Reclamant geeft aan dat de nieuwbouw ten koste
Er is weliswaar niet uitgesloten dat het bouwplan tot enige
gaat van de privacy van alle bewoners aan de
afname van uitzicht, lichtinval en privacy bij de woning van de
straatzijde. Op ooghoogte kijk je namelijk recht bij
reclamant zal leiden, maar dit zal niet tot een onaanvaardbare
elkaar naar binnen.
woonsituatie leiden. Daarbij is het van belang dat de woningen in een stedelijke omgeving staan, waarbij een woonsituatie die vrij is van enige inkijk nu eenmaal niet kan worden gegarandeerd. Verder bestaat er volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State geen blijvend recht op vrij uitzicht (zie bijvoorbeeld de uitspraak van 24 augustus 2011, ECLI:NL:RVS:2011:BR5649). Er is dan ook geen sprake van een onevenredige belangenafweging. Verder bestaat er geen wettelijke verplichting om een bepaalde afstand aan te houden tussen twee woningen. Wel geldt er wetgeving voor het hebben van
een raam aan de zijkant van de woning. Artikel 5.50 van het Burgerlijk wetboek bepaalt: “Tenzij de eigenaar van het naburige erf daartoe toestemming heeft gegeven, is het niet geoorloofd binnen twee meter van de grenslijn van dit erf vensters of andere muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben, voor zover deze op dit erf uitzicht geven.” De afstand tussen het bouwplan en de erfgrens van de aangrenzende percelen, is overal meer dan twee meter. Het plaatsen van een gevelopening aan de zijkanten en de voor- en achterkant van het bouwplan, past dus binnen de wettelijke bepalingen. Aanzicht Kerklaan
Aanzicht Kerklaan
Het aanzicht van de karakteristieke Westlandse
In het beeldkwaliteitsplan voor de Ambachtsweg en de
Kerklaan verdwijnt door nog meer kolossale
Kerklaan staat onder andere het volgende:
hoogbouw. Zoek naar een locatie met meer ruimte,
Op de plankaart van het bestemmingsplan zijn de
meer parkeergelegenheid en minder drukte.
karakteristieke gebieden aangegeven met ‘Waarde
Reclamant wenst voor de Kerklaan een rendabel
Karakteristiek'. In de regels van het bestemmingsplan geldt
concept met andere woningtypes.
voor gebieden met ‘Waarde Karakteristiek' dat er pas gesloopt mag worden, als er een goedgekeurde omgevingsvergunning is. Daarnaast is er voor de karakteristieke gebieden een beeldkwaliteitsplan opgesteld. De Ambachtsweg - Kerklaan is één van deze karakteristieke gebieden. De karakteristieke gebieden hebben bijzondere ruimtelijke kwaliteiten waarvan het goed zou zijn als deze bij herbouw, verbouw of herinrichting beschermd zijn. De gebieden bestaan grotendeels uit karakteristieke elementen, maar er kunnen in deze gebieden ook delen zijn die minder kwalitatief zijn en niet alle bebouwing in de strook is even karakteristiek. Voor deze plekken moet het beeldkwaliteitsplan gezien worden als het benoemen van een kans om de ruimtelijke kwaliteit te verbeteren. Ze zijn opgenomen in het gebied dat is aangegeven met ‘Waarde Karakteristiek' van het bestemmingsplan woonkern Wateringen, omdat ze wel onderdeel zijn van het totale ensemble. Het is wenselijk dat bij eventuele herbouw of verbouw, de ruimtelijke kwaliteit wordt
versterkt en beter gaat aansluiten bij de ruimtelijk en architectonisch sterkere delen van dit gebied. Het beeldkwaliteitsplan biedt met bovenstaande tekst de mogelijkheid om plekken die minder karakteristiek zijn en van een mindere kwaliteit te versterken door herbouw of verbouw. De Kerklaan 65-69 is een van zulke plekken.
Reclamant 6
Dorpskarakter
(21-0226040)
De Kerklaan is een dorpsstraat met karakter wat
Dorpskarakter In het beeldkwaliteitsplan voor de Ambachtsweg en de
volgens de reclamant behouden dient te blijven. Een
Kerklaan staat onder andere het volgende:
nieuw appartementencomplex, op de beoogde plek,
Op de plankaart van het bestemmingsplan zijn de
past daar niet. De bouwstijl van nieuw te bouwen
karakteristieke gebieden aangegeven met 'Waarde
woningen zou moeten aansluiten bij de stijl zoals die
Karakteristiek'. In de regels van het bestemmingsplan geldt
nu grotendeels is. Veel woningen op een relatief
voor gebieden met baarde Karakteristiek' dat er pas gesloopt
klein stuk grond lijkt aantrekkelijk en efficiënt voor
mag worden, als er een goedgekeurde omgevingsvergunning
de gemeente. Echter, hiermee wordt voorbij gegaan
is. Daarnaast is er voor de karakteristieke gebieden een
aan het dorpse karakter en het woongenot van
beeldkwaliteitsplan opgesteld. De Ambachtsweg - Kerklaan is
omwonenden.
één van deze karakteristieke gebieden. De karakteristieke gebieden hebben bijzondere ruimtelijke kwaliteiten waarvan
Buiten de grenzen van Westlandse woonkernen
het goed zou zijn als deze bij herbouw, verbouw of
worden veel (vrijstaande) woningen in het dure
herinrichting beschermd zijn. De gebieden bestaan
segment gerealiseerd. Een appartementencomplex in
grotendeels uit karakteristieke elementen, maar er kunnen in
een nieuwbouwwijk is een veel logischere keuze dan
deze gebieden ook delen zijn die minder kwalitatief zijn en niet
een locatie zoals de Kerklaan.
alle bebouwing in de strook is even karakteristiek. Voor deze plekken moet het beeldkwaliteitsplan gezien worden als het benoemen van een kans om de ruimtelijke kwaliteit te verbeteren. Ze zijn opgenomen in het gebied dat is aangegeven met 'Waarde Karakteristiek' van het bestemmingsplan woonkern Wateringen, omdat ze wel onderdeel zijn van het totale ensemble. Het is wenselijk dat bij eventuele herbouw of verbouw, de ruimtelijke kwaliteit wordt versterkt en beter gaat aansluiten bij de ruimtelijk en architectonisch sterkere delen van dit gebied.
Het beeldkwaliteitsplan biedt met bovenstaande tekst de mogelijkheid om plekken die minder karakteristiek zijn en van een mindere kwaliteit te versterken door herbouw of verbouw. De Kerklaan 65-69 is een van zulke plekken. Controverse
Controverse
Reclamant geeft aan dat hij waarschijnlijk geen
Ieder bouwplan wordt getoetst aan de welstandscommissie,
vergunning krijgt voor het plaatsen van een dakkapel
ook voorliggend bouwplan voor 25 appartementen aan de
op zijn woning uit omstreeks 1933 maar dat een
Kerklaan.
dergelijk bouwplan wel vergunt kan worden. Reclamant geeft aan dat de gemeente meet met twee
Het betreft nu enkel een omgevingsvergunning voor het
maten. De aanpassingen aan de woning van
afwijken van het bestemmingsplan. Er kan met een
reclamant moeten voldoen aan eisen van onder
omgevingsvergunning voor het afwijken van het
andere de welstandsommissie maar een dergelijk
bestemmingsplan nog niet gestart worden met de bouw.
appartementencomplex wordt wel als esthetisch
Hiervoor dient een omgevingsvergunning voor de activiteit
passend gezien.
'bouwen' te zijn verleend. De formele toets aan redelijke eisen van welstand vindt plaats bij de aanvraag voor de activiteit 'bouwen'. Aan de hand van de aanvraag omgevingsvergunning 'afwijken bestemmingsplan' is dus geen formeel advies aan de welstandcommissie gevraagd.
Verkeersdrukte en schade aan de woning
Verkeersdrukte en schade aan de woning
De Kerklaan is een erg drukke straat en de gemeente
Het verwijderen van een bedrijfsbestemming binnen de kernen
Westland geeft blijk van weinig betrokkenheid om
draagt bij aan de verbetering en leefbaarheid.
hier iets aan te doen en de leefbaarheid te behouden of te verbeteren. De rijbaan van de Kerklaan is breed
Zowel de bestaande als de nieuwe functie hebben een
en is met onduidelijke borden aangeduid als 30
bepaalde verkeersaantrekkende werking. Op basis van
kilometer zone. Daarbij is de Kerklaan tevens
landelijke kencijfers is er een toename van de
aangeduid als zone waar vracht- en tractorverkeer,
verkeersgeneratie te verwachten van zo'n 90 motorvoertuigen
uitgezonderd bestemmingsverkeer, niet is
per etmaal. Richtlijn daarbij is dat in een drukste uur ongeveer
toegestaan. De Kerklaan is daarnaast ook nog eens
100Zo van de verkeersgeneratie plaatsvind. Dit komt neer op 9
een verbinding tussen snelwegen en het staddeel
extra motorvoertuigen per spitsuur. Dit betreft gemiddeld in
Den Haag Zuidoost. Naast de slechte aanduiding van
een drukste uur 1 voertuig per ruim 6,5 minuten. Het effect op
beide geslotenverklaringen, wordt de Kerklaan op
de verkeersituatie ter plaatse is daarmee erg beperkt. Ter
geen enkele wijze ingericht dat zwaar verkeer en
verduidelijking is het aspect verkeer in de ruimtelijke
grote hoeveelheden woon-werkverkeer wordt
onderbouwing verder aangevuld met de verkeersaantrekkende
geweerd. Elke doordeweekse dag denderen vanaf
werking.
06.30 uur vrachtwagen en vele zwaarbeladen tractoren door de straat. Er zijn geen
De huidige verkeerssituatie aan de Kerklaan en eventuele
snelheidsbeperkende maatregelen genomen. Met
onduidelijke of verkeerde inrichting van de wegen maken geen
vervoersbedrijven tussen de bouwprojecten zijn ook
onderdeel uit van deze aanvraag omgevingsvergunning.
geen afspraken gemaakt. De gemeente doet hier
Daarnaast is een overtreding van de verkeersregels geen
volgens reclamant niets aan.
ruimtelijk aspect en komt daarom niet aan de orde bij de afweging. Deze aanvraag gaat momenteel nog over het handelen in strijd met de ruimtelijke regels. Deze vergunning geeft nog geen toestemming om daadwerkelijk te bouwen. Die toestemming wordt middels een vergunningsaanvraag voor de activiteit ' bouwen ’ aangevraagd. In de beoordeling van deze aanvraag komt het vraagstuk met betrekking tot veiligheid naar voren (hoofdstuk 8 van Bouwbesluit 2012)
Een te bouwen appartementencomplex zal op
Schade door zwaar verkeer is geen ruimtelijk aspect en komt
meerdere manieren overlast geven. Overlast in de
thans niet aan de orde bij deze aanvraag
vorm van geluid, trillingen door verkeer (aanvoer
omgevingsvergunning. De gemeente is niet aansprakelijk voor
materiaal) en verkeershinder door veelvuldig en
de schade die voortkomt uit de bouw van het project, daar zij
langdurig laden en lossen. Reclamant geeft aan dat
dit niet zelf bouwt. In de anterieure overeenkomst staat
de woning niet is onderheid. Reclamant heeft de
opgenomen dat de ontwikkelaar volledig aansprakelijk is voor
woning twee jaar geleden laten renoveren en
alle schade als gevolg van de door hem, of in zijn opdracht, uit
moderniseren. Het stucwerk scheurt inmiddels door
te voeren werkzaamheden ten behoeve van het Project
de trillingen van het zware verkeer dat door de straat
toegebracht aan de Gemeente dan wel derden.
rijdt. Nog meer zwaar verkeer zal dit verergeren. Reclamant zal de gemeente aansprakelijk stellen. Besloten karakter
Besloten karakter
Reclamant geeft aan dat de verkeersdrukte en
Zowel de bestaande als de nieuwe functie hebben een
parkeerdruk zal toenemen. De achterzijde van de
bepaalde verkeersaantrekkende werking. Op basis van
woning van de reclamant is bereikbaar via een
landelijke kencijfers is er een toename van de
smalle doorgang. Via deze doorgang komt men op
verkeersgeneratie te verwachten van zo’n 90 motorvoertuigen
een doodlopend stil stukje straat waar de bewoners
per etmaal. Richtlijn daarbij is dat in een drukste uur ongeveer
recht van overpad hebben. Hier spelen met
100Zo van de verkeersgeneratie plaatsvind. Dit komt neer op 9
regelmaat kinderen. Reclamant is bang dat de komst
extra motorvoertuigen per spitsuur. Dit betreft gemiddeld in
van een appartementencomplex onevenredig veel
een drukste uur 1 voertuig per ruim 6,5 minuten. Het effect op
verkeersbewegingen in de doorgang naar de
de verkeersituatie ter plaatse is daarmee erg beperkt. Ter
achterkant van de woningen en achter de woningen
verduidelijking is het aspect verkeer in de ruimtelijke
zelf gaat geven. De beslotenheid van het erf achter
onderbouwing verder aangevuld met de verkeersaantrekkende
de woning geeft de woning van de reclamant
werking.
meerwaarde en maakt het wonen aantrekkelijk. Dit zal deels teniet worden gedaan door de verandering.
Het aantal parkeerplaatsen dat bij dit initiatief wordt gerealiseerd voldoet aan de Beleidsregel Parkeernormering Gemeente Westland 2018. Er worden daarmee met het plan voldoende extra parkeerplaatsen gerealiseerd om te voorzien in de eigen parkeerbehoefte. Mocht er vanuit de historie een tekort aan parkeerplaatsen zijn, dan hoeft, conform vaste jurisprudentie, een ontwikkelende partij dit historisch tekort niet op te lossen. De parkeerplaatsen aan de straat en onder het appartementencomplex zijn makkelijk te bereiken. Daarom is de verwachting dat het erf achter de woningen niet snel zal worden gebruikt als parkeermogelijkheid voor het appartementencomplex. Dit komt mede door het besloten karakter en daarmee de slechte bereikbaarheid van dit gebied.
Aanpassing omgeving
Aanpassing omgeving
Er wordt in veel plannen en visiedocumenten
Zowel de bestaande als de nieuwe functie hebben een
gesproken over de Herenstraat, de Vliethof en de
bepaalde verkeersaantrekkende werking. Op basis van
Ambachtsweg in Wateringen maar de Kerklaan lijkt
landelijke kencijfers is er een toename van de
geen plek te hebben in deze visiedocumenten. De
verkeersgeneratie te verwachten van zo'n 90 motorvoertuigen
aan- en afvoerwegen richting de Poeldijkseweg, de
per etmaal. Richtlijn daarbij is dat in een drukste uur ongeveer
Wippolderlaan enerzijds en de Dorpskade en de A4
100Zo van de verkeersgeneratie plaatsvind. Dit komt neer op 9
anderzijds kunnen de verkeersdrukte nu bij lange na
extra motorvoertuigen per spitsuur. Dit betreft gemiddeld in
niet aan. De komst van een nieuwe woonwijk in onze
een drukste uur 1 voertuig per ruim 6,5 minuten. Het effect op
nabijheid wat de hoeveelheid verkeer door de
de verkeersituatie ter plaatse is daarmee erg beperkt. Ter
Kerklaan verder zal doen toenemen en het
verduidelijking is het aspect verkeer in de ruimtelijke
voorgenomen besluit weer busvervoer door de
Kerklaan toe te staan geeft weinig blijk van visie
onderbouwing verder aangevuld met de verkeersaantrekkende
over de gevolgen op het gebied van leefbaarheid in
werking.
de al bestaande wijken. De bouw van een groot appartementencomplex zal mede zorgen voor
De Kerklaan wordt in de bestaande visiedocumenten
afnemend woonplezier.
meermaals benoemt en besproken. Onder andere in het visiedocumenten 'Visie Wateringen 2030' wordt de Kerklaan besproken bij 3.2 Netwerken' en 4.2 Ten aantrekkelijk, levendig centrum' onder 'Optimale bereikbaarheid'. Hier staan concrete oplossingsrichtingen benoemt om de verkeersituatie van de Kerklaan te verbeteren. Deze verbetering maakt echter geen onderdeel uit van voorliggende aanvraag omgevingsvergunning.
Informeren
Informeren
Reclamant is van mening dat de gemeente nieuwe
De aanvraag omgevingsvergunning is op 30 december 2019
bewoners op de hoogte moet stellen. Reclamant
ingediend bij de gemeente Westland. Deze aanvraag is
heeft in 2019 via aankopend en verkopend makelaar
conform de wetgeving gepubliceerd op
niets vernomen van de plannen voor dit
www.officielebekendmakingen.nl.
appartementencomplex. De gemeente heeft daarnaast de plicht bewoners volledig inzicht te
De gemeente heeft middels een publicatie voldaan aan de
geven in bouwplannen en de gevolgen daarvan op de
wetgeving. De kopende partij is daarnaast zelf
leefomgeving op de korte en lange termijn.
verantwoordelijk om onderzoek te doen en eventueel inzage te vragen bij een aanvraag omgevingsvergunning.
Reclamant 7 (21-0226041)
Dorpskarakter
Dorpskarakter
Reclamant is erg blij met het dorpse karakter en is
In het beeldkwaliteitsplan voor de Ambachtsweg en de
erg geschrokken van de plannen om een
Kerklaan staat onder andere het volgende:
appartementengebouw van vijf verdiepingen te
Op de plankaart van het bestemmingsplan zijn de
bouwen met op de begane grond een groot
karakteristieke gebieden aangegeven met baarde
parkeerterrein. Het past totaal niet in de omgeving
Karakteristiek'. In de regels van het bestemmingsplan geldt
met alleen laagbouw. Het doet afbreuk aan het
voor gebieden met baarde Karakteristiek' dat er pas gesloopt
gemoedelijke Wateringen dat kennelijk volgebouwd
mag worden, als er een goedgekeurde omgevingsvergunning
moet worden waarbij geen rekening wordt gehouden
is. Daarnaast is er voor de karakteristieke gebieden een
met de omwonenden. Het bouwen van appartementen
beeldkwaliteitsplan opgesteld. De Ambachtsweg - Kerklaan is één van deze karakteristieke gebieden. De karakteristieke
is volgende de reclamant prima maar dan wel met
gebieden hebben bijzondere ruimtelijke kwaliteiten waarvan
een plan dat in de omgeving past.
het goed zou zijn als deze bij herbouw, verbouw of herinrichting beschermd zijn. De gebieden bestaan grotendeels uit karakteristieke elementen, maar er kunnen in deze gebieden ook delen zijn die minder kwalitatief zijn en niet alle bebouwing in de strook is even karakteristiek. Voor deze plekken moet het beeldkwaliteitsplan gezien worden als het benoemen van een kans om de ruimtelijke kwaliteit te verbeteren. Ze zijn opgenomen in het gebied dat is aangegeven met 'Waarde Karakteristiek' van het bestemmingsplan woonkern Wateringen, omdat ze wel onderdeel zijn van het totale ensemble. Het is wenselijk dat bij eventuele herbouw of verbouw, de ruimtelijke kwaliteit wordt versterkt en beter gaat aansluiten bij de ruimtelijk en architectonisch sterkere delen van dit gebied. Het beeldkwaliteitsplan biedt met bovenstaande tekst de mogelijkheid om plekken die minder karakteristiek zijn en van een mindere kwaliteit te versterken door herbouw of verbouw. De Kerklaan 65-69 is een van zulke plekken.
Bezonning
Bezonning
Voor de reclamant zal de luchtigheid verdwijnen, het
De woning van reclamant is gelegen aan de overzijde van de
reusachtige complex zal de lagere huizen eromheen
Van Gochstraat. Uit de bezonningsstudie blijkt dat het
overschaduwen. Reclamant zal veel minder zon en
appartementengebouw niet voor minder zonlicht in het huis en
licht in huis en tuin hebben.
tuin van reclamant zorgt dan voorheen mogelijk was met de bedrijfsbestemming uit het bestemmingsplan 'Kern Wateringen'.
Groen
Groen
Reclamant merkt ook op dat er geen groen in het
Het bestaande groen is niet opgenomen in het
plan is opgenomen. Er moeten allerlei bomen en
bestemmingsplan, maar zelf gerealiseerd door de eigenaar van
planten verdwijnen en er komt geen groen voor terug.
het perceel. Het verdwijnen van dit groen is dan ook niet
Reclamant heeft jonge kinderen en dit is niet hoe zij
specifiek het gevolg van het afwijken van het bestemmingsplan, met het realiseren van een plan dat wel
de wereld door willen geven aan de volgende
past in het bestemmingsplan kan dit groen immers ook
generatie.
verdwijnen. Het meeste groen mag zelfs nu zonder vergunning verwijderd worden. Voor de bomen gelegen op gemeentegrond zal een kapvergunning aangevraagd moeten worden. De ruimte in het Westland is schaars. Er is dan ook een toenemende noodzaak om te kiezen tussen conflicterende belangen om voldoende ruimte te creëren voor de diverse vormen van wonen, groen, maatschappelijke voorzieningen en dergelijke. Naast de wens van het realiseren van meer groen is de druk op de Westlandse woningmarkt groot. Er ligt een aanzienlijke huisvestingsopgave, waardoor hoger bouwen in sommige gevallen noodzakelijk is. Door de ontwikkelaar is aangegeven dat de gekapte bomen aan de voorzijde van het gebouw in ieder geval gecompenseerd zullen worden, deze staan ook aangegeven in de tekeningen. Daarnaast zal aan de achterzijde een groene haag gerealiseerd worden. Om eventuele verdere vergroening toe te passen in het plan, wordt door de ontwikkelaar een studie naar de mogelijkheden uitgevoerd bij de verdere uitwerking van het bouwplan.