Honderdland Noord nabij 10 te Maasdijk_Bijlagen (20-0342961)
Tekst van het document
iit*9
Him JJ
W.'jíJ
HONDERDLAND NOORD NABIJ 10 TE MAASDIJK omgevingsvergunning NL.IMRO. 1783.000000150g04vastgesteld
GEMEENTE
vrW/ r V-*
^ V
".rif
Kŕl-u-c.ř- -' "V
J UİİÉİ w ** -AWį” “
;
J
- -v"M V*ijý1 í Tiìli ' * ^ j
Bijlagen bij de toelichting Bijlage 1
Stedenbouwkundig ontwerp ä Beeldkwaliteitsplan
Bijlage 2
Onderbouwing gebruik en beheer logiesgebouw
Bijlage 3
Parkeerbehoefte onderzoek
Bijlage 4
akoestisch onderzoek
Bijlage 5
Onderzoek externe veiligheid
Bijlage 6
stikstofberekening
Bijlage 7
Nota van beantwoording wettelijk vooroverleg
Bijlage 8
Nota beantwoording zienswijzen
i
ĩąs«ţ' į {ÌĮijñn IJriMi 1HU •lil
» iĩĩii
casf-
-- -
TEDENBOUWKUNDiG PLAN å BEELDKWALiTEiTPLAN
ONDERDLAND FASE 2
31 maart 2014
BDP Khandekar bv
INHOUD 2
3 INLEIDING Sc CONTEXT INLEIDING......................................................................... STEDENBOUWKUNDIG PLAN EN BEELDKWALITEITPLAN MASTERPLAN HONDERDLAND 2001................................ BEELDKWALITEITPLAN HONDERDLAND FASE 1 2002/2004 ROOILIJNEN EN ACCENTEN.............................................. GEWIJZIGDE OMGEVINGSFACTOREN 2014........................ DUURZAAMHEID..............................................................
BDP. khandekar BDP.khandekar bv
Levi Wichgers MUrb.
7 9 11 13 15 17 18
Secr. Runsinkbrink 1
STEDENBOUWKUNDIG PLAN
2731 AG Benthuizen T 079-3426728
STEDENBOUWKUNDIG PLAN 2014..................................................................................... 23 WATERSTRUCTUUR............................................................................................................. 25 GROENSTRUCTUUR............................................................................................................ 27 PROFIELEN OPENBARE RUIMTE............................................................................................ 29 VERKEER............................................................................................................................... 33 PARKEREN, EXPEDITIE, MANOEUVREREN EN OPSLAG...........................................................35 FIETSROUTES EN OPENBAAR VERVOER.................................................................................37 DEELGEBIEDEN.....................................................................................................................39 FUNCTIES............................................................................................................................. 41 ROOILIJNEN EN ACCENTEN................................................................................................. 43 BOUWHOOGTES................................................................................................................ 45
info@bdpkhandekar.com www.bdpkhandekar.com
IN OPDRACHT VAN:
BUSINESS-PARK
HONDERDLAND Honderdland Ontwikkelings Combinatie H.O.C. Postbus 218
BEELDKWALITEITPLAN ALGEMEEN S PER DEELGEBIED
mVAN MIERLO I
Honderdland Ontwikkelings Combinatie
ing. G.S. Hofman (directeur)
3140 AE Maassluis T 0174 - 52 23 00
Algemene informatie:
HOPMAN BOUWGROEP
Contactpersoon: Yolanda Blanke Postbus 218 3140 AE Maassluis
F 0174 - 52 23 10
Rabobank
Tel: 0174-52.23.50 info@honderdland.nl
IN SAMENWERKING MET:
Triple W \
Verkoopinformatie: Batenburg Bedrijfshuisvesting Contactpersoon: Elco Bouwmeester
GEMEENTE WESTLAND
BIJLAGE I - HET LENTE-AKKOORD.......................................................................................69 BIJLAGE 2 - PARKEERGARAGE PRINCIPE................................................................................ 7I BIJLAGE 3 - WESTLANDSVERKEER EN VERVOERPLAN 2006................................................... 73 BIJLAGE 4 - FUNCTIES MAATWERK OP DE EILANDEN...........................................................74 BIJLAGE 5- AFWIJKING REGELS.............................................................................................. 75
Honderdland 190A BEDRIJFSHUISVESTING
2676 L.T Maasdijk
Gemeente Westland
Tel: 0174-28.25.55
Postbus 150
info@batenburg-bhv.nl
2670 AD Naaldwijk
BIJLAGEN
www.honderdland.nl
consultancy
BATENBURG
RECLAME..............................................................................................................................49 DEELGEBIED I - LANGS DE A20 -..........................................................................................53 DEELGEBIED 2A - MIDDENZONE......................................................................................... 57 DEELGEBIED 2B - MIDDENZONE..........................................................................................59 DEELGEBIED 3 - NOORDELIJKE ZICHTLOCATIE.................................................................. 6I DEELGEBIED 4 - LANGS DE MAASDIJK - BEDRIJFSFUNCTIES................................................ 63 DEELGEBIED 5 - LANGS DE MAASDIJK - WOONLINT............................................................ 65
www.batenburg-bhv.nl
T 0174 - 67 36 73
Honderdland stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan fase 2
5
NLEIDING Ã CONTEXT
ONDERDLAND FASE 2
Honderdland stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan fase 2
MASTERSKETCH HONDERDLAND FASE 1 EN FASE 2
INLEIDING
6 .
Na de succesvolle realisatie van fase 1 van Bedrijventerrein Honderdland is besloten om fase 2 te ontwikkelen. Hiertoe heeft de Honderdland Ontwikkel Combinatie (HOC) opdracht gegeven aan BDP Khandekar om ook voor fase 2 een stedenbouwkundige uitwerking van het Masterplan (2001) en een Beeldkwaliteitplan te ontwikkelen. Het Masterplan, stedenbouwkundig plan en het Beeldkwaliteitplan geven gezamenlijk een compleet beeld van de
S ^
planontwikkeling op Honderdland.
' ,s*ù
Ten behoeve van de leesbaarheid is in dit rapport een korte
,-íjļiřįS
omschrijving van het Masterplan en van de richtlijnen voor fase 1 opgenomen. In het voorliggende rapport worden, naast een beschrijving van het stedenbouwkundige plan, uitspraken, doelstellingen en richtlijnen gegeven voor de beeldkwaliteit van de bebouwing en de openbare ruimte. Het Beeldkwaliteitplan is het kader voor een hoogwaardige en duurzame ruimtelijke kwaliteit van de gebouwen en de openbare ruimte - mede in hun onderlinge samenhang. Het bevat de regels voor de kwalitatieve uitwerking. Daarom wordt het beeldkwaliteitplan ook aan de Welstandscommissie voorgelegd.
Ü \ļ5
✓r"1.
Supervisor Door bij dit project te werken met een supervisor, die verantwoordelijk is voor het overdragen van de uitgangspunten
w* t Kn
-
♦MA/ , ÿ::
Ä7 s
Ř* Sra5 ľiV ;
1 \ -.f
en richtlijnen, is het niet noodzakelijk om een uitputtende lijst van verplichtingen en verboden op te stellen. Deze werkwijze maakt een persoonlijke uitwisseling mogelijk tussen de supervisor en de ontwerpers. De supervisor begeleidt de aanvragen voor een omgevingsvergunning en/of ruimtelijke procedures die bij gemeente Westland gedaan worden en onderhoudt daarover contact met de gemeentelijke stedenbouwkundige en de Welstandscommissie , een en ander in overleg of in samenwerking met de architect en/of aanvrager.
De supervisor beoordeelt de hoofdlijnen van het ontwerp, de samenhang tussen de diverse bouwplannen, de relatie van de bouwplannen met de openbare ruimte, het kleur- en materiaalgebruik en de uitwerking van de overige richtlijnen die zijn vastgelegd in dit beeldkwaliteitplan. Toetsingskader Het toetsingskader voor de supervisor is naast het Masterplan en het stedenbouwkundig plan, vooral het Beeldkwaliteitplan waarin de belangrijkste stedenbouwkundige uitgangspunten zijn vastgelegd en waarin richtlijnen zijn opgesteld voor de verdere uitwerking van de bebouwing en de inrichting van de kavels. De gemeente toetst een bouwaanvraag aan het Bestemmingsplan. Een akkoord van de supervisor is noodzakelijk, voordat een bouwaanvraag kan worden ingediend, Het is echter geen garantie voor een gemeentelijk akkoord. De gemeente behoudt haar publiekrechtelijke verantwoordelijkheid. Welstandscommissie en Kwaliteitteam Ook voor de Welstandscommissie is het Beeldkwaliteitplan een toetsingskader. Het beeldkwaliteitplan zal afgestemd worden met het beleid van de gemeentelijk Welstand. De supervisor kijkt naar de hoofdlijnen van het ontwerp en naar de specifieke richtlijnen die zijn vastgelegd in het Beeldkwaliteitplan.
De Welstandscommissie beoordeelt vanuit de Welstandsnota op redelijke eisen van welstand en kijkt vanuit het Beeldkwaliteitplan (in vergelijking met de supervisor) meer op gebouw- en detailniveau. De supervisor is hoofdzakelijk betrokken bij het voortraject tot de bouwaanvraag. Daarna wordt het ontwerp, als onderdeel van de beoordeling van de bouwaanvraag, voorgelegd aan de Welstandscommissie. Wijzigingen na de bouwaanvraag worden ook teruggekoppeld naar de supervisor.
vmL
\v m V.
\
Honderdland stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan fase 2
BEELDEN VAN HONDERDLAND FASE 1
STEDENBOUWKUNDIG PLAN EN BEELDKWALITEITPLAN
8
9 Flexibiliteit Door naast het stedenbouwkundige plan te werken met een beeldkwaliteitplan, blijft de flexibiliteit behouden en worden alleen voorschriften en richtlijnen omschreven voor de aspecten die noodzakelijk zijn voor de gewenste sfeer en kwaliteit. De voorschriften en richtlijnen zorgen voor continuïteit en samenhang, terwijl er voldoende mogelijkheden voor variatie en interpretatie zijn. Enerzijds beschrijft het Beeldkwaliteitplan de beoogde beeldkwaliteit voor het gebied, anderzijds is het een richtinggevende inspiratiebron voor de architecten en stedenbouwkundigen, die werken aan ontwerpen voor de gebouwen en de inrichting van de openbare ruimte. Bouwplannen Wanneer een bedrijf zich wil vestigen op Honderdland, neemt deze contact op met de HOC. Vervolgens worden de uitgiftevoorwaarden en het Beeldkwaliteitplan overhandigd. Wanneer een architect is geselecteerd heeft deze een eerste oriënterend gesprek met de supervisor en worden de wensen en eisen voor het kavel wederzijds toegelicht en besproken. De architect werkt een ontwerp in de gebruikelijke stappen (SO, VO, DO, BA) uit, in overleg met zijn opdrachtgever en de supervisor. De supervisor overlegt tussentijds met de gemeentelijke stedenbouwkundige. Indien akkoord schrijft de supervisor een toelichting bij het Definitief Ontwerp aan de Welstandscommissie en kan een bouwaanvraag ingediend worden bij de gemeente.
Het gemeentelijk apparaat toetst de bouwaanvraag aan wet- en regelgeving.
Ţfľl i -.flurv-..;:TLM ít
í» Kr
v -5-
es
Vanaf 2001 zijn voor Honderdland achtereenvolgens een stedenbouwkundig Masterplan opgesteld en een beeldkwaliteitplan voor fase 1. De belangrijkste aspecten hieruit worden als inleiding naar fase 2 weergegeven.
Honderdland stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan fase 2
MASTERPLAN HONDERDLAND 2001 10
Fase 1
De lineaire vorm en kavelrichtingen in de polder zijn als
Waterstructuur en fasering
aanleiding gebruikt voor een ladderstructuur over de polder heen, in noord-zuid richting. Hierdoor wordt in deze richting
Om aan de bergingseis van het hoogheemraadschap van Delfland te voldoen is in fase 1 gebruik gemaakt van lokale opstuwing,
een heldere fasering mogelijk. De 'sporten' van de ladder dienen
met behulp van een klepstuw die bij hevige neerslag kan worden
als doorzichten in oost-westelijke richting. In deze richting vindt
gesloten. Op deze manier wordt de maximaal beschikbare
een zonering plaats van bedrijvigheid, zodat per fase meerdere
peilstijging verhoogt van 20 naar 60 cm, waardoor met 1/3 van
soorten beschikbaar zijn. Bovendien geven de sporten de richting
het wateroppervlak kan worden voldaan aan de bergingsnorm
van de kavels aan, met de staffeling aan de A20. Binnen het
van 325 m3 Z ha. De waterstructuur van Honderdland fase 1
principe van dit systeem staan de kavelgrenzen haaks op de lange
sluit in het noordoosten aan op de primaire boezemwatergang,
lijnen in deelgebieden 1 en 3.
het Smitswatertje, dat de grens vormt tussen fase 1 en fase 2. De verdere waterstructuur binnen het plangebied bestaat uit
Wegenstructuur en zonering
een aantal doodlopende watergangen. Dit is nodig om de lokale
Ten behoeve van fase 1 bevindt zich een ontsluiting op de
opstuwing via de klepstuw mogelijk te maken. Hierdoor is de
Maasdijk. Een ontsluiting bij de Oranjesluisweg in fase 2 vormt
doorstroming in het gebied beperkt.
een andere verbinding met de omgeving. Hiertussen loopt de
Wegenstructuur en zonering
Waterstructuur en fasering
hoofdontsluitingsweg, evenwijdig aan de Maasdijk. Loodrecht op
Groenstructuur
deze hoofdontsluiting staan de "sporten van de ladder", welke
Gekoppeld aan de wegen en het water begeleiden bomen
gekoppeld zijn aan het openbaar groen en het water. Door deze
het zicht door het gebied heen. Langs de Maasdijk, tussen
sporten met elkaar te verbinden, ontstaan lussen, om de velden
woningen en bedrijven worden bomen gebruikt ter afscherming.
laanbeplanting met
heen, waarin op een zo flexibel mogelijke manier bedrijven
Ter plekke van de "zij-sporten", of dwarswegen, wordt de
bomen van ca. 15 m. hoog.
geplaatst kunnen worden. Naast flexibiliteit biedt deze ontsluiting
bomenstructuur onderbroken om doorkijken mogelijk te maken.
ook een faseringsvoordeel; er kan per veld ontwikkeld worden,
Het groene scherm wordt deels gevormd door bomen achter
zonder overbodige ontsluitingen aan te leggen.
en op de betreffende kavels. Tussen en onder de bomen kan geparkeerd worden. De lichte, sierlijke kromming in de centrale
Gemengde bomenrij.
De structuur brengt de volgende zonering aan:
ontsluitingsweg geeft allure en de begeleiding door talud en
ca. 8 m. hoog.
^
Representatieve bedrijven langs de A20, i.v.m. zichtlokatie;
bomen zorgt voor beslotenheid in een grootschalig gebied.
^
Grote bedrijven langs de hoofdontsluiting;
^
Kleinschalige bedrijvigheid tussen de Maasdijk en de centrale
inrichting openbare ruimte
ontsluitingsweg, als schaalsprong en om hinder te beperken.
In het masterplan is veel aandacht besteed aan de openbare
bomenrij, met bomen
ruimte, wat de kwaliteit van het bedrijventerrein ten goede komt.
van ca. 15 m. hoog.
Er zijn hoogwaardige materialen toegepast. In het masterplan zijn de profielen van de openbare ruimte aangegeven. Bij elke bouwaanvraag voor eigen terrein is bovendien een
uiterste rooilijn
inrichtingsplan geleverd. Opslag van materialen, zichtbaar vanaf uiterste rooilijn uitgeefbaar
Groenstructuur
Inrichting openbare ruimte
uitgeefbaar
de openbare weg, is bijvoorbeeld niet toegestaan en parkeren vindt plaats achter hagen. In de inrichtingsplannen is rekening gehouden met parkeren en expeditie, beide op eigen terrein. Ook
i,e | 2,e
het manoeuvreren ten behoeve van de expeditie vindt plaats op eigen terrein en niet in de openbare ruimte.
Principedoorsnede hoofdontsluitingsweg Masterplan
Honderdland stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan fase 2
BEELDKWALITEITPLAN HONDERDLAND FASE 1 2001/2004 12
13 Het Beeldkwaliteitplan voor fase 1 is vanaf 2002 uitgewerkt op basis van het Masterplan. Het beeldkwaliteitplan is op enkele details herzien in 2004 vanwege de vraag naar kleinere kavels. Hiervoor is in het plan ruimte gevonden in het deelgebied langs de Maasdijk, dat al een kleinere korrelgrootte had. Hiernaast is dit voor fase 1 aangegeven. Naast de Maasdijkzone werden nog drie andere deelgebieden onderscheiden, waarbij het karakter van de deelgebieden uiteenloopt van kleinschalige langs de Maasdijk, tot grootschalig langs de A20. Hieronder is een algemene beschrijving (identiteit) van de vier deelgebieden gegeven, welke de basis vormden voor de specifieke beeldkwaliteitseisen: 1. Strook langs de A20 De bebouwing langs de A20 heeft een hoogwaardige architectuur en een representatieve uitstraling, passend bij deze zichtlocatie. Zoals in het Masterplan is omschreven is de bebouwing gestaffeld geplaatst, wat de verschillende gebouwen goed zichtbaar en herkenbaar maakt. Vooral vanuit een auto, met hogere snelheid. Dit principe wordt versterkt door een bijzondere vormgeving van de afzonderlijke gebouwen en door hoogteaccenten op de hoeken, ter plaatse van de staffeling.
STAALDUINEN
Masterplan fase 1, met de deelgebieden aangegeven
Masterplan fase 1, met de plangrens aangegeven
3. Langs de Maasdijk Dit deelgebied is het meest zichtbaar vanaf de 3,5 meter hoger liggende Maasdijk. (Ooghoogte vanaf personenauto 4,5-5 meter, vanaf vrachtwagen en bus ca. 6 meter.) Uitgangspunt is dat de bedrijfsbebouwing langs de Maasdijk het karakter van kleinschalige bebouwing aan de dijk niet mag verstoren. Een bomenscherm tussen deze bebouwing en het bedrijventerrein, zoals opgenomen in het Bestemmingsplan, scheidt deze twee werelden en verzelfstandigt de bestaande strook langs de Maasdijk. Ondanks dit groene scherm zijn de gebouwen van het bedrijventerrein zichtbaar. Daarom is aandacht besteed aan de massaopbouw, materiaal- en kleurkeuze en reclamevoering. 4. Zijstrook langs de Nolweg Dit deelgebied grenst aan het bedrijventerrein Coldenhove en is een overgangsgebied tussen de twee bedrijventerreinen. Een aantal bestaande gebouwen (woningen, boerderij, schuren) in het gebied blijven behouden. Kenmerkend is de losse bebouwing in het groen, waarbij de gebouwen niet allemaal dezelfde functie hebben. Aan het einde van de centrale ontsluitingsweg is een kunstwerk gesitueerd ter versterking van de oriëntatie en beëindiging van de as.
2. Middenzone Dit deelgebied wordt gekenmerkt door grotere kavels met de mogelijkheid voor grote bouwvolumes. De representativiteit en de uitstraling van de gebouwen wordt gevonden in een zuivere vormgeving van de grote massa's, met extra aandacht voor de detaillering van bijvoorbeeld expeditietoegangen. De uitstraling is in deze zone primair richting de centrale ontsluitingsweg.
Honderdland stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan fase 2
ROOILIJNEN EN ACCENTEN 14
15 N
Om de hoofdstructuur van het gebied herkenbaar te maken en
3. Langs de Maasdijk
de kwaliteit langs de ontsluitingsstructuren te kunnen garanderen,
In deelgebied 3, de Maasdijkzone, zijn kleinere kavels gesitueerd.
zijn er specifieke richtlijnen opgesteld voor bepaalde zones, met
De representatieve kant van de bebouwing ligt duidelijk aan de
aandacht voor rooilijnen en de plaats voor accenten.
centrale hoofdontsluiting. Binnen het continue profiel is een verplichtte rooilijn vastgesteld, tussen de 9 en 18 meter vanaf de
A20: Verplicht bebouwde hoeken, de exacte plaats volgt uit de verkaveling.
Centrale ontsluitingsweg: Tussen de uiterste bouwgrenzen is 213 van de
1. Strook langs de A20
erfgrens. In deze zogenaamde voorgevelzone moet 2/3 deel van
Voor de bebouwing aan de A20 is een gestaffelde verkaveling
de kavelbreedte bebouwd zijn.
toegepast. De exacte plek van de verspringingen is niet bepaald,
Voor de overige kavels geldt in principe een minimale afstand van
maar is gekoppeld aan de breedte van de kavels. Daarbij is als
3 meter tot de erfgrens.
maximale kavelbreedte een maat van 125 meter opgenomen.
Bij kavels kleiner dan 4.000 m2 mag de bebouwing met één zijde
De lijn waarop de hoekaccenten staan loopt parallel aan de A20
op de erfgrens gesitueerd worden.
en is opgenomen in het bestemmingsplan. Op de verspringende hoeken zijn accentvolumes geplaatst, zodat er een duidelijk ritme ontstaat.
4. Zijstrook langs de Nolweg De bebouwing in deelgebied 4, grenzend aan de Nolweg, is meer willekeurig op de kavels geplaatst, waardoor het karakter van
kavelbreedte bebouwd. (min. 9 m. en max. 18 m. vanaf de
2. Middenstrook
losse bebouwing in het groen wordt versterkt. Hier geldt dat
Voor de bebouwing in de deelgebieden 2 en 3 geldt dat er
een afstand van 5 meter, vanaf de erfgrens, vrij moet blijven. Deze
erfgrens)
een minimale en een maximale afstand is vastgelegd vanaf de
zone heeft een groene inrichting. De kavels zijn maximaal 50
erfgrens, waarop gebouwd moet worden, naast de minimale
meter breed.
ffi
afstand die in het bestemmingsplan is opgenomen. Tussen deze grenzen moet 2/3 deel van de kavelbreedte bebouwd zijn. Dit wordt verplicht gesteld om het profiel van de centrale hoofdontsluiting continuïteit te geven en om te voorkomen dat grote parkeerterreinen aan de voorkant ontstaan.
STAALDU NEN
Nolweg: Plaatsing bebouwing vrij op de kavels, minimaal 5 meter afstand van de erfgrenzen.
Honderdland stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan fase 2
GEWIJZIGDE OMGEVINGSFACTOREN 2014 17
16 Een belangrijke wijziging ten opzichte van de uitgangspunten van het Masterplan, is de wijze waarop de ontsluiting van het gebied aan de noordzijde opgelost zal worden. In het Masterplan werd ervan uitgegaan dat de hoofdontsluitingsweg van Honderdland in een vloeiende lijn doorgetrokken zou worden tot aan de Oranjesluisweg. Inmiddels is de planvorming rond het 3-in-1 project in een vergevorderd stadium, met als consequentie voor Honderdland, dat de hoofdontsluitingsweg niet zal aansluiten op de Oranjesluisweg, maar op de (iets zuidelijker gelegen) nieuwe weg. Bovendien is ook de plaats van de aansluiting verschoven in westelijke richting. Er zijn verschillende modellen bestudeerd voor de aansluiting van de rotonde op Honderdland.
Bovendien wordt er een direct verbinding gemaakt tussen Honderdland en de Maasdijk ter hoogte van kavel Hofman. Hiervoor komt ter hoogte van het Blauwhek een kleine rotonde en een T-splitsing op de centrale ontsluitingsweg naar de Maasdijk. Om sluipverkeer te voorkomen zal er een "knip" gemaakt moeten worden tussen de nieuwe rotonde en de bestaande aansluiting van het Blauwhek met de Maasdijk. De uitvoering van deze "knip" zal in een later stadium met betrokkenen nader worden bepaald. Bestaande woningen langs de Maasdijk die aan het plangebied grenzen, vallen buiten de ontwikkeling van Honderdland en zullen in principe behouden blijven. Om deze woningen te kunnen ontsluiten, zal de bestaande infrastructuur worden gebruikt en indien nodig worden aangevuld, c.q. aangepast. Binnen
De hoofdontsluitingsweg van Honderdland, welke de ruggengraat vormt van het plan, zal aan de noordkant worden aangesloten op het 3 in 1 project. Dit is in het aangepaste ontwerp
het woonlint worden bij woningen alleen aan-huis-gebonden ondernemingen toegestaan.
uitgewerkt, waarbij de weg zijn karakter behoudt en het gebied in een vloeiende beweging ontsloten wordt. Ter plaatse van de aansluiting tussen het 3-in-1- project en de kleine rotonde in
De resterende gronden tussen het woonlint en de centrale ontsluitingsweg zullen worden gebruikt ten behoeve van de ontwikkeling van kleinschalige bedrijf/kantoorfuncties of, wanneer de ruimte beperkt is of ontsluiting van het kavel niet mogelijk is, worden gebruikt voor groen of water.
Honderdland zullen, vanwege de hinder, wel woningen moeten verdwijnen. Op de kavels die overblijven zullen kleine bedrijfjes, groen en/of water kunnen komen.
mm
SSiiM Ontsluitingsstructuur Masterplan - water-, groen- en hoofdwegenstructuur
Gewijzigde ontsluitingsstructuur 2014 - hoofdwegenstructuur
Honderdland stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan fase 2
DUURZAAMHEID 18
19 Business Park Honderdland behoort tot de nieuwe generatie, 21ste eeuwse bedrijventerreinen waar gestreefd wordt naar een win-win situatie voor mens, milieu en economie. De directie van Honderdland streeft ernaar om Honderdland als CO2-neutraal bedrijvenpark definitief op de kaart te zetten, onder andere door de volgende kansrijke mogelijkheden proberen te implementeren. ^
^ ^ ^
In fase 2 van Honderdland wordt, in samenwerking met Westland Infra, een uniek concept toegepast. De basis van dit concept is gelegen in een efficiëntere inrichting van de (ondergrondse) infrastructuur. Uiteraard gaan wij er vanuit dat bedrijven die zich vestigen, gebruik maken van groene stroom. Ook is er de mogelijkheid om elkaars reststromen als grondstof te benutten. Fase 2 wordt voorzien van een duurzaam, collectief warmteen koudeopslag systeem dat zorgt voor verwarming en koeling van de bedrijfspanden. Bedrijfspanden kunnen middels een eigen waterpomp zelf upgraden en voor verwarming en koeling zorgen. Omdat alle bedrijven hier gebruik van maken, levert dit aanzienlijke besparingen op en mogelijke belastingvoordelen.
Doelstellingen en uitgangspunten Duurzame ontwikkeling wordt vaak voorgesteld door de drie P's: people, planet en profit, die staan voor respectievelijk de sociale, ecologische, economische dimensies van duurzaamheid. Bij duurzame ontwikkeling zijn deze drie P's met elkaar in balans. Dit is ook bekend als maatschappelijk verantwoord ondernemen (MVO). Behalve op ondernemingen kan dit concept ook op allerlei andere niveaus worden toegepast, waaronder duurzame gebiedsontwikkeling. Steeds meer wordt het streven naar het in harmonie brengen van de drie P's gezien als een kans voor innovatie: een inspiratiebron of denkkader om te komen tot nieuwe en slimmere ontwerpen. Diversiteit is in de ecologie een belangrijk begrip. Een ecosysteem is stabieler naarmate de diversiteit groter is.
Door allerlei terugkoppelingsmechanismen is een divers ecosysteem grotendeels zelfregulerend. Monoculturen zijn daarentegen juist instabiele systemen, die vaak alleen met veel externe invloed in stand gehouden kunnen worden en risico's ínhouden voor soorten die ervan afhankelijk zijn, waaronder de mens. Dit principe kan ook op steden, gebieden of sociale groepen worden toegepast. Ook voor een bedrijvenpark speelt dit principe een belangrijke rol. Door een verscheidenheid aan typen bedrijven kunnen (conjuncturele) economische risico's (ook voor de exploitatie) worden beperkt en ontstaan kansen voor samenwerking. De ecologische diversiteit wordt gerealiseerd via een verscheidenheid aan habitats, (inheems) groen en water. Door het creëren van visuele verscheidenheid, kan het gebied een hogere belevingswaarde krijgen. Het streven is naar een zo groot mogelijke diversiteit in het gebied, qua functies, type bedrijven, voorzieningen, natuur etc. Dat maakt het gebied aantrekkelijker en als systeem ook stabieler. Bij het ontwerp wordt zoveel mogelijk geanticipeerd op mogelijke toekomstige ontwikkelingen, zodat het gebied optimaal kan blijven functioneren en dure herstructureringsoperaties kunnen uitblijven. Naast een toekomstbestendig ontwerp, is ook een duurzaam beheer hiervoor een essentiële voorwaarde. De Vereniging van Eigenaren (VVE) zal hier een belangrijke rol bij spelen.
De trias ecologica is een eenvoudig, maar krachtig instrument om prioriteiten te kunnen stellen in de veelheid van keuzes die vaak mogelijk is. Dit instrument wordt in vele projecten gehanteerd en is ook leidend in het overheidsbeleid. (zie ook Lente-Akkoord Z bijlage 1) De keuzevolgorde is: ^ Voorkom onnodig gebruik van energie, materialen en grondstoffen en behoud waardevolle elementen. Dit is het meest effectief. Alles wat je niet nodig hebt, kost ook niets en veroorzaakt ook geen problemen. ^ Gebruik zoveel mogelijk duurzame bronnen. Daar waar wel energie of grondstoffen benodigd zijn, hebben duurzame bronnen de voorkeur.
^ ^
Hergebruik afvalstromen. Ga efficiënt en verantwoord om met niet-duurzame bronnen. Duurzame bronnen zijn (nog) niet voor alle toepassingen voorhanden. Tot die tijd moet milieuschade of sociale schade, als gevolg van het gebruik van niet-duurzame bronnen, zoveel mogelijk worden voorkomen en/of gecompenseerd.
Beeldkwaliteit Het duurzame karakter van het gebied mag zichtbaar zijn, zonder dat er sprake is van ‘toeters en bellen'. Daarbij kan gedacht worden aan een functionele integratie van PV-panelen in daken en gevels, in tegenstelling tot panelen die er ‘later aangeplakt' lijken te zijn. Een en ander betekent dat er in het ontwerp reeds rekening mee gehouden dient te worden. De duurzame uitstraling wordt ook zichtbaar in de gebruikte materialen. Dat kunnen heel goed moderne materialen zijn, zoals glas, maar ook typisch ecologische materialen als hout of sedumdaken. Het is juist de creatieve combinatie hiervan die een gebouw een bijzondere uitstraling geeft. Grote oppervlaktes van kale gevels passen niet in de gewenste beeldkwaliteit. Materiaalgebruik Bij de ontwikkeling van een gebouw zal zorgvuldig gekeken moeten worden naar de materiaalkeuze, waarbij duurzame en hernieuwbare producten en materialen worden toegepast. Ook hierbij wordt een integrale benadering op basis van de trias ecologica en de triple P-benadering (milieu, gezondheid/ veiligheid/comfort, geld) toegepast. Daarbij wordt niet alleen gekeken naar afzonderlijke producten en materialen, maar vooral ook naar de samenhang, waarbij deze in het ontwerp worden toegepast.
Prefab bouwsystemen hebben hierbij belangrijke voordelen, zoals een hoge kwaliteit door vergaande prefabricage, meer controle op het energiegebruik, minder bouwafval en een kortere bouwtijd. Door de keuze van de juiste materialen en bouwproducten kan duurzaamheid in de uitstraling van het gebied zichtbaar worden gemaakt. Daarbij is het streven naar een mooie en slimme integratie van systemen.
In Honderdland wordt voor water toe- en afvoer, gebruik gemaakt van het verbeterd, gescheiden systeem. Dit is een voortzetting van het systeem en rioolstelsel uit fase 1. Waar mogelijk, worden voor de openbare verlichting led-lampen toegepast. Daken Op Nederlandse bedrijfsgebouwen ligt een enorme hoeveelheid ongebruikt dakoppervlak. Dit kan uitstekend worden gebruikt voor het opwekken van zonne-energie (elektriciteit of warm water). Ook kunnen dakkoepels of andere systemen worden toegepast, waarmee daglicht naar binnen wordt gehaald en waarmee de elektriciteitsbehoefte voor verlichting kan worden beperkt. Tevens kunnen groendaken worden toegepast, die meerdere functies combineren (isolatie, waterberging, ecologie). In bepaalde gevallen kan parkeren op het dak een optie zijn. De voordelen van groene daken zijn inmiddels algemeen erkend. Op grote schaal zal de druk op het rioolstelsel worden verlaagd, doordat groene daken het water langer vasthouden. Fijn stof en giftige stoffen worden door groene daken uit de lucht gefilterd. Groene daken zorgen voor een toename van de biodiversiteit in de stad. Op kleine schaal hebben groene daken vele voordelen voor de gebruiker. De levensduur van het dak wordt verdubbeld, hetgeen leidt tot een flinke kostenbesparing. De isolatiewaarde van het dak wordt verbeterd, met een lagere energierekening als resultaat.
Een groen dak dempt de geluiden van de drukte van de omgeving. Daarnaast is een groen dak prettig om naar te kijken, voor het bedrijf zelf, maar ook voor de omgeving. Naast groene daken kunnen ook zogenaamde witte daken worden toegepast. De voordelen hiervan zijn dat het zonlicht weerkaatst wordt, waardoor het binnen koeler blijft en er binnen het plangebied minder warmte wordt vastgehouden (urban heat). Ook leveren zonnepanelen op witte daken veel energie op. Op witte dakken mag een grijswaterbuffer worden toegepast. Dit in tegenstelling tot op zwarte daken, waar dat niet is toegestaan.
Honderdland stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan fase 2
21
20
TEDENBOUWKUNDiG PLAN
ONDERDLAND FASE 2
Honderdland stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan fase 2
STEDENBOUWKUNDIG PLAN 2014 23
Plangrens
Planstructuur De structuur van fase 1 wordt doorgezet in fase 2 van Honderdland. De hoofdontsluitingsweg (“ruggengraat” van het gebied) zal aan de noordkant worden aangesloten op de nog te ontwikkelen rotonde. De centrale ontsluitingsweg houdt een breed profiel met bomen en aan de westzijde een groen talud, als overgang naar de kavels. De dwarsverbindingen met water vormen doorkijken tussen de Maasdijk en de A20. Langs de A20 wordt de staffeling van de rooilijnen uit fase 1 doorgezet, evenals de bijhorende accenten. De bebouwing langs de snelweg zal door hoogwaardige architectuur een representatieve uitstraling hebben, passend bij deze zichtlocatie.
positie water indicatief / exacte inrichting nader te bepalen.
De noordzijde van het gebied vraagt eveneens om passende, representatieve bebouwing, echter met een kleinere korrelgrootte, en meer kantoren-achtig dan langs de A20. In deze zone is ruimte voor losse panden die zich kunnen presenteren in een groenere setting met water. Bij de rotonde Westerlee kan een hoger gebouwd accent worden gerealiseerd.
Fase 2
Langs de Maasdijk zal door toepassing van kleinschalige bedrijven en losse woonbebouwing het kleinschalige karakter langs de dijk behouden blijven. Bestaande woningen langs de Maasdijk, die binnen het plangebied staan, vallen buiten de ontwikkeling van Honderdland en zullen in principe behouden blijven. Binnen de bestaande structuur zal bekeken worden of woningen kunnen worden toegevoegd. Op dit moment lijken in ieder geval vier nieuwe woningen inpasbaar te zijn. Deze zijn weergegeven in het plan. Om woningen langs de Maasdijk te kunnen ontsluiten, zal de bestaande infrastructuur worden gehandhaafd en waar nodig worden uitgebreid. Tussen het woonlint en de centrale ontsluitingsweg kunnen kleinschalige bedrijf/kantoorfuncties komen of groen of water. De ontsluiting van het plan vindt plaats over de centrale ontsluitingsweg, de parallelweg aan de A20 en de dwarswegen. De kavels langs de A20 kunnen vanaf de parallelweg worden ontsloten en de kavels in het middengebied in principe vanaf de dwarswegen.
Nature’s Pride
Fase 1
Honderdland stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan fase 2 śxxtno
WATERSTRUCTUUR 25
Water buiten het plangebied
Water binnen het plangebied
Waterstructuur In overleg tussen Grontmij en Hoogheemraadschap van
luikers
Delfland is een nieuw watersysteem voor Honderdland fase 2 opgezet. Dit nieuwe watersysteem is een niet gestuwd en maakt onderdeel uit van de boezem van Delfland. Centraal in het nieuwe watersysteem staat de aanleg van een nieuwe robuuste boezemwatergang ten westen van de Burgemeester Elsenweg. Deze robuuste watergang sluit in het noord-westen aan op het bestaande boezemwater bij het 3-in-1 project. De nieuwe, robuuste boezemwatergang krijgt een breedte op de waterlijn van in principe minimaal 8 meter en wordt gesitueerd ten westen van de bestaande kabels- en leidingenstrook bij de Burgemeester Elsenweg. Bij de situering van de robuuste watergang is rekening gehouden met de werkruimte, die de beheerder (Westland Infra) nodig heeft voor het kunnen uitvoeren van onderhoud en reparatiewerkzaamheden. Als gevolg daarvan is op enkele plaatsen geen 8 meter breedte op de waterlijn realiseerbaar. Delfland heeft aangegeven dat in die situaties lokaal een breedte op de waterlijn van tenminste 5 meter acceptabel is, als een goede verbinding wordt gemaakt tussen de robuuste watergang en de bestaande bermsloot langs de Burgemeester Elsenweg. Al het water langs de dwarswegen is 5 m breed, zodat onderhoud van één zijde mogelijk is.
Fase 2
Waterpercentage In overleg met Hoogheemraadschap van Delfland is afgesproken dat, indien in fase 2 de doorstroomcapaciteit van de boezem wordt verbeterd, er geen extra inspanningen nodig zijn om aan de bergingsnorm te voldoen, anders dan de realisatie van een oppervlak open water in fase 2 van Honderdland ter grootte van 2,72 ha, zoals dat eerder was berekend, uitgaande van een gestuwd systeem met een peilstijging van 60 cm. Uitgangspunt hierbij is een bruto plangebied van 50,26 ha. Bruggen en duikers Voor het ontwerp van bruggen en duikers in fase 2, wordt het kleur- en materiaalgebruik en de vormgeving, van de bruggen en duikers uit fase 1 als uitgangspunt genomen. Op de tekening hiernaast is aangegeven waar bruggen en duikers in fase 2 worden gerealiseerd. Meer informatie over de waterstructuur en de bruggen en duikers wordt beschreven in het Masterplan Water voor Honderland fase 2 (definitief, versie 3b; 30 oktober 2013).
Nature’s Pride
Fase 1 Als er geen overeenstemming met de Provincie komt over gronduitruil, dan geldt de eigendomsgrens als rand van de eilanden. Er is dan geen water tussen eilanden. Water wordt dan gecompenseerd ten oosten en westen van de eilandstrook.
Honderdland stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan fase 2
GROENSTRUCTUUR 27 Groenstructuur De groenstructuur en het netwerk van openbare ruimtes van fase 1 zal worden doorgezet in fase 2. De groene drager van Honderdland bestaat uit een groen talud en bomen, langs de centrale ontsluitingsas. Haaks daarop staan de dwarswegen, met een eigen groenstructuur, die doorkijk geven vanaf de Maasdijk. In fase 2 is er een verbijzondering aan de noordkant, bij de eilanden. Een deel van het gebied is hier in eigendom van de provincie en zal een natuurlijke inrichting krijgen, met groen en/of water. De randen van de eilanden zal een groene, representatieve uitstraling krijgen. De gebouwen staan hier in een groene setting, met flauwe oevers en kunnen daarbij deels in het water staan. Vooral aan de randen van Honderdland is veel groen. Zo loop de bomenrij over de centrale ontsluitingsweg uit fase 1 met hetzelfde groene profiel en inrichting, door in fase 2. Langs de Maasdijk worden, net als in fase 1, tussen woningen en bedrijven bomen geplaatst als afscherming. De bomen zijn een inrichtingseis voor de betreffende uitgeefbare kavels. Onder en/of tussen de bomen kan eventueel geparkeerd worden. Ondanks de aanwezige kabels en leidingen in de groenstrook langs de A20, worden er enkele kleine groepjes bomen geplaatst. Als gevolg van de kavelontwikkeling is de groenstructuur over de dwarswegen anders dan in fase 1.
In fase 2 wordt op eigen terrein langs de watergangen een vijf meter brede bebouwingsvrije, groene strook opgenomen, waarop enkele bomen van de 3de orde grootte (Knotwilgen) staan. Aan de andere zijde van de dwarswegen wordt op eigen terrein een groene haag (Spaanse
Fase 2
Nature’s Pride
inrichting buitenruimte De kwaliteit van een bedrijventerrein ligt voor een belangrijk deel vast met de inrichting van de openbare ruimte. De inrichting zal (sociaal) veilig en duurzaam moeten zijn. In fase 2 wordt op dezelfde wijze omgegaan met materialen, beplanting, water, verlichting, parkeeroplossingen en erfafscheidingen, als in fase 1. Dezelfde verharding, het soort bomen (met de toevoeging van een knotwilg) en het type verlichtingsarmatuur worden ook in fase 2 gebruikt. Wegen en voetgangersstroken zullen aansluiten bij de gebruikte materialen in fase 1 en de omgeving. De hoofdwegen worden geasfalteerd en de trottoirs worden in kwalitatief hoogwaardige betontegels uitgevoerd, die qua kleur en afwerking aansluitend bij de trottoirbanden. Voetpaden door het centrale groen langs het water mogen uitgevoerd worden in halfverharding. Parkeerplaatsen komen in principe alleen op eigen terrein voor en worden in hetzelfde materiaal toegepast als de rest van het terrein. Daar waar een enkele langsparkeerplaats in de openbare ruimte komt, in een groenstrook, zal deze in halfverharding worden uitgevoerd. De basisprofielen van de openbare ruimte zijn op de volgende pagina's weergegeven
Aak) van 1 meter breedte opgenomen. Langs alle wegen worden op eigen terrein hagen Spaanse Aak) van 1 meter breedte opgenomen, waardoor een groen beeld wordt gegarandeerd. Langs de A20 worden bovendien op de kavelgrenzen onderling groene hagen geplaatst.
Fase 1
Voorbeelden van groene erfafscheidingen
In de tekening hiernaast worden de bomen, hagen, taluds en groene bermen met gras aangegeven.
Honderdland stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan fase 2 8X\Y
PROFIELEN OPENBARE RUIMTE 28
29 Profiel 1 doorsnede over de dwarswegen, met een watergang, haaks op de A20.
uiterste rooilijn
Profiel 2: doorsnede over de watergang langs de A20, naar de kavels met de hoekaccenten.
uiterste rooilijn
uiterste rooilijn (minimaal 12,5meter vanaf de rijweg)
uitgeefbáar
uitgeefbaar
uitgeefbaar
groenstrook 1 boom 3de grootte bijv. knotwilg
Profiel 3: doorsnede over de zone tussen de Maasdijk en de centrale ontsluitingsweg
Profiel 5: doorsnede over de toekomstige aansluiting tussen de centrale ontsluitingsweg en de Maasdijk. uiterste rooilijn I
bomen van 2de orde grootte
uiterste rooilijn
uiterste rooilijn
uitgeefbaar
uitgeefbaar hoogte talud vergelijkbaar met hoogte in fase 1 2,0-Į-2,6—
Profiel 4: doorsnede vanaf het 3 in 1 project over de eilanden bomen van 2de orde grootte
bebouwing mag aan deze zijde eventueel tot de waterlijn
uiterste rooilijn
uitgeefbaar
uiterste rooilijn
^—5,0
uiterste rooilijn uitgeefbaar
uitgeefbaar
Honderdland stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan fase 2
BEELDEN HONDERDLAND FASE 1 30
31
í
t
- aUEEN
«7 Bf-TT
ill*
Parkeren tussen het groen langs de A20
Bomen en inrichting rotonde
Riet langs de oevers in fase 1
Houten fietsbrug in fase 1
rįīįĩÕŨNO COHWírç?
La SfDVICf S
Hifiiií
ÌÎSfe*SB
:^|3S 'v Fietspad en groen langs de centrale ontsluitingsweg
Hagen op eigen terrein
Autoburg uit fase 1
a
' Groen talud langs de ontsluitingsweg
Honderdland stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan fase 2
fâ \w
VERKEER 33 Verkeersstructuur De afwikkeling van het verkeer binnen Honderdland fase 2 gaat
Specifiek per deelgebied
volgens hetzelfde principe als in fase 1. De vrachtwagenbeweging vinden plaats over de hoofdwegen aan de buitenzijde van
Langs de centrale ontsluitingsweg (Middenzone) ^ De ontsluiting van de kavels hier primair via de dwarswegen laten verlopen. ^ Per hoofdblok (tussen twee dwarswegen) standaard één
het plangebied. Uitganspunt is dat er zo min mogelijk verkeersbewegingen zijn en zo min mogelijk entrees naar kavels, langs de hoofdverkeerswegen. Hiervoor zijn regels opgesteld. Stilstaande vrachtwagens bevinden zich niet langs de wegen en de positie en maatvoering van de entrees naar de kavels nauwkeurig ontworpen. Al het parkeren en manoeuvreren gebeurt op het eigen terrein van de aanwezige bedrijven.
^
Vanuit de afdeling verkeer van de gemeente Westland zijn basisregels en specifieke regels per deelgebied voor de verkeersafwikkeling opgesteld. Deze worden hieronder weergegeven.
Langs de centrale ontsluitingsweg (Maasdijkzone) ^ Zo min mogelijk in/uitritten op de centrale ontsluitingsweg laten aansluiten en waar mogelijk combineren. ^ Standaard één in/uitrit per twee percelen. ^ De afstand tussen twee (gedeelde) in/uitritten dient minimaal 100 m te bedragen. ^ Afstand van (gedeelde) in/uitrit tot de kruising met de dwarsweg aan de overzijde zo groot mogelijk houden. ^ Wanneer noodzakelijk kan, onder voorwaarden en in overleg met de gemeentelijke verkeerskundige, eventueel een extra in/uitrit t.b.v. een perceel en/of een kortere afstand tussen twee (gedeelde) in/uitritten worden toegestaan.
Basisregels voor het verkeer binnen Honderdland fase 2
Fase 2
(gedeelde) in/uitrit op minimaal 100 meter van de kruising met een zijweg toegestaan. Wanneer noodzakelijk kan, onder voorwaarden en in overleg met de gemeentelijke verkeerskundige, eventueel een extra in/uitrit of op kortere afstand tot de kruising worden toegestaan.
^ ^
Standaard is er één in/uitrit per perceel of kavel De maximale breedte van een in/uitrit is 10 meter
^
Wanneer het noodzakelijk is kan, onder voorwaarden en in overleg met de gemeentelijke verkeerskundige, eventueel een extra in/uitrit of een afwijkende breedte worden toegestaan. Het aantal in/uitritten per ontsluitingsweg zo beperkt mogelijk houden en waar mogelijk combineren. Een doorlopende in/uitrit over de gehele breedte/lengte van het perceel is niet toegestaan.
^ ^
Dwarswegen (eilanden) ^ Standaard één in/uitrit per eiland. ^ ^
Afstand van (gedeelde) in/uitrit eerste eiland tot aan de rotonde zo groot mogelijk houden. Wanneer noodzakelijk kan, onder voorwaarden en in overleg met de gemeentelijke verkeerskundige, eventueel een extra in/uitrit of een kortere afstand tot de rotonde worden toegestaan.
Fase 1
Dwarswegen (Middenzone) ^ Maximaal 3 in/uitritten over de watergangen langs de dwarswegen.
Honderdland stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan fase 2
PARKEREN, EXPEDITIE, MANOEUVREREN EN OPSLAG 34
35
Ţ— ļ—r r-
Parkeren
vormgegeven worden. Loadingdocks zijn in principe niet gewenst langs
Manoeuvreren en parkeren vindt plaats op eigen terrein en niet in de
de buitenranden van Honderdland. Dus niet aan de Maasdijkzijde, aan
openbare terrein. Dit geldt voor vrachtwagens en vrachtwagens met opleggers. Het vrachtwagenparkeren dat op eigen terrein plaatsvindt
de zijde van het 3 in 1 project en langs de A20. Loadingdocks moeten
domineert bovendien het beeld vanuit de openbare ruimte niet. Er
van de bebouwing en de terreininrichting. Zorgvuldig vormgeven kan
een onderdeel vormen van de totale vormgeving en architectuur
wordt rekening gehouden met de normeringen en regelgeving uit het
doormiddel van expressieve luifels, hoogwaardige expeditiedeuren en
Westlands Verkeer en Vervoerplan (WVVP) als vastgesteld beleid. (zie
een zorgvuldige terreininrichting. Loadingdocks worden altijd subtiel
bijlage 3). Voor autoparkeren moet worden voldaan aan de normen uit
ingepast en domineren het beeld niet. Afwijkingen hierop worden in
het gemeentelijke vervoersplan WVVP met de normen zoals aangegeven
bijlage 5 van dit rapport aangegeven.
in de ASVV. Hierbij worden de zwaarste normen aangehouden, waarbij Honderdland wordt bestempeld als "buitengebied" of, zoals in de ASVV
Manoeuvreren
beschreven, "rest bebouwde kom". Hieronder zijn enkele parkeernormen
Vrachtwagens rijden vooruit het kavel op en manoeuvreren op eigen
aangegeven van te verwachten bedrijfstypen. (Voor overige functies
terrein. Bij een bouwaanvraag dient aannemelijk gemaakt te worden dat
wordt verwezen naar het WVVP)
hiervoor voldoende ruimte beschikbaar is, volgens de geldende normen voor draaicirkels en manoeuvreerruimte voor vrachtwagens en (indien
m
'
^
1 p.p. per 30 m2 bvo kantoorruimte met baliefunctie
^
1 p.p. per 50 m2 bvo kantoorruimte zonder baliefunctie
hoofdstuk verkeer aangegeven, worden in en uitritten voor kavels in
^
1 p.p. per 59 m2 bvo bedrijfsverzamelgebouw
principe gecombineerd, om zo min mogelijk verkeersbewegingen te
^
1 p.p. per 111 m2 bvo loods, opslag, groothandel
hebben. Daarbij is een in /uitrit niet breder dan 10 meter.
^
1 p.p. per 36 m2 bvo garagebedrijf, laboratorium, werkplaats
deze gebruikt worden) vrachtwagens met opleggers. Zoals onder het
Opslag
■■Hl
m W
,į.V ---
-,
Naast parkeren op maaiveld op eigen terrein is het realiseren van
De opslag van materialen op eigen terrein wordt zoveel mogelijk
voldoende parkeerplaatsen ook mogelijk door het bouwen van een parkeergarage, die qua schaal en uitstraling dan wel binnen het
openbare ruimte niet. Het is niet toegestaan om de gronden voor
achter op het terrein gedaan en domineert het beeld vanuit de
bedrijventerrein moet passen. Hierbij gelden de voorgeschreven
de voorgevelrooilijn te gebruiken voor opslag van materiaal/materieel.
maximale bouwhoogten. Parkeergarages zijn overal in Honderdland
Afwijkingen hierop worden in bijlage 5 van dit rapport aangegeven.
toegestaan behalve langs de Maasdijk. Een andere oplossing is parkeren op het dak van een bedrijf. Ook dit is overal in Honderdland toegestaan
Hekwerken
behalve langs de Maasdijk. In de meeste gevallen zal er alleen beperkt
Ten behoeve van de eenduidigheid van het bedrijventerrein, worden
bezoekersparkeren aan de voorzijde komen. Het overige parkeren komt
hekwerken als erfafscheidingen in samenhang met de bebouwing
aan de achter- en zijkanten, uit het zicht van de belangrijkste openbare
ontworpen. Het beeldkwaliteitplan schrijft in fase 2 eenzelfde
wegen. Parkeerplaatsen in het zicht vanuit de openbare ruimte worden
antracietkleurig, stalen spijlenhekwerk voor als in fase 1. Als basisregel
met hagen omzoomd.
geldt dat de standaard hoogte van erfafscheidingen tussen de voorgevelrooilijn en de openbare weg 1 meter bedraagt en elders is dit
Expeditie en loadingdocks
standaard 2 meter. In bijlage 5 van dit rapport wordt aangegeven onder
Mits zorgvuldig vormgegeven is expeditie, met uitzondering van
welke voorwaarden afwijkingen op deze basisregel mogelijk zijn.
de zone langs de A20, zowel aan de straatzijde als aan de zij- en achterkant toegestaan. Wanneer expeditie gesitueerd is in het zicht
Zorgvuldige terreininrichting, met voldoende ruimte voor manoeuvreren.
vanuit de openbare ruimte, moet dit op een zorgvuldige wijze
Honderdland stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan fase 2
FIETSROUTES EN OPENBAARVERVOER 37
fietspaden binnen Honderdland
Aansluiting fietspaden op de omgeving
oetpaden binnen Honderdland
Fietsnetwerk In de tekening hiernaast is de fietspadenstructuur voor Honderdland weergegeven. De fietspaden in en rond Honderdland worden goed op de omgeving ontsloten.
Openbaar Vervoer Binnen de profielen van Honderdland is in de openbare ruimte voldoende ruimte voor de bus en de noodzakelijke halte- en/of opstapplaatsen. In overleg met het vervoersbedrijf zal een exacte
Er is een fietsaansluiting naar de Maasdijk tussen fase 1 en fase 2, ter plaatse van de Verkadestraat.
route voor de bus door Honderdland bepaald moeten worden.
Met de aanleg van een directe verbinding van Honderdland met de Maasdijk, middels een T-splitsing en een rotonde, is er geen veilige fietsverbinding over het Blauwhek meer. Wanneer hier aanvullende maatregelen voor moeten worden getroffen, zullen in een later stadium tussen supervisor en gemeente nadere afspraken hierover gemaakt worden. Zowel langs de A20, over de centrale ontsluitingsweg en langs de eilanden liggen vrijligende fietspaden in twee richtingen. Het fietspadennetwerk binnen Honderdland sluit aan op onderdoorgang bij Westerlee en daarmee op de huidige en toekomstige, lokale en regionale fietsroutes. Deze routes worden in het Westlands Verkeer en Vervoerplan (WVVP) beschreven. (Zie bijlage 3)
Fase 2
Over de watergangen langs de A20 worden een tweetal fietsbruggen gerealiseerd welke het fietsnetwerk, via Honderdland, over de Burgemeester Elsenweg, naar de rest van het Westland verbinden.
Fase 1
Honderdland stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan fase 2
DEELGEBIEDEN 39
deelgebied I
deelgebied 2
leelgebied 3
4
deelgebied 5
Fase 2
I. Strook langs de A20
3. Noordelijke zichtlokatie / de eilanden
De bebouwing langs de A20 zal door hoogwaardige architectuur
De noordzijde van het gebied vraagt om passende,
een representatieve uitstraling hebben, passend bij deze
representatieve bebouwing, met een bijpassende schaal, met naast
zichtlocatie. De bebouwing zal hier gestaffeld worden geplaatst,
bedrijfsfuncties vooral ook kantoorfuncties. Vanwege de gewenste
wat de verschillende gebouwen en ritmiek goed zichtbaar en
levendigheid aan deze zijde van Honderdland is zijn enkele
herkenbaar maakt, vanuit de auto met hogere snelheid. Dit wordt
showroom-achtige, publieksgerichte, consumentenfuncties met
versterkt door een bijzondere vormgeving van de afzonderlijke
een representatieve uitstraling naar het 3-in-l project gewenst.
gebouwen en door hoogteaccenten op de hoeken ter plaatse van
De bebouwing is hier kleinschaliger dan langs de A20, met ruimte
de staffeling. Als randvoorwaarde voor ontwikkeling geldt hier
voor losse panden, die zich presenteren in een groene setting aan
vanaf de A20 onbebouwde zone van 50 m. Langs de A20 wordt
het water. 2/3 van de eilandrand langs het 3-in-l project moet
voor de bebouwing continuïteit en een representatieve uitstraling
echter wel bebouwd worden. Vanwege de relatief grote afstand
beoogd. Daarbij moet worden voorkomen dat er grote gaten in
tot het 3-in-l project en de breedte van deze zone is in de
de voorgevelzone ontstaan en/of dat er grote expeditieterrein
eerste lijnsbebouwing op de eilanden een minimale bouwhoogte
in het zicht komen te liggen. Het is wenselijk dat een zo groot
van 10 meter en/of meerlaagse bebouwing gewenst. Bij de
mogelijke breedte van het kavel in de voorgevelzone bebouwd
rotonde Westerlee is het ruimtelijk, stedenbouwkundig wenselijk
wordt en de bebouwing niet te ver naar achteren staat en zich
een hoger gebouwd accent te realiseren. Het streven is om
zodoende presenteert langs de A20.
minimaal 3 losse eilanden met water ertussen te realiseren.
2a. Middenzone
4. Langs de Maasdijk - bedrijfsfuncties
Deze zone kan zowel betrokken worden bij de kavels langs de
Dit deelgebied is duidelijk zichtbaar vanaf de hoger liggende
A20, als bij de kavels langs de centrale ontsluitingsweg. Het is
Maasdijk. Hier kunnen kleinschalige bedrijfsfuncties een plaats
mogelijk dat hier kavels gesitueerd worden die ontsloten worden
krijgen. Wanneer de ruimte daarvoor te beperkt is, of de kavels
vanaf de dwarswegen. In het stedenbouwkundige plan wordt er
moeilijk te ontsluiten kan hier ook groen of water komen.
vanuit gegaan dat in dit gebied geen kavels kleiner dan 4.000 m2
Omdat ondanks het plaatsen van een bomenscherm tussen het
worden gerealiseerd. Indien grotere kavels vanwege de vraag
woonlint en de kleinschalige bedrijven de gebouwen op het
uit de markt wenselijk worden geacht, dient dit in overleg met
bedrijventerrein zichtbaar zijn, zal er aandacht moeten worden
de supervisor uitgewerkt te worden. Speciale aandacht dient
besteed aan de daken en reclamevoering. De gebouwen in
daarbij uit te gaan naar de ontsluiting en de presentatie richting
deelgebied 4 presenteren zich naar de centrale ontsluitingsweg
de ontsluitingswegen. De beeldkwaliteit in deze zone kan minder
en worden vanaf deze zijde ontsloten.
uitgesproken zijn dan in de zichtlocatie, maar dient wel te passen bij de gewenste uitstraling van het gehele gebied.
5. Langs de Maasdijk - woonlint Deelgebied 5 is het woonlint langs de Maasdijk. De bebouwing
Fase 1
2b. Langs de hoofdontsluitingsweg
langs de Maasdijk zal het kleinschalige karakter aan de dijk
De bebouwing langs de centrale ontsluitingweg ligt op minimaal
moeten behouden. Binnen het huidige lint is er ruimte om in
9 meter en maximaal 18 meter afstand vanaf de erfgrens, de
ieder geval vier nieuwe woningen toe te voegen. Binnen het
zogenaamde voorgevelzone. Binnen deze zone geldt een minimale
woonlint zijn bij woningen aan-huis-gebonden ondernemingen
bouwhoogte van 7 meter en moet 2/3 deel van de kavelbreedte
toegestaan. Alle kavels in dit deelgebied worden ontsloten
bebouwd zijn. Op deze manier krijgt het profiel van de centrale
vanaf de Maasdijk. Een bomenscherm vormt de scheiding en
hoofdontsluiting continuïteit en wordt voorkomen dat grote
afscherming met het bedrijventerrein.
parkeerterreinen aan de voorkant ontstaan.
Honderdland stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan fase 2
FUNCTIES 41
deelgebieden 2a, 2b en 2c
Voor Honderdland wordt business to business bedrijvigheid toegestaan. Wonen, deelgebied 3
deelgebied 4
9
Grootschalige bedrijfsfuncties die in deelgebied I, 2a of 2b worden
detailhandel, horeca, kantoren (met baliefunctie) en maatschappelijke functies zijn
toegestaan, zijn ook in dit deelgebied toegestaan, onder voorwaarde dat
uitgesloten op bedrijventerreinen. Voor Honderdland geldt als regionaal terrein
voldaan wordt aan de eisen van beeldkwaliteit op deze zichtlocatie met de
dat de ruimte optimaal wordt ingericht voor vrachtverkeer en niet is gericht op
oriëntatie van representatieve gevels op de doorgaande wegen.
publieksfuncties en de daarbij horende verkeersstromen. Verkoopfuncties zijn
9
Detailhandel en verkoop, anders dan business to business, niet toegestaan.
dan ook uitgesloten. Aan de hand van enige voorbeelden wordt een concrete
9
Groothandel is toegestaan, conform de definitie is dit business tot business.
vertaling van de hoofdlijnen geschetst: Een mega-supermarkt is uitgesloten, een
9
Showrooms zijn toegestaan tot I0% van het totale bedrijfsvloeroppervlakte
gewone supermarkt is ook uitgesloten en fietsenwinkels of bakkers zijn ook niet
ondergeschikt aan de hoofdfunctie.
toegestaan op een bedrijventerrein. Het plan onderscheidt 3 gebieden op basis
•
Minimum 450 m2 per bedrijfsgebouw, dit betreft grondoppervlak / footprint.
van grootschaligheid, hoogte van milieucategorie of representativiteit.
9
Bebouwingspercentage 70% mits parkeren Z manoeuvreren op eigen terrein;
9
Vrijstelling is mogelijk tot een bebouwingspercentage van 90%,
Deelgebied 2a, 2b en 2c; grootschalige bedrijvigheid ^
mits stedenbouwkundig akkoord en in geval er een gebouwde
Grootschalige bedrijfsfuncties met een hogere milieucategorie en
parkeervoorziening wordt gerealiseerd in, op, of onder een bedrijfsgebouw,
zichtlocatie aan de A20;
waarbij tevens manoeuvreren op eigen terrein is gewaarborgd. Daarnaast
^
Zelfstandige kantoren zijn niet toegestaan.
geldt dat er geen onevenredige hinder/overlast op aangrenzende percelen is.
^
Onzelfstandige kantoren zijn toegestaan tot 50% van het totale bedrijfsvloeroppervlak met maximum van 3.000 m2 ;
Maatwerk op de eilanden
^
Detailhandel en verkoop, anders dan business to business, niet toegestaan.
Voor de eilanden worden meerdere specifieke aanvragen voor onvoorziene
^
Groothandel, conform de definitie van business tot business.
functies verwacht. In die gevallen is maatwerk mogelijk. Op basis van maatwerk
^
Showrooms en leisure zijn niet toegestaan.
kan in een later stadium worden bepaald of deze functies wel of niet ruimtelijk
^
Minimummaat van 450 m2 per bedrijfsgebouw/unit, dit betreft het
inpasbaar zijn. (Zie bijlage 4)
grondoppervlak of footprint; ^
Bebouwingspercentage 70%, mits parkeren Z manoeuvreren op eigen terrein.
Deelgebieden 4; kleinschalige bedrijfsfuncties langs de Maasdijk
^
Vrijstelling is mogelijk tot een bebouwingspercentage van 90%,
9
mits stedenbouwkundig akkoord en in geval er een gebouwde parkeervoorziening wordt gerealiseerd in, op of onder het bedrijfsgebouw,
bedrijfsverzamelgebouwen, startersruimtes voor zzp’ers, e.d.
9
waarbij tevens manoeuvreren op eigen terrein is gewaarborgd. Daarnaast geldt dat geen onevenredige hinder/overlast op aangrenzende percelen is.
Kleinschalige bedrijfsfuncties zijn toegestaan, bijvoorbeeld Zelfstandige kantoren (zonder baliefunctie) met een maximum van I.000 m2 per kantoorpand zijn toegestaan.
9
Onzelfstandige kantoren tot 50% van het totale bedrijfsvloeroppervlak met een maximum van 3.000 m2 zijn toegestaan.
Deelgebied 3; de eilanden
•
Detailhandel en verkoop, anders dan business to business, niet toegestaan.
Hoogwaardige zichtlocatie, vergelijkbaar met de zichtlocatie aan de A20, gelegen
9
Groothandel is toegestaan, conform de definitie is dat business tot business.
direct aan de entree. In beginsel wordt uitgegaan van de volgende functies.
9
Showrooms en leisure zijn niet toegestaan.
9
Zelfstandige kantoren (zonder baliefunctie) met een maximum van 1.000 m2
9
Minimum II0 m2 per bedrijfsgebouw, dit betreft grondoppervlak / footprint.
per kantoorpand zijn toegestaan.
9
Bebouwingspercentage 70%, mits parkeren Z manoeuvreren op eigen terrein.
De gemeente is bereid zich in te zetten voor een groter kantoorpand
9
Vrijstelling is mogelijk tot een bebouwingspercentage van 90%,
9
gelegen nabij het verkeersknooppunt Westerlee, indien de gebruiker bekend
Fase 1
9
mits stedenbouwkundig akkoord en in geval er een gebouwde
is, dit geen bovenregionale gebruiker betreft en gekoppeld aan de lokale
parkeervoorziening wordt gerealiseerd in, op, of onder het bedrijfsgebouw,
Westlandse economie is, bij voorkeur de Greenport. Een kantoorpand
waarbij tevens manoeuvreren op eigen terrein is gewaarborgd. Daarnaast
groter dan 1.000 m2 is vooralsnog uitgesloten door de Provincie.
geldt dat er geen onevenredige hinder/overlast op aangrenzende percelen is.
Onzelfstandige kantoren tot 50% van het totale bedrijfsvloeroppervlak met een maximum van 3.000 m2 zijn toegestaan.
Honderdland stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan fase 2
ROOILIJNEN EN ACCENTEN 43
1. Variabele rooilijn tussen 9 en 18 meter vanaf erfgrens. 2. Zone waar bebouwing in het water mag staan. minimaal 2/3 van de kavelbreedte bebouwen. 3. Ca. 2/3 van kavelbreedte bebouwen, geen verplichte rooilijn, maar uiterste rooilijn. 4. Hoekaccent lang de A20. minimaal 12 meter vanaf de rijweg 5. Belangrijke zichtlocatie. 6. Uiterste rooilijn bij de eilanden minimaal 8 meter uit
Binnen fase 2 moeten ruime mogelijkheid voor de plaatsing van de verschillende bebouwing op de kavels. Enkele ontwikkelrichtlijnen zorgen voor continuïteit en samenhang. Daarmee is er enerzijds samenhang in het gebied en zijn er anderzijds voldoende mogelijkheden voor variatie en ontwikkelingsmogelijkheden. Zo zijn er onder andere richtlijnen voor de positie van de rooilijnen.
de oeverlijn.
Een algemen regel is dat bebouwing op een kavel minimaal 3 meter vanaf de onderlinge kavelgrens staat. Afwijkingen hierop worden in bijlage 5 van dit rapport aangegeven. A20 zijde Voor de bebouwing aan de A20 wordt een gestaffelde verkaveling toegepast. De exacte plek van de verspringingen is niet bepaald en hangt af van de breedte van de kavels. In principe zijn ten minste 3 accenten per bouwveld gewenst, waarbij gestreefd wordt naar een kavelbreedte tussen de 75 meter en 125 meter. De zone waarin de hoekaccenten komen, loopt parallel aan de A20. Ter plaatse van het meest noordelijke bouwvlak in het plan zijn de accenten, in tegenstelling tot de andere velden, naar het noorden gericht en is de staffeling anders gericht. De verspringende hoeken moeten verplicht bebouwd worden, zodat er een duidelijk ritme ontstaat. Het hoekaccent op het ene kavel