Definitief rapport DTNP Detailhandelsvisie (21-0096334)
Tekst van het document
Detailhandelsstructuurvisie Gemeente Westland
Adviseurs voor Ruimte en Strategie Graafseweg 109 6512 BS Nijmegen T 024 - 379 20 83 E info@dtnp.nl W www.dtnp.nl
Opdrachtgever: Contactpersoon:
Gemeente Westland Mevrouw M. Scholten
Projectteam DTNP: Projectnummer: Datum:
De heer T. Wissink De heer R. Eijkelkamp Mevrouw N. Koolstra 2151.0520 18 september 2020
Detailhandelsstructuurvisie Gemeente Westland
Voorwoord
1
Bijlagen (verdieping)
30
Bijlage A
Hoofdcircuits
31
Hoofdcircuit Naaldwijk
32
1
Context
2
1.1
Inleiding
3
Hoofdcircuit ’s-Gravenzande
34
1.2
Huidige situatie
5
Hoofdcircuit Wateringen
36
1.4
Bestaande beleidskaders
8
Hoofdcircuit Monster
38
Hoofdcircuit De Lier
40
Hoofdcircuit Honselersdijk
42
2
Trends en ontwikkelingen
9
2.1
Landelijke trends
10
Hoofdcircuit Poeldijk
43
2.2
Koopgedrag Westland
14
Hoofdcircuit Maasdijk
44
2.3
Aanbodontwikkeling Westland
14
Hoofdcircuit Kwintsheul
45
Bijlage B
Marktruimte dagelijks
46
Bijlage C
Leefstijlen
48
3
Ambitie en visie
17
3.1
Uitgangspunten en ambities
18
3.2
Visie winkelstructuur
19
3.3
Visie centrumontwikkeling
22
4
Beleidskader en vervolgaanpak
24
4.1
Uitvoering
25
4.2
Vervolgaanpak
28
Aan de slag!
29
Inhoudsopgave
Voorwoord
Samenvatting detailhandelsvisie Westland 2020 Gemeente Westland kiest voor een heldere structuur van centrumgebieden met Naaldwijk als hét bovenlokaal functionerende en meest diverse winkel-
Trends: urgente behoefte aan regie door gemeente
centrum. Door deze keuze blijft er in de gemeente een zo divers en aantrek-
Door de groei van online aankopen is het consumentengedrag het afgelopen
kelijk mogelijk winkelaanbod beschikbaar. Gezien de trends is deze uitda-
decennium drastisch veranderd. Dit heeft de grootste gevolgen gehad voor
ging groter dan ooit, en daarmee ook de prioriteit om die keuze te maken.
fysieke winkels die zich op iets anders dan de dagelijkse boodschap richten (o.a. elektronica, mode, boeken, etc.). Gemeenten, ondernemers en vast-
In de dagelijkse boodschappensector is na de reeds geplande uitbreidingen
goedeigenaren in Nederland konden de ontwikkelingen al moeilijk bijbenen.
voor de komende jaren geen ruimte meer voor toevoegingen. Om de fijnma-
De coronacrisis versnelt dit proces nog eens. ‘Makkelijke oplossingen’ van
zige structuur van boodschappencentra over de gemeente en dus de nabij-
de afgelopen jaren, zoals invulling met horeca, zijn niet meer voorhanden.
heid van dagelijkse winkelvoorzieningen voor inwoners te behouden, is verdere uitbreiding in die sector niet wenselijk.
De inwonergroei in de gemeente Westland heeft niet kunnen voorkomen dat ook hier het niet-dagelijkse winkelaanbod in de centrumgebieden snel
De focus ligt dan dus op het optimaliseren en relevant houden van de
terugloopt (circa -10% sinds 2016). Op het online platform gaven inwoners
bestaande centra door daar sterke compacte en gemengde gebieden van te
aan deze trends te herkennen. De lokale markt vraagt al enkele jaren om
maken en de randvoorwaarden voor de gewenste centrumfunctie op orde te
meer regie en duidelijkheid vanuit de overheid (‘investeringszekerheid’). Het
brengen (bezoekgemak, groen, etc.). Buiten de compacte centrumgebieden
vigerende detailhandelsbeleid van de gemeente Westland stamt uit 2009.
wordt in beginsel niet meegewerkt aan nieuwe detailhandelsontwikkelingen en worden mogelijkheden geboden voor transformatie van winkelruimte.
Nut en noodzaak van beleidskeuzes De coronacrisis is als moment van grote onzekerheid gelijk ook hét moment om als gemeente haar rol te pakken door heldere keuzes te maken. Zonder keuzes versnippert de winkelstructuur van de gemeente, waardoor de diversiteit van winkels versneld afneemt én een goed antwoord op de leegstandsproblematiek uitblijft. Heldere en reële beleidkeuzes bieden het kader waarbinnen gemeente en lokale betrokkenen tot de nodige ingrepen en investeringen kunnen komen. Deze detailhandelsvisie biedt dat actuele kader en de vervolgstappen om samen tot die concrete acties te komen. Zo werkt iedereen toe naar een Westland waar inwoners beschikken over ‘vitale dorpskernen’. 2151.0520 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Westland - 18 september 2020
Visie winkelstructuur gemeente Westland Gemeenteverzorgend
Naaldwijk
Lokaal compleet Lokaal boodschappen Lokaal basis Lokaal supermarkt
Wateringen Monster Poeldijk Kwintsheul
’s-Gravenzande De Lier Honselersdijk Maasdijk
1 van 48
1 Context
1.1
Inleiding
ren, inwoners) een maand lang de mogelijkheid gekregen hun mening te delen over de winkel-
Aanleiding
structuur en de afbakening van ieder centrum.
De winkelsector verandert snel. Ook in de
•
gemeente Westland heeft dat consequenties. Begin 2019 is door de gemeente Westland het
De welkomspagina is tussen 10 juli en 10 augustus ruim 3.000 keer bekeken.
•
Er zijn 173 reacties geplaatst op de website
voorstel ‘Leegstandsaanpak winkelgebieden
en via email, facebook, brief, etc. zijn nog
Westland’ vastgesteld. Wat echter ontbreekt is
tientallen reacties binnengekomen.
een actueel toetsingskader voor winkelontwikkelingen voor de hele gemeente. Het vigerende
Bestaande visies en actuele ontwikkelingen
detailhandelsbeleid van de gemeente dateert uit
Bij het opstellen van deze visie zijn bestaande
2009. In onzekere tijden zoals nu tijdens de
stukken van zowel gemeente als ondernemers
coronacrisis bieden heldere beleidskeuzes de
(MKB en BIZ-organisaties) als input meegeno-
nodige duidelijkheid. DTNP is daarom gevraagd
men (zie p. 7). DTNP heeft die stukken bekeken
een actuele detailhandelsvisie voor de gemeente
in het licht van de actuele ontwikkelingen in de
op te stellen.
winkelmarkt en de ambities voor de totale winkel-
Vigerend detailhandelsbeleid uit 2009
structuur van de gemeente.
Proces opstellen detailhandelsvisie Om het opstellen van de detailhandelsvisie te
Bestuurlijk traject dusver
begeleiden is een klankbordgroep gevormd met
De onderwerpen detailhandel, leegstand en
MKB Westland, vertegenwoordiging van verschil-
centrumgebieden houden de gemoederen in de
lende BIZ-organisaties en enkele grotere vast-
gemeente Westland al enige tijd bezig.
goedeigenaren. Hiermee heeft ‘coronaproof’ fysiek en telefonisch overleg plaatsgevonden.
Het huidige collegeprogramma 2018-2022 zet in op aantrekkelijke dorpscentra en het tegengaan
Gezien de beperkingen voor bijeenkomsten als
van leegstand. Doel is om de winkelgebieden te
gevolg van de coronacrisis is voor de bredere
versterken en de bereikbaarheid, aantrekkelijk-
communicatie gekozen voor een online participa-
heid en leefbaarheid van de centra te vergroten.
tieplatform. Via een website hebben alle verschil-
Het college heeft in 2019 besloten tot een leeg-
lende belanghebbenden (ondernemers, eigena-
standsaanpak. Deze aanpak zet onder andere in
2151.0520 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Westland - 18 september 2020
Online participatieplatform
3 van 48
op het vaststellen van kernwinkelgebieden. Deze detailhandelsvisie geeft daar invulling aan. Een aangenomen motie uit november 2019 toont aan dat de Raad meer mogelijkheden wil bieden voor transformatie (van onder andere winkelruimte) naar woonruimte.
Binnen 5 jaar herijken De winkelsector ondergaat een ontzettend dynamische periode. Aan de ene kant vraagt dit om snelle actie en helderheid. Aan de andere kant is veel nog onzeker over de gevolgen. Om daar recht aan te doen is actualisatie van dit beleidskader in 2025 gewenst. In de tussentijd wordt de vinger aan de pols gehouden in een
Corona belangrijke context detailhandelsvisie
structureel overleg tussen gemeente, ondernemers en eigenaren (zie ook §4.2).
Leeswijzer •
H1: Context (situatieschets);
•
H2: Trends en ontwikkelingen;
•
H3: Ambitie en visie;
•
H4: Beleidskader en vervolgaanpak;
In de Bijlage staan specifieke verdiepingen op de analyse en visie die niet voor iedere lezer even relevant zijn: •
A: Afbakening hoofdcircuit per centrum.
•
B: Marktruimte dagelijkse winkelsector
•
C: Leefstijlen Westland
4 van 48
Coronaproof overleg met klankbordgroep
Structurele leegstand in verschillende centra
2151.0520 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Westland - 18 september 2020
1.2
Huidige situatie
Winkelgebieden (geschaald naar omvang in m2 winkelvloeroppervlak) gemeente Westland en omgeving
Welkom in het Westland De gemeente Westland is, door de grote aanwezigheid van de glastuinbouw, de dichtstbebouwde gemeente van Nederland. Woongebied, bedrijventerreinen en glastuinbouwgebied wisselen elkaar constant af. Westland is onderdeel van de Metropoolregio Rotterdam Den Haag, maar ligt binnen dat stedelijke gebied relatief afgelegen, ingeklemd tussen hoogstedelijk gebied, de Noordzee en de Rijnmond. Kenmerkend voor de ligging is dat er geen treinverbindingen zijn, en de grens van de gemeente het start-/eindpunt is van de A20.
Positie in de winkelstructuur Tussen gemeente Westland en de grote binnensteden van Rotterdam en Den Haag liggen ook de centra van Rijswijk, Delft, Vlaardingen en Schiedam. Deze centra zijn allemaal even groot als of groter dan Naaldwijk-Centrum, het grootste centrum van de gemeente Westland. De gemeente Westland heeft een heel fijnmazige winkelstructuur: 9 plaatsen hebben hun eigen centrumgebied (minimaal een supermarkt). Binnen de gemeente heeft Naaldwijk het grootste winkelaanbod, zowel in het centrumgebied als perifeer op de meubelboulevard. De centrale ligging in de 2151.0520 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Westland - 18 september 2020
5 van 48
gemeente Westland is daarvoor passend. ‘s-Gra-
Winkelaanbod en inwonertal gemeente Westland
venzande en Wateringen zijn daarna de plaatsen met het grootste winkelaanbod.
Inwoners Momenteel heeft de gemeente Westland circa 110.500 inwoners* De door de gemeente gehanteerde prognose is dat er in 2040 circa 128.000 inwoners zullen zijn**. Gemeente Westland telt, ten opzichte van het landelijk gemiddelde, relatief veel gezinnen en weinig alleenstaanden. Een veel aanwezige huishoudensstijl in Westland is dan ook ‘Plannen en Rennen’: tweeverdieners met kinderen (zie bijlage C). Het aandeel 65+’ers is nu gemiddeld (19%), maar zal ook in gemeente Westland groeien. Die ruim 110.000 inwoners zijn verspreid over 11 woonplaatsen. De gemeente heeft een fijnmazige kernstructuur. Er is niet één grote plaats. Naaldwijk en ‘s-Gravenzande hebben de meeste inwoners. Wateringen is binnen de gemeentegrenzen minder groot, maar ligt aan de grote Haagse wijk Wateringseveld. Met het strand heeft Westland ook een recreatieve functie. Hier zijn enkele campings gevestigd. In 2019 zijn er 198.452 toeristische overnachtingen geregistreerd. * CBS Statline (2020), Bevolking. ** Gemeente Westland (2020), Wonen.
6 van 48
2151.0520 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Westland - 18 september 2020
Lokale winkelstructuur Westland •
Detailhandelstructuur gemeente Westland (in winkelvloeroppervlak)
Het centrum van Naaldwijk heeft veruit het grootste recreatieve winkelaanbod (mode, vrije tijd, etc.). Dit is circa drie keer zo groot als in de twee andere relatief grote centra, die van ’s-Gravenzande en Wateringen. In absolute zin is er in Naaldwijk tegelijkertijd de grootste leegstand (ca. 4.000 m² winkelvloeroppervlak (wvo)).
•
Alle andere centrumgebieden in de gemeente halen (veruit) het grootste deel van de omzet uit de dagelijkse winkelsector.* Dat is een indicatie voor een voornamelijk lokale verzorgingsfunctie, waarbij het frequentbezochte winkelaanbod het belangrijkst is.*
•
In Wateringen-Centrum is van de bestedingen’ in de dagelijkse sector ruim 20% afkomstig van buiten de gemeente, met name uit Wateringseveld.* De toevloeiing van buiten de gemeente in de niet-dagelijkse sector gaat vooral naar Naaldwijk-Centrum, maar ook in de centra van Wateringen en ’s-Gravenzande en op de PDV-locaties komen niet-dagelijkse bestedingen deels van buiten de gemeente (o.a. uit Den Haag en Hoek van Holland).
•
Supermarkten in gemeente Westland zijn bijna allemaal gevestigd in de centrumgebieden. De enige solitaire supermarkt ligt in Monster (Lidl).
*
I&O Research en DTNP (2018), Koopstromenonder zoek Randstad 2018.
2151.0520 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Westland - 18 september 2020
7 van 48
De centra van Naaldwijk, ’s-Gravenzande en
detailhandel buiten de bestaande winkelcentra
Solitaire en perifere ontwikkelingen worden
Monster hebben een ruim supermarktaanbod
wordt niet meegewerkt.
door de provincie dus niet wenselijk geacht, omdat deze ten koste kunnen gaan van (inves-
(circa 5.000 m wvo). 2
•
•
In Naaldwijk en Wateringen zijn op de bedrij-
Leegstandsaanpak gemeente Westland
teringsbereidheid in) bestaande winkellocaties.
venterreinen clusters te vinden van groot-
Begin 2019 is door de gemeente Westland het
Alleen voor specifieke vormen van detailhandel
schalige winkels met name in branches als
voorstel ‘Leegstandsaanpak winkelgebieden
maakt de provincie een uitzondering, waaron-
doe-het-zelf en woninginrichting (keukens,
Westland’ vastgesteld. Hiermee onderkent de
der detailhandel in goederen die qua aard of
meubels, etc.).
gemeente het leegstandsprobleem en geeft de
omvang van de aangeboden goederen niet of
Buiten de winkelconcentraties is verspreid
gemeente aan de urgentie te zien om concen-
niet goed inpasbaar is in de centra (o.a. tuin-
winkelaanbod aanwezig. Daaronder vallen
tratiebeleid te voeren. Deze aanpak zet in op
centra, bouwmarkten).
winkelstrips zoals Geestweg in Naaldwijk en
acties in drie fasen: 1: Vastgoeddeskundige
Koningin Julianaweg in ‘s-Gravenzande,
aanstellen; 2: Kernwinkelgebieden vaststellen;
Visies per dorp of centrum
maar het verspreide aanbod bestaat voorna-
3: Bestemmings-planwijzigingen. Deze detail-
Voor verschillende centrumgebieden liggen er
melijk uit grote solitaire winkels in niet-dage-
handelsvisie geeft onder andere invulling aan
reeds visies of belangrijke uitspraken/adviezen,
lijkse branches, zoals tuincentra.
fase 2.
zowel vanuit de gemeente (vigerend beleid) als
1.4 Bestaande beleidskaders
vanuit ondernemers. Deze visies zijn ingezien
Beleidskaders provincie Zuid-Holland
en worden waar relevant benoemd in bijlage A.
Het provinciale detailhandelsbeleid is vastge-
Het betreft:
Detailhandelsstructuurvisie Westland 2009
legd in de Omgevingsverordening Zuid-Holland.
•
Dorpsvisie Wateringen – Gemeente;
Het vigerende beleid voor detailhandel in de
In beginsel zijn (nieuwe) winkels volgens het
•
Centrumvisie Poeldijk – Gemeente;
gemeente Westland dateert uit 2009. Hierin is de
provinciale beleid alleen toegestaan binnen of
•
Centrumvisie Monster – Gemeente;
doelstelling dat het totaal van alle winkelvoorzie-
aansluitend aan centra van steden, dorpen en
•
Centrumplan Honselersdijk – Gemeente;
ningen zo volledig mogelijk is. Niet in elke kern
wijken*. Belangrijkste doel is de reductie van
•
Retailvisie gemeente Westland 2016 – MKB
wordt een volwaardig winkelaanbod nagestreefd.
winkelvloeroppervlak en planvoorraad en een
Het behoud van dagelijks aanbod, zoals een
sterkere concentratie van aanbod in de be-
supermarkt, is behalve in Ter Heijde en Heenweg
staande hoofdcentra.**
Westland; •
Naaldwijk;
in alle kernen gewenst. Naaldwijk heeft binnen de
•
gemeente de functie als centrum met het grootste recreatieve winkelaanbod. Aan uitbreiding van
8 van 48
Centrumvisie Naaldwijk 2019 – BIZ Centrumvisie ‘s-Gravenzande 2019 – BIZ ‘s-Gravenzande;
* Omgevingsverordening Zuid-Holland 2019. ** Discussienota Detailhandel Zuid-Holland 2017.
•
Toekomstvisie BIZ Wateringen 2018.
2151.0520 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Westland - 18 september 2020
2 Trends en ontwikkelingen
2.1
Landelijke trends
winkels bleven wegvallen (o.a. Hudson’s Bay, etc.). De leegstand was daardoor, ook al voor
Meer bestedingen op het internet
corona, weer aan het toenemen. Door corona
Het online aankoopkanaal heeft het afgelopen
hebben allerlei sectoren het zwaar, waaronder
decennium een behoorlijk aandeel bestedingen
winkels en horeca. De verwachting is dat de
naar zich toe getrokken, vooral in de niet-dage-
leegstand in de meeste Nederlandse winkelge-
lijkse sector (ong. 25% van de consumentenbe-
bieden hierdoor versneld zal toenemen.
stedingen). Online bestedingen in de dagelijkse (boodschappen)branche zijn nog beperkt, maar
Veranderend ruimtelijk gedrag consument dusver
groeien snel.
Mede door het online aankoopkanaal is het
Internet steeds belangrijker aankoopkanaal
gedrag van consumenten de afgelopen jaren De toenemende afvloeiing naar het online
structureel veranderd. Dat heeft verschillende
aankoopkanaal betekent minder bestedingen in
effecten gehad op de verschillende typen centra:
fysieke winkels. Grote spelers als Amazon
•
Enerzijds hebben consumenten behoefte aan
treden toe op de Nederlandse markt en ook
het gemakkelijk en gericht aankopen doen.
bevolkingsgroepen die tot voor kort nog beperkt
Gerichte aankopen vinden zowel plaats op
gebruik maakten van online winkels besteden
internet, waar alles beschikbaar is (vooral
door de coronacrisis in toenemende mate op
niet-dagelijkse producten), en in nabijgele-
het internet. De verwachting is dat een deel van
gen, complete boodschappencentra (vooral
dit veranderend consumentengedrag structureel
dagelijkse artikelen).
zal zijn.
•
Aantal winkels blijft structureel afnemen
Anderzijds willen consumenten een bijzondere beleving en ruime keuze uit divers
Afname fysieke winkels, toename leegstand
winkelaanbod (lokale specialisten én ketens)
Vooral het aantal niet-dagelijkse winkels loopt
en andere stedelijke voorzieningen (horeca,
snel terug; mede door de hevige concurrentie-
cultuur, unieke diensten en producten).
strijd met internet. In de periode 2016-2019 nam
Hiervoor zijn consumenten bereid om een
de leegstand iets af door transformatie van
zekere afstand af te leggen naar de grootste
winkelunits naar o.a. horeca, kappers, kantoren
binnensteden, om daar dan ook enige tijd te
en wonen. Die herinvulling van lege winkelruim-
verblijven (‘dagje stad’).
te vlakte echter al in 2019 weer af, terwijl
10 van 48
Leegstand neemt ook pre-corona al weer toe 2151.0520 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Westland - 18 september 2020
•
Tussen deze zeer verschillende typen centra zit een hele groep ‘middelgrote’ centrumge-
*
*
*
*
*
bieden die vaak zijn ontwikkeld voor de
*
*
recreatieve winkelfunctie voor de streek,
*
*
zoals De Tuinen in Naaldwijk. In deze winkel-
laatste jaren de grootste afname in bezoe-
*
* *
*
gebieden is relatief veel ‘standaard’ niet-dagelijks winkelaanbod te vinden. Hier is de
*
*
*
* *
* *
*
*
*
*
*
*
*
*
*
kersaantallen en omzet geweest en als gevolg zijn hier de grootste leegstandsproble-2013
2014
men ontstaan.
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Faiilisementen winkelketens in Nederland
Coronacrisis versnelt ontwikkelingen Vanaf medio maart zijn maatregelen opgelegd om het coronavirus in te dammen. Die maatrege-
Consumentengedrag in periode 2010-2020
len en de economische consequenties van de crisis hebben grote effecten op publieksgerichte gebieden: •
Mensen wordt gevraagd thuis te blijven. Het aantal internetaankopen is tijdens de crisis dan ook substantieel toegenomen, van boodschappen tot planten. Een deel van deze sprong in het online koopgedrag is naar verwachting blijvend*, met grote gevolgen voor fysieke winkelbestedingen. De versnelde sprong online heeft ook effect op andere
*
Nielsen (2020), Dutch online shopping habits are here to stay, Colliers (2020), Babyboomers slaan gat in de winkelstraat, Q&A (2020), Impactanalyse - Retail Postcorona. ING (2020), sectorvooruitzicht detailhandel.
2151.0520 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Westland - 18 september 2020
11 van 48
•
•
publieksfuncties, denk aan de sluiting van
reality apps, slimme deurbellen, etc.). De
conceptueel: de winkel als uithangbord/
bankfilialen, reisbureaus, etc.
verwachte krimp van recreatief aanbod zorgt
ontmoetingsplaats voor een merk/lifestyle
Bestedingen voor dagelijkse boodschappen
juist in de centrumgebieden voor problemen.
(Nike, motorkledingwinkel, etc.). Daarbij
in de nabije woonomgeving worden juist in
Lokale initiatieven (support your local) en
geldt wel vaak: hoe specifieker de doel-
deze periode extra vaak gedaan (o.a. thuis
sub-ontwikkelingen in consumentengedrag
groep, hoe groter het verzorgingsgebied
eten i.p.v. horecabezoek) evenals bijvoor-
(aandacht voor productherkomst, etc.) zullen
moet zijn en hoe belangrijker de online
beeld bezoek aan doe-het-zelfzaken.
deze negatieve effecten op de korte termijn
aanwezigheid.
Niet-noodzakelijk/recreatief bezoek valt sterk
hoogstens iets dempen. Naar verwachting leidt
terug, waardoor vooral de mode- en horeca-
de krimp tot waardedaling van winkelvastgoed**,
producten, vaak tegen een lage prijs. Action
branches groot omzetverlies lijden, en juist in
terwijl de krapte op de woningmarkt blijft.
en Primark zijn hiervoor exemplarisch.
de hoofdwinkelstraten van grote steden de
Transformatie van winkelruimte naar woonruim-
bezoekersaantallen ver zijn gekelderd. Een
te wordt hierdoor financieel (nog) aantrekkelij-
meerdere functies (horeca, winkel, dienst).
deel van de ondernemingen blijft alleen door
ker.
Dat past ook bij het ‘doelgroepspecifiek’
•
•
overheidsondersteuning nog overeind. De
•
Verrassing: een erg snelle doorloop van
Winkel: Nieuwe concepten bevatten vaak
zijn; als je die doelgroep eenmaal binnen
precieze omvang van deze effecten is daar-
Niet-dagelijkse sector: wat werkt wel?
hebt kun je meer aanbieden dan spullen
door nog onduidelijk.
Dat het aantal niet-dagelijkse winkels krimpt,
alleen. Denk daarbij aan concepten als
Naast de directe effecten van de corona-
betekent niet dat er geen kansrijke nieuwe
Hutspot. Alleen een ‘magazijn met een
maatregelen op koopgedrag veroorzaakt de
winkelconcepten ontstaan. Die concepten
kassa’ is een gemiste kans en kan niet op
crisis ook macro-economische ontwikkelin-
hebben vaak een of meer van deze kenmerken.
tegen een online platform.
gen, die negatief doorwerken in het consu-
•
Doelgroepspecialisatie: De meerwaarde van
•
Winkel als showroom en servicepunt: De
mentenvertrouwen, de koopbereidheid,
een individuele non-foodwinkel is de selec-
fysieke aanwezigheid in een marktgebied
werkloosheid, etc.* De komende jaren moet
tie van producten en de presentatie daarvan
heeft meerwaarde voor winkelbedrijven.
rekening worden gehouden met een afname
(service, uitstalling, etc.). Dat komt het beste
Naamsbekendheid en klantvertrouwen (kan
van niet-noodzakelijke bestedingen.
tot zijn recht wanneer dat voor een speci-
ik ergens terecht?) zijn daar belangrijke
fieke doelgroep gebeurt, die zich daardoor
onderdelen van. Voor bepaalde producten
Het koopgedrag wordt als gevolg van corona nog
aangesproken voelt. Daarbij kun je denken
is zien/voelen/proeven ook gewoon prettig
doelgerichter en de technologie om dat te facilite-
aan producten in het hogere segment
(bijv. een TV, maatpak, wijn, fiets, etc.) al
ren wordt steeds beter (robotisering, augmented
(horlogerie, e-bikes, etc.), maar ook meer
wordt het uiteindelijk thuisbezorgd. Vaak is
*
CBS (2020), Grootste daling consumentenvertrouwen ooit.
12 van 48
** Vastgoedmarkt (2020), Corona richt bloedbad aan op beleggingsmarkt winkelvastgoed.
één winkel in een grote stad voor deze functie voldoende.
2151.0520 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Westland - 18 september 2020
Supermarkten: meer meters
Daar schaalvergroting belangrijk is om heden-
stromen van supermarkten, mits de supermarkt
In tegenstelling tot de trends in de niet-dagelijk-
daagse consumentenbehoeften te kunnen
goed is ingepast in het winkelgebied. De onder-
se sector groeit het supermarktaanbod in
bedienen, is het een belangrijk onderdeel in de
linge afstand en zichtrelatie zijn daarbij bepa-
Nederland flink (vooral in winkelvloeroppervlak).
locatiestrategie van supermarktpartijen. De
lende factoren. Zo ontstaat een aantrekkelijk
Het aandeel online supermarktbestedingen
groei in écht grote supermarkten (2.000+ m²
ondernemersklimaat. Naast de economische
groeit, zeker door corona, maar is nog relatief
wvo) is echter beperkt. Grotere supermarkten
synergie draagt de trekkersfunctie ook bij aan
klein. De boodschappen doen consumenten
hebben uiteraard ook meer draagvlak nodig.
de functie van een winkelgebied als de lokale
grotendeels in de nabijheid. Daardoor betekent
ontmoetingsplek waar inwoners elkaar frequent
flinke lokale bevolkingsgroei vaak nog dat er
Inpassing supermarkten en combinatiebezoek
treffen. Supermarkten zijn dus structuurbepa-
groeimogelijkheden zijn voor supermarkten.
Supermarkten trekken duizenden bezoekers
lend voor zowel andere voorzieningen als voor
per week, meer dan elke andere centrumfunc-
het woon- en leefklimaat van de bevolking.
Consumenten stellen hoge eisen aan voorzie-
tie. Veel overige centrumfuncties kunnen
ningen waar ze vaak gebruik van maken.
onvoldoende hun trekkracht genereren. Deze
Consumenten verkiezen over het algemeen
functies kunnen profiteren van de bezoekers-
supermarkten met een breed en diep assortiCombinatiebezoek
Voorwaarden combinatiebezoek
uitstalling van producten. De omvang van een winkel is daarin een belangrijke factor. supermarkt
overige winkels
± 10.000 bezoekers per week
Nieuwe supermarkten hebben al snel een omvang tussen de 1.000 en 1.600 m² wvo. Met die omvang is een breed en diep assortiment 3x per week
supermarkt
40-80m
80-120m
Afstand tot eerste 5 winkels
40 m
75% uit eigen dorp of wijk moeilijker te exploiteren (uitgezonderd traffic-
80m
44% bezoekt ook andere locaties, hoogstedelijke gebieden en kleinschawinkels in het centrum
overige winkels
lige, specialistische supermarkten zoals
bakkerij
bloemist
bioslager
warenhuis
supermarkt
kapsalon
60% 50% 40% 30% 20% 10%
goede zichtrelatie
2151.0520 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Westland - 18 september 2020
30% 20%
0-40m
veranderende consumentenbehoefte steeds 56% met de fiets of te voet
Bron: DTNP (2016), Passantenonderzoek trekkersol supermarkten
50% 40%
10%
mogelijk. Kleinere supermarkten zijn gezien de € 22,- per bezoek
Ekoplaza).
60%
korte loopafstand
Combinatiebezoek
ment, ruime en een aantrekkelijke Profielgangpaden gemiddelde bezoeker in Nederland
geen
1-9
> 10
Aantal winkels in het zicht
13 van 48
2.2 Koopgedrag Westland
Gevolgen verschillen per winkelgebied
2.3
De niet-dagelijkse sector is divers, de ontwikkelinIn 2016 en 2018 is voor de hele Randstad onder-
gen zijn niet in elke branche hetzelfde:
zoek gedaan naar het koopgedrag van de inwo-
•
Aanbodontwikkeling Westland
In de branches Mode en luxe en Vrije tijd
De afname van consumentenbestedingen in
ners*. Dit onderzoek geeft dus ook inzicht in (de
(kledingwinkels, sportzaken, juweliers, huis-
fysieke winkels per inwoner worden (deels)
ontwikkeling van) het gedrag van de Westlandse
houdelijk, etc.) is de omzet in Westland afgeno-
gecompenseerd door het groeiende inwonertal
bevolking en in hoe dat gedrag in verhouding
men, vooral door minder bestedingen vanuit de
van de gemeente Westland. De autonome
staat tot de gemiddelde Randstedeling.
eigen gemeente. Dit aanbod is voornamelijk in
ontwikkelingen in de winkelsector zijn hierdoor
de centrumgebieden te vinden. De niet-dage-
minder desastreus. Toch is er een duidelijk
Meer online, minder lokaal
lijkse bestedingen zijn tussen 2016 en 2018 in
herkenbaar trendbeeld in de ontwikkeling van
De bestedingen van de inwoners van Westland
alle Westlandse centrumgebieden gekrompen
het winkelaanbod:
vinden in toenemende mate online plaats.
(behalve in ’s-Gravenzande-Centrum, dat in
•
•
In de niet-dagelijkse sector zijn de online
2016 een bouwput was). De krimp van niet-
bestedingen toegenomen van 18% in 2016,
dagelijkse bestedingen in Naaldwijk-Centrum
naar 22% in 2018. Als gevolg kwam een
is al langer een probleem**. Tussen 2016 en
groei in supermarktaanbod plaatsgevonden
kleiner aandeel van de bestedingen van
2018 is een omzetdaling van 17% in de niet-
(+20% m2 wvo). Het overige dagelijkse
Westlanders terecht bij de winkels in
dagelijkse sector geconstateerd***.
winkelaanbod is min of meer stabiel geble-
In de branchegroep In en om het huis (woning-
ven. In de kleinste dorpen Maasdijk en
In de dagelijkse sector (boodschappen) was
inrichting, doe-het-zelf, tuincentra, etc.) is de
Kwintsheul zitten supermarkten van rond de
het online aandeel in 2018 nog maar 2%, al
omzet in de gemeente gegroeid, met name
900 m2 wvo. Die supermarkten hebben
was dit wel een verdubbeling ten opzichte van
door meer bestedingen van buiten de gemeen-
toekomstperspectief, zolang de markt niet
2016. De Westlandse bevolking deed in 2018
te (bijv. naar Hornbach). Dit aanbod zit ook op
te ver onder druk komt te staan. In de rest
nog circa 90% van de dagelijkse bestedingen
perifere locaties. Op de woonboulevard in
van de centrumgebieden zijn supermarkten
‘gewoon’ bij de winkels in de gemeente.
Naaldwijk zijn tussen 2016 en 2018 de niet-
allemaal al groter dan 1.000 m2 wvo en
Hiermee was het ‘online kopen’ bij inwoners
dagelijkse bestedingen bijvoorbeeld toegeno-
daarmee van een relatief moderne omvang
van Westland in 2018 nog iets minder popu-
men met circa 13%.
(excl. kleine specialistische supermarkten).
Westland (2016: 57%, 2018 nog 54%). •
•
lair dan gemiddeld in de Randstad (24% niet-dagelijks, 3% dagelijks). *
I&O Research en DTNP (2018), Koopstromenonder zoek Randstad 2018, bewerking DTNP.
14 van 48
•
** AD (2017), Uitgaven in Naaldwijk miljoenen gekelderd [online].. *** I&O Research en DTNP (2018), Koopstromenonderzoek Randstad 2018, bewerking DTNP..
Het niet-dagelijkse winkelaanbod is gekrompen, vooral in de centrumgebieden.
•
•
In de centrumgebieden heeft een flinke
Door de groei van dagelijks winkelaanbod, dienstverlening en vrijetijdsfuncties is het totaal aantal functies in de centrumgebieden gelijk gebleven. Toch is de leegstand
2151.0520 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Westland - 18 september 2020
toegenomen. Een deel van de verklaring zit
Ontwikkeling winkelaanbod in m2 wvo gemeente Westland naar branchegroep
er in dat winkels gemiddeld veel groter zijn dan andere publieksfuncties. Een andere reden is dat er commercieel vastgoed is bijgebouwd (o.a. in ’s-Gravenzande). •
Op de woonboulevards is de leegstand weer gevuld. Dit is volgens verwachting, dit type winkels is namelijk erg gevoelig voor de woningmarkt en conjunctuur (groei periode 2016-2020).
•
Het totale aantal verspreid gevestigde winkels is stabiel gebleven, maar het aantal winkelmeters is hier iets afgenomen.
Verschillen ontwikkeling tussen centra? •
Het aantal niet-dagelijkse winkels is in bijna alle centra afgenomen. Als gevolg is het
Ontwikkeling aantal verkooppunten gemeente Westland naar sector
aantal leegstaande winkelpanden in bijna alle centrumgebieden toegenomen. Alleen in ’s-Gravenzande is het winkelaanbod sinds 2016 toegenomen. Een groot deel van het centrum was toendertijd dan ook een bouwput. Ondanks de toename van winkels is ook hier de leegstand gegroeid (grote toevoeging winkelruimte). •
Dienstverlenende en vrijetijdsvoorzieningen (zoals horeca) zijn in de centrumgebieden over deze periode vaak in aantal toegenomen. In Naaldwijk is het totale publieksaanbod in aantal functies daardoor bijvoorbeeld 2151.0520 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Westland - 18 september 2020
15 van 48
ongeveer gelijk gebleven, terwijl de leegstand
Ontwikkeling aantal verkooppunten naar sector per centrumgebied gemeente Westland
toenam. In het centrum van Monster is in deze periode het aantal diensten en vrijetijdsfuncties niet gegroeid. Daardoor is er in MonsterCentrum relatief gezien de grootste daling geweest van het aantal publieksfuncties.
Hiërarchie niet-dagelijks winkelaanbod Er is een duidelijke hiërarchie ontstaan in het niet-dagelijkse winkelaanbod. Zo hebben Wateringen-Centrum en ’s-Gravenzande-Centrum beide ruim 40 niet-dagelijkse winkels, is dit in Monster-Centrum en De Lier-Centrum circa de helft daarvan, en in Poeldijk-Centrum en Honselersdijk weer circa de helft daarvan. Het aantal niet-dagelijkse winkels is vaak een goede indicatie van het verzorgingsgebied.
16 van 48
2151.0520 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Westland - 18 september 2020
3 Ambitie en visie
3.1
Uitgangspunten en ambities
Doelstelling voor winkelstructuur gemeente De gemeente heeft de ambitie om het bestaan-
Urgente marktsituatie winkels Westland
de voorzieningenniveau te handhaven en te
•
De groei van online aankopen zet versneld
versterken, en de bestedingen zoveel mogelijk
door. De krimp van het niet-dagelijkse
binnen de gemeente te houden. Daarvoor hoeft
winkelaanbod in de centrumgebieden zal
niet elk dorp te beschikken over dezelfde voor-
ondanks de bevolkingsgroei doorzetten.
zieningen. Belangrijk is dat er levendige en
Leegstaande winkelruimte en versnippering
toekomstbestendige centrumgebieden blijven
zijn structurele problemen die om actie
bestaan, waar de daar passende detailhandel
vragen.
optimaal kan functioneren.
In de dagelijkse winkelsector (supermark-
•
•
ten, verszaken, drogisterijen) is er in de
een fijnmazige boodschappenstructuur
gemeente nog beperkte uitbreidingsruimte
wordt nagestreefd. Het behouden van
(zie bijlage B). Deze ruimte wordt door
supermarkten in de bestaande centrumge-
reeds geplande supermarktuitbreidingen al
bieden is daarvoor een basisvoorwaarde. Zo
ruim verbruikt. Verdere toevoegingen van
hebben alle inwoners hun dagelijkse beno-
aanbod zouden de verhoudingen in de
digdheden in de nabijheid.
markt naar een ongezond niveau brengen, •
•
Dat betekent concreet dat er op zijn minst
•
Aan de andere kant vraagt het handhaven
wat tot verdringing van winkels kan leiden.
dan wel vesterken van het voorzieningenni-
De winkelsector ondergaat een ontzettend
veau van winkels om de concentratie van
dynamische periode. Aan de ene kant
winkelaanbod. Hoe groter de concentratie,
vraagt dit om snelle actie en helderheid.
hoe groter de aantrekkingskracht en binding
Aan de andere kant is veel nog onzeker.
van bestedingen, hoe groter de diversiteit
Om daar recht aan te doen is actualisatie
aan winkels die er mogelijk blijft. Dat het
van dit beleidskader in 2025 gewenst.
aanbod in de grootste winkelconcentratie
In de gemeente Westland is ruimte een
(Naaldwijk-Centrum) onder druk staat,
schaars goed. Ruimtelijke keuzes worden
betekent ook dat het voorzieningenniveau in
gemaakt met het oog op optimaal ruimtege-
de gemeente dreigt af te nemen. De ambitie
bruik voor de lange termijn.
vraagt dus zowel om spreiding als concentratie van winkels over de gemeente. Deze
18 van 48
Krimp winkelaanbod ondanks bevolkingsgroei
Diversiteit winkelaanbod in gemeente onder druk
2151.0520 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Westland - 18 september 2020
detailhandelsvisie is er om daar de juiste
3.2 Visie winkelstructuur
balans in te vinden. •
Als laatste betekent de ambitie voor leven-
Op basis van de voorgaande analyses en doel-
dige centra ook dat de leegstandsproblema-
stelling is binnen de gemeente Westland een
tiek moet worden aangepakt. Ook in het
winkelstructuur wenselijk waarbinnen centra op
kader van een goede ruimtelijke ordening in
verschillende verzorgingsniveaus functioneren.
gemeente Westland (duurzaam ruimtege-
Daarvoor worden vijf typen centrumgebieden
bruik, leefbaarheid, veiligheid) moet leeg-
onderscheiden:
stand worden voorkomen.
Centrumgebieden naar functie en profiel: Hoofdkeuze: concentratie bestaande structuur
•
Gemeenteverzorgend centrum: Naaldwijk-
De hoofdkeuze van deze visie is om in te zetten
Centrum is veruit het grootste centrum in de
op de concentratie van winkelaanbod in de
gemeente, met onder andere veel van het
bestaande winkelgebieden. De concentratie van
modische winkelaanbod. In het licht van de
aanbod zorgt ervoor dat er een diverser voor-
trends ligt hier een grote opgave om het
zieningenaanbod voor de inwoners overblijft.
aanbod divers te houden en de functie als
De keuze voor één bovenlokaal hoofdcentrum
hoofdcentrum van de gemeente te bewaken.
is dan ook belangrijk. Gemeente Westland heeft al een fijnmazige dagelijkse winkelstructuur, met negen centrumgebieden. Het is belangrijk voor de leefbaarheid van deze kernen dat daar winkelaanbod blijft bestaan. Andere vitale sectoren die van belang zijn voor de levendigheid van centrumgebieden, zoals de horeca- en dienstensector, hebben het door de coronacrisis eveneens zwaar te verduren. Publieksfuncties hebben elkaars gezamenlijke aantrekkingskracht in de centrumgebieden dan ook juist nu nodig.
Vitaliteit centra in het gedrang
Visie winkelstructuur gemeente Westland Gemeenteverzorgend
Naaldwijk
Lokaal compleet Lokaal boodschappen Lokaal basis Lokaal supermarkt
2151.0520 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Westland - 18 september 2020
Wateringen Monster Poeldijk Kwintsheul
’s-Gravenzande De Lier Honselersdijk Maasdijk 19 van 48
•
Lokaal compleet: De centra van Wateringen
Visie winkelstructuur gemeente Westland
en ’s-Gravenzande hebben een groot draagvlak in de directe omgeving. Hier blijft een compleet ‘dorpscentrum’ mogelijk, met een sterk boodschappenaanbod (circa 3 supermarkten) en een aantrekkelijk horeca- en dienstenaanbod. Op basis van de trekkracht van bovenstaande functies hebben lokale ondernemers in aanvullende branches
Ter Heijde Monster
perspectief. •
Lokaal boodschappen: De kleine dorpscentra
Wateringen
Poeldijk
van De Lier en Monster hebben een vergelijk-
Kwintsheul
bare kwaliteit in hun sterke aanbod voor de
Honselersdijk
dagelijkse boodschappen. Naast minimaal
‘s-Gravenzande
twee moderne supermarkten is hier voldoende keuze in drogisterijen, verszaken en
Naaldwijk
andere frequente benodigdheden. Gezien het inwonertal van De Lier en Monster is dit een toekomstbestendig winkelprofiel. •
Heenweg
Lokaal basis: In Poeldijk en Honselersdijk is een basis boodschappenaanbod haalbaar. Gemeenteverzorgend
daarin bepalend. Daaromheen is er ruimte
Lokaal compleet
voor wat verszaken en enkele lokale specialisten (bijv. fietswinkel, dierenwinkel). •
De Lier
Het goed functioneren van de supermarkt is
Lokaal supermarkt: In de centra van Maasdijk en Kwintsheul ligt de prioriteit bij het behoud van een lokale supermarktvoorziening. Op de inwonertallen van deze woonplaatsen is dat
Lokaal boodschappen
Maasdijk
Lokaal basis Lokaal supermarkt PDV-locatie 0
1 km
Ondergrond: © OpenStreetMap Bewerking: DTNP
mogelijk, maar het houdt niet over.
20 van 48
2151.0520 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Westland - 18 september 2020
Twee gebieden voor volumineuze artikelen Sommige winkels hebben vanwege de aard en omvang van de gevoerde artikelen een grootschalige uitstalling nodig (bijv. keukenwinkel). Inpassing in centrumgebieden is daardoor ruimtelijk vaak niet mogelijk. Deze winkels zijn wel relevant vanuit de ambitie voor een groot en divers voorzieningenaanbod in de gemeente en het behouden van bestedingen. Dit soort winkels mogen vestigen op de twee aangeduide locaties in Naaldwijk en Wateringen.
Overige locaties Door programma te concentreren kunnen bezoekersaantallen in de winkelgebieden zo
Winkels bij elkaar in centrumgebieden...
veel mogelijk op peil worden gehouden. In beginsel zijn dan ook geen nieuwe winkelontwikkelingen buiten bestaande winkelgebieden gewenst. Bundeling van winkels op kansrijke locaties leidt tot duurzaam gebruik van de schaarse ruimte in de gemeente. Zowel de centrumgebieden als het overige gebied (woonwijk, bedrijventerrein, glastuinbouwgebied, etc.) kunnen optimaal voor hun specifieke functies worden ingericht. Onveilige situaties van consumentenverkeer tussen bedrijfsverkeer worden voorkomen. Bovendien biedt dit de beste kansen om de leegstandsproblematiek op te lossen.
...voor leefbare en levendige dorpen
2151.0520 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Westland - 18 september 2020
Woonboulevard Naaldwijk voor volumineuze artikelen
21 van 48
3.3
Visie centrumontwikkeling
Vanuit de visie op de ontwikkeling van de detailhandel in de gemeente Westland zijn er twee algemeen geldende doelstellingen: compact en gemengd.
1: Compact centrumgebied •
Hoe dichter publieksfuncties bij elkaar zitten, hoe groter de gezamenlijke aantrekkingskracht en hoe meer passanten voor ieders deur. Meer passanten betekent dat ondernemers meer kansen hebben om iemand tot een aankoop te verleiden. Vooral de kwetsbare winkels (mode, schoenen, etc.) zijn hiervan afhankelijk.
•
Publiekstrekkers zijn bepalend voor de bezoekersaantallen en loopstromen in een gebied. Supermarkten zijn hier in de Westlandse centra het beste voorbeeld van. Maar ook functies als een bibliotheek, een winkel als Action of Hema of een terrassenplein kunnen zo’n functie vervullen. De locatie van trekkers in een centrum bepaalt voor een groot deel waar de beste locaties zijn voor alle andere functies. Hoe beter de zichtrelatie met en hoe korter de afstand tot de andere functies, hoe hoger de mate van combinatiebezoek (zie hoofdstuk 2).
•
In bijlage A wordt voor de verschillende centra een compact gebied aangeduid. Buiten zo’n
22 van 48
2151.0520 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Westland - 18 september 2020
compact centrumgebied kan gericht transfor-
vervullen. De centra zijn nu vaak ingericht
matie naar niet-publieke functies mogelijk
vanuit de koopfunctie. De verbreding van
worden gemaakt, zoals woon- of werkloca-
functies vraagt ook om meer aandacht voor
ties. Woningen nabij centra voorzien in
onder andere verblijfskwaliteit.
specifieke woonbehoeftes (ouderen, starters, etc.) én dragen direct bij aan het lokale
Bereikbaarheid
draagvlak voor winkels.
Zowel voor inwoners als voor ondernemers is de bereikbaarheid van centrumgebieden een
2: Gemengd functieprofiel
belangrijk thema, zowel te voet of met fiets,
•
De traditionele, mono-functionele ‘winkel-
auto of OV. Matig bezoekgemak in de
straat’ is kwetsbaar. Een centrum met een
Westlandse centra kan ervoor zorgen dat
breed functieprofiel is voor allerlei bezoekmo-
bestedingen afvloeien naar winkelgebieden
tieven relevant en daarmee toekomstbesten-
elders of online. De reacties op het participa-
dig. Niet alleen ‘klassieke’ centrumfuncties
tieplatform en discussies in de klankbordgroep
(horeca, kapper, baliefuncties, etc.) kunnen
tonen aan dat het onderwerp bereikbaarheid
hieraan bijdragen. Ook cultureel-maatschap-
erg leeft.
Wachten op winkels of nieuw perspectief bieden?
pelijke (o.a. bibliotheek, dorpshuis, theater,
•
muziekschool), zorg- (fysio, huisartsenprak-
Dichtbij kunnen parkeren en de fiets kunnen
tijk, etc.) en sportfuncties (fitness, yogastudio,
stallen is een deel van bezoekgemak, de
etc.) zijn van meerwaarde.
beschikbare ruimte is echter vaak beperkt en
Door nu in te zetten op een meer gemengde
er zijn allerlei andere belangen in de centra
centrumstraat wordt een centrum minder
(verblijfskwaliteit, veiligheid, etc.). Ambitie in de
kwetsbaar voor de ontwikkelingen in de
gemeente is om samen te zorgen dat inwoners
winkelsector én ontstaat er perspectief voor
de bereikbaarheid niet als barrière voor een
leegstaand vastgoed op centrale locaties.
bezoek aan de centra ervaren. De uitwerking
Innovatieve concepten die meerdere functies
daarvan is voor elk centrum anders (ruimtelijke
mengen (winkel, horeca, dienst, flexwerkplek,
mogelijkheden). Deze visie geeft daarvoor wel
etc.) worden hierdoor ook mogelijk. In de
aanknopingspunten (gewenste verzorgings-
toekomst kan een gemengd centrum haar rol
functie, hoofdcircuit).
als ontmoetingsplek voor de inwoners blijven 2151.0520 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Westland - 18 september 2020
Waar is het compacte centrumgebied?
23 van 48
4 Beleidskader en vervolgaanpak
4.1
Uitvoering
Vertaling naar bestemmingsplan
haar beschikking heeft om ruimtelijk beleid te
Om succesvol ruimtelijk detailhandelsbeleid te
voeren. Hierin wordt door middel van bestem-
Ruimtelijk detailhandelsbeleid is op zichzelf als
kunnen voeren, is het van belang dat de visie
mingen en voorschriften structureel bepaald
beleidskader al een krachtig instrument. Daar-
wordt vertaald in bestemmings-/omgevingsplan-
waar wel en waar geen detailhandel is toege-
naast vormt beleid de basis bij de onderbouwing
nen. Dit gebeurt in principe bij de eerstvolgende
staan. In het bestemmings- (of omgevings)plan
van bestemmingsplannen en is het een belang-
herziening van een bestemmingsplan of bij het
kan de gemeente gebieden aanwijzen waar
rijke bouwsteen voor de Omgevingsvisie.
opstellen van het nieuwe omgevingsplan (na
detailhandel mag plaatsvinden. Hoofdstuk 3 en
vaststelling van de omgevingswet).
bijlage A (hoofdcircuits) geven daar handvatten voor. Buiten deze gebieden wordt geen (uitbrei-
Sturen op duurzame winkelstructuur Een detailhandelsstructuurvisie heeft in de
Het bestemmingsplan (omgevingsplan) is het
ding van) detailhandel toegestaan. Bestaande
uitvoering een belangrijke juridisch-planologische
meest krachtige instrument dat de gemeente tot
detailhandelsmogelijkheden buiten de wense-
component (bestemmingen, vergunningen, etc.). Gemeenten mogen sturen op de winkelstructuur vanuit de meerwaarde voor de kwaliteit van de leefomgeving, niet vanuit puur economische overwegingen. Dat betekent consistent handelen vanuit de ruimtelijke ambities uit hoofdstuk 3. Gemeenten zijn bevoegd om gemotiveerd af te wijken van vastgesteld beleid in situaties die vanwege het uitzonderlijke karakter een bijzondere beoordeling behoeven. Eventuele afwijkingen moeten overtuigend en specifiek gemotiveerd en onderbouwd worden om een juridische toetsing te kunnen doorstaan. Met dergelijke afwijkingen dient terughoudend omgegaan te worden. Een onzorgvuldige uitzondering op beleid creëert onzekerheid en mogelijk een juridisch precedent. Dit verzwakt de kracht van deze visie als beleidsinstrument. 2151.0520 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Westland - 18 september 2020
25 van 48
lijke structuur vervallen wanneer hier voor
Inpassing in centrumgebieden is daardoor
te goederen verder te toetsen gelden de vol-
langere termijn geen gebruik van wordt ge-
ruimtelijk vaak niet mogelijk. Onder andere
gende criteria:
maakt (bijv. leegstand); de bestemming wordt
winkels binnen de volgende branches hebben
•
gewijzigd in een niet-winkelfunctie. Hiervoor kan
daar mee te maken:
(> 1.000 m² bruto vloeroppervlak ofwel >
een overgangsregeling worden opgesteld.
•
750 m² wvo).
detailhandel in auto’s, motoren, boten, caravans en tenten;
Het saneren van ongewenste meters en planca-
er wordt beperkt branchevreemd aanbod
detailhandel in volumineuze woongoederen
verkocht en dit aanbod moet passen bij het
paciteit zorgt bovendien voor meer helderheid
zoals keukens, badkamers, sanitair, vloeren,
hoofdassortiment (dus bijvoorbeeld geen
en zekerheid voor marktpartijen, zodat deze op
zonwering, meubels en jacuzzi’s;
voedsel). Het nevenassortimentsdeel neemt
bouwmarkten en andere allround doe-het-
niet meer ruimte in beslag dan 250 m2 wvo
zelfzaken;
of 20% van het netto verkoopvloeropper-
de juiste locaties investeren.
•
•
er moet sprake zijn van een grote omvang
•
Binnen de hoofdcircuits van centrumgebieden
•
tuincentra;
vlak. Bovendien mag één afzonderlijke
(bijlage A) is in beginsel een brede centrumbe-
•
andere detailhandel in uitsluitend zeer
hoofdbranche niet meer dan 50 m² wvo
stemming gewenst, waar zowel commerciële
volumineuze artikelen (> 1 m³) zoals speel-
bedragen. De reden hiervoor is dat een
publieksfuncties (winkel, daghoreca, kapper,
toestellen;
oppervlak van 250 m² wvo alsnog zelfstan-
detailhandel in brand- en explosiegevaar-
dige aantrekkingskracht uitoefent en dat is
functies mogelijk zijn (zorg, bieb, buurthuis,
lijke stoffen, grove bouwmaterialen en
niet in lijn met de basisprincipes van het
etc.). Echter voor bepaalde deelgebieden zijn
landbouwwerktuigen. Deze branches
gemeentelijk detailhandelsbeleid. Ongebrei
juist heldere functieprofielen wenselijk (bijv.
hebben vaak zowel de volumineuze aspec-
delde verkoop van branchevreemde artike-
horecaplein). Centrumvisies zijn er om richting
ten als onwenselijke aspecten met betrek-
len op perifere locaties buiten de centra
te geven aan die differentiaties binnen het
king tot de veiligheid in centra.
dient te worden voorkomen.
fitness, etc.) als maatschappelijk-culturele
•
hoofdcircuit. Op dat niveau doet deze visie geen specifieke uitspraken.
Binnen het dichtbebouwde Westland is het niet
De adviescommissie detailhandel Zuid-Holland
wenselijk overal zomaar winkels toe te staan.
controleert grote nieuwe ontwikkelingen op
PDV-locaties: aard en omvang van goederen
Alleen op de PDV-locaties van Wateringen en
PDV-locaties.
De aard of omvang van goederen die winkels
Naaldwijk is hier ruimte voor. In Naaldwijk is
verkopen is ruimtelijk relevant wanneer het gaat
een helder aanbodprofiel als ‘woonboulevard’
Voor branches of formules die alleen vanwege
om brandgevaarlijke of volumineuze goederen.
gewenst: vooral woninginrichting. Om de
de schaal van het winkelconcept buiten winkel-
De verkoop van deze goederen maakt dat een
inpasbaarheid en aard en omvang van verkoch-
gebieden willen vestigen (megasupermarkten,
grootschalige ruimte nodig is voor de uitstalling.
26 van 48
grote sportwinkels, grote fietsenzaken of 2151.0520 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Westland - 18 september 2020
multimediawinkels) zijn geen ruimtelijk relevante
teit, die planologisch als zodanig wordt beoor-
indien verkoop plaatsvindt in een fysieke
criteria te vinden. Het ruimtelijk relevante
deeld (incl. showroom en afhaalloket). Deze
uitstalruimte die gericht is op en/of toegankelijk
onderscheid met bijvoorbeeld een warenhuis of
activiteiten zijn derhalve alleen toegestaan in de
is voor consumenten (winkelruimte).*
een (grote) modewinkel is niet evident. Perifere
centra. Afhaalpunten van internetwinkels
vestiging van dit soort winkels gaat in tegen de
passen prima binnen de wenselijke winkelstruc-
Bij een productiebedrijf wordt in beperkte mate
gemeentelijke ambities voor vitale centrumge-
tuur die is ingericht voor consumenten(verkeer).
detailhandel als ondergeschikte nevenactiviteit
bieden en de omgevingsverordening van de provincie Zuid-Holland.
toegestaan. Belangrijk is dat deze detailhandel Internetwinkels zonder aan de winkelactiviteit
de verkoop betreft van door het bedrijf/op het
gerelateerde ruimtelijke kenmerken zijn niet
perceel zelf geproduceerde of bewerkte produc-
Internetverkoop
relevant voor het detailhandelsbeleid en moeten
ten.
Detailhandel betreft het bedrijfsmatig te koop
voldoen aan de bestemming van de betreffende
aanbieden (en tonen), verkopen en/of leveren
locatie (wonen, bedrijf, kantoor, agrarisch). Zo is
Op trafficlocaties (bijvoorbeeld een tankstation)
van goederen aan particuliere consumenten. Er
een distributiecentrum van een internetwinkel
waar ondergeschikte detailhandel plaatsvindt,
ontstaan nieuwe vormen van detailhandel;
op bedrijventerreinen toegestaan, zolang hier
dient het assortiment gericht te zijn op de
naast de traditionele winkel zijn er allerlei
geen consument ter plaatse komt.
behoefte van de reiziger (bijvoorbeeld motor-
vormen van internetverkoop en afhaalpunten.
olie, flesje drinken en belegd broodje voor
Voor het ruimtelijke detailhandelsbeleid en de
Detailhandel als ondergeschikte nevenactiviteit
planologische vertaling in bestemmingsplannen
Van oudsher vindt detailhandel (de bedrijfsma-
zijn vooral de ruimtelijke effecten (beoogde
tige verkoop van producten aan consumenten)
detailhandelsstructuur, verkeer) en verschij-
plaats als ondergeschikte nevenactiviteit bij
ningsvorm (ruimtegebruik, uitstraling) relevant.
andere bedrijfsactiviteiten. De vraag die zich
De betaling ter plaatse (voorheen een belangrijk
daarbij vaak voordoet is in hoeverre de detail-
onderscheidend criterium tussen een ‘toonzaal’
handelsactiviteit ondergeschikt is en/of deze
en een ‘winkel’) is, met de toenemende moge-
noodzakelijk en/of gebruikelijk is voor de hoofd-
lijkheden voor betaling op een andere (virtuele)
activiteit. Voor de planologische vertaling in
locatie, niet meer relevant in het ruimtelijk
bestemmingsplannen zijn vooral de ruimtelijke
beleid.
effecten (beoogde detailhandelsstructuur, aantrekkende werking consumentenverkeer) en
Wanneer de consument ter plaatse komt, is er
verschijningsvorm (ruimtegebruik, uitstraling,
sprake van een ruimtelijke detailhandelsactivi-
reclame) relevant. Hiervan is vooral sprake
2151.0520 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Westland - 18 september 2020
onderweg).
*
Ondergeschiktheid kan zo nodig op basis van omzet of vloeroppervlak worden aangetoond. Zo geldt er in het Glastuinbouwgebied nu een max. van 10% van het totale bedrijfsresultaat.
27 van 48
4.2 Vervolgaanpak
1. Mandaat aanpak opgaven centrumgebieden
mingsplannen die buiten de gewenste winkel-
Centrumgebieden zijn complexe locaties.
structuur liggen bedoeld. Een actueel voorbeeld
Binnen gemeentelijke organisaties liggen ze op
is de supermarktontwikkeling buiten het centrum
Bestemmingsplannen zijn niet zomaar geactua-
het snijvlak van Ruimte (vergunningen, open-
in De Lier. Daar was in het bestemmingsplan iets
liseerd. Dat betekent niet dat alles daar op moet
bare ruimte), Economie (commerciële functies),
mogelijk wat in deze visie niet gewenst is. Con
wachten. De transformatie van de Westlandse
Verkeer, Milieu (groen, afval), en Wonen. Om
creet is de actie het in kaart brengen van onge-
centrumgebieden is in volle gang. Die ‘trein’ is
de uitwerking van deze visie te waarborgen is
bruikte plancapaciteit, waarna de gemeente al
niet te stoppen, maar wel te sturen. Zo komen
het noodzakelijk dat de opgave en aanpak over
dan niet met een overgangsperiode bestem-
er al diverse vergunningaanvragen binnen voor
beleidsterreinen heen wordt gedragen. Dat
mingsplannen aan kan passen (maatwerk per
Langetermijnvisie, kortetermijnacties
transformatie, die vanuit deze nieuwe visie kunnen worden behandeld. Belangrijk is dat er
vraagt om toekenning van verantwoordelijkheid
locatie).
én mandaat binnen de ambtelijke organisatie.
consistent vanuit deze visie wordt gehandeld.
4. Reserveren woonprogramma voor centra
De volgende vier acties moeten de randvoor-
2. Structureel jaarlijks overleg Gouden Driehoek
Voor transformatie van winkelvastgoed buiten de
waarden op gemeenteniveau daarvoor op orde
Tijdens het opstellen van deze detailhandelsvi-
hoofdcircuits is onder andere woonprogramma
brengen. Verder zijn er een aantal concrete
sie is de behoefte aan goede communicatie en
nodig. Veel woonprogramma in de gemeente
acties op lokaal niveau, die direct in het vervolg
wederzijdse aanspreekbaarheid tussen ge-
Westland is ‘eigen huis, tuin en parkeerplaats’.
van deze visie kunnen worden opgepakt
meente, ondernemers en vastgoedeigenaren
Juist in de centrumgebieden (bij voorzieningen,
(zie p. 28).
weer duidelijk uitgesproken. Het is belangrijk
toegang tot OV) zijn kansen voor afwijkend woon-
structureel te gaan communiceren over de
programma voor specifieke doelgroepen (levens-
ontwikkeling van de detailhandel. Door geza-
loopbestendig, studenten, starters, etc.). Trans
menlijke monitoring van dit beleidskader kunnen
formatie in centrumgebieden vraagt om
positieve en negatieve ervaringen direct gevol-
flexibiliteit en creativiteit in randvoorwaarden,
gen krijgen. Voor een gemeente met georgani-
zoals parkeernormeringen. Wanneer publieke
seerde ondernemers zoals Westland is een
gebieden (deels) transformeren naar woon/
jaarlijkse bespreking met vertegenwoordigers
werkgebieden is het wenselijk de ruimte daar op
een passende vorm.
aan te passen. Dat vraagt wel om balans van bezoekgemak en verblijfskwaliteit voor de consu-
Woonprogramma nodig voor investeringen
28 van 48
3. Ongewenste plancapaciteit ‘opruimen’
ment en het woonplezier voor de bewoner. De
Met ongewenste ‘plancapaciteit’ worden onge-
‘centrumbewoner’ kiest bewust voor wonen in
bruikte detailhandelsmogelijkheden in bestem-
een (semi)publiek gebied.
2151.0520 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Westland - 18 september 2020
Aan de slag!
Wateringen komt de verdere uitwerking van de
Een inventarisatie van de vastgoedbehoeften
Dorpsvisie voor het centrum na de zomer (2020)
van deze functies moet duidelijk maken in
Concrete onderwerpen zoals de juiste straatin-
op gang. Voor veel centra ligt er echter geen
hoeverre er de komende jaren kansen zijn om
richting of de gewenste locatie voor een biblio-
actueel vastgestelde visie/plan op de toekomstige
verplaatsingen naar centrumgebieden te
theek of fietsenstallingen gaan de reikwijdte van
ontwikkeling.
realiseren (o.a. huurcontracten, toekomstbe-
deze sectorale detailhandelsvisie te boven. Wel
stendigheid in bestaand vastgoed). Op basis
leven juist dat soort onderwerpen heel erg, ook
Deze detailhandelsvisie, de hoofdcircuits in
daarvan kunnen potenties voor verplaatsing in
in de klankbordgroep en op de participatieweb-
bijlage A en de input van betrokkenen op de parti-
kaart worden gebracht en kunnen concrete
site. Hier worden enkele stappen voorgesteld,
cipatiewebsite dienen als basis om voor verschil-
mogelijkheden in de centra worden onderzocht.
als voorzet naar concrete ingrepen in de centra.
lende centra in samenspraak met de lokale BIZ
Belangrijk bij keuzes op centrumniveau is dat
versneld concrete actieplannen op te stellen. Die
Vergroening centrumgebieden
die keuzes worden gemaakt vanuit de in hoofd-
actieplannen kunnen dan voorgelegd worden aan
De gemeente Westland kent momenteel relatief
stuk 3 beschreven visie op het functieprofiel en
de lokale betrokkenen. Voor Naaldwijk en ‘s-Gra-
stenige centra vanuit de ontwerpvisie van het
de gewenste transitie naar compacte en ge-
venzande liggen er centrumvisies met uitvoe-
centrum als ‘koopgoot’. De toekomst van
mengde centra.
ringsparagrafen uit 2019, in opdracht van de
centrumgebieden is breder, naast een aankoop-
lokale BIZ-organisaties. Die uitvoeringsparagra-
locatie is het een verblijfs- en woongebied.
Actieplannen centra
fen kunnen als inspiratie dienen. Een belangrijk
Samen met de hitteproblematiek vraagt dat om
In sommige centra is recent gewerkt aan het
onderdeel van een actieplan is een plan van
vergroening. De gemeente Westland is bezig
opstellen van centrumplannen/centrumvisies
aanpak voor transformatie. Naast ruimtelijke
met een project ter vergroening van de winkel-
(o.a. Monster, Poeldijk, Honselersdijk). In
keuzes kunnen ook zaken als marketing en de
centra, deze visie onderschrijft dat belang.
stimulering van ondernemerschap en innovatie in
Er zijn landelijk allerlei vergroeningsinitiatieven
actieplannen worden opgenomen.
specifiek voor versteende gebieden, zoals binnensteden, die als inspiratie kunnen dienen:
Concentreren niet-retailfuncties
•
Een deel van de kansen voor grotere functiemen-
Groenplan Binnenstad Arnhem (gedeelde kosten gemeente/particulier);
ging in de centra ligt bij functies waar de gemeen-
•
Steenbreek Leidschendam-Voorburg;
te vaak enige invloed heeft op de huisvesting:
•
NK Tegelwippen (Amsterdam en
zorgfuncties, dorpshuis, bibliotheek, sport,
Rotterdam).
muziekschool, etc. Acties uit centrumvisie Naaldwijk 2019 (BIZ) 2151.0520 Detailhandelsstructuurvisie gemeente Westland - 18 september 2020
29 van 48
Bijlagen (verdieping)
Bijlage A
Hoofdcircuits
mingsplannen uit het verleden wordt zo’n
Rekening houdend met bestaande visies
gebied vaak het ‘kernwinkelgebied’ genoemd.
Voor verschillende centrumgebieden liggen er
Het is belangrijk de beleidsmatige randvoorwaar-
Dat is echter voor gemengde centrumgebieden
reeds ‘centrumvisies’ of andere uitwerkingen op
den te creëren voor compacte centra passend bij
geen passende term meer.
centrumniveau, zowel vanuit gemeente als
de gewenste functie en positie. Dat vraagt om
ondernemers. Deze stukken en hun onderbouwin-
heldere keuzes over waar nieuwe winkelontwik-
Perspectief buiten het hoofdcircuit
gen zijn kritisch bekeken in de context van de
kelingen wel en niet wenselijk zijn op centrumni-
Buiten de hoofdcircuits die hier worden aange-
recente ontwikkelingen en de keuzes in deze
veau. Daarvoor wordt in deze bijlage op de
duid zitten nu vaak winkels en andere publieks-
visie.
detailhandelsvisie per centrum een publiek
functies in ‘rand-/aanloopgebieden’. Deze
‘hoofdcircuit’ aangeduid. De uitgangssituatie dat
gebieden hebben vaak wel al een meer ge-
Afwegingen hoofdcircuit
het publieke aanbod minder wordt (behoefte
mengd profiel, met onder andere niet-publieke
Bij de keuze voor een hoofdcircuit is onder andere
commerciële ruimte) is daarbij een belangrijke
functies op de begane grond (kantoor, wonen).
rekening gehouden met:
context. Dat vraagt om scherpe keuzes. Door het
Winkels in die gebieden mogen gewoon op
•
aanwijzen van een hoofdcircuit geeft de gemeen-
dezelfde voet doorgaan. Bestaande rechten
te aan dat ze daar voldoende kansen ziet om een
worden gerespecteerd zolang die niet langdurig
aantrekkelijk centrumgebied te behouden en daar
in onbruik zijn (bijvoorbeeld een jaar leegstaat).
aan bij te willen dragen samen met eigenaren,
Een eigenaar van een winkelruimte zou hier in
inwoners en ondernemers.
theorie oneindig zijn winkelruimte kunnen
publiekstrekkers, zichtrelaties, bundeling
blijven verhuren.
bezoekers, verblijfskwaliteit, vestigingsklimaat
Bestaande centrumvisies/plannen en bestemmingsplannen;
•
Opmerkingen van de klankbordgroep en de participatiewebsite;
•
Inpasbaarheid van de principes uit 3.3 (o.a.
verschillende typen functies);
Wat is een hoofdcircuit? Een hoofdcircuit is het gebied waar nog nieuwe
Door hier transformatie naar wonen en/of
•
ontwikkelingen van winkelruimte wenselijk
werken mogelijk te maken wordt, als een
structuur (bijvoorbeeld: (waar) is er een
kunnen zijn (bijv. sloop-nieuwbouw verouderd