Businesscase

PAGINA 17 VAN 35

BUSINESS CASE NIEUW THEATER

SAMENLEVING VOORZIENINGEN RUIMT E GEBIEDSONTW IKKELNG

V a r i a n t A2 t w e e z a l e n m e t 6 0 0 - 7 0 0 e n 2 5 0 s t o e l e n e n e e n f l e x i b e l i n z e t b a r e f o y e r D e z e v a r i a n t c o m b i n e e r t e e n a a n t a l a s p e c t e n u i t V a r i a n t A 1 , B , C. P r o f e s s i o n e e l t h e a t e r i s w e d e r o m g e b o r g d v i a e e n z a a l me t 6 0 0 - 7 0 0 s t o e l e n . D e t w e e d e z a a l b e t r e f t e e n v e e l z i j d i g e z a a l m e t 2 5 0 stoelen en een inschuiftribune, net als in variant B en C. Deze ruimte is geschikt voor ( a m a t e u r ) b e s p e l i n g , e d u c a t i e e n t a l e n t o n t wi k k e l i n g , g r o t e r e f i l m t i t e l s , v o o r p o p c o n c e r t e n e n verhuur aan de zakelijke markt. Ondanks dat het dezelfde ruimte betreft als in variant B en C, is een iets lagere score toegekend aan amateurvoorstellingen. Dit omdat bij de inrichting en vormgeving meer wordt ingezet op professioneel theater en zakelijke verhuur. Een zakelijker theaterprofiel (meer professioneel theater en zakelijke verhuur) heeft een financieel gunstig effect op de exploitatie van het theater. De foyer is ongeveer 300m2 groter dan in varianten A1, B, C en biedt hierdoor de mogelijkheid deze f l e x i b e l i n t e z e t t e n e n d e l e n v i a e e n f l e x i b e l e wa n d c o n s t r u c t i e a f t e s c h e i d e n .

H i e r m e e k a n e e n compacte goedkopere extra ruimte worden gecreëerd voor kleinere voorstellingen of verhuringen. Variant B – drie zalen met 600-700, 250 en 150 stoelen D e z e v a r i a n t s c o o r t h o g e r o p v r i j we l a l l e g e n o e m d e a s p e c t e n . P r o f e s s i o n e l e t h e a t e r v o o r s t e l l i n g e n zijn geborgd via de zaal met 600-700 stoelen. Doordat er meer zalen beschikbaar zijn (3 i.p.v. 2) i s e r m e e r ‘ r o o s t e r r u i m t e ’ e n k u n n e n e r m e e r vo o r s t e l l i n g e n / a c t i v i t e i t e n p l a a t s v i n d e n . T o e v o e g e n v a n e e n g o e d u i t g e r u s t e z a a l m e t 2 5 0 s t o e l e n m aa k t h e t m o g e l i j k o m d e hu i d i g e c a p a c i t e i t s t e k o r t e n t e v e r h e l p e n e n h e t b i e d t r u i m t e v o o r g r o e i . D e k l e i n s t e z a a l m e t 1 5 0 s t o e l e n wo r d t p r i m a i r i n g e z e t voor film. En het heeft een gunstig effect op de exploitatie van het theater. Variant C – drie zalen met 600-700, 250 en 150 stoelen en aanvullende multifunctionele cultuurruimten Een vergelijkbare variant als B, maar met grotere mogelijkheden voor zakelijke verhuur en r e p e t i t i e s . D i t k o m t d o o r d a t d e a a n we z i g e m u l t i f u n c t i o n e l e r u i m t e n h i e r v o o r b e n u t k u n n e n wo r d e n .

Daarbij wordt opgemerkt dat dubbelgebruik voor ‘repetities en educatie’ en ‘zakelijke verhuur’ niet samengaat. Dit komt vanwege: 



Planning en flexibiliteit: een culturele activiteit (bijv. muziekles) heeft doorgaans een repeterend patroon (bijv. iedere maandag) en legt daarmee een ‘claim’ op de ruimte waardoor deze niet meer beschikbaar is voor bijvoorbeeld een vergadering. Sfeer en inrichting: een ruimte die ingericht is voor creatieve activiteiten komt niet altijd overeen met de uitstraling voor professionele activiteiten en visa versa.

Financiën V o o r d e v a r i a n t e n A 1 , B e n C i s e e n r u i m t e s t a a t u i t g e we r k t ( z i e b i j l a g e 5 ) m e t h i e r i n a l l e n o o d z a k e l i j k e f u n c t i e s vo o r d e d e s b e t r e f f e n d e v a r i a n t . V a r i a n t A 2 c o m b i n e e r t o n d e r d e l e n u i t d e z e d r i e v a r i a n t e n . He t r u i m t e b e s l a g i s i n g e s c h a t e n a a n d e k o s t e n b e r e k e n i n g t o e g e v o e g d . O p b a s i s van deze ruimtestaten zijn de daarbij behorende investeringskosten doorgerekend (zie bijlage 6 (geheim)). Gezien de prominentie van dit gebouw is uitgegaan van een architectonisch markant g e b o u w m e t e e n g e v e l a f we r k i n g e n v a n e e n h o g e k w a l i t e i t . Hetzelfde geld voor de exploitatie. Op basis van het huidige culturele profiel is een exploitatieschets g e m a a k t ( z i e b i j l a g e 7 ) v o o r e e n t h e a t e r m e t t we e z a l e n e n e e n t h e a t e r m e t d r i e z a l e n . V o o r v a r i a n t C, een theater met drie zalen en aanvullende multifunctionele ruimte, is geen apart berekening gemaakt. Dit komt omdat er nog te veel onduidelijkheden zijn over het gebruik van de multifunctionele zalen. Voor variant A2 is nog geen exploitatieschets gemaakt.

De exploitatielasten van deze variant zullen naar verwachting ergens tussen variant A1 en variant B uitkomen.

PAGINA 18 VAN 35

BUSINESS CASE NIEUW THEATER

SAMENLEVING VOORZIENINGEN RUIMT E GEBIEDSONTW IKKELNG

Voor iedere variant is aangegeven hoeveel aanvullende subsidie benodigd is. Dit is verder toegelicht in paragraaf 5.1.2. Parkeren Als gevolg van de nieuwbouw van het theater ontstaat er een extra behoefte aan parkeerplaatsen ten opzichte van de bestaande situatie welke dient te worden gerealiseerd binnen het plan. Als g e v o l g v a n d e n i e u w b o u w v e r d w i j n e n e r o o k b e s t a a n d e p a r k e e r p l a a t s e n . De z e d i e n e n t e w o r d e n g e c o m p e n s e e r d . De e x t r a p a r k e e r v r a a g d i e o n t s t a a t a l s g e v o l g v a n d e n i e u w b o u w v a n h e t t h e a t e r is afhankelijk van de te kiezen variant. Vanwege mogelijkheden tot dubbelgebruik zijn er geen extra p a r k e e r p l a a t s e n b e n o d i g d v o o r e e n e v e n t u e e l t o e t e v o e g e n c u l t u u r f u n c t i e . Di t b e t e k e n t bijvoorbeeld dat voor variant B en C een even groot aantal extra parkeerplaatsen is aangehouden. Het parkeren is verder toegelicht in paragraaf 5.3.8.

PAGINA 19 VAN 35

BUSINESS CASE NIEUW THEATER

5.

SAMENLEVING VOORZIENINGEN RUIMT E GEBIEDSONTW IKKELNG

Financiële en ruimtelijke haalbaarheid

Dit hoofdstuk gaat verder in op de financiële en ruimtelijke haalbaarheid van een nieuw t h e a t e r g e b o u w. 5.1

Financiële haalbaarheid

Investering Theater Investering nieuwbouw Afschrijving Renovatie 20 jaar, nieuwbouw 50 jaar Rentelast bij 3,0% Kapitaallast

huidige begroting

renovatie

A

A2

B

C

€ 18.000.000

€ 53.098.000

€ 61.090.000

€ 62.981.000

€ 69.626.000

€0

€ 900.000 € 540.000

€ 1.061.960 € 1.592.940

€ 1.221.800 € 1.832.700

€ 1.259.620 € 1.889.430

€ 1.392.520 € 2.088.780

€0

€ 1.440.000

€ 2.655.000

€ 3.055.000

€ 3.149.000

€ 3.481.000

Exploitatiebudget Subsidie Huren en bijdrage gebruikerslasten Belastingen en verzekeringen *1

€ 1.536.000 € -157.000

€ 1.540.000 € -157.000

€ 1.629.000 € -157.000

€ 1.686.000 € -157.000

€ 1.743.000 € -157.000

€ 1.743.000 € -157.000

€ 25.000

€ 25.000

€ 25.000

€ 25.000

€ 25.000

€ 25.000

Saldo

€ 1.404.000

€ 1.408.000

€ 1.497.000

€ 1.554.000

€ 1.611.000

€ 1.611.000

Mutaties Mutatie ten opzichte van de huidige exploitatie Kapitaallast *1

€0 €0

€ 4.000 € 1.440.000

€ 93.000 € 2.655.000

€ 150.000 € 3.055.000

€ 207.000 € 3.149.000

€ 207.000 € 3.481.000

Mutatie ten opzichte van huidige begroting

€0

€ -1.444.000

€ -2.748.000

€ -3.205.000

€ -3.356.000

€ -3.688.000

* 1 b estaande huur-, b elastingen en verzekeringen aangehouden, deze zullen afwijken b ij nieuwb ouw * 2 huidige theater De Naald heeft geen b oekwaarde

Bovenstaande tabel vergelijkt de varianten op basis van een grote zaal met 700 stoelen. De tabel wordt hierna per onderdeel nader toegelicht. 5.1.1

Investering

B o u wk o s t e n a d v i s e u r B B N h e e f t e e n i n v e s t e r i n g s k o s t e n r a m i n g g e m a a k t v a n d e v e r s c h i l l e n d e nieuwbouwvarianten (paragraaf 4.2). De volledige raming treft u in de bijlage 6. De geraamde investeringskosten zijn excl. BTW, prijspeil 1 januari 2025. De investeringskostenraming is opgesteld aan de hand van de ook door BBN opgestelde ruimtestat e n ( b i j l a g e 5 ) , i n c l u s i e f d e v o o r k e u r v a n u i t h e t c o l l e g e . De u i t k o m s t e n v a n d e z e r a m i n g z i j n i n d e onderstaande tabel samengevat. Ter vergelijking is ook de nulvariant toegevoegd. In de nulvariant wordt uitgegaan van een renovatie van het huidige theater, zie paragraaf 4.1 voor een toelichting o v e r d e z e r e n o v a t i e . De k o s t e n d a a r v a n e e n d e r g e l i j k e r e n o v a t i e z i j n i n 2 0 1 9 g e r a a m d d o o r a d v i e s bureau PBTA en met behulp van een inflatiecorrectie naar het prijspeil 1 januari 2025 gebracht. Investering theater De investering omvat de bouwkosten en bijkomende kosten. 



De b o u wk o s t e n b e s t a a n u i t d e d i r e c t e k o s t e n i n c l u s i e f g e b o u w i n s t a l l a t i e s , d e t h e a t e r t e c h n i e k e n c o ö r d i n a t i e d a a r o m t r e n t , n a d e r e p l a n u i t we r k i n g , b o u wp l a a t s k o s t e n , a l g e m e n e k o s ten, winst en risico en verzekering. De b i j k o m e n d e k o s t e n o m v a t h o n o r a r i a , l e g e s , i n t e r i e u r , p r i j s s t i j g i n g e n , o n v o o r z i e n e n i n t e r n e k o s t e n g e m e e n t e . De p o s t e n p r i j s s t i j g i n g e n e n o n v o o r z i e n v o r m e n o n g e v e e r 5 0 % v a n de bijkomende kosten. Renten en grondkosten zijn niet opgenomen in de bijkomende kosten. In de raming is rekening gehouden met een prijsstijging van 3,0% tot en met 2030. PAGINA 20 VAN 35

BUSINESS CASE NIEUW THEATER



SAMENLEVING VOORZIENINGEN RUIMT E GEBIEDSONTW IKKELNG

In de totale investeringskosten van de varianten uit de tabel (excl. renovatie) is ook het beschikbaar gestelde voorbereidingskrediet van € 350.000 en ingeschatte kosten voor b o u w e n wo o n r i j p m a k e n v a n € 8 8 0 . 0 0 0 m e e g e n o m e n .

Totaal investeringskosten D e s o m v a n b o u wk o s t e n e n b i j k o m e n d e k o s t e n . D i t t o t a a l o m v a t n i e t d e m e e r k o s t e n v o o r e e n g r o tere grote zaal. Minderkosten grote zaal 600 stoelen A l s a l t e r n a t i e f i s e e n g r o t e r e g r o t e z a a l m o g e l i j k m e t 6 0 0 i n p l a a t s v a n 7 0 0 s t o e l e n . De m i n d e r k o s t e n d a a r v a n z i j n i n a l l e n i e u wb o u wv a r i a n t e n g e l i j k e n b e d r a g e n € 2 , 1 1 m i l j o e n . D e k a p i t a a l l a s t zal dan verminderen met €42.200, en de rentelasten in het 1e jaar met €63.300 Kapitaallasten De investeringen in een nieuw theater leiden tot afschrijvingslasten en rentelasten, die samen de kapitaallasten vormen. Dit uitgaand van een financiering door de gemeente. Voor de afschrijving w o r d t d a n e e n t e r m i j n v a n 5 0 j a a r g e h a n t e e r d b i j n i e u wb o u w e n 2 0 j a a r b i j r e n o v a t i e . D e r e n t e l a s ten zijn bepaald aan de hand van 3,0% rente. De gepresenteerde rentelast betreft het eerste jaar. De rentelast neemt jaarlijks af. 5.1.2

Exploitatie

I n h e t v o o r j a a r v a n 2 0 2 4 m a a k t e a d v i s e u r B l u e y a r d i n o p d r a c h t v a n b u r e a u T h e a t e r A d v i e s 12 e e n schets van de toekomstige exploitatie van een nieuw te bouwen theater, gebaseerd op de in een ruimtestaat gevatte opzet met drie zalen (in dit rapport Variant B). Begin 2025 is Blueyard door de gemeente gevraagd om op basis van deze schets nog twee alternatieve varianten uit te rekenen, namelijk:  Een variant met twee zalen in plaats van drie met 600 en 150 stoelen (in dit rapport variant 

A1). Een theater met drie zalen van 600, 250 en 150 stoelen.

 

Een theater met drie zalen van 700, 250 en 150 stoelen. De t o e g e v o e g d e v a r i a n t A 2 i s n i e t o n d e r z o c h t . D e z e z a l n a a r v e r wa c h t i n g q u a e x p l o i t a t i e uitkomen tussen varianten A1 en B.

Op basis van de exploitatieschetsen van adviseur Blueyard (zie bijlage 7), ontstaat het volgende beeld:

Prijspeil 2023 Prijspeil 2025

Werkelijke subsidie

Subsidiebehoefte Twee zalen

Subsidiebehoefte Drie zalen

Subsidiebehoefte Drie zalen

De Naald

600/150

600/250/150

700/250/150

€ 1.269.000

€ 1.561.870

€ 1.668.630

€ 1.633.411

€ 1.666.650

€ 1.780.577

€ 1.742.996

€

1.536.000*1

*1 De subsidie per 1 januari 2025 bedroeg €1.416.000. Het college heeft besloten deze te herzien e n d e s u b s i d i e me t € 1 2 0 . 0 0 0 t e v e r h o g e n , 2 5 ma a r t 2 0 2 5 . Ten opzichte van de verstrekte (herziene) subsidie 2025 geeft dit het volgende beeld: T h e a t e r m e t t we e z a l e n ( 6 0 0 / 1 5 0 ) Theater met drie zalen (600/250/150)

-

€ 130.655 negatief. € 244.577 negatief.

Theater met drie zalen (700/250/150)

-

€ 206.996 negatief.

12

Dit rapport van firm a Theateradvies bv, 4Advies en Blueyard van d.d. 6 m ei 2024, is op 18 juni 2024 aan de gem eenteraad verstrekt. PAGINA 21 VAN 35

BUSINESS CASE NIEUW THEATER

SAMENLEVING VOORZIENINGEN RUIMT E GEBIEDSONTW IKKELNG

Bijzonderheden: 

De h u u r l a s t e n i n d e n i e u w e s i t u a t i e z i j n i n d e z e s c h e t s e n n i e t m e e g e n o m e n , o m d a t d i t i n d e z e p r o j e c t f a s e o n m o g e l i j k z i j n v a s t t e s t e l l e n . De l a s t e n z i j n o n d e r a n d e r e a f h a n k e l i j k v a n o o

de hoogte van de investering. de hoogte van de eventuele onrendabele top die de gemeente wil accepteren.

o

het gemeentelijk beleid ten aanzien van huurbepaling (kostendekkend of niet, wat is ‘kostendekkend’ etc.).

o het gemeentelijk beleid ten aanzien van de subsidiëring van de huur. Hetzelfde geldt voor subsidie specifiek ter dekking van de huur. Deze is niet meegenomen. 

De e x p l o i t a t i e s c h e t s k e n t e e n p r i j s p e i l 2 0 2 3 e n i s d u s b e r e k e n d a l s wa r e h e t n i e u w e t h e a t e r al in 2023 operationeel is. Dit komt mede omdat het rapport gedeeltelijk op de exploitatie van het huidige theater is gebaseerd, waarvan op het moment van schrijven alleen een goedgekeurde jaarrekening 2023 beschikbaar is. De exploitatieschets is vervolgens aan de



hand van een inflatiecorrectie naar prijspeil 2025 gebracht. De z e s c h e t s e n z i j n v a n w e g e h e t n o g z e e r v r o e g e s t a d i u m

van

de

gedachten-

en

b e s l u i t v o r m i n g n i e t m e e r d a n w a t h e t wo o r d z e g t : ‘ s c h e t s e n ’ . Z e g e v e n e e n i d e e v a n d e toekomstige mogelijkheden van een nieuw gebouw en min of meer van de bedragen die d a a r m e e g e m o e i d z i j n . De s c h i j n b a r e n a u wk e u r i g h e i d v a n d e g e t a l l e n , t o t o p d e e u r o precies, is verraderlijk: die is het gevolg van de rekenmethode en modellen. Er is voor g e k o z e n d i e b e d r a g e n t o c h z o t e l a t e n z i e n e n n ie t a f g e r o n d o p b i j v o o r b e e l d d u i z e n d t a l l e n . D i t o m wi l l e v a n d e h e r l e i d b a a r h e i d . 

I n d e e x p l o i t a t i e s c h e t s i s b i j d e v a r i a n t e n me t d r i e z a l e n g e r e k e n d m e t 3 3 z a k e l i j k e e v e n e m e n t e n p e r j a a r , wa a r v a n s o m m i g e m e t e e n b e z e t t i n g v a n m e e r d e r e z a l e n ( t o t a a l 7 3 verhuurde dagdelen). Volgens de steller van het rapport is dit een ‘voorzichtig uitgangspunt’ e n l i g t h i e r e e n k a n s v o o r a a n m e r k e l i j k m e e r z a k e l i j k e v e r h u r i n g . 13

5.1.3

Gebiedsontwikkeling Verdilaan en grondexploitatie

D e z e r a p p o r t a g e r i c h t z i c h o p d e o p d e m o g e l i j k he d e n v o o r e e n n i e u w t h e a t e r g e b o u w. Z o a l s e e r d e r geschetst is het nieuwe theater onderdeel van een groter plan om het hele (Verdi)gebied te ontwikkelen. Het is daarmee onderdeel van een breder financieel kader. Omdat de gemeente gedeeltelijk grondeigenaar is van het gebied is er mogelijk sprake van een grondexploitatie. Het s t e d e n b o u wk u n d i g e p l a n v o o r d e t o t a l e g e b i e d s o n t w i k k e l i n g V e r d i l a a n e n h e t b i j b e h o r e n d e financiële kader komen op een later moment aan de orde. 5.1.4

Subsidies

Geadviseerd wordt om in een volgende projectfase onderzoek te doen naar mogelijke subsidies. Er is hiernaar nog geen onderzoek verricht.

13

St eller heeft ervaring met zakelijke verhuur. Betreft een voorm alig directeur Concert- en congresgebouw Doelen Rotterdam, directeur a. i. Deventer Schouwburg, zakelijk manager a.i. Internationaal Theater Amsterdam en directeur Anton Philipszaal (voorloper theater Amare De Haag). PAGINA 22 VAN 35

BUSINESS CASE NIEUW THEATER

5.2

Ruimtelijk/planologische haalbaarheid

5.2.1

Bouwlocatie

SAMENLEVING VOORZIENINGEN RUIMT E GEBIEDSONTW IKKELNG

D e p r i m a i r e b o u wl o c a t i e , h e t t e r r e i n v a n h e t v o o r m a l i g e g e m e e n t e h u i s , i s i n z i j n g e h e e l e i g e n d o m v a n d e G e m e e n t e W e s t l a n d . H e t t e r r e i n b e s t a a t u i t d e l e n v a n d e p e r c e l e n D1 1 5 9 2 e n D 9 2 6 7 . Ten noorden van het perceel is het huidige theater gesitueerd. Het eigendom is daar verdeeld onder gemeente Westland en enkele particulieren. Het belendende terrein ten zuiden van de locatie is eigendom van Ahold Vastgoed.

Huid ig th eat e r

AH

Figuur 1: Bouwlocatie Momenteel zijn er diverse functies op de locatie gevestigd. Er is een bewaakte fietsenstalling met een klein gebouw voor de beheerder en een tijdelijk pauzeonderkomen voor buschauffeurs ongericht. Ook zijn er parkeerplaatsen, een speeltuin en een buitensportplaats (calisthenics) gevestigd. De randen zijn parkachtig ingericht.

PAGINA 23 VAN 35

BUSINESS CASE NIEUW THEATER

5.2.2

SAMENLEVING VOORZIENINGEN RUIMT E GEBIEDSONTW IKKELNG

Omgevingsplan

Binnen bestemmingsplan “Maatschappelijk”en deels

Na a l d w i j k Centrum voor “Verkeer –

is de bouwlocatie Verblijfsgebied”. He t

aangewezen perceel kent

voor een

d u b b e l b e s t e m m i n g “ W a a r d e – A r c h e o l o g i e 1 ” . Da a r b i j g e l d t b i n n e n d e b e s t e m m i n g M a a t s c h a p p e l i j k e e n m a x i m a l e b o u wh o o g t e v a n 9 m e t e r e n e e n m a x i m a a l b e b o u w i n g s p e r c e n t a g e v a n 9 0 p r o c e n t . D e v o o r ' M a a t s c h a p p e l i j k ' a a n g e we z e n g r o n d e n zijn bestemd voor bibliotheken, gezondh e i d s z o r g , j e u g d - e n k i n d e r o p v a n g , o n d e r wi j s , openbare dienstverlening en verenigingsleven, religieuze en levens-beschouwelijke activiteiten en bijeenkomsten en de bij deze bestemming b e h o r e n d e v o o r - z i e n i n g e n , z o a l s g r o e n , we g e n , voet- en fiets-paden, parkeervoorzieningen en water. Vastgesteld

kan

worden

dat

alhoewel

de

bestemming grotendeels maatschappelijk is, geen van de projectalternatieven past binnen de hoogtemaatvoering en waarschijnlijk ook deels buiten het functiegebied zal vallen. Wonen past niet in de bestemming. Een aanpassing van het omgevingsplan is daarom noodzakelijk in alle varianten. F i g u u r : Ui t s n e d e b e s t e m m i n g s p l a n N a a l d w i j k Centrum. 5.2.3

Welstandsnota Westland 2016

De welstandsnota uit 2016 geeft aan dat het centrum van Naaldwijk in de afgelopen jaren is verstedelijkt. Het oude dorp is onder meer rond de kerk nog goed herkenbaar, maar het centrum is o p m e e r d e r e p l a a t s e n v e r n i e u wd , o . a . m e t wi n k e l c e n t r u m D e T u i n e n e n d e b e b o u w i n g l a n g s d e S e c r e t a r i s V e r h o e f f we g , a l s d e m e e s t i n h e t o o g s p r i n g e n d v o o r b e e l d e n . E n k e l e b e d r i j f s g e b o u we n , d e s u p e r m a r k t e n , h e t g e m e e n t e h u i s e n h e t t h e a t e r ‘ d e N a a l d ’ g e t u i g e n v a n d e c e n t r u m f u n c t i e v a n Na a l d wi j k . D e z e g r o o t s c h a l i g e p a n d e n h e b b e n v e e l a l h e r h a l i n g i n o p b o u w e n g e v e l s , m a a r j u i s t b i j d e m e e s t r e c e n t e g e b o u we n i s i n o n d e r m e e r d e m a s s a o p b o u w e n g e v e l a r c h i t e c t u u r a a n s l u i t i n g g e z o c h t b i j d e m e e r k l e i n s c h a l i g e b e b o u wi n g i n d e o m g e v i n g . W a a r de detaillering van de oudere complexen in het algemeen enigszins sober is, zijn de nieuwere vaak rijker uitgevoerd. Eigentijdse materialen als plaatmateriaal en puien komen voor, maar juist met baksteen is in de laatste jaren veelal aangesloten op de traditionele centrumbebouwing.

Het c e n t r u m i s e e n g e b i e d m e t v e e l wi n k e l s e n v o o r z i e n i n g e n . V a a k i s d a a r v o o r d e b e g a n e g r o n d afwijkend vormgegeven met etalages en entreepartijen met daarboven reclame. Bij sommige oudere panden is daarbij de gevelindeling uit evenwicht geraakt. Bij de meeste nieuwere panden is de begane grond van het begin af aan ingericht voor een publieksfunctie. Naaldwijk

centrum is

van groot belang

voor het Westland.

Hier zijn winkels en centrale

voorzieningen te vinden, maar ook het cultuurhistorisch belang is niet te onderschatten. Het is dus e e n g e b i e d w a a r b e h o u d t e n o n t wi k k e l i n g o p e l k a a r m o e t e n wo r d e n a f g e s t e m d . H e t c e n t r u m i s b i j z o n d e r we l s t a n d s g e b i e d . He t b e l e i d i s g e r i c h t e e n h a r m o n i e u s s a m e n g a a n v a n s f e r e n e n f u n c t i e s PAGINA 24 VAN 35

BUSINESS CASE NIEUW THEATER

SAMENLEVING VOORZIENINGEN RUIMT E GEBIEDSONTW IKKELNG

met een combinatie van oude en nieuwe bebouwing. In de advisering zal onder meer aandacht g e s c h o n k e n wo r d e n a a n d e a f s t e m m i n g v a n d e m a a t e n s c h a a l v a n d e g e b o u we n o n d e r l i n g e n a a n e e n z o r g v u l d i g e a r c h i t e c t o n i s c h e u i t we r k i n g m e t i n b e g r i p v a n h e t g e b r u i k v a n m a t e r i a a l e n k l e u r . T r a d i t i e e n v e r n i e u wi n g m o e t e n h a n d i n h a n d k u n n e n b l i j v e n g a a n . 5.3

B e e l d k w a l i t e i t s p l a n k a r a k t e r i s t i e k e g e b i e d e n c e n t r u m Na a l d w i j k

In het centrum van Naaldwijk zijn zes karakteristieke gebieden aangewezen, die een bijzondere s a m e n h a n g t u s s e n s t e d e n b o u w , a r c h i t e c t u u r e n o p e n b a r e r u i m t e k e n n e n . Da a r d o o r o n t s t a a t e e n b i j z o n d e r e b e e l d k w a l i t e i t . I n d e g e b i e d e n v i n d e n we o o k m i n d e r k w a l i t a t i e f h o o g wa a r d i g e p a n d e n o f r u i m t e l i j k e i n r i c h t i n g . Ui t g a n g s p u n t i s o m d e z e m i n d e r e g e b o u we n o f g e b i e d e n t e v e r b e t e r e n o p h e t m o m e n t d a t z i j o n d e r d e e l u i t m a k e n v a n e e n n i e u we o n t w i k k e l i n g . Voor de ontwikkeling van een nieuw theater zijn vooral de gebieden “Heilige Geest Hofje” (2) en “ O m g e v i n g W i l h e l m i n a p l e i n e n o m g e v i n g O u d e k e r k ” ( 1 ) v a n b e l a n g . D e n i e u wb o u w v a n h e t t h e a t e r is niet binnen deze gebieden gelegen, maar ligt er vlakbij. De hoge aanwezige kwaliteit van beide g e b i e d e n wo r d t v o o r a l k w e t s b a a r g e a c h t v o o r e v e n t u e l e b o u w o n t w i k k e l i n g e n i n d e d i r e c t e n a b i j h e i d , d i e i n d e t we e d e l i j n h e t b e e l d k u n n e n g a a n d o m i n e r e n .

Figuur: Karakteristieke gebieden en locatie nieuw Theater. Opvallend in de huidige structuur is dat de historische kern aan de oostzijde een duidelijke begrenzing ontbeert. Vanaf de Verdilaan is de historische kern hierdoor nauwelijks te ervaren. De kerktoren is wel zichtbaar, maar is niet gekoppeld aan een duidelijke routing vanaf de oostzijde. In d i t g e b i e d wo r d t h e t b e e l d h o o f d z a k e l i j k g e d o m i n e e r d d o o r a u t o ’ s , b u s s e n e n d e s u p e r m a r k t ( A l b e r t PAGINA 25 VAN 35

BUSINESS CASE NIEUW THEATER

SAMENLEVING VOORZIENINGEN RUIMT E GEBIEDSONTW IKKELNG

H e i j n ) . D e d u i d e l i j k e o p b o u w v a n Na a l d w i j k m e t e e n c e n t r a l e w i n k e l k e r n w a a r o m h e e n w o o n g e b i e d e n g e s i t u e e r d z i j n k a n v e r s t e r k t w o r d e n d o o r h e t p l a n g e b i e d r o n d o m d e V e r d i l a a n t e o n t wi k k e l e n . In het verleden liep er een vaart over de Stokdijkkade en in het verlengde van de Havenstraat a c h t e r d e h u i d i g e A l b e r t H e i j n . H e t H a v e n p l e i n w a s d e h a v e n v a n Na a l d w i j k .

Figuur: oorspronkelijke haven Naaldwijk. 5.3.1

Bodemgesteldheid

B e g i n a p r i l 2 0 2 5 v i n d e n s o n d e r i n g e n p l a a t s o p h e t b o u w t e r r e i n e n o m l i g g e n d g e b i e d . De i n z i c h t e n uit deze sonderingen geven informatie over de bodemgesteldheid en kunnen invloed hebben op de investeringsramingen. 5.3.2

Bodemkwaliteit

Er is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd door ATKB. N a d e r o n d e r z o e k wo r d t i n h e t k a d e r v a n d e d o e l s t e l l i n g v a n h e t o n d e r z o e k n i e t n o o d z a k e l i j k g e a c h t . Op basis van het uitgevoerde onderzoek kan voor vrijkomende grond alleen indicatief een uitspraak w o r d e n g e d a a n o v e r d e t o e p a s s i n g s m o g e l i j k h e d e n . De g r o n d i n d e p o t s i s i n g e d e e l d i n d e b o d e m k wa l i t e i t s k l a s s e I n d u s t r i e . Op basis van de verkregen resultaten wordt de bodemkwaliteit op de locatie geschikt geacht voor het voorgenomen gebruik, namelijk het realiseren van een theater.

PAGINA 26 VAN 35

BUSINESS CASE NIEUW THEATER

5.3.3

SAMENLEVING VOORZIENINGEN RUIMT E GEBIEDSONTW IKKELNG

Archeologie

In het kader van de Gebiedsontwikkeling Verdilaan is een archeologische bureaustudie uitgevoerd d o o r I D D S A r c h e o l o g i e 14. V a n d e b o u w l o c a t i e v o o r h e t n i e u w t h e a t e r i s b e k e n d o f w o r d t v e r o n d e r s t e l d d a t d e z e d i e p v e r s t o o r d i s . D i t h o u d t i n d a t m o g e l i j k e a r c h e o l o g i s c h e r e s t e n t o t e n k e le m e t e r s o n d e r m a a i v e l d , m e t d e b o u we n e n s l o o p v a n h e t v o o r m a l i g e g e m e e n t e h u i s a l z i j n v e r n i e t i g d . I DD S a d v i s e e r t d a a r o m d e z e l o c a t i e a r c h e o l o g i s c h v r i j t e g e v e n . 5.3.4

Ecologie

E r i s e e n E c o - e f f e c t s c a n 15 u i t g e v o e r d v o o r h e t b o u w t e r r e i n , d e l o c a t i e v a n h e t v o o r m a l i g e g e m e e n t e h u i s . Ui t d i t r a p p o r t v o l g e n e e n a a n t a l a a n b e v e l i n g e n / c o n c l u s i e s . 



He t p l a n g e b i e d b e v i n d t z i c h o p o n g e v e e r 2 , 6 k m v a n h e t d i c h t s t b i j z i j n d e N a t u r a 2 0 0 0 - g e b i e d ‘ S o l l e v e l d & K a p i t t e l d u i n e n ’ . Ne g a t i e v e e f f e c t e n v a n d e we r k z a a m h e d e n o p h e t N a t u r a 2 0 0 0 gebied kunnen niet worden uitgesloten. He t p l a n g e b i e d b e v i n d t z i c h o p o n g e v e e r 1 , 4 k m v a n h e t N a t u u r n e t w e r k N e d e r l a n d ( N N N ) . N e g a t i e v e e f f e c t e n o p h e t NN N k u n n e n w o r d e n u i t g e s l o t e n . E e n n a d e r e t o e t s i n g i s n i e t noodzakelijk.



Er zijn gerichte adviezen uitgebracht in kader van soortenbescherming, gericht op de wijze en periode waarop werkzaamheden moeten plaatsvinden en gericht op te nemen preventieve maatregelen.

P e r 1 j u l i 2 0 2 5 e e n wi j z i g i n g i n h e t b e s l u i t b o u w w e r k e n l e e f o m g e v i n g w a a r i n n a t u u r i n c l u s i e f b o u we n i s o p g e n o m e n . He t wo r d t d a n v o o r n i e u w e b o u ww e r k e n e e n v e r p l i c h t i n g o m v e r b l i j f s p l a a t s e n t e creëren voor bescherming van diersoorten. 5.3.5

Stikstofdepositie

V e r k e n n e n d e s t i k s t o f d e p o s i t i e b e r e k e n i n g e n 16 z i j n g e m a a k t v a n d e b e o o g d e we r k z a a m h e d e n e n d e gebruiksfase aan de Verdilaan in Naaldwijk. Het project is nog in de beginfase en daarom is de nog n i e t b e k e n d w a t e r p r e c i e s g a a t k o m e n . O p b a s i s v a n d e h u i d i g e i n s c ha t t i n g e n d i e g e m a a k t z i jn v o o r d e b e r e k e n i n g e n i n d i t r a p p o r t , i s e r i n e l k e b o u wj a a r e n i n d e g e b r u i k s f a s e e e n stikstofdepositie op Natura 2000 gebied. Om de beoogde ontwikkelingen mogelijk te maken wordt geadviseerd om te kijken naar: 

De i n s c h a t t i n g v a n d e p l a n n i n g ( wa n n e e r w o r d t wa t g e b o u w d e n h o e l a n g g a a t d a t d u r e n ) .

 

De i n s c h a t t i n g v a n m a c h i n e s ( w e l k e m a c h i n e s w o r d e n h o e l a n g i n g e z e t ) . Na g a a n o f d e u i t s t o o t v a n s t i k s t o f t i j d e n s d e b o u w f a s e t e r e d u c e r e n i s d o o r g e b r u i k t e m a k e n



van elektrische machines. Met de huidige inschatting

van

verkeersbewegingen

in

de

gebruiksfase

is

er

een

stikstofdepositie op Natura 2000-gebied. Om de stikstofdepositie te voorkomen zal het aantal verkeersbewegingen gereduceerd moeten worden. Advies is om een v e r k e e r s o n d e r z o e k t e l a t e n u i t v o e r e n o m e e n b e t e r b e e l d t e k r i j g e n v a n d e t e v e r wa c h t e n verkeersbewegingen. Op basis van deze inzichten is het noodzakelijk om vervolgonderzoek uit te voeren.

14 15 16

Archeologisch bureauonderzoek Verdigebied Naaldwijk (rapport 3051), IDDS Archeologie, januari 2025 Eco Effectscan Verdigebied (rapport 24277/AQT301FF/SRB), Aqua-T erra Nova, 19 novem ber 2024 St ickstofdepositieberekening V erdilaan (rapport 24277A QT 302N RSj), Aqua-Terra Nova, 4 novem ber 2024, PAGINA 27 VAN 35

BUSINESS CASE NIEUW THEATER

5.3.6

SAMENLEVING VOORZIENINGEN RUIMT E GEBIEDSONTW IKKELNG

Duurzaamheid

In de doorrekening van de investeringskosten is uitgegaan van het zogenoemde duurzaamheidsn i v e a u ‘ B i j n a E n e r g i e Ne u t r a a l G e b o u w ’ . 5.3.7

Verkeer

E e n g r o t e r e t h e a t e r v o o r z i e n i n g z a l l e i d e n t o t m e e r v e r k e e r s b e w e g i n g e n . D e v e rw a c h t i n g i s d a t d e z e e x t r a v e r k e e r s b e we g i n g e n b u i t e n d e s p i t s p e r i o d e n p l a a t s v i n d e n . D a a r o m wo r d e n h i e r d o o r g e e n e x t r a p r o b l e m e n v e r w a c h t . I n d e u i t we r k i n g v a n h e t s t e d e n b o u w k u n d i g p l a n z a l h i e r v e r d e r a a n d a c h t aan worden besteed. Hetzelfde geldt voor het fietsparkeren. Hier wordt eveneens aandacht aan b e s t e e d i n d e u i t we r k i n g v a n h e t s t e d e n b o u w k u n d i g e p l a n . 5.3.8

Parkeren

Parkeren in het gebied vindt plaats op parkeerterreinen en via straat parkeren. In de directe omgeving zijn diverse parkeerplaatsen gesitueerd. Een deel daarvan valt binnen de zone voor de b l a u w e s c h i j f . He t p a r k e e r t e r r e i n v a n d e A l b e r t H e i j n i s p r i v a a t e i g e n d o m , m a a r o p d i t m o m e n t w e l openbaar toegankelijk. De parkeerdruk in de bestaande situatie op de maatgevende momenten is dermate hoog, dat er geen restruimte is om een eventuele extra parkeervraag op te vangen. Daarbij is uitgegaan van de parkeerplaatsen in eigendom van de gemeente en rekening gehouden met maximaal aanvaardbare loopafstanden. Gevolgen nieuw theater: Als gevolg van de nieuwbouw van het theater ontstaat er een extra parkeervraag ten opzichte van de bestaande situatie. Deze extra parkeervraag dient te worden gefaciliteerd binnen het b o u w t e r r e i n . A l s g e v o l g v a n d e n i e u w b o u w v e r d wi j n e n e r o o k b e s t a a n d e p a r k e e r p l a a t s e n . D e z e d i e n e n e v e n e e n s t e wo r d e n g e c o m p e n s e e r d . C o n c r e e t : 

Op de voorziene bouwlocatie van het nieuwe theater zijn momenteel 53 parkeerplaatsen gesitueerd. Deze 53 parkeerplaatsen hebben op dit moment een verschillend parkeerregime: 42 plaatsen hebben geen parkeerregime, 7 plaatsen liggen in de blauwe zone en 4 plaatsen zijn voor mindervaliden.



De e x t r a p a r k e e r v r a a g d i e o n t s t a a t a l s g e v o l g v a n d e n i e u w b o u w v a n h e t t h e a t e r i s afhankelijk van de te kiezen variant. Vanwege mogelijkheden tot dubbelgebruik zijn er geen extra parkeerplaatsen benodigd voor een eventueel toe te voegen cultuurfunctie. Dit betekent dat voor variant B en C een even groot aantal extra parkeerplaatsen benodigd is.

Het bouwkavel biedt geen ruimte om te voorzien in een theater én een bovengrondse parkeergarage. De theaterzalen zijn van dusdanige omvang dat parkeren alleen onder of bovenop de zalen mogelijk is. Dit laatste is kostbaar, neem veel ruimte in en resulteert in een hooggelegen parkeeroplossing. Daarom is uitgegaan van een ondergrondse parkeergarage. B i j v a r i a n t e n g r o t e z a a l me t

Aantal pp te

Schatting

Schatting totaal aantal te

700 stoelen

compenseren

aantal pp extra realiseren pp ten behoeve van te realiseren nieuw theater

Variant A1

53

108

161

Variant A2

53

150

203

Variant B en C

53

183

236

D e p a r k e e r p l a a t s e n d i e v e r d w i j n e n v a n w e g e h e t n i e u we t h e a t e r wo r d e n o p d i t m o m e n t o o k g e b r u i k t d o o r b e w o n e r s . He t i s n i e t w e n s e l i j k d a t e r i n d e t o e k o m s t v o o r d e z e b e w o n e r s g e e n p a r k e e r p l e k i s o p d r u k k e m o m e n t e n o f d a t b e z o e k e r s v a n h e t t h e a t e r i n d e wo o n w i j k e n p a r k e r e n . Daarom is het noodzakelijk om in de vervolgfase van de planvorming onderzoek te doen naar het PAGINA 28 VAN 35

BUSINESS CASE NIEUW THEATER

SAMENLEVING VOORZIENINGEN RUIMT E GEBIEDSONTW IKKELNG

toekomstig functioneren van het parkeren in het gehele oostelijk deel van het centrum. Op basis dit onderzoek kan ook de omvang van de parkeeroplossing worden bepaald. 5.3.9

Groen en water

De omgeving heeft op het moment een verhoogd risico voor wateroverlast en hittestress. Op dit moment is de beoogde locatie voor het theater een groene plek met een positief effect op hittestress en wateropvang. Door de komst van het theater valt de groene plek weg en wordt het risico v e r s t e r k t . Di t b e t e k e n t d a t h i e r v o o r o p l o s s i n g e n m o e t e n w o r d e n g e v o n d e n t i j d e n s h e t o n t w e r p p r o c e s , z o d a t d i t r i s i c o k a n w o r d e n g e m i t i g e e r d . B i n n e n d e b o u wl o c a t i e i s g e e n r u i m t e o m n i e u w g r o e n t e r e a l i s e r e n . D i t g r o e n m o e t i n d e o m g e v i n g v a n d e l o c a t i e wo r d e n g e v o n d e n , b i n n e n de gebiedsontwikkeling Verdilaan. O p b a s i s v a n d e h e m e l wa t e r v e r o r d e n i n g i s b i j n i e u w b o u w o f b i j f u n c t i e w i j z i g i n g v a n b o u w we r k e n een waterberging verplicht. Voor elke m² bebouwde oppervlakte geldt een opvang van 50 liter. De nieuwbouw van het theater heeft een bebouwd oppervlak groter dan 3.600m2. Dat geeft een b e n o d i g d e wa t e r b e r g i n g v a n t e n m i n s t e 1 8 0 . 0 0 0 l i t e r . D e e x a c t e o p p e r v l a k t e i s o p d i t m o m e n t n o g niet bekend.

N a a s t d e w a t e r b e r g i n g m o e t , v o l g e n s d e wa t e r s l e u t e l v a n h e t H o o g h e e m r a a d s c h a p v a n De l f l a n d , n i e u w o p p e r v l a k t e wa t e r w o r d e n g e r e a l i s e e r d d o o r d e t o e n a m e v a n v e r h a r d i n g o p h e t b o u w t e r r e i n . A a n g e z i e n h e t b o u w t e r r e i n v r i j we l v o l l e d i g w o r d t b e b o u w d i s d i t o p e i g e n t e r re i n n i e t m o g e l i j k e n moet deze compensatie binnen het plangebied van de gebiedsontwikkeling Verdilaan worden gezocht.

PAGINA 29 VAN 35

BUSINESS CASE NIEUW THEATER

SAMENLEVING VOORZIENINGEN RUIMT E GEBIEDSONTW IKKELNG

6.

Conclusies en risico’s

6.1

Conclusies

1.

De W e s t l a n d s e b e v o l k i n g g r o e i t e n d a a r m e e o o k d e v r a a g n a a r v o o r z i e n i n g e n .

W e s t l a n d b e h o o r t m e t h e t h u i d i g e i n wo n e r a a n t a l t o t d e r i j v a n 3 0 g r o o t s t e s t e d e n v a n N e d e r l a n d . De gemeente zal volgens de bevolkingsprognoses de komende decennia doorgroeien tot ongeveer 138.000 inwoners. Een bevolkingstoename van ruim 19% ten opzichte van 2025. Met het oog op deze bevolkingstoename zal ook de druk op het voorzieningenniveau van de gemeente toenemen. Het is verstandig om bij nieuwbouw van een voorziening rekening te houden met deze d e m o g r a f i s c h e o n t w i k k e l i n g z o d a t e r e e n t o e k o m s t b e s t e n d i g e o p l o s s i n g o n t s t a a t . Di t g e l d t o o k v o o r het podiumkunstenaanbod van de gemeente, dat in de jaren ’80 is ontstaan vanuit een voormalig kerkelijk centrum en door de jaren heen is getransformeerd naar theater- en filmvoorziening. 2.

Een nieuw theater geeft gunstige economische neveneffecten.

Naast de directe economische effecten, zoals werkgelegenheid en de toegevoegde waarde van de sector, kan de culturele en creatieve sector ook op andere manieren bijdragen aan de economie. D e c r e a t i e v e s e c t o r s p e e l t e e n b e l a n g r i j k e r o l i n d e a a n t r e k k e l i j k h e i d v a n s t e d e n e n r e g i o ' s . Ni e t a l l e e n v a n u i t c u l t u r e e l o o g p u n t , m a a r o o k v a n u i t e c o n o m i s c h p e r s p e c t i e f . He t k a n o n d e r a n d e r e i n v l o e d h e b b e n o p l o ka l e g r o n d p r i j z e n , h e t v e s t i g i n g s k l i m a a t , h e t t o e r i s m e e n i m a g o v a n d e gemeente. Het CPB concludeert dat het culturele aanbod in een stad de gemiddelde grondprijzen v a n a l l e w i j k e n i n d i e s t a d v e r h o o g t e n m e e r i n wi j k e n v a n w a a r u i t d i e c u l t u r e l e v o o r z i e n i n g e n h e t best te bereiken zijn. Internationaal onderzoek toont aan dat de sociale en culturele voorzieningen invloed hebben op het vestigingsklimaat van bedrijven. Van de 29 factoren die invloed hebben op de beslissing van een bedrijf om zich op een locatie te vestigen, stonden sociale en culturele voorzieningen om de zevende plaats (na kosten gerelateerd aan de locatie, zakelijke faciliteiten, bestaande en beschikbare arbeidsmarkt en transportatie mogelijkheden).

Zie paragraaf 2.3. 3.

He t h u i d i g e t h e a t e r i s a a n v e r v a n g i n g t o e .

W e s t l a n d T h e a t e r d e N a a l d v o o r z i e t n u i n d e v r a a g n a a r p o d i u m k u n s t e n i n W e s t l a n d . He t b e t r e f t e e n k l e i n t h e a t e r , d a t i n 1 9 8 5 i s o n t s t a a n d o o r e e n v o o r m a l i g k e r k e l i j k c e n t r u m o m t e b o u we n t o t t h e a t e r g e b o u w. E e n s t e r k v e r o u d e r d t h e a t e r m e t n a a s t f y s i e k e g e b r e k e n e n o u d e t e c h n i e k o o k d e nodige functionele beperkingen. Er ontbreken veel ruimten en voorzieningen die in een hedendaags t h e a t e r z i j n t e r u g t e v i n d e n ( z i e p a r a g r a a f 4 . 1 ) . D e r g e l i j k e v o o r z i e n i n g e n k u n n e n n i e t wo r d e n t o e g e v o e g d v i a o n d e r h o u d o f r e n o v a t i e . H e t a a n t a l z a l e n e n s t o e l e n v a n De N a a l d s l o o t i n d e j a r e n ’ 8 0 e n ’ 9 0 wa a r s c h i j n l i j k g o e d a a n o p d e v r a a g v a n u i t d e m a r k t . I n m i d d e l s k a n h e t t h e a t e r n i e t m e e r voorzien in de grote vraag. Professionele producties zijn snel uitverkocht, verzoeken vanuit a m a t e u r v e r e n i g i n g e n o f v o o r z a k e l i j k e v e r h u u r wo r d e n m e t r e g e l m a a t g e w e i g e r d o m d a t e r onvoldoende ruimte beschikbaar is. 4.

Er

zijn

geen

alternatieve

theatervoorzieningen

met

een

voldoende

omvang

binnen

Westland. Vanuit het lokale verenigingsleven is behoefte aan aanvullende podiumruimte voor het houden van v o o r s t e l l i n g e n . E r i s b u i t e n De N a a l d g e e n d e r g e l i j k e v o o r z i e n i n g a a n we z i g i n h e t W e s t l a n d . V a n we g e d e b e p e r k t e c a p a c i t e i t v a n D e N a a l d w o r d t m o m e n t e e l v a a k u i t g e w e k e n n a a r a n d e r e p l a a t s e n z o a l s : D e n H a a g e n Ro t t e r d a m . 5. Varianten A2, B en C sluiten aan bij de ambitie die Westland heeft. Met vaststelling van de Cultuurkoers 2030 is als ambitie bepaald zoveel mogelijk Westlanders in a a n r a k i n g l a t e n k o m e n m e t c u l t u u r e n o m c u l t u u r ( n o g ) m e e r t e v e r we v e n i n d e W e s t l a n d s e PAGINA 30 VAN 35

BUSINESS CASE NIEUW THEATER

samenleving.

SAMENLEVING VOORZIENINGEN RUIMT E GEBIEDSONTW IKKELNG

Cultuur wordt gezien als basis en instrument voor een prettige leefomgeving,

o n d e r wi j s , z o r g e n w e l z i j n . De g e m e e n t e z e t d a a r b i j i n o p e e n t h e a t e r d a t v o o r z i e n i n v o l g e n d e cultuuractiviteiten: a. b.

professioneel theater. amateurvoorstellingen en educatie/talentontwikkeling.

c. film. Varianten A2, B en C maken het mogelijk deze om dit op adequate wijze te borgen. De huidige capaciteitstekorten kunnen worden ondervangen en het biedt ruimte om een grotere vraag in de toekomst vanuit een groeiende bevolking te ondervangen.

Grote zaal 700

Cultureel profiel

Variant A1

Variant A2

Variant B

Variant C

Twee zalen (700/150)

Twee zalen (700/250) en multifunctionele foyer

Drie zalen (700/250/150)

Drie zalen (700/250/150) & multifunctionele cultuurruimten

conform bestaand

conform bestaand

meer professionele / zakelijke verhuur ++ ++ + □ ++ +

conform bestaand

Groeicapaciteit Professioneel theater Amateurvoorstellingen Repetities Filmvoorstellingen Zakelijke verhuur

+ ++ □ □ □

++ ++ ++ □ ++ +

++ ++ ++ ++ ++ ++

6. Een nieuw theater vereist een investering en aanvullende subsidiëring De volgende tabel geeft de investeringskosten weer (bedragen excl. BTW) met een grote zaal van 7 0 0 s t o e l e n . D a a r n a a s t z i j n d e k a p i t a a l l a s t e n we e r g e g e v e n , b i j v o l l e d i g e f i n a n c i e r i n g d o o r d e gemeente. Investering Theater Investering nieuwbouw Afschrijving Renovatie 20 jaar, nieuwbouw 50 jaar Rentelast bij 3,0% Kapitaallast

huidige begroting

renovatie

A

A2

B

C

€ 18.000.000

€ 53.098.000

€ 61.090.000

€ 62.981.000

€ 69.626.000

€0 €0

€ 900.000 € 540.000 € 1.440.000

€ 1.061.960 € 1.592.940 € 2.655.000

€ 1.221.800 € 1.832.700 € 3.055.000

€ 1.259.620 € 1.889.430 € 3.149.000

€ 1.392.520 € 2.088.780 € 3.481.000

Exploitatiebudget Subsidie Huren en bijdrage gebruikerslasten Belastingen en verzekeringen *1

€ 1.536.000 € -157.000

€ 1.540.000 € -157.000

€ 1.629.000 € -157.000

€ 1.686.000 € -157.000

€ 1.743.000 € -157.000

€ 1.743.000 € -157.000

€ 25.000

€ 25.000

€ 25.000

€ 25.000

€ 25.000

€ 25.000

Saldo

€ 1.404.000

€ 1.408.000

€ 1.497.000

€ 1.554.000

€ 1.611.000

€ 1.611.000

Mutaties Mutatie ten opzichte van de huidige exploitatie Kapitaallast *1 Mutatie ten opzichte van huidige begroting

€0

€ 4.000

€ 93.000

€ 150.000

€ 207.000

€ 207.000

€0

€ 1.440.000

€ 2.655.000

€ 3.055.000

€ 3.149.000

€ 3.481.000

€0

€ -1.444.000

€ -2.748.000

€ -3.205.000

€ -3.356.000

€ -3.688.000

* 1 b estaande huur-, b elastingen en verzekeringen aangehouden, deze zullen afwijken b ij nieuwb ouw * 2 huidige theater De Naald heeft geen b oekwaarde

Een grote zaal met 600 in plaats van 700 stoelen resulteert in een lagere investering van €2.11 miljoen excl. BTW minder. Dit geeft een jaarlijkse lagere afschrijving van € 42.200 en een lagere rentelasten in het 1e jaar met € 63.300.

PAGINA 31 VAN 35

BUSINESS CASE NIEUW THEATER

7.

SAMENLEVING VOORZIENINGEN RUIMT E GEBIEDSONTW IKKELNG

Een parkeeroplossing is nodig wanneer een nieuw theater wordt gebouwd.

De parkeerdruk in het ‘Verdigebied’ is op de maatgevende momenten dermate hoog, dat er geen restruimte is om een eventuele extra parkeervraag op te vangen. Zonder parkeeroplossing is het niet mogelijk om een theater te realiseren. I n h e t s t e d e n b o u wk u n d i g e p l a n wo r d t o n d e r z o c h t we l k e p a r k e e r o p l o s s i n g e n m o g e l i j k z i j n . N a a s t aandacht voor de aantallen parkeerplaatsen en parkeeroplossing is het noodzakelijk om onderzoek te doen naar het toekomstig functioneren van het parkeren in het gehele oostelijk deel van het centrum inclusief de beoogde nieuwe parkeeroplossing. Als gevolg van dit onderzoek en als gevolg van gewenste ruimtelijke ontwikkelingen, kan het wenselijk dan wel noodzakelijk zijn dat er extra p a r k e e r o p l o s s i n g e n m o e t e n wo r d e n t o e g e v o e g d . 8.

Een nieuw theatergebouw is onlosmakelijk verbonden aan de gebiedsontwikkeling

Verdilaan. D e n i e u wb o u w v a n h e t t h e a t e r b e t r e f t e e n b e l a n g r i j k , b e e l d b e p a l e n d , g r o o t ( e n h o o g ) g e b o u w d a t v e e l i n v l o e d z a l h e b b e n o p h a a r o m g e v i n g . Da a r b i j k o m t m e t d e n i e u wb o u w h e t h u i d i g e p e r c e e l v a n D e N a a l d v r i j , w a a r e e n n i e u we i n v u l l i n g a a n m o e t e n w o r d e n g e g e v e n . E e n g o e d e i n p a s s i n g i n e e n s t e d e n b o u wk u n d i g p l a n v o o r h e t g e h e l e V e r d i g e b i e d i s v a n b e l a n g . A a n d a c h t i s n o d i g v o o r d e aansluiting van het theatergebouw en de gehele gebiedsontwikkeling op het historisch centrum. D i v e r s e a s p e c t e n m . b . t . d e n i e u wb o u w v a n h e t t h e a t e r , i n a l l e v a r i a n t e n , z i j n n i e t o p l o s b a a r b i n n e n h e t b o u w k a v e l . De b o u w v a n h e t t h e a t e r g a a t t e n k o s t e v a n h e t h u i d i g e g r o e n e n g e e f t e e n w a t e r o p g a v e . De z e o p g a v e n k u n n e n n i e t b i n n e n d e g r e n z e n v a n h e t b o u w p l o t w o r d e n o p g e l o s t a a n g e z i e n d a t v r i j w e l v o l l e d i g wo r d t b e b o u w d . O o k d e a s p e c t e n v e r k e e r e n p a r k e r e n z i j n v a n b e l a n g .

Vastgesteld kan worden dat het parkeren voor het nieuwe theatergebouw in haar omgeving niet kan worden opgelost. Een parkeeroplossing is nodig op de kavel zelf, onder het theater of elders. W a n n e e r n i e t i n e e n p a r k e e r o p l o s s i n g w o r d t v o o r z i e n i s d i t p l a n n i e t h a a l b a a r. De n i e u w b o u w v a n h e t t h e a t e r i s e e n l o g i s c h e s t a r t v a n d e g e b i e d s o n t w i k k e l i n g r o n d d e V e r d i l a a n . Do o r h i e r t e b o u we n komen ander kavels vrij en ontstaat een schuifpuzzel. De bouw van het theater biedt kansen de kwaliteit van het gebied daarom heen een kwaliteitsimpuls t e g e v e n . De b e g a n e g r o n d v a n h e t t h e a t e r k a n o n d e r d e e l v o r m e n v a n d e b u i t e n r u i m t e , b i j v o o r b e e l d door één ontwerp te maken (binnen en buiten) dat goed op elkaar aansluit en in elkaar overloopt. D e b e z o e k e r wo r d t o p e e n n a t u u r l i j k e w i j z e v a n b u i t e n n a a r b i n n e n g e t r o k k e n e n a n d e r s o m . D e S t o k d i j k k a d e z a l t u s s e n n i e u w b o u w e n h u i d i g e t h e a t e r s o wi e s o m o e t e n w o r d e n h e r i n g e r i c h t . H e t l i g t i n d e r e d e n o m o o k h e t Ha v e n p l e i n d a a r b i j t e b e t r e k k e n d a t h i e r d i r e c t o p a a n s l u i t .

Z o k a n e e n h o o g wa a r d i g e b u i t e n r u i m t e wo r d e n g e c r e ë e r d , d i e a a n s l u i t o p h e t c e n t r u m g e b i e d . 9.

De o n t w i k k e l i n g v a n h e t V e r d i g e b i e d g e e f t v e r d i e n v e r m o g e n .

W a n n e e r h e t g e h e l e V e r d i g e b i e d t o t o n t w i k k e l i n g wo r d t g e b r a c h t o n t s t a a t o o k v e r d i e n v e r m o g e n . Eerste verkenningen laten zien dat in het gebied ruimte is voor 400-500 woningen. Deze kunnen in bijdragen aan de ontwikkeling van het openbare gebied en de parkeeroplossingen. Ook kan ruimte w o r d e n g e v o n d e n v o o r f u n c t i e s a l s o n d e r w i j s e n z o r g . Z o k u n n e n m e e r d e re m a a t s c h a p p e l i j k e v r a a g s t u k k e n wo r d e n a a n g e p a k t i n h e t g e b i e d .

10. Er zijn variaties op de varianten mogelijk. De varianten geven op hoofdlijnen een beeld van de mogelijkheden. Enige mate van mix & match k a n w e n s e l i j k z i j n , w e l k e k e u z e d a n o o k g e m a a k t wo r d t .

PAGINA 32 VAN 35

BUSINESS CASE NIEUW THEATER



SAMENLEVING VOORZIENINGEN RUIMT E GEBIEDSONTW IKKELNG

Culturele ruimten. In Variant C zijn culturele ruimten opgenomen met een gezamenlijke omvang van ongeveer 800m2. Voor iedere variant (dus ook A1, A2 en B) kan het waardevol z i j n o m a a n v u l l e n d e z a a l r u i m t e n i n o v e r we g i n g t e n e m e n . He t w e r k b e z o e k , d e referentieanalyse en de gesprekken met belanghebbenden (zie H3) geven hier aanleiding toe.



Zakelijke ruimten. Naast culturele ruimte kan ook voorzien worden in zalen voor zakelijke verhuur, zoals conferenties. Tijdens het werkbezoek (zie paragraaf 3.1) is hierop gewezen. Daarnaast wordt dit ook geadviseerd door de steller van het exploitatieonderzoek, die een bewezen trackrecord heeft op dit gebied (zie paragraaf 5.1.2).





H o r e c a . I n a l l e v a r i a n t e n w o r d t u i t g e g a a n v a n e e n b e p e r k t e n a t t e h o r e c a i n d e f o y e r . Di t k o m t o v e r e e n m e t d e h o r e c a i n h e t h u i d i g e t h e a t e r . N a d e r o n d e r z o e k k a n wo r d e n g e d a a n naar de toevoeging een volwaardige (droge en natte) horecavoorziening. Overige functies. Binnen het bouwkavel is in principe volume aanwezig voor overige f u n c t i e s o p d e v e r d i e p i n g e n v a n d e n i e u wb o u w . Da a r b i j k a n o p b a s i s v a n e e rs t e s c h e t s e n t o t w e l 8 . 0 0 0 m 2 a a n f u n c t i e s wo r d e n t o e g e v o e g d . O n d e r z o e k n a a r d e t o e v o e g i n g v a n p a s s e n d e f u n c t i e s k a n wo r d e n o v e r wo g e n . H i e r b i j k a n g e d a c h t w o r d e n a a n k a n t o o r r u i m t e , bedrijfsruimte, verblijfsrecreatie en dergelijke.

1 1 . F l e x i b e l , m o d u l a i r e n m u l t i f u n c t i o n e e l b o u w e n v e r b e t e r d d e t o e k o m s t be s t e n d i g h e i d . Een multifunctioneel theater kan geschikt gemaakt worden voor zowel spraak, muziek, theater en concerten. Dit is mogelijk door vroegtijdig rekening te houden (in het programma van eisen en ontwerp) met het multifunctionele karakter. Dit voorkomt ook kostbare investeringen op later moment. Een mate van overcapaciteit biedt de mogelijkheid om groei op te vangen en in te spelen op toekomstige veranderingen. Het zijn waardevolle leerpunten die vanuit andere referenties zijn meegegeven. 6.2

Risico’s

Netcongestie In een groot deel van Nederland en ook in enkele buurgemeenten is sprake van netcongestie. Als g e v o l g h i e r v a n k u n n e n g e e n n i e u w e z w a r e a a n s l u i t i n g e n m e e r wo r d e n v e r k r e g e n . W e s t l a n d I n f r a Netbeheer heeft eind 2022 een vooraankondiging structurele congestie voor teruglevering gedaan. Dit betekent dat een aantal van onze klanten in Westland en Midden-Delfland te maken heeft met de grenzen van de mogelijkheden op ons net. Water en klimaat U i t d e s t r e s s t e s t e n v o o r wa t e r e n k l i m a a t a d a p t a t i e k o m t n a a r v o r e n d a t e r i n e n ro n d o m d e V e r d i l a a n veel hittestress plaatsvindt. In de strategie klimaatadaptatie 2021-2024 heeft de gemeente Westland uitgesproken deze gebieden aan te pakken en voor 2040 hittebestendig te hebben i n g e r i c h t . H e t i s r a a d z a a m o m b i j d e u i t w e r k i n g v a n e e n s t e d e n b o u wk u n d i g p l a n r e k e n i n g t e h o u d e n met het terugdringen van de hittestress. Hemelwaterverordening Tijdens de raadsvergadering

van

11

oktober

2023

is

de

h e m e l wa t e r v e ro r d e n i n g

Westland

v a s t g e s t e l d . Da t b e t e k e n t d a t p e r 1 j a n u a r i b i j a l l e n i e u w b o u w p l a n n e n o v e r p r i v a a t t e r r e i n 5 0 m m hemelwater (gerekend over bebouwd oppervlak) aan waterberging moet worden geborgen op eigen terrein, voordat het op de riolering mag worden afgevoerd. Hoe men dit realiseert is aan de initiatiefnemer zelf. Doel is om wateroverlast bij hevige neerslag binnen de gemeente (privaat en openbaar) te voorkomen. aandachtspunt.

Ook

bij

ontwikkeling

van

een

nieuw

theatergebouw

is

dit

een

PAGINA 33 VAN 35

BUSINESS CASE NIEUW THEATER

SAMENLEVING VOORZIENINGEN RUIMT E GEBIEDSONTW IKKELNG

Aanvullende bouwkostenstijgingen en onvoorziene kosten In de investeringsramingen is rekening gehouden met prijsstijgingen. Deze kunnen hoger uitvallen v a n we g e h a r d e r e k o s t e n s t i j g i n g o f v a n we g e v e r t r a g i n g i n h e t p r o c e s ( b e s l u i t v o r m i n g , b e z wa a r p r o c e d u r e s , e t c . ) . D a a r n a a s t k a n v e r d e r e p l a n u i t we r k i n g l e i d e n t o t n i e u w e k o s t e n . Stijging exploitatiekosten Op basis van de jaarrekening 2023 en marktgegevens is een exploitatieschets gemaakt van de verschillende varianten. Kosten en inkomsten zouden anders kunnen uitpakken, ten voordele of ten nadele. Renteontwikkelingen In de berekening is 3,0% rente als uitgangspunt gehanteerd. De rente is volatiel en kan anders uitpakken. Parkeeroplossing is voorwaardelijk Een adequate parkeeroplossing is voorwaardelijk voor de realisatie van een nieuw theatergebouw. I n d e u i t we r k i n g v a n h e t v o o r l o p i g e s t e d e n b o u wk u n d i g e p l a n w o r d e n d e o p l o s s i n g s m o g e l i j k h e d e n voor parkeren onderzoek en gerapporteerd.

PAGINA 34 VAN 35

BUSINESS CASE NIEUW THEATER

7.

SAMENLEVING VOORZIENINGEN RUIMT E GEBIEDSONTW IKKELNG

Bijlagen

Dit rapport bevat de volgende bijlagen: Bijlage 1 Bijlage 2

-

Situatietekening (Bureau Kroner Architecten). P r o f i e l t h e a t e r p r o g r a m m e r i n g D e Ni e u w e N a a l d ( W e s t l a n d T h e a t e r D e N a a l d ) .

Bijlage 3 Bijlage 4

-

V e r s l a g we r k b e z o e k r a a d s w e r k g r o e p . Referentieonderzoek (Culturele Zaken).

Bijlage 5 Bijlage 6

-

Ruimtestaten varianten (BBN) Investeringskostenraming varianten (BBN) - GEHEIM

Bijlage 7

-

Exploitatieschetsen (Blueyard)

PAGINA 35 VAN 35