Businesscase
Tekst van het document
NIEUW THEATERGEBOUW WESTLAND
ALG HS 007
BUSINESSCASE THEATERCONCEPT
AOG AON ON Datum Versie Status
M.G. Schoemaker E . G . C . K o n i n g e n M . Ro o k A. Koster en J. van Nimwegen 15 april 2025 3.0 Definitief
BUSINESS CASE NIEUW THEATER
SAMENLEVING VOORZIENINGEN RUIMT E GEBIEDSONTW IKKELNG
Inhoudsopgave Inhoudsopgave .................................................................................................................. 2 1.
Inleiding ....................................................................................................................... 3 1.1 Aanleiding ...................................................................................................... 3 1.2 1.3
2.
3.
Kaders en uitgangspunten ............................................................................................ 4 2.1 Waarde van cultuur ......................................................................................... 4 2.2 2.3
Demografische ontwikkelingen.......................................................................... 5 Indirecte economische effecten culturele voorzieningen ...................................... 6
2.4 2.5
Omgevingsvisie .............................................................................................. 7 H u i d i g c u l t u r e e l p r o f i e l W e s t l a n d T h e a t e r D e Na a l d . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
Inzichten uit referenties en gesprekken ......................................................................... 9 3.1 Werkbezoek theaters ....................................................................................... 9 3.2 3.3
4.
6.
Variantenstudie .............................................................................................14
Financiële en ruimtelijke haalbaarheid .........................................................................20 5.1 5.1.1
Financiële haalbaarheid ..................................................................................20 Investering ....................................................................................................20
5.1.2 5.1.3
Exploitatie .....................................................................................................21 Gebiedsontwikkeling Verdilaan en grondexploitatie ............................................22
5.1.4 5.2
Subsidies ......................................................................................................22 Ruimtelijk/planologische haalbaarheid ..............................................................23
5.2.1 5.2.2
B o u wl o c a t i e . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 3 Omgevingsplan ..............................................................................................24
5.2.3 5.3
Welstandsnota Westland 2016 .........................................................................24 Beeldkwaliteitsplan karakteristieke gebieden centrum Naaldwijk .........................25
5.3.1 5.3.2
Bodemgesteldheid ..........................................................................................26 Bodemkwaliteit ..............................................................................................26
5.3.3 5.3.4
Archeologie ...................................................................................................27 Ecologie .......................................................................................................27
5.3.5 5.3.6
Stikstofdepositie ............................................................................................27 Duurzaamheid ...............................................................................................28
5.3.7 5.3.8
Verkeer .........................................................................................................28 Parkeren .......................................................................................................28
5.3.9
Groen en water ..............................................................................................29
Conclusies en risico’s .................................................................................................30 6.1 6.2
7.
Referentiestudie theaters................................................................................. 9 Gesprekken met stakeholders..........................................................................10
Nul- en projectalternatieven .........................................................................................12 4.1 H e t h u i d i g e W e s t l a n d T h e a t e r D e Na a l d . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 2 4.2
5.
Doelstelling .................................................................................................... 3 Reikwijdte ...................................................................................................... 3
Conclusies ....................................................................................................30 Risico’s ........................................................................................................33
Bijlagen .......................................................................................................................35
PAGINA 2 VAN 35
BUSINESS CASE NIEUW THEATER
1.
Inleiding
1.1
Aanleiding
SAMENLEVING VOORZIENINGEN RUIMT E GEBIEDSONTW IKKELNG
Op 14 oktober 2024 heeft het college van B&W het terrein van het voormalige gemeentehuis in N a a l d w i j k a a n g e we z e n a l s l o c a t i e v o o r e e n n i e u w t h e a t e r g e b o u w. O p 1 8 o k t o b e r 2 0 2 4 i s d e r a a d per brief geïnformeerd over een vervolgproces en tijdspad om te komen tot een concept voor een nieuw theatergebouw. Vervolgens heeft het college op 5 februari 2025 de raad via een brief op de h o o g t e g e b r a c h t o v e r d e s t a n d v a n z a k e n . Da a r b i j i s a a n d e r a a d k e n b a a r g e m a a k t d a t h e t d e intentie is om in maart 2025 de raad te informeren over:
h e t c o n c e p t v o o r e e n n i e u w t h e a t e r g e b o u w. de hierbij relevante ruimtelijke uitgangspunten.
de benodigde parkeervoorzieningen. de daar bijbehorende financiële consequenties.
Dit rapport voorziet in de benodigde informatie om tot vaststelling van een theaterconcept te komen. Daarmee wordt opvolging gegeven aan diverse verzoeken vanuit de raad: M o t i e ‘ D e t o e k o m s t v a n d e Na a l d ’ , v a n 8 n o v e m b e r 2 0 1 6 . I n e e n d o o r h e t C o l l e g e overgenomen motie, wordt gevraagd om het huisvestingsvraagstuk van De Naald te b e t r e k k e n b i j d e o n t wi k k e l i n g v a n e e n g e b i e d s v i s i e v o o r d e V e r d i l a a n .
A m e n d e m e n t ‘ V o o r b e r e i d i n g s k r e d i e t W e s t l a n d T h e a t e r De N a a l d ’ , v a n 8 n o v e m b e r 2 0 2 3 . D e raad stelt een voorbereidingskrediet beschikbaar voor nieuwbouw van WestlandTheater De N a a l d . B e s t u u r l i j k wo r d t t o e g e z e g d e e n o n d e r z o e k n a a r d e w e n s e l i j k h e i d e n h a a l b a a r h e i d v a n d e n i e u wb o u wp l a n n e n t e s t a r t e n .
M o t i e E e n n i e u we N a a l d , v a n 3 j u l i 2 0 2 4 . H e t c o l l e g e w o r d t v e r z o c h t o m t e s t a r t e n m e t d e ontwikkeling van een nieuw theater en om ervoor zorg te dragen dat De Naald open kan blijven en zo nodig onderhoudsinvesteringen te doen. Motie ‘Locatie nieuwe De Naald’, van 18 september 2024. Het college wordt o.a. verzocht om gronden te reserveren voor een nieuw te bouwen theater en in het voorjaar 2025 de raad i n s t a a t t e s t e l l e n t e b e s l u i t e n o v e r h e t c o n c e p t e n d e wi j z e wa a r o p i n v u l l i n g wo r d t g e g e v e n aan het theatergebouw.
1.2
Doelstelling
College en de raad informeren over de mogelijkheden voor een nieuw theatergebouw, inclusief bijbehorende ruimtelijke en financiële consequenties, aanbevelingen en risico’s. 1.3
Reikwijdte
Dit rapport gaat in op de mogelijkheden voor een nieuw theatergebouw op de locatie van het v o o r m a l i g e g e m e e n t e h u i s N a a l d w i j k . Hi e r b i j w o r d t a a n d a c h t b e s t e e d a a n d e r u i m t e l i j k e e n f i n a n c i ë l e gevolgen. Het nieuwe theater maakt deel uit van een groter plan om het hele (Verdi)gebied te ontwikkelen. Dat betekent dat er zaken zijn die niet alleen over het theater zelf gaan, maar ook invloed hebben o p d e o m g e v i n g e r o m h e e n . I n d i t r a p p o r t wo r d e n r e l e v a n t e o n d e r d e l e n u i t d i t b r e d e r e p l a n m e e g e n o m e n ( b i j v o o r b e e l d p a r k e r e n ) . De z e o n d e r d e l e n k o m e n o o k t e r u g i n h e t s t e d e n b o u w k u n d i g e plan waarover op een later moment zal worden gerapporteerd.
PAGINA 3 VAN 35
BUSINESS CASE NIEUW THEATER
2.
SAMENLEVING VOORZIENINGEN RUIMT E GEBIEDSONTW IKKELNG
Kaders en uitgangspunten
D i t h o o f d s t u k g a a t i n o p o n t wi k k e l i n g e n d i e v a n i n v l o e d ( k u n n e n ) z i j n o p h e t t o e k o m s t i g e v o o r z i e n i n g e n n i v e a u v o o r d e p o d i u m k u n s t e n i n W e s t l a n d . D a a r b i j wo r d t i n g e g a a n o p d e k a d e r s v a n het cultuurbeleid en bestuurlijke ambitie, de demografische ontwikkelingen, het omgevingsbeleid e n h e t c u l t u r e l e p r o f i e l v a n h e t h u i d i g e t h e a t e r D e Na a l d . 2.1
Waarde van cultuur
I n 2 0 1 9 h e e f t d e r a a d d e n o t a ' Cu l t u u r k o e r s 2 0 3 0 ' v a s t g e s t e l d w a a r i n o n d e r m e e r d e a m b i t i e s z i j n neergezet voor het realiseren van meer ruimte voor het theater De Naald. Daarnaast is er een c o n v e n a n t t u s s e n h e t M i n i s t e r i e v a n O n d e r wi j s , C u l t u u r e n W e t e n s c h a p , d e V e r e n i g i n g Ne d e r l a n d s e G e m e e n t e n e n h e t I n t e r p r o v i n c i a a l O v e r l e g v a s t g e s t e l d ( 2 0 2 5 - 2 0 2 9 ) . Hi e r i n s t a a n a f s p r a k e n u i t e e n g e z e t . G e m e e n t e n h e b b e n h i e r b i j e e n b e l a n g r i j k e r o l e n z i j n v e r a n t wo o r d e l i j k v o o r h e t f a c i l i t e r e n v a n l a a g d r e m p e l i g e v o r m e n v a n c u l t u u r b e o e f e n i n g . W a a r o n d e r wo r d t v e r s t a a n : c u l t u u r e d u c a t i e , a m a t e u r k u n s t e n , c u l t u u r p a r t i c i p a t i e , i m m a t e r i e e l e r f g o e d , e rf g o e d p a r t i c i p a t i e e n t a l e n t o n t wi k k e l i n g . Het Ministerie van OCW, de VNG en het IPO onderschrijven de Waarde van cultuurbeoefening: Jong geleerd, oud gedaan, het actief beoefenen van cultuur en erfgoed draagt bij aan een betere samenleving en een hoopvolle toekomst. Samen cultuur maken verbindt mensen en c u l t u r e n .
De s o c i a a l m a a t s c h a p p e l i j k e wa a r d e n v a n c u l t u u r b e o e f e n i n g z i j n t e v i n d e n i n lichamelijke en geestelijke gezondheid, vitaal ouder worden en sociale cohesie en gemeenschapszin. Uit diverse onderzoeken blijkt dat het beoefenen van cultuur goed is voor w e l z i j n e n g e z o n d h e i d v a n d e d e e l n e m e r s 1. D e v r i j w i l l i g e i n z e t cultuuractiviteiten heeft een verbindende maatschappelijk waarde.
Actief deelnemen aan cultuur en erfgoed helpt vaardigheden te ontwikkelen. Daarnaast kunnen
van
inwoners
bij
creatieve, innovatieve en sociale met en door cultuureducatie de
basisvaardigheden van deelnemers worden versterkt. Ook kan creatief talent worden h e r k e n d e n o n t w i k k e l d . Cu l t u u r d r a a g t b e we z e n b i j a a n d e w i j z e w a a r o p i n wo n e r s d e l e e f b a a r h e i d e r v a r e n v a n h u n wo o n o m g e v i n g e n a a n e e n a a n t r e k k e l i j k v e s t i g i n g s k l i m a a t . A m b i t i e u i t d e Cu l t u u r k o e r s 2 0 3 0 2: Met de nota Cultuurkoers 2030 beoogt de gemeente een strategische en integrale visie te presenteren die richting geeft aan actuele en toekomstige vraagstukken op cultureel gebied. Hierbij wordt verbinding gemaakt met het sociale, educatieve, economische en ruimtelijke beleid. Het dient als toetsingskader voor culturele initiatieven en draagt bij aan de ambitie om cultuur (nog) meer te verweven in de Westlandse samenleving. Zo komen meer mensen met cultuur in aanraking. In de nota staat als doelstelling om een ieder kennis te laten maken met verschillende vormen van cultuur o f d a a r a a n d e e l t e n e m e n . Cu l t u u r d i e n t a l s b a s i s v a n e e n p r e t t i g e l e e f o m g e v i n g , o n d e r wi j s , z o r g e n we l z i j n . E r f g o e d i s b e l a n g r i j k b i j r u i m t e l i j k e v r a a g s t u k k e n o m o n s v e r le d e n z i c h t b a a r t e h o u d e n en door te geven.
Cultuur en erfgoed worden hiermee gezien als belangrijke pijlers voor economische vraagstukken zoals innovaties en woonklimaat. Het zijn ook belangrijke bouwstenen v o o r e e n w e l v a r e n d e e c o n o m i e i n W e s t l a n d , w a a r a a n o o k t e v e r d i e n e n v a l t . He t i s d e a m b i t i e o m cultuur integraal op te nemen bij de maatschappelijke opgaven waar de gemeente voor staat. Met als doel zoveel mogelijk Westlanders in aanraking laten komen met cultuur.
1
Veldman, Maltha e.a., (2023) Onderzoek naar multipliereffecten en pay-off effecten in de culturele en creatieve sector, Dialogic i.o Ministerie Onderwijs, Cultuur en W etenschap 2 Zie cultuurkoers 2030 m et bijbehorend raadsvoorstel en raadsbesluit uit 2019. PAGINA 4 VAN 35
BUSINESS CASE NIEUW THEATER
SAMENLEVING VOORZIENINGEN RUIMT E GEBIEDSONTW IKKELNG
In Westland is een basisinfrastructuur gevormd van vier culturele instellingen, onder andere met h e t W e s t l a n d T h e a t e r D e N a a l d . He t t h e a t e r i s é é n v a n W e s t l a n d s b e l a n g r i j k s t e c u l t u r e l e ontmoetingsplekken en heeft een grote verbindende waarde. In de cultuurkoers is voor het theater als uitgangspunt benoemd om: ‘meer ruimte te realiseren, met andere spelers die elkaar inhoudelijk v e r s t e r k e n ’ . D e Na a l d d i e n t - n o g m e e r d a n n u - e e n b e l a n g r i j k e o n t m o e t i n g s p l a a t s t e w o r d e n m e t een professioneel theateraanbod, bioscoop en een podium voor het amateurveld. Het uitgangspunt is om de culturele programmering te laten bijdragen aan een levendig vestigingsklimaat en om op d i e m a n i e r o . a . h o g e r o p g e l e i d e n a a n d e g e m e e n t e t e b i n d e n . He t r e a l i s e r e n v a n m e e r r u i m t e - w a a r mogelijk met andere partijen die elkaar versterken - is benoemd als belangrijk en urgent. 2.2
Demografische ontwikkelingen
D e g e m e e n t e W e s t l a n d k e n t p e r d e c e m b e r 2 0 2 4 e e n i n wo n e r s a a n t a l v a n a f g e r o n d 1 1 7 . 0 0 0 . 3 D e prognose is dat de bevolking in de komende 25 jaar gemiddeld met ongeveer 19% groeit naar ruim 138.000 in 2050. Een aanzienlijk forsere groei dan het gemiddelde in Nederland.
Een dergelijke toename van het aantal inwoners leidt tot een grotere vraag naar voorzieningen, o n d e r a n d e r e o o k n a a r c u l t u r e l e v o o r z i e n i n g e n . He t i s v a n b e l a n g d a t e e n t o e k o m s t i g t h e a t e r k a n voldoen aan de vraag naar een aantrekkelijk podiumkunstenaanbod en een voorzieningenniveau dat past bij deze inwonersgroei. Wanneer de demografische ontwikkeling wordt gerelateerd aan de oprichting van het theater ontstaat onderstaand beeld. 1985
2004
(bouw)
(oprichting (renovatie) Westland)
(zelfstandig) (heden)
(prognose)
97.000
99.000
103.000
117.000
138.000
0%
2%
6%
21%
42%
Aantal inwoners Geen data
2009
2014
2025
2050
Westland * Toename t.o.v.
n.v.t.
2004 * afgerond op duizenden 3
Gebaseerd op cijfers van het CBS. PAGINA 5 VAN 35
BUSINESS CASE NIEUW THEATER
SAMENLEVING VOORZIENINGEN RUIMT E GEBIEDSONTW IKKELNG
Het theater is in de jaren ’80 van de vorige eeuw gevestigd in een kerkelijk gebouw. De omvang v a n d e b e v o l k i n g l a g d es t i j d s o n d e r d e 1 0 0 . 0 0 0 i n wo n e r s . D o o r d e j a r e n h e e n i s h e t v a n k e r k e l i jk gebouw steeds meer getransformeerd naar theater- en bioscoop-voorziening. Vervolgens is het gebouw in het jaar 2009 gerenoveerd en is het theater in 2014 verzelfstandigd. Bovenstaande tabel l a a t z i e n d a t h e t a a n t a l i n w o n e r s s i n d s d e ‘ b o u w’ v a n h e t t h e a t e r f o r s i s t o e g e n o m e n . D i t t e r w i j l d e omvang van het theater is gelijkt gebleven. 2.3
Indirecte economische effecten culturele voorzieningen
N a a s t d e d i r e c t e e c o n o m i s c h e e f f e c t e n , z o a l s d e we r k g e l e g e n h e i d e n d e t o e g e v o e g d e w a a r d e v a n de sector, kan de culturele en creatieve sector ook op andere manieren bijdragen aan de economie.4 Aantrekkelijkheid leefomgeving D e c r e a t i e v e s e c t o r s p e e l t e e n b e l a n g r i j k e r o l i n d e a a n t r e k k e l i j k h e i d v a n d e l e e f o m g e v i n g . Ni e t a l l e e n v a n u i t c u l t u r e e l o o g p u n t , m a a r o o k v a n u i t e c o n o m i s c h p e r s p e c t i e f . He t g a a t h i e r b i j n i e t a l l e e n o m d e f y s i e k e a s p e c t e n v a n d e o m g e v i n g , z o a l s d e k w a l i t e i t v a n d e wo n i n g e n e n d e a a n w e z i g h e i d van groen en openbare ruimte. Het gaat ook om de sociale en culturele aspecten van de omgeving, zoals de aanwezigheid van culturele voorzieningen. De creatieve en culturele sector spelen een c r u c i a l e r o l i n d e l e v e nd i g h e i d v a n e e n r e g i o e n d i t k a n o n d e r a n d e r e i n v l o e d h e b b e n o p l o k a l e g r o n d p r i j z e n , h e t v e s t i g i n g s k l i m a a t e n o p t o e r i s m e .
Di t k a n l e i d e n t o t p o s i t i e v e e c o n o m i s c he effecten en een versterking van het imago van de leefomgeving.5 Hogere grondwaarde Het CPB6 heeft onderzocht of de nabijheid van culturele voorzieningen een effect heeft op de g r o n d p r i j s . Hi e r u i t k a n w o r d e n a f g e l e i d w a t v o o r w a a r d e m e n s e n t o e k e n n e n a a n d e n a b i j h e i d v a n culturele voorzieningen. Uit het onderzoek volgt dat het culturele aanbod in een centrumgebied van invloed is op de grondprijs, doordat het de gemiddelde grondprijzen van alle wijken in de stedelijke omgeving verhoogt, vooral in wijken van waaruit die culturele voorzieningen het best te bereiken z i j n . H e t C P B k o m t t o t d e c o n c l u s i e d a t d e a a n we z i g h e i d v a n c u l t u r e l e v o o r z i e n i n g e n b i n n e n a c c e p t a b e l e r e i s t i j d v a n u i t d e wo n i n g , g e m i d d e l d l e i d t t o t € 1 6 e x t r a g r o n d wa a r d e p e r v i e r k a n t e meter op die woonlocatie. Vestigingsklimaat De leefomgeving en de sociale en culturele voorzieningen zijn factoren voor bedrijven om zich wel of niet ergens te vestigen. Dit blijkt uit onderzoeken onder hightechbedrijven in de Verenigde Staten e n h e t V e r e n i g d K o n i n k r i j k .
V a n d e 2 9 f a c t o r e n d i e i n v l o e d h e b b e n o p d e b e s l i s s i n g v a n e e n b e d r i jf , stonden sociale en culturele voorzieningen om de zevende plaats (na kosten gerelateerd aan de locatie, zakelijke faciliteiten, de bestaande en beschikbare arbeidsmarkt en transport m o g e l i j k h e d e n ) . Di t b l e e k i n h e t b i j z o n d e r e e n b e l a n g r i j k e f a c t o r v o o r s t a r t u p s e n k l e i n e r e b e d r i j v e n 7. U i t e e n e n q u ê t e o n d e r e e n h a l f m i l j o e n p e r s o n e n i n D u i t s l a n d b l i j k t d a t h o o g o p g e l e i d e n culturele en creatieve voorzieningen belangrijk vinden. Die personen die in de afgelopen tien jaar zijn verhuisd, plaatsen deze voorzieningen in hun top 5 (van de 15) redenen voor het kiezen van e e n n i e u w e l o c a t i e 8.
4
Veldman, Maltha e.a., (2023) Onderzoek naar multipliereffecten en pay-off effecten in de culturele en creatieve sector, Dialogic i.o Ministerie Onderwijs, Cultuur en W etenschap 5 Crossick, G. & Kaszynska. P., (2016) Underst anding the value of arts & culture: the AHRC cultural value project. 6 De Groot, H., Marlet, G., Teulings, C. & Verm eulen, W. (2010) Stad en land. 7 Salvesen, D. & Renski, H., (2003) The importance of quality of life in the location decisions of new economy firms. Reviews of Economic Development Literature and Practice. 8 Crossick, G. & Kaszynska. P. (2016) Understanding the value of arts & culture: the AHRC cultural value project. PAGINA 6 VAN 35
BUSINESS CASE NIEUW THEATER
2.4
SAMENLEVING VOORZIENINGEN RUIMT E GEBIEDSONTW IKKELNG
Omgevingsvisie
D e o m g e v i n g s v i s i e b e s c h r i j f t e e n v o o r d e g e m e e n t e we n s e l i j k r u i m t e l i j k t o e k o m s t b e e l d . E e n a a n t a l passages die raakvlak hebben met het nieuwe theatergebouw en de gebiedsontwikkeling waar dit theater onderdeel van is, zijn in deze paragraaf samengevat. I n d e O m g e v i n g s v i s i e W e s t l a n d 2 . 0 i s o . a . v e r m e l d d a t h e t w e l z i j n e n d e we l v a a r t v a n d e i n w o n e r s voorop staat, dat de leefomgeving en duurzaamheid een prominente plek heeft en dat samenwerking m e t d e i n wo n e r s e n o n d e r n e m e r s b e l a n g r i j k i s . I n d e p a r a g r a a f o v e r v o o r z i e n i n g i s b e s c h r e v e n d a t de gemeente trots is op haar inwoners en de sociaal-maatschappelijke betrokkenheid wil behouden e n s t i m u l e r e n w a a r m o g e l i j k . E e n we n s v o o r d e t o e k o m s t i s d a t d e i n w o n e r s v a n W e s t l a n d m e t p l e z i e r i n d e k e r n e n b l i j v e n w o n e n , we r k e n e n r e c r e ë r e n . O m d a t t e b e r e i k e n , wo r d t i n g e z e t o p e e n levendige detailhandel en vrijetijdsbesteding (sporten, spelen, cultuur en ontspanning) en op goede s o c i a l e v o o r z i e n i n g e n ( z o r g e n o n t m o e t i n g ) .
De g e m e e n t e d r a a g t b i j a a n e e n g e d e g e n f u n d a m e n t van algemene voorzieningen, zoals de jeugdgezondheidszorg (consultatiebureaus) en toegankelijkheid van culturele en sportvoorzieningen. Ook wil zij de buitenruimte zo inrichten dat deze verleidt tot gezond gedrag, beweging en sporten. E r i s i n d e O m g e v i n g s v i s i e 2 . 0 e e n h o o f d s t u k g e w i j d a a n d e d o r p s k e r n Na a l d w i j k . Hi e r w o r d t h e t volgende beschreven over deze dorpskern:
De z e d o r p s k e r n v e r v u l t i n v e r s c h i l l e n d e o p z i c h t e n e e n c e n t r u m f u n c t i e b i n n e n d e g e m e e n t e . I n N a a l d wi j k k i e z e n w e v o o r v e r d i c h t i n g 9, h o o g b o u w e n w a a r m o g e l i j k t r a n s f o r m a t i e b i n n e n de centrumring, om meer woningen en voorzieningen te realiseren. Passend bij de vraag en met aandacht voor het tekort aan parkeerplaatsen. We gaan voor dubbel ruimtegebruik om
verharding terug te brengen en groen toe te kunnen voegen. Na a l d wi j k s e r e s p o n d e n t e n g e v e n a a n d a t z i j v o o r a l b e h o e f t e h e b b e n a a n a p p a r t e m e n t e n e n sociale huurwoningen in het dorp. Inwoners noemen de doorstroming als een van de oorzaken van het woningtekort. Vooral in het centrum zien zij mogelijkheden om woningen te bouwen, bijvoorbeeld bovenop bestaande winkels en door het transformeren van l e e g s t a a n d e wi n k e l - e n k a n t o o r p a n d e n . H e t wi n k e l a a n b o d m a g d a a r b i j b e s t wa t m e e r w o r d e n g e c o n c e n t r e e r d . Da a r n a a s t z i e n z e m o g e l i j k h e d e n p a r k e e r t e r r e i n e n t e t r a n s f o r m e r e n t o t w o n i n g b o u wl o c a t i e s ( m e t o n d e r g r o n d s p a r k e r e n ) .
Na a l d wi j k i s o n t s t a a n o p h e t z a n d , m e t h e t n a t t e r e v e e n e r o m h e e n e n a l s g e v o l g d a a r v a n i s het oude gedeelte nogal versteend. Er zijn niet veel groene plekken van formaat in het centrum. Er ligt een kans voor groenontwikkeling in het centrum tegenover het gemeentehuis en het Theater, hoewel er ook andere functies denkbaar zijn op deze centraal gelegen plek.
B e s c h i k b a r e b o u wl o c a t i e M e d e n a a r a a n l e i d i n g v a n d e a m b i t i e s u i t d e O m ge v i n g s v i s i e 2 . 0 , i s e e n ge b i e d s o n t w i k k e l i n g g e s t a r t en is een locatie voor een nieuw te bouwen theater aangewezen. Het terrein van het voormalige g e m e e n t e h u i s i s a a n g e w e z e n a l s p l e k v o o r e e n n i e u w t h e a t e r g e b o u w ( z i e b i j l a g e 1 ) . Di t t e r r e i n k e n t m o m e n t e e l e e n t i j d e l i j k e i n v u l l i n g i n a f wa c h t i n g v a n e e n d e f i n i t i e v e b e s t e m m i n g v a n h e t t e r r e i n . 2.5
H u i d i g c u l t u r e e l p r o f i e l W e s t l a n d T h e a t e r De N a a l d
P o d i a z i j n v o o r z i e n i n g e n wa a r i n w o n e r s o p r e k e n e n . V o o r s t e l l i n g e n e n f e s t i v a l s f u n g e r e n a l s o n t m o e t i n g s p l a a t s e n . T h e a t e r s d r a g e n b i j a a n h e t g e v o e l v a n v e r b o n d e n h e i d . Ho e w e l t h e a t e r s v a a k b e e l d b e p a l e n d z i j n , l i g t h u n wa r e k r a c h t i n d e s o c i a a l - m a a t s c h a p p e l i j k e f u n c t i e d i e z i j v e r v u l l e n. Deze bestaat uit verschillende elementen: Het ruimte bieden aan specifiek Westland breed cultuuraanbod. 9
Verdichting: intensiever grondgebruik door bijvoorbeeld hoogbouw, het ontwikkelen braakliggende of onbenutte terreinen. Doel van verdichting is om de beschikbare ruimte efficiënter te benutten. PAGINA 7 VAN 35
BUSINESS CASE NIEUW THEATER
SAMENLEVING VOORZIENINGEN RUIMT E GEBIEDSONTW IKKELNG
Het programmeren van professionele voorstellingen (landelijk en internationaal aanbod).
Het ondersteunen van de lokale amateurkunst en jonge makers. Het stimuleren van lokale ontmoeting en debat.
Het bevorderen van cultuureducatie.
In 2014 is met de verzelfstandiging van de bedrijfsvoering van het theater, de uitvoering ondergebracht bij de stichting WestlandTheater De Naald. Aan deze stichting is de volgende opdracht meegegeven: het in stand houden en beheren van een kwalitatief goede culturele voorziening.
het in stand houden en bevorderen van een zo breed en betaalbaar mogelijk aanbod van culturele activiteiten en traditionele als vernieuwende podiumkunsten.
het stimuleren van het bezoek aan en gebruik van het theater en het vergroten van de culturele participatie van de Westlanders.
het adviseren (aan de gemeente) over het relevante cultuurbeleid en het uitbouwen van haar culturele taken door middel van samenwerkingsverbanden met lokale en/of regionale
partners zoals het Cultuurweb. het vergroten van de uitstraling, aantrekkingskracht en attractiviteit van de gemeente door m i d d e l v a n e e n e f f i c i ë n t e n k w a l i t a t i e f h o o g wa a r d i g p r o d u c t a a n b o d e n p r o g r a m m e r i n g .
Deze opdracht is o.a. via een subsidieovereenkomst verder vormgegeven naar het volgende: 1 . V e r z o r g t h e a t e r v o o r s t e l l i n g e n ( t o n e e l , c a b a r e t , m u s i c a l , m u z i e k t h e a t e r , s h o w, j e u g d - e n 2.
familievoorstellingen, jong talent). Filmvoorstellingen (kinder- en familiefilms, films voor 25 jaar en ouder, theater overleg
3.
programma). Uitvoeringen
van
amateurtoneel,
dans-,
theater
en
muziekscholen
etc.,
schoolvoorstellingen. Dit inhoudelijk programma is op dit moment qua verhouding onder te verdelen in ongeveer 50% professioneel- en 50% amateurproducties. Deze opdracht is als onderlegger/basis gebruikt voor de varianten die in dit rapport zijn beschreven. Daarbij wordt opgemerkt dat een nieuw theater met hedendaagse moderne theatertechniek, aanzienlijk meer mogelijkheden biedt dan het huidige verouderde theater. Om een beeld te geven v a n d e z e m o g e l i j k h e d e n , i s v a n u i t W e s t l a n d T h e a t e r De Na a l d e e n m o g e l i j k e t h e a t e r p r o g r a m m e r i n g geïllustreerd voor het nieuwe theatergebouw. Dit is terug te vinden in bijlage 2.
PAGINA 8 VAN 35
BUSINESS CASE NIEUW THEATER
3.
SAMENLEVING VOORZIENINGEN RUIMT E GEBIEDSONTW IKKELNG
Inzichten uit referenties en gesprekken
E r i s e e n w e r k b e z o e k g e we e s t a a n m i d d e l g r o t e t h e a t e r s i n N e d e r l a n d , e r z i j n r e f e r e n t i e t h e a t e r s onderzocht en er zijn gesprekken gevoerd met een aantal belanghebbende partijen. De inzichten e n l e e r p u n t e n d i e h i e r u i t v o o r t k o m e n z i j n i n d i t h o o f d s t u k s a m e n g e v a t . De i n z i c h t e n z i j n ( d e e l s ) meegenomen in de onderzochte varianten. 3.1
Werkbezoek theaters
O p 3 1 j a n u a r i 2 0 2 5 z i j n e e n d r i e t a l t h e a t e r s i n N e d e r l a n d b e z o c h t d o o r d e r a a d s w e r k g r o e p Ni e u w Theater. In deze raadswerkgroep zijn onder andere: een aantal raadsleden, de portefeuillehouder Cultuur, enkele afgevaardigden van Stichting WestlandTheater de Naald, een adviseur van T h e a t e r a d v i e s B V e n e n k e l e l e d e n v a n d e a m b t e l i j k e p r o j e c t g r o e p v a n h e t n i e u we t h e a t e r vertegenwoordigd. De volgende drie theaters zijn bezocht: 1. 2.
Theater De Stoep in Spijkenisse. Theater Zuidplein in Rotterdam.
3.
T h e a t e r D e K o m i n Ni e u w e g e i n .
Tijdens de rondgang in de drie theaters is een toelichting gegeven door de daar aanwezige bedrijfsleiding/theaterdirectie en is door de adviseur van Theateradvies BV een toelichting gegeven o v e r d e t h e a t e r t e c h n i e k . I n d e z e p a r a g r a a f z i j n d e b e l a n g r i j k s t e i n z i c h t e n u i t h e t we r k b e z o e k beschreven. Een uitgebreid verslag van dit werkbezoek is terug te vinden in bijlage 3. Inzichten/leerpunten:
De i n h o u d e l i j k e p r o g r a m m e r i n g e n d e o p d r a c h t d i e v a n u i t d e s u b s i d i e o v e r e e n k o m s t a a n h e t theater is meegegeven, is van invloed op de daarvoor benodigde functies, de omvang en de vormgeving van het gebouw. He t t h e a t e r D e S t o e p u i t S p i j k e n i s s e l a a t z i e n d a t h e t w a a r d e v o l i s o m e n i g e o v e r c a p a c i t e i t t e h e b b e n i n h e t o n t we r p . De S t o e p k a n v a n we g e d e z e o v e r m a a t o p l a t e r m o m e n t ( 1 0 j a a r na oplevering) het aantal stoelen uitbreiden en haar mogelijkheden vergroten.
Theater Zuidplein laat zien dat de gebruiksmogelijkheden en multifunctionaliteit kunnen w o r d e n v e r g r o o t , wa n n e e r h i e r v o o r a f r e k e n i n g m e e wo r d t g e h o u d e n i n h e t o n t we r p .
Alle drie de theaters laten zien dat de ontvangst- en foyerruimte ook kan functioneren als ontmoetingsplek. Bijvoorbeeld voorafgaand aan of aansluitend op een activiteit in het
t h e a t e r ( S p i j k e n i s s e ) o f b r e d e r v o o r r e c r e a t i e v e d o e l e i n d e n ( Ni e u w e g e i n e n R o t t e r d a m ) . De t h e a t e r s i n Ro t t e r d a m e n N i e u w e g e i n b e s c h i k k e n o v e r a a n v u l l e n d e m u l t i f u n c t i o n e l e ruimten die worden benut voor andere culturele activiteiten en/of zakelijke verhuur. Dit kan waardevol zijn voor de opgave in Westland.
De v e r h o u d i n g t u s s e n p r o f e s s i o n e e l - e n a m a t e u r v o o r s t e l l i n g e n l i g t b i j d e b e z o c h t e t h e a t e r s anders dan in Westland (meer professionele voorstellingen). Vanuit desbetreffende theaters i s k e n b a a r g e m a a k t d a t d e z e v e r h o u d i n g o o k v e r b a n d h o u d t m e t h e t o v e ri g e c u l t u r e l e aanbod, zoals bijvoorbeeld bioscopen en cultuurvoorzieningen voor amateuractiviteiten / voorstellingen.
3.2
Referentiestudie theaters
Naast het werkbezoek is ook deskresearch verricht naar middelgrote theaters in Nederland. Daarbij is aan een onafhankelijk adviseur (Culturele Zaken advies, referentieonderzoek te verrichten naar de volgende theaters:
Theater De Stoep Spijkenisse (nieuwbouwtheater). Theater Zuidplein Rotterdam (nieuwbouwtheater).
T h e a t e r D e K o m Ni e u w e g e i n ( n i e u w b o u w t h e a t e r ) .
zie
bi j l a g e
4)
gevraagd
om
PAGINA 9 VAN 35
BUSINESS CASE NIEUW THEATER
SAMENLEVING VOORZIENINGEN RUIMT E GEBIEDSONTW IKKELNG
T h e a t e r D e V e s t e De l f t ( v o o r g e n o m e n n i e u w b o u w t h e a t e r t h e a t e r ) .
T h e a t e r , b i b l i o t h e e k e n b i o s c o o p DN K A s s e n ( n i e u w b o u wc o m p l e x m e t b i o s c o o p f u n c t i e ) . Theater Castellum Alphen aan den Rijn (nieuwbouwtheater met bioscoopfunctie).
E v e n t u e l e a n d e r e r e l e v a n t e n i e u wb o u wt h e a t e r s .
Gevraagd is om het volgende te onderzoeken: 1. Feitelijke analyse en een beschrijving van desbetreffende theaters. 2. 3.
B e n o e m l e e r p u n t e n , wa t we r k t g o e d , w a t k a n b e t e r . Geef context, wat is vergelijkbaar, wat niet en waarom.
Inzichten/leerpunten:
Ho u d r e k e n i n g m e t e v e n t u e l e g r o e i i n t o e k o m s t , b r e n g e n i g e o v e r m a a t a a n i n h e t o n t we r p om dit mogelijk te maken (Spijkenisse).
Breng flexibiliteit aan in het gebouw gebruiksmogelijkheden (Rotterdam-Zuid).
De n k g o e d n a o v e r d e p o s i t i o n e r i n g v a n f o y e r e n m u l t i f u n c t i o n e l e c u l t u u r r u i m t e n i n h e t gebouw, ook in relatie tot de buitenruimte (Nieuwegein).
De n k v o o r a f g o e d n a o v e r d e g e we n s t e p r o g r a m m e r i n g e n h e t g e b r u i k . A l s d i t v o o r a f n i e t goed wordt bepaald, kan het op later moment tot problemen leiden (Delft).
T o e v o e g e n v a n wo n i n g e n a a n d e b o u wo p g a v e k a n e e n f i n a n c i e e l g u n s t i g e f f e c t m e t z i c h meebrengen (Assen).
De n k t i j d i g n a o v e r d e t o e k o m s t i g e e x p l o i t a t i e , n a r e a l i s a t i e v a n e e n n i e u w t h e a t e r z i j n d e s t u r i n g s m o g e l i j k h e d e n b e p e r k t ( A l p h e n a / d Ri j n ) .
Ni e u w b o u w v a n e e n t h e a t e r v i a e e n i n t e g r a l e a a n p a k , g e c o m b i n e e r d m e t e e n b r e d e r e gebiedsontwikkeling, kan schaal- en financiële voordelen met zich meebrengen (Oss).
W e s t l a n d k r i j g t t e m a k e n m e t e e n a a n z i e n l i j k e b e v o l k i n g s g r o e i i n d e k o m e n d e d e c e n n i a . He t is te voorzien dat hierdoor ook de behoefte naar verblijfs- en ontmoetingsruimtes in het
en
in
de
theatertechniek.
Dit
vergroot
de
Westland zal toenemen. Houd rekening met dit perspectief tijdens het ontwerpen/realiseren v a n e e n n i e u w t h e a t e r g e b o u w.
A l l e o n d e r z o c h t e t h e a t e r s k e n n e n t i j d e n s h u n l e v e n s c y c l u s m e e r d e r e v e r b o u wi n g e n . D i t l a a t zien dat gemeenten veranderen, de bevolking verandert en dat de technische eisen aan de gebouwen veranderen. Dit pleit ervoor, om in de ontwikkeling van theatergebouwen op voorhand al rekening te houden met toekomstige wijzigingen en aanpassingen aan het gebouw. Bouw flexibel en modulair.
3.3
Gesprekken met stakeholders
Het bestaande theater wordt gebruikt door diverse organisaties in het culturele veld. Eind 2024b e g i n 2 0 2 5 z i j n g e s p r e k k e n g e v o e r d m e t d i v e r s e g e b r u i k e r s v a n d e h u i d i g e Na a l d . E r i s g e s p r o k e n over het huidige gebruik en over de behoefte en kansen ten aanzien van een nieuw theatergebouw. In deze paragraaf zijn de belangrijkste inzichten benoemd. Inzichten/leerpunten: K e t e n p a r t n e r S t i c h t i n g W e s t l a n d T h e a t e r De N a a l d : E e n n i e u w t h e a t e r i s n o o d z a k e l i j k o m d e culturele opdracht (professioneel theater, amateurvoorstellingen en educatie, film) te k u n n e n b l i j v e n u i t v o e r e n . He t h u i d i g e g e b o u w i s f y s i e k o p e n k e n t d a a r n a a s t v e e l g e b r e k e n m.b.t. de exploitatie. Een nieuw modern theater geeft de Westlander de komende decennia de mogelijkheid om: o o
Professionele theatervoorstellingen te blijven bezoeken. Te voorzien in de vraag aan amateurvoorstellingen en educatie. PAGINA 10 VAN 35
BUSINESS CASE NIEUW THEATER
o
SAMENLEVING VOORZIENINGEN RUIMT E GEBIEDSONTW IKKELNG
De succesvolle filmproducties te blijven aanbieden.
o Een nieuwe plek te creëren die ook voorziet in zakelijke verhuur. H e t t h e a t e r m e r k t d a a r b i j o p d a t a l j a r e n “ n e e ” v e r k o c h t m o e t wo r d e n a a n d i v e r s e l o k a l e initiatieven vanwege ruimtegebrek. Als voorbeeld 2023. Er is toen 69x een aanvraag o n t v a n g e n d i e n i e t g e h o n o r e e r d k o n w o r d e n . He t g i n g o m 6 9 a a n v r a g e n , v o o r t o t a a l 9 7 dagen, met in totaal 132 activiteiten. Het ging om activiteiten als: dansvoorstellingen (Dance f o r y o u , D O S M o n s t e r , D o m i n g o s ) , z a n g e n m u z i e k ( P h o e n i x V o c a l s , W e s t l a n d s e Ha r m o n i e , F u s i c a ) , m a a r o o k o m b i j v o o r b e e l d d e s t a r t v a n h e t v a r e n d c o r s o , I S W o n d e rn e e m t e n o m bijeenkomsten van de gemeente Westland zelf.
Ketenpartner Bibliotheek Westland: de huidige locatie van de bibliotheek is niet ideaal g e l e g e n . D e l o c a t i e i s l a s t i g t e v i n d e n e n l i g t n e t b u i t e n h e t c e n t r u m . Da a r n a a s t wo r d t h e t h u i d i g e g e b o u w t e k l e i n v o o r d e b e z o e k e r s a a n t a l l e n e n a c t i v i t e i t e n i n d e b i b l i o t h e e k . De bibliotheek is daarom voornemens om de locatie in Naaldwijk te moderniseren. Deze voorziening is sterk samenwerkingskansen
gedateerd en staat
en toe aan een renovatie. De bibliotheek welwillend tegenover het onderzoeken van
ziet een
s a m e n w e r k i n g m e t a n d e r e c u l t u u r p a r t n e r s . D a a r b i j wo r d t o p g e m e r k t d a t e r m o m e n t e e l a l v e e l p r o j e c t e n l o p e n , wa t v e e l v e r g t v a n d e c o m p a c t e o r g a n i s a t i e .
Ketenpartner Cultuurweb: Uitdaging in het Westland is het vasthouden van talent. Jong c u l t u r e e l t a l e n t v l i e g t u i t n a a r d e s t a d e n k o m t v e e l a l n i e t t e r u g . D a a r m e e wo r d t d e a a n w a s van docenten en artistiek begeleiders voor toekomstige generaties gemist. Het is belangrijk om dat talent aan het Westland te binden. Een nieuw theater kan daar een rol in spelen. Cultuurweb verzorgt regelmatig activiteiten voor het onderwijs in het theater. Het wordt s t e e d s m o e i l i j k e r o m h i e r e e n p l e k t e k r i j g e n . I n h e t n i e u we t h e a t e r k a n d e e x t r a z a a l h i e r
mogelijk voor worden aangewend. Amateur/cultuurverenigingen: Het is belangrijk dat er voldoende podiumvoorzieningen voor (amateur)voorstellingen beschikbaar zijn. Diverse partijen vragen aandacht voor de a a n k l e d i n g / i n r i c h t i n g v a n d e p o d i a i n e e n n i e u w t h e a t e r . He t h u i d i g e t h e a t e r v o o r z i e t n i e t i n a l l e b e n o d i g d e a p p a r a t u u r e n v o o r z i e n i n g e n , wa a r d o o r v e r e n i g i n g e n v e e l t i j d k w i j t z i j n a a n - en extra kosten maken voor hun voorstelling. Sommige partijen noemen een repetitie/ o e f e n r u i m t e i n h e t g e s p r e k . Re p e t e r e n i n h e t t h e a t e r wo r d t d o o r h e n a l s w a a r d e v o l g e z i e n , mits het betaalbaar blijft.
B I Z / M K B N a a l d wi j k : T h e a t e r d r a a g t b i j a a n l e v e n d i g h e i d e n z o r g t v o o r s o m m i g e o n d e r n e m e r s (horeca) voor meer klandizie. Voldoende parkeergelegenheid voor de auto en fiets wordt gezien als belangrijk aspect. Gevraagd is om de horeca in het theater niet te laten concurreren met de lokale horeca.
PAGINA 11 VAN 35
BUSINESS CASE NIEUW THEATER
4.
SAMENLEVING VOORZIENINGEN RUIMT E GEBIEDSONTW IKKELNG
Nul- en projectalternatieven
D e v o l g e n d e p r o j e c t a l t e r n a t i e v e n z i j n o n d e r z o c h t v o o r e e n n i e u w t h e a t e r. D a a r b i j d i e n t d e bestaande situatie als referentie. 4.1
H e t h u i d i g e W e s t l a n d T h e a t e r D e Na a l d
Aan de Stokdijkkade 3 in Naaldwijk ligt het huidige WestlandTheater De Naald. Dit betreft een klein t h e a t e r m e t t we e z a l e n , d e g r o o t s t e z a a l h e e f t 4 3 0 s t o e l e n e n d e k l e i n s t e z a a l 1 0 7 s t o e l e n . H e t theater verzorgd in opdracht van de gemeente de volgende activiteiten: I.
Professioneel theater (115 voorstellingen met 31.000 bezoekers in 2024).
II.
40000
Amateurvoorstellingen, theatereducatie en talentontwikkeling (200
31000
30000
activiteiten/110 voorstellingen met 30.000 bezoekers in 2024). III.
Film (900 filmvertoningen/72 titels met 40.000 bezoekers in 2024).
Daarnaast vinden
er soms
Professioneel
Amateur
Film
Bezoekers De Naald 2024
zakelijke verhuringen plaats. Vanuit de
gemeente is sinds
de
verzelfstandiging in 2014 aan het theater opgedragen om ongeveer 50% professioneel- en 50% a m a t e u r p r o d u c t i e s t e v e r z o r g e n . Di t v e r z o r g t h e t t h e a t e r v a n u i t e e n o m g e b o u w d v o o r m a l i g k e r k e l i j k centrum. In 1985 is het theater in dit gebouw gevestigd. In 2009 is het gebouw gerenoveerd. Het blijft echter een suboptimale oplossing en inmiddels is het huidige theater een sterk verouderd gebouw met oude techniek. Het huidige theater heeft op dit moment te maken met de volgende gebreken. Gebreken in de exploitatie:
Beperkt aantal zitplaatsen. Vanwege (max) 2 rolstoelplaatsen en techniekplaatsen zijn doorgaans 400 verkoopbare stoelen beschikbaar in de grootste zaal en 100 in de kleinste zaal.
Bij een filmvoorstelling in de grootste zaal zakt dit aantal naar 316 verkoopbare stoelen vanwege de zichtlijnen.
Het aantal zakelijke verhuringen is beperkt, dit gebouw is hiervoor minder aantrekkelijk. Animo voor professionele theatervoorstellingen en culturele verhuur is hoog, deze zijn snel uitverkocht. Het wordt steeds uitdagender om professionele voorstellingen naar het theater te halen, de zaalcapaciteit is hiervoor te klein. Dit heeft een negatieve impact op de exploitatie
(verschraling aanbod). Er is vanuit de amateurproducties veel vraag naar een podium. In 2024 is totaal 75 keer een voorstelling afgewezen vanwege ruimtegebrek. Desbetreffende partijen moeten uitwijken naar andere locaties in de omgeving/ regio.
Het theater heeft een kleine foyer, dit geeft een beperking t.a.v. de horeca inkomsten en verhuur mogelijkheden.
Ruim 900 filmvoorstellingen per jaar (ca 2/3 per dag) beperken de mogelijkheden de kleinste zaal voor andere activiteiten te gebruiken.
G e b r e k e n a a n h e t g e b o u w:
De grootste zaal beschikt niet/ nauwelijks over zij- en achtertoneel en heeft een te lage en te ondiepe toneeltoren die kleiner is dan de kleine zalen uit de bezochte referenties.
PAGINA 12 VAN 35
BUSINESS CASE NIEUW THEATER
SAMENLEVING VOORZIENINGEN RUIMT E GEBIEDSONTW IKKELNG
De
uitdagingen met zich met m.b.t. de Arbowetgeving. De nooduitgang in de grootste zaal mond uit in het naastgelegen kerkelijk centrum.
toneeltoren
heeft
geen
rollenzolder.
Dit
bemoeilijk
het
onderhoud en
brengt
extra
De capaciteit van de foyer is beperkt. Navraag leert dat de foyer ruimte biedt aan 300 personen en daarmee kleiner is dan de capaciteit van de grootste zaal. Verkeersstromen doorkruisen
elkaar, gelijktijdig pauzeren van de grootste en de kleinste zaal is hierdoor niet mogelijk. Er is geen inpandige laad- en losvoorziening voor trailers.
Er is te weinig kleedruimte beschikbaar. Er is geen inspeelruimte/ oefenstudio.
E r i s we i n i g b e r g r u i m t e v o o r ( t h e a t e r ) t e c h n i e k , h o r e c a e n k a n t o o r . D e k l e i n s t e z a a l h e e f t n a u w e l i j k s z i j t o n e e l . De o p k o m s t g e s c h i e d t n u ( d e e l s ) v i a d e v e r b l i j f r u i m t e
van de artiesten. De kleine zaal beschikt niet over rolstoelplekken en is daardoor slecht toegankelijk voor minder-
validen. Er is sprake van een slechte akoestiek in het gebouw dat niet ten goede komt aan de kwaliteit van het geluid. Er zijn geluidslekken tussen de zalen, vanuit de zalen naar de foyer en van buiten naar de zalen (en visa versa).
Het gebouw heeft hoge energielasten vanwege de beperkte isolatie en 40 jaar oude klimaatinstallaties. In het gebouw is onvoldoende ruimte voor verduurzaming, de technische ruimtes zijn hiervoor te klein. Het gebouw is voorzien van verouderde techniek met daaruit voortvloeiende beperkingen.
In 2019 is onderzocht welke maatregelen en investeringen benodigd zijn om het huidige theater te k u n n e n g e b r u i k e n t o t a a n 2 0 4 0 . De k o s t e n h i e r v o o r z i j n d e s t i j d s g e s c h a t o p a f g e r o n d € 1 4 m i l j o e n e u r o e x c l . B T W , p r i j s p e i l 2 0 1 8 . 10 H i e r v a n i s o n g e v e e r € 5 0 0 . 0 0 0 e x c l . B T W u i t g e v o e r d ( t r e k k e n wa n d en podiumvloer), waardoor afgerond € 13,5 miljoen excl. BTW overblijft. Geïndexeerd naar Q1-2025 k o m t d i t u i t o p o n g e v e e r € 1 8 m i l j o e n e x c l . B T W . 11 E e n d e r g e l i j k e r e n o v a t i e b o r g t de bedrijfszekerheid. De gebouwelementen en theatertechniek kan weer 20 jaar mee. Alle vermelde gebreken zullen echter blijven bestaan. Er is een negatief effect op de exploitatie van het theater, n a a r v e r w a c h t i n g z a l h i e r d o o r d e j a a r l i j k s e s u b s i d i e l a s t t o e n e m e n . Di t d o o r h e t t h e a t e r i n g e s c h a t t e negatieve effect is ondervangen door de bijstelling van de subsidiebijdrage in maart 2025. De herziene subsidie is gebruikt als uitgangspunt voor exploitatieschetsen in deze businesscase.
10 11
Zie onderzoek PBTA uit 2019. P rijsindex utiliteitsbouw van bouwkost encom pas, verschil 2018 – 2025. PAGINA 13 VAN 35
BUSINESS CASE NIEUW THEATER
4.2
SAMENLEVING VOORZIENINGEN RUIMT E GEBIEDSONTWIKKELNG
Variantenstudie
In deze paragraaf zijn een aantal varianten/oplossingsrichtingen voor een toekomstig theater uitgewerkt. De varianten worden eerst op diverse onderdelen met elkaar vergeleken in een tabel. Daarna is een toelichting gegeven over deze varianten. Vergelijking grote zaal met 600 stoelen Grote zaal 600
Kenmerken
Toelichting
Oppervlakte gebouw (BVO) Capaciteit theaterzalen Capaciteit overige zalen
Programering
Cultureel profiel
MJB
Variant A1
Variant A2
Variant B
De Naald
Twee zalen (600/150)
Twee zalen (600/250) en multifunctionele foyer
Drie zalen (600/250/150)
Zie paragraaf 4.1. Voormalige kerkelijk centrum dat is getransformeerd naar theaterfunctie, met twee zalen en een foyer.
Een theaterzaal van 600 stoelen en een zaal van 150 stoelen primair voor filmvoorstellingen.
ca. 2.900 m 2 400/100 stoelen dansstudio (ca. 100m2), wereldwinkel (ca. 10m2) conform bestaand
conform bestaand
Variant C Drie zalen (600/250/150) & multifunctionele cultuurruimten Een vergelijkbaar theater als in variant B, maar met extra multifunctionele cultuurruimte(n).
ca. 5.500 m 2 600/150 stoelen
Een grote theaterzaal van Twee theaterzalen en een 700 stoelen en een zaal primair voor theaterzaal van 250 stoelen. filmvoorstellingen. Multifunctionele foyer. Primair voor theater, secundair voor film en popconcerten. ca. 6.145 m2 ca. 6.600 m2 600/250 stoelen 600/250/150 stoelen
ca. 7.800 m2 600/250/150 stoelen
n.v.t.
multifunctionele foyer
n.v.t.
(max) ca. 800m2
conform bestaand
conform bestaand
meer professionele / zakelijke verhuur *6 +
Groeicapaciteit
-
□
+
+
Professioneel theater Amateurvoorstellingen Repetities Filmvoorstellingen Zakelijke verhuur
-
++ □ □ □
++ + □ ++ +
++ ++ □ ++ +
++ ++ ++ ++ ++
Investering theater * 1,2 €
Huidige theater
€ 18 miljoen
€ 50,99 miljoen
€ 58,98 miljoen
€ 60,87 miljoen
€ 67,52 miljoen
Kapitaallast * 3 Benodigde subsidie theater *4
€ 1,44 miljoen
€ 2,55 miljoen
€ 2,95 miljoen
€ 3,04 miljoen
€ 3,38 miljoen
€ 1,54 miljoen
€ 1,67 miljoen
€ 1,73 miljoen
€ 1,78 miljoen
€ 1,78 miljoen
Benodigd *5 Beschikbaar Verschil (beschikbaar - benodigd)
€ 2,98 miljoen € 1,54 miljoen -€ 1,44 miljoen
€ 4,22 miljoen € 1,54 miljoen -€ 2,68 miljoen
€ 4,68 miljoen € 1,54 miljoen -€ 3,14 miljoen
€ 4,82 miljoen € 1,54 miljoen -€ 3,28 miljoen
€ 5,16 miljoen € 1,54 miljoen -€ 3,62 miljoen
*1 Investeringsbedragen excl. BTW, prijspeil 1-1-2025. Prijsstijgingen t/m 2030 opgenomen bij de nieuwbouwvariant en en inclusief bouw-/woonrijp maken. *2 Noodzakelijk onderhoud renovatie tot 2040, exclusief bijkomende kosten. *3 Uitgaand van afschrijftermijn van 20 jaar (bestaand) en 50 jaar (nieuwbouw) en een rentepercent age van 3,0%. *4 Voor variant A2 is het gemiddelde genomen van de benodigde subsidie van de varianten A1 en B. Naar verwachting valt de subsidie binnen de bandbreedte tussen A en B. *5 Uitgangspunt bij benodigde exploit atiebijdrage is dat huren bijdrage gebruikerslasten en saldoneut raal zijn. * 6 E e n m e e r z a k e l i j k p r o f i e l r e s u l t e e r t n a a r s c h a t t i n g i n € 8 0 . 0 0 0 e x p l o i t a t i e v e r b e t e r i n g . D iPt AiGsI NoAm1w4 i lVl Ae Nv3a5n d e v e r g e l i j k b a a r h e i d n i e t v e r w e r k t .
BUSINESS CASE NIEUW THEATER
SAMENLEVING VOORZIENINGEN RUIMT E GEBIEDSONTWIKKELNG
Vergelijking grote zaal met 700 stoelen Naar aanleiding van de voorkeur van het college, namelijk een theater met 700 stoelen, is een vergelijking gemaakt op basis van een grote zaal met 700 stoelen. Een grote zaal met 700 voegt circa 300m2 vloeroppervlak toe ten opzichte van een zaal met 600 stoelen. Huidige theater
Variant A1
Variant A2
Variant B
Variant C
De Naald
Twee zalen (700/150)
Twee zalen (700/250) en multifunctionele foyer
Drie zalen (700/250/150)
Drie zalen (700/250/150) & multifunctionele cultuurruimten
Zie paragraaf 4.1. Voormalige kerkelijk centrum dat is getransformeerd naar theaterfunctie, met twee zalen en een foyer.
Een theaterzaal van 700 stoelen en een zaal van 150 stoelen primair voor filmvoorstellingen.
Oppervlakte gebouw (BVO) Capaciteit theaterzalen
ca. 2.900 m 2 400/100 stoelen
Capaciteit overige zalen Cultureel profiel
Grote zaal 700
Programering
Kenmerken
Toelichting
MJB
ca. 8.100 m2 700/250/150 stoelen
dansstudio (ca. 100m2), wereldwinkel (ca. 10m2)
n.v.t.
multifunctionele foyer
n.v.t.
(max) ca. 800m2
conform bestaand
conform bestaand
conform bestaand
conform bestaand
meer professionele / zakelijke verhuur *6 ++
Een vergelijkbaar theater als in variant B, maar met extra multifunctionele cultuurruimte(n).
Groeicapaciteit
-
+
++
++
Professioneel theater Amateurvoorstellingen Repetities Filmvoorstellingen Zakelijke verhuur
-
++ + □ ++ + € 61,09 miljoen
++ ++ □ ++ + € 62,98 miljoen
++ ++ ++ ++ ++ € 69,63 miljoen
€ 18 miljoen
++ □ □ □ € 53,1 miljoen
Kapitaallast * 3 Benodigde subsidie theater *4
€ 1,44 miljoen
€ 2,66 miljoen
€ 3,06 miljoen
€ 3,15 miljoen
€ 3,48 miljoen
€ 1,54 miljoen
€ 1,63 miljoen
€ 1,69 miljoen
€ 1,74 miljoen
€ 1,74 miljoen
Benodigd * 5 Beschikbaar Verschil (beschikbaar - benodigd)
€ 2,98 miljoen € 1,54 miljoen -€ 1,44 miljoen
€ 4,29 miljoen € 1,54 miljoen -€ 2,75 miljoen
€ 4,75 miljoen € 1,54 miljoen -€ 3,21 miljoen
€ 4,89 miljoen € 1,54 miljoen -€ 3,35 miljoen
€ 5,22 miljoen € 1,54 miljoen -€ 3,68 miljoen
Investering theater * 1,2 €
ca. 5.800 m 2 700/150 stoelen
Een grote theaterzaal van Twee theaterzalen en een 700 stoelen en een zaal primair voor theaterzaal van 250 stoelen. filmvoorstellingen. Multifunctionele foyer. Primair voor theater, secundair voor film en popconcerten. ca. 6.445 m2 ca. 6.900 m2 700/250 stoelen 700/250/150 stoelen
*1 Investeringsbedragen excl. BTW, prijspeil 1-1-2025. Prijsstijgingen t/m 2030 opgenomen bij de nieuwbouwvariant en en inclusief bouw-/woonrijp maken. *2 Noodzakelijk onderhoud tot 2040, exclusief bijkomende kosten. *3 Uitgaand van afschrijftermijn van 20 jaar (bestaand) en 50 jaar (nieuwbouw) en een rentepercent age van 3,0%. *4 Voor variant A2 is het gemiddelde genomen van de benodigde subsidie van de varianten A1 en B. Naar verwachting valt de subsidie binnen de bandbreedte tussen A en B. *5 Uitgangspunt bij benodigde exploit atiebijdrage is dat huren bijdrage gebruikerslasten en saldoneut raal zijn. *6 Een meer zakelijk profiel resulteert naar schatting in € 80.000 exploitatieverbetering. Dit is omwille van de vergelijkbaarheid niet v erwerkt. PAGINA 15 VAN 35
BUSINESS CASE NIEUW THEATER
SAMENLEVING VOORZIENINGEN RUIMT E GEBIEDSONTW IKKELNG
Kenmerken en programmering De beschreven varianten vallen onder de categorie ‘middelgroot podium’. De professionele programmering in een dergelijk theater is sterk afhankelijk van de gunfactor van theaterbureaus en impresario’s. Deze ‘boekers’ managen de artiesten en zijn daarmee de belangrijkste strategische partner van het theater. Theaters concurreren met elkaar om de gunst van de boekers. Om de gunfactor te behouden moet je als theater aantrekkelijk blijven. Zaalgrootte, kwaliteit (service) en beleving zijn hiervoor de allesbepalende factoren. Zo bepaalt de zaalcapaciteit wat de artiest (en de boeker) kan verdienen. Een aantoonbaar trackrecord qua programmering is essentieel. Het is zaak dat een theater voortdurend de concurrentiestrijd kan blijven aangaan en de eigen ‘unique selling points’ steeds bij de boekers over het voetlicht weet te brengen. Anders gaan voorstellingen van grote artiesten naar andere steden en andere zalen, waarmee de exploitatie wordt geschaad. Voorgaande heeft o.a. gevolgen voor de grootste zaal. In alle varianten is een minimum van 600 v e r k o o p b a r e s t o e l e n h e t u i t g a n g s p u n t . D i t wo r d t b e s c h o u w d a l s o n d e r g r e n s o m a a n t r e k k e l i j k t e z i j n voor de meeste professionele voorstellingen.
In de 2e vergelijking is, naar aanleiding van de collegevoorkeur, een theater met 700 in plaats van 600 stoelen opgenomen. Z o a l s z i c h t b a a r i n b o v e n s t a a n d e t a b e l w o r d t e e n n i e u w t h e a t e r p e r d e f i n i t i e g ro t e r d a n h e t h u i d i g e W e s t l a n d T h e a t e r D e N a a l d . O o k wa n n e e r w o r d t v o o r z i e n i n e e n v e r g e l i j k b a a r t h e a t e r m e t t w e e zalen. Dit verschil ontstaat met name vanuit:
d e f u n c t i e s d i e i n h e t h u i d i g e t h e a t e r D e Na a l d n i e t o f n a u w e l i j k s a a n we z i g z i j n , z o a l s : voor-/ zij-/ achtertoneel, kleedruimten, studioruimte, (artiesten) foyerruimte,
expositieruimte, zaalsluizen, facilitaire ruimten, technische ruimten, etc. de richtlijnen en voorschriften die gelden voor een nieuw (theater)gebouw.
een grotere capaciteit (meer stoelen).
Een theaterzaal van 600-700 stoelen Een zaal met 600-700 stoelen, volledige kap en zijtonelen. Primair voor de professionele t h e a t e r p r o g r a m m e r i n g , s e c u n d a i r v o o r d e h e l e g r o t e a m a t e u r p r o d u c t i e s . De g r o o t t e v a n d e z a a l k a n dan voldoen aan de publieksvraag voor de brede populaire programmering, is exploitabel te maken v o o r wa t b e t r e f t d e u i t k o o p s o m m e n é n v o l d o e t a a n d e t e c h n i s c h e e i s e n d i e o p t r e d e n d e gezelschappen stellen aan een gemiddeld theater. Alle nieuwbouwvarianten beschikken over een dergelijke zaal. 700 in plaats van 600 stoelen De omvang van een theaterzaal is cruciaal bij het binnenhalen van professionele theaterproducties, omdat het direct invloed heeft op de financiële en praktische haalbaarheid van een voorstelling. Impresariaten en theaterproducenten kijken naar de zaalcapaciteit om te bepalen of een productie rendabel is en technisch uitvoerbaar. Een iets grotere zaalcapaciteit kan een groot verschil maken voor het binnenhalen van professionele theaterproducties. Om die reden is onderzoek verricht naar de meerkosten en o p b r e n g s t e n v a n e e n z a a l m e t 7 0 0 s t o e l e n ( i . p . v . 6 0 0 ) .
D e a a n v u l l e n d e i n v e s t e ri n g s k o s t e n v o o r e e n zaal met 100 extra theaterstoelen is geraamd op € 2,11 miljoen excl. BTW (zie bijlage 6 (geheim)). Op basis van de exploitatieschetsen (bijlage 7) kunnen deze 100 extra stoelen ongeveer €38.000 per jaar opleveren. Een dergelijke uitbreiding in aantal stoelen levert gedurende de theoretische levensduur van het theater van 50 jaar ongeveer € 1,88 miljoen op en verdient zichzelf hiermee d e e l s t e r u g . Da a r n a a s t b i e d t e e n z a a l v a n 7 0 0 s t o e l e n m e e r r u i m t e v o o r g r o e i v a n h e t t h e a t e r .
PAGINA 16 VAN 35
BUSINESS CASE NIEUW THEATER
SAMENLEVING VOORZIENINGEN RUIMT E GEBIEDSONTW IKKELNG
Een zaal met 250 stoelen op een inschuiftribune. In de varianten A2, B en C is een zaal toegevoegd met 250 stoelen met een inschuifbare tribune. Deze zaal is uitgerust met een podium inclusief bijbehorende ruimten en met de benodigde theatertechniek. Daarmee is deze ruimte, naast kleinere professionele producties, geschikt voor ( a m a t e u r ) b e s p e l i n g , e d u c a t i e e n t a l e n t o n t wi k k e l i n g , g r o t e r e f i l m t i t e l s , v o o r p o p c o n c e r t e n e n verhuur aan de zakelijke markt. Deze zaal wordt zodanig uitgevoerd dat deze geschikt is voor popconcerten (inschuifbare tribune, goede geluid- en lichtinstallatie, goede akoestische isolatie, mogelijkheid voor bar in de zaal). Een zaal met 150 stoelen In variant A1, B en C is een zaal opgenomen met 150 stoelen. Deze zaal heeft een vergelijkbare insteek als de kleinste zaal uit de huidige De Naald, primair te benutten voor filmvoorstellingen en secundair te benutten voor opkomende artiesten, seminars en lezingen. Foyer I e d e r e v a r i a n t b e s c h i k t o v e r f o y e r r u i m t e ( n ) v o o r o n t v a n g s t / p a u z e r e n / v e r b l i j v e n . Ui t g e r u s t m e t n a t t e h o r e c a f u n c t i e s ( d r a n k ) .
De z e r u i m t e wo r d t m u l t i f u n c t i o n e e l g e b r u i k t v o o r e x p o s i t i e s e n i n g e z e t b i j z a k e l i j k e v e r h u u r . Da a r n a a s t k a n d e f o y e r a l s ‘ v e r b i n d i n g ’ f u n g e r e n r i c h t i n g d e b u i t e n r u i m t e . E e n volwaardige droge horeca (eten) is niet onderzocht. In variant A2 is de foyer iets groter dan in v a r i a n t e n A 1 , B , C e n b i e d t d e m o g e l i j k h e i d d e ze f l e x i b e l i n t e z e t t e n e n d e l e n . D i t k a n v a n w e g e een flexibele wandconstructie. Hiermee kan een compacte goedkopere extra ruimte worden gecreëerd voor kleinere voorstellingen of verhuringen. Optioneel kan aan afsluitbare ruimte een inschuifbare tribune worden toegevoegd waarmee hij de ruimte ook geschikt kan worden gemaakt voor film. Toelichting per variant Aan de verschillende varianten is een score toegekend op de aspecten: Groeicapaciteit.
Professioneel theater. Amateurvoorstellingen (en educatie).
Re p e t i t i e s . Filmvoorstellingen.
Zakelijke verhuur.
V a r i a n t A1 – t w e e z a l e n m e t 6 0 0 - 7 0 0 e n 1 5 0 s t o e l e n E e n n i e u we g r o t e e n g o e d u i t g e r u s t e z a a l m e t 6 0 0 - 7 0 0 v e r k o o p b a r e s t o e l e n r e s u l t e e r t i n e e n g o e d e s c o r e o p a s p e c t ‘ p r o f e s s i o n e e l t h e a t e r ’ . I n d e z e v a r i a n t v e r b e t e r t d e s i t u a t i e n a u we l i j k s v o o r a m a t e u r v o o r s t e l l i n g e n . Di t k o m t d o o r d a t d e g r o o t s t e z a a l v o o r d e m e e s t e a m a t e u r v o o r s t e l l i n g e n t e groot en kostbaar is en de kleinste zaal in deze variant niet is ingericht met theatertechniek (net als in de huidige De Naald) en primair gebruikt worden voor film. Hier is veel vraag naar en daarnaast levert deze activiteit veel op. Voor alle overige aspecten is een matige score toegekend. Vanwege een modern en hedendaags ontwerp/inrichting verbetert de situatie iets ten opzichte van de huidige situatie, maar niet veel. Er is geen extra ‘roosterruimte’, het is niet mogelijk om meer voorstellingen te verzorgen, de huidige k r a p t e b l i j f t ( z i e 3 . 3 - 9 7 d a g e n m e t t o t a a l 1 3 2 a c t i v i t e i t e n a f g e we z e n i n 2 0 2 4 ) .